Logo
DHV B.V.
PLAN VAN AANPAK / PROJECTSTRATEGIE Centrumplan Leimuiden Aan Van Dossier Project Datum
: : : : :
Gemeente Jacobswoude Leon van Velzen B1822.01.001 Centrumplan Leimuiden januari 2008
Probleemstelling Afgelopen decennia is het hart van Leimuiden steeds onregelmatiger gaan kloppen. De oude kleinschalige dorpsstructuur werd al in de jaren dertig doorbroken als gevolg van de vestiging van de bedrijven Maarse en Kroon en de koekfabriek van Beuk. Door latere functiewijzigingen en ruimtelijke aanpassingen is de situatie verder verslechterd waardoor op dit moment de leefbaarheid en het draagvlak voor de voorzieningen sterk onder druk staan. Een kwaliteitsimpuls is noodzakelijk om het centrum weer aantrekkelijk te maken voor inwoners en ondernemers van Leimuiden. Een vitaal centrumgebied is essentieel voor de toekomst van Leimuiden. In september 2001 heeft de gemeente aan het Instituut voor Publiek en Politiek (IPP) opdracht gegeven voor het interactief opstellen van een toekomstvisie voor het centrum van Leimuiden om de ruimtelijke kwaliteit en de leefbaarheid te verbeteren. Inwoners van Leimuiden konden zich opgeven voor een werkgroep waarin gezamenlijk de toekomst van het centrumgebied van Leimuiden verkend is aan de hand van verschillende ruimtelijke scenario’s. Uiteindelijk heeft de gemeenteraad de resultaten van deze werkgroep met geringe aanpassingen vertaald in uitgangspunten en vastgesteld op 19 mei 2005. In dezelfde periode scherpte het ministerie van VROM de richtlijnen voor het bouwen van geluidsgevoelige bestemmingen in de omgeving van Schiphol aan. Deze aangescherpte regelgeving (LIB) dreigde de bouw van nieuwe woningen in het centrumgebied tegen te houden. Om dat te voorkomen heeft de gemeente een ontheffingsaanvraag ingediend. Uiteindelijk is in juni 2006 de ontheffing verleend voor de bouw van 75 nieuwe woningen en sloop/nieuwbouw van 8 woningen en kon het project van start gaan. Ambitie en opdracht De ambitie van de gemeente is een nieuw dorpscentrum te creëren met een concentratie van voorzieningen waarin bestaande winkeliers en mogelijk ook enkele nieuwe vestigingen een plek kunnen vinden. Een nieuw op te zetten (sociaal-)medische voorziening kan onderdeel uitmaken van het dorpscentrum. Voor inwoners van Leimuiden en omgeving biedt het centrum straks een prettige woon-, winkel- en verblijfsomgeving in een dorpse setting. De opdracht aan DHV is om een ontwikkelingsstrategie uit te stippelen waarbinnen de gemeente deze ambitie kan verwezenlijken. Insteek van de gemeente bij de ontwikkeling van het centrumgebied is om zo spoedig mogelijk marktpartijen te betrekken. De gedachte is dat door samenwerking met marktpartijen het (financiële) risico voor de gemeente zo klein mogelijk wordt gemaakt. Om regie te houden maakt de gemeente een programma van eisen op basis waarvan de markt met een voorstel moet komen. DHV zal de gemeente in dit proces begeleiden. Fasering op hoofdlijnen Om te komen van ambitie tot ontwerp en uitvoering knippen we het project op in verschillende fasen. Elke fase heeft zowel een inhoudelijk als een procesmatig karakter die sterk met elkaar verweven zijn. Soms kunnen bepaalde onderzoeken pas verricht worden nadat beslissingen genomen zijn, anderzijds kunnen sommige beslissingen pas genomen worden wanneer duidelijk is waarover het gaat. In onderstaand schema is zowel voor de inhoud (product) als voor het proces (activiteiten) aangegeven wat aan de orde is. De doorlooptijden in deze planning zijn indicatief. Bovendien lopen de verschillende fasen soms parallel, zo is bijvoorbeeld op dit moment al een start gemaakt met het voeren van gesprekken met externen en het doen van onderzoek. Voor wat betreft de eerste twee fasen van het project is goed in te schatten wat de doorlooptijden zullen zijn, voor de andere fasen zal
DHV B.V. is onderdeel van de DHV Groep, een advies- en ingenieursbureau dat wereldwijd actief is en kantoren heeft in Europa, Afrika, Azië en Noord-Amerika. Het hoofdkantoor is gevestigd in Nederland. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.
