Moderní materiály a technologie pro výstavbu

Bankovní institut vysoká škola Praha

Katedra podnikání a oceňování

Moderní materiály a technologie pro výstavbu

Bakalářská práce

Autor:

Petr Macháč Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Vsetín

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2015

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a v seznamu uvedl veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí a jsem seznámen se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

Ve Vsetíně dne

20. 04. 2015

………………………………… Macháč Petr

Poděkování Touto cestou bych rád poděkoval konzultantům mé bakalářské práce v první fázi prof. Ing. Josefu Michálkovi, CSc. a ve druhé závěrečné fázi doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za jejich odborné, metodické a svědomité vedení, za jejich cenné rady a doporučení.

Anotace Teoretická část práce se zabývá posouzením vlivu moderních materiálů a technologií pro výstavbu rodinných domů na tržní hodnotu. Míra vlivu je stanovena na základě analýzy nákladové metody ocenění a porovnání standardů, které určuje platná oceňovací vyhláška, s materiály a technologiemi, které jsou pro výstavbu nabízeny na dnešním moderním stavebním trhu. Srovnání je provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, protože volba materiálového a technologického provedení těchto prvků je pro stavbu klíčová. Praktická část práce obsahuje ocenění bytové jednotky domu ve Vsetíně a ocenění administrativní a výrobní budovy ve Vsetíně. V poslední analytické části práce je provedena analýza realitního trhu v okrese Vsetín.

Klíčová slova oceňování, tržní hodnota, moderní materiály, moderní technologie

Annotation The theoretical part deals with the assessment of the impact of modern materials and technologies for the construction of houses on the market value. The degree of influence is determined on the analysis of cost and method of valuation and comparing the standards that define valid valuation decree with materials and technologies that are offered for the construction of today's modern construction market. Comparison is made with long life components, because the choice of material and technological design of these elements is important for construction. The practical part includes the valuation of flat in the village Vsetin and valuation of the office building in Zlin. In the last part is an analysis of the real estate market in the district of Vsetín.

Key words appraisement,

market

value,

modern

materials,

modern

technology

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 6 1. Základní pojmy a definice, požadavky na stavby................................................................... 9 1

2

Moderní materiály a technologie pro výstavbu rodinných domů .................................... 15 1.1

Základová konstrukce ................................................................................................ 17

1.2

Svislá nosná konstrukce ............................................................................................. 20

1.3

Vodorovná nosná konstrukce..................................................................................... 23

1.4

Schodišťová nosná konstrukce .................................................................................. 26

1.5

Střešní nosná konstrukce - krov ................................................................................. 29

Vliv moderních materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti ...... 32 2.1

Metody oceňování nemovitostí .................................................................................. 33

2.2

Tržní hodnota stanovená technickým pohledem na nemovitost ................................ 35

2.3

Výpočet nákladové hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky ................................ 36

2.3.1

Koeficient K4 ...................................................................................................... 37

2.3.2

Opotřebení staveb ............................................................................................... 38

2.3.3

Příklad výpočtu nákladové hodnoty stavby oceněním podle vyhlášky: ............. 40

Závěr ......................................................................................................................................... 44 3

Praktická část ............................................................................................................... - 46 3.1

Tržní odhad bytové jednotky ................................................................................... 101

3.2

ATržní odhad provozního skladového objektu .......................................................... 70

3.3

Analytická část ......................................................................................................... 101

Seznam použité literatury ....................................................................................................... 113 Seznam obrázků...................................................................................................................... 116 Seznam tabulek ....................................................................................................................... 116

5

Úvod Bakalářská práce je rozdělena na tři hlavní části – část teoretickou, praktickou a analytickou. Tématem teoretické části práce jsou Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu. Cílem práce je posoudit vliv při použití moderních materiálů či moderních technologií při výstavbě na tržní hodnotu v ocenění, vycházející z porovnání platných standardů a norem s aktuálními trendy ve stavebnictví. Za hlavní zdroj bude pro mou práci považován základní oceňovací předpis, a to oceňovací vyhláška. Pro dosažení cíle je stanoveno několik předpokladů, jejichž analýza a následné vyhodnocení bude základem pro posouzení tohoto vlivu. Vzhledem k tomu, že dané téma je rozsáhlé, kvůli zachování přehlednosti a dosažení relevantního závěru, je obsáhlost zmíněné problematiky zúžena a zaměřena pouze na materiály a technologie týkající se výstavby rodinných domů. Základním a hlavním předpokladem je, že vliv materiálového a technologického provedení stavby na tržní hodnotu bude záviset na zvolené oceňovací metodě, která se pro ocenění nemovitosti aplikuje. Dalším předpokladem je, že při ocenění metoda nákladová nejlépe vystihne stavebně-technickou stránku nemovitosti a proto její analýzou lze odhalit, které faktory při výpočtu tržní hodnoty vystihují konstrukční provedení stavby. Dalším předpokladem je, že při ocenění podle vyhlášky č. 441/2014 Sb., která je poslední novelou vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je takto stanovená tržní hodnota zkreslena nastavením standardů pro konstrukce a vybavení rodinných domů, které přesně vymezuje. Na

základě

těchto

uvedených

předpokladů

je

bakalářská

práce

strukturována

do tří kapitol. První kapitola je pouze popisná. Vysvětluje základní pojmy a definice, uvádí stručně charakteristiku základních požadavků na stavby a přehled platné legislativy. Druhá kapitola je kapitolou komparativní. Zde je provedeno srovnání standardů konstrukcí a vybavení pro rodinné domy, které jsou stanoveny oceňovací vyhláškou, s materiály a technologiemi, které nabízí pro výstavbu dnešní „moderní“ stavební trh. Porovnání je provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, kterými jsou základová konstrukce, svislá nosná konstrukce, vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a střešní nosná konstrukce. Vzhledem k široké nabídce dnešního stavebního trhu, je pro porovnání vybráno pouze několik příkladů moderních materiálů a moderních technologických postupů tak, aby výsledkem byl průřez tímto širokým spektrem a srovnání se standardy bylo adekvátní. Třetí kapitola je kapitolou analytickou. Je zde uvedena charakteristika základních metod oceňování 6

a proveden rozbor nákladového ocenění podle vyhlášky. V závěru této kapitoly je uveden ilustrativní příklad výpočtu nákladové metody podle oceňovací vyhlášky, který ukazuje jak podstatné je nastavení standardů konstrukcí a vybavení rodinných domů, v závislosti na rychlém technickém vývoji ve stavebnictví. V závěru práce jsou zrekapitulovány ověřené předpoklady, uvedeny všechny dosažené výsledky, zformulovány a zdůrazněny zásadní myšlenky a provedeno vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií na tržní hodnotu nemovitosti. Výsledek teoretické části práce je podložen nejen teoretickými fakty, ale také srovnáním a analýzou. Vzhledem k tomu, že oceňovací vyhláška má zákonem danou metodiku ocenění, je srovnání a analýza jejích parametrů nejlepším možným postupem pro vyhodnocení cíle práce. V praktické části bakalářské práce je proveden odhad tržní hodnoty dvou nemovitostí - bytové jednotky ve městě Vsetín a výrobního objektu ve městě Zlín. Poslední analytickou část bakalářské práce tvoří analýza realitního trhu pro okres Vsetín.

7

Teoretická část

MODERNÍ MATERIÁLY A TECHNOLOGIE PRO VÝSTAVBU

8

1. Základní pojmy a definice, požadavky na stavby Součástí bakalářské práce je uvedení a vysvětlení základních pojmů, definic a metodických postupů, které je nutno znát pro správné porozumění problematiky rozebírané v celém rozsahu práce. Téma Moderní materiály a technologie pro výstavbu a jejich vliv na tržní hodnotu, požaduje alespoň základní znalosti z oblasti stavebnictví, ekonomie, oceňování i přehled v právní legislativně, normách a směrnicích. Proto první kapitola bakalářské práce bude v teoretickém úvodu obsahovat všechny důležité pojmy a definice z těchto disciplín. Dále zde budou stručně uvedeny základní požadavky na stavby, které musí splňovat každá stavba, tak aby po všech stránkách tvořila funkční celek. Vzhledem k rozsáhlosti legislativy, velkého množství vyhlášek a směrnic zde bude uvedena pouze základní legislativa, která se týká stavebnictví a oceňování majetku. Vzhledem k předpokladům stanoveným v úvodu bude metodika oceňování, která slouží ke stanovení tržní hodnoty, zahrnuta do poslední kapitoly a bude součástí vyhodnocení.

ZÁKLADNÍ POJMY A DEFINICE •

Nemovitost – pozemky a stavby, které jsou pevným základem spojené se zemí.

•

Součást nemovitosti – je vše, co k nemovitosti náleží a na jejímž základě nemůže být odděleno, a to s ohledem na poškození nebo znehodnocení dané nemovitosti.

•

Příslušenství nemovitosti – zahrnuje vše, co patří vlastníkovi nemovitosti a zároveň je trvale spojeno s užíváním této nemovitosti.

•

Stavba – „se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání.“1 Stavba netvoří součást pozemku.

•

Pozemek – je část zemského povrchu, oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.2

1 2

§ 2 zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) § 27 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky

9

•

Parcela – je pozemek, který je přesně polohově a geometricky určen, je zanesen do katastrální mapy a je mu přiděleno parcelní číslo.

•

Budova – je prostorově soustředěná stavba, která je navenek z větší části uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí.

•

Rodinný dům – je stavbou, svým účelem určenou pro bydlení a dispozičním řešením odpovídající požadavkům pro rodinné bydlení. Rodinný dům může mít maximálně tři samostatné bytové jednotky, nejvýše jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a obytné podkroví. Zároveň musí být více než polovina podlahové plochy místností určena právě pro bydlení.

•

Nebytový prostor – je takový prostor, který je tvořen samostatnou místností nebo souborem místností, které jsou vymezeny k jiným účelům než k bydlení.

•

Cena – se rozumí sjednaná částka, která je stanovena při prodeji a nákupu zboží nebo služby. Jde o peněžní částku vyjádřenou přesným číslem.

•

Hodnota – na rozdíl od ceny se pojem liší pouze ekonomicky a vyjadřuje odhad hodnoty daného zboží nebo služby. Nelze ji vyjádřit přesným číslem. Hodnota stanovuje určité rozmezí ohodnocení, v závislosti na podmínkách a účelu, k jakému je odhadována.

•

Tržní hodnota – z ekonomického hlediska stanovuje interval odhadovaných tržních cen a vychází z celkové analýzy trhu.

•

Tržní cena – nemůže být určena odhadcem. Tržní cena je cenou, která je stanovena dohodou v konkrétním místě a čase mezi prodávajícím a kupujícím.

•

Reprodukční hodnota – tato hodnota je vztažena k času (datu) ocenění, jako vyjádření nákladů na výstavbu totožné nebo porovnatelné nemovitosti. Tato hodnota nezohledňuje opotřebení.

•

Časová neboli věcná hodnota – hodnota je výsledkem odečtení opotřebení stavby od její reprodukční hodnoty.

•

Výnosová (příjmová) hodnota – je dána ziskem z vlastnictví oceňované nemovitosti v závislosti na kapitalizační míře.

•

Cena obvyklá – se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo 10

obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajících nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě, vyplývající z osobního vztahu k nim.3 •

Cena zvláštní obliby – je cena stanovená na základě osobního a velmi subjektivního vztahu k oceňované věci. Proto tato cena není platná obecně na celém trhu a často bývá nepřiměřená vzhledem ke skutečné reálné hodnotě věci.

•

Cenová dokumentace – zaručuje a dokazuje prostřednictvím dokumentů, Katastru nemovitostí nebo databází, pravdivost výše ceny, která byla v minulosti zaplacena za přesně vymezené zboží nebo službu. Obecnou cenovou dokumentací je například cenová mapa, která vychází z určitého množství cenových prostředků, oproti tomu konkrétní cenová dokumentace se váže pouze na jeden prostředek.

•

Cenová argumentace – jsou odhady, tržní ocenění, expertní posudky o hodnotě, v některých případech mohou být nástroji cenové argumentace i znalecké posudky. Účelem nástrojů cenové argumentace je dokázat správnost a pravdivost zjištěné tržní hodnoty, resp. přesvědčit někoho o této pravdivosti.4

3 4

§ 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech, s. 6

11

ZÁKLADNÍ POŽADAVKY NA STAVBY Aby bylo možno realizovat po všech stránkách kvalitní objekt, je třeba splnit řadu požadavků a skloubit je v konstrukční řešení tak, aby byly všechny složky harmonicky vyváženy. K tomu je zapotřebí navrhnout konstrukci splňující architektonické požadavky, konstrukčně statické požadavky, stavební a fyzikální požadavky, požadavky protipožární ochrany, ekologické požadavky, aj. Projekt musí zároveň odpovídat ekonomickým a technologickým možnostem. Architektonické požadavky zahrnují například urbanistické podmínky z hlediska umístění stavby a jejího vztahu k okolí, estetické požadavky a typologické parametry dispozičního řešení. Technologické a ekonomické požadavky stanoví volbu technologického a materiálového provedení stavby a jsou určující pro její životnost.

Při

dnešní

výstavbě

jsou

prosazované

požadavky

environmentální

- minimalizace energetické náročnosti staveb, využívání obnovitelných zdrojů, recyklace, prodlužování životnosti staveb za pomoci kvalitnějších materiálů a stavebních postupů. Základní technické požadavky na stavby jsou zakotveny v zákoně č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu a dále specifikovány vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb. Pro stavbu mohou být navrženy a použity jen takové výrobky, materiály a konstrukce, jejichž vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navržený účel zaručují, že stavba při správném provedení a běžné údržbě po dobu předpokládané existence splní požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu, požární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a životního prostředí, bezpečnost při udržování a užívání stavby včetně bezbariérového užívání stavby, ochranu proti hluku a na úsporu energie a ochranu tepla.5 Požadavky na požární bezpečnost zahrnují všechny technické podmínky požární odolnosti stavebních konstrukcí, vymezují únikové cesty, stanovují zásady pro návrh, výstavbu i užívání stavby z požárního hlediska. Požadavky na mechanickou odolnost a stabilitu (požadavky konstrukčně statické) zahrnují kvalitu návrhu stavby i její realizaci podle předepsaných norem, kdy zatížení nebo nepříznivé vlivy okolního prostředí nesmí způsobit zásadní změny nebo poruchy v konstrukčním systému. Ochrana proti hluku stanovuje v prostorách pro bydlení dodržování určité míry hladiny hluku a vibrací, která nepřekračuje hranici, kdy hluk ohrožuje nebo dokonce 5

§ 156 vyhlášky č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb

12

poškozuje lidské zdraví. Jsou stanoveny například limity pro kročejovou nebo vzduchovou neprůzvučnost. Úspora energie a tepelná ochrana zahrnuje především podmínky a limity pro stanovení energetické náročnosti budov, tepelné požadavky na jednotlivé konstrukce a určení energetické spotřeby celé stavby. Nároky na úspory energií a ochranu tepla upravuje velké množství norem. Příkladem mohou být evropské normy pro tepelně izolační materiály a výrobky nebo norma pro tepelné vlastnosti budov a stavebních dílců. Hygiena, ochrana zdraví a životního prostředí zahrnuje požadavky na vnitřní prostředí staveb - osvětlení, teplotu, vlhkost, větrání nebo hygienické normy. Vymezuje limity pro zdravotní nezávadnost, radiační ochranu, emise, kvalitu ovzduší a pitné vody. Do této části technických požadavků jsou zahrnuty i nežádoucí látky ve stavebních výrobcích či způsob likvidace stavebního odpadu. Legislativní oporou je například zákon č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, zákon č. 17/1992 Sb., o životním prostředí, norma o ochraně staveb proti radonu z podloží nebo norma o vlivu materiálů na vodu určenou k lidské spotřebě. Bezpečnost při udržování a užívání stavby upravuje požadavky například pro zajištění ochrany před pádem (zábradlí vyhovující všem parametrům, správná výška schodišťových stupňů), uklouznutím (vhodně zvolená nášlapná vrstva podlahy), popálením či zásahům elektrickým proudem. Uvedené

požadavky

jsou

pouze

základním

výčtem

z mnoha

požadavků,

které musí být při výstavbě dodržovány a jsou zde uvedeny jen jako příklad. Jejich přesné znění, stanovené hodnoty a limity jsou zakotveny v příslušných zákonech, vyhláškách, normách či směrnicích. Je velmi důležité, aby všechny stanovené požadavky byly použity vždy na konkrétní projekt a aby nebyly opomenuty při samotném návrhu stavby. Pokud jsou všechny výše uvedené požadavky splněny, nemělo by dojít k poruchám či vadám při samotné výstavbě nebo následnému užívání stavby.

13

PLATNÁ LEGISLATIVA •

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

•

Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území Vyhláška č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby

•

Zákon č. 22/1997 Sb., o technických požadavcích na výrobky

•

Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Vyhláška č. 441/2014 Sb., kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů

•

Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)

•

Zákon č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu povolání autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě

14

1

Moderní materiály a technologie pro výstavbu

rodinných domů Stavitelství se vyvíjelo po celá tisíciletí. V jeho historii se stavily ty nejprimitivnější stavby, jako byly zemnice, chýše, jednoduché kamenné a dřevěné stavby, později pyramidy, které následovali výstavbu paláců a chrámů. Každé z těchto období znamenalo pro stavitelství ohromný přínos pro budoucí generace - nové architektonické prvky, modernější technologické postupy nebo využití nových materiálů. Když se podíváme, jakou podobu má stavitelství dnes a jakým směrem se ubírá, je až neuvěřitelné, jak rychle se tento obor rozvíjí. Neustálý vývoj nových technologií, materiálů a metod, které všechny fáze výstavby, od zhotovení projektové dokumentace, přes výrobu stavebních prvků, až po předání stavby do užívání, velmi urychlují, zkracují a především usnadňují. Tímto se stavba například rodinného domu stává otázkou jen několika měsíců. Moderní výstavba ale také přináší stále vyšší nároky na minimalizaci nákladů výroby, samotné výstavby i následného užívání stavby. Neustále se mění a zpřísňují technické i bezpečnostní požadavky, normy, zvyšují se kritéria na komfort a kvalitu bydlení. Zároveň vznikají nové stavební směry, které mění či nově utvářejí celkovou myšlenku a koncept různých typů výstavby. Spolu s tím se prosazuje velký důraz na ekologii ve všech fázích stavebního procesu, stále více se dbá na ochranu zdraví a životního prostředí. Upřednostňuje se energetická nenáročnost, obnovitelnost zdrojů, hledají se neustále nové způsoby využívání alternativních zdrojů energií. V souvislosti s tímto trendem jsem si položil dvě zásadní otázky. Jsou všechny stavebně technické normy, směrnice, zákony a vyhlášky vzhledem k rychlému vývoji celého odvětví, dostatečné, aktuální a obsahově přesné? A jak velký vliv mají dnešní moderní materiály a technologie na tržní hodnotu stavby vzhledem k platným standardům pro oceňování? Zmíněné požadavky a nároky, které moderní výstavba prosazuje, by měly být podloženy právě aktuálními a dostatečně vymezenými předpisy. Některé normy jsou bohužel zastaralé nebo jsou spíše v mnoha směrech neaktuální. Zákony jsou novelizovány často, ale z velké části pouze pomocí vyhlášek. Proto celý koncept některých z nich, je pro řešení komplexnosti výstavby nedostatečný a pro běžného stavebníka nepřehledný. Rychlý technologický vývoj umožňuje zdokonalování vlastností a variabilitu použití materiálů a díky tomu se naskýtá nepřeberné množství možností pro realizaci výstavby. Tyto moderní materiály nejsou v rozporu s platnými předpisy, spíše je předstihují. 15

Stanovení výše tržní hodnoty odhadcem je do určité míry ovlivněno subjektivním pohledem odhadce na oceňovanou nemovitost, zvolení vhodné oceňovací metody a jeho schopností aplikovat nemovitosti do tržního prostředí. V úvodu byl stanoven předpoklad, že výše tržní hodnoty bude z části ovlivněna i volbou oceňovací metody a že nejvíce ovlivněna materiálovým a technologickým provedením stavby bude při ocenění metodou nákladovou. Jedním z nejčastěji používaných metodických postupů je oceňování v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., která je od 01.

