Účinná od 7. dubna 2015
Obsah: 1. 2. 3. 3.1. 3.2. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 5. 6. 7. 7.1.
Úvod ............................................................................................................................................................. 5 Kdo zpracovává hypoteční úvěry ............................................................................................................ 5 Žadatel ........................................................................................................................................................ 5 Pravidla pro úvěrování žadatelů z rizikových zemí s ověřitelnými příjmy v ČR ..................................11 Warning systém ............................................................................................................................................. 12 Příjem klienta – úvěr pro fyzické osoby ................................................................................................... 13 Příjem ze závislé činnosti .............................................................................................................................. 14 Příjem osoby podávající daňové přiznání ............................................................................................... 16 Zjednodušené dokládání příjmů při refinancování ................................................................................ 20 Alternativní dokládání příjmu u vybraných profesí ................................................................................ 24 Příjem z nájemného...................................................................................................................................... 25 Příjem ze zahraničí ........................................................................................................................................ 27 Ostatní příjmy ................................................................................................................................................ 28 Výdaje klienta ........................................................................................................................................... 31 Objekty úvěru............................................................................................................................................ 34 Předmět zajištění ....................................................................................................................................... 35 Analýza rizik a hodnoty zajištění ................................................................................................................ 38
7.1.1. Pojištění zástavy................................................................................................................................................... 40
7.2. Nemovitost nebo více nemovitostí zajišťujících současně více hypotečních úvěrů ........................ 41 8. Účely úvěru ............................................................................................................................................... 43 8.1. Refinancování, popř. splacení stávajícího úvěru Hypoteční banky ................................................... 53 8.1.1. Refinancování stávajícího úvěru stávajícím klientem ...................................................................................... 55 8.1.2. Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky ........................................... 56 8.1.3. Refinancování – Převzetí dluhu .......................................................................................................................... 58
8.2. Koupě nemovitosti v insolvenčním řízení .................................................................................................. 59 8.3. Koupě nemovitosti v případě dražeb ....................................................................................................... 61 9. Úrokové sazby ........................................................................................................................................... 64 10. Čerpání hypotečního úvěru .................................................................................................................... 65 10.1. Klasický postup čerpání – zavkladované zástavní právo ve prospěch banky .................................71 10.2. Čerpání na návrh na vklad zástavního práva ........................................................................................ 72 11. Produkty Hypoteční banky ...................................................................................................................... 74 11.1. Hypoteční úvěr pro fyzické osoby (HUF) .................................................................................................. 74 11.2. Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby (NHU) ..................................... 75 11.3. Předhypoteční úvěr (PHU) .......................................................................................................................... 77 12. Služby Hypoteční banky........................................................................................................................... 80 12.1. Hypotéka bez poplatku .............................................................................................................................. 81 12.2. Doplňková část ............................................................................................................................................ 83 12.3. Hypotéka bez příjmu (HUBP) ...................................................................................................................... 84 12.4. Hypoteční úvěr 85 (HU85) ........................................................................................................................... 87 12.5. Hypoteční úvěr 100 (HU100) ....................................................................................................................... 88 12.6. Realitní hypotéka ......................................................................................................................................... 90 12.7. Mimořádná splátka 20%.............................................................................................................................. 91 12.8. Hypotéka s bonusem ................................................................................................................................... 93 12.9. Kombinace produktů s poskytovanými službami ................................................................................... 95 13. Postupy ...................................................................................................................................................... 96 13.1. Zelenomodrá a Zelenočervená hypotéka .............................................................................................. 96 13.2. Životní pojištění, pojištění úvěru .................................................................................................................. 97 13.3. Pojištění hypotéky u ČSOB Pojišťovny ....................................................................................................... 98 14. Zpracování úvěrového obchodu ........................................................................................................... 98 14.1. Podklady předkládané v souvislosti s Žádostí o přípravu návrhu smlouvy o úvěr ............................ 98 14.2. Aplikace pro kompletní zpracování úvěrového obchodu – Modelová hypotéka .......................101 14.3. Potvrzení o převzetí Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru .......................................................101 14.4. Ověřování dokladů předkládaných klientem ......................................................................................102 14.5. Ověřování podpisů klienta bankou ........................................................................................................103 15. Podpory ................................................................................................................................................... 104 15.1. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování .................................................................................104 15.2. Hypotéka pro mladé – Hypoteční úvěr v kombinaci s půjčkou SFRB ...............................................104 15.3. Dotace od SFŽP Nová zelená úsporám .................................................................................................106 16. Sumář ....................................................................................................................................................... 107
Stránka 2 z 110
Hledání v dokumentu:
V dokumentu je možné hledat pomocí Obsahu v úvodu. Nebo je možné využít Sumář důležitých kapitol na konci předpisu, kde jsou prokliky na konkrétní kapitoly. Dále je možné využít možnost dle hledání klíčových slov v aplikaci Microsoft Office Word tedy CTRL + F a zadat klíčové slovo. Kapitoly 11. Produkty Hypoteční banky a 12. Služby Hypoteční banky lze vytisknout samostatně pro jejich případné využití mimo celý předpis. Pro tisk je dobré vyznačené revize přijmout nebo zobrazit konečný text
Stránka 3 z 110
Výklad použitých zkratek Zkratka BHÚ BČÚ BRKI
Výklad Běžný hypoteční účet Běžný čerpací účet Bankovní registr klientských informací
Zkratka KÚ KN
Výklad Katastrální úřad Katastr nemovitostí
LV
List vlastnictví
BSM
Bezpodílové spoluvlastnictví manželů
LTV
Loan to Value – Poměr úvěrové angažovanosti k zástavní hodnotě nemovitosti/í v %
CM
Cizí měna
Žádost
Žádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěru
ČMSS
Českomoravská stavební spořitelna
NGŘO
ČNB
Česká národní banka
NGŘÚ
CP
Cenné papíry
NRKI
ČR
Česká republika
NHU
CRÚ
Centrální registr úvěrů Československá obchodní banka ČSOB Pojišťovna Česká správa sociálního zabezpečení
NV
Náměstek generálního ředitele pro věci obchodní Náměstek generálního ředitele pro věci úvěrové Nebankovní registr klientských informací Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby (americká hypotéka) Nařízení vlády
OC
Obvyklá cena
SJM
Společné jmění manželů
OP
Občanský průkaz
OSVČ
Osoba samostatně výdělečně činná
ČSOB ČSOBP ČSSZ DP
Daňové přiznání
EHP
Evropský hospodářský prostor
EU
Evropská unie
PHU
FO
Fyzická osoba
PP
Předhypoteční úvěr pro fyzické osoby Pracovní předpis
FÚ
Finanční úřad
PRIBOR
(Prague InterBank Offered Rate) pražská mezibankovní nabídková sazba. Úroková sazba, za kterou si banky navzájem poskytují úvěry na českém mezibankovním trhu.
HÚ
Hypoteční úvěr Hypoteční úvěr nad 70% zástavní hodnoty nemovitosti, max. však do 85% ZHN Hypoteční úvěr nad 85% zástavní hodnoty, max. však do 100% ZHN. Hypotéka bez příjmu Hypoteční úvěr pro fyzické osoby Životní minimum Daňový základ Bytová jednotka Informační systém
ZH
Zástavní hodnota
RC
Reprodukční cena
RČ
Rodné číslo
RD
Rodinný dům
SFP
Státní finanční podpora
SFRB EOB SME SW
Státní fond rozvoje bydlení Expresní ocenění bytu Střední a malé podniky Software
HU85
HU100 HUBP HUF ŽM DZ BJ IS „Vinkulace“/Oznámení
Oznámení zástavního práva pro pojistitele dle § 1354 občanského zákoníku
VIP
Velmi důležitá osoba (Very Important Person)
HB IŽP
Hypoteční banka, a.s. Investiční životní pojištění
KŽP ZHN
Kapitálové životní pojištění Zástavní hodnota nemovitosti
Stránka 4 z 110
1. Úvod Tento předpis vchází v účinnost 7. 4. 2015 a obsahuje popis produktů, služeb a metodických postupů pro zpracování úvěrových obchodů, a to od prvního jednání s klientem po předání úvěru ke schválení.
2. Kdo zpracovává hypoteční úvěry Kdo může zpracovávat obchody: Externisté s certifikátem zpracovatele, Pracovníci poboček Hypoteční banky, ČSOB, Poštovní spořitelny, ČMSS a Obchodní centrum, Pracovníci odboru Zpracování obchodů na ústředí. Kompletní zpracování úvěrové dokumentace se provádí pomocí aplikace Modelová Hypotéka.
Kdo může zpracovávat nabídku úvěrového obchodu: Externisté s certifikátem zpracovatele nebo doporučitele, Pracovníci poboček Hypoteční banky, ČSOB, Poštovní spořitelny, ČMSS a Obchodní centrum. Zpracování se provádí pomocí SW Modelová Hypotéka.
3. Žadatel
Produktivní věk po celou dobu trvání úvěru 70 let. Max. 4 žadatelé z max. 2 domácností. Ostatní žadatel se vztahem k nemovitosti nebo žadateli. Vlastnictví k úvěrované nemovitosti. Druh a družka jako 1 domácnost. Prověření v úvěrových registrech. Pravidla pro úvěrování žadatelů z rizikových zemí. SJM manželů. Zúžení či zánik SJM.
Základní požadavky: Osoba starší 18 let, plně svéprávná. V produktivním věku po celou dobu trvání úvěru. produktivním věkem se rozumí věková hranice do 70 let bez zohlednění doby čerpání. věk klienta = den/měsíc/rok podání Žádosti – den/měsíc/rok narození. v případě, že žádá o úvěr více žadatelů, podmínku produktivního věku nemusí splňovat všichni žadatelé. Je dostačující, aby podmínku produktivního věku splňoval žadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50% požadované výše úvěru (pro toto posouzení se vždy počítá pouze s příjmy osoby, na kterou má být splatnost úvěru prodloužena – nelze tedy sčítat např. příjmy manželů apod.).
Stránka 5 z 110
Při zjištění zda má klient příjem dostačující na splácení min. 50% požadované výše úvěru, se do výdajů žadatele mimo 50 % splátky + rezervy zadávají částky dle následujících pravidel: Klient nemá SJM = do výdajů se započítá ŽM pouze na žadatele popř. vyživované děti + ostatní výdaje žadatele. Klient má zúžené SJM = do výdajů se započítá ŽM za oba manžele a vyživované děti + ostatní výdaje žadatele. Klient má SJM = do výdajů se započítá ŽM za oba manžele a vyživované děti + ostatní výdaje žadatelů (manželů).
Výpočet životního minima se řídí vyživovací povinností žadatele a výdaje se řídí společným jměním manželů žadatele.
POZOR: Výše uvedenou možnost, kdy je dostačující aby podmínku produktivního věku splňoval žadatel, který má příjem dostačující na splácení min. 50% požadované výše úvěru, není možné využít v případě služby Bez příjmu (HUBP) a zjednodušeného dokládání příjmů při refinancování, kde žadatelé nedokládají své příjmy a není tedy možné ověřit zda-li tento žadatel má dostačující příjem na splácení min. 50% požadované výše úvěru.
Počet žadatelů, ostatní žadatel a rozhodující osoba: O úvěr mohou žádat max. 4 žadatelé, a to max. ze 2 domácností. společně tak mohou žádat např. rodiče a jejich zletilé dítě s manželem (tj. dvě dvoučlenné domácnosti) nebo druh a družka (tj. dvě jednočlenné domácnosti). za jednu společnou domácnost je možné považovat druha a družku (příp. druha a druha/družku a družku) pouze v případě, kdy oba společně žádají o úvěr, a zároveň oba společně nabývají nemovitost, nebo jsou již jejími společnými vlastníky, která je objektem úvěru. V takovém případě je možné počítat životní minimum pouze za jednu domácnost jako je tomu v případě manželů. v případě nemovitostí v družstevním vlastnictví, kde členská práva může získat pouze jeden z nich, je dostačující, aby oba pouze společně žádali o úvěr. V následných podmínkách, pak bude uvedena povinnost předložení kopie nájemního výměru (jedná se o evidenční list nájemného vydaného družstvem), kde jako uživatelé bytu musí být uvedeni oba (v Evidenčním listu často uváděno jako nájemce bytu a osoba bydlící v bytě mimo nájemce bytu). Klient, který je žadatelem a z nějakého důvodu neprokazuje příjem, často proto, že aktuálně příjem nemá nebo nesplňuje podmínku produktivního věku po celou dobu trvání úvěru a nemá bonitního spolužadatele na splácení 50% úvěru, je nazýván Ostatním žadatelem. příjmy, výdaje ani věk ostatního žadatele nezkoumáme, pouze v případě společné domácnosti s žadatelem prokazujícím příjmy se zohlední jeho osoba v životním minimu. a dále musí být do výdajů uvedena minimální částka na platbu povinného zdravotního pojištění, pro rok 2015 se jedná o částku 1.797,-Kč/měs., pokud nebude doloženo, že tato povinnost odpadá viz. kap. 5. Výdaje klienta. u ostatního žadatele je vyžadován vztah k nemovitosti nebo žadateli.
Stránka 6 z 110
Příklad: Manžel má dostatečný příjem na splácení úvěru tzn., že manželka již příjem dokládat nemusí a bude zde vystupovat pouze jako ostatní žadatel vztah k žadateli – ANO. Osoby, které mají nemovitost v podílovém spoluvlastnictví a rozhodnou se jí rekonstruovat, do úvěru půjdou oba s tím, že druhý zde bude pouze jako ostatní žadatel vztah k nemovitosti – ANO.
POZOR: Z důvodu podchycení rizikovějších obchodů je v případě ostatního žadatele nutné aby měl tento žadatel vztah k nemovitosti nebo žadateli! Vztahem k žadateli je myšlena především přímá vazba (rodiče/děti, sourozenci, manžel/manželka, popř. prarodiče/vnuk-vnučka). A dále status ostatního žadatele nelze využít při zjednodušeném doložení bonity a služby Bez příjmu. Všichni žadatelé se po podepsání smlouvy o úvěr stávají dlužníky, kteří jsou vázáni společně a nerozdílně, tzn. v případě neplnění závazků vyplývajících ze smlouvy o úvěru má banka právo požadovat plnění na kterémkoliv z nich. Pro účely banky se stanovuje jeden z žadatelů jako Rozhodující osoba. rozhodující osobou je ten z žadatelů, který má nejvyšší příjmy a splňuje podmínku produktivního věku nebo má příjmy na min. 50% požadované výše úvěru a splňuje podmínku produktivního věku. V případě, že o úvěr žádají shodní žadatelé, jako o již dříve poskytnutý úvěr, bude rozhodující osoba shodná (bez ohledu na aktuální příjmy) s rozhodující osobou dříve poskytnutého úvěru.
Osoby se zvláštním vztahem k bance: Za osoby, které mají k Bance zvláštní vztah, se považují členové představenstva a dozorčí rady Banky, členové výboru pro audit, rizika, odměňování a jmenování (dále jen „členové orgánů Banky“), osoby ovládající Banku a osoby s kvalifikovanou účastí na těchto osobách a členové vedení těchto osob, osoby blízké členům orgánů Banky a právnické osoby, ve kterých mají členové orgánů Banky kvalifikovanou účast, osoby s kvalifikovanou účastí na Bance a jakákoliv osoba jimi ovládaná, členové bankovní rady České národní banky a osoby, které Banka ovládá. pokud žadatel o úvěr v Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru prohlásí, že je osobou ze zvláštním vztahem k bance nebo pokud žadatel o úvěr splňuje uvedenou definici, pak je úvěr vždy posuzován na ústředí HB.
Vlastnictví: Nejlépe všichni žadatelé a minimálně alespoň jeden ze žadatelů musí být vlastníkem/ky (i podílovým/i) úvěrované nemovitosti, u družstevního bydlení členem/y družstva popř. jiné právnické osoby nebo se jím musí stát v důsledku realizace investičního záměru nebo být alespoň osobou/ami s právem úvěrovanou nemovitost užívat, případně toto právo nabýt.
POZOR: Právem úvěrovanou nemovitost užívat je myšleno získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví. Stránka 7 z 110
V případě, kdy vlastníkem nemovitosti jsou rodiče a děti žádají o úvěr nebo naopak, nemusí být tato podmínka splněna.
POZOR: Vztah rodiče/děti nelze automaticky využít pro všechny případy jen proto, že metodika toto umožňuje. Každý případ je nutné individuálně posoudit nejen z pohledu metodiky, ale i z pohledu příslušných práv, zákonů apod. Příkladem může být účel vypořádání dědického podílu, po jehož skončení je vydáno Usnesení, kdo má komu a za co plnit. Dle Usnesení bude vyplývat, že povinnost vyplatit pozůstalé má např. otec. Tato povinnost nepřechází automaticky na jinou osobu tzn., že buď musí být žadatelem o úvěr otec (jakož to osoba povinná) nebo musí být doložena Dohoda o převzetí dluhu, dle které bude vyplývat, že povinnost vypořádat dle Usnesení přechází např. na dceru. Bez této Dohody nelze vztah rodiče/děti akceptovat. V Dohodě, pak musí být účastníky všechny dotčené strany tzn. osoba povinná vypořádat dle Usnesení, pozůstalý, kterému má být plněno a nový nástupce, který tuto povinnost vypořádat přebírá.
Registry: Žadatel je prověřován v úvěrových registrech v centrálním registru úvěrů (CRÚ) spravovaném ČNB v Akceptační jednotce (poskytovatelem je ČSOB a.s.) v bankovním registru klientských informací (BRKI) a nebankovním registru klientských informací (NRKI), který je spravován společností CBCB (Czech banking credit bureau www.cbcb.cz) Osoba bez pochybností o kreditní spolehlivosti, nejsou známy informace o neplnění závazků vůči věřitelům – konkurz, nucené vyrovnání, nesplácené úvěry – ať vlastních nebo i právnických osob, v nichž měl či má majetkový podíl nebo účast ve statutárních nebo kontrolních orgánech – prověření v dostupných registrech - Akceptační jednotce, CRU, BRKI, NRKI. v případě, že je jeden z manželů prověřen pobočkou banky při zadávání do IS Banky jako „NENÍ SPLNĚNO“, nelze po tomto prověření akceptovat zúžení SJM pro schválení úvěru. U služby HU100 a HUBP není dovolené ani kritérium „ŠEDÁ ZÓNA“ [nevztahuje se na šedou zónu z důvodu kritéria “čerpání nesplátkových kontraktů (08)“ a „počet otevřených kontraktů (11)“], viz šablona BRKI_NRKI dostupná v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony.
POZOR! Pokud je klient uveden i jako ručitel a hodnocení u ručitelských závazků je „KO“ nebo „šedá zóna“, pak nelze poskytnout službu Bez příjmu ani zjednodušené doložení příjmů při refinancování. V těchto případech totiž musíme zohlednit ručitelské závazky ve výdajích klienta, a proto je nutné standardně doložit příjmy.
V souvislosti s přistoupením banky k bankovnímu i nebankovnímu registru klientských informací a registru Sdružení SOLUS byl vydán Informační leták pro úvěrové klienty banky viz. šablona Informační leták BRKI NRKI dostupná v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony a Poučení o registrech Sdružení SOLUS jehož aktuální znění je k dispozici na www.solus.cz. šablona poskytuje nezbytné minimum informací ohledně fungování BRKI/NRKI a pracovníci poboček ji budou předávat všem novým klientům. rovněž bude předávána těm klientům, u kterých bude v průběhu zpracování úvěrového obchodu zajištěna neoprávněná či neaktuální negativní informace v BRKI/NRKI, a to za účelem zjednání případné nápravy nápravu zjednává klient.
Stránka 8 z 110
Cizinci: Pokud alespoň jeden ze žadatelů má státní příslušnost z rizikové země (viz Seznam rizikových zemí, který je dostupný v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony), pak musí mít vždy ověřitelný příjem z ČR a úvěrování se řídí pravidly uvedenými v kap. 3.1. Pravidla pro úvěrování žadatelů z rizikových zemí s ověřitelnými příjmy v ČR. Osoby se zvláštním vztahem k bance je nutné konzultovat s pobočkou. V případě, kdy alespoň jeden ze žadatelů je daňový nerezident, je nutné hypoteční úvěr zpracovat jako Zelenomodrou hypotéku tzn. BHÚ je nahrazen běžným účtem u ČSOB viz kap. 13. 1. Zelenomodrá a Zelenočervená hypotéka. Osoba vyhovující Politice přijatelnosti klienta. V případě, že klient bude mít občanství nebo trvalý pobyt ze země uvedené v Seznamu rizikových zemí, který je dostupný v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony, bude v případě fixace úrokové sazby na 3 roky a delší vyžadováno po vyčerpání úvěru sepsání a předložení dohody o uznání závazku se svolením k vykonatelnosti. dohoda je sepsána za přítomnosti dlužníka (případně osoby zastupující dlužníka na základě plné moci) a pověřeného pracovníka banky formou notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti a musí být sepsána v souladu s Notářským řádem, zák. č. 358/1992 Sb.v platném znění, § 71a, §71b. pro tyto účely je rovněž možné akceptovat notářský zápis, který je vyhotoven ve formě jednostranného prohlášení dlužníka viz. šablona Notářský zápis náležitosti, která je k dispozici v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony, kde jsou uvedeny veškeré potřebné informace k sepsání této jednostranné dohody. zápis musí obsahovat ustanovení, že osoba povinná uznává přesně konkretizovanou výši závazku za svůj pravý závazek vůči osobě oprávněné co do důvodu i do výše a dále, že osoba povinná a osoba oprávněná se dohodly na zaplacení dlužné částky vyplývající ze smlouvy o úvěru reg.č….. ze dne….v souhrnné výši….Kč. zápis obsahuje způsob splátek a úročení úvěru. je-li více dlužníků, musí být uvedeno, že osoby povinné jsou povinny společně a nerozdílně plnit vůči osobě oprávněné. nezbytným ustanovením je sjednání přímé vykonatelnosti dle § 274 písm. e) Zák. 99/1963 Sb (Občanský soudní řád).
SJM: Manželé, kteří mají společné jmění manželů (SJM), musí žádat o úvěr vždy společně, a to bez ohledu na to zda-li se jedná o účelový či neúčelový úvěr. v případě manželů cizinců je nutné postupovat dle šablony Nabývání nemovitostí manželi a jejich úvěrování, která je dostupná v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony, a která slouží pro zjištění zda-li existuje SJM či nikoli. Banka vyžaduje, aby evidenční stav byl v souladu se stavem skutečným, tzn. je-li nemovitost nabývaná za trvání manželství, musí být v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci nemovitosti oba manželé s výjimkou, kdy nemovitost ze zákonných důvodů do SJM nespadá (tj. zúžení SJM, dědictví, dar, majetek nabytý jedním z manželů náležící do výlučného vlastnictví tohoto manžela, nemovitosti vydané v rámci předpisu o restituci). Pokud byl rozsah SJM upraven smlouvou (předmanželskou smlouvou, notářským zápisem o zúžení SJM nebo rozhodnutím soudu), pak je nutné zkontrolovat, zda stav v KN odpovídá této úpravě SJM. V opačném případě bude banka požadovat zajištění správného stavu v KN, a to nejpozději před podpisem zástavních smluv.
Zúžení či zánik SJM: Jeden z manželů může žádat o úvěr samostatně v případě zúžení SJM na základě notářského zápisu nebo rozhodnutí soudu či zániku BSM (Bezpodílové spoluvlastnictví manželů - zrušení BSM bylo možné pouze do 31. 7.1998). Jeden z manželů může žádat o úvěr samostatně v případě, že nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů a prostředky z úvěru budou investovány do této nemovitosti (rekonstrukce, dostavba apod.). Stránka 9 z 110
i v tomto případě je však nutné zúžit notářským zápisem rozsah SJM, a to z toho důvodu, že nový hypoteční úvěr sice může uzavřít pouze jeden z manželů (neboť závazek se týká jeho výlučného majetku), ale prostředky tímto úvěrem získané spadnou do SJM. Je tedy potřeba zúžit SJM notářským zápisem o uvedené finanční prostředky, jež mají být získané úvěrem, a zároveň zúžit SJM o příjmy tak, aby jeden z manželů měl dostatek vlastních výlučných příjmů pro splácení svého výlučného úvěru. V případě zúžení SJM je žadatelem ten z manželů, který podle notářského zápisu o zúžení SJM bude vlastníkem úvěrované nemovitosti. žadatel musí mít zajištěn dostatek vlastních příjmů pro splácení svého závazku pokud nemá tzn. veškeré příjmy jsou v SJM, pak je nutné příjmy celkově nebo alespoň část příjmů na splácení úvěru vyřešit v notářském zápise. platí pravidlo: Žadatel sám vlastní nemovitost, sám žádá o úvěr a má samostatné příjmy. Vzhledem k různým variantám notářských zápisů o zúžení rozsahu SJM, je třeba každý notářský zápis individuálně posoudit. Čestné prohlášení manželů, které by doplňovalo, případně měnilo obsah notářského zápisu o zúženém rozsahu SJM, nelze akceptovat, a to s ohledem na zákonem stanovený způsob možnosti zúžení rozsahu SJM (nový notářský zápis nově upravující SJM nebo opět Rozhodnutí soudu). Je-li rozsah SJM zúžen na základě pravomocného rozhodnutí soudu až na věci tvořící obvyklé vybavení společné domácnosti nebo došlo-li k zániku BSM rozhodnutím soudu za trvání manželství, je žadatelem pouze ten z manželů, který je (bude) výlučným vlastníkem financované nemovitosti.
POZOR: Bonita klienta je ovlivněna jakýmkoliv známým závazkem splatným v budoucnu (typicky např. při vypořádání SJM závazek do dvou let vyplatit druhého manžela), pokud takový závazek nebude hrazen již poskytnutým úvěrem. V případě vypořádání SJM je tedy vždy nutné, aby celá částka, kterou má obdržet druhý z manželů, byla zaplacena jednorázově v jeden okamžik, a to buď z hypotečního úvěru nebo v kombinaci s vlastními prostředky, které klient použije jako první popř. zároveň s úvěrem. Neakceptujeme případy, kdy klient požaduje úvěr pouze na vypořádání části podílu s tím, že zbylou část doplatí až následně do určité doby.
Souhlas druhého z manželů se zřízením zástavního práva: Souhlas druhého z manželů se zřízením zástavního práva k předmětu zajištění je nutný vždy, a to i v případě, kdy nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z nich: pokud je nemovitost v SJM, pak zástavní smlouvu podepisují vždy oba manželé. pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, pak druhý z manželů svůj souhlas vyjádří podpisem prohlášení, které je součástí zástavní smlouvy. Týká se i případů, kdy je zástavcem například prodávající. Důvodem je možnost druhého z manželů v případech, kdy se v nemovitosti nachází rodinné obydlí, nesouhlasit se zřízením zástavního práva nebo prodejem nemovitosti, a následně se domáhat neplatnosti zástavní smlouvy.
Výpočet životního minima manželů: U manželů, na které se vztahuje SJM, se výpočet ŽM provádí bez ohledu na to, zda se jedná o zúžené SJM, zrušené BSM nebo z jiného důvodu žádá pouze jeden z manželů, vždy za oba manžele a za nezaopatřené děti ve společné domácnosti. U manželů cizinců, na které se nevztahuje SJM a žádá pouze jeden z nich, se ŽM započítává pouze za žadatele. V případě registrovaného partnerství nevzniká „společné jmění manželů“, proto mohou o úvěr žádat registrovaní partneři jak společně, tak každý samostatně. Vzhledem k tomu, že registrovaní partneři mají vůči sobě vyživovací povinnost, je nutné z pohledu ŽM je posuzovat vždy jako manžele. Stránka 10 z 110
3.1. Pravidla pro úvěrování žadatelů z rizikových zemí s ověřitelnými příjmy v ČR
Alespoň jeden z žadatelů má státní příslušnost (občanství) z rizikové země. Schvalování vždy na ústředí. Ověřitelné příjmy v ČR. Banka neakceptuje příjem z rizikové země. Speciální vlastnost úvěru.
Obchodní případy budou vždy posuzovány individuálně v souladu s uvedenými pravidly: Alespoň jeden ze žadatelů má státní příslušnost (občanství)1 v některé z rizikových zemí viz seznam Rizikových zemí, který je dostupný v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. Pobočka vyhodnotí úvěrový obchod jako „dobrý, akceptovatelný“ s přihlédnutím na Parametry úvěrového obchodu – viz tabulka níže. Schvalování úvěru bude probíhat vždy na ústředí banky. Každý obchodní případ bude posuzován individuálně na výjimku.
Parametry úvěrového obchodu:
1. 2. 3.
4. 5. 6.
7.
Parametr Maximální LTV 70% Minimálně 30% vlastních zdrojů Nelze NHU, služba Bez příjmu a zjednodušené dokládání příjmů při refinancování Maximální splatnost 20 let Fixace úrokové sazby minimálně 3 roky Dozajištění notářským zápisem o uznání dluhu se svolením k vykonavatelnosti Pobyt v ČR minimálně 3 roky
8. 9.
Adresa bydliště musí být v ČR
10.
Celková úvěrová angažovanost klienta max. 10 mil. Kč Maximálně 1 nemovitost určená k bydlení (stavební pozemek, BJ, RD, BD)
11.
Korespondenční adresa musí být v ČR
Komentář
Doloženo platné povolení k přechodnému/dlouhodobému/ trvalému pobytu. Místo, kde se klient zdržuje s úmyslem žít tam trvale. Adresa, kam Banka bude zasílat klientovi korespondenci. Může být odlišná od adresy pobytu nebo adresy bydliště. Klient může žádat postupně i o více úvěrů, v součtu celková angažovanost hypotečních úvěrů u Hypoteční banky nesmí překročit 10 mil Kč. V rámci úvěrové angažovanosti je možné financovat maximálně 1 nemovitost určenou k bydlení. To znamená, že lze financovat pouze 1xRD, 1xBJ nebo 1xcelý bytový dům bez ohledu zda je či není rozdělen Prohlášením
Státní příslušnost (občanství) je právní vztah trvalé povahy svazující fyzickou osobu s určitým státem; jeho náplní jsou vzájemná práva a povinnosti občana a státu vyplývající z právních norem daného státu. Příslušnosti státní se obvykle nabývá buď narozením nebo naturalizací (sňatkem s občanem daného státu). Státní příslušnost (občanství) se prokazuje občanským průkazem, cestovním pasem, osvědčením občanství, popřípadě jiným obdobným dokladem. 1
Stránka 11 z 110
12.
Příjmy – závislá činnost
13.
Příjmy – daňové přiznání
vlastníka (nebude možné financovat koupi například dvou bytových jednotek). Dále lze financovat 1x stavební pozemek. Druhý úvěr lze poskytnout pouze v případě, kdy klient již má u naší banky hypoteční úvěr na koupi st. pozemku a nyní žádá o úvěr na výstavbu nebo má již úvěr na výstavbu a žádá druhý na dostavbu. Celková částka úvěru nebo úvěrů musí být max. 10 mil Kč. Příjmy všech klientů na žádosti jsou doloženy (u manželů stačí doložit příjem jednoho z manželů) a pocházejí ze závislé činnosti v ČR a jsou jednoznačné a prokazatelné: Příjem pochází od zaměstnavatele (s.r.o., a.s.), který není vlastněn cizinci z rizikových zemí ani společnostmi se sídlem v rizikových zemích, ani příbuznými klientů, Zaměstnavatel vykazuje alespoň 2 letou historii a zaměstnává víc jak 15 zaměstnanců. Doba zaměstnání klienta u zaměstnavatele musí být minimálně 1 rok. Příjem ze závislé činnosti je oborově průměrný, bez výkyvů, vždy doložitelný výpisy z běžného účtu klienta vedeného bankou v ČR s historií minimálně 1 roku. Je telefonicky ověřitelný u zaměstnavatele (v účtárně, nikoli u jednatele) na pevné telefonní lince. Není akceptován příjem od zaměstnavatele - fyzické osoby. Příjem z podnikání v ČR je akceptovatelný, pokud je doba podnikání klienta minimálně za dvě celá účetní období, je doloženo DP za tato dvě uzavřená účetní období a za tato dvě účetní období jsou doloženy dva doklady o zaplacení daně (nebyl splátkový plán). Musí být doložena trvalost a stabilita započítaného příjmu z DP. Pro propočet příjmu je akceptován pouze příjem z §6 – závislá činnost (jeho doložení musí být v souladu s PP 401 a musí být splněny požadavky bodu 4.1.) a §7 – vlastní podnikání, zvláštní zřetel je brán na závazky klienta – jejich krytí a nárůst od počátku do konce roku a §9 – příjem z pronájmu (tzn. pouze již existující nájmy z nemovitostí uvedené v DP). Nelze využít Alternativní dokládání příjmů.
3.2. Warning systém
Eliminace podvodného jednání klientů. Schvalování na ústředí. Čerpání na zavkladovanou ZS. Specifické dokládání vlastních zdrojů. Z důvodu eliminace možnosti podvodného jednání klientů je bankou zaveden tzv. Warning systém. U rozpracovaných obchodních případů (před schválením), kde je vyhodnoceno, že obsahuje příznaky rizikovosti je obchodník IS banky (SW Modelová hypotéky, SW Olin) upozorněn na nutnost zpracovat úvěrový obchod za úvěrových podmínek stanovených pro tyto případy viz níže. Schvalování úvěrů bude vždy probíhat na ústředí banky.
Stránka 12 z 110
Podmínky pro ošetření možné rizikovosti: Podmínkou čerpání je zavkladovaná zástavní smlouva, a to pokud se čerpá na jiný účet než vázaný u ČSOB nebo do notářské/advokátní úschovy. Další podmínkou je dokládání vlastních zdrojů a to těmito způsoby: * bezhotovostním způsobem úhrady (např. doložením výpisu z účtu kupujícího nebo prodávajícího, potvrzení o provedené platbě vystavené příslušným peněžním ústavem ) - v případě elektronického bankovnictví je možné akceptovat, bez razítka příslušného peněžního ústavu, pouze elektronické výpisy, které jsou standardně zasílány klientovi každý měsíc (příp. jiná zvolená perioda) na email popř. jsou k dispozici ke stažení přímo v elektronickém bankovnictví. Ve všech ostatních případech (tisk historie transakcí, Print Screen obrazovky apod.) je vždy nutné předložit ověřený dokument tzn. s razítkem příslušného peněžního ústavu. * hotovostním způsobem úhrady (doložení alespoň jednoho pokladního dokladu třetího subjektu, který v obchodu mezi kupujícím a prodávajícím figuruje, tj. např. realitní kanceláře při vložení hotovosti zprostředkovateli, notáře při notářské úschově, složením peněžních prostředků na běžný účet protistrany atd. Není možné tedy akceptovat případy, kdy kupující má tyto peníze v hotovosti doma a v hotovosti je předá prodávajícímu oproti jeho podpisu). A dále pozor na hotovostní předání finančních prostředků nad částku 270. 000,-- Kč.
POZOR: V případě, že se jedná o tzv. rezervační zálohu, a to do max. do výše 50.000,-- Kč je možné akceptovat i Prohlášení prodávajícího o přijetí finančních postředků - rezervační zálohy (ve většině případech se jedná o developerské akce, kdy rezervační záloha je budoucím kupujícím hrazena hotově přímo developerovi - prodávajícímu).
složením vlastních zdrojů na BČÚ a čerpáním spolu s HÚ, nebo kombinací výše uvedených možností. * platí i v případě, bylo-li v KS uvedeno, že vlastní zdroje již byly zaplaceny.
4. Příjem klienta – úvěr pro fyzické osoby
Trvalost, stabilita a ověřitelnost. HU 100 - jednotlivec min. Kč 25.000,- čistého. HU 100 – dva a více spolužadatelů min. Kč 30.000,-- čistého Příjem ze závislé činnosti. Příjem z podnikání. Příjem z nájemného. Příjem ze zahraničí. Ostatní příjmy typu důchody a renty. Neakceptace příjmu z rizikových zemí. Příjem z vlastní společnosti. Rozhodujícím faktorem pro akceptaci příjmu pro splácení hypotečního úvěru je jejich trvalost, stabilita a ověřitelnost. Jsou-li příjmy rozhodující osoby dostatečné pro splácení HÚ, není nutné dokládat příjmy ostatních žadatelů. Pro HU 100 musí být celkový čistý měsíční příjem všech žadatelů minimálně Kč 30.000,v případě, že o úvěr žádá pouze jeden žadatel (1 osoba bude dlužníkem v úvěrové smlouvě), je minimální čistý měsíční příjem Kč 25.000,-.
Stránka 13 z 110
Banka neakceptuje příjem z rizikové země. seznam těchto zemí je dostupný v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. pouze u klientů se státní příslušností ČR může být tento příjem výjimečně akceptován, a to v rámci schvalovacího procesu na centrále. Pokud je dokládán příjem ze společnosti vlastněné klientem (bez ohledu na výši majetkového podílu), pak je vždy nutné doložit daňová přiznání společnosti za poslední 2 roky včetně výkazů a komentář k závazkům. týká se i případů, kdy je žadatel o úvěr zaměstnán ve firmě, kterou vlastní rodinný příslušník. Předkládání a akceptování bezdlužností od FÚ vůči orgánům Finanční správy České republiky (tzn. ne pouze pro jeden Finanční úřad, ale v rámci celorepublikové působnosti): aktuální bezdlužnost od FÚ = akceptovaná bezdlužnost od FÚ do 60 dní včetně od data, ke kterému byla tato bezdlužnost potvrzena (pozor toto datum se může lišit od data vyhotovení). počítá se tedy od data potvrzení do okamžiku Převzetí kompletní žádosti o HÚ. A zároveň platí přechodné období: max. do 30. dubna aktuálního roku jsou akceptovány bezdlužnosti od FÚ vydané před 31. březnem aktuálního roku (s datem potvrzení od 1. února aktuálního roku), od 1. května aktuálního roku budou vyžadovány bezdlužnosti od FÚ potvrzené po 1. dubnu aktuálního roku. v případě daňového poradce je akceptováno do 31. července aktuálního roku doložení bezdlužností od FÚ potvrzených před 30. červnem aktuálního roku (s datem potvrzení od 1. května aktuálního roku), od 1. srpna aktuálního roku budou vyžadovány bezdlužnosti od FÚ potvrzené po 1. červenci aktuálního roku.
POZOR: Potvrzení o bezdlužnosti od FÚ se předkládá i u pozastavených živnostenských oprávnění, a to pouze v případech, kdy je živnostenské oprávnění pozastaveno v posledním zdaňovacím období.
4.1. Příjem ze závislé činnosti
Průměr za poslední 3 měsíce. Na dobu neurčitou. Na dobu určitou. Dohoda o pracovní činnosti ANO. Dohoda o provedení práce NE. Bezhotovostně. V hotovosti. Výpisem z účtu. Příjem ze závislé činnosti se rozumí příjem klienta, který je v zaměstnaneckém poměru a tuto skutečnost klient bance doloží. Banka vychází při stanovení příjmu z průměru za poslední 3 měsíce. Žadatel (ani spolužadatel) o úvěr nesmí být ve výpovědní lhůtě ani ve zkušební lhůtě.
Stránka 14 z 110
POZOR: Obecně platí, že v případech, kdy je průměrný čistý měsíční příjem vyšší o 20% než průměr za delší období, musí být tento nárůst uspokojivě zdůvodněn např. profesním postupem a doložen příslušnými doklady (např. dodatek k pracovní smlouvě, platový výměr, výpisy z účtu apod.). Nebude-li, banka bude akceptovat nižší částku za delší období. Obdobně se bude postupovat i v případě, kdy nárůst bude způsoben výplatou částek, které nejsou běžně měsíčně vypláceny (např. 13. plat), bude banka vycházet z průměru za delší období než poslední 3 měsíce. týká se především Potvrzení o výši příjmu. Příjem doložený na základě Dohody o pracovní činnosti je možné akceptovat v případě doložení její trvalosti a stability. Banka neakceptuje příjem doložený na základě Dohody o provedení práce. Banka neakceptuje příjem klienta, jehož pracovní smlouva je uzavřena po dobu zástupu za rodičovskou dovolenou. Banka neakceptuje příjem od klientů, kteří jsou zaměstnáni přes pracovní agentury tzn., že agentura klientovi přiděluje práci v jiném subjektu než je pracovní agentura. tento příjem není stabilní a je zde riziko změny výše příjmů v krátké době.
