mimořádným zatížením

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Oceňování nemovitostí poškozených nehodou / mimořádným zatížením Bakalářská práce

Autor:

Tereza Svobodová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Květen, 2015

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kolíně dne 15. 3. 2015

..........................................

Tereza Svobodová

2

Poděkování Tímto bych ráda poděkovala Ing. Janu Paškovi, Ph.D. za odborné vedení této bakalářské práce a za několik dobrých rad a připomínek.

3

Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou stavby poškozené nehodou nebo mimořádným zatížením na ocenění. V teoretické části definuje vlastnosti materiálů, možnosti poškozenípředpokládané škody, řešení poruch na stavbě a její následné opravy a na závěr příklad ocenění nemovitosti. Tato práce obsahuje dvě tržní ocenění v praktické části a analýzu realitního trhu okresu Kolín v analytické části. Klíčová slova: povodeň, požár, mimořádné zatížení, oceňování nemovitosti

Annotation The Bachelor thesis discus the problem accident of building and their market value. The teoretical part defines properties of material, possibilities of damage along with the cost for repair as well as their maket value. The Bachelor thesis includes two market valution in practical part. The analysis part discus analysis of the real estate market in the district city of Kolin.

Key words: flooding, fire, extraordinary load, appreciate property

4

Obsah: ÚVOD ................................................................................................................................... 7 1

TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................. 8

1.1 Základní pojmy při oceňování .................................................................................. 9 1.1.1 Základní pojmy pro poškození staveb .................................................................... 11 1.2

Ocenění nemovitosti ................................................................................................ 12

1.3

Vlastnosti materiálů ................................................................................................ 13

1.4

Likvidace škody ....................................................................................................... 15

1.5 Rizika poškození nemovitosti .................................................................................. 16 1.5.1 Povodeň ................................................................................................................. 16 1.5.1.1 Protipovodňové opatření ................................................................................. 16 1.5.1.2 Přehled následků ............................................................................................. 16 1.5.1.3 Možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy ......................... 18 1.5.1.4 Celková analýza objektu ................................................................................. 20 1.5.1.5 Ocenění nemovitosti po povodni ..................................................................... 21 1.5.2 Požár ..................................................................................................................... 21 1.5.2.1 Požární ochrana .............................................................................................. 22 1.5.2.2 Možnosti poškození podle materiálů a jejich opravy ....................................... 22 1.5.2.3 Ocenění nemovitosti po požáru ....................................................................... 24 1.6 Mimořádné zatížení ................................................................................................. 25 1.6.1 Výbuch plynu ........................................................................................................ 25 1.6.1.1 Přehled následků ............................................................................................. 26 1.6.2 Náraz vozidla do domu .......................................................................................... 27 1.6.2.1 Příklad ............................................................................................................ 27 1.6.3 Ocenění nemovitosti po mimořádné události .......................................................... 28 1.7

Příklad nemovitosti poškozené povodní ................................................................. 29

ZÁVĚR ............................................................................................................................... 32 2

PRAKTICKÁ ČÁST................................................................................................... 33

Rodinný dům ...................................................................................................................... 34 Víceúčelová budova ve Starém Kolíně .............................................................................. 58 3

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU ............................................................................ 84 5

3.1

Obecná charakteristika ........................................................................................... 85

3.2 Analýza v jednotlivých segmentech trhu ................................................................ 91 3.2.1 MĚSTO KOLÍN .................................................................................................... 91 3.2.2 ČESKÝ BROD ...................................................................................................... 94 3.2.3 OKRES KOLÍN MIMO MĚST A ČESKÉHO BRODU ......................................... 95 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ............................................................................... 98 SEZNAM OBRÁZKŮ ....................................................................................................... 99 SEZNAM TABULEK ...................................................................................................... 100

6

Úvod Cílem mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vlivu poškození budov mimořádnou událostí na jejich tržní hodnotu. V teoretické části se zaměřím na základní pojmy při oceňování, jednalo by se například o: vada, porucha, rekonstrukce, modernizace, havárie a další. Dále se budu zabývat možnostmi rizik poškození objektu, a to povodní a požárem. Přehled následků a možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy. Následná kapitola se zabývá mimořádném zatížením, kupříkladu výbuch plynu nebo náraz vozidla do nemovitosti. Ve výši uvedených řádcích jsou uvedeny možnosti poškození a jejich následné opravy. Nakonec je uveden možný postup ocenění nemovitostí po mimořádných událostech. Na závěr jsem uvedla vzorový příklad mimořádné události, a její vliv na konečnou tržní hodnotu. V praktické části je provedeno ocenění dvou nemovitostí (rodinného domu v Kolíně a víceúčelové budovy ve Starém Kolíně). Ve třetí části je provedena analýza okresu Kolín. Na začátku se zaobírá obecnou charakteristikou okresu, následně analyzuje město Kolín, Český Brod a zbytek okresu. Nakonec je proveden celkový marketingový výhled.

7

1

TEORETICKÁ ČÁST

8

Teoretická část se zabývá základními pojmy při oceňování, dále pak na jejich zákon a vyhlášku, vlastnosti materiálů k dané problematice, rizika poškození nemovitosti, mimořádná zatížení, následná ochranná opatření a na závěr je uveden příklad ocenění poškozené nemovitosti.

1.1

Základní pojmy při oceňování

První kapitola se zaměřuje na základní pojmy při oceňování. Dále pak na zákon a vyhlášku. Nemovitost Nemovitost je podle občanského zákoníku pozemek nebo stavba, spojená se zemí pevným základem. Stavba se nedá přemísťovat.

Majetek Majetek je to, co člověk vlastní a dělíme ho na: Hmotný majetek Dále se dělí na dlouhodobý hmotný majetek např. (pozemky, stavby, budovy) a na krátkodobý hmotný majetek (výrobní stroje, materiál a další) Nehmotný majetek Dlouhodobý nehmotný majetek např. (goodwill, povolenky, ocenitelná práva) Finanční majetek Jsou to například peníze, cenné papíry, dluhopisy

Pozemek Pozemek je část zemského povrchu. Můžeme říci, že pozemek nelze spotřebovat a vyrobit. Má nekonečnou životnost. Jsou to například stavební pozemky.

Parcela Parcela je obraz pozemku, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.1 1

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 2007. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, s. 9. ISBN 978-80-7265-101

9

Stavba Přesná definice stavby neexistuje. Stavbu chápeme jako nějaký objekt, ať už dokončený nebo rozestavěný, který je pevně spojený s pozemkem. Není součástí pozemku. Stavbu nemůžeme přemísťovat, proto jde o movitou věc.

Budova Jako budovu chápeme stavbu, která je převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešními konstrukcemi.

Byt Byt je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen k bydlení. Byt je v bytovém domě a navenek je uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Nebytový prostor Je místnost, která je podle rozhodnutí stavebního úřadu určen pro jiný účel než k bydlení. Tržní hodnota Můžeme říci, že tržní hodnota je obecná cena, kterou můžeme získat za oceňovaný majetek k datu ocenění. Jde také o ekonomický pojem – vyjadřuje střední hodnotu cenového rozptylu předpokládaných tržních cen. Tržní cena Jde také o ekonomický pojem. Tržní cenu nemůže nikdo stanovit. Jde konkrétně o dohodu mezi kupujícím a prodávajícím. Cena dosažená v určitém čase.

10

1.1.1 Základní pojmy pro poškození staveb Vada, závada Jde zejména o chybný návrh nebo špatného provedením konstrukce. Je to jakýsi nedostatek konstrukce.

Porucha Jedná se o změnu konstrukce, která není schopna plnit požadavky na ni kladené. Většinou vzniká jako důsledek nějaké vady. Jde o vyčerpání konstrukce, která snižuje bezpečnost.

