ZNALECKÝ POSUDEK č. 135-3935/14 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 na pozemcích parc.č. 843/4, 843/10 a 2587 v k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Ostrava Mgr. Pavla Fučíková - soudní exekutor Slévárenská 410/14 709 00 Ostrava-Mariánské Hory
Účel posudku:
pro účely exekučního řízení 024 EX 2141/10-128
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.7.2014 posudek vypracoval:
Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 5 příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
V Ostravě, 28.7.2014
A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 2141/10-128 ze dne 11.4.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1546 pro k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 6/10 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1546 pro Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou, a to: - pozemek parc.č. 843/4 o výměře 823 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 843/10 o výměře 468 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2587 o výměře 339 m2 – lesní pozemek 2. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojená cenou obvyklou § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb. 2. Místopisné údaje o oceňovaných pozemcích Oceňované nemovitosti zapsané na LV č. 1546 se nacházejí v katastrálním území Dobruška, ve správním území obce Dobruška (6 917 obyvatel), ve správním území okresu Rychnov nad Kněžnou. Ve městě se nachází základní občanská vybavenost (městský úřad, pošta, mateřská a základní škola, sportovní areál, zdravotnické středisko, obchod s potravinami a další). Kompletní infrastruktura a síť služeb se nachází ve městě Hradec Králové ve vzdálenosti 28 km jihozápadním směrem. Pozemky se nachází v lokalitě s průměrnou dopravní dostupností, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/14, spojující města Náchod, Dobruška a Rychnov nad Kněžnou, je možné ve vzdálenosti do 2,5 km. Ve městě Dobruška se nachází vlakové nádraží a zastávky meziměstské autobusové dopravy. Předmětné pozemky nejsou spolu v jednom funkčním celku a jsou umístěny v různých lokalitách, a to: a) Pozemky parc.č. 843/4 a 843/10 se nacházejí v zastavěném území města, při ulici Sadová, v husté zástavbě rodinných domů. Pozemek parc.č. 843/10 je zastavěn rodinným domem č.p. 750, pozemek parc.č. 843/4 k rodinnému domu tvoří přilehlou zahradu. Přístup a příjezd k pozemkům je možný ze západní strany přímo z ulice Sadová. Rodinný dům je ve vlastnictví rozdílného majitele, paní Jarmily Kodydkové. b) Pozemek parc.č. 2587 se nachází v jižní části města Dobruška, cca 1,0 km od zástavby rodinných domů v místní části Chábory. Pozemek je umístěn na okraji lesního porostu podél potoka Dědina. Přístup k pozemku je možný z jihovýchodní strany z nezpevněné komunikace. 3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka pozemků byla provedena dne 21.7.2014 za přítomnosti soudního znalce.
-2-
4. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou, list vlastnictví č. 1546, vyhotovený dálkovým přístupem, ze dne 17.7.2014 - Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovená katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, mapový list NÁCHOD 6-9/24, v měřítku 1:1000 - Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovená katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, mapový list NÁCHOD 6-7/33, v měřítku 1:1000 - Letecký snímek - Územní plán Města Dobruška - Oblastní plány rozvoje lesů - Dohoda o vypořádání dědictví ze dne 11.1.2011 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 1546 pro k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou, je uvedeno: A - LV Vlastník: Pořízková B - LV Předmět vlastnictví: - pozemek parc.č. 843/4 o výměře 823 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 843/10 o výměře 468 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2587 o výměře 339 m2 – lesní pozemek B1 - LV bez zápisu C - LV viz. výpis z katastru nemovitostí D - LV viz. výpis z katastru nemovitostí E - LV viz. výpis z katastru nemovitostí F - LV viz. výpis z katastru nemovitostí 6. Obsah posudku 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Práva a závady s nemovitostí spojené Přílohy Usnesení č.j. 024 EX 2141/10-128 ze dne 11.4.2014 Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Situační plánek a výřez z leteckého snímku 7. Použité metody ocenění Úkolem posudku je stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10
-3-
na pozemcích parc.č. 843/4, 843/10 a 2587 v k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou. Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny pozemků je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma způsoby, a to: •
metoda ocenění dle cenového předpisu
•
metoda srovnávací
Charakteristika těchto metod: Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pozemky jsou hodnoceny zaprvé administrativní cenou zjištěnou dle cenového předpisu a dále srovnávací metodou, protože dle dostupných údajů ke dni ocenění na trhu nemovitostí s obdobným typem pozemků v dané lokalitě o obdobné velikosti bylo obchodováno, a proto srovnatelnou cenu lze objektivně zjistit. Pozemky tohoto typu se v dané lokalitě běžně nepronajímají, údaje o cenách pronájmu proto nelze zjistit a vyhodnotit, a metoda výnosová se v tomto případě nepoužije. Pro ocenění bude proto použito metod: ocenění dle cenového předpisu a srovnávací.