DHV B.V.
periodiek een bijgestelde planning gemaakt worden. In bijlage 3 zijn globaal de geraamde uren (en kosten) voor de eerste twee fasen opgenomen. Grofweg onderscheiden we de volgende fasen: Fase
Product
Activiteiten
1. Initiatief
Nota van
Voorbereiding en besluitvorming
Start
Gereed Jun 05
Aantonen ruimtelijke en financiële haalbaarheid
Jun 06
uitgangspunten Ontheffing LIB Projectnotitie
Project- en procesbegeleiding
Plan van aanpak
Projectstrategie,
start
projectgroep
en
Mrt 07
Jun 07
aanvullende Okt 07
Nov 07
onderzoeken 2. Definitie
Onderzoek en visie
Gesprekken met externen – start klankbordgroep/werkgroep
Nov 07
Feb 08
Afronden onderzoeken en adviezen
Dec 08
Feb 08
Programma van eisen
Opstellen Programma van eisen, financiële haalbaarheid en Jan 08
Mrt 08
ontwikkelingsstrategie marktpartijen Pre-selectie marktpartijen Selectie marktpartijen
Feb 08
Mei 08
en Jun 08
Aug 08
Presentaties marktpartijen en keuze maken
Spt 08
Spt 08
Intentieovereenkomst marktpartij
Okt 08
Okt 08
overleg Nov 08
Mei 09
Samenwerkingsovereenkomst marktpartij
Jun 09
Jun 09
Prijsvraag
uitschrijven,
marktpatijen
uitnodigen
beoordelen
installeren nieuw gemeentebestuur 3. Ontwerp
Planvorming
Samenwerkingsafspraken
maken,
strategisch
voeren, ontwerpinterventies Definitief ontwerp 4. Voorbereiding Bouwvergunning 5. Realisatie
Begeleiding en toetsen architecten/ ontwikkelaar
Spt 09
Mrt 10
Bestemmingsplan
Starten en uitvoeren procedures
Spt 09
Dec 10
Bouwrijp maken
Start en uitvoering (overleg)
Mrt 10
Mrt 11
Start bouw en uitvoering Start en uitvoering (overleg)
Mrt 10
Mrt 11
openbare werken/groen
De eerste fase is afgelopen jaar door de gemeente reeds in gang gezet. In deze fase is een projectnotitie tot stand gekomen met daarin een verzameling van uitgangspunten en uitkomsten van reeds verricht onderzoek. Het benodigde onderzoek is echter nog niet compleet. In dit plan van aanpak worden de ontbrekende onderzoeken benoemd en vertaald in producten die in fase 2, de definitiefase, dienen als input voor het maken van een ruimtelijkfunctionele visie en het programma van eisen. Met het programma van eisen kan de gemeente optimaal regie voeren tijdens het selectieproces van een marktpartij. Daarom moet in dit programma van eisen naast het functionele programma (wonen, detailhandel, voorzieningen etc.) ook duidelijk worden op welke manier de gemeente regie wil blijven voeren. Dit is een strategische keuze voor de gemeente. De mate waarin bestaande eigenaren bereid zijn mee te werken is cruciaal voor het behalen van het ambitieniveau. In de tweede fase zullen daarom diverse gesprekken gevoerd worden met vastgoedeigenaren en met betrokken winkeliers om de haalbaarheid van de gemeentelijke ambitie te toetsen. Na voldoende toetsing kan het programma van eisen ter vaststelling aangeboden worden aan de raad. Na besluitvorming kan gestart worden met het selecteren van één of meerdere marktpartij(en) door middel van een prijsvraag. De bieding van de marktpartij zal bepalend zijn voor het uiteindelijk eindbeeld en het behalen van de gestelde ambitie. Criteria om deze marktpartij te kunnen kiezen zijn bijvoorbeeld de prijs, maar ook de mate waarin de visie van de marktpartij de gestelde doelstellingen van de gemeente weet waar te maken. In de fase van preselectie zal gekeken worden naar de ervaring die aangemelde marktpartij(en) hebben met vergelijkbare projecten. We sluiten de tweede fase af met een intentieovereenkomst met de gekozen marktpartij op basis van de geboden visie en bieding. -2-
DHV B.V.
