Použití ustanovení o odloženém vzniku společenství

Vy‰lo 21. 11. 2007

VERLAG DASHÖFER

Aktuální informace, tipy a praktická doporučení pro bezproblémové vedení společenství vlastníků jednotek

Použití ustanovení o odloženém vzniku společenství V praxi se lze setkat s problémy vyplývajícími z aplikace § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů (ZOVB). Některá bytová družstva nepostupují v souladu s tímto ustanovením. V prvé řadě je však třeba upozornit na skutečnost, že toto ustanovení se nevztahuje na všechna bytová družstva a nevztahuje se ani na všechna bytová družstva, která stavěla s finanční a úvěrovou pomocí státu ani na všechna bývala Lidová bytová družstva.

Text ustanovení „Pokud druÏstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2, které bylo pÛvodním vlastníkem budovy, nebo druÏstvo vzniklé vyãlenûním z pÛvodního druÏstva podle § 29 plní povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytÛ platného pfied úãinností tohoto zákona (tím je my‰len zákon ã. 103/2000 Sb., kter˘m byl § 9 doplnûn v uvedeném znûní), vznikne spoleãenství aÏ prvním dnem kalendáfiního mûsíce následujícího po mûsíci, v nûmÏ budou druÏstvu doruãeny listiny dokládající, Ïe spoluvlastnick˘ podíl na spoleãn˘ch ãástech domu se sníÏil na ménû neÏ jednu ãtvrtinu. Do doby vzniku spoleãenství se pouÏijí ustanovení § 9, § 11 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytÛ platná pfied úãinností tohoto zákona (zákon 103/2000 Sb.).“ Tfii zpÛsoby správy Dle stávající právní úpravy je tfieba rozli‰it následující zpÛsoby správy spoleãn˘ch ãástí domu: ➾ Správa vykonávaná druÏstvy uve-

11/2007

den˘mi v § 24 odst. 1 a 2 ZOVB, tj. Stavební bytová druÏstva (SBD), Lidová bytová druÏstva (LBD). Pouze v pfiípadech v˘‰e uveden˘ch bytov˘ch druÏstev, která stavûla s finanãní a úvûrovou pomocí státu a zapoãala s pfievody bytÛ pfied 1. 7. 2000, existuje spoleãenství bez právní subjektivity, a to aÏ do doby stanovené v § 9 odst. 4 ZOVB. ➾ Správa vykonávaná spoleãenstvím vlastníkÛ jednotek vznikl˘m podle § 9 odst. 3 ZOVB, tj. v okamÏiku, kdy existují tfii rÛzní vlastníci tfiech jednotek v domû s alespoÀ pûti jednotkami, to platí i pro novû vznikající bytová druÏstva. V pfiípadû druÏstev uveden˘ch v § 24 odst. 1 a 2, vzniká tímto zpÛsobem spoleãenství v pfiípadech, kdy tato druÏstva nevydala prohlá‰ení a nepfievedla alespoÀ jednu jednotku pfied 1. 7. 2000. ➾ Správa vykonávaná na základû rozhodnutí spoluvlastníkÛ v domû, kde nevzniká spoleãenství jako právnická osoba, tj. v pfiípadech, kdy je men‰í poãet jednotek neÏ pût, nebo je pût ãi více jednotek ve vlastnictví ménû neÏ tfií vlastníkÛ.

Vážené dámy, vážení pánové, listopadové číslo časopisu SVJ aktuálně je zde. Co nabízí? Dotazy a odpovědi, nejčastěji na téma hlasování v SVJ, rozhodování a volba výboru či výpočet daně z přidané hodnoty. Na přehled legislativních novinek uplynulého měsíce navazuje příspěvek Ing. Skuhry. Poskytne vám informaci o nových vyhláškách o kontrole účinnosti kotlů a klimatizačních systémů. Přípravu na účetní závěrku nabízí Ing. Neplechová. V jejím příspěvku naleznete mimo jiné návod k sestavení, členění či archivování účtového rozvrhu. Listopadové číslo časopisu otevírá článek JUDr. Schödelbauerové o správě a rozhodování v případě odloženého vzniku společenství. Nechybí zde např. výčet situací, kdy mohou být ze správy společných částí domu vyloučeni samotní vlastníci. Přeji vám zajímavé čtení

Ing. Jan Polívka odborný redaktor

Obsah: Použití ustanovení o odložení vzniku společenství . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1–3 K účtovému rozvrhu společenství vlastníků . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3–4 Přehled změn v právních předpisech souvisejícívh s nemovitostmi za období 1. 10.–5. 11. 2007 . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Signální informace o vydání vyhlášek č. 276/2007 Sb. a č. 277/2007 Sb. . . . . . . . . . 4–5 Dotazy a odpovědi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Nový statutární zástupce . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Výměna vchodových dveří . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Výměna oken DPH . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Založení SVJ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Volba nového výboru . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Rozhodnutí bez hlasování . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Písemné právní úkony . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Souhlas s odpojením od vytápění . . . . . . . . . . . 8 Hlasování při výměně oken . . . . . . . . . . . . . . . 8

2

Spoleãenství vlastníkÛ jednotek aktuálnû – 11/2007 – vy‰lo 21. listopadu 2007

Zvlá‰tní pfiípady správy Pfiípad SBD a LBD, která vydala prohlá‰ení a pfievedla první jednotku do 1. 7. 2000. Zvlá‰tní úprava obsaÏená v § 9 odst. 4 ZOVB byla pfiijata pro bytová druÏstva, která byla pÛvodním vlastníkem budovy, jde-li o bytová druÏstva s byty pofiízen˘mi s finanãní, úvûrovou a jinou pomocí státu podle zvlá‰tních pfiedpisÛ (dfiívûj‰í stavební bytová druÏstva), anebo o druÏstva oznaãovaná podle dfiívûj‰ích pfiedpisÛ jako lidová bytová druÏstva, popfi. o druÏstva vzniklá vyãlenûním podle § 29 ZOVB.

jednotek (dále jen „spoleãenství“), které ov‰em nemá právní subjektivitu. Spoleãenství musí alespoÀ jednou roãnû konat shromáÏdûní. ShromáÏdûní se sejde buì z podnûtu správce, nebo z podnûtu vlastníkÛ jednotek, ktefií mají alespoÀ jednu ãtvrtinu hlasÛ. ShromáÏdûní svolává správce, a to písemnû tak, aby vlastníci jednotek obdrÏeli oznámení o konání shromáÏdûní alespoÀ 15 dnÛ pfiedem. Pfii hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnického podílu vlastníkÛ jednotek na spoleãn˘ch ãástech domu (§ 8 odst. 2). Hlasy spoluvlastníkÛ jednotky jsou spoleãné. ShromáÏdûní je schopné usná‰ení, jsou-li pfiítomni vlastníci jednotek, ktefií mají vût‰inu hlasÛ; k pfiijetí usnesení je zapotfiebí nadpoloviãní vût‰iny v‰ech hlasÛ.