01.

2014

změněna

novelou

v podobě

Vyhlášky

č.

450/2012

Sb.

Návrh – projekt, volba konstrukčního řešení, technologický postup a volba materiálů, to vše jsou podstatné a velmi důležité informace pro vznik stavby jako funkčního celku a následně celého jejího životního cyklu. Při ocenění stavby nákladovou metodou podle výše uvedené vyhlášky je do výpočtu zahrnuto i hodnocení konstrukcí a vybavení oceňované stavby. Proto bude provedeno porovnání aktuálně platných standardů (pro konstrukce a vybavení rodinných domů) vyhlášky s materiály a technologiemi, které jsou používány při současné moderní výstavbě. Toto porovnání bude sloužit pro vyhodnocení vlivu materiálů a technologií pro výstavbu na tržní hodnotu v případě, že pro ocenění bude použita aktuálně platná oceňovací vyhláška. Porovnání standardů stanovených oceňovací vyhláškou s moderními materiály a technologiemi bude provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, kterými jsou: základová konstrukce, svislá nosná konstrukce, vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a nosná střešní nosná konstrukce - krov. Tyto prvky jsem zvolil proto, že na rozdíl od prvků krátkodobé životnosti se v průběhu života stavby prakticky nemění a jejich výběr a postup je při výstavbě rozhodující. Prvky dlouhodobé životnosti zaujímají také největší objemové podíly z hlediska stavby jako celku a tím vyvstává předpoklad, že jejich cena bude mít na výslednou tržní hodnotu největší vliv. Prvky krátkodobé životnosti nebudou do tohoto porovnání zahrnuty a to především proto, že jejich životnost je v porovnání s prvky dlouhodobé životnosti kratší a v průběhu života stavby mohou být tyto prvky několikrát vyměněny a uzpůsobeny tak požadavků aktuálního vlastníka nemovitosti. Druhým důvodem, proč zde tyto prvky nebudou uvedeny je, že materiálové a technologické provedení například oken, omítek, fasád, střešní krytiny nebo obkladů, je velmi cenově odlišné a dnešní stavební trh nabízí nepřeberné množství možností jejich realizace. Pro tyto prvky by bylo vhodné spíše porovnání kvality ve vztahu k jejich ceně. Výměnou prvků krátkodobé životnosti může být obnovena jejich předpokládaná zbytková životnost v jakékoli fázi životního cyklu stavby 16

a tím také zvýšen a udržován jejich požadovaný standard. U prvků dlouhodobé životnosti, kde jejich výměna je technicky i finančně náročná, obtížná nebo dokonce nemožná je, jak již bylo výše uvedeno, podstatná volba materiálů při samotném návrhu a kvalitní technické provedení při výstavbě. Následující podkapitoly budou věnovány srovnání prvků dlouhodobé životnosti, po stránce stavebně-technického provedení stavby, s vyhláškovými standardy. U každého prvku bude uveden: •

standard, který stanovuje platná oceňovací vyhláška pro výstavbu rodinných domů,

•

stručná charakteristika konstrukce,

•

moderní materiálové a technologické provedení PDŽ pro výstavbu,

•

vyhodnocení porovnání. Porovnání bude sloužit jako výchozí podklad pro poslední teoretickou kapitolu

bakalářské práce, která vyhodnotí stanovené předpoklady a posoudí vliv technického provedení stavby na tržní hodnotu. Dílčím výsledkem srovnání bude ověření aktuálnosti platné vyhlášky vzhledem k široké nabídce moderního stavebního trhu.

1.1 Základová konstrukce Standard základové konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 441/2014 Sb.: běžné základní s izolací (u podsklepených objektů i svislé). Základová konstrukce přenáší veškeré zatížení z vrchní stavby přes základovou spáru do podloží a její provedení je pro stavbu velmi zásadní. Návrh základu musí být volen s ohledem na předchozí inženýrsko-geologický a radonový průzkum, statický posudek, nezámrznou hloubku a konkrétní požadavky celkového konceptu stavby. Samotným návrhem i realizací konstrukce se musí předcházet z důvodů nerovnoměrnému sesedání objektu, nesourodosti nebo praskání základů, které můžou mít za následek vznik závažných poruch a následné narušení celé stavby. Nejčastějším typem zakládání u rodinných domů jsou základové pasy a základové desky. V tomto ohledu se neliší od standardu oceňovací vyhlášky. Je ale potřeba podotknout, že s přihlédnutím ke stále se zvyšujícím požadavkům z hlediska kvality zpracování, normovaných parametrů a životnosti konstrukcí, dochází neustále ke zkvalitňování materiálů a technologických postupů. Proto je jedním předpokladů kvality základů

správně

zvolený

typ

betonové 17

směsi,

popřípadě

správný

typ

a odpovídající kvalita ocelové výztuže. V oblasti betonových směsí se za několik posledních let dosáhlo velkého pokroku. Proto lze dnes ovlivnit mnoho vlastností betonu od modulu pružnosti, průsaku, chemické odolnosti, působení mrazu, odolnosti vlivem koroze výztuže až po potřebné pevnostní zatřídění (ovlivněno návrhem stavby a kvalitou podloží). Podle požadavků na nosnost základové desky rodinných domů, je v některých případech u menších staveb, možné použít například vláknobeton, který obsahuje ocelová (drátkobeton), polymerová nebo skleněná vlákna, která vylepšují houževnatost a pevnost betonu v tahu. Velmi moderním způsobem zakládání určeným výhradně pro dřevostavby, který se prozatím využívá jen ojediněle, je založení stavby na zemních vrutech. Zemní vruty se v příslušných rozestupech - podle konkrétního projektu, zašroubují do země, na ně jsou upevněny nosné hranoly, ke kterým se následně připevní základová deska, díky vzduchové mezeře mezi podložím a základovou deskou, která musí být odvětrávána, není zapotřebí žádná izolace. Takto založené domy se zařazují mezi tzv. „lehké stavby“. Celkový koncept tohoto

typu

staveb

je

jedním

z moderních

směrů

dnešní

výstavby,

jedná

se

o Light Building. Tento typ staveb je založen na principu, kdy jsou z celého procesu výstavby vyloučeny všechny těžké a mokré procesy.6 Je běžné, že kromě založení stavby, se tomuto modernímu stavebnímu směru přizpůsobují i ostatní materiály, parametry a technologické postupy pro konstrukční prvky použité při výstavbě. Pro energeticky úsporné rodinné domy existuje několik variant, jak provést základovou konstrukci. U nepodsklepených domů lze použít klasické základové pasy, ale zde je nutné provést izolaci boků těchto základových pasů a to od ložné spáry až po úroveň základové desky, aby byl splněn příslušný energetický standard tohoto typu staveb. Jako izolace se nejčastěji používají desky z extrudovaného polystyrenu. Jinou možností nenasákavých polystyrenových desek mohou být základy vyzděné z betonových tvárnic tzv. ztracené bednění, které se následně vyplní betonem s výztuží.7 Další možností založení nízkoenergeticky úsporného domu je založení na pěnovém skle. Jako tepelná izolace je v tomto případě použito kamenivo z pěnového skla, které zároveň vytváří nosnou podzákladovou vrstvu v tloušťce cca 30-50 cm. Konstrukce je chráněna z vnější strany vůči promrzání a pohyby zeminy jsou minimalizovány. Také se snižuje potřeba množství izolace v podlahové skladbě. Výhodou pěnového skla je jeho nenasákavost a drenážní funkce ve spojení s drenážními kanály. Při použití jako zásypu mezi základové pásy dochází rovněž 6

vlastní úprava: EUROPANEL s. r. o. LightBuilding [online]. ©2012-2013 [15. 03. 2013] dostupné z: http://www.lightbuilding.cz/light-building.htm 7 vlastní úprava: SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. 2011, s. 159

18

k dodatečnému sedání a vzniku nežádoucí dutiny pod betonovou deskou. Omezením je také použití v jílovitých a nepropustných zeminách. Tady je funkčnost závislá na důkladném provedení drenáží. Nefunkční drenáž má za následek dlouhodobé zaplavení výkopu vyplněného pěnovým sklem a tím ztrátu izolačních vlastností. Použití pěnového skla je vhodné k celoplošnému zakládání na propustném podloží.8

Obrázek 1: Základ z pěnového skla

Obrázek 2: Zakládání na pěnovém skle - skladba

Zdroj Obrázku 1,2: Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornou-stavbu-21871.html

Nezbytností a také výše uvedeným standardem ve vyhlášce, je správná volba vodorovné, popřípadě svislé izolace. Hydroizolace základů a spodní stavby zabraňuje pronikání spodní vody, zemní vlhkosti a vodní páry dále do konstrukce. Na stavebním trhu je dnes velké množství různých typů těchto izolací v podobě pásů, fólií, stěrek, mazanin, nátěrů nebo nástřiků. Z hlediska materiálového provedení se nejčastěji používají živičné izolace, především asfaltové a dehtové, dále izolace na bázi plastů, pryže nebo výrobky stavební chemie, jako například epoxidové pryskyřice. U podsklepených domů je potřeba dbát na preciznost provedení svislé izolace, která musí odolávat účinkům tlakové vody. Od roku 2006, kdy proběhla novelizace norem ČSN 73 0601 Ochrana staveb proti radonu z podloží a ČSN 73 0602 Ochrana staveb proti radonu a záření gama ze stavebních materiálů je ve stavebnictví zaveden nový pojem - radonový index stavby. Tento index se stanovuje na úrovni základové spáry a nabývá hodnot v rozmezí třech intervalů – nízký, střední a vysoký. Pokud je při inženýrsko-geologické průzkumu zjištěn výskyt radonu, podle výše radonového indexu se zvolí vhodný typ izolace. Dnes je běžným standardem 8

Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z:

http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornou-stavbu-21871.html

19

použití kombinace hydroizolace s izolací proti průniku radonu z podloží i vody. Tato varianta je vzhledem k vyhláškovému popisu provedení nadstandardem.

1.2 Svislá nosná konstrukce Standard zdiva stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: zdivo s tepelnou izolační schopností klasického cihelného zdiva z plných cihel tl. 45 cm, monolitický železobeton s tepelnou izolací, jakékoli výplňové zdivo; montovaný (prefa železobeton), s tepelnou izolací, jakékoliv výplňové zdivo; montované panely na bázi dřevní hmoty s tepelnou izolací. Svislá nosná konstrukce vytváří spolu s konstrukcí vodorovnou konstrukční systém stavby. Její primární funkcí je funkce statická a ztužující, kdy přenáší veškeré zatížení od stropních konstrukcí a zastřešení do konstrukce základové. Druhotnou funkcí je funkce dělící a vzhledem k dnešním nárokům, také funkce tepelně technická (izolační), akustická a v neposlední řadě funkce protipožární. Obecně se svislé nosné konstrukce dají rozdělit na obvodové a vnitřní, dispozičně pak na stěny, sloupy a pilíře. Materiálově se svislé konstrukce rozdělují na keramické, pórobetonové, betonové, železobetonové, dřevěné, ocelové a materiálově kombinované. Z technologického hlediska rozdělujeme stěny na zděné, monolitické, prefabrikované a prefa-monolitické. Zděná technologie je technologií tradiční, která využívá kusová staviva spojovaná tenkovrstvým pojivem (nejčastěji maltou), popřípadě u konkrétních kusových staviv lze použít technologii tzv. „suchého zdění“ nebo „zámkového“ principu. Zděná technologie je pracným mokrým procesem, ale díky malým rozměrům zdících prvků lze vytvářet individuální a tvarově různorodé konstrukce. Monolitické stěny vznikají přímo na staveništi a výsledná konstrukce tvoří jednolitý celek. Z této technologie nelze vyloučit mokrý proces, bednění, pracnost ani faktor času, který je potřebný pro zatuhnutí betonové směsi a získání potřebné pevnosti betonu. Výhodou je ovšem velká tvarová přizpůsobivost. Prefabrikované stěny jsou vyrobeny mimo stavbu a na staveniště se pouze dováží a následně montují. Tato technologie zaručuje rychlost výstavby, ale také přítomnost těžkých mechanických strojů a vysoké náklady na přepravu, které logicky zvedají i hodnotu stavby jako celku. Prefa-monolitická technologie je kombinací obou technologií předešlých – monolitické a prefabrikované. Příkladem může být dnes často využívané „ztracené“ bednění, kdy betonové tvarovky jsou na stavbu dovezeny jako prefabrikát a vložením výztuže a zalitím betonovou směsí jsou zmonolitněny. 20

Jak již bylo zmíněno v úvodu této kapitoly, na dnešní výstavbu jsou kladeny velké nároky. Od kvalitního návrhu, přes bezchybnou realizaci, po záruku dlouhé životnosti a

pouze

minimální

náklady na

údržbu.

Dnešní

trend

energetické

nenáročnosti

a efektivnosti prosazuje, aby svislá konstrukce byla komplexním prvkem, plnícím několik funkcí. Hlavním požadavkem je především dobrá tepelně-izolační schopnost konstrukce. Na trhu je dnes velmi široké spektrum materiálů, které lze pro výstavbu svislých konstrukcí rodinného

domu

použít.

Rozdíly

se

objevují

v

technologickém

zpracování,

realizaci i ceně. Proto zde dále bude uveden pouze stručný průřez nabídkou moderních svislých konstrukcí.

Dřevěné konstrukce Dřevo je tradičním přírodním stavebním materiálem. Jeho předností je snadná zpracovatelnost, rychlá montáž, variabilita použití a dobré tepelně-technické vlastnosti. Nevýhodou je jeho omezená nosnost, hořlavost, nasákavost a možnost poškození dřeva dřevokaznými škůdci. Některým z těchto vlivů lze předcházet použitím prvků stavební chemie.

Dnes

jsou

dřevěné

stavby

prosazovány

především

z hlediska

ekologie,

vyloučení mokrých procesů, rychlosti výstavby a možnosti následné snadné recyklace po dožití stavby. V současnosti existují zhruba dvě desítky základních konstrukčních systémů dřevostaveb, z nichž jsou však u nás ve velké míře rozšířeny jen některé typy. Nejčastěji se setkáváme se stavbami složenými z prefabrikátových částí a prvků a se stavbami založenými na tzv. systému Two by for, za nimiž následují stavby srubové a roubené.9 V malé míře se objevují domy s hrázděnou konstrukcí, pozvolna se prosazují také stavby z vrstveného lepeného dřeva. Základem pro dřevěné sendvičové panely je nosný dřevěný rám z fošen nebo trámů,

který

doplňuje

vrstva

tepelné

izolace

a

opláštění

dřevěnými

deskami.

Bližší specifikace, detailní skladba (parozábrana, doplňkové izolace, popřípadě další specifické

vrstvy)

a

nastavené

parametry

jsou

otázkou

konkrétního

výrobce.

Proto při posuzování dřevěného konstrukčního systému je zapotřebí individuálně zhodnotit danou skladbu konstrukce a posoudit, zda tato skladba odpovídá alespoň základním normovaným požadavkům. Speciální skladba konstrukce, popřípadě využití nespecifického materiálu musí byt hodnocena s rozvahou a na základě podložených faktů.

9

Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z:

http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-6865.html

21

Zděné konstrukce – kusová staviva Klasickým a tradičním zdícím materiálem je plná cihla, která dodnes patří mezi nejčastější stavební prvky. Dále se pro klasické zdění používají cihly děrované (lehčené dutinami), méně cihly vápenopískové, které se používají převážně pro stavbu komínů. Mezi rozměrově větší kusová staviva patří tvárnice, které dovolují výstavbu nosné zdi v menší tloušťce a s o něco málo lepšími tepelně-technickými vlastnostmi, než u zdiva cihelného. Tvárnice jsou buď keramické vylehčené dutinami (nejznámějším typem je zdivo Porotherm), které mají dobré tepelně-technické vlastnosti a dobrou protipožární odolnost, nebo tvárnice z lehčených betonů. Staviva z lehčených betonů jsou při výstavbě náchylná na vlhkost, díky vyšší nasákavosti, což je dáno právě pórovitou strukturou materiálu. Nejznámější tvárnicí z lehčeného betonu je pórobeton (Ytong, Hebel). Tato tvárnice má lehký povrch, jemnou strukturu a její lehkost je zajištěna plynem, který zároveň plní funkci tepelné izolace.

Pórobeton

se

velmi

snadno

opracovává

a výstavba

z tohoto

materiálu

je snadná a rychlá. Dalším podobným zdícím systémem jsou keramzitbetonové tvárnice Liatherm, nebo škvárobetonové tvárnice ISOBLOK. Pro výstavbu nosných konstrukcí lze použít také kombinaci dřeva a betonu v podobě dřevocementových tvárnic. Monolitické konstrukce Monolitické konstrukce mohou být z prostého betonu nebo po přidání kvalitní a odpovídající ocelové výztuže z železobetonu. Typickým postupem při zhotovování monolitické konstrukce je, že betonová směs je lita do připraveného dřevěného bednění, které konstrukci dá požadovaný tvar, a po vytvrdnutí betonu je konstrukce odbedněna. Nejčastěji se dnes používají bednění systémová. Při této výstavbě nelze z postupu vyloučit tzv. „mokrý proces“. Výhodou této technologie je, že lze ovlivnit různé vlastnosti betonu, má variabilita použití, vysokou pevnost, trvanlivost a dobrou protipožární odolnost. Pro určité typy staveb lze také použít beton předpjatý. Přesto je nutné, zvláště u nově postavených staveb dávat pozor na fázi sedání stavby, kdy se beton vlivem tlaku dotváří.

