Strandhotel Cadzand-Bad

Sluis Strandhotel Cadzand-Bad

bestemmingsplan

rboi adviseurs ruimtelijke ordening

Strandhotel Cadzand-Bad Sluis

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.1714.bpstrandh11-ON01

23-03-2012 05-11-2012

concept ontwerp vastgesteld

projectnummer:

031553.008982.00 opdrachtleider:

ing. J.A. van Broekhoven

3

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1

Inleiding

7

1.1

Achtergronden en doel bestemmingsplan

7

1.2

Ligging plangebied

9

1.3 Samenhang met plan De Branding en coördinatie omgevingsvergunning

10

1.4

Opzet bestemmingsplan

11

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Kwaliteitsverbetering Strandhotel

14

Hoofdstuk 3

Beleidskader

3.1

Rijksbeleid

17

3.2

Provinciaal beleid

18

3.3

Gemeentelijk beleid

22

3.4

Conclusie

30

Hoofdstuk 4

Sectorale onderzoeken

4.1

Water

33

4.2

Archeologie

36

4.3

Bodem

36

4.4

Ecologie

37

4.5

Verkeer en parkeren

40

4.6

Wegverkeerslawaai

41

4.7

Luchtkwaliteit

41

4.8

Milieuhinder

42

4.9

Windhinder

43

4.10

Landschap en cultuurhistorie

44

4.11

Externe veiligheid

44

4.12

Kabels en leidingen

47

4.13

Niet-gesprongen explosieven

47

4.14

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

47

4.15

Conclusie

47

Hoofdstuk 5

Bestemmingsregeling

5.1

Opzet bestemmingsregeling

49

5.2

Opzet verbeelding

53

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

55

6.2

Economische uitvoerbaarheid

56

13

17

33

49

55

_______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 031553.008982.00 Rotterdam / Middelburg

4

Bijlagen

59

Bijlage 1

Oppervlakte verharding

61

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek Strandhotel

63

Bijlage 3

Quickscan Flora- en faunawet

65

Bijlage 4

Onderzoek wegverkeer

67

Bijlage 5

Parkeeronderzoek

69

Bijlage 6

Windtunnelonderzoek

71

Bijlage 7

Toelichting Staat van Horeca-activiteiten

73

Regels

75

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Artikel 1

Begrippen

77

Artikel 2

Wijze van meten

80

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Artikel 3

Gemengd

81

Artikel 4

Verkeer

84

Artikel 5

Waterstaat - Waterkering

85

Hoofdstuk 3

Algemene regels

87

Artikel 6

Antidubbeltelbepaling

87

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

88

Artikel 8

Algemene wijzigingsregels

89

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregel

Artikel 9

Overgangsregels

91

Artikel 10

Slotregel

92

Bijlagen bij regels Bijlage 1

Staat van Horeca-activiteiten

77

81

91

93 95

_______________________________________________________________________________________________________________ 031553.008982.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

toelichting

7

Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Achtergronden en doel bestemmingsplan

Kwaliteitsverbetering Cadzand-Bad Het recreatieve aanbod in Cadzand-Bad wordt sterk verbeterd. Het ontwikkelingsplan Cadzand-Bad 'Natuurlijk Stijlvol' vormt de basis en het vertrekpunt voor een majeure operatie die in diverse segmenten en op verschillende locaties een kwaliteitsverbetering tot stand brengt. Met 'Natuurlijk Stijlvol' is het startschot gegeven voor de ontwikkeling van Duinhof-Zuid en het plan Cavelot. Daarmee is het proces van kwaliteitsverbetering in gang gezet. Deze kwaliteitsverbetering zorgt ervoor dat het aantal recreatieve overnachtingen in en rondom Cadzand-Bad zal toenemen. Het verbeteringsproces zal ervoor zorgen dat een adequaat antwoord wordt gegeven op de vraag die de hedendaagse recreant stelt. De plannen voor Duinhof-Zuid en Cavelot zijn de eerste ontwikkelingen waarmee de kwaliteit van het recreatieve aanbod in Cadzand-Bad wordt versterkt.  

Duinhof-Zuid betreft de realisatie van ruim 130 nieuwe appartementen aan de oostelijke entree van de Boulevard de Wielingen (50% recreatief en 50% permanent bewoond). Plan Cavelot omvat een hoogwaardig verblijfsrecreatief park (Noordzee Résidence Cadzand-Bad geheten) ten zuiden van de kern Cadzand-Bad met in totaal 450 recreatiewoningen (zie figuur 1.1).

Daarnaast vindt momenteel onderzoek plaats naar de mogelijkheden voor een nieuwe jachthaven in Cadzand-Bad en wordt nagedacht over de herontwikkeling van het Duinplein. Er is een plan vastgesteld voor de realisatie van een nieuwe approach golfbaan met een parkeerterrein aan de oostelijke zijde van Cadzand-Bad.


8

Figuur 1.1.

Recente ontwikkelingen Cadzand-Bad

Strandhotel en De Branding Compagnie Het Zoute Nederland B.V. en het Strandhotel Cadzand-Bad maken samen een kwaliteitsslag met het renoveren en uitbreiden van het huidige hotel-restaurant aan Boulevard de Wielingen. Dit geeft invulling aan de hiervoor geschetste achtergrond van nieuwe recreatieve ontwikkelingen in Cadzand-Bad. Beide partijen hebben een gezamenlijke visie gemaakt voor het gebied. Het is de bedoeling dat deze centrale plaats in Cadzand-Bad wordt gemarkeerd door een hoogwaardige architectuur en een aantrekkelijk recreatief-toeristisch programma om zodoende een aantrekkelijke locatie in het hart van Cadzand-Bad te realiseren en een duidelijke 'landmark' aan de boulevard. De initiatiefnemers zijn voornemens om het bestaande Strandhotel te verbouwen en uit te breiden met hotelkamers en recreatieappartementen, commerciële ruimtes en een bijbehorende parkeervoorziening onder het nieuwe complex. Naast het Strandhotel vindt nieuwbouw plaats van De Branding: recreatieappartementen met op de begane grond commerciële ruimtes, voorzien van een ondergrondse parkeervoorziening. De hoogwaardige architectonische uitstraling van de nieuwe gebouwen zal ervoor zorgen dat de kwaliteitsverbetering van het recreatieve product -letterlijk- in het hart van Cadzand-Bad gestalte krijgt. Op termijn kan hierop nieuwbouw aan het centraal gelegen Duinplein aansluiten. Figuur 1.2 geeft de beoogde invulling van het nieuwe Standhotel weer.


9

Figuur 1.2.

Fotovisualisatie Strandhotel met op de achtergrond De Branding

Huidige planologische regeling De gronden waarop het plan voor het Strandhotel wordt gerealiseerd, zijn op dit moment nog van een juridisch-planologische regeling voorzien in de bestemmingsplannen Boulevard de Wielingen (vastgesteld 1993, goedkeuringsbesluit 1994) en het bestemmingsplan Landelijk Gebied (vastgesteld 1978). De huidige bestemmingsregelingen staan de ontwikkeling van het plan voor het Strandhotel niet toe. Hierop wordt in paragraaf 3.3 nader ingegaan. Doel Doel van dit bestemmingsplan is het juridisch-planologisch mogelijk maken van de beoogde kwaliteitsverbetering van het Strandhotel en de uitbreiding met nieuwe bijbehorende faciliteiten en recreatieappartementen. Tevens wordt de nieuwe strandopgang in dit bestemmingsplan planologisch verankerd.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied omvat de gronden waarop zowel het huidige -te renoveren- en uit te breiden Strandhotel als de nieuwe recreatieappartementen zijn beoogd. Ook de nieuwe duinovergang maakt deel uit van het plangebied (zie figuur 1.3).


10

Figuur 1.3.

Ligging plangebied (maps.google.nl)

1.3 Samenhang met omgevingsvergunning

plan

De

Branding

en

coördinatie

Samenhang met plan De Branding Voor de ontwikkeling van het Strandhotel is een gezamenlijke visie opgesteld met het recreatieappartementencomplex De Branding. Beide ontwikkelingen zijn in samenspraak met elkaar ontwikkeld. Ze versterken elkaar nadrukkelijk door de architectonische uitstraling. Er is voor gekozen dat beide initiatieven een zelfstandige planologische procedure doorlopen. Gelijktijdig met de bestemmingsplanprocedure voor het Strandhotel wordt zodoende een procedure voor het realiseren van De Branding gestart. Besluit tot coördinatie omgevingsvergunning De gemeenteraad van Sluis heeft besloten om voor dit project de coördinatieregeling van artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van toepassing te verklaren. Op deze manier is een spoedige realisatie van het plan voor het Strandhotel mogelijk. Deze procedure houdt in dat, naast dit bestemmingsplan, ook de benodigde omgevingsvergunning voor het bouwen, slopen en eventuele andere werkzaamheden in de openbare ruimte tegelijkertijd met dit bestemmingsplan wordt voorbereid.


11

1.4

Opzet bestemmingsplan

De opbouw van de toelichting op dit bestemmingsplan is als volgt.     

In hoofdstuk 2 worden de beoogde planontwikkelingen beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een beschrijving van het beleidskader en de planologische aanvaardbaarheid van de beoogde invulling van het plangebied. Hoofdstuk 4 bevat de toetsing van de ontwikkelingen aan de ruimtelijke en milieuaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de bestemmingsregeling (verbeelding en regels). Hoofdstuk 6 gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het betreft zowel de resultaten uit de overlegprocedure als de financiële uitvoerbaarheid.


12


13

Hoofdstuk 2

Planbeschrijving

De plannen voor het Strandhotel worden in dit hoofdstuk beschreven en vooral ook gevisualiseerd. Het gaat om impressies van de wijze waarop de kwaliteitsverbetering vorm wordt gegeven. Eerst wordt ingegaan op de huidige situatie (paragraaf 2.1). Vervolgens wordt ingegaan op de voorgenomen ontwikkeling van het Strandhotel (paragraaf 2.2).

2.1

Huidige situatie

Omgeving: het centrum van Cadzand-Bad Het Strandhotel is gelegen in het centrum van Cadzand-Bad. Tegenover de locatie staat een winkelcomplex aan het Duinplein, waaronder de supermarkt. Naast en in de omgeving van het hotel zijn diverse appartementencomplexen (zoals Deurloo), hotels, verschillende horecavoorzieningen en winkels gevestigd. Direct grenzend aan de westelijke zijde van het Strandhotel staat het restaurant De Branding. Dit is het kavel waarop het parallel aan dit plan ontwikkelde plan De Branding is geprojecteerd. De Boulevard de Wielingen is de hoofdstraat van Cadzand-Bad. Deze straat is aangewezen en ingericht als een route waarvoor een snelheidsregime van 30 km/h geldt.

Figuur 2.1.

Centrum van Cadzand-Bad


14

Essentieel is dat het hier om een locatie in het centrumgebied van Cadzand-Bad gaat. Juist hier kan veel worden verbeterd met nieuwbouw. Immers, alle gebouwen staan hier geruime tijd. Enkele panden zijn goed onderhouden of vernieuwd. Het Duinplein is sterk gedateerd en wordt niet als plein ervaren. Aan de duinzijde is nu een sterk verbrokkelde bebouwing gepositioneerd, bestaande uit losse bouwblokken. Tussen het Strandhotel en De Branding ontbreekt samenhang en zeker met de grote appartementengebouwen verderop. Het bestaande Strandhotel Het huidige hotel is een vrijstaand gebouw in de duinen waar omheen de parkeervoorzieningen en de tennisbanen van het hotel zijn gelegen. In de huidige situatie heeft het Strandhotel 37 kamers. De gelaagde vormgeving van het gebouw geeft het een markante uitstraling. Deze vormgeving zorgt ook voor een prominente aanwezigheid van het Strandhotel. Dit komt ook door de enigszins teruggelegen positie met aan de noordzijde het duingebied. Figuur 2.1 geeft de huidige situatie weer.

Figuur 2.2.

2.2

Huidige situatie Strandhotel met op de achtergrond De Branding

Kwaliteitsverbetering Strandhotel

Centrumgebied van Cadzand-Bad Nieuwe eigentijdse gebouwen die invulling geven aan het karakter van een badplaats zijn passend en noodzakelijk in de beoogde ruimtelijke structuur van het centrum van Cadzand-Bad. Op deze markante plek krijgt de badplaats dan ook een nieuw gezicht met gebouwen die allure uitstralen. Dit zal een onmiskenbare impuls geven aan het dorp en de beleving van de badplaats.


15

Figuur 2.3.

Ontwerp Strandhotel en De Branding

Renovatie en uitbreiding Strandhotel Realisering van het kwaliteitsverbeteringsplan betekent een gebouw met een geheel nieuwe uitstraling en vormgeving. Dat betekent dat het huidige beeld wordt getransformeerd naar een hedendaags beeld met de uitstraling van hoogwaardige kwaliteit en allure. Het nieuwe Strandhotel wordt opgebouwd uit het bestaande strandhotel met nieuwe gebouwen eraan toegevoegd. Het voorliggende plan bestaat uit verschillende onderdelen, zie ook figuur 2.3. 











Gebouw I: bestaand hotel. Dit is het bestaande gebouw van het Strandhotel (thans 37 kamers). Dit gebouw wordt vergroot (van vier naar vijf verdiepingen) en geheel gerenoveerd, resulterend in 37 hotelkamers met keuken en een dakterras. In dit gebouw zijn onder meer een restaurant (het internationaal bekende restaurant Pure C) en een zwembad met wellnessvoorzieningen beoogd. Gebouw II: nieuwbouw hotel. Het gaat om een nieuw te bouwen vleugel aan het bestaande Strandhotel waarin 33 nieuwe hotelkamers zijn voorzien. In de nieuwe situatie krijgt het Strandhotel in totaal 70 hotelkamers. Gebouw III: appartementen tussen hotel en toren. Dit betreft een nieuw te bouwen appartementencomplex (27 appartementen) waarbij qua vormgeving en architectonische uitstraling wordt aangesloten bij de gebouwen I en II. Gebouw IV: toren. Ook dit is een nieuw te bouwen appartementencomplex (20 appartementen). Dit gebouw wordt vormgegeven als een markant herkenningspunt in de vorm van een toren. Gebouw V: appartementen aan boulevard. Dit nieuwe gebouw wordt vrijstaand gebouwd van het grotere complex en zal 15 appartementen en de ontbijtzaal van het Strandhotel huisvesten. Gebouwen VI en VII: commerciële ruimte. Het betreft twee nieuw te bouwen paviljoens waarin commerciële functies zijn bedacht, al dan niet gerelateerd aan het hotel.

Het ondersteunende programma voor het plan van het Strandhotel omvat in totaal 1.575 m² brutovloeroppervlak (bvo) aan commerciële ruimte (775 m² aan horeca, 650 m² zakelijke dienstverlening en 150 m² aan detailhandel). De vormgeving en architectuur worden afgestemd op De Branding. Op deze wijze ontstaat een samenhangend geheel dat het centrum van Cadzand-Bad een kwaliteitsimpuls geeft. Zoals


16

hiervoor aangegeven in hoofdstuk 1 doorloopt dit plan een zelfstandige planologische procedure.

Figuur 2.4.

Indeling De Branding en het Strandhotel in de nieuwe situatie

De Branding Het appartementencomplex De Branding omvat 54 appartementen met twee commerciële ruimten, berging en parkeervoorzieningen. Zoals in hoofdstuk 1 aangegeven, doorloopt dit plan een zelfstandige planologische procedure. Ook voor dit gebouw geldt dat de vormgeving en architectuur worden afgestemd en aansluiten op die van het gerenoveerde en uitgebreide Strandhotel. Op deze wijze ontstaat een samenhangend geheel dat het centrum van Cadzand-Bad een kwaliteitsimpuls geeft. Verkeer en parkeren Verkeersontsluiting Het Strandhotel wordt, tezamen met het appartementencomplex De Branding, ontsloten via de Boulevard De Wielingen. Parkeren Het plan voor het Strandhotel omvat ook een ondergrondse parkeerkelder met in totaal 214 parkeerplaatsen. Dat zijn 176 parkeerplaatsen voor het Strandhotel en de appartementen en 38 voor het bijbehorende restaurant. In paragraaf 4.5.2 wordt hier nader op ingegaan. Strandopgang In het plangebied is een nieuwe strandopgang voorzien tussen het Strandhotel en De Branding. Deze openbaar toegankelijke strandopgang vormt een rechtstreekse verbinding tussen het centrum van Cadzand-Bad en het achterliggende Duinplein enerzijds en het Strandhotel en De Branding met het Noordzeestrand anderzijds.


17

Hoofdstuk 3

Beleidskader

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader geschetst van het rijk (paragraaf 3.1), de provincie (paragraaf 3.2) en de gemeente (paragraaf 3.3) waaraan de kwaliteitsverbetering van het Strandhotel wordt getoetst (paragraaf 3.4).

3.1

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur & ruimte Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur & Ruimte (SVIR) bevat het ruimtelijke beleid van het rijk als opvolger van de Nota Ruimte (2004). Het ontwerp van de SVIR is op 13 maart 2012 vastgesteld.  

In de SVIR is geen specifiek ruimtelijk beleid voor Cadzand-Bad geformuleerd. Wel zijn in de SVIR de dertien onderwerpen aangegeven die het rijk als 'nationaal belang' beschermingswaardig acht. Voor een aantal van deze onderwerpen is reeds een (beschermende) regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hierna).

Nationaal Landschap In de SVIR zijn gebieden aangewezen die internationaal zeldzaam/uniek zijn, of die kenmerkend zijn voor Nederland. 





Geheel West Zeeuws-Vlaanderen - dus ook het plangebied - is als Nationaal Landschap aangeduid. In de SVIR is aangegeven welke kernkwaliteiten West Zeeuws-Vlaanderen als gebied bezit. Deze kwaliteiten zijn verder uitgewerkt in het Omgevingsplan Zeeland (zie paragraaf 3.2). Binnen Nationale Landschappen geldt behoud door ontwikkeling als uitgangspunt. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, mits de kernkwaliteiten van het landschap worden behouden of worden versterkt. De kuststrook Breskens-Cadzand is aangegeven als prioritair aandachtsgebied. Versterking van de kust in combinatie met de verdere ontwikkeling van het landschap, natuur, recreatie en economische ontwikkelingen worden als kansen benoemd.

Nota Belvedère Achtergrond van deze nota is dat cultuurhistorische waarden sterker richtinggevend dienen te zijn bij de ruimtelijke inrichting van Nederland.  

Geheel West Zeeuws-Vlaanderen, waaronder ook het plangebied, is aangewezen als Belvedèregebied. De provincie en gemeente dienen, door de cultuurhistorische waarden in een vroegtijdig stadium te betrekken bij de ruimtelijke planvorming, zelf invulling te geven aan de beleidslijnen die het rijk door middel van de Nota Belvedère heeft uitgezet. De provincie Zeeland heeft dit vertaald in het Omgevingsplan Zeeland.


18

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Algemeen Voor de ruimtelijke onderwerpen die de rijksoverheid van 'nationaal belang' acht, heeft de Minister van Infrastructuur & Milieu een beschermende regeling opgenomen in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van het Barro in acht te nemen. Het Kustfundament Titel 2.3 van het Barro bevat algemene regels aangaande bestemmingsplannen die betrekking hebben op het kustfundament. Vrijwel het gehele plangebied maakt deel uit van het kustfundament. Op grond van het Barro dient in dit bestemmingsplan daarom rekening te worden gehouden met de volgende aspecten. 

 

Artikel 2.3.2. In een bestemmingsplan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee. Artikel 2.3.3. Een bestemmingsplan geeft de bestemming «waterkering» aan gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben. Artikel 2.3.4. Met betrekking tot gronden waarop een primaire waterkering ligt of die de functie van primaire waterkering hebben, of beschermingszones, kan een bestemmingsplan worden vastgesteld dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor: 1. de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament, 2. het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.

3.2

Provinciaal beleid

Omgevingsplan Zeeland 2012-2018 Algemeen Het provinciaal ruimtelijk beleid is neergelegd in het Omgevingsplan Zeeland. Voor de ruimtelijke belangen die het provinciebestuur van provinciaal belang acht, heeft een vertaling plaatsgevonden in algemene regels die zijn opgenomen in de provinciale verordening ruimte (PRV, zie hierna). De doelstelling van het omgevingsplan is het bevorderen van een gezonde regionale economie in een schone en veilige leefomgeving. Daarbij ondersteunt het plan sociale, natuur- en mobiliteitsdoelen. Het nieuwe Omgevingsplan is op een aantal punten anders dan zijn voorganger. In essentie is er gewerkt vanuit een integrale visie, is er een duidelijke focus op kerntaken van ruimte, water, milieu en natuur, is het beleid meer gericht op hoofdlijnen en minder details en zijn er minder regels.


19

Recreatie Nieuw in het Omgevingsplan is de recreatiekansenkaart. De kaart geeft op economisch kansrijke locaties het marktperspectief aan voor de meest ruimte vragende recreatiesectoren. Bij ontwikkelingen is nog wel een nadere ruimtelijke afweging nodig. Het realiseren van een beperkt aantal 'Hotspots' op kansrijke locaties geeft een extra impuls en mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen. In het Omgevingsplan wordt aangegeven waar de provincie concentratie van recreatie wenst. Het gaat daarbij vooral om de kustgebieden, zoals bij Cadzand-Bad.  



Ter plaatse van en direct aansluitend aan de recreatieconcentraties, worden ontwikkelingen in de recreatiesector door het provinciebestuur planologisch gestimuleerd. Er wordt de voorkeur gegeven aan nieuwvestiging van recreatie in de kustzone en alleen als onderdeel van een integrale aanpak en indien deze bijdraagt aan het vernieuwingsproces en een versterking van het toeristisch-recreatieve eindproduct ter plaatse. Om ruimte te laten voor creatieve oplossingen heeft het provinciebestuur in het Omgevingsplan op voorhand geen beoogd streefbeeld vastgesteld.

Op de recreatiekansenkaart is Cadzand-Bad aangegeven als hotspot. Uitgangspunt voor de hotspots is dat meerdere kansrijke (verblijfs)recreatieve ontwikkelingen worden gecombineerd tot initiatieven met een economische meerwaarde voor het gebied. Verblijfsrecreatie Aan de realisatie van nieuwe verblijfsrecreatie zijn specifieke voorwaarden gekoppeld.   

 

Tegengaan van permanente bewoning. Een centrale exploitatie voor bedrijfsmatige verhuur én bedrijfsmatig beheer van het park, die bestemmingsplanmatig en contractueel dient te worden vastgelegd. Tenminste de ondergrond waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd (o.a. infrastructuur, centrumvoorzieningen etc.) zijn in eigendom van één partij. Daarbij kan worden overwogen de ondergrond van het gehele park in eigendom van één partij te houden (bijvoorbeeld via publiekrechtelijke erfpacht). De financiële haalbaarheid wordt aangetoond van een (langdurige) bouw, beheer en verhuurexploitatie. De bedrijfsmatig beheerder door middel van privaatrechtelijke overeenkomsten zorg draagt voor de kwalitatieve instandhouding van het gehele park.

Op deze manier wordt het beschikbare recreatieve verhuuraanbod ook daadwerkelijk in de markt gezet, blijft de verhuur gebundeld bij één aanbieder en kan een kwalitatief beter verhuurproduct worden gewaarborgd. Daarbij is het overigens niet verplicht dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk jaarrond voor verhuur aanbieden. Permanente bewoning binnen een recreatieve bestemming is niet toegestaan. Gemeenten worden geacht dit te handhaven. Hotels In het Omgevingsplan wordt gesignaleerd dat de hotelsector in Zeeland ten opzichte van andere verblijfsrecreatieve voorzieningen ondervertegenwoordigd is en bestaat, vergeleken met het landelijk gemiddelde, uit relatief veel niet-geclassificeerde accommodaties. Vanuit het provinciale beleid wordt ingestoken om deze sector te versterken omdat ook deze sector een belangrijke bijdrage kan leveren aan de seizoensverlenging en de (jaarrond) werkgelegenheid. De provincie biedt mogelijkheden voor de realisatie van nieuwe hotels in het luxere (3-, 4-, en 5-sterren) segment. Voor wat betreft de mogelijke locaties geldt daarbij de volgende prioriteitsvolgorde:


20

  

Realisatie in samenhang met andere initiatieven in de op de recreatiekansenkaart weergegeven hotspots. Realisatie in regionale ontwikkelingslocaties en/of het (overig) stedelijk gebied. Realisatie in samenhang met landschapsversterking in een landgoedachtige setting.

Waterkering en ecologie De aspecten waterkering en ecologie zijn niet van invloed op de ontwikkeling van het Strandhotel. Hieraan wordt wel aandacht besteed in de paragrafen 4.1 en 4.4. Hoogte Over het bouwplan met daarbij aangegeven de hoogtes van de verschillende bouwdelen, is overleg gevoerd met de provincie Zeeland. Gedeputeerde Staten zullen naar verwachting met het bouwplan instemmen. Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland Algemeen Voor de ruimtelijke onderwerpen die het provinciebestuur heeft aangemerkt als van 'provinciaal belang' is een beschermende regeling opgenomen in de Provinciale ruimtelijke verordening Zeeland (PRV). Op grond van de Wro dient een gemeentebestuur bij het vaststellen van een ruimtelijk plan de algemene regels van de PRV in acht te nemen. Voor wat betreft dit project zijn de regels uit de PRV aangaande woningbouw en verblijfsrecreatie van belang. Recreatie In artikel 2.5, lid 1, is het volgende bepaald. In een bestemmingsplan worden regels gesteld ter voorkoming van permanente bewoning. In de toelichting bij artikel 2.5 van de verordening is opgenomen dat het provinciale beleid is gericht op het voorkomen van permanente bewoning van tot verblijfsrecreatie bestemde complexen. Hiermee worden bedoeld zomerhuizenterreinen, recreatieve appartementencomplexen en kampeerterreinen. Een doelstelling is dergelijke complexen te behouden voor de verblijfsrecreatieve markt. Dit aspect wordt van provinciaal belang geacht. Artikel 2.5, lid 2, stelt dat in de toelichting van een bestemmingsplan aannemelijk wordt gemaakt dat duurzaam beheer en onderhoud van het terrein is gewaarborgd. In de bijbehorende toelichting van dit artikellid van de verordening worden hiervoor enkele voorbeelden gegeven. 