Oprava Jde o uvedení do původního stavu. Odstraňují opotřebení nebo poškození konstrukce. Údržba Zabezpečuje se dobrý stavebně technický stav stavby. Zpomaluje se opotřebení majetku, proto je důležité se o stavbu dobře starat, tím se nám prodlouží i životnost a uživatelnost stavby. Opotřebení Také jde o znehodnocení stavby. Časem se opotřebovávají všechny konstrukce i například nábytek a věci v domě, které jsou potřeba časem vyměnit nebo opravit. Životnost Jedná se o časový interval stavby. Od vzniku stavby do úplného zchátrání nebo demolice. Havárie Znamená nebezpečí škody velkého rozsahu. Jde například o zřícení stavby. Je vyhlášeno nebezpečí i pro lidi, které mají zákaz vstoupit do objektu.

Modernizace Jde hlavně o rozšíření vybavenosti stavby. Například v koupelně byla starší vana, kterou jsme vyměnili za rohovou vanu a přidali k ní sprchový kout.

Rekonstrukce Jedná se o změnu účelu nebo technických parametrů stavby. 11

Zákon související s oceňováním č.151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku – tento zákon vysvětluje způsoby ocenění majetku a služeb obvyklou, mimořádnou a zjištěnou cenou. Dále pak nákladový, výnosový a porovnávací způsob. Oceňování podle jmenovité, účetní a kurzové hodnoty. Zákon se také člení podle ocenění na: nemovité věci (stavby, bytové jednotky, pozemky, lesní porosty, práva stavby, věcná břemena), majetková práva, cenné papíry, ostatní majetek a obchodní závody. Vyhláška související s oceňováním č.199/2014 Sb. oceňovací vyhláška- vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky k cenám a postupy při uplatnění způsobů oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot.2

1.2

Ocenění nemovitosti3

Tržní hodnotu nemovitosti sděluje odhadce v písemné formě vyhotoveného ocenění. Důležité je, aby ocenění bylo jednoznačné a průkazné. Ocenění by mělo obsahovat: datum ocenění úkol odhadce – jedná se o účel vypracovaného ocenění podklady pro ocenění – by měly obsahovat:            

výpis z katastru nemovitostí snímek katastrální mapy / geometrický plán stavební plány (projektová dokumentace) půdorysy řezy pohledy technická zpráva nabývací tituly nájemní smlouva / přehled nájmů stavební povolení kolaudační rozhodnutí smlouva o dílo / rozpočet

2

Vyhláška č. 199/2014 Sb., oceňovací vyhláška DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 2011. vyd. Praha: Nakladatelství Oeconomica, 2011, s. 128. ISBN 978-80-245-1818-3 3

12

1.3

Vlastnosti materiálů

Tato kapitola se zaměřuje na vlastnosti materiálů. U každého materiálu jsou základní vlastnosti k dané problematice. Vybrala jsem základní materiály. Stavební kámen Kámen se využíval už od pravěku. Pod pojmem stavební kámen rozumíme horninu, která má určité fyzikální, chemické a technologické vlastnosti. Požadované vlastnosti stavebního kamene jsou: pevnost v tlaku, pevnost v tahu za ohybu, nenasákavost, mrazuvzdornost, opracovatelnost, obrusnost, leštitelnost, štípatelnost a otluk. Stavební kámen má výbornou odolnost proti ohni, povětrnostním vlivům a mikroorganismů. Keramické výrobky Cihlářské výrobky Jejich výhodou je dlouhá životnost. Výhodné vlastnosti byly prokázány jejich používání po celá staletí. Mají vysokou požární odolnost. Dobrá pevnost při relativně nízké hmotnosti. Mezi nevýhody patří zejména špatné tepelně izolační vlastnosti. Beton Beton vznikne ztvrdnutím směsi jeho základních složek: pojivo+plnivo+voda Základní složky jsou cement, kamenivo (písek, štěrk) a voda. Jeho vlastnosti jsou právě ovlivňovány skladbou a poměrem mísení základních složek. Základní vlastnosti: velmi dobrá pevnost v tlaku, dlouhá životnost, nízká cena, ohnivzdorný materiál. Beton snese pouze malé tahové zatížení, proto se kombinuje s železnou výztuží a vzniká železobeton. Dřevo Patří k nejstarším stavebním materiálům. V současnosti došlo k velkému rozvoji. Vlastnosti: lehkost, opracovatelnost, dobré izolační vlastnosti, malá tepelná vodivost, vynikající akustický útlum a ozvučnost, velká pevnost. Jelikož dřevo je přírodní materiál, tak se častěji setkáváme se vzniklými vadami dřeva, které jsou růstové (suky, trhliny), poškození cizopasnými organismy (plísně a houby) nebo hmyzem, deformace dřeva. Ochrana dřeva proti požáru: dřevo lze lehce zapálit. Proto musíme dodržovat protipožární opatření. Například velmi dobře chrání dřevo obyčejná omítka tlustá 20-30mm, která zabezpečuje ochranu aspoň na 20-40 minut. Dále lze dřevo chránit proti ohni různými chemickými prostředky. 13

Sklo V dnešní době se sklo používá nejen na zasklívání okenních a dveřních otvorů, ale také jako architektonický prvek při vytváření interiérů a exteriérů. Vlastnosti skla: velkou výhodou je relativně vysoká odolnost proti vodě a vzduchu, povětrnostním a chemickým vlivům, nevýhodou je jeho křehkost, poměrně nízká měrná tepelná vodivost a elektrická vodivost Sklo vydrží spíše krátkodobé zatížení, je-li zatížení trvalé sklo v určité době praskne. Bezpečnostní zasklení: jde hlavně o to, jakou úroveň bezpečnosti potřebujeme a vyžadujeme. Jedná se například o protipožární zasklení. 4

4

SVOBODA, Luboš. Stavební hmoty. 3. vydání 2013. vyd. Praha. ISBN 978-80-260-4972-2

14

1.4

Likvidace škody5

Jak probíhá likvidace škody z pojištění majetku:     

Oznámení škodní události Prohlídka škody Předložení pojistné smlouvy Likvidátor vyčíslí škodu Klient je informován o výši pojistného plnění

Stanovení výše pojistného plnění:  

Pojišťovna sestaví rozpočet Stanoví úhradu za provedené práce (odstranění škody dodavatelskou firmou)

Po vzniku škody:    

Musíme zajistit, aby se škoda nezvětšovala (např. oprava potrubí) Dokumentace škody (fotodokumentace) Oznámit pojišťovně škodnou událost S opravou bychom měli počkat na pokyn pojišťovny

K oznámení škody je potřeba mít:     

Číslo pojistné smlouvy Identifikační údaje pojištěného Datum a místo vzniku škodné události Informace o příčině vzniku škody a rozsahu poškození Číslo bankovního účtu pro zaslání pojistného plnění

Pro stanovení plnění na movitou věc potřebujeme některý z těchto dokladů:   

5

Kupní smlouva, potvrzení o zaplacení, pořizovací doklad doklady za opravu (faktura, paragon) doklad o neopravitelnosti poškozené věci

http://www.ceskapojistovna.cz/skody-a-pojistne-udalosti#likvidace

15

1.5

Rizika poškození nemovitosti

V této kapitole se zaměřím na rizika poškození nemovitostí. Zejména na nejčastější nehody poškození nemovitostí, a to jsou povodně a požáry. A následně jaký to má dopad na tržní hodnotu nemovitosti.

