Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Rozpočtování veřejných zakázek Bakalářská práce
Autor:
Petr Málek Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Pavel Ficek
Duben, 2012
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámen se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 25. 4. 2012
Petr Málek
Poděkování: Rád bych poděkoval vedoucímu bakalářské práce Ing. Pavlu Fickovi za konzultace, cenné rady, připomínky a metodické vedení práce. Velké díky také patří všem, kteří mi poskytli odborné odpovědi, zapůjčili literaturu nebo mě jakkoli podpořili při psaní této bakalářské práce. Také bych chtěl poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D. za konzultace a spolupráci při praktické části bakalářské práce.
Anotace Bakalářská práce je rozdělena do třech hlavních částí, teoretické, praktické a analytické. Teoretická část je zaměřena na rozpočtování veřejných zakázek stavebních prací. Jsou zde uvedeny hlavní definice, zákony, předpisy a poţadavky pro pochopení problematiky veřejných zakázek, rozpočtování veřejných zakázek a rozpočtování staveb. V praktické části jsou stanoveny dva aktuální trţní odhady majetku. Prvním je ocenění rodinného domu v Plaňanech, druhým je ocenění provozní budovy bez bytů v Kutné Hoře. Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou pouţity tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. V analytické části je proveden průzkum trhu nemovitostí v okrese Kolín.
Klíčová slova Veřejná zakázka, Zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách, Výměry Ministerstva financí, Cenový věstník, Rozpočet, Kalkulace
Annotation The bachelor thesis is divided into three main parts: theoretical, practical and analytical. The theoretical part is focused on the budgeting of public works contracts. There are the main definitions, laws, regulations and requirements for the understanding of public procurement, budgeting, procurement and construction budgeting. Two current market estimates of the property are described in the practical part. The first on is the valuation of the house in Plaňany, the second on is the valuation of operating buildings without dwellings in Kutna Hora. Three internationally recognized valuation methods are used in determining the indication of the market value of property. It is a comparative, income and cost method. The market research of real estate was conducted in the district of Kolin, it is described in analytical part of bachelor thesis.
Key words Public contract, Act No. 137/2006, Collections of Laws on Public Procurement, Notification of the Ministry of Finance, Pricing Journal, Budget, Calculation
Obsah A Teoretická část .......................................................................................... 7 Úvod .................................................................................................................................. 7 1 Veřejné zakázky ........................................................................................................ 8 1.1 Historie a vývoj zadávání veřejných zakázek ..................................................... 8 1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6
1.2
Meziválečné období ............................................................................................... 8 Poválečné období ................................................................................................... 9 Zadávání zakázek za socialismu............................................................................. 9 Zadávání veřejných zakázek po roce 1989 ........................................................... 10 Zákon č. 199/1994 Sb., o zadávání veřejných zakázek ........................................ 11 Zákon č. 40/2004 Sb., o zadávání veřejných zakázek .......................................... 12
Současnost veřejných zakázek .......................................................................... 13
1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.2.8 1.2.9 1.2.10 1.2.11 1.2.12 1.2.13 1.2.14
1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3
1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.4.4 1.4.5
Zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách .................................................... 13 Vymezení pojmů .................................................................................................. 13 Druhy veřejných zakázek ..................................................................................... 15 Veřejná zakázka na stavební práce ....................................................................... 15 Koncese na stavební práce ................................................................................... 16 Veřejná zakázka podle výše předpokládané hodnoty ........................................... 16 Předpokládaná hodnota veřejné zakázky (na stavební práce) .............................. 17 Zadávací dokumentace veřejné zakázky .............................................................. 17 Zadávací řízení ..................................................................................................... 21 Způsoby zadávaní veřejných zakázek .................................................................. 21 Druhy zadávacích řízení ....................................................................................... 21 Obchodní podmínky veřejné zakázky na stavební práce ..................................... 21 Isprofin – Informační systém programového financování ................................... 22 Společný slovník pro veřejné zakázky – CPV ..................................................... 23
Nejasnosti veřejných zakázek ........................................................................... 23 Stavba – co je to stavba? ...................................................................................... 23 Projektové práce ................................................................................................... 25 Návrat do historie ................................................................................................. 26
Problematické okolnosti veřejných zakázek ..................................................... 26 Způsoby získávání informací a ovlivňování veřejných soutěţí............................ 27 Zákonné způsoby.................................................................................................. 27 Nezákonné způsoby.............................................................................................. 28 Lobbing ................................................................................................................ 28 Neprůhlednost veřejných zakázek na stavební práce ........................................... 28
1.5 Návrhy zlepšení veřejných zakázek .................................................................. 30 2 Rozpočtování staveb a stavebních prací ............................................................... 31 2.1 Právní předpisy.................................................................................................. 31 2.2 Členění a definice stavebních objektů a prací ................................................... 32 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7
Jednotná klasifikace stavebních objektů – JKSO ................................................. 32 Klasifikací stavebních děl - CC-CZ ..................................................................... 32 Srovnání CC-CZ a JKSO ..................................................................................... 32 ÚRS Praha a.s. ...................................................................................................... 33 Cenová soustava ÚRS .......................................................................................... 33 Třídník stavebních konstrukcí a prací – TSKP..................................................... 33 Katalogy popisů a směrných cen stavebních prací – HSV, PSV.......................... 34
5
2.2.8 2.2.9 2.2.10 2.2.11 2.2.12 2.2.13 2.2.14 2.2.15 2.2.16 2.2.17 2.2.18
2.3
Práce HSV (podle TSKP) ..................................................................................... 34 Práce PSV (podle TSKP) ..................................................................................... 34 Katalogy montáţí technologických zařízení – M ................................................. 35 Montáţe M ........................................................................................................... 35 SfB – systém CI/SfB ............................................................................................ 35 Konstrukční prvky – KP ....................................................................................... 35 Technologický soubor .......................................................................................... 36 Komplexní funkční oddíl – KFD.......................................................................... 36 Funkční díl – FD .................................................................................................. 36 Hrubé konstrukční prvky – HKP .......................................................................... 36 Dynamische BauDaten – DBD............................................................................. 37
Kalkulace ve výstavbě....................................................................................... 37
2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7 2.3.8 2.3.9 2.3.10 2.3.11 2.3.12 2.3.13 2.3.14
Kalkulace ve výstavbě .......................................................................................... 37 Individuální cenová kalkulace .............................................................................. 38 Postup individuální kalkulace nové stavební práce .............................................. 39 Podrobný poloţkový rozpočet .............................................................................. 39 Podklady pro sestavení poloţkového rozpočtu .................................................... 41 Postup sestavení poloţkového rozpočtu stavebního objektu ................................ 42 Metoda agregovaných poloţek ............................................................................. 43 Propočty ceny pomocí THU ................................................................................. 43 Výrobní kalkulace ................................................................................................ 45 Nabídkový rozpočet ............................................................................................. 45 Souhrnný rozpočet................................................................................................ 45 Náklady ţivotního cyklu stavby (LCC)................................................................ 47 Kontrolní (revizní) rozpočet ................................................................................. 47 Rozpočtová rezerva .............................................................................................. 48
Závěr k teoretické části ................................................................................................. 49
B
Praktická část ......................................................................................... 51 3 4
Trţní ocenění rodinného domu ............................................................................. 51 Trţní ocenění administrativní budovy .................................................................. 83
C Analytická část ...................................................................................... 112 5 Analýza realitního trhu – okres Kolín (Středočeský kraj) ............................... 112 Pouţitá literatura ......................................................................................................... 125
6
A
Teoretická část
Úvod Veřejné zakázky, konkrétně veřejné zakázky na stavební práce jsou ve společnosti velmi diskutovanou oblastí. Jedním z důvodů je objem veřejných prostředků, jenţ je vynakládán prostřednictvím veřejných zakázek. Jelikoţ pracuji jako rozpočtář staveb, chtěl jsem si vybrat téma mě blízké. Veřejné zakázky na stavební práce, konkrétně rozpočtování veřejných zakázek stavebních prací povaţuji za nesmírně zajímavou a podnětnou oblast, v které se skrývá mnoho nejasností, problematik, korupce (!) a nedostatků legislativy. Coţ bylo také důvodem výběru mé bakalářské práce. Pokusit se vstoupit do této problematiky, rozebrat ji a najít v ní nejasnosti, a pokusit se o návrh zlepšení. „Dovedné obcházení oficiálních podmínek s cílem přihrát veřejnou zakázku vybranému dodavateli, pletky s losováním, manipulace se zadávacími podmínkami, nebo zneužívání klíčových informací jiných soutěžitelů. To vše v České republice stále více provází veřejné zakázky, a to navzdory deklarovanému boji s korupcí a stále dalšími a novelizačními zákony. ” Bakalářská práce, teoretická část je rozdělena do dvou hlavních témat. V prvním tématu se budu věnovat veřejným zakázkám na stavební práce a v druhém tématu rozpočtování staveb a stavebních prací. Jelikoţ se chystám pokračovat ve studiu, měla by tato bakalářská práce být tzv. fundamentem pro budoucí diplomovou práci na stejné téma. Tato bakalářská práce si klade za cíl vysvětlit veřejnou zakázku na stavební práce, popsat její minulost, zásadní charakteristiky dnešního platného zákona, nejasnosti veřejných zakázek na stavební práce, standardizace veřejných zakázek stavebních prací a návrh změny a doporučení. Práce přináší širší pochopení veřejné zakázky na stavební práce s rozpočtováním staveb a stavebních prací a mohla by slouţit např. jako skripta pro studenty zabývajícím se tímto sloţitým tématem, tak i nauka pro širokou veřejnost.
7
1
Veřejné zakázky
1.1 Historie a vývoj zadávání veřejných zakázek Uţ v minulosti se objevila potřeba legislativně uspořádat proces nakládání s veřejnými prostředky. Hlavním důvodem byla snaha o zvýšení kontroly a zamezení mrhání s veřejnými prostředky. První zkouškou o právní úpravu veřejných zakázek byla úprava ve francouzském stavebním řádu z roku 1535. „V Německu se veřejnou soutěži zadávaly veřejné zakázky již v roce 1542 a v Prusku bylo jejich zadávání uzákoněno v roce 1885.”1 V Rakousku přikročili k úpravě zadávání veřejných zakázek nařízením č. 61/1909 ř. z., o zadávání státních dodávek a prací. V Uhrách se úprava zadávání veřejných dodávek řídila stanovami „§ 13 – 15 zákona č. III/1907 pro dodávky veřejné obecně, a dále i prováděcím nařízením č. 55800/1907.”2 Na našem území se úprava zadávání veřejných zakázek před rokem 1989 týká zejména období tzv. první republiky.
1.1.1 Meziválečné období V Československé republice se zadávání veřejných zakázek řídilo Nařízením vlády Československé republiky č. 667/1920 Sb., o zadávání státních dodávek a prací (Zadávací řád). K tomuto nařízení vycházely prováděcí výnosy z r. 1922, 1923 a 1925. Nařízení se vztahovalo na dodávky a práce, které zadávaly státní správy a jimi spravované ústavy, podniky a fondy. Zadávací řád měl za úkol vytvořit pravidla a postupy zadávání veřejných zakázek, dále byly v řádu upraveny jednotlivé druhy zadávacího řízení. Cílem výše uvedeného nařízení bylo zajištění efektivního zacházení s penězi státního rozpočtu, zajištění konkurenčního prostředí při získávání státních zakázek a současně vytlačení korupce a nekvalitního provedení zakázek.3 Získání státní zakázky bylo pro firmy a řemeslníky zároveň zajištěním finančního přínosu peněz a také prestiţ a důkaz o spolehlivosti a zručnosti.
1
LOCHMANOVÁ, L. Ideová, právní a ekonomická východiska novely zákona o veřejných zakázkách. In Sborník s konference „Ekonomické znalosti pro trţní praxi“, Olomouc: Lešingrová Romana, 2009, s. 230 2 KRENK, M. Zadávání veřejných zakázek. 1. vydání. Praha: Galen, 2005, s. 19, ISBN 80-7262-343-5 3 JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek a udělování koncesí v ČR a EU. 1. Vydání. Praha: C.H.BECK, 2007, s. 3, ISBN 978-80-7179-579-9
8
1.1.2 Poválečné období Po roce 1945 byla problematika zadávání veřejných zakázek v oblasti staveb řešena "Všeobecnými stavebními podmínkami", které platily od roku 1947 do roku 1972. V tomto roce byl novelizován Hospodářský zákoník. Tím byla doplněna některá ustanovení o Veřejné soutěţi (§ 356a, 656b) o Uţší soutěţi (§365c) a Veřejném příslibu (§3656d).4 Ustanovení o veřejné soutěţi bylo následně novelizováno zákonem č. 103/1990 Sb.
1.1.3 Zadávání zakázek za socialismu V období po roce 1948 se potřeba právní úpravy stala bezpředmětnou vzhledem k tomu, ţe, „právní úprava v centrálně řízeném hospodářství a v podmínkách státních podniků nebyla nutná. ”5 Zadávací řád, který ještě po roce 1948 krátce přetrvával, byl s účinností od 13. 7. 1950 zrušen přijetím zákona č. 99/1950 Sb. o hospodářských smlouvách a státní arbitráţi. Veřejné zakázky byly přidělovány určeným subjektům na základě pevně stanoveného hospodářského plánu a za úředně stanovených cen a smluvních podmínek.6 Veřejné zakázky byly přidělovány státním podnikům, které měly monopolní postavení. Veřejné soutěţe by za situace, kdy existovaly pevně stanovené ceny, které byly v některých případech dotované, neměly větší význam. Určité výjimky však existovaly, upravoval je zákon č. 106/1964 Sb., hospodářský zákoník. Konkrétně šlo o veřejnou soutěţ, uţší soutěţ a veřejný příslib. Jednalo se, ale „pouze o kusou úpravu zadávání a podmínky pro uplatnění těchto ustanovení se v systému plánovitého centrálního řízení nemohlo šíře rozvinout.”7 Problematika zadávání staveb byla upravena jiţ zmíněnými Všeobecnými stavebními podmínkami. Většina cen podléhala schválení příslušným orgánům, přičemţ pro projektové práce a inţenýrskou činnost platily tzv. jednotně závazné velkoobchodní ceníky (šlo o ceny bez daně obratu). Tyto ceníky byly prováděny na základě závislosti výše ceny za projektovou dokumentaci na výši předpokládaných stavebních nákladů projektované stavby nebo stavebního díla (s přihlédnutím k jeho náročnosti a obtíţnosti).8
4
PETR, A., kol. Veřejné zakázky v praxi. Ostrava: Nakladatelství J. Motloch – Sagit, 1996, s. 14 LOCHMANOVÁ, L. Ideová, právní a ekonomická východiska novely o veřejných zakázkách. In Sborník s konference „Ekonomické znalosti pro trţní praxi“, Olomouc: Lešingrová Romana, 2009, s. 231 6 KRENK, M. Zadávání veřejných zakázek. 1. Vydání. Praha: Galen. 2005, s. 23, ISBN 80-7262-343-5 7 TILLMAN, J. Veřejná zakázka. Praha: EKON Jihlava, 2009, s. 9, ISBN 80-7175-027-1 8 FICEK, P. Jak ocenit duševní práci a organizační výkony:Projektování, inženýrskou činnost, výzkum a vývoj. In [online]. [ cit 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel-ficek.estranky.cz/ 5
9
1.1.4 Zadávání veřejných zakázek po roce 1989 Se změnou politického systému po listopadu 1989 došlo ke změně orientace řízené ekonomiky na ekonomiku trţní. Vzhledem k tomu, ţe úprava zadávání veřejných zakázek představuje účinný nástroj nejen pro úsporu veřejných prostředků, ale i k zabezpečení efektivního fungování hospodářské soutěţe, jevilo se nezbytným tuto oblast upravit a zapojit se do evropských struktur a institucí.9 Skončila doba plánovaného řízení národního hospodářství a tím i přidělování veřejných zakázek stavebních prací. Dne 1. 10. 1990 vydává Ústav racionalizace ve stavebnictví (ÚRS) první dokument, který tuto problematiku řešil. Jednalo se o tzv. Zadávací řád staveb, který byl vydán ve formě metodického pokynu. Zadávací řád staveb se měl stát rádcem a vodítkem zadavatelům i uchazečům „v případech zadávání staveb, stavebních objektů, provozních souborů, stavebních a montážních prací a projektových prací, pokud byly hrazeny z veřejných rozpočtů.”10 Nepředstavoval však ţádnou zákonnou normou, ale pouze doporučený postup. Vycházel z tehdy platného hospodářského zákoníku a porevoluční vyhlášky č. 35/1990 Sb. o smluvních cenách. Inspirací k němu byly také zadávací řády staveb států s vyspělou trţní ekonomikou i tradice Zadávacího řádu Československé republiky z r. 1920. Přesto ale ke stabilizaci nedošlo. Dne 24. 7. 1991 byl proto vydán nový Zadávací řád staveb, jenţ byl rovněţ vydán „jako metodický pokyn Ministerstvem financí a Ministerstvem hospodářství.”11 I tento dokument, tentokrát vydaný centrálními orgány, měl charakter doporučeného postupu, který upravoval oblast zadávání staveb. Kladl si ale za cíl sjednocení postupu při zadávání zakázek a především stanovení pravidel pro vyhlašování soutěţí u staveb financovaných z rozpočtu federace a republiky, u nichţ tuto proceduru jako povinnou stanovil společný výměr federálního Ministerstva financí a Ministerstev financí republik č. 01/1991 v rámci cenové regulace. Na jaře roku 1992 došlo prostřednictví Usnesení vlády č.458/1992 k rozšíření zadání formou soutěţe na celou oblast předmětu zakázek, tzn. na dodávky, práce, sluţby i výkony.
9
JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek v praxi. Praha: Nakladatelství C.H.BECK, 2002, s. 5, ISBN 807179-743-1 10 JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek v praxi. Praha: Nakladatelství C.H.BECK, 2002, s. 3, ISBN 807179-743-1 11 LOCHMANOVÁ, L. Ideová, právní a ekonomická východiska novely o veřejných zakázkách. In Sborník s konference „Ekonomické znalosti pro trţní praxi“, Olomouc: Lešingrová Romana, 2009, s.231
10
Prosincové výměry Ministerstva financí (například Cenový věstník) stanovovaly způsob stanovení cen všech regulací podléhajících prací, výrobků a sluţeb. Kde pod příslušnou poloţkou 11B figurovaly stavební, montáţní, projektové práce a inţenýrské činnosti (platilo jen pro veřejné zakázky!). Jejich ceny se sjednávaly na podkladě vyhodnocení soutěţe podle Zadávacího řádu staveb a bylo zde podrobně popsáno jejich zadávání (viz. Kap. 1.3.3. Návrat do historie).12 Zadávací řád staveb ÚRS i Zadávací řád staveb centrálních orgánů umoţňovaly způsoby zadávání veřejné soutěţe pro neomezený počet účastníků, uţší soutěţ pro omezený počet a zadání z volné ruky vybranému zájemci. Nadále však přetrvávala nutnost stanovení této normy zákonnou formou, a tak jiţ v rámci samostatné ČR vznikl Zákon č.199/1994 Sb. o zadávání veřejných zakázek. Nejednalo se zde pouze o stavební zakázky, ale tentokrát o zakázky všeobecně. Byla to tedy první zákonná norma pro veřejné soutěţe.
1.1.5 Zákon č. 199/1994 Sb., o zadávání veřejných zakázek Definitivní řešení zadávání veřejných zakázek přinesl aţ zákon č. 199/1994 Sb. schválený Parlamentem České republiky dne 28. 9. 1994, který nabyl účinnosti 1. 1. 1995. Zákon č. 199/1994 Sb. byl několikrát novelizován, a to zákony č. 148/1996 Sb., č. 93/1998 Sb., č. 28/2000 Sb., č. 256/2000 Sb., č. 39/2001 Sb., č. 142/2001 Sb., č. 130/2002 Sb., č. 211/2002 Sb., č. 278/2002 Sb., č. 320/2002 Sb., 424/2002 Sb. a č. 517/2002 Sb.13 Zákon se snaţil o pouţití trţního mechanismu do hospodaření s veřejnými prostředky stanovením zákonného postupu při zadávání veřejných zakázek. Trţní (konkurenční) prostředí s sebou přineslo celou řadu výhod, ale také záporné jevy. K záporným jevům patří získat v předstihu informace a podklady o zadávání veřejných zakázek, informace o soutěţních podmínkách a o konkurenčních nabídkách. To vše nedovolenými metodami, pomocí nichţ je ovlivňován subjekt, který rozhoduje o výsledku soutěţe. Proto byla uţ v minulosti snaha vytvořit podmínky pro zamezení korupce. „Náš právní řád pamatoval na takové případy a snažil se jim čelit (viz. např. trestněprávní úprava pletich proti veřejné soutěži obsažená v § 128a až 128c trestního zákoníku, trestněprávní postih úplatkářství obsažený v § 160 trestního zákoníku).”14
12
FICEK, P. Jak ocenit duševní práci a organizační výkony: Projektování, inženýrskou činnost, výzkum a vývoj. In: [online] [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel.ficek-estranky.cz/ 13 Zákon č. 40/2004 Sb., o veřejných zakázkách, § 111 14 PETR, A., a kol. Veřejné zakázky v praxi. Ostrava: Nakladatelství J. Motloch-Sagit, 1996, s. 14
11
1.1.6 Zákon č. 40/2004 Sb., o zadávání veřejných zakázek Při vstupu České republiky do Evropské Unie bylo nutné přikročit k harmonizaci práva v oblasti veřejných zakázek. Zákonodárci vycházeli z předpisu Evropských společenství a nahradili minulou právní úpravu, která vycházela s tzv. modelového zákona Uncitral. Nahrazení bylo nutné, protoţe právní úprava v zákoně č. 199/1994 Sb. by neumoţňovala v plné míře čerpat prostředky z fondů Evropské Unie. Harmonizace právní úpravy zadávání veřejných zakázek byla splněna schválením zákona č. 40/2004 Sb., který nabyl účinnosti dne 1. 5. 2004. Zákon vycházel ze všech platných směrnic upravujících zadávání veřejných zakázek v Evropské Unii.15 Zákon č. 40/2004 Sb. poskytnul odlišné vymezení pojmu veřejná zakázka, zavedení nového pojmu dodavatel, odlišnou úpravu kvalifikace dodavatelů, druhy zadávacího řízení, úpravu nezkumného řízení, rozdělení veřejných zakázek podle předpokládané ceny na nadlimitní a podlimitní, zavedení hodnotící komise, zavedení seznamu kvalifikovaných dodavatelů veřejných zakázek, který povede Ministerstvo pro místní rozvoj a do něhoţ budou zapsány firmy, které prokáţou kvalifikaci nezbytnou pro řádné plnění veřejné zakázky.16 Podle tohoto zákona se veřejnou zakázkou rozumí zakázka na dodávky, sluţby nebo stavební práce, jejímţ zadavatelem je osoba spadající do určité oblasti a u nichţ předpokládaná cena předmětu veřejné zakázky přesáhne 2 000 000 Kč. Veřejná zakázka se uskutečňuje za úplatu na základě písemné smlouvy s jedním nebo více vybranými uchazeči nebo zájemci.17 Ministerstvo pro místní rozvoj vydalo k zákonu č. 40/2004 Sb. dva prováděcí předpisy. Jednalo se o vyhlášku č. 239/2004 Sb., která stanovila obsah a rozsah zadávací dokumentace stavby (!) a vyhlášku č. 240/2004 Sb., která upravovala formu a způsoby uveřejňování informací o veřejných zakázkách v informačním systému o zadávání veřejných zakázek.
