Ocenění věcných břemen

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra managementu, podnikání a oceňování

Ocenění věcných břemen Bakalářská práce

Autor:

Irena Sklenářová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

prof. Ing. Josef Michálek, CSc.

červen 2013

Prohlášení Prohlašuji,

že

jsem

bakalářskou

práci

zpracovala

samostatně

a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

……………………. Ve Zdicích, dne 20. 06. 2013

Irena Sklenářová

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat panu Prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. za rady a za vedení mé bakalářské práce a dále panu Ing. et. Ing. Martinu Cupalovi, Ph.D. za pomoc.

Anotace Téma této bakalářské práce je zaměřeno na oceňování věcných břemen. Práce má celkem 3 části: teoretickou, praktickou a analytickou. V teoretické části je vysvětlen pojem věcného břemene, dále je popsán vznik, změna, zánik, obsah, promlčení a ocenění věcných břemen. V praktické části je vypracováno ocenění dvou objektů. První objekt je administrativní budova a druhý objekt je rodinný dům. Ve třetí, analytické části je provedena analýza trhu s nemovitostmi v okrese Beroun. Klíčová slova: věcné břemeno, vznik, změna, zánik, ocenění, užitek, újma

Annotation The topic of this thesis is focused on the valuation of easements. The thesis has three parts: theoretical, practical and analytical. In the theoretical part explains the concept of an easement, further describes the creation, modification, termination, content, forfeiture and awards easements. In the practical part is based awards of two objects. The first building is an office building and a second building is a family house. In the third, the analytical part is the analysis of the real estate market in the district of Beroun. Keywords:

easement,

creation,

modification,

termination,

award,

benefit,

harm

OBSAH 1 I.

Úvod ................................................................................................................................ 8 TEORETICKÁ ČÁST ........................................................................................................ 9

2

3

4

Historický vývoj věcných břemen ................................................................................... 9 2.1

Služebnosti a reálná věcná břemena......................................................................... 9

2.2

Věcná břemena v letech 1951 – 1964 .................................................................... 13

2.3

Věcná břemena v letech 1964-1983 ....................................................................... 16

2.4

Věcná břemena v letech 1983 – 1991 .................................................................... 17

Pojem a funkce věcného břemene ................................................................................. 18 3.1

Druhy věcných břemen .......................................................................................... 20

3.2

Vznik věcných břemen ........................................................................................... 21

3.3

Změna věcných břemen ......................................................................................... 23

3.4

Zánik věcných břemen ........................................................................................... 25

Oceňování věcných břemen........................................................................................... 28 4.1

Pojmy ..................................................................................................................... 28

4.2

Oceňování výnosovým způsobem.......................................................................... 29

4.3

Finanční aritmetika................................................................................................. 32

4.4

Oceňování věcných břemen ................................................................................... 33

4.5

Postup a potřebné podklady pro ocenění věcného břemene .................................. 35

4.6

Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného ............................................. 36 5

4.7

Ocenění věcného břemene jako závady váznoucí na nemovitosti ......................... 38

4.8

Výpočet obecné hodnoty věcného břemene ........................................................... 39

4.9

Ocenění věcného břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti .............. 43

4.10

Ocenění věcného břemene pro veřejnou dražbu .................................................... 43

4.11

Ocenění věcného břemene pro bankovní účely...................................................... 44

4.12

Závěr ...................................................................................................................... 45

II. PRAKTICKÁ ČÁST ......................................................................................................... 46 5

6

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku ..................................................................... 46 5.1

Porovnávací metoda ............................................................................................... 54

5.2

Příjmová metoda .................................................................................................... 60

5.3

Nákladová metoda .................................................................................................. 62

5.4

Závěr ...................................................................................................................... 67

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku ..................................................................... 74 6.1

Porovnávací metoda ............................................................................................... 82

6.2

Příjmová metoda .................................................................................................... 88

6.3

Nákladová metoda .................................................................................................. 90

6.4

Závěr ...................................................................................................................... 94

7

Ocenění věcného břemene ........................................................................................... 101

8

Závěr ............................................................................................................................ 103

6

III. ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................... 104 9

Analýza trhu nemovitostí okresu a města Beroun ....................................................... 104 9.1

Charakteristika okresu Beroun ............................................................................. 104

9.2

Charakteristika města Beroun .............................................................................. 105

9.3

Trh s nemovitostmi .............................................................................................. 110

9.4

Analýza realitního trhu okresu Beroun a města Beroun. ..................................... 110

9.5

Závěr .................................................................................................................... 118

7

1 Úvod Jako téma mé bakalářské práce jsem si vybrala ocenění věcných břemen. Jelikož si myslím, že tato tématika je ve veřejném podvědomí zapsána velice povrchově a pouze orientačně, chtěla bych se tomuto tématu věnovat více do hloubky a zjistit výhody a nevýhody věcných břemen. Za jakých podmínek a jak může vzniknout a zaniknout. Jaká je naše právní úprava. Také chci zmínit historii věcných břemen a v neposlední řade jejich ocenění. V první teoretické části se budu podrobněji zabývat historií věcných břemen. Historii rozdělím na jednotlivé časové úseky, podle faktu, zda se v právní úpravě změnilo něco týkající se věcných břemen. Dále budu popisovat obecný pojem a funkce věcného břemene, druhy, jejich vznik, možné změny a zánik. Jelikož je tato problematika velmi komplikovaná a nejednotná, pokusím se vysvětlit, jak se oceňují věcná břemena, k čemuž patří i vysvětlení některých pojmů pro oceňování výnosovým způsobem a také pojmů z finanční aritmetiky. Na závěr uvedu příklad ocenění právě věcného břemene. Ve druhé, tedy praktické části ocením dva objekty. První bude administrativní budova v Berouně a druhým objektem bude rodinný dům ve Zdicích. Rodinný dům fyzicky není zatížen věcným břemenem, ale pro ukázku mé bakalářské práce bude zatížený věcným břemenem doživotního užívání rodinného domu. Ve třetí analytické části se zaměřím na analýzu trhu v okrese Beroun a zvlášť ve městě Beroun. Srovnám ceny nemovitostí pro celý okres a pouze pro okresní město.

Metodologie oceňování Pro tvorbu ocenění jsem použila tří známé metody oceňování a to metodu porovnávací, která je založena na tržních principech, porovnává ceny, které byli v relevantním období zaplaceny či nabízeny na příslušném trhu. Dále metodu příjmovou, která oceňuje nemovitost na základě budoucích příjmů a v poslední řadě metodu nákladovou, která je založena na ocenění majetku jakožto nového. 8

I.

TEORETICKÁ ČÁST

2 Historický vývoj věcných břemen 2.1 Služebnosti a reálná věcná břemena Služebnosti byly prvním typem věcných práv k věcem cizím, byly upraveny v Obecném zákoníku občanském z roku 1811. Jejich vzniku předcházel Zákon XII. tabulí z poloviny 5. Století před naším letopočtem. Základ pro vznik reálných věcných břemen byl až v souvislosti s lenními a poddanskými vztahy ve středověké společnosti. Jak jsem již psala, služebnosti představovaly věcná práva k věcem cizím, která spočívala v právní volnosti užívání dané věci určitou osobou, nebo osobě, která byla právě vlastníkem určitého pozemku. Obsah služebnosti není zcela specifický, býval velice různý. Služebnosti se dělily podle obsahu : a) pozitivní umožňovaly oprávněné osobě činnost na věci cizí. b) negativní vyznačovaly tím, že mohlo být požadováno, aby na služebnou věc nebylo nijak působeno, což naplňovalo standard tím, že vlastník byl omezen v nakládání s věcí. Společné znaky spočívaly v oprávnění osoby užívat věc cizí a to pouze částečně. Uplatňovalo se chápání služebností jako omezení panství nad věcí. Obecné zásady služebností byly servitutes in faciendo consistere nequit ( služebnost nespočívá v konání), nemini res sua rervit, (nikomu neslouží jeho vlastní věc), servitutbus civiliter utendum est (služebnosti se musí vykonávat ohleduplně), ususfructus alienary non potest (právo používací nelze zcizit). Ustanovení § 472 Obecného zákoníku občanského z roku 1811 definovalo služebnosti tak, že „Právem služebnosti se vlastník zavazuje, aby ku prospěchu jiné osoby, vzhledem ke své věci něco trpěl, nebo opomíjel“. 9

Obecný zákoník občanský převzal římskoprávní dělení služebností na § 473 týkající se pozemkové služebnosti, které se dále dělily na polní a domovní. Úpravu a výčet domovní služebnosti upravoval § 475, kde byly upravené pozitivní služebnosti, například: •

právo opřít vlastní stavbu o cizí stavbu,

•

právo zapustit trám nebo krokev do cizí zdi

•

právo zřídit okna v cizí zdi

•

právo vystavět střechu, nebo arkýř do sousedova vzdušného prostoru,

•

právo hnát kouř sousedovým komínem

•

právo svést okap na cizí pozemek

•

právo lít tekutiny na cizí pozemek, nebo je po něm svádět1

V §476 se uváděly domovní služebnosti negativní a to: •

povinnost nezvyšovat dům,

•

povinnost nesnižovat dům,

•

povinnost neodnímat panujícímu stavená světlo a vzduch

•

povinnost neodmítat panujícímu stavení vyhlídku

•

povinnost neodvádět okap svého domu z pozemku souseda2

V § 477 byly uvedeny polní povinnost a to: •

Právo stezky, průhonu, dobytka, nebo vozové cesty

•

Právo čerpání vody, napájení dobytka, odvádění či přivádění vody,

•

Právo hlídání dobytka a pastvy,

•

Právo kácení dřeva, sbírání suchých větví a chrastí, sbírání žaludů a hrabání listí

•

Právo lámání kamene, kopání písku a pálení vápna3

1

(§ 475 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) (§ 476 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 3 (§ 477 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 2

10

V případě osobní služebnosti byly rozpoznávány tři druhy práv: a) Právo užívání b) Právo používán c) Služebnost bytu Obecný zákoník občanský (dále jen OZO) v § 504 upravil zásadu osobní služebnost, tak že platila dokud nebylo dohodnuto jinak. Služebnosti v OZO se v § 479 dále dělily na: a) Nepravidelné – za ty se pokládaly služebnosti, které měli obsah pozemkové služebnosti, ale osoba byla určena individuálně b) Zdánlivé – byly takové služebnosti, u kterých byly výhody poskytovány pouze do odvolání Při vzniku služebností přihlížel OZO ke způsobu nabytí majetku a podle toho § 481 rozeznával práva: a) Dobrovolné právo služebnosti – to vznikalo na základě smlouvy o zřízení práva služebnosti, nebo na základě závěti zůstavitele. b) Soudcovské právo služebnosti – vznikalo na základě rozhodnutí o rozdělení věci c) Zákonné právo služebnosti – vznikalo přímo ze zákona, tedy jako u předchozích práv, kde podněty vyplývaly z nabývací či dědické listiny, tady je čerpáno přímo ze zákona Vznik upravil OZO v § 481 podle věcí, které jsou zapsány ve veřejných knihách, pokud tomu bylo tak, došlo k nabytí práva zápisem do této knihy. Pokud se jednalo o věci nemovité nezapsané, nebo stavby, právo se nabývalo soudním uložením ověřené listiny. Zánik služebností a) Všeobecné způsoby platné obecně pro zánik práv a závazků Do této skupiny spadá zánik služebností dobrovolným způsobem, tedy buď zřeknutím se práva, nebo promlčením, což zaniklo nepoužíváním po 30 letech pro fyzickou osobu a po 40 letech byla-li subjektem právnická osoba. b) Specifické způsoby, které se uplatnily při zániku služebností Sem patří: 11

•

Zánik služebného, nebo panujícího pozemku, tedy především zánikem služebné věci. OZO bral v úvahu se zánikem věci také její opětovné zřízení a to upravoval tak, že pokud nemovitost zanikne a poté se její chod znovu obnoví a uvede do původního stavu, právo služebnosti se také obnoví.

•

Konfusí, což znamená, že se spojí vlastnictví služebného a panujícího majetku, toto vychází z obecných zásad služebností, konkrétně ze zásady: nemini res sua servit, (nikomu neslouží jeho vlastní věc) stejně jako u osobní služebnosti, služebnost zanikla tím, že oprávněný se stal vlastníkem věci.

•

Uplynutím času, což se týkalo služebností s časovým omezením, služebnost zanikla vypršením stanoveného času, toto se také týká služebností vztahující se na osobu a její dožití se určených let, pokud tato osoba zemřela dříve, služebnost stejně zanikne až uplynutím sjednaného času.

•

Smrtí oprávněného v případě fyzické osoby a v případě osoby právnické je jejím zánikem i zánik služebnosti. Další způsoby zániku služebností je podchyceno přímo ze zákona:

•

Vyvlastněním

•

Vyvazením což znamenalo zrušení služebnosti za náhradu

•

Komasací - scelování rozdrobených a rozptýlených pozemků téhož vlastníka podle druhů pozemků a bonity půdy do větších celků s cílem ekonomičtějšího hospodaření4

•

Nucenou dražbou

Reálná břemena byla v Obecném zákoníku občanském upravena pouze velmi obecně, tedy jen nejnutnějšími informacemi podle § 443: kdo je vlastníkem nemovitých věcí, přijímá na sebe také břemena na nich váznoucí, ve veřejných knihách zapsána.5 A podle § 530: stálé roční důchody nejsou osobní služebností a mohou se podle své povahy na všechny nástupce převádět.6

4

(www.vugtk.cz) (§ 443 zákona č. 946/ 1811 Sb., 1811) 6 (§ 530 zákona č. 946/1811 Sb., 1811) 5

12

Stejně jako dělení služebností se reálná věcná břemena dělila na: a) Osobní kde byla oprávněná osoba určena individuálně b) Věcná kde oprávnění osoba byla určena podle vlastnictví

2.2 Věcná břemena v letech 1951 – 1964 V těchto letech věcná práva upravoval Občanský zákoník č. 141/1950 Sb. Ten ale nepřevzal předchozí formu úpravy těchto práv. Jelikož byla zavedena i nová úprava vlastnictví k půdě a zároveň její kolektivní obhospodařování, bylo předchozí dělení věcných práv k věci cizí, na služebnosti a reálná věcná břemena, shledána jako pouze formální a učebnicové dělení, které je při nových právních předpisech upravujících pozemkové vlastnictví, zbytečné. V této úpravě jsme tedy již nenašli služebnosti a reálná břemena. Tyto pojmy byly spojeny v jeden a to v institut věcných břemen, což vymezovaly § 166 – 187 tehdejšího Občanského zákoníku č. 141/1950 Sb. Ten vykládal definici věcného břemene podle § 166 jako omezení vlastníka věci ve prospěch někoho jiného a to tak, že vlastník je povinen buď něco trpět, nebo se něčeho zdržet anebo něco činit.7 V předchozí úpravě věcných práv k věcem cizím, tedy služebnosti a reální břemena se říká, že služebnosti jsou povinnost něco trpět, nebo něčeho se zdržet a reální břemena zase vystihují povinnost něco konat, institut věcných břemen tedy spojil tyto formálně rozdělené formy. Tento nový občanský zákoník se také nechal inspirovat dřívější úpravou a to tak, že věcná břemena in rem tedy právo, které bylo spojeno s vlastnictvím nemovitosti, změnou vlastníka břemeno nezanikalo, nýbrž se přeneslo na vlastníka nového. A naopak, věcní břemena in personam, kde měla právo odpovídající věcnému břemeni fyzická, nebo právnická osoba, se smrtí, či zánikem této osoby zanikalo. V občanském zákoníku úprava věcných břemen in rem nebyla nijak blíže upravena, v tomto případě se nechávala stranám velká smluvní volnost, nebo se spoléhalo na úpravu jinými právními předpisy. Základním znakem pro naplnění věcného břemene byla podmínka, že

7

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

13

břemeno musí bát prospěšné pro oprávněnou osobu, což vyžadovalo i své ekonomické a sociální odůvodnění. Naproti tomu věcná břemena in personam byly přesně a rozsáhle definována, jak společné znaky, tak specifikace pro každé právo zvlášť. Práva in personam byly rozděleny do několika paragrafů, jednotlivé pak upravovaly právo používání, právo užívání k osobní potřebě a výměnek. Právo požívání bylo založeno na výnosu z cizí věci, při čemž ale poživatel musel brát ohled na co nejmenší opotřebení používané věci. Poživatel měl také za povinnost hradit všechny výdaje s věcí spojené (opravy atd…) zároveň měl ale také nárok na celý výnos z věci, obojí však pouze za trvání zřízeného práva. Další právo bylo právo užívání k vlastní potřebě, což bylo v podstatě věci stejné, jako předchozí právo používání, jen s tím rozdílem, že uživatel mohl věc užívat pouze pro vlastní potřebu, oproti předchozímu právu byl rozdíl hlavně kvantitativní. Dalším předmětem úpravy bylo právo užívání bytu podle §172-177 toto právo bylo velmi volně přeložitelné, podle § 177 by bylo právo užívání bytu pouze k vlastní potřebě, nebo potřebě příslušníkům domácnosti, ale právě předchozí paragrafy umožňovaly volnost smluvního vztahu, účastníci si tedy mohly dohodnout jakoukoli formu věcného břemena. Poslední formou věcného práva byla úprava výměnku, což upravoval § 181 – 185 tehdejšího zákoníku. V té době byly výměnky ještě poměrně hodně aktuální hlavně na území nynější České republiky. Právní úprava byla koncipována tak, aby zajistila bydlení především stávajícímu vlastníkovi nemovitosti, například i pro případ postoupení hospodářství, ve výjimečných případech mohlo být zřízeno věcné břemeno pro jinou osobu, než je vlastník a to pouze pokud byla výživově odkázána na vlastníka. Toto právo bylo omezeno proto, že stát chtěl zajistit pokojné doznívání tehdejších tradic na vesnici, ale zároveň nechtěl brzdit ekonomický a sociální rozvoj. Právo v sobě zahrnovalo více nároků oprávněné osoby, například užívání bytu, poskytování peněžní pomoci, užívání pozemku atd.

