RIS100684_27-11-2002 Wethouder van Verkeer, Binnenstad en Monumenten
Gemeente Den Haag
mr drs B.J. Bruins
Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag
Uw brief van
Aan de voorzitter van de commissie voor Stedelijke ontwikkeling, Wonen en Economie
Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2002.3423 Doorkiesnummer
(070) 3534352 Aantal bijlagen
4 Datum 19 november 2002 Onderwerp
Beginselplan Spui / Gedempte Gracht / Voldersgracht / Grote Marktstraat (Spuimarkt: C&A / ING / Pathé-blok)
1.
Inleiding
Het Binnenstadsplan 2000 - 2010 is het gemeentelijk beleidskader voor de binnenstad. Versterking van de economische positie van de binnenstad, o.a. het versterken van de verblijfsfunctie en de recreatieve functie, staat hierin centraal. Het toevoegen van urban entertainment functies aan de binnenstad komt de levendigheid (‘s avonds) en daarmee de sociale veiligheid van de binnenstad ten goede. Het Binnenstadsplan vormt het ontwikkelingskader voor de uitwerking van het beleid. Binnen dit kader past het Stedenbouwkundig Plan Spuimarkt. Uitvoering van het Stedenbouwkundig Plan heeft tot doel om in het Spuimarktgebied een wervend winkel-, verblijfs- en uitgaansgebied te realiseren en een aantrekkelijk binnenstedelijk woonmilieu te bieden. Op 20 januari 2000 heeft de Gemeenteraad ingestemd met het Stedenbouwkundig Plan Spuimarkt en is akkoord gegaan met dit plan als basis voor verdere planontwikkeling en het nieuw op te stellen Bestemmingsplan Spuimarkt e.o., alsmede voor daartoe te voeren overleg en inspraak met belanghebbenden inzake de Spuimarkt. Op basis van het Stedenbouwkundig Plan Spuimarkt werkt de ontwikkelingscombinatie Spuimarkt (hierna: CV Spuimarkt) de verschillende deelplannen uit. Door middel van voortgangsrapportages (voor het laatst op 5 oktober 2001) bent u geïnformeerd over de voortgang van de planontwikkeling van de verschillende deelplannen. Het beginselplan voor het bouwblok, begrensd door de Grote Marktstraat, Voldersgracht, Gedempte Gracht en Spui, dat bestaat uit C&A en de Markthof (het zogenaamde C&A/ING/Pathé-blok) leg ik u hierbij ter kennisneming voor. In het kader van de formele artikel 19 WRO procedure zal in een later stadium het bouwplan aan u ter besluitvorming worden voorgelegd. 2.
Stedenbouwkundige uitgangspunten
Inlichtingen bij:
R.J.H. Schuitema Postadres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag
1
Telefoon 070 - 353 2751 Telefax 070 - 353 3065
Het Stedenbouwkundig Plan Spuimarkt vormt de basis voor onderhavig beginselplan. Bouwmassa en functies van het het bouwblok zijn hierin in grote lijnen vastgelegd. In het daarop volgende ontwerptraject heeft regelmatig overleg plaatsgevonden tussen opdrachtgever, architect, de dienst Stedelijke Ontwikkeling en de stadsstedenbouwer. Tijdens dit proces is het plan op een aantal punten aangepast. De woontoren van 70 meter hoog is uit het plan verdwenen, de maximaal toegestane bouwhoogte langs de Gedempte Gracht is incidenteel opgehoogd tot 25 meter en de ‘Spaanse Trappen’zijn toegevoegd aan het plan. De ‘Spaanse Trappen’ worden gevormd door brede, luie trappen die voor een spectaculaire ontsluiting van de functies op verdieping zorgen. Een passage voor de ontsluiting van de functies op verdieping is hierdoor niet meer nodig. Het ingediende beginselplan past binnen de contouren van het voorontwerp-bestemmingsplan Spuimarkt e.o.. 3.