Doba určitá: Banka akceptuje i pracovní smlouvu na dobu určitou za těchto podmínek: Pokud žádá o úvěr pouze jeden žadatel, pak musí mít pracovní poměr u jednoho zaměstnavatele sjednán na dobu delší než jeden rok. . je-li pracovní poměr sjednán na jeden rok nebo na dobu kratší, pak musí být pracovní poměr u stejného zaměstnavatele alespoň jedenkrát obnoven. do ukončení pracovního poměru musí v den Převzetí kompletní žádosti o HÚ (dle události úvěru v systému banky) zbývat alespoň 3 měsíce, pokud nikoliv, klient bude mít prokázání prodloužení prac. poměru jako podmínku čerpání. Pokud žádá o úvěr více žadatelů dokládajících příjem, tak je nutné, aby žadatel s pracovní smlouvou na dobu určitou měl pracovní poměr u jednoho zaměstnavatele sjednán na dobu jednoho roku a delší. je-li pracovní poměr sjednán na dobu kratší než jeden rok, pak musí být pracovní poměr u stejného zaměstnavatele alespoň jedenkrát obnoven. Do ukončení pracovního poměru musí v den Převzetí kompletní žádosti o HÚ (dle události úvěru v systému banky) zbývat alespoň 3 měsíce, pokud nikoliv, klient bude mít prokázání prodloužení prac. poměru jako podmínku čerpání. pokud žádá více žadatelů s pracovní smlouvou na dobu určitou uzavřenou na dobu jednoho roku a kratší, pak je možné akceptovat tuto smlouvu neobnovenou jen u jednoho žadatele majícího prac. smlouvu uzavřenou na dobu jednoho roku a kratší, ostatní musí mít pracovní smlouvu alespoň jednou obnovenou.
Doložení příjmu: Potvrzením o výši pracovního příjmu viz. šablona Potvrzení o výši příjmu, která je dostupná v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. toto potvrzení má platnost 60 dnů (počítá se od data vystavení do okamžiku Převzetí kompletní žádosti o HÚ).
Stránka 15 z 110
banka upřednostňuje použití tohoto formuláře, lze ale rovněž akceptovat potvrzení o příjmu na jakémkoliv jiném formuláři, pokud bude obsahovat všechny údaje uvedené v tomto vzoru. V případě, že je příjem vyplácen v hotovosti, je nutné tuto skutečnost doložit: nejčastěji evidenčním listem důchodového pojištění (ze zákona má zaměstnavatel lhůtu na vyhotovení evid. listu za minulý rok až do 30.4. následujícího roku) nebo výpisy z účtu s vklady apod.
4.2. Příjem osoby podávající daňové přiznání
Podnikání min. 6 měsíců. Výdaje na zdravotní a sociální pojištění. Doložení DP včetně příloh. Předanění v kalkulátoru Modelové hypotéky. Souběh závislé činnosti a podnikání. Alternativní dokládání příjmů u vybraných profesí. Příjem vychází z posledního ukončeného zdaňovacího období a je definován jako celkový průměrný čistý měsíční příjem: ze závislé činnosti a funkčních požitků (§6), z podnikání a jiné samostatné výdělečné činnosti (§7) - mimo příjmů z provozování heren, hracích automatů, obchodu se zbraněmi, z kapitálového majetku (§8) - nutné uvést jejich strukturu ve zhodnocení klienta, pokud jsou příjmy významné (nelze akceptovat příjem z kapitálových výnosů, půjček a úroků, kdy výplata záleží na bonitě 3. osoby, kterou neznáme a nemůžeme/neumíme tedy zhodnotit trvalost a stabilitu tohoto druhu příjmu). z pronájmu (§9) - pro banku akceptovatelné dle kap. 4.4. Příjem z nájemného, z ostatních příjmů (§10) - banka akceptuje pouze příjmy uvedené pod písmenem d) (např. příjmy ze zděděných práv z průmyslového a jiného duševního vlastnictví včetně práv autorských).
Definice výše uvedených příjmů vychází ze Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
Minimální doba podnikání: Klient s příjmem ze samostatné činnosti – podnikatel musí v uplynulém zdaňovacím období podnikat minimálně 6 měsíců. daňové přiznání musí obsahovat v případě akceptace DZ §7 minimálně 6 měsíců doby podnikání a musí být podáno na FU.
Výpočet příjmu z DP: Daňový základ* - daň Příjem = ---------------------------------------------------------------------------------------- - výdaj na soc. + zdr. poj. 12 (resp. skutečně odpracované období v kalendářním roce) * před uplatněním částek zvyšujících zisk nebo rozdíl mezi příjmy a výdaji a před uplatněním odpočitatelných položek Stránka 16 z 110
Daňový základ (řádek 104) je rozdíl mezi příjmy (řádek 101) a výdaji (řádek 102) vše uvedené na příloze č. 1 k DP. tento daňový základ (DZ) tzn. řádek 104 je nutné zadat do Modelové hypotéky z důvodu zjištění odvodů na zdravotní a sociální pojištění týká se pouze při dokládání příjmů z podnikání dle §7. Pokud by klient dokládal např. příjmy z pronájmu dle §9, pak se řádek 104 nezadává. v případě uplatňování výdajů paušálem je nutné vycházet z řádku 101, který se zadá do Modelové hypotéky, která provede výpočet modifikovaného paušálu, a ten se pak přenese do řádku 104. Položky níže uvedené na příloze č. 1 (řádek 105 a 106) jsou položky daňové a na tyto není brán zřetel, pro potřeby výpočtu jsou pouze informativní.
POZOR: Vždy je nutné do výdajů žadatele zohlednit výdaj za sociální a zdravotní pojištění žadatele viz kap. 5. Výdaje klienta Do výpočtu příjmu klienta banka nezapočítává mimořádné nepravidelné částky, které se v budoucnu nemusí již opakovat. Dostatečnost příjmů z daňového přiznání se posuzuje s přihlédnutím ke stabilitě jejich výše v porovnání s příjmy uvedenými v daňovém přiznání za předcházející období. U klienta, který v posuzovaném zdaňovacím období umořoval ztrátu z minulých let, se provádí přepočet příjmu na plné daňové zatížení (SW Modelová hypotéka). ztrátu z minulého období je potřeba bance uspokojivě zdůvodnit např. nákup zásob na konci zdaňovacího období v případě daňové evidence nebo splátky leasingu, který byl ukončen a nebude v dalším období obnoven apod. Banka neakceptuje zisk vytvořený nárůstem (neuhrazením) závazků tj. zkreslením výdajů. Banka neakceptuje příjem žadatele, který vykázal v předloženém daňovém přiznání ztrátu v posledním ukončeném zdaňovacím období. Banka neakceptuje umělé snižování výdajů podle §7 zákona o dani z příjmu, které nebudou dostatečně a logicky zdůvodněny. Příkladem může situace, kdy podnikatel standardně uplatňuje výdajové paušály ve výši např. 80%, avšak pro potřeby poskytnutí úvěru předkládá aktuální daňové přiznání, kde vykazuje výdaje daňovou evidencí výrazně nižší než je daňový paušál popř. i nulové výdaje. Jiným příkladem může být výrazný pokles výdajů mezi jednotlivými roky u předkládaných daňových přiznání.
Dokládání příjmu z daňového přiznání: V období od 1.1. běžného roku do 31.3. běžného roku (je-li poslední den března sobota nebo neděle, stačí podat přiznání do následujícího pondělí) je akceptováno daňové přiznání z předminulého roku nebo již na základě údajů za poslední zdaňovací období včetně dokladu o zaplacení daně z příjmu*, Od 1.4. do konce roku musí být již předkládáno daňové přiznání za minulý rok*. posunout termín pro daňové přiznání i zaplacení daně z příjmu o 3 měsíce je možné v případě, kdy klient využívá služeb daňového poradce. v těchto individuálních případech bude možné akceptovat daňové přiznání z předminulého roku, a to za předpokladu, že klient doloží příslušnou plnou moc k zastupování ve věci daně z příjmu. *rozhodné je datum kompletního převzetí Žádosti vč. všech příloh pobočkou.
Forma dokládaného daňového přiznání: Daňové přiznání s razítkem podatelny finančního úřadu orazítkované správcem daně na každé straně daňového přiznání nebo daňové přiznání s ,,přelepkou,, v místě sešití, která je opatřena razítkem správce daně. Stránka 17 z 110
pokud nebude daňové přiznání opatřeno razítky správce daně na každé straně nebo opatřeno orazítkovanou přelepkou, je nutné doložit kromě daňového přiznání také opis vybraných položek z daňového přiznání vystavený správcem daně. Daňové přiznání s podacím lístkem České pošty, že bylo odesláno doporučeně na finanční úřad orazítkované správcem daně na každé straně daňového přiznání nebo daňové přiznání s ,,přelepkou,, v místě sešití, která je opatřena razítkem správce daně. pokud nebude daňové přiznání opatřeno razítky správce daně na každé straně nebo opatřeno orazítkovanou přelepkou, je nutné doložit kromě daňového přiznání také opis vybraných položek z daňového přiznání vystavený správcem daně. Daňové přiznání zaslané Datovou schránkou s doložením Informace o odeslání Daňového přiznání Datovou schránkou a doložení opisu vybraných položek z daňového přiznání vystavený správcem daně.
POZOR! Povinnost doložit daňové přiznání orazítkované na každé straně nebo opatřené orazítkovanou přelepkou dle výše uvedeného se vždy týká daňového přiznání za poslední zdaňovací období, ze kterého je příjem počítán. Pokud tedy klient dokládá daňová přiznání za poslední 2 zdaňovací období (což je standardně požadováno), pak u daňového přiznání za předposlední zdaňovací období nemusí být tato povinnost splněna (zde stačí pouze s razítkem na první straně).
Na co si dát pozor u příjmu FO podnikatele v jeho DP: Leasing nemusí být zadán do výdajů, pokud je uveden v příloze č. 1 DP řádku 102: musí být splněno, že leasingová smlouva je uzavřena na IČO, na příloze č. 1 (příjem z podnikání §7) v DP je uvedena položka snižující DZ (řádek 106 – složení uvedeno slovně v části DP „E“) z titulu akontace a leasing je placen po celé daňové období. pokud je leasing placen jen část daňového období, musí být leasingové splátky dopočítány do 12 měsíců do výdajů dle §7 (řádek 102) a DZ pak předaněn v Modelové hypotéce. S akontací se dále jako výdajem nepočítá, je to položka daňová. Úvěr na podnikání: byť je uzavřen na IČO, nemůže být uplatněn ve výdajích (v řádku 102) na příloze č. 1 k DP úvěr na IČO FO podnikatele je vždy zadáván jako výdaj při propočtu bonity klienta. ve výdajích z podnikání v DP na příloze č.1 mohou být uvedeny pouze úroky a o tyto může být snížen výdaj při propočtu bonity klienta resp. do výdajů se započítává jen splátka jistiny úvěru na podnikání (ta nejvyšší uvedená ve splátkovém plánu). Příjem spolupracujících osob: DP osoby rozdělující příjmy uvedeno v DP na příloze č. 1. pokud má klient spolupracující osobu, na kterou rozděluje příjmy a výdaje (vyplněné řádky 107 a 108), pak jeho příjem počítáme z řádku 113. Pokud jsou v příloze č. 1 vyplněny řádky 105 a 106, pak řádek 113 očistíme o vliv těchto položek zvyšujících a snižujících daňový základ (tzn. od řádku 113 odečteme ř. 105 a přičteme ř. 106). DP spolupracující osoby příjem spolupracující osoby akceptujeme pouze v případě, že žadatelem o úvěr je i osoba rozdělující příjmy, neboť od její bonity jsou tyto příjmy závislé a její příjem musí být o tento výdaj krácen. Stránka 18 z 110
pokud je klient spolupracují osobou, na kterou připadají příjmy a výdaje (vyplněné řádky 109 a 110), pak jeho příjem počítáme z řádku 113. Pokud jsou v příloze č. 1 vyplněny řádky 105 a 106, pak řádek 113 očistíme o vliv těchto položek zvyšujících a snižujících daňový základ (tzn. od řádku 113 odečteme ř. 105 a přičteme ř. 106). Výplata mzdy u FO podnikatele: FO podnikatel nemůže sám sobě vyplácet mzdu, jeho příjem je úhrn všech DZ v DP. v tomto případě by FO podnikatel zaměstnával sám sebe a to nelze. pokud FO podnikatel platí mzdy, jsou jeho výdajem v §7 a jejich výše je uvedena v Přehledu o majetku a závazcích. pokud jsou žadatelem o hypotéku jak FO podnikatel tak jeho zaměstnanec, pak musí být mzda ve výdajích po celé zdaňovací období, jinak se musí do výdajů FO dopočítat vyplácená mzda na celý rok, abychom ji u zaměstnance mohli akceptovat v celé výši. Sleva na dani, snížení daňového základu – uplatnění dětí, penzijní připojištění, životní pojištění: pokud je v DP uplatňována sleva na děti z daně, tyto děti musí být zároveň uvedeny v ŽM rodiny klienta. pokud je uplatňováno snížení základu daně z příjmu z důvodu Penzijního připojištění nebo životního pojištění, pak platba na penzijní připojištění nebo životního pojištění musí být obsažena ve výdajích klienta.
Na závěr: DP jako podklad k příjmu pro splácení hypotéky je třeba pečlivě zkontrolovat po formální stránce, abychom vyloučili podvodné jednání. DP musí být podáno v zákonné lhůtě, orazítkováno od FU na každé stránce a zaplacená daň musí odpovídat dani uvedené v DP. DP musí být podepsáno, vyplněno jedním stylem písma a vyplněno na všech stránkách stejným rukopisem, nesmí být přepisováno nebo položky zamazány. V případě zasílání DP poštou, nebo pomocí datové schránky, musí být současně předložen Opis položek DP vystavené příslušným FU. Akceptovatelné je pouze řádné DP nikoli opravné. Nelze akceptovat klienta, který má splátkový plán daně, daň musí být vždy uhrazena.
Souběh závislé činnosti a podnikání: V případě souběhu příjmů ze závislé činnosti a podnikání je třeba doložit příjem ze závislé činnosti (§6) Potvrzením o výši příjmu dle pravidel uvedených v kap. 4.1. Příjem ze závislé činnosti a dále se v SW Modelová hypotéka provede propočet příjmů z podnikání - §7, kapitálového majetku §8 a z pronájmu - §9. Celkový příjem bude tedy součtem příjmů z Potvrzení o výši příjmu a ze SW Modelová hypotéka. Odečitatelné položky a slevy na dani lze započítat pouze jednou.
Stránka 19 z 110
4.3. Zjednodušené dokládání příjmů při refinancování
Pouze účelové úvěry/půjčky na bydlení od bank či stavebních spořitelen. Možno i překlenovací úvěry a meziúvěry. Výše úvěru max. 7. mil. Kč. Zpracování úvěru a odhadu ZDARMA. Nelze akceptovat vztah rodiče/děti ve vztahu k dlužníkovi. Refinancovaná částka se skládá ze součtu zůstatku jistiny, příslušenství včetně nákladů spojených s předčasným splacením úvěru. Navýšení původní splátky o 10% (max však 1.000 Kč u externího refinancování). Navýšení původní splátky o 15% (max. však 1.500 Kč a zvýšení hranice poskytnutých úvěrů/půjček v mezidobí na 1 mil. Kč u interního refinancování).
Zjednodušené dokládání příjmů: Při refinancování účelových úvěrů/půjček na bydlení a překlenovacích úvěrů (meziúvěrů) od bank či stavebních spořitelen umožňuje Hypoteční banka za určitých podmínek zjednodušené dokládání příjmů, kdy klient podepisuje pouze Čestné prohlášení o příjmu. lze využít pouze pro účelové úvěry/půjčky/překlenovací úvěry na bydlení od bank a spořitelen, a to i pro účelové úvěry poskytované na bydlení v rámci HB/ČSOB/PS. nelze využít pro neúčelové hypoteční úvěry ani úvěry, které byly poskytnuty v zahraničí. Zpracování úvěru a odhadu je ZDARMA. odhad se zpracovává vždy již pro potřeby schválení úvěru (tzn. i v případě interního refinancování). poplatek za odhad se neúčtuje v případě Expresního ocenění bytu, Dotazníku – byt a interního odhadu nebo-li Analýzy rizik a hodnoty zajištění (za interní odhad se považuje i bankou objednaný odhad u smluvních externích odhadců tzv. INEX). v případě, že se klient rozhodne přímo pro Externí odhad vyhotovený smluvním odhadcem ze seznamu banky, pak se jedná o vztah klient-odhadce včetně dohody o honoráři a termínu. Pro urychlení zpracování procesu vypracování Analýzy rizik a hodnoty zajištění je možné provést tuto analýzu bez dohlídky ve formě Zjednodušeného odhadu, pokud bude doložen nejlépe originál původního odhadu (v krajním případě je možné akceptovat i kopii) pro refinancovaný úvěr a min. 2 fotografie k předmětu zástavy (min. 1 fotografie zvenku, min. 1 fotografie interiéru).
Základní požadavky: Základní podmínkou je, aby všichni původní dlužníci uvedení v úvěrové smlouvě refinancovaného úvěru byli žadateli o nový úvěr. přistoupení nového žadatele/ů nad rámec původních dlužníků je možné. Vztah rodiče/děti nelze využít ve vztahu k osobě, která je dlužníkem z příslušného smluvního vztahu. je však možné akceptovat ve vztahu k nemovitosti, která je objektem úvěru. Podrobněji níže uvedená tabulka. Dlužníci z původního úvěrového vztahu, který má být refinancován Rodiče Rodiče Děti Děti
Nemovitost ve vlastnictví
Současní žadatelé o nový úvěr
Zjednodušené dokládání příjmů
Děti Děti Rodiče Rodiče
Rodiče Děti Děti Rodiče
ANO NE ANO NE Stránka 20 z 110
Zjednodušené dokládání příjmů je možné využít i v kombinaci s libovolným vedlejším účelem úvěru včetně kombinace s Doplňkovou částí. Hlavním účelem úvěru musí být vždy Vypořádání úvěru na investice do nemovitosti od banky nebo spořitelny. z úvěru můžeme proplatit nejen jistinu, ale i příslušenství včetně nákladů spojených s předčasným splacením úvěru.
Další požadavky: Výše úvěru max. 7 mil. Kč. Nový úvěr max. do 85% LTV. Splatnost úvěru max. 30 let. K datu schválení nového úvěru je původní úvěr již 12 měsíců anuitně splácen tzn. po dočerpání úvěru nebo v případě kombinovaných produktů 12 měsíců splátky úroků po dočerpání úvěru. Objektem úvěru a předmětem zajištění je:* stavební pozemek, pozemek, jehož součástí je rodinným dům/objekt individuální rekreace, rodinný dům /objekt individuální rekreace s pozemkem (samostatné nemovité věci), bytová jednotka (možno i v družstevním vlastnictví). * Objekt úvěru nemusí být zároveň i předmětem zajištění. Při prověření klienta v BRKI/NRKI je hodnocení „OK“ nebo „šedá zóna“ z důvodu kritéria “čerpání nesplátkových kontraktů (08)“ a „počet otevřených kontraktů (11)“.
POZOR! Pokud je klient uveden i jako ručitel a hodnocení u ručitelských závazků je „KO“ nebo „šedá zóna“, pak nelze zjednodušené doložení příjmů využít. V těchto případech totiž musíme zohlednit ručitelské závazky ve výdajích klienta, a proto je nutné standardně doložit příjmy.
V případě refinancování úvěru/půjčky od jiné banky nebo spořitelny (tzv. externí refinancování) platí níže uvedené porovnání splátek: Splátka nového úvěru ≤ původní splátka + 10%* (max však 1.000 Kč). pokud v rámci zjednodušeného dokládání příjmů refinancujeme více úvěrů, pak za původní splátku považujeme součet těchto splátek. u překlenovacích úvěrů (meziúvěrů) považujeme za původní splátku spořící část + splátku úroků. u kombinovaných produktů považujeme za původní splátku měsíční pojistné + splátku úroků. * V případě, že navýšení o 10% původní splátky vychází méně než 500 Kč, pak je možné využít navýšení až o 500 Kč včetně (podrobněji viz. níže uvedený příklad). Nová splátka
Původní splátka
3.400 Kč
3.000 Kč
Původní splátku navýším až o 500 Kč 3400 ≤ 3000 + 500
Zjednodušené doložení příjmů LZE VYUŽÍT
Vysvětlení příkladu v tabulce: Pro daný příklad nepostačuje navýšení původní splátky pouze o 10% (nová splátka by totiž dle vzorce nebyla nižší nebo rovna: 3400 ≤ 3000 + 300), a proto je pravidlo doplněno možným navýšením až o 500 Kč.
Stránka 21 z 110
V případě refinancování úvěru poskytnutého Hypoteční bankou (tzv. interní refinancování) platí níže uvedené porovnání splátek: Splátka nového úvěru ≤ původní splátka + 15%* (max. však 1.500 Kč). pokud v rámci zjednodušeného dokládání příjmů refinancujeme více úvěrů, pak za původní splátku považujeme součet těchto splátek. u kombinovaných produktů považujeme za původní splátku měsíční pojistné + splátku úroků. * V případě, že navýšení o 15% původní splátky vychází méně než 500 Kč, pak je možné využít navýšení až o 500 Kč včetně (podrobněji viz. níže uvedený příklad). Nová splátka
Původní splátka
3.400 Kč
2.900 Kč
Původní splátku navýším až o 500 Kč 3400 ≤ 2900 + 500
Zjednodušené doložení příjmů LZE VYUŽÍT
Vysvětlení příkladu v tabulce: Pro daný příklad nepostačuje navýšení původní splátky pouze o 15% (nová splátka by totiž dle vzorce nebyla nižší nebo rovna: 3400 ≤ 2900 + 435), a proto je pravidlo doplněno možným navýšením až o 500 Kč.
POZOR! Výše uvedené porovnání splátek platí za předpokladu, že platba spořící části (v případě překlenovacích úvěrů) příp. měsíčního pojistného (v případě kombinovaných produktů) zanikne. Porovnání splátek totiž vychází z předpokladu, že původní splátka/splátky zaniknou. Logicky tedy musí dojít i k zániku platby spořící části příp. měsíčního pojistného.
POZOR! V případě kombinace obou výše uvedených variant (tzn. externího i interního refinancování) je nutné postupovat podle mírnější varianty tzn. s navýšením původní splátky o 15% (max. však 1.500 Kč).
Klient dokládá čestné prohlášení o výši příjmu. V případě refinancování úvěru/půjčky od jiné banky nebo spořitelny (tzv. externí refinancování) platí následující podmínka mezidobí: V období mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru (vždy vycházíme od posledně schválené hypotéky, která se refinancuje tzn. dle data nejstarší) nebyl poskytnut klientovi žádný úvěr/půjčka větší než 0,5 mil. Kč (vycházíme z původní schválené výše nikoli z aktuálního zůstatku). pokud bylo v tomto období klientovi poskytnuto více úvěrů/půjček, pak jejich součet nesmí přesáhnout 0,5 mil. Kč. tato podmínka nemusí být splněna v případech, kdy klient refinancuje více úvěrů/půjček, které z výnosu nového úvěru zaniknou, nebo již došlo v tomto mezidobí k jejich úplnému splacení.
POZOR: V případě, že v tomto mezidobí (od posledně schválené hypotéky, která se refinancuje) byly poskytnuty úvěry/půjčky větší než 0,5 mil. Kč, pak lze akceptovat pouze za předpokladu, že tyto úvěry/půjčky jsou řádně spláceny souběžně min. 24 měsíců od data poskytnutí úvěru/půjčky2 s hodnocením v BRKI/NRKI „OK“ nebo „šedá zóna“ z důvodu kritéria “čerpání nesplátkových kontraktů (08)“ a „počet otevřených kontraktů (11)“.
2
Datem poskytnutí úvěru/půjčky se rozumí datum podpisu smlouvy o úvěru/půjčce oběma smluvními stranami.
Stránka 22 z 110
Příklad: V mezidobí byly klientovi poskytnuty 2 úvěry v celkové výši přesahující 500 tisíc Kč: 1. úvěr ve výši 300.000 Kč je řádně splácen min. 24 měsíců tzn., že výše uvedenou podmínku splňuje. 2. úvěr ve výši 250.000 Kč je řádně splácen pouze 12 měsíců tzn., že výše uvedenou podmínku nesplňuje. Zjednodušené refinancování v tomto případě nelze využít, neboť druhý úvěr není splácen min. 24 měsíců (není tedy splněna podmínka souběžně spláceny min. 24 měsíců). V případě refinancování úvěru poskytnutého Hypoteční bankou (tzv. interní refinancování) platí následující podmínka mezidobí: V období mezi refinancovaným úvěrem a schválením nového úvěru (vždy vycházíme od posledně schválené hypotéky, která se refinancuje, tzn. dle data nejstarší) nebyl poskytnut klientovi žádný úvěr/půjčka větší než 1 mil. Kč (vycházíme z původní schválené výše nikoli z aktuálního zůstatku). pokud bylo v tomto období klientovi poskytnuto více úvěrů/půjček, pak jejich součet nesmí přesáhnout 1 mil. Kč. tato podmínka nemusí být splněna v případech, kdy klient refinancuje více úvěrů/půjček, které z výnosu nového úvěru zaniknou, nebo již došlo v tomto mezidobí k jejich úplnému splacení.
POZOR! V případě, že v tomto mezidobí (od posledně schválené hypotéky, která se refinancuje) byly poskytnuty úvěry/půjčky větší než 1 mil. Kč, pak lze akceptovat pouze za předpokladu, že tyto úvěry/půjčky jsou řádně spláceny souběžně min. 24 měsíců od data poskytnutí úvěru/půjčky s hodnocením v BRKI/NRKI „OK“ nebo „šedá zóna“ z důvodu kritéria “čerpání nesplátkových kontraktů (08)“ a „počet otevřených kontraktů (11)“.
POZOR! V případě kombinace obou výše uvedených variant (tzn. externího i interního refinancování) je nutné postupovat podle mírnější varianty tzn. s podmínkou, kdy v mezidobí nebyl poskytnut klientovi
žádný úvěr/půjčka větší než 1 mil. Kč.
Příklad: V mezidobí byly klientovi poskytnuty 2 úvěry v celkové výši přesahující 1 mil. Kč: 1. úvěr ve výši 700.000 Kč je řádně splácen min. 24 měsíců tzn., že výše uvedenou podmínku splňuje. 2. úvěr ve výši 350.000 Kč je řádně splácen pouze 12 měsíců tzn., že výše uvedenou podmínku nesplňuje. Zjednodušené refinancování v tomto případě nelze využít, neboť druhý úvěr není splácen min. 24 měsíců (není tedy splněna podmínka souběžně spláceny min. 24 měsíců).
Doplňující informace: V případě překlenovacích úvěrů (meziúvěry) platí: z BRKI/NRKI a CRÚ zjistíme informaci pouze o řádném splácení všech úvěrových závazků klientů. klient doloží úvěrovou smlouvu, ze které bude patrna výše splátky překlenovacího úvěru i spořící části popř. dále potvrzení od stavební spořitelny.
Stránka 23 z 110
V případě kombinovaných produktů platí: z BRKI/NRKI a CRÚ zjistíme informaci pouze o řádném splácení všech úvěrových závazků klientů. pro stanovení výše pojistného je potřeba předložit pojistnou smlouvu a potvrzení pojišťovny o řádném placení pojistného. Pokud potvrzení obsahuje základní informace o pojistce vč. výše pojistného, pak není nutné pojistnou smlouvu dokládat. přechod je možný pouze z HUFJ/I na HUF, neboť kombinované produkty banka již neposkytuje.
POZOR: Údaje z BRKI/NRKI tedy primárně slouží pouze pro ověření platební morálky klienta tzn. řádného splácení. Pro zjištění výše splátky je nutné vycházet z úvěrové smlouvy (dodatků), kterou klient dokládá vždy popř. jiného dokumentu, ze kterého je aktuální výše splátky patrná. Pokud bude splátka uvedená v BRKI/NRKI odlišná od splátky uvedené v předloženém dokumentu, pak vždy vycházíme z té nižší splátky.
4.4. Alternativní dokládání příjmu u vybraných profesí
Pouze pro produkt HUF. LTV max. 85%. Nelze pro NHÚ, PHÚ, HU 100 a HUBP. Minimální výše 500 tisíc Kč. Pouze pro vybrané profese. Působnost v dané profesi min. 2 roky. Určeno pouze pro produkt HUF max. do 85% ZHN v kombinaci se všemi službami vyjma HUBP a HU 100. Nelze pro NHÚ, PHÚ. Schvalování vždy na ústředí HB. Minimální výše úvěru Kč 500.000,-. Určeno pro daňové rezidenty v ČR, kteří minimálně 2 roky působí v níže uvedené profesi: advokát, exekutor, notář, lékař, stomatolog, zubní technik, veterinář, lékárník/farmaceut, psychoterapeut/psycholog, architekt, projektant ve výstavbě, auditor, daňový poradce. Žadatel dokládá všechny standardní podklady jako u příjmu z DP + výpisy z běžného účtu za posledních 6 měsíců.
Výpočet příjmu: Příjem není počítán z DP, ale stanoví se z předložených výpisů z běžného účtu za 6 měsíců Základ tvoří 60% součtu kreditních položek na doručených výpisech z BÚ (ponížených o vklady v hotovosti, převody z vlastního účtu klienta, jednorázové příjmy jako je úrok z TV a další nepravidelně se opakující položky).
Stránka 24 z 110
Stanovený příjem je nutné přepočítat na roční a pomocí SW Modelová hypotéka provést předanění a výpočet čistého měsíčního příjmu tzn. roční příjem bude snížen o sociální a zdravotní pojištění, o daň a přepočítán na čistý měsíční příjem. Maximální čistý příjem pro jeden úvěr lze započítat ve výši 100.000,- Kč pokud by tedy o úvěr žádali např. manželé, oba doktoři a oba by dokládali příjmy Alternativním způsobem, pak lze uznat max. 100.000 Kč za oba dohromady. Nikoli každému 100.000 Kč zvlášť. SW Modelová hypotéka obsahuje i Manuál k Alternativnímu dokládání příjmu.
Tento způsob výpočtu příjmů je možné využít i u sportovců.
4.5. Příjem z nájemného
Jen pronájem a podnájem nemovitostí v ČR. Příjmy z budoucích nájmů (budoucích nájemních smluv) nelze akceptovat u HU 85 a 100.. Vždy stanovisko odborného technika. Stávající nájemné v DP 70%. Stávající nájemné, které ještě neprošlo DP a budoucí nájemné 50%.Smlouva o smlouvě budoucí nájemní musí být opatřena úředním ověřením podpisů všech smluvních stran.
Dokládání příjmu z nájemného: Banka akceptuje pouze příjmy z pronájmu a podnájmu nemovitostí nacházející se na území ČR. U budoucího nájmu se jedná pouze o nemovitosti určené k bydlení a kanceláře. příjem z budoucích nájmů (budoucích nájemních smluv) nelze akceptovat pro HU 85 a 100. smlouva o smlouvě budoucí nájemní musí být opatřena úředním ověřením podpisů všech smluvních stran. Pro všechny příjmy z nájemného platí, že není možno akceptovat příjem z pronájmu pouze jedné místnosti v BJ nebo RD. Pokud klient pronajímá část nebo celou nemovitost právnické osobě, ve které má jakýkoliv majetkový podíl, je nutno posoudit i finanční stabilitu této právnické osoby. U Služby Realitní hypotéka je nutné přesměrování nájemného na BHÚ nebo jiný účet, ze kterého je inkasována splátka úvěru (pokud je nájemné vyšší než splátka úvěru vč. příslušenství, pak min. ve výši této splátky úvěru vč. příslušenství). U úvěru nad 20 mil. Kč je nutná zástavní smlouva, příp. zástavní smlouvy k pohledávkám z nájemného. Pokud za trvání úvěru je z důvodu prodloužení smlouvy či z jiného sepsána nová nájemní smlouva je nutné sepsat i novou zástavní smlouvu k pohledávce. V případě dodatku ke smlouvě toto neplatí.
Stanovisko odborného technika: U všech příjmů z nájemného (stávajících i budoucích) musí být doloženo vždy stanovisko odborného technika z odboru Nemovitostí k výši nájemného nebo u BJ výstup ze SW Modelová hypotéka. podkladem ke stanovisku budou zejména podepsané (budoucí) nájemní smlouvy a přehled nájemného.
Stránka 25 z 110
pokud se jedná o stanovisko k nájmu nemovitosti/jednotky, která není zároveň předmětem zajištění úvěru, je nutno dále k posouzení nájmu doložit aktuální LV a fotografie nemovitosti (min. 1×hlavní stavby). Stanovisko k nájmu je zpracováno ve formě: přímé součásti interního odhadu (v poznámkách a výnosové hodnotě) nebo samostatné šablony Stanovisko k nájmu.
POZOR: U stávajících i budoucích nájmů platí, že v případě, že nájemné stanovené odborem Nemovitostí nebo u BJ částka na výstupu ze SW Modelová hypotéka bude odlišné od nájemného uvedeného v nájemní smlouvě, vezme se pro výpočet příjmu z nájemného nižší hodnota. Nájemné stanovené odborným technikem banky nebo u BJ SW Modelová hypotéka je čisté nájemné bez započtení služeb a taktéž budoucí příjmy z nájemného dle (budoucích) nájemních smluv se do propočtu stanoví bez započtení částky připadající na poplatky za služby.
Výpočet výše nájemného, které prošlo daňovým přiznáním (akceptujeme 70%): Do příjmů klienta budou zahrnuty příjmy z již existujících nájemných smluv (uvedené již v daňovém přiznání), ve skutečné výši uvedené v DP (po zdanění). uplatňované náklady musí být vždy minimálně ve výši paušálních nákladů dle §9, odst. 4 zákona o dani z příjmu (v současné době = 30% z příjmu z pronájmu). pokud by u příjmu z pronájmu byly vykazovány náklady nižší než paušální náklady, je nutno příjem z pronájmu upravit a započítat náklady ve výši paušálních nákladů platných pro dané zdaňovací období.
Výpočet výše nájemného, které neprošlo daňovým přiznáním (akceptujeme 50%): V případě, kdy příjmy z nájemného nejsou ještě zobrazeny v daňovém přiznání, vypočítá se výše nájemného z nájemných smluv. Již uzavřené nájemní smlouvy: U nových, již uzavřených nájemních smluv (např. u bytového domu, kdy přecházejí smlouvy na nového vlastníka nemovitosti beze změny výše nájemného), které ještě nejsou uvedeny v DP nebo u budoucích nájemních smluv lze do příjmů započítat 50% nájemného. Výše nájemného se připočte k celkovému čistému příjmu ze závislé činnosti nebo čistému měsíčnímu příjmu vypočteného z DP (v případě, kdy nájmy dosud neprošly DP). Budoucí nájmy: U budoucích nájmů (lze do příjmů započítat 50% nájemného) musí být nájemní smlouva uzavřena nejpozději k datu první splátky po dočerpaní úvěru. V případě postupného čerpání musí být klient vždy schopen doložit dostatek prostředků na splácení úroků do tohoto data (např. z jiného pravidelného příjmu, naspořených prostředků). Při vyhodnocení budoucích příjmů je nutné dbát pravidla, že splácení úvěru musí být postaveno na skutečné finanční situaci klienta. Například pokud objektem úvěru je jedna BJ nebo RD s jednou bytovou jednotkou a úvěr je reálně určen k vlastnímu bydlení, je neakceptovatelné nedostatečnou bonitu uměle doplňovat budoucí nájemní smlouvou na objekt úvěru.
POZOR: Příjmy z budoucích nájmů (budoucích nájemních smluv) nelze akceptovat v případě HU 85 a HU 100. Stránka 26 z 110
4.6. Příjem ze zahraničí
Specifické podklady. Korekce příjmu 85%. Příjem ze závislé činnosti. Příjem z podnikání. Výpisy z účtu. Překlad do ČJ. Při dokládání příjmu ze zahraničí je vhodnost jednotlivých zemí posuzována individuálně schvalovatelem, včetně produktových parametrů. Neexistuje precedens, tzn. že nelze aplikovat pravidlo, že obdobné případy budou vždy schváleny. Při posuzování se bude přihlížet na celkové LTV, podíl vlastních zdrojů klienta, sezonnost příjmu, zemi odkud příjem pochází, zkušenost schvalovatele s příjmem ze zahraničí apod. Banka neakceptuje ostatní příjmy ze zahraničí. Akceptovatelné jsou pouze příjmy ze závislé činnosti nebo podnikání. Banka akceptuje 85% vypočteného příjmu ze zahraničí jako zdroj splácení HÚ.
Specifické podklady:
Pracovní povolení u osob, které nemají v dané zemi státní občanství 3 nebo trvalý pobyt. po vstupu do EU není potřeba pracovní povolení ve všech zemí EU včetně Švýcarska.
Od 1.5. 2011 jsou zrušena přechodná opatření omezující přístup na pracovní trh občanům tzv. EU-8 (Česká republika, Polsko, Maďarsko, Slovensko, Slovinsko, Estonsko, Litva a Lotyšsko) ve Švýcarsku. Občané těchto zemí jsou rovnoprávní s ostatními občany EU/EHP, mají právo volně se usadit a pracovat ve Švýcarsku. Veškeré materiály psané v cizím jazyce (s výjimkou slovenského jazyka a šablon Potvrzení o výši pracovního příjmu v Aj, Rj a v Nj) musí být přeloženy soudním překladatelem zapsaném u příslušného krajského soudu a opatřeny tlumočnickou doložkou podle vyhlášky č. 37/1967 Sb. přeložen musí být kompletní text, banka neakceptuje překlad pouze vybraných pasáží. Přepočet příjmu na naší měnu banka provádí aktuálním kurzem ČNB (bere se Střed) platným ke dni převzetí kompletní Žádosti. kurzovní lístek bude zároveň tvořit nedílnou součást úvěrové složky.
Státní příslušnost (občanství) je právní vztah trvalé povahy svazující fyzickou osobu s určitým státem; jeho náplní jsou vzájemná práva a povinnosti občana a státu vyplývající z právních norem daného státu. Příslušnosti státní (občanství) se obvykle nabývá buď narozením nebo naturalizací (sňatkem s občanem daného státu).
3
Stránka 27 z 110
Příklad: O úvěr žádají manželé, kteří mají dítě ve věku 7 let. Jedná se o HUF na koupi RD ve výši 1,5 mil. Kč, se splatností 15 let, při úrokové sazbě 5,54% (5 let fix). Manžel má příjem ze zahraničí, manželka v ČR. Manžel – přepočet v Kč 30.000,- → akceptace 85% tj. → Kč 25.500,- Kč Manželka – Kč 12.500,∑ příjmy – Kč 38.000,dále použijeme standardní postup: ∑ příjmy Kč 38.000,- 16.645,životní minimum 350,výdaje (pojištění nemovitosti, správa) - 12.288,anuitní splátka - 3.072,rezerva 25% zůstatek Kč 5.645,-
Příjem ze závislé činnosti: Pracovní smlouva nebo Potvrzení o výši příjmu (šablony v Aj, Rj nebo v Nj). pracovní smlouva by obecně v tomto případě měla být uzavřena na dobu neurčitou. pokud nebude splněna tato podmínka, bude banka akceptovat příjmy ze závislé činnosti ze zahraničí u jednoho zaměstnavatele prokázané nepřetržitě po dobu minimálně 1 roku. Výpisy z klientova účtu za posledních 6 měsíců.
Příjem z podnikání: V případě, kdy klient v zahraničí podniká a podává daňové přiznání v zahraničí, pak předloží podklady k posouzení ekonomické situace obdobným způsobem, jako kdyby podnikal na území ČR. jen je zde možnost akceptovat místo daňového přiznání i dokument Notice of Assessment. v komentáři je nutné podrobně popsat jednotlivé položky předkládaných výkazů a dostatečně objasnit odlišnosti ve vedení účetnictví v zahraničí ve srovnání s českými zákony.
4.7. Ostatní příjmy
Podíl na hospodářském výsledku. Důchody, renty, apod. Reálnost těchto příjmů. Max. 50% z celkových příjmů.
