reality
II/III
Nejžádanější je periferie. N
Jako za socialismu
„Větší zájem byl snad jen při bezplatném přidělování bytů za socialismu,“ okomentoval strategii firmy Dušan Kunovský, šéf Central Group. Po dvou týdnech od zahájení prodeje měla
Vývoj a predikce počtu prodaných nových bytů v Praze* 5356 3409 1941
2007
2008
*statistika projektů nad 50 bytů
2009
2691
2011
2010
4014
2013**
2012
Pramen Ekospol
**predikce
firma uzavřené smlouvy na 84 bytů a dalších zhruba 90 bytů závazně rezervováno. „Samozřejmě mohli jsme nastavit vyšší ceny a i tak by se byty v Javorové čtvrti velmi dobře prodávaly. Ale cítil jsem, že je potřeba tuto novou lokalitu uvést něčím přelomovým. A to se podařilo. Ještě nikdy nebyl zájem tak velký, že bychom museli pracovat s pořadníky na jednotlivé byty,“ liboval si Kunovský. Je přesvědčen, že se firmě podařilo touto nabídkou oslovit zcela novou klientelu. Tedy lidi, kteří o koupi nového bytu zatím vůbec neuvažovali, protože byli přesvědčeni, že na něj nemají. Ekospol – další ze čtveřice největších tuzemských rezidenčních developerů – zareagoval promptně. Například byt 1+kk o výměře
3455
4100–4300
ejžádanější pražskou lokalitou jsou Horní Měcholupy. Tato nikterak dobře dopravně obsloužená městská část je výjimečná snad jen obrovským kontejnerovým překladištěm, žádnou úchvatnou přírodní scenérii tam nehledejte. Ještě předloni se tento lem Prahy pohyboval na 25. místě v žebříčku lokalit s nejvíce prodanými byty. První loňská příčka a více než 350 novostaveb je výsledkem toho, že se tato část metropole stala kolbištěm dvou silných developerských společností. Central Group nasadil na podzim v projektu Javorová čtvrť ceny garsonek pod milion korun, následně zlevnil Ekospol o více než deset procent, jelikož opodál prodává projekt se zárukou nejnižší ceny. Konkurence mluví o neudržitelných cenách, novináři píší o cenové válce a firmy „vzdávající se marží ve prospěch svých zákazníků“ zavádějí pořadníky.
31,7 metru čtverečního s dvacetimetrovou terasou přecenil v měcholupském projektu na 1,18 milionu. „V souladu s naší dlouhodobou strategií nazvanou Záruka nejnižší ceny, s níž jsme přišli jako první developer již v roce 2009, jsme se rozhodli plošně snížit ceny všech bytů tak, abychom byli při srovnání s konkurencí jednoznačně nejlevnější. Záruka nejnižší ceny je synonymem značky Ekospol, a to i za cenu výrazného snížení našeho momentálního zisku,“ vysvětlil Korec. A jen co se vzpamatoval, pocítil potřebu levné byty obhajovat.
Nová realita 2013
„Jedná se o novou realitu,“ reaguje Korec na poznámky o neudržitelných cenách, které si neodpustili další de-
velopeři. Zároveň odmítá, že by ceny nových bytů na úrovni 35 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH byly cenami nákladovými nebo snad dokonce ztrátovými. Chytře nakoupené parcely, množstevní slevy v projektech o stovkách bytů, vlastní peníze a tedy žádné úroky bankám, optimalizace režie – sekretářky a služební škodovky nemá ani obchodní ředitel: to jsou základní kameny úspěchu a příznivých cen. Do budoucna chce Ekospol nabízet v každé lokalitě nějaké superlevné byty, avizuje Korec. Letos predikuje, že se prodá o maximálně dvě až sedm procent více bytů než loni a na dračku půjdou právě ty nejlacinější jednotky. „Ve prospěch prodejů budou hovořit historicky nejnižší úrokové sazby hypoték a velmi nízká cenová úroveň nových projektů, v neprospěch naopak pokračující hospodářská recese, rostoucí ceny, daňová zátěž a celkově nejistota a nedůvěra Čechů v domácí ekonomiku,“ soudí Korec. Poptávka se však změní ve struktuře. Klienti se budou více koncentrovat na nejlevnější projekty s cenovou úrovní do 45 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH. V těch by se mělo podle Ekospolu prodat i n ze rce
A130002280
Bydlení Smetanka
Doprodej bytů Ihned k nastěhování! posledních 11 bytů! uzavřený areál s recepcí vysoký standard výborné ceny
603 330 301 •
[email protected]
SHIRA
DEVELOPMENT
!