Vznik a) Uzavřením smlouvy To znamená, že obě smluvní strany museli projevit svobodou vůli a sepsat smlouvu vedoucí ke zřízení věcného břemene. 14

b) Úředním výrokem Toto se týkalo především účastníků při rozdělení společné věci. V tomto případě mohl soud, rozhodnout o zřízení věcného břemene ve prospěch jednoto vlastníka. c) Ze zákona Věcné břemeno mohlo vzniknout přímo ze zákona a nezáleželo na tom, zda byl zákon vydán ještě když platil obecný zákoník občanský z roku 1811, nebo již nový občanský zákoník z roku 1950. d) Vydržením Což se řídilo paragrafy 143, 145 a 116 občanského zákoníku. Vznik věcného břemena vydržením šlo jen za určitých podmínek uvedeny právě v těchto paragrafech. e) Ze závěti Zůstavitel mohl ve své závěti zřídit věcné břemeno, pokud uvedl, že nastávající vlastník nemovitého majetku musí na nabytém majetku něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Zánik a) Obecnými způsoby pro zánik práv a povinností Sem patří zánik ex lege, (latinsky za zákona) je druh právní skutečnosti, který na rozdíl od právního jednání nevyžaduje pro vznik, zánik či změnu práv či povinností svobodný projev vůle, nýbrž tato změna probíhá takříkajíc samovolně, automaticky, pouze na základě toho, že nastaly podmínky uvedeny v zákoně.8 b) Specifickými způsoby, které se uplatnily pouze u věcných břemen Tento případ je specificky upraven v jednotlivých paragrafech, například sem patří případ, kdy věc již nemohla sloužit potřebám osoby oprávněné ji využívat, nebo osoba povinná

8

(Encyklopedie o právu)

15

mohla požádat o zrušení věcného břemene za přiměřenou náhradu. V případě věcných břemen in personam to může být smrtí fyzické osoby, nebo zánikem právnické osoby.

2.3 Věcná břemena v letech 1964-1983 Na počátku 60. let se předpokládalo, že institut věcných břemen bude stále upadat, proto v občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. byla věcná břemena upravena velmi stručně a to pouze dvěma stručnými paragrafy: § 495 upravoval pojem věcného břemene, jeho vznik a § 506 upravoval možnosti a způsoby omezení, nebo zrušení břemen. Po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku byl vznik věcných břemen, možný pouze jedním způsobem a to ze zákona. Věcná břemena, jež vznikla ještě před uvedením do účinnosti občanský zákoník č. 40/1964, byla i nadále platná a řídila se podle § 495. Vznik a) Podle § 66 zákona č. 50/1976 Sb. což bylo u samostatných staveb fyzických osob, v případě, že jedna stavba je z části na stavbě druhé, pro tento případ vzniklo věcné břemeno ve prospěch rozestavěné stavby. Věcné břemeno ale vzniklo až po splnění těchto podmínek : •

Věcné břemeno se zřizuje ve prospěch stavby, tedy in rem nikoli ve prospěch osoby. Obě stavby, jak stavba oprávněná, tak stavba povinná musely být ve vlastnictví fyzických osob.

•

Stavby musely být samostatné9

•

Stavby, kterých se týká věcné břemeno, musejí být z části na sobě

•

Oba účastníci se museli dohodnout na vzniku věcného břemene a toto ztvrdit smlouvou, kterou následně předaly stavebnímu úřadu.

•

Věcné břemeno vzniká až okamžikem nabytí právní moci stavebního povolení vystavěné stavby, ve prospěch které bylo věcné břemeno zřízeno.

9

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

16

b) Podle § 108-116 zákona č. 50/1976 Sb. což bylo věcné břemeno vzniklé vyvlastněním. Toto muselo ale přímo souviset se vznikem staveb, jejich užíváním, nebo užíváním pozemků, ale nesmělo se jednat o pozemky v národním majetku. Zánik a) Zánikem věci b) Uplynutím doby c) Splynutím d) Smrtí oprávněného e) Smlouvou f) Ze zákona g) Rozhodnutím soudu h) Vyvlastněním10

2.4 Věcná břemena v letech 1983 – 1991 Věcná břemena v těchto letech upravovala novela občanského zákoníku č. 131/1982 Sb. kde byla úprava věcných břemen výrazně rozšířena. Podstata věcných břemen byla více méně zachována z jejich původního ustanovení. Pojem věcné břemeno byl vymezen tak, že věcná břemena omezovala vlastníka nemovitosti a toho, komu náleželo právo osobního užívání pozemku, ve prospěch někoho jiného tak, že tyto subjekty byly povinny něco trpět, něco konat, nebo se něčeho zdržet.

Vznik a) Ze zákona b) Rozhodnutím oprávněného orgánu

10

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

17

c) Písemnou smlouvou d) Na základě závěti e) Výkonem práva11 Zánik a) Ze zákona, tedy pokud věc zatížená věcným břemenem již nemohla sloužit oprávněné osobě, nebo lepšímu užívání nemovitosti, nebo pozemku. b) Rozhodnutím oprávněného orgánu, v tomto případě to byl stavební úřad. c) Smlouvou, mezi oběma účastníky, tedy na straně jedné osoba oprávněná a na druhé straně osoba povinná. Sepsání této smlouvy zakládalo vznik věcného břemene až po tom, co byla smlouva podepsaná oběma účastníky a registrována na státním notářství. d) Smrtí oprávněného. e) Splynutím, tedy spojením povinnosti a oprávnění kombinacemi vlastnického práva. f) Uplynutí doby, tento způsob zániku se týká věcných břemen zřízených na dobu určitou. A poslední způsob zániku je splnění rozvazovací podmínky, tedy pokud tato podmínky byla stanovena.

3 Pojem a funkce věcného břemene Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě.

Dle § 151n zákona č. 40/1964 Sb. Jsou věcná břemena definována takto: (1) Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že je povinen něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco konat. Práva odpovídající věcným břemenům jsou

11

spojena

buď

s

vlastnictvím

určité

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

18

nemovitosti,

nebo

patří

určité

osobě.

(2) Věcná břemena spojená s vlastnictvím nemovitosti přecházejí s vlastnictvím věci na nabyvatele. (3) Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten, kdo je na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věc, povinen nést přiměřeně náklady na její zachování a opravy; užívá-li však věc i její vlastník, je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívání.12 Pojem věcné břemeno lze chápat ve dvou smyslech: jednak ve smyslu institutu a jednak ve smyslu povinnosti určitého subjektu. Mezi lidmi bývá zaměňováno s ostatními věcnými právy, kvůli jisté nutnosti, či povinnosti. Povinný subjekt se určuje podle jeho relace k věci, nejčastěji je to tedy vlastník, který je v tomto případě povinný. Subjektem této nutnosti, povinnosti je každý kdo se v daném momentu nachází v této (určené) relaci k věci.

13

Jinak

řečeno pokud se věcné břemeno váže k nemovitosti, přechází na každého jejího vlastníka. Věcná břemena jsou souhrnem vztahů, které se snaží dosáhnout dokonalejšího sociálněekonomického využití věci, nebo uspokojit potřeby jednotlivce ať už fyzické, nebo právnické osoby. Je to možnost trvale, dočasně či opakovaně využívat užitnou hodnotu cizí věci a z druhé strany se jedná o trvalé, dočasné či opakované omezení užitné hodnoty věci vlastní. Chápání věcného břemene jako právní institut znamená vymezit všechny právní normy s ním spojené a zároveň chápou věcné břemeno jako úpravu materiálních vztahů. V tomto případě jsou věcná břemena chápána jako věcně-právní omezení vlastníka věci, který se musí něčeho zdržet, něco strpět, nebo něco konat a tím snížit užitnou hodnotu věci ve prospěch jiné osoby. Základní charakteristiku věcných břemen využíváme k řešení některých právních problematik a tím i odlišení věcných břemen od jihých věcných práv k věcem cizím. Například problémy s praktickou využitelností některých institutů sloužících k ochraně věřitele. V první polovině 90. let docházelo ke zřízení takového věcného břemene, které neumožňovalo vlastníkovi věci převést ji na jiného. Z obecné charakteristiky věcného břemene můžeme zjistit, že formálně právně jsou dispozice naplněny, tedy vlastník se musí něčeho zdržet, ale s přihlédnutím k

12

(Sb., § 151n zákona č. 40/1964 Sb.)

13

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

19

účelu a funkci věcných břemen toto musíme chápat v širším kontextu. Vzhledem k zařazení věcných břemen k věcným právům k věcem cizím musí umožňovat oprávněnému subjektu příslušné právo k cizí věci. Povaze věcných břemen tedy neodpovídá omezení vlastníka v prodeji jinému subjektu. Podstata omezení vlastníka, něčeho se zdržet, naplněna je, ale toto omezení není právem k věci cizí. Všechny právní aspekty pro věcná břemena tedy nejsou naplněny, jelikož toto právo odpovídající věcnému břemenu nemůže vlastníkovi zabránit v nakládání s jeho věcí. Použití věcného břemene nemůže být ani u volného užívání veřejných prostranství, zde chybí upřesnění oprávněného subjektu. Aby vzniklo věcné břemeno, nebo obdobně aby nezaniklo musí být naplněny všechny znaky tohoto věcného práva, zároveň musí být zachováno správné chápání věcného břemene s ohledem na jeho funkci. Díky dlouhodobé platnosti věcných břemen najdeme i dnes v katastru nemovitostí ještě právní vztahy za účinnosti obecného občanského zákoníku z roku 1811 později 1964. Proto je třeba znát k historický vývoj věcných břemen.

3.1 Druhy věcných břemen Věcná břemena se dají dělit podle určení oprávněného subjektu, podle povinnosti zavázané osoby, nebo podle obsahu spojené s rozdíly v povinnosti zavázané osoby. Podle oprávněného subjektu a povinnosti zavázané osoby: a) Věcná břemena in rem Jedná se o skupinu věcných břemen, kde subjekt oprávnění je vždy vlastníkem věci. Jinak řečeno tento druh se váže k určité nemovitosti. Změna vlastníka tedy nezakládá žádnou změnu týkající se věcné právního vztahu. Právo přechází na sukcesory. Tento druh věcných břemen uspokojuje zájmy které bude mít každý vlastník této nemovistosi, nejedná se tedy o individuální uspokojení potřeb.

20

b) Věcná břemena in personam U této skupiny břemen je oprávněný určen konkrétně, váže se tedy k určité osobě. Existence věcného břemene je spjata s existencí oprávněného subjektu (ať už fyzické, nebo právnické osoby) a se zánikem osoby zaniká i věcné břemeno. Tento druh věcného břemene uspokojuje především zájmy individuálního subjektu. Podle obsahu povinnosti zavázané osoby: a) Věcná břemena s povinností konat Vlastník věci zatížené právem odpovídající věcnému břemenu je povinen něco konat v prospěch oprávněné osoby, tedy poskytovat nějaké plnění. b) Věcná břemena s povinností zdržet se Vlastník věci se musí zdržet jednání, které by mu jinak náleželo z titulu vlastnického práva. Oprávněná osoba nevyužívá právo aktivně, ale má prospěch z toho, že vlastník je v jeho právu omezen. Jedná se o pasivní využívání práva. c) Věcná břemena s povinností trpět Tento druh spočívá v přímém a bezprostředním využívání práva oprávněné osoby. Vlastník nemovitosti musí strpět určité jednání oprávněné osoby, založeného na základě věcného břemene.

3.2 Vznik věcných břemen a) Na základě písemné smlouvy. Naše současná právní úprava tento vznik věcného břemena upřednostňuje. Zakládá se na vůli a svobodném rozhodnutí občanů. Náležitosti této smlouvy jsou zakotveny v příslušných právních předpisech, především smlouva musí být písemná a měla by obsahovat specifikaci nemovitostí a osob, jež se věcné břemeno týká, dále určit jaká nemovitost je zatížena věcným 21

břemenem, popřípadě oprávněnou osobu Tato smlouva vzniká okamžikem , kdy souhlas s návrhem přijde navrhovateli. Pokud se zřizuje věcné břemeno pouze k jedné části pozemku, musí se tato skutečnost vyznačit na geometrickém plánu. Problém nastává, když nemovitost, které se týká věcné břemeno není evidována v katastru nemovitostí, tudíž k ní nelze zapsat břemeno. V tomto případě se osvědčila judikatura, která říká, že podstatné je, že v katastru nemovitostí je evidována nemovitost zatížená. b) Na základě závěti. Věcné břemeno nemusí ze závěti přímo vznikat, ale dá se říci, že spíše vede k jeho vzniku. Velký zřetel se musí brát na výsledek dědického řízení. Například závěť zakládá vznik věcného břemene, ale dědické řízení dopadne jinak, nebo v případech, kdy je již věcné břemeno zbytečné, například když osoba mající ,doživotní právo užívání bytu, zemře. c) Schválenou dohodou dědiců. Základem vzniku tohoto způsobu věcného břemena je dohoda o vypořádání dědiců, kdy obě strany musí uzavřít u soudu. Toto vzniká v případě více dědiců, kdy jeden druhému prospěje právě zřízením věcného břemene v jeho prospěch. d) Rozhodnutím příslušného státního orgánu. To je při nynější právní úpravě stavební úřad, nebo jako speciální stavební úřad může vystupovat drážní úřad, soud, nebo pozemkový úřad, vodohospodářský orgán. e) Ze zákona. Tento způsob vzniku je upraven ve všech právních předpisech, upravujících vznik věcných břemen. Jelikož je toto pevně zakotveno v právním řádu, tento způsob se nikdy rapidně neměnil. f) Vydržením. Pro nabytí práva tímto způsobem musí být splněny stanovené podmínky:

22

•

Oprávněným se může stát každý ze subjektů občanskoprávních vztahů, ale pouze osoba, která užívá právo odpovídající věcnému břemeni pro sebe.

•

Oprávněný musí věc užívat nepřetržitě po dobu deseti let a musí být zachovány podmínky držby.

•

Pro počítání této doby není rozhodná osoba, která právo užívá, nýbrž titul z kterého toto koná.

•

Nelze nabít práva odpovídající věcnému břemeni v případě, kdy věc nemůže být předmětem vlastnictví, nebo jsou ve vlastnictví státu a zákonem určených právnických osob.

•

Vydržení vzniká přímo ze zákona a to v případě kdy se mění právní vztah odpovídající držbě v právní vztah odpovídající věcnému břemeni.

3.3 Změna věcných břemen a) Změna povinného subjektu. Tato změna vychází z titulu osoby zatížené nemovitosti, tedy nejčastěji z vlastnického práva. V tomto případě je změna věcného břemena podložena ex lege, tedy ze zákona. Není k tomu potřeba žádný souhlas. Jedná se o převod, nebo přechod vlastnických práv k zatížené věci a tedy i o přechodu práv a povinností. Toto se týká věcných břemen in rem b) Změna oprávněného subjektu. V případě in rem k této změně nemůže dojít samovolně. Musí být tedy vykonán nějaký právní úkon, jehož důsledek je právě změna věcného břemena. V případě podílového spoluvlastnictví dochází ke změně stejně, jako kdyby byl pouze jediný vlastník. V případě in personam toto jednoduše není možné. Věcné břemeno se váže na určitou nenahraditelnou osobu, která je oprávněna toto právo užívat. Není ani předmětem společného jmění manželů.

23

c) Změna obsahu věcných břemen. Změna obsahu věcných břemen je přípustná téměř u každého druhu, kromě břemen vzniklých ex lege. Změna právě obsahu věcných břemen může nastat takto: •

Dohodou – Jelikož věcná břemena je možné zřídit na základě smluvního vztahu mezi dvěma stranami, může se obsah věcných břemen smlouvou i změnit. Samozřejmě musí obsahovat potřebné náležitosti uvedené v příslušných právních předpisech. A stejně jako je potřeba při zřízení věcného břemena ho zapsat do katastru nemovitostí, musí se i veškeré relevantní změny zapsat do tohoto katastru.

