O CHVÍĽU STE DOMA VÝBER NOVÉHO BÝVANIA KROK ZA KROKOM

O CHVÍĽU

STE DOMA VÝBER NOVÉHO BÝVANIA KROK ZA KROKOM

HĽADÁM NOVÉ BÝVANIE, MÁM DESIATKY OTÁZOK! Nájdem byt, o akom snívam? Je dôležitejší počet izieb alebo m2? Oplatí sa s kúpou počkať na jeseň? Ako prebieha kúpa priamo od developéra? Čo ako jediné na novom bývaní nezmením?

Tieto a mnohé ďalšie otázky si kladie azda každý, kto sa rozhodol pre kúpu svojho vlastného bývania. Čo v procese kúpy nehnuteľnosti očakávať, čoho sa vyvarovať, ako postupovať ako sa správne rozhodovať, prináša nákupný sprievodca, ktorého práve čítate.

VÝBER NOVÉHO BÝVANIA KROK ZA KROKOM

2

OBSAH

• Kupujem svoje prvé bývanie / 4 • Ako a kde nájsť to najlepšie pre mňa? /12 • Ako neprehliadnuť dobrú ponuku /27 • Toto bude môj byt! Čo nasleduje? /33 • Radosť zo zariaďovania /42 • Slovo na záver /47


3

KAPITOLA 1

KUPUJEM SVOJE PRVÉ BÝVANIE


1

KUPUJEM SVOJE PRVÉ BÝVANIE

Ak kupujete svoje prvé bývanie, určite sa nebojte uplatňovať základné pravidlo: KTO SA VEĽA PÝTA, VEĽA SA DOZVIE. Kúpa bytu alebo domu je jedna z najväčších investícií, aké v živote urobíte. Človek túto transakciu robí priemerne dvakrát, maximálne trikrát za života. Je preto pochopiteľné, že nemá dostatok skúseností, čo osobitne platí práve v momente, keď kupujete svoju prvú nehnuteľnosť. Preto sa treba pýtať na všetko, čo vás zaujíma.


5

ODKIAĽ ČERPAŤ INFORMÁCIE?

› ›

›

›

Od vašich blízkych alebo známych, ktorí podobným procesom prešli v nedávnej minulosti; z internetových diskusií, ktoré sa špecializujú na tieto témy, a teda budete môcť diskutovať o kroku, ktorý máte v pláne urobiť; z rôznych časopisov o bývaní, o realitách, ale aj z internetových portálov takto tematicky profilovaných máte právo pýtať si nezáväzné informácie aj od developérov vybraných bytových objektov.

Základom však je, ABY STE SI UJASNILI SVOJE POTREBY A MOŽNOSTI. Tu vám rady iných nepomôžu, lebo len vy sami viete, čo vo svojom živote plánujete.


6

ČO SI ROZMYSLIEŤ AKO PRVÉ:

›

Bude to len vaše „prechodné“ bývanie, pretože by ste sa radi v krátkom čase sťahovali do iného mesta, alebo máte v úmysle odísť na dlhodobejší pobyt do zahraničia; je toto bývanie určené iba vám, alebo by ste si radi do spoločnej domácnosti v krátkom časovom horizonte chceli priviesť partnera/partnerku;

›

ste mladí manželia, ktorí chcú mať v krátkom čase rodinu;

›

›

potrebujete mať pri vašom novom bývaní zastávky mestskej hromadnej dopravy s dobrým spojením na miesta vášho obvyklého cestovania (škola, zamestnanie, rodina, šport, zzábava);


7

› › › ›

›

alebo potrebujete mať vlastné chránené parkovisko; vyžadujete mať poruke predškolské či školské zariadenia; očakávate, že to bude skôr mestské bývanie s dostupnými možnosťami športovania a kultúrneho vyžitia; alebo potrebujete tiché a pokojné bývanie v lokalite, kde je dostatok zelene a kde je príroda, ako sa hovorí – na dosah; financie – pri výbere nehnuteľnosti by kupujúci mal poznať svoj finančný limit, čím si značne skráti hľadanie.


8

Ak ste už s niekým blízkym na tému kupovanie nového bývania hovorili, viete, že to nie je proces ani krátkodobý, ani jednoduchý. Preto je dôležité pripraviť sa na to, že VÁS ČAKÁ RAD POVINNOSTÍ, VYBAVOVANÍ A FORMALÍT, bez ktorých to, skrátka, nejde. Ak s týmto faktorom časovej a vybavovacej náročnosti budete rátať, budete počas celého procesu vo väčšej pohode.

Samozrejme, v prípade, že nehnuteľnosť kupujete priamo od developéra, budete od mnohých povinností odbremenení, čím sa celý proces uľahčí. Aj tak však treba rátať s tým, že majiteľom nového bytu sa nestanete z večera do rána.