reality
Je nejlevnější zhruba 50 procent všech bytů, přičemž za celý loňský rok to bylo jen 42 procent. A v segmentu do 50 tisíc korun za metr čtvereční už to bude dokonce 75 procent všech prodaných bytů, predikuje Ekospol. „Developeři si definitivně budou muset zvyknout na novou cenovou realitu. Byty prodávané za více než 50 tisíc korun za metr čtvereční včetně DPH teď budou muset vynikat nejen výbornou lokalitou a vysokou úrovní standardního vybavení, ale i výjimečností bytu jako takového, tedy například velkou terasou, předzahrádkou nebo krásným výhledem. V zásadě obyčejné byty se již za takovou cenu ve větším množství neprodají,“ soudí Korec.
Rok příležitostí
Minulý rok označila Trigema, která pravidelně monitoruje trh s pražskýA130001953
13-02-22-inzerce-225x148-spad-zm2-01.indd 1
mi novostavbami, jako příležitost k nakoupení levného bytu. „Přetrvávající převis nabídky nových bytů dovedl i některé velké developery k osekání cen v podstatě na náklady. Takže pokud někomu vyhovuje kvalita, výměra a lokalita bytu odpovídající jeho nízké ceně, měl zejména v posledních čtyřech měsících roku jedinečnou možnost nákup realizovat. Jedinečnou proto, že tento stav není dlouhodobě udržitelný a už se nemusí opakovat,“ tvrdí Marcel Soural, ředitel Trigemy. Snížení cen zabralo. Zásluhou strmého nárůstu prodejů v závěru roku dosáhl počet nových bytů prodaných v Praze za rok 2012 hodnoty 4578. Proti loňské bilanci 3791 bytů to představuje nárůst zhruba o 20 procent. Na konci roku 2012 bylo v nabídce developerů celkem
Lokality podle počtu prodaných bytů v roce 2012 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Horní Měcholupy Vysočany Zličín Libeň Letňany Hlubočepy Prosek Hostivař Stodůlky Hloubětín
352 278 264 245 230 191 168 165 165 157 Pramen Trigema
6762 volných bytů, což je o čtyři procenta více než před rokem, kdy bylo k dispozici 6506 volných bytů. Souhrnná výměra těchto volných bytů přesahuje 487 tisíc metrů čtverečních. Jejich hodnota překračuje 28 miliard korun. Mezi volnými byty je 2771 bytů již dokončených. V ne-
prodaných dokončených bytech mají developeři „umrtveno“ více než 12 miliard korun, z toho čtyři miliardy připadají na byty, které jsou starší než dva roky. „Meziroční nárůst prodejů je dobrou zprávou pro developery. Pokud však analyzujeme meziroční přírůstek prodejů o zhruba 800 bytů detailněji, je téměř z jedné poloviny tvořen z bytů v rámci lowcostové bitvy v Horních Měcholupech a ta zbývající, větší polovina, je tvořena dramatickým snížením cen u starých ležáků. Cenová válka mezi developery i nadále zuří a veřejnost to již bere za jejich standardní obchodní model. Provádění staveb bytů za téměř nákladové ceny však nelze v dlouhodobém horizontu realizovat,“ končí hodnocení uplynulého roku Soural. Hana Boříková i n ze rce
2/25/2013 7:22:57 AM
IV/V
Vertikální zahrada jako energetický bo
T
ak vyvrtáme studnu, odpověděl zahradní architekt Jiří Grulich investorovi, když se bál, že udržovat takové množství zeleně bude finančně náročné. „Dnes je developerských projektů poměrně dost, jeden jako druhý. V lepším případě v projektu nějaká zeleň je, ale jako by tam byla uměle voperována. Nekomunikuje s okolím, stavba se zelení netvoří celek,“ říká Jiří Grulich, který navrhl například „ozelenění“ projektu ByTy Malešice.
