Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR

Bankovní institut vysoká škola Praha Management firem a institucí

Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR (Comparison of Mortgage Credit Offer and Building Savings Credit Offer in the CR) Bakalářská práce

Autor:

Petr Viktorin Bankovní management, Bankovní manaţer

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Helena Cetlová

březen, 2009

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Praze dne 15. 4. 2009

….……………………….. Petr Viktorin

Poděkování: Touto cestou bych chtěl především poděkovat paní Ing. Heleně Cetlové za rady, vedení a odborné konzultace, které mi poskytla k vypracování této práce. Dále bych velmi rád poděkoval své rodině, kolegům a přátelům za veškerou podporu během celého mého studia.

Anotace Práce analyzuje, porovnává a vyhodnocuje nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných finančních institucí v České republice. Popisuje právní rámec, obecnou charakteristiku a historický vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Hlavní a stěţejní částí je analýza a porovnání hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření ve třech bankovních domech a třech stavebních spořitelnách. Produkty jsou pak vyhodnoceny společně s názornými vzorovými příklady. Závěr práce předpovídá budoucí odhad vývoje na trzích s hypotečními úvěry a úvěry ze stavebního spoření v České republice. Annotation My work analyses, compares and evaluates the mortgage credits and building saving supply of chosen financial institutions in Czech republic. It describes legal framework, common characteristic and historical developement of the mortgage credits and building saving credits. The main and the fundamental part of my work is an anolise and comparison of mortgage credits and building savings credits in 3 banks and in 3 building and loan association. The products are evaluated with the opinion models. The conclusion of my work predicts the future surfy of the mortgage credits and building saving credits markets in the Czech republic.

Obsah:

Úvod ................................................................................................................................. 6 1.

Základní charakteristika hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a legislativní rámec ................................................................................................... 7

2.

3.

1.1.

Hypoteční úvěry .................................................................................................... 7

1.2.

Úvěry ze stavebního spoření................................................................................ 21

Dosavadní vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření ............... 31 2.1.

Vývoj hypotečních úvěrů .................................................................................... 31

2.2.

Vývoj úvěrů ze stavebního spoření ..................................................................... 37

2.3.

Srovnání podílu na trhu ....................................................................................... 41

Analýza, porovnání a vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů ............................................................ 42

4.

3.1.

Analýza nabídky hypotečních úvěrů ................................................................... 42

3.2.

Porovnání nabídky hypotečních úvěrů ................................................................ 43

3.3.

Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů ........................................................... 48

3.4.

Analýza nabídky úvěrů ze stavebního spoření .................................................... 49

3.5.

Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření ................................................. 50

3.6.

Vyhodnocení nabídky úvěrů ze stavebního spoření ............................................ 54

Odhad budoucího vývoje na obou trzích............................................................ 56

Závěr .............................................................................................................................. 58 Seznam literatury: ........................................................................................................ 59 Seznam obrázků, tabulek a grafů ............................................................................... 60

5

Úvod Hypoteční úvěry i úvěry ze stavebního spoření jsou nejčastějším zdrojem financí pro nové bydlení. Lidé si dnes musí většinou vybrat jestli splácet úvěr na bydlení nebo platit drahé nájmy v měsíčních splátkách, které se vyrovnají splátkám z hypotečního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření. Ţivotní úroveň obyvatelstva se stále zvyšuje, proto je také snadnější na úvěry na bydlení dosáhnout. V České republice trend pořizování nových nemovitostí na úvěr stále roste a pozvolna se blíţí k vyspělé Evropě. Cílem práce je analyzovat a vyhodnotit nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů. Práce je zaměřena pouze na problematiku porovnání nabídek hypotečních úvěrů a nabídek úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů. Nezabývá se porovnání těchto dvou finančních produktů. První kapitola se zabývá obecnou charakteristiku hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Popisuje právní předpisy, pouţití, podmínky poskytnutí, rozdělení, kombinaci s jinými produkty, proces sjednání a čerpání, způsoby zajištění, daňové úlevy a státní podpory hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Druhá kapitola zobrazuje historický vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a od roku 2000 do roku 2008 porovnává jednotlivé roky. Ve třetí kapitole se setkáváme s analýzou, porovnáním a následném vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Pro porovnání slouţí nabídka produktů tří hypotečních bank a nabídka produktů třech stavebních spořitelen. Hodnotí se nabídky vybraných institucí a dále dva vzorové příklady. Čtvrtá kapitola popisuje odhadovaný vývoj do budoucna v oblastech hypotečního bankovnictví a úvěrů ze stavebního spoření.

6

1. Základní charakteristika hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření a legislativní rámec 1.1. Hypoteční úvěry Hypoteční úvěr, téţ známý jako hypotéka, je dlouhodobý účelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Od 1. května 2004 je moţné tento druh úvěru pouţít nejen na investice do nemovitostí. Charakteristika hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr definuje zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zde je hypoteční úvěr definován takto: §28 (3)„Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“ Podle §28 (4) přitom platí, ţe zastavená nemovitost se musí nacházet: na území ČR na území členského státu Evropské unie na území jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor Praxe je bohuţel taková, ţe české banky vyţadují, aby se daná zastavená nemovitost nacházela pouze na území České republiky. Ten, kdo si chce tedy koupit například byt v Barceloně na hypoteční úvěr, musí zastavit jinou nemovitost v ČR nebo si vzít hypoteční úvěr přímo ve Španělsku. Žádat o hypoteční úvěr mohou: fyzická osoba – občan fyzická osoba - podnikatel právnická osoba obce a města

7

Doba splatnosti hypotečního úvěru je velmi různá a individuální podle přání a potřeb klienta. Můţeme se setkat s hypotečními úvěru s dobou splatností 5 – 45 roků. Z hlediska času ovlivňuje podmínky hypotečního úvěru další důleţitý faktor, a to je doba fixace úrokové sazby. Fixace je období, po které banka garantuje úrokovou sazbu. Ve většině případů platí, ţe čím delší fixace, tím je i větší úroková sazba. Nejčastější doby fixace úrokové sazbou jsou 1, 3, 5, 10, 15 let. Výjimkou ale není ani jedna fixace na celou dobu splácení hypotéky, například 30 let. Hypotéka se dá použít například na: koupi nemovitosti (byt, dům, pozemek, chata) výstavbu nemovitosti rekonstrukci nemovitosti (přístavby, opravy, rekonstrukce nemovitosti) vypořádání majetkových poměrů souvisejících s nemovitostí (dědické nároky) umoření jiţ poskytnutého hypotečního úvěru – refinancování hypotéky Nemovitostí se rozumí: rodinný dům bytový dům bytová jednotka druţstevní byt rekreační objekt k individuální rekreaci pozemek určený k individuální výstavbě nemovité příslušenství, které je součástí výše uvedených nemovitostí (garáţ, bazén, sauna, kůlna) Typy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry můţeme dělit podle mnoha hledisek. Nejzákladněji podle účelu vyuţití úvěru a to na dva typy: účelové neúčelové, tzv. americká hypotéka Účelové hypoteční úvěry musí být pouţity pouze na účely, které si banka sama definuje. Většinou se jedná o účel, kdy hypoteční úvěr je vyuţit na investice do nemovitosti, objektu bydlení a to jak jiţ u objektu v osobním vlastnictví nebo také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví.

8

U neúčelového hypotečního úvěru, neboli americké hypotéky, nemusí klient dokládat, jakým způsobem naloţí s finanční prostředky z hypotečního úvěru. Můţe tak tímto úvěrem financovat nemovitosti tak i movité věci, jako například koupi automobilu, dovolenou nebo golfové vybavení. Neúčelovost je zde vykoupena vyšší úrokovou sazbou, a jelikoţ se nejedná o úvěr na bydlení, není moţné si úroky odečítat od daňového základu. Účelový i neúčelový hypoteční úvěr, oba musí být zajištěny nemovitostí v osobním vlastnictví. Hypoteční úvěry se také mohou rozlišovat podle způsobů splácení na: Anuitní (klient celou dobu trvání úvěru platí stejnou výši měsíční splátky) Progresivní (klient ze začátku platí niţší měsíční splátky, které se mu postupně v průběhu let zvyšují) Degresivní (klient platí z počátku vyšší měsíční splátku, která se mu postupně sniţuje) Anuitní splácení Je nejčastěji aktivně nabízená forma splácení hypotečních úvěrů bankami. Celková anuitní splátka úvěru v sobě zahrnuje dvě sloţky. A to splátku jistiny, o kterou se sniţuje dluh a druhou sloţku tvoří úrok, coţ je platba bance za půjčení finančních prostředků. Výše splátky je pevně stanovena pro celou dobu splácení úvěru, ale poměr splácení mezi jistinou a úroky se v průběhu doby trvání mění, viz graf č 1. Zpočátku tvoří úrok významnou část celkové anuitní splátky, pak se ale postupně neustále sniţuje. Obrázek č. 1: Anuitní způsob splácení hypoteční úvěru Splatnost Podíl jistiny Celková splátka Podíl úroků První splátka

Poslední splátka

9

Zdroj: http://www.hypoexpert.cz/anuitni-hypoteka, vlastní úprava Z modelu je patrné, ţe při doplacení hypotečního úvěru dříve, neţ je jeho doba splatnosti, je výše zbývající jistiny mnohem vyšší neţ by se čekalo.1 Progresivní splácení Na rozdíl od anuitního splácení, kdy se výše splátky nemění po celé období splácení, se u progresivního splácení výše splátky postupně zvyšuje. Tento způsob je vhodný zejména pro klienty, kteří mají v době uzavírání hypotečního úvěru niţší příjmy a do budoucna očekávají jejich nárůst (například ukončení studia, mateřské dovolené nebo plánované povýšení). Klient platí měsíční splátku po celý rok ve stejné výši a pro následující období (rok) se vţdy splátka zvyšuje o koeficient růstu. Splácením tímto způsobem pak umoţňuje klientům přístup k vyššímu úvěru neţ při standardním splácení. Degresivní splácení U tohoto druhu splácení se naopak od progresivního splácení výše splátky sniţuje. Tento způsob splácení je potom vhodný např. pro klienty, kteří v budoucnu plánují rodinu nebo očekávají niţší příjmy a do té doby chtějí jistinu umořovat co nejrychleji a sníţit tím tak celkovou částku zaplacenou bance. Výše degresivní splátky je stanovena vţdy na dobu jednoho roku a poté je klientovi nastavena nová splátka na nové období, která je vţdy o něco niţší neţ splátka v předchozím období. Členění dle výše úvěru Dále je moţné hypoteční úvěry rozlišit podle maximální výše, kterou můţe klient získat. Tato výše je dána procentem z hodnoty zastavené nebo pořizované nemovitosti. U neúčelových úvěrů se tato výše pohybuje kolem 60% ceny zastavené nemovitosti, u účelových úvěrů na bydlení se klient můţe setkat s úvěry do výše 70, 80, 90 nebo dokonce 100 procent. Před celosvětovou hospodářskou krizí nebylo výjimkou, ţe banky půjčovaly i nad 100 procent hodnoty zastavené nemovitosti. Hypoteční úvěry kombinované s jinými produkty Některé banky nabízí také hypoteční úvěry v kombinaci s jinými produkty z finančního trhu. Jedná se především o kombinaci se stavebním spořením, ţivotním pojištěním 1

