Ocenění podnikatelského záměru Výstavba fotovoltaické elektrárny

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Bakalářská práce

Ocenění podnikatelského záměru – Výstavba fotovoltaické elektrárny

Vypracoval:

Kurt Postupka, DiS

Studijní obor :

oceňování majetku

Vedoucí práce:

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben, 2010

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem tuto bakalářskou práci na téma „Ocenění podnikatelského záměru – Výstavba fotovoltaické elektrárny“ vypracoval samostatně, s použitím literatury a informačních zdrojů uvedených v závěru této práce.

V Praze, dne 2.4.2010 …………………………………. Kurt Postupka, DiS

2

Poděkování:

Rád bych poděkoval vedoucímu práce, panu Ing.Petru Ortovi, Ph.D., za jeho profesionalitu, rady a obětovaný čas, který mi věnoval při konzultacích k této bakalářské práci. Srdečný dík patří všem přednášejícím na Bankovním institutu vysoká škola Praha, kteří mi během mého studia předali mnoho vlastních zkušeností a zároveň ukázali, jak těchto zkušeností využít v praxi a osobním životě. Další nemalý dík patří všem odborným konzultantům, na které jsem se při zpracování této práce obracel s žádostí o radu. Panu JUDr. Petru Krulišovi – jednateli společnosti Eco Ventus, s.r.o. za poskytnuté informace a materiály z oboru fotovoltaiky, panu Petru Hruškovi - majiteli realitní kanceláře TepByty za konzultaci cen nemovitostí v okrese Teplice, slečně Bc. Adéle Mikešové za gramatickou a obsahovou korekturu, svému zaměstnavateli za poskytnutí studijního volna bez nároku na odpracování. Rovněž děkuji svým blízkým, kteří mě podporovali v průběhu mého studia a po celou dobu mi byli skutečnou oporou. Plně si uvědomuji, že bez jejich psychické podpory bych nebyl schopen dojít až ne tento pomyslný práh studia.

3

Anotace Bakalářská práce je rozdělena do čtyř samostatných celků. V první části, teoretické, je řešena otázka investičního plánování, jsou popsány jednotlivé kroky investora při sestavování podnikatelského plánu a nutnost oceňování v jednotlivých fázích takovéhoto procesu. Druhá část, praktická, pak přímo popisuje konkrétní podnikatelský záměr společnosti Eco Ventus s.r.o., výstavbu fotovoltaické elektrárny, a přiřazuje tomuto záměru hodnotový ekvivalent v podobě tržní hodnoty. Jsou zde řešeny otázky legislativního charakteru vztahující se přímo k realizaci takovéhoto záměru, popsána případná rizika se záměrem spojená a jejich dopad na výslednou hodnotu. Ve třetí části je provedeno ocenění pozemku na tržních principech, pozemku přímo spojeného s podnikatelským záměrem společnosti Eco Ventus, s.r.o.. Závěrečnou část tvoří analýza trhu s nemovitostmi v okrese Teplice. V této analýze je stručně charakterizován dotčený region včetně svých předností a nedostatků, které do značné míry ovlivňují zdejší trh s nemovitostmi.

Annotation This bachelors writing is diveded into the four individual parts. The first part, theoretical, solves a question of an investment planning. There are described all necessary steps which are conversant with investment planning and evidencing the apparent necessity between this activities and evaluation of property. The second part, practical, directly describes concrete prospectus of the Eco Ventus Ltd. Company „Investment project evaluation – The construction of the Photovoltaic power station“, and designates the value of this intention. In this part the implementing legislation is monitored, contingent diversifications are described and their consequences on the final value are appraised. In the third part the evaluation of ground field takes a place, ground field which is related with the mentioned prospectus of the Eco Ventus Ltd. Company. The final part includes the analyse of the real estate market in the northern part of Czech Republic and the city of Teplice. This analyse describes all preferences and deficiencies in this region, which appreciably affect the local real estate market.

4

Obsah Prohlášení………… ....................................................................................................2 Poděkování..…. ...........................................................................................................3 Anotace……….............................................................................................................4 Obsah …..…………………………………………………………………………… 5 Úvod …..…………………………………………………………………….………. 9 ČÁST I (investiční činnost a oceňování)………. .............10 Obsah (část I.)............................................................................................................11 1. Příprava investičního záměru podniku ................................................................12 1.1

Úloha oceňování před realizací podnikatelského záměru ......................12

1.2

Investiční činnost podniku .........................................................................12

1.3

Investiční strategie ......................................................................................13

1.4

Jednotlivé fáze investiční činnosti .............................................................15

1.4.1

Přípravná (předinvestiční) fáze .........................................................15

1.4.2

Realizační (investiční) fáze .................................................................17

2. Oceňování při investiční činnosti společnosti ......................................................18 2.1

Oceňování – vymezení základních pojmů ................................................18

2.1.1

Hodnota ................................................................................................18

2.1.2

Cena ......................................................................................................19

2.2

Moderní metody oceňování na tržních principech ..................................22

2.2.1

Metoda porovnávací ............................................................................22

2.2.2

Metoda výnosová (příjmová) ..............................................................22

2.2.3

Metoda nákladová ...............................................................................23

ČÁST II (ocenění podnikatelského záměru)……… .......25 Obsah (část II.) ..........................................................................................................26 1. Výstavba fotovoltaické elektrárny Hudcov ........................................................28

5

1.1

Profil investora............................................................................................28

1.2

Vymezení záměru .......................................................................................28

1.3

Analýza trhu................................................................................................29

1.3.1

Podpora výroby elektrické eng. z obnovitelných zdrojů v ČR .......29

1.3.2

Výkupní ceny .......................................................................................31

1.3.3

Podmínky výstavby fotovoltaických elektráren................................33

1.4

Charakteristika podnikatelského záměru ................................................34

1.5

Situace ..........................................................................................................35

1.6

Technická specifikace projektu .................................................................36

1.6.1

Specifikace parametrů fotovoltaické elektrárny .............................36

1.6.3

Specifikace modulů Kyocera KD210GH-2P .....................................37

1.6.4

Specifikace měničů Fronius ................................................................38

1.6.5

Specifikace konstrukce .......................................................................39

1.7

Informace o udržitelnosti projektu ...........................................................39

1.8

Časový harmonogram realizace projektu ................................................40

1.9

Finanční profil projektu.............................................................................41

1.9.1

Investiční náklady ................................................................................41

1.9.1.1

Náklady na instalaci technologického zařízení ............................41

1.9.1.2

Investiční náklady celkové .............................................................42

1.9.1.3

Provozní náklady roční ..................................................................42

1.9.2

Výnosový potenciál projektu ..............................................................43 Předpokládaná roční výkonnost zařízení………………….........43

1.9.2.3

Stanovení čistého provozního výnosu – NOI ...............................44

1.9.2.4

Předpokládaná roční výnosnost zařízení po dobu činnosti …..44

1.10

1.9.2.1

Analýza rizikovosti projektu ....................................................................45

2. Ocenění podnikatelského záměru .......................................................................46

6

2.1

Stanovení metodiky ocenění .......................................................................46

2.2

Příjmová (výnosová) metoda ......................................................................46

2.2.1

Analýza nejvyššího a nelepšího využití ..............................................46

2.2.2

Efektivní hrubý příjem .......................................................................47

2.2.3

Čistý provozní příjem – NOI ( Net Operating Income) ...................48

2.2.4

Výnosová hodnota nemovitosti ...........................................................48

2.2.5

Stanovení diskontní míry – bezrizikové míry výnosnosti ................49

2.2.6

Tržní hodnota investičního záměru ...................................................50

2.3

Nákladová metoda .......................................................................................51

2.4

Závěr .............................................................................................................52

2.5

Omezující podmínky a předpoklady .........................................................53

2.6

Osvědčení......................................................................................................54

ČÁST III (ocenění pozemku)……… ...............................55 OBSAH (část III.) ....................................................................................................56 1. Úvod……… ..........................................................................................................57 2. Ocenění pozemku .................................................................................................57 Obsah ocenění ...................................................................................59

1.2

Podklady pro zpracování ocenění ...................................................59

1.3

Průvodní zpráva ...............................................................................60

1.4

Popisné informace ............................................................................62

1.5

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .........................................62

2.

1.1

Ocenění .....................................................................................................63 2.1

Stanovení tržní hodnoty pozemku ..................................................64

2.1.1

Metoda porovnávací ....................................................................64

2.1.2

Tabulka – pozemek......................................................................64

2.2

Závěr .................................................................................................66

2.3

Omezující podmínky a předpoklady ..............................................67

2.4

Osvědčení ………………………………………………………… 68

Výpis z katastru nemovitostí ...........................................................................69 Kopie katastrální mapy ...................................................................................70 Fotodokumentace ............................................................................................71

7

ČÁST IV (analýza trhu s nemovitostmi)…….. ..............76 Obsah (část IV.).........................................................................................................77 1. Vymezení územního celku ...................................................................................78 1.1

Popis okresu ........................................................................................78

1.2

Trh s nemovitostmi ................................................................................79

1.3

Regionální segmentace...........................................................................80

2. Statutární město Teplice – centrum ...................................................................80 2.1

Stavební pozemky ................................................................................80

2.2

Budovy ..................................................................................................81

2.3

Nájmy....................................................................................................81

3. Širší část města Teplice a příměstské obce .....................................................83 3.1

Stavební pozemky ..................................................................................83

3.2

Budovy ..................................................................................................83

3.3

Nájmy....................................................................................................84

4. Ostatní obce teplického okresu.........................................................................86 4.1

Stavební pozemky ................................................................................86

4.2

Budovy ..................................................................................................86

5. Horské oblasti Krušných hor ...........................................................................87 5.1

Pozemky................................................................................................87

5.2

Budovy ..................................................................................................87

6. Shrnutí analýzy - závěr........................................................................................88 Přílohy mapa okresu Teplice…………………………………………………………….. 90 územní plán města Teplice…………………………………………………….... 91

Závěr………….. ......................................................................................................93 Seznam použité literatury ......................................................................................95 Zadání bakalářské práce ……………………………………………………….. 97

8

Úvod Bakalářská práce se zabývá otázkou investičního plánování a investiční činností podniku, postupem při sestavování podnikatelského záměru a úlohou oceňování v jednotlivých fázích předrealizačního procesu. Bakalářská práce je rozdělena do čtyř samostatných celků, teoretické části, praktické části, ocenění pozemku a analýzy trhu s nemovitostmi v okrese Teplice. Úlohou teoretické časti je seznámit čtenáře s hlavními kroky investora při sestavování podnikatelského záměru a plánování budoucí činnosti podniku. Osvětlit čtenáři základní pojmy používané při investorské činnosti a oceňování. Poukázat na význam sběru a hodnocení informací týkajících se nákladů na pořízení investičního majetku, nákladů s majetkem v budoucnu spojených a právního prostředí, tedy faktorů ovlivňujících výnosnost a návratnost investice. Nastínit, jak s takovýmito údaji investor nakládá při svém rozhodování, zda záměr realizovat či nikoliv. Praktická část potom podrobně přiblíží konkrétní podnikatelský záměr spojený s výstavbou fotovoltaické elektrárny. Charakterizuje investora, představí jeho podnikatelský záměr, analyzuje právní prostředí a podmínky spojené s realizací takovéhoto záměru. Rozčlení investiční náklady podle jednotlivých složek, zabývá se kalkulací výnosů, provozními riziky a návratností investičních prostředků. V této části bude rovněž provedeno ocenění samotného podnikatelského záměru se stanovením současné tržní hodnoty podniku na základě budoucích výnosů, výpočet doby návratnosti investice a míry zhodnocení vstupního kapitálu. Ve

třetí

části

bude

provedeno

tržní

ocenění

pozemku

spojeného

s podnikatelským záměrem společnosti Eco Ventus, s.r.o. a provedena komparace hodnot analyzovaných jednotlivými metodami používanými při oceňování nemovitostí na tržních principech. Úkolem závěrečné části bude provést analýzu trhu s nemovitostmi v okrese Teplice, vyzdvihnout přednosti a stanovit negativní stránky tohoto regionu při obchodování s nemovitostmi.

9

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

ČÁST I.

Ocenění podnikatelského záměru – Výstavba fotovoltaické elektrárny Bakalářská práce

Teoretická část

Vypracoval: Kurt Postupka, DiS Studijní obor : oceňování majetku

Praha 22.2.2010

10

Obsah (část I.) 1. Příprava investičního záměru podniku .......................................................12 1.1

Úloha oceňování před realizací podnikatelského záměru…...………………12

1.2

Investiční činnost podniku ..…………………………………………………...12

1.3

Investiční strategie ..............................................................................................13

1.4

Jednotlivé fáze investiční činnosti .....................................................................15

1.4.1 Přípravná (předinvestiční) fáze .......................................................................15 1.4.2 Realizační (investiční) fáze...............................................................................17

2. Oceňování při investiční činnosti podniku ....................................18 2.1

Oceňování – vymezení základních pojmů ..........................................................18

2.1.1 Hodnota ............................................................................................................18 2.1.2 Cena…. .............................................................................................................19 2.2

Moderní metody oceňování na tržních principech ............................................22

2.2.1 Metoda porovnávací ........................................................................................22 2.2.2 Metoda výnosová (příjmová) ..........................................................................22 2.2.3 Metoda nákladová ...........................................................................................23

11

1.

Příprava investičního záměru podniku

1.1

Úloha oceňování před realizací podnikatelského záměru

Cílem každého podnikatelského záměru je, vedle uspokojování potřeb zákazníků, zhodnocení investičních nákladů a tvorba zisku. Úkolem ocenění je potom přiřadit jednotlivým substancím majetku odpovídající hodnotový ekvivalent a tím stanovit, zda je ve skutečnosti podnikatelský záměr nastaven tak, aby byla samotná činnost subjektu schopna vytvářet zisk a zejména tento záměr schopen zajistit návratnost investičních prostředků. Je tedy třeba takovýto podnikatelský záměr přesně analyzovat, určit jeho pozitiva, stanovit jeho rizika a upozornit na možné nesrovnalosti v takovéto zpracované studii podnikatelského záměru. Tato studie slouží nejen pro potřeby rozhodování investora, zda svůj záměr realizovat a za jakých podmínek. Slouží rovněž pro potřeby dalších subjektů, kterým může být například finanční ústav, jakožto poskytovatel investičního kapitálu ve formě podnikatelského úvěru. Investiční výdaje chápejme jako účelně vynaložené prostředky, které budou vázány v majetku dlouhodobě. Lze je rozdělit na jednotlivé složky jako jsou výdaje na pořízení stálých aktiv (dlouhodobého hmotného a nehmotného investičního majetku a finančních investic), výdaje do provozního kapitálu a kapitálové výdaje (náklady na pořízení zdrojů financování). 1.2

Investiční činnost podniku Již v předinvestiční etapě je třeba zjistit budoucí přínosy z investice. Ty závisí

především na druhu investičního záměru a cíli, který investice sleduje. Investice do přímého podnikání může směřovat zejména na zabezpečení konkurence schopné nabídky jak na domácích, tak i na zahraničních trzích, ke zhospodárnění výroby, technickému a technologickému zdokonalení výroby, vzniku nových pracovních míst, zlepšení pracovních a sociálních podmínek zaměstnanců, na zvýšení výrobní kapacity nebo na výstavbu výrobního zařízení, jak je tomu v našem případě. U efektivně realizovaných investic se v zásadě přínosy mohou projevit jak na straně provozních nákladů, tak na straně provozních výnosů. U provozních nákladů lze zaznamenat jejich pokles, nebo-li úbytek, na straně výnosové naopak její nárůst,

12

čímž je ovlivněn finální zisk z činnosti subjektu. Takovouto změnu oproti předchozímu stavu považujeme jako základní druh ekonomického efektu investice. Rozdíl mezi investičními náklady a příjmy z investice nazýváme cash flow investice. Cash flow investice nám vyjadřuje objem pohotových peněžních prostředků z investice, což znamená nárůst peněžních prostředků nad dosavadní úroveň dosaženou investiční činností. Takto zjištěné cash flow představuje průběžný ekonomický efekt z investice. V případě hodnocení ekonomické efektivnosti je proto vhodné nejdříve definovat ekonomický efekt pro stanovení kritérií výběru investice a pro vlastní výběr investice k realizaci. Pro pojem efekt investice se při zjišťování ukazatelů ekonomické efektivnosti a hodnocení efektivnosti používá obecnější označení ,,výnos“ nebo ,,čistý výnos“. Rozumí se tím přebytek celkových výnosů (příjmů) investice realizovaných v daném období nad celkově vynaloženými náklady (výdaji).