centrální vodní spirály, jež vychází ze středu komplexu a v podobě různě situovaných rostlin končí někde na přístupových a pohledových střechách domů, po kterých se široká skladba rostlin různě pne, plazí, přepadá, až dramaticky vyrůstá. Něco jako Dračí skály v Číně, po nichž se šplhá zeleň až k vrcholu. Pro projekční i stavební firmy to zpočátku byla jedna velká neznámá, nelze se proto divit jistým obavám a úvahám, že to či ono není možné.
E15: Jedním z prvních projektů vertikální zeleně v bytových domech u nás jsou ByTy Malešice. Jak jste se k této práci dostal? Na prvním plánu, který se mi dostal do rukou, zde byly vysoké domy se samými ostrými rohy, bezpočtem úhlů, velkou koncentrací hmoty na malém prostoru – tedy významnou blízkostí stávajících i navrhovaných budov s předpokládanou poměrně vysokou hustotou lidí. Skutečně typické městské bydlení. Řekl jsem si, má-li to být takový městský labyrint, pojďme to přiznat. Pojďme najít energetický bod tohoto labyrintu – centrum, od kterého se bude vše odvíjet. Tak vznikla myšlenka
E15: Co konkrétně podle odborníků nebylo možné? Třeba když viděli, s jakým množstvím zeleně počítám, obávali se, že
Do projektu, ze kterého na první pohled kouká, jak na něm chce investor ušetřit, bych nikdy nešel
na to nebudeme mít dost vody a že to bude drahé. Řekl jsem: tak vyvrtáme studnu. Budeme mít vlastní vodu skoro zadarmo a můžeme si se zelení dovolit cokoli. Po počáteční nedůvěře se ukázalo, že to prostě jde. E15: Často hovoříte o energetických bodech, spirálách, dynamice. Jak takové termíny znějí většinou pragmaticky smýšlejícím developerům a stavebním firmám? S developerem Malešic jsme se poprvé sešli v Riegrových sadech, kde jsem se podílel na částečné revitalizaci Rajské zahrady. Sedli jsme si na prameniště u schodů, které jsem navrhl, a já vyprávěl, proč je tam voda, jaký je sklon toho schodiště a proč. A ono je to zaujalo. Možná proto, že dnes je developerských projektů poměrně dost, jeden jako druhý. V lepším případě v projektu nějaká zeleň je, ale jako by tam byla uměle voperována. Nekomunikuje s okolím, stavba se zelení netvoří celek. A investor chtěl v tomto případě nabídnout lidem něco víc než byty v nových domech. Chtěl je vtáhnout do určité filozofie, do příběhu, který mohou dál podle svého rozvíjet. Ty
rostliny přece budou měnit velikost, barvu, habitus. Každý rok budou domy a jejich okolí vypadat jinak. E15: Ale není takový investor spíše výjimkou? Peníze jsou přece to, oč hlavně běží. i n ze rce
A130002192
Byty na Praze 9. Ihned k nastěhování.
tuliparokytka.cz
800 123 200
reality
d městského labyrintu
Vizualizace sidi, foto na titulní straně profimedia.cz
Z centra do oblak. Myšlenka zelených ploch v projektu ByTy Malešice vychází z centrální vodní spirály, jež ústí ze středu komplexu a v podobě různě situovaných rostlin končí na přístupových a pohledových střechách domů
Peníze samozřejmě hrají roli. Ale náklady nejsou nijak dramaticky vyšší než u „běžných“ projektů. A já si vybírám jen osvícené zadavatele. Do projektu, ze kterého na první dojem kouká, jak na něm chce investor ušetřit, bych nikdy nešel.
