presenta(e)alexandra)den)heijer)

presenta(e)Alexandra)den)Heijer)

2830132014)

Ontwikkelingen in de vastgoedmarkt en veranderende eisen van de klant

Wat is de gevel waard?

dr. ir. Alexandra den Heijer associate professor Real Estate Management Faculteit Bouwkunde, TU Delft

project data - opdrachtgever: TU Delft - gebruiker: Geotechnology (Civil Engineering) - 5.490 m² - laboratoria, kantoren, onderwijs - bouwkosten - € 5,9 mln (bouwjaar 2007)

VMRG)congres) 28)januari)2014)

Wat is de gevel waard?

De opdrachtgever... Vorige president TU Delft, in zijn speech bij de officiele opening van het gebouw: •  “Iemand heeft me verteld dat de gevelkosten > 50% van de bouwkosten – ik hoop dat deze investering goed besteed is”

photo: (website) architect Jeanne Dekkers

UU-4

RU-1

RUG-3

TUD-3

RUG-2

UU-5

RUG-5

EUR-2

Utrecht / UU

Nijmegen / RU

Groningen / RUG

Delft / TUD

Groningen / RUG

Utrecht / UU

Groningen / RUG

Rotterdam / EUR

WU-2

TUE-4

UT-1

UT-3

WU-1

EUR-1

TUD-1

TUE-2

Wageningen / WU

Eindhoven / TUE

Enschede / UT

Enschede / UT

Wageningen / WU

Rotterdam / EUR

Delft / TUD

Eindhoven / TUE

RUG-4

LEI-1

UvA-1

TUD-2

UT-2

VU-2

RUG-6

LEI-2

Groningen / RUG

Leiden / LEI

Amsterdam / UvA

Delft / TUD

Enschede / UT

Amsterdam / VU

Groningen / RUG

Leiden / LEI

UU-3

VU-1

UvT-1

UM-2

WU-3

EUR-3

RUG-1

UM-3

Utrecht / UU

Amsterdam / VU

Tilburg / UvT

Maastricht / UM

Wageningen / WU

Rotterdam / EUR

Groningen / RUG

Maastricht / UM

In september 2007, in het bijzijn van de Minister van Onderwijs. RU-2

UvA-2

UU-1

TUE-1

UU-2

UM-1

TUE-3

TUD-4

Nijmegen / RU

Amsterdam / UvA

Utrecht / UU

Eindhoven / TUE

Utrecht / UU

Maastricht / UM

Eindhoven / TUE

Delft/TUD

foto: (website) architect Jeanne Dekkers

bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo

design)&)construc(on)

gebouw)in)gebruik)

investering)

waarde)?)

maximale) investering) =)budget)

)waarde)

Faculteit)Bouwkunde)/)Architecture)and)the)Built)Environment)

) Facade)Research) Group)

) Management)of)the) Built)Environment)

de)toegevoegde)waarde) bepaalt) maximale)budget) ) wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$

prof.)dr.)ing.)Ulrich)Knaack)/)dr.)ing.)Tillmann)Klein)

more)info:)h
1)


2830132014)

Content 1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt 2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel

NL kantorenmarkt – 49 mln m2 14% + 12% ≈ 13 mln m2 leegstand boekwaarde > marktwaarde

3.  veranderende eisen aan gevels

sources: TU Delft 2013 + AOS Studley, June 2013

January 28, 2014

8/35

Netherlands •  leegstand is gerelateerd aan locatie •  kwaliteit gevel lijkt positief effect te hebben •  bij gebouwen >1995 energieprestatie belangrijke factor

30 mln m2 winkelvastgoed 10% leegstand (2013) 6% geplande productie (...) en... - (teruggelopen) koopkracht - populariteit webshops

sources: TU Delft research, EIB, www.overbewinkeling.nl O

12,5

25

50

Bronbestanden: DTZ Zadelhoff Basis Administratie Gebouwen Kantoren in Cijfers 2011

source: TU Delft, Building Economics, Koppels & Remoy, 2013

75

100 Kilometers Bewerkt door: Real Estate & Housing Technische Universiteit Delft

UK retail news 2013 - http://latestretailnews.files.wordpress.com

European retail in #m2 per 1000 inhabitants

www.overbewinkeling.nl http://youtu.be/I6YIMGV036Q

more)info:)h
http://www.overbewinkeling.nl/feiten/ - launched June 2013 source: Cushman & Wakefield, 2012

