291- 300
TIM EJOURNAL
Ketua Penyunting: Prof.Dr.Ir.Kusnan, S.E,M.M,M.T
Penyunting: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Prof.Dr.E.Titiek Winanti, M.S. Prof.Dr.Ir.Kusnan, S.E,M.M,M.T Dr.Nurmi Frida DBP, MPd Dr.Suparji, M.Pd Hendra Wahyu Cahyaka, ST., MT. Dr.Naniek Esti Darsani, M.Pd Dr.Erina,S.T,M.T. Drs.Suparno,M.T Drs.Bambang Sabariman,S.T,M.T Dr.Dadang Supryatno, MT
Mitra bestari: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.
Prof.Dr.Husaini Usman,M.T (UNJ) Prof.Dr.Ir.Indra Surya, M.Sc,Ph.D (ITS) Dr. Achmad Dardiri (UM) Prof. Dr. Mulyadi(UNM) Dr. Abdul Muis Mapalotteng (UNM) Dr. Akmad Jaedun (UNY) Prof.Dr.Bambang Budi (UM) Dr.Nurhasanyah (UP Padang) Dr.Ir.Doedoeng, MT (ITS) Ir.Achmad Wicaksono, M.Eng, PhD (Universitas Brawijaya) Dr.Bambang Wijanarko, MSi (ITS) Ari Wibowo, ST., MT., PhD. (Universitas Brawijaya)
Penyunting Pelaksana: 1. 2. 3. 4. 5.
Drs.Ir.Karyoto,M.S Krisna Dwi Handayani,S.T,M.T Arie Wardhono, ST., M.MT., MT. Ph.D Agus Wiyono,S.Pd,M.T Eko Heru Santoso, A.Md
Redaksi: Jurusan Teknik Sipil (A4) FT UNESA Ketintang - Surabaya Website: tekniksipilunesa.org Email: REKATS
DAFTAR ISI Halaman TIM EJOURNAL ............................................................................................................................. i DAFTAR ISI .................................................................................................................................... ii
Vol 1 Nomer 1/rekat/17 (2017)
ANALISIS PENAMBAHAN FLY ASH TERHADAP DAYA DUKUNG PONDASI DANGKAL PADA TANAH LEMPUNG EKSPANSIF Puspa Dewi Ainul Mala, Machfud Ridwan, ................................................................................. 01 – 12 PEMANFAATAN SERAT KULIT JAGUNG SEBAGAI BAHAN CAMPURAN PEMBUATAN PLAFON ETERNIT Dian Angga Prasetyo, Sutikno, .................................................................................................... 13 – 24 PENGARUH PENAMBAHAN SERAT KULIT BAMBU PADA PLAFON GIPSUM DENGAN PEREKAT POLISTER Tiang Eko Sukoko, Sutikno, ......................................................................................................... 25 – 33 PENERAPAN SAMBUNGAN MEKANIS (METODE PEMBAUTAN) PADA BALOK DENGAN PERLETAKAN SAMBUNGAN ½ PANJANG BALOK DITINJAU DARI KUAT LENTUR BALOK Hehen Suhendi, Sutikno, ............................................................................................................. 34 – 38 STUDI KELAYAKAN EKONOMI DAN FINANSIAL RENCANA PELEBARAN JALAN TOL WARUSIDOARJO Reynaldo B. Theodorus Tampang Allo, Mas Suryanto HS, ............................................................ 39 – 48 PENGARUH SUBTITUSI FLY ASH DAN PENAMBAHAN SERBUK CANGKANG KERANG DARAH PADA KUALITAS GENTENG BETON Mohamad Ari Permadi, Sutikno, ................................................................................................ 49 – 55
Halaman
PENGARUH PENAMBAHAN SLAG SEBAGAI BAHAN SUBSTITUSI AGREGAT HALUS TERHADAP KARAKTERISTIK MARSHALL DAN PERMEABILITAS PADA CAMPURAN PANAS (HOT MIX) ASPAL PORUS Rifky Arif Laksono, Purwo Mahardi, .......................................................................................... 56 – 64 ANALISA PEMANFAATAN LIMBAH STYROFOAM SEBAGAI BAHAN SUBSTITUSI KE DALAM ASPAL PENETRASI 60/70 TERHADAP KARAKTERISTIK CAMPURAN ASPAL PORUS Taufan Gerri Noris, Purwo Mahardi, .......................................................................................... 65 – 70 ANALISIS PERSEDIAAN MATERIAL PADA PEMBANGUNAN PROYEK MY TOWER HOTEL & APARTMENT DENGAN MENGGUNAKAN METODE MATERIAL REQUIREMENT PLANNING (MRP) Tri Wahyuni, Arie Wardhono, .................................................................................................... 71 – 85 ANALISIS KECELAKAAN KERJA DENGAN MENGGUNAKAN METODE FAULT TREE ANALYSIS PADA PROYEK PEMBANGUNAN APARTEMENT GRAND SUNGKONO LAGOON SURABAYA Great Florentino Miknyo Hendarich, Karyoto, ............................................................................ 86 - 100 PEMANFAATAN SLAG BAJA SEBAGAI BAHAN SUBSTITUSI AGREGAT HALUS PADA PEMBUATAN PAVING BLOCK Arifin Kurniadi, Sutikno, ............................................................................................................ 101 - 106 PENERAPAN E-PROCUREMENT PADA PROSES PENGADAAN PEKERJAAN KONSTRUKSI DI UNIT LAYANAN PENGADAAN PEMERINTAH KABUPATEN GRESIK Anastastia Ria Utami, Hendra Wahyu Cahyaka, ........................................................................... 107 - 116 PENGARUH
PENAMBAHAN
SULFUR
TERHADAP
KARAKTERISTIK
MARSHALL
PERMEABILITAS PADA ASPAL BERPORI Qurratul Ayun, Purwo Mahardi, ................................................................................................. 117 - 122
DAN
Halaman
PENGARUH PENAMBAHAN DINDING GESER PADA PERENCANAAN ULANG GEDUNG FAVE HOTEL SURABAYA Irwan Wahyu Wicaksana, Sutikno, ........................................................................................... 123 - 128 PENGARUH PENAMBAHAN LIMBAH PLASTIK (PET) TERHADAP KARAKTERISTIK MARSHALL DAN PERMEABILITAS PADA ASPAL BERPORI Rizky Putra Ramadhan, Purwo Mahardi, ................................................................................. 129 - 135 PENGARUH TREATMENT LUMPUR LAPINDO TERHADAP MUTU BATU BATA BAHAN LUMPUR LAPINDO BERDASARKAN SNI 15-2094-2000 Ah. Yazidun Ni’am, Arie Wardhono, ........................................................................................ 136 - 143 ANALISIS