De derde fase is bedoeld om samen met de marktpartij(en) te komen tot een definitief ontwerp voor een deelgebied of voor het het hele gebied, afhankelijk van de ontwikkelingsstrategie. Aan het eind van deze fase kunnen duidelijke afspraken gemaakt worden en vastgelegd worden in een contract of samenwerkingsovereenkomst. Daarna kan de gemeente in fase 4 zorg dragen voor de planologisch-juridische procedure en het verlenen van vergunningen. Bouwrijp maken volgt in de laatste fase. De marktpartij kan dan starten met de uitvoering. Onderzoek en visie Afgelopen jaren is binnen de gemeente reeds veel werk verricht om het centrumgebied tot ontwikkeling te kunnen brengen. Zo is al een flora- en fauna onderzoek uitgevoerd, onderzoek op gebied van luchtkwaliteit en bodemvervuiling en zijn allerlei eisen op gebied van woningbouw gemeentebreed al vastgesteld. De keuze voor het doen van nader onderzoek is deels afhankeliijk van de mate waarin de gemeente bereid is bepaalde zaken naar zich toe te trekken of juist bij de ontwkkelaar neer wil leggen. Een stelregel is dat hoe meer risico’s in kaart gebracht zijn (door de gemeente) hoe beter het bod van de marktpartij zal zijn. Als de gemeente alles aan een marktpartij overlaat, zul je dat uiteindelijk in het bod terug zien. Een ander aspect is het kunnen voeren van regie. Wanneer de gemeente in een (te) vroeg stadium kiest voor het betrekken van een marktpartij, dan verliest de gemeente daarmee ruimte en regie bij het nemen van bepaalde beslissingen. De vraag is daarom nu of de gemeente bereid is te investeren aan de voorkant van het traject om daarmee zoveel mogelijk risico’s in beeld te brengen en zelf zoveel mogelijk regie te houden bij de te maken strategische keuzen. Op basis van deze keuze kan komende weken nog een aantal zaken op een rij gezet worden om daarmee de aanbesteding in de fase daarna daadwerkelijk in gang te kunnen zetten. Het gaat om onderzoek op gebied van detailhandel, bodemsanering, archeologie, stedenbouw en juridische zaken. De resultaten van deze onderzoeken zullen in een programma van eisen samenbundeld worden met de reeds bestaande uitgangspunten. Dit programma van eisen biedt straks een goed kader voor het kunnen maken van een vergelijking tussen de verschillende biedingen van marktpartijen. In onderstaande tabel zijn de verschillende deelonderzoeken die nodig zijn om het programma van eisen te kunnen afronden gekoppeld aan adviseurs en contactpersonen binnen de gemeente: Nr. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Deelonderzoek Ruimtelijk-economische visie (gesprekken en atelier met ondernemers) Samenstellen woningbouwprogramma Verkennend onderzoek parkeren Actualiseren onderzoek luchtkwaliteit Bodemkundig onderzoek Archeologisch onderzoek Stedenbouwkundig schetsontwerp en beeldkwaliteitsparagraaf Programma van eisen ‘sociaal-medische voorziening’ Programma van eisen openbare ruimte Grondexploitatie en financiële haalbaarheid Onderzoeken subsidiemogelijkheden Programma van eisen CPL en selectieprocedure
Product rapport memo memo memo rapport rapport rapport rapport memo rapport memo rapport
Adviseur DHV Gemeente Gemeente Gemeente n.n.t.b. n.n.t.b. RBOI n.n.t.b Gemeente DHV Gemeente DHV
Contact Joost Roel Jan Xandra Xandra Giel Jan Marike Peter Miriam Gemma Leon
De totstandkoming van deze deelproducten wordt gecoördineerd vanuit de projectgroep en komen zoveel mogelijk in samenwerking met betrokken vakafdelingen binnen de gemeente tot stand. Waar nodig zullen verschillende externe bureau’s komende weken gevraagd worden een offerte in te dienen voor betreffende deelproducten. Voor de samenstelling van de projectgroep wordt verwezen naar de projectorganisatie die als bijlage is toegevoegd (bijlage 1). DHV bewaakt het proces.
-3-
DHV B.V.
