ZNALECKÝ POSUDEK č. 1007 - 15/12 Znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech – rekreační chaty Ukrajinská če.286, vč.příslušenství, na LV č.901, v k.ú. Černošice
Objednatel posudku:
Účel posudku:
MGR. DANIEL VLČEK soudní exekutor EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 7 Vrchlabská 28/17 197 00 Praha 19 - Kbely vypracovat znalecký posudek pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí, pro potřebu exekučního řízení č.j.101 EX 55/07 - 58
Posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/27 370 10 České Budějovice 10 České Budějovice 19.01.2012
Znalecký posudek č. 1007 - 15/12 ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech (povinný Stanislav Kořínek) v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob rekreační chaty Ukrajinská če.286 s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.4922, vedeným v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.4923. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Černošice, obec Černošice, okres Praha-západ, vedené na LV č. 901. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, zástavním právem exekutorským, zástavními práva soudcovskými a z rozhodnutí. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu č.j. 112 Nc 6060/2007-7 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.101 EX 55/07-58 a na základě požadavků objednávky.
Objednatel posudku:
EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 7 Mgr.Daniel Vlček, soudní exekutor Vrchlabská 28/17 197 00 P r a h a 19 - Kbely č. obj.: Usnesení o ustanovení znalcem, č.j. 101 EX 55/07-58 ze dne: 29.11.2011, převzato 15.12.2011 vystavil: Mgr.Daniel Vlček, soudní exekutor
Účel posudku: zjistit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech (povinný z exekuce Stanislav Kořínek), pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, na základě výše uvedených dokladů, dle stavu ke dni konečné místní kontrolní prohlídky a skutečného zaměření. Dle obecné metodiky, věcné hodnoty dle THU, výnosové hodnoty, se srovnáním s vyhláškou ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb., kterou se mění vyhl. č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanoveních zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle zák.č.120/2001 Sb.,§ 66 odst.5 a zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1) a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, dle stavu ke dni 18.01.2012 posudek vypracoval: Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/27 370 10 České Budějovice 10 Posudek obsahuje 33 stran textu (vč.titulního listu) a 31 stran příloh. Objednateli se předává v jednom originálním vyhotovení a elektronicky ve formátu pdf s přílohami. V Českých Budějovicích, 19.01.2012
–3–
A. Nález 1. Znalecký úkol ve věci ocenění nemovitostí - zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id 1/2 na nemovitostech (povinný Stanislav Kořínek) v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob - rekreační chaty Ukrajinská če.286 s veškerým příslušenstvím, na pozemku p.č.4922, vedeným v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemku okolní zahrady p.č.4923. Uvedené nemovitosti jsou dislokovány v k.ú. Černošice, obec Černošice, okres Praha-západ, vedené na LV č. 901. Dislokace je určena dle kopie katastrální mapy, ortomapy a fotomapy s vyznačením, viz. přílohy. Spoluvlastnické právo na oceňovaných nemovitostech je omezeno dle výpisu z KN nařízením k exekuci, zástavním právem exekutorským, zástavními práva soudcovskými a z rozhodnutí. Na nemovitostech nevázne jako závada, žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad s nimi spojených prosté (z výpisu a informací na KN a u vlastníka nebyly zjištěny), nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena. Posudek je zpracovaný dle požadavku objednatele, dle specifikace Usnesení soudu č.j.112 Nc 6060/2007-7 o nařízení exekuce a Usnesení o ustanovení znalce č.j.101 EX 55/07-58 a na základě požadavků objednávky. Katastrální mapa, ortomapa a fotomapa s vyznačením domu jsou nedílnou součástí posudku a jsou přiloženy v příloze posudku.
2. Prohlídka a zaměření nemovitostí Zaměření a prohlídka nemovitostí - dne 18.01.2012 při konečné prohlídce se skutečným zaměřením, venkovního a okolního prostoru, s informacemi od sousedů, úředních osob, za přítomnosti přítele spoluvlastníka, který umožnil přístup do všech prostorů nemovitostí pro potřebu jejich zaměření. Povinný-spoluvlastník nemovitostí nereagoval na písemnou výzvu ke kontaktu ze 16.12.2011, konkrétní termín nebylo předem možné domluvit, způsob zaměření byl konzultovaný s objednatelem.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, LV č.901 z 02.12.2011 - kopie katastrální mapy z katastru nemovitostí z Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Praha-západ, ze 06.01.2012 - USNESENÍ o ustanovení znalce, vydané EXEKUTORSKÝM ÚŘADEM PRAHA 7 z 29.11.2011, č.j.101 EX 55/07-58 - USNESENÍ OBVODNÍHO SOUDU pro Prahu 7 o nařízení exekuce, z 31.01.2007, č.j.112 Nc 6060/2007-7 - zákon č.151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č.121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. - vyhláška č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/19997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. - Zákon o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–4– CERM s.r.o., 2008 - Doc.Ing.Albert Bradáč DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VII.vydání,Akademické nakladatelství CERM s.r.o., 2008 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha, 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk, 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, 2006 - Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objektůbáze II.pololetí 201, Porings s.r.o. - Časopis Soudní inženýrství, vydávaný Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně, ročníky 1995-2011 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku, vydávaný Českou komorou odhadců majetku, ročníky 2003-2011 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů, 2009 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 - údaje sdělené objednavatelem a telefonicky povinným, zjištěné z dokladů, při místní fyzické prohlídce a při venkovním zaměření nemovitostí.
4. Vlastnické a evidenční údaje Spoluvlastnické právo k nemovitostem LV č.901 1/2 Květoslava T v r z o v á (565629/0497), U Výstaviště 1286/19, 170 00 Praha 7 1/2 Stanislav K o ř í n e k (740508/3807), U Výstaviště 1286/21, 170 00 Praha 7 povinný z exekuce
5. Dokumentace a skutečnost Ke zpracování znaleckého posudku nebyla předaná žádná stavební dokumentace staveb, skutečnosti byly překontrolovány a zjištěny na základě venkovního a vnitřního zaměření zpracovatelem posudku dle skutečnosti a možností na místě dne 18.01.2012, za přítomnosti přítele spoluvlastníka, dostupným způsobem. Pro zpracování posudku byly k dispozici údaje zjištěné na MÚ, KN, z výpisů z KN, z kopie katastrální mapy a fotomapy. Základní údaje ke zpracování posudku byly převzaty z předaných dokladů objednatele, zjištěny zpracovatelem a doplněny při místním šetření, kdy byly doplněny dostupné údaje z hlediska stavebních konstrukcí, technického vybavení, rozsah opotřebení objektů a příslušenství, dle možností zpřístupnění venkovních a vnitřních prostorů.