Duurzaam beheer en onderhoud van een terrein kan bijvoorbeeld worden gewaarborgd door in het bestemmingsplan de eis van een centrale bedrijfsmatige exploitatie op te nemen. Gedacht kan worden aan privaatrechtelijke afspraken over het in eigendom houden van de grond die tot het complex behoort dan wel de gronden waarop de gemeenschappelijke voorzieningen worden gerealiseerd alsmede omtrent de kwalitatieve instandhouding van het complex.

Onder duurzaam beheer wordt verstaan een verzorgde openbare ruimte en maatregelen die leiden tot een intensiever gebruik van ruimte en, zo mogelijk, maatregelen die leiden tot een hoger bedrijfseconomisch rendement. Vertaling artikel 2.5 PRV naar het bestemmingsplan Artikel 2.5 , lid 1, van de Verordening bepaalt dat voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatieterrein regels gesteld moeten worden ter voorkoming van permanente bewoning. In de specifieke gebruiksregels van artikel 3 bestemming Gemengd is _______________________________________________________________________________________________________________ 031553.008982.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

21

bepaald dat permanente bewoning niet is toegestaan (lid 3.3). Daarmee wordt voldaan aan deze voorwaarde uit de verordening regels te stellen ter voorkoming van permanente bewoning. Aan het bepaalde in lid 2 van artikel 2.5 wordt eveneens voldaan. 



In paragraaf 6.2 van deze toelichting is beschreven dat bij het complex een VVE er voor zal zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt. Tussen de gemeente Sluis en de projectontwikkelaar wordt een overeenkomst gesloten gericht op een duurzaam behoud en beheer van het complex. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van het complex.

Op deze wijze wordt aan de voorwaarde uit de verordening invulling gegeven. Ten aanzien van één van de voorbeelden zoals die in de toelichting bij de verordening zijn genoemd, een centrale bedrijfsmatige exploitatie, wordt het volgende overwogen. 







Het complex is bedoeld voor het topsegment van de markt, zowel in prijs als kwaliteit. In dat kader worden onderling toereikende afspraken gemaakt gericht op duurzaam beheer en onderhoud. Verhuur bij één organisatie heeft tot gevolg dat eigenaren vooraf een keuze moeten maken uit vooraf samengestelde standaard meubileringspakketten en serviesgoed (wellicht in verschillende prijsklassen). Dit hoort bij een centrale verhuurorganisatie. Echter, in deze situatie is sprake van een dusdanig hoog prijsniveau van het onroerend goed dat een vereiste van dezelfde meubels en serviesgoed niet realistisch is. Het lijkt denkbaar dat het onderbrengen bij één verhuurder ervoor zorgt dat eenzelfde kwaliteit van het geheel wordt behouden. In de praktijk blijkt dat ook in die situaties knelpunten voorkomen. Belangrijker is echter dat een centrale verhuurorganisatie geen zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft inzake beheer en onderhoud van het onroerend goed, aangezien dit bij appartementen een wettelijk taak is van de VVE. In algemene zin wordt bedrijfsmatige exploitatie als ruimtelijk relevant geaccepteerd bij terreinen met recreatiewoningen. Bij 'zomerhuizenterreinen' is sprake van een andere markt en ander recreatief gebruik, aangezien dergelijke ontwikkelingen met name aantrekkelijk zijn door het te behalen beleggingsrendement. Een gunstig beleggingsrendement wordt per definitie op lange termijn met goed onderhoud gerealiseerd. Dit laat onverlet dat een verhuurder van recreatiewoningen ook andere belangen en taken heeft dan een goed onderhoud en beheer. De VVE heeft wat dat betreft maar één functie: zorgen voor een goed onderhoud en beheer. Die taak is recent nog eens wettelijk aangescherpt. De kwaliteit en uistraling van de gebouwen zijn hoogwaardig. Een duurzaam beheer en onderhoud hiervan zijn op voorhand gewaarborgd gelet op de algehele opzet en doelgroep. De instelling van een huismeester onder de verantwoordelijkheid van de VVE garandeert ook de voortdurende zorg voor handhaving van dit niveau. Deze ontwikkeling maakt deel uit van een algehele upgrading van Cadzand-Bad waarbij dezelfde ontwikkelaar betrokken is. De betrokkenheid van de ontwikkelaar bij het realiseren van toekomstig hoogwaardig niveau van Cadzand-Bad als badplaats en de omvang van de investeringen door deze ontwikkelaar, geven zeker ook een duidelijk toekomstperspectief voor een duurzaam behoud van een hoogwaardige kwaliteit van het complex.

Woningbouw De in dit bestemmingsplan opgenomen recreatieappartementen betreffen geen woningen _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 031553.008982.00 Rotterdam / Middelburg

22

bedoeld voor permanente bewoning. Zodoende is artikel 2.1 van de PRV inzake nieuwe woningen niet van toepassing. Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal Het plangebied voor Natuurlijk Vitaal is het buitengebied van West Zeeuws Vlaanderen. 



Doel van het Gebiedsplan is om door het bundelen van de krachten van diverse instanties en overheden de leefbaarheid in de regio te verbeteren. Hierbij is ervoor gekozen de economische situatie te versterken. Kansrijk wordt de versterking van de recreatiesector geacht. Versterking van de recreatiesector is daarbij hoofdzakelijk gericht op een verbetering van het toeristisch-recreatief aanbod.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in dit beleid.

3.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie 'Goed Leven' De Structuurvisie Sluis 'Goed Leven' bevat het ruimtelijk beleid voor de gehele gemeente.   

De kern Cadzand-Bad is in de structuurvisie aangeduid als een concentratiegebied voor verblijfsrecreatie met thematisering natuurlijke kust. Het gemeentelijke beleid is erop gericht om het bestaande toeristisch-recreatief product te verbeteren en te versterken. Een van de manieren hiervoor is om over te gaan tot seizoensverlenging door meer jaarrondvoorzieningen te faciliteren.

Het plan voor de renovatie en uitbreiding van het Strandhotel past in het beleid om te komen tot een verbetering van het bestaande toeristisch-recreatieve product. Door middel van het ondersteunende programma (in de commerciële ruimten) wordt ook gezorgd voor een bijdrage aan de doelstelling om meer jaarrondvoorzieningen binnen de gemeente Sluis te realiseren. Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol Ontwikkelingsplan In het ontwikkelingsplan is als doelstelling geformuleerd dat Cadzand-Bad zich wil ontwikkelen tot een 'stijlvolle internationale badplaats met een natuurlijk karakter', waar de kernkwaliteiten rust, ruimte en vrijheid centraal staan. Versterking van de recreatieve betekenis van Cadzand-Bad heeft daarbij de hoogste prioriteit. In het ontwikkelingsplan zijn ontwikkelingen die een positieve bijdrage leveren aan de beoogde versterking van het recreatieve product aangemerkt, onder meer de opwaardering van het Duinplein en omgeving, plan Cavelot en de realisatie van plan Duinhof. Bovendien wordt in het ontwikkelingsplan nadrukkelijk aangegeven dat de noord-zuid radialen als aanlooproutes van en naar het strand moeten worden versterkt. Op de knooppunten van de bestaande structuren en de radialen is het wensbeeld om te komen tot verbijzonderingen in de vorm van pleinen, trappen (dijk en duin), ontmoetingsplekken etc. In de stedenbouwkundige visie uit het ontwikkelingsplan zijn de kernkwaliteiten van het Nationaal landschap (zie paragraaf 3.2) betrokken. Zodoende wordt hier volstaan met een toetsing aan de voorwaarden. Bijlage 10 Ontwikkelingsplan: Ruimtelijke visie en beeldkwaliteit _______________________________________________________________________________________________________________ 031553.008982.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

23

Bij het ontwikkelingsplan hoort een ruimtelijke visie en een beeldkwaliteitsplan. Beiden zijn opgenomen in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan. Ruimtelijke visie Ingestoken wordt op het ontwikkelen van de omgeving van het Duinplein tot een herkenbaar zwaartepunt van het centrumgebied. Aan de uiterste oostzijde van de boulevard blijft de positie van de tweede voorzieningenconcentratie van Cadzand-Bad behouden. De ruimtelijk-economische positie van dit centrum voor dagrecreatief verblijf wordt eveneens verder versterkt. De vernieuwing en intensivering van bebouwing langs de boulevard gaan hand in hand met een integrale herinrichting van de openbare ruimte. Beide componenten bieden een unieke kans om een omslag te maken naar een badplaats met een onderscheidende en geheel vernieuwde identiteit als vervanging van een kustdorp met een lage ruimtelijke kwaliteit. De beoogde ruimtelijke sfeer en ambiance zijn, met als motto ‘natuurlijk en stijlvol’, uitgewerkt in het beeldkwaliteitplan. Beeldkwaliteit en stedenbouwkundige randvoorwaarden Strandhotel In bijlage 10 van het ontwikkelingsplan zijn de volgende stedenbouwkundige randvoorwaarden opgenomen met betrekking tot nieuwe bebouwing van de locatie van het huidige Strandhotel. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan met het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel invulling wordt gegeven. 

Het complex kan worden uitgebreid op de eigen kavel, waarbij de hoofdbouwmassa een L-vormig grondplan kent in de geest van een schetsplan van februari 2006. Het grondplan van het nieuwe Strandhotel is L-vormig uitgevoerd. Tussen de toren (gebouw IV) en de ontbijtzaal met appartementen (gebouw V) is een ruimte open gelaten om de duinen aan de oostelijke zijde van het plangebied toegankelijk te maken voor bezoekers. Deze opening onderbreekt de L-vorm als geheel echter niet.



In de strook op de duinen, aan de linker- en rechterzijde van het bestaande hotel, is de nieuwe bebouwing maximaal 19 meter hoog (zes bouwlagen inclusief de kap). Op dit maaiveldniveau wordt een extra hoge bouwlaag gerealiseerd. De kap bevat twee bouwlagen. Gebouw I voegt zich qua hoogte in de hoogtematen zoals in de voorwaarden is aangegeven, afgewisseld met een accent. De bouwhoogte op de verbeelding bedraagt 21 meter. Het verschil met de genoemde 19 meter is direct al verklaarbaar door het hoogteverschil tussen het peil zoals voor de verbeelding wordt aangehouden (de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaanen het maaiveld van het parkeerterrein). Gebouwen II en III worden op een plint uitgevoerd met daarboven zes bouwlagen (inclusief kap). De bovenzijde van de plint is gelijk aan het peil van de huidige duinrij. Op deze wijze wordt voldaan aan de eisen uit bijlage 10 van het ontwikkelingsplan. Het peil van de duinenrij ligt 6 meter hoger dan de parkeerplaats voor het Strandhotel en op 8 meter ten opzichte de putdeksel van Boulevard De Wielingen. De op de verbeelding opgenomen hoogtemaat van 27 meter (marge van 0,50 meter) voldoet hiermee aan bijlage 10. Gekozen is voor langere en meer gesloten schuine dakvlakken dan waarvan in de Ontwikkelingplan is uitgegaan. Dit komt de allure en architectuur van de gebouwen ten goede.



Aan het Duinplein staat een slank torenachtig hoogteaccent met een maximale hoogte van 32 meter (peil Duinplein) op een rechthoekig grondvlak, waarvan de smalle zijde aan het plein staat. Dit bouwvolume markeert tevens de plaats van een belangrijke overgang door


24

de duinen naar het strand. De toren en de bouwstrook zijn verbonden door een lager bouwdeel met een maximale hoogte van 10 meter (peil = peil bouwstrook in duinen). Het bouwplan wijkt op dit punt af van deze stedenbouwkundige randvoorwaarde. De toren (gebouw IV) is nu aan de duinzijde voorzien en niet langer aan het Duinplein. Hiervoor is het losstaande gebouw V (de ontbijtzaal van het Strandhotel met enkele appartementen) in de plaats gekomen. De reden voor het losliggend plaatsen van gebouw V is hiervoor al aan bod gekomen. De reden voor de verschuiving is gelegen in de wens om het bebouwingsbeeld langs het Duinplein zoveel mogelijk eenduidig te maken. Een groot markant bouwwerk, zoals voorzien ten tijde van het vaststellen van het ontwikkelingsplan, bleek onvoldoende aan te sluiten bij deze wens. Bovendien komt door het verplaatsen van de toren naar de duinzijde, het gewenste beeld van een 'landmark' beter tot zijn recht. Om de locatie te markeren, is het niet nodig dat de toren aan de pleinzijde komt te staan. Situering achterop het perceel zorgt voor een betere overgang vanaf het plein. De beoogde pleinwand is beter passend. De bebouwingshoogten en de ligging van de nieuwe gebouwen worden in dit bestemmingsplan opgenomen. Deze geven een passende invulling aan enerzijds een heldere en samenhangende structuur van gebouwen, met name aan de pleinzijde, en daarnaast accenten die een belangrijke rol spelen in de uitstraling en allure van het complex, zoals aan de zeezijde. 

Het complex heeft een representatieve uitstraling met een verhoogd voorplein dat uitzicht biedt over het Duinplein. Onder dit voorplein ligt een parkeergarage. Het basement met een hoogte van circa 3,5 tot 4 meter en de representatieve entreepartij van de toren staan direct aan het Duinplein. Het basement huisvest op publiek gerichte functies. Deze ‘pleingevel’ heeft een open, transparant karakter en wordt op één of twee plekken onderbroken door een monumentale trappenpartij die toegang geeft tot het verhoogde voorplein van het hotel. Onderdeel van het bouwplan is het verhoogde voorplein, voorzien van een entree, die toegang geeft tot het Strandhotel. Onder dit voorplein is de parkeergarage gelegen. Op deze wijze is invulling gegeven aan dit deel van het beeldkwaliteitsplan.



Het hoger gelegen gedeelte heeft een dubbele hoofdoriëntatie: naar de zee en naar het dorp. Aan beide zijden zijn in de geleding van de massa de entreepartijen goed geaccentueerd. Het verhoogde voorplein wordt voortgezet via de nieuwe duinovergang naar de Noordzeezijde en in het aangrenzende plangebied van De Branding. Hierdoor ontstaat een aaneengesloten plein waaraan de gebouwen van het Strandhotel en De Branding zijn gelegen. Vanaf de Noordzeezijde vormt de nieuwe duinovergang met een aangrenzend terras (westzijde) de duidelijk gemarkeerde entree van het plein en het achtergelegen dorpshart van Cadzand (Duinplein).



Het verhoogde voorplein is als het ware een groot balkon aan het Duinplein en heeft een semi-openbaar karakter met een representatieve uitstraling. De inrichting is enigszins formeel, ingericht met groen als hagen en bloemperken. Het voorgebied is via een oprit vanaf de westzijde toegankelijk voor autoverkeer, maar wordt uitsluitend gebruikt om ‘voor te rijden’ of voor bevoorrading. Het is geen gebied voor langparkeren. Op het (wisselende) maaiveldniveau liggen behalve de entrees en hotellobby ook restaurants, cafés, lounges en andere publieke, semi-openbare functies. Deze onderdelen van het complex zijn zorgvuldig gepositioneerd en hebben een representatieve uitstraling naar buiten toe. Juist de zichtbaarheid van deze programma’s zijn van betekenis voor de expressie van heel het dorp als badplaats. De verhoogde ligging van het verhoogde voorplein maakt integraal deel uit van het bouwplan. Het langtijdparkeren mag bovendien uitsluitend in parkeerkelder plaatsvinden. Ook het functionele programma (invulling van de commerciële ruimten) moet in dit


25

bestemmingsplan worden verankerd. Rondom wordt een duinlandschap aangelegd, dat goed aansluit op de omgeving. Voor een formele inrichting wordt niet gekozen. 



Aan de westzijde van de kavel kan een extra toegang tot de Duinboulevard en de terrassen aan de duinzijde van het complex gemaakt worden. Deze extra toegang wordt als zodanig gerealiseerd. Op het openbare terrein staan geen bijgebouwtjes (bergingen, nutskasten) en er is geen open opslag. Bijgebouwen, uitpandige bergingen en vrijstaande nutsgebouwtjes zijn in het bouwplan niet voorzien en worden in dit bestemmingsplan ook niet mogelijk gemaakt. Het bouwplan voldoet daarom aan deze eisen.

Voorts bevat bijlage 10 van het ontwikkelingsplan nog enkele voorwaarden aangaande de architectuur en de uitstraling van het bouwplan en daarnaast de inrichting en aankleding van de openbare ruimten. Deze aspecten worden niet in dit bestemmingsplan geregeld maar via het spoor van de welstandseisen waaraan de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen wordt getoetst. Parkeren Voor wat betreft het parkeren is in bijlage 10 van het ontwikkelingsplan het volgende voorgeschreven. Cursief weergegeven wordt, per aspect, aangegeven op welke wijze hieraan is tegemoet ingekomen in het voorliggende bouwplan voor het Strandhotel. 

Het Strandhotel voorziet in de parkeerbehoefte van personeel, hotelgasten en gebruikers van appartementen op eigen terrein. De parkeerbehoefte wordt daarbij bepaald aan de hand van de parkeernormen die in bijlage 10 zijn opgenomen. Een groot deel van het parkeren wordt voorzien in een ondergrondse garage. Daarnaast kan een deel van het voorterrein ingericht worden met parkeerplaatsen. In het bouwplan is een ondergrondse parkeervoorziening voorzien voor 214 parkeerplaatsen. In hoofdstuk 4 wordt gemotiveerd dat hiermee wordt voldaan aan de parkeernormen uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan. In verband met de gewenste hoogwaardige uitstraling van het Strandhotel, zijn grote aantallen parkeerplaatsen in het open zicht op het plein voor het hotel evenmin wenselijk. Om die reden wordt slechts een beperkt aantal parkeerplaatsen in de buitenruimte in het plan mogelijk gemaakt.



De behoefte van bezoekers van de horeca en wellness kan gerealiseerd worden in een nader te bepalen collectieve parkeervoorziening voor centrumbezoekers. In de ondergrondse parkeerkelder wordt voldoende parkeergelegenheid gerealiseerd. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd voor de voorzieningen die voor het publiek toegankelijk zijn, zoals het restaurant. De aanleg van een nieuwe collectieve parkeervoorziening is daarom niet aan de orde.

Schilvisie Cadzand-Bad De Schilvisie Cadzand-Bad geeft de stedenbouwkundige visie op de ontwikkelingen die hoofdzakelijk aan de randen van Cadzand-Bad zijn gelegen (zie figuur 3.1). Het gaat hierbij met name om uitbreiding van de kern aan de zuidzijde en herontwikkeling aan de oosten westzijde van de kern. Deze beleidsvisie vormt het stedenbouwkundige toetsingskader voor nieuwe ontwikkelingen in Cadzand-Bad en vormt gedeeltelijk een nadere invulling van (bijlage 10) van het ontwikkelingsplan.


26

Figuur 3.1.

Projectgebied Schilvisie van Cadzand-Bad

Hotels Behoud en versterking van deze hotelbranche zijn van wezenlijk belang voor de badplaats. In het Ontwikkelingsplan voor Cadzand-Bad zijn de mogelijkheden voor verdere doorgroei van onder andere het Strandhotel al ingekaderd. De doorgroei van de hotelcomplexen kan gecombineerd worden met de ontwikkeling van luxe recreatieappartementen. Deze mogelijkheid is ook geboden voor de twee hotels aan de Boulevard de Wielingen. Programmatisch kan daarbij de koppeling gemaakt worden met het gebruik van hotelfaciliteiten. Dergelijke concepten bieden een toevoeging aan het gewenste hoogwaardige toeristisch-recreatieve aanbod van de badplaats. In het complex worden recreatiewoningen gecombineerd met een hoogwaardig hotelconcept. Parkeren Voor de geldende gemeentelijke beleidskaders voor verkeer en parkeren zal worden aangesloten bij de actuele (minimale) parkeernormen die ook in Bijlage 10 van Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol zijn opgenomen. Detailhandelsvisie Cadzand-Bad Het winkelprogramma dat mogelijk wordt geacht voor het centrumgebied van Cadzand-Bad wordt gesitueerd aan het Duinplein en de Rode Wielingen. Duurzaam economisch functioneren van het winkelgebied is uitsluitend mogelijk als het gebied als een geheel functioneert, er een aantrekkelijk openbare ruimte is en dat er voldoende parkeergelegenheid is. In totaal wordt een toekomstig winkelaanbod van 2.460 tot 2.900 m² brutovloeroppervlak (bvo) mogelijk geacht. Op dit moment is al 1.160 m² bvo detailhandel gevestigd in het centrumgebied van Cadzand-Bad. De haalbare uitbreiding van het winkelaanbod komt daarmee op 1.300 tot 1.740 m² bvo. Het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad maakt nieuwbouw van 3.000 m² bvo commerciële ruimte mogelijk. Hiervan maakt de nieuwbouw van detailhandel dan 1.300 tot 1.740 m² bvo van uit. _______________________________________________________________________________________________________________ 031553.008982.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

27

Het overige deel van de nieuwbouw (1.260 tot 1.700 m² bvo) zal moeten bestaan uit horeca en dienstverleners. Deze laatste groep is zeer belangrijk voor het functioneren van de badplaats. Horeca en dienstverleners hebben daarom een relatief groot aandeel binnen het totale programma voor nieuwbouw van commerciële ruimte. Het ondersteunende programma voor het plan van het Strandhotel omvat 1.575 m² bvo aan commerciële ruimte (775 m² aan horeca, 650 m² zakelijke dienstverlening en 150 m² aan detailhandel), dit past binnen de ruimte die in de detailhandelsvisie is aangegeven. Bestemmingsplan "Boulevard de Wielingen" Het plangebied van het Strandhotel ligt in het huidige bestemmingsplan "Boulevard de Wielingen". Het bestemmingsplan "Boulevard de Wielingen" is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 mei 1993 en gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 11 januari 1994 onder nummer 94162/15. Binnen het bestemmingsplan "Boulevard de Wielingen" zijn aan de gronden waarop de hoteluitbreiding en de nieuwbouwplannen zijn gepland, de bestemmingen "Horecavestigingen en woondoeleinden", "Natuurgebied" en "Tuin" toegekend. Aan een klein gedeelte van de bestemming "Horecavestigingen en woondoeleinden" (HW) is goedkeuring onthouden. Hier is het bestemmingsplan Buitengebied 1978 geldend. Dit heeft als gevolg dat voor deze gronden de bestemming Waterstaatswerken geldt.

Figuur 3.2.

Uitsnede bestemmingsplan Boulevard De Wielingen

Conform de voorschriften uit het bestemmingsplan is het binnen het plangebied toegestaan om de gronden ter plaatse van de bestemming Horecavestigingen en woondoeleinden te gebruiken voor hotels, café, restaurants. Ten aanzien van de bouwvoorschriften geldt een maximum goothoogte van 14 meter ten opzichte van peil (bouwhoogte is 5 meter ten opzichte van de goothoogte). Vrijstelling tot 5% is mogelijk. Op de gronden met de nadere aanwijzing (z) zijn uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of terrassen zijnde toegestaan. Ter plaatse van de _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 031553.008982.00 Rotterdam / Middelburg

28

bestemming Natuurgebied zijn geen gebouwen toegestaan. Hierbij wordt opgemerkt dat het gedeelte van het plangebied dat is aangewezen als "natuurgebied", ten tijde van het opstellen van het vigerend bestemmingsplan abusievelijk als zodanig bestemd is. Er is feitelijk al sinds 1985, sinds de realisatie van het huidige Strandhotel, geen sprake meer van natuurwaarden op het terrein van het hotel. In de huidige situatie is sprake van een grasveld. De foto verduidelijkt de feitelijke situatie.

Figuur 3.3.

Foto bestaande situatie tennisveld

Deze gronden van het hotel liggen ook niet binnen de begrenzing van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) en de Natura 2000-gebieden. De EHS ligt ten oosten en westen van het Strandhotel op circa 350 meter van het gebied. In de omgeving liggen de Natura 2000-gebieden Westerschelde & Saeftinghe en Zwin & Kievittepolder. Maar deze Natura 2000-gebieden liggen op respectievelijk 300 en 500 meter afstand van het plangebied.


29

Figuur 3.4.

Ligging plangebied (rood) nabij de EHS (groen en blauw) (www.zeeland.nl)

Figuur 3.5.

Ligging plangebied (rood) nabij Natura 2000-gebieden Westerschelde &

Saeftinghe (groen) en Zwin & Kievittepolder (grijs) (bron: www.rijksoverheid.nl) Bestemmingsplan Buitengebied 1978 Aan een gedeelte van het plangebied is goedkeuring onthouden. Dit is op de kaart aangeduid met blauwe arcering en een blauwe pijl. Hier vigeert het bestemmingsplan Buitengebied 1978 _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 031553.008982.00 Rotterdam / Middelburg

30

van de voormalige gemeente Oostburg. In dit bestemmingsplan hebben deze gronden de bestemming Waterstaatswerken (WW). Deze gronden zijn uitsluitend bestemd voor waterstaatswerken en verkeer. Hier mogen uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken ten behoeve van het toegestane gebruik voor waterstaatswerken en verkeersdoeleinden worden gebouwd.

Figuur 3.6.

3.4

Uitsnede bestemmingsplan Buitengebied met aanduiding plangebied

Conclusie

De kwaliteitsverbetering van het Strandhotel sluit aan op de beleidsuitgangspunten. Vanuit het beleidskader zijn daarbij de volgende aandachtspunten van belang. 

