ZNALECKÝ POSUDEK č. 3236/156/2014 o obvyklé ceně skladového areálu č.p. 752, s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 298, v kat. území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava.
Objednatel posudku:
Účel posudku:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5 Stanovení ceny obvyklé pro účely exekuce vedené JUDr. Milanem Makariusem, soudním exekutorem pod sp. zn. 156 EX 1279/14
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., a dále podle metodiky Teorie oceňování Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. Podle stavu ke dni:
11.8.2014.
Vypracoval:
Ing. Václav Zvěřina, CSc., Skořepka 7,110 00 Praha 1 telefon:721602008 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 15 stran textu, včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Praze dne 11.8.2014
1.
ÚVOD
1. 1.
Účel tržního ocenění
Znalec byl pověřen stanovením obvyklé ceny sestávající z skladového areálu č.p. 752 s příslušenstvím, vč. bytového domu č.p. 147 a pozemků dle LV č. 298, v ulici Lesní v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava. Ocenění je vypracováno ke dni 11.8.2014. Jeho cílem bylo určit tržní hodnotu oceňovaného majetku pro účely exekučního řízení.
1. 2. Základ hodnoty Základem hodnoty v tomto posudku je objektivní (fair) tržní hodnota vyjádřená v peněžních jednotkách. Tato objektivní tržní hodnota je definována v souladu s Evropskou asociací znaleckých organizací TEGoVA jako: „finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění“. Tato definice je prakticky totožná s definicí obvyklé ceny uvedené v § 2 zákona o oceňování MF ČR č.151/1997 Sb.: „obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby“. Naše zpráva je vypracována v souladu s mezinárodním oceňovacím standardem „Oceňování podle tržní hodnoty“, který zpracoval IVSC (International Valuation Standards Committee) viz /9/, a v souladu s IVS - International Valuation Standards, Aplikační příručkou č. 4, která definuje zásady oceňování majetku pro záruky půjček, hypoték a dluhopisů. Ze všech užitných hodnot majetku je v tomto konkrétním případě uvažováno s přínosem stavby, venkovních úprav a pozemků.
1. 3.
Rozsah posudku
Rozsah naší práce vychází z toho, že všechny relevantní faktory by měly být zohledněny. Mezi tyto faktory lze zařadit: 1. 2. 3.
Historii a podstatu oceňovaného majetku. Obvyklá cena stavebních materiálů a stavebních prací v dané lokalitě. Výše obvyklých nájmů a prodeje srovnatelných nemovitostí.
2
2. ZÁKLADNÍ ÚDAJE 2. 1.
Výchozí data
Objednavatel:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha-západ Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Oceňovaný nemovitý majetek: 1) stavby: objekty skladového areálu č.p. 752 a bytový dům č.p. 147, dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 298 ze dne 26.6.2014. 2) venkovní úpravy: zpevněné plochy, oplocení a přípojky inženýrských sítí. 3) pozemky: dle LV č. 298 Specifikace podle LV č. 298 Parcelní číslo Výměra v m2 Druh pozemku Poznámka 1808 566 Zastavěná plocha a nádvoří Bytový dům č.p. 147 1809/1 44171 Zastavěná plocha a nádvoří Objekt AB č.p. 752 1809/3 2067 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/7 1490 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/8 861 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/9 655 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/10 604 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/11 225 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/12 700 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/13 1057 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/14 477 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/15 493 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/16 722 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/17 493 Zastavěná plocha a nádvoří 1809/21 1940 Ostatní plocha Jiná plocha 1881 56 Zastavěná plocha a nádvoří Zbořeniště 1882/1 481 Ostatní plocha Ostatní komunikace Celkem 57058 Podklady pro ocenění: - usnesení exekutorského úřadu Praha-západ, čj. 156 EX 1279/14-22, - výpis z katastru nemovitostí LV č. 298 ze dne 26.6.2014, - kopie katastrální mapy, - celková situace areálu, - ortofotomapa, - fotografická dokumentace, - nabídky realitních kanceláří k prodeji obdobných areálů a provozních objektů, - výsledky místního šetření konaného dne 4.8.2014. Povinný se místního šetření neúčastnil. Prohlídku, zaměření objektů areálu a pořízení fotodokumentace znalci umožnil vrátný (hlídač) areálu.