Omschrijving beginselplan C&A/ING/Pathé
Het plan is ontworpen door architect Peter Wilson van architectenbureau Bolles-Wilson uit Münster (Duitsland). De nieuwbouw bestaat uit een bouwblok dat wordt begrensd door de Grote Marktstraat, Spui, Gedempte Gracht en Voldersgracht. Het bouwblok kent vier bouwlagen en een dakopbouw. Het programma voor dit deelplan bestaat uit winkelruimte (voor C&A en andere grootschalige en kleinschalige formules of speciaalzaken), een multiplexbioscoop (Pathé) en urban entertainment (exacte invulling is in dit stadium van planvorming nog niet bekend) op verdieping. Het bouwblok biedt in totaal ruimte aan 16.000 m² winkelruimte, grotendeels vervanging voor de huidige aanwezige winkelmeters (6.500 m² betreft toevoeging). Deze toevoeging past binnen de Structuurvisie Detailhandel Haaglanden. De bouwmassa, waarvan maximale bouwhoogte en rooilijn zijn vastgelegd, loopt op in hoogte van 24 meter in de Grote Marktstraat en de Voldersgracht (de hoogte van de Bijenkorf) tot 29,20 meter aan het Spui en de Gedempte Gracht. Ten behoeve van de bioscoop heeft het bouwblok aan de Spuizijde een hoogte - terugliggend - van 40 meter. Aan de zijde van de Voldersgracht is de terugliggende dakopbouw maximaal 31,90 meter hoog (zie tekeningen). De bouwhoogten zijn conform het voorontwerpbestemmingsplan Spuimarkt e.o. C&A Er zal in de nieuwbouw rekening worden gehouden met een nieuwe plek voor het Joodse monument dat nu aanwezig is in het souterrain van C&A. Ook C&A zelf en de eigenaar van de nieuwe C&Ahuisvesting (Redevco) hechten er waarde aan dat het Joodse monument in de nieuwbouw wordt geïntegreerd.
2
Voldersgracht Kleinere winkelunits worden toegevoegd aan de Voldersgracht ter doorbreking van het monotone gevelbeeld. Deze grotere variatie aan winkels zal ertoe bijdragen dat de Voldersgracht een aantrekkelijke, binnenstedelijke winkelstraat wordt. De Voldersgracht zal in de nieuwe situatie ook meer dan nu het geval is dienen als ontsluiting voor de Gedempte Gracht. Ten behoeve van de daglichttoetreding in de Voldersgracht, zal de gevel op niveau +3 en +4 terugliggen. Pathé bioscoop De hoofdentree van de bioscoop is gelegen op de hoek van het Spui en de Gedempte Gracht. De entree is gunstig gelegen op de looproute van binnenbezoekers (Turfmarktroute en theaters aan het Spui / Spuiplein). De entree biedt toegang tot 9 bioscoopzalen. De foyer van de bioscoop is gelegen op de tweede etage en manifesteert zich duidelijk op het kruispunt Grote Marktstraat - Spui. Via roltrappen komt de bezoeker bij de kassa’s en foyer op niveau +2. Deze ontsluiting is in de gevel zichtbaar vanaf de straat (Spui). De architect stelt voor om deuren toe te passen die omhoog schuiven en daarmee het onderscheid tussen openbare en private ruimte verkleinen. De bioscoop kan ook worden bereikt via de ingang aan de Grote Marktstraat, via de Spaanse Trappen. Urban Entertainment Voor de invulling van het concept “binnenstedelijk uitgaan” door middel van de toevoeging van urban entertainment functies op verdieping kan bijvoorbeeld aan de volgende functies worden gedacht. Een exacte invulling van de urban entertainment functies is in deze fase van de planontwikkeling nog niet bekend. • Op niveau +2, waar zich ook een uitgang van de bioscoop bevindt, kan worden gedacht aan een Grand Café in combinatie met bijvoorbeeld een meer actieve entertainment invulling (sport en spel). De functies op dit niveau hebben een relatie met het winkelend publiek, en zal daarom gericht zijn op zowel jonger als ouder publiek en ook overdag aantrekkelijk moeten zijn. De functies op dit niveau zijn aantrekkelijk voor conbinatiebezoeken (winkelen, bioscoop, horeca en entertainment). • Bezoek van