rv 88
Gemeente Den Haag RIS127027_01-JUN-2005
Dienst Stedelijke Ontwikkeling DSO/2005.3231 RIS 127027_ 050531 Den Haag, 19 april 2005 Aan de gemeenteraad
Functiemengingstrategie; Mengen van bedrijven en wonen “Functiemenging waar het kan, functiescheiding waar het moet.” 1. Inleiding De gemeente Den Haag heeft een verdichtingopgave. De Raad heeft met de Woonvisie vastgesteld dat er meer ruimte moet komen voor woningen en Den Haag moet doorgroeien naar een stad met 500.000 inwoners. Daarnaast is in de Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte aangegeven dat er meer ruimte moet komen voor bedrijfsruimte. In lijn met deze opgave is in het ambitiedocument van de Structuurvisie aangegeven dat Den Haag moet verdichten in de stad. Om deze verdichtingopgave te realiseren en het grondgebruik te optimaliseren wordt ook gedacht aan functiemenging. Bij de (her)ontwikkeling van Den Haag komt hierdoor en om andere redenen (zoals financieel draagvlak) met enige regelmaat de vraag naar boven of het mogelijk is wonen te combineren met bedrijven. Het gaat hierbij om onder meer de herstructurering van de Binckhorst, Uitenhagestraat, Laakhaven, Den Haag Zuidwest, Scheveningen Haven en de nieuwbouw in de Stationsbuurt Ypenburg. Deze notitie is een samenvatting van de nota functiemenging (bijlage 2). In de nota komen ook alle details aan de orde die een rol spelen bij functie menging. 2. Beoogd resultaat In deze notitie wordt beoogd om de beleidsuitgangspunten voor functiemenging vast te leggen. Hiervoor wordt een kader vastgesteld voor de gewenste menging van wonen met praktijk-, bedrijfs- en kantoorruimte op diverse schaalniveaus in Den Haag. De notitie biedt hiervoor een aantal vuistregels hoe zaken per case opgelost kunnen worden en hoe functiemenging in bestemmingsplannen een vertaling kan krijgen. Dit om te voorkomen dat, zoals nu, over elke afzonderlijke locatie discussie ontstaat waardoor de uitvoering vertraagt. In het verlengde hiervan stellen we een pakket maatregelen voor, dat functiemenging stimuleert en bele mmeringen vermindert. In de nota worden vier schaalniveaus gehanteerd: Regionaal niveau; bedrijventerreinen en kantoorlocaties, die worden afgewisseld door woongebieden. Bedrijventerreinniveau; afwisseling van werkruimten en woningen op een bedrijventerrein Buurtniveau; afwisseling van werkruimten en woningen binnen een buurt Pand- en blokniveau; combinaties van werkfuncties in de plint met daarboven woningen Voor het eerste niveau, het regionaal niveau zijn in deze notitie geen beslispunten opgenomen, omdat hiervoor de Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte is vastgesteld (rv 144, 2004) en de keuzes met betrekking tot bedrijfsruimte in de bedrijventerreinstrategie aan de orde komen. In de beleidsstrategie is voor de periode tot 2015 aangegeven op welke locaties grootschalige kantoorontwikkeling mag plaatsvinden. In de bedrijventerreinstrategie komt de fasering van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen aan de orde. 3. Definities In deze notitie gaat het bij kantoorruimte om administratieve activiteiten van bedrijven in de zakelijke dienstverlening. Bij bedrijfsruimte gaat het om vervaardiging, verwerking en/of opslag en distributie van goederen. Hieronder vallen o.a. aannemersbedrijven, loodgieters, glazenwassers, schildersbedrijven, APK-keuringsstations, computergroothandelaren, drukkerijen en cateringbedrijven. Tot slot gaat het bij praktijk-ruimte om activiteiten in de persoonlijke dienstverlening. Hieronder vallen o.a. de huisarts, fysiotherapeut, tandarts, advocaat, kapper, horlogeservice en kinderdagverblijf (zie exacte definitie bijlage 1). De activitei-ten sport, recreatie, horeca, detailhandel, onderwijs, maatschappelijke en culturele (levensbeschouwelijke) organisaties vallen dus buiten het kader van deze notitie. Voor de volledigheid worden de (vastgestelde) beleidslijnen voor menging op bedrijventerreinen met detailhandel, feestzalen en andere functies wel beschreven. 4. De context: ontwikkelingen, regels en wensen Bij de keuze om in Den Haag functies te mengen, spelen vele aspecten een rol. Dit is naar voren gekomen bij diverse workshops, interviewrondes met makelaars en diverse onderzoeken voorafgaand aan de totstandkoming van deze notitie. Achtereenvolgens wordt ingegaan op de belangrijkste trends en ontwikkelingen, de wet- en regelgeving, de eisen van bewoners, bedrijven, ontwikkelaars, de kosten en het vigerend beleid t.a.v. menging van andere functies dan wonen op bedrijventerreinen. Raadsvoorstellen 2005
