Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví
Stavební spoření – zdroj financování i zhodnocování volných finančních prostředků Diplomová práce
Autor:
Mária Markalousová Studijní obor Finance
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Ivana Moltašová
duben, 2011
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Teplicích, dne 30.3.2011.
Mária Markalousová
Poděkování: Velmi ráda bych poděkovala Ing. Ivaně Moltašové za mimořádnou pomoc a konzultaci při přípravě mé diplomové práce. Dále děkuji své rodině za psychickou podporu.
Anotace: Cílem práce bylo podat ucelený přehled o vzniku a vývoji stavebního spoření a o zákonech upravujících fungování stavebních spořitelen. Dále se zabývám celým procesem stavebního spoření, od uzavření smlouvy o stavebním spoření přes spoření aţ po čerpání úvěru. Důleţitou částí práce je přehled stavebních spořitelen a jejich aktuální nabídky ve srovnání s dalšími produkty na trhu, kterými lze financovat bydlení. Závěr je věnován spoření jako produktu, kterým lze zhodnocovat volné finanční prostředky.
Annotation: The aim of this work was to give a comprehensive summary of the origin and development of building savings and of laws adjusting the functioning of building societies. Thereinafter, I deal with the whole process of building savings, from making a contract of building savings, through savings, to drawing down the loan. An important part of the work is a summary of the building societies and their current offers in confrontation with other products in the market with which it is possible to finance housing. The conclusion is devoted to savings as a product with which it is possible to valorize disposable financial resources.
Obsah ÚVOD ....................................................................................................................................................... 7 1
VZNIK A VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ............................................................................... 8 1.1 STAVEBNÍ SPOŘENÍ..................................................................................................................... 8 1.2 VZNIK STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ..................................................................................................... 8 1.2.1 Rozvoj stavebního spoření ve světě ....................................................................................... 8 1.2.2 Historie stavebního spoření v Evropě ................................................................................... 9 1.2.3 Stavebního spoření v ČR..................................................................................................... 10 1.3 PRÁVNÍ ÚPRAVA STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................................... 18 1.3.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření – v původním znění z roku 1993 ........................................................................................................... 18 1.3.2 Novela č. 83/1995 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a podpoře stavebního spoření 20 1.3.3 Novela č. 423/2003 Sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ............................................................................................................................ 20 1.3.4 Novela č. 292/2005 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ............................................................................................................................ 21 1.3.5 Novela č. 348/ 2010 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ............................................................................................................................ 22 1.3.6 Další legislativní opatření týkající se stavebního spoření .................................................. 22 1.4 ZÁVĚR KAPITOLY VZNIK A VÝVOJ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ......................................................... 23
2
SYSTÉM STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................ 26 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.3 2.4 2.5 2.5.1 2.5.2 2.6
3
PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ................................................................................................. 28 Fáze spoření ....................................................................................................................... 28 Fáze úvěru .......................................................................................................................... 29 Fáze překlenovacího úvěru ................................................................................................. 31 PŘERUŠENÍ A UKONČENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ....................................................................... 33 DÍTĚ JAKO ÚČASTNÍK SPOŘENÍ ................................................................................................. 34 RIZIKOVÉ ŢIVOTNÍ POJIŠTĚNÍ ................................................................................................... 35 HODNOCENÍ STAVEBNÍHO SPOŘENÍ .......................................................................................... 35 Výhody stavebního spoření ................................................................................................. 35 Nevýhody stavebního spoření ............................................................................................. 36 ZÁVĚR KAPITOLY SYSTÉM STAVEBNÍHO SPOŘENÍ..................................................................... 37
STAVEBNÍ SPOŘITELNY V ČESKÉ REPUBLICE ................................................................. 38 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3 3.3.1 3.3.2 3.3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.5 3.5.1 3.5.2 3.6
ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. ....................................................................... 39 Varianty stavebního spoření. .............................................................................................. 39 Varianty překlenovacího úvěru........................................................................................... 41 STAVEBNÍ SPOŘITELNA ČESKÉ SPOŘITELNY, A.S. ..................................................................... 42 Spořící tarif......................................................................................................................... 42 Překlenovací úvěry SSČS.................................................................................................... 43 MODRÁ PYRAMIDA STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. ...................................................................... 43 Varianty spoření ................................................................................................................. 44 Úvěry na bydlení................................................................................................................. 45 Úrokové sazby modré pyramidy ......................................................................................... 46 RAIFFEISEN STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. .................................................................................. 47 Tarify stavebního spoření ................................................................................................... 48 Překlenovací úvěry ............................................................................................................. 49 WÜSTENROT – STAVEBNÍ SPOŘITELNA, A.S. ............................................................................. 51 Varianty stavebního spoření ............................................................................................... 52 Překlenovací úvěry ............................................................................................................. 53 ZÁVĚR KAPITOLY STAVEBNÍ SPOŘITELNY V ČESKÉ REPUBLICE ............................................... 56
5
4 POROVNÁNÍ FINANCOVÁNÍ STAVEBNÍCH SPOŘITELEN S OSTATNÍMI DRUHY FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ .................................................................................................................... 57 4.1 DALŠÍ MOŢNOSTI JAK FINANCOVAT BYTOVÉ POTŘEBY ............................................................. 57 4.1.1 Hypotéční úvěr.................................................................................................................... 57 4.1.2 Americká hypotéka ............................................................................................................. 60 4.1.3 Vlastní prostředky ............................................................................................................... 60 4.1.4 Spotřebitelský úvěr ............................................................................................................. 61 4.1.5 Úvěr od státu ...................................................................................................................... 61 4.1.6 Leasing nemovitosti ............................................................................................................ 62 4.1.7 Družstevní financování ....................................................................................................... 62 4.1.8 Nájemné bydlení ................................................................................................................. 63 4.2 ZÁVĚR KAPITOLY POROVNÁNÍ NABÍDEK STAVEBNÍCH SPOŘITELEN .......................................... 63 5
STAVEBNÍ SPOŘENÍ JAKO SPOŘÍCÍ PRODUKT ................................................................. 64 5.1
ZHODNOCOVÁNÍ VOLNÝCH FINANČNÍCH PROSTŘEDKŮ PROSTŘEDNICTVÍM STAVEBNÍHO ………………………………………………………………………………………………..64 5.2 POROVNÁNÍ JINÝCH SPOŘÍCÍCH PRODUKTŮ .............................................................................. 66 5.2.1 Spořící účet ......................................................................................................................... 67 5.2.2 Termínovaný vklad ............................................................................................................ 68 5.3 ZÁVĚR KAPITOLY STAVEBNÍ SPOŘENÍ JAKO SPOŘÍCÍ PRODUKT ................................................. 69 ZÁVĚR .................................................................................................................................................... 71 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY ............................................................................................................... 74 Monografie: ...................................................................................................................................... 74 Zákony: ............................................................................................................................................. 74 Internetové zdroje: ............................................................................................................................ 74 Tabulky: ............................................................................................................................................ 75 Grafy: ................................................................................................................................................ 76 Přílohy: ............................................................................................................................................. 76 PŘÍLOHA Č.1. .......................................................................................................................................... 77 PŘÍLOHA Č.2. .......................................................................................................................................... 78 PŘÍLOHA Č.3. .......................................................................................................................................... 79 PŘÍLOHA Č.4. .......................................................................................................................................... 80 SPOŘENÍ
6
Úvod Řešit otázku bydlení je důleţitým úkolem v ţivotě téměř kaţdého dospělého člověka. Kaţdý má o bydlení své vlastní představy a často k jejich naplnění vede dlouhá cesta. Člověk je postupně, podle svých aktuálních moţností naplňuje a buduje svůj domov. Bydlení je mnohdy nákladná záleţitost, která představuje výraznou poloţku v rodinném rozpočtu. Po změně politického reţimu stát přenesl větší díl odpovědnosti za bydlení na jednotlivce. Trţní prostředí neřeší sociální problémy a tak se stát snaţí zabezpečit na trhu rovnováhu a vytvářet takové podmínky, za nichţ si lidé sami nebo s určitou pomocí zabezpečí vlastní bydlení. Stát podporuje bydlení prostřednictvím státní podpory stavebního spoření, daňovými odpočty úroků z úvěru a prostřednictvím výhodných úvěrů mladým lidem, které poskytuje Fond rozvoje bydlení. Cílem mojí práce je analýza vývoje a současné nabídky produktů stavebních spořitelen k financování bydlení a stavebního spoření jako prostředek, který zhodnocuje volné finanční prostředky. V této práci se snaţím podat ucelený pohled na stavební spoření, na jeho historii a právní úpravu, která ho postupně měnila. Zamýšlím se nad jeho celkovým nastavením jako prostředku pro zabezpečení bydlení se všemi výhodami i nevýhodami, které jsou s ním spojeny. Porovnávám a analyzuji aktuální produkty a nabídky jednotlivých stavebních spořitelen na českém trhu a jejich konkurenční produkty. V závěrečné části se zabývám stavebním spořením jako zajímavou moţností zhodnocování volných finančních prostředků. Rozebírám zde dopady novely zákona o stavebním spoření, jenţ sníţením podílu státní podpory zároveň sniţuje jeho atraktivitu a nahrává konkurenčním produktům. Následně srovnám stavební spoření s dalšími spořícími produkty na trhu. Veškerá nabídka produktů uvedená v diplomové práci je aktuální k lednu 2011.
7
1 Vznik a vývoj stavebního spoření 1.1 Stavební spoření Stavební spoření je účelovým druhem spoření, při kterém vkladatel dlouhodobě ukládá prostředky u specializované banky. V průběhu spoření můţe čerpat státní podporu a po jeho skončení získává při splnění dalších podmínek nárok na úvěr ze stavebního spoření. Je to produkt, který navzájem svazuje spoření s poskytnutím účelového úvěru, který je charakterizován nízkými a pevnými sazbami po celou dobu splácení. Účastníkem spoření můţe být jak fyzická, tak i právnická osoba. Rozdíl spočívá v tom, ţe právnická osoba nemá nárok na státní podporu. Státní podporu můţe získat občan České republiky a kterýkoliv občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky. Tak i fyzická osoba, která má trvalý pobyt na území České republiky a přidělené rodné číslo.1 Stavební spoření je v součastné době nejoblíbenějším a nejvíce vyuţívaným produktem k financování vlastního bydlení.
1.2 Vznik stavebního spoření Historie stavebního spoření je ve světě poměrně dlouhá, ale v České republice se začalo rozvíjet po v roce 1989. Trţní systém začal postupně přesouvat zodpovědnost za bydlení na samotné občany. Vzniká potřeba podpory a motivace těch občanů, kteří chtějí řešit své bytové potřeby samy.
1.2.1 Rozvoj stavebního spoření ve světě Myšlenka kolektivního spoření za účelem pořízení bydlení je velmi stará a podle dochovaných pramenů uţ v roce 200 před Kristem, za dynastie Han, existovala v Číně
1
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/co-to-je/
8
společenství občanů, kteří spořili s uvedeným záměrem. Princip poskytování úvěrů se údajně také příliš nelišil.2 V Číně je v současnosti zaregistrována pouze jedna spořitelna, která vznikla spojením německé spořitelny Schwäbisch Hall s čínskou bankou a vznikla spořitelna SinoGerman, která zde exportovala evropský systém stavebního spoření. ČMSS je její sesterskou společností a čínská stavební spořitelna má za maskota lišku. V současné době eviduje více neţ 90 tisíc smluv s hodnotou cílových částek více neţ 1,5 miliardy eur. Vzhledem k počtu obyvatel je to pouhý zlomek, ale očekává se rychlý rozvoj daného produktu a navýšení dosavadních hodnot na několikanásobek.3 V 19. století začaly vznikat stavební spořitelny v Austrálii, na Novém Zélandu, v Jiţní Africe, Brazílii, USA a Kanadě a nabízejí sluţby na podobném principu.4 V posledních letech se spoření vyvíjí i v Kazachstánu, kde ho zatím nabízí jenom jedna spořitelna.5
1.2.2 Historie stavebního spoření v Evropě První zmínky o stavebním spoření v Evropě pocházejí z roku 1775 z anglického Birminghamu, kde první stavební spořitelnu nazvanou Building Society zaloţili nepříliš majetní občané s cílem řešit bytovou otázku. Jeho členové společně spořili a peníze byly poskytnuty tomu jedinci, který potřeboval řešit otázku bydlení co nejrychleji. Ten uţ dále nespořil, ale splácel úvěr, dokud nebyly uspokojeny potřeby všech členů spolku.6 Další evropskou zemí, kde se stavební spoření začalo rozvíjet, bylo Německo. V roce 1885 ve městě Bielefeld byla zaloţena první stavební spořitelna, která měla pověst spořitelny pro kaţdého. K dalšímu rozvoji stavebního spoření dochází po první světové válce, kdy v poválečné obnově Německa Georg Kropp zaloţil spolek ,,Společenství přátel“. Tato společnost poskytovala první peníze jiţ po třech letech. Tento spolek byl po krátké době rozpuštěn, protoţe vysoká inflace v té době
2
Zpracováno dle: http://www.hypoindex.cz/clanky/princip-kolektivniho-sporeni-na-bydleni-je-velmistary/ 3 Zpracováno dle: http://www.hypoindex.cz/clanky/liska-v-zemi-draka.-aneb-stavebni-sporeni-v-cine/ 4 Zpracováno dle: Kielar P., Lukáš V.:,, Stavební spoření a Stavební spořitelny“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2007, s. 12 5 Zpracováno dle: http://www.svet-bydleni.cz/nejnovejsi-clanky/kde-se-vzalo-stavebni-sporeni-jak-tovsechno-zacalo-a-jak-se-dostalo-do-nasich-zemi-nadejna-historie-stavebniho-sporeni.aspx/ 6 Zpracováno dle: http://www.svet-bydleni.cz/nejnovejsi-clanky/kde-se-vzalo-stavebni-sporeni-jak-tovsechno-zacalo-a-jak-se-dostalo-do-nasich-zemi-nadejna-historie-stavebniho-sporeni.aspx/
9
znehodnotila veškeré vklady.7 Koncem 30. let dochází ke změně systému, který přiděloval peněţní prostředky na základě losu. Začíná být vyuţíván systém hodnotícího čísla jako kritéria pro získání úvěru.8 Po druhé světové válce je v Německu velký nedostatek bytů a stavební spoření zaţívá velký rozmach. V roce 1948 bylo evidováno kolem 300 tisíc smluv a o 23 let později bylo zaregistrováno jiţ více neţ 12 milionů smluv. V roce 1973 vstoupil v platnost zákon o stavebním spoření, který upravoval podnikání v této oblasti. V současné době pokrytí trhu v Německu dosahuje 36% s 30 miliony aktivních smluv. V Rakousku se stavební spoření začalo rozvíjet aţ koncem 20. let 20. století a ze začátku mu nebyla poskytována státní podpora. V sedmdesátých letech byl poskytován fixní státní příspěvek, který se v roce 1998 změnil na variabilní. V Rakousku působí čtyři stavební spořitelny, které pokrývají aţ 67% trhu a maximální státní podpora v roce 2011 byla 36 eur. Na Slovensku působí tři spořitelny, které pokryly 20% trhu a maximální státní podpora je ve výši 66 eur. V Chorvatsku je stavebním spořením pokryto 16% trhu a maximální státní podpora je 102 eur ročně. V Rumunsku jsou dvě stavební spořitelny a pokrývají jenom 1% trhu. Státní podpora je tu vysoká a ročně lze získat aţ 250 eur. V Maďarsku fungují stavební spořitelny uţ od roku 1997 a díky sloţitému systému pokrývají jenom 8% trhu. V současné době prochází systém připravovanými změnami.9
1.2.3 Stavebního spoření v ČR V České republice patří stavební spoření k nejmladším bankovním produktům a od svého počátku má na trhu nezastupitelné místo. Zavedeno a nabízeno bylo schválením zákona číslo 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Na začátku bylo vyuţíváno spíše jako produkt umoţňující výhodné spoření, čímţ jeho hlavní smysl, poskytování úvěru na financování bydlení, nebyl vyuţíván podle očekávání a nenaplňoval představy o odůvodněné podpoře ze strany státu. Aţ od roku
7
Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 12 Zpracováno dle: http://www.stavebnisporeni.cz/historie-stavebniho-sporeni.html/ 9 Zpracováno dle: http://www.sfinance.cz/zpravy/finance/292065-stavebni-sporeni-v-evrope-anebdostanou-ted-sousede-od-statu-vice-/ 8
10
1997 došlo k výraznějšímu čerpání úvěrů a od roku 1998 byla státní podpora rozšířena o moţnost odečítat si zaplacené úroky z úvěru od daňového základu. Stavební spoření od té doby zaznamenalo vysoký nárůst nově uzavřených smluv, naspořených částek i vyplacené státní podpory.10 Rok 2003 byl důkazem úspěšnosti stavebního spoření na celém českém trhu. V tomto roce bylo uzavřeno více neţ 2,1 mil. nových smluv a u 0.4 mil. smluv byla navýšena cílová částka, coţ bylo také následkem očekávání novely zákona 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Tato novela měla sníţit výdaje ze státního rozpočtu a přiblíţit zákon evropským normám. Novela byla schválena na podzim roku 2003 a v platnost vstoupila 1.1.2004.11 Stavební spořitelny ke konci roku 2003 evidovaly kolem 6,3 mil. smluv ve fázi spoření a jejich objem byl 236 mld. Kč. Na státní podpoře bylo ze státního rozpočtu vyplaceno více neţ 13,2 mld. Kč. Od ledna 2004 vstoupila v platnost novela zákona o stavebním spoření, která výrazně zhoršila podmínky stavebního spoření na straně klienta. Hlavní změnou, kterou novela přinesla, bylo sníţení státní podpory z původních 25% na 15% z uspořené částky v kalendářním roce. To v praxi znamenalo sníţení státní podpory z původních 4500 Kč na 3000 Kč za kalendářní rok. Další změnou byla maximální částka, ze které je moţno státní podporu vypočítat. Ta byla navýšena z 18000 Kč na 20000 Kč. Významnou změnou je i minimální vázací doba vkladu pro klienta, který nebude chtít čerpat úvěr ze stavebního spoření, z původních pěti let na šest let. Změnila se i moţnost nárokovat si státní podporu na více smluv uzavřených jednou fyzickou osobou a to do výše 3000 Kč za kalendářní rok.12 Tato změna zákona a momentální nasycenost trhu znamenaly pokles počtu nově uzavřených smluv meziročně o 1,8 mil. smluv. Stavební spořitelny učinily změny v poplatkové politice a snaţily se propad svých zisků řešit na úkor klienta. Objem
10
Zpracováno dle: http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-vyplati-se-jeste/ Zpracováno dle Výroční zprávy AČSS 2003 - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravyacss/vyrocni-zprava-2003/ 12 Volná citace z: http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-vyplati-se-jeste/ 11
11
prostředků vyplacených na státní podporu v roce 2004 dosáhl 15,3 mld. Kč, kdy průměrná státní podpora na jednu smlouvu dosahovala výše 2434 Kč.13 Struktura nově poskytnutých úvěrů zůstává dlouhodobě stejná. Graf č.1: Struktura nových úvěrů
Zdroj: Vlastní úprava dle - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravy-acss/vyrocni-zprava-2004/
1. nové byty a rodinné domy 2. koupě bytu nebo rodinného domu 3. rekonstrukce a modernizace 4. ostatní Dne 1.10.2005 vstoupila v platnost novela zákona o stavebním spoření, která spořitelnám uloţila povinnost informovat klienta o poplatkové politice a její výši, aby si klient po vázací šestileté lhůtě mohl nárokovat státní podporu. V roce 2005 byla klientům vyplacena nejvyšší státní podpora a to ve výši 16,1 mld. Kč, kdy průměrná státní podpora na jednu smlouvu činila 2727 Kč.14 Důsledkem novely zákona o stavebním spoření k roku 2004 bylo to, ţe většina obyvatel uzavřela stavební spoření jiţ
13
Zpracováno dle Výroční zprávy AČSS 2004 - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravyacss/vyrocni-zprava-2004/ 14 Zpracováno dle Výroční zprávy AČSS 2005 - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravyacss/vyrocni-zprava-2005/
12
v roce 2003. Pozvolný nárůst nově uzavřených smluv v roce 2005 svědčí o stabilizaci stavebního spoření. Tabulka č. 1: Počet nově uzavřených smluv 1996-2005 (v mil. kusů)
Rok
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Počet smluv
0,62 0,59 0,71 0,99 1,23 1,52 1,63 2,49 0,68 0,79
Zdroj: Vlastní úprava dle: http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravy-acss/vyrocni-zprava-2005
V roce 2006 dochází k výraznému nárůstu počtu nových smluv oproti roku 2005. Ke konci roku 2006 je celkový počet smluv o stavebním spoření kolem 5,2 mil., coţ dokazuje jeho vysokou oblibu, smlouvu o stavebním spoření má uzavřenou téměř kaţdý druhý občan České republiky. V roce 2007 stouply účelové úvěry ze stavebního spoření na 72,5 mld. korun, coţ je více neţ 40% nárůst v porovnání s rokem 2006. Z celkového počtu úvěrů 46% připadá na modernizaci a rekonstrukci bydlení. I tento rok pokračuje trend nárůstu nových smluv o stavebním spoření.15 Tabulka č. 2: Objem poskytnutých úvěrů (v mld. Kč)
Rok Objem úvěrů
2003
2004
2005
2006
2007
32,8
40
43
51,6
72,5
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravy-acss/vyrocni-zprava-2007/
Rok 2008 je dalším rokem rozmachu stavebního spoření, lidé při financování bytových potřeb úvěrem ze 72% vyuţili úvěr od stavební spořitelny. V posledním čtvrtletí tohoto roku se i v tomto oboru projevily důsledky finanční krize a došlo ke zpomalení úvěrových obchodů.16 Stavební spořitelny mají ve svých databázích údaje o pěti 15
Zpracováno dle Výroční zprávy AČSS 2007 - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravyacss/vyrocni-zprava-2007/ 16 Zpracováno dle Výroční zprávy AČSS 2008 - http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravyacss/vyrocni-zprava-2008/
13
milionech obyvatel a tyto informace vyuţívají k nabídce dalších finančních produktů. Tyto produkty se ale nijak výrazně neliší od nabídky jiných finančních ústavů, na rozdíl od stavebního spoření, které je výjimečné hlavně díky státní podpoře.17 V roce 2009 se kvůli hospodářské krizi zastavuje neustálý nárůst nově uzavřených smluv. Schopnost dlouhodobě spořit je ovlivněna obavami o budoucnost a ze ztráty zaměstnání. Od roku 2005 opakovaně klesá výše podpory vyplácené státem. V roce 2009 činila něco málo přes 13 miliard a očekává se, ţe bude nadále klesat. Tabulka č. 3: Výše přiznané státní podpory ( v mld. Kč)
Rok
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Přiznaná státní podpora
13,26
15,34
16,09
15,77
14,98
14,22
13,26
15,7
4,9
-2
-5
-5
-6,7
Růst/pokles (%)
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.acss.cz/cz/novinari/vyrocni-zpravy-acss/vyrocni-zprava-2009/
Stavební spořitelny se snaţí získat nové klienty různými bonusy, prémiemi a výhodami pro stávající i nové klienty. Rok 2010 je rokem změn, kdy roste počet nově uzavřených smluv a klesá mnoţství poskytnutých úvěru. Úrokové sazby zůstávají na nízké hladině. Tabulka č. 4: Přehled úrokových sazeb u řádných úvěrů v roce 2010
Nejnižší sazba (v % p.a.)