15
Směrnice 71/304/EHS, 89/665/EHS, 92/13/EHS, 92/50/EHS, 93/36/EHS, 93/38/EHS, 97/52/ES, 98/4/ES, 2001/78/ES 16 JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek a udělování koncesí v ČR a EU. 1. vydání. Praha: C.H.BECK, 2007, s. 13, ISBN 978-80-7179-579-9 17 ČTRVTNÍKOVÁ, I., a kol. Veřejná podpora a veřejné zakázky po vstupu do EU. Praha: Linde Praha, 2005, s. 35, ISBN 80-7201-528-1
12
V krátké době po vydání zákona č. 40/2004 Sb. se objevily první aplikační problémy. S problémy se potýkali jak zadavatelé, tak dodavatelé. Aplikační problémy, tak i jiná problematická ustanovení zákona č. 40/2004 Sb. se rozhodli zákonodárci vyřešit návrhem nového zákona, tj. zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách.
1.2 Současnost veřejných zakázek 1.2.1 Zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách Zákon č. 137/2006 Sb. o veřejných zakázkách účinný k 1. 1. 2012 zapracovává příslušné předpisy Evropské unie (je vymezena směrnicí EU 2004/18/ES a EU 2007/17/ES z 31. března 2004) a upravuje postupy při zadávání veřejných zakázek, soutěţ o návrh, dohled nad dodrţováním tohoto zákona, podmínky vedení a funkce seznamu kvalifikovaných dodavatelů a systému certifikovaných dodavatelů.18 Zákon o veřejných zakázkách obsahuje zákonný rámec, který je nutné při uzavírání smluv na předmět plnění veřejné zakázky dodrţet. Jde o postup vedoucí k uzavření smlouvy na veřejnou zakázku, jemuţ je nezbytné dostát při vynakládání zpravidla veřejných prostředků zadavateli na stavební práce. Ustanovení vymezuje předmět, působnost a základní pojmy zákona. Těţiště právní úpravy spočívá ve vymezení jednotlivých druhů zadávacích řízení, postupech zadavatelů v nich, a ve stanovení podmínek jejich pouţití. Vzhledem k tomu, ţe povinnost zadávat veřejné zakázky se váţe na osobu zadavatele, je klíčovým místem zákona vymezení osob, které jsou zadavateli, a které jsou tudíţ povinny zadávat své zakázky v zadávacích řízeních. Značný důraz klade zákon na kvalifikaci zájemců a uchazečů o veřejné zakázky. Proto je kritériím hodnocení kvalifikace věnována jeho podstatná část.
1.2.2 Vymezení pojmů Zákon vymezuje tři okruhy zadavatelů. Za zadavatele veřejných zakázek se pro účely tohoto zákona povaţuje veřejný, dotovaný a sektorový zadavatel. Veřejným zadavatelem je Česká republika (za niţ jednají organizační sloţky státu), státní příspěvkové organizace, územní samosprávný celek (obce, města, městské obvody a
18
LOCHMANOVÁ, L. Ideová, právní a ekonomická východiska novely o veřejných zakázkách. In Sborník s konference „Ekonomické znalosti pro trţní praxi“, Olomouc: Lešingrová Romana, 2009, s. 231
13
městské části, kraje) a jiné právnické osoby, pokud byly zaloţeny za účelem uspokojování potřeb veřejného zájmu, které nemají průmyslovou nebo obchodní povahu a jsou financovány převáţně státem či jiným veřejným zadavatelem nebo je státem či jiným veřejným zadavatelem řízena nebo stát či jiný veřejný zadavatel jmenuje více neţ polovinu členů v jejich správních, řídících nebo kontrolních orgánech.19 Dotovaným zadavatelem je právnická nebo fyzická osoba, která zadává veřejnou zakázku hrazenou z více neţ 50 % z peněţních prostředků z veřejných zdrojů nebo pokud peněţní prostředky poskytnuté na veřejnou zakázku z těchto zdrojů přesahují 200 000 000 Kč. Peněţní prostředky jsou poskytovány z veřejných zdrojů i v případě, pokud jsou poskytovány prostřednictvím jiné osoby.20 Komentář: Došlo ke změně definice dotovaného zadavatele. Původní omezení bylo na nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce a na nadlimitní veřejnou zakázku na služby, které souviseli s touto stavební zakázkou. Sektorovým zadavatelem je osoba vykonávající některou z relevantních činností podle § 4, pokud tuto relevantní činnost vykonává na základě zvláštního či výhradního práva, nebo nad touto osobou můţe veřejný zadavatel přímo či nepřímo uplatňovat dominantní vliv. Dominantní vliv veřejný zadavatel uplatňuje v případě, ţe disponuje většinou hlasovacích práv sám či na základě dohody s jinou osobou, nebo jmenuje či volí více neţ polovinu členů v jejím statutárním, správním, dozorčím či kontrolním orgánu.21 Centrálním zadavatelem je veřejný zadavatel, který provádí centralizované zadávání, spočívající v tom, ţe provádí zadávací řízení a zadává veřejnou zakázku na stavební práce na účet jiných zadavatelů. Před zahájením centralizovaného zadávání jsou zadavatelé a centrální zadavatel povinni uzavřít písemnou smlouvu, v níţ upraví svá vzájemná práva a povinnosti v souvislosti s centralizovaným zadáváním. Uzavřením písemné smlouvy vzniká centrálnímu zadavateli ve vztahu k dotčeným zadavatelům oprávnění provádět centralizované zadávání. Zákon vymezuje a definuje osoby, které se mohou stát protistranou zadavatele v zadávacím řízení. Je pouţíváno pojmů: dodavatel, zájemce, uchazeč.
19
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §2, odst. 2 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §2, odst. 3 21 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §2, odst. 6 20
14
Dodavatelem je právnická nebo fyzická osoba, která provádí stavební práce. Zájemcem se rozumí dodavatel, který podal ve stanovené době ţádost o účast v uţším řízení nebo v jednacím řízení s uveřejněním, nebo kterého zadavatel vyzval k účasti v jednacím řízení bez uveřejnění. Uchazečem se rozumí dodavatel, který ve stanovené době podal nabídku v otevřeném řízení, nebo zájemce, který ve stanovené době podal nabídku v uţším řízení nebo v jednacím řízení s uveřejněním.
1.2.3 Druhy veřejných zakázek Veřejnou zakázkou je zakázka realizovaná na základě smlouvy mezi zadavatelem a jedním či více dodavateli, jejímţ předmětem je úplatné provedení stavebních prací. Veřejná zakázka, kterou je zadavatel povinen zadat podle tohoto zákona, musí být realizována na základě písemné smlouvy.22 Veřejné zakázky se podle předmětu dělí na veřejné zakázky na dodávky, veřejné zakázky na sluţby a veřejné zakázky na stavební práce. (dále jen veřejné zakázky na stavební práce).23 Veřejné zakázky se podle výše jejich předpokládané hodnoty dělí na nadlimitní veřejné zakázky, podlimitní veřejné zakázky a veřejné zakázky malého rozsahu.24
1.2.4 Veřejná zakázka na stavební práce Veřejná zakázka na stavební práce je veřejná zakázka, jejímţ předmětem je25: 1. provedení stavebních prací, které se týkají některé z činností uvedených v příloze 2. provedení stavebních prací a s nimi související projektová nebo inţenýrská činnost 3. zhotovení stavby, která je výsledkem stavebních nebo montáţních prací, případně i související projektové či inţenýrské činnosti, a která je jako celek schopna plnit samostatnou ekonomickou nebo technickou funkci
22
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §7, odst. 1 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §7, odst. 2 24 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §7, odst. 3 25 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §9, odst. 1 23
15
Veřejnou zakázkou na stavební práce je téţ veřejná zakázka, jejímţ předmětem je vedle plnění podle odstavce 1 rovněţ poskytnutí dodávek či sluţeb nezbytných k provedení předmětu veřejné zakázky dodavatelem.26 Za veřejnou zakázku na stavební práce se povaţují rovněţ stavební práce pořizované s vyuţitím zprostředkovatelských nebo podobných sluţeb, které zadavateli poskytuje jiná osoba.27
1.2.5 Koncese na stavební práce Koncese na stavební práce je obdobnou veřejnou zakázkou jako veřejná zakázka na stavební práce s tím, ţe protiplnění za provedení stavebních prací, které jsou předmětem této koncese, spočívá v právu stavbu po stanovenou dobu vyuţívat nebo provozovat. Toto právo můţe být spojeno s poskytnutím peněţitého plnění veřejným zadavatelem.
1.2.6 Veřejná zakázka podle výše předpokládané hodnoty Nadlimitní veřejnou zakázkou se rozumí veřejná zakázka, jejíţ předpokládaná hodnota podle § 13 bez daně z přidané hodnoty dosáhne nejméně finančního limitu stanoveného prováděcím právním předpisem pro jednotlivé kategorie zadavatelů, oblasti a druhy veřejných zakázek, případně kategorie dodávek nebo sluţeb.28 (1)
Limit u zakázek na stavební práce:
165 288 000 Kč
(2)
Podlimitní veřejnou zakázkou se rozumí veřejná zakázka, jejíţ předpokládaná hodnota činí v případě veřejné zakázky na stavební práce nejméně 6 000 000 Kč bez daně z přidané hodnoty a nedosáhne finančního limitu podle odstavce 1.29
(3)
Veřejnou zakázkou malého rozsahu se rozumí veřejná zakázka, jejíţ předpokládaná hodnota nedosáhne v případě veřejné zakázky na stavební práce 6 000 000 Kč bez daně z přidané hodnoty.30
UPOZORNĚNÍ: od 1. 1. 2014 budou platit odstavce 2) a 3) v následujícím znění:
26
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §9, odst. 2 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §9, odst. 3 28 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §12, odst. 1 29 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §12, odst. 2 30 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §12, odst. 3 27
16
(2)
Podlimitní veřejnou zakázkou se rozumí veřejná zakázka, jejíţ předpokládaná hodnota činí nejméně 1 000 000 Kč bez daně z přidané hodnoty a nedosáhne finančního limitu podle odstavce 1.
(3)
Veřejnou zakázkou malého rozsahu se rozumí veřejná zakázka, jejíţ předpokládaná hodnota nedosáhne 1 000 000 Kč bez daně z přidané hodnoty.
Komentář: Jedná se o snížení limitu pro veřejnou zakázku malého rozsahu ze 6 mil. Kč na 3 mil. Kč u veřejných zakázek na stavební práce. Od 1. ledna 2014 však bude limit 1 mil. Kč platit pro všechny druhy veřejných zakázek.
1.2.7 Předpokládaná hodnota veřejné zakázky (na stavební práce) Předpokládaná hodnota veřejné zakázky na stavební práce se stanoví podle pravidel uvedených v § 13. Do předpokládané hodnoty veřejné zakázky na stavební práce se započítá předpokládaná hodnota dodávek, a v případě sektorového zadavatele rovněţ předpokládaná hodnota sluţeb, které jsou nezbytné k provedení veřejné zakázky na stavební práce a které zadavatel pro dodavatele zajistí.31 Do předpokládané hodnoty veřejné zakázky na stavební práce nesmí zadavatel zahrnout předpokládanou hodnotu dodávek či sluţeb, pokud tyto dodávky nebo sluţby nejsou nezbytné k provedení předmětu veřejné zakázky na stavební práce a jejich zahrnutí do předpokládané hodnoty veřejné zakázky na stavební práce by znamenalo, ţe by nemusely být zadány v zadávacím řízení v souladu s tímto zákonem, nebo by byly zadány podle ustanovení vztahujících se k podlimitním veřejným zakázkám, ačkoliv podle předpokládané hodnoty jde o nadlimitní veřejné zakázky na dodávky či sluţby, nebo by byly uzavřeny podle ustanovení vztahujících se k veřejným zakázkám malého rozsahu, ačkoliv podle předpokládané hodnoty jde o podlimitní veřejné zakázky na dodávky či sluţby.32
1.2.8 Zadávací dokumentace veřejné zakázky Dřívější legislativa, zákon č. 199/1994, vymezovala zadávací dokumentaci veřejné zakázky jen velmi kuse. Ani evropské zadávací směrnice obsah zadávací dokumentace obecně podrobně neupravovaly. Směrnice Rady 93/37/EHS (na jejíţ transpozici je zákon 31 32
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §16, odst. 1 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §16, odst. 2
17
zaloţen), zmiňuje v čl. 10 a příloze III. pouze obecné technické předpisy a technické specifikace. Nová směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/18/ES o koordinaci postupů při zadávání veřejných zakázek na stavební práce zahrnuje v samostatné kapitole jiţ poněkud obsáhlejší zvláštní pravidla, kterými se řídí technické specifikace, a některé podmínky, poţadavky a povinnosti, vztahující se k veřejné zakázce, které se uvádějí v zadávací dokumentaci zakázky. Zadávací dokumentace vymezuje předmět veřejné zakázky v podrobnostech nezbytných pro zpracování nabídky, včetně poţadovaného mnoţství. Zadávací dokumentace obsahuje technické specifikace předmětu veřejné zakázky. Za správnost a úplnost zadávací dokumentace odpovídá zadavatel. Zadávací dokumentace je soubor dokumentů, údajů, poţadavků a technických podmínek zadavatele vymezujících předmět veřejné zakázky v podrobnostech nezbytných pro zpracování nabídky. Za správnost a úplnost zadávacích podmínek odpovídá zadavatel.33 Zadávací dokumentace můţe obsahovat podrobnou specifikaci údajů uvedených v oznámení či výzvě o zahájení zadávacího řízení.34 Zadávací dokumentace musí obsahovat alespoň35: 1. obchodní podmínky, včetně platebních podmínek, případně téţ objektivních podmínek, za nichţ je moţno překročit výši nabídkové ceny 2. technické podmínky (§ 45) nebo zvláštní technické podmínky (§ 46a), je-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky 3. poţadavky na opatření k ochraně utajovaných informací (§ 46b), je-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky 4. poţadavky na zabezpečení dodávek (§ 46c), je-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky 5. poţadavky na varianty nabídek podle § 70, pokud je zadavatel připustil 6. poţadavek na způsob zpracování nabídkové ceny 7. podmínky a poţadavky na zpracování nabídky 8. způsob hodnocení nabídek podle hodnotících kritérií
33
Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 1 Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 2 35 Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 3 34
18
9. poţadavek na podání nabídky pouze v elektronické podobě prostřednictvím elektronického nástroje, pokud tak zadavatel stanovil 10. jiné poţadavky zadavatele na plnění veřejné zakázky Zadávací dokumentace veřejných zakázek na stavební práce musí kromě náleţitostí uvedených v odstavci 3 obsahovat36: 11. příslušnou dokumentaci v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem zpracovanou do podrobnosti, které specifikují předmět veřejné zakázky v rozsahu nezbytném pro zpracování nabídky 12. soupis stavebních prací, dodávek a sluţeb s výkazem výměr v rozsahu stanoveném prováděcím právním předpisem, a to rovněţ v elektronické podobě Komentář: Rozsah projektové dokumentace a soupisu stavebních prací bude určen vyhláškou Ministerstva pro místní rozvoj. V případě veřejných zakázek na stavební práce podle § 9 odst., jejichţ součástí je projektová činnost, mohou být dokumenty podle odstavce 4 nahrazeny technickými podmínkami vyjádřenými formou poţadavků na výkon nebo funkci podle § 46 odst. 4 nebo 5. Zadavatel můţe v zadávací dokumentaci poţadovat, aby uchazeč ve své nabídce specifikoval části veřejné zakázky, které má v úmyslu zadat jednomu či více subdodavatelům, a aby uvedl identifikační údaje kaţdého subdodavatele. Zadavatel si můţe v zadávací dokumentaci vyhradit poţadavek, ţe určitá věcně vymezená část plnění předmětu veřejné zakázky nesmí být plněna subdodavatelem. V takovém případě je zadavatel povinen v oznámení či výzvě o zahájení zadávacího řízení uvést, ţe má v úmyslu si tento poţadavek vyhradit. Zadavatel však nesmí zcela vyloučit moţnost plnit veřejnou zakázku prostřednictvím subdodavatele.37 Komentář: Zpřesnění formulace. Zadavatel musí věcně stanovit, co přesně musí být plněno přímo dodavatelem a nikoliv subdodavatelem. V případě veřejné zakázky na stavební práce můţe zadavatel v zadávací dokumentaci uvést správní orgán nebo jiný subjekt, u kterého mohou dodavatelé získat informace o povinnostech vyplývajících ze zvláštních právních předpisů týkajících se ochrany 36 37
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 4 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 6
19
zaměstnanců a pracovních podmínek, ochrany ţivotního prostředí nebo daní platných v místě, ve kterém mají být poskytnuty sluţby nebo provedeny stavební práce a které se vztahují ke stavebním pracím; dodavatel musí tyto informace při vypracování nabídky zohlednit a tuto skutečnost uvést v nabídce.38 Není-li to odůvodněno předmětem veřejné zakázky či nemá-li sektorový zadavatel na zboţí či sluţbu, která je součástí veřejné zakázky uzavřenou rámcovou smlouvu dle tohoto zákona, nesmí zadávací dokumentace podmínky, zejména technické podmínky, obsahovat poţadavky nebo odkazy na obchodní firmy, názvy nebo jména a příjmení, specifická označení zboţí a sluţeb, které platí pro určitou osobu, popřípadě její organizační sloţku za příznačné, patenty na vynálezy, uţitné vzory, průmyslové vzory, ochranné známky nebo označení původu, pokud by to vedlo ke zvýhodnění nebo vyloučení určitých dodavatelů nebo určitých výrobků. Takový odkaz lze výjimečně připustit, není-li popis předmětu veřejné zakázky provedený postupem podle § 45 a 46 dostatečně přesný a srozumitelný. V případě stavebních prací lze takový odkaz připustit, pouze pokud nepovede k neodůvodněnému omezení hospodářské soutěţe. Zadavatel v takových případech vţdy výslovně umoţní pro plnění veřejné zakázky pouţití i jiných, kvalitativně a technicky obdobných řešení.39 Komentář: Vzniklo nové ustanovení, které u stavebních prací připouští použití „obchodních názvů“ v zadávacích podmínkách. Rozhodně za výslovného uvedení, že zadavatel připouští i jiné, kvalitativně odpovídající, materiály nebo výrobky. K zadávacím podmínkám nadlimitní veřejné zakázky zadávané veřejným zadavatelem se před zahájením zadávacího řízení vyjádří osoba se zvláštní způsobilostí a u nadlimitní veřejné zakázky na stavební práce zadávané veřejným zadavatelem se k zadávacím podmínkám vyjádří rovněţ osoba s odbornou způsobilostí podle zvláštního právního předpisu.40 Komentář: Bude platit od 1. ledna 2014.
38
Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 9 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 11 40 Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §44, odst. 12 39
20
1.2.9 Zadávací řízení Zadávací řízení upravuje závazný procesní postup zadavatele při zadávání veřejné zakázky. Není-li moţné veřejnou zakázku zadat za pouţití zákonné výjimky mimo reţim zákona, je zadavatel povinen ji zadat v zadávacím řízení, popřípadě při naplnění dalších podmínek ve zvláštním řízení. Na postup v zadávacím řízení či zvláštním řízení se neuplatní pravidla obsaţená v SpŘ.
1.2.10 Způsoby zadávaní veřejných zakázek V případě, ţe zadavatel určí, ţe se jedná o veřejnou zakázku: 1. stanoví předpokládanou hodnotu veřejné zakázky a skutečnost, zda se jedná o nadlimitní veřejnou zakázku, podlimitní veřejnou zakázku nebo veřejnou zakázku malého rozsahu 2. určí druh veřejné zakázky 3. zjistí, ţe na danou veřejnou zakázku nelze pouţít zákonnou výjimku
1.2.11 Druhy zadávacích řízení Zákon definuje šest druhů zadávacích řízení41: 1. otevřené řízení 2. uţší řízení 3. jednací řízení s uveřejněním 4. jednací řízení bez uveřejnění 5. soutěţní dialog 6. zjednodušené podlimitní řízení Moţnost pouţití jednotlivých zadávacích řízení závisí na kategorii zadavatele, který veřejnou zakázku zadává a v některých případech rovněţ na skutečnosti, zda jsou naplněny zákonné podmínky pro pouţití příslušného zadávacího řízení.