22

Prefabrikované konstrukce Prefabrikované konstrukční systémy jsou vyráběny ve finálně podobě mimo stavbu a na staveništi jsou pouze montovány. Tyto konstrukce se nejčastěji používají při stavbě typových rodinných domů. U tohoto konstrukčního typu je podstatné provedení spojů prefabrikovaných panelů, a to jak ze statických, tak i tepelně-technických důvodů (problematika

tepelných

mostů).

Nejčastějším

materiálem

je

kombinace

oceli,

betonu a keramiky. Jedním z typů tohoto konstrukčního provedení jsou sendvičové (vrstvené) konstrukce, které jsou kombinací nosné a tepelně izolační složky, tvořící jeden funkční celek. Pokud budou porovnány výše uvedené „moderní“ materiály a technologické postupy pro svislé nosné konstrukce, se specifikací pro konstrukce stanovené vyhláškou, dá se říci, že všechny tyto konstrukce by byly označeny jako standardní. Ovšem toto hodnocení neodráží rozdílnost cen těchto konstrukčních typů. Jako nadstandardní by měla být označena konstrukce výrazně dražší, a proto pokud by v budoucnu nebyla vyhláška blíže specifikována a konkrétněji nastaven její standard, dá se očekávat, že výsledná hodnota stanovená na základě ocenění podle vyhlášky bude zkreslena. Tento fakt umocňuje velikost objemového podílu zdiva i rychlý vývoj stavebního trhu, kdy v nabídce se začínají objevovat konstrukce, které by podle stávající vyhlášky bylo velmi obtížné zatřídit a především adekvátně ohodnotit.

1.3 Vodorovná nosná konstrukce Standard stropní konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: jakékoli s rovným podhledem. Stropní konstrukce výškově dělí prostor stavby na podlaží a na zvoleném typu této konstrukce závisí také konstrukční výška podlaží. Její primární funkcí je funkce statická (ztužující), kdy vodorovné nosné konstrukce přenášejí stálé a užitné zatížení přes svislé nosné konstrukce do podloží. Kromě statických požadavků jsou na nosné vodorovné konstrukce kladeny i další požadavky jako protipožární odolnost, tepelně-izolační a akustická funkce, které ovšem částečně souvisejí s následnou volbou podlahové krytiny, která výsledný efekt tepelných vlastností dotvoří. Volba materiálu a celková realizace je samozřejmě neodmyslitelně propojena s konstrukčním návrhem pro svislou nosnou konstrukci stavby. Stropy mohou být keramické, dřevěné, betonové, ocelové nebo z těchto materiálů kombinované. Základní konstrukční řešení stropů je deskové, nosníkové nebo klenba. 23

Technologicky jsou stropy montované z nosníků, stropních vložek a trámů, nebo monolitické, popřípadě kombinované. Monolitické stopy, mezi které patří stropní desky a panely, mají vyšší nosnost, jsou tvarově přizpůsobitelné různým typům půdorysu, ale jsou také více pracné. Při jejich realizaci je zapotřebí použít bednění. Varianta monolitického stropu, přináší do stavby tzv. mokrý proces, který je dnes velmi diskutovaným tématem ve spojení s několika moderními stavebními směry, které se snaží z procesu výstavby všechny mokré procesy vyřadit. Podle způsobu uložení jsou stropy vetknuté, částečně vetknuté nebo podepřené. Pro výstavbu rodinných domů se stropy konstrukčně navrhují nejčastěji jako deskové nebo nosníkové. Stropní konstrukce – pokud jsou součástí stavebního systému, lze je vyhotovit bez bednění, pouze pomocí montážního podpírání. Při nepravidelných půdorysech jsou řešením monolitické stropní desky. Moderní stropní konstrukce díky skladbě a vyztužení vytvářejí stropní desky, které se konstrukčně chovají i jako táhla, a tak již není nutné vytvářet na nosném zdivu klasické věnce – jejich funkci přebírá výztuž v části stropní konstrukce ležící na zdivu. Při výběru stavebního materiálu je třeba pamatovat na to, že nejen obvodové stěny domu, ale i stropní konstrukce jsou synergicky součástí stavebního systému jak po stránce statické a konstrukční, tak i po stránce materiálové.10 Pro účel ocenění vyhláška vymezuje strop i tvarově, a to pouze s rovným podhledem. Strop

se

zakřiveným

podhledem

je

klenbou,

což

není

vyhláškou

zohledněno.

Klenby u rodinných domů se vyskytují výjimečně, a to většinou u přestavěných venkovských domků nebo u historických staveb. U novostaveb stropní klenbu prakticky nenajdeme, popřípadě

tvoří

designový

prvek

interiéru

a

bývá

uměle

vytvořena,

například

ze sádrokartonové konstrukce. Jak již bylo výše uvedeno, stopní konstrukce musí být v mnoha směrech propojena s konstrukcí svislou. V tomto ohledu je dnešní stavební trh připraven a mnoho výrobců nabízí svislou a vodorovnou konstrukci jako systémový celek, což umožňuje návaznost konstrukcí, předcházení nepřesností, eliminaci tepelných mostů a tím splnění požadavku dobrých tepelně-izolačních vlastností. Vzhledem k tomu, jak je aktuálně koncipován standard v oceňovací vyhlášce a vzhledem k široké nabídce trhu, zde budou stručně uvedeny pouze některé příklady moderních stropních konstrukcí, popřípadě technologické zajímavosti.

10

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké jsou stavební systémy domů? [online] [cit. 15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/obvodove-konstrukce-a-materialy/jake-jsou-stavebni-systemydomu

24

Hodnocení standardu by proto mělo být zváženo především s ohledem na technologické provedení a vhodnost zvoleného typu stropu ve vztahu ke svislé nosné konstrukci. Monolitický železobetonový strop je často používaným návrhem pro realizaci vodorovné konstrukce. Návrh takového stropu je velmi variabilní, provádí se do systémového bednění, ale je nezbytně nutné vzhledem k ocelové výztuži provést přesný statický výpočet pro konkrétní stavbu. Montovaný strop je soustava nosných železobetonových nebo ocelových nosníků, na které se kladou stropní vložky. Žebra vyprofilovaná nad nosníky se pak zalévají betonem. Montované

stropy

mají

vysokou

únosnost,

ačkoli

jejich

hmotnost

je nízká. Stropní dílec netřeba během realizace podpírat a je nosný hned po položení. Maximální délka dílce je 6 000 mm. Polomontovaný betonový stropní systém lze použít na nosné stěny zhotovené z cihel, pórobetonových bednících tvárnic a jiných materiálů. Jeho výhodou je, že do rozpětí 6 m nevyžaduje montážní podpěry, což výrazně urychluje výstavbu. Stropní nosníky je třeba ukládat na železobetonové věnce, případně nadbetonávku betonovat společně s věncem nacházejícím se v úrovni stropu.11 Tento systém je tedy koncipován z prefabrikátů – nosníků z předpjatého betonu a stropních věnců, které se propojí s nosníky betonovou výztuží. Za moderní dřevěné stropy jsou dnes označovány stropy fošnové. U amerického typu fošnového stropu přebírají nosnou funkci fošny o dimenzi přibližně 60 × 240 mm, kladené v osové vzdálenosti 600 mm a zabezpečené proti klopení křížovými vzpěrami vzdálenými od sebe 1,5 m. Fošny jsou obvykle svrchu a zespodu obité deskami o tloušťce 24 mm. V konstrukci zvané parsimon plní nosnou funkci stropnice ze sbíjených fošen. Každá třetí až čtvrtá stropnice je ukotvena do nosné stěny trámovými kleštěmi. Cihlové vložky jsou izolovány od nosníků pásy lepenky nebo asfaltovým nátěrem a po položení se zalijí řídkou maltou. Podlaha se klade do násypu nebo přímo na nosníky při použití korkových vložek. V současnosti, při rozpětí do 6 m, se ve fošnových a trámových stropech využívají nosné prvky z lepeného lamelového dřeva. Tyto prvky mají větší únosnost, a tedy klesá tloušťka stropní konstrukce. Rovněž nevznikají trhliny, což může z estetického hlediska narušovat vzhled interiéru. 12

11

Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jaky-stropni-system 12 Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [cit. 05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu

25

Dřevobetonové stropy jsou kombinací stopu trámového, krabicového nebo masivního dřevěného stropu s betonovou vrstvou. Jedná se tedy o strop spřažený z dřevěných nosníků (trámů) a betonové desky. Tento druh stropní konstrukce má lepší tepelné vlastnosti a betonová složka zkvalitňuje vlastnosti mechanické, především tuhost a vyšší nosnost.

1.4 Schodišťová nosná konstrukce Standard pro schody stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: s jakýmkoliv standardním povrchem a zábradlím. Schodiště je nosná stavební konstrukce tvořená schodišťovými rameny a podestami, která slouží k překonání rozdílných výškových úrovní. Prvky schodišťové konstrukce jsou schodišťové stupně, které buď samostatně vytváří schodišťové rameno (prefabrikované stupně) nebo jsou společně s ním tvarovány (monolitické stupně). Stupně se liší podle způsobu uložení na podporované plně, oboustranně, centricky nebo jednostranně. Při výše uvedeném obecném popisu standardu by při hodnocení schodiště měly být brány v úvahu také jeho rozměry. Způsob uložení stupně je základem pro jeho optimální rozměr, který v první řadě vychází z průměrné délky kroku dospělého člověka podle Lehmanova vzorce: 630

2

13,

kde h je výška stupně a b jeho šířka. Pro návrh schodiště

je několik ergonomicky i technicky podstatných parametrů. Důležitými kritériem pro návrh jsou průchodná šířka schodišťového ramene, která určuje šířku průchodnosti po schodišti, podchodná výška, určující svislou vzdálenost hrany stupně od podhledu konstrukce a výška průchozí, která stanovuje kolmou vzdálenost výstupní čáry a podhledu. Od těchto kritérií se odvozují i rozměry podesty a mezipodesty. Pokud některý z parametrů bude u oceňovaného schodiště nestandardně proveden, je nezbytné tyto parametry porovnat s

příslušnou

normou

a

poté

patřičně

odůvodněné

stanovisko

ohodnotit

na základě vyhlášky. Další základní požadavky na schodiště jsou prakticky obdobné jako u všech ostatních nosných konstrukcí. Podstatné je konstrukční provedení, které musí splňovat přísné statické a bezpečnostní požadavky s důrazem na funkčnost. Musí být také zohledněny požadavky na komfort prostředí, jako je například osvětlení schodišťového prostoru a zohlednění akustických požadavků, jakými je například kročejová neprůzvučnost. Pro správný návrh a volbu technologického postupu stavby schodiště a 13

jeho

materiálového

provedení

je

nutné

REMEŠ, Josef et al.. Stavební příručka. s. 60

26

znát

všechny

základní

požadavky,

které jsou stanoveny normou ČSN 73 4130 Schodiště a šikmé rampy. Typ schodiště by měl být vybrán s ohledem na dispoziční a prostorové uspořádání konkrétního rodinného domu. Zásadní jsou u této konstrukce bezpečnostní prvky, jejichž požadavky stanovuje norma ČSN 74 3305 Ochranná zábradlí a norma ČSN 74 4507 Odolnost proti skluznosti povrchu podlah. Základními

bezpečnostními

prvky

jsou

zábradlí

s normovanými

rozměry

a finální povrchová úprava schodišťových stupňů, kdy musí být zohledněn především součinitel smykového tření povrchu a protiskluzová úprava. Nejčastějším materiálem tvořícím nosnou část konstrukce je dřevo, kámen, beton, železobeton nebo ocel, případně kámen. Materiálové provedení schodišťových stupňů vždy úzce souvisí s typem konstrukce, ale je zde prostor i pro přání stavebníka a přizpůsobení vzhledu schodiště interiéru. Nejčastější povrchovou úpravou schodišťových stupňů je keramický obklad v široké škále barevného provedení, strukturou, dřevěný obklad, PVC, stupně mohou být také z přírodního nebo umělého kamene či nerezové oceli. Trend stále více vyžaduje

propojení

technických

parametrů

schodiště

s

architektonickou

a estetickou realizací celé stavby. Schodiště se dnes stává designovým prvkem interiéru staveb. Velmi žádaným materiálovým provedením schodiště je sklo v kombinaci s ocelovou konstrukcí, pohledový nebo probarvený beton. Na trhu je nepřeberné množství konstrukčních typů schodišť i jejich materiálové provedení. Proto pokud porovnáváme moderní schodiště se standardem stanoveným v oceňovací vyhlášce, který není blíže specifikován, dalo by se říci, že většina schodišť splňující bezpečnostní požadavky, bude hodnocena jako standardní. V případě, že schodiště bude provedeno v kombinaci méně běžných materiálů, eventuálně jeho konstrukce bude mít specifické parametry (což je dnes u novostaveb velmi běžné) je nutné zvážit jeho hodnocení, a to především z technického hlediska. Druhým vodítkem při hodnocení by měla být, jak je uvedeno u svislých nosných konstrukcí, cena. Jako nadstandardní je hodnoceno schodiště, které je výrazně dražší než schodiště běžně realizované, ale samozřejmě se zachovanými funkčními a technickými parametry. http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach

27

Obrázek 3: Schodiště z broušené oceli s dřevěnými stupni

Obrázek 4: Betonové schodiště

Zdroj Obrázku 3: Truhlářský portál. Točité schodiště [online]. ©2010 [27.6.2014]. Dostupné z: http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach Zdroj Obrázku 4: Betonové schody DNA. Betonové schodiště složené na sucho. [27.6.2014]. Dostupné z: http://betonoveschodydna.mypage.cz/

Obrázek 5: Celoskleněné samonosné schodiště Zdroj Obrázku 6: Palazzio. Celoskleněné samonosné schodiště. [online]©2011-2012 [27.06.2014]. Dostupné z: http://www.palazzio.cz/sklenene-schody-a-schodiste/

28

1.5 Střešní nosná konstrukce - krov Standard střešní konstrukce stanovený při oceňování podle vyhlášky č. 3/2008 Sb.: jakýkoliv krov běžného provedení a druhu, plochá střecha. Střecha (střešní konstrukce) je „stavební konstrukce nad chráněným (vnitřním) prostředím, vystavená přímému působení atmosférických vlivů, podílející se na zabezpečení požadovaného stavu prostředí v objektu; sestává z nosné střešní konstrukce, jedno či několika střešních plášťů oddělených vzduchovými vrstvami, doplňkových konstrukcí a prvků.“14 Základní rozdělení střešních konstrukcí: •

plochá střecha – se sklonem do 5°

•

šikmá střecha – se sklonem od 5° do 45°

•

strmá střecha – se sklonem od 45°do 90°

Ploché střechy Mezi základní konstrukční typy plochých střech patří střechy jednoplášťové nebo dvouplášťové, kdy dva střešní pláště jsou od sebe odděleny vzduchovou mezerou. Víceplášťové ploché střechy se vyskytují jen velmi výjimečně. Ploché střechy jsou nevětrané či větrané systémem odvětrávacích kanálků. Pro návrh konstrukce ploché střechy je velmi podstatné její provozní využití – střechy pochůzné nebo nepochůzné. Nosnou část ploché střechy tvoří strop posledního nadzemního podlaží. V případě konstrukce ploché střechy a jejího hodnocení z hlediska standardu není mezi moderním provedením plochých střech a vyhláškovým standardem velký rozdíl. Princip plochých střech je konstrukčně prakticky nezměněn, dochází pouze ke zkvalitňování materiálů a technologických postupů. Vyhláška plochou střechu blíže nespecifikuje, proto v jejím hodnocení pro výpočet koeficientu K4 bude podstatné zohlednit aktuální technický stav, konstrukční nedostatky, nestandardní materiály nebo nedostatečné odvodnění střechy. Šikmé a strmé střechy Prvky střešní nosné konstrukce šikmých a strmých střech označujeme jako krov. Funkcí této nosné konstrukce střechy je přenést zatížení celého střešního pláště spolu se zatížením vnějšími vlivy (vítr, voda, sníh) a zatížením náhodným do svislých konstrukcí stavby. „Návrhy se odlišují počtem vaznic dle rozpětí, polohou a způsobem podepření vaznic

14

HANZALOVÁ, L., ŠILAROVÁ, Š. Konstrukce pozemní staveb 40. Zastřešení. s. 162

29

a vazného trámu, polohou a počtem vzpěr a kleštin. Návrh krovu v podstatné míře ovlivňuje i to, zda v uvažovaném prostoru bude půda nebo podkroví – užitné místnosti.“15 Nejtypičtějším tvarem střešní konstrukce rodinných domů je střecha sedlová, pultová, valbová, polovalbová, stanová nebo mansardová. Z hlediska materiálové provedení rozdělujeme krovy na dřevěné, ocelové a krovy materiálově kombinované. Podle způsobu, jakými jsou podepřeny krokve, se krovy rozdělují do několika soustav – vaznicové, hambálkové, rámové nebo kombinované. Dříve bylo tradičním postupem zhotovit krov přímo na staveništi, od nařezání jednotlivých prvků na potřebné rozměry až po sestavení. Dnes se stále více využívá možnosti zhotovit všechny potřebné části krovu strojově podle příslušné projektové dokumentace, včetně veškerých spojů a připravené díly na stavbě pouze smontovat. „Pro zhotovení dřevěných krovů se používá dřevěných hranolů spojovaných tesařskými spoji (čepováním, plátováním, kampováním,ad.) nebo dnes častěji (možná bohužel) ocelovými vruty, šrouby a styčníkovými deskami.“16 V porovnání s uvedeným standardem provedení krovu podle vyhlášky se dnešní konstrukce krovu výrazně nezměnili. Došlo pouze k některým konstrukčním úpravám, které jsou spojeny především s požadavkem obývání prostoru pod střešní konstrukcí. Novodobé krovy jsou odvozeny od tradičních soustav krovů. Proto je při hodnocení krovu nezbytné věnovat pozornost jeho konstrukčnímu řešení a ověřit, zda modifikací krovu z původních tradičních soustav nedošlo k závažným konstrukčním chybám nebo nedostatkům. Ani v materiálovém provedení krovů nedošlo k žádným výrazným změnám a tradičním materiálem je stále dřevo. Odlišnost můžeme najít pouze v technologických postupech zpracování, kdy výrazně převládá strojová výroba mimo staveniště nad výrobou ruční a ve spojích konstrukčních prvků, kdy tesařské spoje nahradili spoje ocelové, jak již bylo uvedeno výše. Do této stavební konstrukce se výrazně začleňuje použití stavební chemie, kdy jsou dřevěné prvky krovu napouštěny přípravky, chránícími dřevo proti dřevokazným škůdcům, houbám, plísním či vlhkosti. Přípravky, pokud jsou správně aplikovány, prodlužují životnost krovu. Tyto odlišnosti se do ocenění stavby nijak nepromítnou. Následující obrázky popisují novodobé soustavy krovů.