Nutná naspořená část ( v % z cílové částky)
Poplatek za zřízení
Roční poplatek (v Kč)
3,7
38
nulový
310
3
40
nulový
300
RSTS
3,5
40
nulový
300
SSČS
4,75
40
nulový
305
Wüstenrot
3,7
40
nulový
250
Stavební spořitelna
ČMSS Modrá pyramida
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.mesec.cz/ 17
Zpracováno dle: http://www.mesec.cz/clanky/stavebni-sporeni-osvedcena-klasika-a-vabnicka/
14
Tabulka č. 5: Přehled úrokových sazeb překlenovacích úvěrů v roce 2010
Stavební spořitelna
Nejnižší sazba (v % p.a.)
Akontace ( v % z cílové částky)
Poplatek za zřízení (v % z výše úvěru)
Roční poplatek (v Kč)
ČMSS
4,8
38
0,5
310
Modrá pyramida
4,95
35
1
300
RSTS
4,9
40
1
300
SSČS
5,15
netřeba
1
305
Wüstenrot
4,8
40
1
250
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.mesec.cz/
V roce 2010 dochází v důsledku vládních úspor a sníţení státních výdajů k revolučním změnám ve stavebním spoření. I kdyţ náklady státu na státní podporu uţ několik let postupně klesají, vláda plánuje sníţit státní podporu a zdanit úroky z klientových vkladů a státní podpory.18 Tyto navrhované změny byly schváleny.
pro rok 2010
-
Všem klientům se smlouvami uzavřenými do konce roku 2003 bude státní podpora zdaněna 50% daní a tím se sníţí ze 4 500 Kč na 2 250 Kč.
-
Klientům se smlouvami uzavřenými od roku 2004 bude státní podpora sníţena ze 3 000 Kč na 1 500 Kč.
pro rok 2011 a další roky
-
Dojde ke sjednocení všech smluv a stát bude přispívat státní podporou ve výši 10% z naspořených prostředků, nejvýše však 2000 Kč.
-
18
Zdanění úroků z klientových vkladů a státní podpory za daný rok 15% daní.
Zpracováno dle: stavebni-sporeni-zustane-i-po-skrtech-atraktivni-nejvynosnejsi-v-okoli/
15
Předpokládá se, ţe i kdyţ výnosnost stavebního spoření dlouhodobě klesá, tak se i po všech plánovaných změnách bude jeho výnosnost pohybovat kolem čtyř procent.19 Příklad moţného zhodnocení peněz při poklesu státní podpory a porovnání výše zhodnocení stejné částky na spořícím účtu:20 Na stavební spoření klient ukládá 20 000 Kč ročně, úroková sazba z vkladu činí 2% a poplatek za vedení účtu je 300 - Kč ročně. Na spořící účet klient spoří kaţdý měsíc 1 667,- korun. Tabulka č. 6: Porovnání výše naspořené částky u smluv uzavřených po roce 2003 podle výše státní podpory za rok 2010.
Typ spoření
Naspořená částka po šesti letech
Stavební spoření s podporou 3 000,-
146 tisíc korun
Stavební spoření s podporou 1 500,Stavební spoření s podporou 1 500,- a zdaněnými úroky
136 tisíc korun
Spořící účet s úrokovou sazbou 2%
126 tisíc korun
135 tisíc korun
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni/85440-kvuli-hrozbe-nizsi-statnipodpory-stavebni-sporeni-neruste
Z porovnání vyplývá, ţe i po sníţení státní podpory bude zhodnocení peněz uloţených na účtu stavebního spoření daleko výhodnější, neţ na spořícím účtu. Všechna úsporná opatření výrazně sníţí roční zhodnocení vkladů na stavebním spoření.
19
Zpracováno dle: http://finance.idnes.cz/ Zpracováno dle: http://www.penize.cz/stavebni-sporeni/85440-kvuli-hrozbe-nizsi-statni-podporystavebni-sporeni-neruste/ 20
16
Tabulka potvrzuje, ţe v delším časovém horizontu se výnos ze stavebního spoření výrazně sniţuje. Tabulka č. 7: Roční výnos v roce 2011 podle data uzavření smlouvy21 Roční výnos v roce 2011 podle data uzavření smlouvy 2000
2,73%
2001
2,81%
2002
2,90%
2003
3,02%
2004
3,16%
2005
3,37%
Zdroj: vlastní úprava dle Ministerstvo financí
Tabulka č. 8: Počet nově uzavřených smluv a počet poskytnutých úvěrů v roce 2010
Nové smlouvy 2010
Cílová Cílová částka Nové částka Počet Počet Počet 2010 (v smlouvy 2009 (v poskytnutých poskytnutých poskytnutých mil. Kč) 2009 mil. Kč) úvěrů 2010 úvěrů 2009 úvěrů 2010
ČMSS
364.277 136.440 304.673
130.887
53.513
59.974
SSČS Modrá pyramida
189.107
33.316
179.420
29.517
19.954
23.346
154.865
33.208
187.945
40.063
13.910
15.986
Raiffeisen
126.432
37.778
137.618
44.139
17.928
19.750
Wüstenrot
71.462
22.782
77.030
26.923
8391
9641
CELKEM
906.143 263.524 886.686
271.529
113.696
128.697
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1759638/stavebni-sporitelny-loni-poskytlyuvery-za-583-mld-kc-mezirocne-o-12-procent-mene.html
21
Zpracováno dle: http://www.novinky.cz/finance/215544-stavebni-sporeni-bude-dale-vyhodne/
17
Tabulka č. 9: Objem poskytnutých úvěrů a jejich meziroční změna v roce 2010
Úvěry objem (v mil. Kč)
Meziroční změna (v pct)
Celkem smluv (v tis.)
ČMSS
27.171
-14%
2040
SSČS
5651
-16%
1158
Modrá pyramida
9025
-13%
768
Raiffeisen
10.552
-1,30%
833
Wüstenrot
5873
-17%
449
58.272
-12%
5248
Spořitelna
CELKEM
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.patria.cz/Zpravodajstvi/1759638/stavebni-sporitelny-loni-poskytlyuvery-za-583-mld-kc-mezirocne-o-12-procent-mene.html
Rok 2010 byl i přes očekávané změny rokem, kdy došlo k celkovému růstu počtu nově uzavřených smluv, včetně navýšení cílové částky. Došlo ale k poklesu objemu nově poskytnutých úvěrů o 12% a sníţení celkové cílové částky u nových smluv.22
1.3 Právní úprava stavebního spoření Stavební spoření bylo v České republice zavedeno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. V průběhu let pak došlo k několika novelizacím tohoto zákona.
1.3.1 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře
stavebního spoření – v původním znění z roku 1993 Zákon vysvětluje pojem stavebního spoření a jeho účel, který spočívá v příjímání vkladů, poskytování úvěrů a vyplacení státní podpory. Provozovatelem můţe být jenom stavební spořitelna, která můţe vykonávat pouze činnosti stanovené zákonem a podléhá bankovnímu dohledu.
22
Zpracováno dle: http://ekonomika.idnes.cz/obliba-uveru-od-stavebnich-sporitelen-loni-klesla-o-12procent-ptx-/
18
Označení ,,stavební spoření“ a,,stavební spořitelna“ smí podle zákona pouţívat pouze banka, která je provozovatelem podle tohoto zákona. Dále přesně definuje účastníka stavebního spoření, kterým můţe být pouze fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky. Zákon definuje smlouvu o stavebním spoření. Má písemnou formu a je uzavřena podle občanského zákoníku. Účastník stavebního spoření se ve smlouvě zavazuje ukládat vklady ve stanovené výší a součastně ţádá o přiznání státní podpory. Má také nárok na poskytnutí úvěru na bytové účely, pokud splní podmínky stanovené zákonem. Délka čekací doby na poskytnutí úvěru nesmí být kratší neţ 24 měsíců. Tato smlouva musí obsahovat úrokovou sazbu z vkladů a úrokovou sazbu z úvěru. Rozdíl mezi nimi můţe činit maximálně 3 procentní body. Účastník je povinen oznámit stavební spořitelně všechny skutečnosti, které mají vliv na plnění obchodních podmínek spořitelny. Dále musí doloţit účelovost poskytnutého úvěru. Úvěr ze stavebního spoření je moţno pouţít pouze na úpravu bytových potřeb, které zákon definuje jako např.: koupě bytu, domu, pozemku, rekonstrukci, změna stavby, údrţba stavby, převod vlastnictví bytu, vypořádání společného jmění manţelů atd.. Stavební spořitelny musí zveřejňovat Všeobecné obchodní podmínky, které podléhají schválení Ministerstvu financí. Musí v nich zveřejňovat např.: podmínky uzavírání smluv, změny i jejich ukončení. Dalším ustanovením, které zákon upravuje, je postup v případě úmrtí účastníka spoření. V takovém případě přecházejí všechna práva a povinnosti na pozůstalého manţela. Jinak se stávají předmětem dědického řízení a nástupcem všech práv a povinností je jeden z dědiců. Pokud nedojde k dohodě, dojde k ukončení smlouvy a vypořádání uspořené částky včetně úroků a poměrné částky ze státní podpory. Zákon dále definuje další činnosti stavební spořitelny. Jedná se např. o příjímání vkladů od bank, obchodování s dluhopisy, provádění platebního styku atd.. Státní podpora byla 25% z naspořené částky, maximálně však z 18000 Kč. V případě, ţe účastník spoření nepoţadoval úvěr, nemohl po dobu 5 let s vkladem nakládat, jinak by ztratil nárok na výplatu státní podpory. Na účtu účastníka spoření se eviduje výše státní podpory aţ do jejího vyplacení účastníkovi nebo vrácení ministerstvu. V případě vrácení státní podpory ministerstvu zůstávají úroky na účtu účastníka.23
23
Volná citace z: Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření
19
Podle tohoto zákona je ministerstvo financí oprávněno provádět pouze státní kontrolu záleţitostí týkajících se dodrţování podmínek pro poskytnutí státní podpory stavebního spoření. Sluţby a produkty poskytované stavebními spořitelnami svým klientům jsou zaloţeny na obchodních závazkových vztazích a ministerstvo nemá oprávnění do těchto vztahů vstupovat.24
1.3.2 Novela č. 83/1995 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření
a podpoře stavebního spoření Hlavní změny: Účastníkem stavebního spoření můţe být fyzická i právnická osoba, která má sídlo na území České republiky a přidělené identifikační číslo. Státní podporu můţe získat: -
občan České republiky
-
občan EU, kterému bylo uděleno povolení k pobytu a přiděleno rodné číslo
-
fyzická osoba s trvalým pobytem na území ČR a přiděleným rodným číslem
Cílová částka je součet vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů po odečtení daně z příjmu z těchto úroků. Uspořenou částku nelze v době spoření převést na jinou osobu. Doba spoření začíná dnem uzavření smlouvy a končí buď uzavřením smlouvy o úvěru, vyplacením zůstatku účtu účastníkovi, ukončením smlouvy nebo zánikem právnické osoby. Účastník spoření má právo uzavřít více smluv, ovšem státní podpora je vázána pouze na jednu z nich.
1.3.3 Novela č. 423/2003 Sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním
spoření a státní podpoře stavebního spoření Tato novela vnesla do stavebního spoření velmi podstatné změny. Nejvýznamnější změnou bylo sníţení maximální výše stavební podpory, která klesla z 25% na 15%, tedy
24
Zpracováno dle: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/stavebni_sporeni.html
20
maximálně 3000 Kč, a zvýšila se výše vkladu pro maximální státní podporu na 20000 Kč. Doba spoření se prodlouţila na 6 let.
Tabulka č. 10: Hlavní změny ve stavebním spoření od 1.1.2004 Stav do 31.12.2003
Stav od 1.1.2004
18.000 Kč
20.000 Kč
Státní podpora
max. 4.500 Kč
max. 3.000 Kč
Doba spoření
5 let
6 let
Státní podpora na více smlouvách
ne
ano
Osvobození vkladů od daně z příjmu
ano
ne
Moţnost sníţení úroků ze strany spořitelny
ne
ano
Účastníci spoření
ČR
ČR a EU*
Výše vkladu pro získání maximální státní podpory
*Občané EU aţ po vstupu ČR do EU Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.finance.paysoft.cz/sporeni/stavebni-sporeni/novela-zakona
Mezi další změny patří zavedení informačního systému, jehoţ správcem je ministerstvo financí. Jsou v něm zaznamenány všechny podstatné informace a slouţí ke kontrole dodrţování obchodních podmínek. Úrokovou sazbu z vkladu můţe stavební spořitelna měnit, pokud účastník nepřijme nabídku úvěru a ode dne uzavření smlouvy uplynulo nejméně 6 let. Oprávnění k této změně a způsob musí být uvedeny ve smlouvě. Účastník je povinen oznámit stavební spořitelně všechny skutečnosti, které mají vliv na plnění obchodních podmínek spořitelny. Dále musí doloţit účelovost poskytnutého úvěru, který lze nově pouţít i na bytové potřeby osob blízkých.25
1.3.4 Novela č. 292/2005 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním
spoření a státní podpoře stavebního spoření Další novela vstoupila v platnost 1. října 2005. Řešila hlavně poplatkovou politiku spořitelen. Spořitelny musely ve smlouvách uvádět výši poplatků nebo způsob jejich
25 Volná citace z Novely č. 423/2003 Sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření
21
vypočtení, jejich zvyšování od této doby uţ není závislé jenom na vůli spořitelny. Změnu poplatkové politiky předepisoval zákon aţ od října, ale některé spořitelny garantovaly stejné podmínky i na smlouvy uzavřené během roku 2005. Druhou podstatnou změnou byla zákonná povinnost začít připisovat úroky za státní podpory na účet klienta jiţ den poté, kdy spořitelna obdrţela zálohu státní podpory od Ministerstva financí. Novela zákona tím zabránila moţnosti stavebních spořitelen manipulovat se státní podporou a na účet klienta je připisovat se zpoţděním. Toto ustanovení platí pro všechny smlouvy bez ohledu na datum jejich podepsání .26
1.3.5 Novela č. 348/ 2010 sb., zákona č.96/1993 Sb., o stavebním
spoření a státní podpoře stavebního spoření Tato novela vstoupila v platnost 1.1.2011 a podstatnou věcí, kterou řeší, je podpora stavebního spoření. Upravuje výši státní podpory přiznané od roku 2011 z 15% na 10% (se zachováním maximálně naspořené částky 20 000 Kč ročně). Sníţení státní podpory se týká i dříve uzavřených smluv, kde byla podpora 25% z maximální naspořené částky 18 000 Kč. Tato zákonná úprava vyjímá z osvobozených příjmů úroky ze stavebního spoření (z vkladů i ze státní podpory). Od roku 2011 se tyto vklady zdaňují 15% sazbou, jako všechny úroky z vkladů na nepodnikatelských účtech fyzických osob. Výjimkou je příspěvek, na který vznikl nárok v roce 2010 a na účet stavební spořitelny byl poukázán po 31.12.2010. Tento příspěvek bude předmětem zdanění fyzických osob a bude zdaněn zvláštní sazbou 50%.27 28
1.3.6 Další legislativní opatření týkající se stavebního spoření Vyhláška č. 106/1993 Sb., upravuje ţádost o souhlas se zřízením stavební spořitelny. Vyhláška č. 236/2005 Sb., která upravuje provádění některých ustanovení zákona o stavebním spoření. 26
Zpracováno dle: http://bydleni.tvujdum.cz/stavebni-sporeni/ Zpracováno dle: http://www.linde-nakladatelstvi.cz/media/files/Aktuality-12-2010.pdf/ 28 Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/prakticke/legislativa/ 27
22
Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách v platném znění. Definuje, která banka můţe poskytovat stavební spoření a její práva a povinnosti vyplývající z udělení bankovní licence. Při své činnosti spořitelny podléhají bankovnímu dohledu. Zákon dále upravuje povinnost stavebních spořitelen přispívat do Fondu pojištění vkladů. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Na základě tohoto zákona jsou od daně z příjmu osvobozeny úroky z vkladů ze stavebního spoření i ze státní podpory. Od základu daně lze odečíst částku, která se rovná úrokům z úvěru zaplacených ve zdaňovacím období. Částku zaplacenou na úrocích lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše 300 000 Kč ročně. Pokud se platí úroky jenom část roku, nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc. Odečet provádí účastník stavebního spoření, a pokud je jich více, provede se rovným dílem nebo dle dohody jenom jeden z nich. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 101/2000 Sb., o ochraně osobních údajů, ve znění pozdějších předpisů.
