O15.001346
O15.001346*
Datum Team
Definitief 23 juni 2015 VG/ROEZ
Planologisch afwijkingenbeleid Beleidsregels ex artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 2 van de Wabo
Inhoudsopgave
1
INLEIDING .............................................................................................. 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
2
ALGEMENE BELEIDSREGELS .......................................................................... 6 2.1 2.2
2.3
2.4 2.5 2.6 3
Inleiding........................................................................................................................................ 4 Aanleiding .................................................................................................................................... 4 Wettelijk kader............................................................................................................................. 4 Afwijken van het bestemmingsplan ............................................................................................. 4 Leeswijzer..................................................................................................................................... 5
Inleiding ......................................................................................................................................... 6 Flankerend beleid.......................................................................................................................... 6 2.2.1 Relatie planologische afwijking en bestemmingsplan ....................................................... 6 2.2.2 Relatie planologische afwijking en welstand .................................................................... 6 2.2.3 Relatie planologische afwijking en vergunningsvrije bouwwerken ................................... 6 2.2.4 Relatie planologische afwijkingen en monumenten/beschermd stadsgezicht ................. 6 Privaatrechtelijke aspecten........................................................................................................... 7 2.3.1 Beperkt zakelijke rechten .................................................................................................. 7 2.3.2 Burenrecht......................................................................................................................... 7 2.3.3 Eigendom ........................................................................................................................... 7 Bezonning van tuinen en toetreding van daglicht ........................................................................ 8 Stedenbouwkundige aspecten ...................................................................................................... 8 Trendsetters .................................................................................................................................. 8
SPECIFIEKE BELEIDSREGELS ......................................................................... 10 3.1 3.2 3.3 3.4.
3.5
3.6 3.7
3.8
I . Wijze van toepassing van de regels ............................................................................................ 10 Begripsbepalingen en wijze van meten ...................................................................................... 10 Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan binnen de bebouwde kom (artikel 4, lid 1) ..... 12 3.4.1 Bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied bij een woning.................................... 12 3.4.2 Bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied bij een woning................................. 14 3.4.3 Bijbehorend B Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan buiten de bebouwde kom (art. 4 lid 1)............ 16 3.5.1 Bijbehorende bouwwerken bij woningen......................................................................... 17 3.5.2 Bijbehorende bouwwerken bij andere hoofdgebouwen.................................................. 17 Een gebouw t.b.v. een infrastructurele of openbare voorziening, art. 4 lid 2 ............................ 18 Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, artikel 4 lid 3 ................................................................... 18 3.7.1 Bouwwerken geen gebouw zijnde (algemeen) ................................................................ 18 3.7.2 Erfafscheidingen ............................................................................................................... 18 Een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, dan wel een uitbreiding met een bouwdeel van ondergeschikte aard, art. 4 lid 4......................................... 19
Pagina 2 van 77
O15.001346
3.9
3.10 3.11 3.12 3.13
3.14 3.15
4
3.8.1 Dakkapellen ..................................................................................................................... 19 3.8.2 Dakopbouw door geveloptrekking .................................................................................. 19 3.8.3 Dakopbouw door nokverhoging ...................................................................................... 20 3.8.4 Overige uitbreidingen van een bouwwerk met een bouwonderdeel van ondergeschikte aard ................................................................................................................................ 21 Een antenne-installatie, artikel 4 lid 5 ........................................................................................ 21 3.9.1 GSM en UMTS antennes.................................................................................................. 21 3.9.2 Particuliere zend- en/of ontvangstinstallaties ................................................................ 21 Installatie voor warmtekrachtkoppeling, artikel 4 lid 6 .............................................................. 22 Installatie t.b.v. opwekking duurzame energie bij een agrarisch bedrijf, artikel 4 lid 7 ............. 22 Het gebruiken van gronden voor een niet-ingrijpende herinrichting van openbaar gebied, artikel 4 lid 8................................................................................................................................ 22 Het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, artikel 4 lid 9 ................................................... 22 3.13.1 Algemene uitgangspunten .............................................................................................. 23 3.13.2 Aan huis gebonden beroepen of bedrijven (binnen de bebouwde kom) ...................... 23 Het gebruiken van recreatiewoningen voor bewoning, art. 4 lid 10 .......................................... 25 Ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in onderdelen 1 tot en met 10, artikel 4, lid 11 ........................................................................................................................................ 26
HARDHEIDSCLAUSULE................................................................................ 27 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Inleiding ....................................................................................................................................... 27 Algemene uitgangspunten .......................................................................................................... 27 Bijzondere omstandigheden ....................................................................................................... 27 Regels inzake hardheid van het beleid ....................................................................................... 27 Procedure bij toepassen hardheidsclausule ............................................................................... 28
5
SLOTBEPALINGEN .................................................................................... 29
6
BIJLAGEN .............................................................................................. 29
Pagina 3 van 77
O15.001346
1
INLEIDING
1.1
Inleiding
In dit hoofdstuk zal allereerst ingegaan worden op de aanleiding voor (wijziging van) het beleid. Vervolgens wordt het wettelijk kader en de systematiek omtrent het afwijken van een bestemmingsplan besproken. Tot slot is de leeswijzer voor deze beleidsnotitie opgenomen. 1.2
Aanleiding
In deze beleidsnotitie zijn regels opgenomen voor de wijze waarop binnen de gemeente SúdwestFryslân toepassing wordt gegeven aan de planologische afwijkingsmogelijkheden. Meer specifiek betreft het de afwijkingsmogelijkheden die de wetgever het college heeft gegeven op grond van de zogenaamde ‘kruimellijst’. Deze regeling is neergelegd in artikel 4 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (hierna: Bor). Voor de wijze van toepassing heeft het college op 24 juni 2014 de eerste versie van het planologisch afwijkingenbeleid vastgesteld. Op 1 november 2014 is het Bor op onderdelen gewijzigd. Het betreft met name wijzigingen op het gebied van regels over vergunningsvrij bouwen en wijzigingen in de regels van de zgn. ‘kruimellijst’. Daarbij heeft de wetgever de in jurisprudentie ontstane onwenselijke uitleg van bepaalde regels weggenomen en een aantal extra categorieën van gevallen om af te wijken toegevoegd aan de wet. Omdat de wet en regelgeving gewijzigd dient het vigerende ‘planologisch afwijkingenbeleid’ te worden herzien. Dit is echter niet de enige reden om het beleid aan te passen. In de praktijk is geconstateerd dat bepaalde plannen en projecten soms niet mogelijk zijn indien strikt getoetst wordt aan regels van het beleid, hoewel deze plannen en projecten wel in de geest van het beleid passen. Ook is het in verband met efficiëntie en doorlooptijd van aanvragen voor vergunning, van belang om voor zo veel mogelijk plannen concrete regels op te stellen. Hoe meer concrete regels hoe minder ruimtelijke adviezen ingewonnen hoeven te worden. 1.3
Wettelijk kader
Ingevolge artikel 2.1, lid 1, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) is het verboden om zonder omgevingsvergunning, gronden of bouwwerken te gebruiken (en te bouwen) in strijd met het bestemmingsplan. Artikel 2.10 lid 1 onder c Wabo bepaalt dat een omgevingsvergunning wordt geweigerd als de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, tenzij er wordt afgeweken middels de regels zoals neergelegd in artikel 2.12 van de Wabo. Volgens artikel 2.10, lid 4 Wabo kan een omgevingsvergunning worden verleend, in de gevallen, bedoeld in artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2 van de Wabo. Dit artikel omvat een lijst waarin categorieën van gevallen staan omschreven en wordt ook wel de ‘kruimellijst’ genoemd. Indien een project (bouwplan, functiewijzigingsplan e.d.) voldoet aan de regels van dit artikel, dan kan het college van burgemeester en wethouders (hierna: het college) afwijken van het bestemmingsplan. Met name in het kader van de rechtszekerheid, uniformiteit, transparantie en efficiëntie is het van belang om beleidsregels te formuleren over de wijze waarop toepassing wordt gegeven aan deze afwijkingsmogelijkheden. Om die reden is dit beleid opgesteld als aanvullend toetsingskader. Op grond van dit beleid wordt bepaald of er kan worden meegewerkt aan het project of niet. 1.4
Afwijken van het bestemmingsplan
Op het moment dat een aanvraag niet voldoet aan het bestemmingsplan, moet deze aanvraag ingevolge de wet tevens aangemerkt worden als een verzoek tot afwijking van het bestemmingsplan. Het college moet dan bepalen of het bereid is om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan. Naast de reguliere afwijkingsmogelijkheden die in de bestemmingsplannen zijn neergelegd, kan het college ook op grond van artikel 2.12 lid 1, sub a, onder 2 van de Wabo afwijken van het bestemmingsplan. Pagina 4 van 77
O15.001346
Het college kan alleen afwijken indien een project voldoet aan de omschrijving van de categorieën van gevallen zoals omschreven in artikel 4, bijlage II van het Bor. Daarna moet het college bepalen of het daartoe bereid is. In deze notitie worden de regels neergelegd waarmee bepaald wordt of er meegewerkt kan worden aan een verzoek om af te wijken van het bestemmingsplan (voor de in de ‘kruimellijst’ omschreven gevallen1). 1.5
Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt het algemene toetsingskader oftewel de algemene regels omschreven die in beginsel in het algemeen van toepassing voor alle categorieën gevallen. Een en ander is uiteraard afhankelijk van de situatie. Zo is de algemene regel over monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten uiteraard niet van toepassing op gebouwen die geen monumentale waarde hebben of percelen die niet zijn gelegen binnen een beschermd stads- of dorpsgezicht. Het algemene toetsingskader voor de planologische afwijkingsmogelijkheden, betreft onder andere het flankerend beleid en privaatrechtelijke regels. In hoofdstuk 3 worden de specifieke beleidsregels omschreven op basis waarvan bepaald wordt of er meegewerkt kan worden aan een verzoek om af te wijken van het bestemmingsplan o.g.v. artikel 4, bijlage II van het Bor. In een aantal van de categorieën van gevallen wordt nader onderscheid en rubricering gemaakt. Dit wordt gedaan omdat sommige categorieën te algemeen zijn om in het geheel te vatten in regels. Dit betreft met name de categorie ‘bijbehorende bouwwerken’, waarin o.a. onderscheid wordt gemaakt tussen uitbreidingen van het hoofdgebouw, aan- en uitbouwen en vrijstaande bijgebouwen. Voor het noodzakelijke aanvullende onderscheid en rubricering binnen elke categorie vanuit het Bor, krijgt elk geval waarin onderscheid is gemaakt een afzonderlijke set van regels met een aanduiding, welke bestaat uit een nummer en (eventueel) een letter. Bij de aanduiding van iedere set van regels wordt voor qua nummer aangesloten bij het nummer van het desbetreffende van toepassing zijnde lid van artikel 4 van bijlage II van het Bor en voor het onderscheid van gevallen binnen een categorie worden (op alfabetische wijze) letters gebruikt. Ten behoeve van de toetsing van de beleidsregels is een bijlage bijgevoegd waarin alle sets met regels zijn opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de regeling omtrent de hardheidsclausule. Hoofdstuk 5 omvat de slotbepalingen van het beleid, zoals de titel van dit afwijkingenbeleid, de procedure en de datum van inwerkingtreding. In hoofdstuk 6 zijn bijlagen waar in dit beleid naar wordt verwezen opgenomen.
1
Zie: artikel 4, bijlage II van het Bor
Pagina 5 van 77
O15.001346
2
ALGEMENE BELEIDSREGELS
2.1
Inleiding
In dit hoofdstuk zullen de beleidskeuzes en de daaruit voortvloeiende uitgangspunten en regels voor bovengenoemde onderdelen uiteengezet worden. Bij het opstellen van de beleidsregels voor de planologische afwijkingsmogelijkheden m.b.t. de kruimellijst is rekening gehouden met flankerend beleid en privaatrechtelijke aspecten. 2.2
Flankerend beleid
Bij het opstellen van deze beleidsregels is getracht aan te sluiten op het flankerend beleid van de gemeente. Daarbij wordt onder andere gedoeld op de regels van het bestemmingsplan, de welstandsnota, monumentenbeleid, milieubeleid, sportbeleid, onderwijsbeleid, etc. 2.2.1 Relatie planologische afwijking en bestemmingsplan De noodzaak om afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, is in het algemeen groter naarmate een bestemmingsplan ouder is. Een wat ouder bestemmingsplan sluit niet altijd meer aan op ruimtelijke inzichten en uitgangspunten en/of de maatschappelijke ontwikkelingen. Dit beleid zal dan ook voornamelijk van toepassing zijn op (bouw)plannen die worden gerealiseerd op gronden die zijn gelegen de ‘oudere’ bestemmingsplannen. Daarmee wordt tegemoetgekomen aan de wens van de gemeente om een uniform ruimtelijk beleid te voeren. 2.2.2 Relatie planologische afwijking en welstand In artikel 12a van de Woningwet is aan de gemeenteraad de verplichting opgelegd om een welstandsnota vast te stellen. De welstandstoets richt zich in beginsel naar de bouwmogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Dit betekend dat hoe explicieter en specifieker de (bebouwings-) mogelijkheden in een bestemmingsplan zijn geregeld, des te terughoudender dient welstand te zijn.
Algemene regel In eerste instantie dient de welstandcommissie zich te richten naar de inhoud van het afwijkingenbeleid. Bij conflictsituaties tussen het welstandsadvies en het afwijkingenbeleid prevaleert het afwijkingenbeleid. Uitzonderingen gelden wanneer is aangegeven dat het welstandsadvies richting gevend is. Dit houdt in dat het welstandsadvies zwaarwegend is bij de afweging of een afwijking al dan niet wordt verleend.
2.2.3 Relatie planologische afwijking en vergunningsvrije bouwwerken Uitgangspunt van de Wabo is dat het verboden is om te bouwen zonder of in afwijking van een (vooraf verleende) omgevingsvergunning. Uitzondering daarop vormen de vergunningvrije bouwwerken, zoals genoemd in artikel 2 van bijlage II van het Bor. Het bestemmingsplan kan de bouw van de in dat artikel genoemde vergunningvrije bouwwerken niet beperken. De vergunningvrije bouwwerken, zoals genoemd in artikel 3 van bijlage II van het Bor, zijn qua bouwen vergunningsvrij maar moeten wel conform het bestemmingsplan zijn (tenzij wordt afgeweken van het bestemmingsplan). 2.2.4 Relatie planologische afwijkingen en monumenten/beschermd stadsgezicht Voor gemeentelijke monumenten, rijksmonumenten en panden binnen het beschermde stads- en dorpsgezichten geldt dat er geen onevenredige aantasting plaats mag vinden van het monument of het beschermde stadsgezicht.
Pagina 6 van 77
O15.001346
Algemene regel monumenten en beschermde stadsgezichten: Het welstands- en/of monumentenadvies is zeer zwaarwegend bij de afweging of een afwijking al dan niet wordt verleend. Deze beleidsregel is van toepassing op monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten.