4.1 Trends en ontwikkelingen Op binnenstedelijke bedrijventerreinen wordt in toenemende mate horeca, sportcentra, detailhandel, zorg- en onderwijsinstellingen, voorzieningen en woonfuncties toegevoegd. Verdringing van bedrijfsruimte door andere functies vindt steeds meer plaats omdat enerzijds locaties midden in de stad voor veel functies aantrekkelijk zijn en anderzijds autoshowrooms, productiebedrijven en distributiebedrijven steeds vaker kiezen voor een locatie aan de rand van de stad. In Den Haag willen ontwikkelaars (bijvoorbeeld op Laakhaven) niet aan de slag met bedrijfsruimte in binnenstedelijke gebieden zoals de gemeente wil. Het is echter niet zo dat alle bedrijvigheid uit de stad verdwijnt. Er blijven ook op de middenlange termijn bedrijfsfuncties, die in binnenstedelijk gebied gevestigd zijn, of willen vestigen, vanwege hun klanten en toeleveranciers. Zo blijkt uit onderzoek van Stogo in 2003 dat 40% van het Haagse MKB betreffende praktijk- en bedrijfsruimtegebruikers- zich idealiter wil vestigen in het binnenstedelijk gebied en er een tendens is om zich meer te vestigen op een formeel bedrijventerrein. In herstructureringsbuurten is te zien dat evenals op binnenstedelijke bedrijventerrein bedrijvigheid aan terrein verliest. Hierbij speelt een belangenverschil met woningbouwcorporaties een rol. Woningbouwcorporaties zijn niet snel geneigd praktijk- en bedrijfsruimte tot stand te brengen, omdat hun expertise voor het beheer van vastgoed in de eerste plaats ligt bij woningen. Woningbouwcorporaties willen evenals andere marktpartijen met risico op leegstand niet snel praktijk- en bedrijfsruimte ontwikkelen in Den Haag. Daarnaast wijzen zij op hun wettelijke verplichting om woningen te bouwen en geen bedrijfsruimten. Op pand- en blokniveau is te zien dat de combinatie van wonen en bedrijven vaker technisch mogelijk wordt. Veel bedrijven worden schoner en de technische mogelijkheden om milieuhinder te beperken nemen toe. Hier staat tegenover dat de bedrijfsruimten in combinatiegebouwen dan veelal worden vorm gegeven als showroom (bijvoorbeeld de Tussenstrook met o.a. een beddenzaak op de Loosduinseweg en bedrijfsruim-ten aan de Fruitweg), waardoor uiteindelijk vaak detailhandelsfuncties of andere functies in deze gebouwen terecht komen. 4.2 Wet- en regelgeving Voor de realisatie van functiemenging moet qua wet- en regelgeving vooral rekening gehouden worden met bestemmingsplannen. Daarnaast zijn het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer, de woningontrekkingsvergunning en de Interimwet Stad en Milieu relevant. Om onderscheid te maken tussen verschillende typen bedrijven wordt in bestemmingsplannen gebruik gemaakt van een indeling in milieucategorieën: de zogenoemde Staat van Inrichting van de VNG. In onderstaande tabel staan grofweg wat voorbeelden van milieucategorieën van bedrijven. Tabel 1 Voorbeelden van milieucategorieën van bedrijven Milieucategorie
Voorbeelden
1
Persoonlijke dienstverlening, zakelijke dienstverlening, telecommunicatiebedrijven, detailhandel Sauna, Amusementshal, theater, groothandel in consumentenartikelen, groothandel in levenswaren Dierenasiel, tapijtreiniging, autodemontage, vervaardiging van textiel, groothandel in metaal en bouwmaterialen, autoonderdelenfabricage, APK-keuringsstation, aannemerswerkpla ats, benzinestation met LPG, cafés IJsbaan, bierbrouwerij, vervaardiging van voedingsmiddelen, verffabriek metaalbewerking en vervaardiging elektrische apparaten en machines Schietbanen, Scheepsreparatie, Autocircuit en de verwerking radioactief afval
2 3
4 5 6
Minimale afstand tot woning conform advies VNG 0-10 meter 30 meter 50-100 meter
200-300 meter 500-1000 meter 1500 meter
Ter indicatie: er zitten op de Binckhorst 38 bedrijven met ongeveer 1870 werknemers met een milieucategorie van 3 of hoger en op ZKD (Zichtenburg-Kerketuinen-Dekkershoek) zitten er eveneens 38 bedrijven met ongeveer 1030 werknemers me t categorie 3 of hoger. De Staat van Inrichting is niet wettelijk vastgelegd, maar bevat wel elementen gebaseerd op bijvoorbeeld de Wet Geluidshinder. Bij de goedkeuring van bestemmingsplannen door de provincie Zuid-Holland geldt als uitgangspunt dat er per milieucategorie van een bedrijf een minimale afstand moet zijn tussen de woningen en een bedrijf. De provincie is hierbij de laatste jaren strenger geworden. Dit komt onder meer door de vuurwerkramp in Enschede en door Europese regelgeving. De systematiek van milieucategorieën is sterk verouderd, omslachtig en erg rigide. Dit vraagt om vernieuwing. De mogelijkheden voor maatwerk zijn beperkt, de indeling in bedrijven is niet goed, en het is onduidelijk welke bedrijven door het nemen van technische maatregelen zich op bepaalde locaties kunnen vestigen en welke bedrijven zich juridisch gezien nu wel en niet onder woningen mogen vestigen. Raadsvoorstellen 2005