Pokud vás při práci (a nejen tehdy) ovládne energie mamonu, nemůže vzniknout nic zajímavého. Může to znít zvláštně, ale prvotní by mělo být to, abyste udělali věc, za kterou si můžete stát. Abyste lidem v takových domech přinesl poznání, radost, lepší
život. To, že vám projekt vydělá i nějaké peníze, to by mělo být až cosi vedlejšího. Přistoupíte-li k tomu tak od začátku, pak to funguje. A pak se takové byty i dobře prodávají. E15: Energie mamonu je zajímavá myšlenka… S penězi má souviset obdarovávání. Darování s láskou. To jsme ale nepochopili. Myslíme si, že peníze máme hromadit. Čím víc budeme mít peněz, tím víc budeme mít lásky. Ale tak to není. Peníze musejí kolovat, cirkulovat, čím rychleji, tím lépe. Když je někde na jednom místě zastavím, znamená to, že někam jinam se nedostanou. A tím přímo vytvářím utrpení, neštěstí a bolest. E15: Jak vážně berete například feng šui a další populární východní školy?
Dnes je velmi módní feng šui a různá stará tibetská, čínská či indická učení a školy. Tyto školy mají ovšem velmi přesná pravidla. Já kombinuji to základní z těchto škol a pracuji při tom s individualitou a jedinečností konkrétního místa. Váš objekt by měl komunikovat s okolním prostorem a každý prvek musí mít svůj smysl. To, kudy a jak vedete vodu, kde a jakou použijete kytku, keř či strom. Jen tak můžete vytvořit harmonii. Prostor, který zpětně, často podprahově, působí na člověka. Na takové místo přijdete, a aniž byste hned věděli proč, je vám tam dobře. E15: Jak lze vlastně definovat vertikální zeleň (VZ)? Obecně představuje vertikální zeleň veškeré rostliny rostoucí na svislých (nakloněných) konstrukcích a je v zahradní architektuře označována jako živé fasády, zelené fasády, svislé zahrady, rostlinná stěna, živá stěna, živé gobelíny a podobně. E15: Dají se za vertikální zeleň považovat břečťanem porostlé staré kamenné domy anglického či francouzského venkova? >>> i n ze rce
A130002120
bydlete
www.2barevneletnany.cz
bydlete
zeleně úsporně
Energ. náročnost budovy sk. B - úsporné Financování s HYPO od 10.105 Kč / měsíc Ve stand. vybavení bytu rekuperace VZT Ideální bydlení pro aktivní rodiny s dětmi Prodáno 50 % bytů
volejte +420 227 355 277
20130226_E15_.indd 1
26.02.13 11:02
To není právě jednoduchá otázka. Jestliže budeme vycházet z dochovaných pozůstatků staveb a písemných informací, najdeme zmínky o pěstování rostlin na „svislých i vodorovných konstrukcích“ už v bájné Atlantidě – před deseti až 50 tisíci lety – následně u různých civilizací v horizontu minimálně osmi tisíc let, a to na všech kontinentech planety. Nejčastějším uváděným učebnicovým příkladem pěstování rostlin na konstrukcích ve starověku jsou obecně známé visuté zahrady královny Semiramis v Babyloně, ale třeba i nám bližší terasové zahrady italského baroka. Ve třicátých letech minulého století LeCorbusier a brazilský zahradní architekt Roberto Burle Marx v Rio de Janeiru, ale i u nás například Josef Vaněk, realizují projekty s vertikální zelení na konstrukcích, kdy stěny, terasy a střechy jsou porostlé různými druhy rostlin napodobujícími extrémnější podmínky v přírodě. A130000936
Vizualizace sidi
VI/VII
Zelená hranice. Zeleň jako přirozená bariéra poskytuje obyvatelům soukromí
Dnes nejvýznamnější propagátor VZ je botanik Patrick Blanc francouzského státního výzkumného ústavu CNRS (Centre National de Recherche Scientifique), který vypracoval systém pěstování rostlin na svislých konstrukcích a patentoval ho pod názvem Systém Mur Vegétal – systém rostlinných nebo živých stěn. Břečťany a jinými popínavými dřevinami porostlé svislé konstrukce, tedy i vámi uvedené domy, jsou logicky vertikální zelení. inzerce
