příloha
>
rezidenční
í n e l d y b
rezidenční bydlení >
V
Praze čeká na kupce více než 2300 novostaveb, tvrdí studie developerské společnosti Ekospol. Analytici společnosti, kteří provádějí detailní průzkumy ceníků všech developerských projektů v Praze s 50 a více byty, spočítali, že celkem 2301 dokončených bytů představuje zhruba dvacetiprocentní nevyprodanost hotových developerských projektů. Těch je celkem 85. Jinými slovy, pětina dokončených bytů v Praze dnes zeje prázdnotou. V kontextu další zprávy této společnosti o propadu prodejů za loňský rok to vypadá, že nedostatek novostaveb v Praze hned tak nehrozí. Ekospol vyčíslil pokles prodejů nových bytů za loňský rok oproti roku 2008 více než o 43 procent. Zatímco v roce 2008 bylo v Praze prodáno celkem 3409 nových bytů, v loňském roce
se prodalo „pouhých“ 1941 bytů. Navíc developeři uvedli během posledních měsíců do prodeje další nové byty.
Velké plány >
Zdá se, že pražští stavitelé mají stále velké plány – podle detailní analýzy veřejně přístupného informačního systému EIA se v Praze aktuálně plánuje téměř 15 tisíc nových bytů. Ve fázi přípravy je 63 nových developerských projektů. Podle Evžena Korce, ředitele Ekospolu, se ale rozhodně tolik stavět nebude. „S ohledem na dopady ekonomické recese na většinu developerů, kteří nestavějí z vlastních finančních prostředků a nyní jen těžko splňují kritéria pro přidělení bankovních úvěrů, odhaduji, že se více než polovina z připravovaných projektů vůbec nedostane do stadia realizace,“ říká Korec. „Některé
Developeři sedí na stovkách dokončených bytů
Dokončené byty v Praze 3033
3000
neprodáno
2000
1339
1247
1500
763
1000
0
2651
celkem dokončeno
2500
500
(městské obvody)
32 5 P1+2
241 P3
725 483 612 278 143 125 80
331 P4
P5
P6
P7
P8
574 P9
319 P10
Pramen ekospol
developerské projekty jsou ve fázi přípravy již několik let, během nichž se do země ještě nekoplo,“ dodává. Do začarovaného kruhu se developeři dostali již v průběhu minulého roku. Banky začaly vyžadovat kromě minimálně 30 procent vlastních finančních prostředků také nejméně 30 procent předprodejů. Aby je developer získal, musí projekt uvést
na trh. „A vzhledem k tomu, že dnešní kupující mají z 95 procent zájem o projekty, které již stojí, jsou předprodeje minimální,“ podotýká analytik poradenské společnosti King Sturge Ondřej Novotný.
Byty na papíře >
Přesto šéfové největších firem během posledních měsíců zkonstatovali,
že nejhorší už máme za sebou, dali do prodeje nové projekty a zahájili další etapy stávajících s desítkami nových bytů. „Při pohledu na ceníky dokončených bytů zájemci rychle ztratí zájem. Řada developerů si jednoduše nemůže dovolit zlevňovat, protože úvěrové financování těchto projektů a nacenění stavebních prací probíhalo v době realitního boomu. Přistupují tak pouze ke kosmetickým úpravám cen v řádu několika jednotek procent, což rozhodně nereflektuje současnou tržní situaci,“ říká Korec a libuje si, jak se mu daří prodávat byty v připravovaných projektech v Písnici či v Kyjích, kde je už prý rozebraných 60 procent. „Je to logické – byty v nových projektech jsou o statisíce levnější, a zájemcům se tedy vyplatí počkat si na nové bydlení
jeden až dva roky,“ vysvětluje Korec. Na cenu kolem 40 tisíc korun za metr čtvereční (v Praze se v prosinci 2008 pohybovala cena nového bytu na úrovni v průměru 64 tisíc korun za metr čtvereční, o rok později klesla na 59 tisíc a zaznamenala snížení o 8,2 procenta) ale klient nemusí díky přetlaku nabídky čekat roky.
Foto na titulní straně lighthouse group, foto skanska
Novostavby na ocet >
Je to v poho… >
>
Raději menší. Projekty i byty, které začali developeři nabízet, už jsou menší a komornější. Ceny nasazují pod 40 tisíc korun za metr čtvereční
V rámci jedné lokality si nyní mohou kupující v některých případech vybírat mezi „papírbytem“ a rezidencí ihned k nastěhování, jejichž ceny se nemusejí ani příliš lišit. Krize totiž boří zažitý stereotyp: nejlevnější je byt ještě v přípravě, s postupem výstavby jeho cena roste, až se dostane na cenu tržní. Ta je ale nyní jinde než v době, kdy developeři projekty připravovali. >>> i n ze rce
100019131
Anketa: Jaké formy podpory prodeje chystají developeři pro volné byty? > I. Ve vašem projektu jsou desítky volných bytů. Chystáte nějaké akce na podporu prodeje? II. Uvažovali jste o zařazení volných bytů do připravované hromadné aukce?
Pavel Hain-Schmiedberský, leasing & marketing manager, Lighthouse Group
I. V minulém roce se nám velmi osvědčily dny otevřených dveří. Představíme na nich akci, v rámci které bude klient po dobu dvou let platit pouze jistinu. To pokud bude hypotéka poskytnuta
u naší partnerské banky s těmito kritérii: hypotéka maximálně na 30 let, maximální výše hypotéky 85 procent kupní ceny bytové jednotky a úrok maximálně pět procent. Hypoteční splátka se tak efektivně po dobu dvou let sníží o 76 procent. II. O tomto jsme neuvažovali.