1.2.12 Obchodní podmínky veřejné zakázky na stavební práce Veřejný zadavatel u veřejné zakázky na stavební práce stanoví obchodní podmínky v souladu s prováděcím právním předpisem.42 41
Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §21, odst. 1
21
Zadavatel v obchodních podmínkách stanoví, ţe technický dozor u téţe stavby nesmí provádět dodavatel ani osoba s ním propojená. To neplatí, pokud technický dozor provádí sám zadavatel.43 Komentář: Bude vydán prováděcí právní předpis, který stanoví povinné náležitosti obchodních podmínek.
1.2.13 Isprofin – Informační systém programového financování Informační Systém programového financování (ISPROFIN) je manaţerský systém pro řízení a kontrolu čerpání poloţek státního rozpočtu. Podporuje a realizuje podmínky vyhlášky č. 560/2006 Sb. ze dne 11. prosince 2006 ve znění vyhlášky č.11/2010 Sb. ze dne 7. ledna 2010 s účinností od 19. ledna 2010. Člení se na44: Evidenční dotační systém - EDS Správa majetku ve vlastnictví státu - SMVS Funkce systému45: můţe slouţit jako souhrnný rozpočet pro veřejné zakázky pro kaţdou akci, investiční nebo neinvestiční, plánovat finanční potřeby a zdroje podle podmínek stanovených vyhláškou MF akce je evidována, a v průběhu realizace sledována, podle hodnotových, termínových a technologických kriterií stanovených vyhláškou systém umoţňuje průběţné operativní sledování průběhu realizace akce a zpracování poţadované dokladové dokumentace zpracovává dokumentaci nutnou k uvolňování finančních prostředku v souladu se stanovenými postupy umoţňuje export a import dat, jak v samotném sytému, tak i mezi cizími vnějšími informačními systémy základní údaje o jednotlivých akcí zpřístupňuje na Internetu
42
Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §46d, odst. 1 Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, §46d, odst. 2 44 Ministerstvo financí ČR[online]. 2010 [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http//www.mfcr.cz 45 Ministerstvo financí ČR[online]. 2010 [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http//www.mfcr.cz 43
22
1.2.14 Společný slovník pro veřejné zakázky – CPV CPV - Common Procurement Vocabulary Zákonem č. 40/2005 Sb., o veřejných zakázkách a navazujícími právními normami byl zaveden v ČR, formou číselníku v přímé návaznosti na příslušná nařízení EU, společný slovník veřejných zakázek. Tento slovník spojený s klasifikací (číselník obsahuje kódy do 9 číslic) vytváří jednotný systém pro zadávání veřejných zakázek s cílem standardizovat odkazy, které smluvní orgány a právní subjekty pouţívají k popsání předmětu smluv na veřejné zakázky. Podle tohoto slovníku byla projekčním, inţenýrským, stavebním a inspekčním sluţbám přiřazena divize 71000000-8.
1.3 Nejasnosti veřejných zakázek 1.3.1 Stavba – co je to stavba? Stavba, všední pojem denně pouţívaný, ale kdo z Vás definici pojmu stavba zná? Neznáte? Nepropadejte panice, nejste v tom sami. Nahlédněme tedy spolu do definic stavby. Pohled do stavebního zákona (zákon č. 138/2006 Sb.): „stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.”46 Dále je pod stavebním zákonem č. 138/2006 Sb. definována změna staveb (pojem "rekonstrukce" ani "modernizace" stavební zákon nezná!). Další definice z občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.): Občanský zákoník dělí věci na movité a nemovité. Stavbu a pozemek zařazuje mezi nemovitosti. Nemovitost – „pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem”47 Dle občanského zákoníku můţeme stavbu chápat pouze jako výsledek stavební činnosti, nikoli činnost samotnou.
46 47
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební řád), §2, odst. 3 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, §119, odst. 2
23
Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek činnosti, tak jak jí chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této činnosti je věc v právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztah včetně práva vlastnického.48 Stavba jako věc v právním smyslu je přitom věcí movitou nebo věcí nemovitou.49 Občanský zákoník také vymezuje, ţe stavba není součástí pozemku.50 Pokyn ÚRS a MPO č.11/98 o aplikaci zákona o zadávání veřejných zakázek pro pozemní stavitelství. Stavba je souhrn stavebních, montáţních a souvisejících prací, dodávek a činností nutných pro přípravu a realizaci stavebního díla schopný uţívání podle stavebního povolení. Stavební dílo pak je prostorově nebo alespoň funkčně samostatná část stavby.51 Problém: co jsou to práce stavební (S), co montáţní (M) aj.? Komentář: Tyto ryze české kategorie vznikly historicky koncem padesátých let, proto v nich nehledejme žádná logická kritéria. Toto členění se díky počítačovým programům stále udržuje, i když z ciziny proniká odlišné třídění konstrukčních prvků stavebního díla, jako například, PSD - práce speciální, TZS – práce dokončovací.52 Pohled do zákona o oceňování (zákon č. 151/1997 Sb.): „za stavbu se považuje i stavba, která není spojena se zemí pevným základem“53 – pro někoho šokující definice!, která začala zrušením vyhlášky o projektové přípravě a dokumentaci staveb v roce 1990. Stavba je nejen dům, ve kterém bydlíme, ale i přípojky, terénní úpravy atd. (bez nich by dům nemohl fungovat!). To jsou stavební díla (SD), v případě výrobních staveb provozní soubory (PS), ale i dočasné konstrukce a objekty jako například zařízení staveniště (ZS). Protoţe některé poloţky po dokončení stavby uţ nelze nikdy spatřit (technický dozor aj.) je pro neznalé stavebního prostředí obsah pojmu stavba celkově nepochopitelný.
48
Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, §119, odst. 1 50 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, §120, odst. 2 51 Pokyn ÚRS a MPO č.11/98, o aplikaci zákona o veřejných zakázkách pro pozemní stavitelství 52 FICEK, P. Ekonomika výstavbového záměru. In [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavelficek.estranky.cz/ 53 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, §4, odst. 2 49
24
Potom i celkové náklady stavby (CNS) jsou podstatně vyšší, neţ jak vychází z předpisů o oceňování (pokud tedy předpisy vycházejí z ocenění jen toho co je fyzicky na stavbě zjistitelné). Bez projektové dokumentace se oceňovaná stavba ani v minulosti neobešla. Proto by se měla v nákladech zohlednit, ale nikde o tom není ani zmínka. Tím se, ale dostáváme k ocenění výkonu projektanta při zpracování projektové dokumentace a k oceňování inţenýrské činnosti při výstavbě. Snaha o srozumitelnější definici stavby: Stavbu tvoří stavební díla provedená v souladu se stavebním povolením tak, aby mohla být uţívána ke schválenému účelu.54
1.3.2 Projektové práce Výstupem projektových prací je projektová dokumentace (PD). Projektová dokumentace je jakýsi nosič informací o záměru objednatele (investor, stavebník), zhotovitele (projektant) a případných dalších dotčených subjektů (stavební firmy, úřady, aj.) vybudovat stavbu (viz. Kap. 1.3.1). Na projektové práce uzavíráme smlouvu o dílo, na inţenýrskou činnost pak smlouvu mandátní. Dodavatelský systém jediného zhotovitele D&B (Design and build): Tento systém znamená, ţe jediný zhotovitel je zodpovědný jak za dokumentaci, tak i za vyřízení všech administrativních úkonů a provedení stavebního díla. Zhotovitel zajistí projektové, inţenýrské i stavební práce. V osmdesátých letech 20. století byl dodavatelský systém D&B pro koncesní projekty rozšířen na formu BOT (build+operate+transfer) a pak ve spojení se soukromým kapitálem PPP (Public-private-partnership). V PPP hrozí!, kdo sestaví propočet a kontrolní rozpočet projektu, kdyţ zhotovitel je přímo zainteresován na co nejvyšší ceně všech uvedených činností. A aby smlouva byla smlouvou, musí obsahovat předmět a cenu nebo způsob určení ceny (nikoliv čas plnění – pokud tedy není ve smlouvě uveden, rozumí se okamţitě plnění) a tím jsme se dostali do oceňování projektantských výkonů.55
54
FICEK, P. Ekonomika výstavbového záměru. In [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavelficek.estranky.cz/ 55 FICEK, P. Jak ocenit duševní práci a organizační výkony: Projektování, inženýrskou činnost, výzkum a vývoj. In: [online] [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel.ficek-estranky.cz/
25
Ocenění projektantských výkonů nepodléhá ţádnému cenovému předpisu. Důkazem je pohled do výměry č. 1 Ministerstva financí. Zde zjistíme, ţe ceny těchto výkonů nepodléhají ţádné regulaci a ţe je jen na smluvních stranách, jakou výši ceny a podmínky její platnosti si dohodnu ve smlouvě. Kdyţ se podíváme za naše hranice, například do Německa, zjistíme, ţe u nich funguje Honorářový řád pro architekty a inţenýry (HOAI).
1.3.3 Návrat do historie Kdyţ se vrátíme do minulosti, konkrétně do let 1991 aţ 1994 zjistíme, ţe ještě neexistoval zákon o veřejných zakázkách. V té době platil jiţ výše zmíněný výměr č. 1 Ministerstva financí o regulaci cen. Zde pod poloţkou 11B figurovaly stavební, montáţní práce a inţenýrská činnost (pouze pro veřejné zakázky!). Nalezli jsme, ţe ceny se sjednávají na podkladě vyhodnocení soutěţe podle Zadávacího řádu staveb a hlavně zde bylo téměř dokonale popsáno, jakým způsobem mají být zadávány! Ve výměru č. 1 pro veřejné zakázky bylo poţadováno pod bodem B1b toto56: Zadávací podklady se pro zpracování cenové nabídky doplní - při zadávání staveb, stavebních objektů, stavebních a montážních prací o popis v členění minimálně podle stavebních dílů (u HSV první dvě místa, u PSV první tři místa Třídníku stavebních konstrukcí a prací z roku 1988) na příslušnou měrnou jednotku s uvedením množství měrných jednotek podle objektové skladby ve vazbě na Jednotnou klasifikaci stavebních objektů JKSO, případné samostatné ocenění přímého materiálu dle Jednotné klasifikace průmyslových oborů a výrobků (JKPOV), atd. Při zadávání projektových prací (obor 906 a 973 61 jednotné klasifikace)o veřejných zakázkách – požadavek uvedení množství hodin na provedení prací lze použít i agregované časové jednotky.
1.4 Problematické okolnosti veřejných zakázek Přes všechnu snahu tvůrců zákona o veřejných zakázkách, dodrţovat zásady transparentnosti, rovného zacházení a zákazu diskriminace, není tento zákon vţdy chápán ze všech stran stejně. Současná podoba zákona o veřejných zakázkách je výsledkem 56
FICEK, P. Jak ocenit duševní práci a organizační výkony: Projektování, inženýrskou činnost, výzkum a vývoj. In: [online] [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel.ficek-estranky.cz/
26
mnoha pozměňovacích návrhů, které se do této normy dostaly při projednávání v poslanecké sněmovně Parlamentu ČR. Můţeme se jen domnívat, zdali všechny tyto návrhy byly vedeny snahou o co nejčistší podobu zákona. Snahy některých uchazečů zadávacích řízení o získání určitých výhod jsou typické snad pro všechny typy veřejných zakázek, včetně těch na stavební práce. Jedná se o uchazeče od nejniţší úrovně aţ po ty největší stavební společnosti. Proto se také původní doporučené normy aţ po současný zákon o veřejných zakázkách postupně rozšiřovaly aţ do dnešní podoby. Současně se postupně zpřísňovala i pravidla pro samotnou účast ve veřejných soutěţích.
1.4.1 Způsoby získávání informací a ovlivňování veřejných soutěţí V zásadě existují buď zákonné, nebo nezákonné způsoby získávání informací a ovlivňování podoby veřejných soutěţí. Tyto způsoby jsou stručně popsány v odstavcích níţe. Ani do jedné skupiny jsem nezařadil lobbing, který dle mého patří do samostatné skupiny.
1.4.2 Zákonné způsoby Mezi zákonné způsoby patří především důsledně provedená prověrka zadávací dokumentace a důkladné dodrţení všech podmínek zadávacího řízení tak, aby daný uchazeč nemohl být vyloučen pro nesplnění byť i sebemenší podmínky, která můţe být „skrytá“ v textu zadávací dokumentace. Jakékoliv nesplnění některé z podmínek je totiţ důvodem pro vyloučení uchazeče ze soutěţe bez dalšího hodnocení, i kdyţ by jinak nabídka mohla být pro zadavatele výhodná. Dále je přípustné si zajistit co nejvíce veřejných informací o připravované zakázce jiţ před vlastním vyhlášením soutěţe. Investiční záměry nejsou nijak utajované a například z probíhajících územních nebo stavebních řízení si zájemce můţe předem udělat obrázek o celé akci z hlediska rozsahu, podmínek na staveništi, o daném území nebo o překáţkách, které by z provádění mohly vyplynout. Takový zájemce si také můţe předem udělat představu o zařízení staveniště, nebo o zajištění některých nedostatkových materiálů. Samozřejmě, ţe tyto podmínky si můţe lépe zajistit uchazeč z blízkého okolí, neţ ze vzdáleného místa.
27
1.4.3 Nezákonné způsoby Korupci, politické tlaky a sponzoring za účelem získání určitých výhod nebo další nezákonné aktivity můţeme sice v pozadí veřejných zakázek pro jejich finanční atraktivitu tušit, ale jsou velice těţko prokazatelné a tím i nesnadno postiţitelné. Co je moţné ovlivnit, je stanovení rozsahu a způsobu prokázání kvalifikačních předpokladů, především ekonomických, finančních a technických. Jejich „šikovným“ nastavením lze eliminovat některé potencionální konkurenty a znemoţnit jim uţ účast v soutěţi. Sem patří i výše zmiňované podmínky dobře ukryté v textu. Dále je pravděpodobně moţné ovlivnit samotná hodnotící kritéria, jak co do jejich konkrétního určení, tak i stanovení váhy jejich hodnocení.
1.4.4 Lobbing Samostatnou kapitolu tvoří lobbing. Ten sice z právního hlediska není nezákonný, ale jeho definice není zákonem přesně vymezena. Není tedy moţné ovlivňovat zadávací podmínky a především stanovení hodnotících kritérií ve prospěch některého z uchazečů, nelze získávat předem informace o podmínkách soutěţe, nelze předem získávat projektovou dokumentaci včetně výkazu výměr a nelze ani získávat informace o počtu nebo jménech zájemců přihlášených do soutěţe. Startovací pozice by měla být pro všechny účastníky stejná.
1.4.5 Neprůhlednost veřejných zakázek na stavební práce Neprůhlednost stavebních zakázek zejména v oblasti veřejných zakázek a dotací z Evropské Unie je nositelem korupčního jednání. Česká republika patří mezi země s vysokou mírou korupce. Tento problém můţe zablokovat přípravu a realizaci zakázek a dotací z Evropské Unie. Jednou z příčin tohoto stavu je zanedbání legislativy důleţité sloţky investičního procesu, kterou tvoří oblast propočtů, rozpočtů a kalkulací. Vyhláška č.499/2006 Sb. o dokumentaci staveb nestanoví, aby součástí projektové dokumentace ke stavebnímu řízení byla část rozpočtová, rovněţ ani dokumentace k územnímu řízení nemá ve vyhlášce č.503/2006 Sb. o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření nemá stanovenou část propočtovou.
28
Příslušné části propočtové a rozpočtové dokumentace jsou však uvedeny na příklad ve Výkonovém a honorářovém řádu ČKAIT57. Část propočtová: Studie stavby (STS) - sestavení plánu financování, analýza stavebních, provozních a uţitných nákladů Dokumentace k územnímu rozhodnutí (DUR) – odhad investičních nákladů Část rozpočtová: Dokumentace ke stavebnímu řízení (DSP) – vypracování předběţného rozpočtu na základě předběţných výměr a agregovaných poloţek Dokumentace k provádění stavby (DPS) – vypracování stavebně-technických specifikací k dokumentaci pro provedení stavby Zadávací dokumentace (DZS) vypracování seznamu prací a dodávek Stanovení rozsahu a obsahu propočtové a rozpočtové části staveb a jejich vzájemných vazeb chybí. V zákonu č.137/2006 Sb. o veřejných zakázkách je v § 44 stanoveno, ţe zadávací dokumentace veřejných zakázek na stavební práce musí osahovat téţ58: a) projektovou dokumentaci stavby b) soupis stavebních prací, dodávek a sluţeb s výkazem výměr, a to rovněţ v elektronické podobě. a) můţe naplnit pouze projektová dokumentace ke stavebnímu řízení, včetně podmínek stavebního povolení, které se zabývá na příklad i podmínkami provádění stavby b) v poloţkovém provedení lze naplnit dokumentací k provádění stavby pro jednotlivé stavební objekty a provozní soubory, doplněná na úroveň dokumentace zadávací Je tedy patrné, ţe oblast propočtů a rozpočtů staveb nemá stanovené pevné legislativní zásady. Např. zásady, které odpovídaly dřívější vyhlášce č.5/1987 Sb. o dokumentaci staveb s úlohou souhrnného rozpočtu stavby, včetně jeho vyuţití při financování stavby, sestavování kontrolních rozpočtů atd. 57 58
ČKAIT. [online] 2005 [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.ckait.cz/co-je-ckait/ Zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, § 44, odst. 4
29
Jedním z největších nedostatků je v přílišném zjednodušování zadání. Dochází zde ke kombinování neslučitelných nákladů a tím k nemoţnosti později zakázku reálně kontrolovat. Základem je, ţe musí být zcela jasné, kam konkrétně jdou peníze (nelze např. mimostaveništní dopravu technologických zařízení rozpouštět do ceny zemních prací, jen proto, ţe na to v rozpočtu není samostatná poloţka). Navíc pouţití jakéhokoli procenta k jakékoli základně je v důsledku vţdy špatné (zejména pokud se mi můţe v průběhu realizace základna měnit, např. odsouhlasenými vícepracemi).
1.5 Návrhy zlepšení veřejných zakázek Veřejnou zakázku na stavební práce musí vypisovat odborníci, kteří rozumí způsobům oceňování a chápou souvislosti a skutečnosti, které vznikají při realizaci. Je třeba zajistit transparentní a hladký průběh veřejné zakázky od záměru projektu aţ po jeho realizaci. Přesně definovat zadávací podmínky na projektové dokumentace, které budou mj. obsahovat závazný návrh smlouvy. (nejlépe dokumentaci v podrobnostech projektové dokumentace DPS s poloţkovým rozpočtem a výkazem výměr). Vše začíná od projektu. Špatný projekt rovná se neúplný rozpočet. Z toho vychází mnoho agregovaných poloţek, které jsou pro zhotovitele nečitelné. Špatný výběr zhotovitele rovná se mnoho víceprací - TDI na stavbě bez pevných a jasných dat z projektové dokumentace na to stačit nebude (ať bude sebelepší). A tím se celá zakázka prodraţuje. Co nejvíce zamezit pouţívání agregovaných poloţek – tím zajistit transparentnost i v následné činnosti TDI na stavbě. Důleţité pro transparentnost Veřejných zakázek by mělo být legislativní ukotvení oblasti výkazu výměr a rozpočtů jako součást projektové dokumentace do vyhlášky 499/2006 Sb. Mělo by dojít k úzké spolupracovat ČKAIT, ARS a státu (jako zadavatele veřejných zakázek).
30
2
Rozpočtování staveb a stavebních prací
Rozpočet má nezastupitelné místo v oblasti plánování realizace a zejména jako srovnávací prvek pro hodnocení nabídnutých cen, a to nejen celkových cen, ale i jejich obsahu. Bez rozpočtu je v podstatě zadavatel nebo objednatel odkázán na údaje, které mu poskytnou sami uchazeči (zhotovitelé) a které nemusí být vţdy v souladu se zájmy zadavatele. V průběhu investiční výstavby se zpracovávají rozpočty staveb, které účastníkům investiční výstavby umoţňují plánovat výstavbu s ohledem na její financování. Zpracovávají se různé druhy finančních propočtů, které slouţí k různým účelům a mají odlišnou podrobnost. Komentář:
Stavební dílo může proběhnout i bez rozpočtu. Rozpočet se nahradí
zaběhlými náklady. Technický dozor stavebníka zapisuje, co se hospodárně prostavělo. K tomu se přidá správní, výrobní režie, zisk a máme výslednou cenu stavební práce.