Z této úpravy vypl˘vá, Ïe pokud toto druÏstvo plní povinnosti správce podle úpravy platné do 1. 7. 2000, (to znamená, Ïe dÛm byl pfied tímto datem rozdûlen na jednotky a alespoÀ jedna jednotka byla pfievedena do vlastnictví ãlena druÏstva – nájemce bytu) nedojde ke vzniku spoleãenství, a to aÏ do doby, neÏ se spoluvlastnick˘ podíl druÏstva na spoleãn˘ch ãástech domu sníÏí na ménû neÏ jednu ãtvrtinu. Spoleãenství pak vzniká aÏ prvním dnem kalendáfiního mûsíce následujícího po mûsíci, v nûmÏ budou druÏstvu doruãeny listiny dokládající, Ïe spoluvlastnick˘ podíl na spoleãn˘ch ãástech domu se sníÏil na ménû neÏ 1/4.

K pfiijetí usnesení t˘kajícího se zmûny úãelu uÏívání stavby a o zcizení spoleãn˘ch ãástí domu, které jsou nezbytné pro zachování úãelu uÏívání stavby, je zapotfiebí jednomyslného souhlasu v‰ech vlastníkÛ jednotek.

JestliÏe tedy platí § 9 odst. 4 ZOVB, potom to pro dÛm znamená, Ïe bytové druÏstvo aÏ do doby vzniku spoleãenství vykonává správu podle ustanovení § 9, § 11 a § 15 odst. 2 ZOVB ve znûní platném do 1.7.2000.

Nedosáhne-li se potfiebné vût‰iny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud. Jde-li o dÛleÏitou záleÏitost, mÛÏe pfiehlasovan˘ vlastník jednotky poÏádat soud, aby o ní rozhodl.

Povinnosti vlastníkÛ dle § 15 odst. 2

Úprava rozhodování dle § 9

Vlastníci jednotek jsou povinni pfiispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurãuje jinak, nesou náklady pomûrnû podle velikosti spoluvlastnického podílu.

Rozhodnutí spoleãenství – tehdy jako souboru vlastníkÛ realizuje správce – kter˘m je bytové druÏstvo dle § 9 odst. 4. Správu, provoz a opravy spoleãn˘ch ãástí domu (dále jen „správa domu“) zaji‰Èuje správce – v daném pfiípadû tedy bytové druÏstvo.

§

K pfiijetí usnesení o vûcech, které jsou obsahem prohlá‰ení, je zapotfiebí tfiíãtvrtinové vût‰iny v‰ech hlasÛ.

leãn˘ch ãástí domu, jakoÏ i o jin˘ch v˘znamn˘ch skuteãnostech, které se t˘kají spoleãn˘ch ãástí domu nebo jeho ãinnosti. Konãí-li svou ãinnost, musí pfiedloÏit vlastníkÛm jednotek zprávu o své ãinnosti a písemné materiály, které, pokud jde o jeho ãinnost, má k dispozici. Rozhodování pfii odloÏeném vzniku spoleãenství V pfiípadû, Ïe platí odloÏen˘ vznik spoleãenství a bytové druÏstvo vykonává funkci správce – znamená to, Ïe nemÛÏe rozhodovat, av‰ak pouze realizuje rozhodnutí spoleãenství, jehoÏ je v‰ak rovnûÏ ãlenem. Spoleãenství pak pfiijímá rozhodnutí hlasováním ve smyslu tehdej‰ího § 11 (nikoli upraveného novelou zákona ã. 103/2000 Sb. ani podle úpravy pfiijaté novelou ã. 171/2005 Sb., neboÈ zde je upraveno rozhodování SVJ jako právnické osoby, která v‰ak v popisovaném pfiípadû je‰tû neexistuje). Z této úpravy vypl˘vá, Ïe k pfiijetí usnesení t˘kajícího se zmûny úãelu uÏívání stavby a o zcizení spoleãn˘ch ãástí domu, které jsou nezbytné pro zachování úãelu uÏívání stavby, je zapotfiebí jednomyslného souhlasu v‰ech vlastníkÛ jednotek. Ve v‰ech ostatních pfiípadech postaãí souhlas nadpoloviãní ãi tfiíãtvrtinové vût‰iny hlasÛ. Tam, kde je tfieba tfiíãtvrtinové vût‰iny hlasÛ, tj. ve vûcech zmûny prohlá‰ení, mÛÏe druÏstvo rozhodovat pouze v pfiípadû, Ïe jeho spoluvlastnick˘ podíl neklesl pod 3/4, poté jiÏ potfiebuje souhlas dal‰ího z vlastníkÛ.

Kdy je tfieba 3/4 hlasÛ?

K tomuto úãelu skládají vlastníci jednotek pfiedem urãené finanãní prostfiedky jako zálohu. Úhrn záloh si urãí vlastníci jednotek zpravidla vÏdy na rok dopfiedu tak, aby byly kryty pfiedpokládané náklady. V˘‰i ãástky a den její splatnosti sdûluje vlastníkÛm jednotek správce po spoleãném projednání vûci (§ 11). Rozhodování vlastníkÛ dle § 11 Pokud je dÛm rozdûlen na jednotky, které vlastní více neÏ jedna osoba, tvofií vlastníci jednotek spoleãenství vlastníkÛ

To musí nejménû jednou roãnû, a to ke konci prvního kalendáfiního ãtvrtletí následujícího roku, pfiedloÏit vlastníkÛm jednotek zprávu o své ãinnosti, zejména o finanãním hospodafiení, o stavu spo-

➾ oznaãení budovy údaji podle katastru nemovitostí, ãíslo jednotky, vãetnû jejího pojmenování a umístûní v budovû, ➾ popis jednotek, jejich pfiíslu‰enství, podlahovou plochu a popis jejich vybavení, ➾ urãení spoleãn˘ch ãástí budovy, které budou spoleãné vlastníkÛm v‰ech jednotek a urãení spoleãn˘ch ãástí budovy, které budou spoleãné vlastníkÛm jen nûkter˘ch jednotek, ➾ stanovení spoluvlastnick˘ch podílÛ vlastníkÛ jednotek na spoleãn˘ch ãástech budovy, ➾ oznaãení pozemku, kter˘ je pfiedmûtem pfievodu vlastnictví nebo pfiedmûtem jin˘ch práv podle § 21, údaji podle katastru nemovitostí, ➾ práva a závazky t˘kající se budovy, jejích spoleãn˘ch ãástí a práva k po-


zemku, která pfiejdou z vlastníka budovy na vlastníky jednotek, ➾ pravidla pro pfiispívání spoluvlastníkÛ domu na v˘daje spojené se správou, údrÏbou a opravami spoleãn˘ch ãástí domu, popfiípadû domu jako celku, ➾ pravidla pro správu spoleãn˘ch ãástí domu, popfiípadû domu jako celku, vãetnû oznaãení osoby povûfiené správou domu. Ve v‰ech ostatních záleÏitostech postaãí nadpoloviãní vût‰ina hlasÛ v‰ech vlastní-

kÛ, tj druÏstvo mÛÏe samostatnû rozhodovat, pouze pokud jeho podíl neklesne pod jednu polovinu. Jde-li o dÛleÏitou záleÏitost, mÛÏe pfiehlasovan˘ vlastník jednotky poÏádat soud, aby o ní rozhodl. Shrnutí

3

mají ménû neÏ 1/4 hlasÛ, je v‰ak tfieba peãlivû rozli‰ovat rozhodování druÏstva podle obchodního zákoníku a rozhodování spoleãenství jako souboru vlastníkÛ, z nichÏ jedním je i bytové druÏstvo. JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj âR

