svì~lnivo
IVIAKELAARDIJLEER
1 november 2005 Beschikbare tijd: 3 uur.
AANWIJZING Dit examen bestaat uit 60 m.c.-opgaven, Bij elke opgave zijn drie antwoorden gegeven, waarvan er één het meest juiste is. Is bijvoorbeeld van opgave 1 antwoord "c" het meest juiste, maak dan op het ANTWOORDENBLAD vakje "c" bij opgave 1 met POTLOOD zwart,
Het gehanteerde BTW-percentage is 1 9%, tenzij anders vermeld. Bij het beantwoorden van de vragen mag gebruik worden gemaakt van (zak)rekenmachines. Ook is het gebruik van gebundelde wetboeken toegestaan, mits daarin geen aantekeningen en uitleg voorkomen en geen extra (tab)bladen zijn toegevoegd. Onderstrepingen of markeringen worden niet als aantekeningen aangemerkt. Fotokopieën zijn niet toegestaan.
www.svmnivo.nl © 2005 - SVMNIVO N~euwegein Niets uit deze uitgave mag worden vervee[voudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van SVMNIVO
Makelaardijleer 2005 II
Tot welk bedrag mag een makelaar, in de uitoefening van zijn beroep, contant geld in ontvangst nemen, zonder dit aan de bevoegde instantie te hoeven melden? a
Tot en met 11.500,00 Tot en met 15.000,00 Tot en met 34.000,00 Een makelaar heeft zich op de veiling het recht voorbehouden zijn opdrachtgever nog niet bekend te maken. Waarin wordt uiteindelijk door de makelaar verklaard wie zijn opdrach~tgever is?
a
De akte van gunning De akte de command De volmacht tot aankoop in veiling
3
Bij welke instantie kan men krachtens de wet een klacht indienen over een notaris?
a
Bij de Minister van Justitie Bij de voorzitter van de Kamer van Toezicht Bij de secretaris van de KoninMijke Notariële Beroepsorganisatie.
4
In een akte van levering is sprake van een renvooi. Wat wordt hiermee bedoeld?
a
Een verwijzing naar een aangehechte akte. Een verklaring van registratie aan de voet van de akte. Een aanvulling op of een wijziging van de oorspronkelijke tekst.
5
Wat zijn in het algemeen de kenmerken van een onderhandse akte? Deze is niet gebonden aan vormvoorschriften, mag door iedereen worden opgesteld en hoeft niet te worden ingeschreven. Deze is gebonden aan vormvoorschriften, mag door iedereen worden opgesteld en moet in een aantal gevallen worden ingeschreven. Deze is gebonden aan vormvoorschriften, moet worden opgesteld door een openbaar ambtenaar en hoeft niet te worden ingeschreven.
6
Wanneer een onroerende zaak gemeenschappelijk eigendom is van de eigenaars van 2 of meer erven en door hen door middel van een notariële akte en inschrijving daarvan, tot gemeenschappelijk nut van die erven wordt bestemd, is er sprake van
a
mandeligheid. onverdeeldheid. erfdienstbaarheid.
7
Welke van onderstaande zaken is niet na te trekken bij het Kadaster?
a
De ligging van de onroerende zaak De waarde van de onroerende zaak De eigenaar van de onroerende zaak
8
Indien een makelaar bij het kadaster wil nagaan welke ruimten (kelderbox etc.) bij een appartementsrecht horen, zal hij vragen om
a
een splitsingstekening. een appartemententekening, een aantekening kadastraal object.
Makelaardiileer 2005-11
9
Hoe kan men zien dat een benedenwoning met een afzonderlijke bovenwoning is gesplitst " in appartementsrechten?
a
Beide woningen hebben een eigen kadastrale sectie. Op het kadastraal bericht staat het woord ’gesplitst’ gestempeld. Op het kadastraal bericht staat een appartementsvolgnummer vermeld.
10
Wat is binnen het kader van het Kadaster een ’verklaring van waardeloosheid’?
a
Een verklaring van de bewaarder dat een inschrijving doorgehaald moet worden. Een verklaring van de bewaarder dat een inschrijving niet aan de gestelde eisen voldoet. Een verklaring van de notaris, dat degene ten behoeve van wie een inschrijving strekt heeft verklaard, dat een inschrijving waardeloos is.
