Hof van Egmond e.o
PROCES HOF VAN EGMOND • Intern proces Pré Wonen 1. Startdocument 2. Projectvoorstel 3. Uitvoeringsdocument • ► Startdocument – beslismoment 1 Richtinggevend verder onderzoek - techniek – onderzoek - planvorming - financiën - sociaal o.a. woonwensen / enquete • Bij Hof van Egmond voor startdocument start bewonersparticipatie
PROCES HOF VAN EGMOND • ►Projectvoorstel – beslismoment 2 Akkoord op uitwerken uitvoeringsplannen - technische uitvoering werkvoorbereiding - financiën (technisch en bewoners) - inzicht verkrijgen gevolgen bewoners - voorstel naar bewoners (Sociaal Plan) - aanvragen stadsvernieuwings urgentie - 70% medewerking bewoners • Intensief traject bewonersparticipatie
PROCES HOF VAN EGMOND • ►Uitvoeringsdocument Akkoord op plan en vrijmaken financiën Definitief moment • Start voorbereiden uitvoering • Bewonersparticipatie gericht op uitvoering en gemaakte afspraken
Hoe staan de woningen er bij? Funderingsproblemen – forse verzakkingen Ook geconstateerd in 1990 Na aandringen bewoners overgegaan tot de uitvoering van groot onderhoud Nu in 2012, keren dezelfde problemen terug, een structurele oplossing is nodig. Wat komen wij nu tegen? Scheve vloeren Afknappende leidingen tgv van verzakkingen – riolering en gas Vochtproblemen kruipruimten, waardoor houtrot aan vloeren Oude stalen gasleidingen met hennepverbindingen, geven lekkage Oude elektrische installatie met stoffen bedrading Veel slecht stucwerk wanden en veel scheurwerk rieten stuc plafonds Brandveiligheid vloeren en dakvloer is onvoldoende Bij later aangebrachte douchecellen is het leidingwerk onder de vloer verrot Kleine gedateerde (1924-1926) woningen Ongeïsoleerde woningen Geluid, ventilatie en vochtproblemen
Wat te doen? Onderzoeken . Waarom zijn er funderingsproblemen c.q. forse verzakkingen; . Hoe deze problemen op te lossen?
Enkele verzakkingen per blok 15.1 cm
17.7 cm
17.7 cm 20 cm
15.8 cm
10.2 cm
Er zijn 3 probleempunten die worden toegelicht
1 2
3
Punt nummer 1 Hof van Egmond nr. 52
Op een afstand van +- 5 meter is er een verzakking geconstateerd van 15 cm.
Punt nummer 2 Hof van Egmond nr. 1 tm. 39
Op een afstand van +- 30 meter is er een verzakking opgetreden van meer dan 11 cm. Over het halve blok (nr. 1 tm 25) is er een verzakking vastgesteld van 20 cm.
Punt nummer 3 Pladellastraat nr. 2 tm. 12
Op een afstand van +- 30 meter is er een verzakking opgetreden van meer dan 10 cm.
Wat geven de onderzoeken aan? • Sonderingen algemeen
Wat geven de onderzoeken aan? Sonderingen conclusie: • •
•
Aanwezigheid veenlaag gehele wijk. Wisselde diktes veenlaag zorgen voor onevenredige zakkingen. Er is een relatie te leggen tussen verzakkingen en dikte veenlagen.
Wat geven de onderzoeken aan? Peilbuizen conclusie:
Wat geven de onderzoeken aan? Kwaliteit beton en metselwerk: • • •
Kwaliteit metselwerk is naar de omstandigheden goed. Kwaliteit fundering, beton is wisselend maar gemiddeld goed. Maar ongeschikt voor een nieuwe paalfundering
Vervolg stappen •
Constructief Onderzoek uitbreiden op: - Welk funderingssysteem toe te passen.
•
Gebreken onderzoeken t.w.: - Brandveiligheid vloeren en dakvloer - Geluid en ventilatie problemen - Installatie kwaliteit
•
Kansenkaart opzetten t.w.:| - Zijn de woningplattegronden te vergroten? - Kan er een fatsoenlijke toiletruimte komen? - Is een meterkast mogelijk? - Is een CV ketelkast mogelijk? - Kan er een grotere keuken komen? - Kunnen er zonnepanelen worden toegepast?
Waterwoningen in het Hof??