15 16

NOVOTNÝ, Jan. MICHÁLEK, Josef. Pozemní stavitelství v kresbách. s. 59 KOPTA, Pavel. JANOUŠKOVÁ, Jana. Šikmé střechy. s. 15

30

Obrázek 6: Novodobá hambálková soustava

Obrázek 7: Novodobá vaznicová soustava

Zdroj Obrázku 6:Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [cit. 27.6.2014] Dostupné z: http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552100/kEa3eoGP4BCSTl0pdI67w8RygKjrxztn/ST106s8.jpg Zdroj Obrázku 7: Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [cit. 27.6.2014] Dostupné z: http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552120/aiuv458C7GHJKjl6PWcehpxy0TUw9RVm/ST106s8b.jpg

31

2

Vliv moderních materiálů a technologií pro

výstavbu na tržní hodnotu nemovitosti V poslední kapitole teoretické části je vyhodnocen vliv moderních materiálů a technologií

na

tržní

hodnotu

nemovitosti.

Míra

vlivu

je

určena

na základě ověření předpokladů, které byly stanoveny v úvodu práce a za pomoci provedeného srovnání v kapitole předcházející. Jednotlivé předpoklady budou postupně analyzovány a vyhodnoceny. Prvním předpokladem bylo stanoveno, že míra vlivu materiálového a technologického provedení stavby na výslednou tržní hodnotu bude ovlivněna metodou, která se aplikuje pro ocenění nemovitosti (rodinný dům). Druhým předpokladem bylo vymezeno, že nejvíce materiálové a technologické provedení stavby bude zohledňovat metoda nákladová neboli metoda věcné hodnoty. Tyto předpoklady budou ověřeny na základě charakteristiky tří základních metod používaných pro oceňování nemovitostí a analýzou nákladové metody pomocí tržní hodnoty. Třetím předpokladem, který by měl vést ke stanovení míry vlivu technického provedení stavby na tržní hodnotu, je provedení podrobnějšího rozboru nákladové metody. Tento rozbor bude proveden u nákladové metody, která je metodicky dána oceňovací vyhláškou č. 3/2008 Sb., aktuálně novelizované vyhláškou č. 441/2014 Sb., platnou od 01. 01. 2014. V předcházející kapitole bylo provedeno porovnání standardů, které stanovuje platná oceňovací vyhláška, spolu s aktuální nabídkou stavebního trhu pro realizaci prvků dlouhodobé životnosti. Aby vyhodnocení míry vlivu technického provedení nově postaveného rodinného domu bylo objektivní, je porovnání vypracováno u všech prvků dlouhodobé životnosti – základy, svislé a vodorovné nosné konstrukce, schody a krovy. Pro porovnání byly vybrány pouze některé varianty moderního provedení konstrukcí z důvodů nepřeberného množství možností, které stavebníkovi dnešní nabídka trhu poskytuje. Srovnání má ukázat pouze stručný průřez stavebním trhem a tím odhalit odlišnosti nebo přesněji neaktuálnost oceňovací vyhlášky v oblasti standardů pro konstrukce a vybavení rodinných domů. Cílem porovnání

není

kvalitativní

srovnání

mezi

novodobými

materiály

navzájem,

ale má poukázat na vývoj stavebního trhu v závislosti na nastavení metodických přístupů pro oceňování podle vyhlášky.

32

2.1 Metody oceňování nemovitostí Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, se nemovitosti oceňují cenou obvyklou, případně jiným způsobem ocenění, například: nákladovým způsobem, výnosovým způsobem, porovnávacím způsobem, oceněním podle jmenovité hodnoty, oceněním podle účetní hodnoty, oceněním podle kurzové hodnoty nebo oceněním cenou sjednanou. Při tržním oceňování nemovitostí lze zjišťovat několik hodnot, které lze použít jako podklad pro odhad konečné tržní hodnoty nemovitosti (ceny obvyklá, tržní hodnota, obecná hodnota). Obecně závazná metodika pro odhad těchto hodnot neexistuje (s výjimkou administrativního ocenění). Pro většinu nemovitostí však existují obvykle využívané a do určité míry také standardizované oceňovací metody.17 Těmito nejpoužívanějšími metodami jsou metoda porovnávací, nákladová a výnosová. Metoda porovnávací (metoda tržně srovnávací) Porovnávací metoda vychází z tržního principu porovnání oceňované nemovitostmi s nemovitostmi podobnými (srovnatelnými). Předpokladem správné indikace tržní hodnoty nemovitosti je, že srovnávané nemovitosti jsou opravdu porovnatelné (obdobné), na trhu byly obchodovány v blízkém časovém intervalu a jejich ceny byly v případných rozdílech či odlišnostech upraveny příslušnou korekcí. Informace o porovnávaných nemovitostech mají být dostatečné, úplné, pravdivé a přesné. Porovnávací metoda nejlépe reflektuje obraz tržního prostředí a vzhledem k charakteru trhu s nemovitosti na našem území je obecně nejpřesnějším postupem pro stanovení tržní hodnoty. Metoda nákladová (metoda věcné hodnoty) Metoda nákladová sleduje oceňovanou nemovitost na základě jejího technického stavu. Výsledkem ocenění pomocí nákladové metody je věcná hodnota nemovitosti snížená o hodnotu opotřebení, která odpovídá nákladům na výstavbu totožné nemovitosti ke dni jejího ocenění. Tržní prostředí nákladová metoda zohledňuje ve svém algoritmu pomocí položky ekonomických nedostatků. Metoda výnosová (příjmová) Metoda výnosová je založena na očekávaném výnosu, který plyne z vlastnictví nemovitosti. Výnosová hodnota je tedy vyjádřena jako součet očekávaných budoucích výnosů za předpokladu, že takový výnos bude pomocí kapitalizační míry přepočten na současnou 17

HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. s. 43

33

hodnotu. Výnosy plynoucí z vlastnictví nemovitosti jsou spojeny i s určitými riziky, a to v podobě změn na lokálním trhu či změnami v oblasti nejlepšího a nevyššího využití majetku. Výnosová metoda je de facto ekonomickým pohledem na danou nemovitost a proto je touto metodou vhodné oceňovat nemovitosti investiční. Je samozřejmé, že i při tomto způsobu ocenění je nutno brát v úvahu stavebně-technický stav nemovitosti a to především proto, že doba, po kterou nám stavba bude generovat výnos, závisí na její životnosti, přesněji řečeno životnosti ekonomické. Při stanovení tržní hodnoty majetku by měly být využity všechny výše uvedené metody ocenění, případně s ohledem na charakter nemovitosti, účel jejího využití a lokální tržní podmínky lze použít kombinaci těchto metod nebo metodu s patřičným odůvodněním vynechat.

Analýza tržní hodnoty nákladovou metodou:18 •

v případě, kdy nemovitost slouží jako zástava úvěru, je použití nákladové metody ideální pro stanovení pojistné hodnoty – výše pojistné hodnoty se odvíjí od výpočtu reprodukční ceny při pojištění na cenu novou, resp. věcné hodnoty při pojištění na cenu časovou,

•

věcná hodnota zohledňuje materiálově technickou podstatu budovy, její živnost, opotřebení, ev. další odvozené náklady,

•

klíčové je nákladové ocenění pro facility managera nebo developera,

•

analýzou věcné hodnoty jsme schopni stanovit funkční nedostatky nemovitosti. Prvním předpokladem, stanoveným v úvodu práce bylo, že míra vlivu materiálového

a technologického provedení stavby bude záviset na zvoleném typu oceňovací metody. Z výše uvedené charakteristiky oceňovacích metod je zřejmé, že každá z metod bez pochyby vede ke stanovení tržní hodnoty, každá určitým parametrem reflektuje technický stav nemovitosti, ale

pouze

metoda

nákladová

podrobněji

zkoumá

oceňovanou

nemovitost

ze stavebně-technického hlediska. Tímto rozborem byly ověřeny první dva předpoklady a je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má největší vliv na tržní hodnotu při ocenění nemovitosti metodou nákladovou.

18

Vlastní úprava podle: ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. s. 53

34

2.2 Tržní hodnota stanovená technickým pohledem na nemovitost „Žádná z oceňovacích metod nemá obecně závaznou metodiku, s výjimkou administrativního ocenění. Přístup oceňování na bázi věcné hodnoty spočívá v prvé řadě v porovnávání a substituci, v tomto případě na porovnání nákladů na realizaci obdobných a podobných nemovitostí s těmi, které jsou oceňovány. Přitom se vychází ze základní koncepce, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu větší než by činila výše nákladů na vybudování nemovitosti optimálně shodného rozsahu, parametrů a užitečnosti v době ocenění, včetně nákladů na jejich uvedení do technického a funkčního stavu, který požaduje. V souladu s touto koncepcí je pak věcná hodnota nemovitosti většinou definována jako součet hodnoty pozemku a výše nákladů za na něm postavené stavby snížená o její případné znehodnocení.“19 U ocenění nákladovou metodou je velmi podstatné, aby se v jejím výpočtovém algoritmu nevynechal faktor zohledňující tržní prostředí. Tento faktor v rámci nákladové metodiky ocenění představuje míru užitečnosti a efektivnosti, která aplikuje výši stavebně-technických nákladů do aktuálního stavu tržního prostředí. Pokud bude zmíněný faktor vynechán, výsledná hodnota bude zkreslena. Výše uvedený fakt by se projevil zejména u nemovitostí s typicky investičním charakterem, kdy je zapotřebí rozhodovat o užitečnosti investice, ale také u atypicky řešených rodinných domů. Atypicky navržený rodinný dům je velmi obtížné zařadit do obecného trhu, protože náklady na znovu vybudování takové nemovitosti, bývají v aktuálním čase ocenění výrazně vysoké. Pokud pro ocenění nemovitosti bude použit nákladový způsob, který má závazně stanovenou metodiku v oceňovací vyhlášce zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, je v tomto metodickém postupu pouze jediný faktor, který reflektuje tržní prostředí, a to koeficient prodejnosti. Koeficient prodejnosti, někdy označován jako „koeficient ekonomických nedostatků“, je sestavován na základě přiznání k dani z převodu nemovitosti a

je

vázán

na

jednotlivá

katastrální

území.

Právě

vázanost

koeficientu

na katastrální území může mít v některých případech zkreslený vliv na oceňovanou nemovitost. Tento koeficient ne vždy správně zohledňuje stav mezi nabídkou a poptávkou.

19

ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. s. 133

35

2.3 Výpočet nákladové hodnoty stavby podle oceňovací vyhlášky Analýza postupu výpočtu tržní hodnoty rodinného domu nákladovou metodou podle vyhlášky č. 3/2008 novelizované ke dni 01. 01. 2014 vyhláškou č. 441/2014 Sb. 1. Popis nemovitosti na základě místního šetření 2. Výpočet obestavěného prostoru Vyhláška stanovuje zjednodušeně výpočet obestavěného prostoru jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení za předpokladu, že obestavěný prostor základů se neuvažuje. Detaily jsou uvedeny v příloze č. 1 oceňovací vyhlášky. 3. Typové zatřídění stavby podle druhu svislé nosné konstrukce Stavba se typově zatřídí podle druhu konstrukce a počtu podzemních a nadzemních podlaží. Pokud má stavba podkroví, je nutné cenu zjištěnou na základě tohoto zatřídění vynásobit koeficientem, vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví. Pro rodinné domy podle přílohy č. 6 oceňovací vyhlášky. 4. Výpočet základní ceny upravené za 1 m3 obestavěného prostoru stavby (pro rodinný dům) podle vzorce: ∗ •

∗

∗

∗

. 20

ZC je základní cena, stanovená za m3 obestavěného prostoru rodinného domu a jeho standardního vybavení. Příslušné hodnoty základní ceny po zatřídění typu stavby (v závislosti na typu konstrukce) jsou stanoveny přílohou č. 6 Vyhlášky č. 3/2008 Sb. Pokud má oceňovaný rodinný dům podkroví, základní cena se musí před dosazením do vzorce vynásobit příslušným koeficientem, který vyjadřuje náklady na účelové využití tohoto podkroví.

•

K4 je koeficient vybavení stavby a jeho výpočet je specifický pro každý rodinný dům. Specifičnost spočívá v tom, že každá konstrukce nebo vybavení domu je ohodnocena na základě vyhláškou stanovených standardů jako standardní, nadstandardní či podstandardní. Pro výpočet koeficientu K4 je stanoven vzorec: 1

0,54 ∗

. Hodnoty 1 a 0,54 jsou konstanty a neznámá n je součet

objemových podílů konstrukcí a vybavení rodinného domu s nadstandardním vybavením, od kterého je odečten součet konstrukcí a vybavení s podstandardním 20

§ 5 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku – vyhláška č. 3/2008 Sb., novelizována vyhláškou č. 450/2012 Sb.

36

vybavením. Příslušné objemové podíly konstrukcí a vybavení jsou stanoveny tabulkou č. 3 v příloze č. 15 Vyhlášky č. 3/2008 Sb. •

Koeficient K5 je koeficientem polohovým a hodnoty jsou stanoveny opět vyhláškou v příloze č. 14.

•

Ki je koeficient, který udává změnu cen staveb vztažených k cenové hladině roku 1994 podle vyhláškové přílohy č. 38.

•

Poslední neznámou ve vzorci je koeficient prodejnosti Kp, kdy hodnoty tohoto koeficientu jsou uvedeny v tabulkách přílohy č. 39.

5. Výpočet základní ceny stavby vynásobení základní ceny upravené za 1 m3 obestavěným prostorem stavby 6. Výpočet opotřebení podle přílohy č. 15 oceňovací vyhlášky lineární nebo analytickou metodou 7. Odečtení opotřebení od základní ceny stavby Výsledkem je nákladová hodnota stavby

2.3.1 Koeficient K4 Z popisu metodického postupu ocenění podle oceňovací vyhlášky je zřejmé, že koeficient K4 je obrazem technického provedení stavby. V předcházející kapitole bylo provedeno srovnání standardů oceňovací vyhlášky pro konstrukce a vybavení rodinných domů, jejichž hodnocení vede ke stanovení tohoto koeficientu. Srovnání bylo provedeno u prvků dlouhodobé životnosti, které zaujímají největší objemové podíly ze stavby jako celku. Ze srovnání je patrné, že vyhláškové standardy jsou v určitých směrech neaktuální nebo jim chybí bližší specifikace. Protože ocenění podle vyhlášky je metodicky závazným postupem, je zapotřebí, aby hodnoty koeficientů byly aktualizovány a byly tak více schopny odrážet provedené technologické změny a celkovou modernizaci stavebního trhu. Vlastní výpočet koeficientu K4 probíhá následujícím způsobem: 1. při místním šetření se provede ohledání a popis jednotlivých konstrukcí a vybavení 2. provede se porovnání všech jednotlivých konstrukcí a vybavení se standardním provedením, které je uvedeno v oceňovací vyhlášce

37

3. zjistí se, zda některá z konstrukcí chybí nebo se naopak v oceňované nemovitosti nachází konstrukce, která ve vyhláškovém popisu není uvedena – pro tyto konstrukce je zapotřebí vypočítat jejich příslušné objemové podíly, jak je blíže specifikováno v oceňovací vyhlášce 4. zhodnotí se, zda konstrukce či vybavení odpovídá příslušnému standardu nebo jak se od něj odlišuje 5. provede se zatřídění podle provedení s hodnocením: standardní, nadstandardní, podstandardní 6. z přílohy č. 15 (pro rodinné domy z Tabulky č. 3) se konstrukcím a vybavení přidělí jejich objemové podíly 7. na základě hodnocení standardů se konstrukcím přidělí koeficienty, vycházející ze 1

vzorce

0,54 ∗

, kdy n je součet objemových podílů konstrukcí

a vybavení s nadstandardním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním provedením •

pro standardní prvky je koeficient roven 1,000

•

pro nadstandardní prvky je koeficient roven 1,540

•

pro podstandardní prvky je koeficient roven 0,460

8. vynásobením objemového podílu a koeficientu podle standardního hodnocení je stanoven upravený objemový podíl pro jednotlivé konstrukce 9. součtem upravených objemových podílů je získán koeficient vybavení stavby K4 Záleží tedy na úvaze znalce, jak se k problému postaví. Je třeba vidět další souvislosti: přes koeficient K4 se prohlášení prvku za nadstandardní projeví zvýšením ceny tohoto prvku o 54%, takže nevýrazně dražší konstrukci není na místě uvažovat jako nadstandardní. Za nadstandardní je možno považovat konstrukci, resp. vybavení takové, kdy u daného prvku je provedení výrazněji dražší než u standardního. Podobně (včetně snížení o 54%) to platí o konstrukcích a prvcích podstandardních.21

2.3.2 Opotřebení staveb Dalším faktorem, který podstatně ovlivňuje konečnou výši nákladové hodnoty je hodnota opotřebení. Pro stanovení procentního opotřebení stavby je důležité, vybrat správný metodický postup. Opotřebení stavby vyjadřuje, jak se snížila stavebně-technická 21

BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. s. 162

38

kvalita nebo

stavby

vlivem

stárnutí,

působením atmosférických

používání, vlivů.

Jde

změnami tedy o

materiálů

v konstrukci

znehodnocení

nemovitosti.

Opotřebení se vyjadřuje v procentech (popřípadě pro výpočty jako poměrná hodnota) a lze ho vypočítat pomocí několika metod. Vyhláškou č. 441/2014 Sb. jsou stanoveny dva způsoby výpočtu opotřebení a to metodou lineární nebo analytickou. Lineární metoda je založena na předpokladu, že opotřebení probíhá po celou dobu životnosti stavby, od novostavby (nulové opotřebení) po její celkové zchátrání (dosažení sta procent opotřebení) stejnoměrně – je zde patrná přímá úměrnost s časem. Roční opotřebení se vypočte

dělením

100%

celkovou

předpokládanou

životností.