Zdroj: www.hypoexpert.cz/img/splaceni-anuitni

10

investicemi do podílových fondů Pro tyto varianty platí, ţe klient splácí bance například jenom úroky z hypotečního úvěru a následně jednorázově hypoteční úvěr nebo alespoň její část umoří z peněz ze stavebního spoření, ţivotního pojištění nebo podílových fondů. Hypoteční úvěr v kombinaci se stavebním spořením V případě této kombinace klient splácí bance pouze úroky z hypotéky a částku připadající na úmor jistiny spoří na stavebním spoření. Peníze, které klient ukládá na stavební spoření, jsou vinklovány ve prospěch banky. Jakmile klient dosáhne podmínek pro přidělení řádného úvěru je pomocí něj hypotéka částečně splacena. Poté se jiţ hypotéka splácí obvyklým anuitním způsobem. Klient v té době kromě hypotéky sice splácí i úvěr ze stavebního spoření, ale díky sníţení jistiny hypotéky se sníţí i výše měsíční splátky z ní. Hypoteční úvěr v kombinaci s životním pojištěním Kombinovaná hypotéka je pevně svázána s kapitálovým ţivotním pojištěním nebo investičním ţivotním pojištěním, z jehoţ výnosu je splacena jistina. Po celou dobu klient bance platí pouze úrok. Klient můţe mít uzavřených více ţivotních pojištění neţ jedno, ale součet jejich pojistných částek však musí být alespoň ve výši hypotečního úvěru. Lze tedy zahrnout uţ běţící pojistné smlouvy klienta, a tak ušetřit na výdajích oproti samostatné hypotéce. Srovnáme-li klasickou anuitní hypotéku a kombinovanou, můţeme říct, ţe v kombinované hypotéce peníze pracují pro klienta, protoţe na kapitálové nebo investiční ţivotní pojistce vytvářejí zisk, který na konci doby splatnosti hypotéky a tedy i pojistky po splacení jistiny bance zůstane klientovi. Čím vyšší je míra zhodnocení u ţivotního pojištění a čím je delší doba splatnosti hypotéky, tím je kombinace obou produktů výhodnější. Oproti anuitní hypotéce při předčasném doplacení klient nepřeplatí úroky. Některé banky pak toto odměňují niţší úrokovou sazbou. Platbu pojistného je moţné odečíst od daňového základu a to do výše 12.000 ročně. To, ţe je kombinovaná hypotéka pevně vázáná na ţivotní pojištění, přináší bance větší jistotu neţ anuitní hypotéka, u které je ţivotní pojištění jen dobrovolné. Hypoteční úvěr kombinovaný s investicí do podílových fondů Hypoteční úvěr kombinovaný s investicemi do podílových fondů neboli investiční hypotéka umoţňuje optimalizaci finančních toků. S otázkou bydlení řeší také problém dlouhodobé rezervy. Velmi podobně jako je tomu u kombinace hypotečního úvěru s investičním ţivotním pojištěním, také v tomto případě klient splácí pouze úrok a jistina je 11

splacena z hodnoty portfolia investičních nástrojů, které je zastaveno ve prospěch banky. Od typu portfolia se odvíjí výše vstupních poplatků, který musí klient zaplatit investiční společnosti. Ty se liší i podle výše měsíčních vkladů a délky splácení. Čím více peněz a čím déle klient investuje, tím niţší je procentní sazba vstupního poplatku. Výnos z podílových fondů je při investičním horizontu delším neţ 6 měsíců, s čímţ se u tohoto produktu počítá, osvobozen od sráţkové daně. Klient na rozdíl od klasické anuitní hypotéky zaplatí bance podstatně více na úrocích, protoţe ty se počítají z nezmenšující se jistiny. Na druhou stranu ale předpokládá, ţe výnosnost investovaných prostředků bude vyšší neţ úroková sazba, a v konečném účtování tedy bude mít hypotéku levnější a ještě mu z investovaných peněz něco zbude.2 Kombinace hypotečního úvěru s jiným produktem je pro klienty méně známá varianta hlavně proto, ţe banky se neangaţují v jejich nabízení i přesto, ţe ji mají v nabídce, jelikoţ je pro banku její zřízení administrativně náročnější neţ standardní anuitní. Je to speciální produkt a není pro kaţdého klienta. Jednomu klientovi můţe dost finančních prostředků ušetřit a druhému se tento způsob financování můţe naopak velmi prodraţit. Způsob kombinace hypotečního úvěru s jinými produkty nenabízí kaţdá banka. Například hypoteční úvěr se stavebním spořením má ve své nabídce Wüstenrot hypoteční banka ve spolupráci s dceřinou společností Wüstenrot stavební spořitelna. Hypoteční úvěr kombinovaný s ţivotním pojištěním můţeme nalézt u Volksbank, kde pojištění sjednává Axa pojišťovna. A pro hypoteční úvěr kombinovaný s investicemi do podílových fondů bychom museli zajít do Hypoteční banky, investice řídí Conseq investment management.3 Obecný postup sjednání a následné čerpání hypotečního úvěru 1. Propočet bonity Bonita se dá definovat jako klientova schopnost splácet úvěr. Ještě před výběrem nemovitosti je vhodné si od hypotéčního specialisty banky nechat spočítat bonitu. Klient se dozví, jaké by byly případné splátky, maximální výše úvěru či optimální varianta hypotečního úvěru. 2. Výběr nemovitosti Na základě toho, kolik banka je ochotna klientovi půjčit, můţe vybírat nemovitost. Zájemce by měl mít na paměti, ţe kaţdá nemovitost nemusí být automaticky vhodná 2 3

Zdroj: www.hypotecnibanka.cz Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/typy-uveru/

12

k zástavě pro financování hypotečním úvěrem a proto by měl vybranou nemovitost konzultovat se svým specialistou v bance. 3. Výběr hypotéky Při výběru hypotéky se neklade důraz jen na úrokové sazby, poplatky za zpracování úvěru nebo poplatky za vedení úvěrového účtu. Výběr by se měl také podřídit i kupované nemovitosti. Některé banky nejsou například vhodné, je-li hypotéka pouţita na výstavbu domu, jiná zase na rekonstrukci. Nebo pakliţe nemovitost je kupována přes realitní kancelář nebo od developera, můţe být díky předjednaným podmínkám realizace hypotéky výhodnější přes danou společnost díky partnerství s bankou. 4. Zajištění podkladů k hypotéce Pro úspěšné vyřízení hypotéky jsou potřeba dokumenty týkající se nemovitosti a prokazování příjmů respektive výdajů ţadatele. Samozřejmostí jsou doklady, které prokazují činnost a identitu ţadatele o hypoteční úvěr. Například občanský průkaz, pas, ţivnostenské oprávnění. Mezi potřebné dokumenty týkající se nemovitosti, patří aktuální výpis z katastru nemovitostí, snímek z katastrální mapy, geometrický plán v případě, ţe stavba dosud nebyla zapsána do katastru nemovitostí. Dále nabývací titul k nemovitosti (např. kupní nebo darovací smlouvu). Originální vyhotovení aktuálního odhadu zastavované nemovitosti. Ten musí být vyhotoven znalcem certifikovaným u příslušné banky. Odhadce ve většině případů kontaktuje sama banka. Cena odhadu u běţného bytu se pohybuje kolem 3 000 – 6 000 Kč. Peníze za odhad pak mohou ušetřit ti, kteří kupují nový byt od developera. U těchto nemovitostí bývá znalecký odhad vyhotoven pro všechny byty, proto ho klient nemusí platit. Při výstavbě ještě rozpočet stavby, projektovou dokumentaci, stavební povolení včetně doloţky o nabytí právní moci, případně ještě smlouvu s dodavateli. Co se týče podkladů k prokazování příjmů, je rozdíl, jestli ţadatelův příjem je ze závislé činnosti nebo z podnikání. V případě, ţe je zaměstnán, bude banka poţadovat potvrzení o výši pracovního příjmu a toto potvrzení nesmí být v okamţiku předání ţádosti starší neţ 1 aţ 2 měsíce, záleţí na vybrané bance. V některých případech banka vyţaduje výplatní pásky nebo výpisy z bankovního účtu za několik měsíců zpět. Kontroluje tak, zda-li na něj skutečně chodí kaţdý měsíc klientova výplata, jejíţ výši má potvrzenu zaměstnavatelem na příslušném formuláři.

13

Je-li ţadatelem podnikatel, banka si vyţádá přiznání k dani z příjmu za poslední dvě zdaňovací období (včetně všech příloh) a doklad o zaplacení daně (po 31. 3. lze nahradit potvrzením o bezdluţnosti od finančního úřadu). Má-li klient leasingy nebo jiné úvěry, budete muset bance předloţit smlouvy, které se těchto úvěrů týkají.4 5. Ţádost o úvěr S výše uvedenými dokumenty v ruce se můţe sepsat ţádost o hypoteční úvěr. V ţádosti o hypotéku se stanovíte, kolik let se bude hypotéka splácet, jak dlouhá má být doba fixace úrokové sazby a jiné podmínky. 6. Smlouva o hypotečním úvěru a poplatek za vyřízení hypotéky Po schválení hypotéky banka připraví úvěrovou smlouvu a vyzve ţadatele k jejímu podpisu. Jestliţe klient zjistí nějakou nesrovnalost ve smlouvě aţ po jejím podepsání, bude za kaţdou úpravu platit, a proto by si měl smlouvu důkladně přečíst a veškeré připomínky nebo nesrovnalosti vyřídit před podpisem. Jestliţe je vše v pořádku, zaplatí klient poplatek za zpracování hypotéky, který se pohybuje kolem 0,8 % - 1,0 % z výše hypotečního úvěru. Vţdy je ovšem stanovena maximální částka, která se za zpracování hypotečního úvěru platí. Tento limit většinou nepřesahuje 30 000 Kč. Po zaplacení poplatku za zpracování hypotéky můţe klient smlouvu podepsat. 7. Zástava a vklad do katastru Současně s úvěrovou smlouvou připraví banka také podklady k zastavení nemovitosti – tedy zástavní smlouvy. Zástavní smlouvy musí podepsat prodávající (majitel) nemovitosti, protoţe je zatím jeho majetkem. Zástavní smlouva se

potom musí vloţit na katastr

nemovitostí. Další den je potřeba na katastr nemovitostí vloţit smlouvu kupní. Je totiţ důleţité, aby kaţdý z vkladů měl jiné datum. 8. Čerpání a splácení hypotečního úvěru Hypoteční úvěr lze pouţít aţ po vyčerpání vlastních zdrojů. Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně, při účelovém úvěru většinou formou proplacení dodavatelských faktur, odesláním kupní ceny na účet prodávajícího podle kupní smlouvy. Při neúčelovém úvěru zasláním finančních prostředků na účet poţadovaný klientem. K tomu, aby mohl být hypotéční úvěr vyčerpán, je potřeba splnit podmínky, které jsou stanoveny ve smlouvě o hypotečním úvěru. Zpravidla to bývá pojištění nemovitosti s vinkulací ve prospěch 4

Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/doklady-k-vyrizeni, materiály Komerční banky, a. s., Hypoteční banky, a. s., Volksbank CZ, a. s.

14

banky a potvrzení vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru nemovitostí. Po splnění podmínek lze přikročit k příkazu k odeslání peněz. Čerpání hypotečního úvěru můţe být buď jednorázové nebo postupné. Jednorázové čerpání je jednoduché a levnější. Pouţívá se při koupi nemovitosti či refinancování jiného hypotečního úvěru. Banka čerpané prostředky hypotéky zašle přímo prodávajícímu nemovitosti na účet určený v kupní smlouvě, při refinancování pak na účet věřitele. Postupné čerpání se vyuţívá v případě výstavby, rekonstrukcí nebo pokud je platba za koupi nemovitosti rozloţena do více splátek. Většina bank postupuje tak, ţe prostředky zasílá přímo na účet dodavatele, a to na základě vystavených faktur. Coţ můţe někdy v praxi vést k problémům. Některé banky v tomto směru vychází svým klientům vstříc a peníze dluţníkovi zasílají přímo na jeho běţný účet, který ale musí být vedený v příslušné bance. Klient tak můţe provádět platby podle potřeby, kaţdé další čerpání je mu umoţněno aţ poté, co doloţí účel pouţití jiţ vyčerpaných prostředků.Některé banky rovněţ umoţňují tzv. zpětné refinancování. To znamená, ţe klientovi zpětně proplatí i poloţky, které jiţ proinvestoval ještě před poskytnutím hypotečního úvěru. Předtím, neţ je moţné začít se splácením hypotéky, musí se nejprve celá dočerpat. V případě výstavby se tato doba můţe celkem protáhnout a úvěr se tím značně prodraţí. Navíc pokud zůstane část hypotéky nevyčerpaná, můţe si i za to banka účtovat nějaký poplatek. Splácení hypotečního úvěru závisí na způsobu jeho čerpání. Pokud je hypoteční úvěr čerpán postupně, splácí se nejprve měsíčně pouze úrok z vyčerpané částky a to aţ do té doby, neţ je vyčerpán celý úvěr. V okamţiku, kdyţ dluţník vyčerpá finanční prostředky z hypotečního úvěru, začne splácet většinou anuitními splátkami, které jsou po celou dobu platnosti úrokové sazby stejné a obsahují jistinu a úrok. U jednorázového čerpání klient začíná splácet anuitním způsobem jiţ od první splátky. Den splatnosti jednotlivých splátek je stanoven v úvěrové smlouvě. 9. Datum konce fixace úrokové sazby V hypoteční smlouvě si klient zvolil trvání délky fixace úrokové sazby. Fixační období běţí ode dne, kdy byla podepsána úvěrová smlouva. Na konci tohoto období banka zašle klientovi dopis s nabídkou nových podmínek. Tedy s novou úrokovou sazbou. Konec fixačního období by si měl klient sám hlídat, protoţe v případě, ţe by chtěl hypoteční úvěr refinancovat, můţe tuto operaci udělat jen v den ukončení fixačního období úrokové