3
2. 2. Vlastnictví oceňovaných nemovitostí Stávajícím vlastníkem oceňovaného majetku je podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 298 ze dne 26.6.2014: Vlastnické právo Vítkovická nemovitost, s.r.o., Miletínská 376/19, 37372 Lišov
Identifikátor Podíl 28075536
Na nemovitostech je zapsáno zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 298 ze dne 26.6.2014 v příloze tohoto posudku). Dále je na nemovitostech zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro parc. č. 1809/2 a povinnost k parc. č. 1809/21. Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 11.5.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.5.2012. 2. 3.
Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný areál č.p. 752 provozních a skladových objektů je situován na východním okraji města Vítkov v Lesní ulici. Přístup je přes vrátnici vpravo po místní asfaltové komunikaci ulice Lesní. Vnitřní komunikace a manipulační plochy v areálu jsou zpevněné s asfaltovým povrchem. Areál je oplocený a má přípojky vodovodu, kanalizace a el. energie z veřejných městských rozvodů. Areál byl vystavěn asi v 60-tých letech minulého století. V současné době je areál mimo provoz, nevyužívaný a údržba je zanedbaná. Součástí ocenění jsou rovněž pozemky parc.č. 1881 a 1882/1, které se nacházejí mimo areál vlevo proti vjezdu do areálu, naproti vrátnici. Pozemek parc. č. 1881 je na LV označen jako zastavěná plocha – zbořeniště, ale k datu místního šetření bylo zjištěno, že pozemek je volný a žádná stavba zde již neexistuje. Pozemek parc. č. 1882/1 je ostatní plocha. Objekty v areálu: 1) administrativní budova na parc. č. 1809/17 Administrativní budova s vrátnicí je situována na jižním okraji areálu u vstupu. Objekt je v části podsklepený se 2 NP a plochou střechou. Objekt má přípojky z rozvodu inženýrských sítí v areálu tj. vodovodu, kanalizace, el. energie a telefonu. Objekt je vystavěn na pozemku parc. č. 1809/17. Základy tvoří betonové pasy. Střecha je plochá s krytinou živičnou. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropní konstrukce železobetonové. Schodiště železobetonové. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné typové, hladké plné, do ocelových zárubní. Podlahy jsou z PVC nebo keramické dlažby. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální. TUV je z centrálního zdroje. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Vstup, vrátnice, chodba, kanceláře, kuchyňka 2. NP Kanceláře, chodba Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (33,00×13,00)+(2,00×13,00)+(8,00×2,50) = 475,00 m2 1.NP: 33,00×13,00 = 429,00 m2 Užitná plocha objektu: kanceláře: cca 600 m2
4
2) objekt kotelna, umývárny a šatny na parc. č. 1809/8 Zděný objekt se sedlovou střechou a plechovou krytinou. Omítky vápenné hrubé. Okna dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné typové do ocelových zárubní. Podlahy z keramické dlažby a betonové. Objekt je opuštěný a mimo provoz. Vnitřní dispozice: 1. NP Bývalé šatny a umývárny, kotelna, uhelna Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (27,00×10,00)+(20,00×12,00)+(25,20×10,00) = 762,00 m2 3) hala, (dříve prodejna autodílů) na parc. č. 1809/7 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z hliníkových šablon. Svislé konstrukce jsou zděné. Vnitřní omítky vápenné štukové, vnější vápenocementové hladké. Okna dřevěná dvojitá a sklobeton. Dveře dřevěné typové, do ocelových zárubní, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (61,00×11,20)+(8,00×5,50) = 727,20 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 727,20×0,75= 545,40 = zaokrouhleno= 545,00 m2 4) provozní objekt na parc. č. 1809/9 Zděný přízemní objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Vnější omítky břízolitové, vnitřní vápenné štukové. Okna ocelová zdvojená. Vrata ocelová. Podlahy jsou betonové s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: 34,00×8,50 = 289,00 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 289,00×0,75= 216,75 = zaokrouhleno= 217,00 m2 5) ocelová hala na parc. č. 1809/10 Základy jsou betonové. Nosná konstrukce haly je ocelová, střecha z ocelových příhradových nosníků s krytinou z trapézového plechu FeZn. Okna ocelová jednoduchá. Vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Skladová hala 5
Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: 53,00×9,00 = 477,00 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 477,00×0,75 = 357,75 = zaokrouhleno = 358,00 m2 6) rozestavěná a nedokončná stavba na parc. č. 1809/1 Objekt je rozestavěný a nedokončený (hrubá stavba). Svislé konstrukce objektu z prefa panelů. Plochá střecha ze železobetonu s krytinou z asfaltových pasů. Ostatní konstrukce chybí. 7 a 8) spojené halové objekty na na parc. č. 1809/3 a 1809/13 Přízemní zděný a ocelový objekt se sedlovou střechou s mírným sklonem a krytinou z trapézového plechu. Nosná konstrukce střechy ze stropních vazníků. Oboustranné opláštění plynosilikátovými panely. Okna dřevěná zdvojená, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (90,80×18,50)+(54,90×7,60) = 2 097,04 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 2 097,04×0,75= 1 572,78 = zaokrouhleno= 1 570,00 m2 9) halový objekt na na parc. č. 1809/11 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Svislé konstrukce jsou z pěnosilikátových panelů. Úprava povrchů vápennou omítkou. Okna dřevěná zdvojená a sklobeton, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad, sociální zařízení, šatna, kancelář Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (19,00×7,00)+(6,00×9,00)+(12,40×3,30) = 227,92 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 227,92×0,75= 170,94 = zaokrouhleno= 170,00 m2 10) halový objekt na na parc. č. 1809/12 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Úprava povrchů vápennou omítkou. Okna dřevěná zdvojená, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. 6
Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (52,00×13,00)+(4,00×4,20) = 692,80 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 692,80×0,75= 519,60 = zaokrouhleno= 520,00 m2 11) halový objekt na na parc. č. 1809/14 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Úprava povrchů vápennou omítkou. Okna dřevěná zdvojená, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (46,50×10,00) = 465,00 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 465,00×0,75= 348,75 = zaokrouhleno= 340,00 m2 12) halový objekt na na parc. č. 1809/15 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Úprava povrchů vápennou omítkou. Okna ocelová zdvojená, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 1. NP Sklad Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (46,40×10,00) = 464,00 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 464,00×0,75= 348,00 = zaokrouhleno= 340,00 m2 13) halový objekt na na parc. č. 1809/16 Přízemní zděný objekt se sedlovou střechou a krytinou z plechu FeZn. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Úprava povrchů vápennou omítkou. Okna ocelová zdvojená, vrata ocelová. Podlahy jsou z betonové mazaniny s cementovým potěrem. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Vytápění centrální, nyní nefunkční. Elektroinstalace 220/380 V. Bleskosvod je osazen. Vnitřní dispozice: 7
1. NP
Sklad
Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (52,00×13,50) = 702,00 m2 Užitná plocha objektu: skladová: 702,00×0,75= 526,50 = zaokrouhleno= 525,00 m2 14) bytový dům č.p. 147 na na parc. č. 1808 Součástí skladového areálu je rovněž bytový dům č.p. 147, který je situován v jihozápadním rohu areálu při ulici Lesní. Jedná se o dům se 2 NP, který je prázdný nevyužívaný a zdevastovaný. V současné době je neobyvatelný a nevyužitelný (viz fotodokumentace). Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon. Stropy jsou klasické dřevěné trámové s rovným podhledem. Fasádní omítka je vápenná hladká, vnitřní omítky vápenné štukové. Schodiště železobetonové s teracovým povrchem. Okna dřevěná zdvojená. Dveře standardní typové do ocelových zárubní. Podlahy PVC nebo keramická dlažba. Klempířské konstrukce z plechu FeZn. Rozvody vody, el. energie, odpadů a topení jsou nefunkční. Zařízení zdevastováno, vytrháno, rozkradeno. V objektu je vlhkost a plíseň ve zdech a podlahách. Nutno zvážit ekonomickou výhodnost případné rekonstrukce. Vnitřní dispozice: 1. NP Původně asi bytové nebo kancelářské prostory 2. NP Původně asi bytové nebo kancelářské prostory Výměry: Zastavěná plocha: 1.NP: (16,70×6,00)+(16,70×6,30) = 205,41 m2 Užitná plocha objektu: Užitnou plochu objektu lze uvažovat až po celkové rekonstrukci Celkově je nutné uvést, že objekty areálu jsou ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Rozvody médií jsou nefunkční, chybí izolace proti zemní vlhkosti, opadávají vnitřní i venkovní omítky. Areál je dlouhou dobu bez provozu, bez řádné údržby a bez využití, zcela opuštěn. Okolí objektů je zarostlé náletem a často obtížně přístupné. Upozorňujeme na omezenou obchodovatelnost areálu jako celku v současné situaci ekonomické recese a převisu nabídky nad poptávkou podobných objektů. Výrobní a obchodní produktivní společnosti podnikající na území našeho státu využívají skladové a administrativní prostory na kvalitativně nesrovnatelné úrovni, než nabízí tento areál, poplatný dobám socializmu. Užitné skladové a výrobní plochy lze užívat jen s omezením (kvalita, velikost, náklady na provoz, atd.), až po rekonstrukci příslušného objektu (haly), opravách, odstranění nepořádku a uvedení do alespoň trochu přijatelného stavu. Rekapitulace možných využitelných skladových ploch: Položka 1)
Název AB
Plochy kancelářské 8
Užitná plocha v m2 600
Položka 3) 4) 5) 7-8) 9) 10) 11) 12) 13)
Název Hala Provozní objekt Ocelová hala Spojené halové objekty Hala Hala Hala Hala Hala
Plochy skladové skladové skladové skladové skladové skladové skladové skladové skladové Celkem
Užitná plocha v m2 545 217 358 1 570 170 520 340 340 525 4 585
3. METODY OCEŇOVÁNÍ TEORIE ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ Konvenční tržní ocenění používané k determinování tržní hodnoty nemovitostí vychází v zásadě ze tří teoreticky různě pojatých přístupů. V odborné literatuře se tyto základní tři principy vzájemně prolínají a větví, jsou uváděny pod různými názvy atd. Např. v americké praxi se mluví o 9 základních přístupech používaných pro stanovení tržní hodnoty, v anglické o 5, v německé o 3. V dostupné české literatuře se lze setkat s těmito metodami používanými pro ocenění: 1. Metody výnosové. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty. 3. Metody porovnávací. Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost - podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku, pronájem nemovitosti sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Metody stanovující vlastní kapitál vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Metody porovnávací, někdy nazývané tržní, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde lze porovnat ceny již prodaných obdobných nemovitostí s nemovitostí oceňovanou. To znamená, že trh nemovitostí je transparentní a informace jsou běžně dostupné. V dalším uvádíme stručný popis každé metody. 3. 1. Metody výnosové. Tyto metody jsou založeny na koncepci „časové hodnoty peněz a relativního rizika investice“. Základní klíč k pochopení filozofie ocenění je v porozumění vztahu mezi tokem příjmů a hodnotou. Investor, kupec, ve skutečnosti nakupuje budoucí tok příjmů, čili budoucí výnos - cash flow. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -
projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů;
9
-
využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň, stanovením správné, adekvátní kapitalizační míry.
Metody výnosové vycházejí ze základní premisy o tom, že nemovitost jako podnik je nástroj k výrobě peněz. Chod podniku sice stojí peníze, ale vytváří i zisk. Rozdíl mezi náklady na provoz podniku a ziskem je cash flow, který je z pohledu vlastníků nejzajímavější, neboť jim přináší peníze. Nejrozšířenější metodou je metoda přímé kapitalizace, kterou lze zapsat do jednoduchého matematického modelu: V = NOI / R (1) Kde tržní hodnota V podniku (nemovitosti) rovna jeho stabilizovanému čistému ročnímu výnosu NOI, vydělenému odpovídající kapitalizační mírou R. Současná hodnota majetku je určena podle tohoto schématu: -
projekce množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího toku výnosů; využití kapitalizace, to je převodu budoucích korun na jejich současnou kvantitativní úroveň.