Nelze tedy fiíci, Ïe vlastnici jednotek jsou v pfiípadû tohoto zpÛsobu správy z rozhodování vylouãeni. Absolutnû jsou vylouãeni, pouze v pfiípadech kdy

K účtovému rozvrhu společenství vlastníků jednotek Opět se blíží konec kalendářního roku, a tudíž i konec účetního období. Lze předpokládat, že u většiny společenství se účetní období kryje s kalendářním rokem. Všechny účetní jednotky v této souvislosti čekají na informace, které jim poskytne roční účetní závěrka, tedy její tři neoddělitelné součásti – rozvaha (bilance), výkaz zisku a ztráty a příloha, popřípadě ještě podrobnější informace z účetních knih. Úãetnictví v plném a zjednodu‰eném rozsahu Zákon o úãetnictví ukládá úãetním jednotkám vést úãetnictví tak, aby jejich úãetní závûrka podávala vûrn˘ a poctiv˘ obraz pfiedmûtu úãetnictví a finanãní situace. ZároveÀ pfiedpokládejme, Ïe spoleãenství jiÏ zváÏila pro mnohé vlastníky lákavou moÏnost, danou jim zákonem, vést úãetnictví ve zjednodu‰eném rozsahu (viz § 9 zákona o úãetnictví) a vzhledem k charakteru své ãinnosti a potfiebám svého úãetnictví se pfiiklonila k vedení úãetnictví v plném rozsahu. V tomto pfiípadû musí zpracovatel úãetnictví velmi peãlivû uváÏit sestavení úãtového rozvrhu na bázi smûrné úãtové osnovy ve struktufie „úãtová tfiída, úãtová skupina“. Pfiitom jako kaÏdá organizace, u které hlavním pfiedmûtem ãinnosti není podnikání (u spoleãenství ve smyslu zákona o vlastnictví bytÛ jedin˘m pfiedmûtem) je nutno respektovat povinnost danou jí zákonem o daních z pfiíjmÛ „vést úãetnictví tak, aby nejpozdûji ke dni úãetní závûrky byly vedeny oddûlenû pfiíjmy, které jsou pfiedmûtem danû, od pfiíjmÛ, které pfiedmûtem danû nejsou nebo pfiedmûtem danû jsou, ale jsou od danû osvobozeny. Obdobnû to platí i pro vykazování nákladÛ (v˘nosÛ). Smûrná úãtová osnova Smûrná úãtová osnova stanovená provádûcí vyhlá‰kou k zákonu o úãetnictví

(pro spoleãenství vyhlá‰ka ã. 504/2002 Sb., ve znûní pozdûj‰ích pfiedpisÛ) je dána pouze ve struktufie úãtov˘ch tfiíd a úãtov˘ch skupin. Podrobnûj‰í potfiebné ãlenûní, pfii dodrÏení oznaãení a uspofiádání úãtov˘ch skupin, je jiÏ v kompetenci úãetní jednotky. Spoleãenství (zpracovatel úãetnictví) najde podrobnosti k této problematice v âeském úãetním standardu ã. 401 – Úãty a zásady úãtování na úãtech. Sestavování úãtového rozvrhu Pfii sestavování úãtového rozvrhu je nutno zohlednit skuteãnosti, které jsou pro ãinnost úãetní jednotky charakteristické a pro jejíÏ ãinnost jde o informace naprosto nezbytné, tzn. Ïe je. nutno do úãtového rozvrhu vloÏit úãty potfiebné pro zaúãtování v‰ech úãetních pfiípadÛ a sestavení úãetní závûrky, a to v souladu s ostatními poÏadavky vypl˘vajícími jak z úãetních tak ostatních právních pfiedpisÛ, napfi. ze zákona ã. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytÛ, ve znûní pozdûj‰ích pfiedpisÛ a zákona ã. 586/1992 Sb., o daních z pfiíjmÛ, ve znûní pozdûj‰ích pfiedpisÛ. âlenûní úãtového rozvrhu Z toho, co jiÏ bylo uvedeno, vypl˘vá, Ïe pro spoleãenství vlastníkÛ jednotek je ãlenûní úãtového rozvrhu ve struktufie „úãtová tfiída, úãtová skupina, syntetické úãty, analytické úãty“ naprosto nezbytné. V rámci analytick˘ch úãtÛ je

nutno zohlednit dal‰í skuteãnosti, pokud v konkrétních pfiípadech nepostaãí pfiímo syntetické úãty, napfi. ➾ ãlenûní podle poloÏek úãetní závûrky, ➾ ãlenûní pro daÀové úãely (napfi.bankovní úroky, poplatky z prodlení úroky z prodlení), ➾ ãlenûní pfiedpisu záloh (lze u spoleãenství), ➾ ãlenûní ostatních pohledávek a závazkÛ, ➾ ãlenûní nákladÛ pfii zaji‰Èování plnûní spojen˘ch s uÏíváním bytÛ ve vlastní reÏii aj. Podrozvahové úãty V úãtovém rozvrhu spoleãenství nelze opomenout ani podrozvahové úãty v úãtov˘ch skupinách 97 aÏ 99, které sice nevstupuji do rozvahy (bilance), jak jiÏ lze usoudit z jejich pojmenování, neúãtuje se o nich v hlavní knize nebo knihách analytick˘ch úãtÛ, ale lze na nich uvádût dÛleÏité informace pro spoleãenství. MÛÏe se jednat zejména. o technické zhodnocení (modernizace a rekonstrukce) spoleãn˘ch ãástí domu, coÏ není pfiedmûtem úãtování v aktivech spoleãenství, neboÈ jde o spoluvlastnictví, a tudíÏ majetek jednotliv˘ch vlastníkÛ jednotek, mÛÏe se jednat o nakoupen˘ majetek pro úãely správy domu, napfi. drobn˘ majetek o nûmÏ se úãtuje jako o zásobách). I tyto podrozvahové úãty jsou souãástí úãetnictví a jsou pfiedmûtem inventarizace.

4


Platnost úãtového rozvrhu Úãetní jednotky sestavují úãtov˘ rozvrh pro kaÏdé úãetní období a podle potfieby jej lze v prÛbûhu roku doplÀovat; lze pfiedpokládat, Ïe toto je u fiady spoleãenství potfiebou zcela bûÏnou . V pfiípadû, Ïe v dal‰ím období není nutno úãtov˘ rozvrh mûnit, zákon o úãetnictví umoÏÀuje úãetním jednotkám postupovat podle stávajícího úãetního rozvrhu

dle jeho struktury k rozvahovému dni (31. 12.). V tomto pfiípadû doporuãuji vyznaãit na úãtovém rozvrhu jeho platnost pro pfiíslu‰n˘ rok. Archivace úãtového rozvrhu

respektovat mimo jin˘ch povinností vztahujících se na úãetní záznamy rovnûÏ povinnost jeho úschovy (archivace), v tomto pfiípadû 5 let poãínajících koncem úãetního období, kterého se úãtov˘ rozvrh t˘ká.

K v˘‰e uvedenému je nutno je‰tû dodat, Ïe úãtov˘ rozvrh je povinnou souãástí úãetních záznamÛ kaÏdé úãetní jednotky, a tudíÏ úãetní jednotka je povinna

Ing. Marta Neplechová, CSc., úãetní poradkynû

Pfiehled zmûn v právních pfiedpisech souvisejících s nemovitostmi za období 1. 10.– 5. 11. 2007 NABYLO ÚâINNOSTI: Pfiedpis

Název pfiedpisu

K datu

261/2007 Sb.