Ruimtelijk-economische visie Voor het maken van een ruimtelijk-economische visie zal gestart worden met gesprekken en een bijeenkomst met ondernemers. In deze gesprekken en de bijeenkomst zal gewerkt worden vanuit het dorpse gevoel. Van belang is dat de bestaande ondernemers niet overvallen worden met het idee dat het centrumgebied qua omvang winkelvloeroppervlak veel zal moeten uitbreiden. Voorlopig is de insteek van B&W dat het centrumgebied een bescheiden uitbreiding mag krijgen voor mogelijk wat extra ruimte voor de supermarkt en eventueel één of twee extra winkelunits, in totaal niet meer dan 300 m2. Gedurende of na afloop van dit traject zal alsnog een beknopte kwantitatieve onderbouwing voor de noodzakelijke uitbreidingsbehoefte gemaakt kunnen worden. De kamer van koophandel zal hierin een adviserende rol spelen. Zij vertegenwoordigen immers het belang van de ondernemers. Te veel uitbreidingsruimte kan funest zijn voor bestaande ondernemers of zorgen voor leegstand (Woubrugge, Hoogmade). Te weinig uitbreiding kan echter betekenen dat de totale massa te klein wordt in relatie tot andere dorpscentra in de omgeving waardoor de levensvatbaarheid van de winkelvoorziening in gevaar kan komen. Woningbouwprogramma Binnen de gemeente is in 2005 een woonvisie vastgesteld. Daarin zijn uitgangspunten opgenomen die de gemeente hanteert bij de ontwikkeling van nieuwe locaties, waaronder het Centrumplan. Daarnaast zijn in het stedenbouwkundige plan voor de Beukelaan uitgangspunten opgenomen die van belang zijn voor de invulling van het Centrumplan. Beide documenten samen zijn richtinggevend voor het uiteindelijke woningbouwprogramma. Een deel van de woningen zal binnen de categorie ‘sociaal’ ontwikkeld worden, wat betekent dat gekeken zal moeten worden wat de rol van woondiensten Aarwoude hierin zou kunnen zijn. Mogelijk kan Aarwoude de door een marktpartij ontwikkelde sociale woningen in beheer nemen. Een andere optie is dat Aarwoude zelf woningen ontwikkelt en bouwt. Verkenning parkeren De bouw van nieuwe woningen betekent een hogere parkeerdruk in het gebied. Voordat met een marktpartij onderhandeld kan worden over een mogelijke gebouwde oplossing (inpandige en/of ondergrondse garage) zal de gemeente in beeld moeten kunnen brengen hoe de parkeersituatie nu is en wat de verwachtte situatie in de toekomst zal zijn op basis van het voorgestelde programma en de door de gemeente gehanteerde normen. Ook is het goed van te voren een idee te hebben over de toekomstige eigendomssituatie en de financiering en beheer van een gebouwde parkeeroplossing. Verkenning luchtkwaliteit Na het onderzoek van Oranjewoud zijn twee varianten overgebleven waarmee de problemen voor de ontsluiting van de kern Leimuiden op de N207 opgelost zouden kunnen worden. Eén is het maken van een kruisingsvrije onderdoorgang ter hoogte van het Conexxionterrein. De tweede variant is het tegengaan van sluipverkeer door het dorp. In ieder geval zal duidelijk moeten worden gemaakt dat de luchtkwaliteit verbetert en dat woningbouw in de buurt van de kruising geen problemen hoeft op te leveren. De uitkomst van dit onderzoek is noodzakelijk voordat een nieuw bestemmingsplan kan worden vastgesteld. Bodemkundig onderzoek Reeds in het verleden is bodemvervuiling in het gebied geconstateerd. Het bestaande onderzoek is verouderd en versnipperd. Het is noodzakelijk om op korte termijn inzicht te hebben in omvang en aard van de totale bodemvervuiling in het centrumgebied. De kosten voor het saneren van deze vervuiling zullen voornamelijk bij de gemeente komen te liggen, maar mogelijk kan de gemeente het risico laten afkopen door een marktpartij die kosten en opbrensten kan optimaliseren. Archeologisch onderzoek Het centrumgebied is op de provinciale waardenkaart aangeduid als een gebied met een hoge archeologische verwachting. Dat betekent dat bij ruimtelijke ingrepen onderzocht moet worden wat hier mogelijk gevonden kan worden. Van belang is zicht te hebben op de mogelijke extra kosten die hieruit voort kunnen vloeien en de risico’s op vertraging van de planvorming en uitvoering. Voorstel is daarom om minimaal een verkennend onderzoek uit te laten voeren met een goedkeuring van de provincie.