PRODUKTIVITAS
TOWER
CRANE
PADA
PROYEK
PEMBANGUNAN
GEDUNG
TUNJUNGAN PLAZA 6 SURABAYA Sofia Dewi Amalia, Didiek Purwadi, ....................................................................................... 144 - 155 ANALISIS PENAMBAHAN LIMBAH MARMER TERHADAP DAYA DUKUNG PONDASI DANGKAL PADA TANAH LEMPUNG EKSPANSIF DI DAERAH DRIYOREJO GRESIK Machfud Ridwan, Falaq Karunia Jaya, .................................................................................. 156 - 166 ANALISA PRODUKTIVITAS KELOMPOK KERJA PADA PEMASANGAN DINDING BATA RINGAN DI PROYEK PERUMAHAN Loga Geocahya Pratama, Sutikno, ......................................................................................... 167 - 181 ANALISA PRODUKTIVITAS KELOMPOK KERJA PADA PEMASANGAN GENTENG ATAP METAL DI PROYEK PERUMAHAN Siti Komariyah, Hasan Dani, ................................................................................................. 182 - 191 PENGARUH PENAMBAHAN LIMBAH KARBIT TERHADAP DAYA DUKUNG PONDASI DANGKAL PADA TANAH LEMPUNG EKSPANSIF DI DAERAH DRIYOREJO GRESIK Nur Fauzan, Nur Andajani, ................................................................................................... 192 - 200
Halaman
PEMANFAATAN BAHAN TAMBAH POZZOLAN LUMPUR SIDOARJO SEBAGAI SUBSTITUSI SEMEN DENGAN AGREGAT PUMICE PADA KUAT TEKAN DAN POROSITAS BETON RINGAN Dwi Kurniawan, Arie Wardhono, ............................................................................................ 201 - 211 PEMANFAATAN LUMPUR LAPINDO SEBAGAI BAHAN DASAR PENGGANTI PASIR PADA PEMBUATAN PAVING BLOCK GEOPOLYMER Feminia Heri Cahyanti, Arie Wardhono, ................................................................................ 212 - 219 ANALISIS PERENCANAAN STRUKTUR ATAS JEMBATAN BUSUR RANGKA BAJA Siswo Hadi Murdoko, Karyoto, .............................................................................................. 220 - 228 ANALISA PERENCANAAN STRUKTUR ATAS JEMBATAN PELENGKUNG BAJA Achmad Fajrin, Karyoto, ....................................................................................................... 229 - 237 ANALISA HASIL PERHITUNGAN KONSTRUKSI GEDUNG GRAHA ATMAJA MENGGUNAKAN GEMPA SNI 1726-2002 DENGAN MENGGUNAKAN PERHITUNGAN BETON SNI 2847-2013 Mohamad Sukoco, Sutikno, ................................................................................................... 238 - 241 ANALISA PENGARUH VARIASI BENTANG KOLOM PADA PERENCANAAN ULANG STRUKTUR GEDUNG LABORATORIUM TERPADU FMIPA UNIVERSITAS NEGERI SURABAYA TERHADAP PERSYARATAN KOLOM KUAT BALOK LEMAH PADA SRPMK Imam Awaludin Asshidiq Ramelan, Arie Wardhono, ............................................................... 242 - 246 PENGARUH PENAMBAHAN SERAT IJUK TERHADAP KUAT LENTUR BALOK BETON BERTULANG Dyah Rinjani Ratu Pertiwi, Bambang Sabariman, .................................................................. 247 - 255 PENGARUH PENAMBAHAN SERAT IJUK DALAM PEMBUATAN BALOK BETON BERTULANG BERDASARKAN UJI KUAT GESER Dennes Yuni Puspita, Bambang Sabariman, .......................................................................... 256 - 265
Halaman
PERBANDINGAN PERHITUNGAN EFISIENSI BESI JEMBATAN GELAGAR BETON STRUKTUR ATAS ANTARA JARAK GELAGAR JEMBATAN 1,10 METER; 1,38 METER; 1,83 METER; DAN 2,75 METER Tri Wida Amaliya, Sutikno, .................................................................................................. 266 - 271 ANALISA PENYEBAB KETERLAMBATAN PROYEK PADA PEMBANGUNAN APARTEMEN ROYAL CITYLOFT DENGAN MENGGUNAKAN METODE FAULT TREE ANALYSIS Reffi Ike Parastiwi N, Mas Suryanto H.S, .............................................................................. 272 - 277 ANALISA PRODUKTIVITAS KELOMPOK KERJA UNTUK PEKERJAAN PEMASANGAN ALUMUNIUM COMPOSITE PANEL PADA PROYEK GEDUNG BERTINGKAT Eka Yuliawati, Mas Suryanto H.S, ........................................................................................ 278 - 290 STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PEMANFAATAN BEKAS LAHAN TAMBANG BATU KAPUR SEBAGAI PERUMAHAN DI DESA BEKTIHARJO KECAMATAN SEMANDING KABUPATEN TUBAN Shintiya Nofen Rosila Putri, Mas Suryanto H.S, .................................................................... 291 - 300
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 STUDI KELAYAKAN INVESTASI PEMBANGUNAN PEMANFAATAN BEKAS LAHAN TAMBANG BATU KAPUR SEBAGAI PERUMAHAN DI DESA BEKTIHARJO KECAMATAN SEMANDING KABUPATEN TUBAN Shintiya Nofen Rosila Putri 1), Mas Suryanto 2) 1,2) Teknik Sipil, FT, Universitas Negeri Surabaya e-mail:
[email protected]) Abstrak Lahan adalah sumber daya alam yang sifatnya terbatas dan tidak dapat diperbaharui, oleh karena itu diarahkan pada penggunaan lahan yang sesuai dan mempertimbangkan aspek berkelanjutan. Lahan bekas tambang batu kapur di daerah Tuban adalah salah satu lahan yang ditinggalkan tanpa ada penanganan lebih lanjut, maka lahan ini akan dimanfaatkan sebagai perumahan yang berbasis villa. Metode dalam penelitian ini yang pertama adalah pengumpulan data yaitu dengan survey, wawancara dan kuesioner, kemudian perhitungan biaya investasi yaitu perhitungan biaya pengeluaran dan pendapatan proyek, selanjutnya menganalisa kelayakan investasi dengan metode PP (Payback Period), NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return) dan yang terakhir adalah analisa sensitivitas. Dari hasil penelitian didapat bahwa layout perumahan terdiri dari 117 jumlah