11
Op welke wijze kan bij het kadaster inzicht worden verkregen over het aantal onroerende zaken binnen een gemeente dat in het bezit is van één persoon?
a
Door het opvragen van een objectenlijst. Door het aanvragen van een eigendomskaart. Door het aanvragen van een bijhoudingsverklaring.
12
Hoe heet het schriftelijke stuk, opgemaakt tijdens een meting door de ambtenaar van de landmeetkundige dienst, welk stuk mede de resultaten van de metingen bevat?
a
Een veldtekening Een verklaring van meting Een relaas van bevindingen
13
Een koper van een woonhuis heeft een wettelijke bedenktijd van 3 dagen. De verkoper wenst eveneens een bedenktijd van 3 dagen. Is dit toegestaan? Zo nee, waarom niet?
a
Nee, dit is wettelijk verboden. Nee, dit is alleen mogelijk voor een koper. Ja, het betreft dan geen wettelij,ke bedenktijd, maar kan wel door partij’en worden overeengekomen.
14
In de Wet Koop Onroerende Zaken is 3 dagen bedenktijd opgenomen. Wat geldt als 3 dagen?
a
3 dagen nadat er een mondelinge overeenkomst tot stand is gekomen. 3 dagen nadat een schriftelijke overeenkomst door partijen is ondertekend en een kopie aan de koper is overhandigd. 3 dagen nadat een notariële overeenkomst door de verkoper is ondertekend en deze aan de koper ter medeondertekening is toegezonden.
c
15
Makelaar Koenders plaatst in een woninggids een advertentie met de volgende tekst: Utrecht, Emmaweg 37, 500.000,-- k.k., hoekhuis m. gar., schuur, gas c.v., woon-eetk. keuk., kelder. Boven 3 kam., badk., apart toilet, zolder met kam. De heer Van der Kreek deelt mee het huis voor de gevraagde prijs te kopen. Is hier zonder meer sprake van een overeenkomst?
a
Nee, want er zijn geen bijkomstige rechten en verplichtingen in het aanbod vastgelegd. Nee, want een advertentie dient in beginsel te worden opgevat als een uitnodiging om in onderhandeling te treden. Ja, er is een overeenkomst tot stand gekomen doordat de heer Van der Kreek het aanbod aanvaardt.
C
3
Maketaardijleer 2005-11
16
A koopt een prefab-nieuwbouwwoning van projectontwikkelaar B. Eerst wordt hij eigenaar van de grond en daarna wordt de woning gebouwd. Door werkverandering moet hij naar elders en hij verkoopt de nieuwe woning direct na oplevering terug aan projectontwikkelaar B, zonder er zelf ooit in gewoond te hebben. De volgende gegevens zijn bekend: ¯ koopsom grond 59.500,-- inclusief 19% BTW; ¯ aanneemsom 178.500,--inclusief 19% BTW; ¯ datum levering grond 1 april 2005; ¯ 8 termijnen tussen 1 april 2005 en 10 september 2005; ¯ oplevering 10 september 2005; ¯ notariële levering door A aan B op 30 september 2005; ¯ koopprijs 250.000,-- k.k. Welk bedrag dient B bij de levering te betalen aan overdrachtsbelasting?
a b c
3.000,-6.000,-15.000,--
17
Leon huurt van Marinus een huis. Leon is gerechtigd om dit huis op eigen kosten te verbouwen, maar wel in overleg met Marinus. Leon verbouwt voor 20.000,--. Drie jaar later koopt Leon deze woning voor 150.000,-- en draagt vervolgens binnen 4 maanden de economische eigendom over aan Niek voor 175.000,--. Over welk bedrag is bij deze laatste transactie overdrachtsbelasting verschuldigd?
a b c
25.000,-45.000,-150.000,--
18
Anne en Bas hebben in 2000 samen een woning gekocht en geleverd gekregen, met het doel deze samen duurzaam te bewonen. Anne en Bas besluiten begin 2005 de samenwoning te beëindigen; zij hebben onderling besloten dat Anne het huis volledig in eigendom krijgt. Wat is juist met betrekking tot het verschuldigd zijn van overdrachtsbelasting?
a
De toedeling van de mede-eigendom kan altijd plaatsvinden zonder dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd. De toedeling van de mede-eigendom kan plaatsvinden zonder dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd, indien Anne ten minste 1% bij de aankoop had verworven. De toedeling van de mede-eigendom kan plaatsvinden zonder dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd, indien een van beiden ten minste 40% en de ander maximaal 60% bij de aankoop had verworven.