2)


2830132014)

Utiliteitsbouw in Nederland sector

size (m2 bvo)

vacancy / leegstand

•  kantoren

49 mln m2

•  winkels

30 mln m2

14% + 12% ‘hidden’ 10% (+6% production)

Sweden 47 HEIs 390.000 students 3,2 mln m2

Germany 330 HEIs 2,4 mln students 28,7 mln m2

verborgen (lage bezetting)

Netherlands 14 universities 240.000 students 4,4 mln m2

Czech Republic 71 HEIs 360.000 students 1,8 mln m2

France 83 universities 2,3 mln students 18,7 mln m2

Austria 21 universities (54 HEIs) 350.000 students 4,2 mln m2

Italy 76 HEIs 1,7 mln students 12,8 mln m2

Greece 21 universities 367.000 students 2,5 mln m2

commercieel

publiek (doelen) •  onderwijs

40-45 mln m2

•  zorg (care & cure)

54-56 mln m2

•  overheidsvastgoed

9-12 mln m2

•  sport & cultuur

9-13 mln m2

corporate (eigenaar-gebruikers) •  corporate real estate

170 mln m2 (schatting) vastgoed als bedrijfsmiddel

•  agriculture

250 mln m2 (schatting) vastgoed als productiemiddel

sources: TU Delft research (chair Building Economics: Soeter, Koppels, Heijnders, based on EIB, VNG figures)

Veranderende markt 1.  commercieel vastgoed is een relatief klein (en overbelicht) deel van de vastgoedmarkt 2.  leegstand is grotendeels gerelateerd aan locatie (“locatie, locatie, locatie”), maar kwaliteit gevel blijkt ook van belang (“keeping up appearances”)

Content 1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt 2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel 3.  veranderende eisen aan gevels

3.  de beste opdrachtgevers zijn zowel eigenaar als gebruiker van hun gebouwen: zij overzien zowel kosten als opbrengsten - en hebben ook baat van investeren in (gevel)innovaties 4.  transformatie is de trend 5.  markt is veranderd van aanbodgedreven naar vraaggericht


gebouw)in)gebruik)

investering)

waarde)?)

maximale) investering) =)budget)

)waarde)


maximum) investering) =)budget)

gebouw)in)gebruik) hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...)) ... de klanttevredenheid, de primaire processen, de productiviteit van de gehuisveste organisatie?

... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde, winstgevendheid (lagere kosten of hogere opbrengsten per m2)?

de)toegevoegde)waarde) bepaalt) maximale)budget) ) wat$is$de$waarde$van$de$gevel?$

... de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend aan duurzame ontwikkeling (reduceren footprint – m2 / CO2)?

... imago en identiteit van de organisatie – onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?

more)info:)h
3)


2830132014)


maximum) investering) =)budget)

gebruiksfase) hoe)beïnvloedt)het)gebouw)/)de)gevel)...))

... productiviteit  GEBRUIKSWAARDE

... winstgevendheid  FINANCIELE WAARDE

“A)design)approach)to)) energy3efficient)upgrades”) ... duurzaamheid  ENERGIEWAARDE

www.facadeworld.com) ) made)@)TU)Del[) ... imago / identiteit  STRATEGISCHE WAARDE

KEY DISSERTATIONS

PRIVATE SECTOR-LED URBAN DEVELOPMENT PROJECTS: MANAGEMENT, PARTNERSHIPS & EFFECTS IN THE NETHERLANDS AND THE UK

Façade Value | The potential of new business-to-client relations in the facade industry

Erwin Heurkens Central to 'Private Sector-led Urban

how public and private actors collaborate

Development Projects' lays the concept

on and manage private sector-led urban

of private sector-led urban development

development projects. Moreover, it remains

projects. Such projects involve project

unclear what the effects of such projects are.

