RCONTR
Ustavni 181/10 Praha 8,181 00 tel.lfax +4202335403 96 mobil 602 270 083 e-mail: cane r @mybox.cz IC026472911
5 .·-.0.
konces ovana znalecka kancelar ocenovani nemovitost i a podniku
,
\if
,
'"
ZNALECKY POSUDEK 0 TRZNI HODNOTE (OBVYKLE CENt)
Pozemek p.c. 556/1 vedeny ve zjedDoduseD e evidenci,
katastnllDi "zem. a obec Ruda Dad Mo ravou,
okres Sumperk
C. 2653-1/23/09
Objednatel: Ceske energeticke zelvod y statni podnik v Iikv idac i Kodansk
, eel oeeneni: Stanovcni ceny obvykl e za ueelem prodej e vefejnou draibou
Zhotovitel:
Vladimir Pauer U novych domll III-I 140 00 Praha 4
V Praze dn c 15 .10. 2009
1.
VYCHOZI SITUACE - NALEZ
1.1.
Pfetlmet ocenenf:
Pozemek p.c. 55611 vedeny ve zjednodusene e idenci, parcely puvod Pozemkovy katastr Vysledek pnice bude pouzit j ako jeden z podkladu jedmini 0 prodcj i pozem ku. Kataslnllni Llzemi: R uda nad Moravo u Obec : Ruda nad Moravou Sumperk Okres :
1.2.
Ueel oceneni:
Stanoveni c ny obvykle za llce[em prodeje vefej nou drazbou
1.3. Potlklady pro vypracovani oceneni: .:. VyPis z katastru nemovitosti pro katastnilni uzemi Rud a nad Moravou, LV 130 vyhotoven' dalkovym zpuso bem ke dni 19. 3. 2009 a inform ace 0 pozemku poi'izena eiektro njckym pristupem z KN ke dni 14. 10. 2009 .:. Kapie katastnllni m apy s orientacnim zakresem sta 1I podle pozemkoveho katastru .:. Skutecnosti zjisUme pri m istnim setl-en!
1.4.
Vlastnicki 1I evideneni udaje
Z pfilozeneho vypisu z katastru nemovitosti V c. 130 yhotovenem dalkovym zpusobcm ke dni 19. 3. 2009 vyplyva, ze vlastnikem ocenovanyc h nemovitost i je Ccska rc publika, pnlvo hospodafit s timto maj etkem statu maji Ceske energeticke zavod y, s.p. v lik vidaci , Praha 10, Kodaf1ska 46, [CO 00002 69 1. '
1.5.
Omezeni vlastnickellO prava
pfiJozeneho VypiSli z katastru nemo vi tosti LV c. 13 0 nevyplyva k pfedmetnemu pozemku zadne omezeni 1astnickych pniv. Pozemek je ale zaclenen do pozemku, jenz je llzi vfm jako ulicni komunikace, j eho casti nebo podel jeho hranice moholl byt vedena podzemni vedeni inzenyrsk ych sfti. Nelze vyloucit, ze k temto sitim se vztabuji vecna bfem na ve smyslu dfi vejsich pravnich pfedpisl\ ktcni nej sou zapsana v KN.
7,
2
2. STRUCNA CHARAKTERISTlKA PREDMETU OCENENi ledna se 0 pozem ek nachazejici se ve stredni casti zastavby obee, ph hlavni silnicni komunikaei proehazej ici obci (uhee 9. kvetna). Pozemek j rovinn y, jak vyplYva ze zakresu na snimku katastralni mapy, casti sve hraniee temer pi'i leha k obj eklu cpo 64 v maj etku Ceske posty. ledm't se zrejme 0 cast pozem ku pllvodne obklo puj iciho dLlm, v soucasno sti 0 cast zaclenenou do pozemku p.c. 70712 - eharakteru ostatni komunikace (parcela nen i zapsana na LV). a pozem ku je provedena venkovni uprava ve forme zpevneneho povrchu zamkovou dlazbou s castmi ostruvku travni zelene uzivana jako chodnik a zivicneho koberee v casti vozovky. Na pozemku se nachazl kiosek verejneho telefonnfho automatu a zrejme i cast oploeeni pozemku zahrady p.c. 556/ 1 (hranice oeenovaneho pozemku nejso u v t en~ nu vyznaceny). Provedene venkovni llpravy na pozemku, zpevnene povrchy, cast oploeeni a kiosek te lefonniho automatu j sou v maj etku j ineho vlastnika a nejsou pfcdmetem tohoto oeeneni.
Parcelni cislo
Drub ozemku
55611
Pozemek ve zjednodllsene evidenci
3
3.