 



Voldaan moet worden aan bepalingen over het Kustfundament uit het Barro. 1. In dit bestemmingsplan worden geen activiteiten mogelijk gemaakt die een belemmering vormen voor het uitzicht op de vrije horizon vanaf de gemiddelde hoogwaterlijn met de blik op zee. Dit bestemmingsplan heeft immers geen betrekking op gronden waarop de gemiddelde hoogwaterlijn is gelegen. 2. De primaire waterkering bevindt zich buiten het plangebied en wordt zodoende niet in dit bestemmingsplan opgenomen. 3. Aangezien de gronden in dit bestemmingsplan deel uitmaken van de 'beschermingszone' voor de primaire waterkering wordt ervoor zorg gedragen dat in de planregeling met de instandhouding en versterking van het zandige deel van het kustfundament en het onderhoud, de veiligheid en mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering rekening wordt gehouden. In de regeling wordt gewaarborgd dat geen permanente bewoning kan ontstaan. De VVE zorgt voor een duurzaam beheer en onderhoud van het complex. Het bestemmingsplan mag op grond van artikel 2.17 van de PRV Zeeland geen nieuwe woningen mogelijk maken. Hier wordt aan voldaan doordat de beoogde appartementen in dit bestemmingsplan uitsluitend voor recreatief gebruik worden bestemd. Het beoogde programma van het Strandhotel, de recreatieve appartementen en de commerciële ruimten, passen in het gemeentelijke beleidskader dat wordt gevormd door het Gebiedsplan Natuurlijk Vitaal, de Structuurvisie Goed Leven, de Schilvisie Cadzand-Bad en het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Met dit plan wordt invulling gegeven aan de beleidsmatig zeer gewenste kwaliteitsverbetering van het toeristisch-recreatieve product in Cadzand-Bad.


31









De ontwikkeling bouwt voort op de mogelijkheden die de huidige bestemmingsplannen bieden wat betreft de functionele bouwmogelijkheden. De abusievelijke vaststelling van de bestemming Natuur vraagt om actualisering. Het voorliggende bestemmingsplan verruimt de bouwmogelijkheden. Ten aanzien van de situering en de hoogte van de toren (gebouw IV, het hoogteaccent) geldt dat deze niet past binnen de randvoorwaarden uit (bijlage 10 van) het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Deze afwijking is aanvaardbaar en biedt juist ook voordelen. Door de verplaatsing van de toren naar de duinzijde kan een duidelijkere 'landmark' worden gerealiseerd dan aan het Duinplein. De lagere bebouwing (gebouw V) aan het Duinplein past beter binnen het bestaande straatbeeld en wordt niet verstoord door een robuuste beeldoverheersende toren. Voor wat betreft de bouwhoogten, de situering van de overige gebouwen en de ligging van de strandovergang past het plan voor het Strandhotel binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan. Deze randvoorwaarden worden, voor zover planologisch relevant, in dit bestemmingsplan vertaald in een juridisch-planologische regeling. 1. De L-vormige lay-out van het grondplan wordt door middel van bouwgrenzen in het bestemmingsplan vastgelegd. 2. De bouwhoogte van de gebouwen (ten hoogste 32 meter voor de toren en maximaal 19 meter voor de overige gebouwen, met peil gemeten vanaf het Duinplein) wordt in dit bestemmingsplan vastgelegd. Aangezien vereist is dat twee bouwlagen in de kap van de gebouwen bij het Strandhotel worden gerealiseerd, wordt in dit bestemmingsplan een goot- en een bouwhoogte vastgelegd. De maatvoering die op de verbeelding is opgenomen, houdt rekening met de ligging van het hiervoor bedoelde peil van de duinenrij ten opzichte van het peil zoals die in het bestemmingsplan wordt aangehouden (verschil van 8 meter). 3. Vastgelegd wordt dat het langtijdparkeren uitsluitend in de parkeerkelder mag plaatsvinden. Het aantal parkeerplaatsen voldoet daarbij aan de parkeernormen uit het ontwikkelingsplan. Dit wordt in hoofdstuk 4 nader onderbouwd. 4. Het functionele programma (waaronder het restaurant Pure C, het zwembad en de mogelijke invulling van de commerciële ruimten) wordt in dit bestemmingsplan verankerd. 5. Op het openbare terrein zijn bijgebouwen (bergingen, nutskasten) en open opslag niet toegestaan. Het winkelprogramma voor Cadzand-Bad is toebedeeld aan het Duinplein (weerszijden) en de Rode Wielingen. Tevens worden voorzieningen aan de 'overkant van het Duinplein' (ten opzichte van de winkelstrip) wenselijk geacht (zijde van Strandhotel en De Branding ). Vandaar dat er enige ruimte is voor detailhandel en daarnaast meer ruimte voor zakelijke dienstverlening en horeca. Detailhandel kan met name worden gesitueerd in de twee vrijstaande gebouwen aan de Boulevard De Wielingen. De horecavoorziening omvat een hoogwaardig restaurant in het hoofdgebouw. Diverse ruimtes kunnen voor zakelijke dienstverlening worden benut. Dit wordt in de planregeling opgenomen.

In hoofdstuk 4 wordt nader ingegaan op hoe voldaan wordt aan de voorgeschreven parkeernormen. De wijze waarop de andere randvoorwaarden vanuit het beleidskader in de juridisch-planologische regeling zijn vertaald, wordt beschreven in hoofdstuk 5.


32


33

Hoofdstuk 4

Sectorale onderzoeken

In dit hoofdstuk vindt de toetsing plaats van het plan aan sectorale aspecten die voor het plan relevant zijn. Het gaat daarbij om de effectbeschrijving van de voorgenomen renovatie en uitbreiding van het Strandhotel voor de relevante aspecten (paragraaf 4.1 tot en met 4.13). De verplichte vormvrije m.e.r.-beoordeling is opgenomen in paragraaf 4.14. Paragraaf 4.15 bevat de algemene conclusie en de aandachtspunten voor de juridische planregeling.

4.1

Water

Beleidskader In het kader van de verplichte watertoets dient de initiatiefnemer in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van Waterschap Scheldestromen, dat verantwoordelijk is voor het waterkwaliteits- en waterkwantiteitsbeheer. Deze instantie is daarmee formeel de waterbeheerder. Deze waterparagraaf wordt voorgelegd aan het waterschap in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Watertoets Met het waterschap Scheldestromen is op meerdere momenten overleg gevoerd. In de bespreking op 19 maart 2012 zijn diverse aspecten (opnieuw) besproken. Daaruit blijkt het volgende. 

 

Het plangebied ligt binnen de bebouwingscontouren die door het waterschap worden aangehouden. Daaruit volgt dat geen bijzonderheden aan de orde zijn met betrekking tot het kustfundament. In deze situatie heeft de initiatiefnemer vooral te maken met voornamelijk technische eisen. Dat zou anders zijn wanneer het gebied buiten de contour zou liggen. Het plangebied ligt op een afstand van 16 meter uit de waterkering. Er wordt dus niet in of op de primaire waterkering gebouwd. Tijdens het bouwproces wordt gezorgd voor een zodanige werkwijze, planning en fasering, dat er een voldoende stevige constructie is gerealiseerd voordat het stormseizoen begint (1 november tot 1 april). Tevens wordt gezorgd voor een passende wijze van bemaling met een afvoerwijze van het grondwater die voldoet aan de eisen van het waterschap.

Over de technische aspecten vindt met regelmaat overleg met het Waterschap plaats. Op basis van het bouwplan en bijbehorende uitwerkingen alsmede het overleg met het waterschap, is de volgende tabel voor de watertoets ingevuld.


34

Thema en water(schaps)doelstelling

Uitwerking

Het projectgebied is gelegen op een afstand Veiligheid waterkering Waarborgen van het veiligheidsniveau tegen van 16 meter van de primaire waterkering. water en de daarvoor benodigde ruimte. Het perceel is niet gelegen binnen de kernzone, maar wel volledig binnen de beschermingzone. Er is overleg gevoerd ten aanzien van de vergunning op grond van de Waterwet, die nodig is voor het aanbrengen van een bouwwerk in de beschermingszone. Deze vergunning wordt aangevraagd. Wateroverlast (vanuit oppervlaktewater) Bij de bouw wordt voldoende hoog gebouwd om instroming van oppervlaktewater in maatgevende situatie(s) te voorkomen. Het plan biedt voldoende ruimte voor vasthouden / bergen / afvoeren van water.

Het verhard oppervlak zal niet toenemen (zie onder deze tabel). Er is geen extra waterberging nodig. Er zijn overigens voldoende mogelijkheden om in de directe omgeving water te infiltreren in de bodem. De waterkwaliteit zal hiervoor voldoende zijn.

Riolering / RWZI Optimale werking van de zuiveringen/RWZI's en van de (gemeentelijke) rioleringen. Afkoppelen van (schone) verharde oppervlakken in verband met de reductie van hydraulische belasting van de RWZI, het transportsysteem en het beperken van overstorten.

Er wordt een gescheiden stelsel aangelegd, waarbij, indien mogelijk, wordt aangesloten op het gescheiden stelsel dat aanwezig is bij de Boulevard de Wielingen. Dit laat onverlet dat gebruik zal worden gemaakt van de duinen als natuurlijke infiltratievoorziening, om zo invulling te geven aan de trits vasthouden bergen - afvoeren met als streven een zo beperkt mogelijke afvoer via rioloringstelsels.

Waterschapsobjecten Er zijn geen milieucontouren Ruimtelijke ontwikkelingen mogen de werking waterschapsobjecten aan de orde. van waterschapsobjecten niet belemmeren. Hierbij wordt gedacht aan milieucontouren rond RWZI's, rioolpersgemalen, poldergemalen, vrijvervalen/of persleidingen.

van

De watervoorziening is niet in het geding. Watervoorziening / -aanvoer Het voorzien van de bestaande functie van (gronden/of oppervlakte)water van de juiste kwaliteit en de juiste hoeveelheid op het juiste moment. Het tegengaan van nadelige effecten van veranderingen in ruimtegebruik op de behoefte aan water. Volksgezondheid (water gerelateerd) Minimaliseren risico watergerelateerde ziekten en plagen. Voorkomen van verdrinkingsgevaar/-risico's via o.a. de daarvoor benodigde ruimte.

Er bevindt zich binnen het plangebied geen oppervlaktewater. Aangenomen mag worden dat het risico op watergerelateerde ziekten en/of risico's op verdrinkingsgevaar door de realisatie van het project niet aan de orde zijn.

Bodemdaling Het bouwproces wordt zodanig opgezet dat Voorkomen van maatregelen die (extra) geen sprake is van bodemdaling. maaiveldsdalingen met name in _______________________________________________________________________________________________________________ 031553.008982.00 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

35

zettingsgevoelige veroorzaken.

gebieden

kunnen

Het bouwproces De Grondwateroverlast De gemeente Sluis hanteert als uitgangspunt Tegengaan / verhelpen van dat de gewenste grondwaterstand onder grondwateroverlast. woningen e.d. ten minste 0,90 m-mv mag bedragen. De initiatiefnemer zorgt voor voldoende drooglegging van het plangebied. Indien nodig wordt een ontheffing bij het Waterschap aangevraagd. Oppervlaktewaterkwaliteit Behoud / realisatie van goede oppervlaktewaterkwaliteit. Vergroten van de veerkracht van het watersysteem. Grondwaterkwaliteit Behoud / realisatie grondwaterkwaliteit.

van

Het hemelwater wordt afgekoppeld conform de door het waterschap gehanteerde afkoppelbeslisboom. Er zijn daardoor geen nadelige gevolgen voor de waterkwaliteit.

Er wordt niet gebouwd in een infiltratiegebied, goede natuurgebied of gebied voor drinkwatervoorziening. Daarnaast worden in de toekomstige bebouwing geen uitlogende materialen toegepast.

een

Verdroging Binnen (de omgeving van) het plangebied zijn (Natuur) geen grondwaterafhankelijke ecologische Bescherming karakteristieke grondwater waarden aanwezig. afhankelijke ecologische waarden; van belang in en rond natuurgebieden (hydrologische) beïnvloedingszone. Natte natuur Het plangebied Ontwikkeling/Bescherming van een rijke natuurgebieden. gevarieerde en natuurlijk karakteristieke aquatische natuur. Onderhoud waterlopen Oppervlaktewater moet onderhouden kunnen worden.

grenst

In het plangebied adequaat aanwezig.

zijn

niet

aan

natte

geen

waterlopen

Waterschapswegen In het plangebied zijn geen waterschapswegen Goede bereikbaarheid en in stand houden van aanwezig. wegen in beheer en onderhoud bij het waterschap. Oppervlakte verharding In het overzicht in bijlage 1 zijn de huidige en toekomstige oppervlaktes aan verharding en van de percelen weergegeven. Uit de berekening blijkt dat de afzonderlijke oppervlaktes van de percelen wisselt; het totaal blijft gelijk. Belangrijker is dat de verharding weliswaar toeneemt; dit is slechts 91 m2 op een totaal van ongeveer 8.000 m2. Hiermee is de constatering onderbouwd dat de oppervlakte hetzelfde blijft. Conclusie Geconcludeerd kan waterdoelstellingen.

worden

dat

de

beoogde

functiewijziging

niet

strijdig

is

met


36

4.2

Archeologie

Beleidskader In aansluiting op het Verdrag van Valletta (Malta, 1992) en het provinciaal archeologiebeleid moet in bestemmingsplannen rekening worden gehouden met archeologische waarden in planvormingsprocessen. Concreet betekent dit dat de bescherming van het archeologisch erfgoed vastgelegd dient te worden en dat bij ruimtelijke afwegingen rekening gehouden moet worden met eventueel aanwezige archeologische waarden. Voor Zeeland bestaat het toetsingskader voor archeologie uit:    

de Archeologische MonumentenKaart (AMK) Zeeland; de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW); het Zeeuws Archeologisch Archief (ZAA); het Nationaal Archeologisch Informatiesysteem ARCHIS2 van de Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurhistorie en Monumenten (RACM).

De IKAW geeft een overzicht van te verwachten archeologische waarden (hoe groot is de kans is om bij de uitvoering van plannen op archeologische resten te stuiten) en is complementair aan de AMK. Vooral de gebieden met hoge en middelhoge archeologische verwachtingswaarden zijn belangrijk. Archeologisch bureauonderzoek Het plangebied is op de AMK niet aangeduid als kern van hoge archeologische waarde. Van de IKAW kan worden afgeleid dat voor het gehele plangebied een lage trefkans op het voorkomen van archeologische vondsten geldt. Dit heeft te maken met de ontstaansgeschiedenis van deze locatie. Dit deel van het voormalige Eiland van Cadzand bestond uit een dijk die in verloop van de tijd met zand is ondergestoven waardoor het huidige duin is ontstaan. Voor gebieden met een lage trefkans is bij de voorbereiding van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen geen archeologisch bureauonderzoek noodzakelijk. Conclusie Ter plaatse van het plangebied worden in de bodem geen archeologische waarden verwacht. Het aspect archeologie staat de uitvoering van het bestemmingsplan dan ook niet in de weg. Mochten tijdens de uitvoering van het bouwplan desondanks archeologisch waardevolle resten worden aangetroffen, dan dient hiervan conform de artikel 53 van de Monumentenwet melding van te worden gemaakt bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed.

4.3

Bodem

Beleidskader Het bodembeleid is gebaseerd op de Wet bodembescherming. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de betreffende nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd. Verkennend bodemonderzoek Door Royal Haskoning is verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (Verkennend bodemonderzoek Strandhotel te Cadzand-Bad; 15 november 2004, zie bijlage 2). Aan de hand van de resultaten uit dit onderzoek kan het volgende worden geconcludeerd.


37

Boven- en ondergrond  

In de bovengrond zijn plaatselijk bijmengingen met puin en baksteen waargenomen. De bovengrond aan de westelijke zijde van het plangebied blijkt licht verontreinigd te zijn met minerale olie. De overige onderzochte parameters blijken niet te zijn verhoogd. Ook op de andere onderzochte locaties blijken noch in de boven- noch in de ondergrond verhoogde gehalten van de onderzochte parameters aanwezig te zijn.

Grondwater 

Het grondwater is plaatselijk licht verontreinigd met arseen.

De onderzoeksresultaten geven een zeer een geringe overschrijding aan van de betreffende streefwaarden. Het uitvoeren van aanvullend onderzoek is hierdoor niet noodzakelijk. Na het uitvoeren van het bodemonderzoek zijn geen veranderingen in de bodem opgetreden, bijvoorbeeld door grondwerkzaamheden. Hierdoor zijn de resultaten van het bodemonderzoek nog steeds actueel. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat de bodemkwaliteit ter plaatse, de uitvoering van het voorliggende bestemmingsplan niet in de weg staat.

4.4

Ecologie

Gebiedsbescherming Regelgeving Op 1 oktober 2005 is de (gewijzigde) "Natuurbeschermingswet 1998" in werking getreden. De Europese regelgeving in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn is nu geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De ecologische hoofdstructuur (EHS) is beschermd in het provinciale beleid. Toetsing Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Westerschelde. De grens van de aanwijzing ligt zeewaarts van de strekdammen, zie figuur 4.1. Het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder ligt op een afstand van circa 300 meter respectievelijk 500 meter ten westen van het plangebied.


38

Figuur 4.1.

Natura 2000-gebieden Westerschelde-Saeftinge en Zwin en Kievittepolder

De gebieden die in de directe omgeving in het kader van het provinciale Omgevingsplan zijn aangewezen als natuurgebied, vallen praktisch samen met de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet. Van belang is vast te stellen dat het duingebied van Cadzand-Bad geen onderdeel is van de provinciale ecologische hoofdstructuur. Soortbescherming Regelgeving De Flora- en faunawet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dieren plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De Flora- en faunawet is in zoverre voor het onderhavige bestemmingsplan van belang, dat bij de voorbereiding van het plan moet worden onderzocht of deze wet de uitvoering van het bestemmingsplan niet in de weg staat. Beoordeling Ten behoeve van het bestemmingsplan is een quickscan uitgevoerd naar de actuele natuurwaarden in het plangebied en de effecten van de plannen op de nabij gelegen Natura 2000-gebieden. De resultaten van deze quickscan zijn verwoord in een separate rapportage die als bijlage 3 aan deze plantoelichting is gevoegd. De belangrijkste conclusies en aanbevelingen van dit onderzoek zijn als volgt.


39

Effecten op Natura 2000-gebieden Westerschelde-Saefthinge De afstand van het plangebied tot aan de Westerschelde is circa 200 meter. De begrenzing van het Natura 2000-gebied is globaal de laagwaterlijn. Strand en duinen vormen geen onderdeel van het beschermde gebied. Op dit deel van het strand en de duinen komen geen beschermde natuurwaarden voor. Verstoring is dan ook uitgesloten. Overige effecten bijvoorbeeld tijdens de bouw of als gevolg van verkeer doen zich ook niet voor. Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Westerschelde - Saeftinghe. 't Zwin - Kievittenpolder Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal het aantal toeristen toenemen. Een klein deel hiervan zal een bezoek brengen aan de Kievittepolder. Effecten op dit gebied zijn uit te sluiten. Uit het MER Cavelot (RBOI, 2009), blijkt dat de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen op een afstand van circa 300 meter van de Kievittepolder geen negatieve effecten heeft op de natuurwaarden. Gezien de grotere afstand van de beoogde ontwikkeling tot dit Natura 2000-gebied en de beperkte omvang is een nadere analyse niet noodzakelijk en kan gesteld worden dat geen effecten te verwachten zijn. Door de uitbreiding van het aantal appartementen en hotelkamers neemt het aantal verkeersbewegingen toe. De stikstofdepositie als gevolg van het extra verkeer zal deels in het natuurgebied terecht komen. Aan de hand van een vergelijkbaar onderzoek in Katwijk wordt ingeschat dat de geringe extra depositie op het Natura 2000-gebied hooguit met enkele mollen per ha per jaar toeneemt. Hierdoor zal de beschikbare stikstofruimte van 419 mol/ha/jr niet worden opgevuld, ook niet in cumulatie met autonome ontwikkelingen in de omgeving. Hetzelfde geldt voor het tijdelijke bouwverkeer tijdens de aanlegfase van het project. Dit verkeer zal zich bovendien niet langs de kustroute afwikkelen maar meer landinwaarts. Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder. Soortbescherming De benodigde werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het project (verbouwing van bestaand hotel, amoveren tennispark en parkeerterrein en het rooien van beplanting) kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden (broedvogels en algemene zoogdieren). De beschermde natuurwaarden van het plangebied (uitgezonderd de broedvogels) staan allen vermeld op tabel 1 van de Flora- en faunawet. Er is geen ontheffing nodig voor de soorten uit categorie 1 (algemene soorten) daar er voor deze soorten een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. De aantasting en verstoring van broedvogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren. De bouwwerkzaamheden zullen niet leiden tot een kans op verstoring van beschermde natuurwaarden als ze aansluiten op het bouwrijp maken. Het toekomstig gebruik zal niet leiden tot verstoring van beschermde natuurwaarden in de omgeving. In de huidige situatie wordt het gebied al intensief gebruikt en door de ligging binnen de bebouwde kom zijn geen kwetsbare natuurwaarden in de directe omgeving aanwezig.


40

Conclusie Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde ontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden. Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de EHS geen beletsel vormen voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Verkeer en parkeren

4.5.1

Verkeer

Ten behoeve van dit bestemmingsplan is een verkeersonderzoek c.q. onderzoek wegverkeerslawaai opgesteld. De resultaten hiervan zijn opgenomen in een aparte rapportage, zie bijlage 4. In dit onderzoek zijn de plannen voor het Strandhotel en De Branding gezamenlijk onderzocht. 4.5.2

Parkeren

Een bestemmingsplan voldoet in de gemeente Sluis aan een goede ruimtelijke ordening als door een bepaalde ontwikkeling geen extra parkeerdruk op de openbare ruimte wordt gelegd. Daarbij geldt in de kern Cadzand-Bad dat moet worden voldaan aan de parkeernormen uit (bijlage 10 van) het ontwikkelingsplan (zie hoofdstuk 3). Met inachtneming van de parkeernormen in het Ontwikkelingsplan, is voor de te verwachten parkeerbehoefte in dit project door D'Haens Advies een specifiek parkeeronderzoek uitgevoerd. De resultaten hiervan zijn opgenomen in bijlage 5 van deze plantoelichting. Tabel 4.1 geeft het aantal parkeerplaatsen weer dat op basis van het ontwikkelingsplan en de nadere verfijning door D'Haens Advies is vereist. Ook weergegeven is het daadwerkelijke aantal parkeerplaatsen dat in dit bestemmingsplan en het bestemmingsplan voor De Branding wordt gerealiseerd. Tabel 4.1.

Parkeerbalans aantal parkeerplaatsen berekend volgens ontwikkelingsplan

advies D'Haens

aanbod aan parkeerplaatsen

De Branding

82

82

105

Strandhotel

202

197

214

totaal

284

279

319

Conclusie Uit tabel 4.1 blijkt dat voor het Strandhotel wordt voldaan aan de parkeernorm uit bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol. Het aantal parkeerplaatsen blijkt zelfs hoger te zijn dan op basis van de nadere bijstelling door D'Haens Advies noodzakelijk zou zijn.


41

4.6

Wegverkeerslawaai

Toetsingskader Voor recreatieappartementen en hotels worden de normen toegepast die vanuit de wet- en regelgeving gelden voor woningen. Deze toetsing is nodig gelet op het criterium van een goede ruimtelijke ordening voor het toestaan van ontwikkelingen, jurisprudentie en het geldende provinciaal beleid. Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-gebieden. De Boulevard de Wielingen kent een 30 km/uur-snelheidsregime. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch inzichtelijk gemaakt te worden of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat. De voorkeursgrenswaarde (48 dB) wordt als richtwaarde gehanteerd en de uiterste grenswaarde (63 dB) geldt als maximaal aanvaardbare waarde. In de situatie dat niet aan de voorkeursgrenswaarde wordt voldaan, is onderzoek nodig naar maatregelen. Toetsing Met behulp van de Standaard Rekenmethode 2 (SRM-II) uit het Reken- en Meetvoorschrift 2006 zijn de specifieke geluidsbelasting aan de buitengevels van de geprojecteerde ontwikkelingen berekend voor het prognosejaar 2023 (einde planperiode bestemmingsplan). Hiervoor is het berekeningsprogramma Geomilieu versie 1.91 gebruikt. Voor de overige gegevens omtrent het onderzoek wordt verwezen naar bijlage 4. Door het wegverkeerslawaai van Boulevard de Wielingen wordt de voorkeursgrenswaarde aan enkele gevels van de ontwikkeling het Strandhotel overschreden. De maximaal berekende waarden bedraagt 55 dB. Onderzoek naar de maatregelen heeft geresulteerd in de conclusie dat er geen maatregelen mogelijk zijn. Deze geluidsbelastingen worden echter toch aanvaardbaar geacht omdat:   

de uiterste grenswaarde niet overschreden wordt; maatregelen stuiten op bezwaren van financiële, stedenbouwkundige, verkeers- en vervoerskundige aard of niet reëel zijn; indien sprake zou zijn van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone van een weg hogere waarden vastgesteld hadden kunnen worden.

Conclusie De ontwikkeling van het Strandhotel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening omdat de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de 30 km/uur-weg Boulevard de Wielingen aanvaardbaar wordt geacht.

4.7

Luchtkwaliteit

Toetsingskader Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. Hiervoor zijn grenswaarden vastgesteld. In het Besluit niet in betekenende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden:


42

 

een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10; een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

Toetsing Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er worden namelijk beduidend minder woningen mogelijk gemaakt dan de gestelde criteria. Formele toetsing aan de Wlk kan derhalve achterwege blijven. Verder blijkt dat uit de saneringstool (www.saneringstool.nl) ter plaatse van het plangebied, weliswaar zonder de beoogde ontwikkelingen, maar wel ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet luchtkwaliteit. Conclusie De Wlk staat de realisatie van het project Standhotel niet in de weg. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een goed woon- en leefmilieu ter plaatse van het plangebied.