6. Celkový popis nemovitostí Nemovitosti na LV č.901 Hlavní stavba je samostatná rekreační chata, (dřevěné a smíšené konstrukce v kombinaci s obklady a zateplením), dispozičního řešení 3+k.k., je podsklepený cca z 1/2 půdorysu, přístupný předním vstupem a zadním přes verandu z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace obce, ulice Křížovy Lázně a Ukrajinská, která dále navazuje na páteřní ulici obce Dr.Janského, na II/115 směr Dobřichovice-Praha a státní rychlostní komunikaci R4, směr Mníšek p.Brdy-Praha. Objekt je provedený ze smíšených konstrukcí, nosné konstrukce dřevěné, stojící v prostoru solitérních starších rekreačních chat na okraji obce v údolí u řeky Berounky, v rovinném terénu. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–5– objekt byl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, není žádné ochranné pásmo. Ve vzdálenosti cca 600 m od domu je centrum obce, v docházkové vzdálenosti (cca 15 až 20 minut) zastávka autobusu a nádraží ČD zastávka Černošice-Mokropsy. Chata je dislokovaná v rekreační místní části obce Dolní Mokropsy, osada Jedličkov. Chata je osazena uvnitř oplocených pozemků, v přední části pozemku zahrady, je samostatně stojící-viz.foto. Vstup a příjezd je možný od zpevněné příjezdové komunikace ulice, vraty v předním oplocení do dvora na zpevněnou plochu pod parkovací přístřešek zprava a zpevněnou plochu do zadního dvora. Je provedený přístupový zpevněný chodníkem od vrátek v předním oplocení a zpevněná plocha před vstupem. V zahradě jsou osazeny ostatní chodníky a zpevněné plochy. Chata má jedno částečné technické PP, dvě obytné NP, přičemž 2.NP je upravené podkroví. Sedlová střecha hlavního traktu umožňuje úpravu podkroví k obytným účelům-je provedena, střechy přístaveb jsou půltové. V 1.NP je provedena zadní přistavěná zakrytá veranda s vnitřní prosklenou terasou. Původní chata má dostavěnou přístavbu zleva ze strany a z přední strany zprava. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rekreační chaty, má jednu bytovou jednotku 3+ k.k., obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a oceňovací vyhlášky. Venkovní úpravy, vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím chaty (přístřešek u vedlejšího objektu), jsou již zahrnuty (mimo uvedené a oceněné) v ceně rekreační chaty vypočtené srovnávacím způsobem. Chata je ve velmi dobrém udržovaném stavu, průběžně jsou prováděny opravy, stavební konstrukce nejsou nadměrně opotřebované, nejsou viditelné žádné statické poruchy. Chatu je možné užívat k celoroční rodinné rekreaci. Objekt chaty ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním vstupem a vjezdem do dvora a k chatě. Přístupový chodník v ulici není, zpevněná plocha před oplocením s možností omezeného parkování na veřejném pozemku, ve dvoře v návaznosti zpevněná plocha zpevněného dvora zprava. Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním a zadním dvorem. Zprava je osazený vedlejší objekt parkovacího přístřešku a kopaná studna, na zadní hranici pozemku je osazený řadový vedlejší objekt s koupelnou, místností TG bazénu s obytnou místností a skladovým přístřeškem zprava. Za chatou je osazený zemní zahradní bazén s posuvným krytem a technologií úpravy vody. Jsou provedené venkovní úpravy, kopaná studna, příslušenstvím jsou trvalé vesměs okrasné porosty v zahradě. Pozemek zahrady je maximálně využitý, bez možností případného rozšíření stavby. Střešní konstrukce chaty jsou v dobrém stavu, s kompletními klempířskými konstrukcemi a živičnou šindelovou krytinou, dřevěné podbití říms, omítky fasády stříkaný břizolit, betonová podezdívka1.PP. Zateplení střechy není zjištěno, je provedené dodatečné zateplení původní dřevěné konstrukce heraklitovými deskami s omítkou. Okenní výplně nová plastová okna s izolačním dvojsklem, dveřní výplně atypické, náplňové a hladké, plné a prosklené, vstupní kazetové prosklené, na terasu náplňové. Chata má standardní technické vybavení, neopotřebované - je ve stavu dokončené kompletní rekonstrukce, prováděné po povodni v roce 2002, kdy byla chata pod úrovní záplavové vlny řeky Berounky, je plně provozovatelná a využitelná případně i ke komerčnímu pronájmu. Stavba je osazena v okrajové části obce, s možností napojení na vodovod pitné vody, silnoproudého vzdušného elektrorozvodu a TLF, splašková kanalizace a rozvod zemního plynu v této části obce není k dispozici (je v ulici Zd.Lhoty cca 200 m).. Chata je napojený na veřejný řad pitné vody, vlastní splaškovou kanalizaci s vyvážecí jímkou v zahradě, na silnoproudé vzdušné vedení elektrorozvodu a TLF.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–6– Ke hlavnímu stavebnímu objektu chaty náleží vedlejší objekty (parkovací přístřešek, zadní řadový vedlejší objekt), kopaná studna, venkovní úpravy (venkovní kovové schody vstupu na terasu, venkovní schody pro vstup do 1.PP, oplocení přední strany z betonových štípaných tvárnic-sloupky a podezdívka s betonovými deskami zhlaví podezdívky a sloupků s laťovými rámovými výplněmi, vstupní kovová vrátka s laťovou a plechovou výplní, kovová posuvná, elektricky ovládaná vjezdová vrata s laťovou výplní, zpevněné plochy dvora a příjezdových a přístupového chodníku-kamenná porfyrová dlažba, betonová mazanina, betonová vymývaná dlažba, betonová zámková dlažba, dlažba z žulových kostek, zahradní plastový bazén s posuvným zákrytem a technologií, vyvážecí jímka, venkovní vodovod s umyvadlem u vchodu a přípojky inž. sítí), okrasné trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím chaty, jsou součástí ceny (mimo uvedené a oceňované zvlášť). Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba a úpravy technického vybavení na standardní vybavení, provedly se přístavby, chata je užívaná, dle zjištěných informací na MÚ, cca od roku 1945 s dodatečným povolením s přístavbou z roku 1976 a opravami v roce 2003 2008. Nemovitosti jsou práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od spoluvlastníků nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.
7. Obsah posudku Oddíl 1 a) Objekty 1) Rekreační chata če.286
Oddíl 2 a) Objekty 1) Vedlejší stavba 1, příslušenství 2) Vedlejší stavba 2, příslušenství 3) Kopaná studna 4) Zahradní bazén 5) Trvalé porosty b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.901
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–7–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno dle obecné metodiky, věcné hodnoty, se srovnáním s vyhláškou Ministerstva financí České republiky č.364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č 151/1997 Sb. (§ 2 odst.1), o oceňování majetku.
I. Ocenění nemovitostí podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, jako porovnávací metoda pro stanovení obvyklé ceny.
Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Praha-západ Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel
Oddíl 1 A. Nemovitosti na LV č.901 A.1 Hlavní stavební objekt rekreační chaty če.286
Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační chata če.286 Hlavní stavba je samostatná rekreační chata, (dřevěné a smíšené konstrukce v kombinaci s obklady a zateplením), dispozičního řešení 3+k.k., je podsklepený cca z 1/2 půdorysu, přístupný předním vstupem a zadním přes verandu z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace obce, ulice Křížovy Lázně a Ukrajinská, která dále navazuje na páteřní ulici obce Dr.Janského, na II/115 směr Dobřichovice-Praha a státní rychlostní komunikaci R4, směr Mníšek p.Brdy-Praha. Objekt je provedený ze smíšených konstrukcí, nosné konstrukce dřevěné, stojící v prostoru solitérních starších rekreačních chat na okraji obce v údolí u řeky Berounky, v rovinném terénu. Příjezd po místní zpevněné komunikaci směr centrum obce v návaznosti na státní komunikace, objekt byl zasažený v roce 2002 povodňovými záplavami, není žádné ochranné pásmo. Ve vzdálenosti cca 600 m od domu je centrum obce, v docházkové vzdálenosti (cca 15 až 20 minut) zastávka autobusu a nádraží ČD zastávka Černošice-Mokropsy. Chata je dislokovaná v rekreační místní části obce Dolní Mokropsy, osada Jedličkov. Chata má jedno částečné technické PP, dvě obytné NP, přičemž 2.NP je upravené podkroví. Sedlová střecha hlavního traktu umožňuje úpravu podkroví k obytným účelům-je provedena, střechy přístaveb jsou půltové. V 1.NP je provedena zadní přistavěná zakrytá veranda s vnitřní prosklenou terasou. Původní chata má