ZPUSOB OCENENi
Postup a zpusob stanoveni trfu i hodnoty byl pouzit v souladu sc zakonem c. 15 111 997 Sb. o oeenovani majetku a mezimirodni mi oeeilovaci mi standardy. Pro stanoveni odhadu trzni hodnoty (obvykle ceny) se vychazi z ob cne uZivanyeh metod, tj. nakladovy, vYnosovy a porovnavaci zpi'lso b, jej iehz charakteristika je uvedena nizc. Protoze kazda metoda rna sve klady a zapory, je nutno pi" d rozhodnutim, kterc metody pouzij eme, provest analyzu trhu a trznich podminek v rozsahu dostll pnyeh infonnaei. Obecne k cenam pozemku Pozemky oproti pfevazne vetS ine j inyeh veci movityeh a nemovityeh maji jednu podstatnou zvlastnost, kterou j e j ej ieh omezena rozloha v danem Llzemnim eelku (o bec, mesto, region, stat). Pozemky nelze libovolne rozsuovat nebo vyrabet a vlastn ietvi pudy se tcdy stava jakousi formou monopolu . Z tohoto monopol u se odviji pozemkova renta, ktenl je dvojiho druhu - absoilltni a re lativnL Abso lutni rentou je ta, kterou m aji v danem regionu z titulu sveho vlastnictvi vlastnic i nejmene vyhodnyeh pozemki'l. Relativni rento u pak je navyseni, ktere maj i nad rentu absolutni vlastnici pozem ku vyhodnejsich, vY nosnejsich . Hodnota pozemkll se take meni v zav islosti na tom , jake j e jeho pi'edpokladane vyuiiti a Izc odvodit. ze napf. hodnota zemedelsky vyuzivane pudy, perspekti ne urcene ke stavebnimll vyuziti se bude postupne zvysovat s tim , j ak se bude pi'ibiiiovat skllteena re alizace vys tavby. Vyznamny vliv na hodnotu pozemkl.l rna take do tupnost inienyrsk ych siti a dopravni infrastr uktury, jejiehz vybudovani je znacne nakladne a fada dalsich kriteriL Vzh ledem k vyse uved nemu byla vyvinuta rada metod, j et se snaif nejakym zpusobem eenu pozemku bud' administrati vnc life it, nebo suplovat funkei trhu a eenu pozemku eo nejpresneji odhadnout napf, tvorbou eenovych map .
3.1
Nakladovy zpusob oceneni (stanoveni vecne IlOdnoty)
Nakladovy zpi'lsob vyeM zi z nakladu, klere by bylo nu tne vyn alozit na poffzenf pfedmetu Oeenen! v mfste oeenenf a die jeho stavu ke dni oeenen!. Vecna hodnota staveb je pak reprodukcnf cena nem vi tosli snizena 0 primerene opotre b ni. Reprodukcni cena odpovida vysi nakladu, ktere by bylo nutl10 v dobe ocenenf vynaloZil na po fizenf stejne nebo porovnatelne nove veei . Oeeneni mi'\Ze tedy byr i podkladem v rozhodovacfm proees u investora (potencialniho kupce), zda je vyhodnejsi a eko nomieky efektivnej si koupit j iz existujici nemo vitost nebo vybud ovat nemov itost novo u. VeenOl! hodnotu staveb je treba ureit s pfihlednutfm k opotrebenf, s ohledem na skutecny stavebnetechnie ky stav a moralnf zastan1nf prvkt"l pomoci nektere ze znamyeh metod . C pozemkll se vyehazf z vy mer pocile vypisu z katastru nemovitosti , z bonity pozemku, umist(~ ni poze mki'l v dane aglo meraci obce a mofuostf j ej ieh vy uzi tf. Poro vnanfm s pr dej i 2 pozemkll v dane lokalite se stanovf realna tdnf hodno ta za 1 m pozemku. Pro kvalitativni informae i 0 hodnote pozemku lze po uzit cenovou mapu pro danou lokalitu, platnou oeenovaci vyhIasku, pffpadne daIS! metody (inde 'ova, Sammetova, Naeg li bo , porovnavaci metoda) .