2.3
Privaatrechtelijke aspecten
Op het realiseren van een project zijn er naast publiekrechtelijke regels (Wabo, Awb, Wm, Nbw, Ffwet, etc.) ook privaatrechtelijke regels van toepassing. Privaatrechtelijke regels kunnen soms in de weg staan aan vergunningverlening, maar niet zondermeer. Het is zelfs zo dat voor bouwprojecten in beginsel vergunning moet worden verleend indien het plan of project voldoet aan de regels van artikel 2.10 van de Wabo. Privaatrechtelijke regels kunnen dan in beginsel niet leiden tot een weigering van de omgevingsvergunning. Zo kan iemand een vergunning aanvragen voor het bouwen van een schuur in de tuin van de buurman. Als deze schuur dan voldoet aan het toetsingskader (bouwverordening, bouwbesluit, welstand en bestemmingsplan), dan moet het college in beginsel de vergunning verlenen. De vergunning kan dan allicht niet zonder toestemming worden gebruikt, hij moet wel worden afgegeven. Dit is voor burgers verwarrend, maar niet aan te ontkomen. Het college dient privaatrechtelijke regels echter wel bij de beoordeling om al dan niet af te wijken van het bestemmingsplan te betrekken. Indien er evidente privaatrechtelijke belemmeringen in de weg van het project staan, dan dient het college geen toepassing te geven aan de mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan. De privaatrechtelijke aspecten die bij beoordeling van een verzoek om afwijking van zijn, kunnen worden onderverdeeld in beperkt zakelijke rechten, burenrecht en het eigendomsrecht. 2.3.1 Beperkt zakelijke rechten Beperkt zakelijke rechten zijn rechten waarmee een eigendomsrecht is bezwaard. Een voorbeeld van een beperkt recht is het recht van erfdienstbaarheid. Is er sprake van een dergelijk recht dan moet worden nagegaan of het verzoek om afwijking zal leiden tot een continue inbreuk c.q. ontoelaatbare hinder voor de uitoefening van dit beperkte recht. Als dit het geval is dan zal mogelijk geen medewerking verleend worden aan een verzoek om afwijking. 2.3.2 Burenrecht Het burenrecht staat in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek geeft o.a. regels omtrent hinder door bijvoorbeeld het plaatsen van schuttingen, uitzicht, te realiseren lichtopeningen, afvoer van hemelwater, bouwen over de erf- of perceelsscheiding, etc. Van onevenredige hinder is overigens pas sprake als het handelen onrechtmatig is. Wanneer er niet voldaan wordt of voldaan kan worden aan bepalingen uit het burenrecht, worden de buren (eigenaar en eventueel huurder) gevraagd of ze kunnen instemmen met de plannen. Indien de buren niet kunnen instemmen met het plan kan in beginsel geen medewerking aan een verzoek om afwijking worden gegeven. Deze belangen dienen meegewogen te worden betrokken in de afweging omtrent een verzoek om afwijking. 2.3.3 Eigendom Leidt de toekenning van een planologische afwijking tot een inbreuk op het eigendomsrecht (zonder dat hiervoor toestemming is gegeven), dan wordt in beginsel geen planologische afwijking verleend. Een voorbeeld hiervan is het verankeren van een constructie in muren die eigendom zijn van een ander. Is een muur gemeenschappelijk eigendom dan is hierop het burenrecht van toepassing. Het gemeenschappelijk eigendom moet (indien nodig) door de aanvrager kunnen worden aangetoond.
Regels over privaatrechtelijke aspecten Indien bij een verzoek om planologische afwijking, privaatrechtelijke belemmering(en) voor de realisering van een bouwwerk aanwezig zijn, dan wordt van de aanvrager gevraagd een verklaring van de buren te overleggen, waaruit blijkt dat deze akkoord gaan met realisatie van het voorgenomen
Pagina 7 van 77
O15.001346
project. Indien een dergelijke verklaring niet wordt overgelegd, wordt een afweging gemaakt en waarbij zeer veel gewicht wordt gegeven aan de privaatrechtelijke aspecten die aan realisatie van het project in de weg staan.
2.4 Bezonning van tuinen en toetreding van daglicht Bij de bepaling van de mate waarin een vermindering van de bezonning op het ene terrein als gevolg van de realisering van een bouwwerk op het andere terrein toelaatbaar blijft, geldt als uitgangspunt dat enige beperking van de bezonning acceptabel is. De beperking mag echter niet zodanig zijn dat daarmee een reële bezonning op het perceel niet meer goed mogelijk is. De afweging betreft overigens het verschil tussen enerzijds de schaduwwerking die de maximale invulling van het bestemmingsplan c.q. bouwverordening en het vergunningvrije bouwen teweeg kunnen brengen ten opzichte van het effect die realisatie van de bebouwing (voor zover deze afwijkt van voornoemde regels) met zich mee brengt. Het gaat dus om een vergelijking tussen hetgeen reeds op basis van bestaande regels is toegestaan t.o.v. hetgeen dat wordt gerealiseerd. Ten aanzien van de toetreding van daglicht zal moeten worden beoordeeld wat het effect van het bouwplan is op de toetreding van daglicht bij de buren. Het kan daarbij nodig zijn om een onderzoek naar de gevolgen op dit punt uit te voeren.
Algemene regels voor bezonning van tuinen en toetreding van daglicht Als algemene regel wordt gehanteerd dat er bij bouwwerken tot een hoogte van 3 meter of de hoogte van de eerste verdiepingsvloer + 0,25 meter geen nader onderzoek nodig is. Is het te realiseren bouwwerk hoger dan wordt de aanvrager, indien er duidelijk sprake zal zijn van schaduwwerking op het buurperceel, verzocht om nader te onderbouwen dat de schaduwwerking niet onevenredig nadelig is voor gebruiksmogelijkheden van het buurperceel. Voor deze onderbouwing dient een bezonningsonderzoek overlegd te worden.
2.5 Stedenbouwkundige aspecten De regels van het afwijkingenbeleid zijn erop gericht om de ruimtelijke ondergeschiktheid van bijbehorende bouwwerken (niet zijnde hoofdgebouwen) ten opzichte van het hoofdgebouw te bewerkstelligen.
Algemene regel omtrent stedenbouwkundige aspecten Het plan mag niet resulteren in een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld.
2.6 Trendsetters Het is veelal van belang dat nieuwe bouwwerken aansluiten op de ruimtelijke aspecten van bestaande bouwwerken. Nieuwe bouwwerken moeten zich voegen in het bestaande straat- en bebouwingsbeeld. Nieuwe bouwwerken met een afwijkende architectuur kunnen, als deze voldoen aan de ruimtelijke normen en welstandstechnische kwaliteitseisen, aangemerkt worden als trendsetter. Voor bouwplannen die op nagenoeg gelijk zijn aan de trendsetter(s), kan ook een omgevingsvergunning worden verleend. Bij verzoeken om een omgevingsvergunning kan het project worden aangewezen als een project dat overeenkomstig is met een trendsetter.
Om een bestaand bouwwerk als trendsetter te beschouwen dient deze aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Pagina 8 van 77
O15.001346
Het bouwplan komt (qua ruimtelijke uitstraling) overeen met een bouwwerk uit de directe omgeving, zoals het zelfde woonblok, straat of buurt, welke een bepaalde stedenbouwkundige samenhang vertoont. er is sprake van een vergelijkbaar gebouwtype en/of architectuur. het bestaande bouwwerk is legaal opgericht met vergunning welke voorzien was van een positief welstandsadvies. er is sprake van een vergelijkbare stedenbouwkundige situatie.
Pagina 9 van 77
O15.001346
3
SPECIFIEKE BELEIDSREGELS
3.1
Inleiding
In artikel 4 van bijlage II van het Bor zijn verschillende categorieën van gevallen opgenomen waarvoor het college af kan wijken van het bestemmingsplan, op grond van artikel 2.12 lid 1, sub a, onder 2 van de Wabo. Omdat we eenduidig en transparant willen zijn over de regels waaraan moet worden voldaan om voor afwijking in aanmerking te komen, zijn deze regels opgesteld. Het moet bovendien geen vanzelfsprekendheid worden om medewerking te verlenen aan een planologische afwijking, nu de planwetgever (de gemeenteraad) de regels omtrent ruimtelijke ordening bepaald. De afwijkingsmogelijkheden zijn dan ook afgestemd op het meest recente en liberale ruimtelijke beleid binnen de gemeente Súdwest-Fryslân. Naarmate een bestemmingsplan van oudere datum is komt er meer betekenis toe aan de regels omtrent afwijking. 3.2
Wijze van toepassing van de regels
Het is voorts van belang om uiteen te zetten op welke wijze de regels van deze beleidsnotitie moeten worden toegepast. De algemene regels zijn in beginsel van toepassing op alle categorieën van gevallen. Vervolgens is er per categorie of situatie een limitatieve lijst met regels opgesteld waar aan moet worden voldaan, of is er bepaald dat er per concreet geval een afweging gemaakt dient te worden. In de eerste situatie dient de aanvraag voor vergunning geweigerd te worden als er aan één van de voor het geval geldende limitatieve regels niet wordt voldaan. De weigering wordt dan gemotiveerd met het argument dat er niet wordt voldaan aan het vastgestelde beleid. In de tweede situatie wordt er per concreet geval een ruimtelijke afweging gemaakt, waarbij rekening gehouden wordt met de in het beleid voor deze specifieke categorie neergelegde uitgangspunten. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de zinsnede ‘rekening houden met’, niet zonder meer betekent dat er zondermeer aan de genoemde uitgangspunten dient te worden voldaan. De zinsnede ‘rekening houden met’ betekent dat de genoemde uitgangspunten moeten worden betrokken bij de overwegingen om al dan niet af te wijken van het bestemmingsplan. 3.3
Begripsbepalingen en wijze van meten
Een aantal begripsbepalingen in de bestemmingsplannen komen niet overeen met de begripsbepalingen zoals neergelegd in de Wabo, het Bor en aanverwante regelingen. Daarom worden er naast de begripsbepalingen uit de Wabo en het Bor een aantal aanvullende begripsbepalingen opgenomen voor toepassing van deze beleidsregels. Aan de hand van het geheel aan begripsbepalingen, dient te per geval te worden bepaald welke afwijkingsregels van toepassing zijn op het project en hoe deze regels moeten worden geduid.
Begripsbepalingen van het besluit omgevingsrecht: Achtererfgebied erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. Bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.
Pagina 10 van 77
O15.001346
Hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Openbaar toegankelijk gebied weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. Voorerfgebied erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. Voorgevelrooilijn voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening; Woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst.
Aan bovenstaande worden de volgende begrippen toegevoegd: Aangebouwd bijbehorend bouwwerk Een gebouw dat als afzonderlijke ruimte of als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist. Bed & breakfast Een bed & breakfast is een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning en wordt gerund door de bewoner van de betreffende woning. De woonfunctie van de woning wordt daarbij niet in onevenredige mate aangetast. Beleidsregel Beleidsregel ex. artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2 van de Wabo. Bebouwde kom De percelen gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Súdwest-Fryslân die, op de kaart: “Begrenzing stedelijk gebied”, met de nummers 1-4 en 1-5, behorende bij de “Verordening Romte Fryslân” (vastgesteld op 25 juni 2014 door de Provinciale Staten van Fryslân), zijn gelegen in “Bestaand stedelijk gebied” (zie bijlage 5) en de percelen die gelet op de feitelijke situatie en de aard van de omgeving tot de bebouwde kom moeten worden gerekend. Buiten de bebouwde kom De percelen gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Súdwest-Fryslân die, op de kaart: “Begrenzing stedelijk gebied”, met de nummers 1-4 en 1-5, behorende bij de “Verordening Romte Fryslân” (vastgesteld op 25 juni 2014 door de Provinciale Staten van Fryslân), niet zijn gelegen in “Bestaand stedelijk gebied” (zie bijlage 5), tenzij een perceel gelet op de feitelijke situatie en de aard van de omgeving tot de bebouwde kom moeten worden gerekend. Dakopbouw Het door een gevel of nokverhoging vergroten van een bestaande ruimte welke leidt tot een wijziging van de vorm en het profiel van het dak (zie bijlage 6 - referentiebeeld 1). Dakkapel Een uitbouw binnen het dakvlak van een gebouw met kapconstructie, welke uitbouw doorgaans geen wijziging van de vorm en het profiel van het dak veroorzaakt. Pagina 11 van 77
O15.001346
Hoofdgebouw Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken, met dien verstande dat aangebouwde en/of vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet tot het hoofdgebouw worden gerekend. Kap Een kap is een afdekking van een gebouw waarbij bij in een horizontale projectie ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken. Vrijstaand bijbehorend bouwwerk Een op zichzelf staand, vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de voorschriften anders is bepaald. Wijze van meten Voor de wijze van meten wordt aangesloten bij hetgeen daarover is bepaald in het bestemmingsplan of de beheersverordening dat voor het desbetreffende perceel van kracht is, tenzij deze wijze onevenredig nadelig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen.
3.4
Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan binnen de bebouwde kom (artikel 4, lid 1)
Er kan volgens het Bor afwijking worden verleend voor een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw binnen de bebouwde kom. De enige voorwaarde is dat het aantal woningen niet toeneemt, tenzij het huisvesting in verband met mantelzorg betreft. Daarom bestaat er de behoefte om aanvullende richtlijnen op te stellen voor het al dan niet verlenen van een afwijking van de bestemmingsplanregels. Hiervoor wordt een onderscheid gemaakt tussen bouwen op het voorerfgebied, bouwen op het achtererfgebied, het bouwen van aan- en uitbouwen, het bouwen van vrijstaande bijgebouwen en het uitbreiden van het hoofdgebouw. Daarnaast is het van belang om aandacht te schenken aan de functie van het te bouwen bouwwerk. De functie moet in ieder geval verbonden en in overeenstemming zijn met de functie van de hoofdbebouwing. Zo moet een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten behoeve van de functie ‘wonen’ worden opgericht.
Algemene regels voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken (binnen de bebouwde kom):
Het te bouwen bijbehorend bouwwerk dient functioneel verbonden te zijn met het op hetzelfde perceel of het direct aansluitend perceel gesitueerde hoofdgebouw. Indien het te bouwen bijbehorend bouwwerk in functionele zin opgericht wordt ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis, zijn tevens de regels zoals neergelegd in regelset nr. 9a van overeenkomstige toepassing2.
3.4.1 Bijbehorende bouwwerken in het voorerfgebied bij een woning De situering van deze voorgevelrooilijn is bepalend voor het stedenbouwkundige beeld en de begrenzing van de openbare ruimte. In principe wordt er geen medewerking verleend aan het overschrijden van de voorgevelrooilijn. Een uitzondering wordt gemaakt voor uitbouwen aan de voorzijde van een woning, in de vorm van erkers en aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de voorgevel, waarbij een oorspronkelijk bijbehorende bouwwerk aanwezig is in de voortuin. Verder wordt een uitzondering gemaakt voor hoeksituaties indien er gebouwd wordt op het (naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd) zijerf.
2
zie: paragraaf 3.12.2, blz. 25-26.
Pagina 12 van 77
O15.001346
1a.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken in de vorm van een erker (uitbouw)
Bouwen aan de voorkant van een hoofgebouw in de vorm van een erker, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
1b.
horizontale diepte maximaal 1,5 meter. horizontale afstand van de erker tot de perceelgrens met het openbaar gebied minimaal 2,5 meter. breedte maximaal 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw. bouwhoogte maximaal 3 meter dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw +0,25 meter.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde (aan- of uitbouw)
Er mag alleen aan de voorzijde van een woning aangebouwd worden wanneer er oorspronkelijk een bijbehorend bouwwerk in de voortuin van de woning is gelegen. De ruimte tussen het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk en het hoofdgebouw mag worden dicht gebouwd door een aangebouwd bijbehorend bouwwerk. Hierbij is een voorwaarde dat dit bijbehorend bouwwerk aansluit op woningen in het bouwblok die dit in het verleden al hebben uitgevoerd met bouw of omgevingsvergunning.
1c.
niet breder dan het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk. maximale hoogte is de hoogte van het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk, met een maximum van 5 meter. wanneer de kap van het bijbehorende bouwwerk een uitloper is van de kap van het hoofdgebouw is de goothoogte van het hoofdgebouw maatgevend, medewerking kan verleend worden tot aan maximaal 5 meter hoogte.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de zijgevel bij hoeksituaties (aanof uitbouw) minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw. minimaal 1 meter van de perceelgrens met het openbare gebied en minimaal 2.50 meter t.o.v. de weg (trottoirs, groenstroken e.d. niet meegerekend) en achter of op de voorgevelrooilijn van de aangrenzende hoofdgebouwen. de goothoogte maximaal 0,25 meter boven vloer van eerste verdieping dan wel de bestaande hoogte indien deze hoger is. indien de afstand van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter bedraagt mag de goothoogte gelijk zijn aan de aangrenzende goothoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte dient minimaal 1 meter lager te zijn dan de hoogte van het hoofdgebouw, met uitzondering van een hoofdgebouw dat bestaat uit 1 bouwlaag en plat is afgedekt: dan mag de bouwhoogte maximaal gelijk zijn aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw.
Pagina 13 van 77
O15.001346
de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken die binnen een afstand van 3 m tot de bouwperceelgrens worden gebouwd mag niet meer dan 7 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd.
1d.
Regels voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij hoeksituaties
achter het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw.
minimaal 1 meter van de perceelgrens met het openbare gebied en minimaal 2.50 meter t.o.v. de weg (trottoirs, groenstroken e.d. niet meegerekend) en achter of op de voorgevelrooilijn van de aangrenzende hoofdgebouwen. de goothoogte bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd)
3.4.2 Bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied bij een woning Uitgangspunt is dat er een herkenbaar onderscheid dient te zijn tussen het hoofdgebouw enerzijds en de uitbreiding van de woning anderzijds. Nadere voorwaarden ten aanzien van positionering, oppervlakte en afmetingen worden in de regels beschreven (zie ook bijlage 6 – referentiebeeld 4).