Jiří Pecháček, ředitel společnosti CP Real, prodejce projektu Central Park Praha
I. Marketingová kampaň probíhá již od března letošního roku. Byty jsou nabízeny na realitních serverech, probíhá bannerová kampaň na významných informačních portálech, využíváme tištěnou inzerci v seriózních finančně zaměřených médiích, využíváme také PPC reklamu. V těchto dnech byly spuštěny nové internetové stránky, kde si klient s pomocí interaktivního prohlížeče bude moci kromě jiného vyhledat velmi detailní informace o jednotlivých bytech. II. Tento prodejní kanál nepovažujeme pro prodej bytů a domů v Central Parku za vhodný.
Veronika Ježková, cenová analytička, Central Group I. Dokončené byty se průběžně prodávají a je o ně ze strany klientů neustálý zájem. Metropole je dokonce nejžádanější lokalitou v nabídce společnosti Central Group. Z tohoto důvodu žádné speciální akce na podporu prodeje nechystáme. II. O této formě neuvažujeme.
Nedomníváme se totiž, že by aukce nemovitostí byly pro segment nového bydlení vhodným prodejním kanálem. Ačkoli důvody prodávajícího k přihlášení nemovitosti do aukce mohou být různé, veřejnost často vnímá institut dražby jako prodej nedobrovolný, vynucený finančními problémy prodávajícího či obdobnými nestandardními situacemi. To samo o sobě může na nabízenou nemovitost vrhnout negativní světlo a v očích zákazníka ji poškodit.
Jason Cahill, sales & marketing director, Orco Property Group
I. Ve věci slev jednáme s klienty individuálně. Slunečný vršek je úspěšný projekt, už jsme prodali přes osm stovek nemovitostí. Pokračujeme v otevřené kampani a prodejích stávajícím způsobem. II. Neshledáváme to jako schůdnou
cestu pro prodej. Máme velmi motivovaný prodejní tým, který dosahuje stabilních výsledků. Veřejné aukce obvykle nedosáhnou kýženého efektu pro developera – alespoň požadované ceny.
BYDLETE V NOVÉM! www.krasnahurka.cz
David Shelef, jednatel společnosti realizující projekt Nad Rokytkou, BCD Group
I. Každý týden prodáme několik bytů v této etapě projektu (Dvůr nad Rokytkou) – k dnešnímu dni je jich volných již pouze 41 z 275. Projekt byl zkolaudován v létě minulého roku. Na začátku dubna jsme zahájili kampaň k akci „žádné dárky, prostě slevy“ vedoucí k doprodeji těchto jednotek. Reakce kupujících jsou patrny i ze zvýšených prodejů v první etapě Nad Rokytkou – v Zahradách – kde jsou již jen tři poslední byty z celkových 195 – a na niž je tato jarní kampaň také cílena. >>>
tel.: 731 269 663
v přímém okolí se nachází škola, školka, gymnázium, obchody, restaurace, banka, stanice metra Hůrka, radnice Prahy 13, poliklinika, centrální park a jiné
STANICE METRA 100M!
NÍ IHNED!
K NASTĚHOVÁ
JARNÍ SLEVY!
Jak se (ne)prodávají dokončené projekty projekt
developer
bytů v projektu celkem
bytů volných
Central Park Praha
CP Praha
540
380
Zelené město I + II
Lighthouse Group
432
136
Belarie Park
Sekyra Group
335
121
Bytový soubor Slatinka A+B+C
AMADA Praha (Slatinka)
265
119
Residence Jeseniova
SATPO Development
149
88
(B, E, F1, F2)
Skanska CZ
213
87
Obytný park centrum Kbely
Aripuana
190
81
Metropole I+J+K+L
Central Group
361
80
Prague Marina A+B+C
Lighthouse Group
339
80
Slunečný vršek III
Orco Property Group
232
79
Podbaba IV
Crestyl Group
120
48
Prokopský vrch
RS Development
185
47
Nad Údolím B+C+D+E+F
Central Group
176
46
Dvůr nad Rokytkou
BCD Group
275
43
Obytný Dům Antal
Geosan Development
97
37
Central Park Praha podruhé >
Central Park Praha je ukázkovým projektem, kde se „něco nepovedlo“. Měl se stát obdobou luxusního newyorského bydlení. Místo toho je často uváděn jako symbol tuzemské rezidenční krize. Z 547 bytů má developer – aktuálně fond CPDP – prodaných 150. Projekt komunikuje
Bytové domy Černý Most
procent činil podle společnosti Ekospol v loňském roce pokles prodeje nových bytů v porovnání s rokem 2008
rezidencí vyplývá, že žádné velké akce na podporu prodeje nechystají. Často se omezují na propagaci dnů otevřených dveří. Většina oslovených očekává, že se situace zlepší do konce letošního roku, a dodávají, že mírné oživení poptávky už pozorují. „První náznaky oživení trhu jsou již patrny z vyhodnocení prodejů prvního kvartálu tohoto roku a ze zvýšeného zájmu klientů o nové bydlení. Výraznější zlepšení prodejů a mírný nárůst cen v řádu jednotek procent očekáváme v druhé polovině tohoto roku,“ soudí například Naděžda Ptáčková, ředitelka úseku rezidenčního developmentu Skanska Reality. U projektu Central Park Praha, který byl dokončen loni na podzim,
nová PR agentura, rozjela se nová reklamní kampaň a exkluzivním prodejcem se stala společnost CP Real. Ta vybrala průřezově 150 bytů, jež začala nabízet s novou strategií. „Na rozdíl od minulosti, kdy byl komunikován především projekt jako celek, se zaměřujeme na dokončené byty a domy a jejich konkrétní přednosti – obytné terasy, na kterých se dá stolovat, velké prosklené plochy, koupelna, u každé ložnice, soukromí pro obyvatele, unikátní terasové domy, do nichž se dá vstupovat jak z garážové haly, tak přímo z ulice,“ říká Jiří Pecháček, ředitel společnosti CP Real. Přesto neopomene jmenovat přednosti projektu, jako je „krásná
II. Ne. Pouze jsme monitorovali podobné snahy některých společností o realizaci takových aukcí a nemyslíme si, že toto je pro nás způsob, jak prodávat byty.