•

Rozhodnutím oprávněného orgánu – v tom to případě je oprávněných orgánem příslušný soud, který se řídí § 151p odst. 3 občanského zákoníku a v případě § 108 stavebního zákona je oprávněným orgánem i stavební úřad. Soud je oprávněn rozhodnout ve věci věcného břemena, že se věc k užívání změní v peněžité plnění.

d) Změna zatížených nemovitostí. K této změně dochází většinou při rozdělení, nebo slučování pozemku. Důležitou roli v této změně hraje fakt, jaká část pozemku je zatížena, pokud se například pozemek dělí na dvě poloviny a je zatížen věcným břemenem celý, poté budou oba nově vzniklé pozemky zatíženy věcným břemenem také. Naopak kdyby se břemeno týkalo pouze části pozemku, například věcné břemeno právo cesty a pozemek se rozdělí, bude zatížen ten pozemek, na kterém cesta vede. e) Změna oprávněných nemovitostí. Tato změna proběhne na základě změny vlastnického práva. Pokud je totiž věcné břemeno in rem je automaticky vázáno na vlastnické právo, věcné břemeno se tedy může změnit jen pokud se změní vlastník nemovitosti. Zde ale vzniká problém, pokud dojde k rozdělení majetku, což znamená, že by bylo více oprávněných osob, které mohou využívat právo odpovídající věcnému břemeni, mohl by vzniknout hrubý nepoměr. V případě vzniku této situace může soud rozhodnout o zrušení věcného břemena. Další věc je sloučení pozemku oprávněného, čímž ale věcné břemeno zaniká, v našem právním řádu není možné sloučit

24

oprávněný pozemek, který má nárok využívat věc, s pozemkem jiným a automaticky převést věcné břemeno.

3.4 Zánik věcných břemen Věcná břemena mohou zanikat několika způsoby. Po zániku břemena jako právního vztahu se také věc zatížená, vrátí do původního právního stavu. Vlastník tedy může realizovat užitnou hodnotu věci v plné míře tak, jak mu titul vlastníka dovoluje. a) Zánik věcného břemena nastoupením trvalých změn. Tento druh zániku se řídí podle § 151p odst. 2 občanského zákoníku. Ten upravuje tento druh tak, že věcné břemeno zaniká okamžikem, kdy již nemůže splňovat prospěšnou funkci, kterou dosud splňovalo. Musí ale splňovat některé podmínky. •

Když nastanou trvalé změny, jako rozdělení oprávněné věci atd…

•

Již dále není možné užívat věc zatíženou věcným břemenem ve prospěch oprávněné osoby, což je v případě věcných břemen in personam

•

Již není možné užívat zatíženou věc ve prospěch oprávněné nemovitosti, respektive jejího vlastníka v případě in rem

b) Zánik věcného břemena smrtí, nebo zánikem oprávněné osoby. Tento způsob zániku se řídí § 151p odst. 4 občanského zákoníku. Zánik věcného břemena smrtí oprávněné osoby se týká břemen vázaných in personam tedy k určité osobě, z povahy tohoto břemena tedy vyplývá zánik smrtí přímo ze zákona. V druhém případě což je zánik oprávněné osoby, se myslí osobu právnickou. c) Zánik věcného břemena soudní dražbou. Řízeno § 337h občanského soudního řádu. Tento paragraf říká, že věcná břemena, která se stanou předmětem exekuce zanikají, výjimkou jsou ty o kterých soud rozhodl, že budou ponechána v zájmu společnosti a to se řídí podle zvláštního zákona. Ponechání dalších věcných břemen závisí na vyjádření oprávněné osoby, zda bude požadovat vyplacení náhrady za věcné břemeno, pokud se tato osoba nevyjádří, bude náhrada vyplacena vydražiteli. 25

d) Zánik věcného břemena prohlášením konkursu. V souladu s § 14 odst. 1 písm. j) zákona č. 328/1991 Sb., o konkursu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zanikají prohlášením konkursu věcná břemena zatěžující majorek patřící do podstaty, která vznikla za nápadně nevýhodných podmínek v posledních dvou měsících před podáním návrhu na prohlášení konkursu anebo po podání tohoto návrhu.14 e) Zánik věcného břemena rozhodnutím soudu. Pro vydání soudního rozhodnutí o zániku věcného břemena je potřeba splnit následující podmínky: •

Změna poměrů - což je podobné jako u změny věcných břemen, kdy soud musí porovnat situaci, při vzniku věcného břemene a situaci při návrhu na zrušení.

•

Hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného

•

Příčinná souvislost mezi podmínkami

f) Zánik věcného břemena rozhodnutím stavebního úřadu. Zrušit věcné břemeno tímto způsobem má stavební úřad pouze v případě vyvlastnění¨. g) Zánik věcného břemena rozhodnutím pozemkového úřadu Pozemkový úřad může rozhodnout o zrušení věcného břemena v návaznosti na schválení dohody o vydání nemovitosti. h) Zánik věcného břemena na základě smlouvy Smluvní zrušení věcného břemene je zakotveno přímo v zákoně, který toto zrušení uvádí. Smluvní strany musí být dvě a to povinný i oprávněný, ne vždy jsou to ty samé osoby, které figurovaly u vzniku věcného břemena, například pokud se změnil vlastník nemovitosti.

14

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

26

Smluvně lze samozřejmě zrušit i taková břemene, která na základě smlouvy nevznikla. Smlouva musí mít náležitosti uvedené v příslušných právních předpisech. i) Zánik věcného břemena splynutím Splynutím se myslí spojení subjektu povinného a subjektu oprávněného. Věcné břemeno má sloužit ve prospěch někoho jiného, což by v tomto případě podmínku nesplňovalo a věcné břemeno by se tedy stalo zbytečným. j) Zánik věcného břemena uplynutím doby Toto se týká jen věcných břemen

sjednaných na dobu určitou. Jelikož většinou věcná

břemena nejsou časově omezená, tento způsob zániku není až tak častý. k) Zánik věcných břemen splněním rozvazovací podmínky Tento způsob má o něco lepší obsah, než předchozí způsob zániku věcných břemen. Pokud je věcné břemeno podmíněno právě rozvazovací podmínkou, lze dobře určit, kdy se stává zatížená věc pro oprávněného již nevyužitelnou. Toto je výhodné pro obě strany, jelikož oprávněný využívá věc pouze po dobu jeho potřeby a povinný se zbytečně neomezuje ve svém vlastnickém právu. l) Zánik věcných břemen promlčením práva odpovídajícímu věcnému břemenu Právo ale nezaniká samo, uplynutím promlčecí hoby se pouze oslabuje. Návrh na promlčení dává povinný, na základě faktu, že právo odpovídající věcnému břemenu nebylo dlouhodobě využíváno. Promlčecí lhůty jsou stanoveny v zákoně, který stanový, že právo odpovídající věcnému břemenu zaniká není-li vykonáváno po dobu deseti let. V každém případě plnění věcných břemen začne promlčecí lhůta běžet od jiného okamžiku. Pokud je obsahem fakt, že povinný musí něco konat, promlčecí lhůta běží od doby kdy povinný tuto činnost nekoná. Pokud tedy toto zůstane bez povšimnutí, je možné, že se věcné břemeno promlčí. Pokud je obsahem že se povinný musí něčeho zdržet, lhůta běží od dne, kdy toto omezení porušil. Je-li obsahem, že povinný musí něco trpět, lhůta se spouští dnem, kdy oprávněný přestal právo vykonávat. Tento způsob zániku věcných břemen je tedy zase naopak závislý spíše na nekonání oprávněného, než konání povinného. Pokud však oprávněný přestane užívat právo 27

odpovídající věcnému břemeni a byť těsně před koncem promlčecí lhůty vykonávat, právo nezaniká.

4 Oceňování věcných břemen 4.1 Pojmy Pro oceňování věcných břemen a oceňování vůbec je důležité znát následující pojmy: Oceňování – je činnost, při které je konkrétní věci, či souboru věcí, práv apod. přiřazena peněžní hodnota. Cena – je vyjádření částky, za kterou je věc či služba směněna. Hodnota – je ekonomické měřítko, podle užitku, prospěchu vlastníka věci ke dni odhadu. Sjednaná cena – je taková cena, na které se dohodne kupující a prodávající. Není nijak omezena. Výjimkou je případ, kdy cena je plně, nebo částečně hrazena ze státního rozpočtu, státního fondu a jiných státních prostředků, v takovém případě je zde omezení horní hranicí podle vyhlášky. Cena reprodukční – je cena, za kterou je možné stejnou věc pořídit v době ocenění. Od této ceny se neodečítá opotřebení. Věcná hodnota – vznikne odečtením opotřebení od ceny reprodukční. Poté i odečtením nákladů na opravy. Výnosová hodnota – definována je jako součet diskontovaných

budoucích příjmů

15

z nemovitosti.

Cena obvyklá – je definována jako cena za kterou by se dal stejný, nebo obdobný majetek pořídit ke dni ocenění. Neberou se v úvahu mimořádné okolnosti, nebo zvláštní obliba majitele.

15

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

28

Cena obecná – odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahradit, je to její cena mimořádná.16 Tržní hodnota – tato hodnota je definována více směrnicemi v nichž se říká, že tržní hodnota je směna mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci. Obě strany jednají na základě znalosti opatrně a z vlastní vůle. Nabídková cena – je cena za kterou prodávající nabízí věc či službu, ale i cena kterou nabízí kupující za věc, nebo službu. Koeficient prodejnosti – poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami nemovitostí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě.17

4.2 Oceňování výnosovým způsobem Výnosový způsob ocenění porovnává zisky z nemovitosti za nějakou cenu se zisky ze stejné částky v peněžním ústavu. Ziskem se u nemovitosti rozumí především příjem z nájemného, ale můžeme sem započítat i zisk z pronájmu vnějších ploch, například pro reklamy. Tento příjem z nemovitosti se nazývá hrubé nájemné, to se poté sníží o náklady na nemovitost (tedy aby se mohla uvést do pronajímatelného stavu) což jsou například náklady na opravy, na daň z nemovitosti apod. Výnosové oceňování věcných břemen – Výnosová hodnota věcného břemene je součtem předpokládaných budoucích užitků oprávněné osoby z tohoto práva, diskontovaných na současnou hodnotu.18 Obecný vzorec pro diskontování budoucích příjmů u nemovitostí:

16

(§ 305, 1811 Sb.) (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 18 (Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) 17

29

Cv……cena stanovena výnosovým způsobem z1……zisk (v prvním roce) q1……úročitel Cv= ∑





U nemovitostí, které budou mít příjem pouze jeden rok, současná hodnota budoucích příjmů by musela být diskontována o rok zpětně: Cv=





Obdobné je to v případě, pokud by nemovitost měla produkovat výnosy pouze dva roky: Cv=





+





Stejný postup je u všech let. Pokud nemovitost na konci bude mít ještě nějakou zbytkovou hodnotu, za kterou by bylo ještě možné ji prodat, je potřeba tento zisk z prodeje nemovitosti ještě přičíst, ten však musí být také diskontovaný na současnou hodnotu. Za předpokladu proměnlivých příjmů a omezené doby jejich pobírání je vzorec: Cv……cena stanovena výnosovým způsobem z1……zisk (v prvním roce) q1……úročitel R……zbytková hodnota nemovitosti Cv=





+





+ ...





+





V případě konstantních příjmů a omezené doby jejich pobírání je vzorec: 30

 

Cv= z 

 .

+





Příjmy a výdaje pro ocenění výnosovým způsobem Příjmy a výdaje na nemovitost jsou důležité pro ocenění věcného břemene. Například u ocenění věcného břemena užívání bytu. Toto je případ, kdy se neplatí paušální částka jako nájemné, ale jednorázová částka za věcné břemeno, což povinnému slouží jako kompenzace. Toto platí pokud je užívání bytu za úplatu. Pokud by bylo bezúplatné, jedná se vlastně o darování. Čistý provozní příjem (NOI) – od nájemného ze všech pronajímatelných prostor odečteme rezervy na renovace a provozní náklady. Hrubý příjem – stanovíme jako součet nájemného ze všech možných prostor za nejvyšší dosažené nájemné, nebo dle nájemních smluv, včetně například vnějších svislých ploch pro umístění reklamy či billboardu. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – jelikož musíme zobrazovat skutečnou situaci o nemovitosti, musíme počítat i s neobsazeností objektu, nebo ztrátám kvůli neplacení nájemného. Tento fakt se odvozuje podle lukrativnosti, typu, vybavení nemovitosti a jiného. Efektivní hrubý příjem - vypočítáme odečtením ztát vlivem neobsazenosti a neplacením nájemného od hrubého příjmu. Rezervy na renovace – tyto rezervy musíme odvozovat nikoli z příjmů, ale z nákladů na opravy, jelikož budova chátrá v každé případě, ať je již pronajata, nebo ne. Tyto rezervy vypočteme tak, že reprodukční cenu vydělíme životností stavby. Provozní náklady – jsou jednoduše náklady, které umožňují provoz nemovitosti. Jsou to například •

Daň z nemovitosti

•

Pojištění

•

Výdaje (elektřina, voda, plyn, topení, světlo)

•

Náklady na správu nemovitosti 31

4.3 Finanční aritmetika Pro správné pochopení výnosového způsobu je nutné znát některé pojmy z finanční aritmetiky. Úrok (U) – je určitá částka, která se připočte k jistině za stanovené období při stanovené úrokové míře. Úroková míra (u) - udává se v procentech. Vyjadřuje úrok ve vztahu k jistině. Úroková sazba setinná (i) – vyjadřuje kolik Kč je úrok z určité částky a za určité období. Nominální úroková míra – úroková míra bez inflace. Reálná úroková míra – úroková míra s ohledem na inflaci. Roční úroková míra (u) – podle zvolené metody se v tomto případě počítá rok odlišně. Dle Anglické metody: 365, 366 dní, dle francouzské metody je to 360 dní a německá: vydělíme počet dní v měsíci (vždy však 30) 360. Úročitel (q) – vyjadřuje, o kolik se zvýší základní kapitál po roce. Počáteční hodnota (K0, J) Hodnota po n období (Kn, an) Čistý výnos (z) Cena stanovená výnosovým způsobem (Cv) Jednoduché úrokování – pro výpočet úroků v dalších období se k jistině nepřipočítávají úroky z úroků Složené úrokování – v dalších obdobích se počítají úroky z jistiny s úroky, tedy úroky z úroků

32

4.4 Oceňování věcných břemen Předmětem ocenění jsou tedy věci, na kterých váznou věcná břemena, která se pro účely právě oceňování dělí na: a) Nemovité, což jsou věci spojené pevným základem se zemí. Z toho vyplývá, že jsou to pozemky (parcely) a stavby. •

Pozemky – jsou definovány v katastrálním zákoně a to tak, že je to část zemského povrchu, který musí být něčím oddělen od sousedního pozemku, ať už vlastnictvím, jiným katastrálním územím, nebo rozhraním jiného využití.

•

Parcely – jsou vlastně pozemky s parcelním číslem, které jsou geometricky a polohově zaměřeny v katastrální mapě. Musí být označeny výše zmiňovaným parcelním číslem, názvem obce, popřípadě její částí a katastrálním územím.

•

Stavby – pro účely oceňování se stavbou rozumí výsledek stavební činnosti samostatné stavby, která je specifikovatelná podle účelu užití, především praktického. Stavba musí být identifikována číslem popisným, popřípadě evidenčním a obcí v níž se nachází. Stavbou se rozumí i stavba nepovolená, ev. nezkolaudovaná.19

b) Movité jsou všechny ostatní věci, které nejsou nemovitostmi.

Velkou roli při oceňování hraje posouzení, co je příslušenstvím a co součástí věci. Toto je definováno v občanském zákoníku. A to konkrétně v § 120, který říká: (1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila (2) Stavba není součástí pozemku.20

19 20

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006) (§120 zákona č. 40/1964 Sb., 1964)

33

a v § 121, který říká: (1) Příslušenstvím věci jsou věci, které náležejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. (2) Příslušenstvím bytu jsou vedlejší místnosti a prostory, určené k tomu, aby byly s bytem užívány.21

Dělení věcných břemen pro účely ocenění a) Podle doby trvání •

Navždy trvající

•

Na dobu určitou

•

Na dobu neurčitou

•

Na zbývající dobu života určité osoby

b) Podle užitku •

Užitek oprávněného

•

Závada na nemovitosti povinného

c) Podle způsobu ocenění •

Určení hodnoty věcného břemene

•

Určení hodnoty nemovitosti

d) Podle zápisu do katastru nemovitostí •

In rem - věcné břemeno vázané na nemovitost – osoba s titulem vlastnického práva mám toto omezení napsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí v části C, kde se uvádí právní vztah, tedy věcné břemeno, dále druh věcného

21

(§ 121 zákona č. 40/1964 Sb.)