1.5.1 Povodeň V České republice jsou povodně asi nejvýznamnější pohromou, neboť u nás se například zemětřesení, tornáda a další přírodní jevy nevyskytují. Povodeň – je definována jako náhlé zvýšení hladiny vody ve vodních tocích, při němž se voda vylévá z koryt a může způsobit škody.6

1.5.1.1 Protipovodňové opatření Je tím myšlena stavba nebo soustava staveb, terénní úpravy a zařízení, kterými brání, aby se voda dostala do chráněného území. Jde o dosažení k minimalizaci škod způsobených povodněmi. Hlavním cílem je, aby se voda nedostala do obydleného území a neohrozila tak obyvatelstvo. Když už se tak stane, tak naopak hlavním cílem je urychleně vodu z obydleného území odvést. Protipovodňová ochrana území: -

protipovodňové stěny

Protipovodňová ochrana objektů: -

tabulkové kryty dveří, oken a ventilací

-

hradidlové kryty dveří, oken a vrat

-

vodotěsné a protipovodňové dveře a poklopy

-

automatické protipovodňové zábrany

1.5.1.2 Přehled následků Povodeň je velice nepříjemná a v rizikových lokalitách a oblastech z ní mají lidé strach. Z hlediska ocenění záleží jak na rozsahu poškození, tak na použití materiálů nemovitosti. Každý materiál je jinak schopen odolávat vodě a také záleží na čase. Jak dlouho daný materiál byl pod vodou. Největší riziko povodně je po zimě, když začne tát sníh nebo při období dešťových srážek od května do srpna. Jsou uvedeny nejčastější následky povodně: 6

BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě, s. 66. ISBN.

16

Prosté promáčení Prosté promáčení znamená to, že voda nezasáhla zdivo do hloubky, ale jen omítku na povrchu. Jako první krok musíme dostat vodu z domu pomocí odčerpání. Vrchní nášlapnou vrstvu u podlah musíme strhat, ať už jde o koberec nebo například o plovoucí podlahu. Poté musíme dům nechat vysušit. Můžeme si pomoct mechanickými vysoušeči nebo nechat dům vysušit přirozeně větráním. Pokud je dům vysušený, tak asi jako dalším důležitým krokem je omítky i podlahy vydezinfikovat. Zničí se tak plísně. Dále se můžeme pustit do oprav domu. Mnohdy stačí jen odstranit povrchové úpravy například malby, tapety a jejich lepidla a samotné otlučení omítky není vždy nezbytné. Silně promáčená stavba Lidé chtějí většinou co nejrychleji vrátit stavbu do původního stavu. Nesmíme ale nic uspěchat. Silně promáčené stavby vysychají opravdu dlouho, a to nejméně rok i déle. Také se musíme připravit na to, že se záplavy mohou opakovat. Doporučené postupy: 1. Průzkumné práce Nejdůležitější je posouzení statické stability objektu nebo jejich částí. Dále posouzení technického stavu základového zdiva, podemletí základů aj. Musíme zjistit rozsah zamokření, zaplísnění, zavlhčení a zasolení. Také je důležité zkontrolovat technický stav vodovodu a odpadů uvnitř stavby a stav kanalizace. Posledním krokem musíme zjistit rozsah a stupeň poškození podlah, stropů, zařízení interiérů místností a následné rozhodnutí o způsobu likvidace nebo opravy. 2. Sanace objektu7 Sanace se provádějí na všech typech budov. Sanace zahrnuje: vyklízení suti, odpadu, odstranění porušených konstrukcí, dezinfekce, ruční sanace stěn, sanace nábytku a zařízení, odvoz a likvidace odpadu, vysoušení objektu, opravy rozvodů instalace elektro, vody a plynu, topení, odsávání atd., stavební úpravy konstrukcí a instalace a výměna výplňových otvorů. Pobořený dům V důsledku povodně může dojít v nejhorším případě k narušení statiky. Dům se tak stává nebezpečný pro lidi a okolí. Poboření domu je důsledkem podemletí základů, propadnutí stropů, rozpadnutí zdiva, zřícení střechy a další.

7

http://www.sanacepo.cz/sluzby/sanace_po_povodnich

17

1.5.1.3 Možnosti poškození podle materiálů a jejich následné opravy Zděné stavby Když nám povodeň napadne zděnou stavbu, tak nejdůležitějším krokem je opět průzkum objektu. Jsou uvedeny možné poškození a jejich následné opravy. Oprava spár zdiva Voda může způsobit vydrolování malty ze spár a tím může dojít k průniku vody a vlhkosti do spár a degradaci nejen malty, ale i kusového staviva. Oprava spár se provádí spárováním malty. Pokud voda porušila spáru do hloubky více jak 50 mm, tak klasická technologie není schopna dosáhnout dokonalého utěsnění. V tomto případě musíme použít tzv. hloubkové spárování. Hloubkové spárování aktivovanou maltou 8 Aktivovaná malta je směs (bobtnavého) cementu, (někdy písku), vody a plastifikátoru (případně vzdušného vápna), která se připravuje v aktivátoru a po přesátí na vibračním sítě se plní pistolí pod tlakem 0,2 – 0,4 MPa do spár. Dobře vyplní spáry, přilne k povrchu cihel nebo kamene a ze spár nevytéká. Spáry se vyplňují do hloubky 25 až 30 mm od líce zdiva a zbytek spáry se vyplní klasicky vápennou maltou a rozetře lžící nebo spárovačkou. Oprava kusového staviva Voda také může narušit povrchovou vrstvu kusového staviva. Například u pálených cihel dochází k drolení hmoty. Opravu provedeme tak, že odsekáme porušené cihly do hloubky minimálně 70 mm a vsadíme nové části cihel. Samozřejmě musejí mít stejné vlastnosti. Pokud dojde k porušení větší plochy cihel, tak musíme vybourat porušenou stěnu, pilíř nebo sloup a nově vyzdíme. Betonové a železobetonové stavby Pokud neznáme základní vlastnosti betonu, tak nemůžeme provést kvalitní a trvanlivé opravy. Voda u betonových staveb může způsobit vyplavování pojiva z betonu a jeho usazování na povrchu, ve stropních konstrukcích i případná tvorba krápníků. Může dojít k odlupování krycí vrstvy betonu. V důsledku povodně může dojít ke korozi betonu. Ta má za následek vyplavování pojiva z betonu a snižování pevnosti betonu. Máme mnoho nátěrů a napouštěcích systémů, které beton chrání. Pokud je beton po povodni narušený, tak nejdříve musíme odstranit volné kusy betonu a korozi z výztuže. Musíme také zjistit, jestli není porušená statika. Poté můžeme 8

BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN

18

přejít k opravám. Ocelovou výztuž ošetříme nátěrem. Chybějící objem betonu se nahradí speciální hrubou reprofilační maltou a po řádném vyschnutí se natře protiarkobonatačním nebo chemicky odolným systémem.

9

Dřevěné stavby Nejvíce záleží na druhu dřeva. Například dub vydrží pod vodou neomezeně dlouho dobu, jiné druhy s tím mají větší problém. Dřevostavby zasažené povodní mají několik zásadních výhod. Například mají sendvičové konstrukce. Důležitý je jeho princip spočívající v několika vrstvách. Moderní montované dřevostavby se skládají z několika vrstev, z nichž každá plní specifickou funkci. Jednou z nejdůležitějších zásad je pravidlo "difuzní otevřenosti". To znamená, že jednotlivé vrstvy skladeb stěn nebo střech by měly být seřazeny v určitém pořadí. Uvnitř stavby jsou vhodné vrstvy, které vytvářejí prostupu vlhkosti určitou bariéru. Naopak skladby směrem k exteriéru by měly umožňovat stále snazší prostup vlhkosti. Stavební technologie respektující toto pravidlo mají nejlepší předpoklady pro přirozené a velmi rychlé vysušení celé stavby. 10 Asi největší výhodou dřevostavby je, že její konstrukce jsou snadno a rychle vyměnitelné. Na rozdíl od jiných typů staveb dřevostavba vyschne za pár týdnů. Musíme ale dodržovat zásady větrání nebo si můžeme pomoct speciálními vysoušeči. Až vlhkost klesne pod 20%, může se začít s opravami. Dřevěné stropy11 – se vzduchovou mezerou nevyplněnou sypkým materiálem (škvára, stavební suť, piliny) odkrýt ze spodu (v podhledu), nebo odkrýt horní záklop a provést kontrolu stavu dřevěných trámů, zejména v místě uložení do zdiva. U starších domů může být zapuštěná část trámů napadena hnilobou. V takovém případě je nutno celou podlahu (stropní konstrukci) vyměnit za novou. Podlahy – nášlapné vrstvy, jako jsou například parkety, plovoucí podlahy je nutné strhat a vyměnit. Dřevěná okna a dveře – pokud dojde k nabobtnání dřevěných oken a dveří, což má za následek změnu rozměru a pevnost konstrukcí, je lepší výměna. Dřevěné obklady – je nutné strhat a vyměnit.