-4-
DHV B.V.
Stedenbouwkundige randvoorwaarden (visie) en beeldkwaliteitsparagraaf Voor het aanvragen van een ontheffing voor het LIB heeft de gemeente in 2005 opracht gegeven aan RBOI om meerdere ruimtelijke varianten te schetsen voor de toekomst van het centrumplan op basis van de tot dan toe bekende uitgangspunten. Deze studie is destijds niet met externen gecommuniceerd en slechts ter kennisname in de raadscommissie geweest. Van belang is om in het programma van eisen op basis van een abstracte stedenbouwkundige visie een aantal randvoorwaarden op te nemen. Voor ontwikkelaars moet echter voldoende vrijheid en flexibiliteit overblijven om met creatieve ontwerpen en oplossingen te kunnen komen. Dat is immers één van de belangrijste redenen om in een vroeg stadium met marktpartijen te gaan praten. Deze stedenbouwkudnige randvoorwaarden kunnen onderdeel zijn van een atelier-achtige bijeenkomst van de klankbordgroep. Programma van eisen openbare ruimte Afhankelijk van de manier waarop de gemeente de opgave bij een marktpartij zal onderbrengen is het verstandig een beeld te hebben van het kwaliteitsniveau van de openbare ruimte. In ieder geval zal een minimum kwaliteit gagarandeerd moeten kunnen worden. Programma van eisen ‘(sociaal-)medische voorziening’ In de ambitie van de gemeente speelt het opzetten van een (sociaal-)medische voorziening een centrale rol. Voordat een dergelijke voorziening in het dorpscentrum gerealiseerd kan worden, zal nagedacht moeten worden over hoe deze voorziening eruit zou moeten zien, welke partijen daaraan mee zouden willen werken en wie het gaat betalen. Na het onderzoeken van de haalbaarheid van een dergelijke voorziening kan dit onderdeel een rol spelen bij de uiteindelijke keuze voor een marktpartij. Daarom zal de gemeente van te voren een aantal harde randvoorwaarden moeten samenstellen om een ontwikkelaar enige houvast te geven. Bovendien kan de gemeente van te voren hierover ook reeds in contact treden met andere betrokken partijen, waaronder woondiensten Aarwoude en de Stichting Wije en Woudwetering. Grondexploitatie en financiële haalbaarheid Wanneer alle onderzoeken en deelopdrachten gereed zijn kan de financiële haalbaarheid getoetst worden. Deze toets heeft een sterk indicatief karakter omdat een belangrijk onderdeel van de selectie van een marktpartij de meest gunstige bieding is. De gemeente streeft naar een budgetair neutrale oplossing. Toch realiseert de gemeente zich dat mogelijk voor bepaalde eisen (parkeergarage, sociaal-medische voorziening) en noodzakelijke ingrepen (bodemsanering) aanvullende financiering vanuit de gemeentelijke begroting noodzakelijk zal zijn. De grondexploitatie geeft straks enige houvast, maar pas na de bieding en contractering van een marktpartij kan exact bepaald worden of en hoe het plan financieel sluitend gemaakt kan worden. Onderzoeken subsidiemogelijkheden Op velerlei terrein zijn in Nederland en Europa subsidies beschikbaar. Het gaat bijvoorbeeld om subsidies op gebied van dorpsvernieuwing, het saneren van bodemvervuiling en de bouw van zorgvoorzieningen. Inzichtelijk moet worden gemaakt bij wie, wanneer en op welke voorwaarden deze subsidies voor de ontwikkeling van het centrumplan gebruikt zou kunnen worden. Programma van eisen CPL en selectieprocedure Tot slot zal DHV alle voorgaande onderzoeken en uitgangspunten samenbundelen in een programma van eisen voor de totale opgave. Dit programma van eisen is straks leidraad bij het selecteren van een marktpartij. Bestuurlijke besluitvorming Elke te nemen stap zal in nauw overleg met het college voorbereid, doorlopen en afgesloten worden. Ook zal de raad tijdig bij elke fase betrokken worden. In de eerste plaats zal daarvoor gebruik gemaakt worden van de 2maandelijkse algemene nieuwsbrief. De eerste verschijnt nog voor het kerstreces 2007. Mogelijk kan, indien nodig, tussentijds een extrra bulletin gemaakt worden. Naast de algemene nieuwsbrieven zal op geregelde momenten de raad persoonlijk geinformeerd worden. De eerste keer zal mogelijk in januari 2008 zijn. In een bijeenkomst wordt de
-5-
DHV B.V.