1.3

Investiční strategie

Realizace investice probíhá uplatňováním investiční strategie popřípadě strategií. Prof. Ing. Synek Miloslav, CSc. ve své publikaci Manažérská ekonomika popisuje následující strategie a rovněž uvádí, za jakých podmínek a v jakých obdobích se jednotlivé strategie uplatňují: „Strategie růstu původní hodnoty investice – investor vybírá a pořizuje investice, u nichž je předpoklad zvyšování hodnoty původního investičního vkladu v čase. Prodejem uskutečněným za určitou dobu při zvýšené hodnotě investor dosáhne jednorázový příjem zahrnující původní hodnotu (cenu) a zisk (např. nákup a prodej nemovitosti nebo cenných papírů, peněžních prostředků v cizích měnách). Tato strategie je vhodná při vyšší inflaci, která znehodnocuje běžné příjmy, ale současně způsobuje rychlý růst cen majetku; Strategie maximalizace ročních příjmů investice – uplatňuje se např. u výrobních investic. Je to úsilí o nejvyšší příjem cestou maximalizace objemu výroby nebo cen. Strategie je vhodná při nízké inflaci, kdy se běžné příjmy z realizace výrobků a služeb příliš neznehodnocují a investiční majetek si udržuje svou hodnotu; Strategie vysokého rizika – tzv. agresivní strategie – protože platí, že vysoký výnos je spojen zpravidla s vyšším rizikem, znamená tato strategie, že 13

investor preferuje rizikové projekty např. v zahraničí na neprozkoumaných trzích nebo uvádí na trh nové výrobky a služby, u kterých se obtížně odhaduje poptávka, luxusní výrobky apod., ale přitom očekává vysoké výnosy; Strategie nízkého rizika – investor dává přednost jistotě před rizikem, ale dosahuje proto nižších výnosů. Jde např. o investice do bezrizikových cenných papírů, do výroby pro známé trhy – je známa velikost a chování spotřebitelů; tzv. obnovovací investice – protože jejich účinky jsou známé z minulého působení apod. Do této strategie lze rovněž zařadit nákup nemovitosti jako zdroje budoucích příjmů, neboť se jedná o investici charakteristickou svojí nízkou likviditou při zcela nízké míře rizika. Strategie maximální likvidity investice – investor vybírá investice rychle přeměnitelné v peníze, např. krátkodobé termínované vklady. Nevýhodou je zpravidla nízká výnosnost. Tato strategie nastupuje buď při problémech s platební schopností, nebo při rychlých změnách poptávky nebo inflace (jestliže se výrazně omezí poptávka, je třeba rychle původní investice zpeněžit a peníze použít na jiný druh investice, obdobně, když se výrazně zrychluje inflace).“1 Investor musí při rozhodování o způsobu vynaložení investičních prostředků vycházet především ze svých možností, podmínek a z konkrétně stanovených cílů. Výběr vhodné strategie rovněž závisí na délce období, pro které se uplatňuje. Takovouto investicí může být např. nákup nemovitostí, které mají své nezastupitelné místo v investičním rozhodování ekonomických subjektů. Mají své nepřehlédnutelné charakteristické znaky. Jak je u nemovitostí známo, jedná se o investici s nízkou mírou rizika odpovídající první a čtvrté strategii (růstu původní hodnoty investice a nízkého rizika). Hodnota nemovitosti v reálném čase zpravidla neklesá, pokud se nemovitost právě nenachází v ohroženém území (záplavovém území, nežádaná lokalita) nebo se nejedná o stavbu s právními nedostatky (bez kolaudačního rozhodnutí, stavba v rozporu z územním plánem), ale postupně roste. V potaz musíme brát i vzácnost tohoto statku zejména u pozemků, které tvoří část zemského povrchu, jsou neobnovitelné a nedají se vytvářet. Nemovitosti se ve srovnání s krátkodobým finančním majetkem vyznačují nízkou mírou likvidity. Nemovitost tak nebude vhodným statkem pro investora aplikujícího strategii 1

Prof. Ing. Synek Miloslav, CSc. a kol.: Manažérská ekonomika, Grada Publishing, Praha 2003 ISBN 80-247-0515-X, str.171-174

14

maximální likvidity, který schraňuje vysoce likvidní majetek pro potřeby okamžitého odprodeje v případě negativního vývoje na trhu. Strategii růstu hodnoty původní investice lze bezesporu přirovnat k revitalizaci brownfields2, kdy po důkladné a komplexní rekonstrukci dosahuje nemovitost svého maximálního využití. Jako příklad lze uvést obchodní dům Palladium v Praze, který vznikl v místech původních kasáren Jiřího z Poděbrad, které byly již od 90.let 20.století opuštěné a nevyužité.

1.4

Jednotlivé fáze investiční činnosti

Materiály UNIDO3 zpravidla člení proces přípravy a realizace podnikatelských projektů do tří fází (Project Development Cycles): -

přípravná (předinvestiční)

-

realizační (investiční)

-

provozní (operační a výrobní).

1.4.1

Přípravná (předinvestiční) fáze

Přípravnou fázi členíme do tří bodů: a) identifikace projektu – studie příležitostí a první předběžný výběr b) předběžná technicko ekonomická studie – úvodní rozbor a druhý předběžný výběr c) formulace projektu a technicko-ekonomická studie – výchozí rozbor efektivnosti V předinvestiční fázi se zahajuje realizace zvoleného podnikatelského plánu, a to vyhledáváním příležitostí na trhu. Jedná se o činnost odborně, časově a finančně nákladnou. V žádném případě se tato fáze nesmí podcenit, jelikož na informacích získaných v této fázi projektu, závisí úspěšnost celého investičního záměru. Identifikace projektu - studie příležitostí (opportunity study) - první předběžný výběr

2

Brownfields – pozemky a stavby v intravilánu obce, které pozbyly svou původní funkci a zůstávají opuštěné či nedostatečně využité 3 UNIDO – (United Nations Industrial Development Organization)organizace pro průmyslový rozvoj OSN, zabývající se řešením problémů souvisejících s průmyslovým rozvojem a modernizací průmyslové výroby v rozvojových a transformujících se zemích

15

Cílem je stručné zpracování dostupných informací o určité příležitosti nebo potřebné reakce na možné hrozby určitého vývoje podnikatelského prostředí do formy studie. Tato studie by měla obsahovat základní myšlenky projektu, které by umožnily alespoň

posouzení jeho efektů a možností. Studie musí využít

agregované informace a odhady. Neobsahuje podrobné analýzy. Má umožnit pouze objasnění podstatných aspektů daného záměru. Výsledkem vyhodnocení této studie je vlastně první selekce podnikatelských příležitostí. Ty záměry, které se vyznačují např. vysokou mírou rizika, finanční náročností, nebo nedostatečnou mírou ekonomické efektivnosti se jednoduše vyloučí. Předběžná technicko-ekonomická studie (pre-feasibility study) - úvodní rozbor efektivnosti druhý předběžný výběr Cílem této studie je určit, zda je podnikatelský záměr natolik slibný, že na základě získaných informací: - lze rozhodnout o realizaci záměru - základní koncepce projektu opravňuje provedení podrobné analýzy ve formě technicko-ekonomické studie - některé aspekty projektu jsou tak závažné, že vyžadují podrobný průzkum - získané informace postačují pro posouzení, zda je projekt pro investora dostatečně atraktivní. Z této studie vyplyne, zda se přistoupí k dalšímu detailnějšímu rozpracování ve formě technicko-ekonomické studie, nebo zda se upustí od dalších prací na projektu. Formulace projektu a technicko-ekonomická studie (feasibility study) výchozí rozbor efektivnosti – schválení nebo zamítnutí projektu Technicko-ekonomická studie je tak další detailnější a hlubší zpracování celého projektu. Cílem je podrobné rozpracování technických, ekonomických, finančních a manažerských aspektů podnikatelského záměru při respektování variantních cest a způsobu dosažení základních cílů tohoto projektu.

16

Technicko-ekonomická studie má přinést všechny informace, které jsou podstatné pro celkové vyhodnocení projektu. Umožňují budˇ schválení realizace projektu, nebo jeho zamítnutí. Obsahuje zpravidla: 1. Vymezení záměru a profil firmy 2. Analýzu trhu 3. Marketingovou strategii 4. Výrobní kapacitu a výrobní program 5. Materiály, technologie 6. Umístění výrobní jednotky 7. Pracovní síly 8. Organizace a další manažerské sekvenční funkce 9. Plán realizace 10. Finanční analýzu projektu (předpokládané příjmy a výdaje, platební schopnost, zisk a ztrátu, potřebu použití kapitálu, výběr poskytovatele kapitálu, ukazatele a příčiny) 11. Analýzu rizika 12. Závěry 1.4.2

Realizační (investiční) fáze

Realizační fázi členíme na následující etapy: a)

vyjednávání a uzavírání smluv

b)

zpracování projektové dokumentace

c)

vlastní výstavba

d)

zahájení provozu

e)

provozní fáze (včetně kontrolního rozboru efektivnosti)

Před vlastní realizací záměru čeká investora posouzení a rozhodnutí, zda bude záměr realizován z vlastních zdrojů nebo s využitím dalších dodavatelů vstupů. V každém případě musí jít o rozhodnutí uvážené a podložené, aby došlo k realizaci investice ve stanoveném termínu a požadované kvalitě. Z tohoto důvodu se pro každou variantu zpracovává individuální plán realizace a řízení investice, v němž jsou řešeny věcné a časové vazby investice. Podle tohoto projektu se provádí kontrola jeho plnění a hodnotí se dopady změn nastalých v této etapě na efektivnost celého záměru.

17

Rozhodnutí podniku o uskutečnění plánované investice s sebou nese nemalá rizika v podobě vynaložení nákladů, které podnik vynakládá prakticky od počátku plánování záměru. Realizační tým by měl být sestaven tak, aby tyto náklady byly co nejnižší a vynaloženy účelně. Úlohou odhadce v této fázi činnosti je vypracovat ocenění, které sleduje charakteristické jevy, jimiž jsou: analýza současného stavu, vyhodnocení rizik spojených s plánovanou investicí. Posoudit, zda je plánovaný podnikatelský záměr reálný z marketingového hlediska, sestavit strukturu investičních nákladů, vyhledat a posoudit všechny případné zdroje příjmů. Na závěr zjistit konečnou budoucí tržní hodnotu (future value) s mimořádným důrazem na dodržení jednotlivých podmínek.

2. Oceňování při investiční činnosti společnosti 2.1

Oceňování – vymezení základních pojmů Oceňováním rozumíme stanovení tržní hodnoty majetku, jinými slovy stanovení

odpovídajícího hodnotového ekvivalentu. Pod tímto pojmem si můžeme představit jak stanovení tržní ceny, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného

majetku

na

shodném

trhu

v době

ocenění

jednou

ze

dvou doporučovaných metod, nákladovou či porovnávací, tak rovněž stanovení budoucí hodnoty investice realizované v době ocenění metodou výnosovou. Tato metoda vychází ze zjištění budoucích výnosů plynoucích z investice a jejich následným diskontováním, tedy přepočtem na současnou hodnotu. O všech možných

variantách

výpočtu

tržní

hodnoty

bude

podrobněji

pojednáno

v následujících kapitolách. 2.1.1 Hodnota Hodnota je ve většině případech ovlivněna jednotlivými charakteristikami konkrétních věcí, které ve své podstatě nazýváme hodnototvorné faktory. Tyto faktory pak mají přímý vliv na výslednou hodnotu majetku. Mezi tyto faktory lze zařadit užitečnost, vzácnost, nedostatek, touhu a na straně trhu bezesporu faktor nabídky a poptávky, jimiž je výsledná hodnota ovlivněna. Dalšími skutečnostmi majícími vliv na hodnotu jsou technické, fyzické, ekonomické a právní opotřebení, okolnosti zvláštní obliby, zejména u jedinečných uměleckých artefaktů a předmětů,

18

se kterými je vlastník spjat citově. U nemovitostí je to zejména atraktivita objektu a prostředí, situace, polohopis a dopravní obslužnost. V neposlední řadě je to vzácnost statku, např.u půdy, která je v ekonomii považována za jeden z výrobních faktorů. Má tudíž svou nezastupitelnou úlohu, nelze jí vyprodukovat a ve své podstatě ani obnovit, neboť ornou půdu, jednou vyjmutou ze zemědělského a půdního fondu, na které již započala výstavba, nelze zpět do tohoto fondu zařadit. Mezi základní typy hodnot řadíme hodnotu: tržní pojišťovací účetní věcnou (nákladovou) výnosovou porovnávací reprodukční „Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by majetek mohl být prodán na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji.“4 2.1.2 Cena Rozdíl mezi hodnotou a cenou je prostý. Cena je ve své podstatě oproti hodnotě pojem konkrétní. Je to částka, která byla dohodnuta a realizována na trhu za konkrétní věc mezi kupujícím (poptávajícím) a prodávajícím (nabízejícím). Zákon o cenách5 potom cenu definuje jako částku: a)

sjednanou při nákupu a prodeji zboží

b)

cenu zjištěnou podle zvláštního předpisu6

4

Definice dle EU – TEGoVA: European Property Valuation Standards, Redwood books,Wiltshire, 1997 5 Zákon č. 526/1990 SB.,o cenách 6 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku)

19

a dále člení ceny na: A – ceny smluvní:

- volné - regulované

-úředně - věcně -časově -cenovým moratoriem

B – ceny zjištěné podle zvláštního předpisu: -ceny majetku

- nemovitosti - věci movité - majetek finanční - majetek ostatní

- ceny služeb V oceňovací praxi se dále setkáváme s následujícími typy cen:7 cena pořízení – cena, za kterou byl majetek pořízen, bez nákladů s jeho pořízením souvisejících cena pořizovací – cena, za kterou byl majetek pořízen, včetně nákladů, které byly na jeho pořízení vynaloženy cena reprodukční – cena, za kterou by bylo možno srovnatelný majetek pořídit v době ocenění bez opotřebení vlastní náklady – náklady přímo vynaložené na výrobu nebo jinou činnost s pořízením související, včetně nepřímých nákladů, které se vztahují k výrobě nebo činnosti s výrobou související cena zjištěná – cena, která byla stanovena podle administrativního předpisu, někdy označována jako cena administrativní cena obvyklá – cena, za kterou je možno stejnou nebo srovnatelnou věc v daném čase a místě prodat nebo koupit, dříve cena obecná cena výchozí – je reprodukční cena, kterou je nutno vynaložit na pořízení stejného nebo srovnatelného majetku v době ocenění cena tržní – skutečná cena, dosažená při koupi nebo prodeji v určitém čase na určitém místě 7

Úvod do soudního znalectví, Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., JUDr. Kledus Miroslav, Ing.Krejčíř Pavel a kolektiv, Akademické nakladatelství CERM,s.r.o. Brno

20

cena platná – cena, která je akceptována a je zaplacena;současně jsou schváleny podmínky celé transakce Základní rozdíl mezi oceňováním a znaleckou činností, tedy činností znalce a odhadce, je forma, jakou jsou ony posudky zpracovány a z jakých údajů vycházejí. Znalecká činnost je prováděna na základě zákona č.36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících8. Znalcem zpracovaný znalecký posudek je určen zejména orgánům činným v trestním řízení, potřebám stanovení daňové povinnosti a pro právní úkony fyzických osob. Znalecký posudek je zpracováván na základě metodiky stanovené Zákonem o oceňování majetku č. 151/97 Sb. a prováděcí vyhlášky č 640/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení tohoto zákona podle cenového předpisu a nemůže být v žádném případě považován za stanovení tržní hodnoty majetku, jelikož ve svém zpracování nezohledňuje situaci trhu v oblasti poptávky a nabídky. Striktně se drží předem stanovených pravidel a indexů a pouze díky koeficientu prodejnosti simuluje tržní charakter. Ve svém konečném stanovení hodnoty se mohou jednotlivé posudky značně rozcházet, neboť nejsou přesně stanoveny postupy zpracování a často se do nich promítají i subjektivní vlivy. Naproti tomu ocenění vypracované odhadcem se snaží o co nejvěrnější monitoring aktuální situace na trhu. Odhadce svůj posudek vypracovává podle základních požadavků tržně ekonomického prostředí. Jsou v něm zohledněny všechny potřebné ukazatele a okolnosti, které ovlivňují nebo mohou mít nezanedbatelný význam na finálně stanovenou hodnotu. Odhadce má pro stanovení tržní hodnoty možnost zvolit a aplikovat jednu ze tří osvědčených mezinárodně uznávaných metod, metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Pro kterou z nich se rozhodne záleží zejména na daném druhu oceňovaného majetku, konkrétním účelu ocenění a zároveň na kvantitě a kvalitě vstupních informací, které má pro zpracování daného posudku k dispozici. Tyto informace slouží cenové argumentaci a dokumentaci.

8

Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, Sbírka zákonů ČSSR vydána v Praze dne 20.dubna 1967, částka 14

21

2.2

Moderní metody oceňování na tržních principech9

2.2.1 Metoda porovnávací Porovnávací metoda je založena na porovnání oceňovaného majetku s majetky porovnatelných parametrů, které byly nedávno obchodovány a u nichž známe dosaženou cenu. Jde o stanovení hodnoty na bázi trhu, neboť při správné aplikaci jsou zde zastoupeny složky nákladů a výnosů jak je uznává trh. V zemích s rozvinutou tržní ekonomikou jsou nejvíce frekventované a její výsledky jsou velmi přesné. Základním předpokladem pro možnost použití této metody jsou následující čtyři podmínky: Oceňované a porovnávané majetky musí být skutečně srovnatelné, tj. musí být skutečně podobné co do rozsahu, kvality a užitku Porovnávané ceny musí být aktuální Porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statisticky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů Porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí. Důležitým činitelem pro tuto metodu je porovnávací základna založená na principu sběru a třídění cen ze skutečně realizovaných obchodních transakcí s majetky. Na druhé straně přesnost informací o takovýchto realizovaných obchodech může být rovněž zavádějící. Ne každý z prodávajících či kupujících uvádí, ať z jakýchkoliv důvodů, přesné informace. 2.2.2 Metoda výnosová (příjmová) Tato metoda vychází z faktu, že smyslem pořízení majetku je dosažení maximálního výnosu z jeho pronájmu nebo provozu, např. vlastník nemovitosti předpokládá, že mu pořízení přinese výnos, který bude přiměřený výši jeho investice do výstavby nebo koupě dané nemovitosti.