Je nutno zohlednit, že při výpočtu znehodnocení nemovitosti lineární metodou může být opotřebení stanoveno dle oceňovací vyhlášky maximálně ve výši 85 %. 22 Analytická metoda vychází z objemových podílů konstrukcí a vybavení ve stavbě a předpokládané životnosti těchto prvků (objemové podíly jsou stanoveny v tabulkách přílohy č. 15 vyhlášky č. 450/2012 Sb.). Tento způsob se použije v případech, kdy je: •

stavba ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu,

•

stavba v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu,

•

výpočet opotřebení stavby lineární metodou nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 %,

•

oceňována kulturní památka,

•

provedena nástavby, přístavby, vestavba,

•

stavba poškozena vlivem živelné pohromy (zejména povodní nebo požárem).

Výpočet opotřebení pomocí analytické metody se provádí podle vzorce ∑ !"

∗ 100 # ,

kde n je počet konstrukcí a vybavení stavby, Ai jsou objemové podíly konstrukcí a vybavení, Bi představuje stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení a Ci je předpokládaná životnost těchto prvků. Vyhláškou je dále stanoveno, že pokud u jednotlivých konstrukcí nebo vybavení stáří nelze zjisti, provede se odborný odhad a v případě, kdy je stavba užívána k několika účelům, vypočte se opotřebení pro každou část stavby zvlášť právě podle jejího účelu využití.

39

2.3.3 Příklad výpočtu nákladové hodnoty stavby oceněním podle vyhlášky: Pro vyhodnocení vlivu moderních materiálů a technologií bude uveden ilustrativní příklad, který podrobněji ukáže rozdíly, které hodnocení konstrukčních prvků a vybavení rodinných domů podle oceňovací vyhlášky v závislosti na koeficientu K4 vytváří. Tak bude ověřen předpoklad, že materiálové a technologické provedení stavby (v tomto případě u prvků dlouhodobé životnosti) má na výslednou tržní hodnotu stavby značný vliv, pokud pro ocenění nemovitosti použijeme ocenění podle oceňovací vyhlášky.

Zadání pro všechny varianty A – E: Rodinný dům; nepodsklepený, jednopodlažní, bez obytného podkroví, obdélníkového půdorysu, šikmá sedlová střecha, opotřebení stavby 3% (zvoleno pro viditelnost vlivu opotřebení), předpokládaná životnost stavby 100 let, obestavěný prostor stavby 240 m3, stavba se nachází ve městě. Zatřídění stavby: Typ A – zděný s jedním nadzemním podlažím bez podkroví.

Varianty hodnocení standardů jako podklad pro výpočet koeficientu K4 : Varianta A:

všechny konstrukce a vybavení jsou ve standardním provedení.

Varianta B:

všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v nadstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.

Varianta C:

všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení, ostatní prvky jsou v provedení standardním.

Varianta D:

základová konstrukce je v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.

Varianta E:

základová konstrukce a svislá nosná konstrukce jsou v nadstandardním provedení, ostatní konstrukce a vybavení jsou v provedení standardním.

40

Tabulka 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání

Zdroj: Bakalářská práce Moniky Bártové

Legenda k tabulce: Pro tento ilustrativní příklad se uvažuje přítomnost všech konstrukcí i vybavení, do výsledné hodnoty není započtena cena pozemku. sloupec 1 hodnocení standardu konstrukce nebo vybavení sloupec 2 koeficient zohledňující hodnocení konstrukce nebo vybavení standard S = 1,00 podstandard P = (1,00 – 0,54) = 0,46 nadstandard N = (1,00 + 0,54) = 1,54 sloupec 3 objemový podíl konstrukce nebo vybavení sloupec 4 koeficient K4 Podle oceňovací vyhlášky je koeficient K4 omezen intervalem od 0,80 do 1,20. Pro výpočet koeficientu K4 ve variantě B, kde jsou všechny prvky dlouhodobé životnosti nadstandardní a ve variantě C, kde jsou naopak všechny tyto prvky podstandardní, hodnota koeficientu nevyhovuje vyhláškou stanovenému intervalu. Rozpětí 0,80 – 1,20 smí být překročeno jen ve výjimečných případech a to na základě přesného zdůvodnění podloženého

41

kompletním popisem prvků a fotodokumentací. V tomto ohledu je nutné věnovat právě výpočtu koeficientu K4 značnou pozornost a případné odchylky znovu ověřit a odůvodnit. Tabulka 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání

Zdroj: Bakalářská práce Moniky Bártové

Z výše uvedeného příkladu je zřejmé, že materiálové a technologické provedení stavby má zásadní vliv na výslednou tržní hodnotu stavby. A Pro variantu A je výsledná nákladová hodnota stavby vypočtena na základě předpokladu, že stavba je postavena ve standardech shodných s vyhláškou. B Jak bylo výše uvedeno, koeficient K4 v této variantě překročil horní hranici intervalu určenou pro tento koeficient a nákladová hodnota stavby je značně vysoká. C Přesným opakem je nákladová hodnota stavby, která byla vypočtena na základě zadání varianty C, kdy všechny prvky dlouhodobé životnosti jsou v podstandardním provedení. Koeficient K4 opět překročil vymezený interval, tentokrát ovšem ve spodní hranici a výsledná nákladová hodnota stavby je velmi nízká. D Pokud porovnáme hodnotu vypočtenou pro variantu A, kde všechny prvky jsou hodnoceny standardně a hodnotu vypočtenou pro variantu D, kde jsou nadstandardně ohodnoceny pouze základy a všechny ostatní prvky jsou ve standardním provedení, cenový rozdíl je ve výši 89 351 Kč. S ohledem na to, že v předchozí kapitole byla věnována pozornost porovnání standardů vyhlášky u prvků dlouhodobé životnosti s moderními materiály technologiemi pro výstavbu, která je realizována na základě nabídky aktuálního stavebního trhu, je pravděpodobné, že příklad ve variantě D, je příkladem reálným. Pokud je při inženýrsko-geologickém průzkumu zjištěn v podloží výskyt radonu, je samozřejmostí použití izolace proti účinkům radonu v kombinaci

42

s izolací proti vlhkosti – takový stav je podle aktuálně platné vyhlášky hodnocen jako nadstandard. E Pro stavbu ve variantě E je kromě základové konstrukce v nadstandardním provedení také svislá nosná konstrukce. V tomto případě, při porovnání s variantou A, je již rozdíl nákladových hodnot značný, a to ve výši 322 882 Kč. Díky velikosti objemového podílu zdiva se nákladová hodnota dosti navýšila i oproti výsledné hodnotě varianty D, kde je rozdíl 233 531 Kč. Objemový podíl zdiva je v závislosti na typu zatřídění konstrukce v rozmezí od 21,2% do 24,3% a tvoří největší objemový podíl stavby. Z vyhodnocení výsledků ve variantě E je patrné, že právě díky velikosti objemového podílu je značně ovlivněna i výsledná nákladová hodnota. Nastavení parametrů standardu při ocenění podle vyhlášky je proto zásadní a pro stanovení tržní hodnoty klíčové.

43

Závěr Cílem této bakalářské práce bylo posoudit a vyhodnotit, jaký vliv mají moderní materiály a technologie pro výstavbu na tržní hodnotu. V úvodu práce bylo stanoveno, že míra vlivu bude určena na základě několika předpokladů, které budou v průběhu práce ověřovány a vyhodnoceny. Druhým podstatným vodítkem pro určení vlivu moderního technického provedení stavby, bylo porovnání materiálů a technologií, které nabízí dnešní stavební trh se standardy, které jsou zakotveny v oceňovací vyhlášce a jsou závazné v případě, kdy je pro ocenění tato vyhláška použita. Dnes je velmi složité vybrat a kombinovat správné materiály a technologie pro výstavbu rodinného domu, které by dohromady vytvořily plně funkční celek, splňovali stanovené předpisy, zároveň dokonale odpovídali všem představám a požadavkům investora a výstavba takového domu i jeho samotné užívání by vyžadovalo pouze minimálními náklady. Proto výběr konstrukčního řešení rodinného domu by měl být pečlivě zvážen a jeho návrh i samotná realizace by měly být řešeny individuálně s ohledem na všechny možné okolní vlivy. Pokud bude požadováno ocenění nově postaveného rodinného domu, mělo by k jeho ocenění být použito všech tří základních metod ocenění, pokud tomu nebrání specifické okolnosti nebo zadaný požadavek. Jednotlivým metodám jsou na základě tržního prostředí, ve kterém se nemovitost nachází, přisouzeny procentní váhy a pomocí váženého průměru stanovena tržní hodnota. Výsledkem tohoto postupu by měla být stanovena objektivní tržní hodnota. V této práci byla cíleně provedena analýza ocenění podle oceňovací vyhlášky, jejíž metodika je pevně stanovená a je normou pro oceňování. Ověřením předpokladů, které byly stanoveny v úvodu práce, analýzou nákladového způsobu ocenění, na základě srovnání moderního technického provedení stavby s vyhláškou, nastavenými specifikacemi konstrukcí a vyhodnocením uvedeného ilustrativního příkladu, lze bezesporu říci, že moderní materiály a technologie pro výstavbu mají značný vliv na tržní hodnotu. Porovnání bylo provedeno u prvků dlouhodobé životnosti – základová konstrukce, svislá a vodorovná nosná konstrukce, schodišťová konstrukce a střešní nosná konstrukce (krovy). Tyto prvky byly vybrány především proto, že volba jejich materiálového a technologické provedení při výstavbě má zásadní vliv na celou stavbu a tyto prvky se v průběhu životnosti stavby prakticky nemění. V případě ocenění podle oceňovací vyhlášky 44

zaujímají tyto konstrukce největší objemové podíly, což se výrazně promítá do výpočtu koeficientu vybavení stavby K4. Přestože od 01. 01. 2014 nabyla své účinnosti novela v podobě Vyhlášky č. 441/2014 Sb., kterou se mění Vyhláška č. 3/2008 Sb. a některá další ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, příloha č. 6, která vede ke stanovení hodnoty koeficientu vybavení stavby K4, který je technických obrazem provedení stavby, zůstala beze změn. Za těchto okolností, kdy parametry nastavené vyhláškou jsou v mnoha směrech neaktuální, může být takto stanovená tržní hodna (ve výpočtu ekonomické nedostatky zohledňuje koeficient prodejnosti Kp) zkreslena. Odhad tržní ceny nemovitosti je do jisté míry subjektivním názorem konkrétního odhadce a proto, pokud je stanovená metodika vzhledem k současnému tržnímu prostředí neaktuální nebo blíže nespecifikována, může být výsledný odhad nepřesný. Pokud vyhláška nebude v nejbližší době novelizována a to

především

v případě

přílohy

č.

6,

která

popisuje

standardy

konstrukcí

a vybavení rodinných domů, a přílohy č. 39, která zohledňuje tržní prostředí, rychlý vývoj stavebního trhu může tento způsob ocenění zkreslovat ještě více. V současné době jsou standardy pro výstavbu nových rodinných domů úplně jiné než před několika lety. Moderní materiály a technologie dnes nabízejí mnoho výhod, umožňují variabilní

řešení

stavby

a

přizpůsobení

rozmanitým

požadavkům

stavebníka.

Jejich spektrum na stavebním trhu je ovšem natolik široké, že výběr musí být pečlivě zvážen. V případě stavby rodinného domu, by mělo platit dvojnásob, že co je nejdražší, nemusí být zároveň nejkvalitnější. Právě u prvků dlouhodobé životnosti musí být kladen důraz na funkčnost, precizní provedení a kvalitu. V příkladu uvedeném na konci třetí kapitoly bylo názorně ukázáno, jak velký vliv má na výslednou hodnotu „nadstandardní hodnocení“ konstrukce. Jak bylo několikrát podotknuto v průběhu práce, za nadstandardní by měla být označena taková konstrukce nebo její technologické provedení, které je výrazně cenově dražší než provedení cenově obvyklé či průměrné. Tento fakt je důvodem, proč by kompletní příloha č. 6 oceňovací vyhlášky měla být aktualizována. Aktualizací by se předešlo nepřesným hodnocením stavebních konstrukcí a také zkreslení výsledné tržní hodnoty. Moderní materiály a technologie pro výstavbu mají v případě prvků dlouhodobé životnosti značný vliv na tržní hodnotu.

45

3

Praktická část

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ

3.1 Tržní odhad bytové jednotky Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti

1 / 2014

Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu

Účel ocenění Předmět ocenění Bytová jednotka č. 112/5, LV č. 8398, s podílem na společných částech domu a pozemku 505/8317 na pozemcích: pozemek parc. č. 755, LV č. 5845 Adresa Kraj

Zlínský kraj

Město

Kat. území

Vsetín

Ulice

Část obce dle LV

Vsetín

Počet obyvatel č.p.

Bratří Hlaviců

26976

112

Vsetín

Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Tel.

Nárožní 2600/9

E-mail

158 00 Praha 5

Vlastnictví Špitalský Štefan - Vsetín, Bratří Hlaviců 112

Bytová jednotka

SJM

Špitálská Magdalena - Vsetín, Bratří Hlaviců 112 Zpracováno pro

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Vypracoval

Petr Macháč

Dne

5. 12. 2014

Licence číslo

Jasenice 1542

Ke dni

5. 12. 2014

Prohlídka dne

5. 12. 2014

755 01 Vsetín email: [email protected] Počet stran textu

6

tel: 605 334 437 Počet stran příloh

13

Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha

48.9 m2

- 47 -

12 900 Kč/m2

630 800 Kč

630 000

Kč

Šestsettřicet tisíc

Kč

Obvyklá cena - současný stav

Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o byt 2+1 ve 3.NP z 5NP v původním, ale funkčním stavu, pouze nová plastová okna, v panelovém domě z roku 1986, dům po celkové revitalizaci. Lokalizace v klasické sídlištní zástavbě panelového typu s navazujícími objekty občanské vybavenosti, vlastní byt je umístěn ve vnitřní sekci pětipodlažního panelového domu. Objekt je situován v dobré docházkové vzdálenosti od centra, na sídlišti Sychrov v jeho střední části, v zástavbě obytnými domy, s dostupností inženýrských sítí a veřejné dopravy. Obec jako taková má veškerou občanskou vybavenost, adekvátní školství i kulturní vyžití situované v docházkové vzdálenosti, s kompletní nabídkou pracovních příležitostí. V bytě jsou instalovány zařizovací předměty původní, jádro umakartové, orientace bytu je na jih. Poptávka ve městě v současné době odpovídá nabídce z důvodu ekonomické recese se znaky stagnace realitního trhu. Pozemek náleží k bytu ve velikosti spoluvlastnického podílu. Měsíční inkaso 4 853Kč. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: • • • •

umístění bytu ve vnitřní sekci dům po zdařilé celkové revitalizaci slunný byt orientovaný k jihu, velmi pěkný výhled z bytu do okolí úplná zainvestovanost IS

Za negativní stránky nemovitosti považuji: • • • •

původní stav bytu, tapety, umakartové jádro (pouze okna plastová) umístění v investorsky méně oblíbené lokalitě sídliště Sychrov omezený počet parkovacích míst na místní komunikaci před domem stagnace realitního trhu spojená s ekonomickou recesí

Stávající obvyklou cenu stanovenou na základě porovnání 630 000 Kč. (jednotková cena 12 900 Kč/m2UP). Závěr: rizika nezjištěna, přístup bezproblémový, věcná či břemena jiné právní omezení se k majetku nevážou. Předmětná lokalita je dle Aguariuse v zoně 1 (ze stupnice 0-4), možnost záplav nepřichází v úvahu, pojištění proti povodni není nutné.

Vyhodnocení rizik

ANO

Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí

ANO

Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc)

ANO

Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací

ANO

Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci

ANO

Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace

NE

Zástavní právo zapsané na LV

NE

Právní zánik stavby

NE

Stavba na cizím pozemku

NE

Dočasná stavba

NE

Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví

- 48 -

NE

Probíhající obnova operátu

NE

Přestavek

NE

Plomba

NE

Přídatné spoluvlastnictví

NE

Věc nemovitá situována v záplavovém území

NE

Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží

NE

Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje)

NE

Věc nemovitá v území s přírodními riziky

NE

Ztížený přístup k nemovitosti

NE

Umístění věci nemovité v chráněném území

NE

Umístění věci nemovité v památkové zóně

NE

Umístění věci nemovité v ochranném pásmu

NE

Stavba je v demoličním pásmu

NE

Demograficky negativně zatížená lokalita

NE

Reálná břemena / věcná břemena

NE

Služebnosti

NE

Reálné břemeno doživotního užívání/požívání

NE

Předkupní právo

NE

Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod.

NE

Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje

NE

Zajišťovací převod práva

NE

Nezbytná cesta

NE

Přednostní pořadí pro jiné právo

NE

Historická zástavní práva převzatá do KN

NE

Výměnek / Budoucí výměnek

NE

Ostatní finanční omezení

NE

Nájemní smlouva

NE

Stavba se zhoršeným technickým stavem

NE

Stavba dlouhou dobu neužívaná

NE

Stavba dlouhou dobu rozestavěná

NE

Výhrada vlastnického práva

NE

Výhrada zpětné koupě

- 49 -

NE

Výhrada zpětného prodeje

NE

Koupě na zkoušku

NE

Výhrada lepšího kupce

NE

Vzdání se náhrady škody na pozemku

NE

Podzemní stavba se samostatným účelovým určením

NE

Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti

NE

Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků

NE

Zákaz zcizení nebo zatížení

NE

Jiné riziko

Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nemovitost je aktuálně obchodována přes RK za cenu 630 000 Kč a slouží jako zástava.

Podklady • • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8398, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín 14. 3. 2014. Výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001, 10002 a 3097 Snímek kat. mapy pro k.ú. Vsetín, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orientační. Mapa oblasti.

Datum předání kompletních podkladů 18. 3. 2014

Přílohy • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8398, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín 14. 3. 2014. Výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001, 10002 a 3097 ze dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Vsetín, vyhotovil Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Vsetín Fotodokumentace nemovitosti. Mapa orientační. Mapa oblasti.

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Okresní město Vsetín se nachází na úpatí Vsetínských, Hostýnských a Vizovických vrchů kolem řeky Vsetínské Bečvy, rozloha města činí 6 900 ha, nadmořská výška 345 m nad mořem, jedná se o významné hospodářské a kulturní středisko východní Moravy. Obec je situována u silnice I. tř. č. 57 směr Slovensko a silnice I. tř. č.69 směr Zlín. Má funkční plnou občanskou vybavenost charakteristickou pro okresní města - školy základní, střední, školky, kulturní a sportovní zařízení, instituce a orgány státní správy (finanční úřad, katastrální, policii, soud, ap.). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci

centrální část obce

Okolní zástavba

- 50 -

sídlištní zástavba

Předmětný bytový dům č.p.112 se nachází na pozemku parc. č. 755 v okrajové části města Vsetín, místní části Sychrov, ulice Bratří Hlaviců, kde je součástí souvislé zástavby bytovými domy podél zpevněné místní komunikace s navazující občanskou vybaveností, ve vzdálenosti cca 0,850 km severovýchodně vzdušnou čarou od centra města s budovou městského úřadu. Přístup a příjezd je z pozemku okolo domu, který je charakteru veřejné zeleně s chodníky zpevněnými plochami. Stavební parcela ve svahu se západní expozicí, lokalita s dostupností inženýrských sítí včetně plynu. Občanská vybavenost základní, úplná pak v centru města.