rumah dengan 2 tipe yaitu tipe 36 dan tipe 54 yang terdiri dari 1 masjid, 1 masjid, taman, lapangan futsal dan 1 pos satpam. Uji kelayakan finansial dengan metode PP, NPV, dan IRR menggunakan bunga 18% pada kondisi normal, maka proyek pembangunan perumahan lahan bekas tambang batu kapur layak untuk di bangun. Diperoleh waktu pengembalian (PP) dengan menggunakan metode Simple Payback Period sebesar 6,35 tahun yang terjadi pada tahun ke 6. Diperoleh nilai positif dari NPV sebesar Rp. 1.777.344.730,00 > 0 dan diperoleh nilai IRR sebesar 36,98% > suku bunga 18%. Dari hasil analisa sensitivitas diperoleh sensitiv jika perubahan nilai suku bunga mengalami peningkatan 25% dari bunga awal yaitu 18%, biaya awal investasi menjadi Rp. 26.339.644.717,00 > 22% dari biaya investasi awal yaitu Rp. 21.570.260.252,00, kemudian pendapatan rata-rata kurang dari Rp. 4.500.160.696,00 atau 20,8% < dari pendapatan awal yaitu Rp. 5.495.187.936,00 dan tidak layak jika pengeluaran investasi pertahun lebih dari Rp. 13.766.650.361,00. Kata kunci : studi kelayakan investasi, PP, NPV, IRR, analisa sensitivitas. Abstract Area is limited natural resource and can’t be renew, so area can be directed to appropriate land uses and consider for sustainability. Limestone mined land in Tuban is one of the property left without any further handling,therefore this land will be used as a residential based villa. Methodes in this study is the first to collecting data with surveys, interviews and questionnaires, then the calculation of investment costs is the cost of project expenditure and revenue project, further analyse the feasibility of the investment method of Payback Period, Net Present value and Internal Rate of Return,and the last is a sensitivity analysis. Result of this research be obtained that a housing layout consist of 117 house with 2 type of each house. That is type 36 house and type 54 house. This housing be equipped by mosque, park, futsal field, and security’s station. Investment feasibility test with PP, NPV, and IRR use 18% of bank rate on normal condition, then housing project with utilization of limestone mine’s area decent to construct. Payback Period (PP) with Simple Pack method is 6,35 years that happen on sixth year. Value of Net Present Value (NPV) is Rp. 1.777.344.730,00 > 0 an value of Internal Rate of Return (IRR) is 36,98% > 18% of bank rate. From the result of the sensitivity analysis obtained sensitive if the value changes in interest rates increased to 25% of the initial interest of 18% , the initial cost of investment into Rp. 26.339.644.717,00 > 22% from the initial cost investment Rp. 21.570.260.252,00, then the average income is less than Rp. 4.500.160.696,00 atau 20,8% < or 20,8%
batu kapur yang sudah di eksploitasi hingga tahun 2007 sebesar 54.127.917 ton (Laporan Akhir Studi Penelitian Keserasian kawasan Fungsional Kabupaten Tuban th 2008). Potensi penambangan batu kapur yang dimiliki kabupaten Tuban ini tersebar dihampir seluruh wilayah kabupaten Tuban, salah satunya adalah Desa Bektiharjo Kecamatan Semanding. Pertambangan batu 291
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 kapur ini sebagian besar berdampak pada lingkungan disekitarnya, yaitu dampak tercemarnya udara, hilangnya kesuburan tanah dan rusaknya ekosistem sekitar tambang. Jika lahan ini tidak dikendalikan akan menimbulkan permasalahan lingkungan. Lahan-lahan bekas tambang tersebut cenderung ditinggalkan tanpa ada penanganan lebih lanjut oleh pelaku tambang, sehingga pemerintah harus mengalokasikan anggaran untuk penutupan tambang dan dan mengembalikan lahan-lahan tersebut ke fungsi yang semula, karena dengan adanya bekas pertambangan lahan-lahan tersebut menjadi tidak produktif. Maka dengan adanya pemanfaatan bekas tambang batu kapur sebagai perumahan berbasis villa menjadi sasaran perekonomian yang kondusif untuk investasi, dapat pula meminimalisir anggaran pemerintah untuk biaya penutupan lahan pertambangan. Untuk meminimalisir resiko dan mengestimasi besar keuntungan dalam pembangunan perumahan dengan memanfaatkan lahan bekas tambang batu kapur ini maka perlu dilakukan studi kelayakan investasi. Berdasarkan latar belakang diatas, maka rumusan masalah pada penelitian ini adalah: 1. Bagaimana desain layout pembangunan perumahan dengan memanfaatan bekas tambang batu kapur sebagai perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban? 2. Bagaimana kelayakan investasi pada pembangunan perumahan dengan memanfaatan bekas tambang batu kapur sebagai perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban? 3. Bagaimana analisa sensitivitas pada pembangunan perumahan dengan memanfaatan bekas tambang batu kapur sebagai perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban? Dengan adanya masalah tersebut, maka tujuan dari penelitian yang dilakukan adalah: 1. Untuk mengetahui desain layout pada Pembangunan Pemanfaatan Bekas Tambang Batu Kapur sebagai Perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban. 2. Untuk mengetahui kelayakan investasi Pembangunan Pemanfaatan Bekas Tambang Batu Kapur sebagai Perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban dengan metode PP (Payback Period), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). 3. Untuk mengetahui analisa sensitivitas pada investasi Pembangunan Pemanfaatan Bekas Tambang Batu Kapur sebagai Perumahan di Desa Bektiharjo Kabupaten Tuban.