Zákon o stabilizaci vefiejn˘ch rozpoãtÛ

16. 10. 2007

270/2007 Sb.

Zákon, kter˘m se mûní zákon ã. 337/1992 Sb., o správû daní a poplatkÛ, ve znûní pozdûj‰ích pfiedpisÛ, a dal‰í související zákony

31. 10. 2007

276/2007 Sb.

Vyhlá‰ka o kontrole úãinnosti kotlÛ

1. 11. 2007

277/2007 Sb.

Vyhlá‰ka o kontrole klimatizaãních systémÛ

1. 11. 2007

NOVELIZOVANÉ P¤EDPISY: Pfiedpis

Název pfiedpisu

Novelizováno

K datu

54/1956 Sb.

Zákon o nemocenském poji‰tûní zamûstnancÛ

261/2007 Sb.

6.10.2007

589/1992 Sb.

Zákon âeské národní rady o pojistném na sociální zabezpeãení a pfiíspûvku na státní politiku zamûstnanosti

261/2007 Sb.

16.10.2007

108/2006 Sb.

Zákon o sociálních sluÏbách

261/2007 Sb.

6.10.2007

565/1990 Sb.

Zákon âeské národní rady o místních poplatcích

270/2007 Sb.

31. 10. 2007

455/1991 Sb.

Zákon o Ïivnostenském podnikání (Ïivnostensk˘ zákon)

270/2007 Sb.

31.10.2007

582/1991 Sb.

Zákon âeské národní rady o organizaci a provádûní sociálního zabezpeãení

270/2007 Sb.

31.10.2007

337/1992 Sb.

Zákon âeské národní rady o správû daní a poplatkÛ

270/2007 Sb.

31.10.2007

357/1992 Sb.

Zákon âeské národní rady o dani dûdické, dani darovací a dani z pfievodu nemovitostí

270/2007 Sb.

31.10.2007

353/2003 Sb.

Zákon o spotfiebních daních

270/2007 Sb.

31.10.2007

235/2004 Sb.

Zákon o dani z pfiidané hodnoty

270/2007 Sb.

31.10.2007

Signální informace o vydání vyhlášek č. 276/2007 Sb. a č. 277/2007 Sb. Vyhláška č. 276/2007 Sb., o kontrole účinnosti kotlů a vyhláška č. 277/2007 Sb., o kontrole klimatizačních systémů, jsou novými prováděcími předpisy k zákonu č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, ve znění pozdějších právních předpisů. Současně jsou implementačními vyhláškami ke směrnici Evropského parlamentu a Rady 2002/91/ES, o energetické náročnosti budov, a navozují soulad i ostatními akty práva EU. Touto právní úpravou se specifikují podrobnosti podmínek pro realizaci vybraných opatření pro zvyšování hospodárnosti užití energie.

Spoleãenství vlastníkÛ jednotek aktuálnû – 11/2007 – vy‰lo 21. listopadu 2007 Vyhlá‰ka o kontrole úãinnosti kotlÛ Vyhlá‰ka ã.276/2007 Sb. upravuje posouzení úãinnosti kotle a jeho dimenzování v pomûru k poÏadavkÛm (údaje z pfiílohy ã. 1 k vyhlá‰ce). Pfiedmût právní úpravy rozli‰uje jednak jednorázovou kontrolu kotlÛ star‰ích 15 let se jmenovit˘m v˘konem nad 20 kW spolu s kontrolou vnitfiních rozvodÛ tepelné energie ve vytápûn˘ch budovách a jednak zpÛsob, ãetnost a rozsah provedení pravidelné kontroly úãinnosti kotlÛ se jmenovit˘m v˘konem od 20 kW do 200 kW a nad 200 kW. Ve vyhlá‰ce ã. 276/2007 Sb. je vzata v úvahu skuteãnost, Ïe zákonem ã. 86/2002 Sb., o ochranû ovzdu‰í, je u kotlÛ jiÏ zaveden systém kontroly emisí a dále, Ïe u provozovan˘ch kotlÛ spalujících kapalná, plynná nebo pevná paliva s jmenovit˘m v˘konem nad 200 kW je vlastník nebo provozovatel povinen zajistit pravidelnou kontrolu jejich úãinnosti podle vyhlá‰ky ã. 150/2001 Sb., kterou se stanoví minimální úãinnost uÏití energie pfii v˘robû elektfiiny a tepelné energie. Vzor zprávy o jednorázové, resp. pravidelné kontrole je uveden v pfiílohách ã. 2 resp. 3 k vyhlá‰ce. Roz-

sah pfiezku‰ování osob provádûjících posouzení a kontrolu stanoví § 7 této vyhlá‰ky. ZpÛsob pfiezku‰ování osob stanoví ministerstvo prÛmyslu a obchodu ve zku‰ebních fiádech. Vyhlá‰ka o kontrole klimatizaãních systémÛ Vyhlá‰ka ã. 277/2006 Sb. upravuje zpÛsob provedení pravideln˘ch kontrol klimatizaãních systémÛ, vyhodnocení v˘sledkÛ kontrol a rozsah pfiezkou‰ení osob provádûjících kontrolu. Pfiíloha k vyhlá‰ce uvádí vzor zprávy o kontrole klimatizaãního systému. Klimatizaãním systémem se rozumí soubor v‰ech zafiízení a prvkÛ na úpravu parametrÛ vnitfiního prostfiedí spojené s ohfievem, chlazením, zvlhãováním a filtrací vzduchu, které jsou souãástí stavby. Shrnutí Kontrola energetické úãinnosti kotlÛ a zafiízení slouÏícími pro vytápûní a kon-

5

trola klimatizaãních systémÛ budou mít urãit˘ finanãní dopad na majitele nebo provozovatele tûchto systémÛ a budov. Dotãen˘mi majiteli pfiitom mohou b˘t jak stát, kraje a obce tak i subjekty soukromého práva, fyzické a právnické osoby, tedy i SVJ. V˘‰i tohoto dopadu a jeho ãasové rozloÏení v‰ak nelze zodpovûdnû odhadnout vzhledem k tomu, Ïe není moÏné odhadnout, jakého poãtu zafiízení se t˘ká, a dále rozli‰it, co je povinností vznikající jiÏ podle dfiívûj‰ích právních úprav. V˘‰e nákladÛ, které pfiinese právní úprava, je pfiitom pozitivnû ovlivnûna skuteãností, Ïe majiteli zafiízení se dostane v rámci provádûné kontroly odborné pomoci nejen ve zhodnocení stavu provozovaného zafiízení, ale i v doporuãení, jak zlep‰it provoz zafiízení a tím sníÏit náklady na energie. Náklady na dodateãné kontroly by tak mûly b˘t obecnû vykompenzovány budoucími pfiínosy. Ing. Jifií Skuhra, CSc.

Dotazy a odpovědi Velice rádi zodpovíme vaše dotazy. Stačí se přihlásit do rubriky Dotazy & Odpovědi na stránkách www.infoportal.cz a vložit dotaz.

