ZNALECKÝ POSUDEK č. 7579-31-2016 O obvyklé ceně nemovitosti čp. 19 v Čisté u Rakovníka-aktualizace
Objednatel znaleckého posudku:
pan Ing.Bc. Bohumil Ježek Lidečská 158/15 15521 Praha-Zličín
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 5.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Jiří Karlíček K Tabulkám 1448 517 41 Kostelec nad Orlicí telefon: 603962867 e-mail:
[email protected] Počet stran: 9 včetně titulního listu. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kostelci nad Orlicí 17.11.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti čp. 19 v Čisté u Rakovníka
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
rodinný domek čp. 19 Čistá u Rakovníka Vrchlického 19 270 34 Čistá Středočeský Rakovník Čistá Čistá u Rakovníka 890
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 680,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. IV IV IV
Pi 0,65 0,60 1,01
II
0,85
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 524,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.3.2016 za přítomnosti pana Matějovského.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis KN katastrálního úřadu Rakovník - snímek katastrální mapy - ocenění Credoma s.r.o. 7/6/08 - údaje zjištěné místním šetřením
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníkem jsou SJM Matějovský Miloš a Zdeňka
6. Dokumentace a skutečnost Původní dokumentace se nedochovala kompletní a ocenění je provedeno dle zjištěných skutečností.
7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o dobový rodinný domek bez provozních místností. Nachází se v blízkosti centra obce v zástavbě obdobných dobových nemovitostí ve Vrchlického ulici. Přízemní domek s obytným podkrovím a částečným podsklepením. Původní nemovitost je starší 120 let a jde o nemovitost po modernizaci v roce 2002-2003.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo
č. II
Pi 0,00
V
0,00
jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,01 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci I 0,00 je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI 0,00 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti I -0,01 Nevýhodná pro účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,030
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Rodinný domek Jedná se o stavbu založenou na kamenných základech bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo smíšené kámen a cihla. Povrchové úpravy venkovní opadávající. Vnitřní vybavení a provedení je po celkové rekonstrukci v rocwe 2002 a 2003. Tyto modernizace nejsou provedeny u venkovního provedení domu. Dům obsahuje v přízemí pracovnu, pokoj ,chodbu , kuchyni , pokoj a kouplenu s WC. V podkroví se nacházejí ložnice, pokoj, šatna a chodba. Vytápění el.přímotopy a teplá voda z boileru. Kouplena s vanou a umyvadlem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 120 let 2 002 2 453,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží pp: 4,5*4 np: 20,8*9 podkroví: 12,1*8,3+2,7*8
Název podlaží pp: np: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 18,00 m2 187,20 m2 122,03 m2
Konstrukční výška 2,50 m 3,00 m 2,70 m
Obestavěný prostor pp: (4,5*4)*(2,50) np: (20,8*9)*(3,00) podkroví: (12,1*8,3+2,7*8)*(1,0)+12,1*8,3*3/212,1*4,5*3/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost:
18,00 m2 187,20 m2 122,03 m2
= = =
45,00 m3 561,60 m3 191,00 m3
=
797,60 m3 187,20 m2 327,23 m2
ZP1 = ZP =
ZP / ZP1 = 1,75
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům
č. I
Vi typ A
III
0,00
2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm - kámen 90 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti)
III III II III
0,00 0,03 0,01 0,00
III III I III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
Koeficient pro stavby 14 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (14 + 15)= 0,855 12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,855 = 0,356 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 453,- Kč/m3 * 0,356 = 873,27 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 797,60 m3 * 873,27 Kč/m3 * 1,000 * 1,030= 717 415,76 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
717 415,76 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na
č. II
Pi 0,00
využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 524,1,030
Název
Typ § 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena
Parcelní číslo 348 349
Výměra [m2] 1 174,00 346,00 1 520,00
Upr. cena Koef.
Jedn. cena [Kč/m2] 539,72 539,72 2
m
=
[Kč/m2] 539,72
Cena [Kč] 633 631,28 186 743,12 820 374,40 820 374,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47
Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * = =
186 743,00 346,00 346,00 186 743,00 0,065 12 138,30 12 138,30 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný domek
717 415,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
717 415,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
820 374,40 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
820 374,40 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty
12 138,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
12 138,30 Kč 1 549 928,50 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 549 928,50 Kč
1 549 930,- Kč
slovy: Jedenmilionpětsetčtyřicetdevěttisícdevětsettřicet Kč
Porovnání s obdobnými nemovitostmi pro porovnání bylo použito modernizovaných objektů dokončených v lokalitách v blízkosti Čisté. Rodinný domek Čistá Křekovice za 890 000,-Kč Rodinný domek Čistá Rodinný domek Čistá za
za
1 300 000,-Kč 390 000,-Kč
Obvyklá cena
na základě zjištěných skutečností jednak administrativní cenou a jednak na trhu s nemovitostmi v uvedené lokalitě je obvyklá cena nižší než cena administrativní a činí ke dni ocenění max. 1 000 000,-Kč(jedenmilionKč) v ceně se projevuje nedokončené modernizace ,které obvyklou cenu snižují na výše uvedenou .Obvyklá cena se k datu 17.11.2016 nemění. V Kostelci nad Orlicí 17.11.2016 Jiří Karlíček K Tabulkám 1448 517 41 Kostelec nad Orlicí telefon: 603962867 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako soudní znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 14.2.1979 zn. Spr. 351/79 pro obor stavebnictví a ekonomika odvětví stavby obytné a z ekonomiky ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7579-31-2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7579-2016.