4.8

Milieuhinder

Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Afstemming van bestaande en nieuwe functies gebeurt door het aanhouden van zogenaamde richtafstanden. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de publicatie 'Bedrijven en Milieuzonering' van de VNG (2009). Bij deze richtafstanden wordt rekening gehouden met milieuaspecten als geur-, stof- en geluidhinder. De richtafstanden gelden ten opzichte van een rustige woonwijk. Uit jurisprudentie en de genoemde VNG-publicatie blijkt dat in het geval van een gemengd gebied verkleinde richtafstanden gelden. De afstand mag dan met één categorie worden verlaagd. Voor de toetsing van het aspect milieuhinder zijn het Strandhotel en de ingang van de parkeergarage van belang. Op grond van de VNG-brochure bedraagt de richtafstand van een hotel 10 meter. De richtafstand van een parkeergarage bedraagt 30 meter. In dit bestemmingsplan worden enkele commerciële ruimten mogelijk gemaakt. Het gaat om hooguit kleinschalige detailhandel-, dienstverlenende-, of horecafuncties behorende tot ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten. De richtafstand ten opzichte van woningen bedraagt (vanwege de mogelijke horecafuncties) 30 meter. Wordt rekening gehouden met het feit dat de omgeving van het Strandhotel zich kenmerkt door diverse (dag- en verblijfsrecreatieve) functies, omdat dit het centrum is van het dorp, dan kan de directe omgeving van het plangebied zonder meer als een gemengd gebied worden aangemerkt. De ligging aan de hoofdweg in de kern is daarbij mede van belang. De richtafstand kan dus één categorie worden verlaagd. Voor de richtafstanden van 30 meter (voor de parkeergarage en de horecafuncties), wordt de richtafstand dan verlaagd tot 10 meter.


43

Toetsing Hotel De afstand van het hotel tot de meest nabij gelegen recreatieappartement(en) van De Branding is circa 20 meter, tot nabijgelegen woningen 50 meter. Hiermee wordt zonder meer voldaan aan de richtafstand van 10 meter uit de genoemde VNG brochure. Overige horeca De overige (kleinschalige) horecavoorzieningen zijn passend in het centrumgebied van Cadzand-Bad. Aan de richtafstand van 10 meter uit de VNG-brochure wordt eveneens voldaan. Parkeergarage De afstand van de ingang van de parkeergarage tot de meest nabij gelegen recreatieappartement(en) van De Branding bedraagt circa 35 meter, tot woningen in de omgevingen meer dan 35 meter. Hiermee wordt ook voldaan aan de richtafstand van 10 meter uit de genoemde VNG brochure. Conclusie Aan de richtafstanden voor het hotel en de ondergrondse parkeergarage wordt voldaan. De realisatie leidt daarom niet tot een aantasting van het woon- en leefklimaat ter plaatse van de omliggende (recreatie)woningen.

4.9

Windhinder

Toetsingskader Voor het aspect windhinder bestaat geen wettelijk kader. Hiervoor wordt in de praktijk aangesloten bij de Nederlandse Norm (NEN 8100). Een windonderzoek wordt geadviseerd bij het mogelijk maken van gebouwen hoger dan 30 meter. Toetsing Vanwege de nabije ligging van het Strandhotel aan zee en de maximale bouwhoogte, is besloten om een windhinderonderzoek uit te voeren. De resultaten van dit onderzoek zijn verwoord in separate rapportage (Peutz, Strandhotel Cadzand-Bad, rapport WA 15936-1-RA, 23 augustus 2011). Dit rapport is als bijlage 6 aan de plantoelichting toegevoegd. Uit het windhinderonderzoek zijn enkele aanbevelingen gekomen om onaanvaardbare windhinder te voorkomen. Het betreft onder meer het plaatsen van terrassen bij gebouw De Branding en het treffen van bouwkundige maatregelen om de luchtstroming tussen de gebouwen De Branding en het Strandhotel te breken. Deze bouwkundige maatregelen zijn zondermeer mogelijk binnen de voorliggende bestemmingsplanregeling. De verdere uitwerking hiervan zal in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen plaatsvinden. Conclusie Voor wat betreft het aspect windhinder blijkt dat het treffen van bouwkundige maatregelen kan bijdragen aan verbetering van het verblijfsklimaat. De verdere uitwerking hiervan zal in het kader van de omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen plaatsvinden.


44

4.10 Landschap en cultuurhistorie Toetsingskader Het toetsingskader voor wat betreft het onderdeel 'landschap' wordt gevormd door het beleidskader voor het Nationaal Landschap (Nota Ruimte) en de Nota Bélvèdere (zie hoofdstuk 3). Binnen Nationale Landschappen geldt "behoud door ontwikkeling" als uitgangspunt. De beleidsstrategie van de provincie voor Bélvèderegebieden is het versterken van de samenhang en de herkenbaarheid van de elementen. De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap West Zeeuws-Vlaanderen alsmede de karakteristieken van het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen zijn nader beschreven in het Omgevingsplan Zeeland. Toetsing De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en de Nota Bélvèdere hebben geen betrekking op de landschappelijke kwaliteiten van de duinenrij bij Cadzand-Bad waarin het plangebied is gelegen. In zoverre verhoudt het plan zich met de te beschermen landschappelijke kwaliteiten van het Nationaal Landschap en het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen. Het huidige beeld van Cadzand-Bad als badplaats wordt juist door de komst van het nieuwe Strandhotel met de aangrenzende complex De Branding versterkt. Beide gebouwen worden, vanwege hun vormgeving en architectuur, duidelijk herkenbare 'landmarks' in het landschapsbeeld van de Zeeuws-Vlaamse kust. Op deze manier voegen zij juist iets toe aan het bestaande landschap. Conclusie De kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap en het Bélvèderegebied West Zeeuws-Vlaanderen komen door de ontwikkeling van het Strandhotel niet in het gedrang. Juist vanwege de vormgeving en architectuur worden twee duidelijk herkenbare 'landmarks' aan het landschapsbeeld van de Zeeuws-Vlaamse kust toegevoegd.

4.11 Externe veiligheid Toetsingskader Bij ruimtelijke plannen dient rekening te worden gehouden met het aspect externe veiligheid. Daartoe moeten de risico's voor de bevolking, die verbonden zijn aan gevaar veroorzakende activiteiten (bestaand en nieuw), in beeld worden gebracht. Volgens het huidige beleid gebeurt dat door de effecten van bepaalde mogelijke ongevallen te berekenen en uit te drukken in de kans op (aantallen) doden. Toetsing Risicovolle inrichtingen Op 27 oktober 2004 zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de bijbehorende Regeling externe veiligheid inrichtingen (Revi) in werking getreden. In het Bevi wordt onderscheid gemaakt in 'categoriale' inrichtingen, waarbij het risico bepaald wordt door één bepaalde stof (categorie) en 'niet categoriale inrichtingen, waar sprake is van een complexere situatie. Bij de 'categoriale' inrichtingen dienen vaste afstanden, genoemd in de Revi, te worden aangehouden tot kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten. Op de risicokaart van de provincie Zeeland is in de nabijheid van het plangebied één risicovolle inrichting aangegeven in rood. Daarnaast zijn enkele kwetsbare objecten aangegeven in groen.


45

Figuur 4.2.

Uitsnede risicokaart provincie Zeeland met aanduiding plangebied (zwart)

Wat betreft de risicovolle inrichting gaat het om Camping Welgelegen aan de Vlamingpolderweg 14, waar brandbaar propaangas opgeslagen is. Deze inrichting is gelegen op een ruime afstand van de projectlocatie (1,2 kilometer) en vormt derhalve geen belemmering. Vervoer gevaarlijke stoffen Het transport van gevaarlijke stoffen brengt risico's met zich mee door de mogelijkheid dat bij een ongeval gevaarlijke lading kan vrijkomen. Voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor en het binnenwater is een risiconormering vastgesteld in de nota "Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen" (RNVGS), Ministerie van V&W. Tevens is een gezamenlijke circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen van de ministeries van V&W, VROM en BZK gepubliceerd. Hiermee wordt de nota RNVGS voortgezet, waarbij dit beleid verder wordt geoperationaliseerd en verduidelijkt. Verder is er de "Handreiking externe veiligheid vervoer gevaarlijke stoffen" (Den Haag, 1998). Voor de risico's als gevolg van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg, het spoor of waterweg wordt, in navolging van het Bevi gewerkt aan een besluit tot vaststelling van milieukwaliteitseisen voor externe veiligheid van vervoer van gevaarlijke stoffen (Btev, nog niet in ontwerp verschenen). Voor dit plan is alleen het vervoer van gevaarlijke stoffen over het water relevant. In of nabij het plangebied is geen gevaarlijk transport over weg of spoor aanwezig.


46

De Westerschelde maakt deel uit van de internationale transportroute naar Antwerpen. Ten aanzien hiervan is het TNO-rapport eenmalige afweging groepsrisico Westerschelde opgesteld. Hierin zijn een twaalftal plannen in de gemeente Sluis meegenomen in een beoordeling van het groepsrisico, waaronder het project 'diverse functie' in Cadzand-Bad. Aangegeven is dat hiervoor een ontwikkelingsvisie is vastgesteld. Het project Strandhotel maakt deel uit van deze ontwikkelingsvisie. Hieruit kan opgemaakt worden dat de beoordeling in het TNO-rapport ook voor het onderhavige project geldt. In onderstaande figuur is het invloedsgebied van de transportroute Westerschelde op een gedeelte van de gemeente Sluis weergegeven. Hier in geeft de rode lijn het invloedsgebied van toxische stoffen weer en de blauwe lijn het invloedsgebied voor brandbare gassen.

Figuur 4.3.

Invloedsgebied Westerschelde gemeente Sluis

De onderhavige projectlocatie ligt echter buiten het bereik van het kaartbeeld. Door TNO is aangegeven dat tijdens de studie ook plannen bij Cadzand-Bad beschouwd zijn. Voor die plannen is tijdens de studie vastgesteld dat die buiten het invloedsgebied liggen. (conform tabel 6.2 plannen die afvallen na stap 1). Buisleidingen In en direct nabij het plangebied zijn geen buisleidingen voor risicovol transport gelegen. Conclusie Op basis hiervan kan gezegd worden dat de kern Cadzand-Bad en daarmee dus ook het plangebied buiten het invloedsgebied van de Westerschelde valt. Derhalve kan geconcludeerd worden dat transportroute gevaarlijke stoffen over de Westerschelde geen belemmering oplevert voor de doorgang van het onderhavige project. Hierbij is van belang dat voor de bouw van het Strandhotel een vergunning in het kader van de Waterwet wordt aangevraagd, omdat het bouwplan in de beschermingszone van de primaire waterkering is gelegen.


47

4.12 Kabels en leidingen Over het plangebied lopen geen planologisch relevante leidingen. In of in de nabijheid van het plangebied liggen wel diverse niet planologisch relevante leidingen, zoals rioolleidingen, leidingen voor nutsvoorzieningen en drainageleidingen. Deze kabels en leidingen zijn veelal aangelegd langs of in combinatie met de aanwezige infrastructuur. In het kader van de ontwikkeling van het Strandhotel zal ten minste drie werkdagen voor aanvang van eventuele graafwerkzaamheden door de uitvoerder ervan contact op worden genomen met het KLIC, waarbij tevens zal worden gemeld waar en wanneer gegraven wordt. Het plangebied ligt niet in een straalverbindingtracé of een optisch vrij te houden pad.

4.13 Niet-gesprongen explosieven In de omgeving van Cadzand-Bad zijn tot in het recente verleden niet-gesprongen explosieven aangetroffen. Voor het plangebied wordt onderzoek gedaan naar de eventuele aanwezigheid van niet-gesprongen explosieven. Dit onderzoek is vertrouwelijk en derhalve niet in deze plantoelichting samengevat. De vertrouwelijkheid is nodig om te voorkomen dat derden zonder begeleiding speurwerk of opgravingen doen. De gemeente kan indien gewenst voor nadere informatie zorgen. Uit dit onderzoek blijkt dat de uitvoering van de grondwerkzaamheden onder begeleiding van een deskundige moet plaatsvinden.

4.14 Vormvrije m.e.r.-beoordeling In het Besluit milieu-effectrapportage (Besluit m.e.r.) is per 1 april 2011 een voortoets geïntroduceerd voor activiteiten die onder de plandrempel vallen ('zogeheten vormvrije m.e.r.-beoordeling'). In deze vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt bekeken of toch belangrijke negatieve milieugevolgen op kunnen treden die het doorlopen van een volledige procedure om te komen tot een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maken. Deze verplichting geldt voor alle activiteiten die in de onderdelen C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. zijn opgenomen, ongeacht de drempelwaarden die normaal gesproken gelden voor een m.e.r.-procedure. In categorie D 10 van het Besluit m.e.r. is onder andere de uitbreiding of wijziging van hotelcomplexen buiten stedelijke zones als activiteit opgenomen waarvoor de verplichting kan gelden om een MER op te stellen. Uit de voorgaande paragrafen is gebleken dat geen omstandigheden aanwezig zijn die nopen tot het aannemen dat voor de ontwikkeling van het Strandhotel een MER moet worden opgesteld. Hiermee is voldaan aan de verplichting om een vormvrije m.e.r.-beoordeling uit te voeren.

4.15 Conclusie Uit de sectorale toetsen blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied past binnen het sectorale beleid en dat wordt voldaan aan de normstelling op grond van sectorale wet- en regelgeving.


48


49

Hoofdstuk 5

Bestemmingsregeling

Om de renovatie en de uitbreiding van het Strandhotel juridisch-planologisch mogelijk te maken, is gekozen voor een nieuw bestemmingsplan. De huidige bestemmingsregeling die betrekking heeft op het plangebied, staat de ontwikkeling hiervan immers niet toe. In dit hoofdstuk worden de opzet van de juridische bestemmingsregeling (paragraaf 5.1) en de verbeelding (paragraaf 5.2) toegelicht.

5.1

Opzet bestemmingsregeling

5.1.1

Hoofdlijnen van de regeling

Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008) Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor het bestemmingsplan. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar zijn. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden. In het Bro is verankerd dat een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2008 (SVBP2008). Daarnaast is in het Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van het bestemmingsplan moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de anti-dubbeltelbepaling. Het voorliggende bestemmingsplan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2008. Opzet regels Overeenkomstig SVBP2008 is de opbouw van de regels als volgt:    

inleidende regels (Hoofdstuk 1); bestemmingsregels (Hoofdstuk 2); algemene regels (Hoofdstuk 3); overgangs- en slotregels (Hoofdstuk 4).

Een bestemmingsartikel (Hoofdstuk 2, Bestemmingsregels) is als volgt opgebouwd:     

bestemmingsomschrijving; bouwregels; afwijking van de bouwregels (indien van toepassing); specifieke gebruiksregels; afwijking van de gebruiksregels (indien van toepassing);


50



aanlegverbod (indien van toepassing).

Onderscheid bouwen en gebruik In het kader van SVBP2008 wordt nadrukkelijk onderscheid gemaakt in bouwen en gebruik. Dat heeft onder andere als gevolg dat de mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan door middel van een omgevingsvergunning worden gesplitst in vergunningen voor bouwen en vergunningen voor gebruik. In beginsel zou dat betekenen dat voor een nieuw gebouw zowel een vergunning voor het bouwen als voor het gebruik nodig zou zijn. Om onnodige extra regels te voorkomen, is in het bestemmingsplan echter ervan uitgegaan, dat een vergunning voor bouwen tevens een ontheffing voor het daarmee samenhangende gebruik inhoudt. 5.1.2

Artikelsgewijze toelichting

Artikel 1 Begripsbepalingen 1.21 Peil Het Strandhotel staat ten opzichte van de Boulevard De Wielingen op een hoogte van + 2,07 meter. In de definitie van het peil is een relatie gelegd met de boulevard. Daarbij is een specifiek meetpunt omschreven: de putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwenrikenlaan. Die specificatie is nodig in verband met het hoogteverloop van de Boulevard De Wielingen langs het perceel van het Strandhotel. De op de verbeelding aangegeven hoogtematen zijn hierop afgestemd. Voor de beoogde parkeerkelder is voor bouwen hetzelfde maaiveld zoals eerder omschreven, als het peil gedefinieerd. 1.26 Wellnessvoorziening Het betreft faciliteiten voor persoonlijke verzorging. Het moet gaan om ondergeschikte functies die bijdragen aan het toeristisch-recreatieve (hotel)product. Artikel 2 Wijze van meten De bepalingen uit dit hoofdstuk zijn, conform de SVBP2008, onveranderd overgenomen. Artikel 3 Gemengd Functies Het Strandhotel krijgt verschillende (hoofd)functies: het hotel, de recreatieappartementen, aanverwante horeca, wellness en detailhandel. Vandaar dat is gekozen voor een gemengde bestemming. In de bestemmingsomschrijving (lid 3.1) zijn deze functies vermeld. Voor de duidelijkheid is ook het terras aan de zeezijde aangeduid. In lid 3.4 zijn de verbijzonderingen aangebracht. Onder andere het maximum aantal hotelkamers, het aantal appartementen en de brutovloeroppervlakte van de verschillende deelfuncties zijn in dit lid opgenomen. Deze aantallen en oppervlaktematen, zijn vastgelegd in verband met de verschillende parkeernomen die per functie op grond van het Ontwikkelingplan Cadzand-Bad worden onderscheiden. Het gebruik van 1 hotelkamer als bedrijfswoning is toegestaan. Tot de hotelvoorzieningen wordt ook de ontbijtzaal gerekend, zodat hiervoor geen specifieke bepaling nodig is in relatie tot de parkeerbehoefte. Het minimum aantal aan te leggen parkeerplaatsen is voorgeschreven. Dit aantal is direct afgeleid van de normen. Uit toetsing blijkt dat een groter aantal wordt aangelegd. Dat aantal is echter niet maatgevend voor de regeling. Ook in verband met het beperkte winkelprogramma zijn voor enkele commerciële functies oppervlaktematen opgenomen. Permanente bewoning is in de specifieke gebruiksregels uitgesloten.


51

Om enige flexibiliteit te bieden voor het ondersteunende programma, is in lid 3.4 een afwijkingsmogelijkheid opgenomen waarmee de brutovloeroppervlakte van de ondersteunende functies kan worden vergroot. Een groter oppervlak aan bijvoorbeeld detailhandel ter plaatse kan bijvoorbeeld wenselijk zijn om een goede aansluiting te creëren bij de beoogde toekomstige kwaliteitsverbetering van het Duinplein. Als voorwaarde voor afwijken geldt dat ook na het afwijken wordt voldaan aan de parkeernormen uit het ontwikkelingsplan. Bovendien mag het totale oppervlak aan ondersteunende functies als geheel eveneens tot niet meer dan de aangegeven oppervlaktematen toenemen. Open opslag van materialen en goederen in de buitenlucht is niet toegestaan. Dit sluit aan op de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad (zie hoofdstuk 3). Bouwen In de planregeling wordt onderscheid gemaakt in het bouwen binnen en buiten het bouwvlak. Gebouwen en overkappingen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan. Dit volgt uit de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het ontwikkelingsplan. Buiten het bouwvlak zijn ook geen bijgebouwen (zoals bergingen en nutsgebouwen) toegestaan. Een uitzondering hierop vormt de parkeergarage die ook buiten het bouwvlak, voor zover dit als zodanig is aangeduid, beneden het peil mag worden gebouwd. Bij de hoogtematen is een marge van 0,50 m aangehouden, zo nauwkeurig mogelijk afgestemd op de bouwplannen in relatie tot bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan. Voor de toren in de noordoosthoek is een hoogteaccent in de vorm van een kleinere toren toegestaan (hoogteaccent). De omvang hiervan is specifiek begrensd qua oppervlakte en hoogte. Het centrale toegangsgebouw (gebouw II op figuur 2.4) krijgt een schuine kap; de vier hellende dakvakken komen uit in één top. De regeling is zodanig opgezet, dat dit gebouw ook daadwerkelijk op die wijze wordt afgedekt. De regeling biedt dus geen ruimte voor een gebouw met twee topgevels en twee hellende dakvlakken. De beoogde opzet van schuine dakvlakken wordt gewaarborgd. De beperkte overschrijding van de op de verbeelding aangegeven hoogte is daarmee aanvaardbaar. Door de oppervlakte van deze top en van het hoogteaccent (torentje) vast te leggen, blijft deze toevoeging beperkt van omvang. Binnen het vlak van de schuine kap zijn terrassen/balkons toegestaan, gelegen tussen de goothoogte en bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. Dit past binnen het Ontwikkelingsplan waarin is aangegeven dat in de kap twee bouwlagen kunnen worden ondergebracht. Ontsluiting De ontsluiting van het hotel is door middel van twee aanduidingen op de verbeelding vastgelegd. Artikel 4 Verkeer De bestemming 'Verkeer' is toegekend aan de ingang van de ondergrondse parkeerkelder alsmede aan de strandovergang. Daarbij is de strandovergang, vanwege het exclusieve gebruik voor langzaamverkeer, voorzien van de aanduiding 'verblijfsgebied'. Binnen de bestemming Verkeer zijn het trappenhuis, de entree voor voetgangers naar de ondergrondse parkeerkelder, voorzien van een bouwvlak en aanduiding. De goot- en bouwhoogten van het trappenhuis zijn op de verbeelding vastgelegd.


52

Ook in deze bestemming komt de ondergrondse parkeerkelder in de regeling terug. De parkeergarage mag binnen en buiten het bouwvlak en beneden het peil worden gerealiseerd (zie hiervoor). Artikel 5 Waterstaat-Waterkering Bestemmingsomschrijving Het belang van de aangrenzende primaire waterkering wordt gewaarborgd door hieraan een dubbelbestemming toe te kennen. Zodoende wordt voldaan aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro, zie hoofdstuk 3). Deze dubbelstemming zorgt voor bescherming van de primaire waterkering door middel van een bouwen een aanlegverbod. Overigens is, naast het vergunningenstelsel in dit bestemmingsplan, ook het vergunningenstelsel uit de Waterwet op bouwen aanlegwerkzaamheden op deze gronden van toepassing. Bouwverbod Het bouwverbod geldt voor het realiseren van nieuwe gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Voor het bouwen in de beschermingszone aan weerszijden van de waterkering is eerst een positief advies nodig van de beheerder (Waterschap Scheldestromen). Bij dit advies wordt getoetst of de stabiliteit van de aangrenzende waterkering is gewaarborgd evenals de ruimtereservering voor eventuele toekomstige maatregelen. Omdat het waterschap reeds heeft ingestemd met het bouwplan, zijn bouwwerkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het bouwplan (binnen de bestemmingen Gemengd en Verkeer) uitgezonderd van het bouwverbod. Aanlegverbod Om dezelfde reden als voor het bouwverbod, is voor bepaalde werken (zoals graafwerkzaamheden) eveneens een aanlegverbod opgenomen. Alvorens voor deze activiteiten een omgevingsvergunning te verlenen, vraagt het bevoegd gezag eerst advies aan de beheerder van de waterkering. Werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemming Gemengd, zijn van deze verplichting uitgezonderd. Hierover heeft immers voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan afstemming met en toetsing door het waterschap plaatsgevonden. Naar verwachting wordt de benodigde watervergunning verkregen. Artikel 6 Antidubbeltelbepaling Deze bepaling is verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen. Artikel 7 Algemene afwijkingsregels en Artikel 8 Algemene wijzigingsregels De bestemmingslegging is gebaseerd op het concrete bouwplan voor het Strandhotel. Het is desondanks gewenst dat bij de realisatie van het plan enige flexibiliteit bestaat. Als de technische uitvoering van bouwwerken dat vraagt, kan het bevoegd gezag op grond van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) daarom voor het plan op ondergeschikte onderdelen afwijken van de planregeling of het plan daartoe wijzigen. Artikel 9 Overgangsregels De hier genoemde bepalingen (lid 1 en lid 2) zijn verplicht voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en als zodanig onverkort overgenomen.


53

5.2

Opzet verbeelding

Algemeen Het bestemmingsplan dient te voldoen aan de eis van rechtszekerheid. Dit betekent dat een bestemmingsregeling duidelijk en voor één uitleg vatbaar dient te zijn. In aansluiting hierop en in relatie tot digitale ontwikkelingen verdient het de voorkeur de bestemmingsregeling zo veel mogelijk op de verbeelding te visualiseren en de regels zo transparant mogelijk te houden. Uitgangspunt is dan ook dat zoveel mogelijk informatie op de verbeelding wordt aangegeven en dat de verbeelding digitaal wordt opgebouwd. De ondergrond waarop de verbeelding is gebaseerd kan informatie geven over de huidige situatie. Basis voor de verbeelding vormen de digitale gemeentelijke ondergronden, waarbij gebruik is gemaakt van een combinatie van de GBKN (Grootschalige Basiskaart Nederland) en de digitale kadastrale ondergrond. Plangrens De plangrens omvat het te renoveren en uit te breiden Strandhotel en daarnaast de nieuwe strandopgang. De plangrens is voorts afgestemd op de grens van het aangrenzende bestemmingsplan Buitengebied Sluis en het bestemmingsplan De Branding. Bestemmingen en aanduidingen Voor de bestemmingslegging is gekozen voor een globale regeling. Dat houdt in dat alleen die aspecten zijn vastgelegd die vanuit de stedenbouwkundige visie uit (bijlage 10 van het Ontwikkelingsplan Natuurlijk Stijlvol noodzakelijk zijn (zie hoofdstuk 3).   

De L-vormige lay-out van het grondplan is door middel van bouwvlakken op de verbeelding vastgelegd. De maximale goot- en bouwhoogten uit het ontwikkelingsplan zijn door verschillende hoogtematen op de verbeelding verankerd. Door het opnemen van een goothoogte op de verbeelding is tevens gewaarborgd dat de bovenste twee bouwlagen van de hoofdgebouwen in de kap zijn gelegen.

De verbeelding is conform bestemmingsvlakken.

de

systematiek

van

de

SVBP2008

opgebouwd

uit

Verder zijn op de verbeelding aanduidingen opgenomen voor die onderdelen van het Strandhotel met een specifieke functie of bebouwing. Deze zijn aangeduid met specifieke functie- en bouwaanduidingen. Het betreft de volgende aspecten.    

Het hoogteaccent op gebouw IV met de toren. De ingang van de ondergrondse parkeergarage (trappenhuis). Het uitsluiten van de mogelijkheid om recreatieappartementen in de twee kleine paviljoens aan de voorzijde van het perceel te realiseren (gebouwen VI en VII). De aanduiding van de ontsluitingen van de oprit naar het Strandhotel.

De verklaring van de aanduidingen is terug te vinden op het analoge renvooi en in de planregels.