Manfaat yang dapat diambil setelah melakukan penelitian ini adalah: 1. Manfaat Teoritis Memberikan pengetahuan tentang investasi dalam perumahan dengan menggunakan metode PP (Payback Period), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). 2. Manfaat Praktis Dapat dijadikan masukan bagi investor untuk menghindari resiko, memudahkan perencanaan, memudahkan pengawasan dan memudahkan pengendalian dalam merencanakan kegiatan investasi. Batasan masalah penelitian ini adalah sebagai berikut : 1. Analisis kelayakan investasi dilakukan dengan metode PP (Payback Period), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). 2. Kelayakan investasi pada penelitian ini hanya membahas aspek ekonomi dan finansial. METODE PENELITIAN A. Investasi Investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha (Giatman,2006). Tujuan yang paling tepat dari pengambilan keputusan untuk melakukan investasi adalah untuk memaksimumkan nilai pasar modal sendiri (saham). Pemilik modal sendiri adalah perusahaan dan perusahaan seharusnya berusaha meningkatkan kemakmuran mereka. B. Studi Kelayakan Proyek Studi kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (biasanya merupakan proyek investasi) dilaksanakan dengan berhasil. Pengertian keberhasilan ini mungkin bisa ditafsirkan agak berbeda-beda. Ada yang menafsirkan dalam artian yang lebih terbatas, ada juga yang mengartikan dalam artian yang lebih luas. Artian yang lebih terbatas, terutama dipergunakan oleh pihak swasta yang lebih berminat tentang manfaat ekonomis suatu investasi. Sedangkan dari pihak pemerintah atau lembaga nonprofit pengertian menguntungkan bisa dalam arti yang lebih relatif (Suad Husnan&Suwarsono, 2000).. C. Studi Kelayakan Aspek Ekonomi 1. Analisis Pendapatan dan Arus Kas Sebuah proyek rekayasa secara umum memiliki konsekuensi akan terjadi dalam kurun waktu tertentu. Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek bisa dikelompokkan menjadi 3 bagian, yaitu: aliran kas permulaan (initial cash flow) pola aliran kas yang berhubungan dengan pengeluaran investasi harus 292
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 diidentifikasikan., aliran kas operasional (operational cash flow) merupakan titik permulaan untuk penilaian profitabilitas usulan investasi tersebut, dan aliran kas terminal (terminal cash flow). a) Pajak Pengertian pajak yang dikemukakan oleh Prof. Dr. P.J.A. Andriani yang telah diterjemahkan oleh R. Santoso Brotodiharjo pajak adalah iuran kepada negara (yang dapat dipaksakan) yang wajib membayarnya menurut peraturan-peraturan, dengan tidak mendapat prestasi-kembali, yang langsung dapat ditunjuk. Macam pajak yaitu: Pajak perseorangan Taxable income = gross income – standart tertentu* *Tergantung pada klasifikasi, misal: menikah/tidak, jumlah anak dan sbagainya. Pajak perusahaan Taxable income = gross income – seluruh pengeluaran – depresiasi – depleton (kecuali pengeluaran untuk benda modal). b) Depresiasi Depresiasi adalah penurunan nilai fisik barang dengan berlalunya waktu dan penggunaan. Metode garis lurus (Straight line atau SL) adalah berkurangnya nilai suatu aset secara linier (proporsional) terhadap waktu atau umur dari asset tertentu. Besarnya depresiasi tiap tahun dapat dihitung berdasarkan: Dt = (P-S)/N Dimana: Dt = besarnya depresiasi pada tahun ke t P = ongkos awal dari aset yang bersangkutan S = nilai sisa aset tersebut N = masa pakai (umur) dari aset tersebut dinyatakan dalam tahun. 2. Konsep Bunga Bunga adalah sebagai uang yang dibayarkan atas penggunaan sejumlah pinjaman atau sejumlah uang yang disimpan(Agus Ristono;Puryani,2011). a) Bunga Sederhana Bunga sederhana (simple interest) adalah bunga yang dibayarkan secara proporsional terhadap lamanya waktu (periode) dari sejumlah pokok uang (principal), selama periode n, yang dinyatakan dengan persamaan sebagai berikut : I = P. n. i Dimana: I = Bunga total P = Principal (pokok uang yang dipinjam saat ini) n = periode waktu peminjaman i = tingkat suku bunga/periode
Bila F didefinisikan sebagai jumlah uang pada akhir periode pinjaman (future worth), maka hubungan F dengan P dinyatakan sebagai berikut : F = P + bunga = P + P. n. i = P (1+ i.n) Dimana: F = Nilai uang pada masa yang akan datang P = nilai uang pada saat ini i = tingkat bunga per periode waktu n = jumlah periode waktu b) Bunga Berbunga Diskrit Apabila pembayaran bunga untuk periode tertentu didasarkan pada jumlah pokok modal yang tetap ditambah setiap pembayaran bunga yang terakumulasi sampai pada akhir periode penelahaan, bunga itu disebut bunga berbunga (ganda).Berikut adalah bagan masalah bunga berbunga: Tabel 2.1 Masalah bunga berbunga
1 2 3 N
+ + + + +
Bunga pada periode I iP(1+i) iP(1+i)2 iP(1+i)n-1
= = = = =
Σ pada akhir periode P(1+i) P(1+i)2 P(1+i)3 P(1+i)n
c) Bunga Berbunga Kontinyu Hubungan antara F dan p adalah F = P (1+i)n, dimana i merupakan suku bunga/perioda. Bila suku bunga nominal sebesar r, dan m adalah jumlah perioda pembayaran bunga/tahun, maka dapat dibuat persamaan sebagai berikut:
=
=1
3. Perubahan Nilai Uang Terhada Waktu Perubahan nilai uang terhadap waktu adalah perubahan sejumlah nilai uang selama interval waktu tertentu. Oleh sebab itu nilai uang sekarang tidak sama dengan nilai saat yang akan datang (Ristono&Puryani, 2011). Compounding merupakan cerimanan suatu nilai uang di masa datang dari sejumlah uang yang diinvestasikan, dengan rumus: P (1+i)n = F Di mana: P = jumlah uang saat sekarang (pada saat t = 0) F = jumlah uang di masa datang (pada saat t = n) (1+i)n = compound interest factor n = periode waktu tahunan, dari P sampai F Sedangkan discounting merupakan cerminan jumlah uang saat sekarang dari sejumlah uang pada saat t = n tahun, dengan rumus: 293
Σ pada awal periode P P(1+i) P(1+i)2 P(1+i)n-1
Tahun