9

S ČÍM TREBA RÁTAŤ, NA ČO TREBA MYSLIEŤ:

› › ›

› ›

Vyhradiť si dostatok času na obhliadky; Pripraviť si konkrétne otázky k majiteľovi nehnuteľnosti Pri rokovaní so sprostredkovateľom nehnuteľnosti; čím konkrétnejší budete, tým väčšia je šanca, že vaše nové bývanie bude spĺňať všetky vaše požiadavky; Neľahký proces zostavovania kúpno-predajnej zmluvy; Mať v poriadku toto:

o všetky generálie – teda údaje o kupujúcom a predávajúcom tak, aby súhlasili s aktuálnymi údajmi a s údajmi v preukazoch totožnosti; o všetky údaje o nehnuteľnosti, popisné čísla, parcelové čísla (drobný preklep niekedy dokáže celý proces kúpy nehnuteľnosti zbytočne zdržať); o náležitosti ohľadne kúpnej ceny a spôsobu úhrady tejto sumy; a to tak, aby boli chránené vaše záujmy a aby ste počas celého procesu mali istotu, že neprídete ani o svoje peniaze, a ani o kupovaný byt.


10

N

! E T I N D A I L H E R EP

• Spolu s kúpno-predajnou zmluvou by ste mali zostaviť

aj tzv. návrh na vklad do katastra, čo je sprievodný dokument, ktorý spolu s kúpno-predajnou zmluvou budete predkladať; sú určité lehoty, keď musí kataster o vklade rozhodnúť, pričom existuje legálna možnosť tento proces aj urýchliť, samozrejme, po úhrade patričných poplatkov.

• Ak kúpu nového bývania plánujete financovať prostredníctvom

úveru alebo hypotéky, koordinujte celý proces s vašou bankou; lebo ani príprava úverovej zmluvy nie je jednoduchá a celý proces získania úveru má niekoľko etáp, pričom pri každej z nich sa môže vyskytnúť neočakávaná okolnosť; sústreďte sa najmä: o na objektívne posúdenie vašej bonity; nemá zmysel zamlčovať nejaké úvery či pôžičky v iných bankách, pretože pri záverečnom schvaľovaní úveru sa prostredníctvom úverového registra preveruje vaša úverová zaťaženosť a vaša banka na to príde; nemusí vám teda vyjsť vaša bonita a ešte môžete získať „nálepku“ nespoľahlivého klienta; o takisto si treba uvedomiť, či niekomu neručíte a či tento človek zodpovedne spláca svoj úver; ak náhodou nie, môžete ako žiadateľ o úver (a ručiteľ tejto osoby) mať problém úver pre seba získať; o na ručenie pri úvere budete potrebovať zrejme nejakú nehnuteľnosť; pri novostavbách máte istotu, že ich hodnota posúdená znalcom by mala zodpovedať výške žiadaného úveru, a teda s ručením by ste nemali mať problém o dostatočnú bonitu budete potrebovať nielen vy, ale aj prípadný spoludlžník či ručiteľ; o zaujímajte sa o výšku vašej budúcej splátky a uvažujte aj o alternatíve, že možno o dva-tri roky nebudete mať prácu, ktorú máte teraz – budete schopní tento svoj záväzok splácať aj za zmenených príjmových okolností?


11

KAPITOLA 2

AKO A KDE NÁJSŤ TO NAJLEPŠIE PRE MŇA?


2

AKO A KDE NÁJSŤ TO NAJLEPŠIE PRE MŇA?

OPLATÍ SA ČAKAŤ S KÚPOU NA JESEŇ? Určite ste sa už stretli s rôznymi teóriami o realitných sezónach a o zaručených odporúčaniach, KEDY JE VHODNÉ NAKUPOVAŤ BYTY a kedy nie. Treba povedať, že sezóny majú svoje opodstatnenie najmä v prípade rodinných domov, keď sa do úvahy berú predovšetkým stavbárske sezóny, teda obdobie od jari do jesene. V prípade nového bytu takúto dilemu riešiť nemusíte, lebo pri tomto type nehnuteľnosti nie je na kúpu ani v zime, ani v lete.


13

OPLATÍ SA ČAKAŤ S KÚPOU NA JESEŇ?

JARNÁ REALITNÁ SEZÓNA Táto sezóna začína už koncom februára, vrchol dosahuje zvyčajne v apríli, keď je na trhu najviac ponúk, a jej koniec sa pohybuje medzi 2. až 4. júnovým týždňom. LETO O lete sa hovorí, že je to aj z hľadiska trhu s nehnuteľnosťami „uhorková sezóna“, súvisí to však jedine s tým, že je obdobie dovoleniek, t. j. niektoré veci sa vybavujú dlhšie, na iné si treba počkať. byt teda môžete kupovať aj v lete a vyťažiť z toho, že sa vám môže predajca venovať viac ako možno v iných obdobiach roka; pokiaľ kupujete nehnuteľnosť priamo od developéra, vtedy tiež nie je preferencia ročného obdobia opodstatnená.

