ZNALECKÝ POSUDEK č. 116-2012 o ceně spoluvlastnického podílu 3/8 na budově č.p. 79, k.ú. Bruntál – město
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Šumperk Soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 1294/2 78701 Šumperk
Účel znaleckého posudku:
pro exekuční řízení č.j. 065 EX 01919/10-041
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 7.3.2012 znalecký posudek vypracovala: Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk telefon: 737 436 787 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Šumperku, 26.3.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol 1) ocenit nemovitost (spoluvlastnický podíl k nemovitostem) zapsané na LV č. 1795, okres Bruntál, obec Bruntál a k.ú. Bruntál - město, které jsou ve vlastnictví povinného Tělovýchovná jednota Slavoj Bruntál, se sídlem Zeyerova 1502/14, 792 01 Bruntál, IČ: 44741766 a stanovit tržní (obvyklou) cenu jednotlivých nemovitostí se všemi jejími součástmi a příslušenstvím. 2) ocenit jednotlivá práva s nemovitostí spojená. 3) ocenit jednotlivé závady s nemovitostí spojené. Vše pro účely exekučního řízení dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk, č.j. 065 EX 01919/10-041 ze dne 28.12.2011. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Adresa nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :
Budova Slovenská 79/4 792 01 Bruntál Moravskoslezský Bruntál Bruntál Bruntál-město 17 156 400 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 7.3.2012. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1795, k.ú. Bruntál-město, vyhotovený dne 28.12.2011 dálkovým přístupem - Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk o ustanovení znalce ze dne 28.12.2011 - Znalecký posudek č. 118-37/09 vyhotovený Ing. Květou Schwarzovou dne 29.8.2009 - Znalecký posudek č. 5705/273B/2011 vyhotovený Ing. Pavlem Žilinským dne 12.12.2011 - Informace z internetového prohlížeče web. stránka http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ ze dne 6.3.2012 - informace z internetového prohlížeče http://www.sreality.cz/ o cenách podobných nemovitostí pro určení ceny porovnávací metodou přímou - výsledky místního šetření ze dne 7.3.2012 zjištěné znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje Medek Josef, K. Světlé 128/3, 792 01 Bruntál, r.č. 660213/0425 Tělovýchovná jednota Slavoj, Zeyerova 1502/14, 792 01 Bruntál, IČ: 44741766 Výstavbové bytové družstvo UNISTAV Bruntál, Slovenská 79/4, 792 01 Bruntál, IČ: 18953476
3/8 3/8 2/8
6. Dokumentace a skutečnost Výkresová dokumentace nemovitosti nebyla předložena, bylo provedeno místní ohledání. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 3/8 na budově č.p. 79 na Slovenské ulici v Bruntále. Stavba stojí na pozemku p.č. 85 (LV č. 1794), která je ve vlastnictví p. Josefa Medka. Jedná se o zděný patrový dům s částečným podsklepením, 2 NP s podkrovím. Dům je umístěný v centru města na ulici Slovenská blízko Náměstí Míru. Dům je napojen na rozvod el. energie, veřejný vodovod a kanalizaci. V místě je možnost napojení na plynovod.
-2-
Dispoziční řešení stavby: 1. PP - schodiště, sklepní místnosti, které jsou stavebně upravené na vinárnu (není zkolaudováno) 1. NP - 2x prodejna s vlastními vstupy z ulice, vchod do domu – chodba, sociální zařízení 2. NP - chodba, kancelářské prostory, sociální zařízení Podkroví - bytová jednotka 4+1 Popis domu: Základy domu jsou kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové konstrukce jsou zděné, stropy v podzemním podlaží jsou klenbové, v ostatních podlažích jsou s rovným podhledem. Zastřešení je provedeno dřevěným krovem, střešní krytina je plechová a z eternitových šablon. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Fasáda je vápenná, vnitřní omítky jsou také vápenné. Obklad fasád není proveden, vnitřní keramické obklady jsou standardní. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře jsou hladké plné, na podlaze jsou dlažba, dřevěné parkety a koberce. Schodiště je dřevěné. Elektroinstalace je světelná a motorická. Je zde rozvod teplé i studené vody, ohřev vody je boilery. Je zde také sauna. Vytápění v bytě je pomocí topidel na tuhá paliva (kamna a krb). Do domu není zaveden zemní plyn a není zde žádné vytápění (mimo byt). Instalované přímotopy jsou v majetku nájemce. Dům se nachází městské památkové zóně Bruntál. Stav domu: Dle znaleckého posudku č. 5705/273B/2011 byl dům postaven kolem roku 1865. Od té doby prodělal několik rekonstrukcí. Poslední opravy proběhly v devadesátých letech. Dům je v dobrém technickém stavu. Kolaudační rozhodnutí č. 490/97 vydané Městským úřadem v Bruntále, stavebním úřadem, ze dne 3.9.1997, kterým se povoluje užívání stavby půdní vestavby 1 bytové jednotky. Závady: zvýšená vlhkost v 1. PP, nefunkční ústřední topení v kancelářích, radiátory nejsou napojeny na funkční rozvody ÚT. Příslušenství domu: Dům stojí na pozemku, který je majetkem pana Josefa Medka. Výměry domu: Výška (m) Podlaží Výměry (m) 1. PP 8,00 x 5,10 + 6,80 x 5,00 + 6,20 x 5,40 3,10 1. NP (11,60+12,35)/2 x (17,25+19,65)/2 3,65 2. NP (11,60+12,35)/2 x (17,25+19,65)/2 3,65 Podkroví (11,60+12,35)/2 x (17,25+19,65)/2 2,80 Zastřešení (11,60+12,35)/2 x (17,25+19,65)/2 – 14,70 0,56 Zastavěná plocha podlaží celkem (bez zastřešení): Obestavěný prostor celkem:
Zastavěná plocha (m2) 108,28 220,94 220,94 220,94 206,24
771,10 m2 2 682,13 m3
Poznámka: Část domu je pronajata do konce roku 2017 za nájemné 120.000 Kč / rok. Tato cena neodpovídá obvyklému nájemnému.