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 P= F /(1+i)n = F [1/(1+i)n] Dari persamaan 1 dan persamaan 2 dapat memberikan perbandingan nilai dari sejumlah uang yang diterima pada waktu yang berbeda (Agus Ristono&Puryani, 2011). 4. Langkah-langkah perhitungan investasi Dalam suatu investasi ada dua faktor yang yang terlibat yaitu waktu dan resiko. Pada jenis investasi tertentu faktor waktu lebih berperan, sementara pada jenis investasi yang lain faktor resiko lebih dominan. Dalam suatu pengambilan keputusan dalam ekonomi teknik harus melalui suatu langkah-langkah yang sistematis mulai dari mendefinisikan alternatifalternatif investasi sampai pada penentuan alternatif yang terbaik. Yang pertama adalah menentukan alternatif kemudian menentukan horizon perencanan dan menetapkan MARR yang terakhir adalah melakukan oerbandingan alternatif investasi dan anlisa pelengkap. 5. Metode-Metode Penilaian Investasi. a) PP (Payback Period) PP (Payback Period) umumnya dikenal dengan nama periode pengembalian adalah merupakan jangka waktu yang di perlukan untuk mengembalikan modal sebuah investasi berdasarkan aliran kas bersih. Apabila payback period ini lebih pendek daripada yang disyaratkan, maka proyek dikatakan menguntungkan, sedangkan apabila lebih lama proyek ditolak. Untuk mendapatkan periode pengembalian pada suatu tingkat pengembalian tertentu di gunakan model sebagai berikut (Sucipto, 2013):
NPV = ∑
Di mana: CIF = cash inflow pada waktu t yang dihasilkan suatu investasi COF = initial cash outflow n = umur proyek/ investasi k = biaya modal t = waktu c) IRR (Internal Rate of Return) Internal Rate of Return adalah laju pengembalian bunga pada pinjaman yang dikembalikan dengan jadwal pembayaran sehingga memberikan ekivalensi nilai present yang saling meniadakan atau selisih antar keduanya sama dengan nol. Definisi yang lain adalah tingkat suku bunga yang akan menyebabkan nilai ekivalensi biaya atau investasi sama dengan nilai ekivalensi penerimaan, sehingga dikenal juga dengan istilah laju pengembalian. COF = ∑ Indikasi : IRR > i yang di inginkan, proyek dapat di terima.IRR < i yang di inginkan, proyek di tolak. d) Analisa Sensitivitas Analisa titik impas pada keputusan untuk membeli atau membuat sebuah komponen atau produk harus didahului dengan analisis titik impas dari kedua alternatif. Biaya-biaya tetap berarti akan hilang bila perusahaan membeli produk dari luar perusahaan. Biaya-biaya pemesanan juga termasuk biaya-biaya tetap bila perusahaan memutuskan untuk membeli produk atau komponen. Namun biaya-biaya tetap pada alternatif membeli biasanya lebih rendah dari biayabiaya tetap pada alternatif membuat sendiri. D. Perumahan Sebagai wadah kehidupan manusia, rumah dituntut untuk dapat memberiakan sebuah lingkungan binaan yang aman, sehat dan nyaman. Untuk itu Pemerintah dengan wewenang yang dimilikinya memberikan arahan, standart peraturan dan ketentuan yang harus diwujudkan oleh pihak pengembang. Lokasi kawasan perumahan harus memenuhi beberapa persyaratan antara lain : Tidak terganggu oleh polusi (air, udara, suara) Dapat disediakan air bersih (air minum) Memebrikan kemungkinan untuk perkembangan pembangunannya Mempunyai aksebilitas yang baik Mudah dan aman untuk mencapai tempat kerja Tidak berada dibawah permukaan air setempat. Mempunyai kemiringan yang rata Dalam hal pembangunan khususnya pada pembangunan perumahan, masyarakat berperan
x 1tahun
PP = n +
Dimana: n = tahun terakhir dimana arus kas masih belum bisa menutupi initial investment (pengeluaran investasi). a = jumlah initial investment b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke-n+1 Rumus payback period jika arus kas dari suatu rencana investasi/proyek sama jumlahnya setiap tahun (Sucipto, 2013). PP =
x 1 tahun
b) NPV (Net Present Value) Net Present value (NPV) adalah nilai sekarang neto yang di dasarkan pada konsep mendiskonto seluruh aliran kas (masuk dan keluar) sepanjang horison perencanaan ke nilai sekarang. Adapun aliran kas proyek/investasi yang akan di kaji meliputi keseluruhan, yaitu biaya pertama, operasi, produksi, pemeliharaan dan lain-lain pengeluaran dengan rumus yang dituliskan oleh (Sucipto, 2013): 294
- COF
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 sebagai pelaku utama sementara pemerintah mempunyai kewajiban sebagai pihak yang bertugas mengarahkan, membimbing, dan menciptakan suasana yang kondusif. Demi tercapainya tujuan pembangunan daerah, kegiatan masyarakat dan pemerintah yang harus saling mendukung dan melengkapi.
A
-Data di lapangan -Data suku bunga bank
METODE PENELITIAN A. Jenis dan Rancangan Penelitian Jenis penelitian ini menggunakan pendekatan deskriptif analisis. Deskriptif berarti pemaparan suatu masalah yang ada, sedangkan analisis yang berarti data yang dikumpulkan mula-mula disusun, dijelaskan, kemudian dianalisis. Rancangan penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah: Merumuskan masalah penelitian dan menentukan tujuan survei. Peneliti melakukan survei atau mengunjungi lokasi penelitian. Pengumpulan data dengan survei dan kuesioner. Pengolahan data menganalisis data Payback Period (PP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR). Menganalisis parameter dengan analisa sensitivitas. Tahap – tahap dan prosedur yang akan dilakukan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: Tahap I Tahap persiapan yaiitu penuangan ide dengan melakukan studi pustaka, perumusan masaah, penentuan tujuan penelitian dan metode yang dipakai. Tahap pengumpulan data. Perhitungan biaya investasi total yaitu biaya langsung, biaya tak langsung dan biaya infrastruktur. Perhitungan pendapatan dan pengeluaran proyek. Penilaian investasi dengan metode PP (Payback Period), NPV (Net Present Value) dan IRR (Internal Rate of Return) Penilaian parameter-parameter produksi dengan analisa sensitivitas.