niveau +3 en +4 is meer afhankelijk van de aantrekkingskracht van de functies zelf en zal in mindere mate een relatie hebben met het winkelend publiek. Het gaat hier om doelgericht bezoek, wat betreft de invulling moet daarom worden gedacht aan functies die vanaf laat in de middag tot ‘s avonds laat publiek trekken. Gedacht kan worden aan een discotheek, casino of een grotere horeca- / uitgaansgelegenheid. Om de vestiging van genoemde functies mogelijk te maken is uitbreiding van het nachthorecagebied nodig. Besluitvorming hieromtrent is in voorbereiding. De routing van de ‘Spaanse Trappen’ (de trappen waarmee de bovengelegen verdiepingen bereikt kunnen worden) en de bijbehorende transparantie van Grote Marktstraat naar Gedempte Gracht biedt mogelijkheden voor consumenten om vanaf de entree van de ‘Spaanse Trappen’ in de Grote Marktstraat te zien welke functies op niveau aanwezig zijn. Zo zal de entree naar de urban entertainment functies een bijdrage leveren aan de verlevendiging van de Grote Marktstraat. Met het oog op de beheersbaarheid zullen de ‘Spaanse Trappen’ na sluitingstijd worden afgesloten, de entree naar de urban entertainment functies op verdieping is geen openbaar gebied. 3
Expeditie In de Gedempte Gracht is één gecombineerde laad- en losruimte gepland voor drie vrachtauto’s. Dit levert een noodzakelijke onderbreking op van het in de Gedempte Gracht gewenste winkelfront. 3.
Juridisch-planologische aspecten
a)
Bestemmingsplan Met het stedenbouwkundig Plan Spuimarkt is een nieuwe visie op het gebied neergelegd. Dit stedenbouwkundig plan vormt de basis voor het nieuwe bestemmingsplan Spuimarkt e.o.. Het voorontwerp-bestemmingsplan heeft van 28 maart t/m 24 april 2002 ter inzage gelegen en doorloopt momenteel de vaststellingsprocedure. Het nu voorliggend beginselplan is in overeenstemming met het voorontwerp-bestemmingsplan Spuimarkt e.o.. Vooruitlopend op de goedkeuring van het nieuwe bestemmingsplan is het mogelijk om met toepassing van artikel 19 eerste lid van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO), de zogenaamde aangewezen projectprocedure, voor het bouwplan vrijstelling te verlenen van het vigerende bestemmingsplan. Genoemde vrijstelling is mogelijk nadat de Provinciaal Planogische Commissie (PPC) heeft ingestemd met het voorontwerp-bestemmingsplan en nadat Gedeputeerde Staten (GS) een zogenaamde specifieke verklaring van geen bezwaar hebben verleend. Naar verwachting wordt de specifieke verklaring van geen bezwaar in januari 2003 verleend.
b)
Milieu Effect Rapportage In het beginselplan is een multiplex bioscoop voorzien. Om de bouw hiervan mogelijk te maken is het noodzakelijk dat een Milieu Effect Rapportage (MER) wordt opgesteld overeenkomstig de procedure die is vastgelegd in de Wet Milieubeheer. In dit geval heeft de Commissie Milieu Effect Rapportage besloten dat kan worden volstaan met een MER van beperkte omvang. De MER is inmiddels opgesteld en doorloopt momenteel de procedure. De Aanvaardbaarheidsbeoordeling door het College van B&W heeft plaatsgevonden op 19 november 2002, inspraak vindt plaats tot uiterlijk 24 december 2002, waarna uiterlijk 28 januari 2003 het toetsingsadvies van de Commissie MER beschikbaar is. De MER is een hulpmiddel bij het nemen van een MER-plichtig besluit; in dit geval het door het College van B&W te nemen besluit naar aanleiding van een verzoek tot bestemmingsplanvrijstelling ex artikel 19, lid 2 WRO.
5.
Inspraak en advies
a)
Inspraak Het beginselplan heeft in het kader van artikel 6a van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van 4 tot en met 25 oktober 2002 ter inzage gelegen.
b)
Ingekomen zienswijzen Een drietal zienswijzen is ingekomen (zie bijlagen): 4
1. 2. 3.