34

břemena (např. věcné břemeno cesty, jízdy…) a pro jakou parcelu, nebo číslo jednotky. •

In personam – věcné břemeno vázané na osobu se uvádí na listu vlastnictví v části B1, kde se zapisuje právo odpovídající věcnému břemeni, jako je právo cesty, jízdy a upřesnění na jakém čísle parcely.

e) Podle účelu ocenění •

Pro daňové účely a pro potřeby orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštního předpisu.

•

Pro soudní dražbu, při dražbě prováděné správcem daně

•

Pro veřejnou dražbu

•

Pro uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene

•

Pro zástavu peněžního ústavu

4.5 Postup a potřebné podklady pro ocenění věcného břemene a) Zjištění ceny práva odpovídajícího věcnému břemenu. Zde musí být označeno k jakému pozemku je břemeno vázáno, tedy parcelní číslo, dále katastrální území, obec, okres, list vlastnictví a druh věcného břemena a stejná identifikace vlastníka pozemku v jehož prospěch je věcné břemeno zřízeno.

b) Stanovení finanční náhrady za zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu. Zde je potřeba stejná identifikace jako v bodě a) Podklady: •

Smlouvy o zřízení věcného břemene (věcných břemen) mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou.

•

Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby oprávněné

•

Aktuální výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví osoby povinné

•

Kopie katastrální mapy – aktuální stav 35

•

Geometrické plány pro vyznačení věcného břemene na části pozemku (grafická část, písemná část) potvrzené příslušným katastrálním úřadem.

•

Geometrické plány pro vyznačení věcného břemene na části pozemku s uvedením výměry věcného břemena (grafická část, písemná část) tento druh GP Katastrální účad nepotvrzuje, případně souřadnicový elaborát s vyznačením přesné výměry věcného břemena, zpracovaný odpovědným geodetem.

•

Výtah z projektové dokumentace – skutečný stav (ty výkresy, které se bezprostředně týkají – nejlépe ověřené stavebním úřadem) vč. technické zprávy

•

Přehledná situace – vzájemné vazby, vyznačení všech inženýrských sítí a podzemních staveb

•

Eventuální existenci smlouvy o nájmu mezi osobou oprávněnou a osobou povinnou

•

Stavebně právní dokumentace (s vyznačením nabytí právní moci) – územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí

•

Další důležitá rozhodnutí – vodohospodářské, hygienické, ochrana životního prostředí, veřejná prospěšnost

•

Kopie schváleného územního plánu vč. textové části, která se týká předmětu ocenění

•

Aktuální cenová mapa stavebních pozemků (pokud je pro obec vydána)

•

Databáze obvyklých obchodovaných cen pozemků a nájemného v čase a místě

•

Omezující podmínky příslušných správců sítí ve vztahu k ochrannému, resp. Bezpečnostnímu pásmu

•

Místní podmínky – jiná cenová omezení

•

Kopie výpisu objednatele z obchodního rejstříku22

4.6 Ocenění věcného břemene jako užitku oprávněného Jelikož věcné břemeno není nájemné, úkolem odhadce je ocenit ho jako jednorázovou částku. Ta musí být stanovena tak, aby dostatečně nahrazovala újmu povinného. Tedy v případě užívání bytu ušlý zisk za nájemné i v následujících letech, tedy částka bude diskontována na současnou hodnotu.

22

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

36

Někdy se pro tento případ používá koeficient kapitalizace místo úrokové míry:

Tabulka 1- úroková míra x koeficient kapitalizace Úroková míra

u=

Koeficient kapitalizace kK=

3%

5%

10 %

15 %

20 %

33,33

20,00

10,00

6,67

5

Takzvanou věčnou rentu můžeme vypočítat vydělením mírou kapitalizace, nebo vynásobením jím příbuzným koeficientem. Vzorec je: Cv….cena stanovena výnosovým způsobem Z ….. roční užitek KK …koeficient kapitalizace u ….úroková míra

Cv = z . kK nebo Cv =





Roční užitek z se případ od případu liší, vždy je třeba zvážit, jakou výhodu bude mít oprávněný, je třeba dávat pozor aby se nepřipočítala práce a náklady. Je třeba přiměřeně dbát ustanovení § 151n odst. 3 OZ: Pokud se účastníci nedohodli jinak, je ten kdo je na základě práva odpovídajícímu věcnému břemeni oprávněn užívat cizí věci, povinen nést přiměřené náklady na její zachování a

37

opravy, užívá-li však věci i její vlastník je povinen tyto náklady nést podle míry spoluužívaní. 23

Je třeba ze smlouvy zjistit, nakolik bude oprávněný z věcného břemene nést přiměřené náklady na zachování a opravy nemovitostí zatížené věcným břemenem a podle toho výši ročního užitku upravit. Pokud toto není ve smlouvě pak je třeba:


Vyčíslit náklady, které v době, po kterou bude věcné břemeno trvat, budou průměrně ročně vynaloženy na zachování a opravy nemovitosti a z nich stanovit poměrnou část, připadající ročně na oprávněného z věcného břemene.




Náklady na zachování věci znamenají takové náklady, které zaručují, že věc bude trvale existovat, u staveb se bude jednat o náklady na jejich amortizaci, na daň z nemovitostí, pojištění staveb a správu nemovitostí.24

Typický příklad odlišnosti věcného břemena od nájemného je, že když pronajímáme nějaký prostor, neseme za něj všechny náklady spojené s opravami a udržitelností objektu. V případě věcného břemena však oprávněný užívá prostor a nese za něj i náklady spojené s průměrnými opravami a údržbami podle § 151n odst. 3 OZ.

4.7 Ocenění

věcného

břemene

jako

závady

váznoucí

na

nemovitosti Stejně jako v případě předchozího ocenění věcných břemen bude se i tento druh případ od případu lišit. Musíme zvážit, jak velkou ztrátu bude mít povinný z toho, že na jeho nemovitosti vázne věcné břemeno. Jaké by byly náklady na odstranění věcného břemena. V úvahu se musí samozřejmě vzít i práce a náklady oprávněného, kterými přispívá na údržbu věci zatížené.

23

(Sb., § 151n zákona č. 40/1964 Sb.)

24

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

38

V některém případě může věcné břemeno nemovitost úplně znehodnotit. Sem spadá například užívání celého domu, v takovém případě je dům téměř neprodejný. V jiném případě věcné břemeno tolik neovlivňuje prodejnosti nemovitosti. Je to například přestup přes pozemek povinného z důvodu oprav nemovitosti oprávněného a jiné. Výpočet pro určení ceny věcného břemena je takový, že od ceny nemovitosti bez závad odečteme cenu nemovitosti se závadami. Používá se na to vzorec: VBZ ……cena závady COB ……obvyklá cena nemovitosti bez závad COBZ……obvyklá cena nemovitosti na níž vázne věcné břemeno

VBZ = COB – COBZ Dále můžeme věcné břemeno vypočítat jako ušlý zisk, tedy jako kapitalizovanou ztrátu. V dalších případech, kdy je možno uvažovat o jiném řešení problému než věcným břemenem váznoucím

na

oceňované

nemovitosti.

(například

přestěhování

osoby

oprávněné

k doživotnímu užívání), pak je třeba uvažovat cenu závady ve výši nákladů, nutných k odstranění této závady.25

4.8 Výpočet obecné hodnoty věcného břemene Obecně Ke zjištění ceny věcného břemene dochází tehdy, kdy se dva subjekty chtějí dohodnout na uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene. K tomuto aktu potřebují znát částku úměrnou jeho zřízení.

25

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

39

Postup: •

Zjištění ročního užitku oprávněné osoby, v potaz musíme vzít i náklady na opravy a provoz věci podle § 151n odst. 3 OZ

•

Poté se tento užitek kapitalizuje na počet let trvání věcného břemena. Tímto vyjde ocenění věcného břemena jako užitku oprávněného.

•

Dále zjistíme roční ztrátu povinného, jež se kapitalizuje

•

Z výsledku odvodíme hodnotu věcného břemena

Věcné břemeno trvalé Postup bude následující: •

Identifikace nemovitosti

•

Identifikace osoby povinné

•

Identifikace osoby oprávněné

•

Druh věcného břemene

•

Obsah věcného břemene

•

Stanovení rozsahu věcného břemene

•

Analýza listinných podkladů

•

Zjištění dalších věcných břemen a jiných omezení

•

Zjištění obvyklé ceny ročního užitku

•

Zjištění nákladů na zachování a opravy nemovitosti

•

Úprava ročního užitku o náklady na zachování opravy věci

•

Stanovení přiměřené míry kapitalizace u %/rok

•

Výpočet ceny věcného břemene jako užitku oprávněného (vztahem pro věčnou rentu) VBU =

 

40

x 100%

Věcné břemeno na dobu určitou Pro výpočet ceny jako užitku oprávněného se užívá tento vzorec:

VBU = U

   . 



=U



   





  . 

Věcné břemeno na délku života oprávněného U tohoto typu věcného břemena je velmi těžké určit jeho hodnotu. Musíme zde přistupovat s jistou opatrností a uvážlivostí. Dříve se používala tabulka, která zobrazovala konstanty , kterými se násobil roční užitek oprávněného. Tabulka 2- Stáří x konstanty Stáří oprávněné osoby (roků) do 15 16 – 25 26 – 35 36 – 40 41 – 45 46 – 50 51 – 55 56 – 60 61 – 65 66 – 70 71 – 75 76 – 80 80 – 85 nad 85

Násobek ročního užitku (výnosu) SRN nyní ČSR 1946 18 18 17 17 16 16 15 15 15 14 14 13 13 11 11 9 9 7 7 6 5 5 3 4 1 3 1 2

Míra kapitalizace (%/r ČSR 1946) 5,6 5,9 6,3 6,7 7,1 7,7 9,1 11,1 14,3 16,7 20,0 25,0 33,3 50,0

V předchozí tabulce jsou hodnoty pečlivě vypracované, avšak pro starší osoby mohou být i nespravedlivé. Lidé se mohou dožít i vyššího věku než je zde uvedeno. Proto je 41

v jednotlivých případech nutno vycházet z počtu pravděpodobnosti, který je užíván v našem právním řádu. Tabulka 3- pravděpodobnosti děje % pravděpodobnosti

slovní vyjádření

0

nemožnost aby děj nastal

do 50

možnost, že děj nastal

50 – 60

pravděpodobnost, že děj nastal

60 – 70

převažující pravděpodobnost že děj nastal

70 – 85

velká pravděpodobnost, že děj nastal

85 – 97 (99)

velmi vysoká pravděpodobnost, že děj nastal

97 (99) a více

pravděpodobnost hraničící s jistotou

100

jistoto, že děj nastal

S tímto počtem pravděpodobnosti úzce souvisí následující graf:

Pravděpodobnost úmrtí do dožití daného věku

Tabulka 4- pravděpodobnost úmrtí 100% 90% 80% 70% 60% 50% Muži 40%

Ženy

30% 20% 10% 0% 0

20

40

60

Věk (roků)

42

80

100

4.9 Ocenění věcného břemene pro výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti Dle občanského soudního řádu k prodeji nemovitosti může dojít buď zpeněžením nemovitosti v dražbě podle § 335 – 338 OSŘ, nebo zřízením soudcovského zástavního práva podle § 338 b – 338 e OSŘ. V případě exekuce musí být prováděna v celém rozsahu jen soudem. Pro ocenění věcných břemen platí § 336 – 336a a zákon č. 337/1962 Sb., o správě daní a poplatků § 73.

4.10 Ocenění věcného břemene pro veřejnou dražbu Veřejnou dražbu upravuje zákon č. 26/2000 Sb. O veřejných dražbách. Pro věcná břemena jsou důležitá následující ustanovení: § 13 - odhad ceny v předmětu dražby (1) dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Odhad nesmí výt v den konání dražby starší šesti měsíců. Jde-li o nemovitost, podnik, jeho organizační složku, nebo o věc prohlášenou za kulturní památku, musí být cena předmětu dražby zjištěná posudkem znalce. Znalec odhadne i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a upraví příslušných způsobem odhad ceny. § 33 - Věcná břemena Práva osob oprávněných z věcných břemen váznoucí na předmětu dražby zůstávají přechodem vlastnictví dražbou nedotčenou.26

26

(Prof. Ing. Albert Bradáč, 2006)

43

4.11 Ocenění věcného břemene pro bankovní účely Ocenění nemovitosti pro bankovní účely, hlavně tedy nemovitosti, na která vázne věcné břemeno je velmi odborná záležitost. Musíme dostatečně posoudit veškerá rizika spojená s váznoucím věcným břemenem. Zde je hlavní lidský faktor, například u doživotního bydlení, nebo užívání bytu je výrazné snížení ceny nemovitosti. V tomto případě je většinou požadováno náhradní ubytování (byt, nebo dům), započítávají se do toho i například náklady na právní služby a veškeré výdaje na odstranění věcného břemena.

44

4.12 Závěr Z mé práce vyplývá, že věcná břemena je možné ocenit, avšak každé takové ocenění je originální a jedinečné. A to proto, že tato problematika je velmi obsáhlá a nejednotná. Podle mého názoru, je právní úprava tohoto tématu v České republice bohužel nedostatečná. Zjistila jsem, že věcné břemeno může výrazně omezovat vlastnická práva, jelikož převážná většina břemen váznoucích na nemovitosti její hodnotu snižují. O kolik tuto hodnotu snižují, zjistíme právě díky jejich ocenění. Existují věcná břemena bezúplatná, nebo za úplatu. Je třeba si uvědomit, že věcná břemena za úplatu nemají nic společného s nájmem. Neplatí se zde nájemné, nýbrž většinou je břemeno oceněno jednorázovou částkou. Při koupi nemovitosti je třeba si ověřit, zda na objektu nevázne věcné břemeno a v případě pozitivního nálezu, zjistit o jaký druh věcného břemene se jedná. Věcná břemena jsou zanesena v katastru nemovitostí a jsou rozdělena podle oprávněnosti, či povinnost. V části B jsou zapsána taková břemena, která jsou ve prospěch oprávněné osoby a v části C jsou zapsána taková věcná břemena, která vlastníka nemovitosti omezují. Zajímavý případ věcného břemene, je zřízení přístupu na pozemek cizího vlastníka při povodních. Jelikož se úřady čím dál více setkávali s neochotou vlastníků spolupracovat.

45

II.

PRAKTICKÁ ČÁST

5 Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Účel odhadu: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce Objekt: Administrativní budova , Hornohradební 97, Beroun – centrum Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a. s. Datum ocenění: 20. Dubna 2013 Ocenění vypracoval: Irena Sklenářová

46

OBSAH

•

Úvodní zpráva

•

Obsah

•

Průvodní dopis

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

Přílohy

•

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

47

Úvodní zpráva

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. dubnu 2013 – ke dni místního šetření. Zpracovateli zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad k určení tržní hodnoty nemovitosti. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Berouně, na listu vlastnictví č. 4770, pro katastrální území Beroun, městská část Beroun – Centrum, obec Beroun. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 20.4.2013 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu, jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaná majetek byl ke dni ocenění (20.4. 2013) užíván výhradně jako administrativní budova. Žádný prostor oceňované budovy nepodléhá režimu regulovaného nájmu, nebo není pronajat na dobu určitou. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňování normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv

48

omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecním zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technická stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majáků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

49

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – administrativní budova č. p. 97 se nachází v samotném centru města Beroun, přímo pod historicky významnou Plzeňskou bránou. Tato lokalita je pro tržní účely velice lukrativní, patří do historické části města a vše je zde v dochůdné vzdálenosti. V bezprostřední

blízkosti

se

nachází

Berounské

Husovo

náměstí,

které

je

nejfrekventovanějším místem v Berouně. Celkově je tato lokalita jedna z nejlepších jak ve městě Beroun, tak v celém okrese. V dochůdné vzdálenosti je také MHD a autobusová zastávka U Černého Koně, kde staví jak ČSAD, MHD, tak integrovaná doprava. Ve vzdálenosti přibližně 800 m se nachází vlakové nádraží. Parkování je možné v ulici vedoucí k Husovu náměstí, ale pouze s modrou kartou, jelikož je zde modrá zóna, nebo přímo na Husově náměstí, které má kapacitu 165 parkovacích míst. Z vnější poloviny je toto parkoviště označeno také modrou zónou, ale z vnitřní strany je pouze placené parkoviště od 7 do 18 hodin za 20 Kč/hod., poté je parkování zdarma. Další možnost parkování je nad oceňovanou budovou, parkoviště M. Poštové je za 15 Kč/hodinu se stejnou platební dobou. Modré karty se vydávají buď rezidentní, což je pro fyzickou osobu, která má v placené lokalitě trvalý pobyt, nebo zde vlastní nemovitost, nebo abonentní, které se vydávají pro fyzické, či právnické osoby, které mají v placené lokalitě sídlo, nebo provozovnu. Rezidentní modré karty jsou vedeny vždy na SPZ a jsou za 300 Kč/rok bez DPH, za druhé auto na stejného majitele je to už 1500 Kč/rok bez DPH a třetí auto 3000 Kč/rok bez DPH. Abonentní modré karty jsou také registrované na SPZ, za jedno auto je 3000 Kč/ rok bez DPH, druhé auto 6000 Kč/rok bez DPH a za třetí a každé další vozidlo je to 9000 Kč/rok bez DPH. Od roku 2013 nově město poskytuje i karty pro řemeslníky, které nemají sídlo na placeném území, ale působí v něm a tyto karty stojí 1500 Kč/měsíc.