developers taking a leading role and local

This dissertation provides an understanding

authorities adopting a facilitating role, in

of the various characteristics of private

Year: 2012

managing the development of an urban area,

sector-led urban development projects by

Publisher: TU Delft

based on a clear public-private role division.

conducting empirical case study research in

Pages: 484

Such a development strategy is quite common

the institutional contexts of the Netherlands

in Anglo-Saxon urban development practices,

and the UK. The book provides an answer to

but is less known in Continental European

the following question: What can we learn

practices.Nonetheless, since the beginning of

from private sector-led urban development

the millennium such a development strategy

projects in the Netherlands and UK in terms

also occurred in the Netherlands in the

of the collaborative and managerial roles of

form of 'concessions'. However, remarkably

public and private actors, and the effects of

little empirical knowledge is available about

their (inter)actions?

Onder$welke$omstandigheden$$ zou$een$klant$een$gevel$willen$leasen?$

SUPPLY CHAIN INTEGRATION IN THE BUILDING INDUSTRY: THE EMERGENCE OF INTEGRATED AND REPETITIVE STRATEGIES IN A FRAGMENTED AND PROJECT-DRIVEN INDUSTRY Ruben Vrijhoef The building industry is a fragmented

has been suggested as a solution to the

and project-driven industry with specific

deficiencies experienced in the building

characteristics, which can sometimes result

industry. The premise is that the supply

in negative effects. Reference has often

chain would function better if the building

been made to other industries, particularly

industry could aim for the standards of a

Year: 2011

manufacturing, that would function more

more integrated and repetitively operating

Publisher: IOS Press

effectively and efficiently. Major differences

industry. This thesis aims to contribute to

Pages: 336

between building and manufacturing include

the theoretical and practical development of

the organization and coordination of the

the concept of supply chain integration in the

supply chain. Supply chain integration

building industry.

Tutors

| Dr.-Ing. Tillmann Klein Dr.ir. Alexandra den Heijer

01 | Conceptual frame

| building technologies / facade research group | real estate & housing

Juan F Azcarate Aguerre | P2.Graduation Studio_Façade Value

21

Wat wil de klant? • Spreek de taal van de klant •  waar is de klant bereid in te investeren?:

 GEBRUIKSWAARDE

 FINANCIELE WAARDE

... de klanttevredenheid, de primaire processen, de flexibiliteit voor verandering, de productiviteit van de gehuisveste organisatie?

... de levensduur(kosten) – onderhoud, schoonmaak – de marktwaarde, winstgevendheid

belangrijkste vraag die ontwerpers / aanbieders moeten beantwoorden om juiste product te kunnen leveren eindgebruiker geeft “verlanglijstje” zonder kostenbesef, leidt tot slechte bezetting bezetting academisch kantoor: 20%

als geveloplossing productiviteit (per m2) +5% ...

more)info:)h
controller zal streven naar zo laag mogelijke kosten / m2 dat kan ook door baten / m2 te verhogen

... dan zijn hogere kosten per m2 geoorloofd

4)


GEBRUIKSWAARDE

2830132014)

FINANCIËLE WAARDE

GEBRUIKSWAARDE

$alleen$investeren$in$‘aArac@ve$&$ inspiring’$en$niet$in$‘health$&$safety’$hee;$ nega@ef$effect$op$gebruikers,$klant,$publiek$

investeren)in)een)visitekaartje)voor) het)bedrijf,)voor)de)buurt)of)voor)de) stad)

inspiring$$ $ aArac@ve$ $ social$ $ safe$ $ healthy$


investeren)in)meer)publieke)ruimte) voor)sociale)interac(e)(bevorderen) samenwerking)/)innova(e)) investeren)in)binnenklimaat) (luchtkwaliteit,)temperatuur,)...))

behoe[epiramide)Maslow)(1954)) gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en) esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)