9

Zdroj - Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první 2005, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8

22

Výnosová hodnota je rovna součtu všech očekávaných budoucích výnosů plynoucích z pronájmu nebo provozu majetku, přepočtených na současnou hodnotu peněz. Základním předpokladem pro stanovení výnosové hodnoty je určení: Hrubého ročního výnosu Obhospodařovacích nákladů (rezerva na renovace, provozní náklady) Problém výpočtu výnosové hodnoty spočívá v tom, že pozemek je časově neomezeně použitelný a umožňuje tudíž vyjádřit trvalý příjem věčnou rentou, na rozdíl od stavby, jež je časově omezeně použitelná a poskytuje jen časově omezený výnos. Výnosovou hodnotu lze vyjádřit stanovením věčné renty nebo dočasné renty. 2.2.3 Metoda nákladová Nákladová metoda, jinak také označována jako analýza věcné hodnoty, spočívá v porovnání skutečných reprodukčních nákladů na pořízení majetku jako nového s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi majetku oceňovaného. Tato metoda se hojně používá pro zjištění hodnoty rodinných domů, rekreačních objektů, stanovení pojistné hodnoty, stanovení životnosti majetku, technické opotřebení, pro rozhodování facility managementu a stanovení funkčních nedostatků. Na tomto přístupu je rovněž založeno oceňování podle cenového předpisu. Jak již bylo shora uvedeno, volba odpovídající metodiky závisí na daném druhu oceňovaného majetku, konkrétním účelu ocenění a zároveň na kvantitě a kvalitě vstupních informací, které má odhadce pro zpracování daného posudku k dispozici a jež slouží pro cenovou argumentaci a dokumentaci. Například k investici do pořízení nemovitosti může na jedné straně investor přistupovat jako k relativně bezpečnému uložení finančních prostředků s možností jejich zhodnocení v delším časovém období, tedy k investici s nízkou mírou rizika a nižší výnosností. Na straně druhé může takovéto rozhodnutí směřovat k nákupu nemovitosti za účelem maximalizace příjmů např. z pronájmu nebytových prostor, bytových jednotek, umístění reklamy na fasádě či oplocení nemovitosti, instalaci zařízení

23

telefonních operátorů na střeše budovy, tedy investice s vyšší mírou rizika, ale vyšší výnosností. Jak je z obou těchto případů patrný rozdílný smysl a podstata investice, musí být rozdílný i přístup k ocenění obou nemovitostí. Můžeme předpokládat, že se v obou případech jedná o tutéž shodnou nemovitost pouze s odlišným způsobem přístupu k využití. V prvním případě majitel nemovitost pouze technicky zhodnotí popřípadě využije část pro vlastní potřebu. Bude zde tedy nevhodné použít výnosovou metodu, která pracuje s hodnotami budoucích příjmů. Ve druhém ji vlastník kompletně pronajme za účelem maximalizace výnosů. Zde naopak nepoužijeme metodu nákladovou, která nezohledňuje budoucí výnosy z investic. Metodika oceňování musí v každém případě vycházet z principu využití majetku. Z praxe je běžné provést ocenění aplikací všech tří shora popsaných metod a jejich následnou vzájemnou komparaci. Na základě charakteru majetku a jeho využití provést přiřazení jisté váhy jednotlivým metodám a výslednou hodnotu poté stanovit na základě součtu vypočtených hodnot jednotlivých oceňovacích metod dle přiřazeného vážního koeficientu.

24

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

ČÁST II.

Ocenění podnikatelského záměru – Výstavba fotovoltaické elektrárny Bakalářská práce

Praktická část

Vypracoval: Kurt Postupka, DiS Studijní obor : oceňování majetku

Praha 27.2.2010

25

Obsah (část II.) 1.

Výstavba fotovoltaické elektrárny Hudcov………………………………..28 1.1 Profil investora...............................................................................................28 1.2 Vymezení záměru ..........................................................................................28 1.3 Analýza trhu...................................................................................................29 1.3.1 Podpora výroby energie z obnovitelných zdrojů v ČR ......................29 1.3.2 Výkupní ceny .........................................................................................31 1.3.3 Podmínky výstavby fotovoltaických elektráren .................................33 1.4 Charakteristika podnikatelského záměru ...................................................34 1.5 Situace…………………………………. ........………………………………35 1.6 Technická specifikace projektu ....................................................................36 1.6.1 Specifikace parametrů fotovoltaické elektrárny ...............................36 1.6.2 Silnoproudé rozvody – propojení solárních FV panelů……………...37 1.6.3 Specifikace modulů Kyocera KD210GH-2P………………………….37 1.6.4 Specifikace měničů Fronius……………………………………………38 1.6.5 Specifikace konstrukce .........................................................................39 1.7 Informace o udržitelnosti projektu ..............................................................39 1.8 Časový harmonogram realizace projektu ...................................................40 1.9 Finanční profil projektu................................................................................41 1.9.1 Investiční náklady .................................................................................41 1.9.1.1 Náklady na instalaci technologického zařízení ............................41 1.9.1.2 Investiční náklady celkové .............................................................42 1.9.1.3 Provozní náklady roční ..................................................................42 1.9.2 Výnosový potenciál projektu ..............................................................43 1.9.2.1 Předpokládaná výkonnost v průběhu jednoho roku ...................43 1.9.2.2 Kalkulace výnosnosti FVE- efektivní hrubý příjem….………...44 1.9.2.3 Stanovení čistého provozního výnosu – NOI ...............................44 1.9.2.4 Předpokládaná výnosnost po dobu činnosti (20let) .....................44 1.10 Analýza rizikovosti projektu .....................................................................45

26

2. Ocenění podnikatelského záměru ..........................................................................46 2.1 Stanovení metodiky ocenění ...........................................................................46 2.2 Příjmová (výnosová) metoda ..........................................................................46 2.2.1 Analýza nejvyššího a nelepšího využití……………………………….. 46 2.2.2 Efektivní hrubý příjem .............................................................................47 2.2.3 Čistý provozní příjem – NOI ...................................................................48 2.2.4 Výnosová hodnota nemovitosti .................................................................48 2.2.5 Stanovení diskontní míry – bezrizikové míry výnosnosti ......................49 2.2.6 Tržní hodnota investičního záměru .........................................................50 2.3 Nákladová metoda ...........................................................................................51 2.4 Závěr…… .………………………………………………………………....... 52 2.5 Omezující podmínky a předpoklady.……..……………………………….. 53 2.6 Osvědčení ……..……….…………….……………..……………………….. 54

27

1.

Výstavba fotovoltaické elektrárny Hudcov

1.1

Profil investora Výstava fotovoltaické elektrárny (FVE) v extravilánu obce Teplice, katastrálním

území Hudcov, je současným podnikatelským záměrem firmy EcoVentus, s.r.o. Společnost na našem trhu působí od roku 2007. Specializuje se na přípravu a realizaci projektů souvisejících s výrobou elektrické energie z obnovitelných zdrojů. Společnost během své činnosti realizovala přípravu projektu s plánovanou výstavbou pěti větrných elektráren (VTE) firmy Enercon10 o jmenovitém výkonu 2MWh a celkovém instalovaném výkonu 10MWh v katastru obce Petrovice u Chabařovic na východním hřebenu Krušných hor. Tento podnikatelský záměr se nachází v přípravné fázi, která čítá: projektovou dokumentaci, změnu územního plánu, měření intenzity větru, souhlas s připojením k distribuční soustavě 22kW energetické skupiny ČEZ11 a zpracování posudkové studie EIA12. V současné době se další realizace tohoto projektu pozastavila díky zamítavému stanovisku krajského odboru životního prostředí v Ústí nad Labem, který s výstavbou nesouhlasí, jelikož stavba částečně zasahuje do chráněné krajinné oblasti - Natura 200013 Východní Krušné hory. 1.2

Vymezení záměru Společnost EcoVentus, s.r.o. hodlá realizovat výstavbu FVE o celkovém

instalovaném výkonu 49,9 kWp v extravilánu obce Teplice v katastrálním území Hudcov u Teplic na pozemku s parcelním číslem 165/12 o celkové výměře 1 340m2. Pozemek je veden jako ostatní plocha. Jedná se o rekultivované území rovinného charakteru, na němž byla před 30.lety ukončena těžba cihlářské hlíny, s občasným výskytem náletových dřevin. Samotná výstavba FVE bude realizována na nadzemní konstrukci z hliníkových profilů kotvených systémem ocelových závrtných patek povrchově upravených 10

Enercon – přední německý výrobce technologií větrných elektráren. ČEZ – České energetické závody a.s., výroba a rozvod elektrické energie. 12 EIA – posuzování vlivu stavby, činnosti a technologie na životní prostředí .Vyplívá ze zákona č.100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí. Tato studie se zpracovává v horizontu jednoho kalendářního roku. Její součástí je monitoring a mapování všech prvků fauny a flóry v dotčené oblasti, geologický průzkum včetně složení hornin a skladby podloží, modelová hluková studie a celkový zásah do krajinného reliéfu. 13 Natura 2000 - soustava chráněných lokalit evropského významu, kterou státy Evropské unie budují na svém území. Soustava Natura 2000 zahrnuje evropsky významné lokality a ptačí oblasti. 11

28

žárovým zinkováním. Na tuto konstrukci budou instalovány fotovoltaické panely japonské firmy Kyocera14 o rozměrech 1000 x 1500 mm a jmenovitém výkonu 210Wp. Dodavatelem technologie bude chomutovská společnost Nelumbo s.r.o., která na našem trhu působí jako dodavatel a provozovatel technologií FVE, jež během své kariéry získala bohaté zkušenosti v tomto resortu. Celá dodávka technologie bude realizována na klíč. Úkolem investora je zajistit patřičná povolení a rozhodnutí jako: smlouvu o smlouvě budoucí s distribuční skupinou ČEZ v podobě souhlasného stanoviska o možnosti připojení FVE k distribuční soustavě ČEPS15, souhlas s odkupem vyrobené elektrické energie ve FVE Hudcov společností ČEZ, souhlasné stanovisko stavebního odboru magistrátu statutárního města Teplice ve formě územního rozhodnutí, územního souhlasu nebo stavebního povolení. Dalším úkolem investora bude příprava pozemku pro možnou realizaci záměru, což obnáší výsek náletových dřevin, shrnutí ornice a její deponování a vybudování přípojného místa. 1.3

Analýza trhu

1.3.1 Podpora výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů v ČR Fotovoltaika je zcela výjimečným oborem, který získává elektrickou energii přímo ze slunečního záření a je z hlediska životního prostředí nejčistším a nejšetrnějším způsobem výroby elektrické energie. Energie slunečního záření je jedním z obnovitelných zdrojů energie. Podpora elektřiny vyrobené z obnovitelných zdrojů energie je významnou prioritou Evropského společenství, a to z důvodů bezpečnosti a diverzifikace zásobování elektřinou, ochrany životního prostředí a sociální a hospodářské soudržnosti. Toto schválila Rada Evropské unie ve svém usnesení ze dne 8. června 1998 o obnovitelných zdrojích energie a Evropský parlament ve svém usnesení o Bílé knize o obnovitelných zdrojích energie. Rostoucí využívání elektřiny vyrobené z obnovitelných zdrojů energie představuje důležitou část souboru opatření potřebných ke splnění Kjótského protokolu k Rámcové úmluvě Organizace spojených národů o změně klimatu a dalších mezinárodních závazků týkajících se snižování emisí skleníkových plynů. 14

Kyocera - japonská společnost Kyocera patří mezi největší světové producenty solárních panelů ČEPS, a.s. je akciová společnost provozující ze zákona přenosovou soustavu ČR(PS). Jejím úkolem je zajištění přenosu elektřiny, zajištění rovnováhy mezi výrobou a spotřebou elektrické energie, údržba, obnova a rozvoj přenosové soustavy, zajištěni mezinárodní spolupráce elektrizační soustavy ČR na trhu s elektřinou EU. 15

29

Do roku 2005 v České republice neexistovala podpora výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů, která by investorovi garantovala návratnost investice. V roce 2005 došlo k přijetí zákona č 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů energie16, jehož účelem je ochrana klimatu a životního prostředí, podpora využití energie z obnovitelných zdrojů, přispět k úspoře přírodních zdrojů a trvale udržitelnému rozvoji společnosti, vytvoření podmínek pro naplnění indikativního cíle, k němuž se ČR na základě směrnice č. 77/2001 ES17 zavázala, zvýšit podíl elektřiny z obnovitelných zdrojů na hrubé spotřebě elektřiny v České republice na 8% do konce roku 2010 a na 13% do roku 2020. Zákon č. 180/2005 Sb. spolu s prováděcími předpisy, tj. vyhláška č. 475/2005 Sb. a její novela č. 364/2007 Sb., jsou nejdůležitějšími legislativními opatřeními v oblasti fotovoltaiky. Tyto právní předpisy stanoví státní garanci výkupních cen na dobu 20 let a garanci návratnosti investice do 15 let. Dále například možnost volby podpory výrobce elektřiny, tj. formou výkupních cen či zelených bonusů. Předepisuje Energetickému regulačnímu úřadu (ERU)18 způsob nastavení podpory výkupu energií z obnovitelných zdrojů, ukládá majiteli ČEPS přednostní připojení výrobny využívající obnovitelných zdrojů k elektrizační soustavě a nabízí výrobci výběr ze dvou způsobů podpory: Výkupní ceny19 Zelený bonus20

16

zákona č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), včetně vyhlášky 364/2007 Sb. 17 Směrnice č. 77/2001 ES - Směrnice stanovuje indikativní cíl Evropské unie v podílu výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů v roce 2010 na 22% (výchozí stav v roce 1997 byl 13,9%). 18 Energetický regulační úřad je ústředním orgánem státní správy se samostatnou kapitolou státního rozpočtu, vznikl v roce 2001 na základě energetického zákona č. 458/2000 Sb., jehož cílem je podpora hospodářské soutěže vytvářením funkčních pravidel trhu s elektřinou a plynem, podpora využívání obnovitelných a druhotných zdrojů energie, vyhlašování a regulace výkupních cen energií vyrobených z obnovitelných zdrojů na následující kalendářní rok, ochrana zájmů spotřebitelů a vydávání licencí pro podnikání v energetice. 19 Výkupní ceny - Pro oblast výkupních cen platí povinnost provozovatele regionální distribuční soustavy připojit solární elektrárnu do distribuční soustavy a vykoupit veškerý objem vyrobené elektřiny. Garance výkupních cen je stanovena po dobu 20.let od uvedení FVE do provozu. 20 Zelený bonus – Jedná se o příplatek k tržní ceně elektřiny. Výrobce elektrické energie z obnovitelných zdrojů jej obdrží za to, že sám spotřebovává jím vyrobenou elektřinu bez využití distribuční sítě. Cenu zeleného bonusu hradí majitel distribuční nebo přenosové soustavy.Garance výkupních cen po dobu 20.let, úspora v podobě neodebrané energie od dodavatele silové elektřiny, s možností odkupu nespotřebované elektřiny obchodníkem.

30

Provozovatel se před zahájením své činnosti může rozhodnout, zda odprodá veškerou vyrobenou energii do distribuční sítě, nebo zda-li využije možnosti podpory ve formě zeleného bonusu, který umožňuje vyšší příjmy, jelikož část elektřiny vyrobené ve FVE spotřebovává sám výrobce a přebytky nespotřebované elektřiny může odprodávat obchodníkovi se silovou elektřinou. K navýšení příjmu zde fakticky dochází ve formě úspory úhrad za odebranou elektrickou energii, kterou by provozovatel v případě absence FVE spotřeboval. Při rozhodování však hraje roli velikost instalovaného výkonu. Společnost ČEZ upřednostňuje odkup elektřiny ve formě zeleného bonusu, z důvodů možného rozkmitu sítě, do výše 30kW instalovaného výkonu zejména od domácností a menších provozovatelů. Do oblasti solární energetiky můžeme zařadit rovněž zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, který stanovuje možnost osvobození zisku z provozu obnovitelných zdrojů energie od daně z příjmu, a to v roce uvedení do provozu a po dobu následujících 5.let 1.3.2

Výkupní ceny Ústředním správním úřadem pro oblast energetiky je Energetický regulační

úřad. Ten každoročně vydává cenové rozhodnutí stanovující aktuální výši zeleného bonusu a výkupních cen pro výrobce elektřiny z obnovitelných zdrojů. Aktuálně platným je cenové rozhodnutí č. 5/2009 ze dne 23.listopadu 2009. Druhým právním předpisem vydaným Energetickým regulačním úřadem je vyhláška č.140/2009 Sb., o způsobu regulace cen v energetických odvětvích a postupech pro regulaci cen. Je zajímavý především stanovením meziročního zvýšení výkupních cen s ohledem na index cen průmyslových výrobců, a to o 2-4%. Pro nově instalované zdroje pak mohou výkupní ceny každoročně poklesnout, ale maximálně o 5%, v návaznosti na meziročním poklesu investičních nákladů ovlivněných poklesem cen výrobních technologií. Aktuální výše výkupních cen je rozdělena do dvou kategorií, tj. elektrárny s instalovaným výkonem do 30kW včetně a s instalovaným výkonem vyšším. Jedná se o částku 12,25 Kč/kWh a 12,15 Kč/kWh.