1.4 Závěr kapitoly vznik a vývoj stavebního spoření Otázka zabezpečení bydlení neztrácí na své aktuálnosti. Byla, je a bude řešena všemi generacemi, bez ohledu na věk, národnost či státní zřízení. Jeho historie je dlouhá a sahá aţ do doby 200 let před Kristem. V Číně vznikaly obecně prospěšné spořitelní společnosti, které nabízely produkt velmi podobný stavebnímu spoření. Jeho vývoj pokračoval a spoření se stalo oblíbeným produktem na více kontinentech a o jeho zavedení se ve mnohých státech aktivně jedná. Nejsilnější pozici si dlouhodobě drţí v Evropě, kde pokrývá největší procento trhu. Stavební spoření je na českém trhu uţ léta a od svého příchodu na trh v roce 1993 prošlo mnohými změnami a novelizacemi. Tímto prošel i zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Největší změny přinesla novela v roce 2004, jejímţ hlavním předmětem bylo sníţení státní podpory na 15%, zvýšení částky, ze které je moţné získat nejvyšší státní podporu
23
a prodlouţení doby stavebního spoření na 6 let. Tato novela způsobila v roce 2003 obrovský nárůst nově uzavřených smluv, kdy si klienti chtěli do budoucna zajistit 25% státní podporu. Další výraznou změnu přinesla hospodářská krize, která sníţila hospodářský růst a donutila vládu hledat úspory. Ta si dala za cíl sníţit podíl mandatorních (ze zákona povinných výdajů) a tak hledá úspory i v doteď oblíbeném stavebním spoření. V lednu 2011 vstoupila v platnost novela zákona o stavebním spoření a přinesla zásadní změny:29 Nejvýznamnější je sníţení ročního státního příspěvku u všech smluv na 10% z maximálně 20 000 Kč. Druhou významnou změnou je zdanění příspěvku za rok 2010, který bude vyplacen v roce 2011, daní se sazbou 50%. Třetí změnou je zrušení daňového osvobození úrokových výnosů z vkladů zavedením 15% sazby. Toto zdanění se bude týkat úroků, které budou připsány po nabytí účinnosti zákona, tedy po 1.1.2011. I kdyţ jsou všechny zákonné změny platné, na podnět České strany sociálně demokratické o nich bude rozhodovat Ústavní soud. ČSSD poukazuje na to, ţe současná vláda nemá právo zpětně zdanit státní podporu za rok 2010 a sníţit podporu u platných smluv, ze kterých se občané nemohou bez sankcí vyvázat. Z toho všeho vyplývá, ţe na stavební spoření působí vlivy nejen ekonomické, demografické a politické, ale i evropské a globální. Přepokládat následky posledních legislativních změn na spoření lze jenom teoreticky. S určitostí však lze říct, ţe uvolněné místo na trhu brzy zaplní nové produkty. Další připravované změny mají umoţnit nabízet stavební spoření i dalším bankovním ústavům, které mají zájem o licenci na poskytování stavebního spoření a tím vyrovnat doteď zvýhodněné postavení stavebních spořitelen. Ty se rozhodně nebudou chtít vzdát svého postavení na trhu a budou bojovat o stávající i nové klienty novými akčními nabídkami. Mají pořád co nabídnout a v období nejistoty akciových trhů, nízkých
29
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/
24
úrokových sazeb termínovaných vkladů a spořících účtů má stavební spoření pořád garantovaný výnos a státní podporu. Současná vláda si dobře uvědomuje, ţe podpora stavebního spoření má pozitivní vliv na rozvoj ekonomiky a růst hrubého domácího produktu. Tímto myslím nejen podporu stavební výroby, ale i zaměstnanost, odvody z mezd, ze sociálního a zdravotního pojištění, daně z příjmu staveních firem a další, které navracejí peníze zpátky do státního rozpočtu. Vláda připravila návrh, podle kterého by státní podporu ze stavebního spoření získali jenom ti, kteří ji pouţijí na účely spojené s bydlením nebo vyuţijí úvěr. Očekává se, ţe v důsledku takhle vázáné státní podpory dojde ke sníţení zájmu občanů vkládat své volné prostředky do tohoto produktu.30 Pro poskytnutí jednoho průměrného úvěru je potřeba šest průměrně naspořených smluv a přijetím této novely by spořitelny přišly o klienty, kteří chtějí jenom výhodně spořit. Důsledkem by bylo zdraţení úvěrů, sníţení jejich objemu i celkového počtu.
30
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/acss/pozice-acss/ucelovost-stavebniho-sporeni-nejen-pro-uvery/
25
2 Systém stavebního spoření Stavební spoření je pořád nejoblíbenějším bankovním produktem v České republice. Jeho účastníci se snaţí o co nejvyšší zhodnocení úspor a následně i zajištění co nejvýhodnějších podmínek pro získání úvěru. Klienty spořitelen láká nejen 2% zhodnocení úspor, ale hlavně 10% státní podpora z naspořené částky v daném roce a moţnost odečtení zaplacených úroků z úvěru ze základu daně z příjmu fyzických osob. Smlouva o stavebním spoření je vţdy písemná a musí splňovat Všeobecné obchodní podmínky schválené Ministerstvem financí. Ve smlouvě musí být uvedena úroková sazba z vkladů a úroková sazba z úvěru ze stavebního spoření. Výše úrokové sazby je dána nejen konkurencí, ale i zákonným omezením. Je v zájmu stavební spořitelny, aby zdroje, ze kterých poskytují úvěry, byly dostatečně levné. Z tohoto důvodu musí být i úrokové sazby z vkladů co nejniţší, ale na druhé straně díky státní podpoře dlouhodobě atraktivní pro účastníky.31 Podle zákona rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěru ze stavebního spoření můţe činit nejvýše 3 procentní body. Úrokovou sazbu z vkladů uvedenou ve smlouvě můţe stavební spořitelna jednostranně změnit. Moţnost a způsob stanovení změněné úrokové sazby z vkladů musí být ve smlouvě uvedeny.32 Úroky z vkladů se připisují na účet ke konci roku a jejich výše závisí na typu zvolené varianty. Můţe být např. 2% a úrok se počítá podle počtu dní, kdy peníze na účtu leţely. Pro účastníka, který má zájem o úvěr ze stavebního spoření je výhodnější tarif s niţší úrokovou sazbou. V případě, ţe je spoření zaloţeno za účelem zhodnotit volné finanční prostředky, klient preferuje vyšší zhodnocení vkladů a úroková sazba úvěru pro něj není důleţitá.33 Při sjednání smlouvy si klient určuje cílovou částku, která vyjadřuje budoucí potřebu finančních prostředků pro realizaci bytových potřeb účastníka. Je rovna součtu vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a z úroků ze státní podpory, po odečtení daně z příjmu z těchto úroků. Překročení cílové částky není přípustné, ale její zvýšení je
31
Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 122 Zpracováno dle: http://osobni-finance.financninoviny.cz/stavebni-sporeni/informace/stavebni-sporenipruvodce/postup-uzavreni-smlouvy/ 33 Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 123 32
26
moţné.34Podle výše cílové částky se počítá i poplatek za uzavření smlouvy, obvykle činí 1% z cílové částky. Stavební spořitelny nabízejí své produkty v různých variantách (tarifech), které přizpůsobují potřebám svých klientů. Tyto varianty se liší hlavně v délce doby, kdy můţe dojít k přidělení úvěru.35 Čím je varianta rychlejší, tím je hodnotící číslo vyšší a tím pádem dojde i k rychlejšímu přidělení úvěru. Pro klienta je rychlejší tarif ekonomicky výhodnější, i kdyţ je spojen s vyšší splátkou úvěru nebo niţším úvěrem. Variantu ovlivňuje:36
Minimální naspořená částka potřebná pro přidělení úvěru.
Minimální hodnotící číslo potřebné pro přidělení úvěru.
Minimální měsíční splátka měsíčního úvěru
Úroková sazba poskytnutého úvěru.
Úroková sazba, kterou jsou úročeny vklady.
Minimální měsíční úloţka ve fázi spoření.
Hodnotící číslo je bodovým ohodnocením a jeho výše představuje podstatnou podmínku pro přidělení úvěru. Je to číselný ukazatel, podle kterého spořitelny vyhodnocují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na přidělení úvěru. Kaţdá spořitelna má jiné podmínky pro výpočet hodnotícího čísla. Nejvíce ho ovlivňuje doba, po kterou leţí peníze na účtu a jejich výše, tarifní varianta a výše cílové částky.37 To vše vyjadřuje intenzitu spoření. Čím více a rychleji klient spoří, tím rychleji mu roste hodnotící číslo a o to dříve získá nárok na přidělení řádného úvěru. Pokud chce klient získat úvěr co nejrychleji, je nejvhodnější uloţit na účet co nejvyšší vklad ihned po uzavření smlouvy. Hodnotící číslo lze nejpřesněji vypočítat z úroků, ale některé spořitelny počítají hodnotící číslo ze sumy zůstatků na účtu ke konci měsíce nebo čtvrtletí.38
34
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/cilova-castka/ Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/prakticke/slovnik-pojmu/hodnotici-cislo/ 36 Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 57 37 Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-radneuvery/hodnotici-cislo/ 38 Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 64 35
27
Tabulka č. 11: Stanovení hodnotícího čísla v jednotlivých spořitelnách
Stavební spořitelna
Způsob stanovení hodnotícího čísla
ČMSS
úroky
SSČS
úroky
MPSS
součet zůstatků
Raiffeisen
úroky, součet zůstatků
Wüstenrot
součet zůstatků
Zdroj: Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření
Optimální částka pro spoření činí 1667 Kč, to je 20 000 Kč ročně a nabízí moţnost získání maximální státní podpory. Ta je na účet stavebního spoření připisována vţdy k 30.4. následujícího roku.
2.1 Průběh stavebního spoření Stavební spoření můţeme rozdělit na několik fází:
fáze spořící
fáze řádného úvěru
fáze překlenovacího úvěru
2.1.1 Fáze spoření Jiţ při uzavírání smlouvy se klient rozhoduje mezi dvěmi variantami: -
zda co nejlépe zhodnotit svoje úspory
-
nebo si připravit co nejlepší podmínky pro čerpání úvěru v budoucnu.
Obě varianty můţe v průběhu času měnit, rozdíl spočívá ve výši úročení vkladů po celou dobu spoření. Pokud klient uzavírá spoření s cílem nevyuţít čerpání úvěru, spořitelny to ocení vyšším úročením vkladů. Ve fázi spoření ukládá klient peníze na svůj účet u stavební spořitelny, kde jsou průběţně úročeny úrokovou sazbou z vkladů a jednou ročně je k nim připisována státní 28
podpora. Výše měsíční úloţky je stanovena tak, aby klient naspořil potřebnou částku potřebnou pro přidělení úvěru, coţ je obvykle 30 – 50% z cílové částky.39 Za začátek stavebního spoření (den uzavření smlouvy) je povaţován začátek kalendářního roku.40 Doba spoření není nijak časově omezena, pokud ale klient nechce přijít o státní podporu a nemá zájem o přidělení úvěru, musí vklady ve spořitelně ponechat minimálně 6 let. Po 6 letech můţe smlouvu vypovědět a uspořené peníze pouţít k libovolnému účelu. Za uzavření stavebního spoření se hradí poplatek, který je většinou ve výši 1% z cílové částky. Pokud klient vypoví smlouvu před touto lhůtou, přichází nejen o všechny státní podpory, ale většinou musí zaplatit poplatek za předčasné ukončení smlouvy, obvykle 0,5% z cílové částky.41
2.1.2 Fáze úvěru Více neţ dvě třetiny úvěrů na bydlení poskytují stavební spořitelny. Pro jeho přidělení musí být splněny tři zásadní podmínky součastně:
doba spoření minimálně dva roky
naspořit určitou částku – většinou je potřeba minimálně 40% cílové částky
dosaţení stanoveného hodnotícího čísla
Jakmile klient dosáhne na řádný úvěr, spořitelna ho o tom písemně vyrozumí a poradce s klientem vyplní ţádost o úvěr a ověří všechny potřebné náleţitosti. K ţádosti o úvěr klient přikládá doklady potřebné ke schválení úvěru, jimiţ prokazuje:42
svou totoţnost
účelovost úvěru
úvěruschopnost účastníka i osob zavázaných k úvěru
zajištění úvěru
39
Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 18 Zpracováno dle: http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/ 41 Zpracováno dle: http://www.mesec.cz/bydleni/stavebni-sporeni/pruvodce/ http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/ 42 Zpracováno dle: http://www.burinka.cz/cs/uvery/preklenovaci_uver_trend/index.shtml/ 40
29
Úroková sazba řádného úvěru se sjednává spolu se spořením při podpisu smlouvy. Její výše je velmi nízká, pod hodnotou průměrných úvěrů poskytovaných na trhu úvěrů poskytnutých na bydlení.43 Úroky jsou u řádného úvěru úročeny mezi 3 – 5% p.a., a to fixní úrokovou sazbou. Kaţdá spořitelna má jinou metodiku pro výpočet hodnotícího čísla. Zásadně nejvíc ho ovlivňuje doba, kterou peníze leţely na účtu, jejich výše, výše cílové částky a zvolená tarifní varianta. Poskytnutí úvěru a vedení úvěrového účtu je u některých bank bezplatné a u některých je zpoplatněno v řádu stokorun ročně. Zda klient při vyřizování úvěru bude potřebovat ručitele, záleţí na výši úvěru a bonitě klienta. Banka očekává, ţe klient bude svůj úvěr pravidelně splácet, proto dohledává i jeho příjmy v minulosti. Banka také hlídá věk klienta a vyţaduje, aby byl úvěr splacen v produktivním věku. Po odchodu do důchodu by uţ nemusel mít dostatek finančních prostředků pro splacení úvěru. Účelovost úvěru je dána zákonem a přidělený úvěr se dá vyuţít na řešení bytových potřeb jak vlastních, tak i blízkých osob. Získané prostředky se musí investovat na území České republiky.44 Spořitelna má moţnost kontrolovat, zda pouţité prostředky z úvěru opravdu slouţí k předepsanému účelu.45 Klient můţe čerpat úvěr:
jednorázově (např. koupě bytu)
po částech (na základě předkládaných faktur od dodavatele)
zálohově (před kaţdým čerpáním je nutnost doloţit účel)
Pro případ nesplácení úvěru z důvodu ztráty zaměstnání nebo jiných důvodů, mají banky způsob, jak dostat své prostředky zpět. Vyuţívají k tomu např.: -
ručitele, který by úvěr splácel v případě nesplácení klientem. Vyuţívá se u úvěrů nad 100 000 Kč. V některých případech banky vyţadují i více ručitelů.
-
zástava nemovitosti je nejjistějším zajištěním úvěru a vyuţívá se u úvěrů nad 300 000 Kč.
-
některá rizika, jako např. trvalá invalidita se řeší pojištěním a vinkulací ve prospěch banky.
43
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/zpravy/finance/ Zpracováno dle: http://www.mesec.cz/texty/tipy-a-triky-uvery/ 45 Zpracováno dle: Homolová, Š.:,,Jak si postavit dům a získat byt“, Nakladatelství Aslan, Praha, 1996, s. 70 44
30
V daňovém přiznání lze u daně z příjmu odečíst úroky z úvěru zaplacené za předchozí rok aţ do výše 300 000 Kč. Pokud klient spoří vyšší částky nebo jednorázově sloţí na účet stavebního spoření celý poţadovaný vklad ve výši 40% aţ 50% z cílové částky, získá nárok na úvěr ze stavebního spoření dříve nebo dokonce jiţ po dvou letech po jednorázovém sloţení celého vkladu.46 Úvěr je moţné splatit předčasně kdykoli a bez sankčních poplatků za předčasné splacení. Je moţné ho splácet v pravidelných měsíčních splátkách, částečně mimořádnými platbami nebo celý najednou. Je poskytován do výše rozdílu mezi cílovou částkou a částkou naspořenou ve fázi spoření.47 Spořitelny nabízejí moţnost přeúvěrování nesplaceného úvěru a financování dalšího záměru.48 V rámci jedné spořitelny je moţné oba záměry sloučit v jeden. Vyuţít přeúvěrování lze i ve výjimečné situaci, kdy dojde k rozvodu manţelů nebo zrušení partnerství. Pokud klient plní všechny podmínky, lze přefinancovat překlenovací úvěr i úvěr ze stavebního spoření.
2.1.3 Fáze překlenovacího úvěru V případě, kdy klient nesplňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru, můţe vyuţít překlenovací úvěr. Ten běţí souběţně s původní smlouvou a trvá do okamţiku, kdy účastník splňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru. Konkrétní podmínky pro přidělení překlenovacího úvěru se u jednotlivých spořitelen velmi liší a to nejen výší úvěrů, ale i způsobem, podle kterého se výše úroku počítá.49 Protoţe stavební spořitelny uţ netrvají na splnění podmínky naspořit minimálně 40% z cílové částky, ale postačí i menší vklad, je nutné na tuto smlouvu dále spořit i po přidělení překlenovacího úvěru. Do měsíční splátky se tak započítává nejen pravidelné měsíční spoření, ale i úrok z překlenovacího úvěru. Úrok z překlenovacího úvěru se počítá podle výše úvěru, přesněji podle zvolené cílové částky.
46
Zpracováno dle: http://osobni-finance.financninoviny.cz/stavebni-sporeni/informace/stavebni-sporenipruvodce/druhy-uveru/ 47 Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 18 48 Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/preuverovani/ 49 Zpracováno dle: Syrový P.:,,Financování vlastního bydlení“, Grada Publishing, s.r.o., Praha 7, 2000, s. 26
31
Například pokud klient potřebuje na koupi bytu 800 000 Kč a má naspořeno 300 000 Kč, potřebuje půjčit 500 000 Kč. Zaloţí si smlouvu o stavebním spoření s cílovou částkou 800 000 Kč, vloţí na ni svoje úspory a čerpá překlenovací úvěr. Výše úroků z překlenovacího úvěru se počítá z celé cílové částky, to je 800 000 Kč, a ne pouze z rozdílu mezi cílovou částkou a klientem dosud naspořenými prostředky. Dále se výše úroku odvíjí od celkové doby spoření, doby splácení, výše naspořené částky a výše hodnotícího čísla. Kdyţ se podíváme na úrokové sazby jako celek, tak úvěry od poloviny roku 2009 podraţily. Hypotéční úvěry ve stejném období naopak zlevnily.50 Další nevýhodou je, ţe v průběhu jeho trvání se neumořuje jistina, ale splatí se pouze úrok z jeho počáteční maximální výše. Ke splácení úvěru dochází ve chvíli, kdy se překlenovací úvěr překlopí do řádného úvěru a dojde k úpravě úrokových sazeb, které se během času sniţují. Tato nevýhoda, efekt vysokých úroků, byla částečně kompenzována tím, ţe v této fázi klient spoří a tím pádem pobírá i státní podporu. Úrokové sazby překlenovacích úvěrů nejsou zákonem regulovány a tak nemusí být pevné aţ do splatnosti. Stavební spořitelna má tak více moţností na získání zdrojů na financování překlenovacího úvěru.51 Stavební spořitelny nabízejí moţnost poskytnutí úvěru i v případech, kdy klient nemá ţádné vlastní prostředky. Klient uzavře najednou smlouvu o stavebním spoření a ve stejné výši i smlouvu o překlenovacím úvěru. Musí přitom splňovat podmínky pro zajištění úvěru (bonita, zajištění apod.). Stejně jako úvěr se dá vyuţít pouze účelově na bytové potřeby. Zpracování a vedení překlenovacího úvěru je zpoplatněno.