› ›


14

OPLATÍ SA ČAKAŤ S KÚPOU NA JESEŇ?

JESENNÁ REALITNÁ SEZÓNA Je považovaná za najsilnejšie realitné obdobie v roku. Počas letných mesiacov si majitelia pripravia svoje nehnuteľnosti, nafotografujú ich a približne od 3. septembrového týždňa pribúdajú každý deň nové inzeráty. Jeseň je na realitnom trhu najrušnejším obdobím, aktivita dosahuje svoje maximum v prvý a druhý novembrový týždeň. ZIMA Trh s nehnuteľnosťami utícha v tretí decembrový týždeň a prípadné otvorené rokovania sa môžu posunúť na nasledujúci rok.


15

NOVOSTAVBA ALEBO STARŠÍ BYT. POZNÁM VŠETKY DÔLEŽITÉ ROZDIELY? Nie každý záujemca o nové bývanie je definitívne rozhodnutý, či dá prednosť novostavbe alebo staršiemu bytu. Zrekapitulujme si teda základné za a proti.

STARŠÍ BYT:

+

› › ›

–

býva zvyčajne cenovo dostupnejší; ak je v pôvodnom stave, môžete si úpravy v ňom urobiť podľa vlastných predstáv; od ostatných vlastníkov bytov získate relevantné referencie o kvalite bývania v danom dome a v danej lokalite.

›

starší bytový dom je vždy potenciálne riziko skrytých nástrah (korodujúce alebo inak dosluhujúce rozvody TUV, dosluhujúce elektrické rozvody, zatekajúce časti domu – napríklad strecha, nedostatočné zateplenie objektu, systémové poruchy, záväzky domu, na ktoré by ste museli automaticky pristúpiť); nižšia nadobúdacia cena si neraz vyberie svoju daň v podobe nájomného zvýšeného o pravidelný poplatok na zateplenie či nákladných zmien nemoderného riešenia dispozícií a podobne.

›


16

NOVOSTAVBA:

› ›

za novostavbu sa považuje každá stavba, ktorá nie je staršia ako 10 rokov; v prípade tohto typu nehnuteľnosti máte istotu, že je postavená v súlade s najnovšími technologickými možnosťami – teda bude to kvalitná stavba aj z hľadiska mikroklímy, aj z hľadiska celkovej životnosti; súčasná architektúra je podstatne nápaditejšia ako architektúra čias minulých, teda môžete sa tešiť na naozaj zaujímavé dispozičné riešenia; výraznou výhodou je nízka energetická náročnosť, čo znamená nižšiu spotrebu, a teda nižšie pravidelné poplatky; celkom bežne ide o bývanie s pridanou hodnotou, napr.: polyfunkčnosť objektu (nákupy a služby na dosah), recepcie, párty miestnosti a terasy pre obyvateľov domu, parky, ihriská a zábavné či oddychové zóny patriace k domu.

+

› › ›

–

›

novostavba býva finančne náročnejšia ako starší byt; na druhej strane si však takáto nehnuteľnosť bude dlhšie držať svoju cenu; to má význam predovšetkým pre kupujúcich, pre ktorých je kúpa nového bytu formou uloženia finančných prostriedkov so snahou uchrániť ich takto pred prípadnou devalváciou; pri novostavbe býva veľký záujem o najlacnejšie byty, preto treba hľadaniu venovať zvýšenú pozornosť. Neraz treba rýchlo konať.

›


17

ZVLÁDNEM HĽADAŤ NA VLASTNÚ PÄSŤ? Či už sa rozhodnete pre sólo akciu, teda kúpu bytu realizujete individuálne, alebo si zvolíte spoluprácu s developérom alebo s realitnou kanceláriou, určite vám odporúčame urobiť si NAJPRV SVOJ VLASTNÝ ZÁKLADNÝ PRIESKUM (pozri kapitola 1). Vysvetlíme si podrobne tieto tri možnosti.

Vlastný prieskum: Hľadanie nového bývania sa začína prezeraním inzerátov a fotografií; počiatočné nadšenie však zväčša vyústi do sklamania. Hlavu hore! Je to celkom bežný jav. Nastáva pri stretnutí s realitou, keď všetky naše požiadavky nenájdeme za dostupnú cenu. Ak však k hľadaniu pristúpime metodicky, po čase budeme mať reálnu predstavu o trhu. Systémom porovnávania hodnôt nájdeme výhody, ktoré sme doteraz prehliadali.

Preto je potrebné:

ponuky – teda ceny › Porovnať pre daný typ nehnuteľnosti v iných

lokalitách alebo aj v danej llokalite; Zistiť, ako sú vybavené porovnateľné byty – podobná cena nie vždy znamená aj podobnú kvalitu; Určiť si reálne požiadavky na nové bývanie (zoznam zúžený na možné minimum urýchli proces hľadania).