Perhitungan biaya investasi
Analisa kelayakan investasi -PP (Payback Period) -NPV (Net Present Value) -IRR (Internal Rate of Return)
`
Selesai
Gambar 3.1 Bagan Alur Perencanaan B. Lokasi Penelitian Lingkup daerah penelitian ini berada di desa Bektiharjo, tepatnya berada di RT 03 RW IV Kecamatan Semanding Kabupaten Tuban dengan luas lahan 1000 m2 yang berada pada jalan alternatif menuju Tuban ke Bojonegoro, jarak ±1km terdapat tempat wisata yaitu Pemandian sumber mata air Bektiharjo. C. Sasaran Penelitian Sasaran penelitian yang akan diteliti adalah masyarakat sekitar lahan bekas tambang batu kapur, masyarakat di daerah Kecamatan Semanding dan di wilayah Kabupaten Tuban, dan instansi-instansi yang terkait seperti Bapeda dalam penelitian ini. D. Variabel dan Definisi Operasional Dalam penyelesaian permasalahan investasi, Variabel yang digunakan dalam penelitian ini adalah: 1. Variabel Bebas Persentase tingkat suku bunga Inflasi dan deflasi Perubahan nilai uang terhadap waktu Initial cash flow Terminal cash flow
Kuesione
A 295
Tidak
Kesimpulan dan saran
Pengumpulan Data
Wawancara
Layak
Ya
Analisa sensitivitas
Mulai
Survei
Data minat perumahan
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 2. Variabel terikat PP (Payback Period) NPV (Net Present Value) IRR (Internal Rate of Return) E. Instrumen Penelitian Instrumen penelitan dalam penyusunan skripsi ini adalah: 1. Lembar kuisioner Lembar kuisioner ini berisi jenis pertanyaan, dengan harapan mereka akan memberikan respon berupa data yang dapat digunakan sebagai suatu alasan untuk menentukan jumlah peminat perumahan. 2. Lembar survei Lembar survei berisi tentang suatu pertanyaanpertanyaan yang mengacu pada instansi-instansi. 3. Lembar wawancara Lembar wawancara berisi tentang suatu pertanyaan yang akan diajukan kepada responden. F. Teknik Pengumpulan Data Adapun metode pengumpulan data yang digunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut: 1. Survei. Data dapat diperoleh melalui pengamatan terhadap masalah yang diteliti. 2. Kuisioner Merupakan sekumpulan daftar yang berisi pertanyaan-pertanyaan atau pernyataan secara tertulis yang diajukan kepada responden sebagai sumber informasi G. Teknik Aalisa Data Langkah-langkah analisa data: 1. Menghitung biaya investasi total: a. Biaya langsung (bahan material, upah buruh, biaya peralatan dan biaya tanah) b. Biaya tidak langsung (hal yg tak terduga, biaya teknik, bunga selama masa konstruksi) c. Biaya pekerjaan halaman dan landscaping. 2. Menghitung biaya pengeluaran proyek: a. Bunga b. Penyusutan /depresiasi c. Biaya operasional (gaji karyawan, biaya iklan, biaya telephone, tagihan listrik & air) dan pemeliharaan d. Pengembalian modal sendiri e. Pengembalian modal pinjaman f. Pajak perseroan 3. Menghitung biaya pemasukan proyek yang diperoleh dari penjualan unit perumahan. 4. Menghitung kelayakan investasi: a. Metode Payback Periode (PP) b. Metode Net Present Value (NPV)
c. Metode Internal Rate of Return (IRR) Mengetahui gambaran sejauh mana suatu keputusan akan cukup kuat apabila dipengaruhi oleh faktor-faktor atau parameter-parameter menggunakan analisa sensitivitas. HASIL DAN PEMBAHASAN A. Data Penelitian 1. Gambaran Umum Objek Penelitian Lokasi bangunan perumahan bekas lahan tambang batu kapur ini berada tepat di Desa Bektiharjo, RT 04 RW 04 Kecamatan Semanding Kabupaten Tuban. Luas Persil : 14900 m² Luas Bangunan : Type 1 = 36 m² dengan luas tanah 72 m², Type 2 = 54 m² dengan luas tanah 96 m²dan Playground = 500 m² Desain denah dan tampak perumahan bekas lahan tambang batu kapur didapatkan dari hasil survei dengan pihak perumahan Graha Ronggolawe yang berada pada jarak sekitar 1-2 km dari lokasi penelitian. Layout perumahan di desain berbasiskan villa dan di peroleh rumah type 36 berjumlah 65 rumah dan type 54 berjumlah 52 rumah, dan terdapat 1 masjid, taman, lapangan futsal dan pos satpam 1 yang berada di depan gerbang masuk perumahan. Dalam layout ini dibagi menjadi 5 blok yaitu blok A, B, C, D dan E. Rencana anggaran biaya total bangunan sebesar: Type : Jumlah rumah x Biaya bangunan per unit. Type 36 : 65 x Rp. 113.360.367,00 = Rp. 7.368.423.884,00 Type 54 : 52x Rp. 209.905.045,00 = Rp. 10.915.062.379,00 Biaya total = Rp.18.283.486.263,00 2. Konsep Pengembangan Perumahan Konsep pengembangan pembangunan perumahan ini dibangun berdasarkan permintaan calon pembeli tiap tahunnya. Diasumsikan tiap tahun rumah akan terjual sebanyak 35-50 unit rumah. B. Perhitungan Biaya Pembangunan 1. Biaya Langsung Biaya tanah total sebesar Rp. 1.864.100.000,00 Total biaya pembangunan = Rp. 7.368.423.884,00 + Rp 10.915.062.378,00 = Rp. 18.283.486.262,00 Total biaya langsung = biaya tanah + biaya bangunan =Rp 1.864.100.000,00 + Rp. 18.283.486.262,00) = Rp. 20.147.586.262,00 2. Biaya Tak Langsung Total biaya paving : Rp. 424.541.250,00 5.
296
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 Total biaya lampu jalan: Rp. 178.791.275,00 Total biaya masjid : Rp. 200.000.000,00 Total biaya taman : Rp. 94.016.260,00 Total biaya lapangan futsal dan pagar pengaman : Rp. 414.884.000,00 Pemasangan gorong-gorong : Rp. 462.865.359,00 Biaya administrasi: Rp. 355.204.387,00 Jumlah biaya investasi total sebesar: Rp 23.937.825.112,00 C. Analisa Pendapatan dan Arus Kas Biaya proyek bersumber dari modal pinjaman dari Bank Mentari Terang. Modal pinjaman = Rp. 18.283.486.262,00 Umur ekonomis bangunan = 20 tahun Masa pelunasan kredit = 7 tahun Bunga kredit/pinjaman = 18 % Tabel 4.2 Perhitungan Pendapatan
Dt =
.