19
Welke uitspraak is juist met betrekking tot de omzetbelasting?
a
De herzieningstermijn voor onroerende zaken bedraagt in totaal 1 jaar (1 jaar na de datum van ingebruikname). De herzieningstermijn voor onroerende zaken bedraagt in totaal 5 jaren (4 jaar na het jaar van ingebruikname plus het jaar van ingebruikname). De herzieningstermijn voor onroerende zaken bedraagt in totaal 10 jaren (9 jaar na het jaar van ingebruikname plus het jaar van ingebruikname).
b c
4
Makelaardijleer 2005-11
20
a
Een eigenaar van een woonhuis heeft gebreken ontdekt welke vallen binnen de garantietermijn van het GIW. Het blijkt echter dat het aannemersbedrijf niet meer bestaat en de eigenaar doet derhalve een beroep op de waarborg. Welk bedrag aan eigen risico geldt in dergelijke gevallen per kalenderiaar inclusief BTW?
200, 500,-1.000,--
21
Een object wordt in het openbaar verkocht (veiling). Daarna wordt er door de notaris een akte van kwijting opgemaakt. Door wie wordt deze akte getekend?
a
Uitsluitend door de notaris Uitstuitend door de verkoper en de notaris Zowel door de koper, als door de verkoper en de notaris
22
Een projectontwikkelaar verkoopt aan een particulier een nog te bouwen appartement in een complex, met het beding dat de verkoop afhankelijk wordt gesteld van het verkrijgen van een ’schone-grondverklaring’. Hierbij is sprake van
a
een ontbindende voorwaarde een opschortende voorwaarde een beding van uitgestelde levering
23
De heren B en A hebben samen diverse onroerende zaken in eigendom verkregen, ieder voor de onverdeelde helft. Op een kwade dag krijgt het tweetal slaande ruzie en besluiten ze om de gezamenlijke onroerende zaken te verdelen. Is er overdrachtsbelasting verschuldigd?
a
Nee, deze verdeling is vrijgesteld. Ja, over de helft van de waarde van de verdeelde onroerende zaken. Ja, over het geheel van de waarde van de verdeelde onroerende zaken.
24
Op een perceel grond is een appartementencomplex gesplitst in 26 appartementsrechten. De bewoners van de parterreappartementen hebben het gebruiksrecht van een tuin. Deze tuinen maken deel uit van het gehele kadastrale perceel waarop het gebouw zich bevindt. Wie zijn de eigenaars van deze tuinen?
a
Uitsluitend de gerechtigden van de parterreappartementen. Uitsluitend degenen aan wie het gebruiksrecht is toebedeeld. Alle eigenaars van de appartementsrechten voor het aandeel waartoe zij in de gemeenschap gerechtigd zijn.
25
De heer Verbruggen koopt begin 2002 een eigen woning voor 200.000,--. Hij financiert dit bedrag volledig met een hypothecaire lening. Begin 2005 koopt hij een nieuwe eigen woning v.o.n, voor 500.000,--. De verkoopopbrengst van zijn oude woning bedraagt exclusief makelaarscourtage, 300.000,--. De lening uit 2002, hoofdsom 200.000,--, Iost hij volledig af. De nieuwe woning wordt ook weer volledig gefinancierd met een hypothecaire lening. Gedurende welke periode en over welke schuld kan de heer Verbruggen dan nog rente aftrekken?
a
Gedurende 27 jaar over 200.000,--, gedurende 30 jaar over 200.000,--. Gedurende 27 jaar over 300.000,--, gedurende 30 jaar over 200.000,--. Gedurende 30 jaar over 400.000,--. 5
Makelaardijleer 2005-11
26
Een winkelruimte ter grootte van 180 m2 met een frontbreedte van 6 meter wordt te huur aangeboden voor 42.000,-- per jaar. Voor een huurprijsvergelijking door middel van de ITZA methode (In Terms of Zone A) worden 3 zones van 10 meter diep toegepast (zone 1 100%, zone 2 75% en zone 3 50%). Wat is de ITZA huurprijs per m2 van dit pand (afronden op hele euro’s)?