2.1 Právní předpisy Dřívější vyhlášky o dokumentaci staveb vyhl. č. 163/ 73, 105/81, 5/87 nařizovaly, ve které fázi výstavby má být zpracován rozpočet a jakou má být zpracován formou. Rozpočet stavby musel být povinnou součástí projektové dokumentace stavby (viz příloha č. 8. vyhl č. 5/1987 sb. - vyhláška o dokumentaci staveb).59 S nástupem vyhlášky o projektové přípravě staveb (vyhl. č. 43/1990 Sb., která zrušila vyhl.č. 5/1987 Sb.) byla od roku 1990 zrušena povinnost, ţe projektová dokumentace stavby musí obsahovat také rozpočet. Vyhláška pouze stanovila rozsah celkových nákladů stavby a určila, ţe se tyto náklady stanoví jako smluvní cena. Vyhláška č. 43/90 Sb. byla dne 01. 07. 1992 zrušena zákonem č. 262/ 1992 Sb. (úprava stavebního zákona), a to bez náhrady. Od té doby není povinnost, ani způsob členění rozpočtu nebo rozpočtových nákladů, ţádnou právní normou nijak řešena.60 V dnešní době je věcí kaţdého z účastníků výstavby, zdali si nechá zpracovat rozpočet (v jakékoliv fázi). Rozpočet zpracovávají rozpočtáři, kalkulanti a odborní pracovníci. 59
Ing. Josef Pavlát-soudní znalec: Znalecká a investorsko-inženýrská kancelář [online]. 2006 [cit. 2012-0220]. Dostupné z: http://www.pavlat-znalec.cz/ 60 Ing. Josef Pavlát-soudní znalec: Znalecká a investorsko-inženýrská kancelář [online]. 2006 [cit. 2012-0220]. Dostupné z: http://www.pavlat-znalec.cz/
31
2.2 Členění a definice stavebních objektů a prací 2.2.1 Jednotná klasifikace stavebních objektů – JKSO Třídník jednotné klasifikace stavebních objektů JKSO slouţí k zatřídění stavebních objektů. V 90. letech minulého století nahrazen pro statistické účely Standardní klasifikací produkce SKP, resp. její součástí Klasifikací stavebních děl KSD. Od 1. ledna 2004 nahradila SKP (oddíl KSD – Klasifikace stavebních děl) nová Klasifikace stavebních děl CC-CZ. JKSO je v dnešní době především vyuţíván pro potřeby hrubého ocenění stavebních objektů ve fázi investičního záměru, územního rozhodnutí, popř. stavebního povolení, kdy nejsou k dispozici potřebné projektové údaje pro podrobné ocenění.
2.2.2 Klasifikací stavebních děl - CC-CZ Klasifikace stavebních děl CC-CZ (Classification of Types of Constructions) byla vypracována na základě mezinárodního standardu Classification of Types of Constructions – CC vydaného Eurostatem roku 1997. Zkratka CZ v názvu klasifikace vyjadřuje národní verzi mezinárodního standardu. Jako základ při vypracování CC byl vzat oddíl 52 mezinárodní klasifikace produkce – CPC (Central Product Classification). Ve srovnání se strukturou CPC je v klasifikaci CC sekce "Budovy" rozdělena podrobněji, aby dostatečně zahrnula potřebný počet klasifikačních stupňů. Klasifikace CC-CZ od 1. 1. 2004 nahradila Standardní klasifikaci produkce SKP oddíl - Klasifikace stavebních děl. V současnosti je jedinou závaznou klasifikací v ČR pro třídění stavebních objektů.
2.2.3 Srovnání CC-CZ a JKSO Při srovnání klasifikací CC-CZ s JKSO zjistíme, ţe CC-CZ neobsahuje velice důleţitý klasifikační znak, a to technologický soubor. Technologický soubor udává typ nosné konstrukce, tj. hlavního materiálu. Bez doplnění tohoto znaku do národní verze CC-CZ je klasifikace pro naše potřeby jen stěţí vyuţitelná. Proto i nadále pouţíváme (tak jako ÚRS Praha a.s.) orientační hodnoty ukazatelů stavebních objektů na měrné a účelové jednotky dle JKSO, přepočítané na aktuální cenovou hladinu, tj. cenovou hladinu Cú 2012/I.
32
2.2.4 ÚRS Praha a.s. ÚRS je zpracovatel databází oceňovacích podkladů a směrných cen stavebních prací. Vznikla jako nástupnická organizace Ústavu racionalizace ve stavebnictví, dnes označení ceníku stavebních prací.
2.2.5 Cenová soustava ÚRS Cenová soustava ÚRS je ucelený systém pro oceňování stavební produkce. Zahrnuje katalogy popisů směrných cen stavebních prací, sborník pořizovacích cen materiálů a další podklady, které obsahují nejen směrné ceny a popisy stavebních prací, ale také sazby přímých nákladů a další informace.
2.2.6 Třídník stavebních konstrukcí a prací – TSKP Třídník stavebních konstrukcí a prací - TSKP v souvislosti s členěním stavby na díly, konstrukce a práce slouţí k definování části stavby a jejich funkcí. Jeho největší výhodou je vyuţití ve většině soustav řízení stavebních podniků, ve většině databází pro rozpočtování a kalkulace, soustav cenových informací ve stavebnictví a dalších. Základy tohoto třídníku spadají aţ do přelomu padesátých a šedesátých let, kdy na nich byly postaveny ceny stavebních prací a následně i normy spotřeby práce (vydané poprvé v roce 1964). Třídění doznalo v průběhu dalších let mnoho úprav, doplnění a změn. Přestoţe třídník TSKP není úplně dokonalý, je to zatím jediný úspěšný systém třídění stavebních konstrukcí a prací zavedený a pouţívaný všemi subjekty stavebního trhu v ČR. Vedlejší rozpočtové náklady Zemní práce Zakládání, zpevňování hornin Svislé a kompletní konstrukce Vodorovné konstrukce Komunikace Úpravy povrchů, podlahy a osazování výplní Konstrukce a práce PSV Vedení dálková a přípojná Ostatní konstrukce a práce, bourání
33
2.2.7 Katalogy popisů a směrných cen stavebních prací – HSV, PSV Katalogy popisů a směrných cen stavebních prací patří mezi nepostradatelné podklady pro sjednávání cen stavebních prací, stavebního procesu a cen stavebních děl.
2.2.8 Práce HSV (podle TSKP) Hlavní stavební výroba HSV zahrnuje hrubé stavby objektů občanské, bytové a průmyslové výstavby, dále pak inţenýrské sítě a objekty vodního hospodářství. Zemní práce Zvláštní zakládání, základy, zpevňování hornin Svislé a kompletní konstrukce Vodorovné konstrukce Komunikace Úpravy povrchů, podlahy, osazování výplní otvorů Práce PSV Trubní vedení Ostatní konstrukce a práce, bourání, přesun hmot
2.2.9 Práce PSV (podle TSKP) Přidruţená (pomocná) stavební výroba PSV zahrnuje řemesla, instalace, dokončovací práce a kompletace. Izolace Zdravotně technické instalace Ústřední vytápění Silnoproud Slaboproud Konstrukce ostatní Podlahy Dokončovací práce Ostatní konstrukce a práce PSV
34
2.2.10 Katalogy montáţí technologických zařízení – M Katalogy popisů a směrných cen montáţí technologických zařízení patří mezi nepostradatelné podklady pro sjednání cen při externích montáţích a montáţích technologických zařízení na stavebních a provozních souborech. 2.2.11 Montáţe M 21. Elektromontáţe – silnoproud 23. Montáţe potrubí 46. Zemní a pomocné práce při elektromontáţích 58. Revize vyhrazených technických zařízení
2.2.12 SfB – systém CI/SfB SfB – systém CI/SfB (Construction Index/Samarbettskommiten for Byggnadsfragor) je koordinační systém ve stavebnictví, který vytvořila švédská organizace Svensk Bygtjänst Stockholm. Umoţňuje logické uspořádání a vyhledávání poloţek stavebního rozpočtu především podle jejich funkční charakteristiky, konstrukce, tvaru a materiálu. Poskytuje dokonalé prostředky pro koordinaci a komunikaci ve stavebnictví. Zatřiďuje stavby, stavební objekty, provozní soubory, konstrukční díly, stavební práce i materiály. Pro potřeby zatřídění poloţek je ze systému SfB vyuţita trojice nezávislých třídicích tabulek. Pomocí nich je kaţdá stavební práce, materiál nebo i agregovaná poloţka snadno zařazena podle: 1. Konstrukce 2. Tvaru 3. Materiálu 4. Individuální kód
2.2.13 Konstrukční prvky – KP Konstrukční prvky KP jsou v ČR jedny z nejpouţívanějších úrovní členění stavebního díla. Popisují funkci konstrukce (zdivo: nosné - výplňové - obkladové - nadstřešní) i materiál pro zřízení konstrukce (pouze jedinou variantu technologie provádění) - např.: 1m3 zdiva nosného z cihel broušených objemové hmotnosti do 650 kg/m3 na pero a dráţku na tenké maltové loţe tloušťka stěny 300 mm HELUZ.
35
Jednou z nevýhod KP jsou varianty technologie provádění (např. výroba malty ručně strojně - suchá směs, výtah atd.). Tyto varianty nejsou pro KP nabízeny, coţ např. u zemních prací má zásadní význam (ručně - strojně). Tento nedostatek nemůţe za stavební firmy řešit centrálně ţádný ÚRS. Ten nabízí třídění produkce směrné orientační, na jehoţ základě ÚRS odvodil směrné orientační náklady a ceny. Třídění vyhovující dané firmě si musí kaţdá firma vyhotovit nebo odvodit na vlastní.
2.2.14 Technologický soubor Technologický soubor je materiálově-technická charakteristika stavebních objektů podle hlavního materiálu a konstrukce objektu. (např. zděné, betonové (monolitické a prefabrikované), kovové, dřevěné a konstrukce z umělých hmot atd.)
2.2.15 Komplexní funkční oddíl – KFD Komplexní funkční oddíl KFD stavebního objektu popisuje funkční součásti stavebního díla (základy, svislé konstrukce, vodorovné konstrukce, příčky, výplně otvorů, zastřešení, hromosvod atd.). Např.: KFD “m2 zastřešení” obsahuje tyto sloţky: betonová krytina, laťování, parotěsná zábrana, tepelná izolace, dřevěný krov, klempířské prvky zastřešení atd.
2.2.16 Funkční díl – FD Funkční díl FD představuje jednu sloţku KFD (např. omítka břízolitová stěn vnější). KFD a FD jsou v ČR málo známé, protoţe nejsou komerčně dostupné v podobě software. Je k dispozici pouze papírová publikace ÚRS Praha a.s.). FD má pouze 5 místný identifikační kód.
2.2.17 Hrubé konstrukční prvky – HKP Hrubé konstrukční prvky HKP popisují technickou součást stavebního díla v podrobnosti pouze hlavního materiálu (např. 1m3 zdiva keramického svislého nosného, bez ohledu na druh keramické tvárnice a malty). Při ocenění takto definovaného prvku stavebního díla musí rozpočtář (kalkulant) stanovit cenové rozpětí (nejniţší a nejvyšší moţná cena). V ČR je tento systém málo pouţívaný (stejný důvod jako KFD a FD), naopak je hodně pouţívaný v Německu.
36
2.2.18 Dynamische BauDaten – DBD Dynamische BauDaten DBD je software z Německa, který umoţňuje rychlé zpracování nabídkových cen a sestavení rozpočtu. Přistupuje k automatizaci úkolů pomocí softwarových aplikací, které nabízejí třídníky a současně i ceníky stavebních prací a dodávek. DBD vyuţívá při sestavování rozpočtu popisu stavebních prací STLB Standardleistungsbuch für Bauwesen. Nabízí dva druhy kalkulací, první je tzv. přiráţková kalkulace, druhá je tzv. zpětná kalkulace. Vzhledem k tomu, ţe německá ekonomika tvoří podstatnou část celkové ekonomiky EU a odehrávají se v ní velké stavební projekty, na kterých mají podíl i naše firmy, setkají se naši stavebníci především s kalkulacemi pouţívanými v Německu. Proto jsem se rozhodl stručně zmínit i software na zpracování nabídkové ceny DBD z Německa.
2.3 Kalkulace ve výstavbě 2.3.1 Kalkulace ve výstavbě Kalkulace ve výstavbě lze zjistit mnoha různě přesnými metodami. Platí, ţe čím je metoda přesnější, tím je také pracnější a nákladnější. Tyto metody jsou: Individuální cenová kalkulace Podrobný poloţkový rozpočet Metoda agregovaných poloţek Propočty ceny pomocí THU Výrobní kalkulace Nabídkový rozpočet Souhrnný rozpočet Kontrolní (revizní) rozpočet Výše uvedené metody patří mezi nejpouţívanější, ale existuje ještě mnoho dalších metod jako např.: Operativní plán Faktura – daňový doklad Úkol pracovní čety Výrobní faktura Výsledná kalkulace 37
Operativní kalkulace Fakturační celek Nákladový objekt
2.3.2 Individuální cenová kalkulace Individuální cenová kalkulace je nákladově orientovaná tvorba cen, umoţňující stanovení jednotkové ceny. Náklady na jednotlivé poloţky se rozdělují na dvě hlavní skupiny, a to na přímé náklady a na náklady nepřímé. Přímé i nepřímé náklady lze dále členit a sestavovat do kalkulačních vzorců. Na základě nejobecnější podoby tohoto vzorce je cena definována:
Cena stavebního objektu – kalkulační vzorec Náklady celkem Přímé náklady Materiál
Zisk Nepřímé náklady
Mzdy
Stroje
OPN
Reţie výrobní
Reţie správní
Náklady na jednotlivé poloţky jsou zjištěny kalkulačním vzorcem, který ve své nejobecnější podobě obsahuje zejména: 1. Přímé náklady přímý materiál – vyčíslitelný materiál, spotřebovaný přímo na konkrétní zakázku přímé mzdy – mzdy výrobních pracovníků, potřebné na provedení konkrétní práce, bez poloţek sociálního a zdravotního pojištění náklady na stroje – vyčíslitelné náklady na provoz a údrţbu strojů, pracujících na konkrétní kalkulované práci ostatní přímé náklady – ostatní vyčíslitelné poloţky související s kalkulovanou prací 2. Nepřímé (reţijní) náklady výrobní reţie správní reţie 3. Zisk
38
2.3.3 Postup individuální kalkulace nové stavební práce Kalkulační postup je pro kalkulace ceny stavební práce metodou úplných nákladů, tj. všechny náklady se kalkulují na kalkulační jednici. Postup výpočtu se provádí podle následujících kroků: a) Na základě technologického postupu kalkulované stavební práce se vymezí její rozsah. b) Sestaví se název-popis stavební práce a pro potřeby evidence se opatří identifikačním kódem například podle Třídníku stavebních konstrukcí a prací. c) Zvolí se kalkulační vzorec, kde se určí přímé a nepřímé náklady. d) V souladu s technologickým postupem se sestaví reprezentant oceňované stavební práce. Tímto krokem stanovíme, které druhy nákladů budeme kalkulovat jako přímé, jednotlivé materiály, profese, stroje a případně další náklady kalkulované v přímých nákladech, které druhy materiálu nebudou kalkulovány v ceně a uvedou se ve specifikaci. e) Stanoví se mnoţství jednotlivých druhů přímých nákladů podle předem schválených norem spotřeby (norma spotřeby materiálu včetně ztratného, výkonová norma pracovní síly, kapacitní norma stroje). f) Stanoví se oceňovací podklady, pro materiály jednotkové ceny, pro pracovní síly základní hodinové mzdové tarify, pro stroje hodinové kalkulační sazby. g) Stanoví se objem reţijních nákladů v Kč a následně se vypočtou v % ze zvolené základny. h) Stanoví se poţadovaný objem zisku v Kč a následně se vypočte sazba v % ze zvolené základny. i) Provede se výpočet ceny podle kalkulačního vzorce. j) Pro prodej se upraví cena vypočtená na cenu trţní pomocí koeficientu trhu zjištěného z cenového marketingu.
2.3.4 Podrobný poloţkový rozpočet Jedná se o metodu, která rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou. Součtem se obdrţí pořizovací (resp. reprodukční) cena.
39
Metodu lze pouţít pouze v případech, ve kterých jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení, tzn. prakticky jen u staveb nově budovaných, resp. u takových, u nichţ existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením pouţitých stavebních hmot i u konstrukcí zakrytých. Ceny prvků stavebních konstrukcí se do rozpočtu vkládají pomocí poloţek. Cena poloţek je pak sestavena buď individuální kalkulací, nebo pomocí směrných orientačních cen zjištěných v katalogu cen stavebních prací. Poloţky jsou rozděleny dle předmětu ocenění na: Stavební práce, montáţní práce. V rozpočtu je uveden popis poloţky, výměra v mj., jednotková cena v Kč/m.j. a náklad celkem za výměru v Kč. Dodávka materiálu, který není zahrnutý v poloţce stavební práce – označován také jako specifikace. V rozpočtu je uveden popis poloţky, výměra v m.j., jednotková cena v Kč/m.j. a náklad celkem za výměru v Kč. Přesun hmot, který představuje mnoţství materiálů přesouvaný na staveništi v rámci výroby. V rozpočtu se uvádí výměra v tunách (jednotková cena v Kč/m.j.) nebo % a náklad celkem v Kč. Směrné orientační ceny lze zjistit z podkladů v kniţní nebo programové podobě. Poloţky v obou typech podkladů jsou označeny pomocí identifikačního kódu. Je to číselný kód, který: U stavebních prací určuje druh stavební práce. V současné době jsou převáţně databáze stavebních prací pro cenové účely sestavené podle Třídníku stavebních konstrukcí a prací (TSKP) vydaného firmou ÚRS PRAHA, a.s. (další příklad databází viz. kapitola členění stav. díla) U materiálů určuje jejich druh. Je uveden kódem podle číslování zpracovaným ÚRS PRAHA, a.s. U pracovní síly určuje druh profesí podle třídníku Klasifikace zaměstnání (KZAMR) vydávané Českým statistickým úřadem. Kód můţe obsahovat i tarifní třídu pro určení mzdy.
40
U výrobních strojů určuje druh stroje. V současných databázích je uveden převáţně kódem podle číslování zpracovaným ÚRS PRAHA, a.s. V dnešní době se pro vytvoření poloţkového rozpočtu vyuţívá převáţně softwarových programů. V ČR je k dostání poměrně široké portfolio softwarů na rozpočtování. Jsou to například programy (v závorce je uveden producent programu): KROS plus (ÚRS PRAHA, a.s.) euroCALC (Callida, s.r.o.) Build Power (RTS, a.s.) ASPE (Valbek, spol. s.r.o.) WinKAROK (Porings, s.r.o.) Další softwary, které nejsou tak vyuţívané nebo mají specializovaný okruh uţivatelů, jsou např.: CONTEC, SoftTrio, Stavex, IPOS, OCEP, SmartBuilding a další.
2.3.5 Podklady pro sestavení poloţkového rozpočtu Mezi podklady pro ocenění poloţkovým rozpočtem patří: Projektová dokumentace: výkresy technická zpráva výpisy tesařských, truhlářských a zámečnických výrobků výkaz výměr Výkaz výměr Popis stavební konstrukce a práce. její měrná jednotka a výpočet mnoţství měrných jednotek tvoří poloţku výkazu výměr. Ten se nejčastěji sestavuje podle "Třídníku stavebních konstrukcí a prací" (TSKP), ale lze pouţít i jiné systémy třídění (další příklad databází viz. Kapitola členění stav. díla). Stavební konstrukce a práce popisujeme zásadně tak, aby popisu odpovídala příslušná jednotková cena. Na základě tohoto popisu pak zhotovitel vykalkuluje nabídkovou cenu. Popisem (technickou specifikací) zpřesňujeme slovně detaily poţadovaných stavebních 41
konstrukcí a prací, které není moţné nebo vhodné vyjádřit graficky ve výkresové dokumentaci. Proto je výkaz výměr i rozpočet nedílnou součástí projektové dokumentace staveb a tím i smlouvy o dílo. katalogy s cenami stavebních prací, materiálů apod. nebo softwarový program na rozpočtování technické normy zákony Katalogy s cenami stavebních prací a materiálů vydává více firem, například ÚRS PRAHA a.s., RTS, a.s.
2.3.6 Postup sestavení poloţkového rozpočtu stavebního objektu Pro sestavení poloţkového rozpočtu stavebního objektu je nutno dodrţet následující kroky: Stavební objekt rozloţit na prvky (poloţky), které jsou zpravidla vymezeny pomocí klasifikace a popisu a jsou v oceňovacích podkladech oceněny za kalkulační jednici. Změřit prvky a sestavit výkaz výměr. Přiřadit jednotkové ceny k prvkům ve výkazu výměr. Vypočítat ceny prvků podle mnoţství uvedeného ve výkazu výměr a jednotkovým cenám. Sestavit rozpočet stavebního objektu jako oceněný výkaz výměr. Vypočítat základní rozpočtové náklady (ZRN) jako součet cen všech prvků. Dopočítat vedlejší rozpočtové náklady - VRN (bývalé) - nyní náklady na umístění stavby – NUS: zařízení staveniště (ZS) provozní vlivy (PV) územní vlivy (ÚV) dopravní náklady (DN) ostatní náklady (ON) Vypočet ceny stavebního objektu (CSO): CSO = ZRN + VRN (NUS)
42
Cena stavebního objektu - CSO ZRN HSV PSV M HZS
ZS
VRN (NUS) PV ÚV DN
ON
Cena stanovená poloţkovým rozpočtem vychází z projektové dokumentace stavebního objektu. Čím je přesnější projektová dokumentace, tím je následně přesnější i cena.
2.3.7 Metoda agregovaných poloţek Tato metoda slouţí pro ocenění na úrovni stavebních dílů (popř. skupin stavebních dílů). Metoda agregovaných poloţek není tak podrobná a přesná jako u ocenění poloţkovým rozpočtem, avšak umoţňuje rychlé a poměrně přesné ocenění. Agregované poloţky představují spojení několika rozpočtových poloţek do jedné. Jejich normované mnoţství se určí podle jejich podílů na jednici stavebního dílu nebo je tvořeno seskupením oceňovacích podkladů (cen stavebních prací, cen materiálů atd.), kdy se do jedné agregace seskupí všechny poloţky potřebné k realizaci jednoho stavebního dílu tvořícího ucelenou konstrukci. V tom případě např. poloţka ŢB stropní konstrukce v rámci agregace obsahuje beton, výztuţ, bednění a odbednění konstrukce, příplatky za podpěrné konstrukce atd. Podklady a softwary pro ocenění systémem agregovaných poloţek v ČR vydávají například firmy RTS, a.s., Callida, s.r.o. a ÚRS PRAHA, a.s.