50 51
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/zpravy/finance/270657/ Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 20
32
2.2 Přerušení a ukončení stavebního spoření52 Stavební spořitelna umoţňuje na základě písemné ţádosti klienta povolit v určitých situacích (nemoc, ztráta zaměstnání apod.) přerušit spoření na nezbytně nutnou dobu. Při přerušení nedochází ke ztrátě dosud připsaných státních podpor, ale klient má navíc nárok na připsání státní podpory i za dobu přerušení, protoţe prostředky jsou na účtu úročeny a ze získaného úroku mu náleţí státní podpora. V tíţivé situaci můţe klient po dohodě sníţit svůj pravidelný příspěvek, který by ovšem neměl klesnout pod hranici minimálního vkladu určeného spořitelnou (ta se pohybuje od 0,2% do 0,5% cílové částky).53 Přiklad na minimální měsíční vklad54 -
současný měsíční vklad klienta 1 700 Kč
-
cílová částka 150 000 Kč
-
nárok na státní podporu v maximální výši 3 000 Kč
Minimální výše měsíčního vkladu činí u této smlouvy 450 Kč, to je 0,3% z cílové částky. Pokud bude klient zasílat na účet jenom tuto částku, pořád bude plnit podmínky sjednané smlouvy. Klesne mu pouze státní podpora, která činí 15% z vkladů zaslaných v daném kalendářním roce. Klient stavební spořitelny můţe smlouvu podle Všeobecných obchodních podmínek kdykoliv vypovědět. V případě výpovědi se vţdy posuzuje, zda k ní došlo před nebo po uplynutí vázací doby, která je nyní 6 let. Při výpovědi po uplynutí této vázací doby zůstává účastníkovi nárok na státní podporu zachován. Při výpovědi před uplynutím vázací doby ztrácí klient nárok na vyplacení státní podpory a spořitelna mu účtuje poplatek za předčasné ukončení smlouvy (obvykle 0,5% z cílové částky). Výpovědní lhůta trvá 3 měsíce a začíná běţet od 1. dne následujícího měsíce po doručení výpovědi stavební spořitelně. Po této lhůtě převede spořitelna prostředky na účet klienta. 52
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/prakticke/otazky-a-odpovedi/ Zpracováno dle: http://hypoindex.cz/clanky/je-mozne-prerusit-stavebni-sporeni/ 54 Zpracováno dle: http://www.rsts.cz/ 53
33
V případě smrti účastníka spoření přecházejí ze zákona všechna práva a povinnosti na dědice ze zákona, nebo na dědice vzešlého z dědického řízení.55 -
Pozůstalý dědic ze zákona předkládá kopii úmrtního listu a dochází ke změně účastníka spoření. V takovém případě je na dědicovi, jestli smlouvu vypoví nebo bude dál spořit.
-
Pokud stavební spoření nepřejde přímo na zákonného dědice, nastupují dědici vzešlí z dědického řízení. V případě, ţe dědicové nemají zájem převzít práva a povinnosti vyplývající ze smlouvy, tato smlouva zaniká ke dni smrti účastníka spoření. Předmětem výplaty jsou všechny vklady, včetně poměrné částky státní podpory a úroků ke dni smrti účastníka.56
Dědictví upravené podle stavebního zákona má přednost před závětí i před úpravou občanského zákoníku. Toto ustanovení je kogentní a nelze se od něj odchýlit smluvně, ani na základě závěti. Všechna ujednání či právní úkony by byly v rozporu se zákonem a v dědickém řízení by se k nim nepřihlíţelo. Stejným příkladem je i vinkulace na ţádost účastníka spoření ve prospěch určité osoby. Spořitelna ji provede, ale v případě úmrtí klienta vinkulace zaniká.57Převod smlouvy na dědice nezatěţují spořitelny ţádným poplatkem.
2.3 Dítě jako účastník spoření V České republice je nezletilý účastník stavebního spoření častým klientem. Peníze, které rodiče ukládají na účet dítěte, se tak stávají jeho majetkem. I kdyţ smlouvu o stavebním spoření můţe dítěti uzavřít jenom jeden rodič, při jejím ukončení je před osmnáctým rokem nutný souhlas a ověřený podpis obou rodičů.58
55
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-tarify/umrtiucastnika/ 56 Zpracováno dle: http://www.srovnavac.cz/slovnicek-pojmu/stavebni-sporeni/umrti-ucastnikastavebniho-sporeni/ 57 Zpracováno dle: http://finance.idnes.cz/problemy-pri-umrti-ucastnika-stavebniho-sporeni/ 58 Zpracováno dle: http://finance.idnes.cz/stavebni-sporeni-pod-lupou-dite-smite-zadluzit/
34
V případě, ţe rodiče chtějí na smlouvu dítěte čerpat úvěr, musí poţádat soud o určení opatrovníka, který bude jednat v zájmu dítěte. Tato procedura je ovšem velmi zdlouhavá, a tak se spoření vyuţívá obvykle jako spořící produkt. Po osmnáctém roce ţivota dítěte rodiče ztrácejí moţnost nakládat s naspořenými penězi a také přicházejí o moţnost vzít si na tuto smlouvu úvěr. Systém stavebního spoření umoţňuje rodičům pouţít svůj úvěr na financování bytových potřeb svých dětí nebo blízkých osob.
2.4 Rizikové životní pojištění59 Některé spořitelny nabízejí rizikové ţivotní pojištění jako moţnou součást stavebního spoření. Klient se můţe připojistit ve spořící fázi, aby pojišťovna v případě smrti vyplatila částku, která zbývá dospořit do cílové částky. V případě pojistného plnění v úvěrové fázi pojišťovna jednorázově splatí dluh a nedojde k přenosu rizik na příbuzné. Výše pojistné částky se v průběhu spoření i splácení úvěru neustále sniţuje. Maximální pojistná částka na jednu ţádost je 3 000 000 Kč a maximální věk pro přistoupení k pojištění je 65 let. Výška pojistky je závislá na věku, pohlaví i výši pojistné částky. Celý proces je administrativně jednoduchý a nevyţaduje lékařské osvědčení.
2.5 Hodnocení stavebního spoření Jak je zřejmé z předcházejících kapitol, stavební spoření jako zdroj financování bydlení a zhodnocování volných finančních prostředků je směsí výhod, ale i určitých nevýhod, se kterými je třeba počítat.
2.5.1 Výhody stavebního spoření Oblibu stavebního spoření u obyvatel dokládá i fakt, ţe smlouvu o stavebním spoření má uzavřenou téměř polovina obyvatel České republiky. Mezi nejmarkantnější výhody patří:60
59 60
Zpracováno dle: www.cmss.cz Zpracováno dle: http://www.penize.cz/srovnani/stavebni-sporeni/
35
Do roku 2010 státní podpora 15% z naspořené částky v daném kalendářním roce. Po roce 2011 klesá státní podpora na 10%, maximálně na 2000 Kč.
Reálná úroková sazba aţ 6,9% z naspořené částky, po roce 2011 kolem 4%.
Úročení vkladu 2,0 aţ 2,5%.
Moţnost uzavřít několik smluv o stavebním spoření a čerpat z nich státní podporu, maximálně však do výše 2 000 Kč.
Nízké úročení řádného úvěru.
Moţnost vyuţití překlenovacího úvěru, pokud klient nesplňuje podmínky pro přidělení řádného úvěru.
Nulové riziko – vklady jsou ze zákona pojištěny.
Z výnosů se neplatí daň z příjmu fyzických osob.
Moţnost financovat pořízení nemovitosti i do výše 100% její ceny.
Do roku 2010 moţnost odpočtu úroku z úvěru – klient, který čerpal řádný nebo překlenovací úvěr je oprávněn odečíst si od svého daňového základu úroky, které v rámci splátek zaplatil. Maximálně však do výše 300 000 Kč na jednu domácnost.
Věkově neomezeno – smlouvu můţe uzavřít kdokoliv.
Moţnost financovat bydlení svých blízkých. Rodiče mohou úvěrem ze stavebního spoření financovat bytové potřeby ve vlastnictví svých dětí.
Moţnost mimořádných splátek – klient můţe kdykoliv na svůj účet vloţit mimořádnou splátku.
Moţnost předčasného splacení úvěru – bez jakýchkoliv sankčních poplatků.
Úroková sazba je garantována po celou dobu spoření.
Vyuţití naspořených peněz, včetně státní podpory, není po ukončení smlouvy jakkoliv omezeno.
V případě niţších částek klient nemusí za úvěr ručit vůbec, při středně vysokých částkách postačí ručitel.
2.5.2 Nevýhody stavebního spoření Stavební spořitelny působí v trţním prostředí a jejich hlavní úlohou je zisk. Konkurenční prostředí a kontrola Ministerstva financí, které sleduje finanční toky peněz
36
přidělených prostřednictvím státních dotací, vede spořitelny k některým krokům, které jsou pro jejich klienty méně výhodné.61
Dlouhý časový horizont. Pokud se klient potřebuje dostat k penězům dřív, neţ za 6 let, přijde o státní podporu a zhodnocení vkladů tak bude velmi nízké.
Dlouhá doba čekání na řádný úvěr – minimálně 2 roky od uzavření smlouvy.
Omezená moţnost výběru vkladů. Pokud klient potřebuje jenom část vkladu ze svého účtu, musí vybrat celou částku a smlouvu ukončit.
Výše úvěru je omezena cílovou částkou, kterou si klient volí při podpisu smlouvy. Můţe ji sice v průběhu spoření měnit, tím ale přistupuje i na aktuální úrokové sazby z vkladů i úvěrů.
V delším časovém horizontu se výnosnost stavebního spoření sniţuje.
Drahý překlenovací úvěr. Úroky z překlenovacího úvěru jsou placeny z celé cílové částky, teda i z prostředků, které klient sám naspořil.
Úvěr je přidělen pouze na bytové potřeby rodiny.
2.6 Závěr kapitoly systém stavebního spoření Účastníkem stavebního spoření můţe být kaţdý, kdo má trvalý pobyt na území České republiky a přidělené rodné číslo. Můţe jít o fyzickou i právnickou osobu. Smlouva musí být uzavřena písemně a obsahovat podstatné náleţitosti: výši cílové částky, výši měsíční splátky, zvolenou variantu, úrokovou sazbu a další. Celé spoření má několik fází, a to fázi spořící, úvěrovou a někdy i fázi překlenovacího úvěru. Pro maximální zhodnocení je klientovi doporučováno plnit určité podmínky. Nespornou výhodou je moţnost pojištění proti neschopnosti spořit nebo splácet úvěr. Pokládám za velkou výhodu moţnost sdruţit do jednoho úvěru více smluv a tím umoţnit rodinám rychlejší moţnost zajištění bydlení. Jako kaţdý produkt, i stavební spoření se v průběhu času vyvíjí a je jenom na klientovi, aby průběţně vyhodnocoval výhody a nevýhody, které mu tento produkt můţe přinést. Díky vysoké státní podpoře mělo stavební spoření jedno z nejvyšších ročních zhodnocení uloţených prostředků. Po sníţení státní podpory roční zhodnocení sice kleslo, ale své místo na trhu si udrţí i přes vznikající konkurenční produkty. 61
Zpracováno dle: http://www.sporit.cz/tipy/vyhody_nevyhody_sporeni.php/
37
3 Stavební spořitelny v České republice V České republice působí v současné době 5 stavebních spořitelen: -
Českomoravská stavební spořitelna, a.s.,
-
Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.,
-
Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.,
-
Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.,
-
Wüstenrot stavební spořitelna, a.s.,
Všechny jsou sdruţeny v Asociaci českých stavebních spořitelen (AČSS) a jsou rovněţ členy České bankovní asociace a Evropského sdruţení stavebních spořitelen.62 AČSS byla zaloţena v roce 2000 a hlavním motivem jejího vzniku byla především ochrana a podpora společných zájmů stavebních spořitelen působících na českém trhu. Snaţí se o vytvoření optimálního systému stavebního spoření a upevňovat důvěru občanů v jeho spolehlivost, funkčnost a stabilitu. Kromě toho spolupracuje s orgány státní správy v otázkách budoucího rozvoje daného sektoru a udrţuje kontakty s partnerskými organizacemi v Evropě. Všechny stavební spořitelny prezentují své produkty prostřednictvím husté sítě svých poradců nebo nabízejí své produkty na svých webových stránkách. Stavební spořitelny své produkty neustále vyvíjejí, doplňují, mění a reagují tak na nabídku své konkurence. Lze je různě dělit. Například podle tarifů, kdy spořitelny nabízejí několik variant, které se liší podle rychlosti růstu hodnotícího čísla.63 Dále to můţe být např. podle úročení běţných a překlenovacích úvěrů. Spořitelny chtějí oslovit co nejvíce klientů, a tak nabízejí rychlou, standardní i pomalou variantu. Výběr varianty závisí na tom, jak rychle potřebuje klient získat úvěr a v jaké výši bude splátka úvěru.
62 63
Zpracováno dle: http://www.acss.cz/cz/acss/cile-acss/ Zpracováno dle: http://www.mesec.cz/texty/tipy-a-triky-uvery/
38
3.1 Českomoravská stavební spořitelna, a.s.64
Tato spořitelna byla zaloţena v červnu roku 1993 a jejími akcionáři jsou Československá obchodní banka a.s. (55%) a Bausparkasse Schwäbisch Hall AG ( 45%). Výše základního kapitálu je 1 500 mil. Kč. Spořitelna nabízí Kartu klienta ČMSS, díky které můţe klient získat minimálně 3% slevu na nákup zboţí a sluţeb týkajících se bydlení. Navíc nabízí i kreditní Lišáckou kartu s úvěrovým limitem 20 000 Kč na dobu aţ 45 dní. Stavební spořitelna poskytuje úvěry do výše rozdílu mezi naspořenou částkou na účtu stavebního spoření a cílovou částkou, kterou si klient zvolí při uzavření smlouvy. Způsob zajištění je závislý na částce úvěru, kterou klient čerpá. Závazné údaje pro klienty:65 -
částka niţší neţ 500 000 Kč - bez zajištění
-
částka niţší neţ 600 000 - jeden ručitel nebo finanční pohledávka nebo nemovitost
-
částka niţší neţ 700 000 Kč - dva ručitelé nebo pohledávka nebo nemovitost
-
částka vyšší neţ 700 000 Kč - pohledávka nebo nemovitost
3.1.1 Varianty stavebního spoření. Při podpisu smlouvy o stavebním spoření si klient zvolí variantu, ze které vyplývají podmínky pro příští přidělení úvěru. 1. Tarif Atraktiv – Má niţší úrokovou sazbu z uloţených vkladů i z poskytnutého úvěru. Je vhodný pro rychlé financování bydlení a klienty, kteří si chtějí do budoucna zajistit nízkou úrokovou sazbu z úvěru. Má rychlou i standardní variantu. 2. Tarif Invest – Má vyšší úrokovou sazbu z vkladů a je vhodný k bezpečnému a výhodnému zhodnocení volných finančních prostředků. Má rychlou a standardní variantu. 3. Tarif Perspektiv – Je určen pro klienty, kteří potřebují úvěr vyšší hodnoty a splátky rozloţené na dlouhou dobu. 64 65
Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/info/o-spolecnosti/ Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/uvery-sporeni/uvod.html/
39
Tabulka č. 12: Přehled tarifů ČMSS v lednu 2011
Atraktiv
Invest
Perspektiv
Úroková sazba z vkladů (p.a.)
1%
2%
2%
Úroková sazba z úvěrů (p.a.)
3,70%
4,80%
4,80%
Min.naspořená částka
38% z cílové částky
40% z cílové částky
35% z cílové částky
0,6% z cílové částky u standardní varianty
0,6% z cílové částky u standardní varianty
0,8% u rychlé varianty
0,8% u rychlé varianty
0,53% z cílové částky
64
64
64
40 000 Kč
40 000 Kč
150 000 Kč
0,5% z cílové částky
0,5% z cílové částky
0,3% z cílové částky
Min.splátka úvěru Min.výše hodnotícího čísla Min.cílová částka Pravidelný min. měsíční vklad
48 u standardní varianty 48 u standardní varianty 70 u rychlé varianty
70 u rychlé varianty
Hodnotící číselný faktor
33
Zdroj: vlastní úprava na základě údajů od Českomoravské stavební spořitelny
Stavební spořitelna pravidelně doplňuje svou nabídku a snaţí se zatraktivnit své produkty pro budoucí klienty. V současné době nabízí:66 67 -
Smlouvu zdarma je určena klientům, kteří dosud neměli uzavřenou smlouvu o stavebním spoření nebo mají smlouvu ve fázi úvěru. Výše cílové částky musí být do 150 000 Kč a klient musí úhradu za uzavření smlouvy zaplatit do 30.4.2011. Této výši odpovídající prémie 1 500 Kč bude připsána v květnu 2011.
-
Bonusový vklad od Lišky je určen všem, kdo chtějí bezpečně zhodnotit své peníze. Tento produkt vedle garantované 2% roční úrokové sazby přináší bonus
66 67
Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/smlouva-zdarma.html/ Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/stavebni-sporeni/bonusovy-vklad-od-lisky.html/
40
ve výši 1% z klientem vloţených finančních prostředků na účet stavebního spoření. Smlouva o stavebním spoření musí být uzavřena do 31.3.2011 a vklad v minimální výší 70 000 Kč musí být připsán do 30.4.2011. Vedení účtu je na dva roky osvobozeno od poplatku. Podmínkou pro získání tohoto zvýhodnění je minimálně dvouleté trvání smlouvy, ve které klient nemůţe zvyšovat ani sniţovat cílovou částku, nelze měnit tarifní varianty ani smlouvu dělit. V této době nelze čerpat překlenovací úvěr a při ukončení smlouvy bude veškerá prémie odúčtována a předčasná výpověď zatíţena poplatkem za výpověď ve vázací době.
3.1.2 Varianty překlenovacího úvěru Všechny varianty překlenovacích úvěrů mají neměnnou úrokovou sazbu po celou dobu čerpání úvěru. Jenom u tarifu Tophypo je úroková sazba fixována na 6 let. Spořící varianta Klasik je uţ neaktivní a nelze na ni uzavřít nové stavební spoření, lze ale podle ní čerpat úvěr. Poplatek za vedení úvěrového a meziúvěrového účtu činí 310 Kč ročně. Tabulka č. 13: Přehled překlenovacích úvěrů ČMSS v lednu 2011
Typ překlenovacího
Doba do splatnosti
úvěru
(přidělením CČ) všechny doby
Kredit Standard
Kredit 90
Topkredit
Topkredit plus
Tophypo
Úroková sazba (p.a.) 4,4 (nad 150 tis. Kč)
splatnosti
4,8 (do 150 tis. Kč)
36 měs.a méně
6,1
72 měs.a méně
6,5
nad 72 měs.
6,9
72 měs. a méně
4,2
nad 72 měs.
4,7
72 měs. a méně
5,1
nad 72 měs.
5,4
72 měs. a méně
4,6
nad 72 měs.
5,3
Cena za zpracování
Smlouva
Minimální
(% MÚ)
v tarifu
naspoření 40%/38%
0,5
K/I/A
CČ
1
K/I/A
10% CČ
0,5
K/I
1 000 Kč
0,5
A
1 000 Kč
0,5
P
1 000 Kč
Zdroj: vlastní úprava na základě údajů od Českomoravské stavební spořitelny
41
3.2 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s.68 Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. vznikla v červnu 1994 a jejími akcionáři jsou: Česká spořitelna, a.s., která disponuje 95% hlasovacích práv a Bausparkasse der österreichischen Sparkassen Aktiengesellschaft, která vlastní zbylých 5%. Výše základního kapitálu je 750 mil. Kč.
3.2.1 Spořící tarif Stavební spořitelna - Buřinka má nejniţší poplatek za uzavření smlouvy o stavebním spoření a to ve výši 0,5% z cílové částky. Spořitelna má pouze jeden úvěrový tarif. Tabulka č. 14: Tarif SSČS v lednu 2011 Typ překlenovacího úvěru
Úvěr ze stavebního spoření
Úroková sazba v % p.a.