9

http://www.reprof.eu/karbonatace-a-sanace-zelezobetonu-a126 http://stavba.tzb-info.cz/drevostavby/7568-drevostavby-a-voda 11 http://www.propamatky.info/dokumenty/zprav_1542_stavebni-obnova-objektu-poskozenych-povodni.pdf 10

19

1.5.1.4 Celková analýza objektu Otvorové výplně (okna, dveře) a větrání12 U starších oken se doporučuje odstranit kovotěs i ostatní druhy těsnění alespoň na dobu dvou let. Provedeme kontrolu dovírání oken. Poté zkontrolujeme stav povrchové úpravy. Musíme se rozhodnout, zda výplně repasovat nebo vyměnit. Můžeme se setkat se stavbou, kde je potřeba vyměnit vše nebo kde po roce vysoušení se zachovaly všechny stavební prvky. Keramické obklady a dlažby Pokud jdou lehce odloupnout nebo po poklepu se ozve dutá ozvěna, odstraníme je a nahradíme. Základy a jejich sanace13 Základy jsou důležitou podmínkou pro bezproblémovou funkci stavby. Opláštování rozrušených základů: Opláštění základů se provádí pro jejich zpevnění. Nejprve se musí nosné konstrukce zabezpečit proti poklesu. POSTUP: Nejdříve se provede odkopání zeminy, které nám umožní zpřístupnění k základu a jeho očištění. Pomocí spon do předem vyvrtaných otvorů se provede zajištění spojení nového pláště a základu. Plášť se vyztuží ocelovou sítí a obetonuje. Rozšiřování základů: Rozšiřování základů se provádí, zmenší-li se únosnost základové půdy nebo zvětší-li se zatížení. Základy se rozšiřují pomocí dobetonování z obou stran základu. Spolupůsobení se zajišťuje například táhly, kotvami nebo provlečenými nosníky. Rozšiřování základů se provádí podobně jako opláštění základů, ale rozdíl je v tom, že nové části jsou širší a propojení staré a nové části musí bez poruch přenést vyšší zatížení. Náhrada základů: Náhrada základů se provádějí tehdy, jsou-li ve velmi špatné stavu. Aby se základy nemusely opravovat, tak je jednodušší přenést zatížení na nové základy, které jsou zřízené vedle původních.

12 13

http://www.propamatky.info/dokumenty/zprav_1542_stavebni-obnova-objektu-poskozenych-povodni.pdf BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN

20

1.5.1.5 Ocenění nemovitosti po povodni Pokud se nemovitost nachází v záplavové zóně, tak by se měl majitel nemovitosti pojistit před povodněmi. Poté by se měla ihned nahlásit pojistná událost. Pokud pojištěni nejsme, můžeme si přivodit ještě vyšší škody. Důležité je si obstarat fotodokumentaci, jaké škody povodeň způsobila. Fotodokumentace nám bude sloužit jak pro pojišťovnu, tak pro odhad škody nemovitosti – ocenění. Nemovitost po povodni se dá prodat, ale záleží na tom, v jaké záplavové zóně se nachází a kolikrát byla povodní zasažena. I když statika domu není porušena, tržní cena spadne na minimum. Škody, které nám povodeň způsobila, bychom si měli sepsat. Poté se může odhadnout přibližná škoda nemovitosti. Nemovitost se ocení nákladově. Analytickou metodou se zohlední rozsah poškození, který by se určil na základě normálního-běžného rozpočtu pro danou (poškozenou) konstrukci. Například u omítek se zjistí druh omítky a následné ocenění. Stanoví se (%) jejich poškození v celé ploše stavby. Toto se zohlední v opotřebení stavby a z toho nám vyjde výsledná hodnota stavby. Pokud je nutná demolice nemovitosti, pak je hodnota stavby záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů. U ocenění se také musí zohlednit, kolik krát už byla nemovitost vodou zasažena a zda se opakuje.

1.5.2 Požár Na úvod je uvedeno, jaká vyhláška se týká požáru a jak požár definuje. Další podkapitola se zabývá požární ochranou. Na závěr je uveden rozsah poškození požáru, jaký může mít důsledky na stavební materiály a následně jak se opraví. Vyhláška14 V § 51 vyhlášky MV č.21/96 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o požární ochraně, definuje požár takto: „Pro účely požární ochrany se za požár považuje každé nežádoucí hoření, při kterém došlo k usmrcení či zranění osob nebo zvířat, anebo ke škodám na materiálních hodnotách. Za požár se považuje i nežádoucí hoření, při kterém byly osoby, zvířata nebo materiální hodnoty nebo životní prostředí bezprostředně ohroženy.“ 14

http://www.pozary.cz/clanek/205-hasicska-abeceda-2/

21

1.5.2.1 Požární ochrana Někdy se nedá bohužel požáru zabránit, ale v dnešní době existuje spousta přístrojů a moderní techniky, které nás upozorní, že přichází možné nebezpečí. Nejdůležitější je zajistit únikový východ. V domě se většinou považuje za únikový východ schodiště. Zákon o požární ochraně uvádí, že v těchto prostorách, jako je schodiště by neměly být umístěny žádné hořlavé látky. Existují různé hlásiče kouře například opticko – kouřové hlásiče, teplotní hlásiče, kombinovaný hlásič a další, které nám dají v čas vědět, že se něco děje. Každá stavba ať už rodinný dům, panelový dům, stavba školského zařízení a jiné musí být vybaveny signalizací proti požáru. Přesně jaké zařízení má každá stavba mít nám upravuje česká norma. požární riziko - je míra rozsahu případného požáru v posuzovaném stavebním objektu nebo jeho části. Protože se v objektech provozují různé činnosti, vznikla vývojem v oboru potřeba členit objekty na části, které se nazývají požární úseky. 15 požární úsek - tzn. prostor stavebního objektu, ohraničený od ostatních částí tohoto objektu, popřípadě od sousedních objektů požárně dělicími konstrukcemi, popřípadě požárně bezpečnostním zařízením, je základní posuzovanou jednotkou z hlediska požární bezpečnosti stavebních objektů. Jinak řečeno, jedná se o vymezenou část objektu, která je svým provedením chráněna před požárem v jiné části objektu a naopak.16

1.5.2.2 Možnosti poškození podle materiálů a jejich opravy Zděné stavby Odolnost proti požáru závisí na zdícím a spojovacím materiálu a na omítce. Například vápenná omítka s přídavkem 10% sádry je schopna odolávat požáru 1,5 hodiny. Neomítnuté zdivo je za tuto dobu porušeno do hloubky cca 20 mm. Po požáru se musí omítky otlouct z důvodu načichnutí a mastnoty. Poté se stěny napenetrují a udělají se nové omítky. Poničené podlahy se vybourají a udělají se nové nášlapné a separační vrstvy. Vybourají se výplňové otvory a vymění. Záleží samozřejmě na rozsahu požáru. Poškozené části jsou vybourány a odvezeny na skládku.