1e.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied
minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw.
de goothoogte maximaal 0,25 meter boven vloer van eerste verdieping dan wel de bestaande hoogte indien deze hoger is. indien de afstand van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter bedraagt mag de goothoogte gelijk zijn aan de goothoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte dient minimaal 1 meter lager te zijn dan de hoogte van het hoofdgebouw, met uitzondering van een hoofdgebouw dat bestaat uit 1 bouwlaag en plat is afgedekt: dan mag de bouwhoogte maximaal gelijk zijn aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken die binnen een afstand van 3 m tot de bouwperceelgrens worden gebouwd mag niet meer dan 7 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd).
Pagina 14 van 77
O15.001346
1f.
Regels voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied
minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw.
3.4.3
de goothoogte bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd).
Bijbehorend bouwwerk door uitbreiding van het hoofdgebouw (woningen)
Artikel 4, lid 1, onder a van de Bor biedt ook de mogelijkheid om tot uitbreiding van een hoofdgebouw. Vanwege de diversiteit aan uitbreidingsmogelijkheden van hoofdgebouwen van woningen, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een vergroting van een hoofdgebouw wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse.
1g.
3.4.4
Regels voor uitbreiding van hoofdgebouwen binnen de bestemmingen voor wonen/woningen niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte van het bestemmingsplan. op of achter (het verlengde van) de voorgevelrooilijn. uitbreiding buiten het bouwvlak (in achtererfgebied) tot een maximum oppervlakte van 150m2 en waarbij een minimale afstand van 3 meter tot de alle perceelsgrenzen wordt aangehouden. het achtererfgebied blijft voor 50% onbebouwd. bij overschrijding van de bestemmingsgrens per concreet geval een afweging maken.
Bijbehorende bouwwerken bij andere hoofdgebouwen
Het is op grond van artikel 4 bijlage II Bor mogelijk om bij andere hoofdgebouwen in de bebouwde kom een bijbehorend bouwwerk te plaatsen. Onder andere hoofdgebouwen kan o.a. worden verstaan: scholen, ziekenhuizen, winkels, hotels, kantoren, agrarische bebouwing en andere bedrijfsgebouwen. Vanwege de diversiteit aan functies die voor een planologische afwijking in aanmerking komen en vanwege de verspreide ligging van deze ‘andere gebouwen’ binnen de gemeente, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een uitbreiding wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse. In ieder geval zal de uitbreiding er niet toe mogen leiden dat het aansluitende terrein voor meer dan 50% bebouwd is en de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden. Een bijbehorend bouwwerk bij een ander gebouw moet dus gerealiseerd worden binnen dergelijke ten behoeve van bebouwing begrensde gronden. Het komt nogal eens voor dat ‘andere gebouwen’ zijn gelegen in een woongebied (denk bijvoorbeeld aan scholen, verenigingsgebouwen, etc.). Deze functies kunnen het woon- en leefmilieu ter plaatse beïnvloeden. Dit met name wanneer de functie veel bezoekers trekt en/of er een grote behoefte bestaat aan parkeergelegenheid. Uitgangspunten zijn dat er niet gebouwd wordt voor de voorgevelrooilijn, er niet hoger gebouwd wordt dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte, er voldoende parkeergelegenheid op eigen Pagina 15 van 77
O15.001346
terrein of in de nabije omgeving beschikbaar dient te zijn en dat er geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse mogen ontstaan. Vindt op het moment van de aanvraag al een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu plaats of is er zelfs sprake van een saneringssituatie, dan wordt er geen ontheffing verleend.
1h.
Regels voor bijbehorende bouwwerken bij andere gebouwen uitbreidingen van de hoofdvorm achter of in het verlengde van de voorgevel, waarbij ondergeschikte gebouwen minimaal 1m achter de voorgevel gesitueerd moeten worden.
niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte van het bestemmingsplan, met uitzondering van uitbreidingen van bouwwerken met ondergeschikte bouwdelen.
de maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met maximaal 50% worden overschreden;
voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein.
er mogen geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse ontstaan.
er dient een minimale afstand van 3 meter tot alle perceelsgrenzen aangehouden te worden.
Indien aan één of meer van de bovenstaande regels niet wordt voldaan dan dient er per concreet geval een afweging te worden gemaakt.
3.5
Bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan buiten de bebouwde kom (art. 4 lid 1)
Er kan volgens het Bor ook afwijking worden verleend voor een bijbehorend bouwwerk bij een hoofdgebouw buiten de bebouwde kom. Dit kan voor bijbehorende bouwwerken tot een maximale hoogte van 5m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf. Verder stelt de wet de eis dat het aantal woningen niet toeneemt, tenzij het bouwwerk opgericht wordt voor huisvesting in verband met mantelzorg. Het is noodzakelijk om aanvullende richtlijnen op te stellen voor het al dan niet verlenen van een afwijking van de bestemmingsplanregels. Hiervoor kan een onderscheid worden gemaakt tussen bouwen bij woningen en bouwen bij andere gebouwen, tussen bouwen op het voorerfgebied, bouwen op het achtererfgebied, het bouwen van aan- en uitbouwen, het bouwen van vrijstaande bijgebouwen en het uitbreiden van het hoofdgebouw. Hiertoe wordt aangesloten bij de regels die gelden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom. Daarnaast is het van belang om aandacht te schenken aan de functie van het te bouwen bouwwerk. De functie moet in ieder geval verbonden en in overeenstemming zijn met de functie van de hoofdbebouwing. Zo moet een bijbehorend bouwwerk bij een woning ten behoeve van de functie ‘wonen’ worden opgericht.
Algemene regels voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken buiten de bebouwde kom:
3
Het te bouwen bijbehorend bouwwerk dient functioneel verbonden te zijn met het op hetzelfde perceel of het direct aansluitend perceel gesitueerde hoofdgebouw. Indien het te bouwen bijbehorend bouwwerk in functionele zin opgericht wordt ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis, zijn tevens de regels zoals neergelegd in regelset nr. 9a van overeenkomstige toepassing3.
zie: paragraaf 3.12.2, blz. 25-26.
Pagina 16 van 77
O15.001346
3.5.1 Bijbehorende bouwwerken bij woningen Voor bijbehorende bouwwerken buiten de bebouwde kom gelden andere en/of aanvullende regels dan de regels voor bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom. Vandaar dat dit onderdeel apart is opgenomen binnen de beleidsregels. In aanvulling op de beperkingen die zijn opgenomen in de Bor, is er behoefte aanvullende richtlijnen op te stellen voor het al dan niet verlenen van een afwijking van de bestemmingsplanregels.
1i.
Regels voor bijbehorende bouwwerken bij woningen
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij woningen buiten de bebouwde kom gelden dezelfde regels als voor bouwen bij woningen binnen de bebouwde kom zoals neergelegd in de desbetreffende regelsets met de nummers: 1a. t/m 1g 4. Daarbij gelden de volgende aanvullende regels:
het maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met niet meer dan 50% worden overschreden.
het een totale oppervlakte is maximaal 100m2.
het aantal woningen mag slechts wijzigen indien het bouwwerk wordt opgericht ten behoeve van mantelzorg, in welk geval er per concreet geval een afweging wordt gemaakt.
3.5.2 Bijbehorende bouwwerken bij andere hoofdgebouwen Het is op grond van artikel 4 bijlage II Bor mogelijk om bij andere hoofdgebouwen buiten de bebouwdekom een bijbehorend bouwwerk te plaatsen. Onder andere hoofdgebouwen kan onder andere worden verstaan: scholen, ziekenhuizen, winkels, hotels, kantoren, agrarische bebouwing en andere bedrijfsgebouwen. Vanwege de diversiteit aan functies die voor een planologische afwijking in aanmerking komen en vanwege de verspreide ligging van deze ‘andere gebouwen’ binnen de gemeente, is het niet mogelijk voor dergelijke uitbreidingen een algemeen toetsingskader op te stellen. Per concreet geval zal bepaald worden of een uitbreiding wel of niet past binnen het stedenbouwkundige beeld ter plaatse. Met uitzondering van uitbreidingen bij recreatiewoningen. Binnen de gemeente wordt een zeer terughoudend beleid gevoerd ten opzichte van recreatiewoningen. Aan uitbreidingen in afwijking van het bestemmingsplan zal bij recreatiewoningen geen medewerking worden verleend. In ieder geval zal de uitbreiding er niet toe mogen leiden dat het aansluitende terrein voor meer dan 50% bebouwd is en de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden. Een bijbehorend bouwwerk bij een ander gebouw moet dus gerealiseerd worden binnen dergelijke ten behoeve van bebouwing begrensde gronden. Vindt op het moment van de aanvraag al een onevenredige aantasting van het woon- en leefmilieu plaats of is er zelfs sprake van een saneringssituatie, dan wordt er geen ontheffing verleend.
1j.
Uitganspunten voor bijbehorende bouwwerken bij andere gebouwen niet zijnde recreatiewoningen
Per concreet geval een afweging maken waarbij rekening wordt gehouden met de volgende uitgangspunten:
4
op of achter de voorgevelrooilijn. niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte, met uitzondering van uitbreidingen van bouwwerken met ondergeschikte bouwdelen.
zie: paragraaf 3.3 t/m 3.3.3
Pagina 17 van 77
O15.001346
3.6
aansluitend terrein blijft in beginsel voor 50% onbebouwd. de maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met maximaal 50% worden overschreden. voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. er mogen geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse ontstaan. Een gebouw t.b.v. een infrastructurele of openbare voorziening, art. 4 lid 2
Indien het college van B&W dit nodig achten, wordt aan een afwijkingsprocedure ten behoeve van de realisering van een infrastructurele voorziening of een nutsvoorziening medewerking verleend indien wordt onderbouwd waarom deze voorziening noodzakelijk is. In een concreet geval zal worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is en of ze niet leidt tot verkeersonveilige situaties.
2.
Uitgangspunten nutsvoorzieningen
Per concreet geval een afweging maken waarbij met het volgende rekening wordt gehouden:
het gebouw mag maximaal 1 bouwlaag bevatten. de oppervlakte van het gebouw mag maximaal 50 m 2 bedragen. hoogte van het gebouw mag maximaal 5 meter bedragen. vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt moet het plan/project aanvaardbaar zijn.
3.7
Een bouwwerk, geen gebouw zijnde, artikel 4 lid 3
Artikel 4 lid 3 Bor biedt de mogelijkheid om aan het plaatsen/realiseren van bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een oppervlakte van maximaal 50 m 2 en een hoogte van maximaal 10 meter medewerking te verlenen. Per concreet geval zal worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is. 3.7.1 Bouwwerken geen gebouw zijnde (algemeen) In deze categorie vallen onder andere overkappingen, lichtmasten, paardenbakken, erfafscheidingen en soortgelijke constructies. Voor overkapping dient aangesloten te worden bij de regels Voor erfafscheidingen zijn in paragraaf 3.7.2 specifieke regels opgenomen.
3a.
Regels bouwwerk geen gebouw zijnde
Vlaggenmasten niet hoger dan 8 meter.
Voor overige bouwwerken geen gebouw zijnde wordt per concreet geval een afweging gemaakt, waarbij bij overkappingen rekening gehouden wordt met de regels m.b.t. situering van aangebouwde bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijbehorende bouwwerken.
3.7.2 Erfafscheidingen De uitgangspunten in dit afwijkingenbeleid sluiten aan op de vergunningsvrije bouwmogelijkheden van erfafscheidingen. Er wordt alleen medewerking verleend aan een planologische afwijking voor erfafscheidingen in het voorerfgebied die qua afmetingen, plaatsing en uitvoering voldoen aan bijlage 4.
Pagina 18 van 77
O15.001346
3b.
Regels voor erfafscheidingen
Erfafscheidingen dienen te voldoen aan de eisen m.b.t. afmetingen, plaatsing en uitvoering, zoals neergelegd in bijlage 4.
3.8
Een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, dan wel een uitbreiding met een bouwdeel van ondergeschikte aard, art. 4 lid 4
Het betreft hier een restcategorie voor (ondergeschikte) gevallen die niet vergunningsvrij zijn en niet voldoen aan bestemmingsplanbepalingen maar waarvan de impact dusdanig beperkt is, dat de wetgever heeft gemeend de afwijkingsmogelijkheid bij het college neer te moeten leggen. 3.8.1 Dakkapellen Dakkapellen zullen over het algemeen niet in afwijking zijn van het bestemmingsplan en dienen te voldoen aan de welstandscriteria van de welstandsnota. 3.8.2 Dakopbouw door geveloptrekking Een geveloptrekking is het doortrekken/verhogen van de gevel om hiermee de kapverdieping te verruimen. Het verschil met een dakkapel is dat hiermee de bestaande gootlijn van de kap komt te vervallen of wordt verhoogd waardoor vaak sprake van een afwijkende goothoogte van het bestemmingsplan. Het welstandsadvies is richtinggevend waarbij met name de invloed van de dakopbouw op het openbare gebied en de aantasting van de hoofdvorm van belang zijn (zie ook bijlage 6 – referentiebeeld 1).
4a.
Regels voor dakopbouwen grenzend aan het voorerfgebied
Algemeen
een dakopbouw mag uit maximaal één bouwlaag bestaan. een dakopbouw is alleen toegestaan op een hoofdgebouw van één bouwlaag met kap. geen dakopbouw in een dakvlak met een dakhelling minder dan 30 graden.
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak. bij meerdere dakopbouwen op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. in het midden van het dakvlak, tenzij afwijkende trendsetter. bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur. minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw, ook ten opzichte van hoek- en kilkepers. verticale afstand van de goothoogte van de dakopbouw tot de noklijn minimaal 1 meter.
Maatvoering
breedte van de dakopbouw maximaal 40% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 4 meter.
Pagina 19 van 77
O15.001346
4b.
Regels voor dakopbouwen grenzend aan het achtererfgebied
Algemeen
een dakopbouw mag uit maximaal één bouwlaag bestaan. een dakopbouw is alleen toegestaan op een hoofdgebouw van één bouwlaag met kap, tenzij de dakopbouw grenst aan een horizontale kilgoot tussen 2 panden, dan mag het hoofdgebouw uit maximaal 2 bouwlagen bestaan.
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak. bij meerdere dakopbouwen op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. in het midden van het dakvlak, tenzij een afwijkende trendsetter. bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur. minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw, ook ten opzichte van hoek- en kilkepers. verticale afstand van de goothoogte van de dakopbouw tot de noklijn minimaal 0,5 meter. afstand van de dakopbouw tot het voorerfgebied minimaal 3 meter.
Maatvoering
breedte van de dakopbouw maximaal 60% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 6 meter.
3.8.3 Dakopbouw door nokverhoging Een nokverhoging is het verhogen van de kap door de nok “op te verhogen” om hiermee de kapverdieping te verruimen. Het welstandsadvies is richtinggevend waarbij met name de invloed van de dakopbouw op het openbare gebied en de aantasting van de hoofdvorm van belang zijn (zie ook bijlage 6 – referentiebeelden 2 en 3).
4.c
Regels voor dakopbouwen door nokverhoging
Algemeen
de dakopbouw is alleen toegestaan in een dakvlak dat grenst aan het achtererfgebied; de dakopbouw is maar in één dakvlak toegestaan; de nokverhoging vindt plaats door het verlengen van het tegenoverliggende dakvlak waardoor de nok richting achtererfgebied schuift; de nokverhoging is alleen toegestaan op een hoofdgebouw met een zadeldak van maximaal 35 graden;
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak; bij meerdere dakopbouwen door nokverhoging op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn; in het midden van het dakvlak, tenzij een afwijkende trendsetter; bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur; minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw;
Pagina 20 van 77
O15.001346
de afstand van de dakopbouw tot de achtergevel is horizontaal gemeten minimaal 1 meter; afstand van de dakopbouw tot het voorerfgebied minimaal 3 meter.
Maatvoering
3.8.4
breedte van de dakopbouw maximaal 60% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 6 meter. de hoogte van de buitenwanden van de dakopbouw maximaal 1,2 meter; de nok mag verticaal gemeten maximaal 0,7 meter worden verhoogd; de hellingshoek van het dakvlak van de dakopbouw moet gelijk zijn aan de hellingshoek van het bestaande dakvlak.