Hof van Egmond 154 woningen • Bouwjaar 1924-1926 • Gerenoveerd in 1990 (gevels, dak, kozijnen, en natte ruimtes) • Gemeentelijke monumentenstatus gevel • Zware funderingsproblemen, verzakking • Gedateerde woonkwaliteit, kleine woningen Plan van aanpak Hof van Egmond Haarlem
Hof van Egmond waar naar toe? Kleine arbeiderswoningen in hofvorm gebaseerd op ontmoeten Aansprekende beeldkwaliteit kwalificatie monumentaal, handhaven Doel: Leefbaarheid weer versterken Huisvesten diverse doelgroepen, o.a. door differentiatie woningtypen
In de betaalbare voorraad maximum sociale huur, streef naar zoveel mogelijk vergrote woningen, met een levensduur voor 50 jaar Met specifiek aandacht voor sturing op woonlasten door inzet van energiemaatregelen en duurzame materialen
HOF VAN EGMOND ideeënstudie
Hof van Egmond Archieftekening gevel svb en de uitdaging
Herstel gevel in originele staat
Type A bestaand, netto gebruiksoppervlak 71,4m2 Klein toilet Weinig daglicht achter Smalle tuin Steile trap Veel verkeersruimte Nb. eisen bouwbesluit: Vocht/ventilatie/brand/gelu id/thermische isolatie/meterkast
Type A renovatie, netto gebruiksoppervlak 65,4m2
Rondom van binnenuit isoleren: weinig m2’s Trap in woonkamer
LET OP: VOORBEELD
Type A renovatie, netto gebruiksoppervlak 71,4m2
Rondom van binnenuit isoleren: weinig m2’s Trap in woonkamer
Voorbeeld studie type A +1,5meter, netto gebruiksoppervlak 75,8m2
Trap/meterkast/toilet volgens bouwbesluit Openslaande deuren achter en ramen over volle breedte Optie 2e toilet boven en bad Verkeersruimte verkleind Behoud voldoende tuin
Bestaande situatie binnenterrein
Verrommeling binnenterrein, onpraktische tuinen
Studie situatie binnenterrein
Identiteit binnenterrein handhaven en verbeteren, optimaliseren tuinen
Welke kansen zijn er? ~ Serre ~ Uitbouw verdieping + 26 m2 ~ Optoppen hoekwoningen ~ Woonlasten reductie door toepassing energiemaatregelen
Identiteit binnenterrein handhaven en verbeteren
Achtergevels, studie serre?
Studie optie hoekbebouwing 3 lagen startersappartementen
Optoppen Hoekwoning type C (verlengde hoek)
Studie optie hoekbebouwing 3 lagen startersappartementen
Optoppen Hoekwoning type C (verlengde hoek)
Hof van Egmond en de huren HUURPRIJSONTWIKKELING: DE GEMIDDELDE HUURPRIJS IS NU ± € 310,- PER MAAND DE GEMIDDELDE HUURPRIJS NA DE INGREEP IS VOOR NIEUWE HUURDERS ± € 630,- PER MAAND
Hof van Egmond en de huren HET STREVEN IS NAAR ZOVEEL MOGELIJK WOONLASTEN NEUTRAAL VOOR DE ZITTENDE HUURDERS INSTRUMENTEN HIERVOOR ZIJN: > HUURTOESLAG > HUURGEWENNING
> ENERGIEBESPARING > EXTRA INVESTERING Pré WONEN > ACCEPTABELE BIJDRAGE HUURDERS
Hof van Egmond hoe nu verder ALGEMENE HUURPRIJSONTWIKKELING IN NEDERLAND WETGEVING VAN DE CENTRALE OVERHEID MAXIMAAL INKOMEN VOOR SOCIALE WONINGEN € 33.400,- BRUTO p/jr. AANPAK SCHEEFWONEN HUURVASTSTELLING OP BASIS VAN DE WOZ WAARDE
VERSNELDE HUURHARMONISATIE
Hof van Egmond scheefwonen (+5%) Gegevens
Huidig
Nieuw
2 personen
Bijdrage huurgewenning Pre Wonen max € 150 per maand
< 65
VOORBEELD
€
43.000
vermogen minder dan 42.278 huur
300
400
500
635
0
0
0
0
netto
300
400
500
635
verschil
335
235
135
energie
50
50
50
verschil netto
285
185
85
huurgew 75%
135
46
21
huurgew 50%
142
93
43
huurgew 25%
213
139
64
huurtoeslag
Hof van Egmond 1 persoon 65+ Gegevens
Huidig
Nieuw
1 persoon > 65 €
VOORBEELD 20.000
vermogen minder dan 21.139 huur
300
400
500
635
0
43
108
171
netto
300
357
392
464
verschil
164
107
72
energie
40
40
40
verschil netto
124
67
32
huurgew 75%
31
17
8
huurgew 50%
62
34
16
huurgew 25%
93
50
24
huurtoeslag
Hof van Egmond 1 ouder+kind Gegevens
Huidig
Nieuw
1 ouder + kind zonder inkomen onder 18 < 65 €
VOORBEELD 20.000
vermogen minder dan 21.139 / kind minder dan 21.139 huur
300
400
500
635
63
154
219
242
netto
237
246
281
393
verschil
156
147
112
energie
50
50
50
verschil netto
106
97
62
huurgew 75%
27
24
16
huurgew 50%
53
49
31
huurgew 25%
80
73
47
huurtoeslag
Hof van Egmond echtpaar+kind Gegevens
Huidig
Nieuw
2 personen + kind zonder inkomen onder 18 < 65 €
VOORBEELD 25.000
vermogen minder dan 42.278 / kind minder dan 21.139 huur
300
400
500
635
53
145
210
258
netto
247
255
290
377
verschil
130
122
87
energie
50
50
50
verschil netto
80
72
37
huurgew 75%
20
18
9
huurgew 50%
40
36
19
huurgew 25%
60
54
28
huurtoeslag
Hof van Egmond vervolg STAP 1: ONDERZOEK – WOONWENSEN EN MOGELIJKHEDEN Een enquête onder alle huurders naar de wensen en mogelijkheden. STAP 2: AFSPRAKEN OP HOOFDLIJNEN Algemene afspraken met de bewonersvertegenwoordiging, o.a definitief plan van aanpak en sociaalplan STAP 3: AFSPRAKEN MET ELKE INDIVIDUELE HUURDER Schriftelijke afspraak met elke zittende individuele huurder over huurprijs woning en overige zaken.