E15: Jak se VZ projektuje, na čem zelené plochy drží? Název, projekce, ukotvení a péče odvisí od zvolené technologie pěstování. Nejjednodušší způsob je použití samopnoucích popínavých dřevin – kořenující či úponkaté dřeviny – s adhezivními terčíky. Dále existují popínavé dřeviny vyžadující oporu – ovíjivé a úponkaté dřeviny –, na kterou se přichytí, případně jsou vyvazovány. Další možností je taková metoda, kdy se rostliny vysadí do záhonu (nádoby) u (na) konstrukci. Technologicky nejnáročnější systémy jsou takové, kdy jsou rostliny sázeny přímo do kapes, truhlíků, žlábků, chlopní, kazet a podobně, vytvořených na speciálních, převážně samonosných konstrukcích, které jsou instalovány přímo na stěny exteriérů či interiérů. E15: Je při projektování třeba brát v úvahu klima místa stavby, orientaci stěny ke světovým stranám či dostupné světlo? Ano, ale musíme postupovat systematicky a začít od architektonického záměru a celkové filozofie. Pak musíme brát v potaz spoustu dalších okolností: od technických možností stavby, použití stavebních materiálů přes barevnost, tvarosloví, rytmus, dynamiku až po proudění energie v prostoru. Vybíráme biologicky, stavebně i ekonomicky nejvhodnější a nejvýhodnější technologické postupy, kde zásadní roli hraje velikost, barva, celkový habitus, tolerance a růstové nároky zvolených rostlin. E15: Je péče o VZ jiná než údržba běžné zeleně? Průběh pěstební péče je stejný jako u rostlin používaných v běžných sadových úpravách, avšak s ohledem na stoupající pěstební náročnost da-
ného místa roste i její intenzita. Součástí dané pěstební technologie jsou převážně používány různé systémy automatická závlahy (přihnojování), zvýšení intenzity světla – nasvícení (v interiérech) a vyšší frekvence vlastní údržby (výměna rostlin, odstraňování poškozených částí a cílená redukce narostlých částí). E15: Jakým rostlinám se v městské zástavbě daří? Rozhodně všem, které snesou extrémnější půdní, klimatické i prostorové podmínky a zároveň všem těm, kterým vytvoříme optimální růstové podmínky. E15: Kromě estetické funkce a funkce zvukového a tepelného izolantu by zelené fasády vyřešily problémy se samozvanými výtvarníky a jejich sprejovou výzdobou. Zkušenosti z francouzských předměstí s vyšší kriminalitou potvrzují, že na rozdíl od jiných budov nebyly zelené fasády nikdy poškozeny. Souhlasíte? Přesně tak. Sprejerství je určitá revolta a zároveň potřeba být viděn a na to je bezejmenná často šedivá stěna tím nejlepším prostředkem. V situaci, kdy se na dané stěně nacházejí živé rostliny s určitou strukturou, estetickou kvalitou, barevností a vyzařující energií, je z psychologického, praktického i mentálního hlediska sprejera již velmi obtížné realizovat jakýkoli záměr. Hana Boříková
Jiří Grulich (1957)
Vystudoval Fakultu zahradnickou MZU Brno. Má vlastní znaleckou a projekční kancelář. Podílel se například na ozelenění ulic v Praze 2 a 3, řadě parků a developerských projektů.
reality
Foto bm develop
Moderní bydlení současnosti? V centru či blízko centra obklopené zelení
J
eště před několika lety si pod pojmem moderní bydlení většina lidí představila trend novostaveb, u kterých se jednalo především o samotnou skutečnost, že to byla nová výstavba. Ta se realizovala mezi jinými obytnými domy, na kraji města, za městem nebo kdekoliv, kde developerská společnost sehnala nějaký pozemek. V dnešních dnech však nabídka převyšuje poptávku a developerské projekty se přesouvají do fáze, kdy realizace nových projektů není primárně o kvantitě, ale kvalitě. Téměř každý z nás by si přál bydlet tak, aby dané místo nebral jen jako noclehárnu, ale považoval ho za ideální místo pro život. V Praze to v podstatě znamená bydlet blízko centra, mít perfektní dopravní dostupnost i široké spektrum služeb v okolí a současně klid a zeleň na dosah. Trend satelitních městeček je spíše minulostí a do popředí se dostávají nápadité projekty v zajímavých pražských lokalitách, které splňují náročné požadavky na moderní bydlení.