Overige uitbreidingen van een bouwwerk met een bouwonderdeel van ondergeschikte aard
Tot slot heeft de wetgever binnen voornoemde restcategorie een kapstokcategorie opgenomen voor uitbreidingen van een bouwwerk met een ondergeschikt bouwdeel.
4.d
Regel uitbreiding bouwwerk met een ondergeschikt bouwdeel
Per concreet geval een afweging maken.
3.9
Een antenne-installatie, artikel 4 lid 5
Antenne-installaties voor mobiele telecommunicatie zijn onder bepaalde voorwaarden vergunningsvrij. In artikel 4 lid 5 bijlage II Bor is in aansluiting op artikel 2.15 Bijlage II van het Bor bepaald dat antenne-installaties tot een hoogte van 40 meter onder de afwijkingsbevoegdheid van artikel 4 lid 5 bijlage II Bor vallen.
3.9.1 GSM en UMTS antennes Het afwegingskader om al dan niet medewerking te verlenen aan een antenne-installatie wordt per geval een afgewogen aan de hand van het vastgestelde antennebeleid.
5.a
Regel GSM en UMTS antennes
Per concreet geval een afweging maken waarbij wordt getoetst aan het vastgestelde “Antennebeleid 2012” van de gemeente Súdwest-Fryslân.
3.9.2 Particuliere zend- en/of ontvangstinstallaties Antenne-installaties voor particulier gebruik komen in dit digitale tijdperk nog steeds voor, zij het sporadisch. Onder bepaalde voorwaarden zijn ook deze installaties vergunningsvrij. In een concreet geval zal worden beoordeeld of de plaatsing van het betreffende bouwwerk vanuit stedenbouwkundig oogpunt aanvaardbaar is, en worden voorgelegd aan het college van b&w.
5.b
Regel particuliere antennes
Per concreet geval een afweging maken, waarbij rekening wordt gehouden met de volgende regels:
Pagina 21 van 77
O15.001346
3.10
Voor zover het “Antennebeleid 2012” van de gemeente Súdwest-Fryslân van toepassing is dient hierbij aangesloten te worden. Voor zover het bouwwerk wordt gerealiseerd bij een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht, wordt veel gewicht gegeven aan de mate waarin het bouwwerk aansluit op de ter plaatse aanwezige monumentale waarden.
Installatie voor warmtekrachtkoppeling, artikel 4 lid 6
Er wordt alleen van het bestemmingsplan afgeweken voor een installatie bij een glastuinbouwbedrijf voor warmtekracht koppeling, als bedoeld in artikel 4 lid 6 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, mits de noodzaak is aangetoond en de overwegingen om af te wijken zorgvuldig zijn onderbouwd.
6.
Regel warmte krachtkoppeling
Per concreet geval een afweging maken.
3.11
Installatie t.b.v. opwekking duurzame energie bij een agrarisch bedrijf, artikel 4 lid 7
Er wordt alleen van het bestemmingsplan afgeweken voor een installatie bij een agrarisch bedrijf, als bedoeld in artikel 4 lid 7 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht, mits de noodzaak is aangetoond en de overwegingen om af te wijken zorgvuldig zijn onderbouwd.
7.
Regel installatie duurzame energie
Per concreet geval een afweging maken.
3.12
Het gebruiken van gronden voor een niet-ingrijpende herinrichting van openbaar gebied, artikel 4 lid 8
Artikel 4 lid 8 bijlage II Bor voorziet in de mogelijkheid om voor niet-ingrijpende herinrichtingen van openbaar gebied, planologische afwijking te verlenen van de (gebruiks-) bepalingen van het bestemmingsplan.
8.
Regel herinrichting van openbaar gebied
Per concreet geval een afweging maken
3.13
Het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, artikel 4 lid 9
Met dit onderdeel van artikel 4 lid 9 bijlage II Bor kan planologische afwijking worden verleend voor een gebruikswijziging van bouwwerken binnen en buiten de bebouwde kom, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte en bouwvolume niet vergroten en van bij die bouwwerken aansluitend terrein. Voor zover het bouwwerken buiten de bebouwde kom betreft, mag het uitsluitend gaan om een wijziging van gebruik ten behoeve van de logiesfunctie voor werknemers.
Pagina 22 van 77
O15.001346
De afwijking kan binnen de bebouwde kom dus worden toegepast voor alle functiewijzigingen en buiten de bebouwde kom slechts voor logiesfunctie voor werknemers. Het aantal woningen behoeft na de wetswijziging van 1 november 2014 niet meer gelijk te blijven. De gebruikswijziging is alleen van toepassing op reeds bestaande bebouwing.
3.13.1 Algemene uitgangspunten Een functiewijziging kan een verstoring betekenen voor het woon- en leefmilieu ter plaatse. Dit met name wanneer de functie veel bezoekers trekt en/of er een grote behoefte bestaat aan parkeergelegenheid. Met een functiewijziging in een woonwijk wordt dan ook terughoudend omgegaan. Een uitzondering kan worden gemaakt voor voorzieningen die naar aard en functie primair een woonwijk als verzorgingsgebied hebben (bijvoorbeeld medische of maatschappelijke voorzieningen) en voorzieningen die een bijdrage kunnen leveren aan de diversiteit en verlevendiging van een woonwijk (denk aan kleinschalige detailhandel). Medewerking aan overige functiewijzigingen binnen een woongebied wordt overwogen indien het een kleinschalige bedrijfsactiviteit betreft die valt onder categorie 1 of 2 van de VNG brochure Bedrijven en Milieuzonering. Met verzoeken om functiewijzigingen ten behoeve van (bedrijfs)activiteiten die in een hogere categorie vallen wordt terughoudend omgegaan. Een functiewijziging wordt slechts overwogen indien er, zo nodig, voldoende parkeergelegenheid (op eigen terrein) beschikbaar is en er geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ontstaan. In ieder geval dient de parkeerdruk ter plaatse in beginsel niet toe te nemen. Verder dient de nieuwe functie te voldoen aan de geldende milieuregelgeving. Is er ter plaatse sprake van een saneringssituatie dan wordt aan de functiewijziging geen medewerking verleend. Tenslotte dient een functiewijziging te passen binnen de overige gemeentelijke sectorale nota´s en beleidsregels.
9.
Algemene regels voor het wijzigen van het gebruik
Per concreet geval een afweging maken waarbij met het volgende rekening wordt gehouden, tenzij de specifieke regels van de regelsets met de nummers: 9.a. t/m 9c. van toepassing zijn:
de functiewijziging mag alleen toegepast worden op bestaande bebouwing. er moet voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn (uitgangspunt is parkeren op eigen terrein). de nieuwe functie moet in lijn zijn met gemeentelijke vastgestelde nota’s. de nieuwe functie moet voldoen aan de milieuregelgeving. de nieuwe functie moet voldoen aan de relevante voorschriften uit het Bouwbesluit. functiewijzigingen van gebouwen gelegen in een woonomgeving dienen te vallen onder categorieën 1 t/m 2 van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering”. voor functiewijzigingen van gebouwen die niet gelegen zijn in een woonomgeving is het in beginsel toegestaan om onder een hogere categorie van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering” te vallen. er wordt terughoudend omgegaan met verzoeken om functiewijzigingen van gebouwen die vallen onder categorieën 3 en hoger van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering”.
3.13.2 Aan huis gebonden beroepen of bedrijven (binnen de bebouwde kom) Bij deze bepaling is opgenomen dat het wijzigen van het gebruik binnen de bebouwde kom is toegestaan. Hieronder vallen ook de beroepen en bedrijven aan huis (binnen de bebouwde kom!) voor zover deze niet reeds bij recht zijn toegestaan.
Pagina 23 van 77
O15.001346
Als aanvullende gebruiksmogelijkheid bij woningen is het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep of bedrijf toegestaan. Het wonen moet wel de hoofdfunctie blijven, het beroep of bedrijf aan huis moet derhalve nadrukkelijk ondergeschikt blijven aan de woonfunctie. Een bedrijf aan huis is een bedrijf dat is gericht op het vervaardigen van producten en/of het leveren van diensten, welke ondergeschikt zijn en moet zijn aan de woonfunctie. Een bedrijf aan huis kan een onwenselijke effecten hebben op de woonomgeving en is daarom niet altijd gewenst. Om die reden zijn niet alle soorten beroepen en bedrijven aan huis toegestaan.
9a.
Regels voor beroepen of bedrijven aan huis als bedoeld in bijlage 3
Aan huis gebonden beroepen of bedrijven worden toegestaan binnen de woonbestemming, met dien verstande dat:
uitgangspunt is dat het beroep of bedrijf voorkomt op de lijst met toelaatbare beroepen en bedrijven in bijlage 3. het vloeroppervlak van de ruimten ten behoeve van de uitoefening van aan huis gebonden beroepen niet meer mag bedragen dan 30% van de begane grond vloeroppervlakte van de woning, inclusief aan- of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m2. een aan huis verbonden beroep of bedrijf is uitsluitend toegestaan in de woning en/of in de bijbehorende aan-, en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. vrijstaande (bij)gebouwen mogen niet worden gebruikt of ingericht ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig is ingevolge de Wet Milieubeheer of het Activiteitenbesluit is toegestaan. er ten behoeve van de uitoefening van de aan huis gebonden beroepen dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid (uitgangspunt hierbij is parkeren op eigen terrein). er mag geen sprake zijn van een onevenredige verkeers- en/of publieksaantrekkende werking. de omvang van de reclame-uitingen mag maximaal 0,5 m2 bedragen. er mag geen buitenopslag van goederen plaatsvinden. De persoon die bij een woning een aan huis verbonden beroep of bedrijf exploiteert dient tevens de bewoner te zijn van de desbetreffende woning (er dient functionele en persoonlijke binding te zijn tussen de bewoner van de woning en de exploitatie van het beroep of bedrijf aan huis). Het is niet toegestaan om personeel in dienst te hebben ten behoeve van het aan huis verbonden beroep of bedrijf. Bij op fysieke dienstverlening gerichte bedrijven of beroepen aan huis (kappers, schoonheidssalons e.d., mag er niet meer dan 1 plaats (of stoel) worden geëxploiteerd. Dit betekent dat een dienst niet aan meer dan één klant tegelijk mag worden aangeboden en uitgevoerd. detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel welke direct voortvloeit uit, gerelateerd is aan en noodzakelijk is voor de dienst en/of het bedrijfs- of beroepsmatig gebruik, is niet toegestaan.
Detailhandel in producten die niet gerelateerd en verbonden zijn met de aangeboden dienst zijn webwinkels zijn uitsluitend en uitdrukkelijk slechts toegestaan indien wordt voldaan aan de in bijlage 3 van dit beleid gegeven definitie van een 'webwinkel', waarbij detailhandel ter plaatse niet is toegestaan.
Pagina 24 van 77
O15.001346
9b.
Regels voor beroepen of bedrijven aan huis niet genoemd in bijlage 3
per concreet geval een afweging maken;
indien het een in overwegende mate detailhandel (gerelateerde) activiteit betreft, zal niet worden meegewerkt aan het afwijken van de regels van het bestemmingsplan.
9c.
Regels voor bed en breakfast
ten hoogste 2 slaapkamers met ruimte voor maximaal 5 personen per hoofdgebouw;
3.14
logiesverstrekking is uitsluitend toegestaan in de woning en/of in de bijbehorende aan-, en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen; vrijstaande bijgebouwen mogen niet worden gebruikt of worden ingericht ten behoeve van een bed en breakfast; de totale oppervlakte van de slaapkamers van de bed en breakfast is maximaal 30% van de begane grond vloeroppervlakte van de woning, inclusief aan- of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m 2; de omvang van de reclame-uitingen mag maximaal 0,5 m2 bedragen; er ten behoeve van de uitoefening van de bed en breakfast dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid (uitgangspunt hierbij is parkeren op eigen terrein).
Het gebruiken van recreatiewoningen voor bewoning, art. 4 lid 10
De afgelopen jaren heeft landelijk een groot aantal procedures plaatsgevonden aangaande de permanente bewoning van recreatiewoningen. Uiteindelijk is vanuit het Ministerie van VROM aangegeven dat recreatiewoningen die voor/op de peildatum van 31 oktober 2003 al werden gebruikt als permanente woning in principe voor legalisatie in aanmerking komen. Legalisatie dient ofwel via wijziging van het desbetreffende bestemmingsplan plaats te vinden ofwel via het verlenen van een ontheffing. Een van de instrumenten om relatief eenvoudig tot legalisering van recreatiewoningen over te kunnen gaan is opgenomen in het Bor. Artikel 4 lid 10 bijlage II Bor geeft een mogelijkheid voor het college van b&w om ontheffing te verlenen voor een wijziging van het gebruik van een recreatiewoning ten behoeve van bewoning, mits de recreatiewoning voldoet aan de eisen van een bestaande woning, de bewoning niet in strijd is met het bepaalde bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij of de Reconstructiewet concentratiegebieden en de aanvrager de woning in elk geval op 31 oktober 2003 de recreatiewoning in gebruik had als woning en deze sindsdien onafgebroken bewoont. De gemeente is echter van oordeel dat de permanente bewoning van recreatiewoningen dient te worden tegengegaan. Wij verlenen in principe geen medewerking aan voornoemde afwijkingsmogelijkheid.
10.
Uitgangspunt wijziging gebruik recreatiewoning ten behoeve van bewoning
Per concreet geval een afweging maken. Waarbij het uitgangspunt is dat er geen medewerking wordt verleend, behoudens zeer bijzondere omstandigheden.
Pagina 25 van 77
O15.001346
3.15
Ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in onderdelen 1 tot en met 10, artikel 4, lid 11
11.
Ander gebruik van gronden of bouwwerken
Per concreet geval een afweging maken. Waarbij de termijn ten hoogste 10 jaar betreft en uitgangspunt is dat de termijn aansluit bij de verwachte datum van inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime.
Pagina 26 van 77
O15.001346
4
HARDHEIDSCLAUSULE
4.1
Inleiding
In dit hoofdstuk worden de uitgangspunten omtrent de hardheid van de regels van dit beleid uiteengezet. 4.2
Algemene uitgangspunten
In deze beleidsnotitie zijn uitgangspunten geformuleerd die tot doel hebben om bij concrete verzoeken om planologische afwijking een afwegingskader te bieden waarmee snel een oordeel over de wenselijkheid en de aanvaardbaarheid van een plan of project kan worden gegeven. 4.3
Bijzondere omstandigheden
Algemene uitgangspunten impliceren altijd dat er bijzondere omstandigheden kunnen zijn die in een concreet geval tot een andere dan de hier beschreven aanpak leiden. Of, om het in de termen van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht te formuleren: Het bestuursorgaan handelt in overeenstemming met de beleidsregel, tenzij dat voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregels te dienen doelen. Een aantal elementen in deze formulering behoeft explicitering. 4.4
Regels inzake hardheid van het beleid
Om die reden zijn 2 regels opgesteld omtrent de hardheid van de regels van dit beleid. Indien het beleid tot onevenredige hardheid leidt, dient het college in bijzondere omstandigheden de mogelijkheid te hebben om af te wijken van de algemene uitganspunten.
1.
2.
Regels over het handelen in overeenstemming met de beleidsregels Het vastleggen van beleidsregels betreffende het afwijkingenbeleid in de onderhavige notitie heeft tot gevolg dat het college van b&w handelt in overeenstemming met de uitgangspunten die in dit afwijkingenbeleid zijn geformuleerd en dat derden daarop kunnen vertrouwen. Er wordt zeer terughoudend met de mogelijkheden om toepassing te geven aan de hardheidsclausule omgegaan.
Regels over handelen in bijzondere omstandigheden
Er kunnen altijd bijzondere omstandigheden zijn die bij toepassing van het vastgestelde beleid in een concreet geval tot onevenredige hardheid kunnen leiden. In het algemeen zal er een beroep op de hardheidsclausule kunnen worden gedaan indien:
Er bijzondere omstandigheden kunnen worden aangevoerd die tot medewerking in afwijking van het beleid noodzaken en er geen redelijke alternatieven bestaan om hierin te voorzien, mits de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en geen (ongewenste) precedentwerking hoeft te worden gevreesd; Als het verzoek weliswaar niet binnen het geldende beleid past, maar een beleidswijziging als gevolg van het verzoek in de rede ligt.