L.A. de Haas en G. Vierhout (22 oktober 2002) Stichting Reclamefonds Markthof (25 oktober 2002) Sistra B.V. (25 oktober 2002)
De zienswijzen hebben betrekking op: a) Het beschermde Stadsgezicht. b) De bezonning van de Markthof Kerkzijde. c) De gefragmenteerde opbouw van de plint in de Gedempte Gracht en de uitstraling van de gevels (achterkantsituatie, expeditie). d) Verkeerssituatie in de Gedempte Gracht. e) Entree van de bioscoop. f) Verdwijnen van de in het stedenbouwkundig plan opgenomen passage tussen de Grote Marktstraat en de Gedempte Gracht. c)
Overwegingen inzake zienswijzen Naar aanleiding van de zienwijzen merk ik het volgende op. a)
Het beschermde Stadsgezicht In de zienswijze wordt gerefereerd aan door Gedeputeerde Staten en de Raad van State gedane uitspraken inzake de aanwijzing van het gebied tot beschermd stadsgezicht en het daaruit voortvloeiende belang van het handhaven van de rooilijnen. Deze uitspraken zijn gedaan door de Voorzitter van de Afdeling Bestuursrechtspraak in het kader van de goedkeuring van het bestemmingsplan Grote Marktstraat e.o.. Door Gedeputeerde Staten van Zuid-Holland is destijds goedkeuring onthouden aan de globale bestemming “gemengde doeleinden III”, van toepassing op het grondgebied waarop het bouwplan zal worden ontwikkeld. Met deze uitspraak is bij de ontwikkeling van het voorontwerpbestemmingsplan Spuimarkt e.o. rekening gehouden. Ik verwijs u hierbij naar artikel 5 van het voorontwerp-bestemmingsplan en de toelichting op de voorschriften in artikel 6.3. Daarmee zijn voldoende waarborgen gegeven betreffende het bouwen in het beschermde stadsgezicht. De wet biedt de mogelijkheid om vooruitlopend op de goedkeuring van een nieuw bestemmingsplan vrijstelling te verlenen van het vigerende bestemmingsplan. In het onderhavige geval kan vrijstelling worden verleend nadat de Provinciale Planologische Commissie heeft ingestemd met het voorontwerp-bestemmingsplan. Het onderhavige beginselplan past binnen het voorontwerp-bestemmingsplan Spuimarkt e.o.. De Rijksdienst voor Monumentenzorg heeft met dit voorontwerp-bestemmingsplan ingestemd.
b)
De bezonning van de Markthof Kerkzijde 5
In de zienswijze worden zorgen geuit over de bezonning van de Markthof-Kerkzijde na realisatie van de nieuwbouw aan de Gedempte Gracht. De wijze waarop de zon dagelijks draait heeft tot gevolg dat de nieuwe bebouwing geen schaduw werpt op de bestaande bouw. c)
De gefragmenteerde opbouw van de plint in de Gedempte Gracht en de uitstraling van de gevels (achterkantsituatie, expeditie) In de zienswijze worden zorgen geuit over de belevingswaarde van de gevels aan de Gedempte Gracht, door de gefragmenteerde opbouw die wordt veroorzaakt door de aanwezigheid van het expeditiehof. Ik merk hierbij op dat de winkel, die in hoofdzaak is gelegen aan de Voldersgracht, ook een gevel heeft aan de Gedempte Gracht. In de Gedempte Gracht bevinden zich naast de laad- en losruimte twee winkels en een horecagelegenheid, waardoor er naar mijn mening geen sprake is van een achterkantsituatie. Overigens zijn de expeditiefaciliteiten noodzakelijk voor de aanwezige functies en daarmee als randvoorwaarde aan de architect meegegeven. In het ontwerptraject is uitvoerig gestudeerd op de expeditie met het doel deze optimaal te integreren in het plan. In de uitwerking naar bouwplan zal de nodige aandacht worden besteed aan de verdere detaillering van de inpassing van de expeditiehof . Ook zal dan aandacht worden besteed aan de materiaalkeuze.