I. Projekt Bytové domy Černý Most jsme zkolaudovali teprve nedávno a domníváme se, že cena od 36 347 korun za metr čtvereční včetně DPH a sklepa je dostatečně motivující. U projektu nabízíme klientům navíc benefit „Složte si svou slevu“, který se nám osvědčil i v období krize a který nabízíme i u většiny našich ostatních projektů. V rámci tohoto bonusu si noví klienti mohou vybrat z několika produktů přímo se vztahujících k jejich novému bydlení (například až roční splátky hypotéky, několik typů pojištění,
Naděžda Ptáčková, ředitelka úseku rezidenčního developmentu, Skanska Reality
Pramen ekospol (data k 12. dubnu)
zahrada“ nebo recepce, která zajistí například kompletní stěhovací služby, umytí vozu či úklid 24 hodin denně. Její vedoucí byl prý dokonce na odborné stáži v USA v rezidenčním komplexu v Houstonu. Pro klienta bude ale zřejmě než zkušená recepční nebo kytičky podstatnější výše slev. Jak uvádí Pecháček, ceny šly dolů o 15 procent. Průměrná cena bytů (takzvaných „all in“, tedy včetně terasy, parkovacího stání a sklípku) se nyní pohybuje v rozmezí 70 až 72 tisíc korun za metr čtvereční. Například dvoupokojový byt o velikosti 57 metrů čtverečních nyní firma inzeruje za 4,17 milionu korun bez DPH. O deset metrů větší rezidenci s „unikátním výhledem“ klient pořídí za 5,6 milionu korun. Pecháček je přesvědčen, že se podařilo ceny nastavit tak, aby byly byty prodejné. Prý jej dokonce příjemně překvapil zájem klientů. Od zahájení prodeje 9. března navštívilo žižkovský Central Park skoro 70 zájemců. „Máme deset rezervací a šest nových podepsaných smluv. Zájem je o všechny typy bytů,“ říká Pecháček. Prodala se rezidence za čtyři i sedmnáct milionů.
Aukce, slevy, banky a nucené výprodeje > Foto finep
43
bylo ale více než zjevné, že dny otevřených dveří a optimistické konstatování o zlepšení nálady na trhu nestačí.
>
Licitace. Jedním z developerů, kteří nabídnou byty v květnové hromadné aukci, je Finep – s projekty Nová Harfa či Britská čtvrť (na snímku)
možnost klientských změn až do výše benefitu určeného pro konkrétní projekt, kuchyňskou linku a tak dále). U projektu Bytové domy Černý Most nabízíme klientům benefit až v hodnotě 300 tisíc korun. II. O zařazení volných bytů do hromadné aukce jsme neuvažovali, ačkoli jsme dostali nabídku se jí zúčastnit. Nové byty od naší společnosti jsou klientům k dispozici výhradně přes vlastní Realitní kancelář Skanska. Pouze s prodejem bytů projektu Bytový dům Nová Ruda Liberec nám pomáhá
realitní kancelář Evropa, lokálně etablovaná společnost. Stávající systém prodeje nám umožňuje kontrolu nad celým procesem a plně se nám osvědčil.
Petr Freiberg, obchodní ředitel, SATPO Development
I. Vzhledem k tomu, že projekt Residence Jeseniova byl teprve nedávno dokončen a nyní se stěhují první klienti, považujeme vyprodanost projektu za odpovídající současné situaci na trhu. Přesto se snažíme další prodej neustále podporo-
Ze začátku krize měli developeři obavu ze zlevnění, aby nevyslali negativní signál o svém projektu, o nějž tím pádem není zájem. Zhruba po půl roce tento ostych zmizel a slevy začali inzerovat všichni. Snížení ceny je totiž
vat. Osvědčila se nám například akce „Dny otevřených dveří aneb Zabavíme Vaše děti, vy plánujte bydlení“. II. Hromadné dražby bytů jsme se nezúčastnili a zatím o tom ani neuvažujeme.