raad op de hoogte gesteld van de start en de opzet van het project. Daarna zal tevens de raad gevraagd worden een projectbudget beschikbaar te stellen. Na deze bijeenkomst kunnen raadsleden zich voorbereiden op besluitvorming die in de loop van het voorjaar plaats zal vinden. Het presenteren van het programma van eisen is een goed moment om de raad om feedback te vragen, maar ook een moment waarop de raad het programma van eisen als kader kan vaststellen. Met dit kader kan het college het plan verder uitwerken, waaronder het selecteren en contracteren van een marktpartij. Vanzelfsprekend zal het college de raad bij iedere te nemen stap op de hoogte moeten houden van de ontwikkelingen door middel van de nieuwsbrief en eventuele (informele) presentaties over de voortgang. Fase
Activiteit/product
B&W
1. Initiatief
Toekomstvisie Centrum Leimuiden
X
Nota van Uitgangspunten
Raad
Raad
besluit
informeel X
X
Projectnotitie
X
Plan van aanpak
X
Aanvragen projectbudget
Jun 07 Nov 07 X
PvE en financiële haalbaarheid
X
Selectie marktpartijen
X
Contracteren marktpartij
X
Jan 08 Mrt 08 Feb 08
X
Mei 08 Aug 08 X
3. Ontwerp
Jun 02 Mei 05
X 2. Definitie
Wanneer
Spt 08 Okt 08
Planvorming (samenwerkingsafspraken maken, strategisch X
X
Okt 08 –
overleg voeren, ontwerpinterventies)
Mei 09
Definitief ontwerp
X
X
Jun 09
4. Voorbereiding Bouwvergunning (incl. vrijstellingen)
X
X
Mrt 10
Bestemmingsplan
X
X
Groenplan en inrichting openbare ruimte 5. Realisatie
Voorbereidingskrediet bouwrijp maken
X
Start bouw en uitvoering openbare werken
X
Mrt 10 X
Apr 10
X
Dec 10
X
Dec 10
Communicatie Het Centrumplan Leimuiden kenmerkt zich door een hoge mate van betrokkenheid van verschillende partijen en uiteenlopende belangen. Interne en externe communicatie is daarom een essentieel onderdeel van de totstandkoming van dit plan. De planning van communicatiemomenten moet als een werkdocument worden beschouwd dat bij het verdere verloop van het traject steeds verder wordt uitgewerkt. Gedurende het hele proces is communicatie een aandachtspunt dat tijdens elke vergadering van de projectgroep besproken zal worden. Komende weken richt de communicatie zich op een aantal verschillende doelen. Ten eerste is dat het informeren van de doelgroepen over de stand van zaken en uitleg geven over wat de afgelopen periode gebeurd is. Boodschap is dat de gemeente de komende maanden de draad weer oppakt op basis van de vastgestelde uitgangspunten uit 2005. De doelgroepen zullen betrokken moeten worden bij de totstandkoming van het programma van eisen en de visie die daaraan ten grondslag ligt (detailhandel, stedenbouwkundig). Daarna volgt het selectieproces van de ontwikkelaar. Belangrijk is om ook tijdens dit proces voldoende draagvlak vast te houden. Aan het begin van het proces zal echter al duidelijk gemaakt moeten worden dat het college de uiteindelijke keuze maakt en dat betrokkenen het college alleen kunnen adviseren. Vervolgens zal samen met de ontwikkelaar opnieuw in nauwe samenwerking met doelgroepen gewerkt worden aan het maken van een definitief ontwerp.
-6-
DHV B.V.