a
233,-311,-700,--
27
In een huurovereenkomst komt het volgende beding voor: "Veenstra (verhuurder-eigenaar) verleent aan Zij/stra (huurder), die zulks voor zich aanneemt, voor de gehele huurtijd het recht de bovenomschreven onroerende zaak te kopen voor een som van 250.000,--. Indien Zijlstra van het hem verleende recht van koop gebruik wenst te maken zal hij daarvan bij aangetekend schrijven aan Veenstra kennis moeten geven. Na ontvangst van deze kennisgeving zal onverwijld de koopovereenkomst tot stand zijn gekomen. " Zijlstra stuurt Veenstra een week voor het verstrijken van de huurtijd een aangetekend schrijven waarin hij meedeelt dat hij van het hem verleende recht gebruik wenst te maken. Direct na ontvangst van het aangetekend schrijven stuurt Veenstra een fax met de mededeling de onroerende zaak niet te willen verkopen. Is hier desondanks een overeenkomst tot stand gekomen? Zo ja, waarom?
a
Ja, want partijen scheppen langs contractuele weg een onherroepelijk aanbod. Ja, want er is sprake van een vrijblijvend aanbod en de aanvaarding van dit aanbod kan niet worden herroepen. Nee, want uit het aanbod zelf ~loeit voort dat het gedurende de Iooptijd van het huurcontract kan worden herroepen.
c
28
b
29
Coen wordt voor twee jaar gedetacheerd in het buitenland. Hij wil zijn huis in Lelystad aanhouden, maar deze woning voor deze periode tijdelijk verhuren. Kan de makelaar, met succes, in de huurovereenkomst een bepaling opnemen dat de huurder, na afloop van de bepaalde periode, bij terugkeer van Coen de woning moet ontruimen? Ja, in de huurovereenkomst neemt de makelaar een bepaling op waarbij wordt vermeld dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan en dat na die twee jaar dient te worden ontruimd. Ja, de makelaar vermeldt in de huurovereenkomst dat deze slechts geldt voor de met name in het contract genoemde periode waarin de verhuurder in het buitenland verblijft, en dat deze na terugkeer zelf weer in zijn huis wil gaan wonen. Nee, de huurder kan zich altijd met succes beroepen op huurbescherming. Een verhuurder wil een flatgebouw, bestaande uit 50 woningen ingrijpend renoveren. Hij doet hiertoe een schriftelijk renovatievoorstel aan zijn huurders. Wanneer wordt een renovatievoorstel geacht redelijk te zijn? Indien 70% of meer van de huurders van het complex met de renovatie instemt. Indien alle huurders inclusief de eventuele onderhuurders van het complex met de renovatie instemmen. Indien de helft van de huurders van het complex instemt, ongeacht de instemming van de eventuele onderhuurders.
6
Maketaardiileer 2005 II
3O
Een zuivelwinkel is voor een termijn van 10 jaar verhuurd. De huurder moet om gezondheidsredenen zijn zaak tijdens de Iooptijd van de huurovereenkomst overdragen aan een mogelijke andere huurder. In de huurovereenkomst is ten aanzien daarvan of over onderverhuur niets geregeld. Hoe is een overdracht aan een derde wettelijk mogelijk?
a
Huurder kan vorderen dat hij wordt gemachtigd om een derde in zijn plaats als huurder te stellen. Huurder kan vorderen dat hij wordt gemachtigd om een derde in zijn plaats als huurder te stellen, waarbij deze derde een nieuwe 10-jarentermijn kan vorderen. Huurder is gerechtigd een derde voor hem in de plaats te stellen, indien deze derde daarin dezelfde onderneming voortzet en verhuurder van de eerste huurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding ontvangt,
31
Door wie kan de functie van administrateur van de Vereniging van appartementseigenaars worden vervuld7
a
Een ieder Slechts door een makelaar in onroerende zaken Slechts door een van de leden van de Vereniging van Appartementseigenaren
32
Het college van burgemeester en wethouders van gemeente X kan een vergunning verlenen omtrent tijdelijke verhuur van leegstaande woningen en gebouwen. Voor welke duur kan deze vergunning ten aanzien van hetzelfde gebouw of dezelfde woning ten hoogste worden verleend?
a
Voor de duur van ten hoogste twee jaar, daarna eindigt de overeenkomst van rechtswege. Voor de duur van een jaar, waarbij de duur eenmaal op verzoek van de eigenaar kan worden verlengd tot de duur van ten hoogste twee jaar. Voor de duur van ten hoogste twee jaar, waarbij de duur op verzoek van de eigenaar telkens kan worden verlengd tot de gehele duur van ten hoogste drie jaar.
c
33
Een huurder van een woning stemt niet in met de voorgestelde huurverhoging. Binnen welke termijn en bij wie moet deze huurder schriftelijk bezwaar maken?
a
Binnen een termijn van maximaal 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum, bij de verhuurder. Binnen een termijn van maximaal 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum, bij de huurcommissie. Binnen de termijn van ontvangst van de brief met de voorgestelde huurverhoging en de datum van ingang van de voorgestelde huurverhoging, bij de verhuurder.