50

OCEŇOVĚNÝ MAJETEK Typ objektu: Administrativní budova Ulice: Hornohradební 97 Město: Beroun 267 01 Okres: Beroun Katastrální území: Beroun

Vlastník nemovitosti: Jan Blahovec, Markéta Blahovcová, Družstevní 267, Hýskov 267 06 List vlastnictví číslo: 4770

Podle zjištěných skutečností a dle poskytnutých materiálů zadavatelem je oceňovaný objekt využívám především k podnikatelské činnosti. A to tak, že jednotlivé prostory objektu jsou pronajímány. Oceňovaný objekt se skládá z funkčního celku pozemku a na něm stojící budovy.

Historie Objekt je v historické části centra Berouna. Tato budova byla postavena přibližně roku 1850.

51

Pozemek Předmětem ocenění je pozemek ležící pod oceňovanou stavbou. Tento pozemek je zapsán na listu vlastnictví číslo 4770 pod parcelním číslem 176. Je ze 100 % zastavěný oceňovanou budovou a má 131 m2. Je zde napojení na veškeré inženýrské sítě. Pozemek má pravidelný obdélníkový tvar, je rovinatý a leží na rohu ulic Hornohradební a Palackého.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby se ve funkčním celku oceňovaného majetku nevyskytují, funkční celek se skládá pouze z pozemku a stavby na něm ležící. Venkovní úpravy se zde také nevyskytují, jelikož pozemek je ze 100% zastavěn.

Administrativní budova Předmětem ocenění je administrativní budova stojící v historické části města Beroun, nestojí samostatně, nýbrž je v bloku. Budova je středního standardu, má dvě nadzemní podlaží a podkroví. V prvním nadzemním podlaží je umístěna jídelna, sociální zařízení a kanceláře, v druhém nadzemním podlaží jsou pouze kanceláře a sociální zařízení a v podkroví jsou též kancelářské prostory se sociálním zařízením. Kanceláře mají standardní vybavení. Budova je zděná, základy jsou betonové s kamením s izolací proti zemní vlhkosti, budova je z venku upravena dvouvrstvou omítkou. Okna jsou již dvojitá, střecha je z valbová z jedné strany, ze strany druhé střecha pokračuje na další budovu. Dlažba je řešená keramickými dlaždicemi a ještě původní dřevěnou podlahou.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejlepší a nejvyšší využití je definováno jako nejlepší možné využití pozemku či budovy za účelem největšího výnosu.

52

Analýza musí dodržovat právní předpisy, dále musí uvažovat racionalitu, fyzickou a finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaná budova je v katastru nemovitostí zapsána jako budova občanského vybavení, což odpovídá stávajícímu využití. Majetek je ve stavu kdy může být okamžitě uveden do provozu, tedy nejsou zde žádné technické překážky. Dospěla jsem k názoru, že objekt bude mít největší ziskovost pokud bude pronajímán za tržní nájemné, které je v této lokalitě vyšší než v ostatních částech města Beroun. Nyní je objekt pronajímán, splňuje tedy podmínku nejlepší a nejvyšší využití majetku. Současný stav majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

OCENĚNÍ

Úvod Při stanovení tržní hodnoty majetku jsem použila tři mezinárodně uznávané metody oceňování majetku, příjmovou, nákladovou a porovnávací. Porovnávací metoda je jako první a analyzuje ceny které byly zaplaceny za srovnatelný majetek a pomocí korekcí upravuje právě porovnávané nemovitosti tak aby se všemi parametry co nejvíce přiblížili nemovitosti oceňované. Druhá metoda je příjmová, nebo-li výnosová. Ta analyzuje roční výnos z majetku v případě pronajímání prostorů za tržní nájemné. Poslední nákladová metoda určuje cenu na pořízení tohoto majetku jako nového.

53

Při stanovení tržní hodnoty nemovitosti jsem použila všechny tři metody pro ocenění celého majetku a porovnávací metodu pro ocenění pouze pozemku nacházejícím se pod budovou.

5.1 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení této tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené pro zastavění. S oceňovaným pozemkem jsem porovnala čtyři podobné pozemky a pomocí korekcí upravila tak, aby se co nejvíce podobaly pozemku pro ocenění. Při porovnání jsem vzala v úvahu cenotvorné faktory, jako lokalitu, právní vztahy, datum transakce, velikost pozemku atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s oceňovanou budovou indikována porovnávací metodou je: 794 000 Kč

a je kalkulována následovně: 6 057 * 131 = 793 467 Kč

Výpočty této ceny jsou uvedeny v tabulce níže.

54

Tabulka 5-porovnávací metoda - pozemek Příloha č. 1 - TABULKA 1 – POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku stavební parcela

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1 stavební parcela, ostatní plocha

2

3

4

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

176

1253, 1179/2

907/45, 816/6, 907/130

1225/13, 1226/6, 4133, 1225/14

191

Adresa pozemku

Hornohradební 97

Plzeňská

P. Holého

Plzeňská

Havlíčkova

Katastrální území

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Obec

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Parcelní číslo

2

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m v tisících Kč Prodejní cena celkem 2

Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2

X

2 700 000

990 000

1 750 000

1 100 000

131

940

372

396

120

X

2 873

2 662

4 420

9 167

duben 2013

duben 2013

duben 2013

duben 2013

1

1

1

1

2 873

2 662

4 420

9 167

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

1

1

1

1

2 873

2 662

4 420

9 167

Podílové spoluvlastnictví

SJM

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1,1

1

0,9

0,9

3 160

2 662

3 978

8 250

Věcné břemeno podle listiny

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1,2

1

1

1

3 792

2 662

3 978

8 250

Komerční objekt

Komerční objekt

Komerční objekt

Komerční objekt

1

1

1

1

3 792

2 662

3 978

8 250

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva SJM Korekce Upravená hodnota Existence břemen

věcných

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle Komerční objekt územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce

Ano

55

Upravená hodnota Jiná práv. omezení a záv.

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

3 792

2 662

3 978

8 250

Zástavní právo smluvní

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1,2

1

1

1

4 550

2 662

3 978

8 250

Dobrá

Horší

Dobrá

Výborná

1,1

1,3

1,1

1

5 005

3 461

4 376

8 250

Nepravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1,1

1,2

1

1

5 505

4 153

4 376

8 250

Rovinný

Svažitý

Mírně svažitý

Rovinný

1

1,3

1,1

1

5 505

5 399

4 814

8 250

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

5 505

5 399

4 814

8 250

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

5 505

5 399

4 814

8 250

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

5 505

5 399

4 814

8 250

Omezené

Kompletní

Kompletní

Omezené

1,1

1

1

1,1

6 056

5 399

4 814

9 075

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

6 056

5 399

4 814

9 075

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

6 056

5 399

4 814

9 075

Větší

Větší

Větší

Obdobná

0,9

0,95

0,95

1

5 450

5 129

4 573

9 075

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezené

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost

X

56

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota/m2 6 057 Rozloha pozemku Celková hodnota

1

1

1

1

5 450

5 129

4 573

9 075

5 450

5 129

4 573

9 075

0

0

0

0

131

porovnávací 793 467

Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 Celkem

číslo parcely výměra v m2 jed. hodnota v Kč/m2 176

131

6 057

tržní hodnota Zaokrouhleno 793 467 793 467

131

794 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Při stanovení trží hodnoty majetku jako celku jsem porovnávala čtyři srovnatelné nemovitosti také v centru Berouna. V případě, že se jednalo o nabídky, jsem vzala v úvahu rozdíl mezi nabízenou a skutečnou prodejní cenou a zohlednila koeficientem. Při stanovení tržní hodnoty touto metodou jsem dále vzala v potaz cenotvorné faktory, jako jsou právní vztahy, lokalita, datum transakce, velikost pozemku atd. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že tržní cena nemovitosti jako celku indikovaní porovnávací metodou je:

7 806 000 Kč

Popis určení této tržní hodnoty je uveden v tabulce č. 2. 57

Tabulka 6- porovnávací metoda-majetek jako celek Příloha č. 1 - TABULKA 1 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nem. Název nemovitosti

Celní úřad 176 Hornohradební 97

N/A

N/A

N/A

N/A

Husovo nám.

Plzeňská

U kasáren

Plzeňská

Katastrální území

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Obec

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

131

156

395

370

123

Hodnota za 1 m2 poz.

6 057

6 057

6 057

6 057

6 057

Hodnota poz. Celkem

793 467

944 892

2 392 515

2 241 090

745 011

Parcelní číslo Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku - přenos z Tabulky 1 Plocha pozemku

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet jednotek

srovnávacích

393

296

450

2 214

246

x

5 990 000

5 900 000

22 000 000

3 870 000

Prodejní cena bez ceny pozemku

5 045 108

3 507 485

19 758 910

3 124 989

Cena za 1 porovnávací jednotku

17 044

7 794

8 925

12 703

duben 2013

duben 2013

duben 2013

duben 2013

1 17 044

1 7 794

1 8 925

1 12 703

Prodej

Prodej 1

Prodej

Prodej

0,9

7 794

8 033 Podílové spoluvlastnictv í

0,9 11 433

Prodejní cena celkem

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce

0,9 15 340

Upravená hodnota Vlastnická práva SJM Korekce Upravená hodnota Existence břemen Korekce

věcných

Bez věcných břemen

Absolutní

SJM

0,9 13 806

1 7 794

9 640

0,9 10 290

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Věcné břemeno

Bez věcných břemen

1

1

1,1

1

58

1,2

Absolutní

13 806

Upravená hodnota

Korekce Upravená hodnota Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omezení a záv.

10 604

Administrativn Administrativn Administrativn í budova í budova í budova

Využití podle územního plánu

Územní rozhodnutí

7 794

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

10 290 Polyfunkční budova

1 13 806

1 7 794

1

1,1

10 604

11 319

Ano

Ano

Ano

Ano

1 13 806

1 7 794

1

1

10 604

Nejsou

Nejsou

Zástavní právo

11 319 Zástavní právo

1 13 806

1 7 794

1,2

1,2

12 725

13 583

Výborná

Dobrá

Horší

Horší

1 13 806

1,15

1,2

1,1

8 963

15 270

14 941

Horší

Obdobný

Obdobný

Obdobný

1,15

1

1

1

15 877

8 963

15 270

14 941

Horší

Horší

Horší

Horší

1,2

1,1

1,1

1,1

19 052 Horší

9 859 Výborná

16 797 Výborná

16 435 Horší

1,1

1

1

1,2

20 957

9 859

16 797

19 722

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

20 957

9 859

16 797

19 722

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

20 957

9 859

16 797

19 722

Omezená

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

0,95

0,95

0,95

20 957 Obdobná

9 366 Horší

15 957 Horší

18 736 Horší

1,05

1,1

1,15

1,2

22 005

10 303

18 351

22 483

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

22 005

10 303

18 351

22 483

E. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost obj.

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funk. Využitelnost obj.

Výborná

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj obj.

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Omezená

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Výborná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Nezjištěna

F. Ostatní parametry

59

Korekce obj.

pro

velikost X

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Menší

Větší

Větší

Obdobný

1,05

0,9

0,9

1

23 105

9 273

16 516

22 483

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

23 105

9 273

16 516

22 483

23 105

9 273

16 516

22 483

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jedné jednotky

17 844

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

7 012 692

Hodnota pozemku Celková hodnota

porovnávací

793 467 7 806 159

5.2 Příjmová metoda Příjmovou metodou se oceňují nemovitosti, které jsou schopné generovat výnos. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře, která odpovídá investičním rizikům spojené s vlastnictvím takového majetku. Jako první krok jsem stanovila hrubý potencionální roční příjem z pronájmu nemovitosti. Tuto hodnotu jsem indikovala z průměrné výše pronajímaných prostor okolních nemovitostí. Poté jsem stanovila neobsazenost a provozní náklady, rezervy na renovace včetně pojištění nemovitosti a daně z nemovitosti. Toto jsem odečetla od ceny. Provozní náklady byly stanoveny majitelem nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná příjmovou metodou je :

60

8 279 000 Kč

Podrobný popis indikace ceny je uveden v tabulce příjmová metoda.

Tabulka 7- příjmová metoda

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

1 084 680

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

25%

271 170

Efektivní hrubý příjem

813510

Náklady na údržbu a opravy (vytápění)

170 000

Pojistné

8 000

Daň z nemovitosti

1392

Ostatní provozní náklady

26 000

Provozní náklady celkem

205 392

Provozní příjem

608 118

Rezervy na renovace

70 000

Čistý provozní příjem

538 118

Míra kapitalizace

6,5%

8 278 738

Indikovaná hodnota

8 278 738

Zaokrouhleno

8 279 000

61

5.3 Nákladová metoda V nákladovém ocenění se určuje hodnota pořízení majetku jako by byl nový. Tedy náklady na pořízení stejného majetku při současných tržních hodnotách. Při stanovení nákladové ceny této nemovitosti jsem použila § 3 vyhlášky č. 3 / 2008 Sb. Podle stavu k 7.1. 2013 Zde jsou zohledněny i nedostatky týkající se nemovitosti podle standardního vybavení budov v příloze č. 2 a podle objemových podílů konstrukcí a vybavení budovy. Dále je zde zohledněna lokalita podle přílohy č. 14.

Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěla k názoru, že nákladová hodnota je:

4 289 000 Kč

Podrobné výpočty pro indikaci této ceny je uveden níže.

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp ZC = 2 807 K1 = 0,939 K2 = 0,92 + K3 =

, ,

, 

= 0,97

+ 0,30 = 1,05 62

K4 = 1,0166 K5 = 1,05 Ki = 2,120 Kp = 1,069

ZCU = 2 807 * 0,939 * 0,97 * 1,05 * 1,0166 * 1,05 * 2,120 * 1,069 ZCU = 6 494 Kč Reprodukční hodnota - 900 * 6 494 = 5 844 600 Kč Výpočet opotřebení – (5 844 600/100)*40,2= 2 349 529 Kč Snížení hodnoty stavby o opotřebení – 5 844 600 – 2 349 529= 3 495 071 Kč Hodnota pozemku (převzato z ocenění porovnávací metodou)- 793 467 Kč Celková hodnota majetku – 4 288 538 Kč

K4 – výpočet koeficientu. Tabulka vybavení budovy. S = standart, P = podstandard N = nadstandard

63

Tabulka 8-vybavení budov 1.

Základy

vč. Betonové pasy proložené kamenem s izolací proti zemní vlhkosti

S

Zemních prací 2.

Svislé

Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm

S

konstrukce vč. obvodového pláště 3.

Stropy

Strop s rovným podhledem

S

4.

Krov, střecha

Krov dřevěný sbíjený

S

5.

Krytiny střech

Pálená taška

S

6.

Klempířské

Pozinkovaný plech

S

Dvouvrstvá vápenná omítka, obklady dřevěné

S

Dvouvrstvá vápenná omítka

S

konstrukce 7.

Úprava vnitřních povrchů

8.

Úprava vnějších povrchů

9.