15

sazby. V termínu, kdy dochází ke změně úrokové sazby můţe dluţník splatit předčasně část nebo celou výši úvěru bez sankce. V případě mimořádné splátky ze strany klienta mimo tyto termíny si banky stanovují vysoké sankce za předčasné splácení. U neúčelového hypotečního úvěru, který je upravován zákon,lze kdykoli splatit mimořádnou splátku části nebo celého úvěru.5 Refinancování hypotečního úvěru Refinancování je uhrazení stávajícího dluhu hypotékou novou. V praxi to znamená to, ţe klient, který uţ hypotéku má u jedné banky, umoří tuto hypotéku hypotékou od jiné banky. Klient sice uzavírají hypoteční smlouvu například na 30 let, ale tyto smlouvy umoţňují hypotéku předčasně splatit. Klient totiţ kromě splatnosti volí také délku fixačního období, během kterého se úroková sazba nemění. Na jeho konci pak můţe klient hypoteční úvěr částečně splatit nebo ho jednoduše splatit celý. Pro banku konec fixačního období znamená to, ţe klientovi nabízí nové podmínky pro další fixační období, tedy novou výši úrokové sazby. Státní podpora k úrokům z hypotečního úvěru Základní podmínky poskytnutí státní podpory k úrokům z hypotečního úvěru vyplývají z ustanovení nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ve znění nařízení vlády č. 33/2004 Sb. Podpora hypotečního úvěrování na bydlení spočívá v poskytování příspěvku k úrokům z hypotečního úvěru. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 procentních bodů v závislosti na průměrné výši úrokových sazeb, za které poskytly hypoteční banky nové úvěry se státní podporou v předešlém kalendářním roce. Klesne-li průměrná úroková sazba pod 5 %, je výše podpory pro nově uzavřené smlouvy nebo v tomto termínu přepočítávané smlouvy nulová, viz tabulka č 1. V roce 2009 začala být podpora opět vyplácena, protoţe za rok 2008 průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení §6 odst. 2 nařízení vlády č. 249/2002 Sb. činí 5,66 %. Průměrná úroková sazba vypočtená dle ustanovení §1 odst. 3 vládního nařízení č. 33/2004 Sb. činí 5,64 %.6 Je tedy moţno získat dotaci 1 %, respektive -1 % z úroků.

5 6

Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/vyrizeni-uveru/ Zdroj: http://www.mmr.cz

16

Tabulka č. 1: Přehled státní podpory k úrokům z hypotečního úvěru Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů

Státní podpora

niţší neţ 5 %

0%

5 % - 6 % (současný stav)

1%

6%-7%

2%

7%-8%

3%

Více neţ 8 %

4%

Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/stat-vyrazne-podpori-hypoteky/, vlastní úprava O dotaci se ţádá přímo v bance písemnou ţádostí o poskytnutí podpory. Ţádost předloţí uchazeč hypoteční bance, u které čerpá hypoteční úvěr a která je ministerstvem zmocněna k přijímání ţádostí a uzavírání smluv o poskytování podpory nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotečním úvěru a nejpozději v den započetí jeho čerpání. K úvěrům, kde jiţ bylo započato čerpání, nebude moţno podporu poskytnout. Podmínky pro poskytnutí podpory: Lidé, kteří v roce podání ţádosti o tuto formu podpory nedovrší věk 36 let, bez ohledu na svůj rodinný stav. Pokud je ţadatel o tuto formu podpory ţenatý nebo vdaná, musí věkovou podmínku splnit i partner Ţadatelé v době podání ţádosti nesmí mít ve vlastnictví ani spoluvlastnictví byt, rodinný dům či bytový dům. A bez ohledu na to, zda je manţel či manţelka spoluţadatelem o úvěr či nikoli, musí tuto podmínku splňovat také. Nemovitost, na níţ je podpora ţádaná, se musí nacházet na území ČR a musí být alespoň dva roky stará. Byt nebo rodinný dům s jedním bytem, při jehoţ koupi byla vyuţita tato podpora, musí po dobu jejího poskytování slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví (popřípadě v manţelství ve společném jmění). Podporu získají nejen noví ţadatelé o úvěr, ale všichni, kteří ţádali o úvěr s úrokovou dotací dříve a nyní jim končí fixace úrokové sazby. Výše úrokové dotace platí vţdy po dobu platnosti úrokové sazby sjednané mezi klientem a hypoteční bankou ve smlouvě o úvěru, maximálně však po dobu pěti let. Po uplynutí této doby bude výše úrokové dotace nově stanovena dle podmínek platných ke dni přepočtu.

17

Úroková dotace bude poskytována po celou dobu splácení hypotečního úvěru, maximálně však po dobu deseti let. Bude poskytována k hypotečnímu úvěru nebo jeho části, která v případě koupě bytu nepřekročí 800 tisíc Kč, a v případě rodinného domu s jedním bytem nepřekročí 1, 5 mil. Kč. Část úvěru překračující tyto limity nebude dotována.7 Úroky z úvěru jako nezdanitelná částka Další formou podpory od státu pro lidi pořizující si nové bydlení pomocí hypotečního úvěru je moţnost odečtu zaplacených úroků od základu daně z příjmu fyzických osob. V roce 1998 umoţnila novelizace daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které řeší svou bytovou potřebu prostřednictvím hypotečního úvěru, úvěru ze stavebního spoření, popř. jinými úvěry poskytnutými na financování bytových potřeb. Jedná se o § 15 odstavec 10 a 11 tohoto zákona. Částku zaplacenou na úrocích z hypotečního úvěru na financování bytových potřeb, u hypotečního úvěru sníţenou o státní finanční příspěvek, lze odečíst ze základu daně z příjmu fyzických osob a to aţ do výše 300 000,- Kč ročně. Při placení úroků jen po část roku nesmí nezdanitelná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za kaţdý měsíc placení úroků. Pokud je účastníků úvěrové smlouvy více, provádí odečet kaţdý z nich rovným dílem, nebo pouze jeden účastník v plné výši. V rámci jedné domácnosti nesmí úhrnná částka úroků ze všech úvěrů u poplatníků překročit 300 000 korun ročně. Dluţník si základ daně můţe sniţovat pouze v tom zdaňovacím období, kdy nemovitost, kterou koupil, nebo postavil, případně jinak nabyl, vlastnil a uţíval (a to uţ sám, nebo jeho manţel/ka, potomci, rodiče, nebo prarodiče).8 Zajištění hypotečního úvěru Jednou z hlavních podmínek poskytnutí hypotečního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti. Zastavovaná nemovitost můţe být přímo objektem úvěru (potom hypoteční úvěr je čerpán na její koupi, výstavbu či rekonstrukci), případně to můţe být i jiná nemovitost. Musí se nacházet na území ČR, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor.V zástavě můţe být jedna i více nemovitostí. 7 8

Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/hypotekastavebni-sporeni-aneb-pumpnete-stat-o-podporu/ Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/uroky-a-dane/

18

Zákonem je stanoveno, ţe banka můţe poskytnout úvěr maximálně do výše 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti, to znamená, ţe úvěr musí být zajištěn nemovitostí minimálně na 143 %. Pokud banky poskytují úvěry do vyšší výše, musí najít náhradní krytí nad zákonem stanovenou výši. Na nemovitost, která má slouţit pro zajištění hypotečního úvěru, nesmí váznout jiné zástavní právo třetí osoby, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý například stavební spořitelnou za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím svého zástavního práva dala emitentovi HZL9 ke zřízení zástavného práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. V tomto případě lze pro účely krytí HZL zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou. Nemovitost musí být v zástavě celá. Banky neakceptují například polovinu domu. Na nemovitosti také nesmí váznout ţádné věcné břemeno bránící uţívání. Do zástavy lze dát i rozestavěnou nemovitost, která je jako rozestavěná zapsaná v katastru nemovitostí, a na níţ je čerpán úvěr. Stavbu lze jako rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí, pokud má postaveno alespoň jedno nadzemní podlaţí. Pokud je objekt úvěru a zástava totoţná a jedná se o výstavbu, musí být v kaţdém okamţiku vyčerpané peníze z úvěru zajištěny nejméně na 143 %, to znamená, ţe banka uvolňuje peníze postupně, podle toho jak roste cena nemovitosti v důsledku její výstavby. Koupi druţstevního bytu můţeme financovat hypotékou, nikoliv však tímto bytem zajistit úvěr. Je to z důvodu, ţe my nekupujeme samotnou nemovitost, ale pouze podíl v druţstvu. Nákup druţstevního bytu lze řešit hypotékou, jen pokud můţe klient zastavit jinou nemovitost, nemusí být ani jejím vlastníkem. Další způsob zajištění, které banka vyţaduje, je vinkulace pojištění zastavované nemovitosti ve prospěch banky. Banka někdy také můţe poţadovat uzavření ţivotního nebo úvěrového pojištění ţadatele a vinkulaci tohoto pojištění opět ve prospěch banky. Banka můţe téţ vyţadovat další spoludluţníky či ručitele pro případ, ţe by klient nebyl schopen hypoteční úvěr splácet. A to například z důvodu vyššího věku ţadatele nebo niţší bonity.10 9

HZL – hypoteční zástavní listy Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/zajisteni-uveru

10

19

Hypotéka bez prokazování příjmu Tento druh hypotéčního úvěru je určen takovému typu ţadatelů, kteří nechtějí nebo nemohou doloţit svůj příjem standardně poţadovaným způsobem a chtějí si koupit nemovitost k bydlení či jako investici k pronájmu nebo získat volné finanční prostředky. Ţadatel svůj příjem můţe doloţit pouze svým čestným prohlášením nebo doloţením dokumentů potvrzujících výši finančních zdrojů či majetku. Úroková sazba je o něco vyšší, neţ je tomu u klasických hypoték, ale niţší neţ u amerických hypoték. Banky také často přihlíţí ke způsobu a rozsahu doloţení příjmu ţadatele, coţ bývá následně také zohledněno v úrokové sazbě. Narozdíl od standardních hypoték na bydlení, které se dají získat aţ do výše rovnající se 100 procentům ceny zastavené nemovitosti, u hypotéky bez prokazování příjmu banky půjčují mezi 50 % - 80 % ceny nemovitosti. Ve většině případů je maximální výše úvěru omezena několika miliony Kč. Mezi klienty, kteří tento druh produktu vyuţívají, jsou především podnikatelé, majitelé společností a studenti. Předhypoteční úvěr Předhypoteční úvěr je určen k financování nemovitosti, kterou je moţné financovat hypotečním úvěrem, ale dočasně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo (například druţstevní byt, privatizace bytů).11 Předhypoteční úvěr je vţdy zajištěn uzavřenou Smlouvou o hypotečním úvěru, jejímţ účelem bude splacení předhypotečního úvěru, splnění všech podmínek daných touto smlouvou s výjimkou vkladu zástavního práva a pojištění nemovitosti. Vţdy musí být vyhotoveno ocenění nemovitosti, ačkoli se pro účely předhypotečního úvěru nemovitost nezastavuje. Úvěr nemusí být nikterak zajištěn, ani ručitelem. Nesplácí se jistina, pouze úroky a k umoření dojde jednorázově při přidělení hypotečního úvěru.12

11 12

Zdroj: http://www.hypik.cz/hypoteky/hypotecni-banky/citibank/predhypotecni-uver Zdroj: http://www.hypoconsulting.cz/slovnik_pojmu/

20

Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy (dále HZL) jsou upraveny zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech a zákonem č. 591/1992 Sb., o cenných papírech. HZL jsou dluhopisy vydávané hypotečními bankami s cílem získat finanční prostředky na poskytování hypotečních úvěrů. Jmenovitá hodnota a hodnota poměrného výnosu HZL je plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů. Pro řádné krytí jmenovité hodnoty hypotečních zástavních listů mohou být pouţity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70 % ceny zastavených nemovitostí. Vedle řádného krytí funguje také náhradní krytí, coţ mohou být jen vysoce likvidní a bonitní prostředky (například hotovost, státní dluhopisy nebo vklady u ČNB). Takto kvalitní krytí činí z hypotečního zástavního listu jeden z vůbec nejbezpečnějších cenných papírů. Proto jsou HZL vhodné pro konzervativní investory, kteří nemají příliš velké zkušenosti na kapitálových trzích a nechtějí podstupovat nějaké větší riziko. HZL jsou velmi dobře likvidní. Patří mezi veřejně obchodovatelné cenné papíry, coţ umoţňuje jejich majiteli, aby je kdykoli prodal. Úrok, který na základě vlastnictví HZL majitel obdrţí, je obvykle stanoven jako fixní. To znamená, ţe bude platit po celou dobu trvání. Navíc je tento výnos čistý. Úrok totiţ nepodléhá dani z příjmu. Emitentem je banka se sídlem na území ČR, která vydává HZL pouze na základě zvláštního právního předpisu upravujícího činnost banky.13