3. 2
Vynosovy ZPllsob oceneni (stanoveni vYllosove hodllOty majetku)
Tato metoda je zalozena na koneepci "casove hod noty penez a rel ativniho rizika investiee" . Podle nf investor (tj . kup uj ici) nakupujc budouci zdroj prijmu, ciIi budouci peneznf tok. Zakladem pro budouci tok prij mu muze b ' t bud' sOllcasne vyuziti podnikatclskeho majetku,
4
nebo uvaha 0 moznem nej lepsim a nejvynosnejsim vyuziti, ktere se bude oel stavajiciho podni katelskeho zameru odlisovat. Soucasna hodnota ma jetkll je ureena nasledovne: . projekce mnozstvi, spol ehl ivosti a delky trvan! budouciho toku penez . vyuziti kap ital izace, tj. prevodu budoucich penez na jejich soueasnoll kval itativn i uroven a stanoven i spn'tvne adekvatni kapitalizacni miry 'xaktne vyjadi'eno je dIe ry nosove metody ldni hodnota majetku (V ) 1'Ovna jeho stabilizovanemu eistemu rocnimu vynos u (Z) delenemu odpovidaji i kapitalizacni mirou Ir/.
v = ( Z / r ) * 100 Celkova kapitalizacn i mira II'I je dana souctem elenu : r = fl + r 2 rl - skuteena mira vynosnosti r2- riziko amira Vynos je stanoven jako rozdiJ pfijm u z najemneho a vydaj u, resp. nakladu, vynalozenych z titulu vlastnict i, provozovani a pronaj imani objektu. Vynosova metoda vyj adi'uje tzv. "vecnou rentu" nemovi tosti (staveb a pozemku).
3.3
Poro vntivaci zpusob oceneni
Tato metoda pro oceneni nemovitosti (stavby a pozemky) je zalozena na porovnani predmetne nemovitosti s obdobnymi nemovitostmi, ktere byly v nedavne do be na trhu reali zovany a jejichz ceny jsou zname. Ze ziskane infoffilace je mozno vyhodnotit jak hodnotu samotne stavby ci souboru sta eb, tak i hodnotu pozemku. S mnozstvim a kval it u informaci 0 trhu zakonite roste i presnost hodnoc ni a schopnost odhadce odlisit kvalitu a tedy i vliv jednotlivych parametrLI na cenu . Velky vliv na kvalitu dosazenych poro navacich cen rna overena info rmace 0 prllbehu prodeje. Za optimalni delku prub -hu realizace prodeje lze lIvaZovat obdobi 1 - 6 mesicu. Porovminy mo hou byt nemovitosti stejneho charakteru, pficernz kvalitativni (cenotvorne) parametry zahrnujf: polohu v lokalite konstrukcni systemy vybavenost opotrebeni fyzicke, funkeni a ekonom ic.ke eko logicke zat!zenl vecmi bfemena architektonicke pusobcni U nemovitosti, kde neni moine objeklivne stanovi t po1'Ovnavaci hoduotu, resp. kde nebyly nalezeny ani v sOllcasne nabidce objekty srovnatelnych uzitnych paramctru, je treba na zaklade podrob ne analyzy soucasneho trhu s nemovitostm i zvazovat i obchodovate lnost obelobnych zai'izeni v dane lokalite. V urCitych pripadech lze pouzit i kombinaci vyse uvedenych metod.
5
(
4. ODHAD TRZNi CENY Jako vstupni data byly pouzity ud aj e z vyPi su z kataSlru nemo vitos ti a skutecnosti zjistene ph mistnim setfeni. Ph vyberu metody eeneni bylo pfi hl 'dnuto ke skutecnosti, ze se jedna 0 pozemek v zasta be obee, situovany ph hlavni silnicni ko munikaci prochazejici obci, uzivany jako verejne pfi stupml plocha. Ke stanoveni j eho v'cne hodnoty (nakladovy Zpllsob) byla pouzita metoda in dexova, kteni se v tomto pripade jevi j ako nej vhodnej si. Ph jej im pouziti se vyehazelo z nabidkov)rch cen stavebn ich pozemku v danem region u, ktere b Iy misledne korigovany, resp. upraveny pfislusnymi hodnoticimi kriterii (indexy). Hodnotici kri teria indexove metody a pouziti jednotlivych indexll jsou uvedeny niie . Jako drllha metoda byl pouzit vynosov)r zpusob oceneni. Vzhledem k absenci porovnatelnych nemovitosti nebylo moi ne po uzit poro vmlvaci zptlsob oeenent.