54


55

Hoofdstuk 6

Uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. In paragraaf 6.1 wordt nader ingegaan op de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de totstandkoming van het zijn betrokken, alsmede de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. Paragraaf 6.2 gaat over de financiële uitvoerbaarheid van het plan.

6.1

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Betrokkenheid burgers en maatschappelijke organisaties De planontwikkelingen in Cadzand-Bad zijn opgenomen in diverse gemeentelijke beleidsdocumenten. In ieder geval is daar op hoofdlijnen en soms ook gedetailleerder aangegeven welke ontwikkelingsrichting en mogelijkheden worden beoogd. Diverse beleidsdocumenten zijn mede op basis van inspraak en overleg met instanties aangepast en bijgesteld. Door de intitiatiefnemer is separaat een toelichting gegeven aan de meest direct omwonenden. De reacties worden in de verdere planuitwerking betrokken. Daarnaast is op diverse vragen in de voorliggende toelichting expliciet ingegaan op diverse aspecten, zoals de thans vigerende bouwmogelijkheden volgens de geldende bestemmingsplannen. In het belang van omwonenden zijn ook diverse aspecten van een specifieke regeling voorzien, zoals het vastleggen van de ontsluiting, de hoogte van gebouwen en het aantal parkeerplaatsen. Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Bro In het kader van artikel 3.1.1 Bro is het concept ontwerpbestemmingsplan toegezonden aan de provincie Zeeland en het Waterschap Scheldestromen. Hierop zijn, samengevat, de volgende overlegreacties ontvangen. Provincie Zeeland Overlegreactie a.

b.

Ingevolge het (toekomstige) provinciale beleid dient permanente bewoning te worden uitgesloten en dienen duurzaam beheer en onderhoud te zijn gewaarborgd. Hierbij geldt ook dat de verhuur moet worden gebundeld bij één aanbieder, waarbij het overigens niet verplicht is dat eigenaren de recreatiewoningen ook daadwerkelijk voor verhuur aanbieden. Verwezen wordt naar paragraaf 3.1.6 van het Omgevingsplan en artikel 2.4 van de Verordening Ruimte. Deze bepalingen gelden ook voor appartementencomplexen. Verzocht wordt het bestemmingsplan aan te passen, rekening houdend met de definitieve regeling (vaststelling 30 september 2012 verwacht). Volgens de provincie ligt de locatie binnen het stedelijk gebied zoals bedoeld in het Barro (artikel 2.3.1). Artikel 2.3.5 inzake het kustfundament levert dan ook geen beperkingen op. Rijkswaterstaat zal dit nader moeten beoordelen.


56

Overwegingen a.

b.

Artikel 2.4 van de Verordening bepaalt dat voor een nieuw verblijfsrecreatieterrein of de uitbreiding van een verblijfsrecreatie regels gesteld moeten worden ter voorkoming van permanente bewoning. Aan de specifieke gebruiksregels zoals opgenomen in artikel 3 bestemming Gemengd zal dit worden toegevoegd (lid 3.3). De VVE zal zorgdragen voor een duurzaam onderhoud en beheer. Tussen de gemeente Sluis en de ontwikkelaar wordt een aanvullende overeenkomst gesloten. De provincie heeft overigens gekozen voor het achterwege laten van de verplichting tot verhuur. Het aanwijzen van één verhuurder geeft dan ook niet de door de provincie veronderstelde bediening van de recreatiemarkt. Voorts wordt verwezen naar paragraaf 3.2. Ingestemd wordt met de constatering dat het Barro geen belemmeringen vormt voor de beoogde ontwikkeling.

Conclusie Aan de bestemmingsregeling wordt toegevoegd dat permanente bewoning strijdig gebruik is. Paragraaf 6.2 wordt uitgebreid. Waterschap Scheldestromen Overlegreactie Verzocht wordt te onderbouwen dat de verhardingsoppervlakte niet toeneemt. Overwegingen In de waterparagraaf wordt afzonderlijk ingegaan op de oppervlakteberekeningen. Hiervoor wordt een bijlage toegevoegd. Conclusie De oppervlakteberekening wordt aan de waterparagraaf toegevoegd, mede in de vorm van een extra bijlage. Rijkswaterstaat Overlegreactie a. b.

Geconcludeerd wordt dat het Barro geen belemmeringen vormt voor het bestemmingsplan. Het plan is beoordeeld vanuit de beheerbelangen. Rijkswaterstaat heeft het beheer over drie netwerken: het hoofdwegennet, het hoofdvaarwegennet en het hoofdwatersysteem. De belangen van deze drie netwerken kunnen in Wro-besluiten en besluiten op basis van artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo in het geding zijn. Rijkswaterstaat vooralsnog heeft geen op- of aanmerkingen op het bestemmingsplan.

Overwegingen Kennis wordt genomen van de overlegreactie. Conclusie De overlegreactie betekent instemming met het bestemmingsplan.

6.2

Economische uitvoerbaarheid

Uitvoerbaarheid Naast de planologische haalbaarheid van het project zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de economische uitvoerbaarheid van het project aangetoond worden.


57

De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de economische uitvoerbaarheid. De voorliggende renovatie en uitbreiding van het Strandhotel worden geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overgelegde gegevens tonen afdoende aan dat de initiatiefnemer de benodigde investeringen financieel kan dragen en dat het project economisch uitvoerbaar is. Kostenverhaal In de Wro is de Grondexploitatiewet opgenomen. Deze regelt verplicht kostenverhaal door de gemeente. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Een exploitatieplan hoeft niet te worden vastgesteld indien het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Bijvoorbeeld doordat alle grondeigenaren hierover een overeenkomst is gesloten of als de gemeente volledig zelf het grondeigendom heeft. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente het kostenverhaal is verzekerd. Tevens worden afdoende afspraken gemaakt over de inrichting van het gebied, zodat geen aanvullende eisen nodig zijn, die in een exploitatieplan moeten worden vastgelegd. De bijdrage van het plan aan het Ontwikkelingsfonds Cadzand-Bad is hierbij eveneens opgenomen. Duurzaam beheer en exploitatie Bij het complex zal een VVE er voor zorgdragen dat een duurzaam beheer en onderhoud zijn gewaarborgd. De VVE is de instantie die zeggenschap en verantwoordelijkheid heeft omtrent onderhoud en beheer. Door recente aanpassing van wetgeving rondom de VVE zijn de rol en het functioneren aanmerkelijk aangescherpt. Andere partijen, zoals individuele eigenaren of verhuurders hebben hierin geen zeggenschap en kunnen in dat opzicht ook niet worden gezien als de (rechts)personen die een voldoende kwaliteit waarborgen. De gemeente Sluis zal met de ontwikkelaar een overeenkomst sluiten waarin een duurzaam beheer van het complex en het behoud van de kwaliteit ervan worden gewaarborgd. Onderdelen hiervan krijgen een plaats in overeenkomsten die de projectontwikkelaar sluit met de toekomstige eigenaren van het complex. Conclusie De economische uitvoerbaarheid van het renoveren en uitbreiden van het Strandhotel is afdoende gewaarborgd. Het opstellen van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.


58


bijlagen bij de toelichting

61

Bijlage 1

Oppervlakte verharding


62


OPPERVLAKTES BESTAANDE EN NIEUWE SITUATIE STRANDHOTEL & BRANDING Type DE BRANDING

Verharding terrein Verharding & tuin op parkeerkelder Dak & terrassen Onverhard terrein Subtotaal STRANDHOTEL Verharding terrein Verharding & tuin op parkeerkelder Dak & terrassen Onverhard terrein Subtotaal TOTAAL De totale oppervlakte van de percelen blijft 8.082 m2

12 juni 2012

Bestaande situatie Oppervlakte perceel: EC 1324: ca. 1349 m²

Nieuwe situatie Oppervlakte perceel EC 1324: ca.1349 m² + EC 1327: ca.1024,09= 2373 m²

599 306 339 1.244 Oppervlakte perceel Oppervlakte perceel EC 1327: ca. 6733,12 m² EC 1327: ca. 5709,03 m² 2.537 -

90 448 1.491 338 2.367

Saldo

1.123

346 1.737

1.016 3.180 6.733

3.390 230 5.702

-1.032

7.978

8.069

91

63

Bijlage 2

Verkennend bodemonderzoek Strandhotel


64


65

Bijlage 3

Quickscan Flora- en faunawet


66


De Branding en Strandhotel

Quickscan floraen faunawet tevens Voortoets Natuurbeschermingswet

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

031553.008982.00

06-03-2012

projectleider:

opdrachtgever:

ir. C.A. Louws

Compagnie het Zoute Nederland B.V.

auteur(s):

ir. J.J. van den Berg

Inhoud 1. Initiatief en natuurwaarden 1.1. 1.2.

3

Aanleiding en doel onderzoek Wettelijk kader

3 3

2. Huidige situatie 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5.

3. Effecten 3.1. 3.2. 3.3. 3.4.

7

Natura 2000-gebieden Kwalificerende soorten Natura 2000-gebied Westerschelde en Saeftinge Natura 2000-gebied Het Zwin & Kievittepolder Natuurgebieden binnen de provinciale EHS Natuurwaarden in het plangebied

Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder Natura 2000-gebied Westerschelde - Saeftinghe Gevolgen voor beschermde soorten Conclusie

Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

7 8 10 11 11

15 15 17 18 18

031553.008982.00

2

Inhoud

031553.008982.00


1. Initiatief en natuurwaarden

3

1.1. Aanleiding en doel onderzoek Aanleiding In Cadzand-Bad wordt het Strandhotel met 38 kamers geamoveerd en het nieuwe Strandhotel zal een omvang hebben van 70 hotelkamers. Daarnaast wordt aangrenzend, ter plaatse van het huidige restaurant De Branding het appartementencomplex De Branding gebouwd (116 appartementen). Dit betekent een belangrijke stap in de vernieuwing van de bebouwing aan het Duinplein en de strook tussen Boulevard de Wielingen en het strand. Het plan houdt een geheel nieuw hotel met appartementen en commerciële ruimten in. Dit complex is gelegen ter plaatse van het huidige Strandhotel, parkeerterrein en tennisbaan, zie figuur 1.1. Bij De Branding gaat het om een nieuw complex bestaande uit appartementen en commerciële ruimten. Het wordt gebouwd ter plaatse van het huidige restaurant en het parkeerterrein. Ten behoeve van de planologische procedure is het noodzakelijk om mogelijke effecten van de beoogde ontwikkeling op beschermde natuurwaarden te bepalen. Het betreft hier natuurwaarden die zijn beschermd in het kader van de soortbescherming (Flora- en faunawet) en gebiedsbescherming (Natuurbeschermingswet en Ecologische Hoofdstructuur). Doel De voorliggende rapportage is een Quickscan in het kader van de Flora- en faunawet en een voortoets in het kader van de Natuurbeschermingswet voor de ontwikkeling van zowel De Branding als het Strandhotel.

1.2. Wettelijk kader Het wettelijk kader omvat soortenbescherming en gebiedsbescherming. Soortenbescherming Voor de bescherming van dieren plantensoorten in hun natuurlijke leefgebied is de Floraen faunawet (Ffw) van toepassing. De wet bevat onder meer verbodsbepalingen met betrekking tot het aantasten, verontrusten of verstoren van beschermde dieren plantensoorten, hun nesten, holen en andere voortplantings- of vaste rust- en verblijfsplaatsen. De wet maakt hierbij een onderscheid tussen 'licht' en 'zwaar' beschermde soorten. Indien sprake is van bestendig beheer, onderhoud of gebruik, gelden voor sommige soorten, de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet niet. Er is dan sprake van vrijstelling op grond van de wet. Voor zover deze vrijstelling van toepassing is, bestaat de mogelijkheid om van de verbodsbepalingen ontheffing te verkrijgen van het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie. Voor de zwaar beschermde soorten wordt deze ontheffing slechts


031553.008982.00

4

Initiatief en natuurwaarden

Figuur 1.1. Ligging plangebied, bestaand Strandhotel (bron: Geoweb provincie Zeeland)

031553.008982.00



5

Figuur 1.2. Beeld van de beoogde bebouwing en de begrenzing van De Branding en het Strandhotel verleend, indien:

-

sprake is van een wettelijk geregeld belang (waaronder het belang van land- en bosbouw, bestendig gebruik en dwingende reden van groot openbaar belang);

-

geen alternatief aanwezig is; geen afbreuk wordt gedaan aan een gunstige staat van instandhouding van de soort.

De wettelijk beschermde soorten zijn ingedeeld in de volgende vier categorieën. 1. Meer algemene soorten (tabel 1 Ffw): voor deze soorten is een algemene vrijstellingsregeling van kracht in geval van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling. 2. Andere, niet algemeen voorkomende soorten (tabel 2 Ffw), met uitzondering van beschermde inheemse vogels: ontheffing is alleen mogelijk indien geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort. Er is echter geen ontheffing nodig indien gewerkt wordt volgens een gedragscode. Deze code dient door een sector of ondernemer zelf opgesteld te worden en dient vervolgens goedgekeurd te zijn door het verantwoordelijke ministerie. 3. Strikt beschermde soorten (tabel 3 Ffw): voor deze soorten dient in geval van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling altijd ontheffing te worden aangevraagd van de Ffw. Ontheffing wordt alleen verleend indien er geen alternatief is en geen afbreuk wordt gedaan aan de gunstige staat van instandhouding van de soort. Voor soorten in tabel 3 die ook op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn (HR) voorkomen, wordt ontheffing echter alleen nog maar verleend indien er daarnaast een dwingende reden van groot openbaar belang is; dit is het gevolg van een uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRS) in augustus 2009. 4. Beschermde inheemse vogels: deze vallen onder de Europese Vogelrichtlijn (VR). Ruimtelijke inrichting of ontwikkeling en dwingende redenen van groot openbaar belang zijn volgens rechtspraak van de ABRS geen reden om ontheffing te verlenen. Ontheffing is uitsluitend toegestaan op basis van de ontheffingsgronden die in de VR zijn genoemd. Overigens is het, indien geen ontheffing nodig is, volgens de huidige interpretatie van de wet wel verplicht rekening te houden met het broedseizoen van vogels. Voor sommige vogelsoorten met vaste verblijfplaatsen geldt dat deze vaste verblijfplaatsen en het essentiële leefgebied jaarrond beschermd zijn. Indien soorten van tabel 2 en/of 3 of vogels voorkomen, geldt dat een ontheffingsaanvraag niet aan de orde is indien mitigerende maatregelen (voorafgaand aan de ruimtelijke ontwikkeling) getroffen kunnen worden die het behoud van de functionaliteit van de voortplantings- en/of vaste rust- en verblijfplaatsen van de soorten garanderen. Ontheffing is dan niet nodig, omdat er geen sprake is van overtreding van de Ffw. Er kan worden volstaan met het werken volgens een ecologisch werkprotocol, dat moet worden opgesteld door een deskundige; ook bij het overzetten van dieren moet een deskundige worden betrokken. Eventueel kan overigens wel ontheffing worden aangevraagd (die dan wordt afgewezen) om de mitigerende maatregelen te laten goedkeuren. Overigens geldt voor alle in het wild levende planten- en diersoorten de zogenaamde zorgplicht. Dit houdt in dat ‘voldoende zorg’ in acht moet worden genomen voor alle planten en dieren en hun leefomgeving. Concreet betekent dit dat bij ruimtelijke ontwikkeling gezorgd moet worden dat dieren niet gedood worden en dat planten verplant worden. Ook dient gelet te worden op bijvoorbeeld de voortplantingsperiode van amfibieën en de zoogperiode van zoogdieren.


031553.008982.00r

6


Gebiedsbescherming Gebiedsbescherming omvat de Natuurbeschermingswet en de Ecologische Hoofdstructuur. In de Natuurbeschermingswet 1998 is de Europese regelgeving in het kader van de Vogelen Habitatrichtlijn geheel in Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. In de directe omgeving zijn geen gebieden aanwezen of aangemeld die vallen onder de Natuurbeschermingswet 1998. De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is beschermd in het provinciale beleid. De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en te ontwikkelen natuurgebieden. Het netwerk wordt gevormd door kerngebieden, natuurontwikkelingsgebieden en ecologische verbindingszones. Rondom deze EHS geldt op grond van de provinciale ruimtelijke verordening een afwegingszone van 100 meter waarbinnen de externe werking op het natuurgebied wordt bepaald.

Figuur 1.3. Beeld van het huidige Strandhotel

031553.008982.00


2. Huidige situatie

7

De beschrijving van de huidige situatie richt zich op het beschrijven van de beschermde natuurwaarden (Natura 2000 en EHS) in het plangebied en de directe omgeving. Daarnaast zijn de resultaten van het veldbezoek weergegeven.

2.1. Natura 2000-gebieden Natuurbeschermingswet 1998 Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Westerschelde. De grens van de aanwijzing ligt zeewaarts van de strekdammen, zie figuur 2.1. Het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder ligt op een afstand van circa 0,5 kilometer ten westen van het plangebied. De kwalificerende soorten van de twee gebieden zijn navolgend beschreven.

Figuur 2.1. Begrenzing Natura 2000-gebied Westerschelde – Saeftinge (licht groen) en Zwin en Kievittepolder (donker groen). Bron Geoweb provincie Zeeland.


031553.008982.00

8

Huidige situatie

2.2. Kwalificerende soorten Natura 2000-gebied Westerschelde en Saeftinge Aanwijzing De Westerschelde is de zuidelijke tak in het oorspronkelijke mondingsgebied van de rivier de Schelde. Het is de enige zeetak in de Delta waar nu nog sprake is van een estuarium met open verbinding naar zee. Het betreft een zeer dynamisch gebied, mede door de trechtervorm ervan, waarin het getijverschil naar achteren erg groot wordt. Het estuarium bestaat uit diepe en ondiepe wateren, bij eb droogvallende zand- en slikplaten en schorren. Buitengaats ligt de verzande slufter van de Verdronken Zwarte Polder nog in het gebied. In het mondingsgebied is verder nog sprake van duinvorming bij Rammekenshoek, de Kaloot en op de Hooge Platen. Binnendijks liggen een aantal gebieden met aan het estuarium gekoppelde natuur: Rammekenshoek, Inlaag 1887, Bathse Kreek, Inlaag Hoofdplaat en Herdijkte Zwarte Polder. Het Natura-2000 gebied “Westerschelde - Saeftinge” is kwalificerend voor elf habitattypen en zes habitatsoorten, zie tabel 2.1. Voor de estuaria, pioniervegetaties en Atlantische schorren is uitbreiding van oppervlakte noodzakelijk en voor de estuaria en de Atlantische schorren is daarnaast vergroting van kwaliteit noodzakelijk. Voor geen van de kwalificerende soorten is uitbreiding van leefgebied noodzakelijk (met uitzondering van de gewone zeehond), wel dient de populatie van zeeprik, rivierprik, fint en gewone zeehond in aantal toe nemen. Beschermde habitattypen en soorten Bij de aanwijzing zijn de volgende doelen aangewezen: habitattypen en soorten, zie tabel 2.1; broedvogels, zie tabel 2.2; niet-broedvogels, zie tabel 2.3. Tabel 2.1. Instandhoudingdoelstelling habitattypen en soorten type of soort

doel

H1110B Permanent stroomde zandbanken

over-

Behoud oppervlakte en verbetering kwaliteit.

H1130 Estuaria

Uitbreiding oppervlakte en verbetering kwaliteit.

H1310A Zilte pionierbegroeiingen (zeekraal)

Uitbreiding oppervlakte en behoud kwaliteit.

H1310B Zilte pionierbegroeiingen (zeevetmuur)

Behoud oppervlakte en kwaliteit.

H1320 Schorren met slijkgrasvegetatie


H1330A Schorren en graslanden (buitendijks)

zilte

Uitbreiding oppervlakte en verbetering kwaliteit.

H1330B Schorren en graslanden (binnendijks)

zilte


H2110 Embryonale wandelende duinen


H2120 Witte duinen


H2160 Duindoornstruwelen


H2190B Vochtige (kalkrijk)


duinvalleien

H1014 Nauwe korfslak

Behoud omvang en kwaliteit leefgebied voor behoud populatie.

H1095 Zeeprik

Behoud omvang en kwaliteit leefgebied voor uitbreiding populatie.

H1099 Rivierprik


031553.008982.00


Huidige situatie

9

H1103 Fint


H1365 Gewone zeehond

Behoud omvang en verbetering kwaliteit leefgebied voor uitbreiding populatie ten behoeve van een regionale populatie van ten minste 200 exemplaren in het deltagebied.

H1903 Groenknolorchis

Behoud omvang en kwaliteit biotoop voor behoud populatie.

Tabel 2.2. Broedvogels soort

doel

minimaal aantal paren Westerschelde

A081 Bruine kiekendief

A

20

A132 Kluut

B

2.000

A137 Bontbekplevier

B

100

A138 Strandplevier

B

220

A176 Zwartkopmeeuw

B

400

A191 Grote stern

B

4.000

A193 Visdief

B

6.500

A195 Dwergstern

B

300

A272 Blauwborst

A

450

A = Behoud omvang en kwaliteit leefgebied met een draagkracht voor een populatie

B = Behoud omvang en kwaliteit leefgebied als bijdrage aan de draagkracht voor de populatie van het deltagebied

Tabel 2.3. Niet-broedvogels soort niet broedvogel A005 Fuut

aantal vogels Westerschelde

gemiddelde

100

seizoensgemiddelde

A026 Kleine zilverreiger

40

seizoensgemiddelde

A034 Lepelaar

30

seizoensgemiddelde

A041 Kolgans

380

seizoensgemiddelde

16.600

seizoensgemiddelde

4.500

seizoensgemiddelde

16.600

seizoensgemiddelde

40

seizoensgemiddelde

A052 Wintertaling

1.100

seizoensgemiddelde

A053 Wilde eend

11.700

seizoensgemiddelde

A054 Pijlstaart

1.400

seizoensgemiddelde

A056 Slobeend

70

seizoensgemiddelde

A069 Middelste zaagbek

30

seizoensgemiddelde

A075 Zeearend

2

seizoensmaximum

A103 Slechtvalk

8

seizoensmaximum

7.500

seizoensgemiddelde

A132 Kluut

540

seizoensgemiddelde

A137 Bontbekplevier

430

seizoensgemiddelde

80

seizoensgemiddelde

A140 Goudplevier

1.600

seizoensgemiddelde

A141 Zilverplevier

1.500

seizoensgemiddelde

A142 Kievit

4.100

seizoensgemiddelde

600

seizoensgemiddelde

1.000

seizoensgemiddelde

15.100

seizoensgemiddelde

A157 Rosse grutto

1.200

seizoensgemiddelde

A160 Wulp

2.500

seizoensgemiddelde

A043 Grauwe gans A048 Bergeend A050 Smient A051 Krakeend

A130 Scholekster

A138 Strandplevier

A143 Kanoet A144 Drieteenstrandloper A149 Bonte strandloper


031553.008982.00r

10

Huidige situatie

A161 Zwarte ruiter A162 Tureluur A164 Groenpootruiter A169 Steenloper

270

seizoensgemiddelde

1.100

seizoensgemiddelde

90

seizoensgemiddelde

230

seizoensgemiddelde

2.3. Natura 2000-gebied Het Zwin & Kievittepolder Het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder bestaat uit een aanwijzing als een Vogelrichtlijngebied en als een Habitatrichtlijngebied. Tevens omvat het Natura 2000-gebied een (deel van) een beschermd natuurmonument (de Kievittepolder). De kwalificerende habitattypen en soorten zijn: H1140A Slik en zandplaten (getijdengebied) H1310A Zilte pionierbegroeiingen (zeekraal). H1320 Slijkgrasvelden. H1330A Schorren en zilte graslanden (buitendijks) H1330B Schorren en zilte graslanden (binnendijks) H2110 Embryonale duinen. H2120 Witte duinen. H2130A Grijze duinen, kalkrijk. H2160 Duindoornstruweel. H1166 Kamsalamander. H1014 Nauwe korfslak. A026 Kleine Zilverreiger (niet broedend).

Figuur 2.2. EHS (groen en paars bestaande natuurgebieden, donker blauw beheersgebieden en lichtblauw natte verbindingszone) (Bron provincie Zeeland, Geoweb)

031553.008982.00


Huidige situatie

11

2.4. Natuurgebieden binnen de provinciale EHS De gebieden die in de directe omgeving in het kader van het provinciale Omgevingsplan zijn aangewezen als natuurgebied vallen praktisch samen met de gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Natuurbeschermingswet (Natura 2000). Van belang is vast te stellen dat het duingebied van Cadzand-Bad geen onderdeel is van de provinciale Ecologische Hoofdstructuur.

2.5. Natuurwaarden in het plangebied Functie van het plangebied voor het Natura 2000-gebied Westerschelde Het plangebied is voor de kwalificerende vogelsoorten van de Westerschelde niet geschikt als rust- en foerageergebied. Dit heeft te maken met de ligging op de rand van de bebouwde kom en het intensieve dagrecreatieve gebruik van het strand en de duinen. Hierdoor is de functie als rust- en/of foerageergebied voor kwalificerende vogelsoorten van het plangebied voor het Natura 2000-gebied totaal afwezig. Algemene natuurwaarden Op grond van een veldbezoek op 22 februari 2012 en een algemeen beeld van het voorkomen van beschermde soorten kan het volgende worden geconcludeerd over het voorkomen van beschermde natuurwaarden in het plangebied en de directe omgeving. Het plangebied is sterk wisselend van karakter. Een groot deel is bebouwd en verhard (parkeerterrein, tennisbaan en overloopparkeerterrein). Daarnaast is er een gedeelte waar geen beheer plaats vindt en heeft zich een duinstruweel (van overwegend duindoorn) ontwikkeld.

Figuur 2.3 Beeld van het te bebouwen terrein (overloopparkeerterrein en tennisbaan). Het gebouw komt op de scheiding van parkeerterrein en struweel te staan.