dostavěnou přístavbu zleva ze strany a z přední strany zprava. Splňuje pro potřeby oceňovací vyhl. podmínky rekreační chaty, má jednu bytovou jednotku 3+ k.k., obestavěný prostor je menší než 1100 m3, ocení se porovnávacím způsobem, podle § 26a ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–8– oceňovací vyhlášky. Chata je ve velmí dobrém udržovaném stavu, průběžně jsou prováděny opravy, stavební konstrukce nejsou nadměrně opotřebované, nejsou viditelné žádné statické poruchy. Chatu je možné užívat k celoroční rodinné rekreaci. Objekt chaty ostatní příslušenství a objekty bylo možné posoudit, zjistit a zaměřit jejich hmotu a stavební konstrukce. Upřesnění rozměrů s přesnými půdorysnými rozměry zaměřenými na místě, s kontrolou půdorysu v mapě Earth.. Pozemek zahrady je lemovaný na svých hranicích oplocením s předním vstupem a vjezdem do dvora a k chatě. Přístupový chodník v ulici není, zpevněná plocha před oplocením s možností omezeného parkování na veřejném pozemku, ve dvoře v návaznosti zpevněná plocha zpevněného dvora zprava. Oplocení pozemků na přední straně vymezuje pozemek zahrady s předním a zadním dvorem. Zprava je osazený vedlejší objekt parkovacího přístřešku a kopaná studna, na zadní hranici pozemku je osazený řadový vedlejší objekt s koupelnou, místností TG bazénu s obytnou místností a skladovým přístřeškem. Za chatou je osazený zemní zahradní bazén s posuvným krytem a technologií úpravy vody. Jsou provedené venkovní úpravy, kopaná studna, příslušenstvím jsou trvalé vesměs okrasné porosty v zahradě. Pozemek zahrady je maximálně využitý, bez možností případného rozšíření stavby. Základy betonové pasy, s dodatečnou vodorovnou izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce v 1.PP a podezdívka verandy betonové monolitické, v 1. a 2.NP dřevěné a smíšené konstrukce v kombinaci s obklady a zateplením heraklitovými deskami s omítkou, komínové zdivo z betonových cihel a komínovou stříškou, v 1.PP jsou osazeny monolitické betonové a trámové stropy s nosnými kovovými podpěrami, ostatní klasické montované trámové stropy, v 1.NP rovné sádrokartonové, v podkroví rovné a šikmé - palubkový obklad dřevem. Venkovní omítky - omítky fasády stříkaný břizolit, s barevným nátěrem. Střešní konstrukce chaty jsou v dobrém stavu, s kompletními klempířskými konstrukcemi z ocelového pozinkovaného plechu, není osazený hromosvod s uzemněním, s živičnou šindelovou krytinou, dřevěné podbití říms. Zateplení střechy není zjištěno, je provedené dodatečné zateplení původní dřevěné konstrukce heraklitovými deskami s omítkou. Okenní výplně nová plastová okna s izolačním dvojsklem, dveřní výplně atypické, náplňové a hladké, plné a prosklené, vstupní kazetové prosklené, na terasu atypické prosklené a prosklené stěny verandy, vstup do 1.PP svlakové dřevěné. Vnitřní omítky hladké vápenné a štukové, v 1.PP hrubé, podlahy betonová mazanina s cement.potěrem, terasa verandy a sociální příslušenství keramická dlažba, povlaky PVC, laminátové plovoucí podlahy a koberec obytné místnosti, prkenné palubkové podlahy v 2.NP podkroví, atypické dřevěné schodiště do 2.NP s poklopem ve stropě. Jsou provedené vnitřních bělninové obklady v sociálních prostorách a kuchyni, dřevěné obklady palubkové, obklady stěn heraklitem s omítkou, sádrokartonové příčky, obložený zděný sprchový kout a umyvadlo v 1.NP, obložená dřevěná kuchyňská atypická linka s kuchyňským nerezovým dřezem, elektrický sporák se sklokeramickou el. varnou deskou v 1.NP, je osazeno ústřední vytápění s elektrokotlem v 1.PP, v kombinaci s lokálním vytápěním krbovými kamny, ocelová topná tělesa - konvektory, TUV z el.boileru v 1.PP. Některé hlavní stavební konstrukce domu jsou průměrně opotřebované (jsou původní), některé obnovené (1. a 2.NP) po rekonstrukci po povodni. Dispozice 1.PP, technické podlaží : technické prostory a sklepy, sklad paliva, venkovní schodiště do 1.NP. Dispozice 1.NP - bytová jednotka 3+k.k. s příslušenstvím : vstupní zádveří, chodba, šatna, pracovna, koupelna, WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
–9– a s jídelnou, oddělená prosklená zadní veranda, přímé jednoramenné schodiště do 2.NP s poklopem ve stropě. Dispozice 2.NP (upravené obytné podkroví po rekonstrukci) : obývací prostor ložnice. Stavba chaty je osazena v okrajové části obce, s možností napojení na vodovod pitné vody, silnoproudého vzdušného elektrorozvodu a TLF, splašková kanalizace a rozvod zemního plynu v této části obce není k dispozici (je v ulici Zd.Lhoty cca 200 m).. Chata je napojená na veřejný řad pitné vody, vlastní splaškovou kanalizaci s vyvážecí jímkou v zahradě, na silnoproudé vzdušné vedení elektrorozvodu a TLF. Ke hlavnímu stavebnímu objektu chaty náleží vedlejší objekty (parkovací přístřešek, zadní řadový vedlejší objekt), kopaná studna, venkovní úpravy (venkovní kovové schody vstupu na terasu, venkovní schody pro vstup do 1.PP, oplocení přední strany z betonových štípaných tvárnic-sloupky a podezdívka s betonovými deskami zhlaví podezdívky a sloupků s laťovými rámovými výplněmi, vstupní kovová vrátka s laťovou a plechovou výplní, kovová posuvná, elektricky ovládaná vjezdová vrata s laťovou výplní, zpevněné plochy dvora a příjezdových a přístupového chodníku-kamenná porfyrová dlažba, betonová mazanina, betonová vymývaná dlažba, betonová zámková dlažba, dlažba z žulových kostek, zahradní plastový bazén s posuvným zákrytem a technologií, vyvážecí jímka, venkovní vodovod s umyvadlem u vchodu a přípojky inž. sítí), okrasné trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny (mimo uvedené a oceňované zvlášť). Venkovní úpravy, vedlejší objekty do celkové ZP 25 m2 jsou příslušenstvím chaty, jsou již zahrnuty (mimo uvedené a oceněné) v ceně rekreační chaty vypočtené srovnávacím způsobem. Chata má standardní technické vybavení, neopotřebované - je ve stavu dokončené kompletní rekonstrukce, prováděné po povodni v roce 2002, kdy byla chata pod úrovní záplavové vlny řeky Berounky, je plně provozovatelná a využitelná případně i ke komerčnímu pronájmu. Průběžně po dobu užívání byla prováděna pravidelná údržba a úpravy technického vybavení na standardní vybavení, provedly se přístavby, chata je užívaná, dle zjištěných informací na MÚ (stavební odbor, Ing.Pavla Podholová), cca od roku 1945 (povolení ke stavbě dřevěné chaty-dvojjazyčné z 30.06.1944) s dodatečným povolením s přístavbou z roku 1976 a opravami a rekonstrukcí v roce 2003 - 2008. Na oceňovaných nemovitostech nevázne jako závada žádné věcné břemeno, nemovitosti jsou jiných práv a závad (právně účinných) s nimi spojenými prosté, z výpisu a informací na KN a od vlastníka nemovitostí nebyly zjištěny. Nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, smlouva o pronájmu nebyla předložena.
Oddíl 2 A. Nemovitosti na LV č.901 A.2 Další objekty, příslušenství hlavní stavby - vedlejší objekty, studna, venkovní úpravy, pozemky a trvalé porosty
Popisy objektů a) Objekty 1) Vedlejší stavba 1, příslušenství Stavba je zděný přízemní objekt, přistavěný vzadu na hranici pozemku p.č.4923 za chatou, ve vnitřním oploceném dvoře, lehčené a keramické zdivo, bez podsklepení, omítky fasády obloženy dřevem, keramickým obkladem, vnitřní omítky hladké vápenné a štukové, a obklady ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 10 – dřevem, objekt tvoří příslušenství objektu hlavního, s čelním vstupem ze zadního dvora. Má jedno NP (je bez podsklepení, v rovinatém terénu stavebního pozemku). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky vedlejšího objektu (zastavěná plocha do 100 m2), je v dobře udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou neopotřebované. Předpokládají se : základy betonové pasy, svislé konstrukce keramické a tvárnicové zdivo zdivo, půltová střecha na dřevěné krokve, krytina živičný bonnský šindel a hladký plech na dřevěné bednění, klempířské konstrukce jsou kompletní, není osazený bleskosvod. Jsou osazeny dřevěné plné kazetové a plastové prosklené atypické dveře a plastová nová okna s izolačním dvojsklem, podlahy keramická dlažba, dřevěné podlahy, předpokládané technické vybavení - elekroinstalace 240/400 V, vnitřní vodovod a splašková kanalizace, je osazena vana a umyvadlo. Dispozice 1.NP : prostor technické místnosti pro TG bazénu, skladu a koupelny, obytná část hostinského pokoje. Je užívaný cca 8 let, doplňuje užívání hlavního objektu, je průměrně opotřebený.