31

Výše zeleného bonusu je pak stanovena na 11,28 Kč/kWh, pokud se jedná o FVE s instalovaným výkonem do 30kW včetně. Pro FVE s instalovaným výkonem vyšším je stanoven na částku 11,18 Kč/kWh. Jelikož v uplynulých dvou letech došlo k obrovskému boomu výstavby FVE na našem území a tzv. spekulativnímu nekontrolovanému obchodu s energetickými povolenkami, jež vlastníkům a investorům plánovaných projektů v jedné osobě zaručují rezervaci výkonu pro budoucí připojení FVE k distribuční soustavě, schválila vláda projednání novely zákona č.180/2005 Sb., o podpoře výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů energie21, které od roku 2011 umožní ERU radikální snížení výkupních cen elektrické energie z FVE. Podle předběžných informací by výkupní ceny měly oscilovat v rozmezí 7,50 – 8,50 Kč/kWh, což se významně dotkne návratnosti investičních prostředků v budoucnu realizovaných projektů. Od tohoto opatření si vláda především slibuje významné zpomalení růstu nově budovaných výrobních kapacit. Provozovatel přenosové soustavy ČEPS22 v současné době argumentuje tím, že zásah státu je naprosto nezbytný, neboť realizace všech plánovaných projektů s celkově rezervovaným výkonem 8 063 MWp bude mít negativní dopad na stabilitu přenosové soustavy a mohla by přispět ke kolapsu celé distribuční sítě. Z těchto důvodů pozastavil ČEZ udělování stanovisek pro připojení k distribuční soustavě a ERU udělování licencí v oblasti výroby elektrické energie23. Pro zajímavost, v současné době jsou k distribuční síti připojeny sluneční a větrné elektrárny o celkovém instalovaném výkonu 672 MWp a do konce roku bude dle odhadu ERU k přenosové soustavě připojeno dalších 1 300 MWp. Oněch zmíněných 8 063 MWp je kapacita všech tzv. zelených elektráren, jimž distribuční společnosti přislíbily připojení k síti.

21

a

zákona č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů)

22

ČEPS, a.s. je akciová společnost provozující ze zákona přenosovou soustavu ČR(PS). Jejím úkolem je zajištění přenosu elektřiny, zajištění rovnováhy mezi výrobou a spotřebou elektrické energie, údržba, obnova a rozvoj přenosové soustavy, zajištěni mezinárodní spolupráce elektrizační soustavy ČR na trhu s elektřinou EU. 23

viz ERU – udělování licencí podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon) v platném znění.

32

Projektů, které mají souhlasné stanovisko o připojení k distribuční soustavě a budou realizovány do konce tohoto roku 2010, čímž se míní uvedení do zkušebního provozu, se toto opatření nijak nedotkne. Tato skutečnost bude zohledněna i v analýze tohoto podnikatelského záměru. 1.3.3

Podmínky výstavby fotovoltaických elektráren Ve smyslu stavebního zákona č.183/2006 Sb.24, nelze stavbu nebo výrobní

zařízení pro výrobu elektrické energie z obnovitelných zdrojů

považovat za

veřejnou technickou infrastrukturu, v důsledku toho není možné při posuzování záměru využít např. ustanovení § 18 odst. 6 stavebního zákona a umístit výrobnu elektřiny na nezastavitelných pozemcích [§ 2 odst. 1 písm. e) stavebního zákona]. Stavbu nebo výrobní zařízení z obnovitelných zdrojů nelze v žádném případě považovat za „zařízení, které je součástí nebo příslušenstvím energetické soustavy“ ve smyslu ustanovení § 103 odst. 1 písm. b) bod 4. stavebního zákona. Na území obce, která má platný územní plán je umístění FVE možné především na plochách výroby a na plochách smíšených výrobních, pokud jsou vymezeny územním plánem. Pokud záměr není uveden v přípustném, nepřípustném ani podmíněném využití, posuzuje jej stavební úřad z hlediska jeho slučitelnosti s funkcí hlavní. 1. Na pozemku v nezastavěném území nelze FVE umístit. 2. Na pozemku v zastavěném území a v zastavitelné ploše lze FVE umístit pouze v souladu s územním plánem. Umístění vyžaduje vydání územního rozhodnutí. 3. Menší fotovoltaické systémy připojené na síť instalované na zastavěném stavebním pozemku, jejichž vyrobená energie je buďto spotřebována přímo v dané stavbě a případné přebytky jsou prodány do distribuční sítě, nebo je vyrobená energie určena výhradně k výrobě a dodávání za výkupní cenu do distribuční sítě, ze které se pak odebírá pro vlastní spotřebu stavby, a rovněž systémy sloužící pro výrobu elektrické energie k zásobování staveb, u kterých není vybudována elektrická přípojka, posuzují jako technická zařízení stavby. Technická zařízení 24

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

33

stavby určené pro instalaci vně stavby (na pozemku) a záměr je změnou v území podléhající územnímu posouzení. FVE lze umístit, pokud je v souladu s požadavky § 90 stavebního zákona. Užívání FVE vyžaduje kolaudační souhlas.

1.4

Charakteristika podnikatelského záměru

Cílem podnikatelské

činnosti

investora

je

výroba

elektrické

energie

z obnovitelných zdrojů ve fotovoltaické elektrárně (FVE). Tato technologie využívá ke své produkci přeměnu slunečního záření na elektrickou energii, která je následně 100% odprodávána do sítě společnosti ČEZ Distribuce,a.s., na základě uzavřené smlouvy o výkupu elektřiny z výrobny s garancí výkupu 20 let. Výstavba FVE bude realizována na pozemku, jež je ve výhradním vlastnictví investora s parcelním číslem 165/12 v katastrálním území Hudcov u Teplic. Pozemek je z právního hlediska v bezvadném stavu, neslouží jako zástava ani není zatížen jiným věcným břemenem. Investor již disponuje územním souhlasem a souhlasem s umístěním stavby vydaným Magistrátem města Teplice pod č.j. MgMT/132918/2009 ze dne 14.9.2009 a dále smlouvou o smlouvě budoucí o připojení zařízení a o výkupu elektřiny z výrobny ve formě „Stanoviska žádosti o připojení“ číslo 4120477911 ze dne 31.08.2009. Investor hodlá provozovat FVE jako právnická osoba – podnikající na základě platného živnostenského oprávnění, v němž bude jako předmět podnikání uvedeno: výroba a prodej elektrické energie. Tento předmět podnikání bude do již vystaveného živnostenského listu zapsán na základě licence vydané Energetickým regulačním úřadem25 neprodleně po dokončení výstavby a předání stavby (výrobny) do užívání. Výkupní cena, kterou vyhlašuje Energetický regulační úřad podle § 6 zákona č.180/2005 Sb.,o podpoře výroby elektrické energie z obnovitelných zdrojů ve svém cenovém rozhodnutí, je dle vyhlášky č.364/2007 Sb. garantována po dobu 20.let.

25

viz ERU – udělování licencí podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon) v platném znění.

34

FVE bude realizována dodavatelsky na základě smlouvy o dílo společností Nelumbo spol.s r.o. , Pražská 585 Chomutov. Výrobna o celkovém instalovaném výkonu 44,94 kWp (49 950Wp) bude realizována z 204 fotovoltaických panelů značky KYOCERA Japan o jmenovitém výkonu 210 Wp, které budou umístěny na nadzemní konstrukci a jednotlivě paralelně propojeny. Tyto panely jsou po své instalaci téměř bezúdržbové. Tuto minimální údržbu bude zajišťovat dodavatel technologie, firma Nelumbo spol.s r.o. Celá výrobna bude po instalaci oplocena a střežena bezpečnostním systémem. Investor rovněž předpokládá výrobnu pojistit proti živelné pohromě, vandalství a odcizení. V průběhu provozu zařízení bude potřeba pouze udržovat prostor pod výrobnou sečením trávy. Tuto činnost bude zajišťovat sám investor. Výrobce, firma KYOCERA garantuje technické výstupní parametry (el. výkon) fotovoltaických panelů na dobu 20 let (maximální pokles výkonu o 20%). Následně je technologii možno obměnit a technicky zhodnotit, jelikož se předpokládá, že v dané době bude na trhu dostupná výkonnější technologie na bázi nanovláken. 1.5

Situace

Nejbližší město: Nominální výkon FV systému:

Teplice, Česká republika ( 4 km vzdálené ) 44,94 kWp (technologie polykrystalický křemík)

Sklon modulů:

30°

Orientace (azimut) modulů:

0° (J: 0°, V: -90°)

Odhadované ztráty vlivem teploty:

6.7% (s použitím databáze teplot)

Odhadované ztráty vlivem úhlové odrazivosti:

3.1%

Jiné ztráty (kabely, měniče, atd.):

6.0%

Celkové ztráty systému:

15.7%

Přesné určení místa:

50o37´51´´ sever, 13o47´4´´ východ

nadmořská výška:

261 m.n.m

Dle mapy dopadu slunečního záření, vydané Českým hydrometeorologickým ústavem, se daná lokalita nachází v území s dopadem 1008 kWh/m2

35

1.5 Solární mapa České republiky26

1.6

Technická specifikace projektu

1.6.1

Specifikace parametrů fotovoltaické elektrárny FVE tvoří fotovoltaické panely, nosné konstrukce, měniče (střídače) a jistící

prvky v rozvaděči. Samotná nosná konstrukce bude

vyrobena z hliníkových

profilů zaručujících její lehkost, snadnou manipulaci a odolnost proti povětrnostním vlivům. Konstrukce bude kotvena kovovými zemními pilíři povrchově ošetřenými žárovým zinkováním. Na konstrukcích budou umístěny panely orientované k jihu, v naší zeměpisné šířce pod úhlem 30°, sériově-paralelně propojeny. Systém, který se bude realizovat, musí být nainstalován v souladu s technickými doporučeními a požadavky na rozhraní mezi fotovoltaickým systémem a uživatelskou sítí dle ČSN EN 617 27. Veškerá elektroinstalace musí mít stupeň krytí IP65, tj. materiály pro venkovní použití. Bude se jednat o síťovou verzi Grid-on27, kdy bude veškerá vyprodukovaná elektrická energie dodávána společností do veřejné sítě za účelem jejího prodeje.

26 27

Zdroj Český hydrometeorologický ústav Grid On – jedná se o termín, který specifikuje výrobní zařízení připojené k distribuční soustavě

36

1.6.1 Vliv orientace panelu na jeho účinnosti28

1.6.2 Silnoproudé rozvody – propojení solárních FV panelů Panely budou rozděleny na sekce. Tyto sekce budou paralelně zapojeny – vysvorkovány v krabicích MC. Svorkovnice jednotlivých fotovoltaických panelů budou propojeny solárním H07-RNF. Kabeláž mezi panely bude uložena v plastových elektroinstalačních PVC trubkách pro venkovní prostředí a umístěna do země. Kladný a záporný pól sériového propojení solárních panelů bude vyveden do elektroinstalačních svorkovnicových plastových krabic IP 21. Svorkové krabice budou umístěny na kovové upevňovací konstrukci solárních panelů. 1.6.3

Specifikace modulů Kyocera KD210GH-2P

Moduly Kyocera KD210GH-2P jsou vyráběny z polykrystalického křemíku. Díky intenzivní výzkumné práci a neustálému rozvíjení výrobních technologií 28

Zdroj - společnost Kyocera Japan

37

dosahují instalované vysokovýkonné solární články o standardním rozměru 156 mm x 156 mm více než 16 % účinnosti a zaručují extrémně vysoké roční energetické výnosy z fotovoltaického zařízení. Na ochranu před nejdrsnějšími klimatickými podmínkami jsou články vloženy mezi tvrzený skleněný kryt a EVA fólii a na zadní straně kryty PET fólií. Laminát je zasazen do stabilního hliníkového rámu, který umožňuje snadnou montáž. U těchto modulů je garantována mechanická zatížitelnost 2.400 N/m2. Tento modul však společnost Nelumbo, s.r.o. navíc nechala otestovat zkušebnou TŰV29 podle rozšířených požadavků normy IEC 61215, 2. vydání, na možnost zatížení 5.400 N/m2. Přípojná svorkovnice na zadní straně je opatřena obtokovými diodami, které zabraňují riziku přehřátí jednotlivých solárních článků (tzv. hot spot efekt). Technické parametry fotovoltaického panelu: Výrobce: Kyocera Typ článků: Polykrystalický křemík Označení: KD210GH-2PU Jmenovitý výkon: 210W Hmotnost: 18 kg Rozměry: 1500 x 990 x 46 Tolerance: +5% / -5% Napětí na prázdno: 33,2 V Proud nakrátko: 8,58 A Optimální proud: 7,9 A Max. system. napětí: 1000 V

1.6.4 Specifikace měničů Fronius

Měniče napětí renomované rakouské společnosti Fronius nabízí nejen maximální efektivitu přeměny napětí z fotovoltaických panelů do distribuční sítě, ale i příjemný design a vynikající dílenské zpracování. Vyznačují se především: 29

TÜV Rheinland Group zkouší, hodnotí a certifikuje bezpečnost a kvalitu výrobků téměř všech kategorií: od hraček přes moderní informační technologie až po průmyslové stroje.

38

1) maximální efektivností -96% 2) širokým rozsahem vstupního napětí 3) zárukou 5 let 4) výbornou bezpečnostní ochrana v souladu s DIN VDE 0126 5) integrovaným displayem s mnoha funkcemi 6) certifikátem TŰV30 Stejnosměrný proud generovaný ve fotovoltaických panelech je převáděn ve střídači na střídavý proud, který splňuje parametry elektrické sítě. Střídač zároveň monitoruje a reguluje napájení sítě a v případě jakékoliv poruchy v přenosové soustavě automaticky odpojí solární generátor od sítě. Střídač může být vybavený displejem, který ukazuje aktuální údaje o činnosti systému, okamžitý výkon, napětí, energii vyprodukovanou systémem ve sledovaný den, celkovou vyprodukovanou energii, dobu práce systému, případně poruchu a příčinu poruchy. Technické parametry měniče Fronius IG Plus 150: Typ: Rozsah vstupního napětí: Max. vstupní proud: Jmenovitý výkon: Účinnost střídače: Účinnost střídače (EURO): Rozsah prac. teplot: Hmotnost: Rozměry:

1.6.5

Fronius IG Plus 150 230 - 500 V 54,9 A 12000 W 96 % 95,5 % -20 – 50 °C 49 kg 1221 x 434 x 244 mm

Specifikace konstrukce Konstrukce je vyrobena z hliníkové slitiny, která se vyznačuje vysokou

pevností a tuhostí, snadnou montáží a odolností vůči povětrnostním vlivům. Dodavatel na tuto konstrukci poskytuje záruku 10 let.

1.7 Informace o udržitelnosti projektu Udržitelnost projektu je závislá na dvou parametrech ovlivňujících jeho dlouhodobou stabilitu. Prvním parametrem je výkon elektrárny implicitně závislý 30

TÜV Rheinland Group zkouší, hodnotí a certifikuje bezpečnost a kvalitu výrobků téměř všech kategorií: od hraček přes moderní informační technologie až po průmyslové stroje.

39

na době slunečního svitu. Z dlouhodobých měření vyplývá trvalá stabilita slunečního svitu, která bude zajišťovat trvalé generování projektovaného výkonu. Druhým základním parametrem je cenová stabilita a garance odběru. Podle zákona č.180/2005 Sb. je provozovatel regionální distribuční soustavy povinen FVE přednostně připojit k síti a vykoupit veškerou vyrobenou elektřinu. Vzhledem k trvale se zhoršující bilanci elektrické energie lze očekávat zvýšenou poptávku po tomto typu energie. Jediným nepříznivým faktorem je očekávaná cenová degrese a možná změna zákonných podmínek pro FVE. Udržitelnost projektu je předpokládána po dobu 20 až 25 let – po dobu životnosti technologických zařízení, které jsou předmětem žádosti o podporu. Odbyt vyrobené elektrické energie je zajištěn minimálně po dobu 20 let.

1.8

Časový harmonogram realizace projektu V současné době byly dokončeny terénní úpravy pozemku a ten je připraven na

montáž samotného technologického celku, tedy FVE, které by se mělo uskutečnit ve druhé polovině měsíce dubna. Samotnou montáž bude provádět firma Nelumbo spol.s r.o., Pražská 585 Chomutov. Instalace kompletního technologického celku včetně měničů a připojení celé soustavy do distribuční sítě potrvá přibližně10 dní. Následovat bude kompletní revize elektroinstalace a jejího připojení do odběrné sítě, na jejímž základě bude koncem měsíce dubna celé zařízení uvedeno do zkušebního provozu. Ve fázi zkušebního provozu bude investor žádat o udělení licence k výrobě a prodeji elektrické energie prostřednictvím společnosti Nelumbo spol. s r.o. u ERU31a dále uzavře smlouvu o připojení zařízení a výkupu elektřiny z výrobny se společností ČEZ Distribuce a.s., na základě již existující smlouvy o smlouvě budoucí ve formě stanoviska o připojení výrobny k distribuční soustavě32, bez jehož existence by nebylo možno záměr realizovat. Investor dále požádá Magistrát města Teplice, stavební odbor, o předání stavby do užívání (kolaudaci stavby)33.