031553.008982.00r

12

Huidige situatie

Planten Er zijn geen wettelijk beschermde plantensoorten in de zin van de Flora- en Faunawet aangetroffen en deze zijn niet te verwachten. Het gedeelte met duindoornstruweel is een droog duingebied. Vleermuizen Er is theoretisch een kans dat het huidige Strandhotel geschikt is als verblijfsplaats voor vleermuizen, dit vanwege de mogelijke aanwezigheid van een spouwmuur en open voegen. Op grond van de veldverkenning kan echter geconcludeerd worden dat de huidige bebouwing geen enkele functie heeft als verblijfsplaats voor vleermuizen. Dit vanwege de volgende aspecten: er zijn geen open voegen in het metselwerk; de dakpannen zijn zeer vlak en bieden geen invliegopening; door de ligging dicht aan de kust is het gebouw ongeschikt, daar luwte ontbreekt en er vaak veel wind staat. Het restaurant de Branding heeft een pannendak en naar verwachting een spouwmuur. Er zijn geen stootvoegen waargenomen. Daarom wordt ook verwacht dat het gebouw geen verblijfsfunctie heeft voor vleermuizen. Grondgebonden zoogdieren Tijdens het veldbezoek zijn geen sporen van mol, veldspitsmuizen of ondergrondse woelmuizen vastgesteld. Gelet op de aangetroffen ecotopen is de kans hierop ook zeer klein. Wel waargenomen zijn konijnen. Het voorkomen van matig of zwaar beschermde grotere soorten wordt op basis van regionale verspreiding uitgesloten. Broedvogels In het plangebied kunnen in het duinstruweel mogelijk broedvogels aanwezig zijn. Hierbij moet gedacht worden aan graspieper, winterkoning, merel of kneu. Het Strandhotel is ongeschikt als nestplaats voor gierzwaluwen of huismussen Dit vanwege de zeer gladde pannen, waardoor er geen ruimte is voor nesten van mussen. Tijdens het veldbezoek zijn rond het Strandhotel ook geen mussen waargenomen. Het dak van de Branding is wel geschikt als nestplaats voor huismussen. Tijdens het veldbezoek zijn echter geen mussen waargenomen. Amfibieën Gelet op de aangetroffen ecotopen is het niet aannemelijk dat zich in of direct rond het plangebied matig of zwaar beschermde soorten ophouden (zoals rugstreeppad of boomkikker). Overige Gelet op de aangetroffen ecotopen en regionale verspreidingsgegevens wordt het voorkomen van beschermde vissen, reptielen en ongewervelden uitgesloten.

031553.008982.00


Huidige situatie

13

Figuur 2.4. Beeld van het huidige overloopparkeerterrein

Figuur 2.5. Huidig Strandhotel (gladde afwerking dak en buitenmuur, ongeschikt voor vleermuizen)


031553.008982.00r

14

Huidige situatie

Figuur 2.6 Duinstruweel ter plaatse van de beoogde bebouwing

Figuur 217. Huidig Strandhotel (gladde afwerking dak en buitenmuur, ongeschikt voor vleermuizen)

031553.008982.00


3. Effecten

15

In dit hoofdstuk worden de effecten op beschermde gebieden en soorten beschreven.

3.1. Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder Mogelijke verstoring De afstand tot het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder is circa 0,5 kilometer. Mogelijke effecten zijn: verstoring door dagrecreatief gedrag en verzuring als gevolg van een groter aantal motorvoertuigen. Kans op verstoring door dagrecreatief gedrag Als gevolg van de beoogde ontwikkeling zal het aantal toeristen toenemen. De toename betreft 32 hotelkamers en 116 appartementen. Uitgaande van een gemiddelde bezetting van twee personen per eenheid is er een toename met circa 300 gasten. Een klein deel hiervan zal een bezoek brengen aan de Kievittepolder. Effecten op dit gebied zijn uit te sluiten. Uit het MER Cavelot (RBOI, 2008), blijkt dat de ontwikkeling van 450 recreatiewoningen op een afstand van circa 300 meter van de Kievittepolder geen negatieve effecten heeft op de natuurwaarden. Gezien de grotere afstand van de beoogde ontwikkeling tot dit Natura 2000-gebied en de beperkte omvang is een nadere analyse niet noodzakelijk en kan gesteld worden dat er geen effecten te verwachten zijn. Kans op verzuring Door de uitbreiding van verkeersbewegingen zijn.

het

aantal

appartementen/hotelkamers

zullen

er

meer

De stikstofdepositie als gevolg van het extra verkeer zal deels wel in het natuurgebied terecht komen. In tabel 3.1 zijn tevens de instandhoudingsdoelen en de kritische depositie van deze habitats weergegeven.


031553.008982.00

16

Effecten

Tabel 3.1. Stikstofgevoeligheid kwalificerende habitats habitat

instandhoudingsdoelen

H1310A Zilte pionierbegroeiingen (zeekraal)

Uitbreiding oppervlakte en behoud kwaliteit

2500

H1310B Zilte pionierbegroeiingen (zeevetmuur)

Behoud oppervlakte en kwaliteit

2500

H1320 Schorren vegetatie


2500

met

slijkgras-

kritische depositie (mol N/ha/jr)1)

H1330A Schorren en graslanden (buitendijks)

zilte

Uitbreiding oppervlakte verbetering kwaliteit

H1330B Schorren en graslanden (binnendijks)

zilte


onbekend

wandelende


1400

H2120 Witte duinen


1400

H2160 Duindoornstruwelen


2020

H2110 duinen

Embryonale

en

2500

Daarnaast zijn ook de kwalificerende soorten nauwe korfslak (zeker aanwezig) en kamsalamander (aanwezig) gevoelig voor stikstofdepositie. Kritische deposities zijn voor deze soorten niet bekend uit de literatuur maar aangenomen mag worden dat deze waarden overeen komen met de kritische depositie van de habitats van beide soorten (i.c witte duinen). De achtergronddepositie in het betreffende kilometerhok bedroeg in 2010 971 mol N/ha/jaar (bron: http://geodata.rivm.nl/gcn/). In 2020 zal deze waarde zijn gedaald tot 936 mol/ha/jr. Dit betekent dat zelfs voor het meest stikstofgevoelige habitat ter plaatse de achtergronddepositie lager is dan de kritische depositie. Stikstofdepositie vormt dus vooralsnog geen belemmering voor het realiseren van de instandhoudingsdoelen voor dit Natura 2000-gebied. Uitgaande van de depositie van 2010 is er “ruimte” voor ruim 400 mol extra depositie per ha per jaar. Voor de verwachte extra depositie biedt een recente vergelijkbare studie in het duingebied van Katwijk2) een goede indicatie. Een verkeerstoename van 3.875 mvt/etmaal over een weg langs de rand van een duingebied laat daar de volgende depositietoenames zien op verschillende afstanden tot de weg. Tabel 3.2. Toename stikstofdepositie in mol/ha/jr bij 3.875 extra mvt/etm Afstand tot de weg

Depsoitietoename

10 m

+ 34

50 m

100 m

+ 11

+7

250 m

0

Op basis van deze indicatieve getallen kunnen voor het onderhavige plan de volgende conclusies worden getrokken: de afstand van de weg van langs het Uitwateringskanaal Zeedijk tot de stikstofgevoelige habitats bedraagt minimaal 200 meter; bij een verkeerstoename van 3.875 mvt/etm is op deze afstand in de situatie Katwijk een depositietoename van circa 2 mol/ha/jr berekend; De verkeerstoename als gevolg van dit initiatief is ongeveer een factor twintig lager dan in het voorbeeld Katwijk; de stikstofdepositie zal daardoor eveneens aanzienlijk lager zijn. 1

) Bron: Alterra, Dobben, H.F. van (2008): 'Overzicht van kritische depositiewaarden voor stikstof, toegepast op habitattypen en Natura 2000-gebieden' Alterra-rapport 1654.

2)

planMER Cantineweg, RBOI (2011)

031553.008982.00


Effecten

17

De geringe extra depositie op het Natura 2000-gebied zal daardoor maximaal enkele mollen per ha per jaar bedragen en daardoor nooit de beschikbare stikstofruimte van 419 mol/ha/jr “opvullen”, ook niet in cumulatie met autonome ontwikkelingen in de omgeving. Hetzelfde geldt voor het tijdelijke bouwverkeer tijdens de aanlegfase van het project; dit verkeer zal zich bovendien niet langs de kustroute afwikkelen maar meer landinwaarts. Conclusie Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Zwin en Kievittepolder.

3.2. Natura 2000-gebied Westerschelde - Saeftinghe Mogelijke verstoring De afstand tot het Natura 2000-gebied Westerschelde is circa 200 meter: het is globaal de laagwater lijn. Strand en duinen vormen geen onderdeel van het beschermde gebied. Op dit deel van het strand en de duinen komen geen beschermde natuurwaarden voor. Verstoring is dan ook uitgesloten. Overige effecten bijvoorbeeld tijdens de bouw of als gevolg van verkeer doen zich ook niet voor. Conclusie Er zijn geen effecten van de beoogde ontwikkeling op het Natura 2000-gebied Westerschelde - Saftinghe.

Figuur 3.1. Beeld van het huidige restaurant De Branding


031553.008982.00r

18

Effecten

3.3. Gevolgen voor beschermde soorten Te beoordelen ingrepen De beoogde werkzaamheden die relevant zijn in het kader van de soortbescherming zijn: bouwrijp maken; bouwwerkzaamheden; het functioneren van de hotels. Bouwrijp maken De benodigde werkzaamheden ten behoeve van de realisatie van het project (sloop van bestaand hotel, amoveren tennispark en parkeerterrein en het rooien van beplanting) kunnen leiden tot aantasting van beschermde natuurwaarden (broedvogels en algemene zoogdieren). Daar de bebouwing van het Strandhotel op de eigendomsgrens komt te staan is het voor de realisering van het gebouw noodzakelijk om een deel van het duinstruweel te verwijderen. Dit ten behoeve van de bouwsteigers en een bouwstraat. Naar verwachting gaat het om een circa 7 meter brede zone aan de noord en oostzijde van het Strandhotel. Mogelijk dat ook bij de Branding aan de noordzijde een deel van het struweel op de aangrenzende gronden gerooid moet worden. De beschermde natuurwaarden van het plangebied staan alle (uitgezonderd de broedvogels) vermeld op tabel 1 van de Flora- en faunawet. Er is geen ontheffing nodig voor de soorten uit categorie 1 (algemene soorten) daar er voor deze soorten een vrijstelling van de verbodsbepalingen van de Flora- en faunawet geldt. De aantasting en verstoring van broedvogels dient te worden voorkomen door werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van 15 maart tot en met 15 juli) te laten starten of geen broedvogels te verstoren. Bouwwerkzaamheden De bouwwerkzaamheden zullen niet leiden tot een kans op verstoring van beschermde natuurwaarden als ze aansluiten op het bouwrijp maken. Indien delen van het terrein langdurig braak blijven liggen is er een kans op het vestigen van beschermde soorten. Het betreft hier algemene soorten broedvogels en kleine zoogdieren (konijn, muizen). Door het treffen van beheersmaatregelen kan een dergelijke vestiging worden voorkomen. Het functioneren van de hotels Het toekomstig gebruik van de twee hotels zal niet leiden tot verstoring van beschermde natuurwaarden in de omgeving. In de huidige situatie wordt het gebied al intensief gebruikt en door de ligging in de bebouwde kom zijn er geen kwetsbare natuurwaarden in de directe omgeving aanwezig.

3.4. Conclusie Geconcludeerd wordt dat voor de beoogde ontwikkeling geen ontheffing in het kader van de Flora- en faunawet vereist is. Hierbij dient wel gewerkt te worden volgens de principes van zorgvuldig handelen en mogen broedvogels niet verstoord worden. Wat de gebiedsbescherming betreft mag worden geconcludeerd dat zowel de Natuurbeschermingswet 1998 als de Ecologische hoofdstructuur geen beletsel vormen voor de ont-

031553.008982.00


Effecten

19

wikkeling. De aanvraag van een vergunning in het kader van de Natuurbeschermingswet is niet noodzakelijk. Deze conclusie moet nog worden voorgelegd aan het bevoegd gezag (Provincie Zeeland).


031553.008982.00r

20

Effecten

031553.008982.00


67

Bijlage 4

Onderzoek wegverkeer


68


De Branding en Strandhotel

Akoestisch- en luchtkwaliteitsonderzoek

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

031553.008982.00

26-03-2012

projectleider:

opdrachtgever:

ir. C.A. Louws

Compagnie het Zoute Nederland B.V.

auteur(s):

ing. B. van Vliet

Inhoud 1. Inleiding

3

2. Wettelijk kader 2.1. Wegverkeerslawaai 2.2. Luchtkwaliteit

5 5 7

3. Invoergegevens

9

4. Resultaten, maatregelen en conclusies. 4.1. wegverkeerslawaai 4.1.1. Resultaten 4.1.2. Maatregelen wegverkeerslawaai 4.1.3. Conclusie wegverkeerslawaai 4.2. Luchtkwaliteit

13 13 13 13 14 15

Bijlagen: 1 2

Modelweergave Rekenbladen

Adviesbureau RBOI Middelburg

031553.008982.20

2

Inhoud

031553.008982.20


1. Inleiding

3

Aanleiding Aan de Boulevard de Wielingen in Cadzand-Bad wordt het bestaande Strandhotel uitgebreid en vernieuwd en vindt nieuwbouw plaats van de horecagelegenheid De Branding. In figuur 1.1. is de locatie hiervan weergegeven. Deze verbouwingen worden planologisch geregeld in de bestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad en De Branding. Voor deze bestemmingsplannen dient onder andere voor de aspecten wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit aangetoond te worden dat deze ontwikkelingen voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Met behulp van onderzoeken is nagegaan of dit het geval is. In de voorliggende rapportage zijn deze onderzoeken beschreven.

Figuur 1.1. Locatie Strandhotel en de Branding. Opbouw rapportage en leeswijzer  In hoofdstuk 2 is voor het akoestisch onderzoek en het onderzoek naar luchtkwaliteit het wettelijk kader weergegeven waaraan dient te worden voldaan.  In hoofdstuk 3 zijn de invoergegevens voor de onderzoeken weergegeven met daarbij de oorsprong en eventuele bewerkingen van die gegeven.  Hoofdstuk 4 bevat de resultaten, het maatregelenonderzoek voor het wegverkeerslawaai en de conclusies.


031553.008982.20

4



Inleiding

In de bijlagen zijn de rekenbladen van het akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai opgenomen.

031553.008982.20


2. Wettelijk kader

5

Een nieuwe ontwikkeling of een uitbreiding van een ontwikkeling dient te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Voor wegverkeerslawaai wordt voldaan aan de wettelijke normen uit de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) en het geldende provinciaal beleid. Voor luchtkwaliteit wordt voldaan aan de wettelijke normen uit de Wet luchtkwaliteit (hierna: Wlk). In dit hoofdstuk zijn de wettelijke kaders beschreven.

2.1. Wegverkeerslawaai Geluidsgevoelige functies Een regulier woonappartement wordt volgens de Wgh gezien als een geluidsgevoelige functie en dient te voldoen aan de gestelde normen. Een recreatieappartement en een hotel worden volgens de Wgh niet als geluidsgevoelige functie aangemerkt. In het kader van een goede ruimtelijke ordening, op basis van jurisprudentie en het geldende provinciaal beleid voor recreatieve bestemmingen is, is wel een onderbouwing van de akoestische aanvaardbaarheid noodzakelijk. Bij het ontbreken van een goed afwegingskader wordt aangesloten bij de benaderingswijze en normstelling die de Wgh voor geluidsgevoelige functies hanteert. Geluidszones langs wegen Langs alle wegen bevinden zich als gevolg van de Wet geluidhinder geluidszones, met uitzondering van woonerven en 30 km/uur-gebieden. Binnen de geluidszone van een weg dient de geluidsbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige functies aan bepaalde wettelijke normen te voldoen. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg (binnen- of buitenstedelijk). De geluidszone ligt aan weerszijden van de weg, gemeten vanuit de kant van de weg. Onder stedelijk gebied wordt verstaan: "het gebied binnen de bebouwde kom, doch met uitzondering van het gebied binnen de bebouwde kom, voor zover liggend binnen zone van een autoweg of autosnelweg als bedoeld in het Reglement verkeersregels en verkeerstekens" (artikel 1 Wgh). 30 km/uur-wegen De Boulevard de Wielingen kent een 30 km/uur-snelheidsregime. Geen van de ontwikkelingen binnen de bestemmingsplannen voor het Standhotel en De Branding bevinden zich binnen de geluidszone van een weg. Akoestisch onderzoek zou volgens de Wgh achterwege kunnen blijven. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening toch inzichtelijk gemaakt te worden of er sprake is van een aanvaardbaar akoestisch klimaat, ook ten gevolge van het wegverkeerslawaai van 30 km/uur-wegen. Ter onderbouwing van de aanvaardbaarheid wordt bij gebrek aan een wettelijk kader aangesloten bij de benaderingswijze die de Wgh hanteert voor gezoneerde wegen. Vanuit dat oogpunt wordt de


031553.008982.20

6

Wettelijk kader

voorkeursgrenswaarde als richtwaarde gehanteerd en geldt de uiterste grenswaarde als maximaal aanvaardbare waarde. De geluidsbelasting is onderzocht ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de 30 km/uurweg Boulevard de Wielingen. Normstelling Wet geluidhinder Voor de geluidsbelasting aan de buitengevels van geluidsgevoelige functies binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde (richtwaarde). Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen bedraagt deze 48 dB. De richtwaarde mag in principe niet worden overschreden. Indien uit het akoestisch onderzoek blijkt dat deze richtwaarde wel wordt overschreden, is onderzoek naar maatregelen noodzakelijk, gericht op het verminderen van de geluidsbelasting aan de gevel. Onderscheid wordt gemaakt in drie soorten maatregelen: maatregelen aan de bron (bijvoorbeeld geluidsreducerend asfalt); maatregelen in het overdrachtsgebied (bijvoorbeeld geluidsschermen of het vergroten van de afstand tussen de geluidsbron en de ontvanger); maatregelen bij de ontvanger (gevelmaatregelen). Als deze maatregelen onvoldoende doeltreffend of op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard, dan kan ingeval van een gezoneerde weg een hogere waarde worden vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente. Deze hogere waarde mag de uiterste grenswaarde niet te boven gaan. De uiterste grenswaarde (maximaal aanvaardbare waarde) ten gevolge van het wegverkeerslawaai bedraagt voor de realisatie van nieuwe woningen in deze binnenstedelijke situatie 63 dB. Binnenwaarde De wettelijke binnenwaarde van 33 dB dient echter altijd te worden gegarandeerd (artikel 111 lid 2 Wgh). Het kan daarvoor noodzakelijk zijn dat geluidsisolerende gevelmaatregelen worden genomen. In het kader van de ruimtelijke procedures komen echter alleen de maatregelen aan de bron of in het overdrachtsgebied aan de orde. De gevelmaatregelen komen pas aan de orde in het kader van de daadwerkelijke realisatie van de ontwikkeling. Hieraan wordt bijvoorbeeld getoetst bij een bouwaanvraag. Onderzoek Rekenmethode Met behulp van de Standaard Rekenmethode 2 (SRM-II) uit het Reken- en Meetvoorschrift 2006 zijn de specifieke geluidsbelasting aan de buitengevels van de geprojecteerde ontwikkelingen berekend voor het prognosejaar 2023 (einde planperiode bestemmingsplan). Hiervoor is het berekeningsprogramma Geomilieu versie 1.91 gebruikt. Aftrek ex artikel 110g Wet geluidhinder Volgens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden. Conform artikel 3.6 uit het Reken- en Meetvoorschrift geluidhinder 2006 geldt voor wegen met een snelheid lager dan 70 km/uur een aftrek van 5 dB. Deze aftrek wordt echter niet toegepast bij het bepalen van de geluidsisolatie om de binnenwaarde van 33 dB te kunnen garanderen.

031553.008982.20


Wettelijk kader

7

Dosismaat De geluidhinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L dayevening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

2.2. Luchtkwaliteit Toetsingskader Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door de Wet milieubeheer luchtkwaliteitseisen (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd, Wlk). De Wlk bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in tabel 2.1 weergegeven. De grenswaarden gelden voor de buitenlucht, met uitzondering van een werkplek in de zin van de Arbeidsomstandighedenwet. Tabel 2.1. Grenswaarden maatgevende stoffen Wlk stof

toetsing van

grenswaarde

geldig

stikstofdioxide (NO2)

jaargemiddelde concentratie

60 μg /m³

2010 tot en met 2014


40 μg /m³

vanaf 2015


40 μg /m³

vanaf 11 juni 2011

24-uurgemiddelde concentratie

max. 35 keer p.j. meer dan 50 μg /m³

vanaf 11 juni 2011

fijn stof (PM10)*

*

Bij de beoordeling hiervan blijven de aanwezige concentraties van zeezout buiten beschouwing (volgens de bij de Wlk behorende Regeling beoordeling Luchtkwaliteit 2007).

Op grond van artikel 5.16 van de Wlk kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit (zoals de vaststelling van een bestemmingsplan) uitoefenen indien: de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden (lid 1 onder a); de concentratie in de buitenlucht van de desbetreffende stof als gevolg van de uitoefening van die bevoegdheden per saldo verbetert of ten minste gelijk blijft (lid 1 onder b1); bij een beperkte toename van de concentratie van de desbetreffende stof, door een met de uitoefening van de betreffende bevoegdheid samenhangende maatregel of een door die uitoefening optredend effect, de luchtkwaliteit per saldo verbetert (lid 1 onder b2); de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (lid 1 onder c); het voorgenomen besluit is genoemd of past binnen het omschreven Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een vergelijkbaar programma dat gericht is op het bereiken van de grenswaarden (lid 1 onder d).


031553.008982.20

8

Wettelijk kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van ruimtelijke plannen uit oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens tevens rekening gehouden met de luchtkwaliteit ter plaatse van het projectgebied. Besluit Niet in Betekenende Mate (NIBM) In het Besluit niet in betekenende mate is exact bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden 2 situaties onderscheiden: -

een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10; een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij 1 ontsluitingsweg of 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen.

031553.008982.20


9

3. Invoergegevens

Verkeersintensiteit en verdeling per voertuigcategorie en per periode-uur Voor het onderzoek naar wegverkeerslawaai zijn de verkeersintensiteit en de verdeling per voertuigcategorie en per periode-uur op de Boulevard de Wielingen in het prognosejaar 2023 van belang. In de verkeerseffectstudie1, dat als ondersteuning biedt voor de MER recreatiewoningen Cadzand-Bad, is de verkeersintensiteit voor het prognosejaar 2018 op de Boulevard de Wielingen weergegeven. In deze effectstudie is bij het bepalen van de toekomstige verkeersintensiteit al rekening gehouden met de ontwikkeling van 800 extra (recreatie)woningen (circa 3000 bedden) in de gemeente Sluis. Het Strandhotel en De Branding passen hierbinnen. Het toedelen van extra verkeer (verkeersgeneratie) als gevolg van deze ontwikkeling is niet nodig. Volgens de Wet geluidhinder (Wgh) dient inzicht gegeven te worden in de het prognosejaar minimaal 10 jaar na de vaststellingsdatum. Voor dit onderzoek is het prognosejaar gesteld op 2023. In tabel 3.1 is de toekomstige verkeersintensiteit op de Boulevard de Wielingen voor 2023 berekend en weergegeven. Tabel 3.1. Verkeersintensiteit op de Boulevard de Wielingen wat

hoeveel

intensiteit in 2018

3.580 mvt/etmaal

autonome groei

1,5 % per jaar

autonome intensiteit in 2023

3.857 mvt/etmaal

Tabel 3.2. Verdeling per voertuigcategorie en per periode-uur dagperiode

avondperiode

nachtperiode

etmaal

6,5%

3,3%

1,2%

n.v.t.

95,6%

95,6%

95,6%

86,81%

middelzware mvt

3,4%

3,4%

3,4%

8,60%

zware mvt

1,0%

1,0%

1,0%

4,59%

per periode-uur lichte mvt

1

Verkeerseffectstudie Cadzand-Bad; projectnummer: 9T4001.A2; Royal Haskoning; 31 juli 2009.


031553.008982.20

10

Invoergegevens

Verhardingssoort Ter plaatse van de het plangebeid Hotel de Branding ligt een overgang tussen twee soorten verharding. De verharding liggend in de oostzijde is (referentie)asfalt. De verharding aan de westzijde is een elementenverharding bestraat in elleboogverband. Hiervoor is het wegdektype “gewone elementenverharding, 30 km/uur” in het model ingevoerd. Toetshoogtes De hoogtes waarop getoetst dient te worden bedraagt 1,50 meter hoger dan de vloerpeilen van de verschillende verdiepingen. De verschillende gebouwen binnen de ontwikkelingen Strandhotel en De Branding zijn verschillend vormgegeven. In figuur 3.3 is een schematische weergave gegeven van die verschillende gebouwen. In de tabel 3.4 zijn de toetshoogtes ten opzichte van de hoogte van de wegas van de Boulevard de Wielingen weergegeven.

Strandhotel gebouw IV Strandhotel gebouw II - III

Strandhotel gebouw I

Strandhotel gebouw V

De Branding

Figuur 3.3. Weergave verschillende gebouwen Tabel 3.4 Toetshoogtes verschillende gebouwen De Branding

Strandhotel Cadzand-Bad

verdieping

toetshoogte t.o.v. wegas

toetshoogte t.o.v. wegas gebouwen I, II-III, IV

toetshoogte t.o.v. wegas gebouw V

BG

1,5 m

3,57 m

n.v.t.

5,7 m

6,57 m

5,85 m

2e

8,65 m

9,57 m

8,85 m

3e

11,6 m

12,57 m

11,85 m

4e

14,55 m

15,57 m

1

e

031553.008982.20


Invoergegevens

5e

17,5 m

18,57 m

e

21,57 m

7e

24,57 m

8e

27,57 m

9e

30,57 m

6

11

Bestaande gebouwen, bodemgebieden en hoogtelijnen Binnen het akoestisch onderzoek is rekening gehouden met de reflectie van het wegverkeerslawaai door bestaande bebouwing en verharde oppervlakten (bodemgebieden) in het onderzoek te modelleren. In het onderzoek is ook rekening gehouden met hoogte van de omgeving door hoogtelijnen in te voeren.


