Paní Dana Meisnerová Fr.Diviše 769/34 103 00 Praha 10,Uhříněves Česká replika 28.2.2011 Oznamujeme Vám,že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č.p.769/34 Uvedený na listu vlastnictví č.1082, pro katastrální území Uhříněves, Obec Praha, okres Hl.město Praha Nacházejícího na adrese Fr.Diviše 769/34, 103 00 Praha-Uhříněves, Česká republika V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji k prodeji na volném trhu. Na základě objednávky se pro účely zpracování této zprávy předpokládá, že oceňované pozemky a stavby, tedy všechny předměty ocenění, budou mít stejného vlastníka. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 31.lednu 2011 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako informační podklad pro rozhodnutí o případném prodeji. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně, argument pro sjednání ceny, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu Uhříněves, na listu vlastnictví č.1082, pro katastrální území Uhříněves v obci Praha, okres Hl. m. Prahy. Výpis z katastru ze dne 25. 1. 2011 je přílohou této zprávy. Zpracovatelé zprávy chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění 31.lednu 2011 užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení
zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu na náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady ne pořízení majetku jako nového snížení o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizace pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Ocenění je provedeno pro účely informační prodeje. Předpokládá se stejný vlastník pozemků a stavby.
PŘEDMĚT OCENĚNÍ Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. 1)Rodinný dům č.p. 769 2)Garáž 3)Studna 4) Venkovní úpravy 5) Pozemky – č. parcel 1217/1 (zahrada), 1217/2 (RD č.p 769), 1217/3 (garáž) Na listu vlastnictví č. 1082 v katastrálním území Uhříněves v obci Praha jsou uvedeni: Dana Meisnerová Alois Sekava Zdeněk Sekava
Františka Diviše 769/34, Praha Františka Diviše 769/34, Praha Jarníkova 1874/16, Praha
1/3 podíl 1/3 podíl 1/3 podíl
POPISNÉ INFORMACE Oceňovaná nemovitost se nalézá v Uhříněvsi v ulici františka Diviše, městské části města Prahy 10 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem čp. 769 s pozemky p.č. 1217/2,1217/1 a 1217/3, k.ú. Uhříněves, a příslušenstvím, sestávajícím z vedlejších staveb, garáže, venkovních úprav a trvalých porostů. Pozemek přiléhající k nemovitosti je oplocen a nejsou na něm postaveny kromě rodinného domu, garáže a vedlejší stavby další objekty. Vedlejší stavba je zahrnuta do ocenění RD porovnávacím způsobem, jelikož její zastavěná plocha je do 25m² ( cca 6m² ). Stáří nemovitosti nebylo dokladově zjištěno, dle sdělení majitele domu a projektové dokumentace byl dům postaven a užíván od roku 1964, stáří ke dni ocenění činí 46 let. V roce1988 byla na domě provedena přístavba.
Rodinný dům (stavba čp. 769) Jedná se dvoubytový rodinný dům samostatně stojící, částečně podsklepený se dvěma nadzemními podlažími. Zdivo cihelné, střecha plochá, střešní krytina 2xIPA, klempířské konstrukce kompletní z pozinkovaného plechu, bleskosvod je osazen. Stropy z dutých cihel
do ocelových I profilů – s rovným omítaným podhledem. Okna do ocel. rámů s dvojitým zasklením, dveře prosklené v ocel. rámech do ocelových zárubní. Podlahové krytiny parkety, textilie, dlažba. Vnitřní omítky vápenné hladké, venkovní stříkané břízolitové barevné. Jednotlivá podlaží spojena schodištěm. V roce 1988 byla na původní balkon v přízemí zřízena nástavba 1 pokoje. Vytápění domu ústřední plynové, příprava TUV el. boilerem. Dům je napojen na vodovodní a kanalizační řád, plyn a elektřinu. Od roku 1988 je RD bez větších rekonstrukcí či modernizací, vybavení zastaralé. Dispoziční řešení: 1.PP : betonové schody, prádelna, sklepní místnosti, kotelna 1.NP : hala, ocel.schody do 2.NP, venkovní terasa, chodba, 2 pokoje, jídelna, kuchyně, koupelna s vanou, WC 2.NP : schody, chodba, 2 ložnice, kuchyně, dětský pokoj, koupelna, WC
Vedlejší stavby a venkovní úpravy Garáž Jedna z vedlejších staveb je garáž. Garáž je zděná pro dva automobily, postavená při hranici pozemku v roce 1956, sousedící s vedlejší stavbou dílny. Garáž je přízemní, nepodsklepená s plochou střechou, střešní krytina plechové, podlahy betonové, vrata dřevěná otvíravá, okna zde nejsou. Garáž není vytápěna, není zde zavedena ani elektřina a voda.
Studna Studna kopaná, již nepoužívaná jako zdroj pitné vody.
Přípojky Dům je napojen na vodovodní a kanalizační řád, plyn a elektřinu.