15 16

http://www.tzb-info.cz/3457-provedeni-stavebnich-konstrukci-prostupy-pozarne-delicimi-konstrukcemi http://www.tzb-info.cz/3457-provedeni-stavebnich-konstrukci-prostupy-pozarne-delicimi-konstrukcemi

22

Betonové a železobetonové stavby Odolnost proti požáru záleží především na kamenivu. Kvalitní kamenivo odolá až 800 C°. Opravy a rekonstrukce jsou velmi pracné a tím pádem i nákladné. Jde zejména o pevnost a tvrdost betonu. Při velkém požáru může dojít k odtržení oceli od betonu vlivem délkových objemových změn, a následkem toho dochází ke vzniku průhybů a posunů. Vlivem ztráty únosnosti oceli může dojít i ke zřícení konstrukcí. Stejně nebezpečné je i hašení vodou, protože dochází k ochlazování povrchu konstrukcí, které vyvolávají velké pnutí. Důsledkem je vznik trhlin, odtržení povrchových betonových vrstev a deformace výztuže. Sanace betonu – nejdříve si musíme připravit povrch pro sanaci. Odstraníme všechny porušené části betonu až na dosud neporušený beton. Jako přípravu povrchu pro sanační postupy rozumíme například odmaštění povrchu, odstranění všech nečistot, očištění ocelové výztuže a další. Postup sanace železobetonu metodou NORCURE:17 Musíme z betonu odstranit všechny staré nátěry. Odstraní se všechny porušené části betonu. Na výztuž připojíme katodu. Obnažená místa se opraví sanační maltou, dát katody se nechá vyčnívat z vyspraveného místa. Na plochu betonu, která je určena k opravě se připevní svařovaná Kari síť a obklopí se elektrolyckou směsí a připojí se k anodě. Do sítě se zavede přesně stanovený proud a povrch betonu se periodicky kropí vodou, aby byl neustále vlhký. Tento proces trvá asi 3 až 7 dní. Po této době by měla být betonu vrácena jeho původní alkalita. Výztuž je znovu dostatečně chráněna. Dřevěné stavby Dřevo je sice hořlavé, ale hoří poměrně dlouho. Odolnost proti požáru mohou zvýšit například nátěry a nástřiky dřeva. Dřevěné stropy – podle stupně hořlavosti materiálů u dřevěných stropů limituje jejich použití u vyšších objektů. Jednoduchý dřevěný trámový strop lze použít pouze v objektech o maximální výšce 4 – 9 m. Smíšené konstrukce obsahující hořlavé, nesnadno hořlavé i nehořlavé hmoty (např. dřevěný trámový strop s násypem a omítaným podhledem) lze používat pro objekty o maximální výšce 22,5 m. 18 Dřevěný trámový strop se zapuštěným záklopem – záklop je z prken, ale na něm je z protipožárního důvodu násyp nebo jiná nespalná vrstva, která brání před ohněm. 17 18

BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN http://fast10.vsb.cz/studijni-materialy/ps2/stropni-konstrukce.html

23

Novodobé konstrukce dřevěných trámových stropů – aby se zajistilo zvýšení požární odolnosti konstrukce, tak se zakryjí dřevěné trámy protipožárním podhledem. Dřevěné okna a dveře – se musejí po požáru vyměnit za nová. Rekonstrukce domu po požáru Způsobené škody požárem jsou vždy velice nákladné. Příčina požáru může být různá. Například můžeme vyhořet od svíčky (adventní věnce), z nedopalku cigarety, zábavní pyrotechniky a další. Proto bychom neměli nechávat otevřený oheň bez dozoru. Také můžeme vyhořet v důsledku zanedbaného komína nebo vadnými spotřebiči. V první řadě je nejdůležitější urychlená sanace domu. Do bytu se uvolňují života nebezpečné toxické látky a agresivní plyny. Složení závisí na materiálu, který byl požárem zasažen. Postup sanace při požáru: 1) Měli bychom zavolat odborníka a nezkoušet škody opravit samy 2) Dalším důležitým krokem je zákaz zapínání elektrických spotřebičů v místnostech, které požár postihl 3) Poškozené části jsou vybourány a odvezeny na skládku 4) Dále je důležité stavbu zajistit po stránce statické. Například nějaké vzpěry, podchytávky, zajistit střechu a okna před povětrnostními vlivy Požár může zničit elektrickou instalaci. Poté je nutné udělat celou elektřinu znovu. Plameny se mohou dostat až na střechu domu a zničit tak krov a střešní krytinu. Zničené tašky od požáru se musí vyměnit za nové.

1.5.2.3 Ocenění nemovitosti po požáru Ocenění domu po požáru je mnohem jednodušší než u povodní, protože u povodní musíme vzít v úvahu, že se mohou vrátit, a tím se sníží cena nemovitosti. Musíme si obstarat fotodokumentaci stavby po požáru. Pojišťovna nám udělá výpočet pojistného plnění. Způsob ocenění nemovitosti: Od hodnoty domu se odečte koeficient opotřebení a stáří nemovitosti. Dále se z pojistné částky vypočte škoda domu. Pokud je nutná demolice nemovitosti, pak je hodnota stavby záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů.

24

1.6

Mimořádné zatížení

Tato kapitola se zabývá mimořádným zatížením na budovu. Budu se konkrétně zabývat výbuchem plynu a nárazu vozidla do domu. V České republice se například zemětřesení, tornáda a další přírodní katastrofy nevyskytují. Mimořádná zatížení se vyskytují jen ve výjimečných případech. V důsledku katastrofální pohromy. Zatížení - je jakýkoliv jev, který vyvolává změnu stavu napjatosti konstrukce19

1.6.1 Výbuch plynu Největší zdroj energie v dnešní době je zemní plyn. Zemní plyn se používá v domácnostech, při vaření, topení, ohřívání vody. Kromě domácností se také používá v továrnách a dalších zařízeních. Zemní plyn není jedovatý, ale má dvě velká rizika: 1) do zemního plynu se začala přidávat speciální látka, protože jinak je bez barvy, bez zápachu a bez chuti a kdyby se začal plyn šířit nevnímali bychom to. A hrozilo by nám i udušení. Takhle můžeme přijít na to, že zemní plyn uniká. 2) největším rizikem je to, že zemní plyn je výbušný. Rychle a snadno hoří. Příčiny výbuchu -

špatné odvětrání místnosti

-

nepravidelná kontrola rozvodů plynu a plynových spotřebičů nebo jejich vadná instalace

-

také velice nebezpečné je, když necháme v garáži nastartované auto. Kouř z auta je jedovatý a může nás otrávit

Co bychom měli udělat při úniku plynu I malý únik plynu může způsobit velký výbuch, který v uzavřené místnosti nemá nikdo z lidí šanci přežít. Když se to ale stane, měli bychom ihned vypnout přívod plynu od vadného spotřebiče nebo hlavní uzávěr plynu od celého bytu. Poté musíme ihned otevřít všechna okna a vyvětrat. Pokud ucítíme únik plynu například na chodbě bytového domu. Musíme ihned uzavřít hlavní uzávěr plynu, který je většinou umístěn na fasádě domu a je označen zelenou tabulkou – hlavní uzávěr plynu. Poté bychom měli zavolat na tísňovou linku 112. 19

http://www.fce.vutbr.cz/kdk/pilgr.m/BO01/BO01_cvi_04.pdf

25

Budova po výbuchu Když je budova poškozena výbuchem plynu, tak jako první krok bychom měli zavolat statika, aby budovu zkontroloval. Jako druhý krok by se měla budova zabednit. Tím je myšleno, aby byla budova chráněná před deštěm a povětrnostními vlivy. Poté by se mělo začít s úklidem budovy a okolí. Odvoz sutě nebo například skla z vysklených oken. Odstranění části poškozeného zdiva. Rekonstrukce budovy po výbuchu Výbuch plynu může způsobit velké škody. Může například dojít až k propadnutí stropů, k vychýlení zdi do ulice a v nejhorším případě i k poruše statiky domu, což má za následek zřícení budovy. V tomto případě můžou jít škody až do milionů korun.