NOV¯ STATUTÁRNÍ ZÁSTUPCE Koncem roku končí volební období statutárního zástupce SVJ – pověřeného vlastníka. Stanovy SVJ se nemění. Musíme na shromáždění SVJ, kde se bude potvrzovat volba pověřeného vlastníka na další období, zvát notáře, nebo stačí jen zápis ze shromáždění + prezenční listinu zaslat soudu? Odpovûì: Podle § 9 odst. 8 se pouze první schÛze, na které jsou voleny orgány a pfiijímány stanovy musí úãastnit notáfi. To vypl˘vá pfiímo ze zákona a na tuto úpravu navazuje i úprava vzorov˘ch stanov vydan˘ch v pfiíloze nafiízení vlády ã. 371/2004 Sb. t˘kající se odstoupení ãlena orgánu, jeho odvolání a i pfiípadnou volbu náhradníkÛ, kde se rovnûÏ s úãastí notáfie nepoãítá. Pokud se fiídíte stanovami vlastními, mÛÏe nastat urãitá komplikace v pfiípadû, Ïe v tûchto vlastních stanovách máte

upravenu povinnost zvát notáfie i na shromáÏdûní, kde dochází k opûtovné volbû, ãi dovolení chybûjících ãlenÛ volen˘ch orgánÛ. Jakkoli má zákonná úprava pfiednost, a podle mého názoru by jiÏ úãast notáfie nemûla b˘t vyÏadována, lze se v praxi setkat s poÏadavky na zmûnu stanov za pfiítomnosti notáfie a teprve poté, kdy stanovy upraví Ïe pfii dal‰ích volbách jiÏ není úãast potfiebná, lze postupovat podle zákonné úpravy. V pfiípadû sporu by o oprávnûnosti poÏadavku na úãast notáfie musel rozhodnout soud. JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj âR

V¯MùNA VCHODOV¯CH DVE¤Í SVJ uzavřelo smlouvu o dílo na výměnu vchodových dveří. Termín dodání díla je 15. 1. 2008 a do 10. 12. 2007 mají zaplatit zálohovou fakturu. Jak to bude se sazbami DPH u zálohové a konečné faktury v souvislosti se změnou snížené sazby DPH z 5-ti % na 9 %? Odpovûì: Postup pfii zúãtování zálohy pfiijaté pfiede dnem uskuteãnûní plátcem, kter˘ je povinen ji k datu pfiijetí zdanit, je upraven v § 37 odst. 3 zákona ã. 235/2004 Sb., o dani z pfiidané hodnoty (dále jen ZDPH). Princip vyúãtování je zaloÏen na tom, Ïe v souvislosti s datem uskuteãnûní zdanitelného plnûní, pokud pfied tímto datem byla pfiijata platba, uÏ plátce nepoãítá znovu daÀ (po 1. 1. 2008 to bude sníÏené sazby 9 %) ze základu danû odpovídajícímu sjednané cenû, ale pouze z rozdílÛ základÛ danû (tj. ãástek bez DPH) z celkové sjednané ceny a zá-

6


kladu danû odpovídajícímu pfiijaté platbû. Pfiedpokládejme napfi., Ïe sjednaná cena bez danû ãiní 100 000 Kã, tzn. Ïe cena vãetnû 5 % ãiní 105 000 Kã a cena vãetnû 9 % by ãinila 109 000 Kã. Základ danû z takto vypoãtené sjednané ceny je v obou pfiípadech 100 000 Kã. Pokud dojde k úhradû zálohy v roce 2007 ve v˘‰i 105 000 Kã (z toho základ danû 100 000 Kã a DPH ve v˘‰i 5 000 Kã), vznikne zhotoviteli díla povinnost pfiiznat DPH ve v˘‰i 5 000 Kã k datu pfiijetí platby. K datu uskuteãnûní zdanitelného plnûní provede plátce nejdfiíve v˘poãet rozdílu základu danû ze sjednané ceny a základu danû z pfiijaté platby. V pfiípadû, Ïe byla záloha zaplacena ve v˘‰i sjednané ceny, ãiní pfiedmûtn˘ rozdíl 0 Kã (100 000 – 100 000 = 0). Z uvedeného tedy vypl˘vá, Ïe k datu uskuteãnûní zdanitelného plnûní jiÏ nevznikne zhotoviteli povinnost pfiiznat daÀ. Ing. Dagmar Fitfiíková, daÀov˘ specialista

i DPH ve v˘‰i 9 %. V pfiípadû, Ïe je zhotovitel díla plátcem, kter˘ vede úãetnictví a SVJ mu zaplatí v roce 2007 zálohu na dodávku oken ve v˘‰i odpovídající celkové sjednané cenû díla, vznikne zhotoviteli povinnost pfiiznat daÀ k datu pfiijetí platby s tím, Ïe uplatní sníÏenou sazbu danû ve v˘‰i 5 %. Samozfiejmû za pfiedpokladu, Ïe platba bude pfiipsána na úãet zhotovitele nejpozdûji 31. 12. 2007. V roce 2008 dojde k pfiedání a pfievzetí díla, tj. k uskuteãnûní zdanitelného plnûní, av‰ak povinnost pfiiznat daÀ zhotoviteli k tomuto datu jiÏ nevzniká, protoÏe pfiíslu‰ná daÀ byla jiÏ pfiiznána zhotovitelem v souvislosti s pfiijetím platby. Ing. Dagmar Fitfiíková, daÀov˘ specialista

ZALOÎENÍ SVJ Dům je ve vlastnictví 8 spoluvlastníků (celkem podíl 32/48) a zbývajících 16/48 vlastní MÚ na nebytové prostory. Mohou spoluvlastníci založit SVJ a za jakých podmínek?

V¯MùNA OKEN – DPH Jsme společenství vlastníků a chystáme se na výměnu oken. Jestliže uzavřeme smlouvu na dodávku oken ještě letos, kdy platí pro tyto práce 5% DPH a stavba se protáhne do příštího roku (269 oken), jakou DPH budeme v roce 2008 platit. Dům je již částečně zmodernizovaný, tedy zateplený, proběhla rekonstrukce výtahů. Odpovûì: Datum uzavfiení smlouvy na dodávku oken není z pohledu DPH dÛleÏité. Rozhodující je, kdy dojde k uskuteãnûní zdanitelného plnûní realizovaného na základû smlouvy (dodávka oken). Z informací uveden˘ch v dotazu (jedná se o realizaci dodávky oken, tj. stavebních prací) lze dovodit, Ïe dodávka oken je zaji‰Èována pro SVJ na základû smlouvy o dílo. Pfii poskytování sluÏeb na základû smlouvy o dílo se zdanitelné plnûní povaÏuje podle § 21 odst. 7 písm. a) zákona ã. 235/2004 Sb., o dani z pfiidané hodnoty, v platném znûní, za uskuteãnûné dnem pfiedání a pfievzetí díla. V pfiípadû, Ïe realizace dodávky oken bude zahájena v roce 2007 a nejpozdûji do 31. 12. 2007 dojde k pfiedání a pfievzetí dodávky (díla), uplatní se sníÏená sazba danû ve v˘‰i 5 %. Pokud dojde k pfiedání a pfievzetí díla aÏ v roce 2008, uplatní se sníÏená sazba danû a SVJ zaplatí v cenû díla

podmínky jsou s ohledem na poãet spoluvlastníkÛ v daném pfiípadû zfiejmû splnûny. Pfii splnûní uveden˘ch podmínek vzniká SVJ pfiímo ze zákona dnem doruãení listiny s doloÏkou o vyznaãení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou pfiíslu‰n˘ státní orgán osvûdãuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu (tedy tfietímu) z tûchto vlastníkÛ. Lze shrnout, Ïe jsou-li v domû, jak vypl˘vá z poloÏeného dotazu, vyãlenûny jednotky a jednotlivé jednotky jsou ve vlastnictví devíti rÛzn˘ch subjektÛ, spoleãenství vlastníkÛ jednotek jako právnická osoba jiÏ v minulosti vzniklo a není moÏné jej zakládat. Na vlastnících jednotek v domû je zejména to, aby zvolili ãleny svého statutárního orgánu, dohodli se na znûní stanov SVJ, stanovili zálohy na sluÏby a pfiíspûvky do fondu oprav a podobnû. Mgr. Martin Doleãek K·D ·Èovíãek advokátní kanceláfi, v.o.s.