Příjem z podílů na hospodářském výsledku společnosti: Do příjmů klienta lze započítat příjem z podílů na hospodářském výsledku společnosti. V případě prokazování příjmů z podílů na hospodářském výsledku společnosti je nutné doložit: DP včetně účetní závěrky společnosti za dvě předcházející uzavřená účetní období, Stránka 28 z 110
zápis z valné hromady o rozdělení zisku společníkům. výplatu podílu na zisku alespoň jeden rok zpětně výpisem z běžného účtu klienta. zaplacení srážkové daně alespoň za jeden rok zpětně výpisem z běžného účtu společnosti.
Při doložení příjmu z podílů na hospodářském výsledku společnosti není nutné dodržet podmínku, kdy ostatní příjmy nesmí přesáhnout 50% z celkových příjmů tzn., že je možné akceptovat bez omezení i v případě, že bude jediným zdrojem příjmu.
Důchody, renty apod.: Do příjmu lze započítat i stávající ostatní příjmy typu důchody, příspěvky, renty apod. (viz. příklady níže), za předpokladu jejich trvalosti a stability. Banka neakceptuje ostatní příjmy ze zahraničí. Při propočtu bonity však nesmí tyto příjmy přesáhnout 50% z celkových příjmů tzn. úvěrový obchod nesmí být postaven na příjmech níže uvedeného typu: Rodičovský příspěvek (nikoli Peněžitá pomoc v mateřství) vzhledem k variabilnímu způsobu vyplácení rodičovského příspěvku tzn., že původně zvolenou výši rodičovského příspěvku si může rodič měnit, budeme do příjmů započítávat konstantní částku odvozenou od tříleté varianty, a to ve výši 6 111 Kč ostatní případy, kdy rodičovský příspěvek není ještě vyplácen popř. je nutné započítat vyšší částku apod., budou posuzovány individuálně a na výjimku. při souběhu rodičovského příspěvku s příjmem ze závislé činnosti nebo podnikání je součet těchto příjmů akceptován pouze v případě reálnosti jejich vykonávání v době rodičovské dovolené a zároveň, pokud je reálný nárůst příjmu ze závislé činnosti nebo podnikání po ukončení výplaty rodičovského příspěvku minimálně ve výši akceptace rodičovského příspěvku do bonity klienta. Invalidní důchod 3. Stupně, Renty a důchody (penze), Příjem přijatý v rámci plnění vyživovací povinnosti na nezletilé/nezaopatřené děti (nikoli výživné vyplácené bývalému manželovi/manželce), Odměna pěstouna (nikoli Příspěvek na péči, Přídavky na děti apod.), Přídavek na bydlení vojáků z povolání, Cestovní náhrady (diety) je možné započítat jako doplňkový zdroj příjmů za následujících podmínek: cestovní náhrady se týkají stravného (tzn. nikoliv náhrad za ujeté km a spotřebované PHM) klient doloží (pomocí výplatních pásek, výpisů z účtu či příjmových dokladů, apod.), že minimálně po dobu 12 předchozích měsíců jsou mu diety vypláceny pravidelně každý měsíc (akceptuje se výpadek max. ve 2 měsících z posledního roku) zahrnout do příjmu lze pouze 30% z průměrné měsíční cestovní náhrady (vypočítané jako 1/12 prokázané částky náhrad za období posledního roku) Příjmy vázané na nezletilost/nezaopatřenost* dítěte (např. výživné, sirotčí důchod apod.) je možné akceptovat v plné výši pouze v případech, kdy dítě bude nezletilé/nezaopatřené po celou dobu splácení úvěru. V opačných případech je možné akceptovat pouze část příjmu odpovídající rozdílu mezi životním minimem s nezletilým dítětem a bez nezletilého dítěte. výživné akceptujeme pouze na základě soudního rozhodnutí (nikoli pouze dohodu mezi manžely). v případě výživného je rovněž nutné vycházet z reálnosti jeho výplaty, a to především u vyšších částek.
Stránka 29 z 110
Příklad: Matka (žadatelka o úvěr) má kromě hlavního příjmu i soudem přiznané výživné na 2 studující dcery ve věku 18 a 19 let. Výživné je ve výši 15.000 Kč. Výpočet příjmu v Modelové hypotéce bude následující: S nezletilými/nezaopatřenými dětmi
= 15.943 Kč Bez nezletilých/nezaopatřených dětí
= 7.047 Kč 15.943 – 7.047 = 8.896 Kč Maximálně lze tedy v tomto případě klientce započítat výživné ve výši 8.896 Kč. Samozřejmě pokud se částka přiznaná soudem liší od částky vypočtené dle Modelové hypotéky, pak se vždy započítává ta nižší částka! Vdovský a vdovecký důchod lze do příjmů započítat pouze v případě, že bude pobírán po celou dobu splatnosti úvěru. V opačných případech jej nelze akceptovat.
POZOR: Pokud při propočtu bonity budou tyto ostatní příjmy vyšší než hlavní příjmy, pak lze započítat ostatní příjmy maximálně do výše těchto hlavních příjmů. Podrobněji viz. příklad níže.
Příklad: Příjem ze závislé činnosti ve výši 15.000 Kč + výsluhová renta ve výši 20.000 Kč můžeme započítat celý příjem ze závislé činnosti ve výši 15.000 Kč, a zároveň výsluhovou rentu ve výši max. 15.000 Kč. Příjem ze závislé činnosti ve výši 15.000 Kč + výsluhová renta ve výši 14.000 Kč můžeme započítat celý příjem ze závislé činnosti ve výši 15.000 Kč, a zároveň výsluhovou rentu v plné výši 14.000 Kč.
Stránka 30 z 110
5. Výdaje klienta
Pravidelné měsíční výdaje. Splátky, které se nezapočítávají. Splátky v registrech. Životní minimum. Charakteristika splátky. Rezerva splátky. Sociální a zdravotní pojištění. Minimální částka za povinné zdravotní pojištění. Další výdaje.
Banka posuzuje pravidelné měsíční výdaje k datu podání Žádosti
Splátky v registrech: Celkové výdaje všech spolužadatelů uvedené klientem v Žádosti a posléze zadávané do systému banky nesmějí být nižší (maximálně mohou být rovny) než splátky závazků uvedených v úvěrových registrech CRÚ a BRKI/NRKI. Při prověřování klienta na pobočce se jedná o součet všech splátkových závazků v těchto registrech, za všechny spolužadatele. V případě započítání výdajů nižších, musí být hodnověrným způsobem doloženo, že závazky jsou již splaceny (např. úvěrová, leasingová smlouva či potvrzení věřitele o splacení).
Splátky, které se nezapočítávají: Pokud dojde ke splacení závazku z výnosu hypotečního úvěru nebo dojde k ukončení výdajů do třech měsíců od data podání Žádosti, např. ukončení splátek leasingu dle smlouvy o leasingu, nepřihlíží se k nim, tj. nezapočítávají se. V případě, že závazky z úvěrových registrů nebudou splaceny z výnosu poskytovaného hypotečního úvěru, ale z jiných zdrojů, nezapočítávají se, nicméně je nutné k čerpání úvěru doložit splacení tohoto závazku.
Životní minimum: V případě žadatelů – manželů a registrovaných partnerů včetně jejich nevýdělečně činných dětí žijících ve společné domácnosti se životní minimum počítá vždy dohromady, v ostatních případech se počítá zvlášť.
Charakteristika splátky: V případě, kdy je klientovi poskytnut bankou pouze jeden úvěr, se splátkou rozumí anuitní splátka nebo 1. zvolená splátka po zahájení splácení jistiny v případě služeb Progresivní/Degresivní splácení, případně anuitní nebo 1. nejvyšší celková konstantní splátka úvěru a jistiny, nikoliv mimořádná splátka úvěru. V případě, kdy je klientovi bankou poskytnuto více úvěrů, se splátkou rozumí součet splátek těchto úvěrů.
Druh splátky
Splátka pro výpočet rezervy
Anuitní splácení
anuitní splátka
Bonusová splátka
anuitní splátka
Stránka 31 z 110
Rezerva splátky: Rezerva splátky je částka započtená bankou do výdajů, vyjádřená v procentech splátky dle následující tabulky: Produkt
Výše rezervy v %
HUF NHU
25 50
Služba
Výše rezervy v %
HU 85 HU100
25 50
Ostatní služby nemají vliv na rezervu odpovídající produktu Typ úrokové sazby
Výše rezervy v %
Úroková sazba PRIBOR* 12M/1M
50
*Pozn.: Výše rezervy 50% u sazby PRIBOR se počítá tak, že Modelová hypotéka porovnává splátku s pevnou sazbou na dobu 5 let a pro výpočet rezervy se pak počítá s vyšší splátkou. Proto v některých případech nemusí být rezerva na splátku přesně ve výši 50% ale o něco vyšší. V případě kombinací produkt + služba, resp. více služeb, bude započítána ke splátce nejvyšší rezerva odpovídající produktu/službě. V případě druhého či dalšího úvěru klienta se do výdajů započítá rezerva pouze ke splátce nově poskytnutého úvěru viz. SW Modelová hypotéka. V případě souběhu více úvěrů na jedné nemovitosti se nový úvěr řídí pravidly dle kap. 7.2. Nemovitost nebo více nemovitostí zajišťujících současně více hypotečních úvěrů tzn. celkovým LTV.
Sociální a zdravotní pojištění: U osoby podávající daňové přiznání je nutné do výdajů zohlednit vždy platbu sociálního a zdravotního pojištění, která nově není zahrnuta v daňovém přiznání. Pro DP za rok 2013 (I. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 45% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 32.614,--.
I. Důchodové pojištění Státní politika zaměstnanosti Nemocenské pojištění Celkem sociální pojištění Zdravotní pojištění
Pilíř 28,0 % 1,2 % 2,3 % 31,5 % 13,5 %
45%
Pro DP za rok 2013 (II. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 47% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 34.685,--.
Stránka 32 z 110
II. Pilíř Důchodové pojištění Státní politika zaměstnanosti Nemocenské pojištění Důchodové spoření Celkem sociální pojištění Zdravotní pojištění
25,0 % 1,2 % 2,3 % 5,0 % 33,5 % 13,5 %
47 %
Pro DP za rok 2014 (I. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 45% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka, jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 32.688,--.
I. Pilíř Důchodové pojištění Státní politika zaměstnanosti Nemocenské pojištění Celkem sociální pojištění Zdravotní pojištění
28,0 % 1,2 % 2,3 % 31,5 % 13,5 %
45%
Pro DP za rok 2014 (II. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 47% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka, jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 34.763,--.
II. Pilíř Důchodové pojištění Státní politika zaměstnanosti Nemocenské pojištění Důchodové spoření Celkem sociální pojištění Zdravotní pojištění
25,0 % 1,2 % 2,3 % 5,0 % 33,5 % 13,5 %
47 %
U žadatele, který neprokazuje příjem nebo nemá příjem (týká se tedy i ostatního žadatele) nebo má příjem pouze z nájemného nebo příjem pouze z podílů na hospodářském výsledku společnosti, musí být do výdajů uvedena minimální částka na platbu povinného zdravotního pojištění. pro rok 2015 se jedná o částku 1.797,-Kč/měs. Pokud však bude doloženo, že tato povinnost odpadá, pak není nutné tuto částku klientovi do výdajů započítávat: platí v případech, kdy pojistné platí stát což je např. student, starobní nebo invalidní důchodce, žena pečující o malé děti apod. (podrobně §7 zákona 48/1997 Sb. o veřejném zdravotním pojištění). dále v případech, kdy klient doloží existenci pracovního poměru nebo podnikání (zajímá nás jeho existence nikoli výše). nebo pokud si přistoupení ostatního žadatele vyžádá pracovník odboru Zpracování obchodů.
Stránka 33 z 110
Další výdaje: Do dalších výdajů se zahrnují všechny poplatky za správu úvěru poskytnutých Hypoteční bankou (v BRKI je uvedena splátka úvěru vždy včetně ostatních měsíčních výdajů, tzn. s poplatkem za správu úvěru). Dále se do výdajů zahrnuje splácení životního pojištění, pojištění nemovitosti (skutečná výše popř. výše pojistného 100 Kč/ 200 Kč u pojištění bytové jednotky/rodinného domu), penzijního připojištění, leasingu, stavebního spoření, výživného apod., tzn. všechny pravidelné výdaje žadatelů, které nejsou zohledněny v ŽM. V případě podnikatelských úvěrů klienta, u nichž jsou úroky zahrnovány do daňově uznatelných výdajů uplatněných již v DP, se do výdajů klienta započítává jen splátka jistiny. V případě zahrnutí leasingu do daňově uznatelných výdajů klienta, musí zde být měsíční splátka zahrnuta po celé zdaňovací období tzn. v případě, že to tak není, je nutné dopočítat splátky leasingu za celé období a provést předanění za pomoci SW Modelová hypotéka. Ručitelské závazky, kreditní karty a kontokorentní úvěry klienta se do výdajů nezapočítávají, pouze se zohlední při kompletním posouzení úvěrového obchodu. pokud však není závazek plněn v souladu se smlouvou, je nutné ho vždy započítat do výdajů klienta.
6. Objekty úvěru
Povolené objekty úvěru. Možnost kombinace objektů. Ne k podnikání, pouze na RČ žadatele. Vlastnictví k objektu úvěru.
Nemovitosti možné jako objekt úvěru HUF: stavební pozemek (určen pro výstavbu rodinného domu/bytového domu/objektu individuální rekreace) pozemek, jehož součástí je rodinný dům/bytový dům/objekt pro individuální rekreaci vč. příslušenství rodinný dům/bytový dům/objekt individuální rekreace s pozemkem jako samostatné nemovitosti vč. příslušenství bytová jednotka v osobním vlastnictví bytová jednotka v družstevním vlastnictví právo stavby
Pozn.: Za povolený objekt úvěru lze považovat i stavby typu ,,mobilního,, domku, a to pouze za předpokladu, že je možné je zaevidovat do Katastru nemovitostí a budou mít řádně přidělené popisné nebo evidenční číslo, které určuje, zda-li se jedná o charakter trvalého nebo dočasného bydlení. V takovém případě se prakticky jedná o standardní financování rodinného domu popř. rekreačního objektu. Pokud se však bude jednat o klasické ,,mobilní domky“, které nejsou spojeny se zemí pevným základem a v Katastru nemovitostí se jako stavby neevidují, pak lze poskytnout pouze Americkou hypotéku (NHU)se zajištěním vhodnou nemovitostí viz. kap. 11.3. Americká hypotéka. Objekty je možné v rámci jednoho úvěru kombinovat. Je možné akceptovat i jiný typ nemovitosti, avšak pouze za předpokladu, že realizací investičního záměru financovaného hypotékou vznikne výše uvedená nemovitost, tzn. vhodný objekt úvěru. Stavby sloužící k individuální rekreaci (chaty, chalupy) musí mít vždy alespoň číslo evidenční a úvěr lze poskytnout max. do 85% ZHN. Stránka 34 z 110
U neúčelového hypotečního úvěru se nezkoumá objekt úvěru. Úvěry jsou poskytovány žadatelům – fyzickým osobám žádajícím pod RČ, případně u cizinců pod datem narození, kdy objekt úvěru není určen převážně k podnikání. za podnikání není považován pronájem. Žadatel o úvěr nesmí pořizovanou nemovitost popř. družstevní podíl vkládat do účetnictví a využívat ke svému podnikání (mimo příjmy dle §9). Nemovitost, která je objektem úvěru se může nacházet i mimo území ČR (vhodnost jednotlivých zemí je posuzována individuálně schvalovatelem) – čerpání úvěru do zahraničí řeší kap. 10. Čerpání hypotečního úvěru Právo stavby je věcné právo umožňující zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka. Jedná se o nemovitou věc, která se zapisuje do Katastru nemovitostí. Lze zřídit za úplatu i bezúplatně a to až na dobu 99 let. pořízení práva stavby nelze financovat samostatně, ale pouze společně s účelem výstavba rodinného domu/objektu ind. rekreace na tomto právu stavby (popř. společně s ostatními účely viz. kap. 8. Účely úvěru). schvalování úvěrů, kde je právo stavby objektem úvěru nebo předmětem zajištění je možné pouze pracovníky na ústředí HB. pro potřeby schválení úvěru je možné akceptovat i nepodepsaný návrh smlouvy o právu stavby. Nejpozději v okamžiku vyhotovení zástavní smlouvy však musí být tato smlouva již zavkladována na KN.
7. Předmět zajištění
Zástava pouze na území ČR. O vhodnosti rozhoduje vždy odborný technik banky. Zákonné výjimky akceptování ZP třetích osob. Věcná břemena - služebnosti, omezení převodu. Nemovitost, která je předmětem zajištění hypotečního úvěru, se musí nacházet vždy na území ČR. V případě úvěrů ve výši 15 mil. Kč a více je jako dozajištění využíváno Negative pledge (zákaz zcizení a zatížení) se zápisem na LV v Katastru nemovitostí. Zajištění úvěrů je v bance vyžadováno vždy formou zástavního práva k nemovitosti ohodnocené dle metodiky banky na tzv. zástavní hodnotu, která vychází z ceny obvyklé. tato hodnota udává zejména možnost přijatelného zadlužení dané nemovitosti formou poskytnutí úvěru. Zřizuje-li se zástavní právo k nemovitosti ve vlastnictví obchodní korporace (obchodní společnosti nebo družstva) k zajištění úvěru člena jejího orgánu nebo osoby členovi jejího orgánu blízké (osobou blízkou je příbuzný v řadě přímé, sourozenec a manžel nebo partner podle jiného zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní; má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí): předložení kopie prohlášení kontrolního orgánu obchodní korporace, byl-li zřízen, jinak nejvyššího orgánu obchodní korporace o tom, že byl informován o skutečnosti, že úvěr má být zajištěn zástavním právem k nemovitosti ve vlastnictví obchodní korporace a uzavření takové zástavní smlouvy nezakázal.
Stránka 35 z 110
Souhlas druhého z manželů se zřízením zástavního práva k předmětu zajištění je nutný vždy, a to i v případě, kdy nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z nich: pokud je nemovitost v SJM, pak zástavní smlouvu podepisují vždy oba manželé. pokud je nemovitost ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů, pak druhý z manželů souhlas vyjádří podpisem prohlášení, které je součástí zástavní smlouvy. Týká se i případů, kdy je zástavcem například prodávající. Důvodem je možnost druhého z manželů v případech, kdy se v nemovitosti nachází rodinné obydlí, nesouhlasit se zřízením zástavního práva nebo prodejem nemovitosti, a následně se domáhat neplatnosti zástavní smlouvy. O vhodnosti zástavy rozhoduje odborný vždy technik banky. pouze u vybraných produktů/služeb (NHU, HUBP) máme z hlediska metodiky přesně definované typy nemovitostí, které mohou sloužit jako zajištění úvěru. základní přehled vhodných/podmíněně vhodných/nevhodných typů nemovitostí naleznete v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony pod názvem Seznam typů nemovitostí.
Neakceptovatelná omezení váznoucí na zastavené nemovitosti(tech): Zástavní právo třetí osoby(vyjma zákonem definovaných výjimek viz. níže), které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů. Budoucí zástavní právo – zástavní právo, které je sjednáváno dopředu a stává se účinným až po převodu vlastnického práva. Omezení dispozice nebo zatížení nemovitosti (tzv. Negative pledge), zejména zákaz převodu nemovité věci, zákaz zřízení dalšího zástavního práva apod. lze akceptovat pouze za předpokladu, že budou splněny podmínky uvedené v kapitole 8. Účely úvěru (Refinancování).
Akceptovatelná omezení váznoucí na zastavené nemovitosti(tech): Nemovitost se nepovažuje za zatíženou dříve vzniklým zástavním právem, nebo omezením převodu nemovitostí, jestliže takto zajištěná pohledávka třetí osoby zanikne ze zákona v důsledku jejího úplného splacení použitím hypotečního úvěru. Věcná břemena (zejména služebnosti, reálná břemena) obecně nejsou skutečností, pro kterou nelze hypoteční úvěrový obchod sjednat, mohou však mít vliv na výši ceny obvyklé. věcné břemeno doživotního užívaní (případně služebnost bytu) má vždy na cenu obvyklou nemovitosti výrazný vliv, a to v závislosti na ujednaném rozsahu užívání. Ve většině případů vede k faktické neobchodovatelnosti nemovitostí. O výši vlivu věcného břemene na obvyklou cenu rozhoduje vždy odborný technik banky. Uvolněné zástavní právo – to vzniká v případě, kdy zanikne pohledávka (je splacen úvěr) a vlastník nemovitosti nenechá na základě kvitance z katastru nemovitostí vymazat celé zástavní právo, ale jen původního věřitele. Takové zástavní právo lze znovu „naplnit“ novým věřitelem, ale pouze do výše původního dluhu. Uvolněné ZP na zástavě váznout může, k jeho nenaplnění se zástavce zavazuje v zástavní smlouvě a návrhu na vklad. Výhrada zpětné koupě – je omezením, u kterého pokud o to prodávající požádá, má kupující povinnost převést věc (tedy i nemovitou) prodávajícímu zpět. Prodávající pak vrátí kupujícímu zpět kupní cenu. Pokud je výhrada sjednána jako věcné právo a zapsána na LV do katastru nemovitostí, je možné nemovitost zatížit jen se souhlasem oprávněného (prodávajícího). V případě, že na předmětu zajištění vázne (nebo v kupní smlouvě je sjednávána) tato výhrada je nutné postupovat následovně: HUF – zástavní právo zřizuje současný vlastník (prodávající) – standardní postup, podpis zástavní smlouvy prodávajícím lze považovat za jeho souhlas se zatížením nemovitosti zástavním právem. Samostatný souhlas tedy není nutné vyžadovat. Stránka 36 z 110
HUF – zástavní právo zřizuje kupující (klient) - v případě, kdy se nejprve vkládá vlastnické právo, a teprve poté zástavní právo, je nutné požadovat souhlas oprávněného (prodávajícího) se zřízením zástavního práva. PHÚ – v případě PHU, pokud bude v kupní smlouvě uvedena Výhrada zpětné koupě, musí být již ke schválení/nejpozději však k čerpání PHU doložen i souhlas oprávněného (prodávajícího) se zřízením zástavního práva. Bez souhlasu by následně nemohlo dojít k zápisu našeho zástavního práva tzn. ani k čerpání HUF a tím splacení PHÚ.
Pozn.: Pokud tento souhlas nebude vyplývat přímo z kupní smlouvy, pak je nutné doložit samostatný dokument, vystavený oprávněným (prodávajícím), ze kterého již bude tento souhlas patrný. Dokument je nutné doložit s úředním ověřením podpisu oprávněného (prodávajícího).
Zákonné výjimky akceptování zástavního práva třetích osob (Zákon č. 190/2004 Sb. o dluhopisech): Na nemovitosti může váznout zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního Právního předpisu,4 úvěr poskytnutý Státním fondem rozvoje bydlení na výstavbu družstevních bytů podle zvláštního právního předpisu úvěr poskytnutý na výstavbu bytů postavených s finanční, úvěrovou a jinou pomocí podle zvláštních právních předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní bytové výstavbě[5 (dále jen „úvěr na družstevní bytovou výstavbu“), za předpokladu, že stavební spořitelna nebo věřitel pohledávky z úvěru na družstevní bytovou výstavbu s přednostním pořadím svého zástavního práva dali emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. bez tohoto souhlasu nelze pohledávku do krytí zahrnout. převod zastavené nemovitosti nesmí být omezen dříve vzniklým omezením převodu nemovitosti. tyto podmínky musí být splněny po celou dobu, po kterou je pohledávka z hypotečního úvěru do krytí zahrnuta. V případě, že je již poskytnut meziúvěr ze stavebního spoření a na listu vlastnictví je uvedena pohledávka meziúvěru i budoucí pohledávka úvěru ze stavebního spoření, vezme se v úvahu aktuálně existující pohledávka snížená o částku naspořenou v rámci stavebního spoření (u meziúvěru) resp. pohledávka ze samotného úvěru ze stavebního spoření. Výše aktuálně existující pohledávky musí být potvrzena příslušnou stavební spořitelnou a z tohoto potvrzení musí být zřejmé, že je již úvěr zcela vyčerpán nebo dočerpán nebude a jedná se o jeho konečnou výši. Jestliže klient nepředloží od stavební spořitelny potvrzení o aktuálně existující pohledávce, anebo úvěr není dočerpán, bude se vycházet z výše úvěru uvedené na listu vlastnictví. Při souběhu zástavních práv je nutné doložit písemný souhlas se zřízením zástavního práva banky na dalším místě vydaný stavební spořitelnou nebo/i Státním fondem rozvoje bydlení nebo/i věřitelem úvěru na družstevní bytovou výstavbu.
Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. 5Například vyhláška č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve znění pozdějších předpisů. 4
Stránka 37 z 110
Nedá-li stavební spořitelna či jiný výše uvedený věřitel souhlas se zřízením zástavního práva banky, je možné klientovi nabídnout refinancování původního úvěru úvěrem hypotečním. Souhlas se zástavním právem je nutný již ke schválení úvěru. Výjimkou jsou úvěry poskytované v rámci developerských projektů za podmínek stanovených bankou.
Pozn.: Zástavní právo nebo omezení převodu nemovitosti je vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí (listu vlastnictví) v části C „Omezení vlastnického práva“.
7.1. Analýza rizik a hodnoty zajištění
Stanovení zástavní hodnoty odborným technikem či zpracovatelem. Analýza rizik a hodnoty zajištění (interní odhad). Modelová hypotéka, expresní ocenění bytu, dotazník byt. Supervize nemovitosti. Bez supervize. Pro zpracování úvěru je nezbytné zajistit analýzu hodnoty zajištění. Hodnota nemovitého zajištění se stanovuje ve formě zástavní hodnoty nemovitosti, kterou stanoví banka. doporučujeme před podáním žádosti o analýzu rizik a hodnoty zajištění prostudovat Desatero základních otázek a upozornění k nemovitostem viz. obchodní šablona Desatero k nemovitostem, která je k dispozici v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony.
Kdo stanoví zástavní hodnotu: Odborný technik (pověřený zaměstnanec Hypoteční banky – odboru Nemovitostí) ve formě analýzy rizik a hodnoty zajištění/interního odhadu nebo supervize. Zpracovatel úvěru pomocí SW Modelová Hypotéka, tzv. Expresní ocenění bytu, v případech, kdy požadovaný hypoteční úvěr a předmět zajištění splňují parametry pro expresní ocenění. Zpracovatel úvěru v případech, kdy požadovaný hypoteční úvěr a předmět zajištění splňují parametry pro tzv. postup „Bez supervize“ (podrobný manuál Bez supervize je rovněž k dispozici v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony).
Odhad nemovitosti: Základním podkladem pro stanovení výsledné zástavní hodnoty zajištění je odhad nemovitosti/analýza rizik a hodnoty zajištění zpracovaný: Odborným technikem (pověřený zaměstnanec odboru Nemovitostí), který na základě dokumentu Oznámení o poplatku a podkladech k ocenění zpracuje odhad, který je interní a klientům se nepředává. Je zpracován v následujících formách: Analýza rizik a hodnoty zajištění/Interní odhad Dotazník byt - zpracování odhadu bytové jednotky na základě dotazníku a fotodokumentace v souladu s Manuálem Dotazník_byt, který je součástí aplikace Modelová hypotéka záložka Důležité šablony.
Stránka 38 z 110
Interní odhad zjednodušený (IOZ) - pro vyhotovení IOZ se použije aktuální výpis z KN, původní odhad zpracovaný pro předchozího věřitele ne starší 6 let + 2 aktuální fotky. Pozn.: V případě potřeby doplnění kapacit odborných techniků se využije tzv. INEX. Jedná se o interní odhad ve vztahu ke klientovi (klient platí poplatek za zpracování ARHZ Bance, ocenění jako takové vypracovává pro Banku externí odhadce).
POZOR: Interní odhad se základní supervizí (Analýza rizik a hodnoty zajištění) se zpracovává vždy v případech: předmětem zajištění je bytový dům. poskytovaný úvěr je 20 mil Kč a více a jako zajištění slouží pouze jedna nemovitost. V těchto případech tedy není možné akceptovat externí odhady! Externím spolupracujícím odhadcem banky, viz aktuální seznam externích odhadců umístěném na webových stránkách Hypoteční banky popř. v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. V těchto případech předá zpracovatel úvěru klientovi aktuální seznam odhadců (jeho příslušnou část), z kterého si klient vybere odhadce. Dále předá zpracovatel klientovi vyplněný identifikační list obchodního místa nutný pro elektronické předání externího odhadu do banky. Vybraní smluvní externí odhadci tzv. INEX zpracovávají odhady i přímo na objednávku banky. Tyto odhady se považují za interní odhady (došlo k přeobjednání), klientům se tedy nepředávají a jsou pouze v elektronické podobě. Součástí externího odhadu vč. INEX není supervize a je nutné postupovat podle pravidel Bez supervize, které naleznete v Modelové hypotéce – Důležité šablony. Zpracovatel úvěru v případě, že je odhad zpracován pomocí tzv. Expresního ocenění bytu, viz manuál Expresní ocenění bytu, který je opět součástí aplikace Modelová hypotéka záložka Důležité šablony.
Pozn.: Odhady se předávají a následně ukládají do složek klientů v elektronické formě.
Supervize nemovitosti: Supervizi nemovitosti zpracovávají na základě požadavku obchodníka pověření odborní technici. Pokud odborný technik zpracovává interní odhad samostatně, je supervize zpracována zároveň s odhadem. V ostatních případech se odhady řídí pravidly Bez supervize viz. manuál, který je k dispozici v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony (Manuál Bez supervize). Supervize musí odrážet aktuální cenový vývoj na trhu nemovitostí, proto je její platnost pro schválení nového úvěru omezena na max. 18 měsíců ode dne jejího zpracování. Supervize nemovitosti pro účely čerpání již schváleného úvěru je převážně nahrazena přímo Protokolem o stavu stavby vyhotoveným externím odhadcem, odborným technikem banky nebo Expresním protokolem o stavu stavby vyhotoveného bez odhadce na webových stránkách banky (vyplnění webového formuláře + el. fotografie).
Stránka 39 z 110
Objednávání supervizí nebo analýzy rizik a hodnoty zajištění u odborných techniků banky provádí obchodní útvary včetně předání kompletních podkladů. pokud jsou podklady naskenovány v elektronické složce klienta a nejsou odbornému technikovi s žádostí předány, je nutno o této skutečnosti odborného technika e-mailem či telefonicky informovat.
7.1.1. Pojištění zástavy
Pojistitelné nemovitosti (stavby). Pojištění na novou reprodukční hodnotu. Pojištění domácnosti u BJ na min. 300 000 Kč. Pojištění nebytových jednotek. Pojistná nebezpečí.
Základní požadavky pojištění zástavy: Banka akceptuje pojištění stavby pouze na novou cenu – reprodukční hodnotu (konkrétní údaj pro stanovení pojistné částky je uvedeno v odhadu). Banka má právo na pojistné plnění z titulu zástavního věřitele; požaduje tzv. vinkulaci/oznámení. U nemovitostí, jejichž součástí jsou pojistitelné stavby/objekty (např. pozemky pojistitelné nejsou), banka vždy vyžaduje pojištění a to po celou dobu trvání úvěrového obchodu. pojistná smlouva musí být uzavřena na novou (reprodukční) hodnotu zastavované nemovitosti (minimálně hlavní budovy) tzn., že lze akceptovat pojištění nezahrnující vedlejší stavby).
Pozn.: V případě sjednání nového pojištění nemovitosti (stavby) k hypotéce od ČSOB Pojišťovny, kdy v zástavě bude objekt zahrnující více staveb (hlavní a vedlejší stavby, např. RD s vedle postavenou stodolou, RD se samostatnou garáží, bazénem, apod.) a klient požaduje mít pojištěny všechny objekty, je nutné mít přesně a nezpochybnitelně jednotlivé stavby v pojistné smlouvě uvedené (hlavní resp. vedlejší). Detaily postupu při sjednávání pojistné smlouvy se obracejte na specialisty pro pojištění Banky. Výjimku tvoří nemovitosti, jejichž součástí jsou stavby/objekty s celkovou reprodukční cenou do 150.000,- a bytové/nebytové jednotky. v případech těchto drobných staveb je uzavření pojistné smlouvy bankou doporučena – doklad o pojištění není vyžadován. pro bytové a nebytové jednotky v zástavě banky doporučujeme prověřit existenci pojištění na celou budovu - vinkulace/oznámení není vyžadována. U zastavených bytových jednotek (bytové studio/ateliér) lze akceptovat také pojištění BJ jako samostatné stavby, případně pojištění domácnosti, které musí být sjednáno s pojistnou částkou min. ve výši 300 000 Kč bez ohledu na objem hypotečního úvěru (pokud je v odhadu/supervizi uvedena povinnost na pojištění rizika povodeň/záplava, pak je pojištění proti tomuto riziku vyžadováno vždy). Pro nebytové jednotky (garáž, sklad, sklep, atd.) nebo vlastnický podíl na takových nebytových jednotkách není vyžadován samostatný doklad o pojištění.
Pojistná smlouva musí obsahovat alespoň pojištění těchto pojistných nebezpečí: Pojištění pro případ poškození nebo zničení věci živelní událostí: zejména požár, výbuch, úder blesku, pád letadla, pro pojistné nebezpečí povodeň, záplava platí, že musí být pojištěno, pokud odhad/supervize nedoporučí jinak, Stránka 40 z 110
živelní události jako vichřice, krupobití, zemětřesení, sesuv půdy a lavin, pád stromů a stožárů apod. banka doporučuje – doklad o tomto pojištění není vyžadován, pokud odhad/supervize nedoporučí jinak. Pojištění pro případ poškození nebo zničení věci vodou unikající z vodovodního zařízení.
Pozn.: Pojištění pro případ poškození nebo zničení vodou unikající z vodovodního zařízení není vyžádáno u budov, které nemají vodovodní rozvod.
Pozn.: Většinou pojišťovny uvedená rizika pojišťují jednou smlouvou v rámci sdružené formy pojištění.
Pojištění staveb a domácností v rámci zpracování hypotečního úvěru tzv. Pojištění BYDLENÍ S HB je zakomponováno v SW Modelová hypotéka včetně operativní nápovědy.
7.2. Nemovitost nebo více nemovitostí zajišťujících současně více hypotečních úvěrů
Výpočet z celkového LTV. Výsledné LTV nového úvěru. Příklad výpočtu.
1. Varianta: Při schvalování úvěru, jehož zajištěním mají být stejné nemovitost, které již zajišťují dříve poskytnutý úvěr/y (tedy souběh zástavních práv bez ohledu na osoby dlužníků a věřitelů těchto úvěrů) se vychází z celkového LTV. Pro výpočet LTV je nutné použít pomůcku „Souběh úvěrů“, která je součástí SW Modelová hypotéka a tisk propočtu založit do složky úvěru nebo vytisknout v rámci tisku Banka.
LTV =
Celková úvěrová angažovanost ZHN x 100
Postup výpočtu LTV nového úvěru (v zajištění jsou shodné nemovitosti jako u původního úvěru): Tento postup lze tedy využít pouze v případech, kdy zajištěním nového úvěru budou zcela totožné nemovitosti, které již zajišťují původní úvěr/úvěry. Sečte se celková úvěrová angažovanost včetně nově poskytnutého úvěru a zástavní hodnoty všech nemovitostí zajišťující dříve i nově poskytnutý úvěr. Dle výsledného LTV bude klientovi nový úvěr schvalován jako HU 70, 85 nebo HU100. pokud bude nový úvěr se službou Bez příjmu (HUBP) lze poskytnout do celkového LTV 70 % včetně (platí za předpokladu, že všechny dřívější úvěry byly typu HUF, HU85, HU100, HUFJ/I, NHU). V případě, že je alespoň jeden z dříve poskytnutých úvěrů HUBP, tak jen do LTV 50%. Stránka 41 z 110
pokud bude nový úvěr NHU lze poskytnout do celkového LTV 85% včetně (platí za předpokladu, že všechny dřívější úvěry byly typu HUF, HU85, HU100, HUFJ/I). V případě, že je alespoň jeden z dříve poskytnutých úvěrů NHU nebo HUBP, tak jen do LTV 70%.
POZOR! Výše uvedené zvýhodnění, kdy lze za určitých okolností poskytnout nový úvěr NHÚ až do 85% nebo HUBP až do 70%, se netýká případů, kdy jsou úvěry schvalovány současně. Naopak se jedná o určitou formu zvýhodnění klientů, kteří u nás již mají poskytnutý úvěr a řádně ho splácí.
Příklad: Původní úvěr HU 70 se zůstatkem 3.000.000 Kč Nový úvěr v požadované výši 1.000.000 Kč Zástavní hodnota nemovitosti 5 mil. Kč
Celkové LTV = 80% (0,8)tzn., že nový úvěr by musel být pouze se službou do 85%. CVZ nového úvěru = 1.250.000 (1.000.000 : 0,8) CVZ stávajícího úvěru = 3.750.000 (3.000.000 : 0,8)
2. Varianta: Při schvalování úvěru, jehož zajištěním nemají být stejné nemovitosti, které již zajišťují dříve poskytnutý úvěr/y (tedy souběh zástavních práv bez ohledu na osoby dlužníků a věřitelů těchto úvěrů) se rovněž vychází z celkového LTV. Pro výpočet LTV je však nutné použít tzv. ”ruční matematický” propočet.
Postup výpočtu LTV nového úvěru (v zajištění nejsou shodné nemovitosti jako u původního úvěru): Tento postup se tedy využívá v případech, kdy v zajištění nového úvěru nebudou všechny stejné nemovitosti, které již zajišťují původní úvěr/úvěry. Stránka 42 z 110
Stejně tak se tento výpočet použije i v případě, kdy v novém úvěru sice budou stejné nemovitosti jako v původním úvěru, ale nový úvěr bude mít další dozajištění novou nemovitostí, která nezajišťuje původní úvěr.
Příklad: Původní úvěr HU 70 se zůstatkem 2.100.000 Kč Nový úvěr v požadované výši 1.000.000 Kč Zástavní hodnota nemovitosti 4 mil. Kč Stávající úvěr je ve výši 2.100.000 Kč (HU 70) → potřebná hodnota zajištění pro tento úvěr (CVZ) je 3.000.000 (2.100.000 : 0,7) Pro nově poskytovaný úvěr je tedy k dispozici zástavní hodnota ve výši 1.000.000 (4.000.000 – 3.000.000) z čehož vyplývá, že nový úvěr může být v závislosti na dané službě v této výši: HU 70 = 700.000 Kč (1.000.000 * 0,7) HU 85 = 850.000 Kč (1.000.000 * 0,85) HU 100 = 1.000.000 Kč (1.000.000 * 1,00)
Zajištění původního úvěru
Zajištění nového úvěru
Výpočet LTV
Speciální vlastnost Souběh úvěrů
Nemovitost A
Nemovitost A
1. Varianta
ANO
Nemovitost A + Nemovitost B
Nemovitost A + Nemovitost B
1. Varianta
ANO
Nemovitost A
Nemovitost A + Nemovitost B
2. Varianta
NE
Nemovitost A + Nemovitost B
Nemovitost A
2. Varianta
NE
Nemovitost A + Nemovitost B
Nemovitost B
2. Varianta
NE
S ohledem na vyhodnocení bonity klienta banka považuje za nežádoucí, aby v časovém období jednoho měsíce byly schvalovány 2 úvěry pro jednoho klienta na jeden objekt úvěru.
8. Účely úvěru
Možné účely úvěru. Příslušenství. Výroba energie. Rozestavěná nemovitost (stavba). Zpětné proplácení. Vypořádání. Darování.