Radim Sayed, ředitel projektů skupiny Crestyl
v současné době nejatraktivnější marketingový nástroj. Většina developerů přiznala, že během krize zlevnila zhruba o deset až 15 procent. „Pokud by developeři zlevnili razantněji, určitě by lidé nakupovali, v tomto se byty neliší od ostatních komodit jako například potraviny či auta. Otázkou je financování celého projektu a ceny všech vstupů, které developerovi umožňují či neumožňují zlevnit,“ říká Ondřej Novotný z kanceláře King Sturge. A druhou otázkou je, zda se z některých projektů nestanou navzdory optimismu developerů „ležáky“. Prosincová aukce bytů dala prodejcům jasný vzkaz: Snižte cenu o 20 či 30 procent a začneme se bavit. Polovina developerů ale odmítla za dosažené ceny byty prodat. Jaký vzkaz pošlou zájemci developerům tento měsíc, se uvidí. Jisté je, že k větším slevám v zájmu rychlejšího prodeje zatím nenutí developery ani banky. „Banka je ta poslední, která si může dovolit ztratit trpělivost. V 80 procentech případů má v projektu (a jedno v jaké fázi) nepoměrně více investic než takzvaný ‚investor‘. Pokud by začal výprodej, banky by musely přiznat, že ceny jejich portfolia jsou někde jinde, než tvrdí. To by pohnulo s jejich vlastní hodnotou a spustil by se řetězec spolu souvisejících důsledků s mimořádně zhoubnými účinky. To banky jen tak neudělají,“ říká Arnošt Hejduk, expert na marketing realitního trhu a ředitel společnosti Rooney & Bennett. <
I. Při příležitosti dokončení projektu Podbaba jsme naplánovali časově omezenou akci, a to kolaudační slevu na vybrané byty v rozmezí od pěti do deseti procent. Dále v několika bytech nabídneme zajímavý bonus, jako je například kuchyňská linka zdarma. II. O možnosti zúčastnit se hromadné aukce jsme neuvažovali, protože Rezidence Podbaba je kvalitní projekt v jedné z nejvyhledávanějších čtvrtí v Praze 6 s uspokojivým procentem prodeje – před svojí kolaudací má více než 60 procent bytů prodáno. <
ZELENÁ REZIDENCE UPROSTŘED ŽIŽKOVA
Bydlení ve věži
Terasový dům
MUSÍ BYDLENÍ V CENTRU ZNAMENAT ODTRŽENÍ OD PŘÍRODY A KRAJINY? MUSÍM MÍT V CENTRU MĚSTA STRACH O SVÉ DĚTI, KDYŽ JE NECHÁM HRÁT SI VENKU? K ČEMU JSOU BALKONY, POKUD SE NA NICH NEDÁ STOLOVAT? PROČ BYCH I Z MALÉHO BYTU NEMOHL MÍT VÝHLED DO TŘÍ STRAN? PROČ BY ŽIŽKOV NEMOHL BÝT MODERNÍ REZIDENČNÍ ČTVRTÍ? Společnost CP Praha se spojila s úspěšným ateliérem A69 Architects, aby společně vytvořily nejvelkorysejší bytový projekt současnosti. Rezidence Central Park Praha spojuje výhody života ve městě s klidem vlastního parku a pohodlím, které očekáváte od exklusivní komunity. Největší důraz se klade na zachování soukromí a individualitu každé bytové jednotky. Jednou z největších předností komplexu je jeho těsné sousedství s rozsáhlým parkem Parukářka. Navštivte naše klientské centrum přímo v objektu Central Park Praha na Žižkově. Zaparkujte v podzemních garážích, vyzkoušejte služby naší recepce a poté Vás rádi provedeme po projektu, ukážeme rezidenční park, vzorový byt a jakýkoliv byt z naší nabídky.
i nze rce
Pokud nyní nechtějí mít v portfoliu prázdné domy, posílají ceny zkolaudovaných bytů dolů. A pokud tak učiní dost výrazně, klienti na to slyší. Takovou strategii razí Evžen Korec. Když se blíží projekt do finále, volné byty zlevní o statisíce a většinu rychle doprodá. Na rozdíl od jiných developerů má v nabídce jen pár dokončených bytů. Zdá se ale, že ostatní velké hráče desítky volných bytů nijak zvlášť neznervózňují. Z ankety mezi developery s největším počtem hotových
100012221
rezidenční bydlení >
Central Park Praha, Budova B1, Pitterova 2855/13, 130 00 Praha 3, tel.: 603 177 107 w w w. c e n t r a l p a r k p r a h a . c z
[email protected]
rezidenční bydlení > Kupující může získat byt či dům za zajímavou cenu, prodáva-
jící zase během jednoho dne prodá nemovitosti, které by jinak na trhu nabízel několik měsíců. Tak propagují chystanou květnovou aukci bytů Ivo Gavlas, ředitel aukční a realitní agentury GAVLAS, a Tomáš Duda, ředitel realitní kanceláře Professionals. A nejen to. V pořadí druhá aukce bytů především ukáže, zda se developeři z té první poučili, či zda dostanou za své ceny od klientů další „políček“.
Gavlas: > Ivo Od některých
Foto gavlas
developerů víme, že po aukci jednali se zvýšeným počtem zájemců, protože aukce zatraktivnila celý jejich projekt
E15: Prosincová aukce vyvolala mediální smršť. Čekali jste takovou odezvu? Tomáš Duda: Před aukcí jsme vedli reklamní a PR kampaň a vzbudili velký zájem médií i čtenářů. Po aukci vyšlo pár článků, jež reflektovaly zklamání některých účastníků, že s nimi prodávající nepodepsali smlouvy, což ovšem bylo přesně podle pravidel aukcí v režimu „reserve price“. Při nedosažení limitní ceny prodávající vítěznou nabídku neakceptuje. Zkušenost z minulé aukce nás vedla k tomu, že je nutné stále provádět edukaci trhu, aby se dobře seznámili s pravidly aukce „reserve price“. A také nás přivedla na vylepšení, jež se promítne v květnové aukci. Vyjdeme vstříc potenciální koupi a uděláme ji přehlednější. Vítězové aukce se výsledek, zda bylo, či
nebylo dosaženo limitní ceny, dovědí ihned po konkrétní jednotlivé aukci. E15: Jak probíhá aukce s limitní cenou? Co mají zájemci čekat? Ivo Gavlas: V podstatě se dá odpovědět citací z podmínek aukční síně Sotheby’s, která v překladu zní: „Každá dražená jednotka má limit, což je utajená minimální prodejní cena předem dohodnutá s prodávajícím. Jestliže nabídky nedosáhnou této ceny, dražená jednotka zůstane neprodána.“ Kvůli přehlednosti jsme zavedli, že vítěz se o dosažení či nedosažení limitní ceny dozví ihned po konkrétní jednotlivé aukci. V tu chvíli přestane být jeho složená aukční jistina vázána na danou nemovitost a on se ihned může zúčastnit další aukce na jiný byt, jenž by mu vyhovoval. Jinak je průběh aukce