13

Zdroj: http://www.finance.cz/financovani-bydleni/informace/hypoteky/hypotecni-zastavni-listy/

21

1.2. Úvěry ze stavebního spoření Úvěry ze stavebního spoření jsou upraveny zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění

zákona č. 83/1995 Sb.,

zákona č. 423/2003 Sb.,

zákona č. 292/2005 Sb.,

zákona č. 161/2006 Sb. a zákona č. 342/2006 Sb. Provozovateli úvěrů ze stavebního spoření jsou stavební spořitelny. Stavební spořitelnou je banka, které bylo uděleno povolení dle zákona č. 21/1992 Sb., jejímţ předmětem činnosti je pouze stavební spoření a další činnosti dle zákona o stavebním spoření. Charakteristika úvěrů stavebních spořitelen Stavební spořitelny uţ nejvíce netěţí ze zhodnocování finančních prostředků od svých klientů. Hlavní obchody se přesunuly na následné úvěry (řádné a překlenovací). Spořitelny totiţ umoţňují na dluh to samé jako hypoteční banky: koupit, postavit, či rekonstruovat nemovitost. Musíme rozlišovat dva termíny. Úvěry ze stavebního spoření a úvěry stavebních spořitelen. Pojem úvěry stavebních spořitelen v sobě totiţ zahrnuje nejen úvěry ze stavebního spoření, ale i úvěry překlenovací. Stavební spořitelny poskytují dva druhy úvěrů: úvěr ze stavebního spoření (řádný) překlenovací (meziúvěr) Úvěr ze stavebního spoření Úvěr ze stavebního spoření, někdy také nazývaný „klasický“ nebo „řádný“, je původní produkt spořitelen, pevně spjatý se samotným stavebním spořením. Stavební spoření má dvě fáze. Fázi spořící a druhou je úvěrová (viz obrázek č. 1). Základní podmínkou pro poskytování úvěrů ze stavebního spoření je jejich přísná účelovost. Úvěr můţe být (na rozdíl od částky získané pouze spořením) pouţit pouze na financování bytových potřeb a toto pouţití musí být řádně prokázáno. Financováním bytových potřeb účastníka se rozumí i financování bytových potřeb osob blízkých. Za osobu blízkou se pro tyto účely povaţuje příbuzný v řadě přímé sourozenec a manţel.

22

Obrázek č. 2: Schéma stavebního spoření podle účelovosti

ÚVĚROVÁ FÁZE

ÚVĚR

ÚROKY ZE STÁTNÍ PODPORY STÁTNÍ PODPORA

SPOŘÍCÍ FÁZE

CÍLOVÁ ČÁSTKA

ÚROKY Z VKLADŮ

VKLADY

Zdroj: vlastní úprava Využití úvěrů ze stavebního spoření na následující bytové potřeby výstavba bytu, domu, přístavby koupě pozemku, bytu, domu projektová dokumentace přípojky plynu, vody, kanalizace, elektrického proudu úhrada jiných půjček a úvěrů na bytové účely s výjimkou pokut a jiných sankcí daň z převodu bytů a domů, notářské poplatky vypořádání dědických nebo druţstevních podílů poţární zabezpečení a bezpečnostní zajištění opravy a rekonstrukce modernizace půdní vestavby Bytové potřeby se musí nacházet pouze na území České republiky a ještě podrobněji je definuje § 6 zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření.

23

Vzhledem ke státní podpoře stavebního spoření je tento úvěr omezen několika podmínkami. Samozřejmostí je existence spoření. Přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření má následující kritéria: smlouva o stavební spoření musí být uzavřená alespoň 24 měsíců (tato podmínka je daná zákonem) účastník musí naspořit poţadovanou částku, obvykle 30 % aţ 50 % cílové částky (záleţí na dané stavební spořitelně) musí být dosaţeno stanovené výše takzvaného hodnotícího čísla (tento parametr si kaţdá stavební spořitelna určuje individuálně) Kvůli těmto restrikcím vykazují úvěry ze stavebního spoření značnou nepruţnost a neschopnost reagovat na aktuální potřeby klientů. Pokud ţadatel splňuje předešlá kritéria, musí ještě: mít dostatečnou bonitu (prokázat schopnost splácet úvěr) poskytnout dostatečné zajištění úvěru doloţit účelové pouţití úvěru Jestliţe bylo poznamenáno, ţe stavební spořitelny zdatně konkurují v úvěrech na bydlení hypotečním bankám, je nutno také dodat, ţe se to děje díky úvěrům překlenovacím. Ze samotného řádného úvěru se toho totiţ nedá moc pořídit a to ještě za předpokladu, ţe jsou splněny výše uvedené podmínky.14 Hodnotící číslo (ukazatel zhodnocení, bodové hodnocení, parametr ohodnocení, ohodnocovací číslo) Jedná se o specifický číselný ukazatel, pomocí něhoţ stavební spořitelny určují výkonnost a spolehlivost klienta z hlediska nároku na úvěr, případě nároku na úrokové bonusy. Kaţdá stavební spořitelna má trochu odlišnou metodiku výpočtu tohoto ukazatele, ale v zásadě s ním všechny spořitelny sledují u kaţdého jednotlivého klienta souvislost mezi intenzitou jeho spoření a jeho poţadavky na získání úvěru. Parametry výpočtu si kaţdá stavební spořitelna samostatně určuje ve svých všeobecných obchodních podmínkách, které jsou přílohou smlouvy o stavebním spoření.15

14 15

Zdroj: http://vipconsulting.cz/finance/uvery Zdroj: http://www.mesec.cz/clanky/jak-ziskat-rychleji-uver-ze-stavebniho-sporeni/

24

Ukazatele, ovlivňující hodnotící číslo: doba, po kterou leţí vklady na účtu výše naspořených vkladů výše cílové částky zvolená tarifní varianta Obrázek č. 3: Obecný vzorec výpočtu hodnotícího čísla Celková uspořená částka k ohodnocovacímu dni X koeficient tarifní varianty

Výše sjednané cílové částky Zdroj: stavební spořitelny Celková uspořená částka se skládá z naspořených vkladů, státní podpory a úrokového faktoru. Úrokový faktor představuje násobek všech úroků z vkladů i ze státní podpory připsaných na účet účastníka k ohodnocovacímu dni. Hodnota tohoto násobku je uváděna ve sděleních vydávaných pro klienty. Úroky, na něţ má účastník nárok ke dni hodnocení a jeţ nejsou dosud připsány na jeho účet, se pro stanovení bodového hodnocení posuzují jako úroky jiţ připsané. Ohodnocovací den je datum, ke kterému stavební spořitelny vypočítávají současné výše hodnotících čísel všech klientů. Některé spořitelny toto provádějí měsíčně, jiné čtvrtletně. Růst hodnotícího čísla jde cíleně urychlit i zpomalit. Čím více a čím rychleji klient spoří, tím vyšší má zůstatek na účtu a vyšší úroky. Tím také rychleji mu roste hodnotící číslo a tím dříve získá nárok na přidělení řádného úvěru ze stavebního spoření. Proto se pro rychlejší získání úvěru doporučuje uloţit vyšší vklad ihned po uzavření smlouvy. Cílová částka Na začátku při zakládání stavebního spoření se musí zvolit určitá cílová částka, které se chce dosáhnout. Ta je rovna součtu vkladů, úroků z vkladů, přiznané státní podpory, úroků ze statní podpory a úvěru. Naopak se od ní odečítají poplatky, které si účtuje stavební spořitelna. Z toho vyplývá, ţe čím větší bude naspořená část, tím menší úvěr lze získat.

25

Cílová částka by se měla volit podle toho, kolik peněz na konci spoření bude klient potřebovat. Její výše bude přirozeně závislá na skutečnosti, jestli má klient v úmyslu vzít si úvěr nebo jen čistě spořit. Při variantě, ţe chce klient jen spořit, měla by cílová částka odpovídat šestinásobku ročně vloţených vkladů, státní podpory, úroků z nich a zaplacených poplatků spořitelně. V případě, ţe klient si chce vzít úvěr ze stavebního spoření, cílová částka bude závislá hlavně na výši úvěru a variantě poskytnutého úvěru. Z cílové částky se platí poplatek za zřízení stavebního spoření. Ten se pak nejčastěji pohybuje od 0,8 %– 1,0 % z cílové částky. Zvýšení nebo sníţení cílové částky je moţné. Jestliţe v průběhu splácení klient zjistí, ţe by potřeboval cílovou částku sníţit (většinou z důvodu, aby dříve dosáhl na řádný úvěr), stavební spořitelna by mu to měla umoţnit. Pro zvýšení cílové částky si stavební spořitelny individuálně stanovují své podmínky. Můţe dojít například k úpravě úrokové sazby. Teoreticky je moţné cílovou částku překročit, ale v praxi stavební spořitelny automaticky navýší cílovou částku (za poplatek) nebo přeplatek posílají zpět.16 Dokumentace k zařízení úvěru: Spořitelny si většinou jiţ neúčtují poplatek za vyřízení řádného úvěru, který by byl v tomto případě uţ duplikací jednou zaplacené částky za uzavření stavebního spoření. Do nákladů za úvěr by se ale měly počítat poplatky za vedení účtu, které se pohybují kolem 300 Kč za rok. Dokumenty potřebné pro vyřízení úvěrů Samozřejmostí jsou doklady totoţnosti Doklady prokazující bonitu klienta (dluţníka, spoludluţníka, ručitele) u zaměstnanců: potvrzení o příjmu ţadatele (včetně spoluţadatelů a ručitelů, ne starší neţ 1 měsíc) u podnikatelů: daňové přiznání za poslední zdaňovací období (kalendářní rok) potvrzení o zaplacení daně,

16

http://www.gpf.cz/cilova-castka

26

čestné prohlášení, ţe klient nemá ţádné nedoplatky ani penále vůči finančnímu úřadu, správě sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovně, (platí pro nezajištěné úvěry, v případě zajištěných úvěrů klient doloţí doklady o aktuální výši svých závazků vůči orgánům státní správy a zdravotním pojišťovnám po lhůtě splatnosti, které vyhotoví příslušné orgány státní správy), v případě, ţe je ţádost podána v lednu aţ březnu respektive červnu (daňové přiznání je vyhotoveno daňovým poradcem), musí být pro vyhodnocení bonity předloţeny i předběţné výsledky hospodaření za zdaňovací období předchozího roku. Doklady pro zajištění úvěru zástavou nemovitosti (nemusí se jednat o pořizovanou či úvěrovanou nemovitost) aktuální výpis z katastru nemovitostí k zastavované nemovitosti, opět ne starší neţ 1 měsíc znalecký posudek nebo odhad hodnoty zastavované nemovitosti, starý nejvýše 6 měsíců nabývací titul k nemovitosti, například kolaudační rozhodnutí, kupní, darovací, restituční smlouva, rozhodnutí o dědictví pojistná smlouva na zastavovanou nemovitost, případně její návrh v případě výstavby: stavební povolení rozpočtové náklady stavební povolení Dokumentace k úvěru se spořitelnu od spořitelny trochu liší, ale v zásadě se obecný pilíř nemění. Zajištění úvěru Zajištění úvěrů od stavebních spořitelen závisí na poţadované výši úvěru a vyhodnocení bonity klienta. Hranice klasifikace úvěrů podle výše je u kaţdé stavební spořitelny různá. Niţší úvěry jsou převáţně poskytovány bez zajištění Středně velké úvěry jsou nejčastěji poskytovány se zajištěním ručitelem, vinkulací ţivotního pojištění nebo zástavou cenných papírů