2.3.8 Propočty ceny pomocí THU Jedná se o metodu, která je oproti pouţití rozpočtu (poloţkového nebo pomocí agregovaných poloţek) podstatně jednoduší, je však málo přesná. Princip pouţití spočívá ve zjištění výměry celé stavby – obestavěného prostoru. V katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU) se zjistí dle typu stavby a materiálových charakteristik jednotková cena. Vynásobením obestavěného prostoru a jednotkové ceny se obdrţí cena pořizovací. Jednotková cena se získává srovnáním s jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný objekt nebývá zpravidla identický s objektem srovnávacím, u něhoţ je známa jednotková cena, je třeba provést i určité úpravy zohledňující vybavení stavby, výšku podlaţí, umístění stavby, zastavěnou plochu a dobu, kdy je stavba realizována. Jednotkovou cenu srovnatelného objektu je třeba při výpočtu jednotkové ceny oceňovaného objektu upravit pomocí koeficientů: 43
JCO = JCS x I x KB x KZP x KV x (100 + VRN)/100 JCO jednotková cena oceňovaného objektu JCS jednotková cena srovnatelného objektu I index přepočtu cenových úrovní KB koeficient vlivu vybavení stavby KZP koeficient vlivu zastavěné plochy KV koeficient vlivu výšky podlaţí VRN vedlejší rozpočtové náklady, vliv umístění staveniště v % Cena srovnatelného objektu je tedy upravena o tyto vlivy: Vybavení stavby – pro úpravu základní ceny se vyuţívají tzv. cenové (objemové) podíly konstrukcí. Výška podlaţí stavby – při rostoucí výšce podlaţí roste podíl některých konstrukcí na celkové ceně objektu přímo úměrně výšce (zejména svislé konstrukce a úpravy jejich povrchů), jiné se prakticky nemění (vodorovné konstrukce, izolace proti vodě, podlahy, dveře), další se mění jen v části (rozvody elektro, vodovodní a kanalizace jen svislé, zemní práce a základy v závislosti na zatíţení základové spáry, okna jen někdy apod.). Je tedy moţno říct, ţe se zvyšující se výškou podlaţí se cena za 1 m3 obestavěného prostoru objektu sniţuje. Zastavěná plocha stavby – při změně půdorysných rozměrů stavby se mění v jiném poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby (tj. zejména obvodových stěn a jejich vnějších a vnitřních úprav – omítek, fasád, dále základů, oken apod.) a jinak se mění výměry dalších prvků, závislých spíše na zastavěné ploše (stropy, podlahy, střechy včetně krytin). Je tedy moţno říci, ţe se zvětšující se zastavěnou plochou podlaţí se cena za 1 m3 obestavěného prostoru objektu mírně sniţuje. Místo stavby – náklady na postavení stavby ve velkém městě a na venkově jsou odlišné, obdobně v centru města a na jeho okraji, na volném pozemku a v proluce atd. Toto se odliší tzv. náklady na umístění stavby. Zahrnuje zejména zařízení staveniště a provozní vlivy (provoz investora, silniční provoz, ţelezniční a městský kolejový provoz, území se ztíţenými výrobními a klimatickými podmínkami, mimořádně ztíţené dopravní podmínky, dopravu zaměstnanců dodavatele na pracoviště apod.). Doba stavby – údaje o srovnávací stavbě mohou být z jiného časového období, neţ je datum ocenění oceňované stavby. K přepočtu slouţí cenové indexy. Problematikou jednotkových cen pro propočty cen staveb se zabývá řada firem. Například ÚRS PRAHA, a.s. vydává od roku 1990 katalogy nazvané „Rozpočtové ukazatele 44
stavebních objektů“. Podsystém THU vyvinula také firma RTS, a.s. Mezi firmy produkující softwarové programy, v kterých je moţno zjednodušeným způsobem propočet ceny pomocí THU patří vedle ÚRS PRAHA, a.s. a RTS, a.s. dále i Porings, s.r.o.
2.3.9 Výrobní kalkulace Výrobní kalkulace je operativní kalkulace zhotovitele, kde kalkulační jednicí je kaţdý konstrukční prvek (KP) výkazu výměr plánovaných vlastních prací Q ze smluvního rozpočtu. Určuje standardní potřeby a náklady jakoţto variabilní náklady staveniště VK = Přičtením fixních nákladů staveniště získáme výrobní náklady, připočteme reţie správní Rs (příspěvek na vedení
firmy) získáme vlastní náklady zakázky. Slouţí k
přímému řízení výroby jako plán nákladů, pro objednávání potřeb (materiálu) i jako podklad pro nákladový nabídkový rozpočet.
2.3.10 Nabídkový rozpočet Nabídkový rozpočet vyhotovuje potenciální dodavatel stavby ucházející se ve výběrovém řízení o zakázku. Rozpočet vyhotovuje pro investora, jako jeden z podkladů nabídky (cena stavebního díla), před uzavřením dodavatelské smlouvy. Rozpočet vychází z individuálních cen dodavatele (mohou být odvozeny od cen směrných) a je zpracován ve větší podrobnosti neţ předběţný rozpočet, ale v menší podrobnosti neţ rozpočet podrobný (poloţkový). Nabídkový rozpočet je členěn na jednotlivé konstrukční části stavby (zemní práce, základy, izolace, svislé nosné konstrukce, stropy, apod.), aby umoţnil při posuzování výhodnosti různých nabídek zjistit, ve kterých částech stavby a z jakých důvodů, se různí potenciální dodavatelé liší v nabídkové ceně. Rozpočet vzniká kalkulací individuálních nákladů dodavatele na zhotovení díla.
2.3.11 Souhrnný rozpočet Pro zjištění celkových nákladů stavby/stavebního díla od přípravy, přes provedení aţ po předání stavby se sestavuje souhrnný rozpočet. V současné době nejsou ţádná závazná pravidla na stanovení souhrnných rozpočtů staveb. V praxi se však pouţívá členění nákladů vycházející ze zrušené vyhlášky. Dle této vyhlášky jsou procesy rozděleny do jedenácti kapitol – hlav. Rozpočtové náklady (RN) se zde dělí na (následující strana):
45
ZRN základní rozpočtové náklady DRN doplňkové rozpočtové náklady VRN vedlejší rozpočtové náklady I Projektové a průzkumné práce II Provozní soubory III Stavební objekty IV Stroje, zařízení a inventář investiční povahy V Umělecká díla VI Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby VII Práce prováděné nestavebními organizacemi VIII Rezerva IX Ostatní náklady X Vyvolané investice XI Provozní náklady na přípravu a realizaci stavby Projektové a průzkumné práce základnou pro výpočet jsou základní rozpočtové náklady (ZRN) vypočet dle Honorářového řádu cen projektových a průzkumných prací s rozdělením do jednotlivých fází Provozní soubory technologická zařízení (dodávka, montáţ, doprava např: montáţní linky ve výrobní hale nebo rentgen). Stavební objekty základní rozpočtové náklady – ZRN Stroje, zařízení a inventář investiční povahy stroje a zařízení, které není součástí II nebo III (dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek jehoţ nákupní hodnota je nad 40.000Kč a doba uţívání delší neţ 1 rok), např. vysokozdviţný vozík, chladící box Vedlejší náklady spojené s umístěním stavby náklady na zařízení staveniště provozní vlivy území se ztíţenými výrobními podmínkami náklady související s vlivem extrémních klimatických podmínek mimořádně ztíţené dopravní podmínky 46
doprava zaměstnanců dodavatele na pracoviště a zpět individualizace mimostaveništní dopravy kulturní památky Rezerva procentní sazba: cca 7-10 % pro novostavby , 10-15 % pro rekonstrukce základnou je ZRN Ostatní náklady administrativní poplatky (kolky apod.) odměna právníka (smlouvy apod.) zpracování studií průzkum trhu geodetické práce – vytyčení a zaměření stavby správci sítí – poplatek za připojení (vodovod, kanalizace, elektro) finanční náklady – vyřízení úvěru
2.3.12 Náklady ţivotního cyklu stavby (LCC) Náklady ţivotního cyklu stavby jsou veškeré náklady vynaloţené na pořízení a vyuţívání stavby po celou dobu její ekonomické ţivotnosti, včetně ekonomických nároků na její ekologickou likvidaci. Neboli „jak měřit hospodárnost záměru”. Jde o to, jak si předem vypočítat, kolik vás bude stát projekt za celou dobu uţívání. Kriteriem (měřítkem) budou vaše výdaje nebo náklady. Nejlépe si je připravit projekt ve více variantách. Pak se podle zmíněného kritéria vybere pro nás nejlepší varianta.
2.3.13 Kontrolní (revizní) rozpočet Kontrolní rozpočet se vypracovává po dokončení stavebního díla, pokud některý z účastníků výstavby (např. investor) poţaduje provést kontrolu, zda vyfakturované ceny za dílo odpovídají cenám obvyklým. Revizní rozpočet je revizí jiţ existujícího rozpočtu, aby se zjistilo, jestli je původní rozpočet v pořádku.
47
2.3.14 Rozpočtová rezerva slouţí k úhradě nepředvídaných nákladů, nejčastěji: chyby a opomenutí zpracovatelů projektové dokumentace nečekané okolnosti při výstavbě (např.: při otevření stavební jámy se objeví: jiná třída horniny, neţ se kterou jsme počítali), nečekané okolnosti při změnách stávajících staveb, můţe dojít k nečekaným problémům (dřevomorka, narušená statika prvků) nečekané změny v legislativě (nové předpisy a zákony), ale hlavně růst cen stavebních prací, u veřejných zakázek - poruchy financování (škrty ve veřejných rozpočtech) Doporučená výše rozpočtové rezervy závisí na: podrobnosti výchozích průzkumů a dokumentace (5 aţ 20% rezerva) sloţitosti stavby (podzemní objekty vyţadují rezervu aţ 50%) makroekonomické a politické stabilitě (meziročně aţ 10%) Základnou pro procentní výpočet rozpočtové rezervy jsou dotčené tituly nákladů - tedy základní rozpočtové náklady na provozní soubory a stavební objekty (ZRN PS + SO). Komentář: Zdá se Vám to moc? Je, ale nemusíte to utratit, když61: vyberete dobrého hlavního projektanta a zhotovitele stavby rezerva zůstane tajná (necháme si ji pro sebe) - každý obchodní partner čeká na možnost, jak ještě něco vyfakturovat v podobě dodatku k rozpočtu navíc budete přímo Vy nebo prostřednictvím jiné kvalifikované osoby provádět technický dozor objednatele (TDO) a pravidelně ze stavebního deníku brát průpis denního záznamu, včetně úschovy
61
FICEK, P. Ekonomika výstavbového záměru. In [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavelficek.estranky.cz/
48
Závěr k teoretické části Tématem mé bakalářské práce bylo rozpočtování veřejných zakázek. Bakalářská práce byla v teoretické části rozdělena do dvou hlavních témat. Prvním tématem byly veřejné zakázky zaměřené na stavební práce a druhým tématem bylo rozpočtování staveb a stavebních prací. Cílem této bakalářské práce bylo popsat veřejnou zakázku na stavební práce, stručně popsat její minulost a současné zásadní charakteristiky, zaměřit se na nejspornější fakta a nejasnosti veřejných zakázek, pokusit se nastínit, dát návrh změny zlepšení veřejné zakázky na stavební práce. V druhém hlavním tématu bakalářské práce rozpočtování staveb a stavebních prací bylo cílem popsat základní pravidla rozpočtování a různé způsoby, jak se můţe rozpočtovat stavba a stavební práce. Domnívám se, ţe cíle byly dosaţeny. Zároveň bych chtěl připomenout skutečnost, ţe bakalářská práce by měla být tzv. fundamentem diplomové práce, která by měla navázat na tuto bakalářskou práci a měla by se věnovat převáţně návrhy zlepšení veřejných zakázek na stavební práce. V první části byla popsána minulost veřejných zakázek, kde bych chtěl především zmínit výměru č. 1 Ministerstva financí, poloţku 11B. Bylo to asi to nejlepší, co zatím k veřejným zakázkám existovalo. Je jen škoda, ţe to dnes nikdo nedokáţe (nebo nechce) uplatnit. Následoval popis současného zákona č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách, kde jsem se pokusil stručně popsat vše důleţité k pochopení veřejné zakázky na stavební práce. První část byla uzavřena tématy, nejasnosti veřejných zakázek, největší problematiky veřejné zakázky a stručné návrhy zlepšení veřejných zakázek. V těchto závěrečných tématech první části bych chtěl především vyzdvihnout: nejasnosti některých pojmů, jako je například pojem stavba, nestanovení pevných legislativních zásad v oblasti propočtů a rozpočtů staveb a také v neposlední řadě zákonné a nezákonné způsoby získávání informací a ovlivňování veřejných soutěţí. Návrhy zlepšení veřejných zakázek jsou spíše nastíněním a měly by být rozebrány v diplomové práci. V druhé části byly popsány základní způsoby rozpočtování, členění a definice staveb a různé druhy rozpočtů staveb a stavebních prací. Tato část je psána tak, aby ji pochopil i laik a dozvěděl se základní zásady a definice rozpočtování staveb.
49
Hlavní přínos této bakalářské práce spatřuji ve shrnutí a pochopení vymezeného tématu a v odhalení určitých nedostatků dané legislativy s jejich stručným nastíněním zlepšení.
50
B
Praktická část
3
Trţní ocenění rodinného domu
Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Rodinný dům č.p. 435 Cukrovar 435 281 04 Plaňany (okres Kolín)
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění 5. dubna 2012 51
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu
52
BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. dubna 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako
RODINNÝ DŮM č.p. 435 Uvedený na listu vlastnictví č. 1587, pro katastrální území Plaňany městys Plaňany, okres Kolín Nacházejícího na adrese Plaňany 435, 281 04 Plaňany, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2012 ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plaňanech, na listu vlastnictví č. 1587 pro katastrální území Plaňany, obec Plaňany, okres Kolín. Výpis z katastru ze dne 14. 9. 2011 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
53
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. 4. 2012) uţíván výhradně vlastníkem objektu k bydlení. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné.
Podle
poţadavku objednatele ocenění jsem majetek ocenil za předpokladu absolutního vlastnictví. Tento odhad tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen.
54
Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek - rodinný dům č.p. 435 se nachází na okraji zastavěné části městyse Plaňany. Městys Plaňany leţí v okrese Kolín asi 13 km západně od Kolína. Kolem městyse vede silnice I. třídy č. 12, která spojuje města Kolín a Praha, dále městysem prochází ţelezniční trať Pečky – Bošice – Kouřim. Jedná se o obec přibliţně s 1600 obyvateli, kde se nachází mateřská a základní škola, pošta, obchody se smíšeným zboţím, restaurace, zdravotní středisko, kostely, sportovní areál. V Plaňanech jsou zastávky autobusové a vlakové dopravy a také cykloturistická trasa procházející krajem bitvy u Kolína a navazující na trasy Kouřimska a Poděbradska. Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Plaňany v místní lokalitě bývalého Cukrovaru, která patří do jihozápadní části města. Centrum města je vzdálené asi 0,5 km. Jedná se o klidnou lokalitu, kterou tvoří rozestavěné a dokončené novostavby rodinných domů. Parkováni je moţné zcela bez problému a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je zčásti omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období. Z pohledu odhadce lze polohu oceňovaných nemovitostí hodnotit jako velmi dobrou, ovlivňující obvyklou cenu kladně. Důvodem je, ţe nemovitost je umístěna v oblíbené klidné části městyse, která je vhodná pro rodinné bydlení s dobrou dostupností do měst Kolín a Praha, kde se nacházejí pracovní příleţitosti.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Dle skutečností zjištěných na místě a poskytnutých podkladů zadavatele posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek není primárně určen k podnikatelské činnosti. V dané lokalitě není obvyklé rodinné domy pronajímat nebo jinak komerčně vyuţívat.
55
Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Oceňovaný dům byl stavěn v letech 2010 aţ 2011. Od prosince roku 2011 je dům obýván rodinou vlastníka stavby. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v městyse Plaňany (katastrálním území Plaňany) v lokalitě rodinných domů bývalého Cukrovaru. Jako celek tvoří pozemky pravidelný obdélník s kratší severní stranou tvořící hranici k sousednímu pozemku. Delší část orientovaná na západ respektive východ tvoří hranici k sousednímu pozemku respektive k přilehlé komunikaci. Pozemek p.č. 661 o výměře 157 m2 je zastavěn budovou č.p. 435. Pozemek p.č. 662 o výměře 42 m2 je zastavěn samostatně stojící garáţí. Pozemek p.č. 165/12 o výměře 578 m2 tvoří zpevněná a příjezdová cesta a zbytek plochy slouţí jako zahrada u rodinného domu. Zahrada je nyní osazena pouze travním osivem a jedním ovocným stromem. Přístup je po zpevněné veřejné komunikaci na pozemku p.č. 165/1 ve vlastnictví městyse Plaňany. V dané lokalitě jsou zhotoveny všechny základní veřejné inţenýrské sítě (voda, plyn, elektro, kanalizace) kromě telefonu, z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky. S ohledem, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití je jednotné, budou tyto pozemky oceněny společně jako jediný pozemek o celkové výměře 777 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jedinou vedlejší stavbou je garáţ. Jedná se o samostatně stojící stavbu situovanou na západ pří boční hranici se sousedem. Garáţ je přízemní, nepodsklepená, krytá sedlovou střechou. Je přístupná po zpevněné ploše tvořené zámkovou dlaţbou. Byla postavena ve stejném roce jako rodinný dům, tedy v roce 2010 - 2011. Garáţ je zaloţena na betonových pasech. Svislé konstrukce jsou zděné z betonových tvárnic, strop rovný, trámový se sádrokartonovým podhledem. Krov dřevěný, sedlový, tesařsky vázaný. Vnitřní omítky hladké štukované, vnější omítky kontaktní zateplovací 56
systém. Okna dřevěná Euro s izolačním trojsklem, vrata jsou sekční dřevěná s pohonem. Do garáţe je zaveden světelný i motorový proud. Architektura a provedení garáţe odpovídá stylu hlavní budovy. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka elektro je vedena podzemním kabelem ze sdruţeného pilíře na západní straně pozemku. Propojení mezi rodinným domem a garáţí je podzemním kabelem. 2. Přípojka vody je provedena z PE trouby z vodovodního řádu vedeného v místní přilehlé komunikaci. 3. Přípojka kanalizace je provedena z PVC trub, vedená z domu do uličního řádu vedeného v ose místní přilehlé komunikace. 4. Zpevněné plochy - betonová dlaţba do štěrkového loţe (zámková dlaţba) 5. Obrubníky z prostého betonu 6. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích 7. Plot zděný s dřevěnou výplní 8. Vrata svařovaná z ocelových profilů s dřevěnou výplní 9. Vrátka svařovaná z ocelových profilů s dřevěnou výplní Veškeré stavební příslušenství je ve velmi dobré kvalitě. Jedná se o příslušenství zřízené v roce 2011. Trvalé porosty Zahradu tvoří pouze travnatá plocha a rok staré ovocné stromy. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Rodinný dům Architektonické a dispoziční členění Jedná se o samostatně situovanou stavbu dvou obdélníkových půdorysu s přistavěnou garáţí do západní části pozemku. Delší strana objektu je rovnoběţná s ulicí, odkud je provedena příjezdová a přístupová cesta k rodinnému domu. Rodinný dům je přízemní, nepodsklepený s obytným podkrovím a s přistavěnou garáţí.
57
V objektu RD vznikla jedna bytová jednotka, prostor pro schodiště a garáţ. Objekt slouţí pro bydlení jedné rodiny. Rodinný dům neobsahuje ţádné balkony nebo lodţie. Stavba dispozičně obsahuje v prvním nadzemním podlaţí zádveří se schodištěm, samostatné WC, koupelna s WC, obývací pokoj, loţnici, kuchyni a úklidovou komoru. Přístup do obytného podkroví je umoţněn schodištěm. V podkroví se nalézá pět obytných místností, šatna, koupelna s WC a chodba. Z chodby je umoţněn přístup na půdu pomocí skládacích půdních schodů. Na západní straně pozemku je samostatná garáţ. Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, má jedno nadzemní podlaţí a podkroví a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základové konstrukce jsou provedeny jako základové pasy z prostého betonu. Po provedení základových pasů byl proveden zásyp mezi základovými pasy ze štěrkopísku, který byl strojově hutněn pod spodní hranu základové desky. Základová deska byla provedena ze ţelezobetonu. Základové pasy jsou nad úrovní terénu a částečně pod úrovní terénu zatepleny polystyrenem XPS 80 mm. Izolace proti vlhkosti je provedena oxidovaným asfaltovým pásem, který je celoplošně přitaven na základovou desku. Nosné zdivo v objektu je tvořeno z liaporových tvárnic Liapor M tl. 400 mm, respektive Liapor M tl. 300 mm. Nenosné konstrukce jsou tvořeny příčkovkami z Liapor M tl. 115 mm, respektive sádrokartonové příčky Rigips v 2. NP. Nad stavebními otvory jsou osazeny nosné překlady Liapor, dále válcované profily tvaru I nad stavebním otvorem u schodiště a v garáţi. Příčky jsou osazeny nenosnými překlady Liapor. Obvodový plášť je zateplen pomocí EPS 70 F NEO tl. 100 mm. Stropní konstrukce je provedena ze systému Porotherm - strop tvořený cihelnými vloţkami Miako a keramobetonovými nosníky Pot. Věnec je proveden také ze systému Porotherm. V rodinném domu se nachází třísloţkový komín SCHIEDEL UNI PLUS na tuhá paliva s krbovou vloţkou. Krb je rohový tvořen krbovou vloţkou na dřevo, včetně rohového prosklení a obloţení kamenným obkladem.