Hypoteční úvěr účelový lze poskytnout na financování: koupě nemovitosti (i spoluvlastnického podílu), viz. šablona Jak postupovat při koupi nemovitosti Stránka 43 z 110
převod členských práv a povinností v družstvu, resp. v jiné právnické osobě nebo splacení členského podílu družstvu, resp. jiné právnické osobě získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu, při jehož výstavbě bylo použito programu státní podpory nové bytové výstavby ve formě účelově vázané dotace, jehož podmínkou bylo zejména užívání zkolaudovaného bytu po dobu nejméně 20 let pro účely trvalého bydlení a po uplynutí této lhůty převod do osobního vlastnictví, vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo s družstevním podílem (vypořádání SJM, vypořádání dědictví, vypořádání podílového spoluvlastnictví), výstavba nemovitosti – viz. Šablona Jak postupovat při výstavbě nemovitosti rekonstrukce, modernizace a oprava nemovitosti, vyrovnání (konsolidace) dříve poskytnutých úvěrů (půjček) použitých na investice do nemovitostí nebo družstevního podílu – viz kap.8.1. Refinancování nebo šablona Jak postupovat při refinancování jiného úvěru viz. SW Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. kombinace výše uvedených účelů Účel použití hypotečního úvěru banka sleduje. Odchylka od účelu úvěru, deklarovaného ve smlouvě o hypotečním úvěru, se považuje za porušení úvěrových podmínek. U neúčelového hypotečního úvěru banka nezkoumá účel úvěru, klient nedokládá účelovost.
POZOR: Za kontrolu, zda klientův požadavek na financování splňuje výše uvedené podmínky pro poskytnutí účelového úvěru, odpovídá pobočka.
Příslušenství: Hypoteční účelový úvěr lze použít i na financování nemovitého příslušenství nemovitostí, tj. např. bazénu, garáže, krbu, oplocení, příjezdové komunikace, sauny atd.
Příslušenství nemovitosti
Věci, které náleží vlastníku věci hlavní a jsou jim určeny k trvalému užívání společně s věcí hlavní. Příslušenstvím nemovitosti jsou jiné stavby (např. stodola, přípojka vody, kanalizace). Příslušenstvím bytu jsou jednak vedlejší místnosti (např. komory, neobytné kuchyně, koupelny, záchody, spíže, šatny, předsíně) a jednak vedlejší prostory (např. sklep, dřevník, kolna) určené k tomu, aby byly s bytem společně užívány.
Jsou-li vedlejší stavby např. kůlna, stodola, oplocení, studna apod. určeny vlastníkem věci hlavní k tomu, aby byly s ní trvale užívány a spojeny společným hospodářským účelem, tvoří příslušenství hlavní věci. Profinancovat lze jako součást úvěru rovněž projekt, inženýrské činnosti a zařízení staveniště. Úvěrem lze také financovat věci, které k nemovitosti (stavbě) podle její povahy náleží a nemohou být odděleny, aniž by se tím věci znehodnotily. Takovými věcmi jsou např. zdi, schodiště, konstrukce, střecha, okna, zabudovaná kuchyň, namontovaná anténa apod.
Stránka 44 z 110
Výroba energie: V případě financování výroby elektrické energie musíme rozlišovat, zda výroba elektrické energie je určena k vlastní spotřebě nebo výhradně k podnikání. toto rozlišení se provádí podle způsobu napojení elektrárny na rozvodnou síť energetického distributora. banka financuje tzv. ostrovní elektrárny, kdy je veškerá energie spotřebována v objektu úvěru, přebytek ukládán do akumulátoru nebo připojení do rozvodů objektu s přebytky do distribuční sítě, kdy je prioritně energie spotřebována v rámci objektu, a případné přebytky jsou prodávány distribučním společnostem. naopak banka nefinancuje přímé napojení do rozvodné sítě, kdy je veškerá energie dodávána do distribuční sítě bez napojení do rozvodů objektu úvěru.
Typ
Popis
Financujeme z úvěru?
Připojení do rozvodů v objektu, přebytky do distribuční sítě
Většina produkce je spotřebována v rámci objektu a případné přebytky jsou prodávány distribučním společnostem (pokud přebytky vykupují) a současně distribuční společnost vyplácí i tzv. „zelený bonus“
ANO
„Ostrovní“ elektrárny bez napojení na distribuční síť
Tzv. „ostrovní elektrárny“ nejsou napojeny na distribuční síť. Veškerá energie je spotřebovávána v objektu a zpravidla ukládána do akumulátorů.
ANO
Přímé připojení do rozvodné sítě (bez napojení do rozvodů objektu)
V tomto případě je veškerá elektřina dodávána buď přímo do distribuční sítě (prodávána za výkupní cenu) nebo prodávána obchodníkovi s elektrickou energií (případně koncovému spotřebiteli energie), který vykupuje elektřinu za sjednanou cenu
NE
Rozestavěná nemovitost (stavba): V případě, že je poskytován hypoteční úvěr na koupi rozestavěné nemovitosti (stavby) - v zástavě je objekt úvěru – tj. rozestavěná stavba evidovaná v katastru nemovitostí nebo rozestavěná stavba jako součást pozemku, požaduje banka: poskytnutí úvěru i na výstavbu (dostavbu) ve výši, která pokryje náklady potřebné k dokončení stavby (kolaudaci) nebo vyjádření klienta o tom, z jakých prostředků dokončí nemovitost (např. z výnosů stavebního spoření, které má založeno, z průběžně našetřených prostředků z měsíčních příjmů…) a doložení existence těchto finančních prostředků (např. výpisy z účtu ze stavebního spoření, výpisy z běžného či spořicího účtu, penzijní fondy, podílové fondy apod.). Vždy doplnit vyjádření externího odhadce/odborného technika banky spočívající v posouzení nákladů na dostavbu kupované rozestavěné nemovitosti do stavu ke kolaudaci. Od 1.1. 2014 se nově vzniklé rozestavěné stavby nezapisují do katastru nemovitostí.
Stránka 45 z 110
Nákup nemovitosti: Jedná-li se o o účelovou koupi nemovitosti v rámci rodiny (rodiče, děti, sourozenci, vnuk/vnučka, děda/babička, manželé pokud nejsou rozvedeni) tzn. prodávající i kupující jsou příbuzní a dále v případě, kdy firma/společnost odprodává nemovitost svému jednateli popř. společníkovi, pak je úvěrový obchod schvalován vždy schvalovatelem na centrále banky. V případě koupě nemovitosti z vlastní společnosti musí být rovněž ošetřeno, že ostatní společníci nebudou tímto prodejem nijak poškozeni a následný prodej nezpochybní. předložení prohlášení valné hromady společnosti, ze kterého bude patrné, že o této skutečnosti byla informována.
Pozn.: Pro tyto případy lze použít jako podmínku čerpání následující textaci: předložení originálu prohlášení valné hromady společnosti …… (identifikace společnosti) o tom, že byla informována o skutečnosti, že Dlužník hodlá uzavřít se Společností kupní smlouvu týkající se …… (popis nemovitostí nebo odkaz na jejich identifikaci v zajištění či Objektu Úvěru), a to předložením návrhu předmětné kupní smlouvy nebo písemným sdělením jejího obsahu.
Získání práv a povinností včetně práva nájmu k bytu: Financování těchto případů lze realizovat pouze za předpokladu, že převáděná bytová jednotka je dotčena poskytnutou státní dotací, která váže převod takové bytové jednotky do osobního vlastnictví nejdříve po uplynutí doby 20 let. Pro posouzení tohoto účelu je tedy nutné doložit potřebné dokumenty, dle kterých bude patrné, že tato dotace byla skutečně poskytnuta, a dále pak musí vyplývat závazný převod do OV (tzn. po uplynutí doby 20 let). nejčastěji se v těchto případech dokládá Nájemní smlouva a Smlouva o smlouvě budoucí kupní, ze které by měly být výše uvedené skutečnosti vždy patrné. pokud toto z výše uvedených dokumentů vyplývat nebude, pak je možné nahradit např. vyjádřením obce/města, které je vlastníkem předmětné bytové jednotky, a zároveň i příjemcem této státní dotace. dále pak samozřejmě záleží na konkrétním případu, jak bude postaven a co přesně má být z úvěru financováno. Tzn. zda žadatelem o úvěr bude původní nájemce, se kterým byla uzavřena Nájemní smlouva a Smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo zda žadatelem o úvěr má být nový zájemce, který tato práva bude přebírat (tzn. převod práv z původního nájemce na nového nabyvatele). V takovém případě by kromě Nájemní smlouvy a Smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo nutné doložit ještě dokument, dle kterého bude vyplývat, že nový nabyvatel přebírá práva a povinnosti od původního převodce. Rovněž by v takovém případě měl být vyjádřen i souhlas obce/města s tímto převodem. Vzhledem k tomu, že v těchto případech nelze použít jednotné pravidlo pro doložení potřebných dokumentů, pak je vždy nutné každý takový případ individuálně posoudit.
Výstavba, rekonstrukce: Je-li hypoteční úvěr poskytnutý na výstavbu či rekonstrukci (popř. koupě a výstavba, koupě a rekonstrukce za předpokladu, že bude uhrazena celá kupní cena) zajištěn jinou nemovitostí, pak není nutné dokládat vlastní prostředky klienta potřebné k realizaci celého investičního záměru. V případě úvěru na výstavbu, popř. rekonstrukci, je možné požádat o hypoteční úvěr až o 20% vyšší, než je doložený rozpočet prací a takto vytvořit určitou finanční rezervu, kterou lze účelově čerpat v případě navýšení nákladů v průběhu výstavby, popř. rekonstrukce. Je-li hypoteční úvěr poskytnutý na výstavbu (resp. v případě developerských projektů na koupi) na cizím pozemku (prostřednictvím práva stavby), je nutné splnit následující podmínky: předložení smlouvy o zřízení práva stavby – pro potřeby schválení úvěru je možné akceptovat i nepodepsaný návrh smlouvy o právu stavby. Nejpozději v okamžiku vyhotovení zástavní smlouvy však musí být tato smlouva již zavkladována na KN. Stránka 46 z 110
zástavní právo musí být vždy zřízeno k právu stavby a současně i k pozemku, kterým je zatíženo nebo k jiné vhodné nemovitosti úvěr bude schvalován pracovníkem banky na ústředí HB Příklady variant výstavby (resp. v případě developerských projektů na koupi), kde na počátku je rozdílné vlastnictví pozemku a stavby, jsou tedy následující: prostřednictvím Práva stavby vlastník pozemku (např. obec, jiný subjekt) podepíše zástavní smlouvy na pozemek s tím, že výstavba na tomto pozemku bude probíhat na zřízeném právu stavby (obec + klient), ke kterému bude rovněž zřízeno zástavní právo. řešení případu prostřednictvím jiné zástavy. bez Práva stavby vlastník pozemku (obec, jiný subjekt) pozemek klientovi nejprve prodá. Zástavní právo by se zřizovalo k pozemku již ve vlastnictví klienta.
Pozn.: Obec jako vlastník pozemku při prodeji velmi často požaduje zřízení předkupní právo k pozemku na přechodnou dobu., kdy technik/odhadce v odhadu uvede případný vliv tohoto předkupního práva na ZHN.
Stavební pozemek: Účelem úvěru může být rovněž koupě stavebního pozemku (určeného pro výstavbu vhodných objektů úvěru viz kap. 6. Objekty úvěru). za stavební pozemek je považována část území určená územním plánem, regulačním plánem nebo územním rozhodnutím k zastavění. Doložení, že se jedná o stavební pozemek může být rovněž stavební povolení/ohlášení stavby. Klient může financovat pouze koupi pozemku a to až do 100% ZHN bez nutnosti zahájení výstavby. V případech, kdy zřizujeme zástavní právo k pozemku (na kterém má v budoucnu vzniknout stavba nebo se nachází stavba, která je součástí daného pozemku) je nutné doložit vždy i Čestné prohlášení k tomuto pozemku.
Zpětné proplacení vlastních prostředků: U účelových hypotečních úvěrů (mimo PHU) sjednaných na částku vyšší než Kč 1.880.000,--, je možné také profinancovat již dříve zaplacené vlastní prostředky až do výše 100% úvěru. zaplacené prostředky se musí vztahovat k vhodnému objektu úvěru dle zvoleného produktu/služby. účel úvěru je stanoven dle použití vlastních prostředků. proplatit je možné prostředky zaplacené maximálně 24 měsíců před podpisem Žádosti. doložit zaplacené vl. prostředky a jejich investování do objektu úvěru je možné ke schválení úvěru nebo nejpozději k čerpání resp. k proplacení těchto zdrojů z hypotéky. V případě prokazování proinvestovaných elektronického bankovnictví platí následující:
vlastních
prostředků
klienta
prostřednictvím
bez razítka příslušného peněžního ústavu je možné akceptovat pouze elektronické výpisy, které jsou standardně zasílány klientovi každý měsíc (příp. jiná zvolená perioda) na email popř. jsou k dispozici ke stažení přímo v elektronickém bankovnictví. Ve všech ostatních případech (tisk historie transakcí, Print Screen Stránka 47 z 110
obrazovky apod.) je vždy nutné předložit ověřený dokument tzn. s razítkem příslušného peněžního ústavu. Banka umožňuje proplatit již zaplacené vlastní prostředky, i když doklad byl vystaven a prvotně uhrazen v cizí měně. částka z dokladu se přepočítá na koruny aktuálním kurzem deviza ČNB ke dni předání na pobočku. banka při čerpání proplatí zpětně vl. prostředky pouze v Kč.
POZOR: Již zaplacené vlastní prostředky je nutné doložit vždy, a to na základě příslušných dokladů (faktury, smlouvy apod.). Nelze akceptovat Čestné prohlášení ani vyjádření odborného technika v odhadu, že tyto prostředky byly klientem proinvestovány.
Refinancování: Co je refinancování? splacení existujícího úvěru novým úvěrem poskytnutým témuž subjektu. u klasického refinancování je dostačující, aby o nový úvěr žádal alespoň jeden z původních dlužníků. u zjednodušeného dokládání příjmů při refinancování je nutné, aby všichni původní dlužníci uvedení v úvěrové smlouvě refinancovaného úvěru byli žadateli o nový úvěr. Přistoupení nového žadatele/ů nad rámec původních dlužníků je možné. Co je možné refinancovat? úvěr od finanční instituce, soukromou půjčku (uzavřenou mezi fyzickými osobami), půjčku uzavřenou s právnickou osobou (např. se zaměstnavatelem). Komu je možné tento úvěr poskytnout? vždy osobě, která je dlužníkem z příslušného smluvního vztahu (ze vztahu, který je refinancován) popř. rodiče/děti (vztah rodiče/děti nelze využít u Zjednodušeného dokládání příjmů viz. kap. 4.3. Zjednodušené dokládání příjmů při refinancování). K vyrovnání (refinancování) dříve poskytnutých bankovních úvěrů, nebo soukromých půjček poskytnutých na investice do nemovitosti nebo družstevního podílu je nutné vždy předložit smlouvu o poskytnutí úvěru nebo půjčky, který(á) je předmětem refinancování. Účel úvěru musí být v souladu s účelem dle metodiky banky a zároveň musí být z předložené smlouvy o úvěru/půjčky jasně patrný. V opačném případě je možné poskytnout pouze neúčelový hypoteční úvěr. pokud tedy z předložené smlouvy o úvěru/půjčce není možné zjistit za jakým účelem byly prostředky použity resp. nejedná se o investici do nemovitosti nebo družstevního podílu, pak není možné poskytnout na refinancování účelový hypoteční úvěr, a to ani za předpokladu, že klient doloží účelové použití na základě jiných dokumentů (faktury, smlouvy apod.). v případě, že na předložené smlouvě o úvěru/půjčce je uveden účel Refinancování úvěru, resp. obsahově se jednalo o refinancování úvěru/půjčky, pak je nutné předložit i původní smlouvu o úvěru/půjčce, která byla již refinancována. To platí i za předpokladu, že původní smlouva o úvěru/půjčce byla již několikrát refinancována. Pokud z původní smlouvy o úvěru/půjčce vyplyne jiný účel než investice do nemovitosti k bydlení nebo družstevního podílu, pak není možné poskytnout na refinancování účelový hypoteční úvěr.
Stránka 48 z 110
Další potřebné podklady (včetně standardně požadovaných podkladů): smlouvu o poskytnutí úvěru/půjčky. U soukromé půjčky banka vždy vyžaduje ověřené podpisy účastníků (pokud nejsou podpisy účastníků ověřeny, je možné dodatečně úředně ověřit – uznat podpis za vlastní). v případě, že věřitelem není peněžní ústav ale jiná právnická nebo fyzická osoba, pak je potřeba předložit potvrzení, jehož obsahem jsou podmínky, za kterých podá návrh na výmaz zástavního práva tj. po zaplacení konkrétně uvedené částky na konkrétně uvedený účet s uvedením termínu úhrady. Podpisy musí být úředně ověřeny. V případě právnické osoby musí být potvrzení podepsáno osobami oprávněnými v souladu s aktuálním výpisem z obchodního rejstříku jménem zástavního věřitele jednat. Klient bude povinen po čerpání úvěru do určitého data doložit výmaz předmětného zástavního práva, a to pod sankcí. v případě peněžního ústavu (banky, stavební spořitelny) je písemné potvrzení o zůstatku úvěru/půjčky včetně příslušenství k předpokládanému dni splacení vyžadováno až jako podmínka čerpání úvěru. Potvrzení nemusí být úředně ověřeno.
Pozn.: Peněžním ústavem máme primárně na mysli banky a stavební spořitelny. Tím však nejsou vyloučeny i jiné právnické subjekty, u kterých rovněž není nutné trvat na úředně ověřených podpisech. Příkladem můžou být subjekty typu Home Credit, Cetelem, Ministerstvo pro místní rozvoj (půjčky SFRB, dotace…) apod. Zpravidla se tedy jedná o důvěryhodné a prověřené subjekty, které již mají určitou historii (patrné například z reklam, internetu apod.). Každý takový případ je však nutné posoudit individuálně. U refinancovaného úvěru může na zastavované nemovitosti váznout tzv. negative pledge (zákaz zřízení dalšího zástavního práva), které zřídil původní věřitel. Čerpání úvěru se pak řídí dle varianty, jakou je negative pledge v KN zapsáno: o
na LV je vyznačeno - zákaz zřízení zástavního práva bez souhlasu zástavního věřitele Původní zástavní věřitel vystaví Souhlas se zřízením zástavního práva, který pak musí být přílohou návrhu na vklad zástavní smlouvy.
o
na LV je vyznačeno pouze – zákaz zřízení zástavního práva Původní zástavní věřitel před čerpáním nového úvěru zruší zákaz zřízení zástavního práva – pro sepsání ZS bude doloženo LV s plombou výmazu Zákazu zřízení nebo zcizení a jako podmínkou čerpání bude LV již bez tohoto omezení. Původní zástavní věřitel před čerpáním nového úvěru nezruší zákaz zřízení zástavního práva – pro čerpání musí být zřízeno zástavní právo k jiné vhodné nemovitosti v tomto případě by vystavení Souhlasu nestačilo, neboť Katastrální úřad by návrh na vklad zástavního práva zamítl.
POZOR! Z doloženého LV nemusí být vždy patrné o jakou verzi negative pledge se ve skutečnosti jedná (zda k zápisu našeho zástavního práva stačí souhlas původního věřitele nebo zda je nutné negative pledge vymazat). Je tedy vždy nutné doložit i příslušnou zástavní smlouvu!!!
Z účelového hypotečního úvěru je možné splatit nejen jistinu, ale i příslušenství včetně nákladů spojených s předčasným splacením úvěru. V situaci, kdy banka pochybuje o věrohodnosti dříve poskytnutého úvěru (půjčky), vyžádá si doklady prokazující účelové použití finančních prostředků = jejich tok. Převod finančních prostředků z čerpání nového úvěru k refinancování úvěrů v jiných peněžních ústavech, plánovat s valutou max. 30 dní před datem splatnosti úvěru (výjimečně je možné dříve, a to pouze po předchozí konzultaci s vedoucím oddělení/vedoucím týmu Čerpání – případ souběhu dvou a více účelů úvěru).
Stránka 49 z 110
V případě refinancování úvěrů poskytnutého v HB/ČSOB/PSB novým úvěrem od HB, probíhá čerpání v den splatnosti spláceného úvěru. V případě, že je den splacení nastaven na nepracovní den, pak čerpání probíhá poslední pracovní den předcházející nepracovnímu dni. Po vyčerpání úvěru:* po splacení původního úvěru výnosem hypotéky a uhrazení veškerého příslušenství klient zajistí výmaz zástavního práva ve prospěch původního peněžního ústavu (banka vydá klientovi kvitanci, který jí vloží do Katastru nemovitostí). klient dále předloží Hypoteční bance do termínu, který je uveden v úvěrové smlouvě LV, na kterém bude v části C zaneseno jen zástavní právo ve prospěch Hypoteční banky na prvním místě. po výmazu původního zástavního práva dojde k automatickému posunutí zástavního práva ve prospěch Hypoteční banky na první místo. *Pozn.: Postup při existenci zástavního práva ve prospěch věřitele je obdobný, i pokud je tímto fyzická osoba.
POZOR: Je možné refinancovat i případy, kdy původní objekt úvěru byl již převeden na jinou osobu (objekt úvěru byl prodán, darován apod.). Původní převedný objekt však bude i nadále uveden jako objekt úvěru v nové úvěrové smlouvě. Klient si tedy musí být vědom toho, že již nemusí mít možnost odečtu úroků z úvěru od základu daně.
Vypořádání SJM: Vypořádání majetkových poměrů se musí vždy týkat jen vypořádání nemovitého majetku nebo družstevního podílu, který byl předmětem jejich společného jmění manželů. V případě vypořádání SJM (kdy existuje nemovitý majetek, který je předmětem jejich SJM), pak mohou nastat následující varianty, které lze financovat účelovým hypotečním úvěrem): 1) Varianta vypořádání SJM v souvislosti s rozvodem: Manželé se na vypořádání dohodnou (vypořádání Dohodou): pro schválení úvěru je nutné doložit Dohodu o vypořádání SJM (ke schválení je možné doložit pouze nepodepsaný návrh Dohody o vypořádání s tím, že nejpozději k čerpání úvěru již musí být doložena podepsaná Dohoda o vypořádání s úředně ověřenými podpisy). a dále nejpozději k čerpání úvěru doložit pravomocný rozsudek o rozvodu. hodnota vypořádání nemovitého majetku nebo družstevního podílu musí být v předložené Dohodě o vypořádání jednoznačně uvedena. pokud z Dohody o vypořádání SJM toto jednoznačně vyplývat nebude, pak je možné uzavřít Dodatek k dohodě o vypořádání SJM, kde upřesní, že částka k vypořádání se týká pouze nemovitého majetku nebo družstevního podílu. Manželé se na vypořádání nedohodnou (vypořádání soudem): pro schválení úvěru je nutné doložit pravomocné rozhodnutí soudu o vypořádání SJM. a dále nejpozději k čerpání úvěru doložit pravomocný rozsudek o rozvodu. pokud z doloženého rozhodnutí soudu nebude patrné, že částka k vypořádání se týká pouze nemovitého majetku nebo družstevního podílu, pak lze vycházet z pravidla, že úvěr lze poskytnout max. do výše hodnoty podílu dle znaleckého posudku (posudek předložený žadatelem či standardní ocenění banky), a zároveň max. do výše hodnoty celkového vypořádání uvedeného v rozhodnutí soudu. toto pravidlo lze tedy aplikovat pouze v případě, kdy k vypořádání SJM má dojít na základě soudního rozhodnutí. Důvodem je fakt, že v těchto případech není reálné, aby nám soud vystavil rozhodnutí dle našich individuálních potřeb (tj. s uvedením, že částka k vypořádání se týká pouze nemovitého majetku nebo družstevního podílu). Stránka 50 z 110
2) Varianta vypořádání SJM pouze v souvislosti se zúžením SJM tj. bez rozvodu: Manželé se na zúžení SJM dohodnou (vypořádání Notářským zápisem): pro schválení úvěru je nutné doložit Notářský zápis o zúžení SJM, dle kterého bude jasně vyplývat, že nemovitost(i), které byly v jejich SJM, se nyní stanou výlučným majetkem pouze jednoho z manželů, který bude mít povinnost vyplatit druhému z manželů odpovídající podíl právě z této nemovitosti. rovněž musí tento notářský zápis obsahovat potřebný rozsah zúžení SJM tak, aby o úvěr mohl žádat pouze jeden z manželů (závazky, příjmy apod.). podaný návrh na rozvod manželství ani pravomocný rozsudek o rozvodu v tomto případě již nevyžadujeme!!! V případě, že má dojít k vypořádání SJM, kdy nemovitost je ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů (např. nabyl ještě před manželstvím, získal darem apod.) a tato nemovitost byla za trvání manželství zhodnocena např. společnou rekonstrukcí, pak je možné poskytnout účelový hypoteční úvěr pouze za předpokladu, že budou dále splněny níže uvedené podmínky: Vždy se musí jednat o prostředky, které spadaly do SJM (např. prostředky našetřené za trvání manželství z výplaty apod.): z Dohody o vypořádání SJM musí tedy jednoznačně vyplývat, že se jedná o prostředky, které tvořily SJM, a které byly použity právě na zhodnocení této nemovitosti. dále bude vždy nutné posoudit i reálnost takového případu, zejména pak částky určené k vypořádání (tzn. zda je např. reálné takovou částku na zhodnocení nemovitosti našetřit z výplat, zda odhadce tuto rekonstrukci odhadem potvrdí apod.). každý takový případ je tedy nutné posoudit individuálně v závislosti na výše uvedené situaci, a rovněž ověřit reálnost tohoto vypořádání, které si v Dohodě o vypořádání takto SJM stanoví.
Pozn.: Pokud se však bude jednat o prostředky, které nespadaly do SJM (např. výlučné prostředky, které měl jeden z manželů našetřené ještě před manželstvím, získal darem apod.), pak není možné na tento záměr poskytnout účelový hypoteční úvěr, neboť zde nelze hovořit o vypořádání SJM.
Vypořádání podílu na nemovitosti: V případě, kdy nemovitost je ve vlastnictví více spoluvlastníků tzn. podílovém spoluvlastnictví, pak je možné vypořádat i na základě Smlouvy/dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. spoluvlastníci se mohou dohodnout na zrušení spoluvlastnictví a jeho vzájemném vypořádání, a to právě na základě Smlouvy/dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví. nedojde-li k dohodě, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud, a to na základě rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.
Darování (vypořádání dědictví za života dárců): Vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo družstevním podílem se vztahuje i na případy, kdy je uzavřena darovací smlouva mezi příbuznými s uvedením závazku finančního vypořádání osob, které mají ze zákona nárok na dědický podíl a samostatně je mezi obdarovaným a 3. osobou uzavřena smlouva o finančním vypořádání, kde je uvedena jeho výše. Vypořádání se musí týkat vždy osob, které mají ze zákona nárok na dědický podíl, tzn. že je vždy nutné zjistit zda oprávněná osoba, která má prostředky získat je nejvýše v žebříčku dědických skupin (vycházíme z dědění ze zákona viz. Občanský zákoník § 1635 a dále). Stránka 51 z 110
Postupujeme od První třídy dědiců. Pokud v darovací smlouvě není uveden závazek vypořádat 3. osobu (vůle dárce), pak je možné uzavřít dodatek k darovací smlouvě ohledně tohoto závazku a opět samostatně smlouvu o finančním vypořádání obdarovaného s 3. osobou. V případě, že tento závazek vypořádat 3. osobu (vůle dárce) nebude v darovací smlouvě uveden a nebude sepsán ani dodatek k darovací smlouvě, pak je rovněž možné tento závazek vypořádat 3. osobu (vůli dárce) přenést do samostatné smlouvy o finančním vypořádání (v tomto případě je však nutné, aby účastníkem smlouvy byl i dárce). vždy je tedy nutné doložit darovací smlouvu, ve které by měla být uvedena povinnost vypořádání 3. osoby, která má ze zákona nárok na dědický podíl. pokud tuto povinnost darovací smlouva neobsahuje, pak je nutné sepsat dodatek k darovací smlouvě doplněný právě o tuto skutečnost. dále je nutné sepsat samostatnou Smlouvu/dohodu o finančním vypořádání mezi obdarovaným a 3. osobou (oprávněná osoba, která má získat finanční prostředky), kde bude uvedena konkrétní výše včetně čísla účtu pro převod. V případě, že nebude sepsán ani dodatek k darovací smlouvě, pak je možné tuto povinnost vypořádání 3. osoby uvést přímo do Smlouvy/dohody o finančním vypořádání (v tomto případě je však nutnou podmínkou, aby účastníkem této smlouvy/dohody byl i dárce). pokud darovací smlouva obsahuje kromě povinnosti vypořádání 3. osoby zároveň i konkrétní výši finančního vypořádání včetně čísla účtu pro převod, pak již není nutné požadovat samostatnou smlouvu/dohodu o finančním vypořádání mezi obdarovaným a 3. osobou (platí pouze za předpokladu, že účastníky v darovací smlouvě jsou všechny výše uvedené osoby tj. dárce, obdarovaný i oprávněný). darovací smlouva musí být vždy již vložena na KN nebo alespoň podán návrh na vklad, a to nejpozději před čerpáním úvěru. Uzavření smlouvy o finančním vypořádání mezi obdarovaným a 3. osobou není časově omezeno v návaznosti na uzavření darovací smlouvy. důležité však je aby darovací smlouva obsahovala ujednání o tom, že obdarovaný je povinen finančně vypořádat 3. osobu, která má ze zákona nárok na dědický podíl viz. výše.
Příklad: Otec daruje nemovitost jednomu ze svých synů. Žadatelem o úvěr bude tento obdarovaný syn, který bude mít povinnost vypořádat svého sourozence. 1. varianta – darovací smlouva obsahuje ujednání pouze o tom, že obdarovaný syn musí finančně vypořádat svého sourozence bez uvedení konkrétní výše v tomto případě je tedy nutné sepsat ještě samostatnou smlouvu o finančním vypořádání mezi obdarovaným a oprávněným tzn. mezi oběma sourozenci, kde bude uvedena konkrétní výše včetně podmínek pro převod finančních prostředků. 2. varianta – darovací smlouva obsahuje jak ujednání o tom, že obdarovaný syn musí finančně vypořádat svého sourozence, tak i konkrétní výši včetně podmínek pro převod finančních prostředků v tomto případě již není nutné sepisovat samostatnou smlouvu o finančním vypořádání, protože je již obsažena přímo v darovací smlouvě (platí pouze za předpokladu, že účastníky v darovací smlouvě jsou všechny výše uvedené osoby tj. dárce, obdarovaný i oprávněný). V případě, kdy se vypořádání investic do nemovitosti neváže na převod vlastnictví, je možné poskytnout pouze neúčelový hypoteční úvěr.
POZOR: V těchto případech, kdy vypořádání probíhá na základě darovací smlouvy je vždy nutné aby v případu figurovala 3. osoba, která bude příjemcem prostředků z hypotečního úvěru. Nelze tedy finančně vypořádávat pouze mezi dárcem a obdarovaným. Stránka 52 z 110
Doložení vlastních prostředků: Při doložení již uhrazené části investičního záměru z vlastních finančních prostředků klienta, musí být z dokladů zřejmé, že platby v částce vyšší než Kč 270.000,--, příp. ekvivalentu této částky přepočtené směnným kurzem devizového trhu ČNB a platným ke dni provedení platby v jiné měně, byly provedeny bezhotovostním převodem. do uvedeného limitu se započítávají všechny platby v české i cizí měně, provedené týmž poskytovatelem platby témuž příjemci platby v průběhu jednoho kalendářního dne.
8.1. Refinancování, popř. splacení stávajícího úvěru Hypoteční banky
Žadatelem je stávající klient. Žadatelem je nový klient. Zvýhodněný poplatek za mimořádnou splátku. Šablona refinancování SW Modelová hypotéka. Refinancování – převzetí dluhu.
Vzhledem k růstu hypotečního trhu stále častěji dochází k prodeji nemovitostí zatížených zástavním právem a tedy ke splácení stávajícího úvěru. Snahou Hypoteční banky je zvýhodnit současné klienty, kteří plánují buď refinancování svého stávajícího úvěru, nebo jeho části (resp. stávajících úvěrů), popř. z různých důvodů prodávají nemovitost zatíženou zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky.
V úvahu přicházejí dvě základní varianty: buď je žadatelem o nový úvěr stávající klient banky (vazba přes subjekt) příp. vztah rodiče/děti, kdy např. dcera refinancuje úvěr svého otce a naopak. nebo je žadatelem o úvěr klient nový, který pořizuje nemovitost zatíženou zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky od stávajícího klienta (vazba přes objekt). Nezbytnou podmínkou je, aby byl do banky směrován úvěr nový. tedy v případě refinancování, si klient požádá o úvěr nový, a tím splatí stávající. V případě převodu nemovitosti zatížené zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky bude podmínkou poskytnutí HÚ pro kupujícího, a to opět v naší bance. pokud by tedy klient chtěl refinancovat úvěr Hypoteční banky úvěrem od konkurence nebo celý úvěr z jiných zdrojů, bude uplatněnpoplatek za mimořádnou splátku obvyklým způsobem (bude-li prováděna mimo termín změny úrokové sazby). V těchto případech vždy platí, že za žádost o mimořádnou splátku úvěru se považuje žádost o poskytnutí nového úvěru za účelem splacení úvěru stávajícího a schválení tohoto nového úvěru se považuje za souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru. Postup pro refinancování podle této kapitoly, včetně možnosti využití šablony Refinancování, se uplatní pouze v případech, kdy se jedná o účelové HU. nelze tedy použít v případech, kdy nový nebo stávající úvěr bude s produktem NHU.
Stránka 53 z 110
Podmínky schválení poskytnutí nového úvěru na refinancování úvěru HB či ČSOB: V případě, že účelem refinancování (i v rámci zjednodušeného doložení bonity) je poskytnutí úvěru v Hypoteční bance na úhradu zůstatku úvěru poskytnutým stejnou nebo jinou pobočkou Hypoteční banky či jinou obchodní sítí např. ČSOB, podléhá schválení úvěru rozhodnutí ŘO Řízení poboček v případech uvedených v následující tabulce. Původní úvěr sjednán: Původní úvěr bude částečně nebo plně splacen mimo konec platnosti sazby Původní úvěr bude částečně nebo plně splacen ke konci platnosti sazby
V síti HB
V jiné síti např. ČSOB/PS
----
Nejedná-li se o navýšení aktuálního zůstatku původního úvěru min. o 500 tis. Kč a zároveň navýšení min. o 50% aktuálního zůstatku původního úvěru
----
Nejedná-li se o navýšení aktuálního zůstatku původního úvěru min. o 500 tis. Kč a zároveň navýšení min. o 10% aktuálního zůstatku původního úvěru
POZOR: Pokud se bude jednat o refinancování úvěrů se službou na Družstevní podíl, které byly poskytovány do roku 2011, pak není nutné postupovat dle výše uvedené tabulky s potřebným navýšením u nového úvěru. Důvodem je možnost předčasného splacení bez poplatku, a to kdykoli za trvání úvěrového vtahu.
Zvýhodněný poplatek za mimořádnou splátku: Zvýhodnění spočívá v prominutí, popř. snížení poplatku za mimořádnou splátku úvěru provedenou mimo termín změny sazby, s využitím šablony „Refinancování úvěru“, která je k dispozici na pobočkách banky. Výše případného sníženého poplatku za mimořádnou splátku závisí především na objemu nového úvěru, výši úrokové sazby a zvolené fixaci. zjednodušeně lze říci, že pokud bude nový úvěr minimálně ve výši zůstatku úvěru původního, úroková sazba nového úvěru bude stejná popř. vyšší a zvolená fixace bude delší než doba, která zbývá u stávajícího úvěru ke změně sazby, pak bude vypočtený poplatek nulový. To neplatí, pokud je refinancovaný úvěr v řešení odboru Rizikové obchody. v tomto případě je nutné požádat odbor Rizikové obchody o vyčíslení zůstatku celkové pohledávky vč. smluvní pokuty, ke dni předpokládanému refinancování.
Stránka 54 z 110
8.1.1. Refinancování stávajícího úvěru stávajícím klientem
Čisté refinancování. Kombinace účelů. Zpětné uplatnění sníženého poplatku. Pozor na refinancovaný úvěr v řešení odboru Rizikové obchody – specifický postup.
Pobočka nejprve ověří, zda úvěr, který má být refinancován novým úvěrem pro stejného klienta, není v řešení odboru Rizikové obchody
POZOR: Výše uvedená skutečnost se zpravidla netýká pouze refinancování. V případě, že nově poskytovaný úvěr (bez návaznosti na zvolený účel) bude mít spojitost se stávajícím úvěrem, který je v řešení odboru Rizikové obchody, pak je rovněž nutné aby pracovník pobočky o této skutečnosti informoval odbor Rizikové obchody a domluvit se na případném postupu. Při refinancování se může jednat o: čisté refinancování nebo kombinaci účelů, kdy si klient pořizuje jinou nemovitost a zároveň refinancuje svůj stávající úvěr. V případě refinancování má klient na výběr, zda: zaplatí snížený poplatek za mimořádnou splátku (ta může být v individuálních případech i nulová), popř. využije zvýšené úrokové sazby u nového úvěru a nebude platit poplatek žádný.
Použití šablony „Refinancování úvěru“: Pro potřeby výpočtu mimořádného poplatku nebo výše sazby u nového úvěru je nutné využít šablonu „Refinancování úvěru“, která je k dispozici na pobočkách banky. Šablona „Refinancování úvěru“ musí být vyhotovena nejpozději v okamžiku schválení nového úvěru, který slouží k refinancování původní služby. Vyplněná šablona, podepsaná zpracovatelem pobočky nebo ředitelem pobočky, bude zaslána pobočkou společně s návrhem na povolení čerpání nového úvěru na ústředí banky. Za žádost o mimořádnou splátku úvěru se považuje žádost o poskytnutí nového úvěru za účelem refinancování úvěru stávajícího. Schválení tohoto nového úvěru se považuje za souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru. doporučujeme zde využít šablony Záznam o jednání s klientem, kde bude uvedena výše případného sníženého poplatku a souhlas podpisem klienta. vždy v den čerpání nového úvěru nastaví pracovník na ústředí banky v systému mimořádnou splátku úvěru původního. pokud si klient zvolí zvýšenou sazbu nového úvěru, pak podpisem úvěrové smlouvy s touto sazbou souhlasí a není tedy třeba využívat šablony Záznam o jednání s klientem.
Snížený poplatek vypočtený dle šablony je možné uplatnit i zpětně: A sice v případě, že se jedná o úvěry téhož klienta (refinancování) a nový úvěr bude čerpán až po uhrazení poplatků za mimořádnou splátku starého úvěru, resp. po splácení starého úvěru. doba mezi začátkem čerpání nového HÚ/PHÚ a splácením stávajícího HÚ/PHÚ nesmí překročit 6 měsíců. Stránka 55 z 110
bude-li první úvěr splacen z jiných zdrojů (nikoliv z HÚ Hypoteční banky pro kupujícího) musí dojít nejprve k „rozčerpání“ nového úvěru (aby klient nemohl předčasně splatit a odstoupit od nové smlouvy před samotným čerpáním nového úvěru). v takovém případě klient nejprve uhradí plnou výši poplatků za mimořádnou splátku a teprve po zahájení čerpání nového HÚ mu bude rozdíl mezi poplatkem uhrazeným a poplatkem sníženým z titulu nového úvěru vrácen. O vrácení poplatku klient písemně požádá na pobočce společně s žádostí o nový HU. Součástí vyhotovené šablony „Refinancování úvěru“ je i tato žádost. žádost musí obsahovat číslo účtu, na který banka vrátí rozdíl, a podpis klienta. při čerpání nového úvěru odešle pobočka tuto žádost společně se šablonou refinancování (podepsanou schvalovatelem úvěru popř. ředitelem pobočky) a návrhem na povolení čerpání na odbor Klientských služeb.
Další varianta: V úvahu dále přichází varianta, kdy stávající klient požádá o nový úvěr např. na nákup další nemovitosti s tím, že by rád poté, co se do své nové nemovitosti nastěhuje, prodal svou původní nemovitost a z prodeje splatil i původní úvěr. V praxi se může stát, především u výstavby, popř. koupě v rámci developerského projektu, že k prodeji původní nemovitosti dojde až např. po 24 měsících. výpočet sníženého poplatku pomocí šablony je v tomto případě proveden k datu schválení nového úvěru klienta. takto vypočtený poplatek je následně možné uplatnit v případě prodeje původní nemovitosti a splacení původního úvěru, nejpozději však do 24 měsíců od schválení nového úvěru nebo do konce doby platnosti úrokové sazby původního úvěru, pokud nastane dříve (v případě, že tedy do konce fixace bude zbývat např. 1 rok, pak platí tato kratší lhůta). Ostatní postupy jsou v tomto případě shodné jako výše uvedené. Vyplněná šablona „Refinancování“ musí být vždy podepsaná zpracovatelem na pobočce nebo ředitelem pobočky.