Vnitřní obklady Klasické keramické obklady na WC, v koupelně a kuchyni

S

keramické 10. Schody

Betonové

S

11. Dveře

Hladké, prosklené

S

12. Vrata

Neuvažují se

/

13. Okna

Zdvojená plastová

S

14. Povrchy podlah

Keramická dlažba, dřevěná podlaha

N

15. Vytápění

Ústřední plynový kotel

S

16. Elektroinstalace Třífázová

S

17. Bleskovod

Ano

P

18. Vnitřní

Plastové trubky, rozvod studené i teplé vody

S

Plastické potrubí, odpady ze všech hyg. místností

S

vodovod 19. Vnitřní kanalizace 64

20. Vnitřní

Rozvod zemního plynu

S

21. Ohřev vody

Bojler

S

22. Vybavení

Neuvažuje se

/

Keramické WC splachovací, sprchový kout,

S

24. Výtahy

Není

/

25. Ostatní

Běžné digestoře, rozvod veřejného telefonu

S

26. Instalační

Ne

/

plynovod

kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení

prefabrikovaná jádra

Výpočet koeficientu K4 Tabulka 9-výpočet koeficientu Číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Hodnocení standardů S S S S S S S S S S S / S N S S

Koeficient 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0 1 1,54 1 1 65

Obj. podíl 0,082 0,174 0,093 0,073 0,021 0,006 0,069 0,033 0,018 0,029 0,031 0 0,052 0,032 0,042 0,057

N 0,082 0,174 0,093 0,073 0,021 0,006 0,069 0,033 0,018 0,029 0,031 0 0,052 0,04928 0,042 0,057

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

P S S S S / S / S /

0,46 1 1 1 1 0 1 0 1 0

0,003 0,032 0,031 0,002 0,017 0 0,03 0 0,059 0

0,00138 0,032 0,031 0,002 0,017 0 0,03 0 0,059 0 1,00166

Analytický výpočet opotřebení Tabulka 10-analytický výpočet opotřebení % podílu z Hodnocení Obj. oceňovaného Předpokládáná Číslo standardů Koeficient podíl n objektu Stáří životnost S/PŽ Opotřebení 0,081864 160 6,549128 1. S 1 0,082 0,082 200 0,80 0,173712 160 13,89693 2. S 1 0,174 0,174 200 0,80 0,092846 160 7,42767 3. S 1 0,093 0,093 200 0,80 0,072879 5 0,364395 4. S 1 0,073 0,073 100 0,05 0,020965 5 0,209652 5. S 1 0,021 0,021 50 0,10 0,00599 5 0,074876 6. S 1 0,006 0,006 40 0,13 0,068886 4 0,551085 7. S 1 0,069 0,069 50 0,08 0,032945 5 0,411816 8. S 1 0,033 0,033 40 0,13 0,01797 5 0,224627 9. S 1 0,018 0,018 40 0,13 0,028952 160 2,316155 10. S 1 0,029 0,029 200 0,80 0,030949 4 0,247589 11. S 1 0,031 0,031 50 0,08 0 0 0 12. / 0 0 0 0 0,00 0,051914 4 0,415311 13. S 1 0,052 0,052 50 0,08 0,049198 4 1,311955 14. N 1,54 0,032 0,04928 15 0,27 0,04193 4 0,479205 15. S 1 0,042 0,042 35 0,11 0,056906 8 1,011654 16. S 1 0,057 0,057 45 0,18 0,001378 5 0,019682 17. P 0,46 0,003 0,00138 35 0,14 0,031947 8 0,730216 18. S 1 0,032 0,032 35 0,23 0,030949 8 0,550198 19. S 1 0,031 0,031 45 0,18 0,001997 8 0,045639 20. S 1 0,002 0,002 35 0,23 0,016972 4 0,339437 21. S 1 0,017 0,017 20 0,20 66

22. 23. 24. 25. 26.

/ S P S /

0 1 0 1 0

0 0,03 0 0,059 0

0 0,03 0 0,059 0 1,00166

0 0,02995 0 0,058902 0

0 8 0 4 0

0 35 0 10 0

0,00

0

0,23

0,684578

0,00

0

0,40

2,356089

0,00

0 40,21789

5.4 Závěr Tento posudek vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku jako by byl nabídnut na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno se skutečnostmi platnými k 20. 4. 2013.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění, tedy porovnávací, příjmovou a nákladovou , byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka 11-závěr Indikace Kč

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

7 806 000

20

1 561 200

Příjmová metoda

8 279 000

70

5 795 300

Nákladová metoda

4 289 000

10

428 900

Výsledná cena

7 785 400

Zaokrouhleno

7 785 000

67

Tento majetek patří k typům nemovitostí, které se méně často obchodují na trhu. Proto mohu předpokládat, že první porovnávací metoda neodráží skutečnou cenu na trhu, přiřadila jsem této metodě ohodnocení 20%.

Tento druh majetku se v této lokaci spíše používá k investičním účelům, proto jsem příjmové metodě přiřadila 70 %.

Poslední metoda byla nákladová. Ta vyjadřovala náklady na pořízení majetku jako nového. Tato metoda se nezakládá na tržních principech, ani na investičních záměrech, proto jsem ji ohodnotila pouze 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že

tržní

hodnota oceňovaného majetku , jako by byl nabídnut na volném trhu ke dni 20.4. 2013 je:

7 785 000 Kč (slovy: sedmmilionůsedmsetosmdesátpěttisíckorunčeských)

68

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 69

8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.27

27

(ORT, Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I.)

70

LIST VLASTNICTVÍ

Obrázek 1-list vlastnictví

71

KATASTRÁLNÍ MAPA

Obrázek 2-katastrální mapa

72

Osvědčení

Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Zdicích dne 20. Dubna 2013

……………………………… Irena Sklenářová

73

6 Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Účel odhadu: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely bakalářské práce Objekt: Rodinný dům, Našich Mučedníků 805, Zdice 267 51 Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Datum ocenění: 20.dubna 2013 Ocenění vypracoval: Irena Sklenářová

74

OBSAH

•

Úvodní list

•

Obsah

•

Úvodní zpráva

•

Popisné informace

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

•

Ocenění

•

Závěr

•

Omezující podmínky a předpoklady

•

Osvědčení

Přílohy

•

Výpis z katastru nemovitostí

•

Snímek katastrální mapy

75

Úvodní zpráva

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20.dubnu 2013, to znamená ke dni místního šetření. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Berouně, na listu vlastnictví číslo 1228, pro katastrální území Zdice, okres Beroun. Výpis u katastru nemovitostí ze dne 20.4.2013 je přílohou této zprávy. Pro tržní ocenění se tržní hodnotou rozumí cena, za kterou by mohl být majetek prodám, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv tlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. Dubna 2013) užívám výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena, nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení , avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

76

Oceňovaná majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Plochu, velikost a využitelnost pozemku Velkost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními, nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku

Předmětem oceněni jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní vybavení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. Byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

77

POPISNÉ INFORMACE Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 805 se nachází cca 10 km od okresního města Beroun a cca 40 km od hlavního města Prahy, ve městě Zdice. Je zde velmi dobrá dopravní dostupnost, jelikož zde vede dálnice D5, která míří z Prahy na Plzeň. Lokalita se dá charakterizovat, jako okraj města se střední zástavbou. V přímé blízkosti jsou lesy, louky a potůček. Občanská vybavenost je zde kompletní, je zde školka, základní škola, banka, pošta, obchody, restaurace, lékař, zastávka autobusu. Parkování je zde možné téměř všude bez problémů.

Oceňovaný majetek Typ objektu: Rodinný dům Ulice: Našich Mučedníků 805 Město: Zdice 267 51 Okres: Beroun Katastrální území: Zdice

Vlastník nemovitosti: Marcela Lorenzová, Našich Mučedníků 805, Zdice 267 51 List vlastnictví číslo: 1228

78

Podle skutečností zjištěných od majitele a prošetřených na místě je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Dům není určen k podnikatelské ani komerční činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Části majetku, budou podrobněji popsány v dalších oddílech.

Historie Oceňovaný rodinný dům by postaven přibližně v roce1965. Od vzniku stavby je výhradně užívána jejími jedinými majiteli, tedy jedinou rodinou. Nemovitost nikdy nebyla využívána pro komerční či podnikatelské účely.

Pozemek Předmětem tohoto ocenění je i pozemek ležící pod stavbou a sloužící jako zahrada. Tvar pozemku je nepravidelný, nachází se o obci Zdice. Pozemek má parcelní číslo 1759/1 a rozměr 396 m2. Pozemek je z části zastavěn rodinným domem a ostatní plocha slouží jako nádvoří a zahrada.

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Nejsou zde žádné známé vedlejší stavby ani úpravy.

Architektonické a dispoziční řešení Dům je situován samostatně. Má tvar dvou spojených obdélníků, jeden obdélník je blíže k silnici. Má jedno podzemní, 2 nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. Objekt nemá balkony ani terasy. Podzemní podlaží se nachází pracovna, dílna, kotelna a místnost na 79

uskladnění sezónních věcí. V prvním nadzemním podlaží je chodba, WC, koupelna, kuchyně spojená s obývacím pokojem a 2 obytné místnosti. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází kuchyně a 3 obytné místnosti. Podkroví je nevyužito. Stavba dispozičně i využitelně splňuje podmínky pro rodinný dům.

Konstrukční řešení a vybavenost Dům je zakládán z betonových pásů s izolací proti vlhkosti. Nosné zdivo je z cihel tl. 450mm, stropy dřevěné trámové s rovným podhledem, krov je dřevěný lepený a krytina je řešená pálenými taškami. Klempířské konstrukce jsou vyrobeny z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů je štukovou omítkou. Vnitřní stěny jsou opatřeny dvouvrstvými vápennými omítkami. Na WC, v koupelně a kuchyňských prostorech jsou keramické obklady. Schody jsou betonové. Dveřní otvory jsou vyplněny plnými, nebo prosklenými dveřmi, okna zdvojená. Na podlaze je keramická dlažba a koberec. Vytápění je ústřední a je řešeno jak možností plynového kotle, tak kotle na tuhá paliva, který je z úsporných důvodů využíván častěji. Hromosvod zde není, místo něj slouží velký kaštan u domu. Vnitřní vodovod protéká plastovými trubkami. Kanalizační trubky jsou také z plastu a vedou zde výpustě ze všech hygienických zařízení. Ohřev teplé vody je centrální přes plynový kotel. Vybavení WC a koupelny je standardní, tedy jsou zde umyvadla, sprchový kout a WC.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJELPŠÍHO VYUŽITÍ Tato analýza je definována jako racionální a zákonné využití majetku, které je reálně proveditelné, jako fyzicky, tak finančně a zajišťující odpovídající výnosy. Cílem je nejvyšší možná hodnota majetku při tržních podmínkách. Oceňovaný majetek je řádně zanesen v katastru jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Nynější využití nemovitosti je tedy legální. Objekt je způsobilý k plnému a okamžitému užívání. 80

Podle skutečností získaných od majitele nemovitosti jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ Úvod Při stanovení tržní hodnoty jsem použila tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Metoda porovnávací, příjmová a nákladová.

Porovnávací metoda analyzuje tržní hodnoty podobného majetku, které jsou upraveny příslušnými činiteli. Příjmová metoda určuje budoucí hodnotu majetku, tedy jakou hodnotu by měl majetek v případě výnosů. Nákladová metoda udává cenu majetku na jeho pořízení jako nového. Jsou samozřejmě brány v potaz všechny cenotvorné faktory stavby.

81

6.1 Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku Tržní hodnotu pozemku jsem stanovila porovnáním tohoto pozemku se čtyřmi podobnými ve stejné lokalitě, nabízené, nebo prodávaně ve stejném období. Odlišnosti od porovnávaného pozemku jsem upravila pomocí korekčních činitelů. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaní porovnávací metodou je:

464 904 Kč

a je kalkulována následovně:

396 x 1 174 = 464 904

Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce.

Tabulka 12-porovnávací metoda-pozemek Příloha č. 1 - TABULKA 1 - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

1

2

3

4

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

82

Název pozemku

Pro bydlení 1759/1

Pro bydlení 132

Pro bydlení N/A

Pro bydlení N/A

Pro bydlení N/A

Katastrální území

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Obec

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

900 000

1 185 000

Parcelní číslo Adresa pozemku

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 v tisících Kč X 2 021 500 5 967 000 Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena je 1 m2

396 X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

1 098 1 841

5 967 1 000

900

1 132

1 000

1 047

duben 2013

duben 2013

duben 2013

duben 2013

1 1 841

1 1 000

1

1

1 000

1 047

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

0,9 1 657

0,9 900

0,9

0,9

900

942

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1 1 657

1

1

1

900

900

942

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1 1 657

1

1

1

900

900

942

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1 1 657

1

1

1

900

900

942

Ano

Ano

Ano

Ano

1 1 657

1

1

1

900

900

942

Nejsou

Nejsou

Zástavní právo smluvní

Nejsou

1 1 657

1

1,2

1

900

1 080

942

Dobrá

Horší

Horší

Dobrá

1 1 657

1,1

1,25

1

990

1 350

942

Nepravidelný

Nepravidelný

Pravidelný

Nepravidelný

1

1

0,9

1

C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Korekce Upravená hodnota Využití podle územního Rodinný dům plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omezení a záv. Nejsou Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce

Nepravidelný

83

Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Kompletní

Dostupnost inž. Sítí Korekce

1 657

990

1 215

942

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1 1 657

1

1

1

990 V dosahu

1 215 Kompletní

942 V dosahu

Kompletní 1 1 657

1,2

1

1,2

1 188

1 215

1 130

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1 1 657

1

1

1

1 188

1 215

1 130

Autobus

Autobus

Vlak, autobus

Autobus

1 1 657

1

0,9

1

1 188

1 094

1 130

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1 1 657

1

1

1

1 188

1 094

1 130

Ne

Ne

Ne

Ne

1 1 657

1

1

1

1 188

1 094

1 130

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1 1 657

1

1

1

1 188

1 094

1 130

Větší

Větší

Větší

Větší

Korekce

0,95

0,85

0,95

0,95

Upravená hodnota

1 574

1 010

1 039

1 074

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1

1 574

1 010

1 039

1 074

1 574

1 010

1 039

1 074

Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní parkování

dostupnost

a

Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Možná zastavitelnost

X

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávaci hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková hodnota

porovnávací

1 174 396 464 904

84

Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo 1 Celkem

číslo parcely výměra v m2 jed. hodnota v Kč/m2 1759/1

396

1 174

tržní hodnota Zaokrouhleno v Kč 464 904 464 904

396

465 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při stanovení tržní hodnoty ceny nemovitosti jako celku jsem analyzovala srovnatelné nemovitost v okolí, tedy ve městě Zdice. Nabídkové ceny jsem zohlednila příslušným koeficientem typickým pro případ nabídky. Všechny cenotvorné faktory byly také zohledněny příslušnými koeficienty, které přibližují porovnávané nemovitosti právě oceňované nemovitosti.

Na základě výše uvedených skutečností

a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní

hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je:

7 240 000 Kč.

Popis jednotlivých výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

85

Tabulka 13-porovnávací metoda-majetek jako celek Příloha č. 1 - TABULKA 2 - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek

1

2

3

4

1759/1 Našich Mučedníků

N/A

N/A

N/A

N/A

Katastrální území

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Obec

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Zdice

Okres

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

Beroun

396

807

864

474

147

1 174

1 174

1 174

1 174

1 174

464 904

947 418

1 014 336

556 476

172 578

A. Identifikační údaje Pořadové č. nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky I Plocha pozemku Hodnota za m2 pozemku Hodnota pozemku celkem

C. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet jednotek

srovnávacích

438

270

189

179

190

Prodejní cena celkem

X

2 950 000

X

3 190 000 2 175 664

2 599 000

Prodejní cena bez poz.

4 150 000 3 202 582

2 042 524

2 777 422

X

11 861

11 511

11 411

14 618

duben 2013

duben 2013

duben 2013

duben 2013

1 11 861

1 11 511

1

1

11 411

14 618

Prodej

Prodej

Prodej

Prodej

0,9 10 675

0,9 10 360 Podílové spoluvlastnictv í

0,9

1

11 411

14 618

Absolutní

SJM

1,3

1

1,1

13 468

11 411

16 080

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

13 468

11 411

16 080

Cena za 1 jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní Korekce

1 10 675

Upravená hodnota

Existence břemen

věcných

Korekce Upravená hodnota

Absolutní

Bez věcných břemen

Věcné břemeno(listina , právo bytu) 1,2 12 810

86

Využití podle územního plánu

Rodinný dům

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná práv. omezení a záv.

Nejsou

Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Rodinný dům

1 12 810

1

1

1

13 468

11 411

16 080

Ano

Ano

Ano

Ano

1 12 810

1

1

1

13 468 Nejsou

11 411 Nejsou

16 080 Nejsou

Zástavní právo

Rodinný dům Rodinný dům

1,2 15 372

1

1

1

13 468

11 411

16 080

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1 15 372

1

1

1

13 468

11 411

16 080

Dobrý

Horší

Dobrý

Dobrý

1 15 372

1,1

1

1

14 815

11 411

16 080

Průměrná

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1 15 372

1

1

1

14 815 Dobrá

11 411 Dobrá

16 080 Dobrá

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Tech. vybavenost obj.

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost obj

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj obj.

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

Dobrá 1 15 372

1

1

1

14 815

11 411

16 080

Dobrý

Dobrý

Dobrý

Omezený

1 15 372

1

1

1,05

14 815

11 411

16 884

Autobus

Autobus

Autobus

Autobus

1 15 372

1

1

1

14 815

11 411

16 884

Výborné

Výborné

Výborné

Výborné

1 15 372

1

1

1

14 815 Průměrná

11 411 Průměrná

16 884 Průměrná

Průměrná 1 15 372

1

1

1

14 815

Neaplikováno

Neaplikováno

11 411 Neaplikován o

16 884 Neaplikován o

1 15 372

1

1

1

14 815

11 411

16 884

Menší

Menší

Menší

Menší

F. Ostatní parametry Velikost nemovitosti

X

87

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

1,05

1,1

1,1

1,1

16 141

16 297

Neaplikováno

Neaplikováno

12 552 Neaplikován o

16 884 Neaplikován o

1

1

1

1

16 141

16 297

12 552

16 884

16 141

16 297

12 552

16 884

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota za 1 jednotku

15 469

Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku)

6 775 422

Hodnota pozemku Celková hodnota

porovnávací

464 904 7 240 326

6.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které jsou schopny výnosu je možné ocenit i příjmovou, nebo-li výnosovou metodou. Příjmová metoda vychází z kapitalizace potencionálního čistého příjmu z majetku. Nejdříve stanovým průměrný hrubý roční příjem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které právě od hrubého příjmu odečtu. Od tohoto odečtu rezervy na renovace a získám čistý provozní příjem. Výše tržního nájemného jsem určila dle srovnatelných objektů ve stejné lokaci. Náklady jsem stanovila podle zkušeností majitele nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku, indikována příjmovou metodou je:

2 993 000 Kč

88

Podrobný popis výpočtů je uveden v tabulce níže.