VOLBA NOVÉHO V¯BORU Odpovûì: Z poloÏeného dotazu vypl˘vá, Ïe „spoluvlastnictví“ domu vymezené shora uveden˘mi podíly je odvozeno od toho, Ïe jednotlivé jednotky v domû jsou ve vlastnictví celkem devíti rÛzn˘ch osob, z nichÏ osm vlastní rÛzné jednotky a obec vlastní nebytové prostory. V opaãném pfiípadû by nebylo moÏné hovofiit o vlastnictví obce odvozené konkrétnû od nebytov˘ch prostor. Je-li popsan˘ pfiedpoklad správn˘, lze dospût k závûru, Ïe spoleãenství vlastníkÛ jednotek jako právnická osoba v daném pfiípadû jiÏ zfiejmû vzniklo. Obecnû totiÏ platí, Ïe SVJ není ze strany vlastníkÛ jednotek v domû zakládáno, ale vzniká pfii splnûní zákonn˘ch podmínek bez dal‰ího, tedy pfiímo ze zákona. Pokud jsou zákonné podmínky dány, SVJ vznikne bez ohledu na to, zda s tím vlastníci jednotek v domû souhlasí ãi nikoliv. Tyto zákonné podmínky jsou vymezeny v zákonû o vlastnictví bytÛ. Dle ustanovení § 9 odst. 3 zákona ã. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytÛ, ve znûní pozdûj‰ích pfiedpisÛ platí, Ïe spoleãenství vlastníkÛ jednotek (tedy právnická osoba nadaná právní subjektivitou) vzniká v domû s nejménû pûti jednotkami, z nichÏ alespoÀ tfii jsou ve vlastnictví tfií rÛzn˘ch vlastníkÛ. Tyto

Dnem 30. 9. 2007 uplynulo pětileté funkční období všem členům výboru. Kdo musí svolat schůzi shromáždění vlastníků jednotek? Kdo za SVJ bude jednat v období, než dojte k zápisu nových členů výboru a jeho předsedy do Obchodního rejstříku a kdo bude za SVJ podepisovat písemnou formu právních úkonů v této době? Může tak činit starý výbor? Odpovûì: Vzhledem k tomu, Ïe orgány spoleãenství musí b˘t voleny na shromáÏdûní, a to tfiíãtvrtinovou vût‰inou hlasÛ, je tfieba neprodlenû svolat shromáÏdûní k volbû nov˘ch orgánÛ. ShromáÏdûní se sejde z podnûtu vlastníkÛ jednotek, ktefií mají alespoÀ ãtvrtinu hlasÛ – § 11 odst. 1. ZOVB Pokud není po skonãení funkãního období zvolen nov˘ v˘bor nebo se vlastníci jednotek nesejdou k jeho zvolení, je tfieba i v tomto pfiípadû vycházet z náhradního zpÛsobu rozhodování uvedeného v § 9 odst. 9 zákona, tzn. Ïe plní funkci orgánÛ spoleãenství vlastník, jehoÏ spoluvlastnick˘ podíl na spoleãn˘ch ãástech domu ãiní nejménû jednu polovinu, jinak vlastníci jednotek, ktefií se stali ãleny spoleãenství dnem jeho vzniku. To stanoví rovnûÏ ãl. VI odst. 11 vzo-


rov˘ch stanov, podle kterého totéÏ platí, nebude-li statutární orgán schopen plnit své funkce z dÛvodu, Ïe poãet ãlenÛ v˘boru poklesl pod 3 ãleny, nebo není-li ve funkci povûfien˘ vlastník. Z v˘‰e uvedeného vypl˘vá, Ïe je v zájmu vlastníkÛ jednotek, aby byl ze ãlenÛ spoleãenství vlastníkÛ jednotek zvolen v˘bor (alespoÀ 3 ãlenn˘) nebo povûfien˘ vlastník, neboÈ jinak by museli jednat a písemné právní akty podepisovat v‰ichni vlastníci jednotek, pokud by nezmocnili nûkterého z nich k jejich zastupování. JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj âR

vy se tfietí osobou, která v˘mûnu provede, a k poskytnutí souãinnosti této tfietí osobû) v praxi nepfiistoupí v‰ichni spoluvlastníci Ïijící v jedné ãásti domu, takové úkony zfiejmû uãiní konkrétní fyzická osoba jménem SVJ (zfiejmû v˘bor spoleãenství). Primárnû tak tyto osoby poru‰í svou povinnost jednat pfii v˘konu své pÛsobnosti fiádnû, v zájmu SVJ a v souladu s rozhodnutími shromáÏdûní vlastníkÛ. Ze stejného dÛvodu tak tyto osoby budou odpovídat za ‰kodu, která SVJ neoprávnûnou dispozicí s prostfiedky z fondu oprav vznikla, tedy zejména za to, Ïe se fond oprav zmen‰il o prostfiedky neoprávnûnû ãerpané na v˘mûnu oken. Tuto ‰kodu budou zmínûné osoby povinny SVJ nahradit.

ROZHODNUTÍ BEZ HLASOVÁNÍ V domě se 40-ti jednotkami, který má dva vchody, je interně dělen fond oprav a údržby pro každý vchod samostatně. Vlastníci v jednom ze vchodů se dohodli na výměně oken ve společných částech domu (nezmění se vzhled domu). Na shromáždění vlastníků však nebyla tato výměna schválena potřebnou většinou. Přesto chtějí vlastníci výměnu uskutečnit. Hrozí jim nějaký postih? Odpovûì: V daném pfiípadû je podstatné, Ïe – jak vypl˘vá z poloÏeného dotazu – k uvaÏovanému zpÛsobu uÏití fondu oprav je vyÏadován souhlas potfiebné vût‰iny vlastníkÛ na shromáÏdûní vlastníkÛ. Bez takového souhlasu tak pfiípadná v˘mûna oken v jedné ãásti domu nebude provedena v souladu se zákonem, tedy po fiádném odsouhlasení k tomu pfiíslu‰n˘m orgánem spoleãenství vlastníkÛ jednotek. Z právního hlediska není v daném pfiípadû naopak podstatné, Ïe je fond oprav internû dûlen podle jednotliv˘ch vchodÛ spoleãnû vlastnûného domu. Ze samotného takového dûlení nijak nevypl˘vá, Ïe by o nakládání s takov˘mi prostfiedky mûli rozhodovat pouze vlastníci z jedné ãásti domu. Z v˘‰e uvedeného vypl˘vá, Ïe pokud dojde k provedení v˘mûny oken a budou k tomuto úãelu ãerpány prostfiedky z pfiíslu‰né ãásti fondu oprav, jde o neoprávnûn˘ úkon a neoprávnûné ãerpání, tedy o poru‰ení právních pfiedpisÛ. To mÛÏe mít rÛzné dÛsledky. Pfiedev‰ím je tfieba uvést, Ïe k provedení v˘mûny oken (resp. k uzavfiení smlou-