Propočet bonity klienta: Při propočtu bonity klienta se bude vycházet ze standardního ustanovení metodiky, tedy že výdaje, které do 3 měsíců od data podání Žádosti zaniknou se nezohledňují. při prověřování finanční situace klienta tedy nebude do výdajů započítaná splátka původního úvěru ani rezerva anuitní splátky původního úvěru.
8.1.2. Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky
Kupující požádá o nový úvěr opět v HB. Možnost uplatnění sníženého poplatku nebo zvýšení úrokové sazby. Možnost následného snížení poplatku. Pozor na refinancovaný úvěr v řešení odboru Rizikové obchody – specifický postup. Pokud bude koupě realizována prostřednictvím úvěru od Hypoteční banky, pak je možné uplatnit nárok na snížený poplatek za mimořádnou splátku pro prodávajícího, nebo tento poplatek narovnat zvýšenou úrokovou sazbou pro nového klienta. Stránka 56 z 110
Předpokladem je, že nový a stávající klient se dohodnou, buď kdo z nich uhradí poplatek za mimořádnou splátku stávajícího úvěru, nebo zda bude nový klient souhlasit s poplatkem zohledněným v úrokové sazbě. Tyto skutečnosti včetně souhlasu prodávajícího s provedením mimořádné splátky musí být obsaženy přímo v kupní smlouvě – zajistí pobočka. v kupní smlouvě bude mimo jiné uvedeno přímo číslo vnitřního účtu MSP prodávajícího, na který budou později vyčerpány prostředky z nového hypotečního úvěru. zbývající část kupní ceny bude uhrazena přímo prodávajícímu, a to na číslo účtu, které si s kupujícím sjednal v kupní smlouvě. Pobočka vždy nejprve ověří, zda úvěr, který má být refinancován novým úvěrem není v řešení odboru Rizikové obchody. Pokud ano, neprodleně o této skutečnosti informuje odbor Rizikové obchody a žádá souhlas tohoto odboru a vyčíslení celkové výše pohledávky, vč. smluvní pokuty.
POZOR: Výše uvedená skutečnost se zpravidla netýká pouze refinancování. V případě, že nově poskytovaný úvěr (bez návaznosti na zvolený účel) bude mít spojitost se stávajícím úvěrem, který je v řešení odboru Rizikové obchody, pak je rovněž nutné aby pracovník pobočky o této skutečnosti informoval odbor Rizikové obchody a domluvit se na případném postupu.
Použití šablony „Refinancování úvěru“: Pro potřebu výpočtu mimořádného poplatku nebo výše sazby nového úvěru se použije šablona „Refinancování úvěru“, která je k dispozici na pobočkách banky. Šablona „Refinancování úvěru“ musí být i v těchto případech vyhotovena nejpozději v okamžiku schválení nového úvěru klienta (kupujícího). Vyplněná šablona, podepsaná zpracovatelem na pobočce nebo ředitelem pobočky, bude zaslána pobočkou společně s úvěrovou složkou ke schválení úvěru. Za žádost o mimořádnou splátku úvěru se považuje žádost o poskytnutí nového úvěru za účelem refinancování úvěru stávajícího. Schválení tohoto nového úvěru se považuje za souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru. Pobočka/Schvalovatel ověří, zda úvěr, který má být splacen není kategorizován resp. je v řešení odboru Rizikové obchody. pokud ano neprodleně o této skutečnosti informuje odbor Rizikové obchody a žádá tento odbor o souhlas s navrhovaným řešením a následně o vyčíslení celkové výše pohledávky vč. smluvní pokuty. odbor Rizikové obchody následně vyčíslí a potvrdí výši celkové výše pohledávky, vč. smluvní pokuty a skutečnost, že starý úvěr je možné za doložených podmínek splatit. takto vyčíslená celková výše pohledávky, vč. smluvní pokuty je směrodatná pro finalizaci úvěrového obchodu.
Čerpání nového úvěru: Podmínky čerpání nového úvěru budou nastaveny tak aby bylo jednoznačné, že dojde k úplné úhradě veškerých závazků týkajících se starého úvěru, resp. pouze jeho splácené části (pokud z kupní ceny nedochází k celkovému splacení původního úvěru). u stávajících úvěrů kategorizovaných bude výše čerpání na BHÚ stávajícího klienta nejprve odsouhlasena odborem Rizikové obchody. zaúčtování smluvní pokuty u úvěrů ve správě odboru Rizikové obchody zajišťuje pracovník odboru Rizikové obchody (oddělení Správa rizikových obchodů).
Stránka 57 z 110
Při čerpání nového úvěru odešle pobočka na centrálu banky návrh na povolení čerpání včetně šablony refinancování a dále zabezpečí naskenování šablony refinancování do složky starého i nového úvěru. Čerpání nového úvěru a uskutečnění mimořádné splátky starého úvěru proběhne vždy v jeden den. mimořádnou splátku u úvěrů kategorizovaných nastavuje v systému pracovník odboru Rizikové obchody. Operace spojené s ukončením stávajícího úvěru (zrušení účtů, vystavení kvitance atd.) zajišťuje správce úvěru. Stejný postup se použije, pokud nový klient zvolil zvýšenou sazbu úvěru.
Možnost následného snížení poplatku v případě refinancování: Při splnění stanovených podmínek lze poplatek vypočtený dle šablony „Refinancování úvěru“ dodatečně dále snížit, a to v následujících případech (týká se varianty 1) i 2): dojde k podstatnému navýšení objemu u úvěru na refinancující straně dojde ke schválení dalšího nového úvěru v síti HB u stávajícího nebo nového klienta, který, byl zapojen do případu refinancování (aktuálně či dříve řešeného)
8.1.3. Refinancování – Převzetí dluhu
Vždy nový úvěr s účelem refinancování. Speciální vlastnost Převzetí dluhu. Dodržení původních podmínek. Nelze využít pro PHÚ a NHÚ. V případě prodeje/darování nemovitosti, která je objektem úvěru, je možné převzít i s ní spojený dluh. Převzetí dluhu nelze realizovat u produktu PHU a NHU. Převzetí dluhu probíhá formou refinancování úvěru při zachování základních parametrů refinancovaného úvěru. Účelem úvěru je refinancování. Nový úvěr musí mít s refinancovaným shodné tyto parametry: zajištění úvěru objekt úvěru je shodný s předmětem zajištění produkt/služby (odejmuta může být pouze neúčelová část, kterou již banka nenabízí). A dále v případě, kdy původní služba byla poskytnuta jako HU s bonusem, pak nový úvěr musí opět splnit podmínky pro poskytnutí HU s bonusem (zejména pak min. splatnost 20 let). zůstatek úvěru (rozdílný může být pouze v případě jeho snížení o neúčelovou část, kterou banka nenabízí a je nutné ji splatit z vlastních zdrojů klienta) úroková sazba vč. délky fixace (možné pouze navýšení z důvodu kritéria BRKI/NRKI) slevy z úrokové sazby – nový žadatel rovněž musí splnit podmínky pro přiznání slev (sleva za 2 ze 3, účet v ČSOB/PS aj.)
POZOR: U nového úvěru je možné změnit např. splatnost úvěru. Naopak případy nesplňující výše uvedené podmínky, nutnosti navýšení úvěru nebo při změně zajištění úvěru, je nutné využít SW refinancování, který je k dispozici na pobočkách banky a řídit se kap. 8.1.2. Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky. Stránka 58 z 110
Není vyžadováno nové ocenění nemovitosti sloužící k zajištění úvěru. Hodnota zajištění zůstává stejná jako u refinancovaného úvěru, bez ohledu na stáří jejího stanovení. Bankou nebude uplatněn poplatek za předčasné splacení úvěru, i když splacení bude probíhat mimo období refixace proto není nutné využít SW refinancování. Pokud bude refinancovaný úvěr v řešení odboru Rizikové obchody, je nutné požádat tento odbor o souhlas s refinancováním úvěru formou převzetí dluhu, a to za podmínky, že bude uhrazena veškerá delikvence na refinancovaném úvěru. Pokud bude refinancovaný úvěr v řešení odboru Rizikové obchody a tento úvěr je zesplatněn, je nutné požádat tento odbor o souhlas s navrhovaným řešení a následně požádat o vyčíslení celkové výše pohledávky vč. smluvní pokuty. Takový úvěr nejde řešit formou Převzetí dluhu, ale je nutné použít klasické refinancování úvěru. Úroková sazba se upraví pomocí IND odchylky převzetí dluhu. Poslední možný termín čerpání Úvěru dle znění čl. IV., odst. 1. Smlouvy standardně nastavovat na 6 měsíců.
8.2. Koupě nemovitosti v insolvenčním řízení
Koupě nemovitosti spadající do majetkové podstaty v insolvenčním řízení. Konkurz Oddlužení Specifické podklady a ujednání Jedná se o koupě nemovitosti spadající do majetkové podstaty v insolvenčním řízení. Stav a způsob řešení insolvenčního řízení, pokyny soudu insolvenčnímu správci a naopak dokumenty vydané insolvenčním správcem včetně informace zda nemovitost spadá do majetkové podstaty lze zjistit na http://isir.justice.cz - insolvenční rejstřík pro FO i PO. Případy insolvenčního řízení jsou různé, proto prodeje nemovitosti spadající do majetkové podstaty je nutné řešit individuálně.
Konkurz: Znění insolvenčního zákona neumožňuje zachování zástavních práv vzniklých v průběhu konkurzu i po dobu po zpeněžení nemovitosti z majetkové podstaty. Zástavní práva zanikají k okamžiku zpeněžení bez ohledu na to, kdy zástavní právo vzniklo, popř. v čí prospěch byla zástavní práva zřízena. Katastrální úřad provede výmaz zástavních práv na základě ohlášení insolvenčního správce o zániku zástavních práv zpeněžením majetkové podstaty Zpeněžením rovněž zanikají účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce. z věcných břemen zpeněžením zanikají pouze ta, která vznikla za nápadně nevýhodných podmínek poté, co nastaly účinky spojené se zahájením insolvenčního řízení. zpeněžením majetkové podstaty se rozumí převedení veškerého majetku, který do ni náleží, na peníze za účelem uspokojení věřitelů. z tohoto důvodu je potřeba použít produktu Předhypoteční úvěr nebo zajistit úvěr jinou nemovitostí (lze i dočasně). Majetkovou podstatu lze zpeněžit buď: veřejnou dražbou, prodejem nemovitostí podle ustanovení občanského soudního řádu o výkonu rozhodnutí, přímým prodejem mimo dražbu (prodávajícím je insolvenční správce).
Stránka 59 z 110
O způsobu zpeněžení majetkové podstaty rozhodne se souhlasem věřitelského výboru insolvenční správce. v případě nemovitostí sloužících k zajištění pohledávky je insolvenční správce vázán pokyny zajištěného věřitele směřujícími ke zpeněžení. financování nemovitosti v rámci dražby má svá úskalí a je o této možnosti pojednáno níže. Tato kapitola se věnuje postupu v případě přímého prodeje. K doložení účelu je nutné ke schválení předhypotečního úvěru nebo hypotečního úvěru (zástava jinou nemovitostí) předložit: 1.
Varianta – platné pro případy, kdy pokyn zajištěného věřitele byl vystaven do 31.12. 2013 kupní smlouvu nebo Smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi klientem a insolvenčním správcem. dále je nutné předložit: buď vyjádření insolvenčního soudu, kterým insolvenční soud schvaluje prodej nemovitosti insolvenčním správcem, přičemž pokud bude souhlas insolvenčního soudu podmíněný, je nutno doložit splnění těchto podmínek, a dále případně vyjádření věřitelského orgánu, není-li toto patrno z vyjádření soudu či z insolvenčního spisu na http://isir.justice.cz nebo vyjádření insolvenčního soudu, kterým sděluje, že nebude prodej nemovitosti schvalovat, neboť v daném případě postačuje, když se insolvenční správce řídí pokynem zajištěného věřitele; současně bude předložena kopie vyjádření insolvenčního správce nebo zajištěného věřitele, ze kterého bude takový pokyn zřejmý, a dále bude doloženo splnění veškerých jiných případných podmínek, které by insolvenční soud ve svém vyjádření v souvislosti s prodejem nemovitosti uložil (lze prověřit na http://isir.justice.cz - insolvenční rejstřík).
2.
Varianta – platné pro případy, kdy pokyn zajištěného věřitele byl vystaven od 1.1. 2014 pokud existuje zajištěný věřitel, bude nutné mít k obchodu: kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní a pokyn zajištěného věřitele, kde odsouhlasil prodeje nemovitosti. pokud neexistuje zajištěný věřitel, bude nutné mít k obchodu: kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní, souhlas insolvenčního soudu s prodejem nemovitosti a souhlas věřitelského výboru (s výjimkou pokud ze znění odůvodnění souhlasu insolvenčního soudu nebude vyplývat, že věřitelský výbor obchod odsouhlasil).
V Dalších ujednáních úvěrové smlouvy bude uvedena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí. Pokud pro insolvenčního správce podmínky banky nebudou akceptovatelné, není možné úvěr poskytnout.
Oddlužení: Způsobem řešení úpadku může být soudem namísto konkurzu stanoveno oddlužení, a to dvojího typu: Oddlužení zpeněžením majetkové podstaty. v případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení zpeněžením majetkové podstaty, nakládá s majetkem náležejícím do majetkové podstaty v době schválení oddlužení obdobně jako v konkurzu insolvenční správce. tyto případy lze financovat viz. výše konkurz.
Stránka 60 z 110
Oddlužení plněním splátkového kalendáře. v případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení plněním splátkového kalendáře a nemovitost slouží k zajištění, zpeněžuje tento majetek obdobně jako v konkurzu insolvenční správce. Tyto případy lze financovat viz výše konkurz. v případě, kdy je způsobem řešení úpadku oddlužení plněním splátkového kalendáře a nemovitost neslouží k zajištění má dispoziční oprávnění k majetku, náležejícímu do majetkové podstaty v době schválení oddlužení, od právní moci rozhodnutí o schválení oddlužení plněním splátkového kalendáře dlužník. To znamená, že dlužník může podepsat kupní smlouvu (zapsané insolvenční řízení na LV nevadí). Tyto případy nelze financovat hypotečním úvěrem ani PHU! Důvodem je skutečnost, že v případě zrušení oddlužení (neplnění splátkového kalendáře a prohlášení konkurzu), je zde riziko zpochybnění zástavní smlouvy.
8.3. Koupě nemovitosti v případě dražeb
Dražba dobrovolná. Dražba nedobrovolná. Exekuce a soudní výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti. Dražby dobrovolné a nedobrovolné se řídí Zákonem č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, dále dražby nedobrovolné také Exekučním řádem a Občanským soudním řádem. V případě dražby dobrovolné a nedobrovolné vzniká vlastnické právo příklepem, a to bylo-li zaplaceno. Vlastnické právo je zapsáno následně záznamem.
Postup v případě dražeb: Standardně je postup nastaven tak, že klient nejprve nemovitost vydraží, a teprve poté se úvěr/PHÚ schvaluje. Pro schválení PHÚ+HÚ je tedy vždy nutné doložit doklad o vydražení v závislosti na typu dražby (Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě). V určitých případech, kdy je např. krátká lhůta k zaplacení vydražené ceny, je možné PHÚ+HÚ schválit pouze na základě Dražební vyhlášky a dokument o vydražení doložit až k čerpání PHÚ. musíme si však uvědomit, že tento postup je opravdu nestandardní, neboť klient nemůže vědět, zda nemovitost vůbec vydraží popř. za kolik jí vydraží. v těchto případech tedy musí klient výši úvěru sdělit tzv. od oka a doufat, že za tuto cenu vůbec nemovitost vydraží. z tohoto důvodu tedy primárně financujeme nemovitosti z dražby až po jejich vydražení, kdy klient doloží pro schválení úvěru potřebný ,,nabývací titul,, a to právě Usnesení nebo Protokol. Pokud jde o Expresní ocenění bytu, pak nabývacím titulem je v těchto případech právě Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě. pokud se bude jednat o variantu, kdy úvěr popř. PHÚ budeme schvalovat pouze na základě Dražební vyhlášky (tzn., že Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě bude až jako podmínka čerpání), pak lze v krajním případě použít jako nabývací titul právě Dražební vyhlášku (standardně je totiž nabývacím titulem pouze Usnesení nebo Protokol).
Dražba dobrovolná: Existuje rozpor mezi povinností vydražitele zaplatit nejvyšší podání a podmínkami čerpání hypotečního úvěru (základním rysem hypotečního úvěru je zajištění nemovitostí, musí být tedy minimálně podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti). Stránka 61 z 110
pokud návrh na vklad zástavního práva bude podán sice po udělení příklepu, avšak před zaplacením vydražené ceny, platnost zástavní smlouvy, kde jako zástavce je uveden nový nabyvatel, může být zpochybněna. proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy prakticky nemožné. Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu), popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr viz kap. 11.4. Předhypoteční úvěr (PHU).
POZOR: V dražbě dobrovolné přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezanikají zástavní práva a působí vůči vydražiteli, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak (např. dražba dobrovolná uskutečněná insolvenčním správcem v rámci konkurzu). Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce. V případě vydražení se tato dražební jistota započítává vydražiteli na cenu dosaženou vydražením a vydražitel je pak povinen uhradit dražebníkovi zbývající část ceny dosažené vydražením ve lhůtě k její úhradě. Je-li cena dosažená vydražením vyšší než 500 000 Kč, je vydražitel povinen uhradit cenu dosaženou vydražením ve lhůtě, která je stanovena v dražební vyhlášce. Vydražitel a cena dosažená vydražením jsou uvedeny v protokolu o provedené dražbě, který vyhotoví dražebník bez zbytečného odkladu po ukončení dražby. Po uhrazení ceny dosažené vydražením dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti a jedno vyhotovení zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu k provedení změny zápisu vlastníka v katastru nemovitostí. V dalších ujednáních bude mimo jiné také ošetřena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti.
Dražba nedobrovolná Existuje rozpor mezi povinností vydražitele zaplatit nejvyšší podání a podmínkami čerpání hypotečního úvěru (základním rysem hypotečního úvěru je zajištění nemovitostí, musí být tedy minimálně podán návrh na vklad zástavního práva k nemovitosti). pokud návrh na vklad zástavního práva bude podán sice po udělení příklepu, avšak před zaplacením vydražené ceny, platnost zástavní smlouvy, kde jako zástavce je uveden nový nabyvatel, může být zpochybněna. proto je využití hypotečního úvěru na pořízení nemovitosti v rámci dražby v případech, kdy má být vydražená nemovitost zároveň i objektem zástavy prakticky nemožné. Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu), popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr viz kap. 11.4. Předhypoteční úvěr (PHU). V případě dražby nedobrovolné přechodem vlastnictví na vydražitele zaniká zástavní právo zajišťující přihlášenou pohledávku, která je z hlediska svého vzniku nejstarší, jakož i všechna zástavní práva z hlediska svého vzniku mladší. zástavní práva k předmětu dražby, která jsou z hlediska svého vzniku starší než nejstarší zástavní práva zajišťující přihlášené pohledávky, přechodem vlastnictví k předmětu dražby nezanikají. Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce.
Stránka 62 z 110
V případě vydražení se tato dražební jistota započítává vydražiteli na cenu dosaženou vydražením a vydražitel je pak povinen uhradit dražebníkovi zbývající část ceny dosažené vydražením ve lhůtě k její úhradě. v případě dražby nedobrovolné je povinnost uhradit cenu dosaženou vydražením do 10 dnů od skončení dražby, avšak v případě je-li cena dosažená vydržením vyšší než 5 000 000 Kč, činí uvedená lhůta 30 dnů. Vydražitel a cena dosažená vydražením jsou uvedeny v protokolu o provedené dražbě, který vyhotoví dražebník bez zbytečného odkladu po ukončení dražby. Po uhrazení ceny dosažené vydražením dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli potvrzení o nabytí vlastnictví nemovitosti a jedno vyhotovení zašle dražebník příslušnému katastrálnímu úřadu k provedení změny zápisu vlastníka v katastru nemovitostí. V dalších ujednáních bude mimo jiné také ošetřena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti.
Exekuce a soudní výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti: Případy, kdy na nemovitosti vázne exekuce, financujeme pouze za předpokladu, že nemovitost půjde do dražby nikoli přímým prodejem jako je to v případě insolvence, kde prodávajícím je přímo insolvenční správce. pokud tedy nebude prodej realizován formou dražby, pak není možné úvěr poskytnout a klient musí zajistit výmaz exekuce ještě před poskytnutím samotného úvěru resp. nejpozději k sepsání zástavní smlouvy. Exekuční řád sice navíc umožňuje možnost zpeněžení majetku přímo povinným se souhlasem exekutora, oprávněného a všech přihlášených věřitelů, v takovém případě však není zcela právně vyjasněno, zda zpeněžení tímto způsobem podléhá rozvrhu či nikoli, což je důležité z hlediska rizika případného zániku zástavního práva Hypoteční banky. Řešením je pak zajištění úvěru jinou nemovitostí (alespoň po přechodnou dobu) opět s účelem koupě v dražbě, popř. refinancování půjčky, která byla poskytnuta na pořízení nemovitosti v dražbě, případně využitím produktu Předhypoteční úvěr viz kap. 11.4. Předhypoteční úvěr (PHU). Vydražitel se stává vlastníkem vydražené nemovitosti, nabylo-li usnesení o příklepu právní moci a zaplatil-li nejvyšší podání, a to ke dni vydání usnesení o příklepu. Případná povinnost složit dražební jistotu jako předpoklad pro účast v dražbě je stanovena v dražební vyhlášce. V případě vydražení se tato dražební jistota započítává vydražiteli na cenu dosaženou vydražením a vydražitel je pak povinen uhradit dražebníkovi zbývající část ceny dosažené vydražením ve lhůtě k její úhradě. Vydražitel a cena dosažená vydražením jsou uvedeny v usnesení o příklepu. Lhůta k zaplacení nejvyššího dosaženého podání je stanovena v usnesení o příklepu, počíná běžet právní mocí tohoto usnesení a nesmí být delší než dva měsíce. V dalších ujednáních bude mimo jiné také ošetřena povinnost dlužníka předložit potvrzení o zaplacení daně z převodu nemovitosti do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu a bylo zaplaceno nejvyšší podání při výkonu rozhodnutí nebo exekuci.
Stránka 63 z 110
9. Úrokové sazby
Typy úrokové sazby. Pevná sazba vs variabilní sazba. Konstrukce sazba P plus. Platnost, garance a fixace.
Typy úrokové sazby: pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let roční úroková sazba P plus měsíční úroková sazba M plus
Konstrukce sazby P plus a M plus: Sazba P plus a M plus se skládá ze sazby Pribor, kterou vyhlašuje ČNB a odchylky, kterou stanovuje banka. Banka využívá sazbu PRIBOR s termínem na 1 rok (Pribor 12M) a s termínem na 1 měsíc (Pribor 1M). aktuální výši sazby PRIBOR vyhlašuje ČNB každý den na svých webových stránkách (aktuální data jsou k dispozici po 13:00 hod). http://www.cnb.cz/cs/financni_trhy/penezni_trh/pribor/index.html Odchylka stanovená bankou je fixována na pětileté období. K datu změny úrokové sazby PRIBOR 12M (tzn. po uplynutí ročního období je možné požádat o změnu sazby P plus na pevnou sazbu 1, 3, 5 a více let, a to za předpokladu, že platnost fixace bude minimálně do konce data platnosti aktuálně stanovené pevné odchylky. K datu změny úrokové sazby PRIBOR 1M (tzn. po uplynutí měsíčního období) je možné požádat o změnu sazby M plus na pevnou sazbu 1, 3, 5 a více let, a to za předpokladu, že platnost fixace bude minimálně do konce data platnosti aktuálně stanovené pevné odchylky. K datu změny úrokové sazby odchylky (tzn. po uplynutí pětiletého období) na jakýkoliv typ sazby. Předčasné splácení bez smluvní pokuty je však možné provést pouze v době, kdy se mění pětiletá odchylka.
Platnost, garance a fixace úrokových sazeb: Úroková sazba je fixována vždy od data převzetí kompletní Žádosti pobočkou. V období prvního jednání je klientovi platná úr. sazba garantována automaticky po dobu 30 dní. Do 5 pracovních dní od data ukončení platnosti garance musí dojít ke schválení úvěru na pobočce nebo v případě úvěru schvalovaných na centrále musí být úvěr předán ke schválení na ústředí. Garancí se rozumí tiskový výstup „Tisk klient“ ze SW Modelová hypotéka. pokud klient garanci sazby využívá, je tento tiskový výstup součástí kompletního úvěrové složky klienta. Do systému banky je možné zadat pouze úrokovou sazbu ne starší 45 dnů, než je systémové datum kompletního převzetí Žádosti (neplatí u převzetí dluhu). Pokud klient doloží všechny podklady, podá kompletní Žádost do konce této lhůty a nedojde ke změně jím zadaných parametrů (výše LTV, změna služeb, ukončení akční nabídky, apod.), jako úroková sazba se použije hodnota vypočítaná ke dni modelového propočtu nebo nižší (došlo-li k poklesu sazeb). V opačném případě se použije sazba na základě aktuálních údajů. Vždy je zapotřebí klienta upozornit na skutečnost, že sazba a garance je vypočítaná na základě jím uvedených údajů a později může být v případě změny parametrů upravena.
Stránka 64 z 110
10. Čerpání hypotečního úvěru
Zápis zástavního práva ve prospěch banky. Čerpání u výstavby/rekonstrukce. Čerpání bez faktur. Čerpání úvěru na individuální výstavbu Čerpání úvěru na výstavbu moderního bydlení Čerpání vlastních prostředků. Čerpání na účet věřitele. Čerpání v cizí měně a do zahraničí. Hypoteční úvěr lze čerpat po splnění podmínek stanovených bankou. nejdůležitější podmínkou je Návrh na vklad /zápis zástavního práva ve prospěch banky. Čerpání úvěru zajišťuje v bance odbor Zpracování obchodů, oddělení Čerpání spolu s oddělením Mezibankovních plateb. Úvěry poskytované v rámci developerských projektů se řídí specifickými podmínkami.
Čerpání úvěru je: bezhotovostní jednorázové postupné na účet příjemce dle dokladu prokazujícího účelovost čerpání, nebo na účet písemně sdělený Dlužníkem, je-li jako účel úvěru uvedena rekonstrukce či výstavba nemovitosti a jsou-li splněny podmínky pro nedokládání faktur nebo se jedná o Doplňkovou část úvěru nebo není-li sjednán účel úvěru (NHÚ). Čerpání úvěru (jednorázové i postupné) by mělo být ukončeno nejpozději do 24 měsíců od data schválení úvěru. Změnu posledního možného termínu čerpání úvěru (termínu dočerpání úvěru) dle znění čl. IV., odst. 1. Smlouvy je možné posunout Dodatkem ke Smlouvě. Maximální délka čerpání úvěru však dále závisí na konkrétním účelu úvěru. 24 měsíců od data schválení úvěru - pouze u účelu výstavba/rekonstrukce (lze čerpat jednorázově i postupně). 12 měsíců od data schválení úvěru - u všech ostatních účelů (lze čerpat jednorázově i postupně). Platí i pro Americkou hypotéku nebo-li NHÚ. jen u PHÚ viz. kap. 11. 4. Předhypoteční úvěr (PHU) je čerpání vždy 11 měsíců. Pozn.: Z technických důvodů platí až do odvolání postup publikovaný U produktu NHU a PHU je umožněno čerpání nejdříve 15. den po podpisu úvěrové smlouvy. Banka ověřuje účelovost na základě předložených dokladů (kupní smlouvy, kolaudačního rozhodnutí/souhlas, faktur aj.).
Čerpání u výstavby/rekonstrukce (100% SCVZ): V průběhu výstavby/rekonstrukce rodinného domu, bytové jednotky nebo objektu individuální rekreace (pouze v případě, že úvěr bude max. do 85%) je umožněno čerpat úvěr až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti. Lze využít pouze pro produkt HUF v kombinaci se všemi službami vyjma služby Bez příjmu a služby Do 100% (kde z logiky věci tento způsob čerpání nedává smysl, neboť klient u této služby čerpá do 100% automaticky), a to při splnění následujících podmínek: hlavním nebo vedlejším účelem úvěru je výstavba/rekonstrukce rodinného domu, bytové jednotky nebo objektu individuální rekreace,
Stránka 65 z 110
tento rodinný dům, bytová jednotka nebo objekt individuální rekreace musí být vždy objektem úvěru, a zároveň i předmětem zajištění. Jakmile je tato podmínka splněna, pak lze akceptovat i další dozajištění, aktuální zástavní hodnota zjištěna Analýzou rizika a hodnoty zajištění, Externím odhadem, Supervizí nebo Protokolem o stavu stavby (akceptuje se i expresní protokol o stavu stavby), lze kombinovat i s čerpáním bez faktur. Jakmile jsou splněny výše uvedené podmínky, pak je možné v každém okamžiku čerpat až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti, a to bez ohledu na účel úvěru. V případě kombinace účelů (např. koupě a výstavba) je tedy možné čerpat od počátku (tzn. již na koupi) až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti. V případě developerských projektů je možné tento způsob čerpání využít pouze u velkých a prověřených developerů, a to pouze po předchozí domluvě s Developerským centrem.
POZOR: V případě výstavby, kdy by bylo možné vyčerpat celou výši úvěru pouze na samotnou hodnotu pozemku (příp. hodnotu dozajištění), pak je možné v rámci této možnosti vyčerpat max. 90% výše úvěru. Po zahájení výstavby, kdy bude reálně vznikat stavba (okamžik, kdy je budovaná stavba rozestavěná do stavu, kdy již je patrno dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží) již bude možné čerpat vždy až do plné výše 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti na základě předložení Protokolu o stavu stavby (protokol potvrdí, že stavba již reálně vzniká). Na rekonstrukci se výše uvedené omezení 90% nevztahuje!
Příklad: Výše úvěru je 3 mil. Kč Zástavní hodnota pozemku stávající ZHN je 3 mil. Kč Budoucí ZHN (pozemek + budoucí stavba) je 6 mil. Kč V rámci čerpání do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti je možné vyčerpat max. 90% hodnoty pozemku, tedy 2,7 mil. Kč. Po předložení Protokolu o stavu stavby, ze kterého bude zřejmé, že aktuální zástavní hodnota nemovitosti je vyšší než samotná hodnota pozemku (v tomto případě vyšší než 3 mil. Kč) se již bude čerpat v plné výši 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti na základě Protokolů o stavu stavby (Protokol potvrdí, že stavba již reálně vzniká).
Čerpání bez faktur: 1.
Varianta: Lze využít v případě výstavby/rekonstrukce, kde stavební práce vyžadují jeden z níže uvedených dokumentů: stavební povolení, ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouvu, certifikát vydaný autorizovaným inspektorem Účelovost je v tomto případě doložena následně, a to na základě kopie jednoho z dokladů prokazující právo užívat dokončenou stavbu: kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas, oznámení klienta stavebnímu úřadu o užívání stavby
Stránka 66 z 110
2.
Varianta: Lze využít v případě výstavby/rekonstrukce, kde stavební práce nevyžadují ani jeden z výše uvedených dokumentů (stavební povolení, ohlášení stavby, veřejnoprávní smlouvu, certifikát vydaný autorizovaným inspektorem). Účelovost je v tomto případě doložena následně, a to na základě Protokolu o stavu stavby s potvrzením o prostavěnosti. Pro tuto variantu čerpání bez faktur s následným doložením Protokolu je nutné splnit následující parametry: maximální výše úvěru popř. část úvěru na takto prováděnou výstavbu/rekonstrukci nesmí překročit 2 mil. Kč. pokud je úvěr či jeho část vyšší než 2 mil. Kč, je nutné se řídit bodem viz výše tzn. doložit např. ohlášení stavby nebo provést celé čerpání na základě předložených faktur. čerpání bez faktur s následným doložením Protokolu o stavu stavby je možné využít pouze v případech, kdy objekt úvěru je zároveň předmětem zajištění. v případě, kdy objekt úvěru bude odlišný od předmětu zajištění, je možné využít čerpání bez faktur s následným doložením Protokolu o stavu stavby pouze za předpokladu, že bude oceněna i nemovitost, která je objektem úvěru. Klientovi bude za tento odhad účtován standardní poplatek dle Sazebníku banky popř. dle sdělení smluvních Externích odhadců, kteří s námi mají spolupráci. nelze využít EOB (Expresní ocenění bytu). V případě, kdy u výstavby/rekonstrukce více objektů v rámci jednoho úvěru nastane kombinace čerpání na základě předložených faktur a na základě předložení dokladu prokazující právo dokončenou stavbu užívat nebo Protokolu o stavu stavby, je celé čerpání úvěru sjednoceno a prováděno vždy na základě předložených faktur.
POZOR: Čerpání bez faktur nelze využít v případě výstavby/rekonstrukce nemovitosti v zahraničí. V tomto případě je možné čerpat pouze oproti předloženým fakturám, a dále postupovat dle kap. 10. Čerpání hypotečního úvěru (Čerpání v cizí měně a do zahraničí).
Čerpání úvěru na individuální výstavbu – dočasné rozšíření vlastních zdrojů klienta: Lze využít pouze pro produkt HUF (70/85/100) v kombinaci se všemi službami vyjma služby Bez příjmu (v případě kombinace s PHÚ lze využít pouze u následného HÚ), a to při splnění následujících podmínek: jediným účelem úvěru je výstavba RD nebo objektu individuální rekreace (pouze v případě, že úvěr bude max. do 85%) na vlastním pozemku nebo právu stavby (lze tedy využít i pro případy, kdy klient již vlastní pozemek, který může zastavit ve prospěch HB), kombinace účelů na koupi pozemku a následnou výstavbu RD/objektu ind. rekreace na tomto pozemku, kombinace účelů na refinancování úvěru/půjčky na koupi pozemku a následnou výstavbu RD/objektu ind. rekreace na tomto pozemku, objekt úvěru je jediným předmětem zajištění (nelze tedy využít pro případy, kdy by klient dával do zástavy jiný předmět zajištění popř. využíval dozajištění apod.), vždy musí být zřízeno zástavní právo k pozemku nebo právu stavby současně s pozemkem, ke kterému je zřízeno, a to již pro potřeby prvního čerpání úvěru, aktuální zástavní hodnota zjištěna Analýzou rizik a hodnoty zajištění, Externím odhadem, Supervizí nebo Protokolem o stavu stavby (neakceptuje se Expresní protokol o stavu stavby), úvěr bude dozajištěn blankosměnkou, lze kombinovat i s čerpáním bez faktur.
Stránka 67 z 110
Úvěr je možné čerpat až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti + max. 500 tis. Kč bez ohledu na LTV úvěru (70/85/100) čerpání nad aktuální zástavní hodnotu nemovitosti ve výši max. 500 tis. Kč lze využít opakovaně, maximálně však do 90% sjednané výše úvěru. dočerpání zbylé výše úvěru bude provedeno až po doložení Protokolu o stavu stavby potvrzujícího rozestavěnost 90%. Čerpání úvěru nebude ani v této fázi kráceno dle LTV poskytnutého produktu/služby. Doložením kolaudačního rozhodnutí na základě následných podmínek ve smlouvě se klient dostane na budoucí hodnotu a tím se splní podmínka LTV dle daného produktu/služby (70/85/100).
POZOR: V případě čerpání úvěru na individuální výstavbu poskytujeme nad rámec stávající zástavní hodnoty nemovitosti vždy max. 500 tisíc Kč. Pokud je tedy účelem úvěru i koupě pozemku, pak první čerpání úvěru probíhá až po podání Návrhu na vklad ZP k pozemku příp. zavkladované zástavní smlouvy k pozemku v závislosti na dané situaci viz. kap. 10.1. Klasický postup čerpání – zavkladované zástavní právo ve prospěch banky.
Příklad: Klient žádá o úvěr na koupi pozemku (příp. refinancování úvěru na koupi pozemku), a zároveň na výstavbu RD. AZHN = cena pozemku je 1 mil. Kč BZHN = cena pozemku se stavbou je 3 mil. Kč Výše investičního záměru je 3 mil. Kč (1 mil. Kč pozemek – koupě nebo refinancování úvěru na koupi pozemku, 2 mil. Kč výstavba) HUF 70 = HU ve výši 2,1 mil. Kč Vlastní zdroje 0,9 mil. Kč Čerpání úvěru bude probíhat následovně: první čerpání do výše 1,5 mil. Kč (1 mil. Kč na koupi pozemku + 0,5 mil. Kč navíc) zbývá dočerpat z úvěru 600 tisíc Kč. budeme vycházet z toho, že klient proinvestoval 500 tisíc na výstavbu a odhadce tuto hodnotu potvrdí. Stávající hodnota nemovitosti zjištěná Protokolem o stavu stavby tedy bude 1,5 mil. Kč (1 mil. pozemek + 500 tisíc prostavěno). při druhém čerpání bychom mohli klientovi opět poskytnout max. 500 tisíc Kč nad rámec stávající zástavní hodnoty nemovitosti (zároveň však maximálně do 90% sjednané výše úvěru, což je v tomto případě 1.890.000 Kč). Klient již 1,5 mil. Kč vyčerpal tzn., že druhé čerpání může být max. do výše 390.000 Kč zbývá dočerpat z úvěru 210.000 tisíc Kč. čerpání zbylé výše úvěru 210.000 Kč bude uvolněno až po doložení Protokolu o stavu stavby, kde bude uvedena prostavěnost min. 90%. pro dokončení musí klient použít vlastní zdroje, které doložil ke schválení úvěru.
Čerpání úvěru na výstavbu moderního bydlení: Týká se dřevostaveb, ekostaveb, panelových systémů, montovaných RD apod. prováděných dodavatelským způsobem vždy tedy musí být doložena Smlouva o dílo nebo Smlouva o výstavbě příp. Smlouva kupní. Lze využít pouze pro produkt HUF (70/85/100) v kombinaci se všemi službami vyjma služby Bez příjmu (v případě kombinace s PHÚ lze využít pouze u následného HÚ), a to při splnění následujících podmínek: jediným účelem úvěru je výstavba RD nebo objektu individuální rekreace (pouze v případě, že úvěr bude max. do 85%) na vlastním pozemku nebo právu stavby (lze tedy využít i pro případy, kdy klient již vlastní pozemek, který může zastavit ve prospěch HB), Stránka 68 z 110
kombinace účelů na koupi pozemku a následnou výstavbu RD/objektu ind. rekreace na tomto pozemku, kombinace účelů na refinancování úvěru/půjčky na koupi pozemku a následnou výstavbu RD/objektu ind. rekreace na tomto pozemku, objekt úvěru je jediným předmětem zajištění (nelze tedy využít pro případy, kdy by klient dával do zástavy jiný předmět zajištění popř. využíval dozajištění apod.), vždy musí být zřízeno zástavní právo k pozemku (pro čerpání úvěru lze akceptovat pouze podaný Návrh na vklad ZP) nebo právu stavby současně s pozemkem, ke kterému je zřízeno, a to již pro potřeby prvního čerpání úvěru, aktuální zástavní hodnota zjištěna Analýzou rizik a hodnoty zajištění, Externím odhadem, Supervizí nebo Protokolem o stavu stavby (neakceptuje se Expresní protokol o stavu stavby), čerpání úvěru na základě předložených faktur na účet dodavatele (zhotovitele) – částky uvedení ve Smlouvě/Smlouvách o dílo, čerpání bez faktur (jen částky, které budou nad rámec předložených Smluv o dílo, a zároveň budou kryty zástavní hodnotou nemovitosti, např. na dokončovací práce, zálohy na zahájení výstavby na práce mimo Smlouvy o dílo, apod.), úvěr bude dozajištěn blankosměnkou. Úvěr je možné čerpat až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti (pozemku) + ceny za dílo dle Smlouvy o dílo, max. však do 90% sjednané výše úvěru. cenou za dílo se rozumí celková cena uvedená ve Smlouvě o dílo (příp. Smlouvě o výstavbě, Kupní smlouvě). v případě, že klient dokládá více Smluv o dílo, pak cenou za dílo rozumíme součet všech cen z jednotlivých Smluv o dílo (příp. Smluv o výstavbě, Kupních smluv). dočerpání zbylé výše úvěru bude provedeno až po doložení Protokolu o stavu stavby potvrzujícího rozestavěnost 90%. Čerpání úvěru nebude ani v této fázi kráceno dle LTV poskytnutého produktu/služby. Doložením kolaudačního rozhodnutí na základě následných podmínek ve smlouvě se klient dostane na budoucí hodnotu a tím se splní podmínka LTV dle daného produktu/služby (70/85/100).