d)
Verkeerssituatie in de Gedempte Gracht In de zienswijze worden zorgen geuit over de verkeerssituatie in de Gedempte Gracht na realisatie van het bouwplan. In het kader van het opstellen van het voorontwerpbestemmingsplan Spuimarkt e.o is uitvoerig onderzoek gedaan naar de verkeersintensiteiten in de Gedempte Gracht in de nieuwe situatie. Hieruit is gebleken dat de de hoeveelheid verkeer goed te verwerken is. Bij de herinrichting van de openbare straat in de Gedempte Gracht wordt veel aandacht besteed aan het maken van een overzichtelijke en verkeersveilige verkeerssituatie (o.a. aanwijzing als 30 km/h gebied). Het laden en lossen zal naar verwachting plaatsvinden in de ochtenduren. Dat leidt er toe dat er geen congestie zal optreden door deze beperkte verkeersbewegingen. De ligging van de expeditieruimte tegenover de ingang van de Markthofgarage kan niet als een onveilige situatie worden beschouwd.
e)
Entree van de bioscoop In de zienswijze worden zorgen geuit over de locatie van de entree van de bioscoop in relatie tot de passanten-/bezoekersaantallen. De schaal van de entree is door de dienst Stedelijke Ontwikkeling meegegeven als punt van aandacht in de uitwerking naar bouwaanvraag. 6
f)
Verdwijnen van de in het stedenbouwkundig plan opgenomen passage tussen de Grote Marktstraat en de Gedempte Gracht In de zienswijze wordt geconstateerd dat de in het stedenbouwkundig plan opgenomen passage tussen de Grote Marktstraat en de Gedempte Gracht niet is opgenomen in het beginselplan. Dit heeft te maken met het feit dat de ‘Spaanse Trappen’zijn toegevoegd aan het plan. De ‘Spaanse Trappen’ zorgen voor een spectaculaire ontsluiting van de functies op verdieping. Een passage voor de ontsluiting van de functies op verdieping is hierdoor niet meer nodig.
a)
Klankbordgroep Spuimarkt In de planvoorbereiding is intensief overlegd met belanghebbenden en adviserende partijen. Hieronder volgt een samenvatting van de bijeenkomsten van de klankbordgroep Spuimarkt. De klankbordgroep bestaat uit een groep betrokkenen en belangstellenden die op reguliere basis (eens in de circa 6 weken) bijeen komen om met de gemeente van gedachten te wisselen over de planvorming van het Spuimarktproject. Begin 2002 heeft een evaluatie plaatsgevonden van het functioneren van de klankbordgroep en zijn op basis hiervan de rol en bevoegdheden van de klankbordgroep herijkt en opnieuw schriftelijk vastgelegd. Op 4 juni 2002, 30 juli 2002 en 17 september 2002 heeft de klankbordgroep vergaderd over het beginselplan C&A/ING/Pathé. Verslagen van genoemde vergaderingen treft u aan in de bijlage. Over het algemeen heeft de klankbordgroep positief gereageerd op het voorliggende beginselplan. Een aantal opmerkingen en suggesties van de klankbordgroep zijn gedurende het ontwerptraject meegenomen door de architect, waarbij met name is gewerkt aan het verkleinen van de expeditie. Alle gedurende het ontwerpproces doorgevoerde aanpassingen en wijzigingen in het beginselplan zijn in de klankbordgroepvergaderingen besproken. De klankbordgroep maakt zich met name zorgen over de het functioneren van de Gedempte Gracht en de verkeersdoorstroming aldaar, mede in relatie tot de aanwezige expeditieruimte en de tegenoverliggende entree van de parkeergarage van de Markthof. Voorkomen dient te worden dat de Gedempte Gracht de achterkant van het nieuwe bouwblok wordt. Om die reden zullen minimaal drie winkelunits worden gerealiseerd aan de Gedempte Gracht. Ook heeft de klankbordgroep haar zorgen geuit over de veiligheid en beheersbaarheid van de ‘Spaanse Trappen’, de entree naar de urban entertainment functies. De afsluitbaarheid van de Spaanse Trappen biedt de oplossing hiervoor.