31

viz ERU – udělování licencí podle zákona č. 458/2000 Sb., o podmínkách podnikání a výkonu státní správy v energetických odvětvích (energetický zákon) v platném znění. 32

viz strana 6 /část II této práce – podmínky udělování licencí a nekontrolovatelný obchod se souhlasnými stanovisky o připojení. 33 Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů

40

Po zkušební době provozu FVE bude provedena kontrola celé výrobny a zařízení bude předáno do užívání investorovi. 1.9

Finanční profil projektu

1.9.1

Investiční náklady Investor předpokládá profinancování kompletní výstavby FVE z vlastních

zdrojů. Celkové investiční náklady projektu můžeme rozdělit do dvou skupin, na náklady již vynaložené a náklady budoucí (kalkulované). Mezi náklady vynaložené patří zejména nákup pozemku, realizace přípojky odběrného místa ve výši 23 500 Kč a částka 6 800 Kč za terénní a zemní práce. Mezi budoucí náklady lze zahrnout náklady spojené s dodávkou a montáží technologie, zaškolení obsluhujícího personálu, vybudování oplocení a instalaci zabezpečovacího systému. Další skupinu tvoří náklady tzv. provozní, spojené s budoucí činností elektrárny, jako např. rezervní fond oprav a náklady údržby. Rozdělení nákladů podle jednotlivých složek: 1.9.1.1 Náklady na instalaci technologického zařízení Instalace FVE 44,94 kWp – moduly Kyocera KD210GH-2PU Popis

Jednotka Množství

Moduly Kyocera KD210GH-2PU

Cena za jednotku

Cena

ks

204

13 300

2 713 200

sestava

1

172 000

172 000

Konstrukce na plochou střechu

ks

204

750

153 000

Komunikační zařízení

ks

1

2 500

2 500

Instalace solárního systému

ks

44,94

2 100

94 500

sestava

1

9 446

9 445

m

1200

40

48 000

Elektromateriál

sestava

1

12 000

12 000

Ostatní náklady

sestava

1

8 000

8 000

ks

1

15 000

15 000

Měnič Fronius IG PLUS 150 (včetně DC spojek a pojistek)

Ochrana proti blesku Kabel a lišty

doprava celkové náklady

3 227 645

Celkové náklady spojené s instalací zařízení a jeho uvedením do provozu činí - 3 227 645 Kč bez DPH

41

1.9.1.2 Investiční náklady celkové Investiční náklady celkem Popis

Jednotka Množství

nákup pozemku zemní a terénní práce realizace přípojky a odběrného místa Instalace solárního systému montáž oplocení (dodavatelsky, včetně materiálu) zabezpečovací zařízení včetně monitoringu zaškolení obsluhy udělení licence ERU, rozšíření živnostenského oprávnění Ostatní náklady

2

Cena za jednotku 500 6 800 23 500 3 227 645

670 000 6 800 23 500 3 227 645

Cena

m ks sestava celkem

1 340 1 1 1

sestava

1

27 200

27 200

sestava

1

22 500

22 500

1

3 000

3 000

celkem

1

6 000

6 000

celkem

1

10 000

10 000

celkové náklady

3 996 645

Celkové předpokládané investiční náklady spojené s realizací výstavby fotovoltaické elektrárny činní – 3 996 645 Kč bez DPH 1.9.1.3 Provozní náklady roční

Daň z nemovitosti byla stanovena podle sazebníku Ministerstva financí ČR34pro stavební pozemek na 2 Kč/m2. Výše pojistného vychází z návrhu pojištění výrobního celku zpracovaného pojistitelem, společností Kooperativa a.s.. Jelikož se jedná o technologii bezúdržbovou, vyžadující pouze sečení případné trávy pod jednotlivými celky zařízení, byly stanoveny náklady na údržbu ve výši 5% plánovaných ročních výnosů, sloužící zejména k následné demontáži technologie a její ekologické likvidaci. Provozní náklady celkem Popis daň z nemovitosti pojištění proti odcizení, vandalství a živelné pohromě fond oprav a údržby

Jednotka Množství

Cena za jednotku 2

Cena

m2

1 340

částka

1

19 680

1 968

měsíčně

12

3 000

36 000

celkové náklady

2 680

40 648

Celkové roční provozní náklady činní – 40 648 Kč / bez DPH 34

Zákonem č. 362/2009 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s návrhem zákona o státním rozpočtu České republiky na rok 2010, se s účinností od 1.1.2010 mění také ustanovení § 6 odst. 2 a § 11 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitostí“), jimiž jsou upraveny sazby daně z nemovitostí.

42

1.9.2

Výnosový potenciál projektu

1.9.2.1 Předpokládaná výkonnost zařízení v průběhu jednoho roku

Na základě dostupných informací ze statistik provozovatelů FVE byl vypracován model, který simuluje předpokládanou účinnost elektrárny v rámci denního a měsíčního provozu. Použité zdroje odpovídají údajům o intenzitě slunečního záření v jednotlivých regionech v průběhu celého kalendářního roku zveřejněným Českým hydrometeorologickým ústavem35. Pro náš výpočet byly použity nejnižší průměrné naměřené hodnoty z důvodu eliminace možných rizik a stanovena účinnost na spodní hranici.

Měsíc Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec celkem

Předpokládaná výroba kW/den

Předpokládaná výroba kW/měsíc

48 83 140 172

149 111 55 34

1538 2539 3987 5266 6482 6119 6362 6277 4020 3680 1682 1206

1612

49158

210 202 210

198

Celková předpokládaná roční výkonnost činí - 49 158 kWp 1.9.2.2

Kalkulace výnosnosti fotovoltaické elektrárny – efektivní hrubý příjem

Při současných podmínkách výkupu elektrické energie vyrobené ve fotovoltaických elektrárnách, dle cenové rozhodnutí ERU č.5/2009, činí garantovaná výkupní cena při 100% odprodeji vyrobené elektrické energie distributorovi 12,15 Kč/kWh, tudíž výsledný předpokládaný výnos činí:

35

ČHMU – Český hydrometeorologický ústav vede statistiku průměrné intenzity dopadu slunečního záření na našem území. Rovněž vydává posudky a stanoviska o intenzitě slunečního záření v jednotlivých regionech naší republiky, nezbytné pro poskytnutí finančního úvěru k záměru výstavby FVE.

43

49 158 kWp x

12,15 Kč/kWp = 597 270 Kč

Předpokládaný efektivní hrubý roční výnos fotovoltaické elektrárny Hudcov o výkonu 44,94 kWp činí - 597 270 Kč / bez DPH. 1.9.2.3 Stanovení čistého provozního výnosu – NOI (Net Operating Income)

Výše čistého provozního výnosu – NOI vychází z celkového hrubého příjmu poníženého o provozní náklady. Mezi provozní náklady zahrnujeme náklady spojené s údržbou a opravami, jinak náklady na renovace a daňovou povinnost provozovatele. V tomto případě byly tyto náklady stanoveny v hodnotě 40 648 Kč. Celkový čistý příjem NOI = hrubý celkový příjem – provozní náklady NOI 1.9.2.4

=

597 270 - 40 648 = 556 622 Kč / bez DPH

Předpokládaná roční výnosnost zařízení po dobu činnosti (20let)

U fotovoltaické elektrárny s celkovým instalovaným výkonem nad 30 kWp je výkupní cena vyrobené energie stanovena na 12,15 Kč/kWp bez DPH. Tato výkupní cena se na základě zákona č. 180/2005 Sb. a vyhlášky č. 364/2007 Sb. navyšuje každoročně o 2% v návaznosti na předpokládané míře meziroční inflace. Výkon elektrárny 44,94 kWp Cena technologie 3 227 645 Kč Výkupní cena Dotace

12,15 Kč 0 Kč Dopad energie Min.

Max.

950 kWh/m² 1100 kWh/m² Příjem ročně Rok

Výkupní cena

Min.

Max.

První

12.15 Kč

518720 Kč

600623 Kč

2

12.39 Kč

528966 Kč

612487 Kč

3

12.64 Kč

539640 Kč

624846 Kč

4

12.89 Kč

550313 Kč

637204 Kč

44

5

13.15 Kč

561413 Kč

650057 Kč

6

13.41 Kč

572513 Kč

662910 Kč

7

13.68 Kč

584040 Kč

676257 Kč

8

13.95 Kč

595567 Kč

689604 Kč

9

14.23 Kč

607521 Kč

703446 Kč

10

14.51 Kč

619475 Kč

717287 Kč

11

14.80 Kč

631856 Kč

731623 Kč

12

15.10 Kč

644664 Kč

746453 Kč

13

15.40 Kč

657472 Kč

761284 Kč

14

15.71 Kč

670707 Kč

776608 Kč

15

16.02 Kč

683942 Kč

791933 Kč

16

16.34 Kč

697604 Kč

807752 Kč

17

16.67 Kč

711692 Kč

824065 Kč

18

17.00 Kč

725781 Kč

840378 Kč

19

17.34 Kč

740297 Kč

857186 Kč

20

17.69 Kč

755239 Kč

874487 Kč

629871 Kč

729325 Kč

průměr

1.10 Analýza rizikovosti projektu Jedná se o projekt, jehož činnost je ošetřena legislativně. Nepředpokládá se, že by mohlo dojít k ohrožení fungování tohoto projektu zásahy ze strany státu, jelikož ustanovení platná v zákoně 180/2005 Sb. jasně definují podmínky provozu zařízení na výrobu elektrické energie z obnovitelných zdrojů a garantují výši výkupní ceny od doby uvedení elektrárny do provozu po dobu 20.let. Záměr vlády ČR razantně snížit výkupní ceny energií z FVE k hranici 8 Kč/kWp se evidentně dotkne pouze výroben, které budou uvedeny do provozu až po datu nabytí účinnosti příslušné novely zákona. Při posuzování rizikovosti byla rovněž zohledněna skutečnost, že celková úspěšnost projektu závisí na intenzitě slunečního záření, kterou lze jen těžko exaktně předpovídat, což můžeme považovat za jedno z očekávaných rizik. S přihlédnutím k oběma faktorům byl projekt posouzen jako nízkorizikový.

45

2.

Ocenění podnikatelského záměru

2.1

Stanovení metodiky ocenění Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně

uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou (výnosovou) a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v poslední době zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné druhy majetku. Provádí se korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na existenci srovnatelných majetků. Příjmová, nebo-li výnosová metoda, analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví nebo činnosti. K indikaci odpovídající hodnoty je třeba zjištěné budoucí výnosy přepočíst na současnou hodnotu aplikací diskontní nebo kapitalizační míry. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového, nebo-li reprodukční náklady. Takto zjištěná hodnota je dále ponížena o opotřebení či jiné znehodnocení. V konkrétním případě ocenění podnikatelského záměru je vhodné provést výpočet ve dvou rovinách, jak pomocí výnosové metody, tak metody nákladové a jejich následnou vzájemnou komparaci.

2.2

Příjmová (výnosová) metoda

2.2.1 Analýza nejvyššího a nelepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití majetku je definováno jako racionální a zákonné využití, jehož výsledkem je dosažení nejvyšší možné tržní hodnoty. Realizace je tudíž závislá na dodržení právních předpisů, fyzické proveditelnosti a finanční únosnosti při zajištění maximální výnosnosti. V našem konkrétním případě můžeme zcela zodpovědně konstatovat, že se o nejvyšší a nejlepší využití majetku jedná. Právní a fyzická proveditelnost je doložena již existujícím územním souhlasem stavebního odboru Magistrátu města Teplice a smlouvou o smlouvě budoucí, zajišťující připojení k distribuční soustavě a následný odkup vyrobené elektrické energie skupinou ČEZ ve formě souhlasného 46

stanoviska o připojení. Finanční únosnost garantuje sám investor na základě zpracovaného podnikatelského záměru. Výstavba bude realizována v celkovém prostoru dotčeného pozemku beze zbytku, tudíž nelze předpokládat jeho další využití. „Jediným řešením, které by se nabízelo oproti větrným elektrárnám, které umožňují spásání zeleně pod svými stožáry skotem, a tak i bezproblémový chod biologické farmy, což fotovoltaická elektrárna díky své nízké konstrukci neumožňuje, je možnost

pěstování drobného ovoce a zeleniny v řádcích mezi

jednotlivými panely. Z mého pohledu by se jednalo spíše o recesi spojenou s krácením volného času investora“. Je nasnadě položit si otázku, zda by bylo možno na zmíněném pozemku a ve zmíněné lokalitě realizovat zcela jiný podnikatelský záměr, například výstavbu rodinného domu nebo menší skladovací haly. Odpověď je jednoznačná. Náklady na výstavbu rodinného domu by zhruba odpovídaly nákladům spojeným s výstavbou elektrárny, nicméně příjem z pronájmu, pokud by byl realizovatelný a v daném případě lze předpokládat, že nikoliv, by zdaleka neodpovídal výnosům z realizovaného záměru. Případný zisk z okamžitého odprodeje domu po výstavbě by zhodnotil investiční náklady ve výši cca 5%. Výstavba menší skladovací haly by díky nevhodné lokalitě a špatné dopravní obslužnosti neměla ani nejmenší předpoklady zajistit návratnost investice. 2.2.2 Efektivní hrubý příjem Hrubý příjem stanovujeme na základě analýzy nejvyššího a nejlepšího využití majetku jako součet všech realizovatelných a hypotetických výnosů. Pokud od zjištěného hrubého příjmu odečteme ztráty výnosů (způsobené např. nerealizací projektu maximálního využití, neplacením nájmu nebo neobsazeností pronajímatelných prostor), získáme tzv. efektivní hrubý příjem. 2.2.3 Čistý provozní příjem – NOI ( Net Operating Income) Čistý provozní příjem zjistíme, pokud od efektivního hrubého příjmu odečteme náklady na opravy (rezerva na renovace) a ostatní provozní náklady (daňová povinnost, pojištění a správní režie).

47

Efektivní hrubý příjem .………… Provozní náklady …………. NOI …………. NOI =

597 270 Kč - 40 648 Kč 556 622 Kč

556 622 Kč / bez DPH

2.2.4 Výnosová hodnota nemovitosti Cílem investičního záměru je dosažení maximálního výnosu. Každý investor předpokládá, že mu investice přinese výnos, který bude přiměřený výši jeho investičních nákladů. Výnosová hodnota je určena součtem všech očekávaných budoucích výnosů, přepočtených na současnou hodnotu. Výnosovou hodnotu lze vyjádřit dvěma způsoby: hodnotou věčné renty hodnotou dočasné renty Hodnota věčné renty spočívá v kalkulaci konstantního čistého výnosu po neomezenou dobu. Hodnota dočasné renty s konstantním čistým výnosem po určitou dobu. V daném případě se jedná o stavbu dočasnou, kdy je zřejmá doba trvání investičního záměru, jelikož pravidla pro fungování tohoto projektu jsou stanovena po dobu 20.let. Při výpočtu výnosové hodnoty vycházíme ze stanovení diskontní míry, která nám z pohledu budoucích výnosů eliminuje rizika spojená s dosažením jejich předpokládané výše. Mezi rizikové faktory lze všeobecně zahrnout: Vývoj hospodářské situace státu Situaci na místním trhu Technické parametry projektu a jeho ohrožení případnou závadou Délku trvání projektu Při výpočtu výnosové hodnoty na úrovni věčné renty vycházíme z míry kapitalizace (očekávaného výnosu kapitálu) představující pro investora informaci o předpokládané výši zhodnocení investovaného kapitálu. Vychází z přepočtu příjmů na hodnotu, kdy předpokládá trvalý výnos do nekonečna. Kapitalizační míra slouží k přepočtu trvalých ročních příjmů na hodnotu, kdežto diskontní míra k přepočtu konkrétních ročních výnosů na současnou 48

hodnotu. Kapitalizační míra je oproti diskontní míře nižší o očekávané tempo růstu výnosů. 2.2.5 Stanovení diskontní míry – bezrizikové míry výnosnosti Při oceňování výnosu je jednou ze základních veličin stanovení diskontní míry, která nám ve své podstatě slouží k přepočtu konkrétních nominálních ročních výnosů navýšených o míru inflace na současnou hodnotu – NPV (Net Present Value), pomocí odúročení (discounting). Z pohledu investora diskontní míra stanovuje hodnotu očekávaného peněžního toku při zohlednění rizika nedosažení tohoto peněžního toku, které investor podstupuje. Ve své podstatě se jedná o stanovení bezrizikové míry investice metodou diskontovaných cash flow (DCF). V situaci, kdy diskontní míra zohledňuje veškerá rizika spojená s investicí, musí být i uvažované výnosy zatíženy touto mírou rizika. Z praxe je běžné, zejména u projektů postupujících do výběrového řízení, stanovení míry rizika ve výši 5%. Výpočet diskontovaných ročních výnosů provádíme podle vzorce:

kde představuje:

CFT …… …reálný hotovostní tok v období T CFTN …… nominální hotovostní tok v roce T IE ..............inflační koeficient od období 0 do času T T ………..rok trvání projektu

Výpočet diskontovaného peněžního toku, plynoucího z realizovaného podnikatelského záměru, spočívá ve stanovení bezrizikové míry investice. Předpokládané roční výnosy jsou navyšovány o inflační míru 2% a následně přepočteny diskontní mírou 5% na současnou hodnotu. 2.2.5 výpočet diskontovaného cash flow ROK