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Pozemky dle cenového předpisu Stavení pozemky Jedná se o pozemky parc.č. 843/4 a 843/10, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 750. Pozemky se nacházejí v centrální části města Dobruška, v husté zástavbě rodinných domů při ulici Sadová. Tvar pozemkového celku je obdélníkový, pozemky se nacházejí v rovině. Přístup a příjezd k pozemkům je možný ze západní strany z veřejné komunikace ul. Sadová. Ocenění je tedy provedeno dle § 4 odst. 1) vyhlášky. Lesní pozemek Jedná se o pozemek parc.č. 2587, který se nachází v jižní části města Dobruška, na okraji souvislého lesního porostu nedaleko potoka Dědina. Ocenění je proto provedeno jako lesního pozemku a vychází z ekonomického hodnocení produkční schopnosti lesní půdy, tedy charakteristiky užitkovosti, která je vyjádřena pomocí souborů lesních typů. Ocenění je tedy provedeno dle § 7 odst.1) vyhlášky, kde základní cena se určí dle přílohy č. 6 tj. podle souborů lesních typů, která se dále upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle příl. č.7. Ocenění Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 550,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,90 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 313,37 Kč/m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č.
-5-
Pi
1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
IV
0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
I
-0,03
III I IV
0,00 -0,01 1,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníc) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,000
-6-
Pi 1,00 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00
i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,000 = 0,960 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 313,37 Typ
Název
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Parcelní číslo 843/4 843/10
zahrada zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Výměra [m2] 823,00 468,00
Index
Koef.
0,960
Upr. cena [Kč/m2] 300,84
Jedn. cena [Kč/m2] 300,84 300,84
Cena [Kč] 247 591,32 140 793,12 388 384,44
Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra [m2] lesní pozemek 2587 3V 339,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Název
Parcelní číslo SLT
Pozemky zapsané na LV č. 1546 - zjištěná cena
-7-
JC Úprava [Kč/m2] [%] 5,72
UC [Kč/m2] 5,72
=
Cena [Kč] 1 939,08 1 939,08
390 323,52 Kč
2. Ocenění metodou srovnávací Stavební pozemky Po pozemcích uvedeného typu - pozemky pro výstavbu rodinného domu, o obdobné velikosti, je v dané lokalitě u srovnatelných pozemků poptávka srovnatelná s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění pozemků a možnostem jejich využití jsem však názoru, že oceňované pozemky jsou obchodovatelné. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek. Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované pozemky, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Druh pozemku
Celková plocha [m2]
Stavební pozemek, Dobruška, okr. Rychnov nad Kněžnou
stavební
1 100
Stavební pozemek, Dobruška-Domašín, okr. Rychnov nad Kněžnou
stavební
Stavební pozemek, Opočno, okr. Rychnov nad Kněžnou
stavební
Stavební pozemek, Nové Město nad Metují, okr. Náchod
stavební
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 581 000
Datum nabídky / prodeje 2014
528 2 300
621 000
2014
270 1 951
500 000
2014
256 1 342
676 000
2014
504
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nacházejí oceňované nemovité věci, stavební pozemky v průměru od 250 do 500 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemků – odhaduji srovnávací hodnotu nemovitostí na částku ve výši:
•
350 Kč/m2 za celkovou výměru stavebních pozemků parc.č. 843/4 a 843/10 zapsaných na listu vlastnictví č. 1546 pro k.ú. Dobruška (1 291 m2)
tj. celkem 452 000 Kč Lesní pozemek Po pozemcích uvedeného typu – lesní pozemky, o obdobné velikosti, je v regionu u srovnatelných pozemků poptávka velmi nízká. Proto s přihlédnutím na možnost jeho využití jsem názoru, že oceňovaný pozemek je špatně obchodovatelný. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek.