Tabulka 14-příjmová metoda

PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

480 000

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

25%

Efektivní hrubý příjem

120 000 360 000

Náklady na údržbu a opravy

92 000

Pojistné

5 000

Daň z nemovitosti

600

Ostatní provozní náklady

3000

Provozní náklady celkem

100 600

Provozní příjem

259 400

Rezervy na renovace

20 000

Čistý provozní příjem

239 400

Míra kapitalizace

8%

2 992 500

Indikovaná hodnota

2 992 500

Zaokrouhleno

2 993 000

89

6.3 Nákladová metoda Nákladová metoda je založena na principu pořízení stavby jako nové, tedy vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejného materiálu a stejných postupů. Pro indikaci ceny touto metodou jsem se řídila § 5 vyhlášky č. 3/2008 Sb. kde je podle přílohy č. 6 stanovena základní cena nemovitosti a postupně podle standardů, nadstandardů a podstandardního vybavení a provedení budovy určeny potřebné korekce. Na základě výše uvedených skutečnosti a předpokladů jsem dospěla k názoru, že nákladová hodnota je:

4 168 000 Kč

Podrobné výpočty pro indikaci této ceny je uveden níže.

ZCU = ZC * K4 * K5 * Ki * KP

ZC = 1 900 Kč K4 = 0,99784 K5 = 1 Ki = 2,146 KP = 1,648 ZCU = 1900 * 0,99784 * 1 * 2,146 * 1,648 = 6 705 Kč

90

Reprodukční hodnota = 981 * 6 705 = 6 577 605 Kč Výpočet opotřebení = (6 577 605 /100)*43,7= 2 874 413 Kč Snížení hodnoty stavby o opotřebení= 3 703 192 Kč Hodnota pozemku (převzato z ocenění porovnávací metodou)= 464 904 Kč Celková hodnota majetku= 4 168 096 Kč Standardy konstrukcí a vybavení budov Tabulka 15-vybavení budov 1.

Základy

Betonové pásy s izolací proti zemní vlhkosti

S

2.

Zdivo

Zděné z plných cihel min. tl. 45 cm

S

3.

Stropy

Strop s rovným podhledem

S

4.

Střecha

Krov dřevěný lepený

S

5.

Krytina

Pálená taška

S

6.

Klempířské

Pozinkovaný plech vč. parapetů

S

konstrukce 7.

Vnitřní omítky

Vápenná omítka

S

8.

Fasádní omítky

Štuková omítka

S

9.

Vnější obklady

Ne

P

10. Vnitřní obklady

V koupelně, na WC a v kuchyni

S

11. Schody

Betonové s kobercem a zábradlím

S

12. Dveře

Plné a prosklené

S

13. Okna

Zdvojená plastová

S

14. Podlahy

Keramická dlažba, koberec

S

PVC

S

Ústřední na tuhá paliva, nebo plyn

S

obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění

91

17. Elektroinstalace

Světelný proud, pojistkový automat

S

18. Bleskovod

Ano

P

19. Rozvod vody

Studená a teplá

S

20. Zdroj teplé vody

Karma

S

21. Instalace plynu

Zemní plyn

S

22. Kanalizace

Odvod z kuchyně, koupelny a WC

S

23. Vybavení

Elektrický sporák

N

kuchyně 24. Vnitřní vybavení Sprchový kout

S

25. Záchod

Splachovací

S

26. Ostatní

Digestoř

S

Výpočet koeficientu K4 Tabulka 16-výpočet koeficientu Číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

Hodnocení standardů S S S S S S S S P S S S S S S S

Koeficient 1 1 1 1 1 1 1 1 0,46 1 1 1 1 1 1 1 92

Obj. podíl 0,043 0,243 0,093 0,042 0,030 0,007 0,064 0,033 0,004 0,024 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042

N 0,043 0,243 0,093 0,042 0,030 0,007 0,064 0,033 0,00184 0,024 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042

17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

S P S S S S N S S S

1 0,46 1 1 1 1 1, 54 1 1 1

0,040 0,005 0,028 0,016 0,005 0,029 0,005 0,050 0,004 0,030

0,040 0,0023 0,028 0,016 0,005 0,029 0,0077 0,050 0,004 0,030 0,99784

Analytický výpočet opotřebení Tabulka 17-analytický výpočet opotřebení Hodnoc ení Číslo Koeficient standard ů

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19.

S S S S S S S S P S S S S S S S S P S

1 1 1 1 1 1 1 1 0,46 1 1 1 1 1 1 1 1 0,46 1

Obj. podíl

N

0,043 0,243 0,093 0,042 0,03 0,007 0,064 0,033 0,004 0,024 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042 0,04 0,005 0,028

0,043 0,243 0,093 0,042 0,03 0,007 0,064 0,033 0,00184 0,024 0,039 0,034 0,053 0,023 0,014 0,042 0,04 0,0023 0,028

% podílu z oceňovaného Stáří objektu

0,043093 0,243526 0,093201 0,042091 0,030065 0,007015 0,064139 0,033071 0,001844 0,024052 0,039084 0,034074 0,053115 0,02305 0,01403 0,042091 0,040087 0,002305 0,028061

93

53 53 53 35 4 4 5 47 47 10 53 12 4 7 7 3 20 4 20

Předpokládáná životnost

100 100 100 100 40 40 20 50 60 25 100 20 20 25 30 35 45 35 35

S/PŽ

Opotřebení

0,53

2,283933

0,53

12,90688

0,53

4,93967

0,35

1,473182

0,10

0,300649

0,10

0,070152

0,25

1,603463

0,94

3,108715

0,78

0,144445

0,40

0,962078

0,53

2,071474

0,60

2,044416

0,20

1,062295

0,28

0,645394

0,23

0,327374

0,09

0,360779

0,44

1,781626

0,11

0,026343

0,57

1,603463

20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

S S S N S S S

1 1 1 1, 54 1 1 1

0,016 0,005 0,029 0,005 0,05 0,004 0,03

0,016 0,005 0,029 0,0077 0,05 0,004 0,03 0,99784

3 12 20 10 8 8 10

0,016035 0,005011 0,029063 0,007717 0,050108 0,004009 0,030065

35 35 45 15 15 15 30

0,09

0,13744

0,34

0,1718

0,44

1,291679

0,67

0,514445

0,53

2,672439

0,53

0,213795

0,33

1,002165 43,72009

6.4 Závěr Tento posudek vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu oceňovaného majetku jako by byl nabídnut na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno se skutečnostmi platnými k 20. 4. 2013.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění, tedy porovnávací, příjmovou a nákladovou , byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:

Tabulka 18-závěr Indikace Kč

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

7 240 000

85

6 154 000

Příjmová metoda

2 993 000

5

149 650

Nákladová metoda

4 168 000

10

416 800

Výsledná cena

6 720 450

Zaokrouhleno

6 721 000

94

Tento majetek patří k typům nemovitostech, které se běžně obchodují na trhu. Proto mohu předpokládat, že první porovnávací metoda nejlépe odráží skutečnou cenu na trhu, přiřadila jsem této metodě ohodnocení 85%.

V lokaci Beroun je rodinný dům pronajímán omezeně, proto jsem tomuto postupu přiřadila ohodnocení 5 %.

Poslední metoda byla nákladová. Ta vyjadřovala náklady na pořízení majetku jako nového. Tato metoda se nezakládá na tržních principech, proto jsem ji ohodnotila pouze 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že

tržní

hodnota oceňovaného majetku , jako by byl nabídnut na volném trhu ke dni 20.4. 2013 je:

6 721 000 Kč (slovy: šesemilionůsedmsetdvacetjednatisíckorunčeských)

95

Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v tomto odhadu obvyklé ceny nemovitosti předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 96

8. Tento odhad obvyklé ceny nemovitosti byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu obvyklé ceny nemovitosti. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen tento odhad obvyklé ceny nemovitosti. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.28

28

(ORT, Cvičení z oceňování nemovitostí - díl I.)

97

Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny shora. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mě předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Zdicích dne 20. Dubna 2013

……………………………… Irena Sklenářová

98

LIST VLASTNICTVÍ

99

KATASTRÁLNÍ MAPA

100

7 Ocenění věcného břemene Účel odhadu: Zjištění hodnoty práva odpovídajícího věcnému břemeni pro účely bakalářské práce Objekt: Rodinný dům, Našich Mučedníků 805, Zdice 267 51 Objednatel: Bankovní institut vysoká škola a.s. Datum ocenění: 20.dubna 2013 Ocenění vypracoval: Irena Sklenářová

101

Popisné informace viz výše: stanovení aktuální tržní hodnoty majetku. Úkol Úkolem je zjistit hodnotu práva odpovídajícího věcnému břemeni doživotního užívání domu č. p. 805, Našich Mučedníků 805, ve Zdicích. Identifikace nemovitosti: Typ objektu: Rodinný dům Ulice: Našich Mučedníků 805 Město: Zdice 267 51 Okres: Beroun Katastrální území: Zdice

Věcné břemeno doživotního užívání Právo odpovídající právu doživotního užívání domu. Roční užitek odhaduji ve výši obvyklého nájemného, při čemž hodnota věcného břemene nepřesáhne 80% hodnoty nemovitosti. Roční nájemné je převzato z ocenění příjmovou metodou, to je 480 000 Kč za rok.

Ocenění práva odpovídajícího věcnému břemeni doživotního užívání domu podle § 18 zákona č. 151/1997 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemeno doživotního užívání domu, počítané z nájmu Obvyklé nájemné: 480 000 Kč za rok 102

Stupeň omezení vlastnického práva: 100% Výpočet omezení: 480 000 * 100%= 480 000 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 480 000 Kč Výpočet věcného břemene na dožití oprávněné osoby podle § 18 odst. 4 z. č. 151/1997 Sb. 480 000 * 10 = 4 800 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí: 4 800 000 Kč

Hodnota nemovitosti zatížené věcným břemenem : 1 921 000 Kč.

8 Závěr Podle výše uvedených skutečností jsem stanovila hodnotu práva odpovídajícího věcnému břemeni na 4 800 000 Kč a snižuje hodnotu nemovitosti právě o tuto částku. Vycházela jsem při tom z dosažitelného nájemného z příjmové metody. Po odečtení hodnoty práva odpovídajícího věcnému břemeni od hodnoty nemovitosti jsem získala částku 1 921 000 Kč. Cílem mé práce bylo porovnat hodnoty objektu zatíženého věcným břemenem a objektu nezatíženého. Z výše uvedeného vyplývá, že věcné břemeno výrazně snižuje hodnotu nemovitosti a omezuje vlastnická práva.

103

III.

ANALYTICKÁ ČÁST

9 Analýza trhu nemovitostí okresu a města Beroun 9.1 Charakteristika okresu Beroun Okres Beroun leží na Západ od hlavního města Prahy. Sousedí s okresy Praha-Západ, Příbram, Rakovník, Rokycany a Kladno. Jeho rozloha je 662 km2. Vede tudy dálnice D5 z Prahy do Plzně, která protíná okres téměř v polovině. Zemědělská půda zabírá 52,4 % a lesy 35,7% z celkové rozlohy. Počet obyvatel na km2 je 130. Povrh v okresu Beroun je spíše pahorkatý. Rovinaté úseky jsou spíše západně od Berouna, u Hostomic, Neumětel a Litně, kde jsou rozlehlé louky. Nejvýše položeným místem je Jivina, která je položena 620 m.n.m. a nachází se asi 8 kilometrů jihozápadně od města Hořovice. Naopak nejnižším bodem je hladina Berounky, kdy vytéká ze Zadní Třebáně, tam je nadmořská výška 211 m.n.m. Celé Berounsko je vápencová oblast, dokazují to i velice známé Koněpruské jeskyně, které se nacházejí nedaleko Berouna v Českém krasu, kde se nacházejí vápencové chodby a patra staré přes 400 miliónů let a jsou přístupné veřejnosti od roku 1959. Více než jednu třetinu okresu Beroun zaujímají lesy, to hlavně díky hřebenům Brdy, nebo lesům na Křivoklátsku. V okrese Beroun je 85 obcí z toho jich má 6 statut města a 4 městyse. V okrese žije cca 86 000 obyvatel. V roce 2011 zde bylo evidováno 21 175 ekonomických subjektů z toho nejvíce rozšířený byl maloobchod. V tom samém roce bylo evidováno 3 201 uchazečů o zaměstnání což je 6,66 % nezaměstnanosti. Toto číslo je poměrně dobré, za tento důsledek se považuje velmi dobrá dostupnost do hlavního města Prahy. Okres Beroun a výhradně Berounsko je významné i pro své památky, příklady památek jsou známé hrady Žebrák, Točník a Karlštejn, zámek v Hořovicích, kostel v Tetíně, dále klášterní kostel ve Svatém Janu pod Skalou, rodinný dům Josefa Jungmanna v Hudlicích a mnohé další. Je zde i mnoho přírodních krás, například se zde nacházejí dvě chráněné krajinné oblasti, Český kras a Křivoklátsko. Dále mezi přírodní krásy můžeme řadit lomy, jako velká a malá Amerika, Mexiko a další. Celý okres je oblíbeným místem chatařů, zejména oblast kolem řeky Berounky.

104

Obrázek 3- mapa okresu

9.2 Charakteristika města Beroun Královské město Beroun je ústředním městem okresu Beroun. Protéká zde řeka Berounka a vede tudy dálnice D5. Historie města je velmi bohatá. První písemná zmínka o městě je z dob Otakara II, který se o něm zmiňoval a právě ten dal počátek založení města Beroun. Toto území si vybral pro jeho strategickou polohu, jelikož je to velmi dobré spojení mezi Prahou a Plzní. Nejdříve obydlení bylo jen od městské hory k řece Berounce. Poté se zmínky o Berouně na dlouho odmlčely a další materiály jsou až od krále Václava II., který vydal listinu 105

pro pražské biskupství, kde se zmiňoval o znovuosídlení města Berouna. V té době vzniklo historické jádro. Poté nastala vláda Václava VI. kdy se v Berouně rozvíjela zejména řemesla. A největšího rozkvětu pocítilo město za vlády Vladislava Jagellonského. Ve městě docházelo i k mnoha konfliktům, které měly za následek například požáry, které obyvatele velmi drancovaly. Dále přicházeli povodně a mory, ale obyvatelé Berouna se nedali zlomit a pokaždé město znovu obnovili. To se dotvářelo až do dnešní podoby. Dnes má Beroun svůj hokejový tým, kteří se jmenují Berounští medvědi a také pivovar Berounský medvěd. Z administrativního hlediska je dnes Beroun rozdělen na sedm částí: •

Beroun – Centrum

•

Beroun – Město

•

Beroun – Zavadilka

•

Beroun – Závodí

•

Beroun – Hostim

•

Beroun – Jarov

•

Beroun – Zdejcina

106

Obrázek 4-mapa města

Beroun má i své symboly. Jelikož takovým pomyslným symbolem je medvěd, snad proto, že je symbolem stability a síly, objevuje se téměř ve všech symbolech města. Kromě symbolů jsou zde i živí medvědi, kteří jsou umístěny na městské hoře. Sem je propůjčil pan Chaloupka, který je majitel právě zmiňovaných tří medvědích bratrů. Jsou častým obdivem jak dětí, tak i dospělých. Symboly města Beroun:

•

Městská pečeť – v historii měla tato pečeť jak prestiž, tak funkci ověřovací. Má se za to, že pečeť vznikla kolem roku 1300, poté co Beroun dostal funkce města. Tato pečeť se již v praxi nepoužívá, je uložena ve státním archivu.

107

Obrázek 5-městská pečeť

•

Městský znak – tento znak je platný do dnes. Vznikl až po pečeti a v 19. Století na něj byla přidána koruna symbolizující královské město.

Obrázek 6-městský znak

•

Vlajka – ta vznikla až v roce 2002, ale není schválená. O její schválení není možno ani požádat, jelikož tyto barvy mají další města a barvy modrá a bílá jsou Bavorské. Město Beroun tedy odlišuje figurka medvěda.