Oproti tomu v‰ak budou mít zmínûné osoby vÛãi SVJ naopak nárok na vydání bezdÛvodného obohacení, tedy toho, o co se SVJ obohatilo zhodnocením svého majetku v dÛsledku v˘mûny oken. V˘‰e takového bezdÛvodného obohacení sice mÛÏe, ale také nemusí odpovídat ãástce ãerpané z fondu oprav. Na pfiípadném rozdílu obou ãástek bude záviset, zda uvedené fyzické osoby budou „postiÏitelné“ tím, Ïe budou povinni SVJ zaplatit konkrétní finanãní ãástku. Je zfiejmé, Ïe bude-li v˘‰e ãerpané ãástky i v˘‰e obohacení SVJ stejná, v koneãném dÛsledku ãlenÛm statutárního orgánu SVJ nemusí hrozit finanãní „sankce“ ze strany SVJ. Uvedené jednání, tedy nerespektování vÛle shromáÏdûní vlastníkÛ jako nejvy‰‰ího orgánu SVJ, v takovém pfiípadû mÛÏe b˘t sankcionováno pouze spoluvlastníky, a to odvoláním ãlenÛ v˘boru. Mgr. Martin Doleãek K·D ·Èovíãek advokátní kanceláfi, v.o.s.

PÍSEMNÉ PRÁVNÍ ÚKONY Považuje se u SVJ za písemnou formu právního úkonu i podepisování příkazů k úhradám z běžného účtu? Na podpisovém vzoru v příslušné bance je uvedeno pět členů SVJ (dva z nich nejsou členy výboru) a zástupce správce domu (ten není členem SVJ) s tím, že k provedení úhrady je zapotřebí vždy dvou podpisů v jakékoliv kombinaci. Postup byl odsouhlasen na shromáždění vlastníků nadpoloviční většinou. Je toto v souladu s předpisy?

7

Odpovûì: Právní úkon lze obecnû vymezit jako projev vÛle, kter˘ má za následek vznik, zmûnu nebo zánik práv ãi povinností jednajícího subjektu. Pfiíkaz bance je tak nepochybnû moÏné oznaãit za právní úkon, neboÈ tímto úkonem vzniká bance povinnost konkrétním zpÛsobem jednat a jednajícímu právo na to, aby banka takto jednala. Pokud je pfiíkaz bance dáván písemnû, jde o písemn˘ právní úkon. Lze tak shrnout, Ïe písemn˘ pfiíkaz bance je písemn˘m právním úkonem majitele úãtu. Podpisov˘ vzor u banky lze zjednodu‰enû charakterizovat jako soupis osob oprávnûn˘ch zastupovat majitele úãtu ve vztahu k bance (resp. pfii specifick˘ch úkonech ve vztahu k bance, obvykle jen pfii úkonech spoãívajících v dispozici s finanãními prostfiedky). Pokud je tedy SVJ majitelem úãtu, v písemném vzoru SVJ zjednodu‰enû jako „zmocnitel“ vymezuje okruh sv˘ch „zástupcÛ“. Jednání osoby, která je na podpisovém vzoru u banky, je tak z tohoto pohledu moÏné nahlíÏet jako jednání zástupce SVJ, kter˘ k tomu byl fiádnû povûfien. V rozporu s v˘‰e uveden˘m není, pokud zákon poÏaduje k jednání jménem SVJ projev vÛle ãlenÛ jeho v˘boru. K takovému projevu vÛle SVJ totiÏ do‰lo jiÏ tím, Ïe ãlenové v˘boru (nebo jiné osoby oprávnûné jednat jménem SVJ) vyplnili u banky podpisov˘ vzor. Situace je obdobná jako u standardní plné moci udûlené napfi. advokátovi – plnou moc jménem SVJ podepí‰í ãlenové jeho v˘boru jednající jménem SVJ, ov‰em advokát bude na základû takové plné moci jednat za SVJ, pfiestoÏe není ãlenem jeho statutárního orgánu. Analogicky tomu jedná osoba uvedená na podpisovém vzoru za SVJ, i kdyÏ není ãlenem statutárního orgánu SVJ. Lze shrnout, Ïe popsan˘ postup je v souladu s právními pfiedpisy. Mgr. Martin Doleãek K·D ·Èovíãek advokátní kanceláfi, v.o.s.

8


SOUHLAS S ODPOJENÍM OD VYTÁPùNÍ Chtěl bych se zeptat, jestli postačí 3/4 většina při rozhodování SVJ o odpojení od centrálního vytápění a vybudování vlastní kotelny v části společných prostor. Odpovûì: Z poloÏeného dotazu lze dovodit, Ïe dodávka tepla (resp. teplé vody) je pro cel˘ dÛm zaji‰Èována prostfiednictvím spoleãenství vlastníkÛ jednotek, tedy na základû jediného smluvního vztahu mezi dodavatelem tepla (teplé vody) a spoleãenstvím vlastníkÛ jednotek, a Ïe jednotliví vlastníci jednotek smlouvu s dodavatelem uzavfienu nemají. Pokud je uveden˘ pfiedpoklad správn˘, lze mít za to, Ïe spoleãenství je oprávnûno ãinit právní úkony t˘kající se zaji‰tûní dodávek tepla do domu. Takové oprávnûní vypl˘vá z ustanovení § 9 odst. 1 zákona o vlastnictví bytÛ, podle kterého je SVJ právnickou osobou zpÛsobilou vykonávat práva a zavazovat se pouze ve vûcech spojen˘ch se správou, provozem a opravami spoleãn˘ch ãástí domu. ByÈ lze mít urãité pochybnosti, zda je dodávka tepla do jednotliv˘ch jednotek vûcí spadající do popsané pÛsobnosti SVJ, lze takové nejasnosti odstranit poukazem na skuteãnost, Ïe smlouvu na dodávku tepla uzavfielo SVJ jako právnická osoba. S ohledem na v˘‰e uvedené lze uzavfiít, Ïe SVJ jako osoba oprávnûná ãinit právní úkony ve vûcech spojen˘ch se správou domu je oprávnûno vypovûdût ãi jinak ukonãit stávající smlouvu s dodavatelem. Vybudování kotelny lze s ohledem na v˘‰e uvedené rovnûÏ povaÏovat za vûc spadající do pÛsobnosti SVJ. Z právního hlediska je v‰ak podstatné, kde v domû bude kotelna vybudována (resp. kotel umístûn). Z poloÏeného dotazu vypl˘vá, Ïe se tak stane ve spoleãn˘ch prostorách

domu. Za tohoto pfiedpokladu rozhodují o vybudování kotelny orgány SVJ. S ohledem na znûní ustanovení § 11 odst. 5 zákona o vlastnictví bytÛ lze povaÏovat za dostateãné, aby o vybudování kotelny rozhodla tfiíãtvrtinová vût‰ina v‰ech vlastníkÛ jednotek. Je v‰ak souãasnû podstatné, aby vybudováním kotelny nedo‰lo ke zmûnû vnitfiního uspofiádání domu, a to i tehdy, pokud se umístûní kotelny nedotkne Ïádné z jednotek v domû. Lze shrnout, Ïe bude-li kotelna umístûna ve spoleãn˘ch prostorách domu, aniÏ by souãasnû docházelo ke zmûnû vnitfiního uspofiádání domu, bude tfiíãtvrtinová vût‰ina dostateãná. Mgr. Martin Doleãek K·D ·Èovíãek advokátní kanceláfi, v.o.s.