1.6.1.1 Přehled následků Většinou po výbuchu plynu se musí zrekonstruovat celý interiér a vše vyměnit. Výbuch může zničit i veškeré rozvody. Okenní otvory U oken může dojít k prasknutí výplňové tabule a poškodit okenní konstrukci. Poté je potřeba celé okno vysadit a vyměnit. Dveře U dveří může dojít také k porušení konstrukce. Záleží na rozsahu poškození. Lepší je také vyměnit za nová. Stropní konstrukce Pokud výbuch poruší stropní konstrukci natolik, že oprava již není možná nebo finančně se to nevyplatí, tak v tomto případě je lepší použít nové stropy. Pokud stropy byly dřevěné, budeme postupovat následovně: -

Nejdříve vybouráme příčky nesené stropní konstrukcí

-

Odstraníme podlahy, násyp, záklop i podhled

-

Na koncích odřízneme stropnice

Trámy, nosníky a jiné větší předměty se musí spouštět na zem jednotlivě. Po demontáží stropní konstrukce se vyčistí úložné kapsy a provede se ošetření nejen kapes, ale i okolního zdiva proti houbám a plísním. Podle projektu se upraví stávající nebo provedou nové kapsy s ohledem na nové výškové rozměry podlaží a stropů. Jedna strana kapes se musí udělat hlubší nejméně o délku uložení protilehlého trámu. Pokud použijeme dřevěné stropnice, musí

26

být rozměr kapes takový, aby byla dodržena 50 mm vzdálenost dřeva od zdiva a zajištěno odvětrání zhlaví trámů. Při výměně stropů postupujeme po jednotlivých podlažích a provádíme ztužení stěn. Pro náhradu použijeme například keramické montované stropy HURDIS, MIAKO apod., s jejichž částmi se dá ve stavbě dobře manipulovat a dají se bez problémů dopravit na místo určení a osadit bez potřeby zdvihacích prostředků. 20 Příčky Výbuch může porušit i příčky v budově. Při slabším výbuchu můžou příčky popraskat a odpadat kusy zdiva. Poté musíme zdivo opravit a vrátit do původního stavu. Střešní krytina Krytina může popraskat. V tomto případě musíme poškozenou krytinu odstranit a vyměnit.

1.6.2 Náraz vozidla do domu Poškození nemovitosti v důsledku nárazu vozidla se všeobecně stává pouze ve výjimečných případech. Může ale způsobit velké škody. Když auto narazí do domu, nemělo by se s ním hýbat. Nejdříve bychom měli zavolat statika, aby dům zkontroloval. Poté se může začít s opravami.

1.6.2.1 Příklad Obrázek 1 - náraz vozidla do domu

Zdroj: internetový portál images.google.com

20

BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě. ISBN

27

Postup opravy poškozeného domu: Nejdříve musíme provést fotodokumentaci poškození a nahlásit škodnou událost pojišťovně dle povinného ručení osobního automobilu, který škodnou událost způsobil. Odstraníme poškozené okno včetně poškozeného zdiva. Poté vybourané zdivo a okno odvezeme na skládku k tomu určenou. Dále nově vyzdíme odbouranou část zdiva. Zazdíme nové okno. Zhotovíme vnitřní a venkovní omítky. Namontujeme nový parapet okna. Doděláme vnitřní štuky včetně malby. Způsob ocenění – náklady na opravu: 1) ocením demoliční práce včetně odvozu na skládku 2) nové kusové stavivo + spojovací materiál zdiva, omítky, barvy 3) nové okno včetně parapetu a jeho montáže 4) zednické práce 5) malířské práce

1.6.3 Ocenění nemovitosti po mimořádné události Stejně jako u požáru a povodně si musíme obstarat fotodokumentaci poškozené stavby pro pojišťovnu. Záleží na rozsahu poškození, může se také stát, že bude nutná demolice nemovitosti. V tomto případě je hodnota nemovitosti záporná. Jsou nutné náklady na demolici a skládkování odpadů.

28

1.7

Příklad nemovitosti poškozené povodní

Rodinný dům Rodinný dům se nachází v obci Záboří nad Labem, kde došlo v důsledku dlouhotrvajících silných dešťů ke zvýšení hladiny potoka a následné povodni rodinného domu. V rodinném domě došlo k zatopení sklepa a chodby. Náklady na opravu stavby: -

dezinfekce zaplavených prostor

-

úklid po zaplavení

-

protiplísňový a protimykozní nátěr

-

úklid po opravách

-

čištění a vysušení akum. kamen

-

oprava stěny – omítky (vápenná štuková) – lokální oprava většího rozsahu – do 10% světlé výšky místnosti

-

Malba například Primalex Standard

Způsob ocenění: Ze zpracovaných podkladů můžeme vyčíslit škodu. Nesmí chybět přesný popis rozsahu plánované opravy a náklady na opravy. V tomto případě není škoda tak velká. Analytickou metodou se zohlední rozsah poškození, který by se určil na základě normálníhoběžného rozpočtu pro danou (poškozenou) konstrukci. Ocení se druh omítky. Poté se stanoví (%) jejich poškození v celé ploše stavby. Toto se zohlední v opotřebení stavby a z toho nám vyjde výsledná hodnota stavby.

29

Obrázek 2 - Fotodokumentace povodně – popraskaná omítka

Zdroj: Od majitelky domu

Obrázek 3 - Fotodokumentace povodně - sklep


30

Obrázek 4 - Fotodokumentace povodně - sklep


31

Závěr Cílem této práce byla analýza a vyhodnocení vlivu poškození budov mimořádnou událostí na jejich tržní hodnotu. Na začátku práce jsem nejprve popsala základní pojmy při oceňování, způsob ocenění nemovitosti, vlastnosti materiálů a likvidace škody. Dále jsem se zaměřila na samotná rizika poškození nemovitosti. Vybrala jsem si povodeň a požár, u kterých si myslím, že patří k nejčastějším nehodám u nás v České republice. U těchto nehod jsem rozdělila možnosti poškození a jejich následné opravy podle materiálu, a to na zděné, betonové a železobetonové a dřevěné stavby. Na závěr jsem u těchto nehod napsala způsob ocenění. Jako další kapitola je uvedeno mimořádné zatížení. Vybrala jsem si výbuch plynu a náraz vozidla do domu. Tyto nehody se stávají spíše ojediněle. U výbuchu plynu jsem uvedla stejně jako u povodně a požáru přehled následků a jejich případné opravy. U nárazu vozidla jsem uvedla příklad a způsob ocenění. Na závěr teoretické části jsem uvedla praktický příklad nemovitosti poškozené povodní.

32

2

PRAKTICKÁ ČÁST

Poznámka: Praktická část je zpracována a formulována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. – ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-807-2651-283

33

Objednatel: Petr Krčík Bezručova 57 Nová Ves I – Ohrada Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům č. p. 1076 A.M.Jelínka 280 02 Kolín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 20. BŘEZNA 2015 34

OBSAH         

Úvodní list Obsah Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení

Přílohy    

Snímek katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu

35

pan Petr Krčík Bezručova 57 Nová Ves I – Ohrada Česká republika

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného nám jako RODINNÝ DŮM č. p. 1076 Uvedený v listu vlastnictví č. 16619, pro katastrální území Kolín, okres Kolín Nacházející se na adrese A. M. Jelínka č. parcely 7930, 280 00 Kolín, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Kolíně, na listu vlastnictví č. 16619, pro katastrální území Kolín, okres Kolín. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. březnu 2015) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena, ale je zde zástavní právo smluvní.

36

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli. Při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a využitelnost pozemku



Velikost, technický stav venkovních úprav



Nejvyšší a nejlepší využití majetku



Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je např. vnitřní zařízení byl z ocenění vyloučen.