4,75
Nutné % naspoření CČ
40%
Min. doba spoření
min. 24 měs. od uzavření smlouvy
Min. bodové ohodnocení
220
Měs. splátka úvěru v % CČ
min. 0,55% z CČ
Úroková sazba z vkladů
2%
Zdroj: vlastní úprava na základě údajů od Stavební spořitelny České spořitelny
Vyřízení i vedení úvěru je první rok zdarma, v dalších letech je vedení účtu zpoplatněno 310 Kč měsíčně. Splatnost úvěru můţe být aţ 13 let. Spořitelna umoţňuje rezervaci úvěru po dobu jednoho roku po vyplacení uspořené částky a státních podpor. Tato sluţba je pro klienty, kteří ještě nevědí, zda budou příští rok potřebovat úvěr.69 Spořitelna proplácí zpětně jiţ zaplacené doklady, pokud od jejich předloţení neuplynul více neţ rok a nebyly vystaveny před datem uzavření smlouvy o stavebním spoření. Stavební spořitelna připravila pro své věrné klienty zvláštní nabídku. Pokud v době od ledna do konce června 2011 ukončí smlouvu o stavebním spoření a uzavřou novou
68 69
Zpracováno dle: http://www.burinka.cz/ Zpracováno dle: http://www.burinka.cz/cs/uvery/uver_ze_stavebniho_sporeni/index.shtml/
42
smlouvu s cílovou částkou 150 000 Kč, obdrţí od spořitelny prémii 1 500 Kč. Tuto prémii připíše stavební spořitelna po vloţení minimálního vkladu ve výši 1 500 Kč
3.2.2 Překlenovací úvěry SSČS 1. Překlenovací úvěr Trend má dvě varianty:
Trend s pevnou sazbou, která je konstantní po celou dobu splácení a můţe trvat aţ 18 let. Minimální měsíční platba je 0,73% z cílové částky a úroková sazba činí 5,4% p.a..
Trend s pevnou sazbou vázanou na tři roky nabízí nejniţší výši platby na úvěr a úrokové sazby bez zajištění úvěru. Minimální měsíční splátka činí 0,78% z cílové částky a úroková sazba je 5,9% p.a..
2. Překlenovací úvěr Hypo Trend má dvě varianty:
Hypo Trend s pevnou úrokovou sazbou, která je konstantní po celou dobu splácení úvěru a můţe trvat aţ 28 let. Minimální měsíční platba je 0,56% z cílové částky a jeho úroková sazba je 4,7% p.a..
Hypo Trend s pevnou úrokovou sazbou na první tři roky. Minimální měsíční platba je 0,52% z cílové částky a jeho úroková sazba je 4,20% p.a..
Výše úrokové sazby je podmíněna sjednáním úvěrového pojištění. Neuzavření úvěrového pojištění navyšuje úrokovou sazbu o 0,1% p.a..
3.3 Modrá pyramida stavební spořitelna, a.s.70 Tato spořitelna vznikla v prosinci roku 1993 je ve 100% vlastnictví Komerční banky. Výše základního kapitálu dosahuje 500 mil. Kč. Jiţ pošesté za sebou byla oceněna jako ,,Stavební spořitelna roku“ v prestiţní soutěţi ,,Fincentrum Banka roku 2010“, a toto ocenění dostala za bohatou nabídku produktů a sluţeb. Nabídka spoření je velice flexibilní a produkty jsou určeny pro kaţdého člena rodiny.
70
Zpracováno dle: http://www.modrapyramida.cz/
43
3.3.1 Varianty spoření 1. Moudré spoření - Spořitelna nabízí na tuto smlouvu úrokové zvýhodnění, veškeré vklady uloţené za první čtyři měsíce na nově uzavřené smlouvě budou jeden rok úročené 4% p.a., podmínkou je minimální vklad 10 000 Kč. Státní podpora činí 2 000 Kč. Maximální cílová částka je 1 mil Kč. Tuto smlouvu je nutné uzavřít dokonce ledna 2011. 2. Stavební spoření pro děti – Je určeno pro děti, kterým je 10 a méně let a uzavření smlouvy je zcela bez poplatku. Roční úrok z vkladu je 2% a státní podpora činí 2 000 Kč. Podmínkou je výše cílové částky, která činí 150 000 Kč, a smlouvu je nutné uzavřít do 30. 6. 2011. 3. Spoření efekt – Tato varianta nabízí klientovi několik výhod. Na začátek je nutné vloţit na účet stavebního spoření minimálně 75% cílové částky. Úrok z vkladu je 2% a ke smlouvě náleţí státní podpora. Uzavření smlouvy je osvobozeno od poplatku. 4. Stavební spoření pro děti – Smlouva je určena dětem, kterým je 10 let a méně a nabízí zřízení stavebního spoření zdarma. Ke smlouvě náleţí 2% úročení vkladů a státní podpora ve výši 2 000 Kč. Podmínkou je výše cílové částky 150 000 Kč. Tato nabídka je platná do 30. 6. 2011. 5. Spoření Mopísek – Je určeno pro děti do 15 let. U smluv s cílovou částkou do 50 000 Kč se neplatí poplatek za sepsání smlouvy a sjednání smlouvy s cílovou částkou od 50 000 Kč do 200 000 Kč je zpoplatněno 0,5% z cílové částky (počítá se pouze 0,5% z rozdílu mezi CČ – 50 000 Kč). Ke smlouvě náleţí státní podpora a vklady jsou úročeny 2% ročně. 6. Spoření Mopy Junior – Je určen pro mladé lidi od 16 do 21 let. Uzavření smlouvy je zpoplatněno polovičním poplatkem standardního spoření, tj. 0,5% z cílové částky. Maximální cílová částka činí 200 000 Kč. Vklady jsou úročeny 2% ročně, ke smlouvě náleţí státní podpora. 7. Prodloužení Plus – Tato varianta nabízí prodlouţení stávajícího stavebního spoření a navýšení cílové částky s 50% slevou na poplatku. Zachovává původní úrokovou sazbu a nabízí aktuální státní podporu 2 000 Kč. Maximální částka navýšení je 50% klientovo naspořených prostředků pro tříleté Prodlouţení Plus a 100% navýšení pro šestileté Prodlouţení Plus. Maximální částka, o kterou lze spoření navýšit je 500 000 Kč. Klient musí mít na účtu stavebního spoření 44
minimálně 50 000 Kč a naspořeno minimálně 30% cílové částky. Tarif Prodlouţení plus je moţné sjednat nejdříve 18 měsíců před koncem zákonné vázací lhůty. 8. Maxi spoření – Tarif spojuje výhody stavebního spoření a penzijního připojištění. Lze tak získat státní podporu ve výši 3 800 Kč. Produkt nabízí výhodné úročení vkladu a moţnost daňových úspor.
3.3.2 Úvěry na bydlení 1. Hypoúvěr – Tento produkt spojuje výhody stavebního spoření a hypotéky. Pro jeho získání není důleţitý vysoký příjem a tím se stává dostupnějším pro veřejnost. Minimální výše Hypoúvěru je 300 000 Kč a roční úroková sazba začíná na 4,29% ročně. Úvěr nevyţaduje ţádný počáteční vklad a jeho splátky lze rozloţit na 28 let. Dále nabízí daňovou úsporu ze zaplacených úroků z úvěru a moţnost mimořádných splátek bez sankcí. Vedení úvěru je zpoplatněno 25 Kč měsíčně. 2. Hypoúvěr Garant – nabízí výhody Hypoúvěru a garantuje výši splátek po celou dobu úvěru. Úroková sazba začíná na 4,29% ročně a splátky lze rozloţit na 20 let. Veškeré mimořádné splátky jsou bez sankcí. 3. Rychloúvěr – Hlavní výhodou tohoto úvěru je moţnost získat úvěr stávajícím klientům bez doloţení příjmu a dalšího zajištění. Maximální výše úvěru je 300 000 Kč a splátky lze rozloţit aţ na 15 let. Úroková sazba je 5,99% a úvěr nabízí moţnost mimořádných splátek bez sankcí. Zaplacené úroky z úvěru je moţné odečíst z daní. Tato nabídka je aktuální pro všechny ţádosti podané od 10.1 do 28.2.2011. 4. Překlenovací úvěr – Je vhodný pro klienty, kteří rychle potřebují prostředky na financování bydlení. Minimální částka je od 50 000 Kč a úvěr stačí zajistit ručitelem. Úvěr má nízkou roční úrokovou sazbu. 5. Pohotovostní úvěr – Tento produkt poskytuje překlenovací nebo přidělený úvěr v době aţ 9 měsíců před koupí nemovitosti, kterou si chceme pořídit. Pro vyřízení úvěru je nutné doloţení příjmu a úroková sazba je garantovaná jiţ při podpisu smlouvy o pohotovostním úvěru.
45
6. Úvěr ze stavebního spoření – Úvěr lze získat jiţ po dvou letech, kdy má klient naspořeno minimálně 40% cílové částky a dosáhne na hodnotící číslo. Lze ho vyuţít na financování bydlení a jeho úroková sazba začíná na 3% (závisí na zvolené variantě, kterou klient volí při podpisu smlouvy o stavebním spoření). Úvěr můţe být kdykoli předčasně a bez sankcí splacen. 7. Refinancování – Spořitelna nabízí refinancování hypotéky nebo úvěru s úrokovou sazbou od 4,29% ročně. Klient navíc získá státní podporu, úspory na daních a moţnost úvěr kdykoli bez sankcí splatit. Splátky si můţe rozloţit aţ na 28 let a náklady na vedení úvěrového účtu jsou pouze 25 Kč měsíčně.
3.3.3 Úrokové sazby modré pyramidy Úroková sazba je závislá na variantě stavebního spoření a výši splátky přiděleného úvěru. Tabulka č. 15: Úroková sazba je závislá na variantě stavebního spoření. Úroková sazba při rychlé, standardní a pomalé variantě Úroková sazba při standardní a pomalé variantě
5% 4% 3%
Úroková sazba při pomalé variantě
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/
Tabulka č. 16: Úrokové sazby pro úvěry zajištěné nemovitostí
Maximální splatnost
Akontace do 35% CČ
Akontace od 35% CČ
Hypoúvěr
25 let
4,49%
4,19%
Hypoúvěr
28 let
4,60%
4,30%
Hypoúvěr 100
25 let
5,19%
Hypoúvěr 100
28 let
5,30%
Hypoúvěr Garant
20 let
4,49%
Hypoúvěr Garant 100
20 let
5,19%
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/
46
Tabulka č. 17: Úrokové sazby pro úvěry bez zajištění
Rychloúvěr
5,99%
VIP úvěr
5,79%
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/
Tabulka č. 18: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů
Akontace do 20% CČ
Akontace od 20% CČ
Bez zajištění, ručitele
5,99%
5,69%
Nemovitost, vklad, bankovní záruka
5,60%
5,20%
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/
Výše úrokových sazeb vzroste o 0,2% p.a., pokud klient nebude splácet úvěr z běţného účtu vedeného u Komerční banky a.s,. a dále se úroková sazba zvýší o 0,1% p.a., kdyţ si klient nesjedná Rizikové ţivotní pojištění Pyramida. Kromě těchto uvedených produktů připravuje stavební spořitelna aktuální nabídky, ke kterým stanovuje individuální úrokové sazby.71
72
3.4 Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.
Tato stavební spořitelna působí na trhu jiţ od září 1993. Původně se jmenovala AR stavební spořitelna, a.s.. V roce 1998 změnila společnost své obchodní jméno na Raiffeisen stavební spořitelna, a.s.. Jejími akcionáři jsou Raiffeisen Bausparkassen Holding GmbH, která vlastní 90% hlasovacích práv, a Raiffeisenbank, a.s., která vlastní zbývajících 10%. Výše základního kapitálu je 650 mil. Kč. Spoření je moţné uzavřít na řadě poradenských míst s finančním poradcem nebo prostřednictvím internetu. Klienti RSTS mají zdarma k dispozici kartu Více domova, se 71 72
Zpracováno dle: http://www.modrapyramida.cz/sazebniky/urokove-sazby/ Zpracováno dle: http://www.rsts.cz/
47
kterou mohou čerpat aţ 40% slevy při stavbě a nákupu materiálu. Spořitelna umoţňuje změnit parametry stavebního spoření kdykoliv do přidělení cílové částky nebo do uzavření smlouvy o úvěru nebo překlenovacím úvěru u stavební spořitelny. Můţe tak zvýšit nebo sníţit cílovou částku, změnit kontaktní údaje nebo provést změnu v ţádosti o státní podporu. Stálé produkty jsou neustále doplňovány akčními nabídkami. Aktuální nabídka je určena pro celou rodinu a je platná od 17.1. 2011 do 30.4.2011. Nabízí:73 74 -
Mimořádnou slevu ve výši 1 000 Kč. Podmínkou je uzavření smlouvy s cílovou částkou minimálně 200 000 Kč a zůstatek na účtu k 31.5.2011 alespoň ve výši 10 000 Kč.
-
Dvojnásobné úročení vkladu. Platí pouze pro účastníky, kteří jsou narozeni před rokem 1956 a pro účastníky, kteří jsou narozeni po roce 1993. Smlouva musí být uzavřena ve spořícím tarifu S041.
Úroková prémie bude stanovena k 31.12.2011 a její maximální výše činí 10 000 Kč. Smlouva musí být aktivní alespoň šest let a obě slevy lze vzájemně kombinovat.
3.4.1 Tarify stavebního spoření 1. Spořící tarif S041 – je vhodný pro vyšší zhodnocení naspořených prostředků. Vklady jsou úročeny 2% p.a. a k nim je připsána státní podpora ve výši 2 000 Kč. Vklady jsou ze zákona pojištěny a klient můţe aţ dva roky čerpat řádný i překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Zaplacené úroky z úvěru si můţe odečíst od daňového základu. Řádný úvěr ze stavebního spoření získá klient aţ po 24 měsících spoření. Musí naspořit minimálně 40% cílové částky a dosáhnout na potřebné ukazatele zhodnocení. Výši splátky si klient určí sám v rozmezí 0,5 aţ 0,7% cílové částky a tím ovlivní dobu splácení. Zpracování úvěru je rychlé a bezplatné. S úvěrovým tarifem S061 má úrokovou sazbu 3,5% p.a.. Úvěr do 500 000 Kč je bez zajištění. Klienti RSTS nemusí prokazovat příjmy. Úvěr můţe postoupit osobě blízké. Překlenovací úvěr můţe klient
73 74
Zpracováno dle: http://www.rsts.cz/mimina/aktualni-nabidka/ Zpracováno dle: http://www.bydleni.cz/zprava/Stavebko-od-Raifky-cele-rodine/
48
dlouhodobě splácet a lze ho poskytnout s 0% akontací. Při sjednání pojištění pro případ smrti nebo trvalých následků je moţnost sníţit úrokovou sazbu o 0,1% p.a.. Úvěrem lze refinancovat hypotéku od jiné banky a vyuţít výhod, které překlenovací úvěr v těchto případech nabízí.75 2. Úvěrový tarif S061 – je vhodný pro klienty, kteří chtějí získat výhodný úvěr ze stavebního spoření. Vklady jsou úročeny 1% p.a. a k tarifu náleţí státní podpora ve výši 2 000 Kč. Vklady jsou ze zákona pojištěny a garantovaná výše úvěru po celou dobu splácení je 3,5% p.a.. K tomuto produktu lze vyuţít překlenovacího i řádného úvěru ze stavebního spoření.
3.4.2 Překlenovací úvěry76 1. Úvěr Nízká hyposplátka – Je určen pro klienty, kteří chtějí investovat do bydlení bez vstupního vkladu a chtějí splácet nízké splátky. Minimální výše úvěru je 300 000 Kč a poskytuje se od 0% akontace. Úvěr můţe klient čerpat aţ dva roky a doba splácení je aţ 23 let. Tento úvěr lze čerpat s úvěrovým tarifem S061 a dosáhnout tak úrokovou sazbu 3,5% p.a.. Úrokovou sazbu můţe klient sníţit o 0,1% sjednáním pojištění úvěru pro případ smrti a trvalých následků. Zaplacené úroky z úvěru lze odečíst od daňového základu. Výše úrokových sazeb tohoto překlenovacího úvěru je závislá na zůstatku na účtu stavebního spoření (z cílové částky):
od 0% do 10% - 5,10% p.a.
od 10% včetně do 30% - 4,90% p.a.
od 30% včetně – 4,70% p.a.
2. Úvěr Horizont – Je určen pro klienty, pro které je důleţitá celková nízká cena úvěru. Úvěr lze získat s 0% akontací a minimální cílová částka je 300 000 Kč. Čerpat úvěr je moţné postupně aţ dva roky a splácet dlouhodobě. Pojištěním úvěru pro případ smrti a trvalých následků je moţné sníţit úrokovou sazbu o 0,1% p.a.. Úvěr moţno kdykoliv splatit a zaplacené úroky u úvěru je moţné odečíst od 75 76
Zpracováno dle: http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/preklenovaci-uvery/ Zpracováno dle: http://www.rsts.cz/pujcky-na-bydleni/preklenovaci-uvery/
49
daňového základu. Aktuální úrokové sazby jsou závislé na zůstatku na účtu stavebního spoření:
od 0% do 10% - 4,80% p.a.
od 10% včetně do 30% - 4,60% p.a.
od 30% včetně – 4,40% p.a.
3. Úvěr Spektrum – Je vhodný pro rekonstrukci a modernizaci bydlení. Minimální akontace je od 10% CČ a výši splátek si klient nastavuje podle svých moţností. Úvěr lze čerpat dva roky a lze ho kdykoliv splatit. Pojištěním úvěru pro případ smrti klient sníţí úrokovou sazbu o 0,1% p.a.. Minimální výše úvěru je 50 000 Kč a úvěr do 100 000 Kč je zcela bez zajištění. Úvěr spektrum se dá čerpat se spořícím i úvěrovým tarifem a zaplacené úroky z úvěru lze odečíst z daní. Úroková sazba z úvěru je závislá na zůstatku na účtu stavebního spoření:
od 10% včetně do 30% - 6,40% p.a.
od 30% včetně – 6,20% p.a.
4. Úvěr Bez čekání – je překlenovací úvěr, který je vhodný pro klienty, kteří ještě nedosáhnou na řádný úvěr. Do 400 000 Kč se obejde bez zajištění a lze ho kdykoliv bez sankcí splatit. Tento úvěr lze čerpat spolu se spořícím a úvěrovým tarifem. Zaplacené úroky z úvěru je moţné odečíst z daní. Úroková sazba je závislá na zůstatku na účtu stavebního spoření:
od 35% včetně – 4,40% p.a.
5. Úvěr Dobrý známý – tento překlenovací úvěr je vhodný pro dlouholeté klienty RSTS. Mezi výhody tohoto úvěru patří nulová akontace a moţnost úvěru aţ 300 000 Kč bez zajištění. Úvěr lze kdykoli splatit a úrokovou sazbu sníţit o 0,1% pojištěním úvěru proti smrti a trvalým následkům. Úvěr Dobrý známý je moţno čerpat s úvěrovým tarifem S061 a spořícím tarifem S041. Díky tomu je sazba u řádného úvěru jiţ od 3,50% p.a. Úroková sazba je závislá na zůstatku na spořícím účtu:
0% do 10% - 5,80% p.a. 50
od 10% včetně do 30% - 5,60% p.a.
od 30% včetně – 5,40% p.a.