Žádné kompromisy
Jednotlivé projekty posuzuje pravidelně i odborná komise v rámci soutěže Realitní projekt roku, při níž realitní odborníci a architekti hodnotí nejzajímavější projekty. V roce 2011 získal cenu absolutního vítěze Realitního projektu roku 2011 v rámci celé České republiky projekt Erwin společnosti BM Develop, jenž se nachází v klidné
lokalitě pražské Pankráce na metru linky C Pražského povstání. A co na něm porota ocenila? Kromě skvělé dopravní dostupnosti do centra Prahy je ihned v sousedství parků a zeleně. Kdo by se po práci nešel rád na chvilku projít?! Nemuset dojíždět za přírodou a současně mít v docházkové vzdálenosti nepřeberné množství služeb, úřadů, bank i nákupních center je snem každého, kdo po moderním bydlení touží. Nový domov by neměl být o kompromisech – zdali bydlet v centru Prahy nebo mimo centrum, jestli se rozhodnout pro ruch velkoměsta nebo krásy přírody, jestli upřednostnit dobrou infrastrukturu služeb nebo zajímavou lokalitu. Investice do bydlení je záležitostí na mnoho let, často i na třetinu či polovinu života, a proto nejsou kompromisy na místě. Je lepší poohlédnout se po atraktivních projektech, které za přijatelnou cenu nabídnou maximum.
Pro ty, kdo vědí, co chtějí
Moderní projekty se nacházejí především v širším centru Prahy, nikoliv daleko na okraji či za městem. Za automatickou součást všech projektů je považována kompletní občanská vybavenost v těsné blízkosti rezidence, parkovací stání nebo příroda na dosah. Klientela dala vývoji jasný směr – lidé chtějí, aby bydliště mělo všechny výhody spojené s bydlením ve městě a samozřejmostí se stal i individuální přístup kvalitních developerů.
Příkladem moderní rezidence v srdci Prahy může být například další, odbornou porotou i veřejností oceněný, developerský projekt Rezidence Vinohradská 33/89, která získala jak cenu veřejnosti, tak první místo ve své kategorii. Kromě zajímavé lokality – Královských Vinohrad – si rezidence s bohatým zázemím zachovává po vizuální stránce původní secesní styl budovy, aby architektonické prvky fasády přední strany domu dokonale odpovídaly historickému centru hlavního města.
Co je moderní bydlení?
Pod pojmem moderního bydlení si můžeme představit mnoho odlišných typů bytů či domů, ale ve své podstatě by jakékoliv bydlení mělo odpovídat základním principům – cítit se dob-
ře, rád se po práci či pracovní cestě do svého příbytku vracet, neřešit problémy spojené se špatnou kvalitou bydlení, a jelikož je každý z nás přírodní tvor, tak i zeleň už dnes bezesporu k modernímu bydlení patří. Pokud tedy uvažujete o novém hnízdě pro sebe a svoji rodinu, dobře se porozhlédněte, jaké možnosti trh nabízí. Bydlet moderně totiž neznamená jen bydlet v novostavbě. Za cenu, kterou do bydlení budete investovat, chtějte „value for money“, což vám dnes některé projekty rozhodně nabídnou. Každý projekt, který je výjimečný a kvalitně provedený, vám nabídne klidné místo pro život. A protože vy za to stojíte, žádejte vždycky individuální přístup a nepřistupujte na kompromisy. veh i n ze rce
A130001979
Bydlení které budete
milovat
Atraktivní lokality v širším centru Prahy Originální architektonická řešení Moderní pojetí vnitřních dispozic Vysoký standard provedení Osobní přístup Dostupné ceny
www.bmdevelop.cz
Sledujeme nejnovější trendy v IT jen č K 0 54,9
Každých 14 dní více než 100 stran