37

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 1076 se nachází v okrajovém městském prostoru města Kolína, v oblasti bytové zástavby a v oblasti zahrádkářů v ulici A. M. Jelínka. Obecně lze říci, že se jedná o atraktivní lokalitu. Ve městě je k dispozici základní občanská vybavenost – školy, nemocnice, pošta, nákupní centrum Futurum a základní síť obchodů a služeb. Dále je ve městě vlakové a autobusové nádraží. Parkování je možné zcela bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných a panelových domů.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven v roce 2012 jako řadový dům. Od svého vzniku slouží k bydlení. Dům je nový, zatím žádná rekonstrukce nebyla potřeba.

Pozemek Pozemek má obdélníkový půdorys. Velikost pozemku je 285 m2. Plocha zastavěná je 65 m2. Budova nemá garáž.

Vedlejší úpravy a venkovní úpravy Vedlejší stavbu dům žádnou nemá. Jedná se o řadovou stavbu, která je přímo napojena s dalším domem. Objekt je orientován jihozápadně. Venkovní úpravy:

38

Na oceňovaném pozemku jsou situovány následující venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z rPE 32, která je napojena na stávající kanalizační řád uložený v přilehlé komunikaci 2. Venkovní část kanalizace je uložena na štěrkopískovém loži tl. 100 – 150 mm do zapražených rýh tloušťky 800 mm. Obsyp potrubí je proveden 300 mm nad potrubí, zásyp prohozeným výkopovým materiálem hutněným po vrstvách 3. Elektrická přípojka pro řadový dům je tvořena přípojkovou skříní typu SS100 / PVE8P, která je na hranici parcel č. 2637 / 57 a č. 2637 / 58, v kompaktním typovém pilíři ve vnějším oplocení. Spodní okraje skříně jsou ve výšce 600 mm od upraveného okolního terénu. Kabely jsou uloženy v zemi, podél pravé straně přístupového chodníku, 600 mm od základů oplocení. 4. pro parkovací stání je použita betonová dlažba pro chodníky 5. Vrata jsou svařovaná z jeklů žárově zinkované, výplň dřevěná 6. Vrátka jsou svařovaná z jeklů žárově zinkované, výplň dřevěná

Charakteristika a účel stavby Jedná se o novostavbu rodinného řadového domu č. 3 se zastavěnou plochou do 150 m2. Objekt je dvoupodlažní nepodsklepený. Tento objekt je využíván pro bydlení jedné rodiny. Jedná se o objekt dvoupodlažní půdorysně rozdělený do dvou kvádrů vedle sebe půdorysně posunutých cca o 1m z toho jeden z kvádrů obsahuje obytné prostory a druhý menší obsahuje komunikační a technické prostory se vstupem. Objekt je zastřešen plochými střechami, obě ploché střechy jsou nepochozí. Vnitřní dispozice je přehledná, v přízemí se nachází zádveří, obytná místnost s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna, samostatně wc a technická místnost. V 02.NP se nachází ložnice, dětský pokoj, koupelna, pracovna a dvě šatny. Objekt má jednu vertikální komunikaci. Objekt je na rovinné parcele orientován jihozápadně.

Konstrukční řešení stavby Všechny vodorovné konstrukce jsou provedeny monoliticky včetně schodiště a všechny svislé konstrukce jsou vyzděné z pěnosilikátových tvarovek Ytong. Obvodové stěny jsou z Ytongu tl. 300mm zateplené Orsilem tl. 100mm. Vnitřní nosné stěny jsou z Ytongu tl. 200mm, společná sendvičová stěna řadovek je ze zvukoizolačního zdiva Silka 200mm. Příčky jsou z Ytongu tl. 100, 150mm. 39

Stropy jsou provedeny jako monolitická žb. deska tl. dle statického posudku. Všechny žb. desky jsou zatepleny Orsilem tl. 50-100mm. Konstrukce střechy je provedena jako žb. deska tl. dle statického výpočtu se spádovací vrstvou a zateplená Orsilem tl. 300mm.Schodiště je provedeno jako žb. s nosnou deskou a nadbetonovanými stupni. Nadezdívky atiky jsou z Ytongu tl. 150mm. Do výšky 600, 900mm. Použité materiály: Základy – beton C16/20 (výztuž KARI) Vertikální konstrukce – tvarovky Ytong Horizontální konstrukce – beton C25/30 – CX1 (výztuž 10 505) Schodiště – beton C25/30 – CX1 (výztuž 10 505) Podkladní beton – C 8/10 Veškeré konstrukce jsou staticky vyhovující.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

40

Porovnávací metoda Analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda Analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenosti inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. 455 000 Kč a je kalkulována následně: 1 300 * 350 = 455 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka 1 - Výpočet tržní hodnoty pozemku u rodinného domu Oceňovaný pozemek

Porovnávaný pozemek



1

2

3

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

41

Stavební pozemek

Stavební pozemek

Stavební pozemek

Stavební pozemek

7930

X

X

X

Adresa pozemku

Kolín A.M.Jelínka

X

X

X

Katastrální území

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Obec

Kolín

Kolín Sendražice

Kolín

Kolín – Sendražice

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

X

898 700

1 230 700

869 000

285

817

794

790

1 100

1 550

1 100

3. 3. 2015

10. 3. 2015

1. 3. 2015

1,1

1,1

1,1

1 210

1705

1210

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

1 089

1534,5

1 089

Absolutní vlastnictví



0,95

0,95

0,95

1 034,5

1 457,8

1 034,5

Bez věcných břemen



1

1

1

1 034,5

1 457,8

1 034,5

Bydlení rodinný dům



1

1

1

1 034,5

1 457,8

1 034,5

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1 034,5

1 457,8

1 034,5

Nejsou

Nejsou

Nejsou

0,9

0,9

0,9

Název pozemku

Parcelní číslo

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 Cena pozemku celkem Celková rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m

2

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

SJM

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu


Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

Zástavní právo smluvní

42

Upravená hodnota

931,05

1312,02

931,05

Dobrá

Výborná

Dobrá

1,2

1

1,2

1117,26

1312,02

1117,26

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

MHD

MHD

MHD

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Na pozemku, v ulici

Na pozemku, v ulici

Na pozemku, v ulici

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

1117,26

1312,02

1117,26

Jiná technická korekce

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

1117,26

1312,02

1117,26

větší

větší

větší

1,1

1,1

1,1

1229

1443

1229

D. Technické parametry Lokalita

Výborná

Korekce Upravená hodnota Tvar a orientace pozemku

Obdélník

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí a obslužných komunikací

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná

Korekce Upravená hodnota Parkování

Na pozemku, v ulici

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

X

43

Možná zastavitelnost

Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota

Neaplikováno

1

1

1

1229

1443

1229

1229

1443

1229

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

1 300 350 455 000

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Kolín v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Všechny tři porovnatelné nemovitosti se nacházejí na klidné části města Kolína. Při stanovení tržní hodnoty byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. 3 414 190 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce č. 2 Tabulka 2 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost



