ZNALECKÝ POSUDEK č. 81-2011 o ceně pozemku, k.ú. Lipník nad Bečvou, LV č. 1025
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/2 787 01 Šumperk
Účel posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 00331/03-033
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 21.9.2011 posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk
Posudek obsahuje včetně titulního listu 6 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Šumperku 22.9.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitosti (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 1025, okres Přerov, obec Lipník nad Bečvou a k.ú. Lipník nad Bečvou, které jsou ve vlastnictví povinného LILI spol. s r.o., se sídlem Kyselovice č.p. 56, 768 11 Chropyně, IČ: 64510671 a stanovit (tržní) obvyklou cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 00331/03-033 ze dne 30.7.2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek Adresa nemovitosti: 751 31 Lipník nad Bečvou Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Lipník nad Bečvou Katastrální území: Lipník nad Bečvou Počet obyvatel: 8 356 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 89,5374 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 89,54 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.9.2011 za přítomnosti . 4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1025, k.ú. Lipník nad Bečvou, vyhotovený dne 31.8.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 30.7.2011 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 22.9.2011 včetně katastrální mapy - Informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou 5. Vlastnické a evidenční údaje -
Kopuletý Rudolf, Nádražní 825/22, 751 31 Lipník nad Bečvou, r.č. 530501/361 Kršáková Jaroslava, Nádražní 825/22, 751 31 Lipník nad Bečvou, r.č. 695426/5307 LILI spol. s r.o., Kyselovice 56, 768 11 Chropyně, IČ: 64510671 Vokřál Ladislav, Nová Kolonie 348/39, Krásné Pole, 725 26 Ostrava, r.č. 411222/445
1/4 1/4 1/4 1/4
6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je podíl 1/4 stavebního pozemku p.č. St. 935/1 o výměře 715 m2, který se nachází v Lipníku nad Bečvou, okr. Přerov, na ulici Nádražní. Na pozemku se nachází stavba, která je zapsána na LV č. 3327 a jedná se o bytový dům č.p. 825. Dům má 2 NP, je podsklepený, zděný, se sedlvou střechou, bez podkroví. V domě jsou 4 bytové jednotky.
-3Zastavěná plocha domu je 15,21 x 11,35 + 3,30 x 0,95 m = 175,77 m2. Vedle domu je průjezd do dvora, ve dvoře je kovový přístřešek a garáže, které jsou na jiném pozemku. Na pozemku váznou věcná břemena: - věcné břemeno cesty - vjezdem hosp. stavení na zahradu p.č. 3431/21 - věcné břemeno užívání - dvora s vjezdem. 8. Obsah posudku 1. Administrativní cena: a) Pozemek b) Věcná břemena 2. Odhad obvyklé ceny
B. Posudek – administrativní cena Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 715,00 89,54
Zastavěná plocha a nádvoří St. 935/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.3. pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
Cena [Kč] 64 021,10 64 021,10
25 % 25 % + 10 % 10 % + * *
*
Pozemek - zjištěná cena
16 005,28 80 026,38 8 002,64 88 029,02 1,0670 2,1540 202 318,68 202 318,68 Kč 1/4
=
b) Věcná břemena b1) Věcné břemeno - věcné břemeno cesty - vjezdem hosp. stavení na zahradu p.č. 3431/21 - věcné břemeno užívání - dvora s vjezdem Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou.
50 579,67 Kč
-4Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb na jednotnou částku 10 000 Kč. 10 000,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1/4 Ocenění věcného břemene činí:
2 500,- Kč
C. Posudek – obvyklá (tržní) cena nemovitostí Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. Předmětem ocenění je podíl na pozemku, který je zapsaný na LV č. 1025, k.ú. Lipník nad Bečvou. Popis nemovitostí – viz výše. V současné době jsou v nabídce byty uvedené v následující tabulce. Nemovitost, adresa
Popis
Pozemek pro bydlení, Lipník nad Bečvou
stavební p., rovinatý, přípojky IS
Pozemek pro bydlení, Trnávka
stavební p., přípojky IS, betonová základová deska
Pozemek pro komerční výstavbu, Lipník nad Bečvou Pozemek pro bydlení, Jezernice
Plocha pozemku
Cena z nabídky RK
Upravená cena
Cena / m2 PP
1.978 m2
460.000 Kč
414.000 Kč
209 Kč
987 m2
320.000 Kč
288.000 Kč
292 Kč
dobrá dostupnost po rychlostní komunikaci, lze rozdělit na menší parcely
7.288 m2
6,049.040 Kč
5,444.136 Kč
747 Kč
stavební p., přípojky IS,
4.904 m2
1,716.400 Kč
1,544.760 Kč
315 Kč
Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen:
209,00 – 747,00 Kč/m2
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: Úprava ceny vlastnickým podílem: Obvyklá (tržní) cena nemovitosti celkem:
2
257,00 Kč x 715 m =
257,00 Kč/m2 183 755,00 Kč * 1/4 45 938,75 Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
46 000,- Kč
Ocenění věcného břemene činí (výpočet viz výše):
- 2 500,- Kč
-5-
D. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: 1. Administrativní cena: a) Pozemek b) Věcné břemeno
= =
50 579,67 Kč - 2 500,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
48 079,67 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
48 080,- Kč
slovy: Čtyřicetosmtisícosmdesát Kč 2. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 1025, okres Přerov, obec Lipník nad Bečvou a k.ú. Lipník nad Bečvou, které jsou ve vlastnictví povinného LILI spol. s r.o., se sídlem Kyselovice č.p. 56, 768 11 Chropyně, IČ: 64510671 - pozemek = 46 000,- Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = - 2 500,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
43 500,- Kč
slovy: Čtyřicettřitisícpětset Kč V Šumperku, 22.9.2011 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 81-2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81-2011.
-6-
F. Fotodokumentace a mapy