34
Bij huur en verhuur van bedrijfsruimte ex artikel 7:290 e.v. BW gelden wettelijke regels ten aanzien van de nieuwe huurprijs bij voortzetting van de huurovereenkomst respectievelijk na 5 en 10 jaar. Op welke wijze dient of kan de nieuwe huurprijs worden bepaald? De nieuwe huurprijs kan door partijen in onderling overleg worden overeengekomen. De nieuwe huurprijs kan worden vastgesteld door de kantonrechter op verzoek van de bedrijfshuuradviescommissie (BHAC). De nieuwe huurprijs dient te worden bepaald overeenkomstig een wettelijke regeling als bepaald in artikel 7:303 BW.
Makelaardijieer 2005-11
35
Welke van de onderstaande beweringen met betrekking tot het hypotheekrecht is juist?
a
Een hypotheekakte zonder huurbeding is nietig. Een hypotheeknemer heeft het recht van parate executie. Een hypotheekgever kan zich met voorrang boven de hypotheeknemer verhalen op de opbrengst na executoriale verkoop.
36
Welke van de volgende rechten kunnen worden bezwaard?
a
Alleen het recht van erfpacht en het appartementsrecht. Alleen het recht van vruchtgebruik en het recht van erfpacht. Alle in a en b genoemde rechten.
37
Welke van de onderstaande beweringen over het recht van hypotheek is juist?
a
Het hypotheekrecht is deelbaar. De hypotheekgever is degene die het geld uitleent en hiervoor als zekerheid hypotheek geeft. Een hypotheekhouder is de geldgever, hij wil zekerheid voor het geld dat hij uitleent en krijgt daarvoor het recht van hypotheek.
38
Mevrouw Ypma woont met haar meerderjarige zoon in dezelfde woning. De woning was vroeger eigendom van haar en haar overleden man. Na diens overlijden in 1997 heeft de zoon de woning van moeder gekocht, waarbij moeder het levenslange recht van gebruik heeft van een slaapkamer en van de gemeenschappelijke ruimten zoals de keuken, de woonkamer, de badkamer en het toilet. De zoon heeft daardoor de eigendom van de woning een stuk goedkoper verkregen, maar moet uiteraard de hypotheekrente en alle kosten en lasten betalen zonder daarvoor een vergoeding van moeder te kunnen eisen. Wordt de woning volgens de Wet IB 2001 bij de moeder beschouwd als een eigen woning in de zin van de Wet IB 2001, en zo nee, waarom niet?
a
Ja,
Nee, omdat haar zoon de woning goedkoper heeft gekocht. Nee, omdat het levenslange recht van gebruik en bewoning niet krachtens erfrecht is verkregen. 39
De WOZ-waarde van de eigen woning van Piet bedraagt voor het belastingjaar 2004 1.750.000,--~ In het kader van de Wet Inkomstenbelasting 2001 worden de voordelen uit deze eigen woning voor belastingjaar 2005 gesteld op
a b c
1.400,--. 8.750,--. 14.000,--.
40
Ab en EIs zijn gehuwd en bezitten samen een woning van 230.000,--. De resterende hypotheekschuld is 180.000,--. Ze gaan scheiden en EIs verlaat de woning. Ab blijft in de woning en koopt EIs uit. Hij verhoogt daartoe de hypotheek met 25.000,--. Krijgt EIs in het kader van de ’bijleenregeling’ een eigenwoningreserve? Zo ja hoeveel?
a
Ja, een eigenwoningreserve van 25.000,--. Ja, een eigenwoningreserve van 50.000,--. Nee, bij echtscheiding is er geen sprake van eigenwoningreserve.