› ›


18

KRITÉRIÁ VÝBERU Prvé myšlienky na náš nový domov bývajú celkom prirodzene nadnesené, neosekané reálnymi možnosťami. Spočiatku nám eufória nedovolí vypustiť hoc len jednu požiadavku. To je všetko v poriadku, ale len v prípade, že máme neobmedzený rozpočet.

Lokalita: Lokalita sa mnohokrát hodnotí len na základe súčasného stavu. Skúste si zistiť, aká je jej perspektíva z dlhodobého hľadiska. Zopár rád, ako si „vyskúšať“, či je pre vás lokalita vyhovujúca: Vybavenosť okolia (blízko k vašim koníčkom, či denným potrebám); Spravte si prechádzku v okolí, váš pocit je dôležitý; Prejdite sa po okolí aj vo večerných hodinách; Pozrite si parkovacie možnosti; Skúste si cestu do svojej školy/práce počas rannej a poobedňajšej špičky; Ak máte deti, budú sa mať kde hrať a byť vám na dosah? (ihriská, oddychové zóny, parky); Trávite veľa času v prírode? Je v blízkosti vyhliadnutej lokality? Alebo naopak – ste aktívny človek? Kde je najbližšie nákupné centrum, športoviská či divadlá?

› › › › › › › ›


19

Počet izieb Odpovedzte si na otázku: bude nový byt len prechodný alebo s ním počítam aj do vzdialenejšej budúcnosti? Pokiaľ ešte nie ste rozhodnutí, zvážte, či chcete zostať v danom meste, či sa nemôže vyskytnúť pracovná ponuka v zahraničí a pod. Niektoré projekty novostavieb ponúkajú v súčasnosti aj väčšie jednoizbové byty, ktoré možno neskôr v prípade potreby dispozične zmeniť; priečkami rozdeliť a získať tak ďalšiu izbu. Svoju pozornosť zamerajte skôr na celkovú výmeru.

Stav bytu Ak je v inzercii na starší byt uvedená rekonštrukcia, pýtajte sa na jej dátum a na skutočný rozsah. Pri novostavbe by vás mali zaujímať použité materiály a energetické certifikáty.


20

NIEČO NAVYŠE Dobrá vybavenosť okolia, prípadne nadštandardné možnosti a služby bytového domu oceníte nielen vy, ale v prípade predaja nehnuteľnosti budú dôležitým momentom pri rozhodovaní kupujúceho.

Čo sa tým rozumie: objektu; to znamená obchody a služby › polyfunkčnosť na dosah, napríklad do potravín či fitnescentra

doslova v papučiach; ak k domu prislúcha vlastný park či ihrisko; ak je majú obyvatelia k dispozícii vybavený priestor na oslavy a na trávenie voľného času (párty miestnosti či terasy); recepcia.

› › ›


21

NA VLASTNÚ PÄSŤ ALEBO SO SPROSTREDKOVATEĽOM Ak budete postupovať individuálne budete veľa telefonovať, a často zbytočne. › Zrejme Jedna nehnuteľnosť totiž býva v ponuke na rôznych portáloch, s rôznymi fotografiami a popismi, takže je prakticky nemožné ihneď identifikovať, že ide o tú istú nehnuteľnosť. Rovnako náročné bude pre vás aj dohadovanie obhliadok, lebo ak vy ako kupujúci nemáte „svojho sprostredkovateľa“, s najväčšou pravdepodobnosťou ho bude mať predávajúci. vás čaká náročná úloha v prípade, že sa pre kúpu › Ďalej bytu rozhodnete, vopred si preveriť všetky

skutočnosti (či sú v poriadku vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti, či zároveň s vami nekupuje nehnuteľnosť aj niekto iný, či na nej nie je nejaké vecné bremeno, exekúcia).


22

›

Ďalej budete zrejme riešiť otázku vyplatenia financií predávajúcemu, a to tak, aby ste mali istotu, že peniaze dostane predávajúci až v okamihu, keď vy budete právoplatným vlastníkom kupovaného bytu. Toto môžete riešiť viacerými spôsobmi, k najčastejším formám patrí notársky alebo bankový depozit.

obhliadok, samotné obhliadky, › Dohadovanie vybavovanie zmluvných a ostatných náležitostí bude

pre vás časovo určite náročné, treba s tým rátať. Na druhej strane zase ušetríte určitú sumu, ktorú by ste inak realitnej kancelárii zaplatili za sprostredkovanie a za právny servis. Treba však skutočne zodpovedne zvážiť, či budete riskovať za cenu, že ušetríte niekoľko sto eur.