Pagina 27 van 77
O15.001346
Onderkend moet worden dat elk beleid onvoorziene neveneffecten kan hebben. Met een beroep op de hardheidsclausule (uitgangspunten) kunnen onvoorziene onaanvaardbare gevolgen van beleidsregels worden voorkomen. Er dient zeer spaarzaam met de mogelijkheden om toepassing te geven aan de hardheidsclausule om te worden gegaan. 4.5
Procedure bij toepassen hardheidsclausule
Indien de hardheidsclausule wordt toegepast of in afwijking van de in het afwijkingenbeleid opgenomen criteria geen medewerking aan een verzoek wordt verleend, wordt zowel het verzoek als de voorgenomen beleidswijziging aan het college van b&w voorgelegd. In het afwijkingsbesluit wordt gemotiveerd aangegeven waarom in een specifiek geval wordt afgeweken van het afwijkingenbeleid. Met een verwijzing naar de motivering in het afwijkingsbesluit kan eventuele (ongewenste) precedentwerking worden voorkomen.
Pagina 28 van 77
O15.001346
5
SLOTBEPALINGEN
Deze beleidsregels kunnen worden aangehaald onder de titel: “Planologisch afwijkingenbeleid”. Voorlopig vastgesteld (als ontwerpbeleid) in de collegevergadering van 21 april 2015. De inspraakprocedure is van toepassing verklaard en het ontwerp-beleid heeft 4 weken ter inzage gelegen van 1 mei 2015 tot 29 mei 2015. Gedurende deze periode zijn 2 zienswijzen ontvangen. Voor onze reactie op de zienswijze wordt verwezen naar de bij dit beleid gevoegde bijlage 7 : zienswijze(n) en reactienota. Definitief vastgesteld in de collegevergadering van: 23 juni 2015 Inwerkingtreding op d.d. 26 juni 2015 Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Súdwest-Fryslân. Hoogachtend, het college van burgemeester en wethouders van Súdwest-Fryslân, burgemeester, loco-gemeentesecretaris,
drs. H.H. Apotheker
Pagina 29 van 77
ing. S. Joustra
O15.001346
6
Bijlagen
Pagina 30 van 77
O15.001346
BIJLAGE 1 – RELEVANTE TEKSTEN WABO
Artikel 2.1 1.
Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: a.
het bouwen van een bouwwerk,
b.
het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden, in gevallen waarin dat bij een bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit is bepaald,
c.
het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, een beheersverordening, een exploitatieplan, de regels gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening of een voorbereidingsbesluit voor zover toepassing is gegeven aan artikel 3.7, vierde lid, tweede volzin, van die wet,
d.
het in gebruik nemen of gebruiken van een bouwwerk in met het oog op de brandveiligheid bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën gevallen,
e.
1°. het oprichten, 2°. het veranderen of veranderen van de werking of 3°. het in werking hebben van een inrichting of mijnbouwwerk,
f.
het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht,
g.
het slopen van een bouwwerk in gevallen waarin dat in een bestemmingsplan, beheersverordening of voorbereidingsbesluit is bepaald,
h.
het slopen van een bouwwerk in een beschermd stads- of dorpsgezicht of
i.
het verrichten van een andere activiteit die behoort tot een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen categorie activiteiten die van invloed kunnen zijn op de fysieke leefomgeving.
2.
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld met betrekking tot hetgeen wordt verstaan onder de in het eerste lid bedoelde activiteiten.
3.
Bij algemene maatregel van bestuur kan worden bepaald dat met betrekking tot daarbij aangewezen activiteiten als bedoeld in het eerste lid in daarbij aangegeven categorieën gevallen, het in dat lid gestelde verbod niet geldt.
Pagina 31 van 77
O15.001346
Artikel 2.10 1.
2.
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien: a.
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 2 of 120 van de Woningwet;
b.
de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden het naar het oordeel van het bevoegd gezag niet aannemelijk maken dat het bouwen van een bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, voldoet aan de voorschriften die zijn gesteld bij de bouwverordening of, zolang de bouwverordening daarmee nog niet in overeenstemming is gebracht, met de voorschriften die zijn gesteld bij een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 8, achtste lid, van de Woningwet dan wel bij of krachtens een algemene maatregel van bestuur als bedoeld in artikel 120 van die wet;
c.
de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan, de beheersverordening of het exploitatieplan, of de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening, tenzij de activiteit niet in strijd is met een omgevingsvergunning die is verleend met toepassing van artikel 2.12;
d.
het uiterlijk of de plaatsing van het bouwwerk waarop de aanvraag betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk dat geen seizoensgebonden bouwwerk is, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd is met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onder a, van de Woningwet, tenzij het bevoegd gezag van oordeel is dat de omgevingsvergunning niettemin moet worden verleend;
e.
de activiteit een wegtunnel als bedoeld in de Wet aanvullende regels veiligheid wegtunnels betreft en uit de aanvraag en de daarbij verstrekte gegevens en bescheiden blijkt dat niet wordt voldaan aan de in artikel 6, eerste lid, van die wet gestelde norm.
In gevallen als bedoeld in het eerste lid, onder c, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een aanvraag om een vergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, en wordt de vergunning op de grond, bedoeld in het eerste lid, onder c, slechts geweigerd indien vergunningverlening met toepassing van artikel 2.12 niet mogelijk is.
Artikel 2.12 1.
Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en: a.
indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening: 1°.
met toepassing van de in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen regels inzake afwijking,
2°.
in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen, of
3°.
in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat;
Pagina 32 van 77
O15.001346
2.
b.
indien de activiteit in strijd is met het exploitatieplan: met toepassing van de daarin opgenomen regels inzake afwijking;
c.
indien de activiteit in strijd is met de regels die zijn gesteld krachtens artikel 4.1, derde lid, of 4.3, derde lid, van de Wet ruimtelijke ordening: voor zover de betrokken regels afwijking daarvan toestaan;
d.
indien de activiteit in strijd is met een voorbereidingsbesluit: met toepassing van de in het voorbereidingsbesluit opgenomen regels inzake afwijking.
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°.
Pagina 33 van 77
O15.001346
BIJLAGE 2 – TEKST VAN BIJLAGE II VAN HET BOR
Besluit omgevingsrecht, Bijlage II (Tekst geldend op: 24-03-2015)
Bijlage II. Behorende bij de artikelen 2.3, 2.5a en 2.7 Aanwijzing van categorieën gevallen waarin: –
voor bouwactiviteiten, planologische gebruiksactiviteiten en activiteiten met betrekking tot een beschermd monument geen omgevingsvergunning is vereist,
–
voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet kan worden verleend
Hoofdstuk I. Algemene bepalingen
Artikel 1
1.
In deze bijlage wordt verstaan onder: achtererfgebied: erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen;
antennedrager: antennemast of andere constructie bedoeld voor de bevestiging van een antenne; antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een of meer techniekkasten opgenomen apparatuur, met de daarbij behorende bevestigingsconstructie; bebouwingsgebied: achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de grond onder het oorspronkelijk hoofdgebouw; bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; daknok: hoogste punt van een schuin dak; dakvoet: laagste punt van een schuin dak; erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat Pagina 34 van 77
O15.001346
gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden; hoofdgebouw: gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is; huisvesting in verband met mantelzorg: huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning; mantelzorg: intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond; openbaar toegankelijk gebied: weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer; voorerfgebied: erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied; voorgevelrooilijn: voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening; woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst. 2.
Tenzij anders bepaald, worden de waarden die in deze bijlage in m of m2 zijn uitgedrukt op de volgende wijze gemeten: a. afstanden loodrecht, b. hoogten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein, waarbij plaatselijke, niet bij het verdere verloop van het terrein passende, ophogingen of verdiepingen aan de voet van het bouwwerk, anders dan noodzakelijk voor de bouw daarvan, buiten beschouwing blijven, en c. maten buitenwerks, waarbij uitstekende delen van ondergeschikte aard tot maximaal 0,5 m buiten beschouwing blijven.
3.
Bij de toepassing van het tweede lid, aanhef en onderdeel b, wordt een bouwwerk, voor zover dit zich bevindt op een erf- of perceelgrens, gemeten aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is.
4.
Voor de toepassing van deze bijlage wordt huisvesting in verband met mantelzorg aangemerkt als functioneel verbonden met het hoofdgebouw.
Pagina 35 van 77
O15.001346
(….)
Hoofdstuk IV. Categorieën gevallen waarin voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet kan worden verleend
Artikel 4 Voor verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de wet waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2°, van de wet van het bestemmingsplan of de beheersverordening wordt afgeweken, komen in aanmerking: 1.
2.
3.
een bijbehorend bouwwerk of uitbreiding daarvan, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, wordt voldaan aan de volgende eisen: a.
niet hoger dan 5 m, tenzij sprake is van een kas of bedrijfsgebouw van lichte constructie ten dienste van een agrarisch bedrijf,
b.
de oppervlakte niet meer dan 150 m 2;
een gebouw ten behoeve van een infrastructurele of openbare voorziening als bedoeld in artikel 2, onderdeel 18, onder a, dat niet voldoet aan de in dat subonderdeel genoemd eisen, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a.
niet hoger dan 5 m, en
b.
de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
een bouwwerk, geen gebouw zijnde, of een gedeelte van een dergelijk bouwwerk, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a.
niet hoger dan 10 m, en
b.
de oppervlakte niet meer dan 50 m²;
4.
een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw dan wel de uitbreiding van een bouwwerk met een bouwdeel van ondergeschikte aard;
5.
een antenne-installatie, mits niet hoger dan 40 m;
6.
een installatie bij een glastuinbouwbedrijf voor warmtekrachtkoppeling als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder w, van de Elektriciteitswet 1998;
7.
een installatie bij een agrarisch bedrijf waarmee duurzame energie wordt geproduceerd door het bewerken van uitwerpselen van dieren tot krachtens artikel 5, tweede lid, van het Uitvoeringsbesluit Meststoffenwet aangewezen eindproducten van een krachtens dat artikellid omschreven bewerkingsprocedé dat ziet op het vergisten van ten minste 50 gewichtsprocenten uitwerpselen van dieren met in de omschrijving van dat procedé genoemde nevenbestanddelen;
8.
het gebruiken van gronden voor een niet-ingrijpende herinrichting van openbaar gebied;
9.
het gebruiken van bouwwerken, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten, en van bij die bouwwerken
Pagina 36 van 77
O15.001346
aansluitend terrein, mits, voor zover gelegen buiten de bebouwde kom, het uitsluitend betreft een logiesfunctie voor werknemers; 10. het gebruiken van een recreatiewoning voor bewoning, mits wordt voldaan aan de volgende eisen:
11.
a.
de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;
b.
de bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden,
c.
de bewoner op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont, en
d.
de bewoner op 31 oktober 2003 meerderjarig was;
ander gebruik van gronden of bouwwerken dan bedoeld in de onderdelen 1 tot en met 10, voor een termijn van ten hoogste tien jaar.
Hoofdstuk V. Bijzondere bepalingen
Artikel 4a 1.
2.
Onverminderd artikel 5, zijn de artikelen 2 en 3 slechts van toepassing op een activiteit die plaatsvindt in, aan, op of bij een beschermd monument als bedoeld in artikel 1, onder d, van de Monumentenwet 1988, een monument waarop artikel 5 van die wet van toepassing is, een krachtens een provinciale of gemeentelijke verordening aangewezen monument dan wel een monument waarop, voordat het is aangewezen, een zodanige verordening van overeenkomstige toepassing is, voor zover het een activiteit betreft als bedoeld in: a.
artikel 2, onderdelen 1 en 2, of
b.
artikel 2, onderdelen 4 tot en met 21, of artikel 3, onderdelen 4 tot en met 8: 1°.
in, aan of op een onderdeel van het monument dat uit het oogpunt van monumentenzorg geen waarde heeft, of
2°.
bij een monument.
Onverminderd artikel 5, zijn de artikelen 2 en 3 slechts van toepassing op een activiteit die plaatsvindt in een beschermd stads- of dorpsgezicht, voor zover het een activiteit betreft als bedoeld in: a.
artikel 2, onderdelen 1 en 2, of
b.
artikel 2, onderdelen 4 tot en met 21, of artikel 3 voor zover het betreft: 1°.
inpandige veranderingen,
2°.
een verandering van een achtergevel of achterdakvlak, mits die gevel of dat dakvlak niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd,
Pagina 37 van 77
O15.001346
3°.
een bouwwerk op erf aan de achterkant van een hoofdgebouw, mits dat erf niet ook deel uitmaakt van het erf aan de zijkant van dat gebouw en niet naar openbaar toegankelijk gebied is gekeerd, of
4°.
een bouwwerk op gronden die onderdeel zijn van openbaar toegankelijk
gebied.
Artikel 5 1.
Bij de toepassing van de artikelen 2, 3 en 4 blijft het aantal woningen gelijk. Deze eis is niet van toepassing op de gevallen, bedoeld in: a.
de artikelen 2, onderdelen 3 en 22, en 3, onderdeel 1, voor zover het betreft huisvesting in verband met mantelzorg,
b.
artikel 4, onderdeel 1, voor zover het betreft huisvesting in verband met mantelzorg,
c.
artikel 4, onderdelen 9 en 11.
2.
De artikelen 2 en 3 zijn niet van toepassing op een activiteit die plaatsvindt in, aan, op of bij een bouwwerk dat in strijd met artikel 2.1 van de wet is gebouwd of wordt gebruikt.
3.
Artikel 2, onderdeel 3, is evenmin van toepassing op een activiteit die plaatsvindt in: a.
een in het bestemmingsplan of de beheersverordening opgenomen veiligheidszone, getypeerd als A-zone of B-zone, rondom een munitieopslag of een inrichting voor activiteiten met ontplofbare stoffen;
b.
een gebied waarin die activiteit op grond van het bestemmingsplan of de beheersverordening niet is toegestaan vanwege het overschrijden van het plaatsgebonden risico van 10 -6 per jaar als gevolg van de aanwezigheid van een inrichting, transportroute of buisleiding dan wel vanwege de ligging in een belemmeringenstrook ten behoeve van het onderhoud van een buisleiding;
c.
een gebied dat is gelegen binnen een van toepassing zijnde afstand als bedoeld in artikel 3.12, 3.18, 3.28, 3.30a, 4.3, 4.4, 4.5, 4.5a, 4.5b, 4.77 of 4.81 van het Activiteitenbesluit milieubeheer.
4.
Artikel 3, onderdelen 1 en 2, is evenmin van toepassing voor zover voor het bouwwerk waarop de activiteit betrekking heeft krachtens het bestemmingsplan regels gelden die met toepassing van artikel 40 van de Monumentenwet 1988 in het belang van de archeologische monumentenzorg zijn gesteld, tenzij de oppervlakte van het bouwwerk minder dan 50 m 2 bedraagt.
5.
Artikel 3, onderdeel 8, is evenmin van toepassing op een activiteit die tevens een activiteit is als bedoeld in artikel 2, onderdelen 2 tot en met 21, of 3, onderdelen 1 tot en met 7, maar niet voldoet aan de in die artikelen ten aanzien van die activiteit gestelde eisen.
6.
Artikel 4, onderdelen 9 en 11, is niet van toepassing op een activiteit als bedoeld in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage.
Pagina 38 van 77
O15.001346
Artikel 6 Indien op een perceel meer gebouwen aanwezig zijn die noodzakelijk zijn voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming of indien het hoofdgebouw geen woning is, maar op het perceel wel een of meer op de grond staande woningen aanwezig zijn, wordt het achtererfgebied bepaald door het hoofdgebouw, de woning of een van de andere hiervoor bedoelde gebouwen, waarvan de voorkant het dichtst is gelegen bij openbaar toegankelijk gebied.
Artikel 7 1.
Indien een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel 2, onderdeel 3, bestaat uit een deel dat op meer, en een deel dat op minder dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw is gelegen en zich geen inwendige scheidingsconstructie bevindt tussen beide delen, is op het deel dat op minder dan 4 m van het oorspronkelijk hoofdgebouw is gelegen artikel 2, onderdeel 3, onder b, onderdeel 2°, van overeenkomstige toepassing.
2.
Als een bijbehorend bouwwerk als bedoeld in artikel 2, onderdeel 3, wordt gebruikt voor huisvesting in verband met mantelzorg, is onderdeel f van artikel 2, onderdeel 3, niet van toepassing, mits wordt voldaan aan de volgende eisen: a.
in zijn geheel of in delen verplaatsbaar,
b.
de oppervlakte niet meer dan 100 m 2, en
c.
buiten de bebouwde kom.