-8-
Podle nabídek z internetových stránek, byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný lesní pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku
Druh pozemku
Celková plocha [m2]
Lesní pozemek, Račice nad Trotinou, okr. Hradec-Králové
Lesní
9 074
Lesní pozemek, Police nad Metují, okr. Náchod
Lesní
Lesní pozemek, Pardubice-Trnová, okr. Pardubice
Lesní
Lesní pozemek, Čermná nad Orlicí, okr. Rychnov nad Kněžnou
Lesní
Cena pozemku [Kč] Cena na m2 plochy [Kč] 136 000
Datum nabídky / prodeje 2014
15 556 000 32 696
2014 17 145 000
4 256
2014 34 1 090 000
30 308
2014 36
Podle výše uvedených porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v obdobné oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, lesní pozemky v průměru od 15 do 35 Kč/m2. Na základě výše uvedených porovnání, ale zejména vzhledem k charakteru pozemku – odhaduji srovnávací hodnotu nemovitosti na částku ve výši:
•
15 Kč/m2 za celkovou výměru lesního pozemku parc.č. 2587 zapsaného na listu vlastnictví č. 1546 pro k.ú. Dobruška (339 m2)
tj. celkem 5 100 Kč 3. Práva a závady s nemovitými věcmi spojená K oceňovaným pozemkům neváznou žádná věcná břemena, nájemní práva ani jiná omezení, která by výrazně omezovala možnost prodeje nemovitých věcí v exekuční dražbě. Vlivy vyplývající z údajů uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí: Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky věřitele. Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí.
-9-
C. Rekapitulace jednotlivých metod při zjištění odhadu obvyklé ceny nemovitých věcí (pro účely exekučního řízení) Na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 024 EX 2141/10-128 ze dne 11.4.2014 jsem byl jmenován znalcem pro ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1546 pro k.ú. Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti id. 6/10 na nemovitých věcech zapsaných na LV č. 1546 pro Dobruška, obec Dobruška, okres Rychnov nad Kněžnou, a to: - pozemek parc.č. 843/4 o výměře 823 m2 – zahrada - pozemek parc.č. 843/10 o výměře 468 m2 – zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parc.č. 2587 o výměře 339 m2 – lesní pozemek
Výsledné ceny: Zjištěná cena dle cenového předpisu [Kč]
Zjištěná cena srovnávací metodou [Kč]
Pozemek parc.č. 843/4
247 600
288 000
Pozemek parc.č. 843/10
140 800
164 000
1 900
5 100
390 300
457 100
Pozemek parc.č. 2587 CELKEM
Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny: Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde jsou oceňované pozemky umístěny, ale zejména s ohledem na charakter pozemků a možnosti jejich využití, odhaduji obvyklou cenu pozemků ve výši srovnávací hodnoty, která nejlépe odpovídá ceně obvyklé, a to takto (po zaokrouhlení): 1. Pozemek parc.č. 843/4
290 000 Kč 2. Pozemek parc.č. 843/10
165 000 Kč 3. Pozemek parc.č. 2587
5 000 Kč
- 10 -
S ohledem na úkol znaleckého posudku tj. stanovení hodnoty spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 je v souladu se zavedenými principy provedena korekce zjištěné obvyklé ceny jednotlivých nemovitostí o 15%. Výsledné obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí stanovuji na částku ve výši (po zaokrouhlení): 1. Pozemek parc.č. 843/4
247 000 Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 stanovuji na částku ve výši:
148 000 Kč 2. Pozemek parc.č. 843/10
140 000 Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 stanovuji na částku ve výši:
84 000 Kč 3. Pozemek parc.č. 2587
4 300 Kč Cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 6/10 stanovuji na částku ve výši:
2 600 Kč
V Ostravě, 28.7.2014 Ing. František Vlček 30. dubna 23 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999, pro základní obor 1. ekonomika, 2. stavebnictví pro odvětví 1. ceny a odhady nemovitostí, 2. stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 135-3935/14 znaleckého deníku.
- 11 -