23

Ak budete spolupracovať s realitnou kanceláriou

prehľad o trhu nehnuteľností, o aktuálnych cenách › Má a ponuke, môže vám ponúknuť alternatívy, dokáže zistiť

všetky dôležité skutočnosti, diskrétne preveriť aj tie veci, na ktoré by ste možno mali problém pýtať sa vy sami. Dobrá realitná kancelária má svojich právnikov, ktorí pripravia kvalitné zmluvy a podklady, a garantuje vám správnosť a právnu bezchybnosť celého procesu. V prípade, že by sa predsa len vyskytli problematické okolnosti, rieši ich realitná kancelária vo svojej réžii.

› ›

Samozrejme, v tomto prípade treba rátať s tým, že za tieto služby budete platiť. Zvyčajne je odmena pre realitnú kanceláriu zahrnutá v cene kúpy bytu, pričom sa stanovuje percentom z kúpnej ceny; obligátne rozmedzie je medzi 2 až 5 percentami.


24

Čo vám môže ponúknuť developér o stavbe, použitých materiáloch, kvalite › Informácie a o trvácnosti máte z prvej ruky, pretože rokujete priamo

s autorom stavby. Úpravy interiéru, zmeny dispozícií vyriešite oveľa rýchlejšie, keďže diskutujete priamo so stavebníkom. Zväčša už má architektom vopred pripravené alternatívne riešenia interiéru a vie flexibilne realizovať zmeny v byte.

›

DEVELOPÉR


25

developér vám proces kúpy uľahčí › Kvalitný a skráti poskytnutím kompletného servisu; o Spolupracuje s hypotekárnym poradcom, preto vám ušetrí veľa času, ktorý by ste strávili hľadaním vynovujúceho financovania; o Pripraví všetky zmluvy a zabezpečí všetko s nimi súvisiace (zápis na kataster a pod.); o ponúkne služby bytového dizajnéra alebo interiérového architekta; o poskytne výhody plynúce z priameho rokovania, napríklad nákupy zariadenia bytu so zľavami od svojich partnerov; o vo všeobecnosti všetky vaše prípadné otázky a požiadavky vyrieši flexibilnejšie a výhodnejšie, keďže nerokujete cez tretí subjekt.


26

KAPITOLA 3

AKO NEPREHLIADNUŤ DOBRÚ PONUKU


3

AKO NEPREHLIADNUŤ DOBRÚ PONUKU

Na čo sa treba zamerať počas obhliadky

si všímajte už okolie domu, autobusové › Určite zastávky, mieru frekventovanosti okolitých ciest,

obchody, služby. Ďalej venujte pozornosť samotnému domu, ako na vás pôsobí, ale aj či je zateplený, či sú vymenené vchodové dvere, či fungujú elektronické zvončeky, či sa zamykajú vchodové dvere alebo či je kontrolovaný vstup osôb do domu. Či budete mať kde parkovať vy alebo vaše návštevy. Ďalej ako je vchod udržiavaný, či je tam čisto, či svietia žiarivky, akých by ste mali susedov.


28

OBHLIADKA NAPOVIE VEĽA sa na platby spojené s užívaním bytu, › Pýtajte aj na to, aké bývajú zvyčajne po ročnom vyúčtovaní

doplatky či preplatky za teplo a teplú vodu. V byte sa pozerajte na celok aj detaily. V akom stave sú podlahy, steny, okná, vykurovacie telesá. Rozvody, batérie a podobne. Pýtajte sa na dodávateľov – napríklad káblová televízia, internet. V prípade, že budete mať záujem o byt, ale nie o tieto služby, aby ich pôvodný majiteľ stihol včas odhlásiť. Dobrá realitná kancelária alebo seriózny developér vám zistí aj informácie o predpokladanom vývoji v danej lokalite, aby sa vám nestalo, že o pol roka vám pred domom vyrastie výrobná fabrika či pravoslávny kostol. Pýtajte sa aj na susedské a medziľudské vzťahy v dome. Isto nebudete mať záujem o byt vo vchode, kde žije niekoľko neprispôsobivých rodín alebo kde sa susedia nevedia dohodnúť ani na tom, kedy bude najbližšia schôdza vlastníkov bytov.

› › ›


29

Ako sa na obhliadku pripraviť a ako ju vyhodnotiť? vám urobiť si zoznam priorít. › Odporúčame Je totiž málo pravdepodobné, že nájdete byt,

ktorý bude vašej predstave vyhovovať na sto percent. Preto bude pre vás jednoduchšie, keď budete mať jasno v tom, čo má pre vás väčšiu váhu: či orientácia na svetové strany alebo, konkrétne podlažie, či potrebujete mať v dome aspoň dva výťahy, či požadujete aj balkón alebo terasu, loggiu, či chcete, aby mal byt vlastné vykurovanie, samostatný šatník, spoločnú kuchyňu s obývacím priestorom, dve kúpeľne atď.