stejný, jako byl v prosinci. Před aukcí probíhají prohlídky nemovitostí, aby se s nimi zájemci mohli detailně seznámit. V den aukce proběhne zápis a po jeho ukončení bude zahájena samotná aukce. Účastník aukce skládá aukční jistinu 100 tisíc korun a může licitovat o jakýkoliv byt či dům až do té doby, než podá vítěznou nabídku. Pokud zvítězí v jedné aukci a chce si případně koupit ještě další byt, musí znovu složit dalších 100 tisíc korun. V případě neúspěchu mu je aukční jistina vrácena. V případě úspěchu podepisuje s prodávajícím rezervační smlouvu a dále se postupuje jako při přímém prodeji. E15: Moc nerozumím tomu, proč rovnou nezačnete na limitní ceně bytů. Chápu, že se chcete vyhnout rozčarování klientů, ale je řešením to,
že se dovědí hned po aukci, zda byt získají, nebo ne? IG: Aukce v režimu „reserve price“, s takzvanou limitní cenou, je typ aukce s nastavenými pravidly a postupy, jež jsou v zahraničí běžné. A my tento model přebíráme. Nemá smysl vymýšlet vymyšlené, když to jinde úspěšně funguje. Aukce také slouží k tomu, aby byly nalezeny a ukázány reálné tržní ceny. A ty mohou být nižší než ceny limitní. Proto na nich nebudeme začínat. Limitní cena slouží jako pojistka pro prodávajícího a zároveň také zamezuje pletichám, se kterými se setkáváme na dražbách. Tam dochází k tomu, že různé mafie se snaží uplatit ostatní účastníky a nakoupit za vyvolávací cenu. To zde není možné, protože by vyvolávací cena, která je nižší než limitní, stejně nebyla prodávajícím akceptována. E15: Váhali jste, zda se pustit do další aukce poté, co ta poslední vyvolala rozčarování kvůli tomu, že polovina developerů nakonec odmítla kvůli cenám, které považovali za příliš nízké, prodat? TD: Určité váhání samozřejmě
nastalo. Stejně jako vítěze aukcí, ani nás jako organizátory nepotěšilo, že někteří prodávající odmítli nemovitosti prodat. Tak jsou ale nastavena pravidla aukcí v režimu „reserve price“. Nicméně první aukce ukázala reálné tržní ceny nemovitostí. Developeři a další prodávající tak zjistili, jaké ceny je trh ochoten akceptovat, a otevřely se jim oči. Poté, co se sami začali zajímat o další aukci, rostla poptávka, přistoupili jsme k organizaci květnové aukce. Jde o dobrý prodejní nástroj, výhodný pro obě strany. Kupující může získat byt či dům za zajímavou cenu, prodávající zase během jednoho dne prodá nemovitosti, jež by jinak na trhu nabízel několik měsíců. E15: Nezklamalo vás, že se velcí developeři kromě Finepu staví k aukcím rezervovaně, přestože mají v nabídce desítky volných bytů ihned k nastěhování? TD: V květnové aukci máme nemovitosti nejen od Finepu, ale také od společností Ablon, AAA Realitní fond či Moravská stavební. V každém případě víme, jak se kteří developeři k aukcím staví. Proto jednáme s těmi, kteří mají o aukce zájem a kteří je stejně jako my považují za perspektivní prodejní nástroj. E15: Ekospol nedávno zveřejnil analýzu, podle níž je v Praze více než dva tisíce volných novostaveb. Neměli by se tedy developeři o účast v aukci prát? TD: Už v současnosti se někteří „perou“. Důkazem je, že náběr nemovitostí do květnové aukce byl otázkou pár telefonátů a několika dnů. My sami jsme si stanovili hranici zhruba 30 jednotek. A když jsme jí dosáhli, už jsme více nehledali. Obecně platí, že tu vždy budou developeři, kteří se aukcí účastnit budou, a ti, již nebudou. E15: Podle průběhu poslední aukce se zdá, že tato forma prodeje zaujala především klienty, kteří hledají finančně dostupné menší byty. Myslím, že největší „boj“ se strhl o levné 2+kk. O luxusnější vily se příliš nelicitovalo. Přizpůsobili jste tomu výběr nemovitostí?
IG: Určitě i aukce ukázala, o jaké rezidenční nemovitosti je teď na trhu největší zájem. Proto poptávce bude odpovídat nabídka květnové aukce a půjde o menší byty za nižší ceny. Většina bytů je v dispozicích 2+kk a 3+kk a o velikostech 50 až 80 metrů čtverečních. Zařazeno bude i několik větších bytů nebo čtyři velké rodinné domy, ale to jsou výjimky. E15: Kdo se květnové aukce zúčastní a kolik bude nemovitostí? TD: V květnové aukci bude 30 nemovitostí, z toho 26 bytů, spíše menších a levnějších. Pokud jde o prodávající, tak byty a domy v aukci jsou například od společností Finep – třetí etapa projektu Nová Harfa ve Vysočanech, projekt Britská čtvrť ve Stodůlkách, projekt Malý Háj ve Štěrboholech, dále Viva Rezidence od společnosti Ablon, byty Dobronická v Praze 4 od AAA Realitního fondu nebo třeba nemovitosti v Ďáblicích, Cholupicích a Vinoři od Moravské stavební. E15: Můžete uvést konkrétní příklady s vyvolávací cenou, jež by podle vás mohly zájemce nalákat? IG: Například byt 3+kk, 77 metrů čtverečních, s terasou, v Praze 4 s katalogovou cenou 3 790 000 korun, jenž bude mít vyvolávací cenu 2 250 000 korun. To je pro potenciální kupce určitě zajímavá příležitost. E15: Vyvolávací cena bude začínat na šedesáti procentech katalogové ceny, posledně to bylo 40 procent. Proč jste zvýšili vyvolávací ceny? IG: Tyto ceny budou více odpovídat představám prodávajících. A tím se zvyšuje pravděpodobnost dosažení limitních cen a následného uzavření rezervačních smluv. Je tak vyšší šance, že prodávající bude akceptovat nabídku vítěze aukce a dojde k obchodu. E15: Klesly od prosince katalogové ceny bytů? TD: Ceny bytů určitě o něco klesly. Ale na druhé straně zase dochází k mírnému oživení poptávky.