Příklad: Klient žádá o úvěr na koupi pozemku (příp. refinancování úvěru na koupi pozemku), a zároveň na výstavbu RD. AZHN = cena pozemku je 0,5 mil. Kč BZHN = cena pozemku se stavbou je 3 mil. Kč Výše investičního záměru je 3 mil. Kč (0,5 mil. Kč pozemek – koupě nebo refinancování úvěru na koupi pozemku, 2,5 mil. Kč výstavba) Smlouva o dílo na dodávku základové desky a hrubé stavby je na částku 2 mil. Kč, další dokončovací práce ve výši 0,5 mil. Kč provádí svépomocí HU 85 = HU ve výši 2,550 mil. Kč Vlastní zdroje 0,450 mil. Kč Čerpání úvěru bude probíhat následovně: první čerpání provede do výše 2,295 mil. Kč (90% z 2,550 mil. Kč = 2,295 mil. Kč 0,5 mil. Kč na pozemek + 1,795 mil. Kč jako část SoD). čerpání zbylé výše úvěru 255.000 Kč bude uvolněno až po doložení Protokolu o stavu stavby, kde bude uvedena prostavěnost min. 90%. pro dokončení stavby musí klient použít vlastní zdroje, které doložil ke schválení úvěru.
Stránka 69 z 110
Čerpání vlastních a ostatních finančních prostředků: Použití vlastních/ostatních finančních prostředků je nutné vždy před hypotečním úvěrem. v individuálních případech např. u výstavby/rekonstrukce je možné použít až následně po zahájení čerpání nebo až po dočerpání hypotečního úvěru. v tomto případě je nezbytnou podmínkou při podání Žádosti doložení existence těchto finančních prostředků (jedná-li se o vlastní prostředky získané prodejem nemovitosti, pak postačuje k žádosti doložit např. vyjádření realitní kanceláře o tom, za kolik je možné nemovitost prodat, nebo SSBK) k úhradě té části investičního záměru, která není financována hypotečním úvěrem nebo jiným průkazně doloženým cizím zdrojem. u úvěrových obchodů vykazujících příznak rizikovosti se dokládají vlastní zdroje za podmínek uvedených v kap. 3.2. Warning systém. V případě prokazování proinvestovaných elektronického bankovnictví platí následující:
vlastních
prostředků
klienta
prostřednictvím
bez razítka příslušného peněžního ústavu je možné akceptovat pouze elektronické výpisy, které jsou standardně zasílány klientovi každý měsíc (příp. jiná zvolená perioda) na email popř. jsou k dispozici ke stažení přímo v elektronickém bankovnictví. Ve všech ostatních případech (tisk historie transakcí, Print Screen obrazovky apod.) je vždy nutné předložit ověřený dokument tzn. s razítkem příslušného peněžního ústavu. Při doložení již uhrazené části investičního záměru z vlastních finančních prostředků klienta, musí být z dokladů zřejmé, že platby v částce vyšší než Kč 270.000,--, příp. ekvivalentu této částky přepočtené směnným kurzem devizového trhu ČNB a platným ke dni provedení platby v jiné měně, byly provedeny bezhotovostním převodem. do uvedeného limitu se započítávají všechny platby v české i cizí měně, provedené týmž poskytovatelem platby témuž příjemci platby v průběhu jednoho kalendářního dne. Doložení dokladů, které prokazují proinvestování vlastních prostředků vztahující se k investičnímu záměru v žádném případě nenahrazuje vypracování Protokolu o stavu stavby. Vždy je nutné doložit doklady prokazující úhradu vynaložených prostředků, jako jsou faktury a výpisy z účtu dlužníka, nebo faktury a příjmové pokladní doklady.
Čerpání na účet věřitele: U refinancování úvěru nebo v případě koupě, kdy je z kupní ceny splacen úvěr, z jehož titulu vázne na nemovitosti - předmětu zástavy zástavní právo, je nutné, aby část nebo celý výnos úvěru určený ke splacení úvěru byl čerpán přímo na účet věřitele tzn. nelze zde využít vázaný účet, advokátní či notářskou úschovu. důvodem výše uvedeného je skutečnost, že Banka absolutně neovlivní vůli stran v souvislosti s notářskou/advokátní úschovou tzn., že může dojít k určité dohodě mezi prodávajícím a kupujícím, která bude v rozporu s původně předloženou Smlouvou o notářské/advokátní úschově a finanční prostředky určené ke splacení úvěru k věřiteli vůbec nedoputují.
Čerpání v cizí měně a do zahraničí: Banka umožňuje klientům čerpat hypoteční úvěr v cizí měně v rámci ČR, a dále i do zahraničí v cizí měně nebo v CZK za těchto podmínek: hypoteční úvěr je vždy poskytován v CZK, podklady, které jsou předkládány k čerpání (např. kupní smlouva, faktury) mohou znít i na CM. na tuto skutečnost musí klient upozornit již při sjednávání úvěru. Stránka 70 z 110
v takovém případě banka bude po klientovi vždy požadovat minimální 10% finanční rezervu v CZK nad rámec čerpané částky (tj. v minimální výši 110% čerpané částky v CZK) na ošetření kurzového rizika při každém čerpání. finanční rezerva může být vytvořena navýšením úvěru před jeho schválením anebo zasláním vlastních finančních prostředků na BČÚ klienta před čerpáním úvěru. Přístupná je i kombinace obou těchto variant. finanční rezerva se bude pobočkou vždy kontrolovat v den vyhotovení šablony „Pokyn k úhradě pro čerpání úvěru do zahraničí v Kč a v cizí měně a do tuzemska v cizí měně – Nedokumentární platba vyšlá“, dále jen platební příkaz. při požadavku na čerpání vyhotoví pobočka pokyn k úhradě, kde uvede čerpanou částku převodu v CZK nebo v CM dle předloženého dokumentu klientem. je-li uvedena částka převodu v CM, pobočka ověří, zda je splněna klientem podmínka 10% finanční rezervy v CZK na pokrytí kurzového rizika, a to dle aktuálního kurzovního lístku ČSOB Deviza – prodej pro danou CM. po uskutečnění čerpání může klient se zbylými vlastními finančními prostředky na BČÚ volně disponovat. další informace jsou popsány v Obchodních podmínkách pro provádění převodů a na pokynu k úhradě. Finanční rezerva ve výši 10% se týká pouze případů, kdy čerpáme v cizí měně nikoli v CZK!
10.1. Klasický postup čerpání – zavkladované zástavní právo ve prospěch banky
Povinný typ čerpání u následujících případů: Americká hypotéka NHU V případě zajištění u PHU (pozemek) Služba Bez příjmu HUBP Refinancování půjčky od FO 100% zpětné proplacení vlastních prostředků jako jediný účel Warning systém povinný typ čerpání u následujících případů: produktu NHU v případě zajištění u PHU (pozemkem) služby Bez příjmu HUBP účelu refinancování půjčky od FO u obchodů s příznakem Warning systém viz. kap. 3.2. Warning systém při 100% zpětném proplacení vlastních prostředků jako jediném záměru úvěru
V případě 100% zpětného proplacení vlastních prostředků jako jediném účelu úvěru platí dále následující: Účelem úvěru bude koupě (zpětné proplacení) + Doplňková část nutnost čerpat na zavkladované zástavní právo. Účelem úvěru bude koupě (zpětné proplacení) + rekonstrukce + Doplňková část možnost čerpat pouze na návrh na vklad zástavního práva. Účelem úvěru bude koupě (zpětné proplacení)+ rekonstrukce (zpětné proplacení) + Doplňková část nutnost čerpat na zavkladované zástavní právo.
POZOR: Netýká se případů, kdy čerpání bude probíhat na vázaný účet u ČSOB nebo do notářské/advokátní úschovy. Uvolnění prostředků z úschovy/vázaného účtu však musí proběhnout až po zavkladovaném zástavním právu tzn., že podmínkou uvolnění těchto porstředků z úschovy/vázaného účtu musí být vždy doložení LV se zapsaným zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky. Stránka 71 z 110
Vklad zástavního práva proveden, zástavcem je vždy vlastník zastavované nemovitosti Vklad vlastnického práva, ani návrh na vklad vlastnického nemusí být podmínkou čerpání úvěru Nebude-li podmínkou čerpání také zavkladované vlastnické právo, pak v dalších ujednáních úvěrové smlouvy bude, mimo jiné, upravena povinnost předložit aktuální LV se zapsaným vlastnickým právem ve prospěch klienta.
POZOR Katastrální úřad může provést vklad nejdříve po uplynutí 21-ti dnů od podání návrhu na vklad (dle textace §18 zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon).
10.2. Čerpání na návrh na vklad zástavního práva
Čerpání na návrh na vklad zástavního práva. Čerpání na souběh návrhu zástavního a vlastnického práva. Čerpání na souběh návrhu vlastnického a zástavního práva. Čerpání na souběh 3 návrhů na vklad. Nelze využít v následujících případech: produktu NHU v případě zajištění u PHU (pozemkem) služby Bez příjmu HUBP účelu refinancování půjčky od FO u obchodů s příznakem Warning systém viz. kap. 3.2. Warning systém při 100% zpětném proplacení vlastních prostředků jako jediném záměru úvěru
POZOR: Netýká se případů, kdy čerpání bude probíhat na vázaný účet u ČSOB nebo do notářské/advokátní úschovy. Uvolnění prostředků z úschovy/vázaného účtu však musí proběhnout až po zavkladovaném zástavním právu tzn., že podmínkou uvolnění těchto porstředků z úschovy/vázaného účtu musí být vždy doložení LV se zapsaným zástavním právem ve prospěch Hypoteční banky. Čerpání na základě návrhu na vklad zástavního práva je zpoplatněno dle Sazebníku.
Čerpání pouze na návrh na vklad zástavního práva: Vklad zástavního práva neproveden, pouze podán návrh na vklad zástavního práva. Zástavcem je vždy vlastník zastavované nemovitosti. Je-li čerpáno na smlouvu o smlouvě budoucí kupní (dále jen SSBK), pak musí tato smlouva obsahovat stanovení termínu sepsání kupní smlouvy. Na souběh SSBK a návrhu na vklad ZP při využití služby HUBP je možné čerpat pouze v případě, kdy je prodávající developer nebo město. A dále v případě čerpání do notářské úschovy popř. vázaný účet, kdy podmínkou převodu peněz z úschovy je alespoň podaný návrh na vklad vlastnického práva. V dalším ujednání bude mimo jiné uvedena povinnost dlužníka předložit aktuální LV se zapsaným vlastnickým právem v jeho prospěch a zástavní právem ve prospěch banky ve lhůtě stanovené bankou.
Stránka 72 z 110
Čerpání na základě souběhu návrhů na vklad zástavního a vlastnického práva (objekt úvěru je shodný se zástavou)*: Vklad zástavního práva neproveden, pouze podán návrh na vklad (zástavce je prodávající) Vklad vlastnického práva neproveden, pouze podán návrh na vklad. Je nezbytně nutné, aby návrh na vklad vlastnického práva byl podán prokazatelně později, tj. aby bylo zřejmé, že k podání návrhu na vklad vlastnického práva došlo po podání návrhu na vklad zástavního práva!!! pobočka před odesláním podkladů k čerpání je povinna zkontrolovat na návrhu na vklad potvrzeném KÚ datum a čas podání (z data a času, udaného v hodinách a minutách, podání návrhu na vklad zástavního práva musí být zřejmé, že byl podán před návrhem na vklad vlastnického práva). V dalším ujednání bude mj. ošetřena povinnost dlužníka předložit do termínu stanoveného bankou nový výpis z LV se zapsaným zástavním právem ve prospěch banky a zapsaným dlužníkem již jako vlastníkem (lze použít jednotlivě jako dvě podmínky)
Čerpání na souběh návrhů na vklad vlastnického práva a zástavního práva (objekt úvěru je shodný se zástavou)*:
POZOR: Lze využít v nezbytných případech. Pobočka v komentáři k úvěru zdůvodní nastavení tohoto typu čerpání. U služeb HU BP je možné využít pouze pokud by prodávajícím bylo město, obec nebo se v rámci prodeje rozděluje pozemek geometrickým plánem. Při projednávání úvěru může být jako podklad předložena pouze kupní smlouva (u obce a města je dostačující SSBK nebo i jiný doklad obsahující všechny potřebné náležitosti). Kupující (klient banky) zajistí podání kupní smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva příslušnému KÚ. Vklad vlastnického práva neproveden, pouze podán návrh na vklad. Vklad zástavního práva neproveden, pouze podán návrh na vklad k úvěrované nemovitosti (zástavcem je kupující). V dalších ujednáních bude mimo jiné ošetřena povinnost dlužníka předložit do termínu stanoveného bankou nový výpis z LV se zapsaným zástavním právem ve prospěch banky a zapsaným dlužníkem již jako vlastníkem. Pobočka zajistí podepsání zástavní smlouvy klientem až na základě předložení kopie návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí opatřeného podacím razítkem příslušného katastrálního úřadu.
Čerpání na základě souběhu 3 návrhů na vklad: Čerpání na základě 3 návrhů na vklad (návrh na vklad prohlášení vlastníka, návrh na vklad zástavního práva, návrh na vklad vlastnického práva) je možný pouze v případě, že nemovitost byla řádně zkolaudována před podáním návrhu na vklad prohlášení vlastníka. bance je nutné v tomto případě předložit mimo standardních dokladů také prohlášení vlastníka (na dotčenou jednotku) včetně návrhu na vklad potvrzeného KÚ.
U čerpání na Návrh na vklad zástavního práva klient standardně předkládá Návrh na vklad zástavního práva s podacím razítkem Katastrálního úřadu. V případě, že má banka informace, že vůči zástavci mohou být uplatňovány exekuce nebo soudcovské zástavní právo, pak je podmínkou čerpání nejen předložení Návrhu na vklad ZP, ale i předložení aktuálního LV s vyznačením plomby s ním související. (např. výnos HÚ jde na úhradu kupní ceny, ze které se uhradí závazky prodávajícího – na LV zástavní právo finančního úřadu a dalších věřitelů). Stránka 73 z 110
* Pokud se liší objekt úvěru a zástavy, tak není nutné zkoumat pořadí návrhů, návrh na vklad vlastnického práva nemusí být podmínkou sepsání zástavní smlouvy.
11. Produkty Hypoteční banky
Hypoteční úvěr pro fyzické osoby (HUF). Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby (NHU). Předhypoteční úvěr (PHU).
Jedná se o základní charakteristiky produktů a služeb. Přehled poskytovaných produktů je uveden též v šabloně Parametry produktů a služeb. Možné kombinace jednoho produktu se službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
11.1. Hypoteční úvěr pro fyzické osoby (HUF)
Minimální výše 300 tisíc Kč. Splatnost až 40 let. Všechny povolené účely úvěru. Všechny povolené objekty úvěru. Pevná sazba nebo P-Plus.
Možné kombinace: Se službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je produkt určen: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Co je účelem úvěru: Financování investic do nemovitostí uvedených v kap. 8. Účely úvěru.
Zajištění úvěru: Vždy zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížená zástavním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům. Výjimkou jsou úvěry poskytované v rámci developerských projektů za podmínek stanovených v PP 406 Developerské projekty v Hypoteční bance a ČSOB.
Výše hypotečního úvěru: Minimální výše je Kč 300.000,-. Stránka 74 z 110
Maximální výše hypotečního úvěru je 70 % hodnoty nemovitosti popř. nemovitostí stanovené bankou. Maximální výše je dána hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investic do nemovitosti a schopností klienta splácet.
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru je od 5 do 40 let. Splatnost se počítá od data zahájení splácení jistiny.
Úroková sazba dle výběru klienta: Pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Roční úroková sazba P plus. Měsíční úroková sazba M plus.
Čerpání hypotečního úvěru: Čerpání úvěru (jednorázové i postupné) musí být ukončeno nejpozději do 24 měsíců od data schválení úvěru. Maximální délka čerpání úvěru však dále závisí na konkrétním účelu úvěru. 24 měsíců od data schválení úvěru - pouze u účelu výstavba/rekonstrukce (lze čerpat jednorázově i postupně). 12 měsíců od data schválení úvěru - u všech ostatních účelů (lze čerpat jednorázově i postupně).
Splácení hypotečního úvěru: Formou pravidelných měsíčních splátek. Splácení je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání.
11.2. Americká hypotéka – Neúčelový hypoteční úvěr pro fyzické osoby (NHU)
LTV max. 70%. Splatnost 3 až 20 let. Minimální výše úvěru 200 tisíc Kč. Maximální výše úvěru 5 mil. Kč. Zástava ve vlastnictví žadatele popř. rodiče/děti. Čerpání na zavkladovanou zástavní smlouvu.
Možné kombinace: Se službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je produkt určen: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Stránka 75 z 110
Zajištění úvěru: Vždy zástavním právem k nemovitosti viz kap. 11.1. Hypoteční úvěr pro fyzické osoby. Nemovitostí zkolaudovanou, dokončenou. Nemovitostí ve vlastnictví (možno i podílovém*) dlužníka/dlužníků případně rodičů/dětí (nikoli nevlastních rodičů/dětí). *Pozn.: Pokud má být v zástavě nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, pak všichni tito spoluvlastníci nemovitosti musí být rovněž žadateli o úvěr. V případě, že se bude opět jednat o vztah rodiče/děti, pak nemusí být tato podmínka splněna (podrobněji viz. příklady v níže uvedené tabulce). Nemovitost ve vlastnictví Druh a družka (podílové spoluvlastnictví) Otec a syn (podílové spoluvlastnictví) Bratr a sestra (podílové spoluvlastnictví) Druh (výlučné vlastnictví) Otec (výlučné vlastnictví) Bratr (výlučné vlastnictví)
Žadatel o úvěr
Poznámka
Druh
Žadatelem o úvěr musí být i družka
Syn
Otec nemusí bý žadatelem o úvěr
Bratr
Žadatelem o úvěr musí být i sestra
Družka
Žadatelem o úvěr musí být i druh
Syn
Otec nemusí bý žadatelem o úvěr
Sestra
Žadatelem o úvěr musí být i bratr
Vhodným zajištěním je: Stavební pozemek (určen pro výstavbu rodinného domu/bytového domu). Pozemek, jehož součástí je rodinný dům/bytový dům. Rodinný dům /bytový dům s pozemkem jako samostatné nemovitosti. Bytová jednotka.
Výše hypotečního úvěru: Minimální výše je Kč 200.000,-. Maximální výše je Kč. 5.000.000,-. součet všech poskytnutých neúčelových úvěrů (počítají se aktuální zůstatky) nesmí překročit povolenou výši 5 mil. Kč. dále je daná hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou a schopností klienta úvěr splácet.
Příklad: Klient má v bance poskytnut již jeden neúčelový úvěr NHU s aktuálním zůstatkem 3 mil. Kč a nyní žádá o další neúčelový úvěr NHU ve výši 2,5 mil. Kč nový NHU nelze poskytnout z důvodu překročení maximální výše 5 mil. Kč. Klient má v bance poskytnut již jeden neúčelový úvěr NHU s aktuálním zůstatkem 3 mil. Kč a nyní žádá o další neúčelový úvěr NHU ve výši 2 mil. Kč nový NHU lze poskytnout, protože nebude překročena maximální výše 5 mil. Kč. Vždy musí být splněna podmínka, že maximální výše hypotečního úvěru je 70 % hodnoty nemovitosti popř. nemovitostí stanovené bankou.
Stránka 76 z 110
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru je od 3 do 20 let. Splatnost se počítá od data zahájení splácení jistiny.
Úroková sazba: Pevná na období 1, 3 nebo 5 let. Roční úroková sazba P plus.
Čerpání hypotečního úvěru: Jednorázové i postupné maximálně však do 12 měsíců od data schválení úvěru – provádí se zásadně bezhotovostně, po splnění podmínek klientem na jím určený účet resp. jeho BÚ. nejdříve však 15. den po podpisu úvěrové smlouvy resp. nejdříve 21. den od podání návrhu na vklad a maximálně do 6 měsíců od data schválení úvěru. z důvodu možnosti odstoupení klienta od úvěru ve lhůtě 14 dnů (vyplývá dle Zákona č. 145/2010 Sb. o spotřebitelském úvěru) je možné čerpat úvěr nejdříve 15. den po podpisu úvěrové smlouvy. S účinností nového Katastrálního zákona však dále platí, že Katastrální úřad může provést vklad nejdříve po uplynutí 21-ti dnů od podání návrhu na vklad (dle textace §18 zákona o katastru nemovitostí (katastrální zákon). Podmínkou čerpání je zavkladovaná zástavní smlouva, a to pokud se čerpá na jiný účet než vázaný u ČSOB nebo do notářské/advokátní úschovy.
Splácení hypotečního úvěru: Viz kap. 11.1. Hypoteční úvěr pro fyzické osoby (HUF). Mimořádnou splátku části nebo celého úvěru lze učinit kdykoliv během splácení bez poplatku. v případě mimořádné splátky je však banka oprávněna účtovat náhradu nutných, odůvodněných nákladů s ní spojených.
Výhody neúčelového hypotečního úvěru: Možnost získat okamžitě zdroje na cokoliv bez nutnosti dlouhodobě spořit. Výhodná úroková sazba oproti spotřebitelským úvěrům. Možnost výrazného snížení výše měsíční splátky rozložením splácení do delšího časového období.
11.3. Předhypoteční úvěr (PHU)
LTV max. 85% dle daného účelu. Minimální výše 200 tisíc Kč. Maximální výše 5 mil. Kč. Splatnost max. 1 rok od data schválení. Čerpání nejdříve 15. den po podpisu úvěrové smlouvy
Možné kombinace: Se službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami. Stránka 77 z 110
Komu je produkt určen : Předhypoteční úvěr slouží k financování obchodních případů, které jsou obecně financovatelné hypotečním úvěrem, ale dočasně není možné vložit na nemovitost zástavní právo (v okamžiku čerpání není možné mít zastavenou nemovitost resp. podán návrh na vklad zástavního práva). v takových případech může být investiční záměr financován předhypotečním úvěrem, který bude splacen následně hypotečním úvěrem – účelem hypotéky je splacení existujícího úvěru na bydlení. Požadavky na žadatele, objekt úvěru a předmět zajištění jsou shodné s požadavky na klasický hypoteční úvěr, tj. celý obchodní případ musí být financovatelný hypotečním úvěrem. Refinancování PHU nemůže být realizováno pomocí NHU a HU bez příjmu.
POZOR: Klient vždy uzavírá současně smlouvu o PHÚ a HÚ, jehož účelem vždy bude, mimo jiné, refinancování PHÚ. Vždy musí existovat ocenění nemovitosti, která bude předmětem zástavy. 1. čerpání HÚ musí být na refinancování PHÚ. Nelze rozčerpat oba úvěry současně.
Účel předhypotečního úvěru: Financování privatizace bytového fondu (koupě od obcí/měst/státu) až do 85% ZHN Koupě stavebního pozemku od města/obce/státu až do 85% ZHN Koupě/privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých firem až do 85% ZHN jde skutečně o velké corporátní firmy, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům není možné využít na převod nemovitostí mezi fyzickými osobami Financování koupě/výstavby bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů až do 85% ZHN, pak je již nemovitost ve fázi hrubé stavby, kdy může být podán Návrh na vklad prohlášení vlastníka do KN a další čerpání již bude jako HU čerpání HU bude probíhat na základě Návrhu na vklad prohlášení vlastníka se současným splacením PHU lze využít v rámci evidovaných developerských projektů viz PP 406 Developerské projekty v Hypoteční bance a ČSOB v případě neevidovaných developerských projektů vždy nutné požádat o výjimku Developerské centrum, které rozhodne o umožnění či neumožnění poskytnutí PHÚ pro daný projekt a případně o odpovídající procentní výši PHÚ. možnost poskytování PHU v rámci projektu pak bude uvedena na Kartě projektu. Družstevní bydlení až do 50% ZHN financování členských práv a povinností k družstevnímu bytu příp. úhrada členského podílu bez nutnosti dávat do zástavy nemovitost v osobním vlastnictví, účinné řešení pro nákup bytů do družstevního vlastnictví předložení Návrhu na vklad Prohlášení vlastníka budovy na KN s vyznačeným podáním na katastru, nabývací titul budoucího vlastníka i nabývací titul současného vlastníka (Smlouva o převodu členských práv a povinností/úhrada členského podílu nebo nájemní smlouva). Dále dokument dokládající termíny převodu bytů do Stránka 78 z 110
osobního vlastnictví, akceptované dokumenty jsou Zápis z členské schůze nebo potvrzení od představenstva družstva či jiné kompetentní osoby. na dofinancování celého investičního záměru (tj. na zbylých ,,50%,,) již nemusí klient disponovat vlastními prostředky. Tyto prostředky lze nahradit např. jiným předmětem dozajištění nebo rozdělit úhradu za převod čl. práv a povinností, kdy část bude hrazena z PHÚ a zbylá část až z následného HÚ tj. po převodu bytu do osobního vlastnictví. Konkurzy v insolvenčním řízení, dražby až do 85% ZHN koupě v dražbě dobrovolné (na návrh vlastníka) i nedobrovolné (na návrh věřitele)
POZOR: Je možné PHU zpracovat i na základě doložení Dražební vyhlášky, požadovanou výši úvěru sdělí klient. Podmínkou čerpání PHU bude doložení pravomocného Usnesení o příklepu nebo Protokolu o provedené dražbě. Tento postup se využije především při krátké lhůtě uhrazení ceny dosažené vydražením. u dražeb je v rámci následného hypotečního úvěru (nikoli PHU) možno zpětně proplatit i částku, kterou klient složil jako dražební jistotu, a to dále za předpokladu, že následný úvěr je vyšší než 1.880.000 Kč. při koupi nemovitosti z majetkové podstaty v konkurzu je nutné předložit kupní smlouvu popř. smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi klientem a insolvenčním správcem. dále je nutné předložit vyjádření insolvenčního soudu, kterým insolvenční soud schvaluje prodej nemovitosti insolvenčním správcem, přičemž pokud bude souhlas insolvenčního soudu podmíněný, je nutno doložit splnění těchto podmínek nebo kterým insolvenční soud sděluje, že nebude prodej nemovitosti schvalovat, neboť v daném případě postačuje, když se insolvenční správce řídí pokynem zajištěného věřitele; současně bude předložena kopie vyjádření insolvenčního správce nebo zajištěného věřitele, ze kterého bude takový pokyn zřejmý, a dále bude doloženo splnění veškerých jiných případných podmínek, které by insolvenční soud ve svém vyjádření v souvislosti s prodejem nemovitosti uložil (lze prověřit na http://isir.justice.cz - insolvenční rejstřík).
Zajištění předhypotečního úvěru: Uzavřená Smlouva o hypotečním úvěru, jejímž účelem bude splacení předhypotečního úvěru, splnění všech podmínek daných touto smlouvou s výjimkou vkladu zástavního práva a pojištění nemovitosti. Vždy musí existovat ocenění nemovitosti, ačkoli se pro účely PHÚ nemovitost nezastavuje.
Výše předhypotečního úvěru: Minimální výše je Kč 200.000,-. Maximální výše je Kč 5.000.000,- Součet poskytnutých PHU nesmí překročit povolenou výši. Částka PHU může být maximálně do výše HU.
Délka předhypotečního úvěru: Splatnost úvěru je vždy 1 rok, Splatnost se počítá od data schválení.
Stránka 79 z 110
Úroková sazba předhypotečního úvěru: Jednotná, pevná na období 1 roku. Sazba u HU bude stanovena ke dni schválení úvěru. Možné fixace následného HÚ jsou všechny mimo 1- leté sazby a sazby P-plus.
Čerpání předhypotečního úvěru: Jednorázové i postupné, vždy nejdříve 15. den po podpisu úvěrové smlouvy a max. 11 měsíců. Čerpání se provádí zásadně bezhotovostně účelově v závislosti na skutečně vynaložených nákladech na investice do nemovitosti.
Podmínky čerpání: Předložení řádně uzavřené Smlouvy o hypotečním úvěru, jejímž účelem bude splacení PHÚ, splnění všech podmínek daných touto smlouvou o HÚ s výjimkou vkladu zástavního práva a pojištění nemovitosti. Doložení účelovosti dle standardní metodiky. Termín dočerpání PHÚ bude 11 měsíců od schválení úvěru, bude uvedeno ve smlouvě konkrétním datem.
Splácení předhypotečního úvěru: Formou pravidelných měsíčních splátek úroků. první splátka úroku je po prvním čerpání k nejbližšímu dni sjednané měsíční splátky. Po dobu splatnosti PHU klient splácí pouze úroky, jistina je jednorázově splacena z hypotečního úvěru nejpozději ke dni splatnosti PHU. Mimořádnou splátku části nebo celého PHU lze učinit kdykoliv během jeho splácení bez poplatku. V případě mimořádné splátky, z jiných prostředků, než z návazného HÚ, si banka účtuje náhradu nutných, odůvodněných nákladů s ní spojených.
12. Služby Hypoteční banky
Hypotéka bez poplatku. Doplňková část.
Hypotéka bez příjmu (HUBP). Hypoteční úvěr 85 (HU85). Hypoteční úvěr 100 (HU100). Realitní hypotéka. Mimořádná splátka 20%. Hypotéka s bonusem. Kombinace produktů s poskytovanými službami. Produktové služby klient požádá banku před úvěrem, nebo volí jako doplněk k většině bankou poskytovaných produktů. Lze kombinovat vždy jeden produkt s jednou či více službami (počet neomezen – je nutné se však striktně řídit povolenými a nepovolenými kombinacemi viz kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Stránka 80 z 110
12.1. Hypotéka bez poplatku
Automaticky zahrnuté slevy z poplatků. Další volitelné slevy z poplatků. Poplatek formou přirážky k úrokové sazbě. V případě služby HU bez poplatku, jsou standardní poplatky vybírány formou navýšení úrokové sazby. Běžná úroková sazba odpovídající pro zvolený produkt (popř. produkt a službu), je v případě služby Hypotéka bez poplatku navýšená o odchylku, která odráží poplatky za konkrétní úvěrový obchod. Vypočtená odchylka sazby zůstává ve stejné výši po celou dobu splácení úvěru. Při přecenění sazby se odchylka nemění a přičítá se k aktuální úrokové sazbě. Klient nemusí pro vyřízení HU disponovat hotovostí na úhradu poplatků. Získá možnost zjednodušení a zpřehlednění plateb za služby poskytované bankou. Klient získá možnost snížení daňového základu v důsledku odpočtu takto v úrocích zahrnutých poplatků Možné kombinace s produkty a dalšími službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Povolené doby fixace: Pevná na období 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Roční úroková sazba P plus. Měsíční úroková sazba M plus.
Poplatky: Skutečnost, že klient zvolil službu Hypotéka bez poplatku, je uvedena v dalších ujednáních úvěrové smlouvy, dále jsou zde taxativně vymezeny poplatky, které nebudou vybírány v případě úvěru se službou Hypotéka bez poplatku. Úrokové navýšení je klientovi stanoveno na míru, dle konkrétních poplatků, které připadají u daného obchodu v úvahu. Poplatky, které jsou v odchylce zahrnuty, záleží na zvolené variantě: 1.
Varianta: poplatek za zpracování Úvěru. potvrzení o výši úroků. poplatek za vedení a správu Úvěru. poplatek za vedení a správu Úvěru s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace příp. poplatek za vedení a správu Úvěru se státní finanční podporou nebo se zárukou nebo příspěvkem na úhradu úroků od ČMZRB, a.s. s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace.* za pohyb na BHÚ. za výpis.
*Platí pro úvěry uzavřené od 1.10. 2012 a pouze v kombinaci se službou Mimořádná splátka 10% (resp. od 26.1.2015 Mimořádná splátka 20%).
Stránka 81 z 110
2.
Varianta („light verze”): poplatek za vedení a správu Úvěru. poplatek za vedení a správu Úvěru s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace příp. poplatek za vedení a správu Úvěru se státní finanční podporou nebo se zárukou nebo příspěvkem na úhradu úroků od ČMZRB, a.s. s možností mimořádné splátky jistiny v průběhu fixace.* za pohyb na BHÚ.
*Platí pro úvěry pouze v kombinaci se službou Mimořádná splátka 10% (resp. od 26.1.2015 Mimořádná splátka 20%). Poplatky, které jsou v odchylce zahrnuty volitelně dle charakteru úvěru (lze zvolit pouze k 1. Variantě): poplatek za pohyb na úvěrovém účtu – tj. postupné čerpání HU (volbou této varianty bude do navýšení zahrnut standardně poplatek za 2. a 3. čerpání).* poplatek za prověření stavu stavby pořizované z výnosu úvěru – pouze v případě postupného čerpání a současně interního ocenění. (Volbou této varianty bude do navýšení zahrnut standardně poplatek za 4 protokoly o stavu stavby celkem).** poplatek za čerpání úvěru na základě návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. *V případě postupného čerpání je 2. a 3. čerpání zahrnuto v navýšení úrokové sazby, v pořadí 4. a další čerpání hradí klient extra. **Jedná-li se o interní ocenění, jsou 4 protokoly o stavu stavby již zahrnuty v navýšení úrokové sazby. V pořadí 5. a další protokol hradí klient extra. V případě externího ocenění hradí klient z vlastních zdrojů i protokoly o stavu stavby a o tyto náklady není navýšená úroková sazba. Poplatky, které nejsou v odchylce zahrnuty a klient je hradí z vlastních prostředků: poplatek za vyhotovení odhadu obvyklé ceny nemovitosti (interní i externí odhad).*** poplatek za 4. a další čerpání HU. poplatek za 5. a další protokol o stavu stavby. sankční poplatky. změna smluvních podmínek ze strany klienta. poplatek za rezervaci finančních zdrojů. nedočerpání dohodnuté částky výše HU. mimořádná splátka sjednaná v úvěrové smlouvě. poplatky za ostatní služby. a další: vyhotovení fotokopie; ostatní úkony; hotovostní operace; vystavení bankovní informace o klientovi. *** V rámci zajištění podkladů k úvěrovému řízení si klient sám zajišťuje a hradí vyhotovení odhadu obvyklé ceny nemovitosti.
Pracovní postup: Odchylka sazby bude stanovena v SW Modelová hypotéka na záložce Úvěr po označení Úvěr bez poplatku včetně případného označení nabídnutých poplatků k rozpočítání do úrokové sazby dle konkrétního úvěru. Výsledná úroková sazba je navýšena oproti standardní v důsledku rozpuštění vybraných poplatků do úrokové sazby.
Stránka 82 z 110
12.2. Doplňková část
Maximálně 20% z objemu úvěru. V kombinaci s HU 100 max. 300 tisíc Kč. Úroková sazba dle zvoleného produktu/služby. Žádný poplatek za zpracování. Za účelové použití zodpovídá klient. Volbou této služby získává klient možnost navýšit si běžný hypoteční účelový úvěr o určitou část, která bude převedena na jím sdělený účet. tuto část se klient zavazuje využít účelově dle ustanovení uvedeného v úvěrové smlouvě. získá tak prostředky na financování neočekávaných výdajů spojených s investičním záměrem nebo na financování jiné účelové investice (kap. 8. Účely úvěru). Parametry hypotečního úvěru poskytnutého se službou Doplňková část, se řídí parametry zvoleného produktu. Možné kombinace s produkty a dalšími službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Příklad: Klient požaduje hypoteční úvěr HUF na rekonstrukci RD Výše investice = 0,8 mil. Kč Disponuje dostatečným zajištěním ZHN = 1,43 mil. Kč (max. výše HU = 1,05 mil. Kč).
Řešení: Výše úvěru = 1 mil. Kč, úvěr je zajištěn nemovitostí, ZHN = 1,43 mil. Kč po splnění podmínek v úvěrové smlouvě vyčerpá 0,8 mil na základě doložení udaného účelu (např. smlouva o dílo) a dále vyčerpá na svůj běžný účet doplňkovou část 200.000,- Kč na další investice spojené s realizací investičního záměru nebo na rekonstrukci své další nemovitosti – chalupy.
Výhody služby: Služba přináší klientovi větší pohodlí při investování do nemovitostí. Pokud klient disponuje dostatečným zajištěním, získává doplňkovou částí další finanční zdroje.
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Zajištění: Celý navýšený účelový úvěr (hlavní + doplňková část) musí být zajištěn nemovitostí, a to maximálně do 100 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou dle typu zvoleného produktu a služby resp. služeb.
Stránka 83 z 110
Výše úvěru: Celková výše úvěru: minimální, resp. maximální výše bude odpovídat parametrům klientem zvoleného produktu a služby. Doplňková část: minimálně – nestanoveno. maximálně 20 % z objemu úvěru. V kombinaci se službou Hypotéka 100 je částka dále limitována max. Kč 300.000,-.
Úroková sazba: Pevná na období1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Roční úroková sazba P plus. Měsíční úroková sazba M plus. Celý navýšený úvěr je úročen sazbou, která odpovídá úrokové sazbě zvoleného produktu.
Čerpání úvěru: Parametry čerpání účelové části jsou shodné s parametry klientem vybraného produktu a služby. Doplňková část: bude čerpána jednorázově nebo postupně, a to bezhotovostně na účet sdělený klientem. Doplňková část bude vždy čerpána maximálně do výše 20% z požadovaného čerpání úvěru popř. 20% ze součtu dosud vyčerpaného objemu úvěru a požadovaného čerpání úvěru.
Splácení úvěru: Parametry splácení jsou shodné s parametry pro splácení zvoleného produktu a služby. z pohledu klienta se jedná o splátku za jeden HU.
Pracovní postup: V SW Modelová hypotéka se na záložce Úvěr u celkové výše hypotečního úvěru vyplní, kolik u ní činí doplňková část.
12.3. Hypotéka bez příjmu (HUBP)
LTV max. 50%. Minimální výše úvěru 200 tisíc Kč. Maximální výše úvěru 5 mil. Kč. Nelze pro účely vypořádání dědictví během života na základě darovací smlouvy a vypořádání SJM bez rozvodu. V případě refinancování lze využít pouze pro úvěry od bank a stavebních spořitelen. Nelze využít v kombinaci se službou Bez poplatků a Doplňková část. Nelze pro žadatele z Rizikových zemí. Čerpání na zavkladovanou zástavní smlouvu. Katastrální úřad však může provést vklad nejdříve po uplynutí 21-ti dnů od podání návrhu na vklad (dle textace §18 zákona o katastru nemovitostí).
Služba Bez příjmu je nabízena jako alternativa ke standardnímu dokládání příjmů. Je určena pro fyzické osoby, a to pouze k produktu HUF. Stránka 84 z 110
Všechny povolené kombinace produktů a služeb jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami. Podmínkou čerpání je zavkladovaná zástavní smlouva, a to pokud se čerpá na jiný účet než vázaný u ČSOB nebo do notářské/advokátní úschovy.
Komu je služba Hypotéka bez příjmu určena: Žadatelem je fyzická osoba, splňující podmínky uvedené v kap. 3. Žadatel a dále se jedná o občana ČR nebo osobu s trvalým pobytem v ČR, která nedokládá příjmy pro splácení hypotečního úvěru standardním způsobem. Služba Bez příjmu je určena vhodným klientům tzn. bonitním klientům, podnikatelům atd. Není prioritně určena pro klienty pouze s příjmem ze závislé činnosti a nelze ji nabízet klientům z důvodu zkušební doby v zaměstnání. Je potřeba z dostupných zdrojů prověřit finanční zázemí klienta a do zpracování úvěrového obchodu uvádět vždy komentář, proč je zde reálný předpoklad splácení úvěru. k prověření finančního zázemí je pobočka povinna využít všech dostupných informačních zdrojů a případných podkladů, kterým je klient schopen doložit tvrzení o své schopnosti úvěr splácet. V případě, kdy klient má u banky stávající úvěr s doložením příjmu, tak o nový úvěr se službou Bez příjmu může požádat nejdříve 1 rok od podpisu smlouvy stávajícího úvěru.