Onder andere bij de invulling met bedrijven op Petroleumhaven, Laakhaven West, het maken van combinatiegebouwen en bij de uitplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven naar de Grote Driehoek zorgt dit voor problemen. Naast de systematiek van milieucategorieën geldt eveneens vanuit bestemmingsplanvoorschriften (als gevolg van Europese regelgeving) dat er tussen de bebouwing en wegen met grote verkeersaantrekkende werking een minimale afstand moet zijn. Hierbij geldt dat de bedrijfsfuncties dichter tegen de weg mogen worden gezoneerd dan woningen. Niet zozeer het Bouwbesluit en de Wet Milieubeheer zorgen voor belemmeringen bij functiemenging, maar de bestemmingsplanvoorschriften. Wel kan de woningontrekkingsvergunning beperkingen leggen op de mogelijkheden om te mengen, omdat deze in de weg kan staan bij functiewijziging. In de praktijk brengt de vergunning echter nauwelijks problemen voor functiemenging. Wel is er onduidelijkheid wanneer de vergunning wel of niet wordt afgegeven. Tot slot is er de interimwet ‘Stad en milieu.’ Met deze interimwet geeft de Rijksoverheid aan dat zij inziet dat er meer menging mogelijk moet zijn dan de huidige wetgeving toelaat. Deze wet geeft meer mogelijkheden voor menging onder voorwaarde dat hinder wordt gecompenseerd. Echter de procedure is omslachtig en slechts in uitzonderlijke gevallen toepasbaar. 4.3 Wensen van bewoners en bedrijven Bewoners en bedrijven hebben verschillende wensen t.a.v. hun omgeving. Hoewel natuurlijk niet alle bewoners en alle bedrijven dezelfde wensen hebben kan gezegd worden dat bewoners waarde hechten aan een hoge belevingswaarde, stedelijkheid, veiligheid en zo min mogelijk overlast. Terwijl bij bedrijven bereikbaarheid, parkeermogelijkheden, uitstraling en grootte van bedrijfsruimte, nabijheid andere bedrijven en woonomgeving als belangrijke locatiefactoren naar voren komen. Door een aantal maatregelen te nemen kan er voor gezorgd worden dat de verschillen in wensen van bedrijven en bewoners voor een deel overbrugd en gecompenseerd worden, waardoor voor hen beide een aantrekkelijk milieu ontstaat. Hierbij gaat het om maatregelen als een selectief vestigingsbeleid van bedrijven en aparte ontsluiting van woningen en bedrijven, groenstroken en diverse technische maatregelen. Dit biedt kansen voor verdichting. Hier staan echter kosten tegenover. Daarnaast kunnen niet alle tegenstrijdige wensen van bewoners en bedrijven met deze maatregelen worden opgelost. Woningen halen voor veel type bedrijven het imago en de gewenste uitstraling voor bedrijven naar beneden en andersom geldt hetzelfde. Daarbij sluiten bedr ijfsruimtegebruikers niet uit dat zij door de overlast die zij veroorzaken naar bewoners, genoodzaakt zijn op termijn te moeten verhuizen. Geconcludeerd kan daarom worden dat mengen van wonen en bedrijfsruimten veelal niet wenselijk is vanuit de wensen van bewoners en bedrijven. Hier staat wel tegenover dat het bouwen van woontorens boven bedrijfsruimte kan zorgen voor optimalisering van het grondgebruik en dat er ontwikkelaars zijn die bereid zijn hierin te investeren en dat dit in individuele gevallen bedrijfsruimte inpasbaar is, waarbij dit nauwelijks tot problemen leidt. 4.4 Kosten Afhankelijk van de milieucategorie van bedrijven en de wensen van bewoners en bedrijven moeten er meer of minder technische maatregelen worden genomen om woningen en bedrijven dicht bij elkaar te plannen. Deze maatregelen kennen een hoge prijs. Vooral bij combinatiegebouwen met woningen boven bedrijfsruimte kunnen de kosten hoog oplopen (zie tabel 2). Projecten uit het verleden in Den Haag op dit vlak zoals Groenestein en de Lamel pakten financieel niet gunstig uit. Tabel 2 Kosten en opbrengsten van functiemenging met bedrijfsruimte Kostensoort Combinatiekosten
Omvang kosten 5% van de bouwkosten van de woningen en bedrijven
Combinatie opbrengsten (besparingen) Kosten van extra milieuvoorzieningen Mismatchkosten
2 a 15% van de bouwkosten van de woningen en bedrijven 4 a 8 % van de bouwkosten van de woningen en bedrijven 0 a 20% van de huurprijs
Toelichting Zwaardere overgangsconstructie, extra trappen leidingwerk, parkeren op dak, tussenlaag of garage Opbrengst dubbel grond-, dak-, fundering en infrastructuurgebruik Veiligheids, trillingen, brand, - en geluidsmaatregelen Subsidies/kosten voor laagwaardige bedrijvigheid in hoogwaardige bedrijfsruimte en minder aantrekkelijke woningen boven bedrijfsruimte
Door de voor combinatiebouwen noodzakelijke zwaardere constructie voor bedrijfsruimte krijgt de bedrijfsruimte een hoogwaardiger (showroomachtig of kantoorachtig) karakter, terwijl een groot deel van de gebruikers in de opslag, distributie en maakindustrie een loodsachtig karakter voldoende geschikt acht. Aan de andere kant zijn er ook combinatieopbrengsten door dubbel grondgebruik. Deze opbrengsten bieden perspectieven om projecten toch van de grond te kunnen krijgen. Vooral bij combinatiegebouwen met praktijk- en kantoorruimte - waar nauwelijks kosten moeten worden gemaakt voor een zwaardere constructie - kunnen kansen worden benut voor verdichting. Raadsvoorstellen 2005