Foto professionals
Jarní repete s limitem >
>
Tomáš Duda: Plánujeme i podzimní aukci. Pokud bude trvat zájem prodávajících i potencionálních kupců, tak i další
E15: Realitní kancelář Mexx začala s elektronickými aukcemi nemovitostí. Firma koupila majoritní podíl ve společnosti Clanroy, která se specializuje na dražby a výběrová řízení. Myslíte si, že se tento způsob nákupu a prodeje nemovitostí uchytí? Chápete to jako konkurenci? IG: Každá aukce, i elektronická, je samozřejmě konkurencí. Jestli se uchytí, ukáže čas a trh. Elektronická aukce je založena na tom, že účastníkovi šetří čas.
Může sedět doma u počítače a nemusí chodit na aukci. To ale umožňuje i normální aukce. Zájemce má možnost zúčastnit se jí prostřednictvím organizátora, jemuž zadá takzvaný limitní příkaz, podle něhož se organizátor řídí a postupuje. Stejně tak je možné účastnit se aukce přes telefon, kdy je účastník v telefonním kontaktu s aukční síní a během aukce předává své pokyny. E15: Očekáváte, že se vlivem krize stane aukce či dražba nemovitostí, ať už dobrovolná, nebo v důsledku exekuce, častějším prostředkem nákupu bytů nebo domů? IG: Myslíme, že ano. A nejen vlivem krize. Aukce jsou v zahraničí standardním způsobem prodeje bytů a domů. Především v anglosaském světě se přes aukci v režimu „reserve price“ realizuje většina obchodů. Funguje to tam léta a úspěšně. Pořádají je i věhlasné síně Sotheby’s a Christie‘s. Domníváme se, že i v České republice se podíl aukcí a dražeb na prodeji nemovitostí bude zvyšovat. <
rezidenční bydlení >
V době krize stoupají nároky na kvalitu služeb >
Benefity k exkluzivním smlouvám, poprodejní servis, bonusy k novostavbám, výběr minimálně ze čtyř nemovitostí
a vysoké nároky na informovanost a šíři servisu realitních makléřů patří v současné době k základním požadavkům nabízejících a poptávajících práci realitní kanceláře. Co bylo ještě před třemi lety výjimečným přáním, se dnes považuje za standard služeb. v případě developerských projektů či secondhandového bydlení. Chtějí výrazné označení a velmi kvalitní prezentace. Velkou pozornost budí i virtuální prohlídky – poptávající si byt nejprve prohlédne z pohodlí obýváku, a až pokud splňuje očekávání,
30
procent novostaveb je v některých regionech bez kupce
Spolumajitel karlovarské realitní kanceláře Recom Reality a viceprezident Asociace realitních kanceláří ČR Ivan Žikeš soudí, že například v případě prázdných bytů v Karlovarském kraji hrozí, že byty zůstanou neobsazené i několik let. „Kupce odrazuje hlavně vysoká cena," tvrdí. Hospodářská krize přiměla mnohé developery k odložení zvláště větších projektů. Například v Plzeňském kraji se nyní staví maximálně jeden dva domy s 50 byty ve větších městech a dokončují se domy rozestavěné v době před krizí. Stagnaci na bytovém trhu podle některých názorů způsobuje také obtížnější přístup k hypotékám. „Před dvěma lety dostalo bez problémů hypotéku devět z deseti klientů, v současnosti na ni většina nedosáhne. Banky požadují vyšší spoluúčast, stoprocentní hypotéky téměř nedávají," popisuje Jaromír Grégr ze společnosti Reality Grégr působící na Písecku.
Výhodná investice >
I přes problémy rezidenčního trhu se investice do nemovitostí stále ukazuje být jednou z nejjistějších a stále nejméně rizikových možností, jak zajistit, či dokonce zhodnotit své úspory. Stagnaci zájmu o nákup nemovitostí jako způsob vhodné investice zaznamenali prodejci realit v první polovině loňského roku. „Ve chvíli, kdy investoři, a to jak velcí, tak drobní, vycítili, že se propad cen zastavil, a ani přes různé prognózy dalšího poklesu k většímu snížení cen nedojde, se ve většině případů vrátili ke svým investičním záměrům,“ vysvětluje generální ředitel společnosti MEXX Reality Josef Šinágl. Podle jeho slov se trh s realitami dá z hlediska kupujících „jednotlivců“ obecně rozdělit na dvě části. „První skupina kupuje byt k vlastnímu užívání, druhá jej pořizuje jako dlouhodobou investici. Zatímco první skupiny se finanční krize, zejména po zpřísnění podmínek pro dosa-
žení hypotečního či jiného způsobu financování, dotkla výrazně, zájem kupujících z řad zájemců o investici se v druhé polovině loňského roku
opět zvýšil téměř až na úroveň čísel z roku 2008,“ dodává ze statistik společnosti Šinágl. < Tomáš Johánek, časopis Realit
Konečné ceny jsou nižší než nabídkové
Nabídkové ceny bytů v Česku podle posledních údajů Českého statistického úřadu pokračovaly také v prvním čtvrtletí v dalším poklesu. Ve srovnání s posledním čtvrtletím roku 2009 se od ledna do března snížily o 1,3 procenta. Odborníci ale současně uvádějí, že nabídkové ceny se liší od konečných cen, které kupující skutečně zaplatí. V případě cen, za něž se nakonec nemovitosti na trhu opravdu prodají, mají statistici dosud k dispozici jen odhady za první dvě čtvrtletí 2009. Od dubna do června loňského roku se ve srovnání s předchozím čtvrtletím snížily v ČR o 8,6 procenta. V Praze realizované ceny bydlení klesly o 6,3 procenta, mimo hlavní město o 9,7 procenta. Zatímco v Praze některé developerské firmy již přestávají maskovat zlevnění bytů za akční slevy a bonusy, v některých regionech se prý dosud ceny stavitelů příliš nezměnily. „Krize se projevila zejména v poklesu cen ve starší zástavbě, developeři na ni moc nereagovali," říká majitel liberecké společnosti Patria Reality Pavel Hála.