2) Vedlejší stavba 2, příslušenství Stavba je lehký kovový přístřešek, zastřešený, přistavěný u vjezdu do dvora vpravo před chatou, ve vnitřním oploceném dvoře, objekt tvoří příslušenství objektu hlavního, s čelním vjezdem a průjezdem do zadního dvora. Má jedno NP, v rovinatém terénu stavebního pozemku). Splňuje pro potřeby vyhl. podmínky vedlejšího objektu (zastavěná plocha do 100 m2), je v dobře udržovaném stavu, hlavní stavební konstrukce jsou neopotřebované. Základy betonové patky, nosné konstrukce kovové tyčové, rámy, nosné sloupy a kovové nosníky, dřevěné krokve a prkenné bednění sedlové střechy, krytina živičný bonnský šindel, klempířské konstrukce nejsou. Podlaha betonová mazanina, elekroinstalace 240/400 V. Dispozice 1.NP : prostor pro parkování osobního nebo užitkového automobilu. Je užívaný cca 8 let, doplňuje užívání hlavního objektu, je průměrně opotřebený.
3) Kopaná studna Kopaná studna na okraji pozemku zprava u parkovacího přístřešku, betonové skruže, ruční čerpadlo, (trvale slouží svému účelu-zdroj užitkové vody) na vlastním pozemku.
4) Zahradní bazén Plastový obdélníkový zahradní podzemní bazén, osazený zleva za chatou vzadu, vč. technologie úpravy vody a plastového posuvného zakrytí, osazený na betonovou vanu.
5) Trvalé porosty Trvalé porosty-ovocné a okrasné dřeviny na nezastavěné části pozemku p.č.4923 na zahradě, bez detailního zjištění, výpočet zjednodušeným způsobem z ceny pozemku, dle § 42 (trvalé porosty bez přesného zjištění, pouze pro úplnost, pro určení obvyklé ceny jsou nepodstatné). Porosty jsou ošetřované, vesměs okrasné dřeviny.
b) Pozemky 1) Pozemky na LV č.901 Předmětem zjištění obvyklé ceny nemovitosti je hodnota nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob - pozemků v k.ú. Černošice, obec Černošice, okres Praha-západ, vedené na LV č. 901. Jedná se o pozemek p.č. 4922, vedený v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a pozemek p.č.4923 vedený v KN jako zahrada, ZPF s BPEJ. Pozemky jsou dislokované dle kopie katastrální mapy Katastru nemovitostí, na okraji obce, jsou přístupné příjezdovou zpevněnou místní komunikací, mají kompletní obslužnost inž. sítěmi, jsou rovinné, jsou v záplavovém území. Na oceňovaných nemovitostech nevázne žádné věcné břemeno, jiných práv a závad s nimi spojených (nebyly zjištěny) jsou nemovitosti prosté, nemovitosti nejsou prokazatelně pronajaty, není doložena žádná nájemní smlouva.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 11 –
Ocenění Oddíl 1 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rekreační chata če.286 – § 26 Podlaží: Název 1.NP - vrchní stavba+přístavby
1.PP - spodní stavba 2.NP - vrchní stavba+ zastřešení Součet:
Výška 2,60 m
1,95 m 1,22 m
Zastavěná plocha vrchní_stavba+veranda+přístavby vrchní_stavba = 6,71 × 6,71 veranda = 3,78× 3,14 přístavby = 3,03 × 6,71+2,98 × 4,18 6,71× 3,30
=
89,68 m2
=
22,14 m2
6,71 × 6,71
=
45,02 m2 156,84 m2
=
233,17 m3
=
43,18 m3
=
54,93 m3 331,28 m3
Obj. podíl 5,80 % 3,70 % 25,40 % 9,30 % 9,20 % 4,20 % 0,80 % 9,30 % 2,10 %
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
5,77 m
Obestavěný prostor (OP): 1.NP - vrchní 2,60 × (vrchní_stavba+veranda+přístavby) stavba+přístavby vrchní_stavba = 6,71 × 6,71 veranda = 3,78× 3,14 přístavby = 3,03 × 6,71+2,98 × 4,18 1.PP - spodní 1,95 × 6,71× 3,30 stavba 2.NP - vrchní 1,22 × 6,71 × 6,71 stavba+ zastřešení Obestavěný prostor – celkem:
=
Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chata: typ I–G Svislá nosná konstrukce: montovaná na bázi dřevní hmoty Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Podezdívka 3. Obvodové stěny 4. Stropy 5. Zastřešení 6. Krytina 7. Klempířské konstrukce 8. Úprava povrchů 9. Schodiště
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 12 –
10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
Název, popis Dveře Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Rozvod vody Zdroj teplé vody Rozvod propan-butanu Kanalizace Záchod Okenice Vnitřní vybavení Ostatní Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
Obj. podíl 3,20 % 5,20 % 4,00 % 3,30 % 3,10 % 1,80 % 0,00 % 0,30 % 1,70 % 0,40 % 1,90 % 2,30 % 3,00 % 0,50 % 5,10 % 0,40 % 3,60 %
Hodnocení Nadstandardní Standardní Standardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní Neuvažuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 20, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Černošice Počet obyvatel: 6 179 5 751,– Kč/m3 Indexovaná prům. cena (IPC): Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Poptávka je nižš než nabídka. Popis znaku Hodnocení znaku Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka –0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlast- 0,00 nictví) 3 Vliv právních vztahů na proI. Negativní –0,01 dejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3
Index trhu (IT = 1 + ∑ Ti):
0,940
i=1
Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Dobrá infrastruktura a technická vybavenost v obci. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Životní prostředí a atraktivita VI. Nemovitost v okrese Praha-západ a Praoblasti ha-východ 2 Přírodní lokalita III. Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3 Poloha v zástavbě III. Výhodná poloha 4 Dopravní dostupnost III. Bezproblémový příjezd k hranici pozemku 5 Hromadná doprava III. Výborná dostupnost (v dosahu MHD aj.) 6 Parkovací možnosti III. Garáž, přístřešek 7 Obchod a služby (okolí nemoIII. Obchody a služby (lékař) vitosti) 8 Sportoviště II. V místě - přístupné veřejnosti
Pi 0,25 0,00 0,02 0,00 0,02 0,02 0,01 0,00
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 13 – 9 Obyvatelstvo v okolí 10 Změny v okolí s vlivem na cenu nem. 11 Vlivy neuvedené
II. Bezproblémové okolí II. Negativní změny
0,00 –0,01
I. Vlivy snižující cenu
–0,01
11
Index polohy (IP = 1 + ∑ Pi):
1,300
i=1
Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20, tabulka č. 2 Chata ve stavu dokončené rekonstrukce, se standardním až nadstandardním technickým vybavením. Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby II. Nepodsklepený nebo podsklepený do G poloviny zastavěné plochy 1.NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP včetně 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce III. Montované na bázi dřevní hmoty 0,00 3 Střešní konstrukce III. Podkroví více jak z poloviny zastavěné 0,03 plochy stavby 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda , žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení III. WC ve stavbě 0,00 6 Vytápění stavby IV. Ostatní druhy vytápění 0,10 7 Příslušenství stavby (venkovní V. Příslušenství výrazně zvyšující cenu 0,08 úpravy a vedlejší stavby do stavby (např. sauna) celkové ZP 25 m2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se III. Nad 400 m2 0,03 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu –0,05 10 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu 1,25* * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V11: 0,7 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
1,041
i=1
Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): Cena upravená (CU = IPC × I): Určení porovnávací hodnoty (OP × CU):
0,940 × 1,300 × 1,041 = 5 751,– × 1,272 =
1,272 7 315,27 Kč/m3
331,28 × 7 315,27 =
2 423 402,65 Kč
Rekreační chata če.286 – zjištěná cena:
2 423 402,65 Kč
a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rekreační chata če.286 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
+ =
331,28 jedn. 10,00 jedn. 341,28 jedn.
Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 14 – Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 803.89 chaty pro individuální rekreaci ostatní 4 008,– Kč svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 008,– Kč Jednotková cena: 341,28 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
4 800,– Kč/jedn. 1 638 144,– Kč 1 638 144,– Kč
=
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 77 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 1 638 144,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
819 072,– Kč 819 072,– Kč
Rekreační chata če.286 – zjištěná cena:
819 072,– Kč
a.3) Srovnávací hodnota a.3.1) Rekreační chata če.286 Jednotkové množství: Hlavní část : Obestavěný prostor základů: Jednotkové množství – celkem:
+ =
331,28 jedn. 10,00 jedn. 341,28 jedn.