Belangrijk financiële aandachtspunten bij menging zijn de verkeerskundige aspecten: de ontsluiting, het parkeren en het laden en lossen. Wanneer optimaal rekening wordt gehouden met deze aspecten kunnen de kosten behoorlijk hoog oplopen. De aanleg van een ventweg betekent bijvoorbeeld dat de rooilijn naar achter moet en er minder grondopbrengsten gegenereerd kunnen worden. Dit is bovendien niet altijd evengoed inpasbaar binnen het grid waardoor de kosten aanzienlijk hoog kunnen oplopen. Ook het scheiden van parkeren en laden en lossen verlaagd de grondopbrengsten. Deze maatregel is echter voor de afzetbaarheid van panden voor de doelgroep wel belangrijk. Voor menging op bedrijventerreinen geldt dat het toevoegen van wonen financieel gezien potenties biedt. Het is aantrekkelijker om bij herstructurering van bedrijventerreinen woningen en kantoren toe te voegen dan bedrijfsruimten terug te brengen. Dit komt doordat deze functies hogere grondopbrengsten hebben dan bedrijfsruimte door de grondprijs en er mogelijkheden zijn om meer te stapelen. Dit brengt wel met zich mee dat bedrijfsruimte dan mogelijk elders moet worden ondergebracht. Het voordeel van hogere opbrengsten verdwijnt dan weer (deels), doordat op de locatie waar bedrijfsruimte wordt toegevoegd er een lagere grondopbrengst gegenereerd wordt en er veelal bedrijven moeten worden uitgeplaatst. De financiële gevolgen zijn echter van geval tot geval verschillend, omdat elke locatie andere grondprijzen heeft en er op de ene locatie meer bodemsanering moet plaats vinden dan op de andere. 4.5 Wensen van ontwikkelaars Ontwikkelaars zijn niet snel bereid bedrijfsruimte te ontwikkelen, omdat hierin in het algemeen zonder subsidie niet tot nauwelijks financiële meeropbrengsten zijn te behalen. Woningbouw en kantoorontwikkeling kunnen zeer lucratief zijn. Bij functiemenging met woontorens boven bedrijfsruimte hangt het sterk van de situatie af. Er zijn ontwikkelaars die bereid zijn te investeren in deze functiemenging. Echter om projecten financieel haalbaar te maken, willen zij niet altijd aan allerlei verkeerskundige randvoorwaarde voldoen. Ze zoeken de grenzen op van wat kan en willen niet aan alle wensen van bewoners en bedrijven tegemoet komen. Enerzijds is het wenselijk om voor de haalbaarheid aan de eisen van ontwikkelaars tegemoet te komen. Projecten moeten financieel uitvoerbaar zijn en suboptimale oplossingen zijn dan acceptabel. Anderzijds moeten onwenselijke ‘milieuzones’ worden voorkomen en moeten projecten afzetbaar zijn en een positieve bijdragen leveren aan de stad. 4.6 Mogelijkheden van menging op bedrijventerreinen met diverse functies Voor de menging op bedrijventerreinen met wonen is het van belang te weten in hoeverre er naast bedrijvigheid ook andere functies toelaatbaar zijn conform het Haagse vigerende beleid 1 . Voor detailhandel (detailhandelsnota RV 224, april 2005) geldt dat volumineuze detailhandel op het gebied van auto’s, boten en caravans, gevaarlijke stoffen en grove bouwmaterialen zich op een bedrijventerrein kunnen vestigen. Daarnaast geldt dat onder voorwaarden we voor tuincentra, bouwmarkten, keukens en sanitair en woninginrichting nieuwe mogelijkheden willen creëren op de bedrijventerreinen Zichtenburg, Forepark en Middenweg. Voor gebedsruimten (rm 70, april 2005) geldt dat de mogelijkheden voor vestiging op een bedrijventerrein aan de orde komen in aansluiting op het feitenonderzoek gebedsruimten. Voor feestzalen (RV 92, juni 2004) geldt dat het gemeentelijk beleid is dat er maximaal één solitaire uitgaansgelegenheid per bedrijventerreinlocatie mogelijk is. De aanvragen dienen echter getoetst te worden aan een aantal criteria. Gedacht wordt aan Laakhaven-West, Fruitweg en Ypenburg. Voor leisure (RIS 127027 dec 2004) geldt dat fitnesscentra op bedrijventerreinen en drive-in restaurants langs de snelweg mogelijk zijn op bedrijventerreinen. Daarnaast wordt de A12-zone rond de stadion-locatie genoemd als locatie voor grootschalige functies zoals multi-bioscoop, evenementen-/topsporthal en kinder/familie -attractie. Voor congresaccomodaties wordt de binnenstad als voorkeurlocatie genoemd. Voor het locatiebeleid worden combinatiebezoek en het zorgen voor een langere verblijfsduur als belangrijke doelen genoemd. 5. Naar een beleidskader Gezien bovenstaande ontwikkeling, regels en wensen worden per niveau een aantal beleidskaders vastgesteld. 5.1 Op bedrijventerreinniveau Bij de ontwikkeling op bedrijventerreinniveau gaat het om de vraag om wel of niet op binnenstedelijke terreinen, zoals de Binckhorst, Fruitweg en Laakhaven-West te mengen met woningen. We stellen voor om niet te mengen op kavel- en blokniveau (fijnmazig) op bedrijventerreinen (inclusief Binckhorst) met woonfuncties, maar in te steken op aparte zones voor wonen en bedrijfsruimte. Dit betekent niet dat de kansen voor verdichting met transformatie van bedrijventerreinen naar wonen niet moeten worden benut. Indien ontwikkelingen daartoe aanleiding geven, kan één bedrijventerrein of gedeelten van bedrijventerreinen geheel op worden gegeven voor bedrijvigheid, zodat andere bedrijventerreinen kunnen worden behouden en de functies wonen en bedrijfsruimte zo afzonderlijk mogelijk gepositioneerd worden.