1 2 3 4 5 6

výkupní cena navýšená o míru inflace

12,15 12,39 12,64 12,89 13,15 13,41

nominální peněžní tok

518 720 528 966 539 640 550 313 561 413 572 513

49

diskontovaný peněžní tok

518 720 503 777 489 469 475 391 461 688 448 326

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

13,68 13,95 14,23 14,51 14,80 15,10 15,40 15,71 16,02 16,34 16,67 17,00 17,34 17,69

584 040 595 567 607 521 619 475 631 856 644 664 657 472 670 707 683 942 697 604 711 692 725 781 740 297 755 239

celkový diskontovaný výnos

435 850 423 288 411 321 399 403 389 313 376 996 366 076 355 624 345 425 335 548 326 165 316 658 307 560 298 868 7 985 466

Celkový diskontovaný předpokládaný výnos po dobu provozu elektrárny činí - 7 985 466 Kč / bez DPH

2.2.6 Tržní hodnota investičního záměru Tržní hodnota investičního záměru diskontovaná výnosová hodnota

∑ CFT = CFTN / ( 1+ IE )T

kapitalizační míra investice – (p)

p = NOI / investiční náklady

14%

Kapitalizační míra – (R)

R = NOI / výnosová hodnota

7%

tržní hodnota - věčná renta

VH = NOI / R

Návratnost investičního kapitálu

Návratnost investice = celkové náklady / NOI

průměrná výnosová hodnota investičního záměru

7 985 466

7 951 743 7 let 7 968 605

Výpočet tržní hodnoty aplikací příjmové metody byl proveden jak na bázi diskontovaných budoucích výnosů, tak na bázi věčné renty, tedy metodou přímé kapitalizace s využitím konstantního čistého výnosu. Návratnost investičního kapitálu byla vypočtena na 7 let. Tržní hodnota investičního záměru stanovená výnosovou metodou činí 7 968 605 Kč / bez DPH

50

2.3

Nákladová metoda Nákladová metoda vychází z algoritmu, kde tržní hodnota majetku vychází

z reprodukční ceny majetku nově pořízeného, který je shodný nebo porovnatelný s majetkem oceňovaným, s přihlédnutím k míře jeho opotřebení. Tato veličina v sobě zahrnuje fyzické(technické), ekonomické, funkční a právní nedostatky. Tyto nedostatky nebo naopak klady jsou dále ve formě srážek nebo přirážek započítávány k hodnotě jednotlivých skupin tvořících majetek jako celek. Na tomto přístupu je rovněž založeno oceňování podle cenového předpisu. Analýza nákladové metody spočívá v přesném popisu oceňovaného majetku, porovnání identifikačních údajů, přeměření, prohlídce jednotlivých skupin a jejich technickém popisu. Následuje výpočet reprodukční ceny, určení míry opotřebení a stanovení životnosti jednotlivých funkčních celků. V našem případě je evidentní, že se jedná o majetek nový, nově pořízený bez funkčních, fyzických, ekonomických a právních nedostatků. Výše investičních nákladů tudíž v našem případě přesně vyjadřuje cenu pořizovací, ze které se odráží další výpočet tržní hodnoty. Jelikož se jedná o nové dílo bez míry opotřebení, je tržní hodnota majetku rovna celkovým investičním nákladům. Tržní hodnota majetku společnosti na bázi nákladové metody činí – 3 996 645 Kč /bez DPH

2.4

Závěr Z výsledných informací lze jednoznačně odvodit celkovou výši zhodnocení

vstupního kapitálu. Metodou ROA (retun on assets), ukazatelem rentability, byla vypočtena rentabilita kapitálu ve výši 14% p.a. Ta ve své podstatě deklaruje, za jakou dobu je podnik schopen refinancovat svoje aktiva, jinými slovy, dobu návratnosti vstupní investice. Z výpočtu vyplívá refinancování aktiv již po 7.letech činnosti výrobny. Na základě stanovení tržní hodnoty investičního záměru výnosovou metodou je zřejmé, že takto stanovená tržní hodnota věrněji zobrazuje hodnotu společnosti, jelikož analyzuje veškeré budoucí příjmy plynoucí z investičního záměru, které 51

v sobě zahrnují veškerá předpokládaná rizika. Hodnota majetku stanovená příjmovou metodou je podstatně vyšší než v případě následného ocenění metodou nákladovou, což potvrzuje úvodní teorii, že cílem podnikatelské činnosti je tvorba zisku a cílem investiční činnosti je zúročení, nebo-li zhodnocení vstupního kapitálu. Z tohoto důvodu považuji indikaci tržní hodnoty příjmovou metodou za rozhodující a přisuzuji jí váhu 90 %. Nákladová metoda na rozdíl od příjmové pouze stanovila celkovou současnou hodnotu společnosti (tedy investiční náklady) bez přihlédnutí k jejich zhodnocení. Z tohoto důvodu bude použita pro indikaci tržní hodnoty jen částečně, a to ve výši váhy 10 %. Porovnávací metoda v tomto případě záměrně aplikována nebyla, neboť se na našem trhu nenachází dostatečné množství relevantních údajů, které by pro stanovení hodnoty touto metodou bylo potřeba použít jako jednotlivých vstupních veličin. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku použity indikované hodnoty v následující kontribuci: Stanovení tržní hodnoty Metoda Porovnávací metoda

Indikace (Kč)

Váha %

Vážený průměr (Kč)

N/A

0

0

Příjmová metoda

7 968 605

90

7 171 745

Nákladová metoda

3 996 645

10

399 665

100

7 571 410

Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

7 571 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla aktuální tržní hodnota majetku ke dni ocenění 12.března 2010 indikována částkou:

7 571 000 Kč (slovy:sedmmilionůpětsetsedmdesátjednatisíckorunčeských)

2.5 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva.

52

Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo část tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu tržní hodnoty předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu.

53

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto odhadu tržní hodnoty. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 2.6

Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze , dne 10. března 2010

……..………………………… Kurt Postupka, DiS

54

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

ČÁST III.

Ocenění pozemku – jako součásti podnikatelského záměru Bakalářská práce

Vypracoval: Kurt Postupka, DiS Studijní obor : oceňování majetku

Praha 10.3..2010

55

OBSAH (část III.) 1.

Úvod .................................................................................................57

2.

Ocenění pozemku ............................................................................57

1.1 Obsah ocenění ..........................................................................................................59 1.2 Podklady pro zpracování ocenění ..........................................................................59 1.3 Průvodní zpráva ......................................................................................................60 1.4 Popisné informace ...................................................................................................62 1.5 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití ................................................................62 2. Ocenění…. ............................................................................................................63 2.1 Stanovení tržní hodnoty pozemku .........................................................................64 2.1.1 Metoda porovnávací .....................................................................................64 2.1.2 Tabulka – pozemek........................................................................................64 2.2

Závěr……… .....……………...…………………………………………………66

2.3

Omezující podmínky a předpoklady ................................................................67

2.4

Osvědčení ……………………………………………………………………... 68

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí……………..……………………………………... 69 Kopie katastrální mapy ………………………………………………………….70 Fotodokumentace ………………………………………………………………..71 Porovnávací pozemek1 ….……………………………………………………….72 Porovnávací pozemek 2 ………………………………………………………….73 Porovnávací pozemek 3 ………………………………………………………… 74 Porovnávací pozemek 4 ………………………………………………………… 75

56

1.

Úvod V této časti bude provedeno ocenění konkrétního pozemku, který se přímo

vztahuje k podnikatelskému záměru definovanému v části II. této bakalářské práce. K nákupu pozemku investora často vede jeden z následujících důvodů: Spekulativní důvody - nárůst tržní hodnoty z pohledu budoucnosti

(investor

může

disponovat

citlivými

informacemi

o

zamýšleném využití lokality) Uložení kapitálu – tržní hodnota nemovitostí v čase narůstá. Dochází k postupnému zhodnocení investičního kapitálu Výnosnost - pozemek pořízený za účelem tvorby zisku např. ze zemědělské činnosti, výstavby administrativní budovy, výrobního závodu nebo výstavby rodinných domů = developerská činnost. Pozemek, který je součástí podnikatelského záměru, zejména

pokud je

pořizován za účelem výnosu, spoluvytváří tržní hodnotu budoucí společnosti, neboť je evidován jako hmotný investiční majetek. Takto nabytý majetek je třeba ocenit z důvodů zjištění tržní hodnoty jak pro účely účetní evidence, tak pro případné krytí podnikatelského úvěru ve formě zástavy. Slouží-li pozemek jako zástava pro poskytnutí podnikatelského nebo hypotéčního úvěru, vychází se při výpočtu tržní hodnoty z přesných metodických pokynů konkrétního finančního ústavu. Je třeba, aby volba metodického postupu při oceňování vycházela především z charakteru nemovitosti, záměru použití a zvažované obchodní transakce. V našem případě bude ocenění provedeno cenovým porovnáním, neboť výnosová metoda byla použita již v předchozí části a samotným cílem bakalářské práce je prokázání schopností autora aplikovat jednotlivé oceňovací postupy.

2.

Ocenění pozemku36

36

Cvičení z oceňování nemovitostí – Díl I ; oceňování na tržních principech , Ing.Petr Ort, Ph.D., Bankovní institut vysoká škola,a.s., s vlastními úpravami

57

Objednatel:

EcoVentus, s.r.o. Nuselská 133/134 IČ 276 07 071

Praha 4

140 00

Česká republika

Vypracoval: Kurt Postupka, DiS J.Wolkera 2463/38 Teplice

415 01

Česká republika

Odhad tržní hodnoty

Pozemek p.č.165/12 v katastrálním území Hudcov u Teplic

Účel vypracování:

Datum vyhotovení :

Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) nemovitosti

15.března 2010

Odhad obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a část přílohovou, objednavateli se předává v 3 vyhotoveních.

Odhad tržní hodnoty je vypracován dle metodiky doporučené katedrou oceňování majetku Bankovního institutu vysoká škola Praha

58

1.1

Obsah ocenění Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího o nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky Osvědčení

Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace aktuálního stavu

1.2 -

Podklady pro zpracování ocenění Výpis z LV č. 349

-

Snímek katastrální mapy

-

Kupní smlouva

-

Stanovisko k připojení výrobny

-

Územní souhlas

-

Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první 2006, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8

-

Ort Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí –Díl 1 ; oceňování na tržních principech, vydání první 2008, Bankovní institut vysoká škola,a.s., ISBN: 978-80-7265-128-3

59

1.3

Průvodní zpráva

EcoVentus s.r.o. Nuselská 133/134 140 00 Praha 4 Česká republika Oznamuji Vám, že bylo ukončeno stanovení tržní hodnoty majetku označeného jako: Pozemek p.č. 165/12 katastrální území Hudcov u Teplic Uvedeného na listu vlastnictví č. 349, pro katastrální území Hudcov u Teplic, obec Teplice nacházejícího se na adrese: ul. V Domkách

Teplice 415 01

V této zprávě Vám předkládáme výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 15.března 2010. Zpracovateli zprávy je známo, že tato má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro vklad investičního majetku do obchodní společnosti. Zpracovateli není znám jiný účel, kterému by zpráva měla sloužit jako např. prodej oceňovaného majetku, stanovení základu majetkové daně, nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Teplicích, na listu vlastnictví číslo 349, pro katastrální území Hudcov u Teplic. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.1.2010 je přílohou této zprávy. Tržní hodnotou se v této zprávě míní cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu.

60

Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude na trhu nabízen po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění vzal v potaz následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost a využitelnost venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Trendy převažující v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho fyzické, ekonomické a právní opotřebení, jež představuje ztrátu hodnoty těmito vlivy Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění je pouze pozemek. Jakýkoliv jiný majetek byl z ocenění vyloučen. Trvalé travní porosty se na pozemku nenachází. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně prověřovány.

61

1.4

Popisné informace

Popis lokality a pozemku Pozemkem se rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí území správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhu pozemku, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.37 Oceňovaný majetek – pozemek p.č.165/12 ocelkové výměře 1340m2 se nachází v extravilánu obce Teplice, v katastrálním území Hudcov u Teplic, evidovaný pod parcelním číslem 165/12 o celkové výměře 1340m2 pod označením ostatní plocha a územním plánem statutárního města Teplice určen k zástavbě. Pozemek je situován za hranicí současné zástavby v městské části Hudcov, přístupný po zpevněné živičné cestě nedobré kvality. Oblast, v níž je oceňovaný pozemek situován, se vyznačuje jako klidové rekultivované území. Jedná se o lokalitu rovinného charakteru s občasným výskytem náletových dřevin, bez zástavby. Před 30.lety zde byla ukončena těžba cihlářské hlíny a následně provedena sanace a rekultivace. Na hranici pozemku se nacházejí inženýrské sítě: elektro přípojka (zároveň bude sloužit jako přípojný bod k distribuční soustavě skupiny ČEZ) a vodovodní přípojka. Další obslužné sítě a rozvody se v dosahu nenacházejí.

1.5

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy,které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos, a jehož výsledkem je nejvyšší odpovídající možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria,která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční realizovatelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný pozemek je evidován v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci.Na základě těchto skutečností zastáváme názor, že současné využití je právně přístupné. 37

podle § 27 zákona č. 344/1992 Sb.,Katastrální zákon

62

Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho plné tržní využití. Ke dni ocenění je volný, není žádným způsobem zabřemeněn, zastaven nebo jinak technicky, komerčně nebo právně omezen ve svém využití. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře nákladů za pronájem porovnatelného majetku. Vzhledem k tomu, že je oceňovaný majetek připraven na realizaci výstavby fotovoltaické elektrárny vlastníkem je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených informací zastávám názor, že plánované využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využitím.

2. Ocenění Při stanovení tržní hodnoty zpravidla používáme tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu příjmovou (výnosovou), nákladovou a porovnávací. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu z pohledu budoucnosti, na základě diskontovaných očekávaných příjmů z vlastnictví. Nákladová metoda analyzuje hodnotu z pohledu minulosti, pomocí kalkulace nákladů spojených s pořízením majetku jakožto nového ponížených o jeho opotřebení nebo znehodnocení. Porovnávací metoda analyzuje tržní hodnotu z pohledu aktuálního, pomocí cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku, s následnou aplikací korekčních faktorů zohledňujících rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existence srovnatelných majetků. Pro ocenění tohoto samostatného a nezastavěného pozemku byla použita pouze metoda porovnávací. Metoda nákladová není pro oceňování pozemků vhodná obecně, protože pozemky jsou součástí krajinného reliéfu a na rozdíl od staveb nejsou výsledkem lidské činnosti. V daném případě zvažovaného využití pozemku (výstavby fotovoltaické elektrárny) se nabízí rovněž aplikace příjmové metody, jelikož vlastník pozemku očekává po realizaci záměru budoucí výnos. Tato metoda však již byla použita při výpočtu budoucí očekávané hodnoty společnosti, proto se zaměříme pouze na ocenění metodou porovnávací.

63

2.1

Stanovení tržní hodnoty pozemku

2.1.1 Metoda porovnávací Tato metoda, jak již bylo uvedeno, vychází z porovnání cen, které byly v poslední době dosaženy nebo nabízeny za nemovitosti porovnatelného typu. Výpočet tržní hodnoty vychází především z přesné identifikace a specifikace oceňovaného pozemku jako je: rozloha, cena za 1 m2, datum transakce, druh transakce, vlastnická práva, evidence věcných břemen, využití dle územního plánu, právní omezení a závazky, lokalita, tvar a orientace pozemku, svažitost, dostupnost inženýrských sítí, kontaminace půdy, dopravní obslužnost a jiné technické korekce, v komparaci s pozemky porovnávanými. Pro tuto analýzu stanovení tržní hodnoty nemovitosti byly vzaty do úvahy pozemky porovnatelných parametrů, které byly v okrese Teplice v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případech, kdy se jednalo pouze o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolena srovnávací jednotka 1 m2. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla tržní hodnota pozemku, indikovaná porovnávací metodou, stanovena na:

933 000 Kč. Podrobný popis výpočtu indikované tržní hodnoty: 2.1.2

Tabulka – pozemek38 Pozemek Hudcov – p.č. 165/12

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

stavební parcela 165/12 ul.V Domkách Hudcov Teplice

1 stavební parcela 424/19 N/A Hudcov Teplice

2 stavební parcela N/A Trnovany Trnovany Teplice

3 stavební parcela N/A ul.Sobědružská Trnovany Teplice

4 manipulační plocha N/A ul. Nákladní Trnovany Teplice

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

38

Tabulka 2.1.2 Stanovení hodnoty pozemku Porovnávací metodou, Zdroj: Ing. Petr Ort, Ph.D.