Stanovení správné adekvátní kapitalizační míry vychází z úrokové míry nejjistějších cenných papírů, obvykle státem garantovaných obligací a zápočtu nezbytné míry rizika, které respektuje daný podnikatelský segment (pronájem nemovitosti). 3. 2. Metody stanovení substance, věcné hodnoty Zcela odlišný přístup k oceňování majetku, nemovitosti vychází z pohledu vlastnických aktivit. Metody stanovující stavební substanci vycházejí z premisy o tom, že nemovitost je totožná s majetkem, který je v ní obsažen. Tyto metody se zdají být velice jednoduché a přesné, ale při jejich použití se naráží na problém správného, tržního, stanovení opotřebení již existujících staveb. Jsou to metody méně subjektivní, než aktualizace odhadovaných budoucích cash flow při zvolené diskontní sazbě, pro zvolený časový horizont. Přesto je však i jejich použití omezené, neboť reflektují současnou situaci na trhu - prodejní cenu, s velkým časovým odstupem. Rozdíl mezi substanční stavební hodnotou a tržní hodnotou je samozřejmě menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách, než v ekonomikách procházejících transformací, či krizí. Tento způsob ocenění je založen na principu pojetí náhrady. Perspektivní kupující nebude platit více za stavební substanci, než činí náklady na její nahrazení, pořízení. Každá nemovitá položka je oceněna a jejich součtem se získá souhrnná, výsledná hodnota, stavební substance. V této souvislosti se vžil název podstata, substance, věcná hodnota. Věcná hodnota znamená, kolik peněz by bylo třeba investovat, aby byl pořízen stejný majetek. V případě nákupu má substance jasný ekonomický význam. Napomáhá řešit otázku, zda je výhodnější koupit již existující nemovitosti, nebo postavit nové. Matematický model této metody lze zapsat v této zjednodušené podobě: V = ∑ ( PCi × Oi + Pi ) kde PCi je pořizovací cena stavby, Oi opotřebení stavby a Pi cena pozemku.
10
(2)
3. 3. Metoda porovnání tržních cen Metody porovnávací, jsou nejrozpracovanější ve fungujících ekonomikách, kde informace o prodejích jsou veřejně přístupné. Tato metoda pro ocenění majetku je založena na srovnání prodejní ceny obdobného majetku s majetkem oceňovaným. Pro porovnání lze využívat prodejní ceny, které byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. Metoda je nejrozšířenější v dobře fungujících tržních ekonomikách. Její použití je odvislé od dvou základních faktorů - fungujícího trhu daného segmentu majetku a transparentnosti informací. Trh by měl být „perfektní“ ve smyslu dostatečné četnosti prodejů. Vlastní porovnání se provádí na základě praktických zkušeností znalce, a vždy je poznamenáno jistým subjektivismem. Matematický model této metody má tvar: V = ∑ ( RC i × ki )/n
(3)
Kde RC i je realizovaná prodejní cena pro i-tý majetek, ki koeficient korekce (porovnávací), n počet porovnávaných majetků. Tato metoda je nepřímější, nejrychlejší a nejvíce odpovídá směnné ceně. Základním předpokladem jejího analytického využití je dobrá databáze informací a její neustálá aktualizace. 3. 4. Aplikace jednotlivých metod Každý odhad tržní hodnoty je obecně zatížen jistou mírou chyb, ať už z pohledu znalce, volby použitých matematických modelů, nebo změn nabídky a poptávky, trhu. Proto je běžné, že se pro stanovení tržní hodnoty používá několik metod, jejich vzájemný mix. I když každá z nich vychází z jiných předpokladů, je obvyklé považovat za výslednou tržní hodnotu tu, která je dána jejich vzájemným porovnáním. Je neoddiskutovatelné, že se porovnávají metody založené na principiálně odlišných základech, ale výsledkem každé z nich je tržní hodnota vyjádřená ve finančních jednotkách, v penězích. Proto nelze proti tomuto mixu vznášet z pohledu rozdílnosti jednotek porovnávaných veličin připomínky.
4. ANALÝZA OCENĚNÍ 4. 1.
Tržní hodnota stanovená výnosovou metodou
V průběhu místního šetření v oceňovaném areálu nebyl zjištěn žádný pronájem celku ani některých dílčích objektů areálu. Ocenění výnosovou metodou se neprovádí. 4. 2.
Tržní hodnota stanovená metodou věcné hodnoty
Věcná hodnota nemovitosti je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná. Trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota majetku je dána součtem zůstatkových cen veškerého jmění. Zůstatkové ceny jsou určeny z pořizovacích reprodukčních cen snížených o adekvátní míru opotřebení. Stanovení reprodukční ceny vychází z tuzemské cenové úrovně na současném stavebně-dodavatelském trhu dle dané lokality. Základem jsou průměrné orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a. s. pro rok 2014, které jsou konzultovány s odbornými stavebními firmami, provádějícími výstavbu obdobných objektů v daném regionu. 11
Věcná hodnota odpovídá sice stavební substanci, ale nezaručuje, že na trhu bude apriori respektována. Vzhledem k účelu našeho ocenění pro potřebu exekučního řízení proto věcnou hodnotu nemovitosti nevyjadřujeme. 4. 3.