UU-4

RU-1

RUG-3

TUD-3

RUG-2

UU-5

RUG-5

EUR-2

Nijmegen / RU

Groningen / RUG

Delft / TUD

Groningen / RUG

Utrecht / UU

Groningen / RUG

Rotterdam / EUR

WU-2

TUE-4

UT-1

UT-3

WU-1

EUR-1

TUD-1

TUE-2

Wageningen / WU

Eindhoven / TUE

Enschede / UT

Enschede / UT

Wageningen / WU

Rotterdam / EUR

Delft / TUD

Eindhoven / TUE

UvA-1

TUD-2

UT-2

VU-2

RUG-6

LEI-2

Groningen / RUG

Leiden / LEI

Amsterdam / UvA

Delft / TUD

Enschede / UT

Amsterdam / VU

Groningen / RUG

Leiden / LEI

UU-3

VU-1

UvT-1

UM-2

WU-3

EUR-3

RUG-1

UM-3

Utrecht / UU

Amsterdam / VU

Tilburg / UvT

Maastricht / UM

Wageningen / WU

Rotterdam / EUR

Groningen / RUG

Maastricht / UM

RU-2

UvA-2

UU-1

TUE-1

UU-2

UM-1

TUE-3

TUD-4

Amsterdam / UvA

Utrecht / UU

Eindhoven / TUE

Utrecht / UU

Maastricht / UM

Eindhoven / TUE

Delft/TUD

Groningen)/)RUG)

Amsterdam)/)UvA+VU)

Den)Haag)/)LEI)

Groningen)/)RUG)

Leiden)/)LEI)

Forum)(BSc)building))

Bernoulliborg)

University)College)

Schouwburgstraat)

Eriba)(research)ins(tute))

Kamerlingh)Onnes)

project)type) comple6on)year) m2)gfa)(bvo))

new)building) 2007) 35.300)



28,7$/$;e$ 13%) 39%) ))4%)

20,4$/$;e$ 49%) 21%) ))2%)

14,3$/$;e$ 19%) 35%)

$$ $$ $$

)investment)€)(million)) )investment)€)/m2)gfa) representa6ve) mee6ng)place) plain)&)efficient) )

$€$75,9$ €)2.150) representative meeting place plain & efficient

city)/)university)

Twente)/)UT)

project)

Carré)(faculty)science))

$€$26,5$ €)2.210)

$€$13,6$ €)2.340$

representative meeting place plain & efficient


Nijmegen)/)RU)

Amsterdam)/)UvA)

Huygens)(faculty)NWI))) FNWI)(faculty)science))

new)building)(science)) new)building)(science)) 2009) 2006) 35.410) 50.100)

new)+)renova(on) 2012) 6.000)


new)+)renova(on) 2004) 20.500)

16,4$/$;e$ 31%) 50%)

no$office$data$

15,9$/$;e$ 38%) 19%)

Schouwburgstraat 2 Den Haag

Artist’ Impression van het Media Café

$€$14,2$$ €)2.370) representative meeting place plain & efficient

)

€$$15,1$ €2.620$

$€$59,8$ €)2.630$

meeting place plain & efficient


Amsterdam)/)VU)

Leiden)/)LEI)

Utrecht)/)UU)

ACTA))(den(stry))

Sterrewacht)

Jeane<e)Donker3Voet)

M2$

project)type) comple6on)year) m2)gfa)(bvo))

new)+)renova(on) 2010) 70.320)

new)building)(medical)) 2009) 25.100)

restora(on) 2012) 4.480)

new)building)(lab)) 2006) 6.300)

USE$ $$ $$

workplace?m2)ufa)(no)) office?%) educa6on?%) specific?%)

22,5$/$;e$ 43%) 14%) )58%)

13,6$/$;e$ 41%) 13%) )22%)

11,5$/$;e$ 28%) 14%)) 35%)

10,7$/$;e$ 18%) )17%)) )27%)

34,2$/$person$ 24%) 29%)

6,4$/$person$ 24%) 3%) 45%)

)investment)€)(million)) )investment)€)/m2)gfa)

$€$93,8$ €)2.650)

$€$132,8$ €)2.650)

$€$186,3$ €)2.650))

$€$75,7$ €)3.020))

$€$14,7$ €)3.280)

€$26,2$ €)4.160)

representa6ve) mee6ng)place) plain)&)efficient) )






plain & efficient

GOALS$ $$ $$ $$

Wageningen)/)WU)

project)

workplace?m2)ufa)(no)) office?%) educa6on?%) specific?%)