Foto central group
100013016
>
Z
Vysoké požadavky. Klienti realitních kanceláří vyžadují kvalitní servis, od makléře čekají perfektní znalost lokality včetně občanské vybavenosti a cenové mapy oblasti
a samozřejmé dnes zájemci o koupi bytu v případě novostaveb považují například dny otevřených dveří či prohlídky vzorových bytů. „Poptávající dnes při prohlídkách automaticky počítají také se vzorovými byty – tedy vybranými zařízenými byty pro konkrétní představu o využití prostoru. Velký úspěch měl den otevřených dveří i v případě pronájmů – polovina nabízených bytů činžovního domu byla pronajata okamžitě,“ říká ředitel realitní kanceláře AAABYTY.CZ Otakar Šmíd. Standardem dnes jsou dříve spíše nadstav-
bové služby. „Stouply požadavky i na finanční služby – bez finančních poradců, kteří vyřídí hypoteční a jiné úvěry na bydlení, už profesionální realitní kancelář nemůže fungovat. Zajímavé také je, že poptávající dnes požaduje prohlídky minimálně čtyř bytů,“ dodává Otakar Šmíd. V případě velkých transakcí stoupla poptávka rovněž po zastupování makléřem při obíhání úřadů – například při přehlášení vody, plynu a elektřiny, což bylo v minulosti také ojedinělé.
Informovaný makléř >
V případě nabízejících se oproti minulosti zvýšil tlak na informační
zázemí makléře. Cenové analýzy a srovnání jsou dnes považovány za naprostou samozřejmost. Vysoké požadavky jsou kladeny též na perfektní znalost lokality včetně občanské vybavenosti a na cenovou mapu oblasti. Stále obvyklejší jsou i dotazy na pojištění svěřeneckého účtu – obavy ze zneužití peněz neseriózní realitní kanceláří jsou kvůli špatným zkušenostem z minula stále častější. Prodávající si oproti minulosti při uzavírání exkluzivních smluv také navykli na benefity k exkluzivním smlouvám – například na slevové karty pro vybrané obchody. „Prodávající zvýšili své nároky na prezentace nemovitostí – ať už
jde na skutečnou prohlídku. Poptávající oceňují, že jde o výraznou úsporu času, a nabízejícím odpadají zbytečné návštěvy,“ uzavírá Otakar Šmíd.
Nové prázdné byty >
Prodeje nových bytů v Česku stále váznou. Doby, kdy developerské firmy prodávaly byty ještě před dokončením, jsou už dávno pryč. V některých regionech je až třetina novostaveb stále bez kupce, v celé republice jde řádově o tisíce bytů. V určitých projektech může trvat až roky, než nové byty najdou svého majitele. „Mimo Brno je situace velmi složitá a v některých dokončených projektech je až 30 procent neprodaných bytů, v Brně to bude do deseti procent," uvádí k situaci na jižní Moravě Marcel Prát ze společnosti Across Reality. Kolem třetiny prázdných bytů je v některých projektech v novostavbách také na Vysočině, ve Zlínském kraji je to kolem 20 procent. V Praze může být podle analytika poradenské společnosti King Sturge Ondřeje Novotného prázdných kolem třech tisíc nových bytů.
i n ze rce
Obytný soubor Milíčovský háj – jih a východ, I. etapa jih Praha 11 – Háje, Jurkovičova • • •
•
byty 1+kk až 5+kk cena od 45 000 Kč/m2 vč. DPH a sklepní kóje projekt sousedí s přírodní památkou „Milíčovský les a rybníky“ a nachází se nedaleko stanice metra Háje Předpokládaný termín dokončení výstavby I. etapy jih: srpen 2011
Trend dnešní doby znamená myslet ekologicky i ekonomicky – proto nabízíme certifikované nízkoenergetické bytové domy. Úspora energie na vytápění tápění v bytě může dosáhnout 40 až 50 %.
více informací na: www.skanska.cz/reality
100021219
rezidenční bydlení >
SLEVA až 300 000 Kč* na každý pokoj BELARIEPARK
Martin Čermák: Výjimečná poloha podkro vního bytu se musí promítnout do jeho interiéru >
Nové bydlení v Modřanech Ihned k nastěhování
I byt může mít sexappeal...
Dopady recese pociťujeme asi jako každý. Na druhé straně vidíme, že klienti, jež zajímá inspirativní bydlení v atrak-
tivních částech Prahy, vědí, že nabídka kvalitních podkrovních bytů není nevyčerpatelná, říká architekt a spolumajitel společnosti CC Real.
jsme > Firmu založili jako takovou developerskou manufakturu, která by produkovala komorní projekty
E15: A proč právě podkrovní byty – jak se vaše firma dostala k tomuto typu staveb? Firmu jsme založili, pokud bych to měl pojmenovat s nadsázkou, jako takovou developerskou manufakturu, která by produkovala komorní projekty, do detailů uzpůsobené požadavkům našich klientů. Tuto počáteční vizi nejlépe naplňovala výstavba atypických podkrovních bytů na kvalitních pražských adresách.