1
Naast het Haagse vigerende beleid heeft Den Haag ook te maken met het beleid van Haaglanden en van provincie Zuid-Holland. Deze stellen beperkingen aan de mogelijkheden van menging op bedrijventerreinen. Raadsvoorstellen 2005
We stellen daarnaast voor om de kansen te benutten om voorzieningen, woonwerkwoningen of andere functies te plannen in de overgangszone tussen woningen en bedrijfsruimten. Overeind blijft dat er nadrukkelijk oog moet zijn voor de stedenbouwkundige kwaliteit (zonder extra kosten voor de ondernemer) en de verkeerskundige randvoorwaarden (de ontsluiting, het parkeren en laden- en lossen). Argumentatie De eisen van bedrijven, die momenteel op de binnenstedelijke bedrijventerreinen zijn gevestigd en de eisen van potentiële bewoners zijn niet gemakkelijk te verenigen. Bewoners zijn slechts beperkt bereid om zich op een bedrijventerrein te vestigen. Hierbij gaat het om kleine submarkt (waaronder studenten- en bedrijfswoningen e.d). Zeker woningen in het duurdere segment zijn niet haalbaar op een bedrijventerrein dat monofunctioneel van opbouw en aard is, omdat onder andere de uitstraling niet aanslu it op wat bewoners wensen. Pas wanneer een bedrijventerrein transformeert en er een cluster met een aanzienlijk woningbouwprogramma wordt ontwikkeld worden woningen op bedrijventerreinen afzetbaar. Andersom willen bedrijven veelal geen woningen op een bedrijventerrein, omdat hiermee het vestigingsklimaat wordt aangetast. Daarom is het raadzaam om niet op blok- en pandniveau (fijnmazig) te mengen op een bedrijventerrein. Indien de marktvraag voor bedrijfsruimte op te herstructureren binnenstedelijke bedrijventerreinen onvoldoende is, kan er daarom beter voor worden gekozen om één (of delen) bedrijventerrein geheel op te geven en niet te mengen. Hiermee wordt er dan ingespeeld op de wensen van zowel bedrijven en bewoners en kunnen projecten worden gerealiseerd. Door niet te mengen op een bedrijventerrein ontstaan er minder scheidingszones tussen woningen en milieuhinderlijke bedrijven. Dit heeft ook voordelen. Met scheidingszones worden zones bedoeld waar woningen grenzen aan bedrijven al dan niet onderbroken door een groene strook of voorzieningen er tussen. Hierdoor wordt het ruimtegebruik geoptimaliseerd, vanwege de vanuit wetgeving noodzakelijke afstanden tussen woningen en milieuhinderlijke bedrijven. Door langs scheidingszones voorzieningen of woonwerkwoningen te plannen worden deze overgangen verzacht, waardoor er minder overlast kan zijn. Een nadeel is wel dat monofunctionele bedrijventerreinen zorgen voor minder leefbare gebieden in de stad en dat deze vanuit stedenbouwkundige optiek midden in stad ongewenst zijn, maar deze monofunctionele gebieden zorgen er wel voor dat er elders in de stad minder overlast van bedrijvigheid is. Bij de herstructurering van bedrijventerrein blijkt wel dat toevoeging van woningen herstructurering voor een belangrijk deel kan financieren. De keuze om niet te mengen betekent daarom dat er een tekort kan ontstaan in de grondexploitatie van een bedrijventerrein dat haar functie volledig behoud. Geld is vaak de reden waarvoor er wordt gekozen voor menging (wat niet de reden moet zijn), terwijl functiescheiding niet meer hoeft te kosten en zelfs voor meer opbrengsten kan zorgen bij zowel woningen als bedrijfsruimten, omdat er ingespeeld wordt op de behoefte van de gebruikers. Binnen bedrijventerreingebieden kunnen kosten en baten zoveel mogelijk tegen elkaar worden weggestreept, ofwel verevend. Dergelijke maatregelen zijn op dit moment (in Den Haag) niet mogelijk. De beheerregels van het Grondbedrijf staan dit niet toe. Dit dient nader te worden onderzocht. 5.2 Mengen in woonbuurten Bij de ontwikkeling op buurtniveau gaat het om de vraag of er buiten de specifieke kantoor- en bedrijfslocaties ook ruimte moet zijn voor bedrijvenstrips en zelfstandige werkruimten in de buurt, en zo ja welke bedrijvigheid we wel en niet moeten toelaten en op welke locaties. We stellen voor om een locatietypologie vast te stellen conform figuur 1. Deze locatietypologie dient als kader voor bestemmingsplannen en projecten. De typologie komt er op neer dat praktijk-, kantoor- en bedrijfsruimte groter dan +/-500 m2 zich alleen op een bedrijventerreinen of kantorenlocatie kan vestigen. De bedrijvigheid in de buurt (groter dan +/-100 m2 ) moet zich kunnen vestigen langs de doorgaande wegen in Den Haag. Dit moet gestimuleerd worden, waarbij aandacht moet zijn voor de verkeerskundige randvoorwaarden en de stedenbouwkundige kwaliteit (zonder extra kosten voor de ondernemer). Kleinschalige bedrijvigheid met minder dan +/-100 m2 moet zich kunnen vestigen in de woonstraten in de buurt. Dit geldt ook voor de kantoorvilla’s met een grotere omvang, die aansluiten op de bebouwing en de werkruimte in de binnenstad en bij incidentele gevallen. Daarnaast geldt dat in bestaande situaties bedrijven met in gebruikzijnde werkruimte wel moeten kunnen blijven functioneren. Overeind blijft dat conform de Beleidsstrategie kantoor- en bedrijfsruimte bij herstructurering van de wijk minimaal hetzelfde metrage bedrijfsruimte moet worden teruggebouwd.