Doelgroepen Ten eerste onderscheiden we een interne doelgroep: • Gemeenteraad en raadscommissie • College B&W • Medewerkers • College, raad, medewerkers gemeente Alkemade Direct en persoonlijk betrokken zijn: 1. Eigenaren van grond en vastgoed 2. Winkeliers 3. Bewoners centrumgebied en direct omwonenden (waaronder ex-werkgroepleden) Direct en professioneel zijn: 4. Kamer van Koophandel 5. Woondiensten Aarwoude 6. (Regionale) zorginstelling(en) Indirect zijn de volgende groepen betrokkenen: 7. Overige inwoners Leimuiden 8. Overige inwoners Jacobswoude 9. Inwoners gemeente Alkemade / toekomstige gemeente Kaag en Braassem 10. Toekomstige bewoners Als we over directe betrokkenen van het centrumplan praten, bedoelen we een zeer diverse groep mensen (zie in het schema groep 1, 2 en 3). Deze mensen hebben niet allemaal hetzelfde belang. Zo hebben bijvoorbeeld de meeste eigenaren van vastgoed een winkel en/of woning, sommige winkeliers huren alleen winkelruimte en wonen elders, etc. Overigens zullen de gesprekken die komende twee maanden gevoerd worden met belanghebbenden meer inzicht geven in hun exacte belangen en in hun toekomstplannen. Wellicht zullen sommige eigenaren bereid zijn te verkopen aan de gemeente of aan de geselecteerde ontwikkelaar om vervolgens uit het gebied te vertrekken. Deze zijn na verkoop geen belanghebbende meer. Daarnaast zal er een groep zijn die wel wil verkopen maar een positie in het gebied wil houden, wellicht is er een groep eigenaren die zelf van plan is te ontwikkelen en tot slot is er wellicht een groep die helemaal niets wil. De gemeente heeft aan huurders geen verplichtingen maar deze relatief kwetsbare groep verdient bijzondere aandacht in de planvorming en bij de onderhandelingen tussen eigenaren en ontwikkelaars, als dan niet met tussenkomst van de gemeente.
-7-
DHV B.V.
In schema:
2. winkeliers
1. eigenaren 4.5.6.
7.8.9.10.
3. bewoners
Informatiebijeenkomsten Voor het communicatietraject is het van belang rekening te houden met deze uiteenlopende belangen. Voorstel is om een serie van informatiebijeenkomsten te organiseren waarin bewoners en eventueel betrokkenen uit andere delen van Leimuiden op geregelde momenten met elkaar en de wethouder(s) kunnen praten en mee kunnen denken over de planvorming. Deze bijeenkomsten hebben een breed en informatief karakter. Voor deze avond zullen de ex-werkgroepleden, bewoners, winkeliers en eigenaren worden uitgenodigd. Vanzelfsprekend kunnen ook raadsleden hierbij aansluiten. Na een startbijeenkomst zal zowel in de definitiefase als in de ontwerpfase nog minimaal één keer een avond georganiseerd worden. Dat betekent dus dat minimaal drie bijeenkomsten gehouden zullen worden. Klankbordgroep De informatiebijeenkomst zal voor de winkeliers en andere direct betrokkenen wellicht een te algemeen karakter hebben. Voor hen is het immers van groot belang dat het centrum aan de juiste eisen voldoet. Daarom zal parallel aan de informatiebijeenkomsten een klankbordgroep voor winkeliers en bewoners bijeen geroepen worden. Het gaat dan ook om de winkeliers die naar het nieuwe centrum willen verhuizen. In deze klankbordgroep zal ook de Kamer van Koophandel vertegenwoordigd zijn. De samenstelling van deze klankbordgroep zal nader gedefinieerd moeten worden, maar zal bij voorkeur uit niet meer dan 10 deelnemers bestaan. De klankbordgroep zal het karakter van een werkgroep/ workshop/ atelier hebben en zal vaker bijeenkomen. De uitkomsten van de klankbordgroep dienen ter ondersteuning van de projectgroep. De uitkomst van de nog te maken ruimtelijk-economische visie zal als input dienen voor de eerste bijeenkomst. Toekomstige bewoners Een interessante doelgroep die hier nog niet genoemd is, zijn de toekomstige bewoners. In veel gemeenten wordt op dit moment geëxperimenteerd met vormen van collectief, mede- en/of particulier opdrachtgeverschap waarin toekomstige bewoners door middel van een participatietraject invloed hebben op het te bouwen vastgoed. Doelstelling is om de eindgebruiker van het nieuw te bouwen vastgoed zo snel en direct mogelijk bij het ontwerpproces te betrekken. Vooral als het gaat om een doelgroep met gedeelde belangen (bijvoorbeeld senioren)
-8-
DHV B.V.