Informace o nemovitosti Jedná se krajní sekci typového domu sestávajícího z 3 sekcí s vlastními vstupy a samostatnými čísly popisnými, každá sekce má vlastní zastavěnou plochou, předmětný dům pětipodlažní s technickým přízemím a čtyřmi nadzemními podlažími s byty, bez krovu, půdorysu obdélníkového. Dům je součástí sídlištní zástavby, vstup do domu je řešen ze západní strany. Přístup na pozemek je z plochy ostatní plochy charakteru zeleně s chodníky a přístupovou místní komunikací (ul. Bratří Hlaviců), na parc. č. 805/1 a 805/4 (ve vlastnictví obce - 10001) a v části parc. č.772 (LV 10002 - ve vlastnictví ČR). Okolní budovy jsou udržované, obyvatelstvo stabilizované, parkovací místa v omezeném rozsahu před domem. V blízkosti oceňované nemovitosti se nevyskytují žádné stavby mající vliv na životní prostředí. Z pohledu trhu se nejedná o preferovanou lokalitu, ale akceptovatelnou realitním trhem, zahrnutou do platného územního plánu do území se zástavbou bytových domů.

Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z parc. č. 805/1 a parc. č.805/4 ve vlastnictví obce a v malé části parc.č.772 ve vlastnictví ČR, pozemky tvoří příjezdovou zpevněnou komunikaci, přístupové chodníky a veřejnou zeleň, k silnici parc.č.779/1 (LV 3097 – Zlínský kraj) bezproblémový stav.

Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady.

Popis nemovitosti Byt se nachází v

3.NP

Velikost bytu

2+1

Počet NP domu celkem Výtah

5

Počet podlaží bytu

1

Ne

Orientace oken

Jih

Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná

Ano

Technický stav Technický stav domu

dobrý

Stáří stavby [roky]

28

Dům postaven v roce 1986, po revitalizaci v posledním decéniu - je provedeno zateplení pláště včetně plastových oken ve společných prostorách (2008), stupačky (2012), zateplení stropů v technickém přízemí (2009). Technický stav jednotky

Průměrný

Opotřebení odhadem %

35

Bytová jednotka je v původním, ale funkčním stavu, tapety na stěnách, s původním umakartovým jádrem a původní koupelna, bez modernizace, pouze nová plastová okna.

- 51 -

Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce

Provedení

základy a zemní práce

z armovaného betonu

Konstrukce

Provedení

svislé konstrukce

železobetonový

montovaný

skelet

v tloušťce 28 cm vodorovné konstrukce, betonové montované

konstrukce střechy

plochá střecha

klempířské konstrukce

pozinkované

stropy krytina střech úpravy

živičná

vnitřních tapety, v kuchyni a koupelně původní úpravy

vnějších kontaktní

zateplovací

systém

povrchů

umakartové jádro

povrchů

+ probarvované omítky silikátové

vnitřní obklady

nejsou provedeny

schody

betonové

s

úpravou

stupňů

litým

teracem dveře a vrata

dveře hladké a prosklené do OK okna

plastová s dvojsklem

zárubní povrch podlah elektroinstalace

PVC vč. světelný a zásuvkový rozvod

vytápění

dálkové z výměníku, OT desková

vnitřní vodovod

rozvod studené a teplé

bleskosvodu vnitřní kanalizace

svislé a vodorovné potrubí

vnitřní plynovod

rozvod plynu

ohřev teplé vody

centrální ohřev teplé vody

ost.vnitř.vybavení

další vybavení není

(výtahy,

VZT,

EPS

apod.)

Počet koupelen

1

Počet kuchyní

1

Vybavení koupelny

Vybavení kuchyně

vana, otočné umyvadlo, WC

kuchyňská linka, sporák plynový, digestoř

Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny

Počet samostatných WC

1

plocha

1.NP bytu - výčet místností

koeficient KZp

započit. plocha

3.00 m2

1.0

3.00 m2

Pokoj

11.90 m2

1.0

11.90 m2

Pokoj

16.00 m2

1.0

16.00 m2

Kuchyně

9.30 m2

1.0

9.30 m2

koupelna s WC

2.90 m2

1.0

2.90 m2

Sklep

7.40 m2

0.5

3.70 m2

Předsíň

- 52 -

4.20 m2

Lodžie

2.10 m2

0.5

54.70 m2

Součet ploch za podlaží

48.90 m2

Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 07. 03. 2014

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu

2.NP

Počet NP domu celkem

2+1

Výtah

4

Počet podlaží bytu

1

Ne

Podlahová plocha

50.0

Cena za nemovitost

12 600 Kč/m2

630 000 Kč

Redukce ceny

m2

0 %

Redukovaná cena

12 600 Kč/m2

630 000 Kč

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK Dumrealit.cz TOP Rožnov je nabízen od 3/2014 identický byt 2+1 ve Vsetíně, ve stejné lokalitě místní části Sychrov, ulice Bratří Hlaviců, v 2.NP/4NP, panel, v osobním vlastnictví, byt v původním stavu s jádrem umakartovým, okna plastová, dům bez zateplení obvodového pláště, podlahová plocha 50m2 včetně prostorného sklepa 7,40m2, nabídková cena 630 000 Kč http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/vsetin-vsetin-bratri-hlavicu/4271222876

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 30. 12. 2013

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu

2.NP 2+1

Počet NP domu celkem Výtah

4

Počet podlaží bytu

1

Ne

Podlahová plocha

44.0

Cena za nemovitost

680 000 Kč

Redukce ceny

m2

15 500 Kč/m2

0 %

Redukovaná cena

680 000 Kč

- 53 -

15 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK Realitní kancelář AZ s.r.o. je nabízen od 12/2013 byt 2+1 ve Vsetíně, ve stejné lokalitě místní části Sychrov, ulice Bratří Hlaviců, v 2.NP/4NP, panel, DB (byt lze převézt do osobního vlastnictví), byt v původním stavu s jádrem umakartovým, okna plastová, dům po částečné revitalizaci (zateplení fasády a nová střecha), podlahová plocha 44m2, nabídková cena 680 000 Kč http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/vsetin-vsetin-bratri-hlavicu/2770633564

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

realitní inzerce – nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 28. 02. 2014

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Byt se nachází v Velikost bytu

5.NP

Počet NP domu celkem

2+1

Výtah

5

Počet podlaží bytu

1

Ne

Podlahová plocha

54.0

Cena za nemovitost

690 000 Kč

Redukce ceny

m2

12 800 Kč/m2

0 %

Redukovaná cena

690 000 Kč

12 800 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK REAL GREEN je nabízen od 12/2014 byt 2+1 ve Vsetíně, v místní části Luh, v 5.NP/5NP, panel, osobní vlastnictví, byt v původním stavu se zděným jádrem, okna plastová, dům po revitalizaci (zateplení fasády a nová střecha), podlahová plocha 54m2, nabídková cena 690 000 Kč. http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/vsetin-vsetin-/340832348

Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen

12 600 - 15 500 Kč/m2

Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti

630 000 - 690 000 Kč 12 900 Kč/m2

- 54 -

Do porovnání byly vzaty nemovitosti, které mají většinu vyhodnocovaných základních cenotvorných parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo obdobnou hodnotou.

Vypracoval

Petr Macháč

Licence číslo

Jasenice 1542 755 01 Vsetín

podpis

- 55 -

- 57 -

- 58 -

- 59 -

- 60 -

- 61 -

- 62 -

- 63 -

- 64 -

otodokumentace

- 65 -

Bytový dům č.p.112 - pohled západní

Bytový dům č.p.112 - pohled východní

vstup do domu

kuchyně

pokoj

pokoj

- 66 -

koupelna s WC

sklep

- 67 -

Fotodokumentace - mapy

- 68 -

- 69 -

3.2 Tržní odhad provozního skladového objektu Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti

2 / 2014

Provozní skladový objekt v současném stavu

Účel ocenění Předmět ocenění Provozní objekt č.p. 208, LV č. 10762 na pozemku parc.č. St. 823 pozemek parc.č. St. 823, LV č. 10762 Adresa Kraj

Zlínský kraj

Město

Kat. území

Rokytnice u Vsetína

Ulice

Část obce dle LV

Vsetín

Počet obyvatel č.p.

Okružní

26976

208

Rokytnice u Vsetína

Objednatel Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Tel.

Nárožní 2600/9

E-mail

158 00 Praha 5

IČ DIČ

Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Provozní objekt č. p. 208

NETPOL JET s.r.o. - Vsetín, Horní Jasenka 234, IČ 27763226

pozemek parc. č. St. 823

NETPOL JET s.r.o. - Vsetín, Horní Jasenka 234, IČ 27763226

Zpracováno pro

Bankovní institut vysoká škola, a.s.

Vypracoval

Petr Macháč

Dne

24. 10. 2013

Licence číslo

Jasenice 1542

Ke dni

18. 10. 2013

Prohlídka dne

18. 10. 2013

755 01 Vsetín email: [email protected] Počet stran textu

7

tel: 605 334 437 Počet stran příloh

20

2 400 000

Obvyklá cena - současný stav

- 70 -

Kč

Dva miliony čtyřista tisíc

Kč

Vyhodnocení rizik ANO

nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

ANO

stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO

k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup Přístup a příjezd k oceňované nemovitosti je v části (parc. č. 419/29) jiného vlastníka, má však charakter místní komunikace zahrnuté v pasportu místních komunikací.

ANO

NE

nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma Na LV č. 10762 je uvedeno věcné břemeno umístění a provozování tepelné přípojky v budově a VB vstupu do budovy v souvislosti s provozem, opravami, údržbou tepelné přípojky dle smlouvy o zřízení VB ze dne 28. 11. 2006, s právními účinky vkladu práva ke dni 7. 12. 2006 - dle informace ZT Vsetín bylo zjištěno a upřesněno, že se jedná o VB zaústění přípojky tepla pouze pro předmětný objekt - jedná se o VB s minimálním vlivem na obchodovatelnost.

NE

nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Na základě předloženého LV č. 10762 pro k.ú.Rokytnice u Vsetína ze dne 18. 10. 2013 je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo ve prospěch České spořitelny a. s. Praha. Výše uvedené zástavní právo nebylo v odhadu tržní hodnoty zohledněno.

ANO

stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost

ANO

nemovitost je užívána v souladu s právním stavem

NE

stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je provozního charakteru - výměníková stanice s vestavbou kanceláře, místnosti úklidu, WC, vstupní části technickou místnost (povolení č. j. MUVS-S4791/2008OÚSŘ-330/Du-4 ze dne 17. 3. 2008 s právními účinky ke dni 16. 4. 2008

ANO

ANO

stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu

ANO

stavba je dokončena

ANO

zpracovatel ocenění je odhadcem GE Money Bank, a.s.

REET:

ANO

- 71 -

Podklady • • • • • • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10762, vyhotovila Česká pošta ze dne 18. 10. 2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10001 a 10047 CUZK ze dne 21. 10. 2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rokytnice u Vsetína z 21. 10. 2013. Částečná původní dokumentace z roku 1976. Částečná projektová dokumentace na „stavební úpravy VST směřující ke změně účelu užívání z 01/2008. Koordinované závazné stanovisko vydané MÚ Vsetín dne 15. 2. 2007 čj. MUVS 1713/2007 OŽP. Rozhodnutí – povolení změny stavby před jejím dokončením vydané MÚ Vsetín dne 17. 3. 2008, čj. MUVS -S4791/20008OÚPSŘ-330/Du-4 Fotodokumentace. Mapa orientační. Mapa oblasti.

Datum předání kompletních podkladů 24. 10. 2013

Přílohy • • • • • • •

Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10762, vyhotovila Česká pošta ze dne 18. 10. 2013. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10001 a 10047 CUZK ze dne 21. 10. 2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Rokytnice u Vsetína z 21. 10. 2013. Smlouva o věcném břemeni č. j. V2897/2006-810. Fotodokumentace. Mapa orientační. Mapa oblasti.

Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Okresní město Vsetín se nachází na úpatí Vsetínských, Hostýnských a Vizovických vrchů kolem řeky Vsetínské Bečvy, rozloha města činí 6 900 ha, nadmořská výška 345 m nad mořem, jedná se o významné hospodářské a kulturní středisko východní Moravy. Obec je situována u silnice I. tř č. 57 směr Slovensko a silnice I. tř. č. 69 směr Zlín. Má funkční plnou občanskou vybavenost charakteristickou pro okresní města - školy základní, střední, školky, kulturní a sportovní zařízení, instituce a orgány státní správy (finanční úřad, katastrální, policii, soud, ap.) Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci

okrajová část obce

Okolní zástavba

sídlištní zástavba

Oceňovaná nemovitost je lokalizována na jižním okraji města, v místní části Rokytnice, s dobrou dostupností do centra města, vzdušnou čarou cca 0,70 km jihozápadně od centra města s budovou městského úřadu. Předmětný pozemek je rovinný. Provozní objekt je součástí stávající sídlištní zástavby jako původní stavba výměníkové stanice – dnes skladový objekt se zázemím administrativy a sociálního zařízení. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné a objekt je na tyto napojen.

Informace o nemovitosti Provozní objekt č. p. 208 je bodový, přízemní, nepodsklepený (v části bývalého výměníku snížená podlaha – 2,0 m), bez podkroví. Založení na základových pasech a patkách, s izolací proti zemní vlhkosti, nosný konstrukční systém je ŽB montovaný skelet + konstrukce z cihelného zdiva a tvárnic Ytong, zastřešení rovnou střechou, krytina živičná, s klempířskými prvky z plechu pozinkovaného, stropy ŽB montované, s rovným podhledem a v administrativní části se sníženým podhledem - ocelový rošt + PPS kazety a bodovým osvětlením. Vnější omítka je původní nástřiková, v jižním traktu (kanceláře) KZS PPS + stěrka, vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady jsou v sociálním zařízení a kuchyňce, okna jsou osazena hliníková vakuovaná, v původní části výměníku ocelová a copilit,

dveře dřevěné do dřevěných zárubní, ocelová vrata, sekční vrata, podlahy jsou betonové, PVC

a keramická dlažba, vytápění je pouze v administrativní části el. přímotopy. Vybavení zařizovacími předměty - WC závěsné

- 72 -

– Geberit, umývadlo, nerez dřez v kuchyňce. Elektroinstalace světelná a zásuvková 220/380V, rozvod studené vody. Dispoziční řešení: 1.NP – sklady, kancelář, sociální zařízení, kuchyňka a prostor bývalé výměníkové stanice – aktuálně skladový prostor. Součástí jsou přípojky IS.

Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z hlavní silnice parc. č.1963/1 a parc. č.1963/80 a dále přes pozemky charakteru zpevněných komunikací, chodníků a zeleně parc.č.414/8, parc.č.419/30, parc.č.419/3, parc.č.460/1 a parc.č.460/8 veřejné komunikace ve vlastnictví obce a ČR. Pozemek parc. č. 419/29 je ve vlastnictví fyzické osoby, ale tento pozemek je rovněž charakteru místní komunikace.

Popis nemovitosti Počet PP

0

Počet NP

1

Počet podkroví

0

374 m2

Zastavěná plocha 1.NP

Technický stav

Provozní skladový objekt č. p.

Stav

208

dobrý

Stáří roků

35

Opotřebení odhadem

35 %

Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby

Nebyly zjištěny, není zde žádná technologie původní VS

Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor

1 882 m3 Cena

2 700 Kč/m3

Cena celkem

1000 Kč/m2

Cena celkem

5 100 000 Kč

Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra

374 m2 Cena pozemků

- 73 -

374 000

Kč

V obci není schválená cenová mapa stavebních pozemků, cena stavebních pozemků se v místě pohybuje ve výši 800-1200 Kč/m2, v centru lze uvažovat o cenách začínajících na 1500 Kč/m2, cena pozemku zastavěného stavbou je určujícím prvkem pro zhodnocení pozemku, přičemž aktuální jednotková cena pro předmětnou lokalitu s napojením na IS v lukrativním místě pro daný účel využití je reálná ve výši 1000 Kč/m2.

1. Přes RK AGENTURA ZVONEK je od 8/2013 prodáván stavební pozemek ve Vsetíně, lokalita Jasenice, pozemek rovinný, o výměře 782m2, všechny IS v dosahu, přístup na pozemek zajištěn VB. Nabídková cena 750/m2, http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/vsetin--/3388523868

2. Přes RK Dumrealit TOP je od 8/2013 prodáván stavební pozemek ve Vsetíně - lokalita Bobrky o výměře do 4914m2, za cenu 700 Kč/m2, jedná se o mírně svažitý pozemek, příjezdová komunikace zpevněná, přípojky IS na hranici pozemku, http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/vsetin-vsetin-bobrky/4195550044

3. Přes RK H&B REAL, a.s. je od 7/2013 prodáván stavební pozemek ve Vsetíně - lokalita Dolní Jasenka-Babyka III, svažitý, celková výměra 1221 m2, IS na hranici pozemku. Nabídková cena 1450 K/m2, http://www.sreality.cz/detail/prodej/pozemek/pro-bydleni/vsetin-vsetin-jasenice/3991917916

Inženýrské sítě Elektro

napojeno

Voda z řadu

napojeno

Voda ze studny

není

Kanalizace do řadu

napojeno

Kanalizace do žumpy

není

Kanalizace do septiku

není

Kanalizace do vlastní není

Plyn z veřejného rozvodu není

ČOV Plyn ze zásobníku

není

Dálkové vytápění

není

Inženýrské sítě v místě úplné, provozní objekt na tyto napojen.