Make]aardijleer 2005ql
41
Wat geldt voor de hypotheekhouder bij verkoop van een onroerende zaak waarop een zakelijk recht van hypotheek is gevestigd, indien geen ’doorhaling’ heeft plaatsgevonden?
a
Het recht van hypotheek is een zakelijk recht, dat slechts tegenover de geldnemer geldend blijft. Wanneer het registergoed in eigendom overgaat, behoudt de hypotheekhouder niet meer zijn rechten. De hypotheek blijft op het registergoed rusten, ongeacht in wiens handen het registergoed zich bevindt.
42
Koper Ans heeft een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten voor een nieuw te bouwen woning in een nieuwbouwcomplex, Ans sluit een hypothecaire geldlening af met nationale hypotheekgarantie. Aan eigen middelen wordt 45.000,-- ingebracht, Op welk moment dienen de eigen middelen te worden aangewend?
a
Bij betaling van de eerste termijn(en). Bij betaling van de laatste termijn(en). Nadat de lening in zijn geheel is opgenomen.
43
Alberts heeft ter zake van een aan Beens verstrekte geldlening een zekerheidsrecht bedongen op een aan Beens toebehorende vordering tot levering van een huis. Hoe wordt dit zekerheidsrecht genoemd?
a
Pandrecht Retributierecht Recht van hypotheek
44
Voor de aangifte inkomstenbelasting over het jaar 2004 moet voor de eigen woning de WOZ-waarde worden gehanteerd. Wat is de waardepeildatum hiervan?
a
1 januari 1999 1 januari 2001 1 januari 2003
45
Bij een kapitalisatiemethode kan de factor worden verkregen door gerealiseerde verkoopprijzen van onroerende zaken te delen door de huurwaarde daarvan. Wat is het resultaat van de toepassing van deze factor, indien de hierbij gebruikte prijzen en waarden ongecorrigeerd worden gebruikt? De factor resulteert in een vervangingswaarde. De factor resulteert in een ’vrij op naam’ waarde. De factor resulteert in een ’kosten koper’ waarde,
46
In de gemeente X is een perceel grond gelegen waarvan het volgende bekend is: de oppervlakte bedraagt 1.500 de waarde van vergelijkbare grond bedraagt 500,-- per m~ per 1 januari 2000; de stijging van de grondwaarde van 1/1/00 tot 1/1/01 bedraagt 2,4%; de stijging van de grondwaarde van 1/!/01 tot 1/1/02 bedraagt 1,2%; de daling van de grondwaarde van !/1/02 tot 1/1/03 bedraagt 2,5%. Bereken de grondwaarde van het perceel per waardepeildatum 1 januari 2003 (afronden op tientallen).
a
757.790,-758.260,-768.000,--
Makelaardiileer 2005
47
Wat wordt verstaan onder de herbouwwaarde van een gebouw?
a b
De vervangingswaarde. Het bedrag benodigd voor de herbouw op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming, al of niet inclusief de fundering. De kosten die noodzakelijk zijn om het pand in dezelfde staat te herbouwen onder aftrek van een percentage ’nieuw voor oud’.
c
48
a
Bij de aankoop van een eigen woning wordt veelal een aantal kosten meegefinancierd. Veronderstel dat men naast de kale aankoopprijs van een eigen woning die 260.000,-bedraagt, de drie navolgende vormen van kosten meefinanciert en wel voor het daarbij genoemde bedrag: - de boeterente wegens vervroegde aflossing van een doorlopend krediet: 15.000,--; - de kosten die verband houden met het aangaan van de schuld: 4.500,--; ~ de kosten die verband houden met de aankoop van de woning: 18.500,--. De totale schuld bedraagt dus 298.000,-- en het is de eerste keer dat een hypotheek wordt verstrekt. Over welk schuldbedrag is de rente aftrekbaar?
279.500,-283.000,-298.000,--
49
U krijgt een taxatieopdracht voor het bepalen van de verkoopwaarde van een courant, ontruimd bedrijfsobject (magazijn, kantoor, enig verhard terrein) met eigen grond. Bij de uitwerking maakt u gebruik van een aantal taxatiemethoden. Welke is de meest relevante waarderingsmethode voor het doel waarvoor de taxatie wordt gevraagd?
a
Vervangingswaardemethode. Kapitalisatiemethode of BAR-methode. Vergelijking met recentelijk verkregen opbrengsten van vergelijkbare objecten.
