ZNALECKÝ POSUDEK č. 132-3932/14 o obvyklé ceně pozemku parc.č. 76 v k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okr. Opava.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 024 EX 6547/13-57
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 24.7.2014 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 4 přílohy. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě, 24.7.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 6547/13-57 ze dne 7.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava, a to: - pozemek parc.č. 76 o výměře 2 587 m2 – orná půda Dále je úkolem znalce uvést: a) příslušenství nemovité věci. b) existenci zjištěných věcných břemen a nájemních práv s označením, která z nich zohlednil ve výsledné ceně předmětu ocenění. c) zda je nájemné ze zjištěného nájemního práva poskytováno ve výši v místě a čase obvyklé. d) zda-li existuje hrubý nepoměr mezi výhodou oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a závazkem povinného z věcného břemene. e) zda-li zjištěná nájemní práva či věcná břemena výrazně omezují možnost prodat nemovité věci v dražbě. 2. Místopisné údaje o oceňovaném pozemku Oceňovaný pozemek je situován v obci Velké Heraltice (1 661 obyvatel), v místní části Malé Heraltice, která je od vlastní obce vzdálena cca 3,5 km západním směrem. Pozemek je umístěn na okraji zástavby rodinných domů, které se nacházejí podél hlavní komunikace procházející obcí. Základní občanská vybavenost (obecní úřad, pošta, kostel, mateřská a základní škola, sportovní zařízení, obchod s potravinami a denními potřebami a další) se nachází v obci Velké Heraltice. Kompletní infrastruktura a služby se nacházejí ve správním centru Opava, ve vzdálenosti 17 km jihovýchodním směrem. Pozemky se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11, spojující města Ostrava, Opava a Bruntál, je možné v místě, před rodinným domem č.p. 21. V místní části Malé Heraltice se nacházejí zastávky meziměstské autobusové dopravy. Pozemek je součástí zemědělského půdního fondu a dle zjištěných informací není určen pro výstavbu. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka pozemků byla provedena dne 15.7.2014 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Malé Hraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava, list vlastnictví č. 57, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 7.03.2014 -2-
- kopie katastrální mapy předmětného území - letecký snímek 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava, je uvedeno: A - LV Vlastník: Podolský Josef, Malé Heraltice 21, 747 75 Velké Heraltice B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 76 o výměře 2 587 m2 – orná půda B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 6547/13-57 ze dne 7.3.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny pozemku parc.č. 76 v k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okr. Opava. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.
-3-
Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemku je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemek je hodnocen zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemek dle cenového předpisu Oceňovaný pozemek je situovaný při severozápadním okraji místní části Malé Heraltice, v obci Velké Heraltice. Pozemek navazuje na zástavbu rodinných domů. Pozemek tvoří zatravněné plochy, které navazují na stavbu rodinného domu č.p. 21. Výměra pozemku je o velikosti 2 587 m2. Přístup k pozemku je možný z jižní strany z veřejné komunikace přes pozemek parc.č. 77, který je ve vlastnictví jiného majitele. Pozemek je svažitý s orientací k jihovýchodu. Dle platného územního plánu je oceňovaný pozemek zahrnutý do plochy zemědělských pozemků a na základě této skutečnosti je oceněn. Ocenění zemědělských pozemků vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti zemědělské půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí bonitovaných půdně ekologických jednotek, což je výchozí hodnota pro stanovení ceny zemědělských pozemků, určených pro zemědělskou výrobu. Ocenění pozemku parc.č. 76 je tedy provedeno dle § 6 odst. 2) písm. a) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 4, tj. podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č. 5. Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název
Parcelní číslo BPEJ
Výměra [m2] 2 587,00
orná půda 76 74 710 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 2 587,00 m2 Pozemek zapsaný na LV č. 57 - zjištěná cena
-5-
JC Úprava [Kč/m2] [%] 4,75
UC [Kč/m2] 4,75
Cena [Kč] 12 288,25 12 288,25
=
12 288,25 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Po pozemku uvedeného typu - pozemek pro zemědělské využití, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. S přihlédnutím k umístění pozemku a možnosti jeho využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je hůře obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňovaný pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Celková plocha [m2]
Zemědělský pozemek, Zbyslavice, okr. Ostrava-město
14 293
Zemědělský pozemek, Těškovice, okr. Opava
22 000
Zemědělský pozemek, Opava-Oldřišov
1 847
Trvalý travní porost, Vítkov. Okr. Opava
7 331
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 270 000
Datum nabídky / prodeje 2014
19 242 000
2014
11 22 000
2014
12 330 000
2014
45
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitá věc, zemědělské pozemky v průměru od 15 do 40 Kč/m2. S ohledem na skutečnost, že pozemek parc.č. 76 navazuje na zahradu rodinného domu, stanovuji srovnatelnou hodnotu pozemku při horní hranici uvedeného rozmezí. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku, možnostem využití pouze pro zemědělské účely, odhaduji srovnávací hodnotu pozemku parc.č. 76 na částku ve výši:
•
35 Kč/m2 za celkovou výměru pozemku parc.č. 76 zapsaného na listu vlastnictví č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice (2 587 m2)
tj. celkem 90 550 Kč 3. Práva a závady s nemovitostí spojená Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky věřitele. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou.
-6-
Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-7-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitosti (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 6547/13-57 ze dne 7.3.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit nemovitou věc zapsanou na LV č. 57 pro k.ú. Malé Heraltice, obec Velké Heraltice, okres Opava, a to: - pozemek parc.č. 76 o výměře 2 587 m2
Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč] Pozemek parc.č. 76
Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč]
12 290
90 550
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde je oceňovaný pozemek umístěn, ale zejména s ohledem na charakter pozemku a možnost jeho využití, odhaduji obvyklou cenu pozemku parc.č. 76 ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to na částku ve výši (po zaokrouhlení):
90 000 Kč
V Ostravě, 24.7.2014 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 132-3932/14 znaleckého deníku.
-8-