Raadsvoorstellen 2005
Figuur 1. Locatietypologie
Binnenstad Woonstraat in de wijk Bedrijfsgrootte 0-+/-250 m2 0- +/-100 m2 * 1 Toelaatbaar *1 *2
Doorgaande weg Binnenstedelijke Hoofdroute aan bedrijventerrein periferie 0-+/-500 m2 0-+/-5000 m2 0-+/-4000 m2
uitgezonderd kantoorvilla’s die aansluiten op de bebouwing, HOED praktijken (huisartsen onder een dak) en andere incidentele gevallen Scheveningen Haven valt buiten het kader van deze notitie en zal nader worden ingevuld conform te nemen besluit in voorbereiding met commissie Van der Zwan
Argumentatie Op buurtniveau geldt dat afhankelijk van het type bedrijfslocatie en woonmilieu een andere ontwikkelingsrichting gewenst is. Daarom stellen wij een typologie voor die is gebaseerd op een match tussen de kenmerken van de Haagse locaties en de locatie -eisen van bedrijven, de wensen van bewoners, de verkeersaantrekkende werking van bedrijven en de financierbaarheid van het een en ander. Door ervoor te kiezen om2 minimaal de gesloopte bedrijfsruimte terug te bouwen bij herstructurering spelen we in op de behoefte , bieden we werkgelegenheid in de buurt en geven we een impuls aan de starters-, kennis-, creatieve en belevingeconomie. Voor starters en de kenniseconomie vervullen deze gebieden een broedplaatsfunctie (incubatiemilieu). Kleine bedrijven voelen zich weggestopt op een bedrijventerrein. Dit is echter niet het geval op de doorgaande wegen. Deze locaties zijn herkenbaar en zijn goed ontsloten (geen 30-kilometerzones met verkeersdrempels) en het parkeren, laden en lossen kan veelal goed worden opgelost. Hoewel wenselijke oplossingen met ventwegen niet altijd haalbaar zijn. Daarnaast kan bovendien de bedrijvigheid zorgen voor levendigheid in de wijk, kan het draagvlak voor horeca en winkels worden verhoogd en kunnen inwoners op deze werklocatie gemakkelijker werk- en zorgtaken combineren. Vanuit stedenbouwkundige overwegingen moet er echter wel voor gewaakt worden dat niet overal langs doorgaande wegen bedrijfsruimte komt. Gegarandeerd moet worden dat er een afwisselend beeld ontstaat waarbij niet overal langs doorgaande wegen bedrijfsruimten in het zicht is dat er minder fraai uitziet. Door ervoor te 3kiezen om geen grote bedrijven in de woonstraten toe te laten, creëren we een veilig en leefbaar milieu . Grote bedrijfspanden, die ‘s avonds verlaten zijn, hebben een anonieme uitstraling en zorgen voor sociale onveiligheid in de wijk. Voor kantoor- en praktijkruimte moet het echter wel mogelijk zijn om zich in de wijk te vestigen. 2 3
Uit onderzoek van Stogo (2003) blijkt dat er een additionele behoefte is van 9 a 10 ha op informele locaties. De keuze om geen grote bedrijven toe te laten in de wijk wil niet zeggen dat er gestreefd wordt naar monofunctionele wijken. Integendeel, voor kleine bedrijven biedt het kader ruimte. Daarnaast vallen sport, recreatie, horeca, detailhandel, woonwerkwoningen, onderwijs en culturele organisaties buiten het kader van deze notitie.
Raadsvoorstellen 2005
Deze passen binnen het karakter van een wijk en daaraan is ook veel behoefte. Hierbij gaat het onder andere om de huisarts, fysiotherapeut, tandarts, advocaat, kapper, horlogeservice en kinderdagverblijf. Onderstaande tabel geeft een indicatie van de hoeveelheid bedrijvigheid in de wijk. Deze bedrijven zijn over het algemeen kleinschalig van aard en hebben met name een locale verzorgingsfunctie. De ondernemers hebben relatief een hoge binding vanwege de afzetmarkt. Aantal bedrijfsvestigingen in Den Haag naar type bedrijfsvesting, type locatie en naar omvang 2004 Type/omvang in m2 aantal kantoren aantal bedrijven/praktijkruimte
woonstraten doorgaande wegen
100 100-500 500> 684 1606 1120 994
1266
562
meest voorkomende meest voorkomende praktijkkantooroppervlakte /bedrijfsruimte oppervlakte 120 90 165 125
Daarnaast geldt dat bij wegen met grote verkeersaantrekkende werking bedrijfsfuncties milieutechnisch dichter tegen de weg mogen worden gezoneerd dan woningen. Hiermee wordt het grondgebruik geoptimaliseerd. 5.3 Op blok- en pandniveau Bij de ontwikkeling op blok- en pandniveau gaat het om de vraag wel of niet combinatiegebouwen te ontwikkelen met kantoren en bedrijven in de plint en daarboven woningen en om de vraag op welke manier dit dan zou dienen te gebeuren. Wij stellen voor om de kansen voor combinatiegebouwen met praktijk - en kantoorruimte (tandarts, kapper en accountantskantoor) en wonen te benutten. Deze ontwikkelingen dienen te worden gestimuleerd. Daarentegen stellen we voor om slechts beperkt bedrijfsruimte te ontwikkelen in combinatiegebouwen in de periode 2005-2010. Hierbij wordt onder bedrijfsruimte verstaan opslag-, productie - en distributieruimte voor bedrijven. Wel stellen we voor om de kansen te benutten om bedrijfsruimte te ontwikkelen met daarboven praktijkruimte. Wij stellen daarnaast een aantal randvoorwaarden voor bij de ontwikkeling van combinatiegebouwen. Er dient in alle gevallen aandacht te zijn voor een aparte ontsluiting te worden ontwikkeld voor de woon- en werkruimte. Tevens dienen er voldoende laad- en losmogelijkheden te worden ontwikkeld gescheiden van de parkeerruimte voor bewoners. Uiteraard moeten de kansen voor dubbel grondgebruik van de parkeerplaatsen wel benut worden. Om te zorgen voor een prettig woonklimaat dienen werkruimten in combinatiegebouwen daarnaast veel fraaier te worden neergezet dan normaliter het geval is. Tegelijkertijd moet worden voorkomen dat de werkruimten als showrooms worden vormgegeven en niet meer afzetbaar zijn voor bedrijfsruimtefuncties. Het is daarom van belang dat bij de planvorming ontwerpprincipes over beeldkwaliteit worden meegenomen. De extra kosten die dit geeft moeten echter niet voor de ondernemer zijn. Gezien de keuze om niet te mengen op blokniveau op bedrijventerreinen geldt dat de combinatiegebouwen alleen langs de doorgaande wegen dienen te worden ontwikkeld. De locaties moet bereikbaar zijn voor bevoorradend vrachtverkeer. Argumentatie Combinatiegebouwen kunnen bijdragen aan de realisatie van de verdichtingopgave. We moeten echter voorkomen dat er in de stad te veel plannen worden gemaakt voor combinatiegebouwen met bedrijfshallen die dan niet kunnen worden uitgevoerd en er juist geen verdichting plaats vindt. Voor de ontwikkeling van combinatiegebouwen met bedrijfshallen is er een zeer beperkte markt. Te veel ontwikkeling hiervan zorgt voor leegstand en een onveilige woonomgeving en mogelijke verliezen in grondexploitaties. Een