6. Úvěr Helios – Je určený na financování fotovoltaického zařízení a jeho hlavní výhodou je, ţe elektřinu pro vlastní spotřebu má klient zdarma a přebytky můţe prodat za výhodných podmínek. Distributor je ze zákona povinen uhradit zelené bonusy za všechnu klientem vyrobenou elektřinu, tedy i tu, kterou sám spotřeboval. Zelený bonus aktuálně činí 6,50 Kč/kWh. Tato zákonná úprava udělala z fotovoltaických elektráren zdroj příjmu. Osvobození od daně z příjmu na 5+1 rok. Úvěr můţe získat klient i s nulovou akontací a můţe pouţít i na financování projektu, který byl jiţ spuštěn do provozu. Minimální částka úvěru je 300 000 Kč a klient má moţnost úvěr kdykoliv splatit. Tento úvěr lze čerpat se spořícím i úvěrovým tarifem a získat tak úrokovou sazbu řádného úvěru od 3,5% p.a.. Pojištěním úvěru pro případ smrti a trvalým následkům lze sníţit úrokovou sazbu o 0,1% p.a. S kartou Více domova je moţné získat u vybraných firem aţ 40% slevu na realizaci projektu. Výše úrokových sazeb je závislá na zůstatku na účtu stavebního spoření (cílové částce):
od 0% do 3% - 5,10% p.a.
od 30% včetně – 4,90% p.a.
3.5 Wüstenrot – stavební spořitelna, a.s.77 Spořitelna Wüstenrot působí na trhu od listopadu 1993. Akcionáři spořitelny jsou: Wüstenrot & Württembergische AG, Stuttgart (55,92%), Wüstenrot verwaltungs – und Dienstleistungen GmbH. (43,50%), Svaz českých a moravských bytových druţstev Praha (0,40%) a SBD Hradec Králové (0,18%). Výše základního kapitálu je 820 mil. Stavební spořitelna má Klub Wüstenrot a jeho členství v něm je bezplatné a dobrovolné. Členové klubu získávají kaţdý měsíc za kaţdý produkt věrnostní body a ty mohou pak uplatnit jako úhradu za uzavření nové smlouvy, slevu při splátce úvěru nebo jiného poplatku. V klubu můţe být celá rodina a body můţou převádět podle potřeb jednotlivých členů.
77
Zpracováno dle: http://www.wuestenrot.cz/o-nas/profil-spolecnosti/
51
Stavební spořitelna nabízí pro fyzické osoby výjimečnou úrokovou sazbu z vkladů ve výši 2,5% p.a. pro všechny smlouvy uzavřené do 31.3.2011. Poplatek za vedení účtu je nejniţší ze všech spořitelen.
3.5.1 Varianty stavebního spoření Klient má moţnost vybírat ze čtyř variant spoření a ze dvou kombinací úrokových sazeb. Ke všem variantám náleţí státní podpora ve výši 2 000 Kč a spořitelna poskytuje úrokové sazby z úspor ve výši 2,5% a 1% p.a.. Během spoření můţe klient své rozhodnutí měnit a volit i okamţik poskytnutí úvěru nebo přidělení naspořených prostředků. I v případě, ţe klient uzavírá smlouvu a zvolí úrokovou sazbu z úspor ve výši 1%, můţe při přidělení cílové částky zvolit jinou úrokovou sazbu a to 2,5% p.a.. Úrok z úspor bude přepočten od počátku smlouvy k datu změny. Veškeré vklady jsou ze zákona pojištěny do výše 100 000 EUR. 1. Varianta OS (speciální varianta) – tato varianta nabízí nejrychlejší přidělení cílové částky a tím i úvěru. Výše úvěru z cílové částky je maximálně 50% z cílové částky. 2. Varianta ON (normální varianta) – tato varianta poskytuje nejniţší moţnou splátku a nejniţší úrokovou sazbu po celou dobu splácení úvěru. Úvěr se poskytuje maximálně ve výši 50% z cílové částky. 3. Varianta OF (finanční varianta) – je určena těm, kdo potřebuje vysoký úvěr za výhodných podmínek s nejniţší sazbou z úvěru. Maximální výše úvěru je 60% z celkové cílové částky. 4. Varianta OK (optimální kreditní varianta) – tato varianta je určena pro ty, kteří chtějí spořit dlouho a potřebují vysoký úvěr, který budou dlouhodobě splácet. Maximální výše úvěru je 70% z cílové částky. Úvěr ze stavebního spoření: pro jeho získání je nutné splnit zákonem dané podmínky: minimální doba spoření je alespoň (21 měsíců), minimální naspořená částka podle zvolené varianty a dosaţení minimálního hodnotícího čísla, které je aktuálně 600. Zaplacené úroky z úvěru je moţné odečíst od daňového základu. Spořitelna nabízí dvě
52
moţnosti volby výše úrokových sazeb úspor v závislosti na výši úrokových sazeb z úvěru. -
1% úrok z vkladů a 3,7% úrok z úvěru ze stavebního spoření
-
2,5% úrok z vkladů a 5,2% úrok z úvěru ze stavebního spoření
Spořitelna pravidelně nabízí nové, atraktivní produkty, které doplňují stálou nabídku spoření: Wüstenrot Kamarád + - je určen pro děti a mladé lidi do 18 let a smlouva se uzavírá na pevnou cílovou částku 300 000 Kč. Klient je osvobozen od poplatku za uzavření smlouvy, pokut do čtyř měsíců od uzavření smlouvy převede na účet 3 000 Kč. Ke spoření patří státní podpora ve výši 2 000 Kč a při uzavření smlouvy do konce března 2011 i úrokové zhodnocení z vkladů ve výši 2,5% p.a. Splněním těchto podmínek je zajištěn výnos aţ 5,49% ročně při šestiletém spoření. Wüstenrot Team – je atraktivní produkt, který nabízí zhodnocení vkladů aţ 5,8% ročně. Pro jeho získání je důleţité uzavřít smlouvu s cílovou částkou minimálně 200 000 Kč a do čtyř měsíců od uzavření smlouvy vloţit na účet minimálně 10 000 Kč. Úroky z úspor jsou garantovány ve výši 2,5% p.a. a ke spoření patří i státní podpora ve výši 2 000 Kč. Vychytané spoření – je produkt určený lidem od 18 do30 let, nabízí zhodnocení vkladů ve výši 2,5% a státní podporu ve výši 2 000 Kč. Pokud klient poţádá o překlenovací úvěr do svých 30 let, platí za jeho vyřízení poloviční poplatek.
3.5.2 Překlenovací úvěry78 1. Superúvěr – je překlenovací úvěr, který je určený všem, kteří jsou alespoň 12 měsíců klienty kterékoliv ze stavebních spořitelen. Úvěr můţe vyuţít jak samotný klient, tak i jeho manţelka, druţka nebo nezletilé dítě. Úvěr je moţný i s nulovou akontací a úroková sazba je garantována po celou dobu splácení. Do výše 400 000 Kč je úvěr bez zajištění. 78
Zpracováno dle: http://www.wuestenrot.cz/uvery/preklenovaci/
53
Tabulka č. 19: Aktuální úrokové sazby jednotlivých variant
Minimální úspora (% cílové částky)
Úroková sazba
Tarifní varianta
0%
5,90%
OF
0%
6,5% *
OF
0%
5,7% **
OF
10%
5,90%
OK
40%
4,80%
OF
40%
2,5% ***
OF
50%
4,80%
OS
50%
2,5% ***
OS
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.wuestenrot.cz/o-nas/stavebni-sporitelna/aktualni-urokovesazby/prehled-urokovych-sazeb-platnych-od-1-10-2010.html *) úvěr na druţstevní bydlení nebo koupi bytu v rámci privatizace obecních nebo státních bytů **) úvěr k programu Zelená úsporám ***) ţádost o úvěr podaná maximálně šest měsíců před přidělením CČ
2. Družstevní byt – úvěr je poskytován aţ do výše 2 000 000 Kč a je poskytován aţ na 25 let a garantuje konstantní měsíční splátku po celou dobu úvěru. Podmínkou pro poskytnutí úvěru je minimálně 12 měsíční spoření u kterékoliv stavební spořitelny a vklad ve výši 10% poţadovaného úvěru. Stavební spořitelna Wüstenrot uznává i stavební spoření manţela, druha nebo nezletilých dětí. Je poskytován za účelem:
splacení členského vkladu nebo podílu a klient se stává nájemcem bytu
úhrady za převod vlastnických práv a povinností v druţstvu, pokud se klient stane nájemcem bytu
koupě bytu nebo rodinného domu v rámci privatizace
3. Úvěr Partner – je překlenovací úvěr, který je poskytován bez akontace a pokryje 100% nového bydlení. Úvěr lze splácet aţ 20 let. Zajištění úvěru:
54
-
do 50 000 Kč - bez zajištění
-
do 200 000 Kč – úvěr zajištěn ručiteli
-
nad 200 000 Kč – úvěr zajištěn nemovitostí
Tabulka č. 20: Aktuální úrokové sazby jednotlivých variant
Minimální úspora (% cílové částky)
Úroková sazba
Tarifní varianta
0%
6,8% *
OF
0%
6,2% **
OF
Zdroj: vlastní úprava dle http://www.wuestenrot.cz/o-nas/stavebni-sporitelna/aktualni-urokovesazby/prehled-urokovych-sazeb-platnych/ *) cílová částka 20 000 aţ 200 000 korun, úvěr bez zajištění zástavním právem k nemovitosti **) cílová částka od 20 000 Kč, úvěr zajištěn zástavním právem k nemovitosti
4. Rychlý úvěr – jeho vyřízení je do druhého dne od podání ţádosti na centrálu u jiţ existujících smluv. Maximální výše úvěru je 600 000 Kč a klient můţe úvěr vyuţít ke:
koupi rodinného domu nebo bytu
rekonstrukci, údrţbě rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví
úhradě za převod členských práv a povinností, pokud se klient stává nájemcem bytu.
K čerpání úvěru je nutno předloţit spoustu dokladů, potvrzení o příjmu, doklady o účelu čerpání a další, dle aktuálních podmínek WSS. Při vyšších úvěrech vyţaduje spořitelna jeho zajištění, např.: zřízením zástavního práva k pohledávce z vkladového účtu, ručením třetí osoby, úvěrovým pojištěním ve prospěch WSS, vinkulací z pojistného plnění z ţivotního/kapitálového pojištění. Překlenovací úvěr lze předčasně splatit.
55
3.6 Závěr kapitoly stavební spořitelny v České republice Na trhu je pět spořitelen a všechny jsou zastřešeny Asociací českých stavebních spořitelen. Produkty jednotlivých spořitelen jsou velmi podobné a všechny se snaţí dlouhodobě zajistit rovnováhu mezi výši vkladů a úvěrů. Konkurenční boj nutí spořitelny bojovat o kaţdého nového klienta, a tak i pokud některá spořitelna přinese na trh nějakou převratnou novinku, rychle je následována ostatními a ztrácí tak konkurenční výhodu. Přesto se některé spořitelny prosazují na trhu nejen díky reklamě, ale i tradici lépe neţ jiné. Všechny spořitelny mají vybudované vlastní sítě obchodných zástupců, kteří vlivem konkurence zcela přizpůsobují své obchodní aktivity potřebám klienta. Ten si pak sám můţe určit čas a místo schůzky. Stavební spořitelny poskytují úvěry pouze z vkladů klientů, kteří jsou ve fázi spoření, zatímco klasická banka můţe poskytovat úvěry z různých zdrojů.79 I tato skutečnost nutí spořitelny k aktivnímu jednání a stále se zlepšující péči o své klienty. Českomoravská stavební spořitelna je dlouhodobě jedničkou na českém trhu. Opakovaně zvyšuje svůj trţní podíl, a to i v době, která není pro spoření nejvhodnější a veřejné mínění mu moc nepřeje. Svůj trţní podíl k celkové cílové částce uzavřených smluv za poslední rok zvýšila o 3,8 procenta na rekordních 52 procent.80 Spořitelna má skutečně širokou síť finančních poradců, kteří poskytují kvalitní sluţby a umí si klienty nejen udrţet, ale i získávat nové. Ke konci roku měla v databázi více neţ 1,8 milionu klientů, kteří oceňují nejen servis, ale i aktuální nabídky, které pro ně spořitelna připravuje. Oceňuji širokou nabídku Modré pyramidy, stavební spořitelny, která jiţ pošesté získala cenu Stavební spořitelna roku. Její nabídka je skutečně propracovaná a odráţí potřeby svých potencionálních klientů podle věku, moţností i plánů do budoucna. Dále mě zaujala nabídka stavební spořitelny Wüstenrot, která garantuje 2,5% úrok z úspor u vkladů ze stavebního spoření.
79 80
Zpracováno dle: Kielar P.:,,Matematika stavebního spoření“, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, s. 24 Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/info/tiskove-oddeleni/tiskove-zpravy/2011-4.html/
56
4 Porovnání financování stavebních spořitelen s ostatními druhy financování bydlení 4.1 Další možnosti jak financovat bytové potřeby V součastné trţní ekonomice existuje široká nabídka moţností jak financovat bydlení. Tyto produkty se neustále mění, vyvíjí, snaţí vyplnit prázdná místa na trhu a snaţí se vyhovět potřebám nových klientů. Mezi nejčastěji vyuţívané patří:
4.1.1 Hypotéční úvěr Při svém zavedení na trh nepatřil k nejoblíbenějším. Pro své vysoké úrokové sazby byl pro mnoho lidí nedostupný. V roce 2004 – 2005 došlo k velmi výraznému poklesu úrokových sazeb, a to ze 12 aţ 14% na 4 aţ 6%. Tím se staly úvěry dostupnějším a ţádaným bankovním produktem. Doba splatnosti úvěru se pohybuje mezi 5 aţ 30 lety a i tady banka hlídá, aby byl úvěr splacen v produktivním věku. Úroková sazba je mezi klientem a bankou určena vţdy individuálně a ovlivňuje ji více faktorů. Je fixována nejčastěji na 5 let a po jejím uplynutí má klient moţnost splatit úvěr nebo mu bude nabídnuta nová úroková sazba. V silném konkurenčním prostředí banky nenabízejí výrazně vyšší úrokové sazby, aby o své klienty nepřišly. Hypotéční úvěr je vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti. Banky vyţadují, aby byla zastavena celá nemovitost a na zastavených nemovitostech nevázlo zástavní právo třetích osob. Zákon stanovuje, ţe banky mohou poskytovat úvěry pouze do výše 70% hodnoty zastavené nemovitosti.81 Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Banka často trvá na uzavření ţivotního pojištění a vinkulaci pojištění ve prospěch banky. Při předčasném splacení úvěru hrozí klientovi sankce ze strany banky. Stát podporuje poskytování hypotéčního úvěrování a výše státní podpory závisí na výši průměrných úrokových sazeb v předchozím roce. Pokud jsou tyto průměrné úrokové sazby z hypotéčního úvěru pod 5%, stát podporu neposkytuje. Úroková dotace je určena pro mladé lidi do 36 let a Ministerstvo pro místní rozvoj bude v roce 2010 poskytovat 81
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/
57
příspěvek na hypotéční úvěry ve výši 1% bodu. Vztahuje se k úvěrům čerpaným od února 2010 do 31. 1. 2011.82 Pro poskytnutí této podpory je nutné splnit ještě další podmínky. Stát umoţňuje odpočet zaplacených úroků z hypotéčního úvěru ze základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše 300 tisíc ročně. V rámci úspor vláda v tomto bodě připravuje změny, které by se v případě odsouhlasení projevily aţ v roce 2012. Mezi hlavní rozdíly mezi stavebním spořením a hypotéčním úvěrem patří: -
Stavební spořitelny nabízejí předem danou, pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splátky úvěru. A ta je zpravidla niţší neţ u hypotéky. U hypotéčních bank je pevnost úrokových sazeb zaručena jenom po dobu fixace a klient si jí sjednává individuálně. Obecně platí, ţe čím je delší, tím je vyšší úroková sazba z úvěru.
-
U stavebního spoření lze splatit úvěr kdykoliv a bez sankcí za předčasné splacení.
-
Stavební spořitelny nevyţadují pojištění proti neschopnosti splácet úvěr.
-
Stavební spoření nabízí celkově niţší náklady na úvěr neţ hypotéky.
-
Hypotéční banky vyţadují vysoké poplatky za zpracování a vedení úvěru.
-
Hypotéční úvěr lze čerpat ihned, není nutno plnit další podmínky.
-
Úvěr ze stavebního spoření je nutné čerpat na bytové potřeby, hypotéku nikoliv. Tu lze čerpat například k výstavbě garáţe, bazénu, vypořádání dědictví nebo společného jmění manţelů atd..
Rozhodnutí je vţdy na klientovi, protoţe hypotéční úvěr i úvěr ze stavebního spoření mají svoje pro a proti. Konkurence nutí banky a spořitelny pořád doplňovat a vyvíjet svoje produkty, a proto je vţdy důleţité posouzení konkrétní situace. Pro mnohé klienty bude zajímavá i kombinace hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Hypotéční úvěr nabízí fixaci úrokové sazby jenom na omezenou dobu, nejčastěji na 3 aţ 5 let. Po této době můţe dojít k jejímu podstatnému navýšení a klient nemá moţnost
82
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/dotace/
58
tuto skutečnost nijak ovlivnit. Pokud klient součastně spoří na stavebním spoření, má moţnost v případě navýšení úrokových sazeb hypotéčního úvěru vyuţít úvěr nebo překlenovací úvěr ze stavebního spoření, kde má předem dané úrokové sazby po celou dobu úvěru. Tím se vyhne situaci, kdy by mu byla navýšena úroková sazba, která by úvěr podstatně prodraţila, a dostala klienta do situace, kdy by musel čekat několik dalších let, neţ mu bude nabídnuta moţnost předčasného splacení úvěru nebo nová úroková sazba. Pokud je klient nespokojen s podmínkami financování svého hypotéčního úvěru, má moţnost přeúvěrování u stavební spořitelny. Příklad:83 -
Pokud nesplacená část hypotéčního úvěru poskytnutého za účelem koupě tvoří max. 80% kupní ceny nebo má klient na účtu stavebního spoření naspořeno alespoň 20% cílové částky, nepotřebuje standardní podklady pro zajištění úvěru. Pokud klient úvěr jenom přefinancuje, nepotřebuje dokládat své příjmy, stačí kopie výpisu z katastru nemovitostí.
-
Klient dokládá svoji bonitu jenom v případě, ţe úvěr není zajištěn zástavním právem, výše úvěru je vyšší neţ dosud splácený úvěr nebo je poskytnut na delší dobu.
Stavební spořitelny v takových případech garantují úrokové sazby z úvěru aţ do jeho splacení (např. 3,7% u tarifu Atraktiv u ČMSS) a k tomu můţe klient čerpat státní podporu. Dalším důvodem pro spojení těchto produktů je současné pobírání státní podpory u uzavřené smlouvy o stavebním spoření s dopředu jistou úrokovou fixací a splátka hypotéčního úvěru, kde je moţnost odečtu zaplacených úroků z úvěru u daně z příjmu fyzických osob. Současné pobírání podpory a moţnost daňových odpočtu podstatně sniţovalo celkové náklady. Tento příklad ovšem počítá se situací, kdy má klient dostatek finančních prostředků a můţe součastně splácet úvěr a současně spořit. V těchto případech je klientům doporučováno sjednat hypotéční úvěr na delší období, čímţ se sníţí měsíční zatíţení klienta, a ten má pak více volných finančních prostředků
83
Zpracováno dle: http:/www.cmss.cz/
59
a můţe je ukládat na stavební spoření. Získá tím čas a má pak moţnost rozhodnout se podle nabídnutých úrokových sazeb, jestli vyuţije úvěr ze stavebního spoření. Podobnou moţnost dává i progresivně rostoucí splátka, kdy se splátka postupně navyšuje a taky poskytuje klientovi více času a moţností dále spořit. Dále je moţné spojit tyto dva produkty z pohledu zajištění. Hypotéční banky vţdy vyţadují zástavu nemovitosti a ani tato odhadní částka nemusí vţdy stačit. K tomu je moţné vzít si úvěr ze stavebního spoření, který v niţších částkách nemusí být vůbec zajištěn nebo vyţaduje jenom ručitele. Předhypotéční úvěr
84
je produkt, který je nabízen klientům, kteří chtějí financovat
nemovitost, na kterou není dočasně moţné vloţit zástavní právo. Klient nejdříve potřebuje peníze a aţ pak můţe zastavit nemovitost bance. Často jde o nemovitosti, které ještě nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Předhypotéční úvěr je moţné sjednat maximálně na jeden rok a splácí se hypotéčním úvěrem, který se sjednává souběţně. Měsíčně se hradí pouze úroky a jejich průměrné úrokové sazby se pohybují kolem 8,5%.