Zahrada Je osázena thujemi podél plotu, jsou zde záhonky s okrasnými květinami a s okrasnou skalkou. Zahrada je udržována. OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny je použita metoda porovnávací a metoda nákladová. Metoda výnosová není použita, protože RD nejsou natolik běžně pronajímány nebo pořizovány jako investice, aby byla výsledná hodnota objektivní. POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku – stavba a pozemky Příloha č. 2 – TABULKA II – MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti 1 2 3 Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Název nemovitosti Uhříněves Uhříněves Benice Uhříněves Adresa nemovitosti Fr.Diviše U starého Benice 235/5 Merkurova 769/34 mlýna 142/3 236/4 Katastrální území Uhříněves Uhříněves Uhříněves Uhříněves Obec Praha Praha Praha Praha Okres HL.m.Praha HL.m.Praha HL.m.Praha HL.m.Praha B. Údaje o pozemku Plocha pozemku 685m² 241 m² 844 m² 760 m² Zastavěná plocha 149 m² 200 m² 178 m² 131 m² zahrada 41 m² 666 m² 629 m² C. Základní údaj pro porovnání - m² celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 260 m² 300 m² 400 m² 126 m² jednotek (užitá plocha) Prodejní cena celkem 5 900 000 Kč 6 720 000 Kč 8 490 000 Kč Cena za 1 porovnávací 19 667 Kč 16 800 Kč 67 380 Kč jednotku (užitá plocha v m²) Datum transakce 31.10.2010 16.10. 2010 31.10.2010 Korekce 1 1 1
Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravené hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Ne Korekce Upravená hodnota Využití podle RD územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Ano Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a Ne závazky Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Stejná Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu Dobrý Korekce Upravená hodnota Techn.vybavenost budovy Kompletní Korekce Upravená hodnota Funk.využitelnost budovy Dobrá Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj Dobrý nemovitosti Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Bus, Vlak Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a Dobrá parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Dobrá Korekce Upravená hodnota
19 667 Kč
16 800 Kč
67 380 Kč
Nabídka 0,9 17 770 Kč Absolutní 1 17 770 Kč Ne 1 17 770 Kč RD
Nabídka 0,9 15 120 Kč Absolutní 1 15 120 Kč Ne 1 15 120 Kč RD
Nabídka 0,9 60 642 Kč Absolutní 1 60 642 Kč Ne 1 60 642 Kč RD
1 17 770 Kč Ano 1 17 770 Kč Ne
1 15 120 Kč Ano 1 15 120 Kč Ne
1 60 642 Kč Ano 1 60 642 Kč Ne
1 17 770 Kč
1 15 120 Kč
1 60 642 Kč
Stejná 1 17 770 Kč Lepší 0,9 15 930 Kč Kompletní 1 15 930 Kč Dobrá 1 15 930 Kč Dobrý
Horší 1,05 15 876 Kč Lepší 0,9 14 288 Kč Kompletní 1 14 288 Kč Dobrá 1 14 288 Kč Dobrý
Stejná 1 60 642 Kč Výborný 0,85 51 546 Kč Kompletní 1 51 546 Kč Dobrá 1 51 546 Kč Dobrý
1 15 930 Kč Bus, Vlak 1 15 930 Kč Dobrá
1 14 288 Kč Bus 0,9 12 860 Kč Dobrá
1 51 546 Kč Bus, Vlak 1 51 546 Kč Dobrá
1 15 930 Kč Dobrá 1 15 930 Kč
1 12 860 Kč Lepší 0,95 12 217 Kč
1 51 546 Kč Lepší 0,95 48 968 Kč
Jiná technická korekce N/A Korekce Upravená hodnota F.Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota Jiná korekce Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 25 705 Kč jednotky Celková 6 683 300 Kč porovnávací hodnota
N/A 1 15 930 Kč
N/A 1 12 217 Kč
N/A 1 48 968 Kč
Obdobná
Obdobná
Obdobná
1 15 930 Kč N/A 1 15 930 Kč
1 12 217 Kč N/A 1 12 217 Kč
1 48 968 Kč N/A 1 48 968 Kč
15 930 Kč
12 217 Kč
48 968 Kč
Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná porovnávací metodou je: 6 683 300 Kč
NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou základy na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplívající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplívající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.
Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů ne reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvalifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že hodnota oceňovaného majetku, tedy cena zjištěná dle oceňovacího předpisu bez koeficientu prodejnosti je: 6 772 415 Kč
Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací tržní hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně. NÁKLADOVÁ METODA Název RD, Fr. Diviše 769/34, Praha- Uhříněves Čísla pozemků 1217/1, 1217/2, 1217/3 Nosná konstrukce Klasická, zděná Skutečné stáří 47 let Efektivní stáří (po rekonstrukci) 65 let Ekonomická životnost 35 let Zastavěná plocha 123,4 m² Počet podlaží 1 podzemní, 2 nadzemní Celková zastavěná plocha 295,65 m² Celková podlahová plocha 251,3 m² Celkový obestavěný prostor 872,79 m³ Fyzické opotřebení 65 %
Reprodukční náklady
5 076 356 Kč
Vedlejší stavba – garáž Venkovní úpravy Studna Pozemky dle cenové mapy
68 754 Kč 9 165 Kč 8 393 Kč 1 609 750 Kč
Indikovaná hodnota
6 772 415 Kč
Cena dle cenové mapy odpovídá tržní hodnotě pozemků v dané lokalitě.
ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictvím, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31.lednu 2011. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč) Porovnávací metoda Nákladová metoda Výnosová metoda
Váha (%)
6 683 300 6 772 415 nezjišťována
90 10 0
Výsledná cena Zaokrouhleno
Vážený průměr (Kč) 6 014 970 677 242 nezjišťována 6 692 212 6 690 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu ke dni 31. ledna 2011 reprezentována částkou 6 690 000 Kč
(slovy: Šestmilionůšestsetdevadesáttisíc)