Klient navíc předkládá: Ke schválení klient doloží vždy potvrzení o bezdlužnosti vůči finančnímu úřadu. v případě klienta OSVČ dále ještě potvrzení o bezdlužnosti vůči České správě sociálního zabezpečení. V případech, kdy ČSSZ nevydá potvrzení, není nutné ho předkládat (např. klient je zaměstnanec, není tedy registrován jako plátce na ČSSZ a ČSSZ nevystaví žádný doklad o bezdlužnosti, dále když klient pobývá déle než půl roku v zahraničí není v ČR na úřadech zaregistrován jako plátce). pokud bude pobočkou zjištěno, že zdrojem příjmů klienta je společnost, ve které má majetkový podíl, pak klient dokládá rovněž Potvrzení bezdlužnosti vůči FÚ a ČSSZ vztažené k této společnosti. Klient dále podepíše čestné prohlášení, ve kterém prohlásí, že má příjem dostačující na splácení hypotečního úvěru. Klient bude prověřován ve všech dostupných registrech (Akceptační jednotka, BRKI, NRKI, CRÚ, apod.). je akceptováno pouze hodnocení OK nebo „sedá zóna“ z důvodu kritéria “čerpání nesplátkových kontraktů (08)“ a „počet otevřených kontraktů (11)“ viz šablona BRKI_NRKI.
POZOR! Pokud je klient uveden i jako ručitel a hodnocení u ručitelských závazků je „KO“ nebo „šedá zóna“, pak nelze službu Bez příjmu využít. V těchto případech totiž musíme zohlednit ručitelské závazky ve výdajích klienta, a proto je nutné standardně doložit příjmy.
Sleva na ÚS: Banka preferuje formou slevy na úrokové sazbě klienty, kteří se podílí na investičním záměru 30 % vlastními zdroji a více.
Stránka 85 z 110
Co je účelem úvěru: Účelem hypotečního úvěru v kombinaci se službou Bez příjmu může být:* Koupě nemovitosti příp. družstevního podílu. Výstavba. Rekonstrukce. Refinancování úvěru (pouze od bank a stavebních spořitelen). Vypořádání majetkových poměrů spojených s nemovitostí nebo družstevním podílem. pouze vypořádání SJM při rozvodu, nebo vypořádání dědictví po ukončeném dědickém řízení (nikoli vypořádání dědictví za života na základě darovací smlouvy), nebo vypořádání podílového spoluvlastnictví. *Pozn.: Výše uvedené účely úvěru je možné proplatit i zpětně. Samozřejmě za předpokladu, že úvěr bude vyšší než 1.880.000 Kč.
Objekt úvěru: Viz kap. 6 Objekty úvěru.
Povolený předmět zajištění: Předmětem zajištění mohou být stejné typy nemovitostí jako výše uvedené objekty úvěru a dále jako dozajištění lze akceptovat administrativní a polyfunkční budovu za předpokladu, že jsou potřeba pro zajištění max. ½ výše úvěru.
Zajištění úvěru: Úvěr je možné poskytnout do 50 % zástavní hodnoty nemovitosti/í. Minimální zástavní hodnota nemovitosti jako zajištění úvěru musí být 1.000.000 Kč. u bytových jednotek, rodinných domů a stavebních pozemků je ZH snížena na 500.000,--, s tím, že celkové zajištění musí být 1 mil. Kč (např. dvě bytové jednotky po ZH 500tis.Kč). u výstavby/rekonstrukce se vychází z budoucí zástavní hodnoty nemovitosti, která musí být minimálně 1.000.000 Kč.
Výše hypotečního úvěru: Minimální výše je Kč 200.000,-. Maximální výše je Kč 5.000.000,součet všech poskytnutých úvěrů bez příjmu HUBP (počítají se aktuální zůstatky) nesmí překročit povolenou výši 5 mil. Kč. a současně maximálně 50 % zástavní hodnoty nemovitosti popř. nemovitostí stanovené bankou, maximální výše je dána hodnotou zastavené nemovitosti stanovené bankou, výší hodnoty investic do nemovitosti.
Příklad: Klient má v bance poskytnut již jeden úvěr bez příjmu HUBP s aktuálním zůstatkem 3 mil. Kč a nyní žádá o další úvěr bez příjmu HUBP ve výši 2,5 mil. Kč nový HUBP nelze poskytnout z důvodu překročení maximální výše 5 mil. Kč. Klient má v bance poskytnut již jeden úvěr bez příjmu HUBP s aktuálním zůstatkem 3 mil. Kč a nyní žádá o další úvěr bez příjmu HUBP ve výši 2 mil. Kč nový HUBP lze poskytnout protože nebude překročena maximální výše 5 mil. Kč. Stránka 86 z 110
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru bude záviset na volbě produktu, standardně 5 až 40 let.
Úrokový sazba: Pevná na období 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let.
Zajištění úvěru: Úvěr je vždy standardně zajištěn zástavním právem k nemovitosti na území ČR a dále je požadován po vyčerpání notářský zápis o uznání dluhu mimo případy, kdy klient splní některou z následujících podmínek: řádně splácí po dobu nejméně 3 let hypoteční úvěr poskytnutý Hypoteční bankou, ČSOB Hypotéku, hypotéku v portfoliu ČSOB nebo úvěr RET/SME ČSOB, a to min. ve výši 300 tis. Kč, historická kategorizace je standardní, ke schválení předloží 3 poslední výpisy z účtu/účtů, s průměrným kreditním obratem za poslední 3 měsíce dostatečným na pokrytí splátky úvěru, rezervy splátky a životního minima rodiny. V případě podnikatelského účtu (fyzické osoby podnikatele) musí kreditní obrat *0,3 pokrývat splátku úvěru, rezervu a životní minimum rodiny. Pokud má klient příjmy směřovány na více účtů, lze obraty na těchto více účtech sečíst. Pokud část obratů představují vklady v hotovosti, musí pobočka uvést do zhodnocení úvěru původ těchto fin. prostředků.
Pracovní postup: V SW Modelová hypotéka zvolte na záložce Úvěr službu Bez příjmu. Na záložce Žadatelé není nutné vyplňovat příjmy ani výdaje, SW vypočte minimální kreditní obrat na účtu/účtech pro nepožadování notářského zápisu.
12.4. Hypoteční úvěr 85 (HU85)
LTV v rozmezí 70 až 85%. Všechny účely úvěru. Všechny objekty úvěru. Mimořádná splátka bez poplatku nad hodnotu 70%. Služba Hypoteční úvěr 85 je určena pro úvěry ve výši nad 70% ZH, max. však do 85% ZH zastavované nemovitosti(í). Možné kombinace s produkty a jinými službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Co je účelem úvěru: Financování investic do nemovitostí uvedených v kap. 8. Účely úvěru.
Stránka 87 z 110
Výše hypotečního úvěru: Banka poskytuje hypoteční úvěr až do výše 85% hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Minimální výše je 300.000,- Kč, Maximální výše je dána výši investic do nemovitosti a schopností klienta úvěr splácet.
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru bude záviset na volbě produktu, standardně 5 až 30 let.
Úroková sazba: Pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Roční úroková sazba P plus. Měsíční úroková sazba M plus. Při přecenění úvěru z důvodu změny úrokové sazby, pokud bude splněna podmínka, že výše úvěru je max. 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í, bude úroková sazba stanovena ve výši odpovídající úrokové sazbě používané při přecenění pro standardní úvěry.
Splácení hypotečního úvěru: Způsob splácení závisí na zvoleném produktu popř. produktu a službě. Po dobu, kdy je výše úvěru v rozmezí 85% - 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í, je umožněno provedení mimořádné splátky bez poplatku. v období, kdy už výše úvěru činí 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í, jsou podmínky pro předčasné splacení úvěru shodné jako pro standardní hypoteční úvěry, tj. v době změny úrokové sazby bez poplatku.
12.5. Hypoteční úvěr 100 (HU100)
LTV v rozmezí 85 až 100%. Povinné úvěrové nebo životní pojištění. Minimální potřebný příjem – jednotlivec min. 25.000 Kč, 2 a více spolužadatelů v součtu jejich příjmů min. 30.000 Kč. Nelze vztah rodiče/děti. Mimořádná splátka bez poplatku nad hodnotu 70%. Pouze objekt typu BJ, RD nebo stavební pozemek.
Služba Hypoteční úvěr 100 je určena pro úvěry ve výši nad 85% ZH, max. však do 100% ZH zastavované nemovitosti(í). Možné kombinace s produkty a jinými službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
POZOR: Kombinace se službou Doplňková část – výše doplňkové části je limitována 20% z objemu úvěru a zároveň max. Kč 300.000,-.
Stránka 88 z 110
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel. Celkový čistý příjem všech žadatelů dokládajících příjem musí být minimálně Kč 30.000,- (bere se celkový součet všech příjmů žadatele/žadatelů, které dohromady musí dát alespoň 30.000 Kč). V případě, že o úvěr žádá pouze jeden žadatel (1 osoba bude dlužníkem v úvěrové smlouvě), je minimální čistý měsíční příjem Kč 25.000,-.
Co je účelem úvěru: Financování investic do vlastního bydlení žadatele/ů o úvěr (zde nelze akceptovat vztah rodiče/děti). Znamená to tedy, že nelze akceptovat případ, kdy o úvěr by žádali např. pouze děti a nemovitost nabývali pouze rodiče (nebo naopak). Není tím však vyloučena varianta, kdy o úvěr by žádali rodiče společně s dětmi, ale nemovitost nabývali pouze rodiče nebo pouze děti.
Vhodným objektem úvěru je pouze: Stavební pozemek. Rodinný dům. Bytová jednotka vč. bytové jednotky v družstevním vlastnictví. Nebytový prostor za předpokladu, že se realizací investičního záměru stane bytovým. Pokud je účelem úvěru koupě a rekonstrukce objektu (rekreačního, nebytového) musí se rekonstrukcí stát z nebytového prostoru prostor bytový k vlastnímu bydlení klienta. kombinace více účelů je rovněž možná, nicméně vždy se musí týkat pouze jednoho objektu úvěru, který je předmětem vlastního bydlení klienta (např. koupě RD a jeho rekonstrukce).
Zajištění úvěru: Součástí zajištění úvěru musí být mimo jiné vždy i nemovitost, která je objektem úvěru (netýká se financování družstevního bydlení). v případě, že má být poskytnut úvěr na nemovitost, která se nachází v zahraničí (bez návaznosti na zvolený účel), pak je možné úvěrovat max. do 85% ZHN. Tato skutečnost vyplývá z výše uvedené podmínky, kdy objekt úvěru musí být zároveň předmětem zajištění což v tomto případě nelze splnit.
Povinné úvěrové nebo životní pojištění na 100 % úvěru: V případě pojištění více žadatelů se procenta resp. pojistné částky sčítají. V případě úvěrů vyšších než 5 mil. Kč je vyžadováno pojištění alespoň na tuto částku. Doporučeným pojištěním je pojištění sjednané prostřednictvím Hypoteční banky viz. kap. 13.3. Pojištění hypotéky u ČSOB Pojišťovny, nicméně lze využít produktů i jiných pojišťoven.
Výše hypotečního úvěru: Banka poskytuje hypoteční úvěr až do výše 100 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Minimální výše je 300.000,- Kč. Maximální výše je dána výší investic do nemovitosti/í a schopností klienta úvěr splácet.
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru bude záviset na volbě produktu, standardně 5 až 30 let. Stránka 89 z 110
Úroková sazba: Pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20, 25 a 30 let. Roční úroková sazba P plus. Při přecenění úvěru z důvodu změny úrokové sazby, pokud bude splněna podmínka, že výše úvěru je max. 85 % nebo 70 % zástavní hodnoty nemovitosti/í, bude úroková sazba stanovena ve výši odpovídající úrokové sazbě používané při přecenění pro standardní úvěry.
Splácení hypotečního úvěru: Způsob splácení závisí na zvoleném produktu popř. produktu a službě. Po dobu, kdy je výše úvěru v rozmezí 100% - 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í, je umožněno provedení mimořádné splátky bez poplatku. v období, kdy už výše úvěru činí 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í, jsou podmínky pro předčasné splacení úvěru shodné jako pro standardní hypoteční úvěry, tj. v době změny úrokové sazby bez sankce.
12.6. Realitní hypotéka
LTV max. 85%. Splatnost max. 25 let. Přirážka k sazbě 0,3%. Služba Realitní hypotéka je určena pro úvěry maximálně do 85 % ZHN. Realitní hypotéka musí být přiřazena ke všem obchodních případům splňujícím alespoň jednu níže uvedenou podmínku: součástí příjmů je i příjem z pronájmu úvěrované nemovitosti tzn. pro splácení úvěru jsou dokládány příjmy z nájmu úvěrované nemovitosti (objektu úvěru) - klient dokládá nájemní smlouvu nebo v případě LTV do 70% i budoucí nájemní smlouvu. objektem úvěru je bytový dům nebo 4 a více BJ/RD řešené v rámci jedné nebo více úvěrových smluv. Jakmile tedy bude klientovi poskytován další úvěr na 4. a další BJ/RD, pak je rovněž nutné tuto službu přiřadit. alespoň jeden z žadatelů je cizinec, který nedokládá příjmy z ČR a nemá pobyt v ČR (trvalý/dlouhodobý/přechodný). Podmínka pobytu neplatí pro cizince ze zemí EU, kteří nemusí mít na území členského státu EU žádný pobyt a musí tedy splnit pouze podmínku příjmu v ČR viz. tabulka níže: Příjem v ČR Občan EU Občan mimo EU
ANO NE ANO ANO NE NE
Pobyt v ČR (trvalý/dlouhodobý/přechodný) Nemusí mít Nemusí mít ANO NE ANO NE
Realitní hypotéka NE ANO NE ANO ANO ANO
Pokud klient pronajímá část nebo celou nemovitost právnické osobě, ve které má jakýkoliv majetkový podíl, je nutno posoudit i finanční stabilitu této právnické osoby. Při doložení příjmů z pronájmu je povinné přesměrování nájemného na BHÚ nebo jiný účet, ze kterého je inkasována splátka úvěru (pokud je nájemné vyšší než splátka úvěru vč. příslušenství, pak min. ve výši této splátky úvěru vč. příslušenství). Při doložení příjmu z budoucího pronájmu musí být Smlouva o smlouvě budoucí nájemní opatřena úředním ověřením podpisů všech smluvních stran a budoucí nájemné nesmí tvořit více než 50% celkových příjmů všech spolužadatelů. Stránka 90 z 110
Možné kombinace s produkty a jinými službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Co je účelem úvěru: Financování investic do uvedených nemovitostí: bytová jednotka (i družstevní), rodinný dům, bytový dům.
Výše hypotečního úvěru: Banka poskytuje hypoteční úvěr až do výše 85 % zástavní hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Minimální výše je 300.000,- Kč Maximální výše je dána výší investic do nemovitosti a schopností klienta úvěr splácet.
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru je 5 až 25 let.
Úroková sazba: Pevná na období 1, 3, 5, 7, 10, 15, 20 a 25 let. Roční úroková sazba P plus. Měsíční úroková sazba M plus.
12.7. Mimořádná splátka 20%
Mimořádná splátka bez poplatku až 20% z aktuálního zůstatku jistiny. Vždy po uhrazení 12 měsíčních splátek. Pouze pro fixace 1, 3, 5 a 10 let. Zvýšený poplatek za vedení a správu úvěru. Služba Mimořádná splátka 20% umožňuje klientům jednou ročně učinit jednu mimořádnou splátku do výše max. 20% z aktuálního zůstatku jistiny úvěru mimo datum změny úrokové sazby bez sankční pokuty za předčasné splacení. Spolu s žádostí o mimořádnou splátku klient může nově požádat o zkrácení doby splatnosti tak, aby byla zachována původní výše splátky. Změna bude řešena formou oznámením banky za poplatek dle sazebníku. První možnost mimořádné splátky má klient v měsíci následujícím po uhrazení 12 pravidelných* měsíčních splátek od dočerpání úvěru a dále vždy po uhrazení min. 12 měsíčních splátek. v případě kombinovaných produktů, kde klient bance splácí pouze úroky, je za pravidelnou měsíční splátku považována právě splátka úroku tzn., že první možnost mimořádné splátky má klient v měsíci následujícím po uhrazení 12 pravidelných měsíčních splátek úroků od dočerpání úvěru a dále vždy po uhrazení min. 12 měsíčních splátek úroků. Stránka 91 z 110
mimořádnou splátku si klient musí standardně zažádat viz další ujednání v úvěrové smlouvě. mimořádné splátky nelze kumulovat ani dělit. *Do počtu 12 pravidelných měsíčních splátek se započítává i splátka úroku po dočerpání úvěru i splátky úroků při případném odkladu splátek jistiny z důvodu restrukturalizace. Tato služba je zohledněna v úrokové sazbě klienta. Možné kombinace s produkty a jinými službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Co je účelem úvěru: Financování investic do nemovitostí uvedených v kap. 8. Účely úvěru.
Úroková sazba: Pevná na období 1, 3, 5, 7 a 10 let.
Cenové nastavení: Měsíční poplatek: je inkasován ve formě zvýšeného měsíčního poplatku za vedení a správu hypotečního úvěru viz. Sazebník banky.
Výše uvedený poplatek je platný pro nové úvěry uzavřené od 1.10. 2012. Ke starším úvěrům je možné službu sjednat dodatkem ke smlouvě. Přirážka k sazbě: od 1.10. 2012 bude v případě kombinace Mimořádné splátky 10% (resp. od 26.1.2015 Mimořádná splátka 20%) se službou Bez poplatku zvýšený měsíční poplatek rozpuštěn do úrokové sazby. přirážka k sazbě zůstává v platnosti pro úvěry uzavřené před 1.10. 2012, přičemž změna z přirážky na poplatek je možná dodatkem ke smlouvě sjednaným při refixaci.
Příklad: Pro úvěry uzavřené před 1.10. 2012: 1) pokud si klient zvolil službu Mimořádná splátka 10%, pak má vždy přirážku k úrokové sazbě ve výši 0,1%. Pro úvěry uzavřené od 1.10. 2012: 1) pokud si klient zvolil službu Mimořádná splátka 10% (resp. od 26.1.2015 Mimořádná splátka 20%), pak mu bude účtován každý měsíc zvýšený poplatek dle Sazebníku (poplatek je spojen s poplatkem za vedení a správu úvěru viz. Sazebník banky.).
Stránka 92 z 110
2)
pokud si klient zvolil službu Mimořádná splátka 10% (resp. od 26.1.2015 Mimořádná splátka 20%) a zároveň službu Bez poplatku, pak bude poplatek za mimořádnou splátku spolu s dalšími poplatky rozpuštěn do úrokové sazby viz. služba Bez poplatku.
12.8. Hypotéka s bonusem
Bonus, který spočívá v odpuštění splacení části úvěru. LTV až do 100%. Nelze pro NHU. Splatnost úvěru min. 20 let. Pouze pro fixace 3 a 5 let. Hypotéka s poskytnutým bonusem, který spočívá v uhrazení části úvěru bankou za předpokladu, že budou splněny podmínky nároku na bonus. Možné kombinace s produkty a jinými službami jsou uvedeny v kap. 12.12. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Komu je služba určena: Žadatelem je fyzická osoba, viz kap. 3. Žadatel.
Co je účelem úvěru: Financování investic do nemovitostí uvedených v kap. 8. Účely úvěru.
Objekt úvěru: Viz kap. 6. Objekty úvěru.
Zajištění úvěru: Vždy zástavním právem k nemovitosti. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížená zástavním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelným a jiným rizikům. Výjimkou jsou úvěry poskytované v rámci developerských projektů za podmínek stanovených v Hypoteční bance a ČSOB.
Výše hypotečního úvěru: Banka poskytuje hypoteční úvěr až do výše 100% hodnoty nemovitosti stanovené bankou. Minimální výše je 300.000,- Kč. Maximální výše je dána výši investic do nemovitosti a schopností klienta úvěr splácet.
Délka hypotečního úvěru: Splatnost úvěru je možná pouze v rozmezí 20 až 40 let.
Stránka 93 z 110
Úroková sazba: Pevná na období 3 a 5 let.
Čerpání hypotečního úvěru: Čerpání úvěru (jednorázové i postupné) musí být ukončeno nejpozději do 24 měsíců od data schválení úvěru. Maximální délka čerpání úvěru však dále závisí na konkrétním účelu úvěru. 24 měsíců od data schválení úvěru - pouze u účelu výstavba/rekonstrukce (lze čerpat jednorázově i postupně). 12 měsíců od data schválení úvěru - u všech ostatních účelů (lze čerpat jednorázově i postupně).
Splácení úvěru: Úroky jsou spláceny z celé výše dlužné částky (vč. částky bonusu), jistina je splácena z ponížené části úvěru (výše úvěru – výše bonusu). Mimořádná splátka v období kdy je výše úvěru 100 % – 70 % zástavní hodnoty nemovitosti/í, je umožněna bez poplatku. klient však v tomto případě přichází o nárok na bonus. Mimořádná splátka v období, kdy už výše úvěru činí max. 70% zástavní hodnoty nemovitosti/í se řídí podmínkami pro předčasné splacení jako pro standardní hypoteční úvěry. pokud klient provede mimořádnou splátku mimo období refixace, hradí poplatek dle sazebníku banky a přichází o nárok na bonus. Mimořádná splátka při refixaci, tj. v době změny úrokové sazby bez poplatku. pokud mimořádná splátka bude činit více než 20% ze zůstatku úvěru (tj. zůstatek včetně bonusu), přichází klient o nárok na bonus. Mimořádná splátka
LTV
MSP při refixaci
MSP mimo refixaci
Ztráta bonusu
Poplatku
Ztráta bonusu
Poplatku
NE
NE
ANO
NE
Do 20% zůstatku jistiny
100 – 70% < 70%
NE
NE
ANO
ANO
Více než 20% zůstatku jistiny
100 – 70%
ANO
NE
ANO
NE
< 70%
ANO
NE
ANO
ANO
Úvěrový bonus: Bonus spočívá v uhrazení části úvěru bankou (banka provede splacení této části jistiny za klienta) za předpokladu splnění podmínek nároku na bonus. Výše bonusu je stanovena procentem (%) z výše vyčerpaného úvěru.
Termín vyplacení bonusu: První polovina bonusu bude uhrazena ke konci měsíce, ve kterém uplynulo 12 let od data zahájení čerpání úvěru. Druhá polovina bonusu bude uhrazena při konečné splatnosti úvěru. Část bonusu, která byla klientovi již poskytnuta je nevratná, tzn., že ji klient při následném porušení podmínek pro vyplacení bonusu již nevrací.
Stránka 94 z 110
Podmínky nároku na bonus: 1) 2) 3)
Minimální délka úvěru 20 let. Klient může splatnost úvěru prodloužit a nepřichází o nárok na bonus. Při zkrácení délky úvěru klient přichází o nárok na bonus v případě, že celková délka úvěru od zahájení čerpání do splatnosti bude kratší než 20 let. Podmínka mimořádných splátek. Povolena je pouze splátka maximálně 20 % ze zůstatku úvěru v době změny úrokové sazby. Klient nesmí být po splatnosti více než 30 dnů.
12.9. Kombinace produktů s poskytovanými službami Kombinace Produkt x Služba. Kombinace Služba x Služba.
Není možné kombinovat mezi sebou produkty, vždy jen jeden produkt se službou, resp. službami. Tento produkt je možné kombinovat s více službami při splnění následujících podmínek: každá ze služeb je uvedena v tabulce „produkt x služba“ jako povolená k danému produktu. kombinace služeb není zakázaná v tabulce „služba x služba“, v případě kombinace 3 a více služeb je nutné, aby žádná kombinace každých 2 služeb nebyla zakázaná a současně nebyla uvedena ve výčtu zakázaných více kombinací jako celku viz níže. Povolené kombinace produkt x služba Produkt Služba
HUF do 85%
A
do 100%
A
Bez poplatku
A
Doplňková část
A
Bez příjmu
A
Realitní hypotéka
A
Mimořádná splátka 20%
A
Hypotéka s bonusem
A
NHU
PHU A
A
Legenda: A – ano, je možné kombinovat produkt se službou
Stránka 95 z 110
do 85%
N
do 100%
N
N
Bez poplatku
N
Doplňková část
N N
N
N
N
N
Hypotéka s bonusem
N
N
Mimořádná splátka 20% Realitní hypotéka
Realitní hypotéka
N
N
Bez příjmu
Mimořádná splátka 20%
Bez příjmu
Doplňková část
Bez poplatku
Progresivní splácení
Degresivní splácení
Služba
do 100%
Služba
do 85%
Zakázané kombinace služba x služba
N N
Hypotéka s bonusem
N
N
N
Legenda: N – ne, není možná kombinace služba x služba Poznámka: Služba do 100 % a Doplňková část – maximální výše doplňkové části je 300 tis. Kč!
13. Postupy
Zelenomodrá a zelenočervená hypotéka. Životní pojištění, pojištění úvěru. Pojištění u ČSOB Pojišťovny. Postup při zpracování zvýhodněného zaměstnaneckého úvěru.
13.1. Zelenomodrá a Zelenočervená hypotéka
ČSOB Aktivní konto nebo ČSOB Exkluzivní konto. Era osobní účet nebo Era online účet. Možnost slevy z úrokové sazby až 0,2%. Jedná se o hypoteční úvěr Hypoteční banky, v rámci kterého je poskytnuta sleva na úrokové sazbě za existenci/zřízení vybraného typu běžného účtu u ČSOB nebo Ery, na který se klient zaváže zasílat finanční prostředky, a z kterého se budou inkasovat prostředky na platby spojené s poskytnutím hypotečního úvěru (především splátka, poplatky). bližší informace jsou k dispozici v aplikaci Modelová hypotéka záložka Důležité šablony.
Stránka 96 z 110
13.2. Životní pojištění, pojištění úvěru
Povinné pojištění u HU 100. Banka jako jediná obmyšlená osoba. Pojištění úvěru. Životní pojištění. Kapitálové životní pojištění. Pojištění není vyžadováno povinně vyjma níže uvedených případů: hypotečního úvěru se službou do 100% (HU 100) viz kap. 12.8. Hypoteční úvěr 100 (HU100) Pokud je u HÚ 100 nebo v individuálních případech bankou životní pojištění vyžadováno: musí být nejpozději do 5 měsíců od podpisu úvěrové smlouvy Hypoteční banka uvedena v pojistné smlouvě jako jediná obmyšlená osoba pro případ smrti. počátek pojištění musí být nejpozději v den prvního čerpání.
Banka akceptuje tyto typy pojištění a jejich kombinace: Pojištění úvěru (úvěrové pojištění) počáteční hodnota pojistné částky musí být sjednána min. ve výši hypotečního úvěru. Banka akceptuje klesající pojistnou částku, avšak je nutné upozornit, že v časové posloupnosti může dojít k tomu, že aktuální pojistná částky je nižší než aktuální nesplacená jistina. z pohledu banky se jedná o nejvhodnější typ pojištění, cena tohoto pojištění je v porovnání s ostatními typy nejnižší. pojištění je sjednáno po dobu trvání úvěru (bez zohlednění doby čerpání). Životní pojištění pojistné plnění je v každém okamžiku splácení úvěru ve výši smluvně stanovené pevné částky. pojištění je nutno sjednat min. na dobu splatnosti úvěru bez zohlednění doby čerpání. jedná se o nejběžnější typ životního pojištění. Výhodou tohoto produktu pro klienta je možnost vyplacení částky převyšující výši nesplaceného zůstatku jistiny úvěru v případě smrti dlužníka pozůstalým. s touto výhodou je však spojena vyšší cena tohoto typu pojištění. Kapitálové životní pojištění pojistné plnění je v každém okamžiku splácení úvěru minimálně ve výši smluvně stanovené pevné částky, pojištění je spojeno se spořením – po ukončení doby, na kterou je pojištění sjednáno, je klientovi vyplacena naspořená částka ve smluvně stanovené výši a smluvně stanovený výnos. pojištění je sjednáno na dobu splatnosti úvěru bez zohlednění doby čerpání. Investiční životní pojištění jedná se o kombinaci pojistné ochrany a investice do podílových fondů. pojistné plnění v případě pojistné události je vyplaceno ve výši smluvně stanovené částky. v případě dožití není stanovena pevná částka, záleží zde na hodnotě zvoleného investičního portfolia. pojištění je sjednáno na dobu splatnosti úvěru bez zohlednění doby čerpání.
Stránka 97 z 110
13.3. Pojištění hypotéky u ČSOB Pojišťovny
Pojištění hypotéky u ČSOB Pojišťovny představuje vyšší komfort obsluhy klientů. Banka nabídne klientovi pojistné produkty ČSOB Pojišťovny. Klient si může vybrat ze tří variant pojištění úvěru: Varianta 1 – pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity (S+I) Varianta 2 – pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity a pojištění pro případ pracovní neschopnosti (S+I+PN) Varianta 3 – pojištění pro případ smrti nebo plné invalidity, pojištění pro případ pracovní neschopnosti a pojištění pro případ ztráty zaměstnání (S+I+PN+ZZ) Produkt Pojištění hypotéky je možné uzavřít k následujícím hypotečním produktům/službám: HUF 70, HU85, HU100, doplňková část, bez poplatku, bez příjmu, Mimořádná splátka 20%, Realitní hypotéka, NHÚ. Pojištění se neuzavírá k předhypotečnímu úvěru, zde je možné jen u následného HU. Pojištění je zakomponováno v SW Modelová hypotéka.
14. Zpracování úvěrového obchodu
Doklady vyžadované k Žádosti. SW Modelová hypotéka. Potvrzení o převzetí Žádosti. Ověřování dokladů. Ověřování podpisů.
14.1. Podklady předkládané v souvislosti s Žádostí o přípravu návrhu smlouvy o úvěr
Seznam příloh k Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru. Další kontakt s klientem. Forma podkladů. Ověřování originálu a pořízení kopie.
Seznam příloh, potvrzení o výši příjmu: Po vyplnění a podpisu Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru se klientovi předá Seznam příloh, viz šablona Seznam příloh k Žádosti HUF (také v SW Modelová Hypotéka) a zaškrtnutím se vyznačí bankou požadované přílohy, následně se zde potvrdí převzetí konkrétní přílohy. Seznam je veden ve dvou stejnopisech, jeden pro potřebu banky a jeden pro potřebu klienta. Kopie seznamu příloh je založena v úvěrové složce. Pokud má klient příjem ze závislé činnosti, současně je mu vydáno potvrzení o výši příjmu, viz. šablona Potvrzení o výši pracovního příjmu. Stránka 98 z 110
Doplnění k Seznamu příloh k Žádosti HUF, bod: I.2) V případě Analýzy rizik a hodnoty zajištění (interního odhadu) předá klientovi pracovník pobočky Oznámení o poplatku a podkladech k ocenění, na základě kterého banka zpracuje odhad. II.b) 2) Daňová přiznání jsou potvrzena podatelnou Finančního úřadu. současně s daňovým přiznáním předkládá klient doklad o zaplacení daně a potvrzení FÚ o bezdlužnosti. výpis z daňového přiznání je možné akceptovat v případě, kdy žadatel není účetní jednotkou a výdaje na podnikání uplatňuje procentem z příjmu. vede-li žadatel daňovou evidenci a nemá řádně vyplněné daňové přiznání, předpokládá též výkaz o majetku a závazcích, výkaz příjmů a výdajů. vede-li účetnictví, je nutné předložit daňové přiznání včetně všech účetních výkazů, které jsou jeho nedílnou součástí. III.a) 1) V případě, že kupní smlouva neobsahuje všechny požadované náležitosti, je nutné uzavřít dodatek ke kupní smlouvě (v případě změny čísla účtu příjemce platby je nutné předložit dodatek s ověřenými podpisy obou stran). jednostranné čestné prohlášení kupujícího lze použít v případě, kdy zástavní smlouvu podepisuje prodávající a kupní smlouva neobsahuje ustanovení o zatížení nemovitosti zástavním právem z titulu uzavřeného hypotečního úvěru. kupující čestným prohlášením vyjádří souhlas se zřízením zástavního práva na úvěrovanou nemovitost. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ani kupní smlouva není požadována s úředně ověřenými podpisy. ke schválení úvěru je možné předložit nepodepsanou kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní/budoucí dohodu o převodu čl. práv a povinností). V tomto případě musí být před čerpáním předložen podepsaný dokument (kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí) shodného znění. SSBK je nutné předložit vždy vyjma případů obcí a měst, kde lze akceptovat jejich prohlášení o tom, komu, za jakou cenu a jaká nemovitost bude prodána, s lhůtou k uzavření KS, a to např. na základě výběrového řízení. Tyto skutečnosti vycházejí z tohoto řízení a jsou schváleny příslušnými orgány obce, tzn. jsou pro ně závazné. u developerských projektů lze akceptovat i rezervační smlouvu v případě, že rezervační smlouva obsahuje dostatečné údaje pro schválení HÚ (obdobně jako SSBK) – vhodnost posoudí pobočka. K čerpání je nutné předložit SSBK, kde musí být podmínky prodeje shodné s rezervační smlouvou (objekt úvěru, kupní cena a způsob její úhrady atd.) u dražeb se akceptuje Usnesení o příklepu nebo Protokol o provedené dražbě s podmínkami zaplacení ceny. III.a) 3) LV předmětné nemovitosti znamená list vlastnictví, kde bude jako vlastník nemovitosti uvedeno bytové družstvo. III.a) 4) V případě, kdy klient bude požadovat úvěr na úhradu členského podílu (v rámci privatizace bytového fondu) předkládá klient kupní smlouvu uzavřenou mezi bytovým družstvem a prodávajícím (např. město apod.). LV k předmětné nemovitosti znamená list vlastnictví, kde bude jako vlastník nemovitosti uveden prodávající (např. město apod.). čerpání úvěru bude v tomto případě probíhat na základě výzvy bytového družstva k úhradě členského podílu. III.b) 1) U výstavby a rekonstrukce nemovitosti, kdy jsou stavební práce dle ohlášení stavby nebo stavebního povolení realizovány dodavatelským způsobem a stavba není prováděna dodavatelsky jednou firmou, pokud není předložena smlouva(y) o dílo, příp. smlouva(y) o budoucí smlouvě o dílo, je pro schválení úvěrového obchodu předložen rozpočet stavebních prací. banka preferuje rozpočet autorizovaným projektantem.
zpracovaný
nejlépe
projekční
kanceláří
nebo
Stránka 99 z 110
Cenové nabídky firem jak na dodávku stavebního materiálu tak na provedení dílčích stavebních prací jsou pouze orientační a není je tedy nutno po klientovi vyžadovat.
u smlouvy o dílo je nutné zkontrolovat vlastnictví ke stavbě. Pokud je vlastníkem stavby zhotovitel, pak je zástavce odlišný od dlužníka a zhotovitel stavby (jako vlastník stavby) vkládá zástavní právo ve prospěch banky zajišťující úvěr poskytnutý objednateli stavby. v případě, kdy žadatel provádí stavbu svépomocí, může vlastní výkon zahrnout do vlastních prostředků (bez doložení odborné způsobilosti).
Není nutno po klientovi požadovat změnu stavebního povolení pokud je uvedena konkrétní stavební firma, kterou klient v průběhu vyřizování úvěru mění nebo pokud je uvedeno, že stavba bude provedena dodavatelsky avšak klient dokončuje stavbu svépomocí. III.c) 1) Banka nefinancuje rizikové úvěry (klient nesplácel řádně a včas, měl odložené splátky atd.)! platební morálka klienta je ověřena prostřednictvím informace z BRKI/NRKI. z úvěru můžeme proplatit nejen jistinu, ale i příslušenství včetně nákladů spojených s předčasným splacením úvěru. v případě předložené Smlouvy o půjčce/úvěru, uzavřené s jiným subjektem než bankovním ústavem, banka vyžaduje na dokumentu úředně ověřené podpisy nebo dodatečné uznání podpisu za vlastní. v případě, že byla refinancována půjčka/úvěr zajištěna zástavním právem k nemovitosti ve prospěch třetí osoby (mimo bankovní ústav) požaduje banka potvrzení o podmínkách výmazu zástavního práva s úředně ověřenými podpisy.
Po splacení pohledávky vydá věřitel kvitance tj. Potvrzení o zániku zástavního práva splacením zajištěné pohledávky, kterou zašle na katastrální úřad, žadateli a bance.
Forma podkladů: Doklady se předkládají bance v originálu a jedné neověřené kopii. Pracovník banky ověří kopii dle originálu. Bance zůstává kopie. V originálu se předkládá jen vyhotovení odhadu nemovitosti a potvrzení o výši příjmu. Doklad, který nepředkládá klient, avšak v některých případech určuje ZHN, je expresní ocenění, dotazník byt nebo supervize nemovitosti. Pokud ze supervize vyplyne nesrovnalost, musí tuto skutečnost pobočka vyřešit či okomentovat. Základní podmínky, které musí předmět nemovitého zajištění splňovat, viz šablona Základní informace k nemovitostem. Banka si vyhrazuje právo vyžádat si další nebo dodatečné doklady potřebné k posouzení úvěrového obchodu.
Stránka 100 z 110
14.2. Aplikace pro kompletní zpracování úvěrového obchodu – Modelová hypotéka
SW Modelová hypotéka. Příklad. SW Modelová hypotéka, je určen pro zpracování úvěrového obchodu. Zahrnuje nejdůležitější údaje o klientovi zejména finančního charakteru a údaje o úvěrovém obchodu jako takovém. bližší informace viz manuál Modelová hypotéka, který je k dispozici v SW Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. Sestavuje jej vždy obchodník, dopracování smluvních ujednání a kontrolu údajů zpracovaných obchodníkem provádí pobočka. V tištěné podobě je nedílnou součástí každé úvěrové složky zpracovávané externistou (tiskne externista nebo pobočka po zaslání elektronické podoby od externisty). Zpracovatel úvěru v poznámce může uvést případné odchýlení od stanovených metodických postupů včetně návrhu na pokrytí vzniku potenciálního rizika. například pokud situace klientovi nedovoluje předložit požadovaný doklad, zdůvodní pobočka tuto skutečnost v rámci zhodnocení úvěru:
Příklad: Účelem úvěru je koupě a rekonstrukce – klient předloží ohlášení nebo stavební povolení až po realizaci koupě nemovitosti a převodu vlastnického práva nebo je-li hypoteční úvěr po celou dobu trvání úvěrového obchodu zajištěn jinou nemovitostí, uvede pobočka, že není požadováno ocenění objektu úvěru (katastrální mapa apod.). Dále je zde nutné do poznámky uvádět informace o klientovi v případě služby Hypotéka bez příjmu.
14.3. Potvrzení o převzetí Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru
Vydáváno každému klientovi. Součástí úvěrové složky. Potvrzení o převzetí Žádosti (dále jen Potvrzení) je společný doklad, který slouží k potvrzení převzetí kompletní Žádosti od klienta a pro předání úvěrové složky mezi externistou a pobočkou. je vydáno každému klientovi v okamžiku, kdy doloží obchodníkovi všechny podklady jím vyznačené (v souladu s požadavky banky) v šabloně Seznam příloh k Žádosti. tímto okamžikem se Žádosti považuje za kompletně převzatou. kopie Potvrzení je součástí úvěrové složky. je doporučeno, aby Žádost včetně příloh byl obchodníkem převzat v okamžiku, kdy klient doloží všechny požadované podklady (převzetí části podkladů je samozřejmě nutné v případě provedení supervize nemovitosti před převzetím kompletní Žádosti). podklady od klienta obchodní manažer předává osobně, v papírové podobě pracovníkovi pobočky (schůzku s pracovníkem pobočky si externista předem domluví), který podklady převezme k dalšímu zpracování.