Tržní hodnota stanovená porovnávací metodou
Pro ocenění nemovitosti porovnávacím způsobem je nutné zjistit ceny srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě, nebo lokalitách blízkých, které jsou realizované v době ne delší než tři měsíce. V našem případě se nemovitosti nachází v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava. Poptávka a nabídka nemovitostí je monitorována realitními kancelářemi a je známá z tisku, odborných časopisů i na internetových stránkách. Z aktuální nabídky vybral znalec 4 srovnatelné provozy (areály), které uvádí v následujícím přehledu: Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti byly vybrány obdobné, aktuálně nabízené provozní nebo skladové objekty nebo areály v daném regionu okresu Opava v Moravskoslezském kraji. 1) Prodej výrobní haly Vítkov Cena: 1 740 000,- Kč Lokalita: Vítkov, okr. Opava Číslo zakázky: 358658 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 6.8. 2014 Stavba: cihlová Typ domu: patrový Zastavěná plocha: 592m2 Užitná plocha: 495 m2 Velikost pozemku: 592 m2 Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Topení: lokální na tuhá paliva, nebo lokální plynové El. energie: 230/400 V Popis: Prodej objektu s možností využití jako sklad, výrobní hala apod. Vjezd pro nákladní auta. Velká hala, kancelář, soc.zařízení. V podkroví byt 3+1 (110m2). Topení v mědi, nová elektřina, střecha plechová. Objekt je oplocený a zabezpečený mřížemi. Lukrativní místo ihned k dispozici. Možná sleva při rychlém jednání. RK: M&M reality holding, Praha 2) Prodej výrobního a skladového areálu Litultovice Cena: 6 999 000,- Kč Lokalita: Litultovice, okr. Opava Číslo zakázky: 145486 Stav objektů: dobrý Datum aktualizace: 6.8. 2014 Stavba: cihlová Typ domu: patrový 3NP Zastavěná plocha: m2 Užitná plocha: 5 138 m2 Velikost pozemku: 5 138 m2 Voda: neuvedeno Topení: neuvedeno Kanalizace: neuvedeno El. energie: 230 /400 V Popis: Prodej komplexu budov v průmyslové zóně v Litultovicích, užitná plocha 5 138 m2. Zastavěná plocha i využitelný prostor uvnitř areálu. Hlavní stavby jsou: administrativní budova, výrobní budova, hala skladu, hala pro výrobu, sklady a vrátnice. Haly je možné pronajímat zvlášť, výhodná investice. Ihned k dispozici. RK: CENTURY 21 JOL-K Reality, Opava
12
3) Prodej výrobního areálu Opava-Předměstí Cena: 16 769 450,- Kč Lokalita: Opava-Předměstí, Komárovská ul. Číslo zakázky: 145522 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 6.8. 2014 Stavba: panelová a cihlová Typ domu: patrový, 2NP Zastavěná plocha: 6 471 m2 Užitná plocha: 4 840 m2 Velikost pozemku: 10 819 m2 Voda: neuvedeno Topení: neuvedeno Kanalizace: neuvedeno El. energie: 230/400 V Popis: Lukrativní výrobní areál v Opavě na rovinatém pozemku. V areálu jsou celkem 4 hlavní objekty: výrobní hala, 2 sklady, trafostanice a komín s anténou operátorů (roční výnos). Jedná se o bývalý areál PAPCEL. RK: CENTURY 21 JOL-K Reality, Opava 4) Prodej výrobní haly Háj ve Slezsku-Smolkov Cena: 7 200 000,- Kč Lokalita: Háj ve Slezsku-Smolkov, okr. Opava Číslo zakázky: 301731 Stav objektu: dobrý Datum aktualizace: 6.6. 2014 Stavba: cihlová Typ domu: patrový, 2NP Zastavěná plocha: 635 m2 Užitná plocha: 5 000 m2 Velikost pozemku: neuvedeno Voda: dálkový vodovod Kanalizace: veřejná kanalizace Topení: lokální na tuhá paliva, nebo lokální plynové El. energie: 230/400 V Popis: Prodej podnikatelského objektu, budova o 2NP s halou, kanceláře, šatny a sociální zařízení. Vytápění plynové. Ohřev vody boiler. Velké parkoviště pro auta. Objekt se užívá jako sídlo firmy a výrobní objekt. Kanceláře a sociální zařízení jsou po rekonstrukci. Budovy jsou stavebně udržované a v provozu. RK: M&M reality holding, Praha
Metodika ocenění: 1. Nabídková cena porovnávací nemovitosti je upravena koeficientem nabídkových cen, koeficientem polohy a koeficientem stavebně technického stavu. 2. Zjištěnou cenu upravíme koeficientem nabídkových cen, vzhledem k tomu, že se jedná o ceny z nabídky realitních kanceláří a cena realizovaná při prodeji může být dle našich zkušeností nižší o 10 až 15 %. 3. Korekce polohy jsme použili proto, že porovnávané nemovitosti jsou sice z blízkých lokalit, ale jejich poloha není vždy stejná, jako je u oceňované nemovitosti. 4. Stavebně technický stav rovněž není u všech porovnávaných nemovitostí stejný. 5. Průměrem hodnot je stanovena průměrná cena za 1m2 užitné plochy, průměrnou cenou je vynásobena užitná plocha oceňované nemovitosti.