€$

Nijmegen / RU

city)/)university)

USE$ $$ $$

GOALS$

LEI-1

$niet$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$ best$meetbare$nega@eve$effect$op$ produc@viteit$

M2$

€$

RUG-4

$investeren$in$‘social’$(meer$gedeelde$ ruimte,$ontmoe@ngsplekken)$hee;$prioriteit$ over$‘aArac@ve$&$inspiring’$

behoe[epiramide)Maslow)(1954)) gezondheid)–)veiligheid)–)sociale)behoe[en) esthe(ek)3)zelfverwezenlijking)

$investeren$in$‘health$&$safety’$hee;$ best$meetbare$effect$op$produc@viteit$

Utrecht / UU

FINANCIËLE WAARDE

Sterrewacht te Leiden

source: “Managing the university campus” (Den Heijer 2011 / 2013) 12 of 57 projects data from 14 Dutch universities

alle)projecten:) ) exploita(ekosten) 3)energiekosten) 3)onderhoudskosten) 3)schoonmaakkosten) ) te)bereiken)doelen:) 3)s(muleren)innova(e) 3)branding)/)imagoverbetering) 3)footprint)verlagen)–)m2)/)CO2)

bron: Den Heijer 2011 – investeringskosten 500 to 4000 euro / m2 bvo

Content 1.  trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt 2.  welke prioriteiten stelt de klant? - de waarde van de gevel 3.  veranderende eisen aan gevels

more)info:)h
5)


2830132014)

...)en)wat)eigen)ervaringen)) Enkele)trends)die)illustra(ef)zijn)voor)diverse)sectoren...))


Façade Value | Design Requirements | Integrated / User-defined service layers Unit catalogue

Structural Support layer

Mechanical Installations and systems

Base Systems Required initial investment Longer term contract

Would expand through time as new technologies become available, older units become cheaper and stocks of second-hand panels vary.

Performative Watertightness and appearance

Solar Shading Fixed or adaptable

Energy Generation / Storage

Add-on’s Shorter term upgrades for strategic flexibility Modular interchangeability throughout building portfolio

Media Sponsorship / Informative



Façade Value | Challenges | Market interest

Interview with potential clients (building owners or managers) to define:

STRATEGISCHE WAARDE

ENERGIEWAARDE

... imago en identiteit van de organisatie – onderscheidend vermogen (marktaandeel, reputatie)?

. .. de energiekosten, de technische conditie (binnenklimaat), bijdragend aan duurzame ontwikkeling (reduceren footprint – m2 / CO2)?

strategieën (krappere budgetten): - minder kwantiteit, meer kwaliteit (m2) - nieuw leven voor oude gebouwen: HERGEBRUIK - minder territorium, meer delen

36 sectoren hebben getekend voor 30% reductie CO2 emissie in periode 2008-2020 (Agentschap NL)

! intensiveer gebruik ! minder m2 met hogere kwaliteit

! investeren in duurzaamheid ! reduceren ecologische footprint

- Interest in this type of service - Main doubts or concerns when investing in this model. - Main demands or requirements. - Most attractive unit types


more)info:)h

6)


2830132014)

Adviezen voor (gevel)ontwerpers inspiring attractive social

•  focus op “reduceren footprint” opdrachtgever / klant:

safe healthy

dit biedt ook investeringsruimte voor kwaliteit en innovatie •  volg de behoeftepiramide: investeren in ‘health & safety’ heeft best meetbare effect op productiviteit •  houd ruimte voor flexibele plattegrond – voor diversiteit in gebruik, mogelijkheid tot transformatie •  ondersteun het doel om transparanter te huisvesten en sociale interactie te bevorderen (publieke ruimte, binnen-buiten) •  relateer elke (ontwerp)beslissing aan de waarde voor de klant

More information: http://managingtheuniversitycampus.nl - DOWNLOADS @alexandra_dh Alexandra den Heijer ([email protected]) TU Delft collega’s @ Architectural Engineering & Technology – www.facadeworld.com – google: “Facade Research Group”

VMRG)congres) 28)januari)2014)

more)info:)h
7)

presenta(e)alexandra)den)heijer)

Recommend Documents