Stránka 101 z 110
14.4. Ověřování dokladů předkládaných klientem
Předávání podkladů v originále a kopii. Ověřování kopie. Podklady předkládané bance žadatelem o poskytnutí úvěru jsou jedním z hlavních zdrojů informací při hodnocení bonity klienta i bonity úvěrového obchodu. Dokumenty vyžadovány v originále musí být předány bance v originále nebo v úředně ověřené kopii. Dokumenty vyžadovány v kopii jsou na základě originálu ověřeny bankou (např. zaměstnanec banky, externista, zaměstnanec ČSOB, zaměstnanec Poštovní spořitelny a ČMSS), dále též „ověřovatel“. Všechny dokumenty, které jsou zasílány na centrálu odbor Zpracování obchodů, odbor Klientských služeb apod.) v originálu, musí být označeny písmenem „O“.
Ověřování kopie: Při ověřování shodnosti kopie dokumentu s originálem musí být ze strany ověřovatele dodržována zejména zásada bezchybné kontroly shodnosti textu kopie s předloženým originálem, a zároveň i zásada jednoznačného vyznačení této kontroly na kopii dokumentu, a to ve formě následujícího textu:
„Podle originálu ověřil…………………………….(příjmení ověřovatele), dne………….... Počet stran dokumentu ……….. Podpis ověřovatele………………………. .“ Pro usnadnění vyplňování výše uvedených textů si může obchodní místo nebo manažer opatřit razítko. V zásadě mohou nastat dvě situace: klient předloží bance originál a zároveň kopii dokumentu, klient přinese originál dokumentu a ověřovatel si sám vyhotoví jeho kopii. V obou případech ověřovatel na první stranu kopie dokumentu vyznačí a doplní výše uvedený text a ostatní strany dokumentu ošifruje vlastnoručním podpisem. V této souvislosti je v rámci úvodního jednání s klientem doporučeno informovat klienta, aby na další jednání měl spolu s originálem dokumentu připravenu i jeho kopii. Tato práce přispívá ke snižování nákladů banky spojených s kopírováním, avšak není vhodné ji striktně vyžadovat. Vždy záleží na konkrétním jednání s klientem a jeho možnostech. Zároveň je vhodné klienta upozornit, že banka preferuje kopie dokumentů před originály, neboť se tímto odbourávají komplikace s případným vracením podkladů na vyžádání klienta či po případném zamítnutí úvěru. Z tohoto důvodu je bankou vyžadováno v originálech pouze minimum nezbytných podkladů.
Stránka 102 z 110
14.5. Ověřování podpisů klienta bankou
Podepisování dokumentů před zaměstnancem. Povinný text ve smluvních dokumentech. Úředně ověřené podpisy na plné moci.
Této problematice je ze strany banky nutné věnovat značnou pozornost, aby bance nemohly v budoucnosti vzniknout komplikace z titulu zpochybnění podpisu. platí to zejména v případě ověřování podpisů na Žádosti (vč. příloh), smluvních dokumentech banky, podpisových vzorech či směnkách. je nutné dodržovat vždy pravidla Politiky přijatelnosti klienta a zajištění funkce compliance (zejména při pořizování fotokopií identifikačních dokladů včetně ověřování jejich pravosti pomocí UV detektoru).
Ze strany ověřovatelů musí být dodržovány zejména následující zásady: Smluvní dokumenty banky s výjimkou zástavních smluv musí být klientem podepisovány vždy před příslušným zaměstnancem banky nebo obchodním manažerem - zpracovatelem pověřeným provádět identifikaci klientů a ověřovat jejich totožnost. v ostatních případech je nutné zajistit, aby vždy jedno paré smlouvy, které náleží bance, mělo úředně ověřené podpisy. Podepisované smluvní dokumenty (s výjimkou zástavní smlouvy a dále směnky, kde je ověřování podpisu provedeno na příslušném směnečném prohlášení) musí mít na straně se stvrzovanými podpisy následující text:
„Totožnost (např. Dlužníka/Avalisty/Ručitele) ověřil ……………………………………… (příjmení zaměstnance), podle dokladu(ů) ……………. (číslo dokladu, doba jeho platnosti, orgán, který jej vydal – dokladem může být OP, cestovní pas nebo národní identifikační průkaz, Podpis ověřovatele ………………..“. Při ověřování podpisů klientů je nutné i ověření adres klientů dle osobního dokladu. údaje z osobních dokladů musí být uvedeny ve stejném pořadí jako podpisy jednotlivých žadatelů, aby bylo zřejmé k jakému klientovi se pojí identifikační údaje. Banka si však v těchto případech vyhrazuje právo dodatečně si vyžádat úředně ověřený podpis, resp. uznání podpisu za vlastní (např. při pochybnostech banky o věrohodnosti dokladu). Čestné prohlášení o tom, že majetek, který byl získán za trvání manželství (a není předmětem zúžení SJM) nespadá do SJM (ze zákonných důvodů) musí být vždy v originále a podepsáno (a totožnost druhého z manželů ověřena) před pracovníkem banky, nebo musí mít úředně ověřený podpis.
Plná moc: Plná moc, na jejímž základě podepisuje třetí osoba za klienta smluvní dokumenty banky, vč. zástavní smlouvy, musí být vždy v originále a obsahovat úředně ověřený podpis osoby, která plnou moc uděluje (tj. zmocnitel).
Stránka 103 z 110
15. Podpory
Státní finanční podpora SFP. Půjčky od Státního fondu rozvoje bydlení SFRB. Dotace Zelená úsporám.
15.1. Státní finanční podpora hypotečního úvěrování
Nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Nařízení vlády č. 97/2002 Sb. Banka zahrnuje do příjmů žadatele částku státní finanční podpory podle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let. Při posouzení nároku na SFP je nutné postupovat v souladu s příslušným nařízením vlády (včetně komentáře). základní informace a formuláře k SFP jsou k dispozici v SW Modelová hypotéka záložka Důležité šablony. Dále může klient využít nařízení vlády č. 97/2002 Sb. o použití prostředků SFRB formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou bytu osobami mladšími 36 let.
15.2. Hypotéka pro mladé – Hypoteční úvěr v kombinaci s půjčkou SFRB
Doplňkový zdroj financování. Pro mladé lidi do 36 let. Vždy pouze jeden žadatel. Postup poboček. 2 varianty žádostí. Jedná se o půjčky podle NV 616/2004 Sb. a dle NV 28/2006 Sb., které jsou pozastaveny resp. stát nemá na tuto podporu v r. 2012 finanční prostředky, takže SFRB tyto půjčky v současné době neposkytuje a žádosti nepřijímá. Hypoteční banka považuje půjčku SFRB za doplňkový zdroj financování investičního záměru klienta. Klientovi rovněž předá formuláře vyžadované SFRB (Žádost o úvěr, Potvrzení o výši příjmů SFRB). Jako zajištění půjčky nebude vyžadováno zástavní právo k nemovitosti.
Podmínky SFRB: SFRB bude schvalování, výplatu a splácení zvýhodněných půjček zajišťovat sám, bez zprostředkovatelů. Na půjčku není právní nárok. Maximální výše půjčky SFRB podle NV 616/2004 Sb. je 300.000 Kč, splatnost maximálně 20 let, úrok 2% p.a., podle NV 28/2006 Sb. 150.000 Kč, splatnost maximálně 10 let, úrok 2% p.a. SFRB předpokládá, že schválení žádosti bude trvat cca 2-3 týdny. SFRB nebude účtovat za poskytnutí půjčky žádné poplatky. Klient může požádat o odklad splátek jistiny současně s podáním žádosti o půjčku. Dle vyjádření SFRB bude odklad poskytován bez dalších překážek.
Stránka 104 z 110
Žadatelé o půjčku: O půjčku SFRB žádá vždy jen jeden žadatel, a to i v případě manželů. Druhý z manželů se stává účastníkem smlouvy např. jako ručitel. V Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru není důležité, jestli je žadatel o půjčku SFRB rozhodující osobou či spolužadatelem. Postup poboček Hypoteční banky: klient dokládá SFRB úvěrovou smlouvu s Hypoteční bankou. pokud klient uvede do smlouvy o půjčce SFRB pro čerpání číslo svého BČÚ, nemusí bance dokládat účelové použití půjčky SFRB. banka se ve smlouvě o poskytnutí HÚ zaváže přednostně použít prostředky z půjčky SFRB. Půjčku SFRB není možné použít ke splacení části HÚ ani jiných úvěrů. Kombinace půjčky SFRB je možná se všemi produkty Hypoteční banky pro fyzické osoby vyjma Americké hypotéky vzhledem k požadavku na nemovitost ve vlastnictví žadatele. žadatel o půjčku SFRB nesmí vlastnit nemovitost (viz .b). Hypoteční banka předá klientovi formuláře SFRB (Žádost o půjčku, Potvrzení o výši příjmu), pokud klient má o poskytnutí půjčky SFRB zájem a splňuje všechny níže podmínky pro poskytnutí půjčky.
Podmínky poskytnutí půjčky: Žadatel žije v manželství a alespoň jeden z manželů nesmí v roce podání žádosti dovršit 36 let nebo žadatel nežije v manželství, trvale pečuje alespoň o jedno nezletilé dítě a v roce podání žádosti nesmí dovršit 36 let Žadatel (ani manželka/manžel) nesmí vlastnit byt, bytový dům, rodinný dům. Nesmí být ani nájemcem družstevního bytu. tuto skutečnost klient na žádosti dokladuje pouze čestným prohlášením, ovšem je jisté, že finanční úřady budou toto prověřovat. v případě nesplnění předepsaných podmínek se půjčka SFRB stane splatnou. Žadatel (ani manželka/manžel) nesmí být příjemcem půjčky SFRB podle NV č. 97/2002 Sb. kombinace s jinými státními podporami (např. podle NV č. 249/2002 Sb., apod.) je možná. Účel investičního záměru žadatele musí být: výstavba bytu, nebo výstavba bytu v rodinném domě (i v případě, že rodinný dům obsahuje více jednotek), nebo změna stavby, kterou vznikne byt z prostorů původně kolaudovaných k jiným účelům, nebo koupě bytu, nebo koupě rodinného domu s jedním bytem, nebo úhrada za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu. Půjčku SFRB nelze poskytnout na byt, na který byly poskytnuty prostředky SFRB podle NV č. 97/2002 Sb.
Varianty posuzování žádosti klienta o HÚ: Varianta 1: Klient je hodnocen na výši požadovaného úvěru sníženého o výši půjčky poskytnuté SFRB. Do výdajů klienta se v tomto případě započte 1.518,- / 1.381,-Kč jako splátka půjčky SFRB. Stránka 105 z 110
Podmínkou zahájení čerpání HÚ bude převod prostředků z půjčky SFRB na BČÚ klienta, případně doložení účelového použití těchto prostředků do objektu úvěru. V případě neposkytnutí půjčky SFRB bude muset klient doložit jiné vlastní prostředky ve výši neposkytnuté půjčky SFRB. Výhoda pro klienta - nižší poplatek za zpracování úvěru (ve srovnání s variantou 2). Nevýhoda pro klienta - v případě neposkytnutí půjčky SFRB nelze čerpat HÚ bez jiných vlastních zdrojů klienta. Varianta 2: Další možností je prověření klienta na celkovou výši požadovaného úvěru. V případě poskytnutí půjčky SFRB klient nedočerpá HÚ a banka nebude uplatňovat poplatek za nedočerpání. V tomto případě se do výdajů nebude splátka půjčky SFRB započítávat vůbec. Čerpání půjčky SFRB může být na BČÚ klienta, případně může klient doložit jejich účelové použití před čerpáním HÚ. Pokud klient musí žádat o HU85 (případně HU100) místo standardního HUF do 70% zástavní hodnoty nemovitosti, jehož podmínky by při započtení půjčky SFRB splnil, bude použit následující postup: klient požádá o HU85 (případně HU100), aby měl jistotu, že bude mít prostředky na celý investiční záměr. Před 1. čerpáním, kdy klient získá půjčku SFRB a nedočerpáním hypotečního úvěru bude mít nárok na HUF do 70% zástavní hodnoty nemovitosti (případně HU85), požádá banku o změnu smluvních podmínek (úrokové sazby, případně doby splatnosti nad 30 let) a předloží smlouvu o poskytnutí půjčky SFRB. banka po posouzení žádosti o změnu změní podmínky (úrokovou sazbu, dobu splatnosti) jeho úvěrové smlouvy oznámením na podmínky, které odpovídají produktu HUF do 70% zástavní hodnoty nemovitosti (případně HU85) platné v okamžiku podání žádosti o změnu smlouvy. Nově přiznaná úroková sazba zohlední i případné odchylky schválené ředitelem pobočky nebo jiné výjimky ze sazby při schvalování úvěru. Tento postup je možné použít pouze v případě, kdy klient není v prodlení s úhradami žádných závazků vůči bance (poplatek za zpracování úvěru, poplatek za správu úvěru, apod.). v SW Modelová hypotéka je úvěr označen zaškrtnutím Půjčka od. V Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru části B1 uvést v odstavci „Cizí zdroje“ výši půjčky, o kterou klient žádá SFRB (většinou 300.000 Kč) a zkratku SFRB. Celkem tedy budou prostředky uvedené v žádosti (požadovaný úvěr, vlastní zdroje a cizí zdroje) přesahovat výši investičního záměru právě o žádanou výši půjčky SFRB. Výhoda pro klienta - v případě neposkytnutí půjčky SFRB je možné čerpat HÚ - v případě poskytnutí půjčky nedočerpání úvěru bez sankce Nevýhoda pro klienta - vyšší poplatek za zpracování úvěru
15.3. Dotace od SFŽP Nová zelená úsporám
Pouze pro fyzické osoby. 3 oblasti podpory. Zelená hypotéka. Pro všechny produkty mimo NHÚ.
Státní fond životního prostředí ČR vyhlásil program „Nová zelená úsporám 2013“, kdy cílem programu je zlepšení stavu životního prostředí snížením emisí skleníkových plynů prostřednictvím snížení energetické náročnosti budov a podpory výstavby domů s velmi nízkou energetickou náročností a efektivním využitím zdrojů energie.
Stránka 106 z 110
POZOR! Pobočky HB v programu „Nová zelená úsporám“ jako sběrná místa pro převzetí žádostí již nevystupují! Zájemce o dotaci je nutné odkázat přímo na Státní fond životního prostředí, který tento program zajišťuje. Veškeré informace včetně podání žádosti jsou k dispozici na webové stránce www.novazelenausporam.cz.
Oblasti podpory: A – Snižování energetické náročnosti stávajících budov rodinných domů B – Výstavba rodinných domů s velmi nízkou energetickou náročností C – Efektivní využití zdrojů energie
Podrobnější informace jsou uvedeny na www.novazelenausporam.cz.
Zelená hypotéka: Hypoteční úvěr, u kterého klient bude uplatňovat dotaci Nová zelená úsporám musí být označen v IS banky jako Zelená hypotéka. podmínkou je, aby se dotace vztahovala k objektu úvěru.
Podmínky a zvýhodnění: Určeno pro všechny typy produktů/služeb mimo NHU. Možnost mimořádné splátky do výše dotace bez sankce za předčasné splacení mimo datum refixace.
POZOR! Výše uvedené zvýhodnění bude zohledněno v úvěrové smlouvě klienta a při žádosti o mimořádnou splátku nebo nedočerpání úvěru klient předloží smlouvu o poskytnutí podpory uzavřenou se SFŽP.
16. Sumář Žadatel
Produktivní věk po celou dobu trvání úvěru 70 let. Počet žadatelů, ostatní žadatel a rozhodující osoba Vlastnictví k úvěrované nemovitosti. Prověření v úvěrových registrech. Úvěrování cizinců. SJM manželů. Zúžení či zánik SJM. Souhlas druhého z manželů se zřízením zástavního práva Výpočet životního minima manželů.
Warning systém
Podmínky pro ošetření možné rizikovosti. Příjem klienta - úvěr pro fyzické osoby Trvalost a stabilita. HU 100 min. Kč 30.000,- čistého. Příjem z vlastněné společnosti.
Stránka 107 z 110
Příjem ze závislé činnosti Průměr za poslední 3 měsíce. Na dobu neurčitou. Na dobu určitou. Doložení příjmu. Příjem osoby podávající daňové přiznání Výdaje na zdravotní a sociální pojištění. Doložení DP. Forma dokládaného daňového přiznání Na co si dát pozor u příjmu FO podnikatele v jeho DP. Na závěr. Souběh závislé činnosti a podnikání. Zjednodušené dokládání příjmů při refinancování Zjednodušené dokládání příjmů. Základní požadavky. Další požadavky. Doplňující informace. Alternativní dokládání příjmu u vybraných profesí Příjem z nájemného Jen pronájem a podnájem nemovitostí. Vždy stanovisko odborného technika. Stávající nájemné v DP 70%. Příjem ze zahraničí Specifické podklady. Korekce příjmu 85% Příjem ze závislé činnosti. Příjem z podnikání. Ostatní příjmy Podíl na hospodářském výsledku. Důchody, renty, apod. Max. 50% z celkových příjmů. Výdaje klienta Pravidelné měsíční výdaje. Splátky, které se nezapočítávají. Splátky v registrech. Životní minimum. Charakteristika splátky. Rezerva splátky. Sociální a zdravotní pojištění. Další výdaje. Objekty úvěru Možné objekty úvěru. Možnost kombinace objektů. Ne k podnikání, pouze na RČ žadatele. Předmět zajištění Zástava na území ČR. O vhodnosti rozhoduje technik banky. Neakceptovatelná omezení váznoucí na zastavené nemovitosti(tech) Akceptovatelná omezení váznoucí na zastavené nemovitosti(tech) Analýza rizik a hodnoty zajištění Stanovení zástavní hodnoty odborným technikem či zpracovatelem. Odhad nemovitosti Modelová hypotéka, expresní ocenění bytu, dotazník byt. Supervize nemovitosti. Pojištění zástavy
Základní požadavky pojištění. Nemovitost nebo více nemovitostí zajišťujících současně více hypotečních úvěrů
Postup výpočtu LTV nového úvěru.
Stránka 108 z 110
Účely úvěru Možné účely úvěru. Příslušenství. Výroba energie. Rozestavěná nemovitost (stavba). Zpětné proplácení. Vypořádání. Darování. Refinancování, popř. splacení stávajícího úvěru Hypoteční banky Varianty. Podmínky schválení nového úvěru. Zvýhodněný poplatek za mimořádnou splátku. Šablona "Refinancování úvěru". 1. Varianta Refinancování stávajícího úvěru stávajícím klientem. 2. Varianta Prodej nemovitosti zatížené zástavním právem HB 3. Varianta Převzetí dluhu Koupě nemovitosti v insolvenčním řízení
Konkurz. Specifické podklady a ujednání. Koupě nemovitosti v případě dražeb
Dražba dobrovolná. Dražba nedobrovolná. Exekuce a soudní výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti. Úrokové sazby Pevná sazba. Sazba P plus a M plus. Platnost, garance a fixace. Čerpání hypotečního úvěru Možnosti čerpání. Čerpání u výstavby. Čerpání bez faktur. Čerpání úvěru na individuální výstavbu – dočasné rozšíření vlastních zdrojů klienta Čerpání úvěru na výstavbu moderního bydlení Čerpání vlastních prostředků. Čerpání na účet věřitele. Čerpání v cizí měně a do zahraničí. Klasický postup čerpání – zavkladované zástavní právo ve prospěch banky U vybraných produktů/služeb a účelů povinný typ čerpání
Čerpání na návrh na vklad zástavního práva Čerpání na návrh na vklad zástavního práva. Čerpání na souběh návrhu zástavního a vlastnického práva. Čerpání na souběh návrhu vlastnického a zástavního práva. Čerpání na souběh 3 návrhů na vklad.
Produkty hypoteční banky Úvěrové produkty Hypoteční úvěr pro fyzické osoby (HUF). Americká hypotéka (NHU). Předhypoteční úvěr (PHU). Služby hypoteční banky Hypotéka bez poplatku. Doplňková část. Hypotéka bez příjmu (HUBP). Hypoteční úvěr 85 (HU85). Hypoteční úvěr 100 (HU100). Realitní hypotéka. Mimořádná splátka 10%. Hypotéka s bonusem. Kombinace produktů s poskytovanými službami.
Stránka 109 z 110
Postupy Zelenomodrá a zelenočervená hypotéka Životní pojištění, pojištění úvěru Povinné pojištění u HU 100. Banka jako jediná obmyšlená osoba. Pojištění úvěru. Životní pojištění. Kapitálové životní pojištění. Pojištění u ČSOB Pojišťovny Zpracování úvěrového obchodu Podklady předkládané v souvislosti s Návrhem na uzavření smlouvy o úvěr Seznam příloh k návrhu na poskytnutí HU. Další kontakt s klientem. Forma podkladů. Aplikace pro kompletní zpracování úvěrového obchodu – Modelová hypotéka Potvrzení o převzetí Návrhu na uzavření smlouvy o úvěru Ověřování dokladů předkládaných klientem Předávání podkladů v originále a kopii. Ověřování kopie. Ověřování podpisů klienta bankou Zásady ověřovatelů.. Úředně ověřené podpisy na plné moci. Podpory Státní finanční podpora hypotečního úvěrování. Hypotéka pro mladé – Hypoteční úvěr v kombinaci s půjčkou SFRB Podmínky SFRB. Žadatelé o půjčku. Postup poboček. Podmínky poskytnutí. Varianty posuzování žádosti. Dotace od SFŽP Zelená úsporám Oblasti podpory. Zelená hypotéka. Podmínky a zvýhodnění.
Stránka 110 z 110
Přehled změn v metodice Duben 2015
Hypoteční úvěry Osoby se zvláštním vztahem k bance Nově byli do metodiky (kap. 3. Žadatel) zapracovány Osoby se zvláštním vztahem k bance, jejichž definice je následující: Za osoby, které mají k Bance zvláštní vztah, se považují členové představenstva a dozorčí rady Banky, členové výboru pro audit, rizika, odměňování a jmenování (dále jen „členové orgánů Banky“), osoby ovládající Banku a osoby s kvalifikovanou účastí na těchto osobách a členové vedení těchto osob, osoby blízké členům orgánů Banky a právnické osoby, ve kterých mají členové orgánů Banky kvalifikovanou účast, osoby s kvalifikovanou účastí na Bance a jakákoliv osoba jimi ovládaná, členové bankovní rady České národní banky a osoby, které Banka ovládá.
Dále platí, že pokud tato osoba bude žádat o hypoteční úvěr poskytovaný Hypoteční bankou, pak je vždy nutné, aby takový úvěr byl schvalován na ústředí banky tzn. schvalovatelem na centrále, a to bez ohledu na výsledek úvěrovatelnosti (znamená to tedy, že i v případě, že úvěrovatelnost vyjde zelená/oranžová, pak je nutné zaslat případ ke schválení na ústředí banky). Informace o tom, zda klient je či není osobou se zvláštním vztahem k bance byla zapracována přímo do Žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru.
Minimální měsíční záloha na zdravotní pojištění pro rok 2015 U žadatele, který neprokazuje příjem nebo nemá příjem (týká se tedy i ostatního žadatele) nebo má příjem pouze z nájemného nebo příjem pouze z podílů na hospodářském výsledku společnosti, musí být do výdajů uvedena minimální částka na platbu povinného zdravotního pojištění. Výše zálohy vzrostla oproti minulému roku o 45 korun, tedy z původních KČ 1.752,- na současných KČ 1.797,-. Pro rok 2015 se tedy jedná o částku KČ 1.797,-.
Hypoteční úvěr pro manažery/absolventy (degres/progres) Prodej těchto speciálních typů hypoték (Hypoteční úvěr pro absolventy a Hypoteční úvěr pro manažery) byl ukončen již ke dni 1. 10. 2014. Aktuálně tedy došlo pouze k narovnání stavu, kdy tyto služby byly odebrány i z příslušných metodických předpisů.
1
Snížení hranice pro hotovostní platby na 270.000 Kč Od 1. 12. 2014 došlo ke změně zákona 254/2004 Sb., o omezení plateb v hotovosti, kdy nově je limit pro platbu v hotovosti snížen z 350.000 Kč na den mezi týmiž osobami na limit 270.000 Kč na den mezi týmiž osobami. Pro naše potřeby se změna dotýká vlastních prostředků k investičnímu záměru nebo zpětného proplácení vlastních prostředků. Proto jsou nastavena tato pravidla:
Pro stávající (schválené) úvěry platí následující kontrola na odd. čerpání: Pokud je ve Smlouvě o úvěru uvedeno 350.000 Kč, tak se porovná v dokladech předložených klientem (příjmový pokladní doklad, kupní smlouva, apod.), zda nedošlo jednou transakcí k převodu vyšší částky než 350.000 Kč. Pokud je ve Smlouvě o úvěru uvedeno 270.000 Kč, tak se porovná v dokladech předložených klientem (příjmový pokladní doklad, kupní smlouva, apod.), zda nedošlo jednou transakcí k převodu vyšší částky než 270.000 Kč. A to bez ohledu na to, zda jsou platby v hotovosti provedeny v době platnosti částky 350.000 Kč nebo 270.000 Kč.
Pro nově schvalované úvěry od 9.1.2015 budou generovány údaje do Smlouvy o úvěru s částkou 270.000 Kč.
Zjednodušené dokládání příjmů při refinancování Zjednodušené doložení příjmů lze využít pouze v případech, kdy hlavním účelem úvěru bude vypořádání úvěru na investice do nemovitosti od banky nebo spořitelny. Pokud toto bude splněno, pak lze využít i libovolný vedlejší účel úvěru příp. Doplňkovou část. V tomto ohledu se nejedná o žádnou novinku a takto platilo vždy, pouze z důvodu různého výkladu bylo upřesněno i v metodice. Dále nově upravujeme ,,vzorec,, pro porovnání původní a nové splátky, který je odlišný pro interní a externí refinancování. Nově tedy bude nutné vždy rozlišovat, zda se jedná o interní nebo externí refinancování a podle toho uplatnit i přislušný propočet.
Pro EXTERNÍ refinancování platí: Splátka nového úvěru ≤ původní splátka + 10% (min. až 500 Kč, max však 1.000 Kč). Pro INTERNÍ refinancování platí: Splátka nového úvěru ≤ původní splátka + 15% (min. až 500 Kč, max. však 1.500 Kč).
Pozn.: V případě kombinace obou výše uvedených variant (tzn. externího i interního refinancování) je nutné postupovat podle mírnější í varianty tzn. s navýšením původní splátky o 15% (max. však 1.500 Kč).
Poslední změnou u zjednoudšeného doložení příjmů je úprava hranice, kdy v mezidobí nebyl poskytnut úvěr/půjčka vyšší než 500 tisíc Kč. Nově, pokud se bude jednat o interní refinancování, pak lze akceptovat v tomto mezidobí úvěr/půjčku ve výši 1 mil. Kč. V případě externího refinancování k žádné změně nedochází a stále tedy akceptujeme max. 500 tisíc Kč.
2
Výdaje klienta Zapracovali jsme nové hodnoty pro zdaňovací období za rok 2014, a to jak pro I. Pilíř, tak i pro II. Pilíř daňového systému. Pro zdaňovací období 2014 tedy platí následující hodnoty: DP za rok 2014 (I. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 45% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 32.688,--. I. Pilíř Důchodové pojištění
28,0 %
Státní politika zaměstnanosti
1,2 %
Nemocenské pojištění
2,3 %
Celkem sociální pojištění
31,5 %
Zdravotní pojištění
13,5 %
45%
DP za rok 2014 (II. Pilíř): Výdaj na sociální a zdravotní pojištění činí ročně 47% z ½ dílčího základu daně z podnikání a z jiné samostatně výdělečné činnosti podle § 7. Do výdajů žadatele se zahrne měsíční výdaj, nejčastěji 1/12 z této částky (z důvodu zrušení maximálního stropu pro zdravotní pojištění již neexistuje jednotná maximální částka jako tomu bylo v předešlých letech). Existuje pouze strop pro sociální pojištění, kde maximální částka je Kč 34.763,--. II. Pilíř Důchodové pojištění
25,0 %
Státní politika zaměstnanosti
1,2 %
Nemocenské pojištění
2,3 %
Důchodové spoření
5,0 %
Celkem sociální pojištění
33,5 %
Zdravotní pojištění
13,5 %
47 %
3
Předmět zajištění V souvislosti s novým Občanským zákoníkem (NOZ) upřesňujeme další typ akceptovatelného omezení, které na nemovitosti může váznout, a to tzv. Výhradu zpětné koupě. Výhrada zpětné koupě je omezením, u kterého pokud o to prodávající požádá, má kupující povinnost převést věc (tedy i nemovitou) prodávajícímu zpět. Prodávající pak vrátí kupujícímu zpět kupní cenu. Pokud je výhrada sjednána jako věcné právo a zapsána na LV do katastru nemovitostí, je možné nemovitost zatížit jen se souhlasem oprávněného (prodávajícího). V případě, že na předmětu zajištění vázne (nebo v kupní smlouvě je sjednávána) tato výhrada je nutné postupovat následovně: HUF - zástavní právo zřizuje současný vlastník (prodávající) - standardní postup, podpis zástavní smlouvy prodávajícím lze považovat za jeho souhlas se zatížením nemovitosti zástavním právem. Samostatný souhlas tedy není nutné vyžadovat. HUF - zástavní právo zřizuje kupující (klient) - v případě, kdy se nejprve vkládá vlastnické právo, a teprve poté zástavní právo, je nutné požadovat souhlas oprávněného (prodávajícího) se zřízením zástavního práva. PHÚ - v případě PHÚ, pokud bude v kupní smlouvě uvedena Výhrada zpětné koupě, musí být již ke schválení/nejpozději však k čerpání PHU doložen i souhlas oprávněného (prodávajícího) se zřízením zástavního práva. Bez souhlasu by následně nemohlo dojít k zápisu našeho zástavního práva tzn. ani k čerpání HUF a tím splacení PHÚ. Pozn.: Pokud tento souhlas nebude vyplývat přímo z kupní smlouvy, pak je nutné doložit samostatný dokument, vystavený oprávněným (prodávajícím), ze kterého již bude tento souhlas patrný. Dokument je nutné doložit s úředním ověřením podpisu oprávněného (prodávajícího).
Účely úvěru (vypořádání SJM) Nově upřesňujeme i variantu vypořádání SJM, kdy nemovitost byla vždy ve výlučném vlastnictví pouze jednoho z manželů. Ukázkovým příkladem může být situace, kdy nemovitost vlastní výlučně jeden z manželů (např. získal ještě před manželstvím, darem apod.) s tím, že za trvání manželství se manželé podíleli společnými prostředky např. na zhodnocení této nemovitosti (rekonstrukce) a při rozvodu požadují tyto prostředky vypořádat. V těchto případech se vždy musí jednat o prostředky, které spadaly do SJM (např. prostředky našetřené za trvání manželství z výplaty apod.): Z Dohody o vypořádání SJM musí tedy jednoznačně vyplývat, že se jedná o prostředky, které tvořily SJM, a které byly použity právě na zhodnocení této nemovitosti. Dále bude vždy nutné posoudit i reálnost takového případu, zejména pak částky určené k vypořádání (tzn. zda je např. reálné takovou částku na zhodnocení nemovitosti našetřit z výplat, zda odhadce tuto rekonstrukci odhadem potvrdí apod.). Každý takový případ je tedy nutné posoudit individuálně v závislosti na výše uvedené situaci, a rovněž ověřit reálnost tohoto vypořádání, které si v Dohodě o vypořádání SJM takto stanoví. Pozn.: Pokud se však bude jednat o prostředky, které nespadaly do SJM (např. výlučné prostředky, které měl jeden z manželů našetřené ještě před manželstvím, získal darem apod.), pak není možné na tento záměr poskytnout účelový hypoteční úvěr, neboť zde nelze hovořit o vypořádání SJM.
4
Účely úvěru (nákup nemovitosti v rodině) V případě koupě v rámci rodiny přesně specifikujeme příbuzenské vazby, které sem spadají. Nově se tedy bude jednat pouze o následující vazby, kdy prodávající i kupující jsou příbuzní. rodiče děti sourozenci vnuk/vnučka děda/babička manželé (pokud nejsou rozvedeni)
Účely úvěru (výstavba) Upřesňujeme varianty, které lze akceptovat v případech, kdy na počátku je rozdílné vlastnictví pozemku a stavby (výstavba na cizím pozemku ,,na základě Práva stavby,,). Prostřednictvím Práva stavby: Vlastník pozemku (např. obec, jiný subjekt) podepíše zástavní smlouvy na pozemek s tím, že výstavba na tomto pozemku bude probíhat na zřízeném právu stavby (obec + klient), ke kterému bude rovněž zřízeno zástavní právo. Řešení případu prostřednictvím jiné zástavy. Bez Práva stavby: Vlastník pozemku (obec, jiný subjekt) pozemek klientovi nejprve prodá Zástavní právo by se zřizovalo k pozemku již ve vlastnictví klienta. Pozn.: Obec jako vlastník pozemku při prodeji velmi často požaduje zřízení předkupní právo k pozemku na přechodnou dobu., kdy technik/odhadce v odhadu uvede případný vliv tohoto předkupního práva na ZHN.
Účely úvěru (refinancování) V případech, kdy na předmětu zajištění vázne tzv. ,,negative pledge,, nebo-li zákaz zcizení a zatížení, pak je vždy nutné doložit i příslušnou zástavní smlouvu. Důvodem je fakt, že z doloženého LV nemusí být vždy patrné o jakou verzi negative pledge se ve skutečnosti jedná (zda k zápisu našeho zástavního práva stačí souhlas původního věřitele nebo zda je nutné negative pledge vymazat). Toto se zpravidla netýká pouze refinancování ale plošně všech případů (účelů), kdy v zástavě má být nemovitost s tímto typem zápisu na LV.
5
Účely úvěru (vypořádání dědictví během života dárců) V tomto ohledu se opět nejedná o žádnou novinku, pouze upřesňujeme stávající praxi, u které docházelo k nejednotným výkladům. Pro financování tohoto účelu musí být mimo jiné splněno, že vypořádání se musí týkat vždy osob, které mají ze zákona nárok na dědický podíl, tzn. vždy je nutné zjistit zda oprávněná osoba, která má prostředky získat je nejvýše v žebříčku dědických skupin (vycházíme z dědění ze zákona viz. Občanský zákoník § 1635 a dále). Postupujeme od První třídy dědiců! V praxi to tedy znamená, že vždy posuzujeme situaci, pokud by dárce zemřel, pak kdo bude ze zákona dědit. Pokud bychom tedy měli případ, kdy otec daruje nemovitost svému synovi, který by měl povinnost vyplatit svého bratra, pak lze tento případ financovat. Pokud by totiž otec (dárce) zemřel, pak dle zákona dědí v První dědické skupině zůstavitelovy děti a jeho manžel, každý z nich stejným dílem. Pokud by se však jednalo o případ, kdy otec by daroval nemovitost svému synovi, a tento syn by měl povinnost vyplatit svého strýce (bratra otce), pak takový případ již nelze financovat, neboť strýc není v první dědické skupině.
Úrokové sazby K rozšíření variabilní sazby o měsíční variantu (tzv. M plus) došlo již v červenci 2014. V té době byla také do sítě zaslána informace s konkrétními podmínkami a závazkem, že při nejbližší aktualizaci předpisů bude zapracováno i do metodiky banky.
Čerpání u výstavby/rekonstrukce (100% SCVZ) V tomto směru jsme již před časem rozšířili možnost čerpání i v případě rekonstrukce a nově tento způsob čerpání rozšiřujeme i pro bytové jednotky. V současné době lze tedy využít pro účely výstavba a rekonstrukce, a dále pak pro nemovitosti typu rodinný dům, bytová jednotka a objekt k individuální rekreaci, která má přidělené alespoň evidenční číslo. Dále upřesňujeme k nejednotnému výkladu, že jakmile jsou splněny výše uvedené podmínky, pak je možné v každém okamžiku čerpat až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti, a to bez ohledu na účel úvěru. V případě kombinace účelů (např. koupě a výstavba) je tedy možné čerpat od počátku (tzn. již na koupi) až do 100% aktuální zástavní hodnoty nemovitosti.
Čerpání úvěru na individuální a moderní výstavbu (dozajištění blankosměnkou) Zde bychom rádi upozornili na první pohled nepatrnou avšak poměrně výraznou změnu týkající se podmínky pro dočerpání zbylé výše úvěru (tzn. zbylých ,,10%,,). Dříve platilo, že dočerpání zbylé výše úvěru bude provedeno až po doložení Protokolu o stavu stavby potvrzujícího prostavěnost 90%. Nově platí, že dočerpání zbylé výše úvěru bude provedeno až po doložení Protokolu o stavu stavby potvrzujícího rozestavěnost 90%. Rovněž připomínáme, že možnost čerpat nad aktuální zástavní hodnotu nemovitosti (500 tisíc u individuální výstavby nebo dle Smlouvy o dílo u moderní výstavby) je možné pouze do limitu 90% sjednané výše úvěru.
6
Mimořádná splátka 20% Již v lednu 2015 došlo k úpravě parametrů u služby Mimořádná splátka 10%, kdy nově lze využít mimořádnou splátku bez sankce až do výše 20%. Další změnou je, že spolu s žádostí o mimořádnou splátku klient může nově požádat o zkrácení doby splatnosti tak, aby byla zachována původní výše splátky. Změna bude řešena formou oznámením banky za poplatek dle sazebníku. Ostatní parametry služby Mimořádná splátka zůstávají zachovány.
Americká hypotéka (NHÚ) Menší úpravy v tomto směru se dočkala i oblast předmětu zajištění, kdy nově již neakceptujeme nemovitost s rozestavěností minimálně 90%. Vždy se tedy musí jednat již o dokončenou, zkolaudovanou nemovitost. Dále v této oblasti došlo pouze k upřesnění stávající praxe, kdy dle metodiky opět docházelo k nejednotnému výkladu. Problém se týkal vlastnictví k předmětu zajištění (zejména pak případů, kdy nemovitost je v podílovém spoluvlastnictví). Nově tedy platí následující: Nemovitost ve vlastnictví (možno i podílovém) dlužníka/dlužníků případně rodičů/dětí (nikoli nevlastních rodičů/dětí). Pokud má být v zástavě nemovitost v podílovém spoluvlastnictví, pak všichni tito spoluvlastníci nemovitosti musí být rovněž žadateli o úvěr. V případě, že se bude opět jednat o vztah rodiče/děti, pak nemusí být tato podmínka splněna (podrobněji viz. příklady v níže uvedené tabulce). Nemovitost ve vlastnictví
Žadatel o úvěr
Poznámka
Druh a družka (podílové spoluvlastnictví)
Druh
Žadatelem o úvěr musí být i družka
Otec a syn (podílové spoluvlastnictví)
Syn
Otec nemusí bý žadatelem o úvěr
Bratr a sestra (podílové spoluvlastnictví)
Bratr
Žadatelem o úvěr musí být i sestra
Druh (výlučné vlastnictví)
Družka
Žadatelem o úvěr musí být i druh
Otec (výlučné vlastnictví)
Syn
Otec nemusí bý žadatelem o úvěr
Bratr (výlučné vlastnictví)
Sestra
Žadatelem o úvěr musí být i bratr
Příjem z nájemného Nově již neakceptujeme příjmy z budoucích nájmů (budoucích nájemních smluv). V platnosti tedy zůstávají pouze příjmy ze stávajících nájmů, které již prošly daňovým přiznáním, kde akceptujeme 70%, a dále pak případy, kdy nájemní smlouvy již existují a nově např. přecházejí na nového vlastníka nemovitosti (např. koupě bytového domu), kde akceptujeme 50%. A dále zdůrazňujeme, že příjem z nájemného lze akceptovat pouze z nemovitostí na území ČR.
7
Předhypoteční úvěr (PHÚ) Uvolňujeme parametry v případě účelů Financování koupě/výstavby bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů a Družstevního bydlení. Konkrétně u developerských projektů zvyšujeme LTV z původních 50% nově na 85%. U Družstevního bydlení pak zmírňujeme požadavek na to, aby se klient podílel vlastními zdroji ve výši až 50% celého investičního záměru. Nově tedy na dofinancování celého investičního záměru (tj. na zbylých ,,50%,,) již nemusí klient disponovat vlastními prostředky. Tyto prostředky lze nahradit např. jiným předmětem dozajištění nebo rozdělit úhradu za převod čl. práv a povinností, kdy část bude hrazena z PHÚ a zbylá část až z následného HÚ tj. po převodu bytu do osobního vlastnictví.
8