50
Een vastgoedbegrip is het Bruto Aanvangsrendement (BAR). Het BAR wordt gedefinieerd als ’het op het moment van verwerving geraamde te behalen beleggingsresultaat gedurende het eerste volledige jaar van exploitatie op een vastgoedinvestering’. Hoe wordt deze ratio rekenkundig herleid?
a
Als het quotiënt van de eerstejaars contracthuur en de totale investering, Als de verhouding tussen de markthuur bij volledige verhuur in het eerste jaar en de totale investering. Als de verhouding tussen de markthüur bij volledige verhuur in het eerste jaar en de vraagprijs bij aankoop.
e
51
Van een boerderij moet de WOZ-waarde worden bepaald. De volgende gegevens zijn bekend: 40 ha à 5,-- per m2 weilanden het woonhuis van de boerderij (WOZ-)waarde inclusief bijbehorende grond 350.000,-een Ioopstal voor 35 koeien (WOZ-)waarde inclusief bijbehorende grond 200.000,-Wat is de WOZ-waarde?
a b c
350.O00,-550.O00,-2.550.O00,-lO
Makelaardijleer 2005-11
52
a
53
Een winkelpand is verhuurd voor 125.000,-- per jaar en wordt te koop aangeboden. Welk bedrag zal een koper maximaal betalen om een rendement van 8% op zijn investering te verkrijgen? De notariskosten bedragen (fictief) 1% inclusief kadasterkosten en BTW.
1.460.280,-1.474.056,-1.562,500,-Hoe wordt de oppervlakte berekend van een gebouw met een plattegrond in trapeziumvorm?
d
a
(d + b) xh 2 (dxb) + h 2 (dxh) + b 2
54
Van een bedrijfshal is per 1 januari 2003 het volgende gegeven: de bouwkosten bedragen 750.000,-- per waardepeildatum 1 januari 2003; het pand is op 1 januari 1985 gereedgekomen en in gebruik genomen; de technische levensduur is 20 jaar met een restwaarde van 15%; de grondwaarde bedraagt per waardepeildatum 100.000,--. Bereken op basis van bovenstaande gegevens de gecorrigeerde vervangingswaarde van de bedrijfshal op peildatum 1 januari 2003.
a
55
a
212.500,-276,250,-308.125,-Een belegger koopt een complex met 250 huurwoningen. Zijn bruto aanvangsrendement bedraagt 5%. Als het complex geheel verhuurd is, bedraagt de huuropbrengst 1.500.000,--, Gezien de grootte van het complex, houdt hij rekening met een structurele leegstand van 5% van de totale jaarhuur. De kosten koper bedragen 6,5%, Wat is de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat op basis van de uitgangspunten van de belegger (afronden op tienduizendtallen)?
26.760.000,-28.500.000,-28. 170.000,--
56
Hoe noemt men een pachtvorm voor 1 of 2 jaar speciaal voor één- respectievelijk tweejarige teelten waaronder vruchtwisseling noodzakelijk is?
a
Teeltpacht Reguliere pacht Eenmalige pacht
11
Makelaardijleer 2005-11
57
Een verpachter is met een pachter, ingevolge de Pachtwet, een overeenkomst aangegaan met betrekking tot los land met een oppervlakte van 0,85 ha. De Grondkamer heeft noch voor het hele gebied, noch voor een gedeelte van het gebied waarbinnen het los land is gelegen, een besluit genomen met betrekking tot de oppervlaktenorm van los land. Wat is juist met betrekking tot deze overeenkomst?
a
Deze overeenkomst wordt van rechtswege verlengd. Deze overeenkomst behoeft niet schriftelijk te worden vastgelegd. Deze overeenkomst moet aan de Grondkamer ter goedkeuring worden ingezonden.
58
Welke wet vormt de basis voor het volkshuisvestingsbeleid?
a
Woningwet De Huisvestingswet Wet op de Ruimtelijke Ordening
59
Door wie of welk orgaan wordt het openbaar register waarin onder andere aantekening wordt gehouden van aanvragen om bouwvergunning, verleende bouwvergunningen en van rechtswege verleende bouwvergunningen gehouden?
a
Het Kadaster De gemeenteraad Het college van burgemeester en wethouders
60
Welk gemeentelijk plan moet er ingevolge de Wet milieubeheer in elke gemeente zijn?
a
Een rioleringsplan Een milieubeleidsplan Een bodemsaneringsplan
Dit was de laatste opgave.
12