.
,
Dt = Rp. 6.931.0634,00 Type 54 . . . , Dt = Dt=Rp.12.076.805,00 Jadi total depresiasi pada tahun pertama adalah jumlah unit type yang terjual x depresiasi tiap type. Type 36 = Rp. 152.483.404,00 Type 54 = Rp. 217.382.492,00 Rp. 369.865.895,00 2. Pajak Pajak diasumsikan 28%. Besarnya pajak dari tahun pertama sampaiketiga bebas pajak karena masih proses pembangunan. Tahun ke-4 TI =Pendapatan kotor pertahun–Depresiasi – Pinjaman bank TI = Rp3.970.580.574,00–Rp.1.078.513.013,0Rp4.650.653.704,00 = Rp -1.758.586.142,00 Pajak yang harus dibayar: Tahun ke-4 TI x Pajak perusahaan Rp -1.758.586.142,00 x 28% = Rp 492.404.120,00 Tabel 4.3 Laporan Laba dan Rugi Proyek
1. Depresiasi (Penyusutan Bangunan) Metode yang digunakan dalam mencari depresiasi tahunan dalam proyek perumahan ini adalah metode garis lurus (Straight line atau SL). Dt = (P-S)/N Dimana: Dt = besarnya depresiasi pada tahun ke t P = ongkos awal dari aset yang bersangkutan S = nilai sisa aset tersebut N = masa pakai (umur) dari aset tersebut Depresiasi pada tahun ke -1 Type 36
D. Penilaian Investasi 1. Payback Periode (PP) Jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal investasi berdasarkan aliran 297
.
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 bersih. Berikut adalah perhitungan payback periode pada proyek perumahan ini: PP =
)(
∑
1
Mendapatkan i yang lebih akurat maka dilakukan interpolasi sebagai berikut: Untuk (i)a = 22% ; PV (a) = 28.811.609.561,00 Untuk (i)b = 39% ; PV (a) = 21.223.530.018,98 Selisih = 17%; = 7.248.019.237,00 (i)c yang memiliki PV(c) = 21.570.260.252,00dan PV(a)-PV(c) = 28.811.609.561,45- 21.563.590.324,17 = 7.241.349.309,78 (i)c=23% + ((7.241.349.309,78/ 7.248.019.237,00)x17) = 36,9% (IRR) Karena IRR > 18% maka proyek dinyatakan layak. E. Analisa Sensitivitas Analisa sensitivitas dalam proyek ini dilakukan dengan merubah parameter yaitu suku bunga bank, nilai investasi awal, pendapatan proyek dan pengeluaran proyek. 1. Suku bunga bank Tabel 4.5 Analisa Sensitivitas Perubahan Nilai Suku Bunga
Tabel 4.4 Aliran Kas Thn
Aliran Kas
Kas bersih
Neto Kumulatif
1
11.066.387.428
8.548.233.223
2.518.154.204
2.518.154.204
2
11.273.764.849
10.365.006.627
908.758.221
3.426.912.426
3
9.928.956.567
10.984.720.730
-1.055.764.162
2.371.148.264
4
4.227.771.009
6.478.761.271
-2.250.990.262
120.158.001
5
4.227.771.009
6.511.681.647
-2.283.910.637
-2.163.752.636
6
4.227.771.009
4.506.030.700
-278.259.691
-2.442.012.327
7
4.227.771.009
3.237.074.656
990.696.352
-1.451.315.974
8
4.227.771.009
2.231.423.063
1.996.347.945
545.031.970
9
4.227.771.009
2.258.534.844
1.969.236.164
2.514.268.135
10
4.227.771.009
2.288.357.804
1.s939.413.205
4.453.681.340
11
2.777.896.698
1.616.089.552
1.161.807.146
5.615.488.486
12
1.300.852.618
931.223.399
369.629.219
5.985.117.705
65.942.255.227
59.957.137.522
5.985.117.705
8
1
1
21.570.260.252,00. 49.180.192.883)(
Parameter Kelayakan
.
.
.
,
NPV
PP = 6,3 tahun Maka payback periode 6,3 tahun. 2. Net Present Value (NPV) Net Present Value (NPV) didasarkan atas konsep pendiskontoan seluruh arus kas ke nilai sekarang ditulis dengan rumus: NPV = ∑
∑
NPV = Arus kas masuk – Arus kas keluar. NPV = Rp. 32.722.100.443,00– Rp. 30.944.755.713,00 NPV = Rp. 1.777.344.730 Ini berarti NPV > 0, sehingga rencana proyek/investasi dapat diterima.
Turun 20%
-1.010.494.211
Naik 10%
4.565.183.672
383.425.259
Turun 10% 3.171.264.201
Gambar 4.1 Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Nilai Suku Bunga 2. Nilai investasi Tabel 4.6 Analisa Sensitivitas Perubahan Nilai Investasi Presentase Investasi
Parameter Kelayakan
naik 10%
Turun 10%
NPV
-959,138,707
4,513,828,167
298
naik 20%
NPV = -21.570.260.251,67 + 5.495.187.935,66 (P/Ai,n) 0 = -21.570.260.251,67 + 5.495.187.935,66 (P/Ai,n) -21.570.260.251,67 = 5.495.187.935,66 (P/Ai,n) (P/Ai,n) = 37 (interpolasi) Jadi keputusan dari layak tidaknya akan terjadi bila i mengalami perubahan menjadi lebih besar dari 37% atau meningkat sekitar 25% dari i awal yang ditetapkan yaitu 18%.
3. Internal Rate of Return (IRR) Arus pengembalian yang menghasilkan NPV aliran kas masuk = aliran kas keluar. A rata-rata = Rp. 5.495.187.936,00 Sehingga persamaannya menjadi: 5.495.187.936,00 (P/A,i,n) = 21.570.260.252,00 (P/A,i,n) = 21.570.260.252,00/ 5.495.187.936,00 = 3,925 Kemudian mencari nilai i pada tabel dengan kolom P/A dengan n = 12 berada diantara i = 23% (3,9852) dan i = 37% (2,6408). NPV untuk 23% NPV > 0 dan untuk i = 39% NPV< 0, yang berarti nilai i berada diantara 22% dan 39%.
Presentase Nilai Bunga 18%
Naik 20% -3,695,622,145
NPV = y + 5.495.187.936,00(P/A,i,n) 0 = y +5.495.187.936,00 (4,79322)
Turun 20% 7,250,311,605
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 y = 26.339.644.717,00 Jadi investasi tersebut akan tidak layak jika biaya awal menjadi Rp. 26.339.644.717,00.