beperkte inzet is echter wel mogelijk. In lijn met de Structuurvisie Zuidwest en de Daadkracht van Den Haag is de verwachting dat er ongeveer 15.000 tot 20.000 m2 bvo aan bedrijfs-/praktijkruimte gecombineerd kan worden in de bestaande stad. Daarnaast zijn er nog eens plannen voor ongeveer 10.000 m2 bvo in het 8ste stadsdeel. Ook kunnen daar waar ontwikkelaars reële mogelijkheden zien initiatieven worden benut. Binnen de bestaande stad kunnen combinatiegebouwen echter pas gerealiseerd worden als er woningen gesloopt worden. Er zijn kansen voor de activiteiten waarbij een wederzijdse relatie is tussen de beide functies (business to consumer). Hierbij gaat het bijvoorbeeld om loodgieters, elektriciens en glazenzetters. Dan zijn bewoners namelijk eerder bereid overlast te accepteren dan wanneer bewoners overlast krijgen van een groothandel met bedrijfsgoederen. Ook hebben bewoners in stedelijke milieus een hogere tolerantie ten aanzien van hinder. De kansen voor de ontwikkeling van combinatiegebouwen zijn daardoor groter in het centrum stedelijk milieu en het stedelijk vooroorlogs gestapelde milieu dan in de moderne stadsrand milieus. Gezien de beperkte kansen voor combinatiegebouwen met bedrijfsruimte en wonen biedt de combinatie van bedrijfsruimte met praktijkruimte kansen. Hiermee kan eveneens een bijdrage geleverd worden aan de verdichtingsopgave van Den Haag naast de benutting van de combinaties van praktijk- en kantoorruimte. Raadsvoorstellen 2005
Hiermee zijn er reële kansen voor verdichting aanwezig. Voor de ontwikkeling dient er echter wel herstructurering plaats te vinden. Vooraf kunnen we ons daarom niet kwantitatief rijk rekenen. De randvoorwaarde stellen wij voor om er voor te zorgen dat er op de juiste wijze ontwikkeld wordt. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van bewoners en bedrijven en wordt de verkeersafwikkeling goed geregeld. Dit betekent wel een extra kostenpost. 5.4 Praktijkruimten in woningen Ten aanzien van het inrichten van woonfuncties voor gezondheidszorg doeleinden (zoals eerstelijnshulpverleners) wijzen wij op het volgende. Wij zijn voorstander van de totstandkoming van Centra voor Gezondheidszorg en Maatschappelijke Dienstverlening. In deze centra werken hulpverleners nauw samen en zijn fysiek in elkaars nabijheid gehuisvest op een locatie. Medewerking verlenen aan het inrichten van praktijkruimten in woningen gericht op individuele hulpverleners kan belemmerend werken op het realiseren van Centra voor Gezondheidszorg en Maatschappelijke Dienstverlening. Dit vereist derhalve een goede regie. Wij zullen nader formuleren welke randvoorwaarden wij gaan hanteren voor het verlenen van medewerking aan het vestigen van individuele hulpverleners in woonfuncties. Het is derhalve van groot belang een aanvraag van geval tot geval te toetsen. 6. Beleid, maatregelen en instrumenten Doorwerken in visies en (bestemmings) plannen Wij stellen voor dat de in deze nota voorgelegde beleidsuitgangspunten -na goedkeuring in de raad- gaan gelden als uitgangspunt voor alle visies en plannen op Haags grondgebied en als maatgevend kader wordt gehanteerd bij herziening en /of opstelling van alle bestemmingsplannen. Het kader moet uiteraard niet in beton worden gegoten. Er moet hier en daar ruimte zijn voor experimenten. De voorgelegde beleidsuitgangspunten moeten echter wel zorgen voor consistentie in beleid. De uitgangpunten van de nota zullen periodiek worden geëvalueerd op veranderende ontwikkelingen. Vasthouden aan doelstellingen Wij stellen voor bij de vertaling van project- of gebiedsvisies, waarin functiemenging een onderdeel is, naar de uitvoering in de contracten en convenanten met marktpartijen harde eisen over het te ontwikkelen product op te stellen. Via informatievoorziening bedrijvigheid in de wijk bevorderen Wij stellen voor om een voorbeeldboekje voor woningcorporaties en projectontwikkelaars te maken met bedrijfs- en praktijkruimte in de wijk, die op een goede manier functioneren en geen overlast veroorzaken. Dit omdat ondanks voldoende marktvraag woningcorporaties en ontwikkelaars veelal niet bereid zijn om bedrijfsruimte of praktijkruimte te ontwikkelen in de wijk. De gemeente Utrecht heeft onlangs een dergelijk voorbeeldboekje uitgegeven. Met subsidies functiemenging langs doorgaande wegen bevorderen Wij stellen voor de vanuit Grotestedenbeleid beschikbare middelen voor de realisatie van bedrijfsruimte in herstructureringsgebieden aan te wenden om onrendabele toppen te financieren voor de ontwikkeling van praktijk- en bedrijfsruimte langs doorgaande wegen. Zonder subsidie is het veelal niet mogelijk om functie menging langs doorgaande wegen te realiseren. Er moeten namelijk zoals eerder aangegeven bij bedrijfsruimte onder andere extra veiligheids- en geluidsmaatregelen worden genomen om de woon- en bedrijfsfunctie te kunnen combineren. Nader onderzoeken of verevening of een ander financieel instrumentarium kan worden ingezet om functiescheiding op kavel- en blokniveau (fijnmazig) op bedrijventerreinen te bevorderen Wij stellen voor om nader te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om binnen de bedrijventerreingebie den kosten en baten van deelprojecten zoveel mogelijk tegen elkaar weg te strepen. Hiermee kan worden voorkomen dat om financiële redenen onwenselijke milieuzones ontstaan waarin wonen en bedrijvigheid wordt gecombineerd. Maatregelen hiervoor (fondsvorming, verevening tussen verschillende deelplannen en grondexploitaties) zijn op dit moment (in Den Haag) niet mogelijk. De beheerregels van het Grondbedrijf staan dit niet toe. Maken nieuwe Staat van Inrichting (systematiek voor functiemenging in bestemmingsplannen) Voor de realisatie van functiemenging moeten we rekening houden met bestemmingsplannen. Er geldt een systematiek in bestemmingsplannen met milieucategorieën, de zogenoemde Staat van Inrichting. Elk bedrijf past binnen een milieucategorie. Deze is gebaseerd op het gevaar, de geluidshinder en overlast die door een bedrijf wordt veroorzaakt. Per milieucategorie geldt dat er een minimale afstand moet zijn tussen de woningen en het bedrijf. De Staat van Inrichting die is opgenomen in verschillende bestemmingsplannen is rigide, verouderd en aan vernieuwing toe. Bedrijven zijn schoner geworden en de technische mogelijkheden om milieuhinder te beperken zijn toegenomen. Door hiermee rekening te houden in de regelgeving kan een bijdrage geleverd worden aan de verdichtingsopgave van de stad.