4.1.2 Americká hypotéka Americká hypotéka je neúčelový úvěr a klient nemusí dokládat, na co poskytnuté prostředky pouţije. Je dostupná pro kaţdého, kdo vlastní nemovitost. Výše odhadní ceny nemovitosti rozhodne i o výši hypotéky.85 Poskytuje se do výše 50 aţ 70% ze zástavní ceny nemovitosti a doba splatnosti je u kaţdé banky jiná. Nejčastěji se pohybuje mezi 3 aţ 20 lety. Rozdílný je přístup bank, i co se týče plnění dalších podmínek. Některé nevyţadují ţádné, jiné trvají na dokazování příjmu, nutnosti uzavření ţivotního pojištění a další.
4.1.3 Vlastní prostředky Jen málo obyvatel si můţe dovolit řešit své bytové potřeby vlastními zdroji. Vyuţití všech vlastních volných prostředků a následná neplánovaná potřeba dalších financí by pak byla daleko draţší. Je mnohem výhodnější vyuţít niţší úvěr ze stavebního spoření a 84 85
Zpracováno dle: http://www.cmss.cz/cs/produkty/financovani-bydleni/hypoteka/ Zpracováno dle: http://www.prima-hypoteky.cz/americka-hypoteka/
60
ponechat si finanční rezervy, neţ pak čerpat neúčelový úvěr, na kterém jsou daleko vyšší úrokové sazby. Vyuţití zapůjčených prostředků od rodinných příslušníků také situaci moc nepomůţe. Málokdo bude čekat na splacení půjčky (často bezúročné) 15 aţ 20 let i s ohledem na moţné zhoršení vztahů v rodině. Tato půjčka není nijak zajištěna ani pojištěna proti neschopnosti splácet.
4.1.4 Spotřebitelský úvěr Spotřebitelský úvěr je poskytován pouze fyzickým osobám a jeho výhodou je dostupnost financí bez předchozí nutnosti spořit. Můţe být jak účelový, tak i neúčelový. Účelové úvěry poskytnuté na bytové potřeby mají niţší úrokové sazby a delší dobu splatnosti.86 Banky je vyplácejí většinou bezhotovostně, po předloţení faktury přímo na účet prodejce. Úroková sazba je závislá na typu úvěru, jeho výši, splátkách a dalších podmínkách, které musí klient splnit. Úrokové sazby účelových úvěrů se dnes na trhu pohybují v rozmezí 8 aţ 12% p.a.. Spotřebitelské úvěry poskytují nejen banky, ale i stavební spořitelny.
4.1.5 Úvěr od státu Úvěr poskytuje SFRB a je určený mladým lidem do 36 let na financování jejich bytových potřeb. Poskytuje se do výše 300 tisíc Kč, úročen je 2% a doba splatnosti je 20 let. Začátek splácení dluhu je moţné odloţit aţ o 10 let. Přerušit jeho splácení lze aţ na dva roky. Nesplacený úvěr můţe být sníţen o 30 tisíc za kaţdé narozené nebo osvojené dítě po podpisu smlouvy. Tento úvěr je velmi výhodný a nemá na trhu konkurenci. Stát poskytuje i dotaci z programu Zelená úsporám na zateplení nemovitosti nebo náhradu dosavadního topení za ekologickou alternativu. Výše dotace se odvíjí od čtverečních metrů podlahové plochy a velikosti plánované investice. Při kombinaci různých ekologických úspor lze dosáhnout na dotaci ve výši 180 aţ 300 tisíc korun na průměrný rodinný dům. O dotace lze ţádat i zpětně.87 86 87
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/uvery-a-pujcky/informace/spotrebitelske-uvery/ Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/dotace/dotace/
61
4.1.6 Leasing nemovitosti Leasing na nákup nemovitosti je často poskytován klientům, kteří nesplňují předepsané podmínky pro získání úvěru ze stavebního spoření nebo hypotéky (vysoký věk, bez příjmu, mnoho úvěrů).88 Leasingová společnost koupí nemovitost, je jejím vlastníkem a klient pouze splácí nájem. Vlastníkem se stává aţ po zaplacení všech splátek. Leasing je moţné předčasně splatit nebo převést na jinou osobu. Pomocí leasingu lze financovat i nemovitosti zatíţené zástavním právem. Zpětný leasing nemovitosti je určen pro všechny, kdo vlastní nemovitost nebo byt a mají finanční problémy. Vlastnické právo k nemovitosti se převede na leasingovou společnost a slouţí jako záruka na splacení leasingu. Po převodu vlastnického práva dojde k hotovostní výplatě peněz.89 Je snadno a rychle dostupný, ale jeho nevýhodou je vyšší cena oproti jiným produktům. Výše zpětného leasingu se pohybuje maximálně do 50% z trţní hodnoty ceny nemovitosti. Nevýhodou není jenom vyšší úroková sazba, ale i dvojí zdanění daní z převodu nemovitosti. První daň je při převodu nemovitosti na leasingovou společnost a druhá při opětovném převodu po splacení leasingu. Dalším nákladem je i zatíţení leasingových splátek daní z přidané hodnoty, které si nájemce jako soukromá osoba nemůţe uplatnit. Pokud dojde k problémům se splácením leasingu, jiţ po dvou nesplacených splátkách lze velice rychle přijít o nemovitost. Výpověď leasingové smlouvy je zpoplatněna platbou vysokého penále.
4.1.7 Družstevní financování Druţstvo bývá zaloţeno za účelem financování výstavby rodinných domů a bytů. Při vstupu do druţstva zaplatí klient určenou částku druţstvu a zbylou částku si od druţstva vypůjčí. Samotné druţstvo, které vyřizuje zbylý úvěr, vystupuje před bankami jako právnická osoba a jednotliví členové pak nemusí prokazovat své příjmy. Nevýhodou tohoto financování je, ţe se nemovitosti stávají majetkem klienta aţ po úplném zaplacení dluhu. Do té doby jsou majetkem právnické osoby a musí spoléhat na to, ţe druţstvo bude správně a účelně hospodařit.
88 89
Zpracováno dle: http://www.aefinance.cz/leasing-nemovitosti/zpetny-leasing-rodinnych-domu/ Zpracováno dle: http://www.esofin.cz/leasingnemovitosti/
62
4.1.8 Nájemné bydlení Další často vyuţívanou variantou jak řešit otázku bydlení je nájemné bydlení. Klient placením nájmu nezíská vlastnické právo, ale ţije v podnájmu. Nestará se o opravy, údrţbu ani investice do nemovitosti. Po uplynutí výpovědní lhůty se můţe kdykoliv přestěhovat. Nevýhoda nájemného bydlení spočívá v tom, ţe výše nájemného není předem garantována a klient neinvestuje do vlastního bydlení, které by se časem zhodnotilo a případně dalo i prodat.
4.2 Závěr kapitoly porovnání nabídek stavebních spořitelen Po stavebním spoření má největší podíl na trhu bydlení hypotéka. Oba produkty se doplňují a v určitých oblastech i tento produkt poskytuje nesporné výhody. Stavební spoření je vyuţíváno spíše na menší úpravy a rekonstrukce bydlení, kdeţto hypotéka nejvíce na pořízení vlastního bydlení. V poslední době se hodně smluv zaměřuje na přeúvěrování. Končící fixační doba hypotéčních úvěrů, která byla často hodně krátká, vede klienty k jejich refinancování ze stavebního spoření. Na nové podmínky stavebních spořitelen určitě zareagují i banky nabízející hypotéky a budou chtít zaujmout větší prostor na trhu. Všechny ostatní alternativní produkty jsou vyuţívány jenom okrajově pro svoji vyšší cenu a riziko s tím spojené. Nemají dlouhou historii a bude ještě chvíli trvat, neţ získají důvěru občanů a stanou se plnoprávnými produkty na financování bydlení.
63
5 Stavební spoření jako spořící produkt 5.1 Zhodnocování volných finančních prostředků prostřednictvím stavebního spoření V součastné době je stavební spoření často sjednáno jako spořící produkt. Prioritou klienta je naspořit určitou částku bez toho, aby do budoucna plánoval vyuţití moţnosti vzít si úvěr. Jeho výhodnost stojí a padá na státní podpoře, protoţe vyšší úrokové sazby je moţné sjednat u spousty dalších produktů.90 Klient získával do roku 2010 nejvyšší výhody, pokud spořil alespoň 20 000 Kč ročně, tím získal státní podporu, která činila 15% z vkladu. Její maximální výše byla 3 000 Kč ročně. Úrok ze spoření se pohyboval maximálně ve výši 2 – 2,2% a tak se výše výnosu stavebního spoření dostala na 6,25% ročně. Příklad: měsíční úloţka: 1667 Kč úroková míra: 2% státní podpora z ročního vkladu: 15% délka spoření: 6 let Tabulka č. 21: Výpočet naspořené částky při pravidelných měsíčních úložkách (příklad pro rok 2010)
Celkové příspěvky účastníka:
120 024 Kč
Výnosy z příspěvků účastníka:
7 530 Kč
Celkové státní příspěvky:
18 000 Kč
Výnosy ze státních příspěvků:
1 303 Kč
Celkem naspořeno:
146 857 Kč
Zdroj: vlastní úprava
90
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/stavebni-sporeni-tarify/
64
Při variantě, kdy klient sloţí na účet 120 000 Kč najednou, hned při podpisu smlouvy, je zhodnocení ještě vyšší.91 Tabulka č. 22: Výpočet naspořené částky při jednorázovém vkladu na 6 let ( příklad pro rok 2010)
Jednorázový vklad najednou na celých 6 let k 1.1.
120 000 Kč
Naspořeno po 6 letech
152 492 Kč
Zdroj: vlastní úprava dle variant, které byly vypočítány pro případ klienta Buřinky od Unie společností finančního zprostředkování a poradenství (USF)
Tímto docházelo k nadprůměrnému zhodnocení volných finančních prostředků s minimálním rizikem a navíc byly úrokové výnosy osvobozeny od daně z příjmu. Úspory musí leţet na účtu minimálně 6 let, jinak by se musely státní příspěvky vrátit. Po této lhůtě je lze vyuţít k jakémukoli účelu.92 V případě, ţe chce klient pouze levně a výhodně spořit, můţe dopředu kalkulovat s tím, pro kolik let bude poţadovat státní podporu. Výnos můţe maximalizovat aţ 8 státních podpor, kdy cílová částka neklesne pod 200 tisíc korun.93 V důsledku novely zákona připravené v roce 2010 se změnily podmínky a stavební spoření jako spořící produkt ztrácí na své atraktivitě. Dochází ke sníţení státní podpory díky 50% zdanění. Týká se to roku 2010 a podpor připsaných na jaře v roce 2011. U smluv uzavřených do konce roku 2003 klesne státní podpora na 2250 Kč a u smluv uzavřených po roce 2004 klesne na 1500 Kč. Po roce 2011 by mělo dojít ke sjednocení státních podpor na 2000 Kč a zdanění úroků z klientových vkladů a státní podpory za daný rok 15% daní. Změny uvádí i uvedený příklad, který dokumentuje následky legislativních změn: Rok uzavření smlouvy: 2009 Počáteční zůstatek: 43 891 Kč 91
Zpracováno dle: http://finance.idnes.cz/chytrou-volbou-vkladu-na-stavebni-sporeni-vydelate/ Zpracováno dle: http://dumfinanci.cz/uvery/stavebni-sporeni-cislo-jedna-v-uverech-na-bydleni 93 Zpracováno dle: http://stavebni-sporeni.nafinance.cz/ 92
65
Roční vklad: 20 000 Kč Úroková sazba: 2% Roční poplatky: 310 Kč Tabulka č. 23: Změna výnosnosti stavebního spoření po snížení státní podpory
Před změnou
Po změně
Vlastní peníze
63 891 Kč
63 891 Kč
Připsaný úrok
878 Kč
746 Kč
Státní podpora
3 000 Kč
1 500 Kč
Výnos celkem
3 568 Kč
1 936 Kč
5,58%
3,03%
Aktuální výnosnost
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.penize.cz/kalkulacky/vynos-stavebni-sporenisporeni/
Důsledky této změny budou nejhorší pro smlouvy uzavřené v první polovině roku 2010. Vysoký poplatek za uzavření smlouvy, který tvoří aţ jedno procento cílové částky, bude u řady smluv vyšší, neţ připsaná státní podpora ve výši 1500 Kč.94 Průměrná výše cílové částky u nově uzavřených smluv se pohybuje kolem 314 tisíc korun a ke konci roku 2010 reagovaly spořitelny na tento fakt sníţením nebo úplným prominutím vstupních poplatků.
5.2 Porovnání jiných spořících produktů Stavební spoření jako spořící produkt neměl na trhu dlouhou dobu ţádnou konkurenci. Následky krize nutili vládu hledat úspory a ty dolehly i na stavební spořitelny. Výhodnost stavebního spoření vlivem sníţení státní podpory výrazně poklesla a tím uvolnila víc prostoru své konkurenci. Mezi další bankovní produkty, které výrazně zhodnocují vloţené finanční prostředky a můţou konkurovat stavebnímu spoření patří:
94
Zpracováno dle: http://ekonomika.idnes.cz/nove-stavebni-sporeni-se-nemusi-vyplatit-mnozi-letosprodelaji/
66
5.2.1 Spořící účet Spořící účet je vhodný pro uloţení peněz, které můţe mít klient kdykoli k dispozici. Na trhu jsou i spořící účty, jejichţ výpovědní lhůta je aţ několik měsíců. Zhodnocení úspor je daleko vyšší neţ na běţném účtu a náklady na vedení jsou často nulové. Pro vyšší zhodnocení je často nutný počáteční vklad nebo uloţení peněz na sjednanou dobu. Nabídky bank a záloţen jsou různé a liší se především výší a způsobem úročení.95 Některé banky provádějí úročení denně, jiné měsíčně. Výše úroku je závislá na výši naspořených peněz a délce výpovědní lhůty. V současné době se úroky pohybují v rozmezí od desetin aţ po pět procent. Spořící účet můţe být s výpovědní lhůtou nebo bez. Výpovědní lhůta u spořícího účtu můţe trvat několik měsíců aţ roky. Pokud klient pouţije finanční prostředky před uplynutím výpovědní lhůty, můţe mu hrozit sankce.96 Veškeré vklady jsou ze zákona pojištěny. Ke spořícímu účtu banky nabízejí i platební karty, kterými lze provádět běţné transakce. S účtem je často moţné pracovat přes internetové bankovnictví. Situace na trhu spořících účtů je nepřehledná, protoţe banky podmiňují dosaţení sjednaných úroků splněním spousty podmínek. Mezi nejlépe úročené spořící účty bez ohledu na výpovědní lhůtu na začátku roku 2011 patří: -
WPB Capital s produktem Spoření na dálku. Tento produkt nabízí pří výpovědní lhůtě 60 měsíců a minimálním vkladu nad 2,4 mil. Kč úrok 4,95% p.a.
-
Akcenta spořitelní a úvěrové druţstvo s produktem Spořící účet. Při vkladu nad 1 milion a výpovědní lhůtě 5 let nabízí úrokovou sazbu 5,3% p.a.
Mezi nejlépe úročené spořící účty s okamţitou výpovědní lhůtou patří: -
Metropolitní spořitelní druţstvo s produktem Spořící konto, které je úročeno 2,8% p.a.
-
Unibon s produktem Spořící účet, kde je úroková sazba 2,2% p.a.
-
ING Bank s produktem ING Konto s úrokovou sazbou 1,75% p.a.
Další zajímavé spořící účty na finančním trhu:
95 96
Zpracováno dle: http://www.penize.cz/sporici-ucty/ Zpracováno dle: http://www.finance.cz/bankovnictvi/informace/sporici-ucty/
67
-
Waldviertler Sparkasse von 1842 s produktem Spořící účet Sympatic. Tento produkt nabízí při pravidelném měsíčním vkladu od 300 do 3 000 Kč po dobu 30 měsíců úrokovou sazbu 3% p.a.
-
Wüstenrot s produktem Wüstenrot spořící účet nabízí při zůstatku nad 30 000 Kč úrokovou sazbu 2% p.a.
-
Poštovní spořitelna s produktem Červené konto nabízí při denním zůstatku nad 50 000 Kč úrokovou sazbu 1,8% p.a.
5.2.2 Termínovaný vklad 97 Termínovaný vklad je jednorázový vklad na bankovní účet, na kterém po určitém čase úročí peníze sjednanou sazbou. Na termínovaném vkladu nejde provádět běţné platební operace. Výše úrokové sazby je závislá na výši vkladu a délce výpovědní lhůty. Pro zaloţení účtu je nutný minimální vklad. Banka rozlišuje termínované vklady mezi fyzickými osobami a podnikateli. Termínované vklady jsou ze zákona pojištěny. Rozlišujeme: -
krátkodobý vklad do 1 roku
-
střednědobý vklad 2 aţ 4 roky
-
dlouhodobý vklad splatný aţ po 5 letech
Termínovaný vklad je moţné uzavřít i v zahraničních měnách, je to však spojené s kursovým rizikem pohybu kurzu koruny vůči zahraniční měně. Dále je můţeme dělit podle splatnosti: -
s jednorázovou splatností, kdy je po skončení celá částka i s úroky převedena na účet, který si klient zvolí.
-
revolvingové (s automatickým obnovením), kdy se vklad po splatnosti automaticky obnoví na dobu původního termínu a aktuálních úrokových sazbou platnou v den obnovení vkladu.
97
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/bankovnictvi/informace/terminovane-vklady/
68
Zřízení a vedení účtu je zdarma. Nevýhodou termínovaných vkladů jsou současné nízké úrokové výnosy, které jsou navíc zdaněny 15% daní. Za předčasný výběr si banky účtují sankční poplatky a někde si předčasně vybrat peníze nelze vůbec. Sankční oplatky u některých bankovních ústavů dosahují aţ 2% z naspořené částky.98 Tabulka č. 24: Přehled výše úrokových sazeb, které nabízejí jednotlivé peněžní ústavy u terminovaných vkladů uložených na najeden rok
Bankovní ústav
Vklad do 500 000 Kč
Vklad do 1 milionu
ČSOB
0,95
1,05
Citibank
1,07
1,09
Banco Popolare
2,3% do 300 tisíc
2,4
Česká spořitelna
0,85
0,9
3% do 600 tisíc
3,1% do 1,2 mil.
Poštová banka
2,9
2,9
Poštovní spořitelna
0,9
0,9
Uni Credit Bank
1
1,1
GE Money Bank
1,2
1,4
Komerční banka
0,6
0,8
Raiffeisenbank
1,3
1,4
3,4% do 400 tisíc
3,7% do 800 tisíc
WPB Capital
Moravský peněžní vklad
Zdroj: vlastní úprava dle: http://www.finance.cz/bankovnictvi/vklady/urokove-sazby/
5.3 Závěr kapitoly stavební spoření jako spořící produkt Stavební spoření do roku 2010 zhodnocovalo vloţené prostředky aţ 6,25%, a to ho řadilo mezi nejvíce vyuţívaný spořící produkt v České republice. Sníţením státní podpory a zrušením osvobození od daně klesne celkové zhodnocení stavebního spoření na 4 aţ 4,3%.