Hoofdstuk VI. Overgangsrecht
Artikel 8 1.
Een omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a en c, van de wet is niet vereist, indien die activiteiten betrekking hebben op het bouwen van een bouwwerk dat reeds was aangevangen voor de inwerkingtreding van de wet en op het tijdstip waarop met dat bouwen is begonnen daarvoor krachtens de Woningwet geen bouwvergunning was vereist.
2.
Een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, c of f, van de wet is niet vereist, indien met die activiteit reeds was aangevangen voor het tijdstip van inwerkingtreding van een besluit tot wijziging van dit besluit en op het tijdstip van die aanvang geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, c of f, voor die activiteit was vereist.
3.
Op een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een activiteit waarvoor met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°, van de wet een omgevingsvergunning kan worden verleend die is ingediend voor het tijdstip van inwerkingtreding van een besluit tot wijziging van dit besluit, waarop op dat tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist, en betrekking heeft op een activiteit die bij die wijziging als activiteit als bedoeld in artikel 4 van deze bijlage is aangewezen, blijft het recht zoals dat voor dat tijdstip gold van toepassing.
Pagina 39 van 77
O15.001346
BIJLAGE 3 – LIJST MET BIJ WONINGEN TOEGESTANE BEROEPEN EN BEDRIJVEN Er dient altijd voldaan te worden aan de voorwaarden zoals neergelegd in voornoemde regels. Uitoefening van (para-)medische beroepen, waaronder: individuele praktijk voor huisarts, medisch specialist, apotheker, psychiater, psycholoog, fysiotherapie of bewegingsleer, voedingsleer, mondhygiëne, tandheelkunde, logopedie, verloskundige, enz. individuele praktijk dierenarts Kledingmakerij (maat)kledingmakerij en kledingverstelbedrijf woningstoffeerderij Kantoorfunctie ten behoeve van bedrijvigheid die elders wordt uitgeoefend, zoals: schoonmaakbedrijf, schoorsteenveegbedrijf, glazenwasserij, maar ook ten behoeve van bijvoorbeeld een groothandelsbedrijf Reparatiebedrijfjes, waaronder: schoen-/lederwarenreparatiebedrijf uurwerkreparatiebedrijf goud- en zilverwerkreparatiebedrijf reparatie van kleine (elektrische) gebruiksgoederen reparatie van muziekinstrumenten In ieder geval zijn autoreparatiebedrijven en las- en montagebedrijven uitgezonderd. Advies- en ontwerpbureaus reclame ontwerp grafisch ontwerp (bouwkundig, interieur- of tuin- en landschaps-) architect stedenbouwkundige - ingenieur (Zakelijke) dienstverlening, waaronder: notaris advocaat gerechtsdeurwaarder (register of belasting-) accountant assurantie-/verzekeringsbemiddeling exploitatie en handel in onroerende zaken administratieconsulent organisatieadviseur Overige dienstverlening kappersbedrijf schoonheidssalon nagelstudio tattooshop Onderwijs autorijschool onderwijs niet in te delen naar specificatie, mits zonder werkplaats of laboratorium Ateliers ateliers van beeldend kunstenaars, pottenbakkers, glazeniers e.d.
Pagina 40 van 77
O15.001346
Webwinkel Een winkel op een perceel waarbij de verkoop van op de eindgebruiker gerichte goederen uitsluitend plaatsvindt via internet, waarbij geen klanten op het perceel langskomen (om goederen af te halen of uit te proberen of te betalen) en er geen ruimtelijke uitstraling uitgaat van de webwinkel.
Pagina 41 van 77
O15.001346
BIJLAGE 4 – ERF- EN PERCEELAFSCHEIDINGEN IJLAGE 4 – ERF EN PERCEELSCHEIDINGEN
Pagina 42 van 77
O15.001346
4A Erfafscheiding -
maximaal 1.00 m1 hoog Niet in beschermd stads of dorpsgezicht of bij een monument VERGUNNINGSVRIJ
Pagina 43 van 77
O15.001346
4B Erfafscheiding -
maximaal 2.00 m1 hoog tot maximaal 1.00 m1 dicht vanaf maaiveld rest 90% open / groen of geheel open / groen Wanneer de perceelsgrens aan de openbare weg grenst dan 50cm terug plaatsen VERGUNNINGSPLICHTIG
Begroeid hekwerk
Pagina 44 van 77
O15.001346
4C Erfafscheiding -
maximaal 2.00 m1 hoog onderzijde tot maximaal 1.00 m1 dicht rest 50% open / groen of geheel open / groen
VERGUNNINGSPLICHTIG
Pagina 45 van 77
O15.001346
4D Erfafscheiding -
maximaal 2.00 m1 hoog achter voorgevel rooilijn, niet grenzend aan openbaar gebied Niet in beschermd stads of dorpsgezicht of bij een monument VERGUNNINGSVRIJ
Pagina 46 van 77
O15.001346
BIJLAGE 5 – KAARTEN BEBOUWDE KOM
Pagina 47 van 77
O15.001346
Pagina 48 van 77
O15.001346
BIJLAGE 6 - REFERENTIEBEELDEN
Referentiebeeld 1 – dakopbouw door geveloptrekking grenzend aan voorerfgebied
Referentiebeeld 2 – dakopbouwen door nokverhoging in dakvlak grenzend aan achtererfgebied
Pagina 49 van 77
O15.001346
Referentiebeeld 3 - dakopbouw door nokverhoging in dakvlak grenzend aan achtererfgebied
Referentiebeeld 4 – dakopbouw op garage (met grotere goothoogte dan 1 e bouwlaag)
Pagina 50 van 77
O15.001346
BIJLAGE 7 – ZIENSWIJZE(N) MET REACTIE Zienswijzen
Pagina 51 van 77
O15.001346
Pagina 52 van 77
O15.001346
Pagina 53 van 77
O15.001346
Pagina 54 van 77
O15.001346
Pagina 55 van 77
O15.001346
Reactie op de zienswijzen mw. Schuil Onderwerp:
reactie op uw zienswijze
Geachte mevrouw Schuil, Op 27 mei 2015 hebben wij uw vragen en uw zienswijze omtrent het ontwerp-planologisch afwijkingenbeleid ontvangen. Met deze brief zullen wij uw vragen beantwoorden en reageren op uw zienswijze. Uw brief U bent in uw zienswijze op een drietal punten ingegaan, waarbij de eerste twee punten een verzoek om toelichting en duidelijkheid op specifieke onderdelen van het beleid betreft. Ook betreft het tweede punt een bezwaar tegen de formulering van het beleid zoals neergelegd in paragraaf: “2.3.2 Burenrecht”. U geeft aan bezwaar te hebben tegen het gebruik van het begrip ‘in beginsel’ in het beleid omtrent burenrecht Het derde punt betreft een bezwaar tegen de formulering van de hardheidsclausule, deze is naar uw mening niet hard en daartegen tekent u protest aan. Onze reactie op uw vragen 1. U verzoekt ons om duidelijkheid te verschaffen over de zgn. ‘kruimellijst’ en de toepasbaarheid van het afwijkingenbeleid. In paragraaf 1.2 valt te lezen dat het beleid regels bevat om toepassing te geven aan de afwijkingsmogelijkheden die de wetgever het college heeft geboden. Voorts valt te lezen dat er een regeling is die van oudsher in de praktijk ook wel de 'kruimellijst' wordt genoemd en thans is neergelegd in artikel 4 van bijlage II van het Bor. Daarna valt te lezen dat het college planologisch afwijkingenbeleid heeft vastgesteld voor de wijze van toepassing van voornoemde regeling. Het planologisch afwijkingenbeleid geldt dus inderdaad voor de wijze waarop omgegaan wordt met de wettelijke mogelijkheid om af te wijken van het bestemmingsplan in de gevallen als genoemd in artikel 4 van bijlage II van het Bor. 2. Gelet op het casuïstische karakter van de situaties en de gevallen die wel of niet aan de mogelijkheid tot afwijken in verband met burenrecht de weg staan en het feit dat jurisprudentie zich op dit punt verder kan en zal ontwikkelen, is er niet voor gekozen om een concrete en limitatieve opsomming van situaties of gevallen te maken. Omdat de noodzaak van instemming van de buren afhankelijk is van de omstandigheden van het geval is en blijft flexibiliteit op dit punt gewenst. Onze reactie op uw zienswijzen 1. Het gebruik van het begrip ‘in beginsel’ is noodzakelijk. Dit heeft te maken met het feit dat het instemmen van de buren juridisch gezien niet altijd in de weg kan staan aan een bouwplan. Er kan namelijk sprake zijn van een recht op erfdienstbaarheid of eigendom door verjaring. Om die reden is het onbillijk en onredelijk om in het beleid op te nemen dat er per definitie toestemming van de buren noodzakelijk is. Onbillijke en onredelijke bepalingen zijn niet toegestaan en derhalve kan niet aan uw bezwaar tegemoetgekomen worden. Omdat de noodzaak van instemming van de buren afhankelijk is van de omstandigheden van het geval is en blijft flexibiliteit op dit punt gewenst. 2. Het opnemen van een hardheidsclausule heeft tot doel om de mogelijkheid te creëren om af te kunnen wijken van een beleidsregel, indien deze gelet op de doelen van de beleidsregel onevenredig harde (onaanvaardbare) gevolgen heeft. De hardheidsclausule ziet slechts op uitzonderlijke gevallen en situaties. Er zijn geen heldere en concrete standaardregels voor de gevallen die daarvoor in aanmerking komen, doordat vooraf niet (precies) te voorzien is of afwijking van de beleidsregels nodig zal zijn en zo ja, om welke gevallen of groepen gevallen het bij de toepassing zal gaan. Bovendien zijn ‘harde regels’ iets anders dan ‘concrete regels’. Hardheid heeft betrekking op de gevolgen van regels en concreetheid heeft te maken met de duidelijkheid omtrent de toepasbaarheid van de regels. Het begrip ‘hardheid’ ziet dan ook op de hardheid van de regels van het beleid en niet op de mate van concreetheid van de hardheidsclausule.
Pagina 56 van 77
O15.001346
Omdat uitzonderingssituaties niet of nauwelijks te vangen zijn in concrete regels en vooraf niet precies te voorzien is of afwijking nodig is (gelet op de onevenredige gevolgen), kan gelet op de aard en het doel van de hardheidsclausule niet aan de wens om de criteria concreet te maken worden meegewerkt. Bovendien valt er in het beleid te lezen dat er zeer terughoudend met toepassing van de hardheidsclausule omgegaan dient te worden en dat deze ziet op uitzonderingssituaties. Het is naar mening van het college noodzakelijk om in het beleid een vangnetbepaling voor uitzonderlijke situaties op te nemen. Conclusie Omdat de noodzaak van instemming van de buren afhankelijk is van de omstandigheden van het geval is en blijft flexibiliteit op dit punt gewenst. Daarnaast is het noodzakelijk om in uitzonderlijke gevallen af te kunnen wijken van het beleid. Om die reden geven de door u ingediende zienswijzen geen aanleiding om het beleid aan te passen. Er is daarom besloten het beleid ongewijzigd vast te stellen.
Reactie op de zienswijzen dhr. Wilders Onderwerp:
uw zienswijze
Geachte heer Wilders, Op 27 mei 2015 hebben wij uw vragen en uw zienswijze omtrent het ontwerp-planologisch afwijkingenbeleid ontvangen. Met deze brief zullen wij uw vragen beantwoorden en reageren op uw zienswijze. Uw brief In uw brief stelt u een aantal vragen en daarnaast geeft u aan bezwaar te maken tegen de mogelijkheid om middels het afwijkingenbeleid illegale bouwwerken te legaliseren. U geeft aan bezwaar te maken tegen het gebruik van het afwijkingenbeleid om reeds gerealiseerde bouwwerken te legaliseren. De aanleiding van indiening is m.n. het conflict met de buren over een zonder vergunning gebouwde schuur/berging. Onze beantwoording van uw vragen 1. De categorieën gevallen zijn een omschrijving van bouwwerken waarvoor vergunning wordt gevraagd. Indien het bouwwerk waarvoor vergunning wordt gevraagd voldoet aan de omschrijving dan kan er afgeweken worden van het bestemmingsplan. Ook een reeds gerealiseerd bouwwerk kan voldoen aan de omschrijving van een van de genoemde categorieën van gevallen. Er wordt bijvoorbeeld gesproken over bijbehorende bouwwerken binnen de bebouwde kom. De wettelijke eis is daarmee dat het enerzijds moet gaan om een aanvraag voor een bijbehorend bouwwerk en anderzijds dat het bijbehorend bouwwerk binnen de bebouwde kom moet zijn gelegen. Zowel reeds opgerichte als nog op te richten bijbehorende bouwwerken zijn te scharen onder de (algemenere) noemer 'bijbehorend bouwwerk'. Omdat ingevolge de wet (o.a. artikel 2.10 jo. 2.12 van de Wabo) een aanvraag voor een vergunning beoordeeld moet worden is het niet relevant of een bouwwerk reeds opgericht is. Er is geen regel in de wet opgenomen die in de weg staat aan het vergunnen van een reeds gerealiseerd bouwwerk. Om die reden is het toegestaan om een illegaal opgericht bouwwerk te vergunnen en zo te legaliseren. Het zou bovendien onevenredig bezwarend zijn om reeds gebouwde illegale bouwwerken eerst te laten afbreken om vervolgens toe te staan het afgebroken bouwwerk in dezelfde vorm opnieuw op te richten indien er vergunning wordt verkregen. De verplichting tot afbraak kan in het uiterste geval slechts volgen indien er geen vergunning kan en wordt verleend. 2. Het is juist dat een aanvraag vooraf getoetst dient te worden. Het betreft dus de aanvraag voor een bouwwerk wat getoetst moet worden en niet het al dan niet gerealiseerde bouwwerk. Het risico dat een gerealiseerd bouwwerk aangepast of afgebroken moet worden omdat er geen vergunning kan worden verleend ligt bij degene die besluit om een bouwwerk op te richten zonder vergunning. Bij de beoordeling voor een vergunning is zoals gezegd niet relevant of het bouwwerk reeds is opgericht. Dit aspect wordt om die reden in zijn geheel niet meegewogen bij beoordeling van de
Pagina 57 van 77
O15.001346
vergunningaanvraag. Pas bij de beoordeling van eventueel definitief handhavend optreden tegen een overtreding is het relevant om de gevolgen van dit optreden af te wegen. 3. Neen. De in de interne praktijk geconstateerde gevallen hebben m.n. betrekking de situatie dat bepaalde percelen volgens de definities in het beleid buiten de bebouwde kom vielen terwijl deze gelet op jurisprudentie over dit onderwerp wel binnen de bebouwde kom vielen. Daarnaast zijn er een aantal gevallen die niet voldeden aan de regels maar waarin het wel wenselijk en redelijk was om medewerking te verlenen. 4. De voornaamste reden tot herziening is de wijziging van de wet. Door de wijziging ontstonden er nieuwe categorieën van gevallen waarin het beleid niet voorzag. Doordat deze herziening noodzakelijk werd geacht zijn interne (ambtelijke) ervaringen omtrent het vigerende beleid besproken. Deze ervaringen hebben geleid tot aanpassingen op een aantal onderdelen. De concrete locaties van de gevallen en situaties zijn daarbij niet besproken dan wel opgeschreven en kunnen derhalve niet worden gereproduceerd. Zie verder het antwoord onder 3. 5. Privaatrechtelijke belemmeringen kunnen slechts in de weg staan aan vergunningverlening indien deze een evident karakter hebben. Om die reden dient beoordeeld te worden of er een privaatrechtelijke belemmering is of kan zijn en of deze een evident karakter heeft. Bij een negatieve verklaring van de buren is er niet zonder meer sprake van een privaatrechtelijke belemmering, daarvoor is het tevens noodzakelijk dat er strijd is met de bepalingen van het burenrecht (artikel 5:50 BW e.v.). Deze bepalingen dienen derhalve betrokken te worden bij de afweging om al dan niet af te wijken. Indien vastgesteld is er sprake van strijdigheid met burenrecht kan zijn dan moet beoordeeld worden of de belemmering een evident karakter heeft. Indien duidelijk is dat de buren geen toestemming willen geven voor bv. een overbouw, dan dient beoordeeld te worden of er sprake is van bestaande rechten. Indien onduidelijk is of de buren toestemming willen verlenen dan zal om deze toestemming moeten worden verzocht alvorens de situatie beoordeeld kan worden. Vervolgens dienen voornoemde aspecten afgewogen te worden en wordt op basis hiervan een besluit genomen. 6. Alle ruimtelijk relevante aspecten worden betrokken bij een verzoek om afwijking. Indien de afmetingen voldoen aan de in het beleid vastgelegde afmetingen dan kan in beginsel afgeweken worden en vergunning worden verleend. E.e.a. echter, mits er geen evidente privaatrechtelijke belemmeringen zijn (immers wordt anders niet aan het beleid voldaan). Daarnaast is het voor vergunningverlening tevens noodzakelijk dat er wordt voldaan aan redelijke eisen van welstand, de bouwverordening en het Bouwbesluit. 7. De aanvrager dient zijn bouwwerk conform een verleende vergunning uit te voeren. Bij de aanvraag voor vergunning wordt beoordeeld of het aannemelijk is dat er wordt voldaan aan de eisen zoals gesteld in de bouwverordening. De risico's voor het oprichten van een bouwwerk zonder vergunning komen voor rekening en risico's van degene die het bouwwerk opricht voordat er vergunning is verleend. De gemeente kan niet verantwoordelijk worden gemaakt voor gevolgen van overtredingen van regelgeving door derden. 8. Een ieder kan een onbeperkt aantal vergunningen aanvragen. Indien er sprake is van een bouwplan waarop eerder afwijzend is besloten, dan kan het college de aanvraag wel vereenvoudigd afdoen middels verwijzing naar het eerdere besluit. Op het moment dat duidelijk is dat er geen concreet zicht is op legalisatie, dan kan de gemeente handhavend optreden en niet daarvoor. 9. Onder daadwerkelijk handhaven wordt ook de actie verstaan om degene die zonder vergunning gebouwd heeft ertoe te bewegen om een vergunning aan te vragen. Handhaven ziet op het opheffen van een overtreding van regels niet op het laten afbreken van bouwwerken. Daarmee kan er reeds gesproken worden van handhavend optreden van de gemeente. Middels een aanvraag kan de overtreding mogelijk worden beëindigd. Onze reactie op uw zienswijze Aan het verzoek om de mogelijkheid tot legalisatie van illegale bouwwerken uit te sluiten kan geen gevolg worden gegeven omdat dit resulteert in rechtsongelijkheid en in strijd is met de wet en jurisprudentie. Pagina 58 van 77