HLASOVÁNÍ P¤I V¯MùNù OKEN V prohlášení vlastníka je v části „Určení společných částí budovy“ mj. uvedeno, že společné konstrukční části jsou zejména: okna a dveře ve společných prostorách. Někteří vlastníci bytů se dohodli na hromadné objednávce výměny oken ve svých bytech (zhruba 2/5 bytů). Náklady si bude hradit každý sám. Je k tomuto zapotřebí schválení 3/4 hlasů vlastníků? Odpovûì: Zákonem ã. 171/2005 Sb., kter˘ nabyl úãinnosti dnem 27. dubna 2005, byl novelizován § 11 odst. 5 a § 13 odst. 3 zákona ã. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytÛ. Ustanovení zvlá‰tních právních pfiedpisÛ tím nejsou dotãena, pfiiãemÏ je v poznámce pod ãarou uveden odkaz na § 54 a násl. stavebního zákona. Ze znûní § 11 odst. 5 ve znûní této novely, lze dovodit, Ïe k pfiijetí usnesení shromáÏdûní vlastníkÛ jednotek ve vûcech uveden˘ch ve druhé vûtû (tj. modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách

a opravách spoleãn˘ch ãástí domu, jimiÏ se nemûní vnitfiní uspofiádání domu a zároveÀ velikost spoluvlastnick˘ch podílÛ na spoleãn˘ch ãástech domu) postaãuje souhlas tfiíãtvrtinové vût‰iny v‰ech vlastníkÛ. Zákon o vlastnictví bytÛ v § 2, kter˘ vymezuje pojmy pro úãely tohoto zákona, neuvádí okna pod písm. g) mezi pfiíkladm˘m zpÛsobem vyjmenovan˘mi spoleãn˘mi ãástmi domu, které jsou ve spoluvlastnictví v‰ech vlastníku jednotek; z toho vypl˘vá, Ïe zákon ã. 72/1994 Sb. tuto otázku jednoznaãnû nefie‰í. Ministerstvo pro místní rozvoj stejnû jako Ministerstvo financí a âesk˘ úfiad zemûmûfiiãsk˘ a katastrální jsou názoru, Ïe i okna jsou spoleãnou ãástí domu, neboÈ jsou obdobnû jako lodÏie ãi terasy a balkony souãástí vnûj‰ího plá‰tû budovy, kter˘ je bezesporu spoleãnou ãástí domu; opravu, pfiípadnû v˘mûnu oken, lze hradit z v˘‰e uveden˘ch zálohovû skládan˘ch prostfiedkÛ vlastníkÛ jednotek na tzv. fond oprav. Takov˘ je ostatnû i návrh úpravy v novû pfiipraveném zákonû o vlastnictví bytÛ. Z hlediska platného zákona o vlastnictví bytÛ tedy k pfiijetí usnesení shromáÏdûní ve vûci v˘mûny oken postaãuje souhlas tfií ãtvrtin v‰ech vlastníkÛ jednotek (§ 11 odst. 5 vûta druhá). Z hlediska stavebních pfiedpisÛ v˘mûna oken nevyÏaduje ani ohlá‰ení, pokud nedochází ke zmûnû vzhledu domu (tzn. pokud jsou okna ve stejném ãlenûní). V podrobnostech je tfieba se v konkrétním pfiípadû obrátit na místnû pfiíslu‰n˘ stavební úfiad. Pokud nûktefií vlastníci provedou se souhlasem potfiebné vût‰iny v˘mûny oken na své náklady, mûlo by byt v rámci souhlasu potfiebné vût‰iny i vyfie‰eno pfiípadné vypofiádání nákladÛ pro pfiípady, Ïe následnû bude provádûna v˘mûna oken ve zbytku jednotek a bude hrazena z fondu oprav. JUDr. Pavla Schödelbauerová, Ministerstvo pro místní rozvoj âR

Spoleãenství vlastníkÛ jednotek aktuálnû – Aktuální informace, tipy a praktická doporuãení pro bezproblémové vedení spoleãenství vlastníkÛ jednotek Copyright © 2006 - 2007 by Dashöfer Holding, Ltd. Vydává Verlag Dashöfer, nakladatelství, spol. s r. o., Na Pfiíkopû 18, P. O. Box 756, 111 21 Praha 1 / Iâ: 45245681 / tel.: 224 197 333, fax: 224 197 555 / www.dashofer.cz, e-mail: [email protected] / Vedoucí redaktor: Ing. Tomá‰ âern˘, odborn˘ redaktor: Ing. Jan Polívka / Sazba a grafická úprava: SV, spol. s r. o. / Tisk: Poly+, s. r. o. / Vychází 1x mûsíãnû. / Cena: Pololetní pfiedplatné 1 180 Kã + DPH, balné a po‰tovné / Pfiedplatné na dal‰í období není tfieba objednávat, je automaticky prodlouÏeno na dal‰ích 12 mûsícÛ. Pfiedplatné je moÏné zru‰it písemnû, nejpozdûji 6 t˘dnÛ pfied uplynutím roãního pfiedplatného, jinak se prodluÏuje o dal‰í rok. / V‰echna práva, zejména právo na titul (název), licenãní právo a prÛmyslová ochranná práva jsou ve v˘hradním vlastnictví Dashöfer Holding, Ltd. a jsou chránûna autorsk˘m zákonem. / V‰echna práva jsou vyhrazena, zejména právo na rozmnoÏování, ‰ífiení a pfieklad. Îádná ãást díla nesmí b˘t jakoukoliv formou (tiskem, jako fotokopie, elektronicky nebo jin˘m zpÛsobem) bez pfiedchozího písemného souhlasu nakladatelství reprodukována anebo s pouÏitím elektronick˘ch off-line nebo on-line systémÛ ukládána do pamûti, zpracovávána ãi ‰ífiena. / Informace obsaÏené v tomto díle byly zpracovány na základû nejlep‰ích poznatkÛ v okamÏiku zvefiejnûní, kvÛli neucelen˘m v˘sledkÛm ve v˘zkumu a jurisdikci v‰ak není moÏno zaruãit absolutní bezchybnost. / Za obsah pfiíspûvkÛ ruãí jejich autofii. / Redakce zajistí zodpovûzení pfiípadn˘ch dotazÛ pfiedplatitelÛ zaslan˘ch pfies formuláfi na www.infoportal.cz. Vybrané odpovûdi budou uvefiejnûny v nûkterém z ãísel tohoto newsletteru. / Vydání tohoto periodika je povoleno rozhodnutím MK âR E 16551. ISSN 1801-7177.

Použití ustanovení o odloženém vzniku společenství

Recommend Documents