Oznaccni
Hodnotici kriterium (vyznam)
indexu
T
S V
0
I
E
Z
I'eritorialni struk tura obce (vztah pozemku ke spnivnfm , spoleceoskym, kultllrnim a obchodnim centrum ) Stavebni pripravenost pozemkll (druh a stavebni pri pravenost pozemkll , resp. prekazky ve stavebni exploataci pozemku) Velikostn i tfida obce Vhodn ost pozemku pro dany ueel (vhodnost soucasneho nebo planovaneho uceloveho zam1!feni staveb oa pozemku , situovanych v lizemi s konkretnim pre vazujicim zpu sobem vyui itl) Infras tmktura okoli pozemku a jeho dopravni dosilipnost (obchod y, zdravotnicka zal'lzeni, stravov aci a ubyto vaci zafizeni , slllzby , kultura, sp!avni 0IXany, stanice dopravy aj. a j ej ich vzdalenost od pozemku) Z lastni zlepsuj ici podminky (ostatni zlep}ujici r odminky, nepostiiene vyse ktc re zvysuj i cenu pozemkll ) Zvlastni zhorsuj ici podminky (ostatni zhorsli jici po d mi nk~ nepos tii ene vyse, klere sniz uj i cenu pozemkll)
RozpH i indexu (min. - ma x. ) 0,6 - 1,5
0,4 - 1,5 0,4 - 3,5 0,5 - 2,5
0,5 - 1,2
1.0 - l.5 0,5 - 1.0
Jednotkova eena (lCP) j e stanovena z vyehozi smerne hodno ty pozemku (YSI I) podle J1as led ujiciho vztahll :
JCP
= VSH * (T*S*V*O*I*E*Z)
4.1. Nrikladovy zpusob oceneni 4.1.2. Hodllota poumkll stalloveml i"de.yovou metodoll Pr dmetny pozemek se nachazi v lokalite, kde dIe dostupnych informaci neby l ve sledovanem obdobi reali zovan prodej srovnatelnyeh pozemku. V miste je nabidka pozemku ke stavebnil11l1 vy uziti vclm i nizka, v sirsim okoli se nabidky prodej u pozemku pohybuj i v 2 rozpeti eea 100 - 300,- Kc/m2, (Ruda nad M oravoll- 100,-Kc/nl, Sobotin - 3 11,-KClm ,
6
Do lni Temenice - 360,-Ke/m\ Po provedene analyze byJa pro danou lokalitu stanovena srovnavaci hodnota stavebne vyuiitelneho ~ozemku (s inzenyrskymi sitemi) a vychozi smerna hodnota 1 m2 pozemku na 150,- Ke/m .
p.e.
Druh pozemk u dJ LV
Vychozi Hodnotici kriteri um smerna T S V 0 I hod nota (Kc/m2)
Pozemek ve ISO 0.9 0,8 zjednodusene evidenci ". zohfedneno ve vychozi smerne hodn ote
SS6/l
v
*
1,0
E
Z
1, 1 1,0 0,8
lednotkova Vymera Hodnota cena pozemku (m2) (Ke/m2) (Ke) 95 ,04
267
25 376,
v
Hodnota pozemku stanovena pomocf metody indexowi 25 3 76, - Kc Hodllota flemovitosti statLOvellIi tUikladovym zplLSobem po zaokroulIlefll:
4.2.
~vl'losovj
25000,- Kc
zpusob oceneni
V danem pfipade se pri vypoctu vynosove h dnoty posuzovane nemovitosti vychazi z predpokladu , ie majitel nemovitost (pozemek) pronaj im a za llcelem d sazeni trvale odeerpatelneho vynosu. Vynos je stanoven jako rozdil pfijml'l z naj emm:\ho a vydaju, resp . nakladll. vynalozenych z titulu jeho vlastnictvi. V tomto pfipade se jedmi 0 pozemek jenz byl soueasti pozemku zahrady uzivane spolecne s domem k nemuz prileha, v soucasnosti je pozemek sOllcasti pozemku ulicni komunikace a uzivan jako chodnik a cast vozovky. S ohledem na charakter a lIziti pozcmku, Ize predpokladat, zc jeho reillny pronajem by byl velmi obtizny. Vynosova hodnota byla tedy stanovena na zitklade simulovaneho pronaj mu po zemku a jako objektivni a akceptovatelne najemne bylo stano veno mij emne ve vysi 10 % z hodnoty pozemku stanovene dIe bodu 4.1, vztazene k 1 m2 . Vyse najemneho byJa ted y stanovena po zaokrouhleni na 10,- KClm2/rok. Vypadek najemnetlO je v tomto pripade llvaZovan ve vysi 25 % z prepoklildaneho roeniho vynosu z naj mneho. Od vypocteneho rocniho prijmu jsou nasledne odeCitany naklady na jeho dosaz n1, resp. jedna se 0 naklady, vynalozene z titul u v astnictv i nemovitosti.
Plocba vyuzitelna k pronajrn u 2 Zdroj em vynosu z momeho proniljmu je tt:dy pozemek 0 vymere 267 m Vypocet roeniho pri jmu z najemneho: 267 m2 x 10,00,- KClm2 = 2 670,- Kc Roeni vydaje V dam!m pripade by ly tyto miklady stanoveny ve vysi 10 % z celkoveho lIvazo aneho roen iho vynosu z pronajmu.