-3-
B. Znalecký posudek – obvyklá (tržní) cena nemovitostí Jedná se o tržní ocenění staveb a pozemků metodou porovnávací přímou, přičemž se obecná cena oceňované nemovitosti porovnává s cenami obdobných nemovitostí nabízených realitními kancelářemi, nebo na internetovém serveru s realitami v daném místě a čase. V současné době nejsou na trhu objekty, které by dostatečně přesně kopírovaly oceňovanou nemovitost. Pro určení obvyklé (tržní) ceny jsou použity tržní ceny nemovitostí, které se v současné době prodávají v okolí oceňovaných nemovitostí a jsou upraveny pro podmínky a stav oceňovaných nemovitostí. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 3/8 na budově č.p. 79 s příslušenstvím zapsané na LV č. 1795 v Bruntále na ulici Slovenská. Popis nemovitosti: viz výše Poznámka: Nemovitosti zapsané na LV č. 1795 nelze ocenit výnosovou metodou, nebyly dodány podklady pro výpočet. Výměry budovy:
221 m2 221 x 3 x 0,9 = 597 m2 na cizím pozemku
Zastavěná plocha: Užitná plocha: Pozemek:
V současné době jsou v nabídce nemovitosti uvedené v následující tabulce. Adresa
Popis
Užitná plocha
Cena z nabídky RK
Upravená cena
Cena / m2 UP
Nám. Míru, Bruntál
Restaurace + patro a podkroví, cena vč. vybavení a pozemku, dobrý stav
277 m2
5,181.000 Kč
4,921.950 Kč
17.769 Kč
Květná, Bruntál
Restaurace a herna, vč. zařízení, přízemní objekt, plyn. kotelna, vzduchotechnika, sklady, kanceláře, parkování, velmi dobrý stav
345 m2
5,950.000 Kč
5,652.500 Kč
16.384 Kč
Centrum, Bruntál
Komerční objekt – obchodní prostory, sklad, přízemní objekt po kompletní rekonstrukci, parkování, velmi dobrý stav
249 m2
6,950.000 Kč
6,602.500 Kč
26.516 Kč
Ruská, Bruntál
Komerční objekt – obchodní prostory, sklep, sklad, parkoviště, po rekonstrukci, patrový objekt, parkování, garáž + 2 bytové jednotky 2+1, velký pozemek
600 m2
9,990.000 Kč
9,490.500 Kč
15.818 Kč
Havlíčkova, Bruntál
RD s 4+1 a 3+1 – kanceláře, patrový vč. sklepa, dobrý stav
240 m2
2,950.000 Kč
2,802.500 Kč
11.677 Kč
Vyhodnocení srovnávací metody: 11 677,00 – 26 516,00 Kč/m2
Rozpětí redukovaných cen:
Po porovnání s podobnými nemovitostmi v současné době na trhu a po zvážení stavu nemovitosti, lokality a ostatních podmínek včetně současné prodejnosti podobných nemovitostí jsem odhadla následující obvyklou tržní cenu. Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti: Výpočet obvyklé ceny oceňované nemovitosti: 10 000,00 Kč x 597 m2 =
10 000,00 Kč/m2 5 970 000,00 Kč
Obvyklá (tržní) cena nemovitosti po zaokrouhlení:
5 970 000,00 Kč
Podíl 3/8 na obvyklé ceně nemovitosti:
2 238 750,- Kč
-4-
C. Rekapitulace Výsledné ceny: Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 1795, okres Bruntál, obec Bruntál a k.ú. Bruntál - město, které jsou ve vlastnictví povinného Tělovýchovná jednota Slavoj Bruntál, se sídlem Zeyerova 1502/14, 792 01 Bruntál, IČ: 44741766 - podíl 3/8 na budově č.p. 79, k.ú. Bruntál-město, vč. příslušenství = 2 238 750,- Kč - cena jednotlivých práv s nemovitostí spojených = 0,- Kč - cena jednotlivých závad s nemovitostí spojených = 0,- Kč
Výsledná obvyklá cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
2 238 750,- Kč
slovy: Dvamilionydvěstětřicetosmtisícsedmsetpadesát Kč
V Šumperku, 26.3.2012 Ing. Helena Volfová Finská 18 787 01 Šumperk
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17.3.2009 č.j. Spr 753/09 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 116-2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116-2012.
-5-
E. Fotodokumentace a mapy
-6-