64

Okres Teplice Teplice Teplice Teplice Teplice B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem X 739 900 1 590 000 3 522 450 6 500 000 Rozloha pozemku v m2 1340 985 1945 10067 8277 Cena za 1 m2 X 751 817 350 785 Datum transakce 1.3.2010 17.2.2010 7.1.2010 11.2.2010 Korekce 1 1 1,05 1 Upravená hodnota 751 817 367 785 C. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Prodej Prodej Korekce 0,9 0,9 1 1 Upravená hodnota 676 736 367 785 Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Bez věcných břemen

k zástavbě

Absolutní vlastnictví 1

Absolutní vlastnictví 1

k zástavbě

k zástavbě

Ano

Ano

Pravidelný

Rovinný

bez plynu

Nezjištěna

MHD

Dobré

Nejsou

1 367

Nejsou 1

785 Nejsou

1 736

1 367

785

Porovnatelná 1 676 Pravidelný 1 676 Rovinný 1 676 bez inženýrských sítí 1,2 811 Nezjištěna 1 811 MHD 1 811

Porovnatelná Porovnatelná Lepší 1 1 0,85 736 367 668 Pravidelný Pravidelný Pravidelný 1 1 1 736 367 668 Rovinný Mírně svažitý Mírně svažitý 1 1,05 1,05 736 386 701

Dobré

Dobré

Kompletní

Nezjištěna 1

1

1,05 405

Nezjištěna 1 662

MHD

736 Nezjištěna 1

405 MHD

1

736 MHD

1 662

1 405

Horší 1

736 Výborné

1,05 662

Ne

Dostupné

1,05 662

811 Ne

Dostupné

0,9

1 Ne

1 736

676

785 Ano

1

1

1 367

Ano

676 Nejsou

k zástavbě

1 736

1

Dobrá

k zástavbě

1 676

Nejsou

Absolutní vlastnictví 1

676 736 367 785 Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen 1 1 1 1 676 736 367 785 1

Ano

Absolutní vlastnictví 1

0,95 425

Ne

699 Ne

1 1 1 811 662 425 699 Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

65

Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 811 662 425 699 E. Ostatní parametry Velikost pozemku X Obdobná Větší Větší Větší Korekce 1 1,05 1,2 1,1 Upravená hodnota 811 695 510 769 Možná zastavitelnost 100% plochy 100% plochy 100% plochy 100% plochy 100% plochy Korekce 1 1 1 1 Upravená hodnota 811 695 510 769 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 696 811 695 510 769 Rozloha pozemku 1340 985 1945 10067 600 Celková porovnávací 933 292 799 092 1 352 295 5 137 872 461 430 hodnota Výpis oceňovaných parcel pořadové číslo

číslo parcely

1

výměra v m2

165/12

1340

tržní hodnota 696

1340

Celkem Poznámka - N/A = neaplikováno

2.2

jednotková hodnota v Kč/m2

zaokrouhleno

932 640

933 000

932 640

933 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše specifikovaného

majetku v absolutním vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Ocenění bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 15. března 2010 Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Stanovení tržní hodnoty Metoda Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná tržní hodnota Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 933 000 N/A N/A

Váha % 100 0 0 100

Vážený průměr (Kč) 933 0000 0 0 933 000 933 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů byla aktuální tržní hodnota majetku ke dni ocenění 15.března 2010 indikována částkou:

933 000 Kč (devětsettřicettřitisícekorunčeských)

66

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu právě porovnávací metoda nejlépe odráží stav ekonomiky a konkrétní objem nabídky a poptávky po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů byla provedena indikace tržní hodnoty porovnávací metodou s přiřazením váhy 100 %. ,,Indikace obvyklé ceny metodou nákladovou a příjmovou byla provedena v předchozím oddíle této bakalářské práce“.

2.3 Omezující podmínky a předpoklady Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo část tohoto odhadu, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí, jako je Katastr nemovitostí, a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v odhadu tržní hodnoty předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

67

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto odhadu, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. Tento odhad byl vypracován pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto odhadu. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto odhadu tržní hodnoty. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

2.4

Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že:

1.

V současné době ani blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Praze , dne 15. března 2010

……..………………………… Kurt Postupka, DiS

68

Výpis z katastru nemovitostí

69

Kopie katastrální mapy

70

Fotodokumentace

71

Porovnávací pozemek 1.39

39

Zdroj – http://www.sreality.cz

72

Porovnávací pozemek 2.40

40

Zdroj – http://www.sreality.cz

73

Porovnávací pozemek 3.41

41

Zdroj – http://www.sreality.cz

74

Porovnávací pozemek 4.42

42

Zdroj – http://www.sreality.cz

75

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

ČÁST IV.

Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Teplice Bakalářská práce

Vypracoval: Kurt Postupka, DiS Studijní obor : oceňování majetku

Praha 17.3.2010

76

Obsah (část IV.)

1. Vymezení územního celku ....................................................................................78 1.1

Popis okresu ........................................................................................78

1.2

Trh s nemovitostmi .............................................................................79

1.3

Regionální segmentace........................................................................80

2. Statutární město Teplice – centrum ....................................................................80 2.1

Stavební pozemky ................................................................................80

2.2

Budovy ..................................................................................................81

2.3

Nájmy....................................................................................................81

3. Širší část města Teplice a příměstské obce .........................................................82 3.1

Stavební pozemky ................................................................................83

3.2

Budovy ..................................................................................................83

3.3

Nájmy....................................................................................................84

4. Ostatní obce teplického okresu............................................................................86 4.1

Stavební pozemky ................................................................................86

4.2

Budovy ..................................................................................................86

5. Horské oblasti Krušných hor .............................................................................87 5.1

Pozemky................................................................................................87

5.2

Budovy ..................................................................................................87

6. Shrnutí analýzy - závěr…..………………………………………...………… 88 Přílohy mapa okresu Teplice…………………………………………………………….. 90 územní plán města Teplice…………………………………………………….... 91

77

1.

Vymezení územního celku

1.1

Popis okresu Okres Teplice kraj

ústecký

sídlo okresu

Teplice

Rozloha – km2

469,27

počet obyvatel

134 163

hustota osídlení - občanů /km2

286

počet obcí

34

z toho měst

9

městys

1

LAU 1

CZ 0426

počet obyvatel ve městech

84%

Okres Teplice se nachází v severozápadní části České republiky, posazen do kotliny mezi České středohoří a masív Krušných hor, v ústeckém regionu, nedaleko státní hranice se SRN. Na severu sousedí s okresem Ústí nad Labem, na jihu s okresem Litoměřice, v západní partii pak s okresy Louny a Most. Ústecký region sám o sobě je charakterizován zvýšenou kumulací průmyslu na svém území, zvláště pak povrchovou těžbou hnědého uhlí v celé podkrušnohorské pánvi. Další charakteristikou této oblasti je nejvyšší míra nezaměstnanosti, se kterou se potýkají téměř všechny okresy tohoto regionu, což samo o sobě má neblahý dopad na ceny nemovitostí, které jsou právě zde jedny z nejnižších v České republice. Samotný okres Teplice můžeme oproti jeho sousedním okresům, kde je situován těžký průmysl, charakterizovat spíše jako klidové území s bohatou historií. Vyznačuje se zejména lázeňstvím a lehkým průmyslem. Na jeho území najdeme uhelnou elektrárnu Ledvice, která v současné době podstupuje komplexní rekonstrukci se záměrem navýšení výkonu a instalací nejmodernějších technologií, jež budou mít pozitivní dopad na zdejší, již tak zhoršené, životní prostředí. Na předměstí obcí Duchcov a Bílina se rozprostírá povrchový důl Bílina, který svou podstatnou částí zasahuje do území okresu Most. Samotnému městu Teplice v oblasti průmyslové výroby dominuje především průmysl sklářský, reprezentovaný společnostmi AGC, jako největším výrobcem plochého skla ve střední Evropě, Glaverbel a Keraunion. Jednotlivé složky průmyslové výroby pak najdeme hlavně v nově vybudované industriální zóně obce Krupka. Zdejší firmy, zabývající se např. 78

výrobou

jednotlivých

komponentů

pro

automobilový

průmysl

nebo

sádrokartonových systému, jako firma Knauf, poskytují zaměstnání široké populaci. Ostatní složky průmyslové výroby, dominující oblasti v dřívější době, jako pletařský průmysl a cihlářská výroba, byly díky nízké poptávce a zastaralým technologiím nuceny ukončit svojí činnost. Zemědělská činnost se v okrese vyskytuje pouze zřídka, a to v katastrech jednotlivých menších obcí. Nejrozšířenější je v náhorní plošině Krušných hor ve formě bio farem zabývajících se chovem skotu. Poměrně výrazný je naopak rozvoj služeb v oblastech lázeňství a cestovního ruchu v Krušných horách, které se stávají vyhledávaným cílem zájemců o turistiku, cykloturistiku a lyžování. Sídlem okresu Teplice je statutární město Teplice. Rozloha okresu je 468,27km2, počet obyvatel 127 599 osob s hustotou zalidnění 272 obyvatel na 1 km2. V okrese Teplice najdeme 34 obcí, z toho 9 měst a 1 městys. Mezi nejvýznamnější patří města: Teplice, Krupka, Dubí, Bystřany, Osek, Duchcov a Bílina. Dopravní infrastruktura, kterou před dokončením dálnice D8 – Ústí nad Labem / Petrovice, tvořil zejména mezinárodní tah E 55, je v současné době nevyhovující. Nalezneme zde pouze tzv. podkrušnohorský koridor spojující město Teplice s dalšími západočeskými okresy Most, Chomutov a Karlovy Vary. Výraznější zlepšení se očekává po dokončení zbývajícího úseku dálnice D8 – Lovosice/Řehlovice, který okres přímo propojí s mezinárodní dopravní sítí, a tím umožní lepší dopravní obslužnost regionu. Poté se dá očekávat pokles míry nezaměstnanosti a zvýšení poptávky po nemovitostech v této oblasti díky snazší dostupnosti ostatních regionů. 1.2

Trh s nemovitostmi Okres Teplice můžeme oprávněně nazvat oblastí s individuálním trhem

nemovitostí. Na jedné straně ceny nemovitostí klesají na republikové minimum, na straně druhé však nemovitosti v atraktivních lokalitách konkurují ostatním regionům ČR. Hlavním faktorem ovlivňujícím zdejší ceny nemovitostí je míra nezaměstnanosti v regionu a s tím spojený nedostatek peněžních prostředků, který má přímý vliv na nízkou hladinu poptávky. Lidé nemají potřebu pořizovat si drahé bydlení. Ten, kdo nevlastní byt z období privatizace zdejšího bytového fondu, se

79

přiklání k bydlení v nájemních bytech. Pokud mají lidé zájem o individuální bydlení, mohou si vybrat z výhodnější nabídky nemovitostí v příměstských oblastech a dostupných obcích. Privatizace bytového fondu v Teplicích probíhala pod záštitou zdejšího městského úřadu. Ten figuroval ve formě garanta při poskytování a čerpání bankovního úvěru za účelem koupě nemovitosti. Tím bylo umožněno dosáhnout na čerpání úvěru širší populaci a tak získat vlastnické právo k doposud užívané nemovitosti. 1.3

Regionální segmentace Zdejší okres lze z hlediska charakteristiky trhu s nemovitostmi rozdělit do čtyř

oblastí – statutární město Teplice (centrum), okrajové a příměstské části města Teplice, ostatní obce teplického okresu a horské oblasti okresu Teplice.

2.

Statutární město Teplice – centrum

lázeňský dům Kamenné lázně

Benešovo náměstí

Statutární město Teplice ve svém znaku hrdě a zcela právem nese označení lázeňské město. Historie lázeňství zasahuje již do 8.století, kdy byly na území tehdejšího správního celku objeveny léčivé prameny. V současné době zde najdeme osm lázeňských komplexů, které jsou díky svým úspěchům při léčbě pohybového ústrojí vyhledávány pacienty z celého světa. Tyto lázeňské domy prošly v posledních letech rozsáhlou rekonstrukcí, aby byly schopny konkurovat balnea centrům v německém příhraničí. 2.1

Stavební pozemky Vzhledem ke komplexní zástavbě samotného centra města a územnímu

rozvoji jsou stavební pozemky v této lokalitě nedostupné. Najdeme zde pouze několik pozemků, jež tvoří z větší části proluky, nedostavěné stavby z dob

80

předchozího režimu a brownfieldy, které je ale před vlastní realizací stavby potřeba odstranit, což značně navyšuje finální cenu. 2.2 Budovy Byty Zástavbu

užšího

centra

města

a

lázeňské

zóny

tvoří

především

prvorepublikové domy a secesní vily, jež prošly v posledních letech rekonstrukcí. Samotný fakt, že většina bytových domů v centru města je ve vlastnictví soukromých majitelů, ovlivňuje nabídku prodejů bytů v této lokalitě, která je tak zcela minimální. Jednoznačně zde převyšuje poptávka nabídku. V nabídce najdeme pouze byty, které jsou součástí jednotlivých podílových spoluvlastnictví situovaných v panelových domech na Alejní třídě. Bytové domy Prodeje bytových domů jsou v této lokalitě spíše ojedinělé. Ve většině případů se jedná o prodej domů, u nichž majitelé zanedbali údržbu nebo nebyli schopni zajistit jejich rekonstrukci, tudíž jsou v havarijním stavu. Administrativní budovy Objekty tohoto typu lze v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří zaznamenat. Jedná se zejména o budovu bývalého OV KSČ a telekomunikací, které jsou v současné době téměř nevyužité a samy o sobě hyzdí urbanistickou tvář centra města. 2.3 Nájmy Byty Po opadnutí boomu z let 2000-2003, kdy byla zaznamenána maximální poptávka po nájemních bytech v této lokalitě převážně lázeňskými hosty ze středního východu, se situace na trhu stabilizovala a drží se na stejné úrovni. V samotném centru města je poptávka po bytech přetrvávající a v mírně vzrůstajícím trendu. Kanceláře V samotném

centru

města

lze

zaznamenat

zvýšenou

poptávku

po

kancelářských prostorech. Jedná se zejména o menší prostory o rozloze do 40 m2,

81

rekonstruované a dobře vybavené, typu advokátní kancelář, sídlo společnosti, které potřebují pro svou činnost a zviditelnění tzv.“dobrou adresu“. Na trhu lze zaznamenat nabídku kanceláří ve shora uvedených administrativních budovách OV KSČ a telekomunikací. Poptávka po těchto prostorech je však minimální Prodejní prostory Nabídka prodejních prostor koresponduje s jejich poptávkou. Hlavně v zimních měsících lze zaznamenat mírný převis nabídky. V centru najdeme velké množství kaváren, cukráren, restaurací a jiných stravovacích zařízení, které jsou vůči sobě ve značné konkurenci. Mezi nejpoptávanější patří prodejní prostory v ulicích: Krupská, U Divadla, 28. října, nám. Svobody, Benešovo nám. a Masarykova třída. Trend posledního období je mírně klesající. Tabulka odd. 2- tržní ceny nemovitostí - Teplice centrum Přehled analyzovaných tržních cen byty prodej

tržní cena

trend

cena od cena do cena od cena do cena od cena do

380 000 950 000 850 000 1 100 000 1 170 000 2 200 000

cena od cena do cena od cena do cena od cena do

4 800 9 000 6 500 12 000 7 900 23 000

stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný

bytové domy

cena od cena do

11 900 000 51 250 000

stabilizovaný stabilizovaný

rodinné domy

cena od cena do

N/A N/A

kanceláře pronájem

cena od cena do

120 Kč/m /p.m. 2 500 Kč/m /p.m.

prodejní plochy

cena od cena do

400 Kč/m /p.m. 2 1000 Kč/m /p.m.

pozemky

cena od cena do

N/A N/A

byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1

mírný růst mírný růst mírný růst

byty nájem byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1

2

2

Poznámka: N/A – neaplikováno

82

stabilizovaný stabilizovaný pokles pokles

3. 3.1

Širší část města Teplice a příměstské obce Stavební pozemky Poptávka po stavebních pozemcích je vzhledem k aktuální zástavbě a

územnímu plánu nejpatrnější v okrajových částech města a přilehlých obcích. Ceny v obou partiích jsou téměř vyrovnané. Zvýšenou poptávku po stavebních pozemcích lze spíše zaznamenat v příměstských obcích jako Krupka, Bystřany , Drahkov a Přítkov. Ceny pozemků v těchto lokalitách mírně převyšují nabídkové ceny v jednotlivých okrajových periferiích města. 3.2 Budovy Byty Trh s byty v posledním období spíše stagnuje. Podle informací zdejších realitních kanceláří je v současné době na svém historickém minimu. V obci lze zaznamenat nabídku bytů všech kategorií. V nabídce výrazně dominují, a vytváří tím její převis, byty o větší podlahové ploše ( 3+1 a výše). Mezi nejvyhledávanější patří lokality sousedící s úzkým centrem města. Najdeme zde převážně byty začleněné do starší zástavby. Nejméně poptávané jsou lokality integrované panelové výstavby jako sídliště Prosetice a Unčín, které ve velké míře obývají občané romské národnosti. Naopak mezi poptávané lze zařadit lokality s přímím napojením na městskou zeleň jako Bílá Cesta, Nová Ves, Řetenice, Šanov II. a Trnovany. Bytové domy Vzhledem k velikosti trhu a ukončené privatizaci jsou prodeje bytových domů spíše ojedinělé. Obchoduje se pouze několik nemovitostí toho typu ročně. Jedná se spíše o budovy, které jsou v nevyhovujícím technickém stavu žádající kompletní rekonstrukci. Rodinné domy Trh s rodinnými domy je charakteristický zejména v příměstských oblastech jako Bystřany, Hudcov, Drahkov, Buhosudov, Přítkov a Modlany. Zajímavé lokality v těsné blízkosti centra Teplic jako Valy, Bílá Cesta a Šanov I. poblíž botanické zahrady, jsou téměř neobchodované. Na trhu se vyskytují nabídky prodejů v těchto částech města velice zřídka. V poslední době proběhla realizace

83

několika projektů developerské výstavby rodinných domů firmou JTH v lokalitách Nová Ves a Novosedlice, jejichž část byla téměř beze zbytku úspěšně rozprodána. Nabídku posledních nemovitostí v těchto lokalitách lze na trhu stále zaznamenat. Administrativní budovy Nemovitosti tohoto druhu jsou na trhu téměř neobchodovatelné. V okrese je možno zaznamenat nabídku několika takovýchto objektů. Ty vzhledem k útlumu průmyslové výroby nacházejí uplatnění velice zřídka. Jsou využívány ve větší míře jako sídla firem ve formě pronájmu. Průmyslové objekty V okolí města Teplice můžeme zaznamenat minimální nabídku prodeje průmyslových objektů po ukončení výrobní činnosti. Jedná se např. o objekty tehdejších pletařských závodů Bonex, areál Rudných dolů Sobědruhy, Trizon Teplice a Krušnohorské strojírny. Tyto objekty ve větší míře zejí prázdnotou a chátrají. Částečně jsou pronajaty jako skladové prostory nebo jednotlivé provozy menších firem. Jednoznačně lze konstatovat, že trh s těmito nemovitostmi je zanedbatelný. 3.3 Nájmy Byty Místní trh nabízí celou škálu možností pronájmu bytových jednotek ve všech kategoriích a různě atraktivních lokalitách. To je způsobeno zejména skutečností, že je většina zdejších domů v soukromém vlastnictví. Samozřejmě, že největší vliv na obchodovatelnost má výběr lokality a nabídková cena. Poptávka po bytech v atraktivních lokalitách v blízkosti centra jednoznačně převyšuje nabídku. Z celkového hlediska ale můžeme rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou charakterizovat mírným převisem nabídky. Kanceláře V posledních dvou letech je zcela evidentní pokles poptávky po kancelářských prostorech. Nabídka v tomto segmentu trhu jednoznačně převyšuje poptávku, což lze očekávat i v blízké budoucnosti.