98
Zpracováno dle: http://www.finance.cz/bankovnictvi/informace/terminovane-vklady/vyhody-anevyhody/
69
Na této výši mu začne konkurovat řada termínovaných vkladů a spořících účtů, které nabízejí spořitelní a úvěrová druţstva a navíc nabízejí kratší výpovědní lhůty. Tato situace nutí reagovat spořitelny, aby více bojovaly o své klienty. Například spořitelna Wüstenrot zvýšila ke konci roku u nových smluv úročení vkladů na 2,5%, coţ můţe průměrný roční výnos zvýšit aţ na 5,7%. Porovnávat nabídku spořících účtů není snadné, protoţe získání výhodné úrokové sazby je podmíněno splněním určitých podmínek. Tyto jsou rozdílné v kaţdém bankovním ústavu, rozdílné podle produktu, výše uloţených prostředků nebo délky výpovědní lhůty. Pokud bych vyhodnocovala produkt s nejvyšším úrokovým zvýhodněním osvobozeným od poplatků, se kterým je moţnost manipulovat přes internet, tak nejlépe vychází ING Konto od ING Banky. Průměrný výnos tohoto účtu dosáhl v roce 2010 aţ 2,07% a veškerá manipulace s ním je osvobozena od poplatku.99 V současné době klesla výnosnost termínovaných vkladů na minimum a to i díky inflaci, která úroky z vkladů znehodnocuje. Další podstatnou nevýhodou je i to, ţe si banky podmiňují uzavření termínovaného vkladu minimální částkou nebo nedovolí vloţit na účet libovolnou částku.100 Banky i druţstevní záloţny můţou smluvně garantovat úrokovou sazbu. Pokud to ale není ve smlouvě výslovně uvedeno, můţe banka měnit úrokové sazby vyhláškou. Protoţe se banky snaţí nabízet své produkty prostřednictvím reklamy, různě je komplikují a zneprůhledňují, aby vypadaly co nejvýhodněji. Pro jejich porovnání je potřeba porovnávat úrok, vţdy v % p.a. (za rok). Důleţitou roli při výběru spořícího účtu i termínovaného vkladu hraje i důvěra v bankovní ústav, který ho poskytuje.
99
Zpracováno dle: http://www.zlatakoruna.info/clanky/15-1-ucty/24322-zlate-euro-sporici-ucet-roku2011/ 100 Zpracováno dle: http://www.finance.cz/bankovnictvi/informace/terminovane-vklady/vyhody-anevyhody/
70
Závěr Stavební spoření má dlouhou historii a obdoby tohoto produktu můţeme najít nejen ve více státech Evropy, ale i na jiných kontinentech. Na českém trhu je od roku 1993 a postupně si vybudovalo silnou pozici. V počáteční fázi bylo vyuţíváno spíše ke spoření a v roce 1998 se stalo oblíbeným úvěrovým produktem, u kterého bylo navíc moţné odečíst zaplacené úroky od daňového základu. Nejvyšší zájem o stavební spoření byl v závěru roku 2003, kdy se od následujícího roku měnily podmínky, a klesala státní podpora. Další významné změny přišly začátkem roku 2011. V důsledku hospodářské krize a deficitního rozpočtu vláda hledala moţnosti úspor a jedna z nich dolehla i na stavební spoření. Důsledkem toho vláda schválila pro rok 2010 50% zdanění státní podpory, coţ sníţilo dosud poskytované podpory na polovinu. Od roku 2011 vláda navrhla sjednocení výše státní podpory pro všechny smlouvy na 10% z naspořené částky, bez ohledu na datum uzavření smlouvy, maximálně však 2000 Kč. Na konci roku stavební spořitelna zdaní úroky z klientových vkladů a státní podpory 15 procentní daní. Všechny tyto změny jsou platné, ale záleţí na rozhodnutí Ústavního soudu, ke kterému se odvolala ČSSD. Ve druhé kapitole rozebírám systém stavebního spoření a zamýšlím se nad výhodami a nevýhodami, které z něj plynou. Hlavním tahákem zůstává zafixování nízké úrokové sazby z úvěru jiţ u podpisu smlouvy. Za největší slabinu povaţuji dlouhodobost a niţší výnos ze spoření v delším časovém horizontu. Ve třetí kapitole podrobně analyzuji produkty všech pěti stavebních spořitelen na českém trhu. Následně porovnávám podmínky jednotlivých spořitelen, kterým konkurenční prostředí nedovolí vybočit z řady, a tak mezi nimi a jejich nabídkami nejsou výraznější rozdíly. Protoţe se úrokové zvýhodnění mezi spořitelnami výrazně neliší, snaţí se získat své klienty nabízením výhodnějších podmínek při poskytování úvěrů, výhodnějších podmínek splácení a různými akčními nabídkami. Stát plánuje v budoucnosti udělit i dalším finančním ústavům moţnost nabízet stavební spoření, čímţ konkurence ještě vzroste. Čtvrtá kapitola rozebírá konkurenční produkty na finančním trhu. Nejvýznamnější je hypotéka, která díky sniţujícím se úrokovým sazbám a moţnosti vyuţití úvěru nejen na bytové účely získává vysoký podíl na trhu. V současné době se vyuţívá kombinace obou produktů. Po uplynutí fixační doby u hypotečního úvěru je často vyuţíváno 71
přefinancování stavebním spořením, které zajistí nízké a dále uţ neměnné úroky z úvěru aţ do jejího splacení. Plně souhlasím s názorem, ţe stavební spoření a hypoteční úvěry nejsou plně konkurenční produkty. Úvěry ze stavebního spoření dosahují niţších částek a jsou určeny spíše k rekonstrukcím. Hypoteční úvěry dosahují vyšších částek a jsou určeny na pořízení vlastního bydlení. Další konkurenční produkty na financování bydlení zabírají jenom nepatrnou část trhu a své místo si pořád ještě hledají. V poslední, páté kapitole, rozebírám stavební spoření jako spořící produkt. Jiţ u podpisu smlouvy se počítá s tím, ţe si klient v budoucnu neplánuje vzít úvěr a jeho spoření je zaloţeno jenom za účelem zhodnocení peněz. Výnos díky novele zákona výrazně klesá a některé konkurenční produkty na trhu nabízejí stejné nebo výhodnější zhodnocení vloţených prostředků. Mezi největší konkurenty patří spořící účet a termínovaný vklad z nabídky druţstevních záloţen, které postupně opět získávají důvěru a vklady u nich jsou ze zákona pojištěny. Veškeré přijaté legislativní změny stavebního spoření budou mít za následek vznik nových příleţitostí pro všechny bankovní subjekty na trhu. Zhoršily se podmínky nejen pro klienty, ale i pro stavební spořitelny, které očekávají pokles. Spořitelny se ho snaţí sníţit prominutím poplatku za uzavření nové smlouvy nebo různými akčními nabídkami. Klient musí při uzavření smlouvy vybírat nejen mezi jednotlivými spořitelnami, ale i mezi nabídkami jednotlivých produktů, které konkrétní spořitelny nabízí. Pokládám za důleţité ještě před podpisem smlouvy zváţit výši cílové částky, zda klient plánuje spořit nebo vyuţije úvěr, kolik můţe spořit, jaké splátky úvěru můţe akceptovat, zajištění úvěru a další náleţitosti, které mohou mít vliv na jeho volbu. Rozhodnutí můţe dále ovlivnit poplatková politika a konkrétní podmínky jednotlivých spořitelen. Doporučuji upřednostnit radu nezávislého poradce před poradcem konkrétní spořitelny, a tak získat nezávislý pohled na zamýšlený obchod. Stavební spoření svojí vázací lhůtou a poměrně vysokou státní podporou u lidí dlouhodobě podpořilo sklon k úsporám. Zvýšili se investice do bydlení a tím i podpora stavební činnosti a zaměstnanost. Dokazuje to i vývoj stavebního spoření v okolních státech Evropy, kde je niţší státní podpora, a přesto si spoření udrţelo stabilní postavení
72
na trhu. Navíc na trhu není ţádný jiný nástroj, který by napomáhal zvyšovat kvalitu bydlení. Úroky ze stavebního spoření jsou smluvně garantovány a nelze je měnit tak jako u spořících účtů a podílových fondů. Úroková sazba je také hlavním ukazatelem, podle kterého se účastníci spoření rozhodují při výběru optimálního produktu. Zaloţení smlouvy je závazkem na několik let, proto je důleţité důkladně prostudovat smlouvu a zváţit její důsledky do budoucích let. Doporučuji neuzavírat smlouvu ve spěchu a pod tlakem. Protoţe je v současné době na trhu těţké najít produkt, který výrazně lépe zhodnotí volné finanční prostředky, doporučuji jiţ existující smlouvy nevypovídat a spořit v takové výši, kdy klient dosáhne maximální státní podporu, i kdyţ bude tento rok niţší. Při tak vysoké míře státní podpory povaţuji za téměř neekonomické tento produkt nevyuţívat. Na závěr přesto musím konstatovat, ţe výhody stavebního spoření byly a pořád jsou zneuţívány k jiným účelům, neţ je bydlení. Rozhodně není správné, kdyţ daňoví poplatníci přispívají jiným na jejich dovolené nebo jiné účely. Celý systém stavebního spoření potřebuje reformovat, a jeho současné nastavení povaţuji za nesmyslné. Stavební spoření by se mělo týkat jenom bydlení a ničeho jiného. Úvahy o jeho vyuţití na studium nebo jako moţnost dalšího spoření na důchod povaţuji za nesprávné a nekoncepční. Pokud by mělo být stavební spoření dále vyuţíváno jako spořící produkt, nemělo by být podporováno státem. Nebýt státní podpory, která je z kapes daňových poplatníků, tak s 2% úrokem ročně by jeho podmínky na trhu byly srovnatelné s produkty jiných bank. Rozumná výše státní podpory, která bude vázána pouze na bydlení, sníţí spořitelnám jejich podíl na trhu a přijdou o klienty, kteří ho plánovaně vyuţívali jen jako spořící produkt. Naopak opět začne plnit svůj účel, kvůli kterému bylo uzákoněno.
73
Seznam použité literatury Monografie: 1. Homolová, Š. Jak si postavit dům a získat byt, Nakladatelství Aslan, Praha, 1996, ISBN 80-902226-0-9. 2. Kielar, P; Lukáš V. Stavební spoření a stavební spořitelny, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2007, ISBN 978-80-86929-30-9. 3. Kielar, P; Matematika stavebního spoření, Ekopress s.r.o., Praha 4, 2010, ISBN 97880-86929-63-7. 4. Syrový, P; Financování vlastního bydlení, Grada Publishing, spol. s.r.o., Praha 7, 2000, ISBN 80-7169-978-0.
Zákony: 1. Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění zákona č. 83/1995 Sb., č. 423/2003 Sb., a č. 292/2005 Sb. 2. Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, v platném znění. 3. Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, v platném znění.
Internetové zdroje: http://www.acss.cz/ http://www.aefinance/ http://www.burinka.cz / http://bydleni.tvujdum.cz/ http://www.cmss.cz/ http://dumfinanci.cz/ http://www.finance.cz/ http://finance.idnes.cz/ http://www.financnivzdelavani.cz/ http://www.hypoindex.cz/ http://www.kurzy.cz/stavebni-sporeni/ http://www.mesec.cz/ http://www.mfcr.cz/ 74
http://www.modrapyramida.cz/ http://osobni-finance.financninoviny.cz/ http://www.patria.cz/zpravodajstvi/ http://www.penize.cz/ http://www.prima-hypoteky.cz/americka-hypoteka/ http://www.rsts.cz/ http://www.svet-bydleni.cz/ http://www.sporit.cz/ http://www.stavebnisporeni.cz/ http://stavebni-sporeni.nafinance.cz/ http://www.wuestenrot.cz/ http://www.zlatakoruna.info/
Tabulky: Tabulka č.1: Počet nově uzavřených smluv 1996-2005 (v mil. kusů) Tabulka č.2: Objem poskytnutých úvěrů (v mld. Kč) Tabulka č.3: Výše přiznané státní podpory ( v mld. Kč) Tabulka č.4: Přehled úrokových sazeb u řádných úvěrů v roce 2010 Tabulka č.5: Přehled úrokových sazeb překlenovacích úvěrů v roce 2010 Tabulka č.6: Porovnání výše naspořené částky u smluv uzavřených po roce 2003 podle výše státní podpory za rok 2010. Tabulka č.7: Roční výnos v roce 2011 podle data uzavření smlouvy Tabulka č.8: Počet nově uzavřených smluv a počet poskytnutých úvěrů v roce 2010 Tabulka č.9: Objem poskytnutých úvěrů a jejich meziroční změna v roce 2010 Tabulka č.10: Hlavní změny ve stavebním spoření od 1.1.2004 Tabulka č.11: Stanovení hodnotícího čísla v jednotlivých spořitelnách Tabulka č.12: Přehled tarifů ČMSS v lednu 2011 Tabulka č.13: Přehled překlenovacích úvěrů ČMSS v lednu 2011 Tabulka č.14: Tarif SSČS v lednu 2011 Tabulka č.15: Úroková sazba je závislá na variantě stavebního spoření. Tabulka č.16: Úrokové sazby pro úvěry zajištěné nemovitostí Tabulka č.17: Úrokové sazby pro úvěry bez zajištění
75
Tabulka č.18: Úrokové sazby překlenovacích úvěrů Tabulka č.19: Aktuální úrokové sazby jednotlivých variant Tabulka č.20: Aktuální úrokové sazby jednotlivých variant Tabulka č.21: Výpočet naspořené částky při pravidelných měsíčních úloţkách (příklad pro rok 2010) Tabulka č.22: Výpočet naspořené částky při jednorázovém vkladu na 6 let ( příklad pro rok 2010) Tabulka č.23: Změna výnosnosti stavebního spoření po sníţení státní podpory Tabulka č.24: Přehled výše úrokových sazeb, které nabízejí jednotlivé peněţní ústavy u terminovaných vkladů uloţených na najeden rok
Grafy: Graf č.1: Struktura nových úvěrů
Přílohy: Příloha č.1: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 1993 – 1998. Příloha č.2: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 1999 –2002. Příloha č.3: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 2003 –2006. Příloha č.4: Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 2007 –2010.
76
Příloha č.1. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 1993 – 1998.
Sledovaný rok
1993
1994
1995
1996
1997
1998
453 531
620 389
530 176
638 232
Počet smluv uzavřených ve sledovaném roce
206 000
445 350
Celkový počet nových smluv
206 000
651 350 1 104 881 1 752 270 2 282 446 2 897 115
Stav počtu platných smluv
1 560 142 1 967 849 2 371 816
Výše st. podpory vyplacená ve sledovaném roce na platné smlouvy uzavřené v předch. letech v mld. Kč
0
0,284
1,112
2,309
3,817
5,068
Průměrná výše státní podpory vyplacená na jednu platnou smlouvu v Kč
0
1 380
1 710
2 090
2 450
2 580
Stav výše vkladů v mld. Kč
1,079
6,350
16,330
34,455
59,552
81,731
Celkový počet poskytnutých úvěrů
0
1
880
17 917
65 279
191 118
Z toho ze stavebního spoření
0
1
880
4 270
10 324
37 880
13 647
54 955
153 238
Z toho překlenovacích Celkový objem poskytnutých úvěrů v mld.Kč
0
0,001
0,169
2,077
8,301
24,924
Z toho ze stavebního spoření
0
0,001
0,169
0,181
0,473
1,922
1,896
7,828
23,002
Z toho překlenovacích Zdroj: Vlastní úprava dle: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/
77
Příloha č.2. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 1999 –2002.
1999 Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Reálně vyplacená státní podpora (v daném období) Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok Naspořená částka 1) 1)
Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření
Počet Přírůstek (%) Objem (tis. Kč) Přírůstek (%) Počet Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč) Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Počet
překlenovací 2) Úvěry celkem 1)
Přírůstek (%) Objem (mld. Kč)
v tom: ze stavebního spoření překlenovací 2) Přírůstek (%) Úvěry celkem / naspořená částka
Poměr (%)
42,1
2000 1 115 926 23,1
2001 1 373 258 23,1
2002 1 293 890 -5,8
144,2
139,4
136,9
146,7
-0,8 2 801 389 18,1
-3,3 3 424 580 22,2
-1,8 4 196 408 22,5
7,2 4 870 620 16,1
6,393
7,719
9,313
11,059
26,1 2 795
20,7 2 874
20,7 2 956
18,7 3 138
-0,3
2,8
2,9
6,2
93,629
110,400
133,309
180,190
14,6 286 942
17,9 373 463
20,8 465 824
35,2 568 920
167 687
262 259
346 145
420 929
119 255 53,2
111 204 30,2
119 679 24,7
147 991 22,1
26,346
31,011
37,023
46,308
8,416 17,930 49,1
14,207 16,804 17,7
18,522 18,501 19,4
21,916 24,392 25,1
28,1
28,1
27,8
25,7
906 867
1) Stav ke konci období 2) Úvěry podle § 5 odst. 5 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů Zpracováno dle: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/
78
Příloha č.3. Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 2003 –2006.
Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami občany Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Reálně vyplacená státní podpora (v daném období) Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok Naspořená částka 1) 1)
Úvěry celkem v tom: ze stavebního spoření
Počet Přírůstek (%) Objem (tis. Kč) Přírůstek (%) Počet Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč) Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Počet
překlenovací 2) Úvěry celkem 1)
Přírůstek (%) Objem (mld. Kč)
2003 2 097 338 62,1
2004
2005
2006
314 650
430 233
516 385
-85,0
36,7
20,0
200,5
222,8
227,9
235,8
36,7
11,1
2,3
3,5
6 300 831 29,4
5 899 300 -6,4
5 573 874 -5,5
5 297 522 -5,0
13,261
15,337
16,086
15,772
19,9 3 159
15,7 3 256
4,9 3 242
-2,0 3 173
0,7
3,1
-0,4
-2,1
236,815
287,077
328,987
359,848
31,4 685 740
21,2 786 483
14,6 857 875
9,4 900 653
488 850
549 698
582 867
587 501
196 890 20,5
236 785 14,7
275 008 9,1
313 152 5,0
63,597
84,184
108,063
135,450
25,099
28,735
31,751
35,073
38,498 37,3
55,449 32,4
76,312 28,4
100,377 25,3
26,9
29,3
32,8
37,6
v tom: ze stavebního spoření
překlenovací 2) Přírůstek (%) Úvěry celkem / naspořená částka
Poměr (%)
1) Stav ke konci období 2) Úvěry podle § 5 odst. 5 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů Zpracováno dle: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/
79
Příloha č.4.
Základní ukazatele vývoje stavebního spoření v České republice v letech 2007 –2010.
Nově uzavřené smlouvy o stavebním spoření Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv o stavebním spoření fyzickými osobami - občany Smlouvy o stavebním spoření ve fázi spoření 1) Reálně vyplacená státní podpora (v daném období) Průměrná státní podpora přiznaná na smlouvu o stavebním spoření za příslušný rok Naspořená částka
2007
2008
2009
2010
579 730
705 463
575 292
532 765
12,3
21,7
-18,5
-7,4
284,9
302,8
308,7
300,5
Přírůstek (%)
20,8
6,3
2,0
-2,7
Počet
5 132 595
5 070 510
4 926 183
4 845 319
-3,1
-1,2
-2,8
-1,6
14,976
14,220
13,262
11,743
-5,0
-5,0
-6,7
-11,5
3 090
2 927
2 776
n/a
-2,6
-5,3
-5,2
n/a
384,880
401,061
415,150
430,122
7,0
4,2
3,5
3,6
942 944
971 176
988 353
993 357
580 352
569 870
565 485
564 633
362 592
401 306
422 868
428 724
4,7
3,0
1,8
0,5
179,301
227,417
267,512
293,362
38,912
42,875
48,899
53,069
140,389
184,542
218,613
240,294
Přírůstek (%)
32,4
26,8
17,6
9,7
Poměr (%)
46,6
56,7
64,4
68,2
Počet Přírůstek (%) Objem (tis. Kč)
Přírůstek (%) Objem (mld. Kč) Přírůstek (%) Objem (Kč) Přírůstek (%) Objem (mld. Kč)
1)
Přírůstek (%) Úvěry celkem 1)
Počet
v tom: ze stavebního spoření překlenovací
2)
Přírůstek (%) Objem (mld. Kč)
Úvěry celkem 1) v tom: ze stavebního spoření překlenovací
2)
Úvěry celkem / naspořená částka
1) Stav ke konci období 2) Úvěry podle § 5 odst. 5 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění pozdějších předpisů Zpracováno dle: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/
80