Raadsvoorstellen 2005
Wij stellen voor dat Den Haag met een nieuwe Staat van Inrichting komt die in de wijzigende bestemmingsplannen in Den Haag wordt verwerkt. Hiervoor dient - naast een interne DSO-brede projectgroep gebruik gemaakt te worden van de VNG en overleg worden gevoerd met hen en de provincie en VROM. Richtlijnen vaststellen voor woningontrekkingsvergunning We stellen voor dat de gemeente voor de woningonttrekkingsvergunning (onderdeel van de huisvestings-verordening Haaglanden) richtlijnen opstelt wanneer deze vergunning wel of niet wordt afgegeven. Hiermee wordt het helder of woningen mogen worden vervangen door werkruimten of andere type woningen of niet en of er compensatie moet plaats vinden door woningen elders te bouwen voor een bepaalde doelgroep. Ook kan de bureaucratie wellicht verminderd worden, zodat de vergunning niet altijd hoeft te worden aangevraagd. Herbestemmen structureel leegstaande panden We stellen voor om structureel (langdurig) leegstaande bedrijfs-, praktijk, - en kantoorruimte te inventariseren en de panden op ‘verkeerde’, niet-marktconforme locaties her te bestemmen naar wonen of andere functies. Hiermee worden kansen benut voor de verdichtingsopgave. Onder verkeerde locaties worden locaties verstaan in de wijk waar conform de uitgangspunten van deze nota geen omvangrijke werkruimten plaats horen. De raad van de gemeente Den Haag, Gezien het voorstel van burgemester en wethouders, Besluit: voor de menging met praktijk- kantoor- en bedrijfsruimte (dus niet zijnde winkels, horeca, sport, onderwijs, maatschappelijke instellingen e.d.) de volgende uitgangspunten te hanteren: 1. voor menging op bedrijventerreinen: bedrijfsruimten op bedrijventerreinen bij voorkeur niet op kavel- en blokniveau (fijnmazig) te mengen met woonfuncties. - zoveel mogelijk kansen te benutten om in de overgangszone tussen wonen en bedrijfsruimte voorzieningen of woonwerkwoningen te plannen - bij menging van wonen op bedrijventerreinen nadrukkelijk oog te hebben voor de stedenbouwkundige kwaliteit (zonder extra kosten voor de ondernemer) en de verkeerskundige randvoorwaarden (ontsluiting, parkeren, laden en lossen) 2. voor menging op buurtniveau: - alleen werkruimten kleiner dan 100 m2 te faciliteren langs de woonstraten in de wijk en grotere werkruimten (tot aan 500 m2) bij voorkeur langs doorgaande wegen te plaatsen Incidenteel is werkruimte in de woonstraten tussen 100-500m2 ook toelaatbaar. 3. voor menging op pand- en blokniveau: - terughoudend te zijn met de bouw van combinatiegebouwen van woningen en (laagwaardige) bedrijfsruimte. Bij combinatiegebouwen dient in elk geval aandacht te zijn voor stedenbouwkundige kwaliteit (zonder extra kosten voor de ondernemer) en de de ontsluiting, het parkeren en het laden en lossen. - Stimulering van de ontwikkeling van combinatiegebouwen van woningen met kleinschalige kantoor- en praktijkruimte 4. akkoord te gaan om kantoor- en bedrijfspanden die structureel leegstaan op ‘verkeerde’ nietmarktconforme locaties te herbestemmen. Onder ‘verkeerde locaties‘ worden locaties verstaan in de wijk waar conform bovenstaande uitgangspunten geen omvangrijke werkruimten plaats horen; 5. akkoord te gaan dat Den Haag de regelgeving zal actualiseren voor type bedrijven in bestemmingsplannen (Staat van Inrichting; milieucategorieën), hierover in overleg treedt met de VNG en VROM om meer functiemenging en intensief ruimtegebruik mogelijk te maken. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van De griffier,
De voorzitter,
De bij dit voorstel behorende bijlagen liggen voor de raadsleden in de leeskamer (B03.17) ter inzage. Burgemeester en wethouders van Den Haag. De secretaris, D.M.F. Jongen. Raadsvoorstellen 2005
De burgemeester, W.J. Deetman.