Těžko zobecňovat. Možná jako kvalitu vnímají pocit sepětí s městem, které poskytuje bydlení s výhledem na jeho panoráma. Chtějí, aby se výjimečná poloha bytu maximálně promítla do jeho interiéru v podobě jakési velkorysosti. Zároveň nechtějí slevit nic
z představ o ideálním fungování bytu z hlediska provozních vazeb. E15: Mohl byste popsat, jak vypadá takový standardní a luxusnější podkrovní byt, který nabízíte – v čem jsou rozdílné? Ten rozdíl je dán okamžikem,
kdy je na trhu dostatek hotových bytů? Pochopitelně, že dopady recese pociťujeme, asi jako každý. Na druhé straně vidíme, že klienti, jež zajímá inspirativní bydlení v atraktivních částech Prahy, vědí, že nabídka kvalitních podkrovních bytů není nevyčerpatelná. Toto vědomí i v dnešní době přivádí do naší kanceláře zákazníky, kteří chtějí svoje bydlení vytvářet ke svému obrazu spolu s architektem. < přílohu připravil Petr Dašek
nový
20 min. Golf
Brusle
Kola
Tenis
Procházky
Výhled
Řeka
Centrum
* Info na www.sekyragroup.cz
100017154
Prohlídky bytů kdykoliv po telefonické domluvě
elarie-E15_priloha116x148.indd 1
E15: Dají si klienti poradit, nebo už přicházejí s vlastní představou, které se podřizujete? Za dobu, po kterou realizujeme podkrovní byty, jsme si vypracovali konstrukční systém, jenž nám umožňuje poměrně volnou ruku při realizaci představ a požadavků našich klientů. Pochopitelně je to vždy o diskuzi mezi klientem a architektem. E15: Když bychom to měli zrekapitulovat – čím si u vás klient, který vstoupí do projektu na jeho počátku, projde? Jaký dostane servis? Na základě prostorových nároků a požadavků například na výhled vybereme polohu bytu v rámci projektu. Navrhneme dispoziční řešení, které si klient ověří na vizualizacích
WEB
Iveta Lutovská Česká Miss 2009
Vizualizace cc real 2x
E15: Dobře, to je ekonomický pohled. Ale dají se vaši klienti charakterizovat z hlediska nároků na bydlení?
E15: Z vašich odpovědí je jasné, že oboustranně nejvhodnější je, když klient vstoupí do projektu ve fázi jeho zrodu. Daří se vám to i v současné době,
ve kterém vstoupí do projektu klient. Prodej zahajujeme zhruba půl roku před plánovaným zahájením výstavby. Část luxusnějších – nadstandardních – bytů je tou dobou vyprojektována na základě požadavků klientů, kteří projevili o byty zájem již v době, kdy jsme avizovali zahájení přípravných prací. Zbytek tvoří byty, jejichž skladbu jsme určili na základě technických podmínek a charakteru lokality.
Foto E15 Eduard Erben
E15: Dalo by se říci, že tento typ bytů vyhledává speciální klientela? Mají tito zákazníci něco společného? Mají – umějí počítat! Jako architekt jsem byl několikrát osloven klienty, kteří koupili byt v rámci nějakého většího developerského projektu a kromě návrhu interiéru potřebovali přizpůsobit svým požadavkům i dispoziční řešení. Nezřídka to znamenalo likvidaci podlah, demolici příček, likvidaci koupelnového vybavení a tak podobně. Nehledě na dispoziční omezení daná fixními polohami rozvodů technických instalací. Při součtu výše popsaných neproduktivních nákladů pak taková nemovitost vychází až o 20 procent dráž, než když si necháte udělat od developera „byt na míru“.
těch partií bytu, které ho budou zajímat. Na základě provozních požadavků navrhneme technologie. Jako poslední řešíme povrchové úpravy a vybavení. To vše na jednom místě – v naší kanceláři. Pro klienty zajišťujeme dále hypoteční servis, odhady, katastr a tak dále.
>
Bydlení s výhledem. Specializací společnosti CC Real je realizace atypických podkrovních bytů na kvalitních pražských adresách
i nze rce
E15: V nabídce máte takřka výhradně podkrovní byty. Ano, mezi našimi dokončenými nebo připravovanými projekty mají podkrovní byty největší zastoupení. Faktem ale je, že máme za sebou i stavby na zelené louce, jako byla výstavba luxusních řadových vil na Malvazinkách nebo rekonstrukce solitérů, jako je aktuálně prodávaná prvorepubliková vila u obory Hvězda.
29.4.2010
```S[MLc
9[XMNScJQlSNW
Komfort, styl a elegance ?RUJ*^P^\]^\SNcJ\JcNWlMX]RLQnNUNPJW]WoÂ]_[]R<][JWRLN T]N[l\_VXKb_J]NUÝVYX\Tb]^SNMX\]J]NTTURM^JUNRKUocTX\]VÄ\]J<]J_KJWJKocoMN_Ä]Kb]Ý T]N[nS\X^[XcUX NWbMX]ÕNLQYXMUJ o<X^Âl\]oKb]Ý_YÕocNVoS\X^[XcUNQUncJQ[lMTbJ_N_boLQ YJ][NLQYJTTXVOX[]Wo]N[J\b.UNPJWLRLNUn\]J_KbXMYX_oMJSoR_b\XTn\]JWMJ[MbKb]ÝVNcR T]N[nYJ]ÕoU^a^\WoMÕN_ÄWnJTN[JVRLTnYX_[LQbWNKX]NYUX_cM^Wn_b]lYÄWo
Dopřejte si prestižní bydlení, jehož základním kamenem je čistý luxus.
?RWXQ[JM\Tl Jz9[JQJ<][JWRLN 6XKRU# !!"" =NU#
+bMUNWoWX_nPNWN[JLN