! E T I N D A I L NEPREH Nezabudnite si so sebou vziať poznámkový blok a fotoaparát. Zapíšte si nielen informácie, ktoré sa dozviete na obhliadke, ale zaznamenajte aj svoje pocity. K poznámkam a fotografiám sa môžete vždy spätne vrátiť a posudzovať ich v pokoji po obhliadke. VÝBER NOVÉHO BÝVANIA KROK ZA KROKOM

30

AKO ROZPOZNAŤ DOBRÚ PRÍLEŽITOSŤ s vami komunikuje otvorene, › predávajúci aktívne, vychádza vám v ústrety, ochotne

odpovedá na vaše otázky; pri kúpe priamo od developéra je dobrým znamením, ak má dlhoročnú tradíciu, vďaka ktorej môžete spoznať jeho portfólio, predošlé aktivity, získať referencie, ale najmä môžete sa tak spoľahnúť na stabilného partnera so skúsenosťami; keď vám predávajúci dokáže poskytnúť súčinnosť pri vybavovaní financovania, príprave formalít alebo môže poskytnúť bytového architekta či zvýhodnené podmienky u svojich partnerov pre zariadenie bytu.

› ›


31

KEDY POVEDAŤ ZÁVÄZNÉ „ÁNO“

ste presvedčenie, že ste našli byt, › nadobudli ktorý vyhovuje vašim súčasným

a aj budúcim nárokom; keď cena nehnuteľnosti je stále vo vašich možnostiach (aj z dlhodobého hľadiska); keď máte istotu, že pri nasledujúcom procese prípravy a podpisu kúpno-predajnej zmluvy, pri prevode vlastníckych práv nenastanú žiadne „komplikácie“; keď ste sa presvedčili, že pri tomto procese spolupracujete so serióznym partnerom, ktorý vám vie poskytnúť aj nadštandardné služby a má k vám priateľský a otvorený prístup.

› › ›


32

KAPITOLA 4

TOTO BUDE MÔJ BYT! ČO NASLEDUJE?


4

TOTO BUDE MÔJ BYT! ČO NASLEDUJE?

Našli ste vhodný byt a rozhodli ste sa pre jeho kúpu. Ani druhá fáza získania nového bývania nemusí byť náročná, ak vopred viete, čo očakávať.

NAJVIAC VÁS BUDE ZAUJÍMAŤ SPÔSOB FINANCOVANIA malé percento kupujúcich má k dispozícii také › Len množstvo vlastných finančných prostriedkov, aby

dokázali uhradiť celú kúpnu cenu kupovaného bytu. Ak máte iba časť finančných prostriedkov, alebo žiadne, budete potrebovať úver. A to buď úver na bývanie, hypotekárny úver, alebo stavebný úver či medziúver. Urobte si prieskum po bankách, informujte sa, kde by vám vedeli poskytnúť úverové prostriedky a v akej výške, na aký dlhý čas a s akým ročným úročením.

›


34

NAJVIAC VÁS BUDE ZAUJÍMAŤ SPÔSOB FINANCOVANIA stačí relatívne menšia suma, môžete požiadať › Akaj ovám spotrebiteľský úver, tu sú však zvyčajne úroky vyššie

a lehota splácania kratšia, takže konečná výška mesačnej splátky môže byť pre vás nevyhovujúca.

prípade niektorého zo štandardných úverových › Vproduktov na bývanie rátajte s tým, že budete musieť

za poskytnuté prostriedky ručiť nehnuteľnosťou, zrejme tou, ktorú budete kupovať. Celý proces teda bude treba nastaviť tak, aby už pri podpise kúpno-predajnej zmluvy s kupujúcim bol zohľadnený váš budúci záväzok voči banke.

sa o presnom postupe s vybranou › Poraďte bankou alebo s vaším sprostredkovateľom.

V tomto prípade určite oceníte jednu z možností, o ktorých sme už hovorili, a síce, že vám kúpu bytu a vybavovanie úveru bude zabezpečovať skúsený developér.


35

KÚPA BYTU KROK ZA KROKOM

1

Ako prejaviť záujem o kúpu konkrétneho bytu?

Buď prejavíte záujem u sprostredkovateľa, alebo ›u vlastníka bytu (ak kupujete byt individuálne). Za záväzný sa považuje záujem, ktorý vyjadríte zložením zálohy. Zvyčajne sa k tomuto úkonu viaže určitá lehota, v ktorej pristúpite k podpisu zmluvy. Ak k podpisu zmluvy nedôjde, môžete, ale aj nemusíte, dostať zálohu späť. Toto je dôležité ujasniť si skôr, než k tomuto kroku pristúpite.

Treba zložiť zálohu?