84

Prodejní objekty Vzhledem ke značné migraci jednotlivých provozoven můžeme na trhu zaznamenat mírný převis nabídek pronájmů prodejních prostor. Jako v ostatních regionech republiky jsou tyto prostory poptávány převážně spoluobčany asijské národnosti, kteří se stěhují z tržnic do kamenných obchodů. Průmyslové objekty Vzhledem k ukončení činnosti několika výrobních závodů je nabídka pronájmu samostatných částí průmyslových objektů vysoká. Jednotlivé objekty těchto průmyslových areálů jsou pronajímány jako skladové prostory nebo provozy menších firem. Tabulka odd.3 - tržní ceny nemovitostí - město Teplice a příměstské oblasti Přehled analyzovaných tržních cen byty prodej

tržní cena

trend

cena od cena do cena od cena do cena od cena do

220 000 400 000 450 000 750 000 520 000 1 600 000

cena od cena do cena od cena do cena od cena do

3 900 7 500 4 000 9 500 5 500 9 500

mírný pokles mírný pokles mírný pokles mírný pokles mírný pokles mírný pokles

bytové domy

cena od cena do

3 000 000 7 000 000

stabilizovaný stabilizovaný

rodinné domy

cena od cena do

2 500 000 7 000 000

stabilizovaný stabilizovaný

kanceláře pronájem

cena od cena do

100 Kč/m /p.m. 2 300 Kč/m /p.m.

prodejní plochy

cena od cena do

180 Kč/m /p.m. 2 600 Kč/m /p.m.

pozemky

cena od cena do

500 m 2 1300 m

byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1

stabilizovaný stabilizovaný mírný pokles

byty nájem byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1

2

2

2

85

pokles pokles pokles pokles stabilizovaný stabilizovaný

4.

Ostatní obce teplického okresu

4.1

Stavební pozemky V celém regionu lze zaznamenat zvýšenou nabídku stavebních pozemků. Ty

jsou poptávané zejména v okolí větších měst v návaznosti na dostupnosti občanské vybavenosti a dopravní infrastruktury. 4.2

Budovy

Byty Byty jsou v regionu obchodovány celkem úspěšně. Vzhledem k vyšší míře nezaměstnanosti jsou na zdejším trhu obchodovány v porovnání s ostatními regiony ČR za nižší ceny. Poptávka po bytech a nájemních bytech roste s možností uplatnění na zdejším trhu práce. Mezi nejvyhledávanější patří oblasti s výskytem průmyslové výroby jako je Krupka, Unčín, Bílina, Duchcov a Osek. Na trhu je opět patrný převis nabídky bytů o větší podlahové ploše. Díky vlastnictví převážné části bytového fondu jednotlivými obcemi a družstvy, je evidentní nedostatek nájemních bytů na trhu. Z prezentované tabulky vyplívá, že rozdíl v cenách bytů středních rozměrů (2+1) není oproti městu Teplice až tak radikální. Rodinné domy Trh s rodinnými domy je ve zbytku okresu rovněž poznamenán ekonomickou recesí a v posledních dvou letech spíše stagnuje. Opět zde záleží zejména na lokaci nemovitosti. Mezi nejpreferovanější patří lokality s dostupností pracovního uplatnění, občanské vybavenosti a klidová území v blízkosti větších měst. Nabídka rodinných domů v těchto atraktivních lokalitách mírně zaostává za poptávkou. Do budoucna lze očekávat vymezení dalších stavebních parcel v katastrálních územích jednotlivých obcí, a tím částečnému uspokojení trhu. Kanceláře a prodejní prostory Jedná se o zcela samostatnou kapitolu trhu s nemovitostmi v těchto částech okresu, která vychází především z potřeb místního obyvatelstva. Tyto druhy nemovitostí nejsou pravidelně obchodovány, proto nebudou uvedeny v této analýze.

86

Tabulka odd.4 - tržní ceny nemovitostí obce okresu Teplice Přehled analyzovaných tržních cen byty prodej byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1

tržní cena cena od 77 000 cena do 350 000 cena od 189 000 cena do 650 000 cena od 170 000 cena do 790 000

trend stabilizovaný stabilizovaný mírný pokles

byty nájem byt 1 + 1 byt 2 + 1 byt 3 + 1 rodinné domy pozemky

cena od cena do cena od cena do cena od cena do cena od cena do cena od cena do

3 500 6 000 4 000 6 000 N/A N/A 1 100 000 3 800 000 100 800

mírný pokles mírný pokles mírný pokles mírný pokles N/A N/A stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný stabilizovaný

poznámka: N/A – neaplikováno

5.

Horské oblasti Krušných hor

5.1

Pozemky Mezi horské oblasti okresu Teplice náleží katastrální území obcí Horní

Krupka, Cínovec, Mikulov, Nové Město a Moldava. Nabídka stavebních pozemků v těchto částech okresu je zcela zanedbatelná. Jednotlivé obce čas od času vymezí část svého katastrálního území k účelům výstavby rodinných domů nebo rekreačních objektů. Poptávka po těchto pozemcích však neustále převyšuje nabídku. 5.2

Budovy

Rodinné domy a rekreační objekty Poptávka po rodinných domech a objektech sloužících individuální rekreaci je značná a v poslední době je evidentní její vzrůstající trend a naprostý nedostatek nabídky. Nemovitosti v horských oblastech jsou ve většině případů užívány pro individuální rekreaci obyvatel okresu i vzdálenějších koutů naší republiky. Poptávka po zdejších nemovitostech vzrostla především díky rekultivaci kompletního území Krušných hor a jeho začlenění do chráněné krajinné oblasti

87

Natura 2000. Krušné hory jsou typické svým chladnějším podnebím, kdy zde převážnou část roku vane čerstvý severozápadní baltský vítr. Tyto podmínky však neodradí příznivce turistiky, cykloturistiky a lyžování, jimiž jsou zdejší svahy a náhorní plošiny hojně vyhledávány. V oblasti Nového Města vznikl běžecký stadion nabízející 80 km upravených tratí a lyžařské středisko Bouřňák disponující pěti upravenými sjezdovkami. Dopravní dostupnost saského příhraničí, které je vzdálené necelých 10 km, jež je charakteristické nabídkou balneo terapií za velice příznivé ceny a spoustou dalších vyžití, atraktivitu této oblasti ještě podtrhuje. Ceny rekreačních objektů samozřejmě ovlivňuje jejich vybavenost, napojení na inženýrské sítě a dostupnost zvláště v zimním období. Hotely a horské apartmány Jedná se o značně vyhledávané provozy, které se téměř neobchodují a zůstávají ve vlastnictví jednotlivých majitelů po dlouhá období. Kapacita současných hotelů a apartmánů po větší část roku odpovídá poptávce, proto jednotlivé obce ve svých územních plánech nezvažují výstavbu dalších takovýchto zařízení. Kvalita penzionů, jež jsou v současné době v nabídce RK, zaostává za běžným standardem u takovýchto druhů nemovitostí požadovaných. Tabulka odd.5 - tržní ceny nemovitostí v horských oblastech okresu Teplice rekreační chaty penziony

6.

cena od cena do cena od cena do

600 000 1 800 000 2 600 000 4 000 000

růst růst stabilizovaný stabilizovaný

Shrnutí analýzy - závěr Okres Teplice je atypický svou polohou. Samotný okres má bohatou historii a

množství kulturních památek, je však situován do oblasti, kde je obklopen hnědouhelnými doly a chemickým průmyslem, což mu v žádném případě na atraktivitě nepřidá. To do jisté míry kompenzuje lázeňství ve zdejším regionu, které v průběhu roku přiláká mnoho lázeňských hostů. Situace na trhu práce je rovněž žalostná a v dohledné době se nedá očekávat její zlepšení. To má přímý dopad na ekonomickou situaci regionu. Nepatrný zvrat by mohl nastat po dostavbě dálnice

88

D8 v úseku Lovosice / Řehlovice, a tím přímé napojení okresu na republikovou dálniční síť. Podotýkám, jedná se pouze o odhad vývoje. V oblasti trhu s nemovitostmi lze díky těmto charakteristickým rysům regionu očekávat spíše stagnaci či mírný pokles cen, zejména v oblasti pronájmu bytů mimo centrum města Teplice. Pokud dojde k realizaci zvažovaných projektů kompletní dostavby industriální části Krupka, lze očekávat poptávku po bytech, rodinných domech a pozemcích v této lokalitě. Modernizace a navýšení výkonu elektrárny Ledvice zase nabídne pracovní příležitosti v okolí měst Bílina a Duchcov. Tato skutečnost by mohla pozitivně ovlivnit poptávku po nemovitostech v těchto částech okresu.

Příloha: Mapa okresu Teplice Územní plán města Teplice

89

Mapa okresu Teplice

90

Územní plán města Teplice

91

92

Závěr Tato práce potvrzuje nezbytnost oceňování při investiční činnosti podniku a vzájemnou provázanost obou činností. Potřebu ocenění jak jednotlivých majetkových substancí budoucího podniku, tak relevantních vstupních informací, neboť obě tyto složky mají přímý vliv na úspěšnost celého projektu a zajištění návratnosti investice. Potencionálnímu investorovi může odpovědět na řadu otázek, jak správně koordinovat jednotlivé kroky při sestavování podnikatelského plánu, nutnost zjištění veškerých právních předpisů týkajících se daného oboru, rozložení a eliminaci jednotlivých rizik s podnikáním spojených. V konkrétním případě ocenění podnikatelského záměru, výstavby fotovoltaické elektrárny, hraje právní analýza zcela nepochybně klíčovou úlohu. Časový skluz při realizaci tohoto projektu a jeho posunutí o další rok povede, díky novele zákona o výkupních cenách energií z obnovitelných zdrojů, k diametrálně rozdílným výnosovým hodnotám, a tím pádem ke zcela odlišné indikaci tržní hodnoty záměru a společnosti. Bakalářská práce popisuje aplikace jednotlivých metod oceňování na tržních principech a poukazuje na nutnost adekvátního výběru odpovídající metodiky u rozdílných případů. V tomto díle právě aplikace nákladové a výnosové metody, při ocenění podnikatelského záměru, zcela evidentně dokazuje markantní rozdíly ve zjištěných tržních hodnotách. Při výběru metodiky je potřeba zohlednit funkci oceňovaného majetku, jeho povahu a vztah k vlastníkovi. Při samotném oceňování majetku je třeba vycházet ze skutečně zjištěného stavu. Je nezbytné reálně odhadnout náklady spojené s pořízením majetku a jeho uvedením do provozu, stanovit reprodukční náklady nebo náklady na jeho rekonstrukci, správně určit dobu životnosti jednotlivých substancí oceňovaného majetku a rovněž majetku jako celku, adekvátně stanovit rozsah opotřebení dílčích složek tohoto majetku jak z hlediska fyzického, ekonomického, tak právního. Aplikace porovnávací metody, která je odborníky považována za hlavní indikátor tržní hodnoty majetku, s sebou přináší řadu překážek při odpovídajícím výběru porovnatelného majetku, jeho kvality a kvantity informací o majetku získaných. Při sběru informací o dosažených prodejních cenách se často využívají mnohé internetové servery realitních kanceláří, které mnohdy obsahují zkreslené informace. Údajům získaným na finančních úřadech nebo katastrech nemovitostí také nelze přikládat váhu, neboť právě tyto bývají, z důvodů snížení daňové povinnosti poplatníka, neodpovídající.

93

Ve finále ale záleží především na odborné způsobilosti odhadce, jeho znalosti tržního prostředí, existenci vlastní databáze, rozhodnutí, jakou z doporučovaných metod ocenění upřednostní, a v jakém poměru provede kontribuci zjištěných hodnot jednotlivými metodami. Před zahájením tvorby této bakalářské práce jsem si nesčetněkrát kladl otázku, zda pro mě bude ona tvorba přínosem. Dnes mohu zcela zodpovědně říci, že ve všech směrech. Samotný sběr informací k dané tématice, orientování se v zákonech s tématikou souvisejících, aplikace jednotlivých metod oceňování a dosazování zjištěných údajů v mém případě znamená obrovské rozšíření obzorů. Zároveň mohu konstatovat, že odhadcovství je oborem přinejmenším precizním s vysokou mírou zodpovědnosti. Odhadce musí veškeré získané informace přesně analyzovat a rozhodnout, zda jsou pro jeho konkrétní případ kvalitní, bezvadné a mohou být přínosné.

Pochopil

jsem,

že

kvalita

odhadce

závisí

na jeho

neustálém

sebezdokonalování se a profesním rozvoji. Právě z těchto důvodů musí neustále monitorovat aktuální dění na trhu, sledovat technický vývoj a věnovat pozornost novelám judikátů. Kvalitní odhadce nemůže nikdy říci „jsem na vrcholu své profesní kariéry“. S vývojem trhu se mění i jednotlivé případy oceňovaní, které s sebou ruku v ruce přináší zcela ojedinělé a atypické varianty řešení vyžadující flexibilitu.

Rád bych poděkoval za Váš čas a pozornost věnovanou tomuto dílu Kurt Postupka

94

Seznam použité literatury: Prof. Ing. Synek Miloslav, CSc. a kol.: Manažérská ekonomika, Grada Publishing, Praha 2003. ISBN 80-247-0515-X, str.171-174 Prof.Ing.Synek Miloslav, CSc. a kol. : Podniková ekonomika, 2.vydání, C.H.Beck, Praha 2000. ISBN 80-7179-388-4 Prof. Ing. Bradáč Albert, DrSc., JUDr. Kledus Miroslav, Ing.Krejčíř Pavel a kolektiv, Úvod do soudního znalectví, Akademické nakladatelství CERM,s.r.o. Brno Prof. Ing. Albert Bradáč,DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Úřední oceňování majetku 2005, Akademické nakladatelství CERM,s.r.o. Brno Prof. Ing. Miloš Konečný, DrSc., Finance podniku, Ústav ekonomiky a managementu, VUT Brno Podnikatelský záměr firmy EcoVentus, s.r.o., Výstavba parku větrných elektráren Petrovice u Chabařovic Podnikatelský záměr společnosti Eco Ventus, s.r.o., Výstavba fotovoltaické elektrárny Hudcov u Teplic Vlastní materiály z přednášek ze studia na BIVŠ Praha Ing. Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech, CEDUK, Praha 1996.ISBN 80-902109-0-2 Ort Petr, Ing., Ph.D., Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první 2005, Praha, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8 Ort Petr, Ing., Ph.D., Oceňování nemovitostí na tržních principech, vydání první 2006, Bankovní institut vysoká škola a.s. ISBN 978-80-7265-101 Ort Petr, Ing., Ph.D., Cvičení z oceňování nemovitostí –Díl 1 ; oceňování na tržních principech, vydání první 2008, Bankovní institut vysoká škola. ISBN: 978-80-7265-128-3 Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů , v platném znění, Sbírka zákonů ČR, rozeslána dne 10.července 1997 Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, v platném znění, Sbírka zákonů ČSSR vydána v Praze dne 20.dubna 1967

95

Zákon č. 180/2005 Sb., o podpoře výroby elektřiny z obnovitelných zdrojů energie a o změně některých zákonů (zákon o podpoře využívání obnovitelných zdrojů), včetně vyhlášky 364/2007 Sb. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů Zákon 526/1990 Sb. o cenách 526/1990 Sb.,ze dne 27. listopadu 1990

http://www.unido.org http://www.enercon.de http://www.chmu.cz http://www.mmr.cz http://www.eru.cz http://www.cez.cz http://www.mfcr.cz http://www.sreality.cz http://www.katastr-nemovitosti.cz

96