O15.001346
Bouwen zonder omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is verboden. Bij overtreding van een verbod geldt de zogenaamde beginselplicht tot handhaving. Volgens vaste jurisprudentie zal in geval van overtreding van het wettelijk voorschrift in de regel moeten worden overgegaan tot handhaving en mag het bestuursorgaan slechts onder bijzondere omstandigheden weigeren dit te doen. Dit kan zich voordoen indien er concreet zicht op legalisatie bestaat. Kortgezegd betekent dit dat de overtreder zijn overtreding (bouwen zonder vergunning) kan opheffen door het aanvragen van een vergunning. Het bij beoordeling van een aanvraag voor omgevingsvergunning aanbrengen van onderscheid tussen bouwen zonder en met vergunning, zou betekenen dat men alleen een vergunning kan krijgen indien men deze voorafgaand aan de bouw aanvraagt. Indien er reeds is gebouwd dan zou het bouwwerk afgebroken moeten worden. Vervolgens zou er dan vergunning kunnen worden verleend en het zou het bouwwerk weer opgericht kunnen worden. Het behoeft geen betoog dat de belangen van de bouwer in onevenredige mate aantast en resulteert in onnodige kapitaalvernietiging. De juiste wijze van handelen bij een aanvraag voor vergunning, is door te beoordelen of een bouwwerk vergund kan worden, waarbij getoetst moet worden aan het bestemmingsplan (en afwijkingsregels), de welstandsnota, de bouwverordening en het Bouwbesluit. Voor de beoordeling van een aanvraag om vergunning is de vraag of het bouwwerk reeds gerealiseerd is niet relevant, het toetsingskader is immers limitatief neergelegd in artikel 2.10 van de Wabo. Voor het afwijken van een bestemmingsplan is eveneens niet relevant of het bouwwerk reeds is gebouwd. Beoordeeld moet worden of de ruimtelijke impact van het bouwplan gelet op de te betrekken belangen acceptabel is of niet. Het moment waarop een bouwplan wordt opgericht is niet van invloed op de ruimtelijke impact daarvan. Omdat het voor toetsing van een aanvraag vergunning en afwijking van het bestemmingsplan niet relevant is of een bouwwerk reeds gerealiseerd is, kan er niet worden ingestemd met het verzoek om illegale bouwwerken uit te sluiten van de mogelijkheid tot legalisatie. Daarmee zou het college op de stoel van de wetgever gaan zitten en dit is op grond van het superioriteitsbeginsel niet toegestaan en daarmee in strijd met de wet. Conclusie Omdat de noodzaak van instemming van de buren afhankelijk is van de omstandigheden van het geval is en blijft flexibiliteit op dit punt gewenst. Daarnaast is het noodzakelijk om in uitzonderlijke gevallen af te kunnen wijken van het beleid. Tot slot is het onbillijk en onredelijk om bij aanvragen voor vergunning onderscheid te maken tussen reeds gebouwde bouwwerken en bouwwerken welke nog opgericht moeten worden. Om die reden geven de door u ingediende zienswijzen geen aanleiding om het beleid aan te passen. Er is daarom besloten het beleid ongewijzigd vast te stellen.
Pagina 59 van 77
O15.001346
BIJLAGE 8 – SETS MET REGELS
Pagina 60 van 77
O15.001346
ALGEMENE BELEIDSREGELS
Algemene regel In eerste instantie dient de welstandcommissie zich te richten naar de inhoud van het afwijkingenbeleid. Bij conflictsituaties tussen het welstandsadvies en het afwijkingenbeleid prevaleert het afwijkingenbeleid. Uitzonderingen gelden wanneer is aangegeven dat het welstandsadvies richting gevend is. Dit houdt in dat het welstandsadvies zwaarwegend is bij de afweging of een afwijking al dan niet wordt verleend.
Algemene regel monumenten en beschermde stadsgezichten: Het welstands- en/of monumentenadvies is zeer zwaarwegend bij de afweging of een afwijking al dan niet wordt verleend. Deze beleidsregel is van toepassing op monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten.
Regels over privaatrechtelijke aspecten Indien bij een verzoek om planologische afwijking, privaatrechtelijke belemmering(en) voor de realisering van een bouwwerk aanwezig zijn, dan wordt van de aanvrager gevraagd een verklaring van de buren te overleggen, waaruit blijkt dat deze akkoord gaan met realisatie van het voorgenomen project. Indien een dergelijke verklaring niet wordt overgelegd, wordt een afweging gemaakt en waarbij zeer veel gewicht wordt gegeven aan de privaatrechtelijke aspecten die aan realisatie van het project in de weg staan.
Algemene regels voor bezonning van tuinen en toetreding van daglicht Als algemene regel wordt gehanteerd dat er bij bouwwerken tot een hoogte van 3 meter of de hoogte van de eerste verdiepingsvloer + 0,25 meter geen nader onderzoek nodig is. Is het te realiseren bouwwerk hoger dan wordt de aanvrager, indien er duidelijk sprake zal zijn van schaduwwerking op het buurperceel, verzocht om nader te onderbouwen dat de schaduwwerking niet onevenredig nadelig is voor gebruiksmogelijkheden van het buurperceel. Voor deze onderbouwing dient een bezonningsonderzoek overlegd te worden.
Algemene regel omtrent stedenbouwkundige aspecten Het plan mag niet resulteren in een onevenredige aantasting van het straat- en bebouwingsbeeld.
Pagina 61 van 77
O15.001346
Om een bestaand bouwwerk als trendsetter te beschouwen dient deze aan de volgende voorwaarden te voldoen:
Het bouwplan komt (qua ruimtelijke uitstraling) overeen met een bouwwerk uit de directe omgeving, zoals het zelfde woonblok, straat of buurt, welke een bepaalde stedenbouwkundige samenhang vertoont. er is sprake van een vergelijkbaar gebouwtype en/of architectuur. het bestaande bouwwerk is legaal opgericht met vergunning welke voorzien was van een positief welstandsadvies. er is sprake van een vergelijkbare stedenbouwkundige situatie.
Pagina 62 van 77
O15.001346
SPECIFIEKE BELEIDSREGELS
Begripsbepalingen van het besluit omgevingsrecht: Achtererfgebied erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 m achter de voorkant en van daaruit evenwijdig loopt met het aangrenzend openbaar toegankelijk gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter het hoofdgebouw te komen. Bijbehorend bouwwerk uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak. Erf al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden. Hoofdgebouw gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. Openbaar toegankelijk gebied weg als bedoeld in artikel 1, eerste lid, onder b, van de Wegenverkeerswet 1994, alsmede pleinen, parken, plantsoenen, openbaar vaarwater en ander openbaar gebied dat voor publiek algemeen toegankelijk is, met uitzondering van wegen uitsluitend bedoeld voor de ontsluiting van percelen door langzaam verkeer. Voorerfgebied erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied. Voorgevelrooilijn voorgevelrooilijn als bedoeld in het bestemmingsplan, de beheersverordening dan wel de gemeentelijke bouwverordening; Woonwagen: voor bewoning bestemd gebouw dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst en op een daartoe bestemd perceel is geplaatst.
Aan bovenstaande worden de volgende begrippen toegevoegd: Aangebouwd bijbehorend bouwwerk Een op de grond staand gebouw dat als afzonderlijke ruimte of als vergroting van een bestaande ruimte is gebouwd aan een hoofdgebouw waarmee het in directe verbinding staat, welk gebouw door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist.
Pagina 63 van 77
O15.001346
Bed & breakfast Een bed & breakfast is een overnachtingsaccommodatie gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed & breakfast is gevestigd in een woning en wordt gerund door de bewoner van de betreffende woning. De woonfunctie van de woning wordt daarbij niet in onevenredige mate aangetast. Beleidsregel Beleidsregel ex. artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2 van de Wabo. Bebouwde kom De percelen gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Súdwest-Fryslân die, op de kaart: “Begrenzing stedelijk gebied”, met de nummers 1-4 en 1-5, behorende bij de “Verordening Romte Fryslân” (vastgesteld op 25 juni 2014 door de Provinciale Staten van Fryslân), zijn gelegen in “Bestaand stedelijk gebied” (zie bijlage 5) en de percelen die gelet op de feitelijke situatie en de aard van de omgeving tot de bebouwde kom moeten worden gerekend. Buiten de bebouwde kom De percelen gelegen binnen het grondgebied van de gemeente Súdwest-Fryslân die, op de kaart: “Begrenzing stedelijk gebied”, met de nummers 1-4 en 1-5, behorende bij de “Verordening Romte Fryslân” (vastgesteld op 25 juni 2014 door de Provinciale Staten van Fryslân), niet zijn gelegen in “Bestaand stedelijk gebied” (zie bijlage 5), tenzij een perceel gelet op de feitelijke situatie en de aard van de omgeving tot de bebouwde kom moeten worden gerekend. Dakopbouw Het door een gevel of nokverhoging vergroten van een bestaande ruimte welke leidt tot een wijziging van de vorm en het profiel van het dak (zie bijlage 6 - referentiebeeld 1). Dakkapel Een uitbouw binnen het dakvlak van een gebouw met kapconstructie, welke uitbouw doorgaans geen wijziging van de vorm en het profiel van het dak veroorzaakt. Hoofdgebouw Een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie en/of afmetingen als belangrijkste bouwwerk is aan te merken, met dien verstande dat aangebouwde en/of vrijstaande bijbehorende bouwwerken niet tot het hoofdgebouw worden gerekend. Kap Een kap is een afdekking van een gebouw waarbij bij in een horizontale projectie ten minste 50% van het gebouw wordt afgedekt met hellende dakvlakken. Vrijstaand bijbehorend bouwwerk Een op zichzelf staand, vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw; functionele ondergeschiktheid is niet vereist, tenzij in de voorschriften anders is bepaald. Wijze van meten Voor de wijze van meten wordt aangesloten bij hetgeen daarover is bepaald in het bestemmingsplan of de beheersverordening dat voor het desbetreffende perceel van kracht is, tenzij deze wijze onevenredig nadelig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen.
Pagina 64 van 77
O15.001346
BIJBEHORENDE BOUWWERKEN BINNEN DE BEBOUWDE KOM
Algemene regels voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken (binnen de bebouwde kom):
Het te bouwen bijbehorend bouwwerk dient functioneel verbonden te zijn met het op hetzelfde perceel of het direct aansluitend perceel gesitueerde hoofdgebouw.
Indien het te bouwen bijbehorend bouwwerk in functionele zin opgericht wordt ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis, zijn tevens de regels zoals neergelegd in regelset nr. 9a van overeenkomstige toepassing5.
1a.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken in de vorm van een erker (uitbouw)
Bouwen aan de voorkant van een hoofgebouw in de vorm van een erker, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden:
horizontale diepte maximaal 1,5 meter.
horizontale afstand van de erker tot de perceelgrens met het openbaar gebied minimaal 2,5 meter.
breedte maximaal 50% van de breedte van de gevel van het hoofdgebouw.
bouwhoogte maximaal 3 meter dan wel de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw +0,25 meter.
1b.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de voorzijde (aan- of uitbouw)
Er mag alleen aan de voorzijde van een woning aangebouwd worden wanneer er oorspronkelijk een bijbehorend bouwwerk in de voortuin van de woning is gelegen. De ruimte tussen het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk en het hoofdgebouw mag worden dicht gebouwd door een aangebouwd bijbehorend bouwwerk. Hierbij is een voorwaarde dat dit bijbehorend bouwwerk aansluit op woningen in het bouwblok die dit in het verleden al hebben uitgevoerd met bouw of omgevingsvergunning.
5
niet breder dan het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk. maximale hoogte is de hoogte van het oorspronkelijke bijbehorende bouwwerk, met een maximum van 5 meter. wanneer de kap van het bijbehorende bouwwerk een uitloper is van de kap van het hoofdgebouw is de goothoogte van het hoofdgebouw maatgevend, medewerking kan verleend worden tot aan maximaal 5 meter hoogte
zie: paragraaf 3.12.2, blz. 25-26.
Pagina 65 van 77
O15.001346
1c.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken aan de zijgevel bij hoeksituaties (aanof uitbouw) minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw. minimaal 1 meter van de perceelgrens met het openbare gebied en minimaal 2.50 meter t.o.v. de weg (trottoirs, groenstroken e.d. niet meegerekend) en achter of op de voorgevelrooilijn van de aangrenzende hoofdgebouwen. de goothoogte maximaal 0,25 meter boven vloer van eerste verdieping dan wel de bestaande hoogte indien deze hoger is. indien de afstand van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter bedraagt mag de goothoogte gelijk zijn aan de aangrenzende goothoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte dient minimaal 1 meter lager te zijn dan de hoogte van het hoofdgebouw, met uitzondering van een hoofdgebouw dat bestaat uit 1 bouwlaag en plat is afgedekt: dan mag de bouwhoogte maximaal gelijk zijn aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken die binnen een afstand van 3 m tot de bouwperceelgrens worden gebouwd mag niet meer dan 7 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd.
1d.
Regels voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken bij hoeksituaties
achter het verlengde van de achtergevel van het hoofdgebouw.
minimaal 1 meter van de perceelgrens met het openbare gebied en minimaal 2.50 meter t.o.v. de weg (trottoirs, groenstroken e.d. niet meegerekend) en achter of op de voorgevelrooilijn van de aangrenzende hoofdgebouwen. de goothoogte bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd).
1e.
Regels voor aangebouwde bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied
minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw.
de goothoogte maximaal 0,25 meter boven vloer van eerste verdieping dan wel de bestaande hoogte indien deze hoger is.
Pagina 66 van 77
O15.001346
indien de afstand van het aangebouwde bijbehorende bouwwerk tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 meter bedraagt mag de goothoogte gelijk zijn aan de goothoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte dient minimaal 1 meter lager te zijn dan de hoogte van het hoofdgebouw, met uitzondering van een hoofdgebouw dat bestaat uit 1 bouwlaag en plat is afgedekt: dan mag de bouwhoogte maximaal gelijk zijn aan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de bouwhoogte van aangebouwde bijbehorende bouwwerken die binnen een afstand van 3 m tot de bouwperceelgrens worden gebouwd mag niet meer dan 7 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte minimaal 1 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd).