27

Velké úvěry jsou poskytovány se zřízením zástavního práva k nemovitosti a také vinkulací pojištění k této nemovitosti. Věcná břemena na zastavovaných nemovitostech stavební spořitelny ve většině případů akceptují za předpokladu, ţe je jejich vliv na hodnotu a prodejnost nemovitosti jiţ zohledněn ve znaleckém posudku nebo vliv na hodnotu nemovitostí nemají. Čerpání a následné splácení úvěru Čerpání úvěru ze stavebního spoření probíhá buď jednorázově (na základě kupní smlouvy nebo předloţených faktur), případně podle podmínek předem dohodnutých v úvěrové smlouvě postupně nebo zálohově. To probíhá bezhotovostně, převodem přímo na účet prodávajícího nebo dodavatele, většinou na základě předloţených faktur za práci nebo materiál. V případě zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti je čerpání úvěru umoţněno většinou jiţ po předloţení podaného návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Celková doba splatnosti úvěru je závislá na výši a zvolenou variantou spoření. Úvěr ze stavebního spoření se splácí měsíční anuitou (pravidelnou měsíční splátkou, která se skládá z úroku a jistiny). Kdykoliv v průběhu splácení je moţno zaslat i mimořádnou splátku či úvěr zcela doplatit bez jakýchkoliv sankcí! Zaplacené úroky z úvěru ze stavebního spoření je moţné odečíst od základu daně z příjmu fyzických osob aţ do výše 300 000 Kč ročně.17 Překlenovací úvěry Překlenovací úvěry nebyly stavebními spořitelnami poskytovány odjakţiva. Jde o produkt posledních několika let, který smazal konkurenční nevýhodu oproti hypotečním bankám. Někdy se také nazývají jako meziúvěry či rychlé půjčky a jsou jednou z forem financování bydlení, kterou nabízejí stavební spořitelny. Klienti stavebních spořitelen je vyuţívají v okamţiku, kdy ještě nesplnili všechny podmínky pro poskytnutí řádného úvěru. Například spoří méně neţ dva roky, nedosáhli potřebné výše hodnotícího čísla spořitelny pro získání klasického úvěru ze stavebního spoření nebo nevloţili na účet dostatečný procentní podíl cílové částky.18 Překlenovací úvěry umoţňují „překlenout“ dobu do přidělení řádného úvěru (viz obrázek č. 2). Jsou nabízeny ihned po sepsání smlouvy s výběrem uţ od nulové akontace. Právě 17 18

Zdroj: http://www.lepebydlet.cz/finance/stavebni-sporeni/uver-ze-stavebniho-sporeni/ Zdroj: http://www.svetuveru.cz/index.php?page=preklenovaciuver

28

díky překlenovacím úvěrům se dá dostat i k několikamilionovým úvěrům. A to nejen na vlastní bydlení, ale například i na druţstevní byty. Obrázek č. 4: Princip překlenovacího úvěru Fáze spoření 0% akontace

Řádný úvěr

Překlenovací úvěr čas

Zdroj http://www.mesec.cz/clanky/preklenovaci-uvery-co-jsou-a-za-kolik, vlastní úprava Na poskytnutí překlenovacího úvěru neexistuje ţádný právní nárok. Obecně je poskytnutí překlenovacího úvěru vázáno na splnění stanovených podmínek stavební spořitelnou, zejména uspokojující bonity (schopnosti splácet), dostatečného zajištění úvěru a naspoření stanovené části cílové částky, podle zvoleného druhu překlenovacího úvěru. Výše překlenovacího úvěru vychází ze sjednané cílové částky stavebního spoření (nejvýše však 100 % cílové částky) a v případě zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti i z hodnoty zastavované nemovitosti. Při ţádání o překlenovací úvěr se musí rovněţ navýšit cílová částka na spoření na takovou výši, aby se rovnala výši překlenovacího úvěru. Splácení funguje tak, ţe i po přidělení překlenovacího úvěru, se stále spoří na stavebním spoření a současně se splácejí pouze úroky z překlenovacího úvěru. A aţ poté, co jsou splněny podmínky k přidělení řádného úvěru (běţně za několik let), překlopí(některé spořitelny udávají i limit, do kterého se to musí stihnout) se překlenovací úvěr na úvěr řádný. To znamená, ţe dojde ke změně úrokové sazby a začne se splácením umořovat i jistina úvěru. Při splácení překlenovacího úvěru se placený úrok vypočítává z cílové částky, tudíţ i z případných vkladů, státní podpory i připsaných úroků. Klientem placené úroky z překlenovacího úvěru se pohybují na úrovni úroků z hypotečních úvěrů. Tím, ţe se platí jen úroky a neumořuje se jistina, celý úvěr zdraţují. Překlenovací úvěr můţe být, čerpán zálohově, jednorázově i postupně a můţe být pouţit pouze na řešení bytových potřeb účastníka spoření (stejně jako u řádného úvěru). Za vedení účtu se platí obdobně jako u řádného úvěru kolem 300 Kč ročně. 29

Závěrem k informací, které se týkají obou produktů. Při kaţdé ţádosti o úvěr si banky i stavební spořitelny prověřují klienty o jejich negativních i pozitivních úvěrových informacích, které slouţí k poznání důvěryhodnosti a bonitě kaţdého klienta. Jiţ několik let v České republice existují úvěrové registry. Na první pohled to můţe vyvolávat rozpaky, jejich existence je však ku prospěchu jak věřitelům, tak samotným dluţníkům. Úvěrové registry Úvěrové registry jsou databáze obvykle provozované sdruţeními bank, leasingových společností, operátorů apod. Jejich účelem je shromaţďovat a sdílet informace a úvěrových závazcích, bonitě a platební morálce klientů. Tyto informace jsou pak v rámci sdruţení a v definovaných případech i mimo pouţívány k hodnoceni klienta v úvěrovém procesu. U nás jsou v současné době k dispozici následující tři registry. 1. Databáze SOLUS Databáze SOLUS je externí informační databáze, ve které jsou soustředěny informace o klientech fyzických osobách-občanech a fyzických osobách podnikatelích, kteří udělili souhlas s poskytováním svých údajů tomuto sdruţení a kteří neplní závazky vůči některému ze členů sdruţení. Obsahem databáze jsou pouze informace negativního charakteru. 2. Bankovní registr klientských informací CBCB Bankovní registr klientských informací je informační databáze, s informacemi o úvěrových závazcích a nepovolených debetních zůstatcích na běţných účtech fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů. 3. Nebankovní registr klientských informací LLCB Nebankovní registr klientských informací je databáze, s informacemi o úvěrových závazcích fyzických osob-občanů a fyzických osob podnikatelů. Databáze registru je tvořena pozitivními i negativními úvěrovými informacemi o bonitě a důvěryhodnosti klientů.19

19

http://www.hypoconsulting.cz/slovnik_pojmu

30

2. Dosavadní vývoj hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření 2.1. Vývoj hypotečních úvěrů Historie hypoték v ČR začala v roce 1995, kdy Česká národní banka udělila první licence k vydávání hypotečních zástavních listů. První hypoteční úvěry začaly obchodní banky v ČR poskytovat začátkem roku 1997. Pro řadu lidí byla hypotéka velkou neznámou, úroky se navíc v té době pohybovaly okolo 15 procent a po dvou letech, v době lidově zvané "balíčkové" krize, dokonce ještě stouply na 20 procent, to uţ jen krátkodobě. Není proto divu, ţe s nástupem milénia ještě nebylo poskytnuto ani 30 miliard korun hypoték. Po roce 2000 se však situace změnila. Trvalý pokles inflace, zpevňování koruny a s těmito faktory spojený pokles úrokových sazeb se odrazil na trvalém nárůstu poskytnutých hypoték. Tabulka č. 2: Celkový počet a celková smluvní jistina poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2000 – 2008

Pro:

Domácnosti

Podnikatelé

Obce a města

Celkem

Smluvní Rok Počet (stav k HÚ (ks) jistina (mil Kč) 31. 12.)

Smluvní Počet jistina HÚ (ks) (mil Kč)



2000

29 560

28 963

1 978

26 330

372

3 130

31 910

58 424

2001

43 810

43 691

2 435

35 252

502

4 290

46 747

83 234

2002

64 812

66 223

2 865

41 796

615

5 524

68 292

113 544

2003

96 290

102 436

3 491

52 377

676

6 328 100 457

161 141

2004

137 275

154 395

4 265

67 868

732

7 003 142 272

229 267

2005

188 301

226 464

5 588

93 492

771

7 631 194 660

327 587

2006

225 645

327 304

7 395

132 899

809

8 043 263 849

468 247

2007

338 989

469 593

9 778

174 385

839

8 321 349 606

652 300

2008

403 486

583 520

11 708

238 607

860

8 483 416 054

830 611

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] První stovky miliard půjčených na hypotečních úvěrech bylo dosaţeno v roce 2002, po sedmi letech od uvedení hypoték na trh v ČR. Na konci prvního čtvrtletí roku 2007 uţ bylo rozpůjčováno na hypotékách půl bilionu korun. Celkový objem poskytnutých finančních prostředků z hypotečních úvěrů na konci roku 2008 činil částku přesahující 830 miliard korun, přičemţ celková nesplacená část jistiny hypotečních úvěrů ke stejnému datu

31

byla necelých 535 miliard korun. Z toho více neţ 410 miliard korun dluţí na hypotečních úvěrech domácnosti (viz tabulka č. 3). Počet nesplacených hypotečních úvěrů občanům se přiblíţil ke 340 000. Při průměrném počtu 1,7 klienta připadajícího na jednu smlouvu lze říci, ţe hypotéku dnes splácí kaţdý osmnáctý občan České republiky. Tabulka č. 3: Nesplacená jistina hypotečních úvěrů od roku 2004 - 2008

Pro:

Domácnosti

Podnikatelé

Smluvní Rok Počet (stav k HÚ (ks) jistina (mil Kč) 31. 12.)


Obce a města Smluvní Počet jistina HÚ (ks) (mil Kč)

Celkem Smluvní Počet jistina HÚ (ks) (mil Kč)

2004

126 084

120 842

2 587

33 762

66

4 698 129 337

159 304

2005

172 121

173 728

3 692

45 190

678

4 791 176 491

223 710

2006

214 060

227 843

5 144

59 959

664

4 654 219 868

292 458

2007

293 584

344 356

7 351

72 583

658

4 554 310 593

421 494

2008

338 409

412 601

7 990

117 435

656

4 318 347 055

534 354

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009]

32

Tabulka č. 4: Vývoj hypotečních úvěrů od roku 2002 - 2008 Hypoteční úvěry dle účelu úvěru Hypoteční úvěry dle objektu úvěru Hypoteční úvěry za Hypoteční úvěry na Neúčelové hypoteční Hypoteční úvěry na Hypoteční úvěry na příslušný rok celkem bydlení úvěry koupi nemovitosti výstavbu Rok (stav k 31. Počet HÚ Smluvní Počet HÚ Smluvní Počet HÚ Smluvní Počet HÚ Smluvní Počet HÚ Smluvní 12.) (ks) jistina (mil (ks) jistina (mil (ks) jistina (mil (ks) jistina (mil (ks) jistina (mil Kč) Kč) Kč) Kč) Kč) 2002 Občané Podnikatelé Obce a města 2003 Občané Podnikatelé Obce a města 2004 Občané Podnikatelé Obce a města 2005 Občané Podnikatelé Obce a města 2006 Občané Podnikatelé Obce a města 2007 Občané Podnikatelé Obce a města 2008 Občané Podnikatelé Obce a města

21 545 21 002 430 113 32 168 31 478 626 61 41 815 40 985 774 56 52 388 51 026 1 323 39 69 189 67 344 1 807 38 85 757 83 344 2 383 30 66 448 64 497 1 930 21

30 310 22 532 6 543 1 234 47 596 36 212 10 580 803 68 126 51 959 15 490 675 98 320 72 068 25 624 627 140 659 100 839 39 407 412 184 052 142 288 41 485 278 178 310 113 927 64 222 161

19 592 19 333 172 87 29 270 28 910 312 48 37 490 37 039 409 42 47 441 46 625 781 35 62 953 61 784 1 143 26 77 915 76 180 1 718 17 57 165 56 066 1 089 10

22 650 19 708 1 992 948 32 278 32 057 5 591 629 50 706 45 688 4 912 105 73 357 61 365 11 400 591 115 190 91 890 22 985 313 147 629 130 034 17 465 129 123 108 99 097 23 937 74

1 953 1 669 258 26 2 895 2 568 314 13 4 324 3 945 365 14 4 945 4 401 540 4 6 236 5 560 664 12 7 842 7 164 665 13 9 283 8 431 841 11

7 659 2 823 4 550 285 9 318 4 154 4 989 174 17 419 6 271 10 578 569 24 963 10 703 14 223 36 25 469 8 948 16 422 98 36 423 12 254 24 020 148 55 202 14 830 40 285 87


33

10 758 10 562 193 3 16 370 16 106 262 2 21 519 21 159 359 1 32 500 31 890 607 3 44 740 44 083 656 1 55 108 54 492 612 4 37 400 36 872 526 2

11 176 10 074 1 080 21 18 836 17 300 1 529 6 28 187 25 989 2 194 3 47 674 43 877 3 767 29 70 779 65 642 5 105 31 102 570 95 829 6 723 17 81 176 68 197 12 962 16

7 904 7 624 179 101 9 906 9 611 238 57 11 317 10 943 320 54 15 363 14 780 550 33 19 091 18 109 945 37 22 321 20 724 1 572 25 14 881 13 753 1 111 17

14 489 9 098 4 267 1 122 19 422 12 071 6 566 784 24 821 15 605 8 543 672 37 030 22 572 14 016 441 54 040 28 818 24 841 380 56 989 35 094 21 642 253 57 804 23 856 33 806 141

Hypoteční úvěry pro jiné účely Počet HÚ Smluvní (ks) jistina (mil Kč) 2 883 2 816 58 9 5 889 5 761 126 2 8 979 8 883 95 1 4 523 4 356 164 3 5 358 5 152 206 0 8 328 8 128 199 1 14 167 13 872 293 2

4 644 3 359 1 195 89 9 338 6 840 2 485 12 15 117 10 364 4 752 1 13 615 5 618 7 840 156 15 839 6 379 9 460 0 24 492 11 365 13 120 7 39 329 21 872 17 452 4

Graf č. 1: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008 100 000 90 000

Počet HÚ (ks)

80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Rok

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] Graf č. 2: Vývoj smluvní jistiny hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008

Smluvní jistina (miliardy korun)

200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Rok

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] Z grafů 1 a 2 je patrné, ţe počet poskytnutých hypotečních úvěrů i objem smluvní jistiny měly postupně rostoucí tendenci v řádu desítek procent aţ do roku 2007. Tento rok byl z hlediska hypoték nejhojnějším.