031553.008982.20

13

4. Resultaten, maatregelen en conclusies

4.1. Wegverkeerslawaai 4.1.1. Resultaten In de tabellen 4.1 en 4.2 zijn de maximaal berekende geluidsbelastingen weergegeven ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Boulevard de Wielingen voor de respectievelijk De Branding en het Strandhotel. In deze tabellen is onderscheid gemaakt in de verschillende gebouwen zoals weergegeven in figuur 3.2. Tabel 4.2. Berekende maximale geluidsbelastingen aan de gevels De Branding verdieping

Strandhotel Cadzand-Bad gebouw I

gebouw II-III

gebouw IV

gebouw V

BG

58 dB

48 dB

43 dB

41 dB

1e

58 dB

50 dB

46 dB

42 dB

55 dB

e

58 dB

50 dB

46 dB

42 dB

55 dB

3e

57 dB

50 dB

47 dB

43 dB

54 dB

e

57 dB

50 dB

47 dB

43 dB

5e

55 dB

50 dB

2

4

47 dB

43 dB

e

47 dB

44 dB

7e

47 dB

44 dB

6

8e

44 dB

9e

44 dB

MAX

58 dB

50 dB

47 dB

44 dB

55 dB

Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat ter plaatse van De Branding en het Strandhotel de richtwaarde van 48 dB (norm voorkeursgrenswaarde) overschreden wordt. De maximaal aanvaardbare waarde van 63 dB (norm uiterste grenswaarde) wordt echter niet overschreden. Onderzoek naar de maatregelen is noodzakelijk.

4.1.2. Maatregelen wegverkeerslawaai De Wgh stelt dat achtereenvolgens maatregelen aan de bron, in het overdrachtsgebied en bij de ontvanger dienen te worden overwogen. Maatregelen aan de bron In theorie zijn een aantal maatregelen aan de bron mogelijk. Gedacht kan onder andere worden aan stillere voertuigen. Dit is echter geen maatregel die gemeente of ontwikkelaars


031553.008982.20

14

Resultaten, maatregelen en conclusies

kunnen beïnvloeden. Dit is afhankelijk van wetgeving en technische ontwikkelingen van motorvoertuigen. Voorts kan worden gedacht aan het beperken van de verkeersomvang en de snelheid of aan het wijzigen van de samenstelling van het verkeer. Voor deze weg stuiten deze maatregel op overwegende bezwaren van verkeers- en vervoerskundige aard. De weg behoort namelijk al tot de laagste categorie. Een andere maatregel aan de bron is het voorzien van een geluidsarmere verhardingssoort. De nu toegepaste verhardingssoort bestaat deels uit een klinkerverharding, bestraat in elleboogverband. Het toepassen van een klinkerverharding in keperverband of het toepassen van een stille elementen verharding zal de geluidsbelasting laten afnemen. Echter, de inrichting van het Boulevard de Wielingen kan de komende jaren worden veranderd. Dit hangt samen met mogelijke ontwikkelingen rondom het Duinplein. Hiervoor zijn nog geen besluiten genomen, zeker nog geen plannen uitgewerkt. In het kader van de voorliggende ontwikkelingen is het niet mogelijk te kiezen voor een andere verhardingssoort. Maatregelen in het overdrachtgebied Maatregelen in het overdrachtsgebied in de vorm van geluidswallen of geluidsschermen direct langs de wegen stuiten op bezwaren stedenbouwkundige en financiële aard. Een scherm is in deze situatie stedenbouwkundig niet gewenst. Tevens dient een scherm/wal ter plaatse van de perceelaansluitingen onderbroken te worden zodat de geluidsafschermende werking te zeer wordt beperkt. Een andere maatregel in het overdrachtgebied is het vergroten van de afstand tussen de woningen en de weg. Deze maatregel stuit op bezwaren van stedenbouwkundige aard omdat dan de bebouwing buiten de bebouwingscontouren komt te staan. Maatregelen bij de ontvanger De geluidsbelasting aan de gevels bedraagt minder dan de maximaal aanvaardbare waarde. Maatregelen als het realiseren van dove of vliesgevels zijn niet noodzakelijk. De wettelijke binnenwaarde van 33 dB moet wel gegarandeerd worden. Hieraan wordt getoetst bij een bouwaanvraag.

4.1.3. Conclusie wegverkeerslawaai Door het wegverkeerslawaai van de Boulevard de Wielingen wordt de voorkeursgrenswaarde aan enkele gevels van de ontwikkelingen De Branding en het Strandhotel overschreden. De maximaal berekende waarden bedraagt voor de ontwikkelingen respectievelijk 58 dB en 55 dB. Deze geluidsbelastingen worden echter toch aanvaardbaar geacht omdat: de uiterste grenswaarde niet overschreden wordt; maatregelen stuiten op bezwaren van financiële, stedenbouwkundige, verkeers- en vervoerskundige aard of niet reëel zijn; indien sprake zou zijn van geluidsgevoelige bestemmingen binnen de geluidszone van een weg hogere waarden vastgesteld hadden kunnen worden. De bestemmingsplannen Strandhotel Cadzand-Bad en De Branding voldoen aan een goede ruimtelijke ordening omdat de geluidsbelasting aan de gevels ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de 30 km/uur-weg Boulevard de Wielingen aanvaardbaar wordt geacht.

031553.008982.20


Resultaten, maatregelen en conclusies

15

4.2. Luchtkwaliteit Het plan draagt in niet betekende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Er worden namelijk beduidend minder woningen mogelijk gemaakt dan de gestelde criteria. Formele toetsing aan de Wlk kan derhalve achterwege blijven. Verder blijkt dat uit de saneringstool (www.saneringstool.nl) ter plaatse van het plangebied, weliswaar zonder de beoogde ontwikkelingen, maar wel ruimschoots wordt voldaan aan de grenswaarden die zijn gesteld in de Wet luchtkwaliteit. Conclusie De Wlk staat de realisatie van de projecten Standhotel en De Branding niet in de weg. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een goed woon- en leefmilieu ter plaatse van het plangebied.


031553.008982.20

Bijlage 1


Modelweergave

1

031553.008982.20

Bijlage 2


Rekenbladen

1

031553.008982.20

Geluidsbelastingen t.g.v. wegverkeerslawaai Boulevard de Wielingen Rapport: Model: Groep: Groepsreductie:

Resultatentabel 2023 LAeq totaalresultaten voor toetspunten (hoofdgroep) Ja

Naam Toetspunt 01_A 01_B 01_C 01_D 01_E

Omschrijving 01 01 01 01 01

01_F 02_A 02_B 02_C 02_D

Hoogte 3.57 6.57 9.57 12.57 15.57

Lden 44 46 47 47 47

01 02 02 02 02

18.57 3.57 6.57 9.57 12.57

46 47 49 49 49

02_E 02_F 03_A 03_B 03_C

02 02 03 03 03

15.57 18.57 3.57 6.57 9.57

49 49 48 50 50

03_D 03_E 03_F 04_A 04_B

03 03 03 04 04

12.57 15.57 18.57 3.57 6.57

50 50 50 46 48

04_C 04_D 04_E 04_F 05_A

04 04 04 04 05

9.57 12.57 15.57 18.57 3.57

49 49 49 50 42

05_B 05_C 05_D 05_E 05_F

05 05 05 05 05

6.57 9.57 12.57 15.57 18.57

45 45 46 45 46

06_A 06_A 06_B 06_B 06_C

06 06 06 06 06

21.57 3.57 24.57 6.57 9.57

47 43 47 46 46

06_D 06_E 06_F 07_A 07_A

06 06 06 07 07

12.57 15.57 18.57 21.57 3.57

47 47 47 44 40

07_B 07_B 07_C 07_D 07_E

07 07 07 07 07

24.57 6.57 9.57 12.57 15.57

44 44 44 44 44

07_F 08_A 08_A 08_B 08_B

07 08 08 08 08

18.57 21.57 3.57 24.57 6.57

45 45 40 45 44

08_C 08_D 08_E 08_F 09_A

08 08 08 08 09

9.57 12.57 15.57 18.57 21.57

45 45 45 45 46

09_A 09_B 09_B 09_C 09_D

09 09 09 09 09

3.57 24.57 6.57 9.57 12.57

41 46 45 45 46

Alle getoonde dB-waarden zijn A-gewogen

Geomilieu V1.91

3/8/2012 11:58:05 AM



Naam Toetspunt 09_E 09_F 10_A 10_A 10_B


10_B 10_C 10_C 10_D 10_D

Hoogte 15.57 18.57 21.57 3.57 24.57

Lden 46 46 44 41 44

10 10 10 10 10

6.57 27.57 9.57 30.57 12.57

42 44 42 44 43

10_E 10_F 11_A 11_A 11_B

10 10 11 11 11

15.57 18.57 21.57 3.57 24.57

43 43 42 40 41

11_B 11_C 11_C 11_D 11_D

11 11 11 11 11

6.57 27.57 9.57 30.57 12.57

41 41 42 41 42

11_E 11_F 12_A 12_A 12_B

11 11 12 12 12

15.57 18.57 21.57 3.57 24.57

42 42 40 38 40

12_B 12_C 12_C 12_D 12_D

12 12 12 12 12

6.57 27.57 9.57 30.57 12.57

39 40 40 40 40

12_E 12_F 13_A 13_A 13_B

12 12 13 13 13

15.57 18.57 21.57 3.57 24.57

40 40 42 37 43

13_B 13_C 13_C 13_D 13_D

13 13 13 13 13

6.57 27.57 9.57 30.57 12.57

39 43 40 43 41

13_E 13_F 14_A 14_B 14_C

13 13 14 14 14

15.57 18.57 5.85 8.85 11.85

41 41 52 51 51

15_A 15_B 15_C 16_A 16_B

15 15 15 16 16

5.85 8.85 11.85 5.85 8.85

55 55 54 50 49

16_C 17_A 17_B 17_C 18_A

16 17 17 17 18

11.85 5.85 8.85 11.85 5.85

49 45 45 45 46

18_B 18_C 20_A 20_B 20_C

18 18 20 20 20

8.85 11.85 1.50 5.70 8.65

46 47 54 55 54


Geomilieu V1.91

3/8/2012 11:58:05 AM



Naam Toetspunt 20_D 20_E 20_F 21_A 21_B


21_C 21_D 21_E 21_F 22_A

Hoogte 11.60 14.55 17.50 1.50 5.70

Lden 54 54 53 58 58

21 21 21 21 22

8.65 11.60 14.55 17.50 1.50

58 57 57 55 57

22_B 22_C 22_D 22_E 22_F

22 22 22 22 22

5.70 8.65 11.60 14.55 17.50

57 57 56 56 55

23_A 23_B 23_C 23_D 23_E

23 23 23 23 23

1.50 5.70 8.65 11.60 14.55

52 52 52 51 51

23_F 24_A 24_B 24_C 24_D

23 24 24 24 24

17.50 1.50 5.70 8.65 11.60

50 47 50 50 50

24_E 24_F 25_A 25_B 25_C

24 24 25 25 25

14.55 17.50 1.50 5.70 8.65

50 50 48 50 51

25_D 25_E 25_F 26_A 26_B

25 25 25 26 26

11.60 14.55 17.50 1.50 5.70

50 50 50 39 46

26_C 26_D 26_E 26_F

26 26 26 26

8.65 11.60 14.55 17.50

46 46 45 45


Geomilieu V1.91

3/8/2012 11:58:05 AM

69

Bijlage 5

Parkeeronderzoek


70


NOTITIE Project Onderdeel Code Datum

Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Verkeer: Bepalen aantal parkeerplaatsen en toets onderzoeken bestemmingsplan CTZ|P01|N001|def 21 maart 2012

Achtergrond In Cadzand-Bad (gemeente Sluis) worden de volgende ontwikkelingen voorbereid: De Branding Bouw van 54 recreatieve appartementen op de locatie van het huidige restaurant De Branding Cadzand-Bad. het bestaande restaurant wordt gesloopt. Hiervoor in de plaats worden 54 appartementen, een commerciële ruimte voor detailhandel en horeca van 342 m2 BVO op de begane grond en een ondergrondse parkeergarage gebouwd. Strandhotel De ontwikkeling van het strandhotel betreft de verbouwing van het bestaande hotel en de nieuwbouw van hotelkamers, appartementen, commerciële ruimtes en een ondergrondse parkeergarage. In de huidige situatie heeft het hotel 38 kamers. De bestaande hotelkamers worden gerenoveerd. In de toekomstige situatie heeft het hotel in totaal 70 hotelkamers, waarvan er 1 als bedrijfswoning in gebruik wordt genomen1. Daarnaast worden er 62 appartementen, een ontbijtzaal, 2 commerciële ruimtes en een ondergrondse parkeergarage gebouwd. Vraag aan d’Haens advies Aan d’Haens advies is gevraagd in beeld te brengen hoeveel parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling benodigd zijn. Voor de bestemmingsplanprocedure zijn enkele aanvullende onderzoeken uitgevoerd waarbij verkeersgegevens als input zijn gebruikt. Gevraagd is om te bepalen of hierbij de juiste cijfers zijn gebruikt. In deze notitie staan onze bevindingen weergegeven. Verkeersgegevens in aanvullende onderzoeken Als basis voor de verkeersgegevens is men uitgegaan van de resultaten MER Cavelot. Dit is op zich een goede insteek. In deze MER-procedure is gebruik gemaakt van recente verkeerstellingen. Men verwijst voor de verkeersproductie- en attractie van de nieuwe ontwikkelingen naar de website www.verkeersgeneratie.nl. Dit is een rekenhulpmiddel gebaseerd op de CROW-publicaties 272 en 256. Het is echter niet duidelijk welke input is gehanteerd: - Er is kennelijk gerekend met aantal kamers en aantal m2 bvo commerciële ruimte. Heeft men hiervoor kencijfers van een restaurant, een winkel, of een andere voorziening gebruikt; - Dubbelgebruik: hotelgasten maken ook gebruik van de voorzieningen, is hier rekening mee gehouden.

1

Voor de parkeerberekening wordt uitgegaan van gebruik als hotelkamer. De normering voor kamer of gebruik als woning is in dit geval immers gelijk. Vinkebroeksestraat 3|4564 RB|Sint Jansteen|(0031)(0)114310176|(0031)(0)628637530|www.dhaensadvies.nl|[email protected]

Er is in ieder geval worstcase gerekend. Men hanteert de worstcase-oplossing uit de MER Cavelot. Daarnaast telt men 100% de nieuwe ontwikkelingen op bij de MER-uitkomsten, terwijl hierin ook al rekening is gehouden met diverse ontwikkelingen in Cadzand-Bad (en mogelijk dus ook met De Branding en Strandhotel). Uitgangspunten parkeren In het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad Natuurlijk Stijlvol zijn gemeentelijke parkeernormen opgenomen voor de ontwikkelingen in Cadzand-Bad:

In Nederland wordt bij realisatie van verkeersvoorzieningen binnen de bebouwde kom vaak gebruik gemaakt van de aanbevelingen zoals opgenomen in de ASVV 2004. Hierin staan ook parkeerkencijfers, verder toegelicht in CROW publicatie 182. Deze kencijfers zijn niet ontwikkeld als norm. Ze zijn ontwikkeld als hulpmiddel voor ontwerpers om een orde van grootte uit te rekenen voor het aantal benodigde parkeerplaatsen. Parkeernormen geven het aantal parkeerplaatsen (bij een bestemming) aan. Dit mag niet worden over- of onderschreden. Gemeenten kunnen zelf parkeernormen vaststellen, bijvoorbeeld op basis van de kencijfers. De gemeente Sluis heeft voor Cadzand-Bad parkeernormen vastgesteld. Deze zijn dus leidend. Wel hebben we met behulp van de kencijfers een controle uitgevoerd of de gehanteerde parkeernorm “logisch” is. De kencijfers zijn verdeeld naar stedelijkheidsgraad en locatie (bijvoorbeeld centrum). De gemeente Sluis is een niet stedelijke gemeente conform de CBSgegevens. De locaties “De Branding” en “Strandhotel” zijn gelegen in het centrum van Cadzand-Bad. Nu volgend een toelichting of de gehanteerde norm overeenkomt met de kencijfers zoals het CROW deze hanteert. Woning/appartement De CROW kencijfers gaan uit van drie typen woningen: duur, midden en goedkoop. Voor het centrum van Cadzand-Bad (centrum, niet stedelijk) wordt een kencijfer gehanteerd van minimaal 1,2 en maximaal 1,7 parkeerplaatsen per woning/appartement. Opgemerkt dient te worden dat het hier permanente woonruimte betreft, terwijl in Cadzand-Bad juist vaker sprake zal zijn van recreatief gebruik. Hiermee rekening houdend is het acceptabel dat de minimumgrens van de CROW-kencijfers wordt gehanteerd. De grootte van de appartementen in deze plannen maakt duidelijk dat deze gebruikt zullen worden door (oudere en/of) jongere koppels of kleine gezinnen. In nagenoeg alle gevallen zal per appartement één auto worden gebruikt. Advies: realiseer per appartement 1 gereserveerde parkeerplaats. Per appartement wordt 0,2 extra parkeerplaats gerealiseerd, deze kunnen gebruikt worden door bezoekers, maar ook door niet hotel/complex-gasten die gebruik maken van de hierin opgenomen voorzieningen.

Vinkebroeksestraat 3|4564 RB|Sint Jansteen|(0031)(0)114310176|(0031)(0)628637530|www.dhaensadvies.nl|[email protected]

Hotel Voor een hotel wordt een kencijfer gehanteerd van minimaal 0,5 en maximaal 1,5 parkeerplaats per kamer. Gelet op de beperkte bereikbaarheid van Cadzand-Bad per openbaar vervoer is het wenselijk een hogere norm op te leggen. Een cijfer van 1,2 parkeerplaats per hotelkamer is wat dat betreft acceptabel. Iedere kamer heeft 1 parkeerplaats, 0,2 per kamer resteert voor personeel en niet hotelgasten die gebruik maken van in het hotel opgenomen voorzieningen. In het document Natuurlijk Stijlvol staat opgenomen dat personeel gebruik dient te maken van het parkeeraanbod in de bestaande kern. Dit betekent dat 0,2 parkeerplaats per kamer beschikbaar is voor niet hotelgasten die gebruik maken van de voorzieningen. Advies: realiseer per hotelkamer 1 parkeerplaats. Per kamer wordt tevens 0,2 parkeerplaats gerealiseerd welke gebruikt kan worden door bezoekers en niet hotelgasten die gebruik maken van de hierin opgenomen voorzieningen.

Winkels De CROW-kencijfers verdelen winkels onder in hoofdwinkelgebieden, stadsdeelcentra, wijk-buurtdorpscentra, supermarkt, bouwmarkten of weekmarkten. Deze indeling volgend kunnen winkels in Cadzand-Bad ondergebracht worden in de categorie dorpscentra. Dit betekent een kencijfer van 3,0 – 4,5 parkeerplaats per 100 m2 bvo. De 3,2 valt hier dus binnen. Gelet op het huidige winkelaanbod in Cadzand-Bad is het echter de vraag of dit een terecht getal is. Het merendeel van de winkels is gericht op verblijfstoeristen (in hotels, appartementen, etc.) en dagtoeristen die het strand bezoeken. Hiervoor zijn geen aparte parkeerplaatsen noodzakelijk. De klanten zijn immers al in Cadzand-Bad en parkeren bij hun verblijf (hotel/appartement) of op de strandparkings. Advies: geen parkeerplaatsen voor winkels benodigd.

Café, bar, disco, restaurant De kencijfers verdelen deze categorie in twee, waarbij restaurants een aparte categorie vormen. Voor cafés e.d. wordt een kencijfer van 5,0-7,0 gehanteerd. Voor restaurants 10,0-12,0 parkeerplaats per 100 m2 bvo. De norm van 5,0 is op deze wijze bezien erg laag. Indien we bedenken dat vele gasten reeds in Cadzand-Bad verblijven (hotelgasten, strandbezoekers, etc.) is de norm van 5,0 juist weer erg hoog. Advies: in dit project is sprake van een restaurant en commerciële ruimte die als horeca kan worden benut. . Indien we hier de norm van 5,0 hanteren zitten we lager dan de CROW-kencijfers. Dit is echter terecht gezien een behoorlijk deel van de klanten bestaat uit gasten van het hotel.

Beoordeling aantal parkeerplaatsen De Branding en Strandhotel Als bijlage bij deze notitie is een Excelbestand gevoegd met daarin een parkeerberekening. Per gebouw (De Branding afzonderlijk, Gebouw I,II,III,IV,V,VI en VII is Strandhotel) is aan de hand van de parkeernorm zoals opgenomen in Bijlage 10 Natuurlijk Stijlvol het aantal parkeerplaatsen bepaald. Vervolgens is aan de hand van het hiervoor beschreven advies een nieuwe berekening gemaakt. De samenvattende resultaten staan in onderstaand overzicht weergegeven.

De Branding Strandhotel

Norm Cadzand-Bad 82 202

Advies 82 197

Verschil 0 5


Conclusie Indien we 1 op 1 de parkeernorm voor Cadzand-Bad volgen dienen voor beide projecten gezamenlijk 284 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In dit aantal is geen rekening gehouden met eventueel dubbelgebruik van parkeerplaatsen. Dubbelgebruik is op twee manieren mogelijk:  Voorzieningen worden op verschillende tijdstippen gebruikt, een parkeerplaats kan bijvoorbeeld overdag worden gebruikt voor winkelend publiek en in de avondperiode voor bewoners;  Bezoekers maken gebruik van meerdere voorzieningen: bijvoorbeeld hotelgasten maken gebruik van een wellnessvoorziening. De auto staat reeds op een parkeerplaats en voor het bezoek aan de wellnessvoorziening is geen extra parkeerplaats benodigd. De eerste vorm van dubbelgebruik is niet van toepassing. Gebruikers van de appartementen en hotelgasten verblijven grotendeels in het complex of in Cadzand-Bad (strand of dorp). Het merendeel van de auto’s zal dus gedurende het verblijf in de parkeergarage blijven. Het restaurant, wellness en de winkels kennen gedeeltelijk gelijke openingstijden waardoor ook hier dubbelgebruik nauwelijks een rol speelt. De tweede vorm van dubbelgebruik is wel aanwezig:  De wellnessvoorziening is alleen toegankelijk voor hotelgasten;  Het restaurant wordt grotendeels gebruikt door hotelgasten;  De winkels worden gebruikt door verblijfstoeristen en dagrecreanten die al in Cadzand-Bad zijn (winkels zijn geen bestemming, geen doel op zich). Voor het hotel en de appartementen wordt de parkeernorm Cadzand-Bad gevolgd. Dit betekent dat voor 186 verblijfseenheden (appartementen en hotelkamers) 224 (afgerond naar boven) parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Indien 1 parkeerplaats aan de voorziening wordt gekoppeld resteren 38 parkeerplaatsen die beschikbaar zijn voor de andere functies. Voor het restaurant zijn conform de parkeernorm Cadzand-Bad 38 parkeerplaatsen benodigd. Er van uitgaande dat de commerciële ruimten in de Branding ook voor horeca-doeleinden worden gebruikt zijn hiervoor 17 parkeerplaatsen benodigd (totaal dus 38+17 = 55 parkeerplaatsen). Voor de winkels worden geen parkeerplaatsen gerealiseerd. Dit type winkels in Cadzand-Bad is geen bestemming/reisdoel op zich. Bezoekers van de winkels zijn reeds in Cadzand-Bad en parkeren bij hun verblijfseenheid of op een strandparking (dagrecreanten). De wellnessvoorziening wordt alleen gebruikt door hotelgasten en is niet openbaar toegankelijk.


Resumé 65 parkeerplaatsen voor De Branding en 159 parkeerplaatsen voor Strandhotel zijn benodigd. Dit betekent dat in het complex 224 parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Deze zijn alleen toegankelijk voor hotelgasten of gebruikers/bewoners van de appartementen. De 55 parkeerplaatsen voor het restaurant en horeca in De Branding zijn niet in deze aantallen opgenomen. Deze dienen echter wel binnen het project te worden gerealiseerd (Opgemerkt dient te worden dat indien de commerciële ruimte in de Branding als detailhandel wordt gebruikt en niet als horeca de 17 extra parkeerplaatsen komen te vervallen, oftewel 38 in plaats van 55 parkeerplaatsen). In het huidige plan De Branding zijn 105 parkeerplaatsen voorzien en in het Strandhotel 214 parkeerplaatsen. Een totaal van 319 parkeerplaatsen, meer dan de nu berekende 279 plaatsen (224 parkeerplaatsen + 55 plaatsen voor restaurant en horeca).2 Advies: Realiseer 279 parkeerplaatsen in de projecten Strandhotel en De Branding

2

Indien we de parkeernorm conform bijlage 10 volgen dienen 284 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.