2 ›

Ak zložíte zálohu a podpíšete zmluvu o budúcej zmluve alebo rezervačnú zmluvu, má sa za to, že ste prejavili vážny záujem o kúpu bytu, a na tomto základe bude sprostredkovateľ (alebo vlastník bytu) podnikať ďalšie kroky smerujúce k uskutočneniu predmetného obchodu. Pokiaľ však zálohu nezložíte, je váš záujem o daný byt považovaný len za predbežný, byt sa ďalej ponúka aj iným záujemcom. Môže sa tak stať, že vás niekto predbehne. Je dôležité vedieť, že záloha sa následne odratúva z kúpnej ceny bytu, resp. následná suma, ktorú za kúpu bytu budete platiť, bude už o túto sumu zálohy znížená.


36

3

Kto pripraví kúpno-predajnú zmluvu?

Kúpno-predajnú zmluvu pripravuje predajca. Je dôležité ›skontrolovať si, či sú jednotlivé články v zmluve formulované jasne, logicky, a hlavne či sú v zmluve chránené záujmy nielen predajcu, ale aj kupujúceho. Nikdy nezabúdajte, že uzatvorenie zmluvy je dvojstranný akt, a teda v zmluve majú byť definované aj vaše požiadavky a chránené aj vaše záujmy. Kúpno-predajná zmluva sa vyhotovuje minimálne v štyroch exemplároch, pričom do katastra sa vkladajú dva exempláre, a po jednom exemplári majú dostať zúčastnené strany. Ak je zúčastnených strán viac ako dve, adekvátne k tomu sa upravuje aj počet exemplárov tejto zmluvy. Podpisy v zmluve musia byť notársky overené, za tieto úkony sa platí a tieto poplatky zvyčajne nie sú zahrnuté v cene nehnuteľnosti.


37

4

Kto sa postará o návrh na vklad a „zavkladovanie“? Aby mohla byť kúpno-predajná zmluva predložená ›katastru nehnuteľnosti na „zavkladovanie“, teda na zaevidovanie zmeny vlastníka nehnuteľnosti, treba spolu s dvomi exemplármi tejto zmluvy predložiť aj tzv. návrh na vklad. Tento pripraví buď predávajúci, alebo váš sprostredkovateľ, ktorý pripravil aj kúpno-predajnú zmluvu. Zápis do katastra trvá zvyčajne 30 dní, ak sa však v návrhu alebo v zmluve objavia chyby, môže sa proces „zavkladovania“ predĺžiť aj na niekoľko mesiacov. Za tento úkon sa platia poplatky formou kolkov, pričom môžete požiadať aj o urýchlené „zavkladovania“, čo znamená, že sa lehota skráti na polovicu, teda na 15 dní, ale tento úkon sa spoplatňuje osobitne. Ak máte dobrú realitnú kanceláriu alebo dobrého developéra, fyzicky podá tieto dokumenty on. Inak to bude musieť vykonať buď predávajúci, alebo kupujúci.


38

úkone podania návrhu na vklad dostávate návrh › Pona vklad opečiatkovaný správou katastra. Prípadne

sa toto podanie objaví ako plomba na liste vlastníctva. O tom, že vklad prebehol úspešne, vám príde rozhodnutie o povolení vkladu. Pokiaľ nie, dostanete oznámenie o prerušení, prípadne o zastavení konania.

tom, ako kataster „zavkladuje“ váš návrh na vklad › Poa stanete sa vlastníkom bytu, budete zrejme ešte

musieť banke (v prípade, že ste na kúpu bytu využili úver na bývanie, hypotéku a pod.) predložiť doklad, že sa tak stalo – teda nový list vlastníctva.


39

5

Čo všetko treba riešiť po kúpe bytu? ste na kúpu bytu využili úver alebo hypotéku, › Aks najväčšou pravdepodobnosťou bude od vás banka

vyžadovať poistenie nehnuteľnosti. Teda budete si musieť vybrať poisťovňu a produkt, ktorý bude vaše bývanie chrániť, kde však bude klauzula, že v prípade „totálnej škody“ bude prednostne vyplatená pohľadávka banky a až ten zvyšok poistného plnenia pripadne vám.

bytu › Priod preberaní pôvodného

vlastníka nezabudnite na tzv. preberací protokol. V ňom by mali byť uvedené také informácie ako napríklad stav elektrických hodín, vodomeru a podobne. A napríklad tiež zistené nedostatky, ktoré požadujete odstrániť v stanovenej lehote.


40

ste si to nedohodli v kúpno-predajnej zmluve, › Akpotom je vhodné písomne sa dohodnúť aj na lehotách,

dokedy sa pôvodný vlastník bytu odhlási z danej adresy trvalého bydliska. Dokedy odhlási napríklad už spomínaný internet, káblovú televíziu, dokedy sa odhlási ako odberateľ plynu a elektrickej energie a podobne. Takisto sa môžete písomne dohodnúť, v akom stave vám pôvodný vlastník byt odovzdá. Či vám napríklad nechá pôvodnú kuchynskú linku aj so spotrebičmi alebo či má uviesť byt do takého stavu, aby boli všetky steny vymaľované nabielo atď. Pri preberaní bytu majte už pripravený novú zámku na dvere a nezabudnite si vypýtať kľúč od schránky.