7
Vvpocet rocniho vynosu (Z) Prij em z m\jemneho Uvazovany vypadek Vydaje (naklad y)
RoeDi v)lDOS (Z)
2 670,- Kc 668,- Kc 26 7,- Kc 1 735,- Kc
Vypocet vynosove hod noty V
Vy nosova hod nota nemovitosti dosazitel mi kapitalizovanim odcerpatelneho rocniho vynosu Z
ph nasledujici urokove mife kapitali zace r,
rl - vYnosnost ...... ...... .. .... , ...... , . .4,50 %
r2 - ri zikova mira ............ .. .... .. .. , ... 6,50 %
Kapitalizaeni mira r ........... . ...... 11,00 %
v = Z * 100 / r
=
1 735,- * 100 / 11,00 = 15 773,-Kc
Hodllota pozemku stalloveml VYIlMov"ym zp lisobem po zaokrouhleni - 16 000,- Kc.
4.3. Metoda porovntini trznich hodnot Zpracovatele provedli podrobno u analyzu pfislusneho segmentu trhu zamerenou na realizovane prodeje nemovitostf srovnatelnych uzitnych parametnl a soucasnou nabidku a poptavku p obdobnych nemovitostech v dane lokalite, lJdaje 0 realizovanych prodejich srovnatelnyc h pozemku za posJedni sledovane obdobi nebyly ~ji steny a proto nebylo mozne objektivnc primo stano vit porovmlvaci hodnotu pfedmetneho majetku, Pouze jako informativni udaj e Izc uvest nabidky: 1, Stavebni pozemek pro RD, Ruda nad Moravou, vymera 947 m Nabi kova cena: 94,-Kc/m2
2
2, Stavebni pozemek pro RD, Ruda nad Mora ou, vymera 728 m Nabidkova cena: 109,-Kc/m2,
2
,
,
3, Stavebnf pozemek pro RD nebo chatu Sobotin, vymera 1 109 m Nabidkova cena: 311,-Kc/m2 4, Stavebni pozemek pro RD, Sobotin, vymera 856 m abidkova cena : 305,-Kc/m2
2
2
,
,
2 5, Stavcbni pozemek, Dolni Temeni ce, vymera 3 680 m , Nabidkova cena: 359,-Kc/m2 2 6, Stavebni pozemek pro RD nebo chatu, Jindfichov, vymera 3 800 m , Nabidkova cena: 330,-Kc/m2 Pro stanoveni porovfl<\v aci hodnoty pozemku nebyl nalezen vh dn y reprezentant a metodu srovnavaci nebylo tedy mozne pouzit.
8
[
5.
ZAVER
Cilern predlozene expertizy byJo vypracovat navrh trzn i hodnoty-obvykle ceny poz mku p.c. 55611 vedeneho ve zj ednodusene evidenci ke dn i 15. 10. 2009. Pozemky, ktere j sou nabizeny na danem segmentu trhu, jsou pozemky llrcene ke stave bnimll vyuziti, maji odpovidaj fci vyme ru a parametry pro predpokladane vyuziti. Oce6ovany pozernek techto param tru nedosahuje, ma charakter verej ne pfistupne plochy, prevazne uzivane jako chodnik a cast vozovky ulicni komtmikace. S ohledem na provedene upravy na pozemku je jeho hodnota je vazana na soucasn y zpi'lsob vyuziti. Trzni hodnota pozemku se tak pribl iiuje spiSe k hodnote stano ene vynosovoll metodoll.
Rekapitulace: Cena stanovena nakladovym zpuso bem Cena stanovena vynosova Zpilsobe m
25000,- Kc 16 000,- K c
Na zflklade provedene analyzy, s pOllzitim uvedenych metod ocenenl Je pro navrh trzni hodnoty-obvykle ceny k llvedenemu datu, navrZena hodnota nemovitosti ve vysi .
Trzoi hodnota (obvykhl cena)
18000,- Kc
Slovy: osmmlcttisickorunceskych
Praha dne 15. 10.2009
Vladimir Pauer novych doml] III- I 140 00 Pralla 4
ZNALECKA nOLOZKA Znalecky posudek j sem p dal jako znalec jmenovany rozhodnutfm Mestskeho soudu v Praze dne 8.6.198 3 pod c.j . SpI'. 968/83 pro zakladni obor ekonom ika, odvetvi ceny a odhady n movitosti. Znalecky posudek byl zapsan pod pof.c. 2653-112 3/09 znaleckeho deniku .
9