13
Koeficienty cenového porovnání:
1 2 3 4
1 740 000 495 6 999 000 5 138 16 769 450 4 840 7 200 000 5 000
3 515 1 362 3 465 1 440
0,85 0,85 0,85 0,85
1,00 1,00 0,85 1,00
0,80 0,70 0,70 0,70
0,680 0,595 0,506 0,595 Celkem
Celková cena Kč za 1 m2 UP
Celkový koeficient
Stavebně technický stav
Korekce pro polohu
Korekce zdroj e porovnávaných. nemovitostí
Jednotková cena v Kč/m2 UP
Užitná plocha (m2)
Cena (Kč)
Porovnávací nemovitost
Celkový koeficient vyjadřuje kvalitu oceňované nemovitosti oproti nemovitosti porovnávací se zohledněním zdroje porovnávacích nemovitostí.
2 390 810 1 753 857 5 810 1 453,- Kč/m2
PRŮMĚRNÁ CENA (5 810 : 4 =) Porovnávací hodnota skladového areálu č.p. 752 Užitná plocha celkem: kancelářské+skladové: 600+4 585= 5 185 m2 Cena: 5 185 × 1 453 = 7 533 805,- Kč CENA – zaokrouhleno
7 500 000,- Kč
Obvyklá cena nemovitostí sestávající ze skladového areálu č.p. 752 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 298, v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, určená metodou porovnávací je: Zaokrouhleno: 7 500 000,- Kč
Posouzení vlivu věcného břemene Na LV č. 298 je zapsáno věcné břemeno chůze a jízdy s oprávněním pro parc. č. 1809/2 a povinností k parc. č. 1809/21. Smlouva o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 11.5.2012. Právní účinky vkladu práva ke dni 14.5.2012. Tuto smlouvu nemá znalec k dispozici. Při místním šetření bylo zjištěno, že uvnitř areálu na parc. č. 1809/2 je vystavěn objekt, který je v jiném vlastnictví. Přístup (právo chůze a jízdy) k tomuto objektu, který je zapsán jako věcné břemeno, vede po vnitroareálové komunikaci parc. č. 1809/21. Tento pozemek (ostatní plocha) je ve vlastnictví povinného. Věcné břemeno nijak neomezuje případné využívání nemovitostí v areálu. Toto věcné břemeno nemá na prodejnost a cenu areálu vliv. Cenu věcného břemene proto nevyjadřujeme.
14
5. ZÁVĚR 5. 1.
Výrok znalce
Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitostí sestávající z skladového areálu č.p. 752 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 298, v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, k datu 11.8.2014. Na základě provedené detailní analýzy jsme toho názoru, že tržní hodnota nemovitostí sestávající z skladového areálu č.p. 752 s příslušenstvím a pozemky dle LV č. 298, v katastrálním území Vítkov, obec Vítkov, okres Opava, činí k datu 11.8.2014:
7 500 000,- Kč Slovy: sedmmilionůpětsettisíc Kč
V Praze 11.8.2014
Ing. Václav Zvěřina CSc. Skořepka 7 110 00 Praha 1
6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Městského soudu v Praze č.j. Spr. 1220/91 ze dne 1. prosince 1992 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 3236/156/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.
V Praze 11.8.2014
7. PŘÍLOHY 7. 1. 7. 2. 7. 3. 7. 4. 7. 5.
Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Celková situace areálu Ortofotomapa Fotografická dokumentace
4 listy, 1 list, 1 list, 1 list, 7 listů.
15