zijn voordelen te behalen. Deze betrokkenheid kan mogelijk door de gemeente al geïnitieerd worden en vervolgens overgedragen worden aan de geselecteerde ontwikkelaar. Communicatiemomenten Onderstaand schema laat globaal zien op welk moment in het proces met welke middelen naar buiten gecommuniceerd gaat worden. Voor de communicatie wordt gebruik gemaakt van diverse middelen en kanalen: persberichten, publicaties op de gemeentepagina van Jacobswoude, informatie verstrekken aan pers tijdens persoverleg, website gemeente Jacobswoude, interne nieuwsbrief gemeente Jacobswoude (wordt ook verspreid aan medewerkers, college, raad, commissie Alkemade), informatiebijeenkomsten, klankbordgroep, informatiekranten, woonkrant / website van Aarwoude, informatieraam op locatie en manifestaties. Met Bliemer Makelaars is afgesproken dat informatie over het centrumplan in de etalage van het kantoor aan de Dr Stapenséastraat getoond kan worden. Fase
Wat
Inhoud
Start
Gereed
1. Initiatief
Pers
Start projectleider
Okt 07
Okt 07
2. Definitie
Artikel in nieuwsbrief voor raadsleden
Informeren over start project en aanpak
Dec 07
Dec 07
Informeren Raad
Informeren over start project en aanpak
Jan 08
Jan 08
Nov 07
Feb 08
Gesprekken
vastgoedeigenaren
en Onderzoeken ontwikkelingsmogelijkheden
winkeliers Algemene startbijeenkomst (1)
Informeren over start project en aanpak
Klankbordgroep - atelier (1)
Bespreken
resultaten
gesprekken
Feb 08
Feb 08
- Feb 08
Feb 08
toekomstperspectief Klankbordgroep – atelier (2)
Bespreken programma van eisen
Mrt 08
Mrt 08
Raad
Besluitvorming over programma van eisen en Mei 08
Mei 08
financiële haalbaarheid Persbericht
Programma van eisen
Klankbordgroep – atelier (3)
Selectieproces marktpartijen
Mei 08
Mei 08
Informele raadscommissie
Infomeren over selectieproces marktpartijen
Jun 08
Jun 08
Klankbordgroep – atelier (4)
Informeren over keuze marktpartijen
Spt 08
Spt 08
Informeren Raad
Informeren over keuze marktpartijen
Spt 08
Spt 08
Algemene informatiebijeenkomst (2)
Presentatie ontwerp marktpartij
Okt 08
Okt 08
Bekendmaking definitieve keuze en contract met Nov 08
Nov 08
Pers + iets organiseren in gebied
marktpartij
-9-
DHV B.V.
Bijlage 1: Projectstructuur (eerste fase) Gemeenteraad
College B&W
Informatiebijeenkomsten
Wethouder
Ambtelijk opdrachtgever
Projectleider
Klankbordgroep
Projectgroep
Projectgroep (kern) Leon van Velzen (DHV) Jan Beelen Jenova Joseph Miriam Bruijn (DHV) Nog invullen (RBOI) Annegien Haverkort
Projectleider Algemeen RO Grondzaken Planeconomie Stedenbouw Communicatie
(op afroep) Joost van Rheen Roel van der Plas Xandra van Ginkel Peter Taal Giel van Rijn George Banier Gemma Verheul Marike Jeehee
Economie Wonen, Woonservicezone Milieubeleid (o.a. luchtkwaliteit, bodemonderzoek, duurzaam bouwen) Civiele techniek (o.a. kabels en leidingen) Archeologie en monumenten Groen en beheer openbare ruimte (o.a. bomen) Jeugd, ouderen, sport, toerisme en recreatie Onderwijs, gezondheidszorg
De projectgroep (kern) komt minimaal 1 x per 4 weken bij elkaar. Afhankelijk van de agenda en de voortgang zal per projectgroepvergadering bepaald worden welke andere medewerkers van de projectgroep en externe adviseurs aan de vergadering deelnemen. De projectgroepleden krijgen altijd de agenda en de stukken toegezonden. Overleg met ambtelijk opdrachtgever Kees van Zonneveld en Jan Beelen: Ron van der Grijp:
1x per 2 weken 1x per 6 weken
Overleg met portefeuillehouder(s) Doky Verhagen, Chris Vink en Jan Beelen:
1 x per 2 weken
- 10 -