Ocenění: Ke stanovení jednotkové ceny bylo použito ukazatelů THU firmy RTS. Seznam porovnávaných objektů: Ic – cenový index Ip – index polohy Iv – index vybavení Kp – koeficient plochy podlaží Kv – koeficient výšky podlaží JKSO Název Základní jedn. cena Ic Ip Iv Kp Kv VRN Váha Upravená jedn. cena 4 008,– Kč 803.89 chaty pro individuální rekreaci ostatní svislá nosná konstrukce dřevěná a na bázi dřevní hmoty 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,00 1,0 4 008,– Kč Jednotková cena:
4 800,– Kč/jedn. ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 15 – 341,28 jedn. × 4 800,– Kč/jedn. Cena stavby:
=
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 77 roků Opotřebení: 50,000 % Odpočet opotřebení: 1 638 144,– Kč × 50,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
1 638 144,– Kč 1 638 144,– Kč
819 072,– Kč 819 072,– Kč
Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 1 550 000,– Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 2 350 000,– Kč Cenové koeficienty: CA CB CC CD CE
1,892 2,137 2,381 2,625 2,869
Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění Trh s nemovitostmi B Orientace ke světovým stranám E Konfigurace terénu E Poloha vzhledem k centru obce C Převládající zástavba E Inženýrské sítě C Doprava C Obchod a služby D Školství C Zdravotnictví C Kultura, sport, ubytování D Úřady D Pracovní možnosti D Životní prostředí E Přírodní lokalita C Změna v zástavbě C Příslušenství nemovitosti D Typ stavby E Možnost dalšího rozšíření A Obyvatelstvo E Názor znalce E Celkem: Koeficient k = 237,839 / 92 = 2,5852 Korekce ceny: Cena po úpravě cenovými koeficienty:
Rekreační chata če.286 – zjištěná cena:
vk 5 5 3 5 5 5 5 5 5 5 5 2 5 5 5 5 1 5 1 5 5 92
Ci × vk 10,685 14,345 8,607 11,905 14,345 11,905 11,905 13,125 11,905 11,905 13,125 5,250 13,125 14,345 11,905 11,905 2,625 14,345 1,892 14,345 14,345 237,839
× =
2,5852 2 117 464,93 Kč 2 117 464,93 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 16 –
a.4) Výnosová hodnota a.4.1) Rekreační chata če.286 Fiktivní pronájem nemovitosti za smluvní dohodnuté nájemné. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Obytné plochy: m2 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC): Obytné plochy rekreační chata 1 b.j. s 466,67 Kč × 150,00 m2 Kč/rok příslušenstvím a zahradou c) Jednorázové náklady na dosažení příjmů: Provize za pronájem Kč Uvedení do pronajímatelKč ného stavu Jednorázové náklady NJ Kč celkem d) Roční náklady na dosažení příjmů: Časová cena C Kč Náklady na provoz Kč/rok Náklady na údržbu Kč/rok Pojištění Kč/rok Výpočet amortizace: Úroková míra pro iA amortizaci Další předpokládaná T roků životnost Amortizace kapitaliC × iA ––––––––––– zovaná na zbytkovou Kč/rok T (1+ i ) – 1 A životnost Daň z nemovitosti Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok Roční náklady celkem NR Kč/rok Čisté výnosy V = VC – NR Kč/rok e) Výpočet výnosové hodnoty věčnou rentou: Úroková míra i V / i – NJ Výnosová hodnota Kč
150,00
70 000,–
0,– 0,– 0,– 1 184 862,58 15 000,– 5 000,– 1 600,– 0,0300 60 7 266,71 1 000,– 5 000,– 34 866,71 35 133,29 0,0700 501 900,–
Oddíl 2 a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Vedlejší stavba 1, příslušenství – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 17 – Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,066 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,557 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 9,75× 6,27
=
2,25 m 61,13 m2
Obestavěný prostor (OP): 1.NP- vrchní 2,25 × 9,75× 6,27 stavba a zastřešení
=
137,55 m3
Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Obj. podíl 7,10 % 31,80 % 19,80 % 7,30 % 8,10 % 1,70 % 6,10 % 0,00 % 3,00 % 1,10 % 8,20 % 5,80 %
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 0,54 × 3,00 % 9. Dveře 10. Okna 0,54 × 1,10 % 11. Podlahy 0,54 × 8,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Neuvažuje se Nadstandardní Nadstandardní Nadstandardní Standardní
1,0000 + + + =
0,0162 0,0059 0,0443 1,0664
Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,0664 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5570 1 561,44 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 137,55 m3 × 1 561,44 Kč/m3
=
214 776,07 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 8 roků Opotřebení: 15,000 % ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 18 – Odpočet opotřebení: 214 776,07 Kč × 15,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
32 216,41 Kč 182 559,66 Kč
Vedlejší stavba 1, příslušenství – zjištěná cena:
182 559,66 Kč
a.1.2) Vedlejší stavba 2, příslušenství – § 7 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–G Svislá nosná konstrukce: přístřešky Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Koeficient vybavení stavby: 0,958 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,557 (Sklady) Podlaží: 1.NP- vrchní stavba a zastřešení Výška: Zastavěná plocha: 6,16× 3,68
=
2,45 m 22,67 m2
Obestavěný prostor (OP): 2,45 × 6,16× 3,68 1.NP- vrchní stavba a zastřešení
=
55,54 m3
Obj. podíl 12,20 % 31,00 % 0,00 % 33,50 % 12,80 % 4,20 % 6,30 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 %
Hodnocení Standardní Standardní Neuvažuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se
Vybavení: Název, popis 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 4,20 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – 0,0420 = 0,9580
Ocenění: Základní jednotková cena Koeficient vybavení stavby K4: Polohový koeficient K5:
× ×
750,– Kč/m3 0,9580 1,0000 ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 19 – Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,5570 841,63 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 55,54 m3 × 841,63 Kč/m3
=
46 744,13 Kč
Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 8 roků Opotřebení: 25,000 % Odpočet opotřebení: 46 744,13 Kč × 25,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
11 686,03 Kč 35 058,10 Kč
Vedlejší stavba 2, příslušenství – zjištěná cena:
35 058,10 Kč
a.1.3) Kopaná studna – § 9 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 4,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,323 Koeficient prodejnosti: 1,196 (Inženýrské stavby)
Ocenění: 4,00 m á 1 950,– Kč/m 1 ks ruční čerpadlo: Základní cena:
+ + =
7 800,– Kč 1 210,– Kč 9 010,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena studny:
× × × =
1,0000 2,3230 1,1960 25 032,56 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 60 roků Opotřebení: 100 × 50 / (50 + 60) = 45,455 % Odpočet opotřebení: 25 032,56 Kč × 45,455 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
11 378,55 Kč 13 654,01 Kč
Kopaná studna – zjištěná cena:
13 654,01 Kč
a.1.4) Zahradní bazén – § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 13,00 m3 OP Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.39.99 Stavební díla jinde neuvedená ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 20 – Koeficient změny ceny stavby: 2,339 Koeficient prodejnosti: 1,196 (Inženýrské stavby)
Ocenění Základní cena: 13,00 m3 OP × 1 825,– Kč/m3 OP Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: Cena stavby:
× × × =
1,0000 2,3390 1,1960 66 369,36 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 4 roky Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 4 / (4 + 20) = 16,667 % Odpočet opotřebení: 66 369,36 Kč × 16,667 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
11 061,78 Kč 55 307,58 Kč
23 725,– Kč
Připočtení ceny technologického zařízení (vybavení) ve stavbě: Úprava vody s čerpadlem Technologie k bazénu. Náklady na pořízení: 15000 = Stáří: 8 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Snížení ceny o opotřebení: 100 × 8 / (8 + 10) = 44,444 % Koeficient prodejnosti Kp: (Inženýrské stavby) Zjištěná cena technologického zařízení (vybavení): Cena objektu včetně technologických zařízení (vybavení):
× × = =
Zahradní bazén – zjištěná cena:
15 000,–
Kč
55,556 % 1,196 9 966,75 Kč 65 274,33 Kč 65 274,33 Kč
a.1.5) Trvalé porosty – § 35 - § 42 Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. 2 200 m okrasné trvalé porosty 4923 0,085 792,3155 Kč = Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 42 – celkem:
Celková cena 13 469,36 Kč 13 469,36 Kč
Trvalé porosty – zjištěná cena:
13 469,36 Kč
Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Vedlejší stavba 1, příslušenství 2) Vedlejší stavba 2, příslušenství 3) Kopaná studna 4) Zahradní bazén 5) Trvalé porosty Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
214 776,07 Kč 46 744,13 Kč 25 032,56 Kč 66 369,36 Kč 13 469,36 Kč 366 391,48 Kč 366 390,– Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 21 –
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Vedlejší stavba 1, příslušenství 2) Vedlejší stavba 2, příslušenství 3) Kopaná studna 4) Zahradní bazén 5) Trvalé porosty
182 559,66 Kč 35 058,10 Kč 13 654,01 Kč 65 274,33 Kč 13 469,36 Kč 310 015,46 Kč 310 020,– Kč
Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV č.901 – § 28
Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 367,– Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (6 179 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 6 179 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Pozemek pro stavbu s komerční využitelností + 50 % ×
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy)
0,680 2,158 2,452
Název Parc. č. zastavěná plocha a 4922 nádvoří
– – –
7% 25 % 32 % × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 78 367,– 1 980,7887 2
Cena [Kč] 154 501,52
§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: + 50 % × Pozemek pro stavbu s komerční využitelností
1,500
Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem Úprava celkem: Koeficient změny cen staveb Ki: Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) Koeficient úpravy dle §28 odst.5:
0,680 2,158 2,452 0,400
Název zahrada
Parc. č. 4923
– – –
7% 25 % 32 % × × × ×
Jednotková cena [Kč/m2] Výměra [m ] základní upravená 406 367,– 792,3155 2
Cena [Kč] 321 680,09
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 22 –
Součet cen všech typů pozemků:
=
476 181,61 Kč
Pozemky na LV č.901 – zjištěná cena:
476 181,61 Kč
b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV č.901 Popis polohy pozemku: Vhodná lokalita pro individuální rodinnou rekreaci, s přiměřenou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností v místě. Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název zastavěná plocha a nádvoří zahrada Výměra – celkem:
Parcelní číslo 4922 4923 =
Výměra 78,00 m2 406,00 m2 484,– m2
Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: 2 423 402,65 Kč Reprodukční cena stavby: 90,00 m2 Zastavěná plocha hlavním objektem: Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 4 II. Intenzita využití pozemku 2 3 III. Dopravní relace k velkoměstu IV. Obytný sektor 3 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: Povyšující faktory: Redukující faktory: Výsledná třída polohy: Podíl ceny stavebního pozemku:
3,00 0,00 0,00 3,00 1,80 %
Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (2 423 402,65 × 1,80) / (100 – 1,80) Jednotková cena stavebního pozemku: 44 420,82 / (3 × 90,00) 164,52 × 270,00 Cena stavební části pozemku: Jednotková cena ostatních pozemků: 164,52 × 0,15 24,68 × 214,00 Cena ostatních pozemků: Průměrná jednotková cena pozemku: Výsledná cena pozemků:
44 420,82 164,52 44 420,82 24,68 5 281,52 102,69 49 702,34
Kč Kč/m2 Kč Kč/m2 Kč Kč Kč
Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:
Pozemky na LV č.901 – zjištěná cena:
×
1,500 =
74 553,51 Kč 74 553,51 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 23 –
b.3) Indexová metoda b.3.1) Pozemky na LV č.901 Ocenění pozemků indexovou metodou Poloha oceňovaných pozemků: Vhodná lokalita pro individuální rodinnou rekreaci, s přiměřenou infrastrukturou a dobrou technickou vybaveností v místě. zastavěná plocha a nádvoří p.č.: 4922 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 367,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 5 000 až 20 000 obyvatel 0,70 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,365 000 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m2 500,96 2 Výměra pozemku: m 78,00 Cena pozemku 39 074,88 Kč zahrada p.č.: 4923 Základní jednotková cena: ZJC Kč/m2 367,– Koeficienty pro výpočet indexu: A Územní struktura průměrná 1,00 B Typ stavebního pozemku stavebně připravený 1,50 C Třída velikosti obce 5 000 až 20 000 obyvatel 0,70 D Obchodní, resp. průmyslová poloha obytné domy 1,30 E Územní připravenost, infrastruktura dobrá 1,00 F Speciální charakteristiky volitelné nejsou 1,00 Celkový index oceňovaného pozemku Io = A × B × C × D × E × F 1,365 000 2 Jednotková cena pozemku JC = ZJC × Io Kč/m 500,96 Výměra pozemku: m2 406,00 Cena pozemku Kč 203 389,76 Výsledná cena pozemků:
=
242 464,64 Kč
Úprava ceny koeficientem: Dobré docházkové vzdálenosti do středu obce, klidné bydlení. klidné bydlení Cena po úpravě:
Pozemky na LV č.901 – zjištěná cena:
×
1,500 =
363 696,96 Kč 363 696,96 Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 24 –
C. Rekapitulace Viz. další text. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Věcná hodnota pozemků Cena určená metodou tříd polohy Cena indexovou metodou Stanovená věcná hodnota pozemků Stanovená věcná hodnota celkem Výnosová hodnota Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty vážený průměr dle Naegeliho
2 733 420,– Kč 476 180,– Kč 3 209 600,– Kč 819 070,– Kč 2 117 460,– Kč 1 650 000,– Kč 74 550,– 363 700,– 350 000,– 2 000 000,– 501 900,– 1 250 950,– 751 580,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Porovnávací orientační celková cena nemovitostí pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí v k.ú. Černošice, na LV č.901, podle odborného odhadu znalce činí : 2,000.000,– Kč Cena slovy:dvamilióny Kč
II. Ocenění nemovitostí - odhad hodnoty pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví, v k.ú. Černošice, na LV č.901 : Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů („zákon o oceňování majetku“) bylo použito obecné metodiky. Na těchto zásadách je ocenění vypracováno : „ Majetek a služba se oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 25 – Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně, jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Předpoklady stanovení obvyklé ceny * Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb * Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj.totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, věcných břemen či zadlužení. * Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. STANOVENÍ HODNOTY NEMOVITOSTI METODOU KOMPARATIVNÍ (ANALÝZA TRHU) při ocenění touto metodou stanovujeme hodnotu nemovitosti pomocí analýzy prodejů obdobných druhů nemovitostí, které byly uskutečněny v dané lokalitě v nedávném období. Analyzují se majetky prodané nebo nabízené k prodeji v současných tržních podmínkách v daném místě a čase. Tyto nemovitosti se porovnávají s oceňovanými nemovitostmi pomocí kritérií a cenotvorných faktorů, ovlivňujících potencionální poptávku po těchto nemovitostech. Těmito faktory jsou zejména : - datum uskutečnění prodeje, příp.pouze dosud nerealizovaný prodej - lokalizace a situování nemovitosti - existence přístupových možností k nemovitostem, dopravní obslužnost a infrastruktura - velikost, rozsah a rozmanitost majetku - technické stáří objektů, rekonstrukce, vybavení - stavebně technický stav objektů, vybavenost objektů TZB - morální opotřebení - možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě - okruh potencionálních investorů - majetkové a právní vztahy, věcná břemena a jiné závady váznoucí na nemovitostech Údaje z těchto nabízených nebo realizovaných prodejů nemovitostí porovnáváme dle vybraných kritérií s námi oceňovanou nemovitostí a provádíme korekce hodnoty v závislosti na rozdílech obou nemovitostí (porovnávané-porovnávací). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí-přibližně srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než jeden rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu by údaje ztratily svou vypovídající schopnost. Zpracovatel posudku provedl aktuální průzkum na trhu realizovaných prodejních cen přibližně srovnatelných nemovitostí v místě a čase (údaje realitních kanceláří a statistické údaje), s použitím vlastních zkušeností zpracovatele ze znaleckých posudků pro obdobné domy, zpracovaných v roce 2011 a ze zjištěných údajů kupních cen koncem roku 2011, zveřejněných statistických údajů v 10.2011, viz přiložené kopie (předpokládá se, že reálná realizovaná obvyklá cena je cca o 8 % nižší, než je nabídka RK). Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi (vývěsky RK, jejich nabídkové a informační bulletiny, internetové portály RK atd.), vyhodnocováním údajů z denního tisku, sledováním aukcí a dražeb, s konsultacemi s realitními kancelářemi, použito srovnání s nedávno realizovanou cenou obdobného domu. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitostí, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti . ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 26 – Stanovení obvyklé ceny je hypotetické, protože se nedá najít v místě stejná nemovitost, se kterou by se dala posuzovaná srovnat, obvyklá cena je zjišťována i dotazy na potenciální zájemce o koupi. Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí, s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, teď stagnují. Pro nemovitosti oceňovaného typu v dobrém stavu, uvedené velikosti, vybavení, zjištěnému technickému stavu v dané lokalitě poptávka nižší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu a vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná -prodejná. Podle databáze CSÚ vytvořené MF ČR ke sledování a vyhodnocování cen dle §33 odst.3, zákona č.151/1997 Sb., je využito rozložení cenové hladiny podle druhu nemovitosti, jejich polohy a dalších faktorů, jakož i vývoj tohoto rozložení v místě a čase. Zdroj dat, jejich frekvence vychází z reálných, skutečně přiznaných cen, který je do toku transakcí na trhu nemovitostí předávaný. Nemovitostí jsou v Česku dlouhodobě nadhodnocené, a lze očekávat pokles jejich cen. Vyplývá to z výzkumu realitního trhu prováděném v Centru pro ekonomický výzkum a postgraduální vzdělání (CERGE), které je součástí Akademie věd. Průzkum se snažil zjistit, zda po splasknutí realitní bubliny v USA nedošlo k podobnému splasknutí cen v Česku. „Nejviditelnějším příznakem 'bubliny' je prudký nárůst cen, který však v CERGE nezaznamenali," uvedli v tiskové zprávě. Výzkumníci z CERGE předpokládají, že vlivem rostoucí inflace a nižšího růstu HDP v poslední době poptávka po bydlení klesne, a jeho ceny se ještě více sníží. Většina developerských firem nyní skutečně čelí snížení poptávky až o třetinu. Zákazníci totiž vyčkávají, až se ceny sníží. Podle průzkumu nemovitosti v Česku zdražovaly zejména v roce 2007. "A to po letech zpomalení růstu a navzdory jiným ekonomickým ukazatelům - nájmům, nákladům, příjmům domácností," poznamenali výzkumníci. Ředitel společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal Novinkám potvrdil, že již nyní tržní ceny padají dolů. Podle něj se právě oproti roku 2007 ceny snížily zhruba o 15 až dvacet procent. Nabídkové ceny klesly podle nejnovějších údajů Českého statistického úřadu v posledních třech měsících loňského roku poprvé od roku 2005. Ve srovnání s loňským třetím čtvrtletím byly nižší o 1,7 procenta. Také v rámci celé republiky se nepřetržitý růst cen trvající od roku 2005 téměř zastavil. Další analýzy jsou sledovány v souvislosti s těmito faktory : - období (rok výstavby, nákupu nebo prodeje nemovitostí) - velikostní kategorie obce, regionu - pásmo opotřebení staveb, podle pozemků a podle druhu členění nemovitosti - stupni pásma opotřebení, časová závislosti - majetkoprávní vztahy ostatní parametry (jednotková cena atd.) - cenový index Z předchozího textu : Stanoveno odhadním srovnáním prodejních cen v místě a čase přibližně podobných nemovitostí (nemovitosti ale dokončené v lepším stavu), s přihlédnutím ke skutečnosti, že se ceny obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců propadly o 10 – 12 %, nyní stagnují. - informace o nemovitosti s prohlídkou a zaměřením (viz.předchozí text) - zatřídění nemovitosti dle posudku, velikost domu, opotřebení, stáří, technická infrastruktura, a poloha, velikost v obci a v regionu - průměrné ceny ze Z.P. v regionu, v pásmu opotřebení do 65 % - korekční součinitel cenového indexu podle průměrné ceny a cenových indexů v závislosti na velikosti obce a stupni opotřebení
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 27 – Srovnávací cena, referenční vztah : TC = ( CST * QF ) * IF * VEL F * SWOT * PF Kde výraz v závorce určuje součin cen dle ČSÚ a velikostní faktor oceňované nemovitosti, ostatní výrazy jsou faktory investora a obecného cenového trendu, analýzy SWOT, variačního koeficientu v závislosti na poloze a infrastruktury obce v regionu. K jednotlivým faktorům : - IF = obec je kompletně vybavena inženýrskými sítěm, s možností napojení na vodovod pitné vody, splaškové kanalizace, zemní plyn, elektrorozvod a TLF, příjezdové cesty jsou zpevněné, nemovitost je situovaná vedle místní komunikace obce v intravilánu obce, v jeho rekreační zóně v chatové osadě, dobrý přístup k nemovitosti - VEL F = obec je podle velikosti zařazena do obcí s počtem obyvatel do 7 000 (město), obec s dobrou dopravní dostupností a blízkou dostupností veškeré infrastruktury obce, města Dobřichovice a Praha, s přiměřenou infrastrukturou v obci úřad města, pošta, zdravotní zařízení, prodejny, policie, zastávka autobusu a ČD atd.) - SWOT = silné stránky - regionální napojení na silniční spojení, zastávka autobusu cca 700 m od domu, železniční stanice ČD dtto - dobrá dostupnost do všech částí okolních měst v blízkosti obce - nedaleká návaznost na rekreační oblasti řeky Berounky a přírodní lokality CHKO Český kras, s možností celoročního rekreačního a sportovního vyžití, tenisové hřiště vedle chaty - stavby v rekreační zóně - možnost neomezeného parkování OA před chatou na vlastním pozemku a omezeného v ulici na veřejném cizím pozemku - přímá návaznost na cyklostezky, turistické trasy - dobrá dopravní dostupnost centra obce a okolních měst - dobrá zaměstnanost v dosahu dopravy - možnost celoročního bydlení = slabé stránky - právní vztahy ve vlastnictví - nemovitost v podílovém spoluvlastnictví - nemovitost v záplavové oblasti Přírodní katastrofy : Za přírodní katastrofy se považují velká neštěstí, živelné pohromy a události s tragickými následky. Lze je členit na záplavy, a povodně, sesuvy půdy, sopečné erupce, tajfuny, zemětřesení. V podmínkách ČR lze uvažovat se záplavami, povodněmi a sesuvy půdy, jako přímými následky nadměrných atmosférických srážek. Ostatní katastrofické jevy nebyly na území ČR významně zaznamenány. Nemovitosti se nachází v území, kde by bylo možné s uvedenými jevy počítat. Při posledních záplavách nebyla nemovitost zásadně zasažena záplavovou vlnou řeky Berounky ( v roce 2002). Radonové riziko : vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v objektu, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR Středočeský kraj a je stanovena I. kategorie - nízké radonové riziko. Možnost pronikání radonu z podloží do interiéru závisí na typu objektu, na těsnosti spodní stavby a způsobu větrání. S ohledem na tuto skutečnost je pravděpodobnost radonového rizika nízká. Pravděpodobnost překročení interiérové koncentrace radonu s ohledem na použitý stavební materiál a v závislosti na druhu užitkové vody je taktéž velmi nízká. Územní plán : Pod tímto pojmem je zahrnutý celý proces zpracování a pořízení územně plánovací dokumentace, završený schválenou obecně závaznou vyhláškou s grafickým plánem využití území. Celý tento proces je upravený Stavebním zákonem č.183/2006 Sb. ve znění pozdějších předZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 28 – pisů, stav územně plánovací dokumentace je jedním z faktorů, ovlivňujícím obvyklou cenu nemovitostí. Chata : V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná a administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou – administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Pozemky : při ocenění nemovitosti je obvyklá cena pozemku zohledněna v konečné obvyklé ceně nemovitosti. Obecná cena je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Při ocenění pozemků je podkladem ocenění jednak hodnota dle předpisu jednak cena určená výnosovou metodou a metodou srovnání. 1) administrativní cena 2) metoda tříd polohy 3) metoda indexová Administrativní cena Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 387/2011 Sb. platné ke dni ocenění. Není známa platná cenová mapa. Metoda tříd polohy Ocenění vychází ze srovnatelných polohových statistických údajů. Metoda indexová Je statistickým výsledkem indexů cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.