Popis provedení budovy Konstrukce základy a zemní práce

Provedení

Konstrukce

Základové betonové pasy a patky svislé konstrukce

železobetonový

s izolací proti zemní vlhkosti

+ výplň panely

vodorovné konstrukce, betonové montované – ŽB skelet, konstrukce střechy stropy

Provedení

v části

se

sníženým

montovaný

skelet

plochá střecha

zavěšeným

podhledem z PPS kazet a bodové osvětlení krytina střech úpravy povrchů

živičná vnitřních vápenná omítka štuková

klempířské konstrukce úpravy povrchů

- 74 -

pozinkované

vnějších tenkovrstvá omítka, na části KZS + stěrka

vnitřní obklady

obklad keramický

schody

Nejsou

provedeny

(pouze

ocelové

schody do mezipatra ze skladového prostoru do administrativní části) dveře a vrata

povrch podlah

vnitřní hladké dýhované s dřevěnou okna

Hliníková

zárubní, ocelová a sekční vrata

bývalého výměníku ocelová

betonová

El. přímotopy, výměník netemperovaný

mazanina

s

povrchovou vytápění

s dvojsklem,

v prostoru

úpravou, keramická dlažba, PVC elektroinstalace

vč. světelný a motorový rozvod

vnitřní vodovod

rozvod studené (teplá z průtokového

bleskosvodu

ohřívače)

vnitřní kanalizace

svislé a vodorovné potrubí

vnitřní plynovod

není proveden

ohřev teplé vody

Zásobníkem průtokovým

ost.vnitř.vybavení

Centrální zabezpečení

(výtahy,VZT,EPS a pod.)

plocha

1.NP - výčet místností

koeficient KZp

započit. plocha

242.75 m2

1.0

242.75 m2

vstupní část

32.00 m2

1.0

32.00 m2

kancelář

13.90 m2

1.0

13.90 m2

kancelář

39.20 m2

1.0

39.20 m2

kuchyňka

1.70 m2

1.0

1.70 m2

sociální zařízení - předsíň k WC

2.86 m2

1.0

2.86 m2

sociální zařízení - WC

2.88 m2

1.0

2.88 m2

sklady

335.29 m2

Součet ploch za podlaží

335.29 m2

Srovnávací metoda

1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

vlastní zdroj - prodej 12/2012

Konstrukční provedení

Stavba montovaná

Počet PP

0

Podlahová plocha

Počet NP

1

Zastavěná plocha 1.NP

410 m2

391 m2 Celková výměra všech pozemků

479 m2

Počet podkroví

- 75 -

0

Cena za nemovitost

2 300 000 Kč

Redukce ceny

5 900 Kč/m2

0 %

Redukovaná cena

2 300 000 Kč

5 900 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Obdobná budova byla prodávána přes RK HB Real v 12/2013, skladový prostor se sociálním zázemím včetně prodejny a kanceláře (215 m2+176 m2) z roku 1980 v dobrém a udržovaném stavu, v centru sídliště na Ohradě. Objekt je přízemní nepodsklepený, topení dálkové, IS na pozemku včetně plynu. ZP 410 m2, OP 1325 m3, UP 391 m2, pozemek 479 m2, realizovaná cena 2,3 mil Kč, zdrojem vlastní databáze ZP č. 4264-34/13 ze dne 18. 2. 2013 velmi podobný až identický charakter, jen srovnávaná budova je lépe využitelná např. jako prodejna

2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

Nabídka Zásobován teplem Vsetín a.s.

Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP

1

Počet NP

Podlahová plocha

1

Zastavěná plocha 1.NP

48 m2

45.0 m2 Celková výměra všech pozemků

48 m2

Počet podkroví

Cena za nemovitost

0

450 000 Kč

Redukce ceny

10 000 Kč/m2

0 %

Redukovaná cena

450 000 Kč

10 000 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bývalá výměníková stanice je aktuálně nabízena Zásobování teplem a.s. – aktuálně skladový prostor se sociálním zázemím, částečně podsklepený (45 m2) z roku 1978 v dobrém a udržovaném stavu, na identickém sídlišti Rokytnice. Objekt je přízemní částečně podsklepený, bez topení, IS na pozemku včetně plynu. ZP 48 m2, OP 234 m3, UP 45 m2, pozemek 48 m2, nabídková cena původně 500 000 Kč, aktuálně 450 000 Kč, zdrojem vlastní databáze – předběžné cenové posouzení pro vlastníka k prodeji z 7/2013.

- 76 -

3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace

Nabídka – reality- www.sreality.cz

Konstrukční provedení

Stavba zděná

Počet PP

0

Počet NP

Podlahová plocha

2

Zastavěná plocha 1.NP

326 m2

650 m2 Celková výměra všech pozemků

326 m2

Počet podkroví

Cena za nemovitost

0

3 800 000 Kč

Redukce ceny

5 800 Kč/m2

5 %

Redukovaná cena

3 600 000 Kč

5 500 Kč/m2

Porovnání s nemovitostí oceňovanou Bývalá administrativní budova v areálu Sandriku, v blízkosti předmětné budovy (cca 300 m) je aktuálně nabízena přes RK Remax od 9/2013 za nabídkovou cenu 3,8 mil Kč, v přízemí skladový prostor se sociálním zázemím, v patře kanceláře, nepodsklepený, z roku 1960, ve funkčním stavu, ale určený k rekonstrukci s dotací EU (v rámci celého areálu bývalého MEZu), bez topení, IS na pozemku včetně plynu. ZP 326 m2, UP 650 m2, pozemek 326 m2, http://www.sreality.cz/detail/prodej/komercni/kancelar/vsetin -vsetin-/4194288476

- 77 -

Vyhodnocení srovnávací metody Předmětný objekt je umístěn v širším centru obce, výhodou je lokalita přímo u hlavní silnice směr na Vizovice. Cenové relace obdobných komodit se v obdobných obcích pohybují v rozmezích od 5 500 –10 000 Kč/m2UP, jako určující pro stanovení jednotkové ceny je prodaná budova na Ohradě, která je vyhodnocena jako objekt identický s oceňovanou budovou. O drobné provozovny je stálý zájem, s ohledem na technický stav a variabilní využitelnost. Vlastní objekt není obchodován. Objekt je vzhledem k lokalizaci, dispozici a vybavenosti dobře prodejný.

Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - maximální dispoziční využitelnost - dobrý technický stav, nízká amortizace (35%), část interiérů modernizována (2008) - lokalizace v širším centru, v blízkosti hlavní silnice

Za negativní stránky nemovitosti považuji - na nemovitosti vázne VB umístění a provozování tepelné přípojky – s minimálním vlivem na OC - stagnace realitního trhu z důvodu ekonomické recese

Nemovitost není obchodována a slouží jako zástava. Průměrná jednotková cena porovnávaných objektů činí: (5 900 Kč/m2UP+10 000 Kč/m2UP+5 500 Kč/m2UP)/3 = 100 Kč/m2UP, což odpovídá při celkové užitné ploše 335 m2 porovnávací hodnotě 2 378 500 Kč. Cena zjištěná porovnáním na základě celkových nabídkových cen činí zaokr. 2,4 mil Kč. Obecně bylo možno sledovat v časové ose vzrůstající tendenci poptávky, tento trend je aktuálně zbržděn ekonomickou recesí s předpokládanými prvky stagnace. KC v 11/2006 2,6 mil Kč, ze strany klienta provedena v roce 2007 - 2008 modernizace části interiérů ( vč. zateplení, výměna oken, podlah, podhledů, rozvodů TZB), v roce 2012 investice 0,6 mil Kč (lité podlahy v prostoru bývalého výměníku, nová sekční vrata).

- 78 -

Vyhodnocení srovnávací metody Výnosová metoda vychází z dosažitelného obvyklého nájemného v místě a čase. Nájemným je rozuměno opakující se pravidelné peněžní plnění za dočasné užívání cizí nemovitosti (potažmo věci). Vzhledem ke skutečnosti, že na předmětné nemovitosti není uzavřena platná nájemní smlouva je stanovení výše dosažitelného obvyklého nájemného předmětem porovnávací metody. Při porovnávání obvyklého nájemného lze využít nájemní smlouvy, vlastní databázi, realitní inzerce, databáze orgánů státní správy. Obvyklým (tržním) nájmem se rozumí cena, za kterou je možno věc v daném místě a čase reálně pronajmout. Zjišťuje se porovnáním v horizontu cca 6 měsíců s již realizovanými pronájmy v dané lokalitě za adekvátních srovnatelných podmínek, kdy se zjišťuje dostupnost místa pro daný účel podnikání, orientace z příjezdových komunikací, parkovací a manipulační plochy. V objektu samém pak rozloha a dispozice místností pro daný účel, zda jsou prostory přístupné přímo z pozemku, odpovídající sociální zázemí s hygienickým vybavením, případně dalším technickým zázemím. Vlastním šetřením v dané lokalitě byla zjištěna skutečnost pronajímatelné částky na stanovované úrovni u ploch pro skladování, se sociálním zázemím ve výši do 700 Kč/m2/rok. Objekt není dle sdělení pronajímán, přičemž nájem z pozemků není uvažován jako výdaj z důvodu stejné právní subjektivity, podlahové plochy objektu jsou uvažovány dle skutečné výměry. Výnosy z pronajímaných prostor:

Název

Plocha [m2]

Nájemné [Kč/m2/rok]

Výnos [Kč]

1.NP – sklad

242,75

700,-

169 925,-

1.NP – sklad

32,00

600,-

19 200,-

1.NP – sklad

13,90

600,-

8 340,-

1.NP – kancelář

39,20

1200,-

47 040,-

1.NP – soc. zařízení a kuchyňka Výnosy celkem

7,44

500,-

248 225,-

335,29

Korekce rizika pronájmu

0,95

- 79 -

3 720,-

235 814,-

Rozvaha:

cca

Základna

Aktiva – Příjmy

Pasiva-Výdaje

%

(Kč)

(Kč)

(Kč)

Položky Nájemné

235 814

Daň z nemovitosti

7 400,-

Pojistné budov

0,08

z reprodukční ceny

4 080,-

Rezerva na obnovu

0,60

z reprodukční ceny

30 600,-

Opravy a údržba

0,30

z reprodukční ceny

15 300,-

Náklady provozní Celkem

57 380,-

Roční nájem upravený

178 434,-

Míra kapitalizace

9%

Výnosová hodnota

1 982 600,-

Vypracoval

Petr Macháč

Licence číslo

Jasenice 1542 755 01 Vsetín

podpis

- 80 -

81

82

83

84

85

86

87

88

89

90

91

92

93

94

95

96

Fotodokumentace

Provozní objekt č.p.208 – pohled západní

Dtto – pohled jižní

Kancelář

Sociální zařízení

Část sociálního zařízení s WC

Kuchyňka

97

Kancelář

Skladové prostory

Část skladových prostor

Část skladových prostor

98

Fotodokumentace - mapy

99

100

3.3 Analytická část

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU PRO OKRES VSETÍN

101

Přehled vývoje v regionu za poslední rok 2013, včetně vývoje cen na realitním trhu v regionu bývalého okresu Vsetín

První rok 2005 po vstupu do EU byly ceny nemovitostí v regionu Vsetín stabilizované a bez jejich výraznějšího pohybu, v letech 2006 - 2007 byl zaznamenán prudký nárůst ceny nemovitostí, tento trend bylo možno sledovat až do podzimu roku 2008, kdy došlo ke zbrždění realitního trhu vlivem ekonomické recese. Stagnace realitního trhu se naplno projevila počátkem roku 2009, kdy od té doby je možno sledovat postupný propad ceny na realitním trhu, ani následující roky nebyly v tomto ohledu bohužel výjimkou, přičemž tento pokles cen nemovitostí v regionu tyto nastavil na hodnoty před rokem 2006.

1. Byty

Byty jsou stále nejčastěji obchodavatelnou komoditou. Rok 2013 se v regionu dá zhodnotit jako enormní pokles cen bytů, zvláště v panelových domech na sídlištích a v okrajových částech města. Privatizace bytového fondu byla v regionu ukončena v roce 2010, kdy ve Vsetíně cca 310 bytů bylo prodáno v lokalitě Kolonky, tato skutečnost neměla výraznější dopad na ceny bytů v regionu, protože se jednalo o prodej malometrážních bytů stávajícím nájemníkům.

Trh je v regionu rozvinutý a postihuje jak byty v osobním vlastnictví, tak i byty družstevní, které jsou obchodovány téměř za stejné ceny jako byty v osobním vlastnictví, s korekcí ceny cca o 5%. Převážná většina (min 80%) bytů je obchodováno prostřednictvím úvěrů od bank, kdy podmínka bank obecně je převod bytu do osobního vlastnictví max. do 12 měsíců se splacením anuity. Stagnace realitního trhu z důvodu ekonomické recese však způsobila pokles až o 20% oproti stavu před rokem 2009, např. ve Vsetíně na sídlišti Sychrov v jeho horní části nebo Luh III. lze koupit běžný byt 3+1 v původním stavu i za cenu 800 000 Kč. V Rožnově byl v roce 2011 ukončen soudní spor o vlastnictví 200 bytových jednotek se společností IPC s.r.o., kdy tato skutečnost lehce rozhýbala realitní trh, kdy původně v Rožnově byly byty na nejvyšší úrovni v regionu, a vzhledem k mírnému převisu nabídky se hladina srovnala s Valašským Meziříčím. Běžný byt 3+1 v původním stavu v nejméně žádaných lokalitách (ulice Meziříčská v Rožnově a Vsetínská ve Val. Meziříčí) lze v obou

102

městech pořídit i za 850 000 Kč. Co se týká nabídky nadstandardních bytů lze je ve větších městech regionu za ceny max. 1,5 mil Kč, v nabídce je aktuálně v Rožnově na ulici Horská enormně nadstandardně řešený byt 3+1 s nabídkovou cenou přes 2,0 mil Kč, lze s určitostí konstatovat, že cena není v regionu akceptovatelná a její korekci předpokládám na reálné obchodovatelné ceně cca 1,8 mil Kč.

Co do nabídky je bytů relativní dostatek v nabídkách, ale na internetových portálech zůstávají hlavně tzv. „viset“ nabídky bytů, jejichž majitelé trvají na jimi předpokládané (nereálné) kupní ceně, do které promítají např. svou nabývací hodnotu bytu před stagnací a případné další vlastní investice. Koupěschopnost v regionu vymezuje i bonita potencionálních kupců z pohledu bank, kdy díky nižším platům v regionu, klienti banky nedosahují na potřebnou výši úvěrovaných bytů, jako další využívaný produkt k čerpání úvěrů za účelem koupě bytu je v regionu výrazně zastoupeno i stavební spoření.

Co se týká nové investiční bytové výstavby v regionu, tato v roce 2013 v podstatě nebyla nikde zaznamenána. K prodeji jsou pouze byty, jejichž výstavba byla zahájena před rokem 2011, kdy investoři jsou nuceni u bytů jejichž prodej nestihl proběhnout původně předpokládané ceny korigovat, a jako jeden ze způsobů korekce je řešen pronájmem na 1 rok, s odloženým odkupem za ceny nižší než prvotně inzerované. Před rokem 2011 zrealizovala firma HB Real s.r.o. druhou etapu výstavby bytovek v Hovězí, od předpokládané výstavby III. etapy bylo vzhledem k situaci na realitním trhu prozatím upuštěno, na realitním portálu se však nabízí nové byty za 2+kk za jednotkové ceny 20 000 Kč/m2, zřejmě investor vyčkává příznivějšího zájmu aby mohl operativně začít s výstavbou. RK Beskyd nabízí v novém bytovém domě dokončeném v roce 2009 v Rožnově na ulici Kulturní doposud 13 bytů z původních 27, za jednotkové ceny 26 000 Kč/m2, a ani za tyto ceny se nedaří tyto nové byty zobchodovat.

Útlum ve výstavbě bytových domů není jen otázka regionu, ale je to

skutečností v celém státě.

Dále jsou v regionu díky jeho rekreačnímu rázu nabízeny apartmány ve Velkých Karlovicích v rekonstruovaném hotelu Razula č. p. 690, apartmány dispozice převážně 2+kk s výměrou cca 45 m2 s nabídkovou cenou 2,5 mil Kč, z celkového počtu 43 apartmánů je prodaná cca polovina. Stejně tak jsou nabízeny apartmány v Prostřední Bečvě v rekreačním

103

středisku Pustevny č. p. 614, kde se nabízí apartmány převážně 2+kk s výměrou cca 45 m2 s nabídkovými cenami 1,6 mil Kč + možným odkupem 6 ks garáží po 200 000 Kč. Aktuálně je jich zobchodovaných cca 50%.

Cenová hladina při obchodování s byty zřejmě pro další období nedosáhla svého dna, ale výrazný pokles už nelze očekávat, spíše se bude jednat o korigování ceny bytů v investorsky méně zajímavých lokalitách a to o max. dalších 10%. Údaje v tabulce jsou zprůměrovány.

Obvyklé ceny bytů za m2/UP v lokalitě bývalého okresu Vsetín (města Vsetín, Valašské Meziříčí, Rožnov pod Radhoštěm): Tabulka 3: Prodejní ceny bytů

Byty

panelové

Lokace

Byty menší

Byty větší

(Kč/m2UP)

(Kč/m2UP)

Garzoniery do

Byt 1+1 a 2+1

Byt 3+1

Byt 4+1

30 m2

do 40 m2

centrum

22000-25000

18000-22000

15000-19000

15000-19000

město

16000-23000

18000-23000

15000-18000

14000-17000

15000-22000

17000-21000

13000-17000

13000-16000

sídliště

14000-19000

12000-18000

12000-16000

11000-15000

centrum

23000-28000

19000-24000

18000-21000

15000-20000

město

17000-24000

19000-24000

16000-19000

13000-18000

periferie

16000-20000

14000-19000

14000-18000

11000-16000

sídliště (dobrá adresa)

cihlové

města

104

novostavby

centrum

20000-26000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

město

20000-26000

20000-26000

20000-26000

20000-26000

periferie

-

-

-

-

města

2. Rodinné domy

Rodinné domky patří stále k nejzajímavějšímu druhu nemovitosti na realitním trhu, i zde je dobře patrná výrazná diferenciace co do vybavenosti, charakteru i ceny s převisem nabídky nad poptávkou. U rodinných domků v cenové hladině do 1,0 mil Kč (vhodné k rekonstrukci a případnému vkladu vlastní práce, při dobré poloze) se prodej uskuteční do cca 6 měsíců, jedná se o domky ve vzdálenosti do cca 15 km od Vsetína, Valašského Meziříčí i Rožnova. Starší rodinné domky do částky 1,50 mil. Kč (vhodné k menším stavebním úpravám – soc. zařízení, kuchyně) se obchodují do 12 měsíců, stejně tak i rodinné domky okolo 3,0 mil Kč. (vhodné k bydlení bez podstatných úprav), za předpokladu reálně nastavených nabídkových cen, pokud jsou tyto ceny v počátku nastaveny příliš nadhodnoceně, probíhá jejich postupná korekce a je možno sledovat na realitních servrech postupné licitace ceny. Více se diferencovaly ceny novostaveb do 15 km od těchto měst, kdy už nedosahují stejné ceny jako domky přímo ve městech.