108

Obrázek 7-vlajka

•

Starostenský řetěz – vznikl z potřeby zdůraznit majestátnost města. Hlavně při vzácných návštěvách, přijímání hostů, nebo zahraničních návštěvách. Tento řetěz je vyroben z materiálů charakteristických právě pro okres Beroun jako jsou zkameněliny trilobitů , kameny z okolí Berouna, českými granáty.

Obrázek 8-starostenský řetěz

•

Logo města Beroun – tyto loga jsou dvě, první je vytvořeno podle nových grafických trendů. Tak, aby byla zřejmá myšlenka že Beroun je město přírody, tedy modrá barva znázorňuje řeku a doplněná zelená přírodu.

Obrázek 9-logo

109

•

Logo města Beroun turistické – toto logo bylo vytvořeno pro zájem turistů, má znázorňovat přírodu, památky, turistiku. Zkrátka veškeré možné vyžití okolí města Beroun.

Obrázek 10-logo 2

9.3 Trh s nemovitostmi Tento trh se začal v posledních deseti letech vyvíjet velmi příznivě. Okres Beroun je stále vyhledávanější oblastí ať pro trvalé bydlení z důvodu velmi dobré dostupnosti do Prahy a Plzně po dálnici D5, která přímo prochází okrajem Berouna, nebo pro rekreační vyžití. Toto způsobuje krásná příroda v okolí protékající řeky Berounky. V posledních letech je v okrese Beroun k dispozici stovky nových parcel pro výstavbu nových domů, či souboru bytových jednotek. K rozvoji trhu s nemovitostmi a to nejen v okrese Beroun přispěly značnou mírou jak velmi příznivé sazby hypoték, které jsou zatím nejpříznivější za poslední desetiletí, tak i nízké ceny nemovitostí. Toto není způsobeno zhoršením podmínek v tomto okrese, snižování cen nemovitostí je celorepublikové.

9.4 Analýza realitního trhu okresu Beroun a města Beroun. PRODEJ POZEMKY Obchod s pozemky se v posledních pěti až deseti letech velmi rozmohl. Obchoduje se zde jak s pozemky stavebními, tak se zemědělskými půdami. Velkou část zabírají pozemky pro

110

výstavbu developerských projektů, hlavně ve větších městech, kterým vévodí město Beroun a také stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů. Obrázek 11-prodej, pozemky, okres OKRES BEROUN Stavební parcely

400 – 2500 Kč/m2 7 – 500 Kč/m2

Ostatní druhy pozemků

Obrázek 12-prodej, pozemky, město MĚSTO BEROUN Stavební parcely

700 – 3 600 Kč/m2

Ostatní druhy pozemků

12 –

190 Kč /m2

BYTY Trh s byty přicházejí v úvahu ve větších městech, největší rozvoj zaznamenalo asi samotné město Beroun, jelikož od roku 2009 se zde vystavilo desítky nových bytových domů a tento počet stále stoupá. Ceny bytů jsem rozdělila dle dispozic, což je také jedním ze základních cenotvorných faktorů. Ceny prodejů bytů se zde pohybují následovně:

Obrázek 13-prodej, byty, okres OKRES BEROUN 1+1

900 000 - 1 400 000

1+kk

900 000 - 1 400 000

2+1

1 200 000 - 1 600 000

2+kk

1 400 000 - 2 300 000

3+1

1 900 000 - 2 400 000

3+kk

1 950 000 - 2 500 000 111

4+1

2 000 000 - 2 300 000

4+kk

2 000 000 - 2 300 000

Obrázek 14-prodej, byty, město MĚSTO BEROUN 1+1

840 000 – 1 300 000

1+kk

750 000 – 4 500 000

2+1

750 000 – 1 700 000

2+kk

900 000 – 5 200 000

3+1

1 200 000 – 2 200 000

3+kk

1 400 000 – 6 000 000

4+1

1 600 000 – 2 500 000

4+kk

1 600 000 – 8 000 000

RODINNÉ DOMY Poptávka po rodinných domech se již dnes může vyrovnat poptávce po bytech. Právě v důsledku veliké nabídky nových pozemků jsou rodinné domy tak poptávané. Cena se liší podle faktu, zda je dům novostavba, nebo zda se jedná o starší dům před rekonstrukcí. Cena se také jako v případě pozemků odvíjí od mnoha faktorů, například dopravní dostupnost, do jaké míry je nutná rekonstrukce a v jakém rozsahu, nutno také zmínit velikost a dispozice domu, dále existence právních překážek a mnoha dalších faktorech. NOVOSTAVBY Obrázek 15-prodej, R.D., okres, novostavby OKRES BEROUN Rodinné domy do 100 m2

1 600 000 – 3 600 000 za nemovitost 112

Rodinné domy od 100 do 150 m2

2 000 000 – 6 300 000 za nemovitost

Rodinné domy od 150 do 200 m2

2 700 000 – 6 900 000 za nemovitost

Rodinné domy nad 200 m2

3 200 000 – 15 500 000 za nemovitost

STARŠÍ ZÁSTAVBY Obrázek 16-prodej, R.D., okres, starší OKRES BEROUN Rodinné domy do 100 m2

350 000 – 3 600 000 za nemovitost 2

Rodinné domy od 100 do 150 m

600 000 – 6 500 000 za nemovitost

Rodinné domy od 150 do 200 m2

500 000 – 7 000 000 za nemovitost

Rodinné domy nad 200 m2

500 000 – 16 000 000 za nemovitost

NOVOSTAVBY Obrázek 17-prodej, R.D., město, novostavby MĚSTO BEROUN Rodinné domy do 100 m2

4 000 000 – 6 000 000 za nemovitost

Rodinné domy od 100 do 150 m2

2 000 000 – 5 000 000 za nemovitost

Rodinné domy od 150 do 200 m2

6 000 000 – 14 000 000 za nemovitost

Rodinné domy nad 200 m2

6 000 000 – 23 000 000 za nemovitost

STARŠÍ ZÁSTAVBY Obrázek 18-prodej, R.D., město, starší MĚSTO BEROUN Rodinné domy do 100 m2

400 000 – 3 500 000 za nemovitost

Rodinné domy od 100 do 150 m2

1 500 000 – 5 500 000 za nemovitost

Rodinné domy od 150 do 200 m2

2 300 000 – 6 500 000 za nemovitost

Rodinné domy nad 200 m2

500 000 – 11 000 000 za nemovitost

113

OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Těmito objekty se rozumí chaty, chalupy které neslouží k trvalému pobytu, nýbrž k rekreaci. Poptávajícími v tomto segmentu trhu jsou hlavně osoby žijící ve větších městech s malým, nebo nulovým přístupem k přírodě. V lokalitě Berounsko jsou rekreační objekty od 150 000 až do 2 600 000 Kč. Známým a zajímavým paradoxem je, že na rozdíl od objektů k trvalému pobytu, se cena těchto objektů úměrně zvyšuje v závislosti na vzdálenosti od velkých měst. Velkou roli pro tvorbu cen rekreačních objektů hraje i řeka Berounka. V okolí řeky je po chatách poptávka větší, i přes fakt, že zde hrozí riziko záplav. Obrázek 19-prodej, okres, chaty a chalupy OKRES BEROUN Chaty a chalupy

150 000 – 2 600 000

Obrázek 20-prodej, město, chaty a chalupy MĚSTO BEROUN Chaty a chalupy

500 000 – 1 600 000

BYTOVÉ DOMY Po tomto druhu objektů je poptávka větší, než nabídka, jelikož trh v Berouně se velmi dobře rozvíjí, investoři mají zájem o nákup právě bytových domů za účelem výdělku či držby takové nemovitosti. Proto je nabídka tak omezená. Nejnižší nabídka je nemovitost v širším okolí a nejvyšší nabídka se nachází téměř v centru Berouna. Obrázek 21-prodej, bytové doby, okres OKRES BEROUN Bytové domy

3 500 000 – 10 000 000

114

Obrázek 22-prodej, bytové domy, město MĚSTO BEROUN Bytové domy

11 000 000 – 23 000 000

KOMERČNÍ OBJEKTY Sem spadají objekty pro kancelářské a obchodní prostory. Poptávka po těchto nemovitostech je podobná jako u bytových domů. Zde se cena objektů odvíjí od polohy objektu, od vybavení a celkové využitelnosti. Obrázek 23-prodej, komerční obj.,okres OKRES BEROUN Kanceláře a obchodní prostory

700 000 – 15 000 000

Obrázek 24-prodej, komerční obj., město MĚSTO BEROUN Kanceláře a obchodní prostory

800 000 – 22 000 000

PRONÁJEM

POZEMKY Pronájem pozemků není tak obvyklý jako pronájem například kanceláří. Je to z důvodu špatného nakládání s pozemkem. Pokud pozemek vlastníme, jsme oprávněni s ním nakládat, v čemž spočívá i například výstavba objektu. V případě pronájmu toto většinou není umožněno a ani chtěno jak pronajímatelem, tak nájemcem. V této kategorii se častěji

115

v nabídce vyskytují pozemky na pronájem ke komerčnímu využití, po podání bližších informací zjistíme, že tím se rozumí pouze pronájem pozemku pro uložení věcí či parkování.

BYTY Pronájmy bytů jsou velmi oblíbené především u mladších lidí, kteří se chtějí osamostatnit, ale z nějakého důvodu si nechtějí brát hypotéku, nemají hotovost na koupi nemovitosti, či pro skupinu lidí, kteří se často stěhují. Přesto nabídka pronájmu bytů není zdaleka tak naplněna, jako nabídka prodejů. Níže jsem uvedla tabulku orientačních cen nájmů dle dispozic bytu. Obrázek 25-pronájem, byty, okres OKRES BEROUN 1+1, 1+kk

4 000 - 9 000

2+1, 2+kk

5 500 - 12 000

3+1, 3+kk

8 000 - 14 500

4+1, 4+kk

9 000 - 20 000

Obrázek 26-pronájem, byty, město MĚSTO BEROUN 1+1, 1+kk

3 000 – 10 000

2+1, 2+kk

5 500 – 12 000

3+1, 3+kk

7 000 – 16 000

4+1, 4+kk

10 000 – 17 000

116

RODINNÉ DOMY Pronájmy rodinných domů není tak častý a oblíbený jako pronájem bytů. Avšak nabídka pronájmů se zde také vyskytují. Cena pronájmu se úměrně zvyšuje s užitnou plochou domu. Nejdražší dům v okrese Beroun má tuto plochu 700 m2. Paradoxně nejdražší dům v Berouně má pouze 300 m2, ale nachází se ve vilové části města a v blízkosti nového golfového resortu. Obrázek 27-pronájem R.D., okres OKRES BEROUN Rodinný dům

10 000 – 49 000

Obrázek 28-pronájem, R.D., město MĚSTO BEROUN Rodinný dům

12 000 – 50 000

KOMERČNÍ OBJEKTY Kanceláře jsou často nabízenými a vyhledávanými prostory k pronájmu. Tyto prostory si většinou pronajímají subjekty, které zde chtějí fungovat, ať již jako sídlo, či pobočka. Pokud zde hodlá subjekt provozovat pobočku, velmi důležitá je tedy lokalita, kde se kanceláře nacházejí. Spousta firem však již dnes komunikuje pomocí sítí, v tomto případě lokalita není až tak důležitým faktorem. Obchodní prostory jsou druhým nejčastějším druhem pronajímaných komerčních prostorů. Hlavně z důvodu poptávky malých obchodníků.

117

Obrázek 29-pronájem, komerční obj., okres OKRES BEROUN 2 – 250 Kč/m2/měsíc

Kanceláře

30 – 300 Kč/m2/měsíc

Obchodní prostory

Obrázek 30-pronájem, komerční obj. město MĚSTO BEROUN Kanceláře

100 – 450 Kč/m2/měsíc 30 – 400 Kč/m2/měsíc

Obchodní prostory

9.5 Závěr Celkový marketingový výhled. Dá se předpokládat, že v analyzované lokalitě a ve střednědobém časovém horizontu budou ceny nemovitostí stagnovat. V dlouhodobém časovém horizontu se předpokládá, že ceny nemovitostí budou růst, jelikož okres Beroun je velmi atraktivní lokalita. Největší míru zhodnocení investic lze předpokládat v okolí města Beroun a okolí větších měst jako jsou Hořovice a Žebrák. Všechna tato města mají přímí nájezd na dálnici D5, proto je zde i výborná dopravní dostupnost jak do Prahy, tak do Plzně.

118

Bibliografie: 1. DUŠEK, David, Základy oceňování nemovitostí, Praha: Oeconomica, 2004, ISBN 80245-0728-5 2. ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí-díl I. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut, vysoká škola, a. s. , 2008, ISBN 978-80-7265-128-3 3. ORT, Petr, Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, dotisk 2. vyd. Praha, Bankovní institut vysoká škola, a. s. , 2007, ISBN 978-80-7265-101 4. BRADÁČ, Albert a kolektiv, Věcná břemena od A do Z, Linde Praha 2009, 4 vydání, ISBN 978-80-7201-761-4 5. BRADÁČ,

Albert

a

kolektiv;

Teorie

oceňování

nemovitostí,

nakladatelství CERM, s.r.o. Brno 2001, 5 vydání, ISBN 80-7204-188-6 Legislativa: Zákon č.40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů Zákon č.344/1992 Sb., katastrální zákon, ve znění pozdějších předpisů Zákon 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů,

Internetové zdroje: http://www.mesto-beroun.cz/mesto/abc-o-meste/mestske-insignie/ http://www.vugtk.cz/slovnik/2039_komasace http://www.iuridictum.pecina.cz/w/Ex_lege http://www.cuzk.cz http://sreality.cz http://stormm.cz

119

akademické

Seznam tabulek:

Tabulka 1- úroková míra x koeficient kapitalizace .................................................................. 37 Tabulka 2- Stáří x konstanty..................................................................................................... 41 Tabulka 3- pravděpodobnosti děje ........................................................................................... 42 Tabulka 4- pravděpodobnost úmrtí .......................................................................................... 42 Tabulka 5-porovnávací metoda - pozemek .............................................................................. 55 Tabulka 6- porovnávací metoda-majetek jako celek ................................................................ 58 Tabulka 7- příjmová metoda .................................................................................................... 61 Tabulka 8-vybavení budov ....................................................................................................... 64 Tabulka 9-výpočet koeficientu ................................................................................................. 65 Tabulka 10-analytický výpočet opotřebení .............................................................................. 66 Tabulka 11-závěr ...................................................................................................................... 67 Tabulka 12-porovnávací metoda-pozemek .............................................................................. 82 Tabulka 13-porovnávací metoda-majetek jako celek ............................................................... 86 Tabulka 14-příjmová metoda.................................................................................................... 89 Tabulka 15-vybavení budov ..................................................................................................... 91 Tabulka 16-výpočet koeficientu ............................................................................................... 92 Tabulka 17-analytický výpočet opotřebení .............................................................................. 93 Tabulka 18-závěr ...................................................................................................................... 94 120

Seznam obrázků:

Obrázek 1-list vlastnictví .......................................................................................................... 71 Obrázek 2-katastrální mapa ...................................................................................................... 72 Obrázek 3- mapa okresu ......................................................................................................... 105 Obrázek 4-mapa města ........................................................................................................... 107 Obrázek 5-městská pečeť ....................................................................................................... 108 Obrázek 6-městský znak......................................................................................................... 108 Obrázek 7-vlajka .................................................................................................................... 109 Obrázek 8-starostenský řetěz .................................................................................................. 109 Obrázek 9-logo ....................................................................................................................... 109 Obrázek 10-logo 2 .................................................................................................................. 110 Obrázek 11-prodej, pozemky, okres ....................................................................................... 111 Obrázek 12-prodej, pozemky, město ...................................................................................... 111 Obrázek 13-prodej, byty, okres .............................................................................................. 111 Obrázek 14-prodej, byty, město ............................................................................................. 112 Obrázek 15-prodej, R.D., okres, novostavby ......................................................................... 112 Obrázek 16-prodej, R.D., okres, starší ................................................................................... 113 Obrázek 17-prodej, R.D., město, novostavby ........................................................................ 113 Obrázek 18-prodej, R.D., město, starší................................................................................... 113 121

Obrázek 19-prodej, okres, chaty a chalupy ............................................................................ 114 Obrázek 20-prodej, město, chaty a chalupy ........................................................................... 114 Obrázek 21-prodej, bytové doby, okres.................................................................................. 114 Obrázek 22-prodej, bytové domy, město................................................................................ 115 Obrázek 23-prodej, komerční obj.,okres ................................................................................ 115 Obrázek 24-prodej, komerční obj., město .............................................................................. 115 Obrázek 25-pronájem, byty, okres ......................................................................................... 116 Obrázek 26-pronájem, byty, město......................................................................................... 116 Obrázek 27-pronájem R.D., okres .......................................................................................... 117 Obrázek 28-pronájem, R.D., město ........................................................................................ 117 Obrázek 29-pronájem, komerční obj., okres .......................................................................... 118 Obrázek 30-pronájem, komerční obj. město .......................................................................... 118

122