Project: Opdrachtgever: Projectcode: Onderdeel:

Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Project De Branding 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:

Functie App. Permanent Hotel Winkels Restaurant Wellness Totaal

Eenheid /app. /kamer /100 m2 bvo /100 m2 bvo /100 m2 bvo

Opp(m2) 0 342 0

Aantal 54 0 -

BIJLAGE 10 Sleutel Aantal 1,2 64,80 1,2 0,00 3,2 0,00 5 17,10 0 0,00 81,90 82

Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 64,80 0,00 0,00 17,10 0,00 81,90 82


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Totaal Strandhotel (gebouw I,II,III,IV,V,VI,VII) 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) Aantal 62 70 136,43 767,87 1368,31 -

BIJLAGE 10 Sleutel Aantal 1,2 74,40 1,2 84,00 3,2 4,37 5 38,39 0 0,00 201,16 202

Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 74,40 84,00 0,00 38,39 0,00 196,79 197


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Branding 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 342 0

Aantal 54 0 -

BIJLAGE 10 Sleutel Aantal 1,2 64,80 1,2 0,00 3,2 0,00 5 17,10 0 0,00 81,90

Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 64,80 0,00 0,00 17,10 0,00 81,90


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw I 20 maart 2012 3|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 767,87 492,59

Aantal 0 37 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 0,00 44,40 0,00 38,39 0,00 82,79


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw II 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 0 875,72

Aantal 0 33 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 0,00 39,60 0,00 0,00 0,00 39,60


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw III 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 0 0

Aantal 27 0 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 32,40 0,00 0,00 0,00 0,00 32,40


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw IV 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 0 0

Aantal 20 0 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 24,00 0,00 0,00 0,00 0,00 24,00


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw V 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 0 0 0

Aantal 15 0 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 18,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18,00


Branding en Strandhotel Cadzand-Bad Compagnie Het Zoute nv CTZ|P01 Bepalen benodigd aantal parkeerplaatsen Gebouw VI&VII 21 maart 2012 4|Definitief

Datum: Versie:



Opp(m2) 136,43 0 0

Aantal 0 0 -


Sleutel 1,2 1,2 0 5 0

Advies Aantal 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

71

Bijlage 6

Windtunnelonderzoek


72


73

Bijlage 7

Toelichting Staat van Horeca-activiteiten


74


Toelichting op de Staat van Horeca-activiteiten

1

Milieuzonering van horeca-activiteiten De problematiek van hinder door horecabedrijven onderscheidt zich als zodanig nauwelijks van de problematiek van hinder veroorzaakt door 'gewone' niet-agrarische bedrijven. Bij het opstellen van de Staat van Horeca-activiteiten en het daarmee samenhangende toelatingsbeleid is daarom aangesloten bij de systematiek van de Staat van Bedrijfsactiviteiten die al veel langer in bestemmingsplannen wordt toegepast. Ook voor horecabedrijven bieden de milieuregelgeving en de APV onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder te voorkomen. De milieuzonering van horecabedrijven in het bestemmingsplan richt zich in aanvulling op deze regelgeving op de volgende vormen van hinder: geluidshinder door afzonderlijke inrichtingen in een rustige omgeving; (cumulatieve) geluidshinder buiten de inrichting(en) en verkeersaantrekkende werking/parkeerdruk. Analoog aan de regeling voor 'gewone' bedrijven worden bij de uitwerking van een ruimtelijk beleid voor hinderlijke horeca-activiteiten drie stappen onderscheiden: indelen van activiteiten in ruimtelijk relevante hindercategorieën; onderscheiden van gebiedstypen met een verschillende hindergevoeligheid; uitwerken van een beleid in hoofdlijnen: in welke gebieden zijn welke categorieën in het algemeen toelaatbaar. De onderstaande toelichting gaat nader in op de gehanteerde hindercategorieën en het algemene toelatingsbeleid voor deze categorieën. Opgemerkt wordt dat naast de criteria ter voorkoming van ongewenste horeca-activiteiten ook ruimtelijk-functionele overwegingen een rol kunnen spelen bij het ruimtelijk beleid voor horeca-activiteiten. Wanneer relevant wordt daar in de plantoelichting apart op ingegaan. Gehanteerde criteria Voor een indicatie van de mate van hinder veroorzaakt door horeca-activiteiten bieden de richtafstandenlijsten uit de VNG-publicatie 'bedrijven en milieuzonering' een goed vertrekpunt. De daar gehanteerde, nogal grove benadering behoeft echter voor een in de praktijk bruikbare Staat van Horeca-activiteiten aanvulling en nadere motivering. In aanvulling op de gegevens uit de VNG-publicatie is gebruikgemaakt van de volgende ruimtelijk relevante criteria: de voor verschillende soorten horeca-inrichtingen over het algemeen gebruikelijke openingstijden1); deze zijn voor het optreden van hinder uiterst relevant; het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer en de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening hanteren immers voor de dag-, avond- en nachtperiode verschillende milieunormen2); de mate waarin een bedrijfstype naar verwachting bezoekers en in het bijzonder bezoekers per auto en/of brommers (scooters) aantrekt. Hierbij is voor categorie 1 een onderscheid gemaakt in oppervlakte om de verkeersaantrekkende werking van deze

1) Er wordt hier nadrukkelijk gesproken over openingstijden die normaal gesproken verbonden zijn aan het functioneren van een type horecabedrijf; de toelaatbare openingstijden van een individueel bedrijf worden niet via het bestemmingsplan bepaald maar middels de vergunning op grond van de APV. Uitgangspunt bij de Staat van Horecaactiviteiten is de openingstijden die een horeca-activiteit, mede gelet op de aard van de omgeving, nodig heeft om te kunnen functioneren. 2) Ruimtelijke relevant is bovendien dat deze gebruikelijke openingstijden in het algemeen kunnen verschillen per gebied (horeca bij klein winkelcentrum in woonwijk versus horeca in centrumgebied/uitgaansgebied)


r SvH 2011


2

horeca-activiteiten in de categorisering op te nemen. Hierbij wordt uitgegaan van het vloeroppervlak van de betreffende horeca-activiteiten1). Categorieën van horeca-activiteiten Mede op grond van bovengenoemde criteria worden in de Staat van Horeca-activiteiten de volgende drie categorieën onderscheiden (waarvan één categorie met drie subcategorieën): 1. 'lichte horeca': Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend en in hoofdzaak etenswaren en maaltijden verstrekken. Zij veroorzaken hierdoor slechts beperkte hinder voor omwonenden: restaurants, cafetaria's, ijssalons en dergelijke. Het gaat daarbij dus om bedrijven die uit een oogpunt van hinder vooral in rustige woongebieden niet wenselijk zijn. In gemengde gebieden en weinig gevoelige gebieden vindt mede in relatie tot de verkeersontsluiting een nadere afweging plaats; In deze categorie zijn de volgende subcategorieën onderscheiden: 1a. qua exploitatie aan detailhandelsfunctie verwante horeca die in de praktijk nauwelijks van de eigenlijke detailhandel kunnen worden onderscheiden zoals ijssalons, cafetaria's, snackbars en dergelijke; met name in centrumgebieden kan het in verband met ruimtelijk-functionele aspecten gewenst zijn deze groep als afzonderlijke categorie te beschouwen; 1b. overige lichte horeca: restaurants, pensions en dergelijke; 1c. bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking: grotere restaurants, grotere hotels; 2. 'middelzware horeca': Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook deels 's nachts geopend zijn en die daardoor aanzienlijke hinder voor omwonenden kunnen veroorzaken: cafés, bars, biljartcentra. Deze bedrijven zijn over het algemeen alleen toelaatbaar in weinig gevoelige gebieden, zoals gebieden met primair een functie voor detailhandel en voorzieningen. Het kunnen ook bedrijven uit categorie 1 zijn die gelet op hun locatie en de aard van hun omgeving delen van de nacht geopend zijn, bijvoorbeeld een snackbar in een centrumgebied; 3. 'zware horeca': Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts moeten zijn geopend en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen (verkeersaantrekkende werking, daarmee gepaard gaande hinder op straat en parkeeroverlast): dancings, discotheken en partycentra. Deze bedrijven zijn alleen toelaatbaar in specifiek voor dergelijke bedrijven aangewezen gebieden. Bij de verschillende horecabedrijven zijn de activiteiten die in hoofdzaak worden uitgevoerd richtinggevend voor de categorie-indeling: de hoofdfunctie van het bedrijf wordt ingedeeld met behulp van de Staat van Horeca-activiteiten. Ondergeschikte functies maken onderdeel uit van de hoofdactiviteit en worden niet bij de categorie-indeling betrokken. Zo is het verhuur van ruimtes/zalen bij een café een ondergeschikte activiteit die niet tot andere milieuhinder leidt: voor die ruimtes gelden dezelfde openingstijden als bij de hoofdactiviteit en deze ruimtes zijn in het algemeen beperkt in aantal en omvang. Voor hotels met bar geldt dat de bar in het algemeen een ondergeschikte activiteit betreft die bedoeld is als service richting hotelgasten: een dergelijke activiteit zal in het algemeen geen andere bezoekers aantrekken en leidt als ondergeschikte functie niet tot relevant andere milieueffecten. Flexibiliteit De Staat van Horeca-activiteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door horeca-activiteiten in te schatten. De lijst van activiteiten is bovendien tijdgebonden. Het komt in de praktijk dan ook voor dat een bepaald horecabedrijf als gevolg van 1) Dat wil zeggen de totale bebouwde ruimte (inclusief opslag- en overige dienstruimten) en de totale onbebouwde ruimte inclusief terras voor zover deze binnen de horecabestemming is gelegen.


SvH 2011


3

een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een aangepaste werkwijze (bijvoorbeeld geen openstelling noodzakelijk in de nachturen) of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de Staat van Horeca-activiteiten is verondersteld. In het betreffende artikel van de planregels is daarom bepaald dat het bevoegd gezag bij een omgevingsvergunning kan afwijken van de Staat van Horeca-activiteiten en een dergelijk bedrijf één categorie lager kan indelen. Dit betekent bijvoorbeeld van categorie 3 naar 2. Bij categorie 1, met een onderverdeling in subcategorieën, wordt daarbij bedoeld dat een omgevingsvergunning tot de laagste subcategorie mogelijk is (dus van categorie 2 naar maximaal 1a, maar bijvoorbeeld ook van 1c naar 1b). Om een omgevingsvergunning te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Deze beoordeling dient met name te worden getoetst aan het aspect geluidshinder. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde horeca-activiteiten zich aandienen, niet zijn genoemd in de Staat van Horeca-activiteiten. Wanneer deze bedrijven wat betreft milieubelasting gelijk kunnen worden gesteld met volgens de bestemmingsregeling toegestane horecabedrijven kan voor de vestiging van deze bedrijven eveneens een omgevingsvergunning worden verleend.


SvH 2011

regels

77

Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

het plan

het bestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad van de gemeente Sluis. 1.2

het bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het NL.IMRO.1714.bpstrandh11-ON01 met de bijbehorende regels en bijlagen. 1.3

GML-bestand

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden. 1.4

bebouwing

een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. 1.5

bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, die slechts is bestemd voor bewoning door (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein. 1.6

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.7

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.8

bijgebouw

een vrijstaand gebouw dat in functioneel en bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw. 1.9

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een standplaats.


78

1.10

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.11

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.12

brutovloeroppervlakte

de vloeroppervlakte van voor het publiek toegankelijke winkel- en horecaruimten, inclusief sanitair- en magazijnruimten. 1.13

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 1.14

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.15

hoofdgebouw

een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken. 1.16

horecabedrijf

het bedrijfsmatig verstrekken van ter plaatse te nuttigen voedsel en dranken, het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie en/of het bedrijfsmatig verstrekken van nachtverblijf. 1.17

hotel

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse. 1.18

NEN

door de Stichting Nederlands Normalisatie-instituut uitgegeven norm, zoals deze luidde op het moment van vaststelling van het plan. 1.19

nutsvoorzieningen

voorzieningen ten behoeve van het openbare nut, zoals transformatorhuisjes, gasreduceerstations, schakelhuisjes, duikers, bemalingsinstallaties, gemaalgebouwtjes, telefooncellen, voorzieningen ten behoeve van (ondergrondse) afvalinzameling, apparatuur voor telecommunicatie en reinwaterkelders.


79

1.20

Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad

het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad zoals vastgesteld door de gemeenteraad van Sluis bij besluit van 26 oktober 2006, inclusief Bijlage 10 dat is vastgesteld op 25 februari 2010. 1.21

overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van een gesloten dak. 1.22 peil a. voor het bouwen boven peil: de hoogte van het afgewerkte maaiveld ter plaatse van de aanwezige putdeksel ter hoogte van de zuidelijke toegangsweg van het perceel, tegenover Boulevard de Wielingen 45/Leeuwerikenlaan; b. voor het bouwen beneden peil: de hoogte van het afgewerkte maaiveld als onder a bedoeld. 1.23

recreatief verblijven

het door een huishouden of daarmee gelijk te stellen groep van personen, dat het hoofdverblijf elders heeft, gedurende een gedeelte van het jaar tijdelijk te verblijven. 1.24

restaurant

een horecabedrijf, uitsluitend of overwegend gericht op het verstrekken van maaltijden voor consumptie ter plaatse, met als nevenactiviteit het verstrekken van dranken. 1.25

seksinrichting

een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte, waarin bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder elk geval verstaan: een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater, een parenclub of een prostitutiebedrijf waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.26


de Staat van Horeca-activiteiten die van deze regels deel uitmaakt. 1.27

wellnessvoorziening

voorzieningen voor niet-medische verzorging van personen, zoals een sauna, fitnessruimte, schoonheids- en pedicurehandelingen of massageruimte.


80

Artikel 2

Wijze van meten

Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1

afstand

de afstand tussen bouwwerken onderling alsmede afstanden van bouwwerken perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn. 2.2

tot

bouwhoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.3

breedte, lengte en diepte van een bouwwerk

tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en het hart van de scheidsmuren. 2.4

goothoogte van een bouwwerk

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot/de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.5

inhoud van een bouwwerk

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.6

oppervlakte van een bouwwerk

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk. 2.7

vloeroppervlakte

de gebruiksvloeroppervlakte volgens NEN 2580.


81

Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Gemengd

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i.

3.2

recreatief verblijven in appartementen; detailhandel; horeca uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca-activiteiten, met bijbehorende ondergeschikte sport- en wellnessvoorzieningen; zakelijke dienstverlening; een bedrijfswoning; ondergrondse en bovengrondse parkeervoorzieningen; ter plaatse van de aanduiding 'ontsluiting': uitsluitend een verkeersontsluiting; ter plaatse van de aanduiding 'terras': een terras; bij deze functies behorende voorzieningen zoals sport- en spelvoorzieningen, ontsluitingswegen, parkeervoorzieningen, andere terreinverhardingen, groen en water, waterberging en overige voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding. Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 3.2.1 Binnen het bouwvlak a. gebouwen en overkappingen worden binnen het bouwvlak gebouwd; b. de goot- en bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' op de verbeelding aangegeven bouwhoogte; c. ter plaatse van de gronden met aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-1' is een hoogteaccent toegestaan; de bouwhoogte is niet meer dan 4 meter hoger dan de maximale bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven; de oppervlakte hiervan bedraagt ten hoogste 12 m2; d. ter plaatse van de gronden met aanduiding 'specifieke bouwaanduiding-3' zijn toegestaan: 1. de top van vier samenkomende hellende dakvlakken tot 2 meter hoger dan de maximale bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven waarvan de oppervlakte ten hoogste 36 m2 mag bedragen; deze oppervlakte wordt horizontaal gemeten ter plaatse van de overschrijding van de bouwhoogte; 2. een hoogteaccent in de vorm van een toren tot 4 meter hoger dan de maximale bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven; de oppervlakte bedraagt ten hoogste 12 m2; a. binnen het vlak van de schuine kap zijn terrassen/balkons toegestaan, gelegen tussen de goothoogte en bouwhoogte die op de verbeelding is aangegeven. 3.2.2 Buiten het bouwvlak a. buiten het bouwvlak worden uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen of overkappingen zijnde, gebouwd; _______________________________________________________________________________________________________________ Adviesbureau RBOI 031553.008982.00 Rotterdam / Middelburg

82

b. c. d. e. f.

bijgebouwen en nutsgebouwen zijn niet toegestaan; de bouwhoogte van straatverlichting bedraagt ten hoogste 5 meter; de bouwhoogte van een vlaggenmast bedraagt ten hoogste 10 meter; de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt ten hoogste 2 m; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m.

3.2.3 Ondergronds bouwen a. op deze gronden mag binnen het bouwvlak beneden het peil worden gebouwd; b. in aanvulling op het bepaalde in lid 3.2.2 onder a mag ter plaase van de aanduiding 'parkeergarage' buiten het bouwvlak, beneden het peil een parkeergarage worden gebouwd. 3.3

Specifieke gebruiksregels

Met betrekking tot het gebruik gelden de volgende regels: a. b. c. d. e. f.

g. h. i. j. k. l.

3.4

het aantal hotelkamers bedraagt ten hoogste 70; het gebruik van 1 hotelkamer als bedrijfswoning is toegestaan; het aantal appartementen voor recreatief verblijf bedraagt ten hoogste 62; ter plaatse van de aanduiding 'recreatiewoning uitgesloten' zijn geen appartementen voor recreatief verblijf toegestaan; permanente bewoning is niet toegestaan; het brutovloeroppervlak aan horeca bedraagt ten hoogste 775 m²; van het oppervlak als bedoeld onder e zijn de volgende bij het hotel behorende voorzieningen uitgezonderd: 1. de ontbijtzaal; 2. niet-openbaar toegankelijke wellness- en sportvoorzieningen; 3. de bedrijfswoning; het brutovloeroppervlak aan detailhandel bedraagt ten hoogste 150 m²; het brutovloeroppervlak aan zakelijke dienstverlening bedraagt ten hoogste 650 m²; het aantal parkeerplaatsen in de ondergrondse parkeervoorziening bedraagt ten minste 197; het aantal parkeerplaatsen voor zover gelegen buiten een gebouwen en/of een parkeergarage, bedraagt ten hoogste 10; het gebruik van de gronden als seksinrichting is niet toegestaan; de opslag van materialen en goederen buiten gebouwen, overkappingen of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is niet toegestaan. Afwijken van de gebruiksregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 3.3 onder e, g of h, voor het vergroten van het brutovloeroppervlak, met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

b. c.

door de afwijking neemt het brutovloeroppervlak aan de betreffende functie niet meer toe dan: 1. voor horeca, uitgezonderd de hotelfunctie met bijbehorende voorzieningen: 850 m²; 2. voor detailhandel: 250 m²; 3. voor zakelijke dienstverlening: 800 m²; door de afwijking bedraagt het gezamenlijke brutovloeroppervlak aan functies als genoemd in lid 3.3 onder e, g en h ten hoogste 1.900 m²; afwijken is uitsluitend mogelijk indien de parkeerbehoefte niet groter wordt dan het aantal beschikbare parkeerplaatsen, in de motivering van de afwijking wordt dat aangetoond aan de hand van de parkeernormen uit het Ontwikkelingsplan Cadzand-Bad;


83

d.

de bevoegdheid tot afwijken wordt uitsluitend gebruikt indien de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken niet onevenredig worden, of kunnen worden, aangetast.


84

Artikel 4 4.1

Verkeer


De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

c. 4.2

ontsluitingswegen, voet- en fietspaden; ter plaatse van de aanduiding 'verblijfsgebied': 1. verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van aangrenzende bestemmingen; 2. horecaterrassen ten behoeve van aangrenzende horecabedrijven; bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen en water. Bouwregels

Op deze gronden mag worden gebouwd en gelden de volgende regels: 4.2.1 Toelaatbare bebouwing a. op deze gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; b. ter plaatse van de 'specifieke bouwaanduiding-2' is tevens een trappenhuis met parkeergarage toegestaan. 4.2.2 Goot- en bouwhoogte a. de goot- en bouwhoogte van een trappenhuis bedraagt ten hoogste de met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte' op de verbeelding aangegeven bouwhoogte; b. de bouwhoogte van straatverlichting bedraagt ten hoogste 5 meter; c. de bouwhoogte van een vlaggenmast bedraagt ten hoogste 10 meter; d. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m. 4.2.3 Ondergronds bouwen a. op deze gronden mag uitsluitend binnen het bouwvlak beneden het peil worden gebouwd; b. in aanvulling op het bepaalde in lid 4.2.1 onder a mag ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' buiten het bouwvlak, beneden het peil een parkeergarage worden gebouwd.


85

Artikel 5 5.1

Waterstaat - Waterkering


De voor 'Waterstaat - Waterkering' aangewezen gronden zijn - bij wijze van dubbelbestemming - bestemd voor bescherming en veiligstelling van de waterstaatkundige functie van de nabij gelegen primaire waterkering. 5.2

Bouwregels

Voor het bouwen gelden de volgende regels: a.

b.

op de gronden mogen ten behoeve van de in lid 5.1 genoemde bestemming uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd; de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt ten hoogste 3 m; ten behoeve van de andere, voor deze gronden geldende bestemming(en) mag met inachtneming van de voor de betrokken bestemming(en) geldende (bouw)regels uitsluitend worden gebouwd, indien het bouwplan betrekking heeft op vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bouwwerken, waarbij de oppervlakte, voor zover gelegen op of onder peil, niet wordt uitgebreid en gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering dan wel wanneer de bouwwerkzaamheden noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemmingen Gemengd en/of Verkeer.

5.3

Afwijken van de bouwregels

Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.2 onder b ten behoeve van het bouwen van nieuwe bouwwerken, of het uitbreiden van bestaande bouwwerken, met inachtneming van het volgende: a.

b.

de omgevingsvergunning wordt verleend, indien de bij de betrokken bestemming behorende bouwregels in acht worden genomen en het belang van de waterstaatskundige functie van de primaire waterkering door de bouwactiviteiten niet onevenredig wordt geschaad; alvorens omtrent het verlenen van de omgevingsvergunning te beslissen, wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in bij de beheerder van de waterkering.

5.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 5.4.1 Aanlegverbod zonder omgevingsvergunning Het is verboden op of in de gronden met de bestemming Waterstaat – Waterkering zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van het bevoegd gezag (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden) de volgende werken, voor zover geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden uit te voeren: a. b. c. d.

het aanleggen of verharden van wegen of paden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; het uitvoeren van grondbewerkingen, waartoe worden gerekend afgraven, woelen, mengen, diepploegen, egaliseren, ontginnen en ophogen; het aanleggen van boven- of ondergrondse kabels en leidingen en het aanbrengen van daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; het planten, verwijderen, kappen of rooien van bomen of andere opgaande beplanting.

5.4.2

Uitzonderingen op het aanlegverbod

Het verbod van lid 5.4.1 is niet van toepassing op werken of werkzaamheden die: a.

normaal onderhoud en beheer ten dienste van de bestemming betreffen;


86

b. c. d. e.

werken en werkzaamheden die noodzakelijk zijn ten behoeve van de instandhouding van de waterkering; reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan; reeds mogen worden uitgevoerd krachtens een verleende vergunning; noodzakelijk zijn voor de realisering van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ingevolge de bestemmingen Gemengd en/of Verkeer.

5.4.3

Voorwaarde voor een omgevingsvergunning

De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 5.4.1 zijn slechts toelaatbaar, indien daardoor de waterstaatskundige functies van de primaire waterkering niet onevenredig worden of kunnen worden aangetast. 5.4.4

Advisering

Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 5.4.1 wint het bevoegd gezag schriftelijk advies in van de beheerder van de waterkering of aan de voorwaarde als bedoeld in lid 5.4.3 wordt voldaan.


87

Hoofdstuk 3

Artikel 6

Algemene regels

Antidubbeltelbepaling

Gronden die in aanmerking zijn genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


88

Artikel 7

Algemene afwijkingsregels

Tenzij op grond van hoofdstuk 2 reeds afwijking mogelijk is, kan van dit plan bij omgevingsvergunning worden afgeweken, met in achtneming van de volgende bepalingen: a. b.

afwijkingen van maten (waaronder percentages) met ten hoogste 10%; de bevoegdheid tot afwijken wordt niet gebruikt, indien daardoor onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.


89

Artikel 8

Algemene wijzigingsregels

Burgemeester en wethouders kunnen de in het plan opgenomen bestemmingen wijzigen ten behoeve van overschrijding van bestemmingsgrenzen, voor zover zulks van belang is voor een technisch betere realisering van bestemmingen of bouwwerken dan wel voor zover zulks noodzakelijk is in verband met de werkelijke toestand van het terrein. De overschrijdingen mogen echter niet meer dan 3 m bedragen en het bestemmingsvlak mag met niet meer dan 10% worden vergroot.


90


91

Hoofdstuk 4

Artikel 9

Overgangs- en slotregel

Overgangsregels

9.1 Overgangsrecht bouwwerken a. een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, danwel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, 1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. eenmalig kan in afwijking van sub a een omgevingsvergunning worden verleend voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10 %; c. het bepaalde onder a. is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregel van dat plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik a. het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet; b. het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, zoals bedoeld onder a, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind; c. indien het gebruik, zoals bedoeld onder a, na de inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten; d. het bepaalde onder a is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregels van dat plan.


92

Artikel 10

Slotregel

Deze regels worden aangehaald onder de naam "Regels van het bestemmingsplan Strandhotel Cadzand-Bad".


bijlagen bij de regels

95

Bijlage 1



96



Categorie I 'lichte horeca' Horeca bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend overdag en 's avonds zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van etenswaren, maaltijden en dranken al dan niet in combinatie met het tegen vergoeding verstrekken van logies. Hierdoor veroorzaken zij slechts beperkte hinder voor omwonenden. Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden: 1a.

Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca

Horeca bedrijven zoals: -

broodjeszaak, crêperie, croissanterie;

-

cafetaria, koffiebar, theehuis;

-

lunchroom;

-

ijssalon;

-

snackbar;

1b.

Overige lichte horeca


Bed & Breakfast;

-

bistro, eetcafé;

-

hotel;

-

hotel-restaurant;

-

kookstudio;

-

poffertjeszaak/pannenkoekenhuis;

-

pension;

-

restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice);

-

shoarmazaak/grillroom;

-

wijn- of whiskyproeverij.

1c.

Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking


bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een vloeroppervlak van meer dan 800 m²;

-

restaurant met bezorg- en/of afhaalservice.

Categorie 2 'middelzware horeca' Bedrijven die, gelet op hun activiteiten en de aard van de omgeving, overwegend ook delen van de nacht zijn geopend. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van dranken al dan niet in combinatie met het verstrekken van etenswaren en maaltijden. Hierdoor kunnen zij aanzienlijke hinder voor omwonenden veroorzaken: Horeca bedrijven zoals: 

bedrijven uit categorie 1 die gelet op de aard van hun omgeving ook delen van de nacht geopend zijn;

  

bar, bierhuis, café, pub; biljartcentrum; café-restaurant.

Categorie 3 'zware horeca' Bedrijven die voor een goed functioneren ook 's nachts geopend zijn. Dit hoofdzakelijk voor de verstrekking van dranken al dan niet in combinatie met etenswaren en maaltijden en die tevens een groot aantal bezoekers aantrekken en daardoor grote hinder voor de omgeving met zich mee kunnen brengen: Horeca bedrijven zoals:  bar-dancing;  dancing;  discotheek;  nachtclub; zalenverhuur/partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten en muziek/dansevenementen).

kaart(en)

Strandhotel Cadzand-Bad

Recommend Documents