58
Střešní konstrukce nad rodinným domem i garáţí je provedena jako dřevěný krov sedlový s polovalbami, střešní krytina tvrdá, skládaná z betonových tašek KM Beta na latě a kontralatě, klempířské konstrukce provedeny z titanzinku. V objektu je jedno jednoramenné vnitřní schodiště, které spojuje I. nadzemní podlaţí a podkroví. Schodiště je provedeno jako betonové monolitické s dřevěným obloţením. Povrchovou úpravu vnitřních stěn a stropu tvoří vnitřní hladká jednovrstvá sádrová omítka. V koupelnách na stěnách je zhotoven keramický obklad. Povrchová úprava podhledu v podkroví je provedena ze sádrokartonových desek. Parapety vnitřní jsou zhotoveny z dřevěných desek. Povrchovou úpravu vnějších stěn tvoří fasádní omítka – KZS Baumit. Sokl je zateplen XPS tl. 80 mm a opatřen KZS Baumit – soklová omítka. Obvodový plášť je zateplen pomocí EPS 70 F NEO tl. 100 mm. Venkovní dřevo (krokve, čela vaznic, pozednic, dřevěné obloţení) je natřeno syntetickým lazurovacím lakem na dřevo. Jako tepelné izolace v přízemí do podlah byl vloţen podlahový polystyren XPS 80 mm a v podkroví na stropní konstrukci XPS 30 mm. V konstrukci krovu, v šikmých i vodorovných částech je pouţita tepelná izolace z minerální vaty. Okna jsou dřevěná Euro s termoizolačním trojsklem. Střešní okno Velux kyvné s ventilační klapkou. Vstupní dveře jsou dřevěné, rámová zárubeň. Dřevěné dvoukřídlé terasové dveře jsou provedeny s termoizolačním trojsklem, rámová zárubeň. Dřevěné vnitřní dveře jsou provedeny jako typizované, kazetové, dýhované s polodráţkou s obloţkovou zárubní. Dřevěná garáţová vrata Hormann jsou sekční tepelně zateplené. Garáţové dveře Hormann jsou ocelová tepelně izolovaná. Podlahy jsou tvořeny anhydritovým potěrem, u obytných místností jsou pokryty laminátovou podlahou a ostatních místností jsou pokryty keramickou dlaţbou. K vytápění objektu a ohřevu vody slouţí tepelné čerpadlo voda – vzduch. V objektu je provedeno podlahové vytápění, dále osazena krbová vloţka s částečným teplovzdušným rozvodem a dále dva solární panely na střeše. Elektroinstalace je zavedená světelná, i motorová s pojistkovými automaty. V objektu je provedeno ochranné pospojování všech vodivých konstrukcí zařízení objektu – propojeno přes základový zemnič. Dům je vybaven bleskosvodem. Leţaté, svislé i připojovací kanalizační potrubí je provedeno z trub PVC. 59
Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickými vestavěnými spotřebiči (sklokeramická deska, trouba, digestoř, myčka na nádobí, kuchyňská linka) a volně stojící lednicí. Vnitřní vybavení obsahuje v I. nadzemním podlaţí v koupelně sprchový kout s umyvadlem a závěsný klozet se splachovacím systémem Geberit a na samostatném WC závěsný klozet se splachovacím systémem Geberit. V podkroví v koupelně se nachází vana, dvě umyvadla a zavěšený klozet se splachovacím systémem Geberit. V kaţdé místnosti jsou umístěna bezpečnostní pohybová bezdrátová čidla, která jsou propojena s centrálou. Na fasádě se nachází hlásič poplachu. V podkroví je umístěn i poţární hlásič. V objektu jsou provedeny rozvody televizní antény a datové rozvody.
VYUŢITÍ A RIZIKA Rodinný dům je vyuţíván v 1. NP a 2. NP. Objekt je ke dni ocenění běţně vyuţíván. Oceňovaný objekt je volně stojící. Vlastník stavby a pozemku je shodný. Nejedná se o stavbu na cizích pozemcích. K objektu nenáleţí další stavby, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, ţe objekt oceňuji v souladu s doloţeným právním stavem. Věcná břemena se k oceňovaným nemovitostem podle předloţeného listu vlastnictví nevyskytují. Uţívání nemovitosti pro určený účel není nijak omezeno, ani z výpisu listu vlastnictví nevyplívá. Z listu vlastnictví č. 1587 vyplývá, ţe na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní s oprávněním pro XXXXXX, ke kterému při stanovení obvyklé ceny nemovitosti nepřihlíţím a ponechávám jeho posouzení plně v kompetenci bankovního ústavu. Příznivé vlivy na hodnotu: Umístění nemovitosti v obci vhodné pro bydlení Tvar a přiměřená velikost pozemku Zasíťování pozemků Zájem o podobné nemovitosti v podobné lokalitě, za předpokladu příznivé ceny Velmi dobrý stavebně technický stav Záporné vlivy na hodnotu: Zásadní nejsou Ze všech těchto pohledů hodnotím oceňované nemovitosti jako zástavu vhodnou.
60
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat, patří především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Předmětem ocenění je rodinný dům, který je ve výborném stavu. Tedy ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Je tedy splněna podmínka okamţité vyuţitelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Na základě toho, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránili pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. 61
Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţili všech tří metod ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízení k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
853 000 Kč a je kalkulována následně: 777 * 1098 = 853 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.
62
Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Název pozemku Plaňany, stavební stavební stavební Cukrovar parcela parcela parcela Parcelní číslo 661, 662, N/A N/A N/A 165/12 Adresa pozemku Katastrální Plaňany Plaňany Plaňany Radim území Obec Plaňany Plaňany Plaňany Radim Okres Kolín Kolín Kolín Kolín B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m2 v tisících Kč Prodejní cena X 950 000 1 122 000 1 038 555 celkem Rozloha 777 950 1020 1323 pozemku v m2 Cena za 1 m2 X 1000 1100 785 Datum 20.3. 2012 13.1. 2012 8.3. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 1000 1100 785 hodnota C. Právní údaje Druh transakce Prodej Nabídka Prodej Korekce 1 0,9 1 Upravená 1000 990 785 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva vlastnictví vlastnictví vlastnictví vlastnictví Korekce 1 1 1 Upravená 1000 990 785 hodnota Existence Bez Bez věcných Bez věcných Bez věcných věcných věcných břemen břemen břemen břemen břemen Korekce 1 1 1 Upravená 1000 990 785 hodnota Vyuţití podle Rodinný Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům územního plánu dům Korekce 1 1 1 Upravená 1000 990 785 hodnota Územní Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 Upravená 1000 990 785 hodnota
63
Porovnávaný pozemek 4 stavební parcela N/A
Cerhenice Cerhenice Kolín 1 277 000 1277 1000 27.3. 2012 1 1000 Prodej 1 1000 Absolutní vlastnictví 1 1000 Bez věcných břemen 1 1000 Rodinný dům 1 1000 Ano 1 1000
Jiné právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţ. Kompletní sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Výborné dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost Ne demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiné technické korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost X
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 1000
1 990
1 785
1 1000
Dobrá 1 1000
Dobrá 1 990
Dobrá 1 785
Horší 1,05 1050
Pravidelný 1 1000
Pravidelný 1 990
Pravidelný 1 785
Pravidelný 1 1050
Rovinný 1 1000
Rovinný 1 990
Rovinný 1 785
Rovinný 1 1050
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Autobus
Autobus
Autobus
Autobus
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Výborné
Výborné
Výborné
Výborné
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Ne
Ne
Ne
Ne
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1 1000
1 990
1 785
1 1050
Obdobná
Větší
Větší
Větší
64
pozemku Korekce 1 Upravená 1000 hodnota Moţná Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 Upravená 1000 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1098 1000 2 hod. 1 m Rozloha 777 pozemku Celková 853146 0 porovnávací hodnota
1,2 1188
1,2 942
1,2 1260
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1 1188
1 942
1 1260
1188
942
1260
0
0
0
Výpis oceňovaných parcel
1
Číslo parcely 661
Výměra v m2 157
Jednotková hodnota v Kč/m2 1098
2
662
42
1098
46 116
3
165/12
578
1098
634 644
Poř. číslo
Celkem
777
Trţní hodnota
Zaokrouhleno
172 386
853 146
853 000
Stanovení trţní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Kolín v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţející obvykly rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další.
65
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
5 469 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 nemovitosti Název Rodinný Rodinný dům, Rodinný dům, Rodinný dům, nemovitosti dům, Plaňany Plaňany Písková Lhota Plaňany Parcelní číslo Adresa Cukrovar pozemku Katastrální Plaňany Plaňany Plaňany Písková Lhota území Obec Plaňany Plaňany Plaňany Písková Lhota Okres Kolín Kolín Kolín Nymburk B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha 777 941 1100 1010 pozemku Hodnota za 1098 1098 1098 1098 1 m2 pozemku Hodnota 853146 1033218 1207800 1108980 pozemku celkem C. Základní údaje pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 255 279 240 205 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 5 250 000 5 780 000 6 900 000 celkem Prodejní cena 4216782 4572200 5791020 bez ceny pozemku Cena za 1 X 15114 19051 28249 porovnávací jed. Datum 23. 2. 2012 17. 1. 2012 18. 3. 2012 transakce Korekce 1 1 1 Upravená 15114 19051 28249 hodnota D. Právní údaje Druh transakce Prodej Prodej Nabídka
66
Porovnávaný pozemek 4 Rodinný dům, Lstiboř
Lstiboř Lstiboř Kolín 1203 1098 1320894
220 6 700 000 5379106 24450 20.3. 2012 1 24450 Nabídka
Korekce Upravená hodnota Vlastnická Absolutní práva Korekce Upravená hodnota Existence Ne věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Rodinný územního plánu dům Korekce Upravená hodnota Kolaudační Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní Ne omezení a závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Novostavba objektu Korekce Upravená hodnota Techn. Dobrá vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný Dobrý rozvoj
1 15114
1 19051
0,9 25424
0,8 19560
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
1 15114
1 19051
1 25424
1 19560
Ne
Ne
Ne
Ne
1 15114
1 19051
1 25424
1 19560
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
Rodinný dům
1 15114
1 19051
1 25424
1 19560
Ano
Ano
Ano
Ano
1 15114
1 19051
1 25424
1 19560
Ne
Ne
Ne
Ne
1 15114
1 19051
1 25424
1 19560
Porovnatelná 1 15114
Porovnatelná 1 19051
Porovnatelná 1 25424
Horší 0,8 15648
Novostavba
Novostavba
Dobrý
Novostavba
1 15114
1 19051
0,95 24153
1 15648
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 15114
1 19051
1 24153
1 15648
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 15114
1 19051
1 24153
1 15648
Dobrý
Dobrý
Dobrý
Dobrý
67
nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Autobus obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 18100 hodnota 1 jednotky Porovnávací 4615500 hodnota celkem (bez poz.) Hodnota 853146 pozemku Celková 5468646 porovnávací hodnota
1 15114
1 19051
1 24153
1 15648
Autobus
Autobus
Autobus
Autobus
1 15114
1 19051
1 24153
1 15648
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 15114
1 19051
1 24153
1 15648
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Horší
1 15114
1 19051
1 24153
0,9 14083
N/A
N/A
N/A
N/A
1 15114
1 19051
1 24153
1 14083
Obdobný
Obdobný
Obdobný
Obdobný
1 15114
1 19051
1 24153
1 14083
N/A 1 15114
N/A 1 19051
N/A 1 24153
N/A 1 14083
15114
19051
24153
14083
68
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
1 032 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce na následující straně.
69
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 30%
180 000 54 000
Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
126 000 10 000 3000 450 0 0 0 13 450
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
112 550 30 000 82 550
Míra kapitalizace
8% 1 031 875 Kč 1 032 000 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
NÁKLADOVÁ METODA U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje sníţení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnoty jsou definovány takto:
70
Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické vyuţití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
6 723 000 Kč 71
Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.
NÁKLADOVÁ METODA Název Rodinný dům, Plaňany 435; 281 04 Plaňany Číslo pozemku 661; 662; 165/12 Nosná konstrukce Liapor, zděná Skutečné stáří 0 roků Efektivní stáří 0 roků Ekonomická ţivotnost 60 let Zastavěná plocha 157 m2 Počet podlaţí 1 nadzemní podlaţí, podkroví Celková zastavěná plocha 255 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 217 Celkový obestavěný prostor 912 m3 Jednotkové reprodukční náklady 5500 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 5 016 000 Fyzické opotřebení 5 016 000 0% Funkční nedostatky 5 016 000 0% Ekonomické nedostatky 5 016 000 0% Vedlejší stavba - garáţ Venkovní úpravy Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
504 000 350 000 853 000 6 723 000 6 723 000
72
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč)
Váha (%)
5 469 000 1 032 000 6 723 000
85 5 10
Váţený průměr (Kč) 4 648 650 51 600 672 300 5 372 550 5 373 000
Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který je na trhu běţně nabízen a je s ním běţně obchodováno. Z těchto důvodů lze předpokládat, ţe porovnávací metoda nejlépe odráţí stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Na základě těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí tedy přisouzena váha 85 %. Daný typ majetku - rodinný dům je v dané lokaci (Plaňany, okres Kolín) velmi málo pronajímán. Nejedená se o nemovitost, která je obvykle pořizována za účelem dalšího pronájmu, ale ve většině případů slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou byla uvaţována při analýze finální hodnoty, ale byla jí stanovena kontribuce pouze 5%. Indikace trţní hodnoty pomocí nákladové metody není rozhodující z důvodu, ţe investoři nejsou často ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Pro závěrečnou analýzu trţní hodnoty pomocí nám tato metoda slouţí spíše jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.
73
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 5. dubna reprezentován částkou:
= 5 373 000 Kč (slovy: Pětmilionůtřistasedmdesáttřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
74
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY62 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 62
ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3
75
9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
76
OSVĚDČENÍ63 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění, 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Plaňanech, dne 5. 4. 2012
……………………… Petr Málek
63
ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3
77
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí:
78
79
Snímek katastrální mapy:
80
Fotodokumentace objektu:
81
82
4
Trţní ocenění administrativní budovy
Objednatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika
ZPRÁVA O HODNOCENÍ
Nemovitost vyuţívána k podnikatelským účelům (Provozní budova) Potoční 170 284 01 Kutná Hora
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění 5. dubna 2012 83
OBSAH Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejlepšího vyuţití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace objektu
84
BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 20. 4. 2012 Oznamujeme Vám, ţe jsme ukončili trţní ocenění majetku označeného nám jako
PROVOZNÍ BUDOVA BEZ BYTŮ č.p. 170 Uvedený na listu vlastnictví č. 13336, pro katastrální území Kutná Hora Nacházejícího na adrese Potoční 170, 284 01 Kutná Hora, městská část Vrchlice, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví s veřejným břemenem, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 5. dubnu 2012 - ke dni místního šetření. Zpracovatelům je známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kutné Hoře, na listu vlastnictví č. 13336 pro katastrální území Kutná Hora, město Kutná Hora, okres Kutná Hora. Výpis z katastru ze dne 6. dubna 2012 je přiloţen v příloze této zprávy. Zpracovatelé chápou trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných zkušenostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.
85
Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (5. 4. 2012) uţíván výhradně vlastníkem objektu k podnikatelským účelům (výrobní haly + kanceláře). Objevuje se zde věcné břemeno na věcné břemeno chůze a jízdy, jedná se tedy o majetek, který není v absolutním vlastnictví (viz. níţe), ale o majetek s břemenem chůze a jízdy, které má dopad na indikaci trţní hodnoty. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s věcným břemenem.
Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového sníţení o opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
86
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek se nachází v Kutné Hoře. Kutná Hora je okresní město, které má přibliţně 21 600 obyvatel. Jedná se o město s bohatou historií, kde je mnoho kulturních památek, které jsou zapsány do seznamu Unesco. Město leţí u silnice č. 17 směr Kutná Hora – Kostelec nad Černými Lesy. Ve městě je zajištěna autobusová městská doprava, nachází se zde jeden z hlavních ţelezničních uzlů směr Praha – Brno – Kolín. V Kutné Hoře je vytvořeno zázemí pro vzdělání obyvatel, od mateřských školek aţ po střední školy a gymnázium. Najdeme zde také bohatou občanskou vybavenost, nemocnici a poliklinikou, obchodní centra, úřady, divadlo, kino a sportoviště všech druhů. Lokalita je vyhlášená především díky historickému centru s mnoha zákoutími a kulturními památkami. Parkování je moţné na veřejném prostranství nebo na dostatečně dimenzovaných zpevněných plochách ve vlastním areálu. Areál je vzdálen cca 500 m od centrální části města. Okolní zástavba je tvořena skladovacími objekty, stanicí technické kontroly a z druhé strany ve směru k centru města je smíšená zástavba rodinných domů, řadových garáţí a drobných provozoven. V poslední době můţeme zaznamenat zvýšení moţnosti při hledání pracovních příleţitostí, vzhledem k rozvíjejícím se stávajícím nebo nově budovaných podniků a obchodům ve městě.
OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle poskytnutých podkladových materiálu zadavatelem trţního ocenění a ze skutečností zjištěných na místě, je hlavní podnikatelskou činností indukční tepelné zpracování kovových materiálů. Celý oceňovaný majetek je prostorově ohraničen a areál tvoří pouze 87
jediná nemovitost, která je předmětem ocenění. Nemovitost vznikla roku 1947, původně slouţila jako výrobní hala bývalé firmy. V roce 2008 - 2011 prošla nemovitost rekonstrukcí. Podrobné údaje o rekonstrukci oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Historie Objekt byl postaven roku 1947 a původně slouţil jako výrobní hala. Byly zde původně umístěny technologie výroby, prostory šaten a kanceláří. V roce 2008 - 2011 prošel objekt rekonstrukcí, která zahrnovala odstranění základových konstrukcí, provedení nové hydroizolace, nových podlah a rozvodů, úprava zámečnické, montáţní dílny a laboratoře. Proběhla rekonstrukce střechy – krov a krytina, byla osazena na cca 60% objektu nová plastová okna, nové dispozice a uspořádání kanceláří, sociálního zařízení a kuchyňky. Dále byly provedeny rozvody topení, stropní podhledy, podlahy a vnitřní omítky. V současné době je převáţná část objektu vyuţívána pro podnikatelské účely, zpracování kovových materiálů. Zbylá část objektu, která neprošla rekonstrukcí, není vyuţívána pro potřeby firmy. Jedná se o bývalé prostory šaten a skladu. Pozemek Oceňovaný pozemek tvoří jedna pozemková parcela (p.č. 2956/24). Parcela se nachází v katastrálním území Kutná Hora, pozemek tvoří jediný funkční celek, ohraničený výrobní areál. Pozemek p.č. 2956/24 je cca ze 70% zastavěn oceňovanou nemovitostí. Na pozemku je věcné břemeno chůze a jízdy. Pozemek je rovinný, tvoří dva pravidelné obdélníky a je vybaven základními technickými rozvody. Nezastavěné části pozemku tvoří zpevněné plochy a územní rezervu areálu. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Do vedlejších staveb a venkovních úprav jsou zahrnuty přípojky a rozvody inţenýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy, komunikace a oplocení. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceňovány samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové trţní hodnoty zohledněna. Budovy Předmět ocenění tvoří jediná budova. Budova byla postavena v roce 1947 a je umístěna na pozemku p.č. 2956/24 v katastrálním území Kutná Hora. Jedná se o nepodsklepený 88
dvoupodlaţní objekt. V místnostech 1. NP jsou prostory kalírny, montáţní a zámečnické dílny, laboratoře a skladové prostory. V místnostech 2. NP jsou prostory kanceláří, sociální zázemí s kuchyňkou a chodba. Zbytek 2. NP tvoří dosud stavebně neupravené prostory bývalých šaten a skladu. Konstrukčně se jedná o vyzdívaný ţelezobetonový skelet, s vyzdívkou tl. 300 mm, nástavba 2. NP je vyzděna v tl. 300mm, krov je nízký sedlový s krytinou z těţkých ţivičných pásů, fasáda stříkaná, podlaha v provozních halách z teraco dlaţby, rozvod elektroinstalace 220 a 380 V, rozvody teplé vody s ohřevem el. boilerech, proveden rozvod topení ve 2. NP s radiátory a kotlem elektro, okna ze 60% plastová. V rámci stavebních úprav byla vybudována nová kotelna včetně rozvodů topení a napojení na stávající jiţ provedený rozvod. Bylo provedeno rekonstrukce schodiště do 2. NP, zateplení fasády v prostoru kanceláří, osazena nová vstupní vrata, zamříţování oken na východní straně budovy, nové rozvody elektro a vybavení sociálního zařízení. Technický stav zrekonstruované části budovy je velmi dobrý, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání. Technický stav nezrekonstruované části budovy je mírně zhoršený, odpovídající stáří a způsobu vyuţívání. Údrţba je prováděna dobře a pravidelně.
VYUŢITÍ A RIZIKA Objekt je vyuţíván v 1. NP a 2. NP. Objekt je ke dni ocenění běţně vyuţíván. Oceňovaný objekt je volně stojící. Vlastník stavby a pozemku je shodný. Nejedná se o stavbu na cizích pozemcích. K objektu nenáleţí další stavby, které by měly vliv na cenu obvyklou. Prohlašuji, ţe objekt oceňuji v souladu s doloţeným právním stavem. Podle předloţeného listu vlastnictví se objevuje věcné břemeno na chůzi a jízdu, které je zohledněno v ocenění. Uţívání nemovitosti pro určený účel není nijak omezeno, ani z výpisu listu vlastnictví nevyplívá. Z listu vlastnictví č. 13336 vyplývá, ţe na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní s oprávněním pro XXXXXX, ke kterému při stanovení obvyklé ceny nemovitosti nepřihlíţím a ponechávám jeho posouzení plně v kompetenci bankovního ústavu. Příznivé vlivy na hodnotu: Umístění nemovitosti v oblíbeném městě, dobrá poloha ve středu historické části města Tvar a přiměřená velikost pozemku 89
Zasíťování pozemků Odborná rekonstrukce a modernizace objektu Zájem o podobné nemovitosti v podobné lokalitě Dobrý stavebně technický stav Záporné vlivy na hodnotu Zásadní nejsou, kromě skutečnosti stáři domu a jeho původních konstrukcí Ze všech těchto pohledů hodnotím oceňovanou nemovitost jako zástavu vhodnou.
ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyziky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná hodnota majetku. Mezi základní kritéria, která nejvyšší a nejlepší vyuţití musí splňovat, patří především dodrţení právních předpisů, finanční proveditelnost, fyzická realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Vzhledem k těmto zjištěným skutečnostem jsme názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údrţba je prováděna. Není tedy nutné vynaloţení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Vyuţití majetku je tudíţ fyzicky moţné a rovněţ je splněno kriterium finanční proveditelnosti. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čím by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe na parcele je věcné břemeno, není tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe současné vyuţití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. K jeho nejlepšímu a nevyššímu vyuţití dojde v okamţiku, kdy bude odstraněn reţim věcného břemene a celý
90
objekt bude moţné pronajmout za trţní nájemné nebo bude kompletně slouţit majiteli k podnikatelským účelům.
OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací přijmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme pouţili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme pouţili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jsme pouţili všech tří metod ocenění.
POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsme předpokládali, ţe pozemky jsou volné a jsou připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním provozní budovy bez bytů jsme porovnali čtyři pozemky prodané v posledním období nebo nabízení k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme pouţili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami.
91
Při porovnání pozemků byly také vzaty v úvahu takové faktory, kterými jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemku jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:
1 207 000 Kč a je kalkulována následně: 1688 * 715 = 1 207 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Příloha č. 1 – TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek F. Identifikační údaje Pořadové číslo 1 2 3 pozemku Název Provozní stavební stavební stavební pozemku budova, parcela parcela parcela Kutná Hora Parcelní číslo 2956/24 N/A N/A N/A Adresa pozemku Katastrální Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora území Obec Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Okres Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora Kutná Hora 2 G. Základní údaj pro porovnání – cena za 1m v tisících Kč Prodejní cena X 5 437 800 2 449 500 2 073 400 celkem Rozloha 1688 5724 2130 1814 2 pozemku v m Cena za 1 m2 X 950 1150 1143 Datum 25.3. 2012 13.4. 2011 25.3. 2012 transakce Korekce 1 0,9 1 Upravená 950 1035 1143 hodnota H. Právní údaje Druh Nabídka Nabídka Nabídka transakce Korekce 0,9 0,8 0,9 Upravená 855 828 1029 hodnota
92
Porovnávaný pozemek 4 stavební parcela N/A Čáslav Čáslav Kutná Hora 2 221 776 1776 1251 27.3. 2012 1 1251 Nabídka 0,9 1126
Vlastnická Břemeno práva chůze a jízdy Korekce Upravená hodnota Existence Ano věcných břemen Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle Průmysl územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní Ano rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiné právní Nejsou omezení a závazky Korekce Upravená hodnota I. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Pravidelný Korekce Upravená hodnota Svaţitost Rovinný Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţ. sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace Nezjištěna půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní Průměrná obsluţnost Korekce
Absolutní vlastnictví 0,9 770
Absolutní vlastnictví 0,9 745
Absolutní vlastnictví 0,9 926
Absolutní vlastnictví 0,9 1013
Ne
Ne
Ne
Ne
0,9 693
0,9 671
0,9 833
0,9 912
Komerční zástavba
Komerční zástavba
Komerční zástavba
Komerční zástavba
0,8 554
0,8 537
0,8 666
0,8 730
Ano
Ano
Ano
Ano
1 554
1 537
1 666
1 730
Nejsou
Nejsou
Nejsou
Nejsou
1 554
1 537
1 666
1 730
Horší 1,15 637
Obdobná 1 537
Obdobná 1 666
Horší 1,15 840
Pravidelný 1 637
Pravidelný 1 537
Pravidelný 1 666
Pravidelný 1 840
Rovinný 1 637
Rovinný 1 537
Rovinný 1 666
Rovinný 1 840
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Kompletní
1 637
1 537
1 666
1 840
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
1 637
1 537
1 666
1 840
Průměrná
Průměrná
Průměrná
Průměrná
1
1
1
1
93
Upravená 637 hodnota Dopravní Dobrá Dobrá dostupnost a parkování Korekce 1 Upravená 637 hodnota Nutnost Ne Ne demolice stávajících objektů Korekce 1 Upravená 637 hodnota Jiné technické Neaplikováno korekce Korekce 1 Upravená 637 hodnota J. Ostatní parametry Velikost X Větší pozemku Korekce 1,2 Upravená 764 hodnota Moţná Neaplikováno zastavitelnost Korekce 1 Upravená 764 hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 715 764 2 hod. 1 m Rozloha 1688 pozemku Celková 1 206 920 0 porovnávací hodnota
537
666
840
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 537
1 666
1 840
Ne
Ne
Ne
1 537
1 666
1 840
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1 537
1 666
1 840
Větší
Obdobná
Obdobná
1,1 591
1 666
1 840
Neaplikováno
Neaplikováno
Neaplikováno
1 591
1 666
1 840
591
666
840
0
0
0
Výpis oceňovaných parcel Poř. číslo 1 Celkem
Číslo parcely 2956/24
Výměra v m2 1688
Jednotková hodnota v Kč/m2 715
1688
Trţní hodnota
Zaokrouhleno
1 206 920 1 207 000
94
Stanovení trţní hodnoty jako celku Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku, byly vzaty do úvahy provozní budovy bez bytů, které byly v nedávné době nabízeny k prodeji nebo byly prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí ve stejné nebo porovnatelné lokalitě. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odráţející obvykly rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolili jako srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). U tohoto druhu majetku je tato jednotka povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, moţnost parkování, poloha v obci, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
5 029 560 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.
Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek G. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Provozní nemovitosti budova, Kutná Hora Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
Porovnávaný pozemek
1
2
3
4
Zámečnická dílna, klempírna, Kutná Hora
Výrobní hala, Čáslav
Dílna, Kutná Hora
Výrobna, Kutná Hora
Kutná Hora
Kutná Hora
Čáslav
Kutná Hora
Kutná Hora
Kutná Hora Kutná Hora
Kutná Hora Kutná Hora
Čáslav Kutná Hora
Kutná Hora Kutná Hora
Kutná Hora Kutná Hora
2956/24 Potoční 170
95
H. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha 1688 4356 6859 5060 pozemku Hodnota za 715 715 650 715 1 m2 pozemku Hodnota 1206920 3114540 4458350 3617900 pozemku celkem I. Základní údaje pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 1420 1323 1683 929 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 6 252 498 13 085 325 5 928 878 celkem Prodejní cena 3137958 8626975 2310978 bez ceny pozemku Cena za 1 X 2372 5125 2488 porovnávací jed. Datum 12. 2. 2012 17. 9. 2011 8. 3. 2012 transakce Korekce 1 0,9 1 Upravená 2372 4613 2488 hodnota J. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,9 0,9 0,9 Upravená 2135 4152 2239 hodnota Vlastnická Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní práva Korekce 1 1 1 Upravená 2135 4152 2239 hodnota Existence Ne Ne Ne Ne věcných břemen Korekce 1 1 1 Upravená 2135 4152 2239 hodnota Vyuţití podle Průmyslový Průmyslový Průmyslový Průmyslový územního objekt objekt objekt objekt plánu Korekce 1 1 1 Upravená 2135 4152 2239 hodnota Kolaudační Ano Ano Ano Ano rozhodnutí Korekce 1 1 1 Upravená 2135 4152 2239 hodnota Jiné právní Ne Ne Ne Ne omezení a
96
2366 715 1691690
1305 6 725 970 5034280 3858 25. 1. 2012 1 3858 Nabídka 0,9 3472 Absolutní 1 3472 Ne 1 3472 Průmyslový objekt 1 3472 Ano 1 3472 Ne
závazky Korekce Upravená hodnota K. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota Technický stav Dobrý objektu Korekce Upravená hodnota Techn. Dobrá vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Funk. Dobrá vyuţitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další moţný Omezený rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá obsluţnost Korekce Upravená hodnota Dopravní Dobrá dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita Dobrá objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická N/A korekce Korekce Upravená hodnota L. Ostatní parametry
1 2135
1 4152
1 2239
1 3472
Porovnatelná 1 2135
Horší 0,9 3737
Porovnatelná 1 2239
Porovnatelná 1 3472
Dobrý
Lepší
Dobrý
Lepší
1 2135
0,95 3550
1 2239
0,95 3298
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 2135
1 3550
1 2239
1 3298
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 2135
1 3550
1 2239
1 3298
Omezený
Omezený
Omezený
Omezený
1 2135
1 3550
1 2239
1 3298
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 2135
1 3550
1 2239
1 3298
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Dobrá
1 2135
1 3550
1 2239
1 3298
Dobrá
Horší
Dobrá
Dobrá
1 2135
0,95 3373
1 2239
1 3298
N/A
N/A
N/A
N/A
1 2135
1 3373
1 2239
1 3298
97
Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce N/A Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 2692 hodnota 1 jednotky Porovnávací 3822640 hodnota celkem (bez poz.) Hodnota 1206920 pozemku Celková 5029560 porovnávací hodnota
Obdobný
Větší
Menší
Obdobný
1 2135
1,05 3542
0,8 1792
1 3298
N/A 1 2135
N/A 1 3542
N/A 1 1792
N/A 1 3298
2135
3542
1792
3298
PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je pak nutné stanovit neobsazenost a provozní náklady, které se odečtou od potenciálního hrubého příjmu, pro získání přijmu provozního. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven i čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je stanovena pak pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny trţního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v 98
souladu s běţnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby i energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:
4 799 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce. Č.
Plocha - účel
podlaţí
1 2 3
Výrobní prostory 1.NP Kanceláře 2.NP Neupravené 3.NP prostory Hrubý výnos za rok celkem:
Podlahová plocha (m2) 911 119,5 177
Čistý nájem (Kč/měsíc)
Nájem Nájem 2 (Kč/m /rok) (Kč/rok) 900 500 300
819 900 59 750 53 100 923 750 Kč
PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu - trţní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%
923 750 92 375
Efektivní hrubý příjem Náklady na údrţbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem
831 375 150 000 9000 2500 0 10 000 120 000 291 500
Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
539 875 60 000 479 875
Míra kapitalizace
10 % 99
4 798 750 Kč 4 799 000 Kč
Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
NÁKLADOVÁ METODA U této metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, výrobních a stavebních norem, celkového uspořádání, projektu tak i kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty oceňovaného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která představuje sníţení hodnoty, které vyplývá z fyzického opotřebení majetku, funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, jestli existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnoty jsou definovány takto: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, celkového uspořádání, projektů, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části oceňovaného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, neharmonické vyuţití majetku nebo dostupnost financování. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, ţe majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční 100
nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné konstrukční, materiálové a dispoziční úrovni se srovnatelným mnoţstvím komerčně vyuţitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady všech druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a uţíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí na daném místě a čase. Zohledňují také moţný nesoulad mezi příjmovou stránkou nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběţně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvaţovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce, která je vydávána Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
10 481 000 Kč Podrobný popis provedených výpočtů pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce. NÁKLADOVÁ METODA Provozní budova bez bytů, Kutná Hora; Název 284 01 Kutná Hora Číslo pozemku 2956/24 Nosná konstrukce Cihlová, zděná Skutečné stáří 63 let Efektivní stáří 37 let Ekonomická ţivotnost 30 let Zastavěná plocha 710 m2 Počet podlaţí 2 nadzemní podlaţí Celková zastavěná plocha 1420 m2 Koeficient vyuţitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha 1207 Celkový obestavěný prostor 7361 m3 Jednotkové reprodukční náklady 1842 Kč/m3 Reprodukční náklady celkem 13 558 962 101
Fyzické opotřebení - 37% Funkční nedostatky - 5% Ekonomické nedostatky 0%
8 542 146 8 115 039 8 115 039
Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem
1 158 545
Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno
1 207 000 10 480 584 10 481 000
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 5. dubnu 2012. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodu toho ocenění. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace na následující straně:
Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno
Indikace (Kč)
Váha (%)
5 029 560 4 799 000 10 481 000
65 30 5
Váţený průměr (Kč) 3 269 214 1 439 625 524 050 5 232 889 5 233 000
Oceňovaný majetek je typem nemovitosti, který jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtíţně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodů se domníváme, ţe i kdyţ porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů povaţujeme indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme jí váhu 60%. 102
Oceňovaný majetek – provozní budova bez bytů není z hlediska typu objektu a vzhledem k lokaci přímým investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující schopnost indikovat příjmy z pronájmu. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou není tedy pro stanovení výsledné trţní hodnoty rozhodující, ale má určitý vliv a proto jsme na ni poloţili váhu 30%. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace trţní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem trţní hodnoty majetku a byla jí přisouzena kontribuce pouze 5%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 5. dubna reprezentována částkou:
= 5 233 000 Kč (slovy: Pětmilionůdvěstětřicettřitisíckorunčeských) Neprováděli jsme ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme ţádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího stavu potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být uţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následující příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.
103
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY64 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku správné a tedy prodejné, zdali by se nezjistilo jinak. Také se předpokládá, pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, břemen zadluţení nebo sluţebností, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace získané z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány prostřednictvím našeho šetření, z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí nebo z projektové dokumentace a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy staveb, budov a pozemků jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze metodami nedestruktivními, bez pouţitých sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnout následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, případně pro účely uvedené pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 64
ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3
104
9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
105
OSVĚDČENÍ65 Já níţe podepsaný, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění, 2. Zpracovaný posudek zohledňuje, všechny nám známe skutečnosti, které by mohli ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Plaňanech, dne 5. 4. 2012
……………………… Petr Málek
65
ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. Vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3
106
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Informace o stavbě Na parcele:
2956/24
Číslo LV:
13336
Typ stavby:
budova s číslem popisným
Způsob využití:
průmyslový objekt
Katastrální území: Kutná Hora 677710 Na parcele:
2956/24
Zobrazení v mapě
Vlastníci, jiní oprávnění
Vlastnické právo Jméno/název
Adresa
Podíl
MARTENZIT s.r.o.
Pražská 239, Praha, Radotín, 153 00
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Omezení vlastnického práva Typ Zástavní právo smluvní
Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora Platnost k 06.04.2012 19:33:29
107
Informace o parcele Parcelní číslo:
2956/24
2
Výměra [m ]:
1688
Katastrální území:
Kutná Hora 677710
Číslo LV:
13336
Typ parcely:
Parcela katastru nemovitostí
Mapový list:
DKM
Určení výměry:
Graficky nebo v digitalizované mapě
Druh pozemku:
zastavěná plocha a nádvoří
Stavba na parcele: Sousední parcely
č.p. 170
Vlastníci, jiní oprávnění Vlastnické právo Jméno/název
Adresa
Podíl
MARTENZIT s.r.o.
Pražská 239, Praha, Radotín, 153 00
Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany.
Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ.
Omezení vlastnického práva Typ Věcné břemeno chůze a jízdy Zástavní právo smluvní
Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Kutná Hora Platnost k 06.04.2012 19:33:29
108
Snímek katastrální mapy:
109
Fotodokumentace objektu:
110
111
C
Analytická část
5
Analýza realitního trhu – okres Kolín (Středočeský kraj)
112
OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU Popis okresu Okres Kolín leţí ve východní části Středočeského kraje. Sídlem okresu je město Kolín. Okres zahrnuje 6 měst, 3 městyse a 80 obcí. Rozloha okresu činí 743, 57 km2, počet obyvatel je 96 707 osoby (hustota zalidnění je 130,06 obyvatel na 1 km2). V rámci kraje sousedí okres Kolín na východě s okresy Hradec Králové a Pardubice Královéhradeckého respektive Pardubického kraje. Na severu hraničí s okresem Nymburk Středočeského kraje, na západě s okresem Praha-východ Středočeského kraje, na jihu s okresy Benešov a Kutná Hora Středočeského kraje. Celkové hospodářství okresu Kolín lze charakterizovat jako průmyslově – zemědělský. Je zde řada větších i menších podniků, reprezentujících různá odvětví. Převaţuje zaměření elektrotechnické, strojírenské, chemické a polygrafické. Zásadní změnou ekonomického potenciálu okresu bylo vybudování průmyslové zóny Kolín – Ovčáry s dominující továrnou TPCA s.r.o., na výrobu malých osobních automobilů. V těchto měsících, ale nastala zhoršující se situace v TPCA, která by mohla ohrozit další podniky napojené na tento výrobní kolos automobilového průmyslu a uvrhnout do stagnace a poklesu celkové hospodářství okresu Kolín. Intenzivní zemědělská rostlinná výroba těţí z výborných podmínek v Polabí. Z komerčního hlediska je důleţité, ţe okres Kolín má rozvinutou ţelezniční a silniční síť. Kolín je důleţitou ţelezniční křiţovatkou. Prochází jím první i třetí ţelezniční koridor, tedy trať 010/011 z Prahy do Olomouce. V Kolíně vedou důleţité tratě zařazené do evropského a regionálního ţelezničního systému. Mezi nejdůleţitější silniční trasy patří silnice Praha – Kolín, silnice Havlíčkův Brod – Chrudim – Čáslav – Kolín – Nymburk – Mladá Boleslav, dále silnice do Vlašimi, Přelouče, Městce Králové a další. Právě probíhá také stavba obchvatu města Kolína, která by měla ulehčit zdejší dopravě. V Kolíně se také nachází vodní doprava.
Trh s nemovitostmi Po vstupu České republiky do Evropské unie byl pozorován růst většiny cen nemovitostí ve Středočeském kraji tak i v celé České republice. Růst byl způsoben nejen větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale zejména úvěrovou politikou bank a větší 113
dostupností hypoték pro obyvatele a firmy. Významným impulzem pro rozvoj trhu jsou i dotace z Evropské unie. Tento trend byl však ovlivněn výrazným a trvalým propadem cen v důsledku celosvětové finanční krize v roce 2008, který se zastavil v roce 2010. Díky postupnému uvolňování přísných podmínek pro získání úvěrů, které banky zavedly v roce 2008 a 2009, nastala od konce roku 2010 aţ do současnosti stagnace a určitá stabilizace na trhu s nemovitostmi. Výrazné investiční akce, které byly ze strany města Kolín provedeny jsou komplexní rekonstrukce ČOV, kanalizace ČOV, rekonstrukce Kmochova ostrovu, rekonstrukce ulic, například ulice U Nemocnice, ulice Praţská atd., výstavba odvodňovacího kanálu, rekonstrukce škol, školek a mnohé další. Další velmi významnou investiční akcí je obchvat Kolína, který by měl ulevit dopravě v Kolíně. Soukromí investoři provedli několik významných investičních akcí, a nebýt uţ zmíněné finanční krize, bylo by jich ještě mnohem více. Zmiňme tedy například vybudování bytového domu Planets, který byl oceněn jako realitní projekt roku 2011, výstavba výrobního areálu Kopos a.s., výstavba nové výkladky a skladu paliva areálu Dalkia a.s. a uţ zmíněná TPCA s.r.o., průmyslová zóna Kolín – Ovčáry.
Regionální segmentace trhu Okres Kolín lze z hlediska trhu rozdělit na samotné okresní město Kolín s blízkým okolím a zbytek okresu Kolín.
OKRES KOLÍN Pozemky Proluky S těmito druhy pozemků se v Kolíně prakticky neobchoduje, neboť se volné proluky téměř nevyskytují. Jedinou zbývající moţností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. Ve střednědobém horizontu nelze ani předpokládat vznik nových proluk způsobených např. demolicí stávajících objektů. Poslední velkou prolukou je proluka v ulici Rorejcova, kde dříve byla nelegální skládka, ale zatím těţko hledá svého investora.
114
Stavební pozemky Díky velkému rozvoji průmyslu, sluţeb a lepší dostupnosti hypoték se výrazně zvýšila poptávka po stavebních pozemcích. V závislosti na vybavení a vzdálenosti od centra města se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 900 - 2500 Kč. V širším intravilánu města vznikly nové lokality určené především pro výstavbu rodinných domů. Jedná se především o lokalitu lesoparku Borky, U Nemocnice a Pod Vodárnou. V těchto lokalitách jsou plně vybudované inţenýrské sítě a obsluţné komunikace. Realizované ceny se pohybují v rozmezí 1200 - 2500 Kč za metr čtvereční. V dojízdné vzdáleností do Kolína (blízké okolí) se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 800 1100 Kč za metr čtvereční - záleţí na kvalitě inţenýrských sítí. Pozemky pro průmyslovou výstavbu se nabízejí a prodávají především v průmyslových zónách, kde se ceny pohybují v rozmezí 400 – 1 800 Kč za metr čtvereční. V budoucnosti lze očekávat mírný růst pozemků, hlavně v atraktivních lokalitách, tedy v územích navazující na stávající zástavbu a v dosahu MHD i občanské vybavenosti. Vybraná města a obce zbytku okresu Kolín (kromě okresního města Kolína): Český Brod 800 - 1800 Kč/m2 Kouřim 500 - 850 Kč/m2 Pečky 500 - 1200 Kč/m2 Zásmuky 450 - 1000 Kč/m2 Tabulka č. 1 - stavební pozemky vybraných měst a obcí okresu Kolín (mimo okresní město Kolín) Poznámka: Cena stavebních pozemků záleží na vzdálenosti od centra obce a na kvalitě inženýrských sítí. Zemědělské pozemky jsou prodávány v rozmezí 10 - 250 Kč za metr čtvereční.