Pro prodej rodinných domků je rozhodujícím prvkem jeho poloha, kdy například jsou velmi dobře obchodovatelné rodinné domy v oblíbených lokalitách, kde probíhá i nová výstavba rodinných domků s podporou samotných obcí – např. Mikulůvka, Zašová, Zubří, Ratiboři, Valašská Polanka, Valašské Příkazy, chystá se další výstavba v Jarcové, jedná se o obce s velmi dobrou dopravní dostupností do větších měst v regionu, dostupnějších cen pozemků a relativně příznivých podmínek pro bydlení.

Ojediněle je zaznamenána výstavba rodinných domů na klíč v satelitu Vsetína – Ústí, kde firma TM Stav s.r.o. aktuálně realizuje výstavbu rodinných domů na klíč, kdy

105

z původních 10 rodinných domků jsou ve výstavbě pouze dva (prodej řešen přes Imbex s.r.o.). Dále probíhá od 2010 v Rožnově prodej dokončených 10 řadovek a 8 samostatných rodinných domků v lokalitě Dolní Paseky, kde prodej pro developera realizuje RK Sting, jsou zde volné stále 3 řadovky a 4 samostatné rodinné domy, při cca užitné ploše 200 m2 činí jednotková cena 24 000 Kč/m2, cca 4,8 mil Kč za dům. Obdobná situace je i lokalitě Kramolišova, kde jsou dokončeny 4 samostatné rodinné domy a prodány jsou aktuálně přes RK Sting pouze dvě, zde je cena kalkulována vzhledem k rozdílné velikosti objektu s navýšením za velikost pozemku po 1500 Kč/m2 s cenami za dům od 3 100 000-4 250 000 Kč při užitné ploše cca 148 m2.

Cenová hladina při obchodování s rodinnými domky zřejmě pro další období nedosáhla svého dna, i z důvodu omezeného přístupu k hypotékám vzhledem a s ohledem na koupěschopnost, i když takový cenový propad jako u bytů rodinné domy obecně nezaznamenaly. Tabulka 4: Prodejní ceny domů

Lokalita

Vsetín

RD

do 6+1

amortizace přes cca 30%

amortizace do cca 30%

(Kč/m2UP)

(Kč/m2UP)

8 000 – 12 000

16 000 –23 000

Val.Meziříčí

8 000 – 12 000

16 000 – 23 000

Rožnov p.R.

9 000 – 14 000

16 000 – 24 000

Obce do 5 tis. obyv.

5 000 - 10 000

8 000 - 18 000

106

3. Obytné domy, činžovní domy

Prodej obytných budov nad 4 byty je stále výjimkou, i přes postupnou deregulaci nájemného, jejich prodej pokud se vůbec uskutečňuje, tak spíše za nižší ceny. Do určité míry uspokojuje tuto poptávku prodej samotných bytů po uvolnění trhu s nimi, ale za cenu větší investiční náročnosti. Privatizace bytového fondu byla v regionu ukončena v roce 2010, kdy ve Vsetíně cca 310 bytů bylo prodáno v lokalitě Kolonky. Stále přetrvává negativní pohled na tyto nemovitosti a je dán mimo jiné tím, že tyto nemovitosti vyžadují zvýšený rozsah investic na odstranění závad vyplývající z nedostatečné údržby objektu jako celku z let minulých a taky opotřebením vybavení. Prodeje těchto obytných domů většinou probíhají na základě nucených prodejů. Spíše je v regionu díky jeho rekreačnímu rázu patrná nabídka penzionů, které lze s ohledem na dispozici k bydlení využít.

4. Pozemky

Pozemky jsou jedinou komoditou na realitním trhu, která v regionu propad nezaznamenala, naopak jejich růst se v rozhodném období nezastavil, a to ani u stavebních pozemků ani u zemědělských pozemků. Na trhu je rovněž velký zájem zejména o pozemky, které nejsou stavebně připravené, ale zahrnuté v ÚP, jakožto nový trend je možno sledovat zájem o zemědělské pozemky. Je zde patrný jejich cenový nárůst, jakožto dlouhodobá investice. Z toho je zřejmé, že největší nárůst cen pozemků je v obcích více než ve městech. Obec Valašská Polanka má dokonce dva nové stavební obvody pro cca 15 rodinných domků, kde aktuálně obec řeší zasíťování a přístupové komunikace, pozemky se v těchto lokalitách obchodují z původních 200 Kč/m2 před 2 roky na aktuální ceny 400 Kč/m2. Obdobná situace je v Mikulůvce, kde jsou sítě a komunikace již provedeny a vzniká zde lokalita cca 10 rodinných domků s cenou 400-500 Kč/m2. Stejně tak i Ratiboři, kde je lokalita již z části obcí zainvestovaná s cca 15 novými domky a cenou 400-500 Kč/m2 (v roce 2009 cena 350 Kč/m2), zcela identická je situace v Leskovci či Zašové.

Větší města regionu mají omezené možnosti v obytné výstavbě pro rodinné domy, díky hornatému reliéfu místní krajiny se posouvají nové stavební obvody směrem dále do

107

kopců. Obce začaly budovat infrastrukturu a tím zpřístupnily přes ÚP dosud vhodné zemědělské pozemky ke stavebním účelům.

Ve Vsetíně vzniká nový stavební obvod na Bobrkách za ceny 1000-1200 Kč/m2, pozemky jsou zde téměř prodány, ale výstavba rodinných domků začíná pouze pozvolna. Další lokalita je vymezena na Jasence jako Babyka II. s cenami 1000-1200 Kč/m2, zde díky nedostatečnému zájmu výstavba prozatím nebyla zahájena, další lokalita je vymezena v Luhu II. s cenami 1000-1200 Kč/m2, zde je identická situace, výstavba ani zde nebyla zahájena, předpoklad zahájení prací je počátkem roku 2013.

Ve Valašském Meziříčí se nabízí pozemky k výstavbě v novém stavebním obvodě Beskydská Vyhlídka, kde developer HB real s.r.o. nabízí od roku 2010 k prodeji 36 pozemků pro rodinné domy s cenou 1200 Kč/m2, z nichž je prodána doposud cca polovina, komunikace i inženýrské sítě jsou zde zcela dokončeny. V Rožnově nyní připravený nový stavební obvod není, trh se vyčerpal nabídkou rodinných domů na klíč o celkem 22 rodinných domků. Dostupnost vyšších správních celků z okolních obcí je příznivá, proto nastává odliv investorů do těchto lokalit (Ratiboř, Mikulůvka, Zašová, apod). Pozemky budou i nadále nedostatkovou komoditou s velkou poptávkou, kde bude rozhodovat cena a lokalizace. Jejich cena se pro nejbližší období ustálila, vzestupující charakter mají nyní pozemky zemědělské.

108

Tabulka 5: Prodejní ceny pozemků

Lokalita

Pro výstavbu RD

Pro komerční účely

(Kč/m2)

(Kč/m2)

Stavebně

Stavebně

připravené

nepřipravené

Vsetín

600-1 200

200-700

300-6000

50-300

Val.Meziříčí

600-1 200

200-700

300-6000

50-300

Rožnov p.R.

800-1 500

200-800

300-7000

50-300

200-500

20-200

100-300

20-200

Obce do 5 tis. obyv.

Stavebně připravené

Stavebně nepřipravené

5. Komerční objekty

Zájem o tyto nemovitosti na trhu se stabilizoval dle typu nemovitosti. Administrativní budovy jsou v současné době hůře prodejné mimo centrum, jejich využití jako administrativa je problematické, většinou jsou přebudovány na ubytovny, dílny a sklady, viz příklad administrativní budovy bývalé Zbrojovky Vsetín. Velké průmyslové haly, výrobní areály byly rozprodány a dochází k jejich postupné renovaci. Pokud lze objekty rozdělit, jejich prodejnost je vyšší. V bývalé Zbrojovce Vsetín proběhl prodej jednotlivých objektů menším firmám.

V současné době tento rozprodej již skončil. Nebytové prostory, zejména obchodní, administrativní ve výhodně položených částech města jsou již obsazeny. Podnikatelská sféra je etablována. Nájmy jsou stabilizovány a nedochází k častým změnám. V této oblasti funguje převážně již sekundární trh na bázi obchodní strategie. Poptávka po těchto nebytových prostorách je omezená a jsou dobře pronajímatelné zejména v obchodních či pěších zónách,

109

ale za přijatelné ceny, nastává situace, že nové či rekonstruované komerční prostory jsou vzhledem k požadovanému nájemnému bez zájmu obchodníků (nový Červený dům ve Vsetíně, apod). Administrativní prostory v dnešní nabídce jsou prakticky bez odezvy, např. se cca 1 rok prodává bývalé administrativní centru firmy WOCCO na Rybníkách ve Vsetíně, je to reprezentativní sídlo s cenou 8,0 mil Kč, tato byla zobchodovaná v 3/2013 za cenu 5,7 mil Kč. Nabídka je velká i vlivem zrušení okresních úřadů, dislokací finančních úřadů, rozpadu družstevních seskupení, tyto velkoprostorové budovy jsou z větší části volné (např. bývalý Okresní úřad ve Vsetíně). Společně s administrativními budovami velkých firem je trh přesycen. Ve Vsetíně jsou zavedeny supermarkety, v současné době jsou čtyři obchodní řetězce, připravuje se výstavba 5 obchodního domu, stejně tak i ve Valašském Meziříčí a v Rožnově. V posledních letech nedošlo v centru k výstavbě žádné polyfunkční budovy. Pouze je prováděna výstavba v prolukách mezi řadovou výstavbou v centrech.

6. Výrobní prostory

V bývalé Zbrojovce Vsetín proběhl prodej jednotlivých objektů menším firmám. V bývalém areálu TESLY Rožnov pod Radhoštěm působí větší zahraniční investoři, ve Valašském Meziříčí i ve Vsetíně došlo k velkému posunu při využití průmyslových zón. Ve Vsetíně přibyla k průmyslové zóně v areálu bývalé Zbrojovky a bývalého MEZu Vsetín zóna na Bobrkách, kde jsou již všechny parcely zasíťovány a rozprodány a probíhá zde výstavba nových průmyslových objektů. Prostor bývalé Zbrojovky Vsetín a dále Zbrojovky Jablůnky je rozprodán a nejsou již zde objekty na prodej, max. v menší míře je možný nájem. V těchto lokalitách silně investoval japonský investor. Situaci bylo možno v roce 2011 označit za stabilizovanou, vzhledem k orientaci na průmyslovou výrobu napojenou na automobilový průmysl. Na okraji obce Leskovec vznikl v roce 2008 výrobní areál firmy Kemmerich, z důvodu krize automobilového průmyslu je tento areál využíván pouze omezeně, přestože je zcela dokončen a od počátku roku 2009 zde mělo být 120 pracovních míst. Aktuálně expanduje pouze firma Climax a s., která plánuje pro rok 2014 výstavbu další nové výrobní haly v průmyslovém areálu Zbrojovky.

110

Tabulka 6: Nájemné výrobních prostor

Lokalita

Nájemné obvyklé (Kč/m2/rok) Výroba

Obchod

Služby

Administrativa

Vsetín

200-800

1 200-5 500

800-2 500

800-2 500

Val.Meziříčí

200-800

1 200-5 500

800-2 500

800- 2 500

Rožnov p.R.

200-800

1 200-6 000

800-2 500

800- 2 500

Obce do 5

100-600

300-1 500

300-1 500

300-1 500

tis. obyv.

7. Specifika regionu

Příhraniční region Vsetínska je z tohoto pohledu ještě více negativně ovlivňován lokalizací mimo hlavní silniční tahy a omezenou koupěschopností obyvatelstva. Z tohoto neutěšeného stavu se vymykají pouze pozemky, které v celé této časové ose zaznamenaly nárůst ceny. Původně byla nejlepší lokalita na prodej nemovitostí v bývalém okrese Vsetín oblast okolo Rožnova pod Radhoštěm, potom následovalo Valašské Meziříčí a poslední bylo bývalé okresní město Vsetín. Ceny v posledním období roku 2013 se mezi regiony srovnaly a jsou téměř na stejné úrovni. Tento stav byl pravděpodobně způsoben tím, že v bývalém areálu TESLY Rožnov p/R byli silní zahraniční investoři, který se operativně přetransformovali do nové průmyslové zóny, s působností firem se zahraničním kapitálem. Ve Valašském Meziříčí byla až následně realizována průmyslová zóna, nakonec i ve Vsetíně došlo k velkému posunu při využití průmyslových zón, nově je vybudována zóna 111

na Bobrkách, kde již všechny parcely jsou zasíťovány a rozprodány, a postupně je realizována investiční výstavba průmyslových objektů (firma Hirschmann a.s.). Prostor bývalé Zbrojovky Vsetín, MEZu Vsetín, nyní TESu Vsetín a Zbrojovky Jablůnky je rozprodán, na prodej jsou ojediněle jednotlivé objekty v rámci transformace firem. V těchto lokalitách silně investoval japonský investor. Průmyslové areály jsou stále z větší části využívány zahraničními investory, menší část co do rozsahu využívají české firmy.

112

Seznam použité literatury Bibliografie 1. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. VIII. přeprac. vyd.. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-7204-630-0. 2. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-2450728-5. 3. HÁJEK, Petr a kolektiv. Pozemní stavitelství I pro 1. Ročník SPŠ stavebních. 6. přeprac. vyd. Praha: SOBOTÁLES, 2005. ISBN 80-86817-12-1. 4. HÁLEK, Vítězslav. Oceňování majetku v praxi. Bratislava: DonauMedia, s. r. o., 2009. ISBN 978-80-89364-07-7. 5. HANZALOVÁ, L. a Šárka ŠILAROVÁ. Konstrukce pozemních staveb 40. Zastřešení. Praha: ČVUT, 2005. ISBN 80-01-02604-3. 6. KOPTA, Pavel a Jana JANOUŠKOVÁ. Šikmé střechy. Praha: Grada Publishing, a. s., 2012. ISBN 978-80-247-3484-2. 7. NOVOTNÝ, Jan a Josef MICHÁLEK. Pozemní stavitelství v kresbách pro 1. až 4. Ročník SPŠ stavebních. Praha: SOBOTÁLES, 2006. ISBN 80-86817-16-4 8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitost – díl I. dotisk 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 9. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. dotisk 2. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-113-9. 10. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 11. REMEŠ, Josef. UTÍKALOVÁ, Ivana. KACÁLEK, Petr. KALOUSEK, Lubor. PETŘÍČEK, Tomáš. Stavební příručka. Praha: Grada Publishing, a. s., 2013. ISBN 97880-247-3818-5. 12. SMOLA, Josef. Stavba a užívání nízkoenergetických a pasivních domů. Praha: Grada Publishing, a. s., 2011. ISBN 978-80-247-2995-4. 13. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. 14. Bakalářská práce Moniky Bártové, Praha

113

Legislativa 15. Úplné znění Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. ISBN 978-80-7208-955-0. 16. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška). ISBN 978-80-7208-955-0. 17. Úplné znění Zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon). ISBN 978-80-7208-867-6. 18. Úplné znění Zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon). Internetové zdroje 19. Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích staveb. Dostupné z: http://www.tzb-info.cz/pravni-predpisy/vyhlaska-c-268-2009-sb-o-technickychpozadavcich-na-stavby 20. České stavební standardy. Cenové ukazatele ve stavebnictví 2013. [online] Copyright RTS, a. s. [05. 04. 2013] Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/doc/ceny/thu_2013.html 21. vlastní úprava: EUROPANEL s. r. o. LightBuilding [online]. ©2012-2013 [15. 03. 2013] dostupné z: http://www.lightbuilding.cz/light-building.htm 22. Českéstavby.cz. Jak založit energeticky úspornou stavbu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.ceskestavby.cz/clanky/jak-zalozit-energeticky-uspornoustavbu-21871.html 23. Českéstavby.cz. Masivní konstrukce domu [online]. ©2001-2012 [15. 03. 2013] Dostupné z:

http://www.ceskestavby.cz/jak-se-stavi-drevostavba/drevostavby-steny-stavba-domu-

6865.html 24. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké jsou stavební systémy domů? [online] [15. 03. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/obvodove-konstrukce-amaterialy/jake-jsou-stavebni-systemy-domu 25. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaký stropní systém? [online]. ©2001-2012 [05. 02. 2013] Dostupné z: http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-stavba/stropy/jakystropni-system

114

26. Našeinfo.cz. Stavby a stavebnictví. Jaké druhy dřevěných stropů? [online]. ©2001-2012 [05.

02.

2013]

Dostupné

z:

http://www.naseinfo.cz/stavby-a-stavebnictvi/horni-

stavba/stropy/jake-jsou-druhy-drevenych-stropu 27. Truhlářský portál. Točité schodiště [online]. ©2010 [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://www.truhlarskyportal.cz/clanky/7854-moderni-tocite-schodiste-v-sexy-krivkach 28. Betonové schody DNA. Betonové schodiště složené na sucho. [14. 03. 2013]. Dostupné z: http://betonoveschodydna.mypage.cz/ 29. Palazzio. Celoskleněné samonosné schodiště. [online] ©2011-2012 [20. 04. 2013]. Dostupné z: http://www.palazzio.cz/sklenene-schody-a-schodiste/ 30. Stavitel. Novotný, M. Novodobé krovy [online]. ©1996-2013 [16. 03. 2013] Dostupné z:http://stavitel.ihned.cz/attachment.php/12552100/kEa3eoGP4BCSTl0pdI67w8RygKjrxz tn/ST106s8.jpg 31. ČESKO. ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí. [online]. ČÚZK © 2004 – 2013 [10. 03. 2013] dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

115

Seznam obrázků Obrázek 1: Základ z pěnového skla.......................................................................................... 19 Obrázek 2: Zakládání na pěnovém skle - skladba .................................................................... 19 Obrázek 3: Schodiště z broušené oceli s dřevěnými stupni...................................................... 28 Obrázek 4: Betonové schodiště ................................................................................................ 28 Obrázek 5: Celoskleněné samonosné schodiště ....................................................................... 28 Obrázek 6: Novodobá hambálková soustava ........................................................................... 31 Obrázek 7: Novodobá vaznicová soustava ............................................................................... 31

Seznam tabulek Tabulka 1: Výpočet koeficientu K4 pro jednotlivé varianty zadání ......................................... 41 Tabulka 2: Výpočet nákladové hodnoty pro jednotlivé varianty zadání .................................. 42 Tabulka 3: Prodejní ceny bytů…………………………………………………………….94-95 Tabulka 4: Prodejní ceny domů…………………………………………………………...96-97 Tabulka 5: Prodejní ceny pozemků…………………………………………………………...99 Tabulka 6: Nájemnévýrobních prostor ................................................................................... 101

116