› ›


41

KAPITOLA 5

RADOSŤ ZO ZARIAĎOVANIA


5

RADOSŤ ZO ZARIAĎOVANIA

Zariaďovanie nového bývania je určite príjemná fáza celého procesu. Z bytu, ktorý ste si kúpili, si teraz ZAČÍNATE VYTVÁRAŤ SVOJ DOMOV. Aby nový byt domovom skutočne bol, zrejme budete chcieť čo najviac vecí urobiť podľa seba. Aby to bolo skutočne aj radostným obdobím bez sklamaní, prinášame zopár rád.


43

PRED NASŤAHOVANÍM Pri kuchyni zvážte:

pred objednaním kuchynskej linky zvážte › Ešte všetko, čo v kuchyni robievate a aké máte návyky. všade budete potrebovať elektrické zásuvky; › Kde spotrebičov súčasne môžete chcieť použiť; › koľko pracovné plochy potrebujete mať osvetlené, › ktoré či ich potrebujete vyššie, ako štandardne bývajú; spotrebiče budú voľne stojace alebo zabudované; › ktoré chcete mať v kuchyni aj barové sedenie, vínotéku, › čisamostatnú potravinovú skrinku.

Pri kúpeľni si položte otázky:

mať v kúpeľni aj vaňu aj sprchový kút? › Chcem dve umývadlá? › Vyžadujem mať v tomto priestore práčku? › Budem si vedieť tento priestor zariadiť typizovaným › Budem nábytkom alebo budem potrebovať nábytok na mieru?


44

SLUŽBY BYTOVÉHO ARCHITEKTA Čoraz viac ľudí vyhľadáva odbornú pomoc bytového architekta. On vám pomôže s návrhom efektívneho dispozičného riešenia, pri výbere materiálov či pri tvorbe štýlu, ktorý vnesie harmóniu do celého priestoru. Zariaďovanie celého bytu je tá príjemná časť, ale často náročnejšia, ako sa na prvý pohľad zdá. Každý z nás ma individuálne potreby a odlišné sny o bývaní, pričom hľadať „to svoje“ môže zabrať veľa času. Architekt vám po spoločných konzultáciách pomôže zorientovať sa v súčasnej ponuke a navrhne riešenie zodpovedajúce vašim potrebám.

Lenže ktorého architekta si vybrať? Dobrý developér vám ušetrí prácu aj v tomto prípade, keďže s nimi spolupracuje a vie vám konkrétneho architekta odporučiť.


45

IDEME DO FINÁLE Nasťahovanie, zariadenie, menovka na zvončeku Málokto z nás má možnosť nasťahovať sa do kompletne pripraveného a zariadeného bytu (ak napríklad nekupujeme vzorový byt alebo nám úplne vyhovuje zariadenie bývalého majiteľa). Treba sa preto pripraviť na obdobie „núdzového režimu“, keď sa v byte vyskytuje menej nábytku a viac škatúľ. Celkom bežne možno existovať len v jednej miestnosti alebo v určitej časti bytu. Tento stav je, samozrejme, dočasný a podľa finančných možností majiteľa nového bytu sa skôr či neskôr skončí.

Výhodu majú tí, ktorí nehnuteľnosť kúpili od developéra. On spolupracuje s predajcami nábytku a tiež s dizajnérmi, u ktorých vám vie neraz vybaviť zaujímavé zľavy a výhody.


46

KAPITOLA 6

SLOVO NA ZÁVER


6

SLOVO NA ZÁVER

sa zdá proces kúpy akokoľvek náročný, › Nech aj tu platí zlaté pravidlo; pripraveným šťastie praje. sa pýtať si kvalitu, za svoje peniaze › Nebojte si ju zaslúžite. sa žiadať o pomoc a o rady, › Nebojte patrí to ku kultúre obchodovania. sa tohto životného kroku, pretože › Nebojte ak sa rozhodnete pre spoluprácu so serióznym

partnerom, prejdete procesom oveľa ľahšie. Hľadanie nového bývania je mimoriadne zaujímavá etapa života, na ktorú budete spomínať aj s odstupom času. Človek totiž spomína na svoje prvé lásky, prvé auto a určite aj na svoje PRVÉ VLASTNÉ BÝVANIE.


48

STRABAG - ZIPP Development, s. r. o. Mlynské nivy 61/A 820 15 Bratislava Tel.: 00421 (0)2 3262 2823 E-mail: [email protected]

Staviame pre život


O CHVÍĽU STE DOMA VÝBER NOVÉHO BÝVANIA KROK ZA KROKOM

Recommend Documents