1f.
Regels voor vrijstaande bijbehorende bouwwerken in het achtererfgebied
minimaal 3 meter achter het verlengde van de voorgevel van het hoofdgebouw.
1g.
1h.
de goothoogte bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter. de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken per bouwperceel bedraagt maximaal 100 m2 met dien verstande dat ten hoogste 50% van het erf buiten het bouwvlak gelegen mag worden bebouwd en de gezamenlijke oppervlakte van bijbehorende bouwwerken niet meer dan 90% van de oppervlakte van het hoofdgebouw mag bedragen (indien geen bouwvlak is aangegeven mag ten hoogste 50% van het bouwperceel worden bebouwd).
Regels voor uitbreiding van hoofdgebouwen binnen de bestemmingen voor wonen/woningen niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte van het bestemmingsplan. op of achter (het verlengde van) de voorgevelrooilijn. uitbreiding buiten het bouwvlak (in achtererfgebied) tot een maximum oppervlakte van 150m2 en waarbij een minimale afstand van 3 meter tot de alle perceelsgrenzen wordt aangehouden. het achtererfgebied blijft voor 50% onbebouwd. bij overschrijding van de bestemmingsgrens per concreet geval een afweging maken .
Regels voor bijbehorende bouwwerken bij andere gebouwen uitbreidingen van de hoofdvorm achter of in het verlengde van de voorgevel, waarbij ondergeschikte gebouwen minimaal 1m achter de voorgevel gesitueerd moeten worden.
Pagina 67 van 77
O15.001346
niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte van het bestemmingsplan, met uitzondering van uitbreidingen van bouwwerken met ondergeschikte bouwdelen. de maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met maximaal 50% worden overschreden; voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. er mogen geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse ontstaan. er dient een minimale afstand van 3 meter tot alle perceelsgrenzen aangehouden te worden.
Indien aan één of meer van de bovenstaande regels niet wordt voldaan dan dient er per concreet geval een afweging te worden gemaakt.
Pagina 68 van 77
O15.001346
BIJBEHORENDE BOUWWERKEN BUITEN DE BEBOUWDE KOM
Algemene regels voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken buiten de bebouwde kom:
Het te bouwen bijbehorend bouwwerk dient functioneel verbonden te zijn met het op hetzelfde perceel of het direct aansluitend perceel gesitueerde hoofdgebouw.
Indien het te bouwen bijbehorend bouwwerk in functionele zin opgericht wordt ten behoeve van een beroep of bedrijf aan huis, zijn tevens de regels zoals neergelegd in regelset nr. 9a van overeenkomstige toepassing6.
1i.
Regels voor bijbehorende bouwwerken bij woningen
Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij woningen buiten de bebouwde kom gelden dezelfde regels als voor bouwen bij woningen binnen de bebouwde kom zoals neergelegd in de desbetreffende regelsets met de nummers: 1a. t/m 1g 7. Daarbij gelden de volgende aanvullende regels:
het maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met niet meer dan 50% worden overschreden.
het een totale oppervlakte is maximaal 100m2.
het aantal woningen mag slechts wijzigen indien het bouwwerk wordt opgericht ten behoeve van mantelzorg, in welk geval er per concreet geval een afweging wordt gemaakt.
1j.
Uitganspunten voor bijbehorende bouwwerken bij andere gebouwen niet zijnde recreatiewoningen
Per concreet geval een afweging maken waarbij rekening wordt gehouden met de volgende uitgangspunten:
6 7
op of achter de voorgevelrooilijn. niet hoger dan de oorspronkelijke toegestane goot- en bouwhoogte, met uitzondering van uitbreidingen van bouwwerken met ondergeschikte bouwdelen. aansluitend terrein blijft in beginsel voor 50% onbebouwd. de maximale bebouwingsoppervlakte (BP) mag met maximaal 50% worden overschreden. voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein. er mogen geen onevenredige gevolgen voor de verkeersdoorstroming en verkeersveiligheid ter plaatse ontstaan.
zie: paragraaf 3.12.2, blz. 25-26. zie: paragraaf 3.3 t/m 3.3.3
Pagina 69 van 77
O15.001346
OVERIGE BOUWWERKEN
2.
Uitgangspunten nutsvoorzieningen
Per concreet geval een afweging maken waarbij met het volgende rekening wordt gehouden:
het gebouw mag maximaal 1 bouwlaag bevatten. de oppervlakte van het gebouw mag maximaal 50 m 2 bedragen. hoogte van het gebouw mag maximaal 5 meter bedragen. vanuit stedenbouwkundig en verkeerskundig oogpunt moet het plan/project aanvaardbaar zijn.
3a.
Regels bouwwerk geen gebouw zijnde
Vlaggenmasten niet hoger dan 8 meter.
3b.
Voor overige bouwwerken geen gebouw zijnde wordt per concreet geval een afweging gemaakt, waarbij bij overkappingen rekening gehouden wordt met de regels m.b.t. situering van aangebouwde bijbehorende bouwwerken en vrijstaande bijbehorende bouwwerken.
Regels voor erfafscheidingen
Erfafscheidingen dienen te voldoen aan de eisen m.b.t. afmetingen, plaatsing en uitvoering, zoals neergelegd in bijlage 4.
4a.
Regels voor dakopbouwen grenzend aan het voorerfgebied
Algemeen
een dakopbouw mag uit maximaal één bouwlaag bestaan. een dakopbouw is alleen toegestaan op een hoofdgebouw van één bouwlaag met kap. geen dakopbouw in een dakvlak met een dakhelling minder dan 30 graden.
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak. bij meerdere dakopbouwen op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. in het midden van het dakvlak, tenzij afwijkende trendsetter.
Pagina 70 van 77
O15.001346
bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur. minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw, ook ten opzichte van hoek- en kilkepers. verticale afstand van de goothoogte van de dakopbouw tot de noklijn minimaal 1 meter.
Maatvoering
4b.
breedte van de dakopbouw maximaal 40% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 4 meter.
Regels voor dakopbouwen grenzend aan het achtererfgebied
Algemeen
een dakopbouw mag uit maximaal één bouwlaag bestaan. een dakopbouw is alleen toegestaan op een hoofdgebouw van één bouwlaag met kap, tenzij de dakopbouw grenst aan een horizontale kilgoot tussen 2 panden, dan mag het hoofdgebouw uit maximaal 2 bouwlagen bestaan.
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak. bij meerdere dakopbouwen op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. in het midden van het dakvlak, tenzij een afwijkende trendsetter. bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur. minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw, ook ten opzichte van hoek- en kilkepers. verticale afstand van de goothoogte van de dakopbouw tot de noklijn minimaal 0,5 meter. afstand van de dakopbouw tot het voorerfgebied minimaal 3 meter.
Maatvoering
4.c
breedte van de dakopbouw maximaal 60% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 6 meter.
Regels voor dakopbouwen door nokverhoging
Algemeen
de dakopbouw is alleen toegestaan in een dakvlak dat grenst aan het achtererfgebied; de dakopbouw is maar in één dakvlak toegestaan; de nokverhoging vindt plaats door het verlengen van het tegenoverliggende dakvlak waardoor de nok richting achtererfgebied schuift; de nokverhoging is alleen toegestaan op een hoofdgebouw met een zadeldak van maximaal 35 graden;
Pagina 71 van 77
O15.001346
Plaatsing
maximaal 1 dakopbouw per pand per dakvlak; bij meerdere dakopbouwen door nokverhoging op een doorgaand dakvlak regelmatige rangschikking op een horizontale lijn; in het midden van het dakvlak, tenzij een afwijkende trendsetter; bij gebouwtype twee onder één kap: symmetrisch t.o.v. de gezamenlijke bouwmuur; minimaal 1 meter dakvlak ter weerszijden van de dakopbouw; de afstand van de dakopbouw tot de achtergevel is horizontaal gemeten minimaal 1 meter; afstand van de dakopbouw tot het voorerfgebied minimaal 3 meter;
Maatvoering
4.d
breedte van de dakopbouw maximaal 60% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 6 meter; de hoogte van de buitenwanden van de dakopbouw maximaal 1,2 meter; de nok mag verticaal gemeten maximaal 0,7 meter worden verhoogd; de hellingshoek van het dakvlak van de dakopbouw moet gelijk zijn aan de hellingshoek van het bestaande dakvlak.
Regel uitbreiding bouwwerk met een ondergeschikt bouwdeel
Per concreet geval een afweging maken.
5.a
Regel GSM en UMTS antennes
Per concreet geval een afweging maken waarbij wordt getoetst aan het vastgestelde “Antennebeleid 2012” van de gemeente Súdwest-Fryslân.
5.b
Regel particuliere antennes
Per concreet geval een afweging maken, waarbij rekening wordt gehouden met de volgende regels:
Voor zover het “Antennebeleid 2012” van de gemeente Súdwest-Fryslân van toepassing is dient hierbij aangesloten te worden. Voor zover het bouwwerk wordt gerealiseerd bij een monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht, wordt veel gewicht gegeven aan de mate waarin het bouwwerk aansluit op de ter plaatse aanwezige monumentale waarden.
Pagina 72 van 77
O15.001346
6.
Regel warmte krachtkoppeling
Per concreet geval een afweging maken.
7.
Regel installatie duurzame energie
Per concreet geval een afweging maken.
8.
Regel herinrichting van openbaar gebied
Per concreet geval een afweging maken
Pagina 73 van 77
O15.001346
WIJZIGEN GEBRUIK
9.
Algemene regels voor het wijzigen van het gebruik
Per concreet geval een afweging maken waarbij met het volgende rekening wordt gehouden, tenzij de specifieke regels van de regelsets met de nummers: 9.a. t/m 9c. van toepassing zijn:
9a.
de functiewijziging mag alleen toegepast worden op bestaande bebouwing. er moet voldoende parkeergelegenheid aanwezig zijn (uitgangspunt is parkeren op eigen terrein). de nieuwe functie moet in lijn zijn met gemeentelijke vastgestelde nota’s. de nieuwe functie moet voldoen aan de milieuregelgeving. de nieuwe functie moet voldoen aan de relevante voorschriften uit het Bouwbesluit. functiewijzigingen van gebouwen gelegen in een woonomgeving dienen te vallen onder categorieën 1 t/m 2 van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering”. voor functiewijzigingen van gebouwen die niet gelegen zijn in een woonomgeving is het in beginsel toegestaan om onder een hogere categorie van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering” te vallen. er wordt terughoudend omgegaan met verzoeken om functiewijzigingen van gebouwen die vallen onder categorieën 3 en hoger van de VNG-brochure: “Bedrijven en Milieuzonering”.
Regels voor beroepen of bedrijven aan huis als bedoeld in bijlage 3
Aan huis gebonden beroepen of bedrijven worden toegestaan binnen de woonbestemming, met dien verstande dat:
uitgangspunt is dat het beroep of bedrijf voorkomt op de lijst met toelaatbare beroepen en bedrijven in bijlage 3. het vloeroppervlak van de ruimten ten behoeve van de uitoefening van aan huis gebonden beroepen niet meer mag bedragen dan 30% van de begane grond vloeroppervlakte van de woning, inclusief aan- of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m2. een aan huis verbonden beroep of bedrijf is uitsluitend toegestaan in de woning en/of in de bijbehorende aan-, en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. vrijstaande (bij)gebouwen mogen niet worden gebruikt of ingericht ten behoeve van een aan huis gebonden beroep of bedrijf. alleen het beroeps- of bedrijfsmatig gebruik dat niet vergunningsplichtig of meldingsplichtig is ingevolge de Wet Milieubeheer of het Activiteitenbesluit is toegestaan. er ten behoeve van de uitoefening van de aan huis gebonden beroepen dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid (uitgangspunt hierbij is parkeren op eigen terrein).
Pagina 74 van 77
O15.001346
er mag geen sprake zijn van een onevenredige verkeers- en/of publieksaantrekkende werking. de omvang van de reclame-uitingen mag maximaal 0,5 m2 bedragen. er mag geen buitenopslag van goederen plaatsvinden. De persoon die bij een woning een aan huis verbonden beroep of bedrijf exploiteert dient tevens de bewoner te zijn van de desbetreffende woning (er dient functionele en persoonlijke binding te zijn tussen de bewoner van de woning en de exploitatie van het beroep of bedrijf aan huis). Het is niet toegestaan om personeel in dienst te hebben ten behoeve van het aan huis verbonden beroep of bedrijf. Bij op fysieke dienstverlening gerichte bedrijven of beroepen aan huis (kappers, schoonheidssalons e.d., mag er niet meer dan 1 plaats (of stoel) worden geëxploiteerd. Dit betekent dat een dienst niet aan meer dan één klant tegelijk mag worden aangeboden en uitgevoerd. detailhandel, anders dan ondergeschikte detailhandel welke direct voortvloeit uit, gerelateerd is aan en noodzakelijk is voor de dienst en/of het bedrijfs- of beroepsmatig gebruik, is niet toegestaan. Detailhandel in producten die niet gerelateerd en verbonden zijn met de aangeboden dienst zijn niet toegestaan”. webwinkels zijn uitsluitend en uitdrukkelijk slechts toegestaan indien wordt voldaan aan de in bijlage 3 van dit beleid gegeven definitie van een 'webwinkel', waarbij detailhandel ter plaatse niet is toegestaan.
9b.
Regels voor beroepen of bedrijven aan huis niet genoemd in bijlage 3
per concreet geval een afweging maken;
indien het een in overwegende mate detailhandel (gerelateerde) activiteit betreft, zal niet worden meegewerkt aan het afwijken van de regels van het bestemmingsplan.
9c.
Regels voor bed en breakfast
ten hoogste 2 slaapkamers met ruimte voor maximaal 5 personen per hoofdgebouw.
logiesverstrekking is uitsluitend toegestaan in de woning en/of in de bijbehorende aan-, en uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen. vrijstaande bijgebouwen mogen niet worden gebruikt of worden ingericht ten behoeve van een bed en breakfast. de totale oppervlakte van de slaapkamers van de bed en breakfast is maximaal 30% van de begane grond vloeroppervlakte van de woning, inclusief aan- of uitbouwen en aangebouwde bijgebouwen, met een maximum van 50 m 2. de omvang van de reclame-uitingen mag maximaal 0,5 m2 bedragen. er ten behoeve van de uitoefening van de bed en breakfast dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid (uitgangspunt hierbij is parkeren op eigen terrein).
Pagina 75 van 77
O15.001346
10.
Uitgangspunt wijziging gebruik recreatiewoning ten behoeve van bewoning
Per concreet geval een afweging maken. Waarbij het uitgangspunt is dat er in principe wordt er geen medewerking wordt verleend, behoudens zeer bijzondere omstandigheden.
11.
Ander gebruik van gronden of bouwwerken
Per concreet geval een afweging maken. Waarbij de termijn ten hoogste 10 jaar betreft en uitgangspunt is dat de termijn aansluit bij de verwachte datum van inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime.
Pagina 76 van 77
O15.001346
HARDHEIDSCLAUSULE
3.
4.
Regels over het handelen in overeenstemming met de beleidsregels Het vastleggen van beleidsregels betreffende het afwijkingenbeleid in de onderhavige notitie heeft tot gevolg dat het college van b&w handelt in overeenstemming met de uitgangspunten die in dit afwijkingenbeleid zijn geformuleerd en dat derden daarop kunnen vertrouwen. Er wordt zeer terughoudend met de mogelijkheden om toepassing te geven aan de hardheidsclausule omgegaan.
Regels over handelen in bijzondere omstandigheden
Er kunnen altijd bijzondere omstandigheden zijn die bij toepassing van het vastgestelde beleid in een concreet geval tot onevenredige hardheid kunnen leiden. In het algemeen zal er een beroep op de hardheidsclausule kunnen worden gedaan indien:
Er bijzondere omstandigheden kunnen worden aangevoerd die tot medewerking in afwijking van het beleid noodzaken en er geen redelijke alternatieven bestaan om hierin te voorzien, mits de ruimtelijke consequenties beperkt blijven en geen (ongewenste) precedentwerking hoeft te worden gevreesd; Als het verzoek weliswaar niet binnen het geldende beleid past, maar een beleidswijziging als gevolg van het verzoek in de rede ligt.
Pagina 77 van 77
O15.001346