Gambar 4.2 Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Nilai Investasi 3. Pendapatan Proyek Tabel 4.6 Analisa Sensitivitas Perubahan Nilai Investasi Presentase Pendapatan
Parameter Kelayakan
naik 20%
Turun 20%
NPV
5.466.201.619
-1.911.512.159
Naik 10% 3.579.171.040
NPV < 0 walaupun IRR lebih dari 18%. NPV = -21.570.260.252,00 + z (P/A,i,n) 0 = -21.570.260.252,00 + z (4,79322) z = 4.500.160.696,00
Turun 10% -67.083.714
Gambar 4.2 Grafik Analisa Sensitivitas Perubahan Pendapatan Proyek 4. Pengeluaran Proyek Tabel 4.6 Perbandingan Pengeluaran Proyek Parameter Kelayakan NPV
Presentase Pengeluaran Proyek naik 20% -4.411.606.412
Turun 20% 7.966.295.873
Naik 10% -1.317.130.841
NPV = 65.942.255.227,00 + z (P/A,i,n) 0 = 65.942.255.227,00 + z (4,79322) z = 13.766.650.361,00
Turun 10% 4.871.820.30
299
KESIMPULAN DAN SARAN A. KESIMPULAN Dari hasil analisis dan pembahasan maka dapat diambil kesimpulan bahwa proyek investasi pembangungan perumahan bekas lahan tambang batu kapur di Tuban layak dilaksanakan, dimana: 1. Perumahan bekas lahan tambang batu kapur di Tuban ini terdiri dari 117 rumah tipe 36 dan 54, dimana tipe 36 dengan jumlah 65 dan tipe 54 dengan jumlah 56 dengan fasilitas jalan utama, jalan lingkungan, masjid, taman, lapangan futsal, saluran drainase dan tempat pembuangan sampah. 2. Ditinjai dari sisi finasial, penilaian kelayakan investasi pembangunan perumahan bekas lahan tambang batu kapur di Tuban dilakukan dengan menggunakan metode Net Presnt Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR) dan Payback Periode (PP). Investasi perumahan layak diterima karena NPV yang dihasilkan positif yaitu Rp. 2.295.139.346,00 > 0, IRR 37% > 18% (bunga yang diinginkan) dan PP 6,3 tahun lebih cepat dari syarat umur ekonomis. 3. Berdasarkan hasil analisa sensitivitas, investasi perumahan ini cukup sensitiv dan relatif cukup baik walaupun masih banyak perubahan-perubahan yang terjadi yang dapat mempengaruhi. Maka analisa finansial perumahan ini akan sensitiv jika perubahan nilai suku bunga mengalami peningkatan 25% dari bunga awal yaitu 18%, biaya awal investasi menjadi Rp. 26.339.644.717,00 > 22% dari biaya investasi awal yaitu Rp. 23.937.825.112,00, kemudian pendapatan rata-rata kurang dari Rp. 4.500.160.696,00 atau 20,8% < dari pendapatan awal yaitu Rp. 5.495.187.936,00, tidak layak jika pengeluaran investasi pertahun lebih dari Rp. 13.766.650.361,00. B. SARAN Hal-hal yang disrankan antara lain: 1. Dalam perhitungan RAB pihak developer harus lebih teliti karena tingkat ketelitian yang kurang akan mengakibatkan berkurangnya penghasilan dari developer.
Rekayasa Teknik Sipil Vol. 01 Nomor 01/rekat/17 (2017), 291 ‐ 300 2. Besaran nilai investasi dipengaruhi oleh biaya langsung yaitu biaya tanah, apabila biaya tanah naik maka nilai investasi akan semakin besar. Maka seharusnya developer mempertimbangkan harga tanah dan lokasi tanah. 3. Dalam membuat target penjualan, pihak developer harus lebih cermat karena target penjualan yang gagal akan mengakibatkan harga produksi meningkat. DAFTAR PUSTAKA Fadiarta, Ancha. Kebijakan Pengelolaan Pertambangan Berbasis Lingkungan.(online).https://www.academia.e du5931875KEBIJAKAN_PENGELOLAAN_PE RTAMBANGAN_BERBASIS_LINGKUNGAN _Studi_Tentang_Pengelolaan_Tambang_Kapu r_Perusahaan_Daerah_Pertambangan_Sari_Gu nung_Di_Kecamatan_Sampung_Kabupaten_P onorogo_. Diakses tanggal 29 Oktober 2015 Gusriani., Wiguna, Putu Artama., 2013. “Analisa Investasi Hotel Axana (Ex Ambacang) Padang”. Jurnal Teknik Pomits Vol. 2, No.1: hal 53-57 Halim, Abdul.2005. Analisis Investasi. Jakarta:PT Salemba Emban Patria. Husnan, Suad dan Muhammad, Suwarsono. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta:Unit Penerbit dan Percetakan. Irawan, Willy., Mulyanto, Drajat., Ratna, Dewi Kurnia., dkk. 2008. Pembangunan Perumahan dan Permukiman di Indonesia. Jakarta:Direktorat Permukiman dan Perumahan Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (BAPPENAS). Khasanah, Nida.I., Qomariyah, Siti., Muttaqien, Adi Yusuf., 2013. “Perencanaan Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Taman Sentosa tahap II Boyolali”. E-journal Matriks Teknik sipil: hal 187-191 Margono, S.2007. Metode Penelitian Pendidikan. Jakarta: Rineka Cipta Pujawan, I Nyoman. 1995. Ekonomi Teknik. Jakarta: PT Candimas Metropole. Sarwono, Jonathan. 2006. Metode Penelitian Kuantitatif dan Kualitatif. Yogyakarta: Graha Ilmu Soeharto, Iman. 2002. Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta: Penerbit Erlangga
Sofyan, Iban. 2003. Studi Kelayakan Bisnis.Yogyakarta:Graha Ilmu. Wijaya, Sri. 2011. Studi Kelayakan Investasi Hotel Best Western Premier dalam Kapasitas Hotel Bintang Tiga di Surakarta. Tesis tidak diterbitkan. Surakarta: PPs Universitas Sebelas Maret Surakarta. Waluyo dan Ilyas,Wirawan B. 1999. Perpajakan Indonesia. Jakarta: Salemba Empat
300