34

V roce 2008 hypoteční bankovnictví poprvé ve své historii klesalo. Proti růstu hypotečního trhu hovořil rychlý růst ceny nemovitostí, zvýšení sazby daně z přidané hodnoty z 5 % na 9 % u nemovitostí a paradoxně uţ ne v takové míře i sníţení daně z příjmu. Jestliţe si klient do roku 2007 odečítal od daňového základu úroky z hypotečního úvěru, které podléhaly dvaatřicetiprocentní sazbě daně, úspora se výrazně sníţila. Z maximálních 96 000 Kč z odpočtu získal v roce 2008 jen maximálně 45 000 korun. V roce 2008 se počet poskytnutých hypoték sníţil o 22 % zatímco objem finančním prostředků z hypoték o pouhé 3 %. Z toho vyplývá, ţe v roce 2008 radikálně stoupla výše jistiny na jeden úvěr. Graf č. 3: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008

Průměrná úroková sazby (v %)

8,00 7,00

6,73 5,52

6,00

5,66 4,92

5,00

4,86 4,15

4,17

2005

2006

4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 2002

2003

2004

2007

Rok

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] Výše státní podpory 1. 2. 2003 – 31. 1. 2004 činí státní podpora 2 % body 1. 2. 2004 – 31. 1. 2005 činí státní podpora 1 % bod 1. 2. 2005 – 31. 1. 2006 činí státní podpora 0 % bodů 1. 2. 2006 – 31. 1. 2007 činí státní podpora 0 % bodů 1. 2. 2007 – 31. 1. 2008 činí státní podpora 0 % bodů 1. 2. 2008 – 31. 1. 2009 činí státní podpora 0 % bodů 1. 2. 2009 – 31. 1. 2010 činí státní podpora 1 % bod.20

20

Zdroj: http://www.mmr.cz/podpora-hypotek-pro-mlade-lidi-na-starsi-byty-1

35

2008

Graf č. 4: Vývoj hypotečních úvěrů s přiznanou státní podporou od roku 2000 - 2008 12000

9000 8000 7000

8000

6000 5000

6000

4000

4000

3000

Počet (ks)

Objem (mil. Kč)

10000

2000

2000

1000

0

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Rok Objem (mil. Kč)

Počet (ks)

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] Graf č. 5: Vyplacená státní podpora k hypotečním úvěrům od roku 2000 – 2008 550

496,4

Státní podpora (v mil. korun)

500

463,9

472,5

450 384,4

400

343,6

350 300

274,4

250 200

174,4

150 76,7

100 50

24

0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

Rok


36

2006

2007

2008

2.2. Vývoj úvěrů ze stavebního spoření Začátkem roku 1993 byl v České republice chválen Zákon o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, který umoţnil vznik stavebních spořitelen. Ještě téhoţ roku začaly na našem trhu působit následující stavební spořitelny (v tomto pořadí): Raiffeisen stavební spořitelna, a.s. Českomoravská stavební spořitelna, a.s. Wüstenrot stavební spořitelna, a.s. a Všeobecná stavební spořitelna Komerční banky, a.s. (dnes Modrá pyramida) V roce 1994 se přidaly: Stavební spořitelna České spořitelny, a.s. HYPO stavební spořitelna, a.s. (v roce 2008 fúze s Raiffeisen stavební spořitelnou, a. s.) Produkt stavební spoření byl prvotně určen jako podpora bydlení pomocí výhodných úvěrů. V následujících letech získal přezdívku spořícího produktu se státní podporou. Úvěrová část produktu byla ze začátku vyuţívána poskrovnu, aţ s nástupem nového tisíciletí začala konkurovat hypotečním úvěrům. Dnes uţ vnímáme stavební spoření jako kombinaci spoření a účelového produktu na bydlení se státní podporou. Tabulka č. 5: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 Úvěry ze stavebního spoření Rok (stav k 31. 12.)

Počet (ks)

Smluvní jistina (mil Kč)

Celkem úvěry stavebních spořitelen

Překlenovací úvěry Počet (ks)


Počet (ks)


2000

262 259

14 207

111 204

16 804

373 463

31 011

2001

346 145

18 522

119 679

18 501

465 824

37 023

2002

420 929

21 916

147 991

24 392

568 920

46 308

2003

488 850

25 099

196 890

38 498

685 740

63 597

2004

549 698

28 735

236 785

55 449

786 483

84 184

2005

582 867

31 751

275 008

76 312

857 875

108 063

2006

587 501

35 073

313 152

100 377

900 653

135 450

2007

580 352

38 912

362 592

140 389

942 944

179 301

2008

569 870

42 875

401 306

184 542

971 176

227 417


37

V úvěrové oblasti byl ke konci roku 2008 celkový stav počtu úvěrů 971 000, coţ v absolutním vyjádření představuje meziroční nárůst jejich stavu oproti konci roku 2007 o 28 000 a v procentním vyjádření nárůst o 3,0 %. Rychlost růstu celkového počtu úvěrů se v roce 2008 oproti rokům minulým sníţila, ale meziroční nárůst objemu úvěrů je stále dosti vysoký. Celkový objem úvěrů dosáhl k 31. 12. 2008 hodnoty přesahující 227 miliard Kč, coţ představuje meziroční nárůst o 48 miliard Kč. Tabulka č. 6: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 Úvěry ze stavebního spoření Rok (stav k 31. 12.)

Počet (ks)


Celkem úvěry stavebních spořitelen

Překlenovací úvěry Smluvní jistina (mil Kč)

Počet (ks)

Počet (ks)


2000

94572

5791

-8051

-1126

86521

4665

2001

83 886

4 315

8 475

1 697

92 361

6 012

2002

74 784

3 394

28 312

5 891

103 096

9 285

2003

67 921

3 183

48 899

14 106

116 820

17 289

2004

60 848

3 636

39 895

16 951

100 743

20 587

2005

33 169

3 016

38 223

20 863

71 392

23 879

2006

4 634

3 322

38 144

24 065

42 778

27 387

2007

-7 149

3 839

49 440

40 012

42 291

43 851

2008

-10 482

3 963

38 714

44 153

28 232

48 116


38

Graf č. 6: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 100000

Počet úvěrů (ks)

80000 60000 40000 20000 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

-20000

Rok

Úvěry ze stavebního spoření

Překlenovací úvěry 21

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] Graf č. 7: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 50000 45000

Úvěry ze stavebního spoření

Překlenovací úvěry

smluvní jistina (mil. Kč)

40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 -5000

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Rok

Zdroj: www.mmr.cz, vlastní úprava [dostupné, dne 3. 2. 2009] 21

Poznámka: záporné hodnoty v grafu znamenají, ţe počet nově poskytnutých úvěrů nepřevýšil mnoţství úvěrů, které z nějakého důvodu byly ukončeny, například doplacením nebo zrušením

39

Trh s překlenovacími úvěry zaţil radikální vzestup, co se týče objemu poskytnutých úvěrů. Mohutný nárůst se ale odráţí od nízké srovnávací hladiny. Trh je teprve na začátku a jeho tempo růstu je zákonitě vysoké. Na rozdíl od objemu nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření, který stagnuje jiţ od roku 2001 (viz graf č. 7). Počet nově poskytnutých překlenovacích úvěrů nezaţívá v posledních letech zvláště větší výkyvy. Zato počtu nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření čím dál více ubývá. Počet nově sjednaných úvěrů uţ v roce 2007 a 2008 nepřevýšil počet úvěrů ukončených, (viz graf č. 6).22

22

Zdroj: http://www.acss.cz/cz/novinari/vyvoj-statistik/

40

2.3. Srovnání podílu na trhu Počet sjednaných úvěrů ze stavebního spoření je o mnoho procent vyšší neţ u hypoték. Tento fakt je zapříčiněn hlavně dostupností úvěrů ze stavebního spoření. U hypotéky je zpravidla poţadována lepší bonita klienta. Dalším ukazatelem je půjčená částka. Z úvěru ze stavebního spoření je sloţitější půjčit si větší částku, proto objem poskytnutých, jak je patrné z následujícího grafu č. 8. Graf č. 8: Porovnání podílu na trhu z hlediska počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření za rok 2002 a rok 2008 Srovnání podle počtu

Srovnání podle objemu

10% 40%

60%

90%

Rok 2002 Počet (ks) Objem (mld.)

Hypoteční úvěry 64 812 66 223

Úvěry ze stavebního spoření 568 920 43 308 Srovnání podle objemu

Srovnání podle počtu

28%

29%

71%

Rok 2008 Počet (ks) Objem (mld.)

72%

Hypoteční úvěry 403 486 583 520

Úvěry ze stavebního spoření 971 176 227 417


41

3. Analýza, porovnání a vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů 3.1. Analýza nabídky hypotečních úvěrů Ačkoliv hypoteční trh v ČR zaznamenal v roce 2008 propad přibliţně o 20 %, banky stále ještě nedostatečně vyvíjejí nové produkty tak, aby lépe uspokojili poptávku potenciálních zákazníků. Hypoteční úvěry v ČR poskytuje 15 bank, nicméně přes 4/5 trhu s hypotéčními úvěry ovládají 4 banky. A protoţe tito hlavní hráči na poli s hypotékami prozatím neukazují ţádnou snahu poskytovat lepší produkty a sluţby v oblasti hypotečního bankovnictví z důvodu opatrné strategií řízení rizik, bude tato pozice připomínající monopol brzdou pro naplnění očekávání i potřeb klientů. Hypoteční produkty typu zpětná hypotéka, růţová hypotéka, zelená hypotéka, hypotéka buy-to-let (koupit a pronajmout), půjčka na 2. nebo 3. domov, které jsou běţné ve vyspělé Evropě ještě u nás ţádná banka v nabídce nemá. Dokladuje to jen to, ţe hypoteční trh v ČR je zatím v začátku. Bankovní domy poskytující hypoteční úvěry v České republice: Česká spořitelna, a. s.

Poštovní spořitelna, a. s.

Komerční banka, a. s.

GE money bank, a. s.

Československá obchodní banka,

LBBW Bank CZ, a. s.

a. s.

Volksbank, a. s.

Hypoteční banka, a. s.

Wüstenrot hypoteční banka, a. s.

Raiffeisen bank, a. s.

mBank, a. s.

Unicredit bank, a. s.

Waldviertler Sparkasse, a. s.

City bank, a. s.

Oberbank, a. s.

S rozvojem hypotéčního trhu souvisí výrazné urychlení a zjednodušení procesu vyřízení hypotéky z několika týdnů na pár dnů. Administrativní náročnost se zkrátila díky zjednodušení dokumentů i sníţení jejich počtů. Růst příjmů a celkové zvýšení ţivotního standardu obyvatelstva. Je uţ naprosto zřejmé, ţe hypotéku si dnes můţe pořídit mnohem více rodin. Však taky v roce 2 000 byl průměrný příjem v ČR kolem 12 000 Kč a průměrná hypoteční splátka do 7 000 Kč. V roce 2008 se

42

průměrná hrubá mzda vyšplhala k 25 000 Kč avšak průměrná splátka poskočila jen k částce 10 000 Kč. Obyvatelstvo se stává jednoduše bonitnější. Developerský boom nových stavebních projektů i zlepšení a nárůst nabídky nemovitostí pro občany díky realitním kancelářím. Dalším faktorem jsou i nové cesty k zákazníkům prostřednictvím makléřských či finančně poradenských institucí. Prodlouţení doby splatnosti, zvýšení nabídky fixací nebo nové produkty jako americká hypotéka, hypotéka bez dokládání příjmů, 100 % hypotéka (financování celého projektu z cizích zdrojů) jsou produkty, které zkvalitnili hypoteční trhu u nás.