Obvyklá cena nemovitostí : znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí stanovuje cenu nemovitostí, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 29 –
Závěr znalce : Závěr znalce ohledně zjištěné ceny obvyklé je přezkoumatelný (jsou uvedeny konkrétní znaky stavebních konstrukcí a technického vybavení objektů). Odpovídá ust. § 2 odst. 1 zák.č. 157/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů a tento závěr je možné objektivně přezkoumat. Protože není možné najít přímo v místě nebo v okolí do 1 km přímo srovnatelnou nemovitost, jsou přiloženy nabídky přibližně srovnatelných nemovitostí, uveřejněné na internetu a místními informacemi. Tyto nemovitosti jsou pouze hypoteticky a pomocně srovnatelné (jsou v horším stavebně-technickém stavu). Nabízené nemovitosti nevyjadřují přesně stavebně-technický stav oceňované nemovitosti, zatíženost věcnými břemeny a skutečnou realizovanou cenu-jde o nabídkovou cenu požadovanou prodávajícím, vč. provisí a ostatních poplatků, dle zkušeností je cca o 5-8 % nadhodnocena. Konkrétně ve vztahu k oceňovaným nemovitostem byla učiněna analýza a jejich konkrétní srovnání z hlediska stavu stavebních konstrukcí, přibližného technického vybavení a ostatního příslušenství. Na základě těchto srovnání byl provedený odborný odhad obvyklé ceny nemovitostí. Obvyklá cena vychází z objektivních zjištění, s pomocnou kombinací metod výpočtu orientační ceny - metodou administrativní ceny platné ke dni původního zaměření a ke dni zpracování tohoto posudku, věcnou hodnotou, srovnávací hodnotou a výnosovou hodnotou, nikoli pouze z volné úvahy znalce. Cena nemovitostí je stanovena jako cena obvyklá celku dle vyznačení v LV, když musí být přihlédnuto k tomu, aby předmětná nemovitost byla za stanovenou cenu v průběhu dražby prodejná. Je přezkoumatelná tak, že z uvedených údajů je možno zjistit, že ustanovený znalec skutečně provedl ocenění nemovitostí tak, aby byla odborným odhadem zjištěna obvyklá cena prodávané nemovitosti. Úkolem znalce, jak vyplývá z usnesení o jeho ustanovení, jakož i ze znaleckého úkolu, bylo stanovení obvyklé ceny nemovitostí, které jsou v podílovém spoluvlastnictví fyzických osob. Znalec ve svém posudku provedl ocenění porovnávacím způsobem a uvedl konkrétní srovnávané nemovitosti obdobné předmětnému domu v dané lokalitě, přičemž ve znaleckém posudku je dostatečně popsáno, jakým postupem znalec k obvyklé ceně nemovitostí dospěl, rovněž popis srovnávaných nemovitostí je dostatečný. Pro ocenění nemovitosti v rámci exekučního řízení postačí, aby zde byly konkrétní odkazy na konkrétní nabídky realitních kanceláří při zohlednění zejména stavebně technického stavu a stáří srovnávaných objektů v dané lokalitě. Ocenění nemá za cíl zjistit skutečnou tržní cenu předmětné nemovitosti, jak je tomu například v řízení o vypořádání SJM. Znalecký posudek zde slouží pouze jako podklad pro určení vyvolávací ceny, od které se následně odvíjí určení skutečné ceny nemovitosti procesem vlastní dražby. Znalec odůvodnil, proč je stanovena cena obvyklá právě v takové výši, v jaké ji určil. Podstatné je, že znalec splnil znalecký úkol tak, jak mu to určil ve svém usnesení soudní exekutor. Pokud jde o vlastní místní ohledání nemovitostí (povinný reagoval na písemnou výzvu a byl u zaměření přítomen), byl umožněný přístup do vnitřku objektů a domu. Pak v případě ocenění pro účely exekučního prodeje není místní ohledání interiéru hlavního objektu domu podstatné, neboť úpravy spočívající například v osazení nové podlahy apod. nemají podstatný vliv na obvyklou cenu domu jako takového a jak je uvedeno, skutečná tržní hodnota se projeví až v procesu samotné dražby. Znalec se tedy domnívá, že stanovená cena je tak určena v souladu s účelem exekučního prodeje a v souladu se zákonem. V úvahu byla vzata ta předpokládaná skutečnost, že oceňované nemovitosti jsou v exteriéru a i v interiéru domu neudržované a postupně během užívání minimálně obnovené, vykazují vizuální poškození (ne statické poruchy). Nemovitosti mají standardní až nadstandardní parametry obvykle vybavených obdobných staveb. Negativní je skutečnost právních vztahů ve vlastnictví nemovitostí.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 30 – Dům s příslušenstvím lze využít ke standardnímu občasnému a trvalému rekreačnímu bydlení a komerčnímu využití - je možné bez stavebních úprav a úprav technického vybavení. Objekt rekreační chaty je provedený se standardním až nadstandardním technickým a stavebním provedením-vše neopotřebované, s upraveným okolním pozemkem a příslušenstvím, plocha nezastavěného pozemku již bez možností rozšíření (stavby). Využití nemovitostí je vhodné, výhodou obce je blízkost města Dobřichovice a Prahy, dojezd do Brna cca 20 minut po R8 (20 km), s přímou návazností na atraktivní rekreační oblasti s celoročním sportovním využitím, cyklostezky, samotná lokalita je dobře technicky vybavená, s dobrou dopravní dostupností a dostupností lékařské péče, prodejny, restaurace v místě, s možností využívání veřejných ploch u domu, dobře pronajímatelná nemovitost, snížení obvyklé ceny z důvodu podílového spoluvlastnictví koeficientem k = 0,80. Na základě uvedených skutečností a zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti odhaduji obvyklou cenu nemovitostí pro potřebu exekučního řízení takto :
Celková obvyklá cena nemovitostí, jako podklad pro stanovení obvyklé ceny podílu id 1/2 na nemovitostech v podílovém spoluvlastnictví v k.ú. Černošice, na LV č.901, podle odborného odhadu znalce činí : 1,550.000,– Kč Cena slovy:jedenmiliónpěsetpadesáttisíc Kč
Rozpočet celkové obvyklé ceny na jednotlivé podílové spoluvlastníky Název podílového spoluvlastníka Tvrzová Květoslava Kořínek Stanislav (povinný z exekuce)
Spoluvlastnický podíl 1/2 1/2
Podíl ceny 775.000,– Kč 775.000,– Kč
1. Obvyklá cena podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Černošice, na LV č.901, podle odborného odhadu znalce činí :
775.000,– Kč Cena slovy:sedmsetsedmdesátpěttisíc Kč
2. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Černošice, na LV č.901, podle odborného odhadu znalce činí : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývaly (Smlouvy o pronájmu, Smlouvy o věcném břemeni atd.) závady na nemovitostech. Nebyly zjištěny ani písemné závazky ze smluvních ujednáních, jejichž existenci nelze z výpisů v KN zjistit. Práva a závady jsou, ve smyslu OSŘ č.99/1963 Sb., v platném znění, dle § 336 a,odst.1, písm.b, týkající se ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených a dle § 336 a, odst.1, písm.c, ve znění dle § 336 a, odst.2, nulové.
0.000,– Kč Cena slovy : nula Kč
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 31 –
3. Práva a závady váznoucí na podílu id 1/2 na nemovitostech, v k.ú. Černošice, na LV č.901, které, dle odborného názoru znalce, prodejem z dražby nezaniknou : na základě zjišťovacího řízení na KN a v předložených dokladech, nebyly zjištěny žádné skutečnosti, ze kterých by vyplývala práva a závady, které prodejem z dražby nezaniknou.
4. Existence kulturní památky u nemovitostí v k.ú. Černošice, na LV č.901: na základě zjišťovacího řízení na Národním památkovém ústavu, územní odborné pracoviště v Praze, že se u oceňovaných nemovitostí nebo kterékoliv jejich částí nejedná o kulturní památku ve smyslu ustanovení § 13 Zákona o státní památkové péči č.20/1987 Sb.ve znění pozdějších změn obsažených v zákonech č. 124/2008 Sb. a zákona č. 189/2008 Sb., podle právního stavu s účinností ke dni 1. července 2008 a doplněný výběrem z judikatury.
V Českých Budějovicích, 19.01.2012 Ing. Milan Paleček Opatovická 2236/27 370 10 České Budějovice 10
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 32 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986, č.j. Spr.199/86, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním a fakturou č.15/12 podle připojené likvidace.
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012
– 33 –
E. Seznam příloh Ke znaleckému posudku jsou přikládány uvedené přílohy, ostatní budou pro potřebu řízení doloženy objednatelem.
9 1 2 1 1 1 9 7
x x x x x x x x
A4 (5 listů) výpis z KN A4 kopie katastrální mapy A4 kopie přehledné mapy A4 kopie fotomapy A4 kopie ortomapy A4 kopie turistické mapy A4 fotodokumentace A4 srovnatelné nemovitosti
ZNALECKÝ POSUDEK Č.1007 - 15/12, 19.01.2012