b)
Welstandscommissie Op 3 juli 2002 is een eerste beginselplan als volgt beoordeeld: “niet doorgelaten, de architectuur van de verschillende gevels vertoont teveel fragmentatie, wat afbreuk doet aan de gewenste stedelijke schaal van het bouwblok. De commissie is van mening dat het gehele blok als één stedelijk bouwblok moet worden opgevat, met één ononderbroken rooilijn. De inknipping op maaiveld niveau lijkt mogelijk, maar het doorzetten over de volledige hoogte van het gebouw verbreekt de eenduidigheid van de massa. Het volume van de entree van 7
de bioscoop acht de commissie te sterk in contrast met de grote massa van het overige blok. Zij is onvoldoende overtuigd van het effect van het contrast ter benadrukking van de entree. De commissie spreekt haar zorg uit over de geringe ruimte op maaiveld voor de entree, wat leidt tot een moeizame inpassing in de stedelijke ruimte. De dubbele goederentoevoer acht de commissie een te groot en daarmee storend element in de gevel.” Naar aanleiding van genoemde opmerkingen is het plan aangepast en opnieuw in de Welstandscommissie behandeld. Op 9 oktober 2002 is het beginselplan positief beoordeeld: “Doorgelaten. De commissie acht het getoonde voorstel op een bijzondere manier een antwoord geven op de context en het programma. Het voorstel laat een overtuigend sculpturaal blok zien. Het contact van de functies met de openbare straat is sterk en betekent een verrijking van de binnenstad. Het pand is een goede aanvulling op het pand van de Bijenkorf. Het ingenieuze dakplan oogst lof, het is van wezenlijk belang voor de zorgvuldige inpassing in de omgeving. De expeditie-entree is aanvaardbaar als inderdaad een entree wordt gemaakt voor slechts twee vrachtwagens.“ c)
Ambtelijk advies De ambtelijke adviezen op het beginselplan zijn positief. De rooilijn in de Grote Marktstraat is rechtgetrokken, dit is wezenlijk gezien de stedenbouwkundige context; het plan is hierop aangepast. Het getoonde voorstel, met een spectaculaire toegang naar de urban entertainment functies, zal een bijdage leveren aan de verlevendiging van de Grote Marktstraat. Het eenduidige architectuurbeeld rondom het gebouw heeft tot gevolg dat het blok zich als eenheid presenteert. Punt van aandacht in de uitwerking naar de bouwaanvraag blijft de schaal van de entree tot de bioscoopzalen op de hoek van het Spui en de Gedempte gracht. De vraag is of hier voldoende ruimte aanwezig is om alle logistieke problemen op te lossen. Een ander punt van aandacht zijn de gebruikte architectonische elementen. Dit zal bij de uitwerking tot de definitieve bouwaanvraag worden meegenomen.
6.
Communicatie Door de gemeente en de ontwikkelingscombinatie Spuimarkt (CV Spuimarkt) wordt een gezamenlijke communicatiewerkwijze ontwikkeld. Gekozen is voor een aanpak die zich - naast de gehele Spuimarkt - expliciet richt op de verschillende deelplannen. Een eerste belangrijk communicatiemoment zal de start van de sloop van de huidige C&A en Markthof zijn. De gemeentelijke voorlichting vindt plaats via de nieuwsbrief Spuimarkt, de gemeentelijke internetsite en het bezoekerscentrum in het Atrium.
7.
Bouwrijp maken
8
DSO/
Vooruitlopend op de aanvraag om bouwvergunning is op 23 juli 2002 een aanvraag voor sloop ingediend voor de panden Spui 47/49, Gedempte Gracht 40 t/m 450 (even nummers), Voldersgracht 8/10 en Grote Marktstraat 59 t/m 71. Deze aanvraag is thans in behandeling. 8.
Planning en uitvoering Aanvragers zullen naar verwachting begin december een aanvraag om bouwvergunning indienen. Deze aanvraag doorloopt de vereiste bouwplanprocedure. Start sloop is gepland in het eerste kwartaal van 2003, oplevering van de nieuwbouw in november 2004. Tijdens de sloop en nieuwbouw zal C&A tijdelijk gehuisvest worden in het voormalig Marks & Spencer pand. De Markthof-ondernemers worden eveneens tijdelijk gehuisvest in het Marks & Spencer pand. Een deel van hen zal terugkeren in de nieuwbouw van het Rabbijn Maarsenplein of onderhavig bouwblok.
9.
Conclusie Ik ben van mening dat met het voorliggende beginselplan een gebouwencomplex is ontwikkeld waarin zich publieksaantrekkelijke functies bevinden, welke overdag en ‘s avonds open zijn gesteld. Met name de avondopenstelling is een krachtige bijdrage tot verlevendiging van de binnenstad.
mr drs B.J. Bruins
9