3.2. Porovnání nabídky hypotečních úvěrů Pro porovnání jsem zvolil 3 naprosto rozdílné bankovní domy. První ze skupiny největších bank v ČR a sice

Komerční banku, a. s. Další porovnávací institucí bude banka

specializovaná na hypoteční úvěry – Hypoteční banka, a. s. A posledním porovnávacím subjektem je malá banka, která na našem území působí od konce roku 2007 – mBank, a. s.

43

Komerční banka, a. s. Tabulka č. 7: Nabídka hypotečních úvěrů Komerční banky Hypoteční úvěr (Klasik - 85 / Plus - 100)

Flexibilní hypotéka

Hypotéka Dopředu Dozadu

Překlenovací hypoteční úvěr

Účelový/ neúčelový

účelový

účelový

účelový

účelový

Minimální doba splatnosti (roky)

5

5

5

5

Maximální doba splatnosti (roky)

30

30

30

30

Minimální výše úvěru (Kč)

200 000

200 000

200 000

100 000

Maximální výše úvěru (Kč)

85% / 100% z ceny zastavených nemovitostí

85% / 100% z ceny zastavených nemovitostí

85 % (8 000 000) 100 % (4 000 000) z ceny zastavených nemovitostí

69 % / 100 % z ceny zastavených nemovitostí

1 rok

5, 19 % / 6, 19 %

5, 19 % / 6, 19 %

5, 19 % / 6, 19 %

5, 19 % / 6, 19 %

3 roky

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

5 let

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

4, 99 % / 5, 99 %

Poplatek za vedení úvěrového účtu (Kč / měsíc)

150

250

150

150

Poplatek za odhad nemovitosti (Kč)

3500 / 4500

3500 / 4500

3500 / 4500

3500 / 4500

Poplatek za vyřízení hypotečního úvěru (Kč)

2 900

2 900

2 900

2 900

Úroková sazba při fixaci

Název hypotečního úvěru

Zdroj: www.kb.cz, interní materiály Komerční banky, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

44

Hypoteční banka, a. s. Tabulka č. 8: Nabídka hypotečních úvěrů Hypoteční banky Název hypotečního úvěru

Hypoteční úvěr do 85%

Hypoteční úvěr do 100%

Hypoteční úvěr na družst. bydlení

Hypotéka bez doložení příjmů

Kombinované produkty do 85%

Hypoteční úvěr s invest. životním pojištěním

Hypoteční úvěr pro cizince

Americká hypotéka


účelový

účelový

-

účelový

účelový

účelový

účelový

neúčelový


5

5

-

5

-

-

5

3


30

30

-

40

-

-

40

20


300 000

300 000

-

200 000

-

-

-

200 000

50% LTV a 5 000 000

-

-

-

70% LTV a 5 000 000



85% z 100% z 100% z ceny ceny ceny zastavené zastavené zastavené nemovitosti nemovitosti nemovitosti

1 rok

5,69

6,69

5,69

8,14

5,99

5,69

6,09

8,64

3 roky

5,49

6,49

5,49

7,94

5,79

5,49

5,89

8,44

5 let

5,49

6,49

5,49

7,94

5,79

5,49

5,89

8,44

Poplatek za vedení úvěrového účtu (Kč / měsíc) Poplatek za odhad nemovitosti (Kč)

150 nebo 150 nebo 150 nebo 150 nebo 150 nebo 150 nebo 150 nebo 150 nebo 220 se 220 se 220 se 220 se 220 se 220 se 220 se 220 se státním státním státním státním státním státním státním státním příspěvkem příspěvkem příspěvkem příspěvkem příspěvkem příspěvkem příspěvkem příspěvkem 1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

1 600 3 500 4 600

0,8% z 0,8% z 0,8% z 0,8% z 0,8% z 0,8% z 0,8% z Poplatek za výše úvěru, výše úvěru, výše úvěru, výše úvěru, výše úvěru, výše úvěru, výše úvěru, vyřízení min. 8 min. 8 min. 8 min. 8 min. 8 min. 8 min. 8 hypotečního max. 25 max. 25 max. 25 max. 25 max. 25 max. 25 max. 25 úvěru (Kč) tisíc tisíc tisíc tisíc tisíc tisíc tisíc

1 600 3 500 4 600

2,7% z výše úvěru

Zdroj: www.hypotecnibanka.cz a interní materiály Hypoteční banky, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

45

mBank, a. s. Tabulka č. 9: Nabídka hypotečních úvěrů banky mBank mHypotéka

mHypotéka (neúčelová)


účelový

neúčelový


-

-


45

45


200 000

200 000


110 % z ceny zastavených nemovitostí + individuální posouzení

80 % z ceny zastavených nemovitostí + individuální posouzení


Název hypotečního úvěru

2 roky

0 - 50% LTV- 5,49% 51 - 60% LTV - 5,56% 61 - 70% LTV- 5,86% 71 - 80% LTV- 6,10% 81 - 110% LTV - 6,25%

0 - 50% LTV- 7,02% 51 - 60% LTV - 7,07% 61 - 70% LTV- 7,09% 71 - 80% LTV- 7,13%

3 roky


0 - 50% LTV- 7,03% 51 - 60% LTV - 7,08% 61 - 70% LTV- 7,15% 71 - 80% LTV- 7,17%

5 let


0 - 50% LTV- 7,10% 51 - 60% LTV - 7,15% 61 - 70% LTV- 7,20% 71 - 80% LTV- 7,23%


0

0


0

0


0

0

Zdroj: www.mbank.cz, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

46

Názorný vzorový příklad Rodina se dvěma dětmi (rodiče ve věku 30 let) ţádají o hypoteční úvěr na byt v novostavbě ve výši 3 000 000 korun. Ţadatelé nemají ţádné vlastní zdroje, proto poţadují 100 % hypotéku. Aby splátka příliš nezatíţila rozpočet, splatnost úvěru bude 30 let a dobu fixaci si zvolili na 5 let. Podle doloţených příjmů mají dostatečnou bonitu pro získání úvěru. Tabulka č. 10: Porovnání nabídky hypotečních úvěrů jednotlivých bank Název banky a hypotečního úvěru

Komerční banka; Hypoteční úvěr Plus 100

Hypoteční banka; Hypoteční úvěr do 100%

mBank; mHypotéka

Úroková sazba (%)

5, 99

6,49

6,49


150

220

0


3 500

3 500

0


2 900

24 000

0

Výsledná měsíční splátka (Kč)

18 128

19 120

19 120

Daňový odpočet úroků (po 5 a 30 letech, v Kč)

133 116 / 528 908

144 552 / 582 503

144 552 / 582 503

Celkové náklady na úvěr za 5 let (Kč)

989 964

1 043 348

1 002 648

Celkové náklady na úvěr ze 30 let (Kč)

6 057 575

6 407 397

6 300 697

Zdroj: interní materiály jednotlivých bank, vlastní úprava, [dostupné dne 31. 3. 2009]

47

3.3. Vyhodnocení nabídky hypotečních úvěrů Nejpestřejší nabídku hypotečních úvěrů můţe nabídnout Hypoteční banka. Specializuje se hypoteční bankovnictví a proto jí ostatní banky nemohou konkurovat v mnoţství hypotečních produktů ani sluţeb. Komerční banka, jako jedna z největších bank v ČR, nemá paletu hypotečních sluţeb a produktů aţ tak rozsáhlou, protoţe je to banka komplexní a věnuje se všem odvětvím bankovnictví. A nejmenší z porovnávaných je mbank, která má v nabídce pouze 2 typy hypotéky. Výhodou ovšem je, ţe hypotéku poskytuje aţ do 110 % hodnoty nemovitosti a nejdelší moţnou dobu splatnosti aţ 45 let, coţ přináší mBance exkluzivitu. Vyhodnocení názorného příkladu: Úroková sazba:

1. Komerční banka

5,99 % p. a.

2. = 3. Hypoteční banka, mBank

6,49 % p. a.

Poplatek za vedení úvěrového účtu: 1. mBank

zdarma

2. Komerční banka

150 Kč měsíčně

3. Hypoteční banka

220 Kč měsíčně

Poplatek za vyřízení úvěru: 1. mBank

zdarma

2. Komerční banka

2 900 Kč


24 000 Kč

Poplatek za odhad nemovitosti:

1. mBank

zdarma

2. = 3. Komerční, Hypoteční banka 3 500 Kč Celkové náklady na úvěr za 5 let:

1. Komerční banka

989 964 Kč

2. mBank

1 002 648 Kč


1 043 348 Kč

Celkové náklady na úvěr za 30 let: 1. Komerční banka

6 057 575 Kč

2. mBank

6 300 697 Kč


6 407 397 Kč

48

Po přepočítání celkových nákladů na úvěr, to znamená úrokové sazby, poplatků za vedení úvěrového účtu, poplatků za vyřízení úvěru a poplatků za odhad nemovitosti, vyšel hypoteční úvěr Plus 100 od Komerční banky jako nejvýhodnější v dané problematice. V tomto případě je patrné, ţe splátku úvěru nejvíce ovlivnila úroková sazba, která byla bezkonkurenčně nejniţší u Komerční banky. Dalšími ukazateli jsou poplatky. Zde na tom byla nejlépe mBank, protoţe si ţádné poplatky neúčtuje. Přestoţe Hypoteční banka a mBank měly stejnou úrokovou sazbu, poplatky u Hypoteční banky zvýšily celkové náklady úvěru do konce pětileté fixace o více neţ 40 000 korun a kdybychom kalkulovali, ţe úroková sazba by zůstala stejná aţ do konce splatnosti úvěru, tato částka by přesáhla hranici 100 000 korun. Ze všech tří porovnávaných produktů je na tom nejhůře Hypoteční úvěr 100 % od Hypoteční banky, který má nejvyšší poplatky i úrokovou sazbu. Čím delší je splatnost úvěru, tím také klient více přeplatí. Kdyţ vidíme, ţe úvěr bude celkově stát přes 6 milionů korun je to docela děsivé. Ovšem 6 milionů dnes je trochu něco jiného neţ 6 milionů za 30 let. Inflace zde hraje také velikou roli a neviděl bych to jako tragédii, ţe úvěr v tomto případě bude zaplacen vlastně dvakrát.

3.4. Analýza nabídky úvěrů ze stavebního spoření Úvěrové portfolio stavebních spořitelen je velmi jednoduché. Kdyţ nepočítáme nabídku překlenovacích úvěrů, stavební spořitelny nabízejí vlastně jen jeden druh úvěru ze stavebního spoření, který má i stejnojmenný název. Tento úvěr má pak v kaţdé stavební spořitelně více variant nebo tarifů. Ty jsou pak rozdílné podle způsobu spoření na stavebním spoření. Největším poskytovatele úvěrů ze stavebního spoření je Českomoravská stavební spořitelna, známá také jako „Liška“. Seznam stavebních spořitelen v České republice: Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot stavební spořitelna, a. s.