BUDOVY Byty V Kolíně dochází k poklesu poptávky po bytech všech velikostí. Poptávka je převáţně po bytech velikosti 2+1 a 3+1. V nabídce převaţují byty v bytových domech postavených panelovou technologií v 70. a 80. letech minulého století, byty novější cihlové a byty nové 115
monolitické. Budovy jak panelové, tak cihlové starší tvoří přibliţně 3/4 ze všech nabízených bytů. V centru a okrajových částech města vznikla nová výstavba bytových domů, coţ je zapříčiněno hlavně poptávkou mladých lidí po kvalitním bydlení. Starší byty v Kolíně se nabízejí v těchto cenových intervalech: 800 000 - 1 400 000 Kč Byt 1 + 1 850 000 - 2 100 000 Kč Byt 2 + 1 1 000 000 - 2 400 000 Kč Byt 3 + 1 1 400 000 - 2 000 000 Kč (malá nabídka) Byt 4 + 1 Tabulka č. 2 - Kolín - prodej bytů V budoucnu lze očekávat spíše stagnaci nebo mírný růst cen bytů. Vybraná města a obce zbytku okresu Kolín (kromě okresního města Kolína): Byt 1 + 1 950 000 1 000 000 Kč
Byt 2 + 1 1 200 000 1 700 000 Kč
Byt 3 + 1 1 300 000 Český Brod 1 800 000 Kč 650 000 Nedostatečná Nedostatečná Kouřim nabídka nabídka 800 000 Kč 1 200 000 1 050 000 Nedostatečná Pečky nabídka 1 300 000 Kč 1 550 000 Kč 1 100 000 Nedostatečná Nedostatečná Zásmuky nabídka nabídka 1 300 000 Kč Tabulka č. 3 - okres Kolín (kromě okresního města) - prodej bytů
Byt 4 + 1 Nedostatečná nabídka Nedostatečná nabídka Nedostatečná nabídka 1 200 000 1 400 000 Kč
Nejvíce se na okrese mimo Kolín obchoduje s byty o velikosti 3+1. S většími byty se obchoduje velmi málo a na některých místech okresu se byty neobjevují v nabídce vůbec, jak dokládá tabulka č. 3. Celkově malá nabídka se týká i bytů o velikosti 1+1. V budoucnu lze očekávat spíše stagnaci nebo mírný pokles cen bytů. Pokles cen bytů bude zapříčiněn odchodem převáţně mladými lidmi a lidmi střední generace z menších měst do větších.
116
Rodinné domy Nabídka starších domů převyšuje poptávku. U řadových rodinných domů se nabídka pohybuje v rozmezí 2 000 000 – 4 800 000 Kč. U volně stojících objektů (stáří 10 - a více let) se ceny pohybují v rozmezí 1 500 000 – 9 000 000 Kč. Vzhledem k nabídce nových stavebních pozemků v okrajových částech města určených k výstavbě rodinných domů a zvyšující se ţivotní úrovní obyvatel, lze předpokládat zvýšení poptávky po rodinných domech v těchto lokalitách (lesopark Borky, U Nemocnice a Pod Vodárnou). Cena zde nabízených rodinných domů začíná na hranici 4 000 000 Kč vč. pozemku. Vybraná města a obce zbytku okresu Kolín (kromě okresního města Kolín) V rámci okresu tvoří největší nabídku starší rodinné domy. Tabulka č. 4 ukazuje, v jakých relacích se obchodují starší rodinné domy se slušným standardem ve vybraných městech okresu Kolín. Český Brod 1 500 000 - 7 000 000 Kč Kouřim 1 000 000 – 6 200 000 Kč Pečky 1 200 000 - 4 000 000 Kč Zásmuky 900 000 – 3 500 000 Kč Tabulka č. 4 - okres Kolín (kromě okresního města) prodej starších rodinných domů
Objekty pro individuální rekreaci V těsné blízkosti města Kolína je nabídka objektů pro individuální rekreaci omezená. Nejvíce se v blízkém okolí nacházejí chaty (zahrádkářské), u kterých se ceny pohybují v rozmezí 250 000 – 600 000 Kč. Větší moţnosti rekreace jsou pak v rámci celého okresu, kde převaţují zděné, či smíšené vícepodlaţní chalupy, u kterých se ceny pohybují od 900 000 – 2 500 000 Kč. Vzhledem k předpokládanému vývoji ekonomické situace v ČR, tak i v celé Evropské unii a také vzhledem k poklesu zájmu o tyto nemovitosti, lze předpokládat ve středně dobém horizontu pokles cen těchto nemovitostí.
117
Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. Obchoduje se pouze s několika nemovitostmi tohoto typu za rok v rámci celého okresu. U menších bytových domů před rekonstrukcí se cena pohybuje kolem 3 000 000 - 4 000 000Kč, u objektů po rekonstrukci činí 6 000 000 - 10 000 000 Kč. Velké objekty po rekonstrukci se pohybují v rozmezí 16 000 000 - 30 000 000 Kč. Vzhledem k tomu, ţe nové bytové domy v okrese Kolín se neprodávají jako celky, ale po jednotlivých bytových jednotkách, nelze tedy očekávat nárůst nabídky. Administrativní budovy S tímto typem nemovitosti je v rámci Kolína i celého okresu málo obchodováno. V nabídce se téměř neobjevují. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmů menších prostor. Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní, prodejní i skladovací prostory. Vzhledem ještě k doznívající finanční krizi, nebo spíše strachu společností pustit se do velkých investic a k odchodu některých firem do zahraničí, tak v Kolíně, tak i v celém okrese převyšuje nabídka poptávku. Více se obchoduje s menšími prodejními a výrobními objekty do 7. mil Kč. Starší, značně opotřebované či morálně opotřebované objekty jsou odsouzeny k demolici nebo přestavbě na jiný účel. Budoucí vývoj cen bude značné ovlivněn celkovou ekonomickou situací v celé České republice, případně dalším odchodem silné firmy z Kolínska či naopak příchodem jiné firmy na území okresu. Například nevyjasněná situace v TPCA, která by mohla ohrozit další podniky napojené na tento výrobní kolos automobilového průmyslu.
Nájmy Byty Nabídka bytů určených k pronájmu převyšuje poptávku. Nájemné bytů stagnuje a ani deregulace nájmů tento trend nezměnila. Ve střednědobém horizontu lze očekávat spíše stagnaci, neboť v současné době je počet bytů k pronájmu dostatek. Proto si majitelé bytů určených k pronájmu nebudou moci dovolit zvyšování cen. 118
Byty se v Kolíně pronajímají v těchto intervalech: Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1 Tabulka č. 5 -
4 100 - 7 500 Kč / byt / měsíc 4 000 - 10 000 Kč / byt / měsíc 4 700 – 14 500 Kč / byt / měsíc 10 000 - 16 000 Kč / byt / měsíc (omezená nabídka) Kolín - pronájem bytů
Zbytek okresu Kolín (kromě okresního města Kolína) Nejvíce se v okresu pronajímají byty o velikosti 2+1 a 3+1. Pronájem bytu velikosti 2+1 činí 5 000 - 8000 Kč / byt / měsíc a pronájem bytu velikosti 3+1 činí 6 000 - 9 000 Kč. Výjimku tvoří město Český Brod, kde se pronájem bytu o velikosti 2+1 pohybuje v rozmezí 6 000 - 10 000 Kč / byt / měsíc a pronájem bytu o velikosti 3+1 činí 7 000 - 12 000 Kč / byt / měsíc. Prodejní prostory V současné době je nabídka pronájmů prodejních prostor vyšší neţ poptávka. Na dnešní úrovni cen se udrţí pouze atraktivní lokality v centrech měst. Lze tedy očekávat stagnaci či mírný pokles cen především v lokalitách širšího okolí. 3 500 – 5 500 Kč / m2 / p.a. Centrum města 1 500 – 2 500 Kč / m2 / p.a. Širší okolí Tabulka č. 6 - Kolín - pronájem prodejních prostor
Zbytek okresu Kolín (kromě okresního města Kolína) Nejzajímavější lokalitou po Kolíně je Český Brod a Pečky. Nachází se zde druhá největší nabídka prodejních prostor určených k pronájmu. V centru obce se nájem pohybuje v rozmezí 1000 – 2 200 Kč / m2 / p.a. V širším okolí je to v rozmezí 700 – 1 500 Kč / m2 / p.a. Ve zbytku okresu se nabídka prodejních prostor objevuje velmi zřídka.
119
Kanceláře V posledních letech je zřejmý značný pokles poptávky po pronájmech kanceláří, nabídka je tedy vyšší neţ poptávka. V budoucnu lze očekávat podobný vývoj. 2 500 – 5 Kč / m2 / p.a. Centrum města 1000 – 2 200 Kč / m2 / p.a. Širší okolí Tabulka č. 7 - Kolín - pronájem kanceláří Zbytek okresu Kolín (kromě okresního města Kolína) V rámci zbytku okresu se pronájmy kanceláři téměř neobjevují. Veškeré prostory kanceláří určené k pronájmu se soustřeďují do okresního města Kolín. Průmyslové objekty V důsledku doznívající finanční krize a strachu některých investorů pouštět se do velkých investic tak v Kolíně, tak i celého okresu, nabídka pronájmu průmyslových objektů (výrobní a provozní prostory, sklady) je vyšší neţ poptávka. V mnoha přídech jsou bývalé průmyslové objekty vyuţívány jako sklady. Sklady tvoří většinu nabídek všech pronájmů v rámci celého okresu. 300 - 600 Kč / m2 / p.a. Sklady 350 – 1 200 Kč / m2 / p.a. Výrobní a provozní prostory Tabulka č. 8 - Kolín - pronájem průmyslových objektů
CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat stagnaci u všech typů nemovitostí kromě stavebních pozemků. Lze očekávat mírný růst stavebních pozemků určených především pro výstavbu rodinných domů, které se soustřeďují na okraji Kolína. Hladina nájmů bude spíše stagnovat. V důsledku doznívající krize a tím pádem strach některých investorů do velkých investic v Kolíně tak i celého okresu, lze očekávat spíše stagnaci v oblasti průmyslových objektů, ať se uţ jedná o prodej či pronájem. Pro důkladnější zjištění marketingového výhledu jsem se vydal na stavební úřad v Kolíně. Cílem mé návštěvy bylo zjištění, jak se vyvíjí výstavba, kolik je vydaných souhlasů o ohlášení stavby, počet vydaných stavebních povolení, počet kolaudačních rozhodnutí atd. Údaje ze stavebního úřadu jsem zaznamenal do tabulky č. 9 na následující straně. 120
2010 2011 Počet vydaných územních 528 487 souhlasů §96 SZ Počet vydaných územních 80 104 rozhodnutí podle §92 SZ Počet vydaných souhlasů o 330 298 ohlášení stavby §100 Počet vydaných stavebních 277 294 povolení §115 Počet kolaudačních rozhodnutí 96 184 podle zák. č. 50/1976 Sb. Tabulka č. 9 - údaje ze stavebního úřadu v Kolíně V celém okresu Kolín bylo za rok 2011 vydáno 1018 stavebních povolení a ohlášení stavby. Celkově se jednalo o pokles vůči roku 2010 o 10,2%. Přes polovinu (přesněji 58%) stavebních povolení a ohlášení staveb v roce 2011 v okrese Kolín vydal stavební úřad Kolín, zbytek si rozdělili další stavební úřady. Orientační hodnota staveb, na které byla vydána stavební povolení a ohlášení stavby byla v okrese Kolín přibliţně 2,5 miliardy, to znamenalo pokles oproti roku 2010 o 20,9%. Nejvíce se investovalo do budov (1,47 miliardy), ostatních staveb (805 miliónů) a nové bytové výstavby (785 miliónů).66 Město Kolín se řadí mezi města s největší bytovou výstavbou. Mezi lety 1997 – 2007 se ve městě Kolín postavilo 1239 bytů, coţ město Kolín řadí mezi 20 měst s největší novou bytovou výstavbou. Po zjištění na stavebním úřadě v Kolíně se zatím rok 2012 jeví (z pohledu výstavby, počtu vydaných souhlasů o ohlášení stavby, počtu vydaní stavebních povolení, počtu kolaudačních rozhodnutí) stejně jako rok 2011. Jestli nenastane zásadní obrat (např. politický) měl by se rok 2012 nejméně vyrovnat roku 2011. 66
Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-04-20]. Dostupné z: http//:www.czso.cz/
121
Krize ve stavebnictví České stavebnictví v loňském roce kleslo o 3,1%. Celková hodnota uzavřených stavebních zakázek v ČR klesla v loňském roce o 12,2%. Předpoklad sestupného trendu lze očekávat (předpověď se naplňuje) i v roce 2012. Stavební zakázky jsou bídné, šetří soukromý i veřejný sektor. Loni produkce pozemního stavitelství poklesla o 0,3%, inţenýrské stavitelství kleslo o 8,7%, stavební produkce klesla v roce 2011 ve srovnání s konjunkturním rokem 2008 o 10, 8%. Stavební úřady vydaly v loňském roce o 1,4 % stavebních povolení více, ale jejich orientační hodnota klesla o 14, 8 %. Výhled ekonomické roku 2012 se jednoznačně zhoršil a to s dohledem na dramatické zpřísňování rozpočtových politik a pokles důvěry. Pro rok 2013 předpovídá Euroconstruct zmírnění poklesu tuzemského stavebnictví na 0,3 procenta. Růst tuzemského stavebnictví pravděpodobně přijde aţ v roce 2014, kdy se předpokládá růst o 1,8%. Ani očekávaný růst odvětví v letech 2013 a 2014 ale stavebnictví nevrátí hodnoty před vypuknutím krize. Ovlivnění prodeje a pronájmu nemovitostí z důvodu ENB Průkaz ENB (ENB – Energetická náročnost budov) je dokument, který hodnotí budovu z hlediska všech energií. Jedná se o energie, které do budovy vstupují. Jsou to energie na chlazení, vytápění, větrání, ohřev teplé vody a osvětlení. ENB podrobně upravuje vyhláška č. 148/2007 Sb. o energetické náročnosti budov, vydané podle zákona 406/2006 Sb. Od 1. 1. 2009 musí být průkaz ENB zpracován pro všechny nové budovy a také pro energeticky významné rekonstrukce budov s podlahovou plochou nad 1 000 m2 (například výměna oken nebo zateplení budovy). Pokud je průkaz ENB vypracován, dokládá se při prodejích a pronájmech budovy nebo její části. Průkaz ENB nesmí být starší neţ 10 let. Provozovatelé budov s celkovou plochou větší neţ 1 000 m2, které jsou přístupné veřejnosti, jsou povinni průkaz ENB viditelně vyvěsit. Stavebnictví a trh s nemovitostmi čekají v nedaleké době velké změny. Od roku 2013 se rozšiřuje povinnost zpracovávat průkaz ENB na domy a byty, které se prodávají či pronajímají. Od roku 2017 se budou navrhovat budovy „s téměř nulovou spotřebou tepla“
122
(primární energie, obnovitelné zdroje energie) a od roku 2021 se budou domy stavět jen v pasivním standardu. Uvedená povinnost vyplývá ze směrnice Evropského parlamentu a Rady 2002/91/ES. V České republice byla tato praxe zavedena v roce 2009, přičemţ postup stanovuje vyhláška č. 148/2007 Sb., o energetické náročnosti budov. Průkazy ENB se zpracovávají na celou budovu, přičemţ se uvádí celková roční spotřeba kWh na 1 m2. Pokud se vlastník od začátku roku 2013 rozhodne prodat nebo pronajmout nemovitost, nebo třeba jen jeden jediný byt v domě (dům nemusí být nový ani rekonstruovaný), musí si uţ průkaz ENB obstarat a dům označit na viditelném místě štítkem s údaji o energetické náročnosti objektu (ENB). Další významnou novinkou je totiţ rozšíření této povinnosti na budovy a byty se součtem uţitných podlahových ploch nad 50 m2, coţ jsou prakticky všechny. Povinnost rozšiřující certifikaci i na prodávané a pronajímané byty vyplývá ze směrnice Evropského parlamentu a Rady č. 2010/31/EU. Je jen otázka, co to udělá s prodejem a pronájmem nemovitostí. Podle mého názoru se ještě prohloubí krize v pronájmech a prodejích nemovitostí.
123
Příloha Mapa okresu Kolín67
67
Český statistický úřad [online]. 18. 5. 2009 [cit. 2012-04-11]. Dostupné z: http//:www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/kolin_s_nazvy_obci
124
Pouţitá literatura Tištěná monografie 1. KRENK, M. Zadávání veřejných zakázek. 1. vydání. Praha: Galen, 2005. ISBN. 807262-343-5 2. JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek a udělování koncesí v ČR a EU. 1. vydání. Praha: C. H. BECK, 2007, ISBN 978-80-7179-579-9 3. PETR, A., kol. Veřejné zakázky v praxi. Ostrava: Nakladatelství J. Motloch – Sagit, 1996 4. TILLMAN, J. Veřejná zakázka. Praha: EKON Jihlava, 2009, ISBN 80-7175-027-1 5. JURČÍK, R. Zadávání veřejných zakázek v praxi. Praha: Nakladatelství C. H. BECK, 2002, ISBN 80-7179-743-1 6. ČTVRTNÍKOVÁ, I., a kol. Veřejná podpora a veřejné zakázky po vstupu do EU. Praha: Linde Praha, 2005, ISBN 80-7201-528-1 7. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 8. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání. Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-80-7265-101. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Dotisk 1. vydání Praha: Bankovní institut Vysoká Škola, 2007. ISBN 978-807-2651-139. 10. SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renáta. Oceňování nemovitostí. Praha: České vysoké učení technické, 2011. ISBN 978-80-01-04032-4. 11. BERGEROVÁ. E. Veřejné zakázky v České republice. Praha: Eurolex Bohemia, 2005, ISBN 80-86861-84-8 12. SERAFIN, P., DVOŘÁK, D. Zadávání veřejných zakázek ve stavebnictví. Praha: ABF-Nakladatelství ARCH, 2009, ISBN 80-7357-027-1
Články v časopisech a sbornících 13. LOCHMANOVÁ, L. Ideová, právní a ekonomická východiska novely zákona o veřejných zakázkách. In Sborník s konference „Ekonomické znalosti pro trţní praxi“, Olomouc: Lešingrová Romana, 2009 14. VRŠECKÝ, R. Nezákonné zadávání formou jednacího řízení bez uveřejnění. Právní rádce, 2009, č. 2 125
15. HOMOLOVÁ, Š. Navrhované změny ZVZ v připravované novele. Veřejné zakázky. únor 2009, č. 1/2009, ISSN 1803-6724
Legislativní dokumenty 16. Zákon č.137/2006 Sb., o veřejných zakázkách 17. Zákon č.183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební řád) 18. Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník 19. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku 20. Zákon č.40/2004 Sb., o veřejných zakázkách 21. Směrnice
71/304/EHS,
89/665/EHS,
92/13/EHS,
92/50/EHS,
93/36/EHS,
93/38/EHS, 97/52/EHS, 98/4/ES, 2001/78/ES 22. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, sp. zn. 33 Cdo 111/98
Elektronické zdroje 23. Časopis stavebnictví: časopis stavebních inženýrů, techniků a podnikatelů[online]. Brno: EXPO DATA, 2009, 11-12/09 [cit. 2012-02-20]. ISSN 1802-2030. 24. Česká komora odhadců majetku [online]. 2003-2008 [cit. 2012-04-05]. Dostupné z: http://www.ckom.cz/index.php/cs/uvod-ckom 25. Český
statistický
úřad
[online].
2012
[cit.
2012-04-20].
Dostupné
z:
http://www.czso.cz/ 26. Mapy ČR [online]. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: www.mapy.cz 27. Město Kolín [online]. 2012 [cit. 2012-04-20]. Dostupné z: www.mukolin.cz 28. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. 2012 [cit. 2012-04-05]. Dostupné z: www.cuzk.cz 29. Ministerstvo
financí
ČR[online].
2010
[cit.
2012-03-18].
Dostupné
z:
http//www.mfcr.cz/ 30. Ing. Josef Pavlát-soudní znalec: Znalecká a investorsko-inženýrská kancelář [online]. 2006 [cit. 2012-02-20]. Dostupné z: http://www.pavlat-znalec.cz/ 31. Okres Kolín. Wikipedie [online]. 2008, 3. 2. 2012 [cit. 2012-04-07]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Kol%C3%ADn/
126
32. FICEK, P. Jak ocenit duševní práci a organizační výkony:Projektování, inženýrskou činnost, výzkum a vývoj. In [online]. [ cit 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel-ficek.estranky.cz/ 33. FICEK, P. Ekonomika výstavbového záměru. In [online]. [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.pavel-ficek.estranky.cz/ 34. ČKAIT. [online] 2005 [cit. 2012-03-18]. Dostupné z: http://www.ckait.cz/co-jeckait/ 35. Realitní server sreality.cz [online]. 2011 [cit. 2012-04-10]. Dostupné z: www.sreality.cz 36. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. Portál o veřejných zakázkách a koncesích. [cit. 2012-03-18]. Dostupný z: www.portal-vz.cz/
Odborné konzultace Ing. Pavel Ficek – Katedra podnikání a oceňování, Bankovní institut vysoká škola (externí spolupráce), GaT London, Czech Technical University in Prague Ing. Petru Ortovi, Ph.D – vedoucí Katedry podnikání a oceňování, Bankovní institut vysoká škola Ing. et Ing. Martinovi Cupalovi, Ph.D – Katedra podnikání a oceňování, Bankovní institut vysoká škola
127