49

3.5. Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření Pro porovnání úvěrů ze stavebního spoření jsem vybral Českomoravskou stavební spořitelnu – největšího poskytovatele na trhu. A dále Wüstenrot stavební spořitelnu a Raiffeisen stavební spořitelnu. Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Tabulka č. 11: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny Název hypotečního úvěru

Úvěr ze stavebního spoření - tarif Atraktiv

Invest

Perspektiv

Klasik

Minimální výše měsíční splátky (v % z cílové částky

0,8% / 0,6%

0,8% / 0,6%

0,53%

0,8% / 0,6%

Minimální naspořená částka

38%

40%

35%

40%

Maximální výše úvěru

62% z cílové částky; výše ceny zastavené nemovitosti




Úroková míra

3,7%

4,8%

4,8%

5,5%

Poplatek za vedení úvěrového účtu (Kč / rok)

290

290

290

290

Poplatek za vyřízení úvěru ze stavebního spoření (Kč)

zdarma

zdarma

zdarma

zdarma


zdarma

zdarma

zdarma

zdarma

Zdroj: www.cmss.cz, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

50

Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. Tabulka č. 12: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny Název hypotečního úvěru

Úvěr ze stavebního spoření - varianta Speciální

Normální

Finanční

Kreditní


0,60%

0,50%

0,70%

0,70%


50%

50%

40%

30%






Úroková míra

3,7 % / 4,9 %

3,7 % / 4,9 %

3,7 % / 4,9 %

3,7 % / 4,9 %


250

250

250

250


zdarma

zdarma

zdarma

zdarma


2 500 - 5 000

2 500 - 5 000

2 500 - 5 000

2 500 - 5 000

Zdroj: www.wuestenrot.cz, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

51

Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Tabulka č. 13: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Raiffeisen stavební spořitelny Název hypotečního úvěru

Stavební úvěr


0,50%


40%



Úroková míra

3,5 % / 4,9 %


308 / 360


zdarma


zdarma

Zdroj: www.rsts.cz, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009]

52

Názorný vzorový příklad: Refinancování hypotečního úvěru ve výši 1 379 000 korun. Cílem je co nejniţší finanční zatíţení. Tabulka č. 14: Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření jednotlivých stavebních spořitelen Název stavební spořitelny a úvěru ze stavebního spoření

Českomoravská stavební spořitelna; Úvěr ze stavebního spoření tarif Invest

Wüstenrot stavební spořitelna; Úvěr ze stavebního spoření varianta Finanční

Raiffeisen stavební spořitelna; Stavební úvěr

Měsíční splátka překlenovacího úvěru a spoření (Kč)

11523

8936

10180

Úroková sazba překlenovacího úvěru (v %)

4,5

5,5

5,0

Počet měsíčních splátek překlenovacího úvěru

83

174

180

Spoření a státní podpora (Kč)

579 643

576 818

670 582

Měsíční splátka řádného úvěru (Kč)

10 630

9 632

11 550

Úroková sazba řádného úvěru (v %)

4,8

4,8

3,5

Počet měsíčních splátek řádného úvěru

89

101

100

Poplatky celkem za celou dobu (Kč)

26 165

24 230

38 898

Celkem klient zaplatí stavební spořitelně (Kč)

1 921 526

2 523 209

2 309 516

Zdroj: http://www.penize.cz/43394-drahe-vyhodne-uvery-ze-stavebniho-sporeni, vlastní úprava [dostupné dne 31. 3. 2009] 53

3.6. Vyhodnocení nabídky úvěrů ze stavebního spoření Doba splatnosti úvěru ze stavebního spoření je závislá na tom, jestli klient během doby trvání umořuje jistinu nepravidelnými vklady, jak vysokou splátku je schopen splácet, proto se nedá říci, tento úvěr bude splacen přesně v tento den. Svou roli zde hrají také překlenovací úvěry. Konkrétně neexistuje model, jak financovat nemovitost úvěrem ze stavebního spoření. Vţdy záleţí na konkrétním případu a ten je kaţdý jiný. Z úvěrů ze stavebního spoření u porovnávaných produktů uţ prakticky vymizely poplatky. Jediné, které zůstaly, jsou poplatky za vedení úvěrového účtu, které jsou v řádech stokorun ročně a v jejich výši není zásadní rozdíl. Faktorem, který nejvíce ovlivňuje výběr úvěru, je úroková sazba, která je v současné době na trhu nejniţší u Raiffeisen stavební spořitelny. Vyhodnocení názorného příkladu: Úroková sazba u úvěru ze stavebního spoření: 1. Raiffeisen SS

3,5 % p. a.

2. = 3. Českomoravská SS, Wüstenrot SS

4,8 % p. a.

Celkem poplatky za dobu trvání:

Měsíční splátka řádného úvěru:

Doba splácení řádného úvěru:

Celkem zaplatí klient spořitelně:

1. Wüstenrot SS

24 230 Kč

2. Českomoravská SS

26 165 Kč

3. Raiffeisen SS

38 898 Kč

1. Wüstenrot SS

9 632 Kč


10 630 Kč

3. Raiffeisen SS

11 550 Kč


89 měsíců

2. Raiffeisen SS

100 měsíců

3. Wüstenrot SS

101 měsíců


1 921 526 Kč

2. Raiffeisen SS

2 309 516 Kč

3. Wüstenrot SS

2 523 209 Kč

54

Po přepočítání celkových nákladů na úvěr, to znamená úrokové sazby a všech poplatků, bude nejlevnější refinancování u Českomoravské stavební spořitelny a nejvíce by klient zaplatil při spolupráci s Wüstenrot stavební spořitelnou. V tomto případě je nutno říci, ţe celkové náklady na úvěr ovlivnily i překlenovací úvěry, které ale nejsou předmětem porovnávání. Poplatky jsou nejvyšší u Raiffeisen stavební spořitelny, stejně tak i nejniţší úroková míra z úvěru. Závěrem je důleţité říci, ţe vţdy záleţí na daném případu. Při výběru hypotečního úvěru i úvěru ze stavebního spoření hraje roli mnoho ukazatelů, proto se nedá nikdy říci, ţe tato banka nebo stavební spořitelna je nejlepší v poskytování hypotečních úvěrů respektive úvěrů ze stavebního spoření.

55

4.

Odhad budoucího vývoje na obou trzích

Český trh s realitami se pomalu posouvá do období “po boomu”. Ceny nemovitostí budou klesat v rozmezí od 10 % do 25 % podle regionu a kvalit nemovitostí. Poptávka po nemovitostech je nízká hlavně díky vysokým cenám. Určitě se zde můţe promítnout i fakt, ţe je za námi uspokojení bytových potřeb silných ročníků. Pokles cen je v současnosti očekáván především u starších, zejména nezrekonstruovaných bytů panelového typu (u kterých byl v minulých letech zaznamenán aţ nereálný nárůst cen), bytů a projektů se špatnou dopravní dostupností a nedostatečně sociálně vybavených lokalitách. Dopad současné situace na rezidenčním trhu na developerské společnosti můţe být vzhledem k souběhu dvou významných negativních faktorů (globální finanční krize a přirozeného poklesu poptávky) poměrně značný. Pro developerské společnosti skončilo období, kdy vše, co bylo postaveno, se v krátké době prodalo. Proto zájemci o nemovitosti, kteří akutně nemusejí kupovat, budou vyčkávat na niţší ceny. Dá se také očekávat krach malých realitních zprostředkovatelů. Naopak velké realitní kanceláře upevnění svoje postavení na trhu díky úbytku konkurence. Na reakci na sníţení úrokové sazby ČNB je zatím brzy. Většina bank v současné době sleduje, jak na změnu sazby zareagují finanční trhy, a podle toho zváţí případné další kroky. Sníţení úrokových sazeb nevylučují, ale zároveň uvádějí, ţe sazby u hypoték nejsou přímo ovlivněny sazbami ČNB, ale vývojem ceny peněz na mezibankovním trhu. Ale protoţe na mezibankovním trhu chybí dostatek volné střednědobé a dlouhodobé likvidity, dá se očekávat brzké sníţení úrokových sazeb. Letos se neočekává ţádný dramatický pokles zájmu o hypotéky. Úrokové sazby budou podle bankovních odborníků víceméně stagnovat či v některých případech i klesat. Vedle toho dojde podle všeho k přirozené migraci klientů mezi bankami refinancováním některých úvěrů, neboť pro řadu jejich drţitelů bude nevyhnutelné nové nastavení jejich hypoték. Objemy poskytnutých úvěrů postupně klesnou na růst v jednotkách procent. Tato skutečnost doplněna vstupem nových subjektů na trh přiostří konkurenční boj. Banky budou nuceny přehodnotit své strategie řízení rizik a vyrazit na trh s novou hypoteční 56

produktovou nabídkou. Budou pokračovat v trendu sniţování poplatků a stimulovat poptávku ze specifických segmentů trhu. Lépe řečeno, připravují se výhodnější obchody pro zákazníky. U úvěrů ze stavebního spoření sníţení sazeb České národní banky nemá prakticky ţádnou váhu. Stavební spořitelny totiţ půjčují peníze vkladatelů a proto jsou úvěry ovlivněny objemem vkladů. Vývoj úvěrů ze stavebního spoření bude také závislý na počtu nově poskytnutých překlenovacích úvěrů. Do budoucna se čeká stagnace nebo mírný pokles objemu finančních prostředků půjčených na úvěrech ze stavebního spoření.

57

Závěr Cílem práce bylo analyzovat a vyhodnotit nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření vybraných subjektů. Stavební spoření se zavedlo jako zcela nový produkt, který na českém trhu nikdy nebyl nabízen (na rozdíl od jeho dlouholetého vyuţívání v Německu, Rakousku či Velké Británii). Úvěry spojené se zástavním právem k nemovitosti sice na českém trhu byly nabízeny jako úvěry pro obyvatele, ale aţ nový zákon přinesl jejich nové podmínky na úroveň obvyklou ve vyspělém světě. Z porovnání vybraných bank a stavebních spořitelen vyplynulo, ţe nabídka na českém trhu se odlišuje. Porovnání mělo nastínit situaci rozdílných institucí a jejich produktů. Kaţdá z porovnávaných institucí má odlišnou pozici na trhu, proto mohou nabídnou různé produkty s odlišnými sluţbami. Při vyhodnocení hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření bylo zjištěno, ţe obecně výhodnější nabídky poskytují banky, respektive stavební spořitelny, které působí na trhu delší dobu, drţí větší podíl na trhu v poskytování úvěrů a jsou to jedny z největších institucí ve svém oboru.

58

Seznam literatury: Monografie: KOLEKTIV AUTORŮ. Bankovnictví. šesté vydání, Bankovní institut, a. s., Praha 2006, ISBN 80-7265-099-8, 280 s. PAVELKA, F. – BARDOVÁ, D. – OPOROVÁ, R. Úvěrové obchody. Bankovní institut, a. s., Praha 2002, ISBN 80-7265-037-8, 279 s. POLOUČEK, S. Bankovnictví. první vydání, C. H. Beek, 2006, ISBN 80-7179-462-7, 716 s. Interní materiály a analýzy Partners for Life Planning, a. s. Internetové stránky: www.rsts.cz www.cmss.cz www.burinka.cz www.wustenrot.cz www.modrapyramida.cz www.hypoconsulting.cz www.hypoexpert.cz www.mesec.cz www.finance.cz www.investujeme.cz www.finmag.cz www.penize.cz www.financnivzdelani.cz www.mmr.cz www.svet-bydleni.cz www.hypik.cz www.gpf.cz www.svetuveru.cz www.sfrb.cz www.hypoindex.cz www.kb.cz www.hypotecnibanka.cz www.mbank.cz www.mfcr.cz 59

Seznam obrázků, tabulek a grafů Seznam obrázků: Obrázek č. 1: Anuitní způsob splácení hypoteční úvěru ....................................................... 9 Obrázek č. 2: Schéma stavebního spoření podle účelovosti ................................................ 23 Obrázek č. 3: Obecný vzorec výpočtu hodnotícího čísla .................................................... 25 Obrázek č. 4: Princip překlenovacího úvěru ....................................................................... 29 Seznam tabulek: Tabulka č. 1: Přehled státní podpory k úrokům z hypotečního úvěru ................................. 17 Tabulka č. 2: Celkový počet a celková smluvní jistina poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2000 – 2008 ................................................................................................................. 31 Tabulka č. 3: Nesplacená jistina hypotečních úvěrů od roku 2004 - 2008 .......................... 32 Tabulka č. 4: Vývoj hypotečních úvěrů od roku 2002 - 2008 ............................................. 33 Tabulka č. 5: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 ......................................................................................................................... 37 Tabulka č. 6: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 ......................................................................................................................... 38 Tabulka č. 7: Nabídka hypotečních úvěrů Komerční banky ............................................... 44 Tabulka č. 8: Nabídka hypotečních úvěrů Hypoteční banky............................................... 45 Tabulka č. 9: Nabídka hypotečních úvěrů banky mBank .................................................... 46 Tabulka č. 10: Porovnání nabídky hypotečních úvěrů jednotlivých bank .......................... 47 Tabulka č. 11: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Českomoravské stavební spořitelny 50 Tabulka č. 12: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Wüstenrot stavební spořitelny ......... 51 Tabulka č. 13: Nabídka úvěrů ze stavebního spoření Raiffeisen stavební spořitelny ......... 52 Tabulka č. 14: Porovnání nabídky úvěrů ze stavebního spoření jednotlivých stavebních spořitelen ............................................................................................................................. 53

60

Seznam grafů: Graf č. 1: Vývoj počtu poskytnutých hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008.................. 34 Graf č. 2: Vývoj smluvní jistiny hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008 ......................... 34 Graf č. 3: Vývoj průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů od roku 2002 – 2008 ......... 35 Graf č. 4: Vývoj hypotečních úvěrů s přiznanou státní podporou od roku 2000 - 2008 ..... 36 Graf č. 5: Vyplacená státní podpora k hypotečním úvěrům od roku 2000 – 2008 .............. 36 Graf č. 6: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 ......................................................................................................................... 39 Graf č. 7: Celkový počet a celková smluvní jistina úvěrů stavebních spořitelen od roku 2000 – 2008 ......................................................................................................................... 39 Graf č. 8: Porovnání podílu na trhu z hlediska počtu a objemu poskytnutých hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření za rok 2002 a rok 2008.............................................. 41

61

Porovnání nabídky hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření v ČR

Recommend Documents