1

2

3

Řadový dům, J. Jarocha

Řadový dům, Jabloňová

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

Řadový dům, Řadový dům, A. M. Jelínka Martinská 7930

7731

8020

X

A. M. Jelínka

Martinská


Kolín

Kolín

J. Jarocha Kolín

Jabloňová Kolín

Obec

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Adresa nemovitosti

B. Údaje o pozemku Plocha pozemku

350

285

408

269

2

Hodnota za 1 m pozemku

1 300

1 300

1 300

1 300

Hodnota pozemku celkem

455 000

370 500

530 400

349 700

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží

44

Počet srovnávacích jednotek Cena celkem

96 X

Cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

124

119

3 070 000

3 790 000

3 499 000

2 699 500

3 259 600

3 149 300

28120

26287

3. 3. 2015

10. 3. 2015

1. 3. 2015

1

1

1

28120

26287

26464

Nabídka

Prodej

Nabídka

0,9

1

0,9

25308

26287

23818


SJM


0,95

1

0,95

24043

26287

22627




1

1

1

24043

26287

22627

Bydlení – rodinný dům



1

1

1

24043

26287

22627

Ano

Ano

Ano

1

1

1

24043

26287

22627

Nejsou


Nejsou

0,9

1

0,9

21639

26287

20364

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

21639

26287

20364

26464

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

SJM

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen




Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky


Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota

Výborná

45

Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Nezjištěna


MHD


Výborná


Na pozemku, v ulici

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Vysoká

Korekce Upravená hodnota Obchod a služby v okolí

Ano

Korekce Upravená hodnota Kultura a sport Korekce

Ano

Výborný

Výborný

Výborný

1

1

1

21639

26287

20364

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

21639

26287

20364

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

21639

26287

20364

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

21639

26287

20364

MHD

MHD

MHD

1

1

1

21639

26287

20364

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

21639

26287

20364

Na pozemku, v ulici

Na pozemku, Na pozemku, v v ulici ulici

1

1

1

21639

26287

20364

Vysoká

Vysoká

Vysoká

1

1

1

21639

26287

20364

Ano

Ano

Ano

1

1

1

21639

26287

20364

Ano

Ano

Ano

1

1

1

46

Upravená hodnota Jiná technická korekce

21639

26287

20364

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce

1

1

1

21639

26287

20364

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

21639

26287

20364

Jiná korekce

Není

Není

Není

Korekce

1

1

1

21639

26287

20364

21639

26287

20364

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

22763 2 959 190 455 000 3 414 190

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížené hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

47

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Kalkulace tržní hodnoty nákladovou metodou: Tabulka 3 - Ocenění RD, nákladová metoda Nákladová metoda Název oceňovaného majetku

Rodinný řadový dům, A. M. Jelínka 1076, Kolín

Číslo pozemku Nosná konstrukce Stáří konstrukce Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -5% Funkční nedostatky -5% Ekonomické nedostatky 0%

7930 Klasická, zděná 3 roky 80 let 65 m2 2 130 m2 0,85 285 m2 449, 39 m2 4 508 Kč/m3 2 025 850 1 924 557 1 828 330 1 828 330

Vedlejší úpravy Venkovní úpravy

0 170 710

Pozemek

455 000

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

2 455 000

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 2 455 000 Kč

48

ZÁVĚR Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace tržní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70% Jelikož se v této oblasti domy nepronajímají, příjmovou metodu jsem neaplikovala. Pro závěrečnou analýzu tržní hodnoty nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 30% Aplikace jednotlivých metod na výsledné hodnotě majetku: Tabulka 4 - Ocenění RD, Aplikace metod ocenění Porovnávací metoda Příjmová metoda

Indikace (Kč) 3 414 190 Neaplikována

Váha (%) 70 -

Vážený průměr (Kč) 2 389 933 -

2 455 000

30

736 500 3 126 433 3 126 400

Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. března 2015 reprezentována částkou: 3 126 400 Kč Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

49

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na niž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byli získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměli by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádní zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vytisknou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní

50

oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny ve zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kolíně, dne 10. března 2015

................................................. Tereza Svobodová

51

Příloha č. 2 - Katastrální mapa + ortofoto

Zdroj: internetový portál cuzk.cz

52

Příloha č. 3 - Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: internetový portál cuzk.cz Obrázek 5 - Rodinný řadový dům č. 3

Zdroj: vlastní průzkum

53

Obrázek 6 - Rodinný řadový dům č. 3


54

Obrázek 7 - Rodinný řadový dům č. 3, pohledy


55

Příloha č. 4 Půdorysy 01 NP a 02 NP

56

57

Objednatel: Petr Svoboda M. Alše 590 280 02 Kolín Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Víceúčelová budova ve Starém Kolíně Kostelní 61 Starý Kolín

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 20. BŘEZNA 2015 58

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy 

Snímek katastrální mapy



Výpis z katastru nemovitostí



Základní stavební dokumentace



Fotodokumentace objektu

59

pan Petr Svoboda M. Alše 590 280 02 Kolín Česká republika

Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného nám jako Víceúčelová budova ve Starém Kolíně Uvedený v listu vlastnictví č. 862, pro katastrální území Starý Kolín, obec Starý Kolín, okres Kolín Nacházející se na adrese Kostelní 61, 281 23 Starý Kolín, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku ve společném jmění manželů. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 20. březnu 2015 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně pro jiný, výše nespecifikovaný, účel. Zpracovatelé chápou tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (20. březnu 2015) užíván výhradně k bydlení a komerčnímu využití. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je ve společném jmění manželů.

60

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli. Při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory: 

Polohu, velikost a využitelnost pozemku



Velikost, technický stav venkovních úprav



Nejvyšší a nejlepší využití majetku



Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.



Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí

Předmětem ocenění je pouze budova a pozemek. Jakýkoliv jiný majetek jako je např. vnitřní zařízení byl z ocenění vyloučen.

61

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v obci Starý Kolín. Starý Kolín je 9 km východně od Kolína. Žije zde 1 607 obyvatel. Komerční atraktivita lokality je průměrná. Lokalita je přímo a dobře dostupná pro automobilovou i hromadnou dopravu. Zastávka autobusu i nádraží Českých drah jsou v dochůdné vzdálenosti od oceňovaného areálu. Parkování je možné na veřejných prostranstvích nebo ve vlastním výrobním areálu. Okolní zástavba je převážně obytnou zástavbou. Kvalita pohledových horizontů je průměrná.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle podkladových materiálů poskytnutých zadavatelem tržního ocenění je hlavní podnikatelskou činností strojírenská výroba. Oceňovaný majetek se skládá z více částí. Zámečnická a klempířská dílna, nad provozní částí objektu v 2.NP jsou kanceláře, terasa, část je volný půdní prostor. Dále se zde nachází bytová jednotka 3+1 se sociálním zařízením, která je ve vlastnictví investora. V nejbližší době se začne s výstavbou ocelového skladu a ocelového přístřešku. Oceňovaný areál dříve sloužil jako hospodářské stavení, s přístavbou sociálního zařízení. Postupně došlo k celé rekonstrukci a rozšíření areálu. Provoz dílny je určen na výrobu a kompletaci zámečnických a klempířských výrobků.

Pozemek Pozemek se nachází v Kostelní ulici ve Starém Kolíně, katastrální území Starý Kolín a je v majetku stavebníka. Vlastní pozemek je přístupný z Kostelní ulice. Objekty se nacházejí v blízkosti vedení dráhy ČD, cca 40 – 45m od nejbližší koleje. Převážná část pozemků tvoří jediný funkční celek, ohraničený výrobní areál. Pozemky jsou rovinné, jejich celkový tvar je nepravidelný. Pozemek je vybaven všemi obvyklými technickými rozvody, včetně rozvodu plynu. Pozemky jsou částečně zastavěny budovami. Zbytek plochy tvoří komunikace a zpevněné plochy.

62

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy zahrnují zejména jednotlivé přípojky a rozvody inženýrských sítí, různé technologické rozvody, zpevněné plochy a komunikace, přístřešky a oplocení. Budova Zámečnická a klempířská dílna Jedná se o přízemní zděný objekt, nepodsklepený, o půdorysných rozměrech 13,30 x 53,70 m. Obvodové zdivo přízemí tl. 600-800mm a nosné tl. 500-800 mm je smíšené (cihly, kámen), příčky z cihel plných. Nosnou část stropu (v dílně 1.02) tvoří ocelová konstrukce z I nosníků, ve středu objektu se sloupy z I nosníků č. 300. Zavěšený podhled tvoří hliníkový tvarovaný plech KOB, tepelná izolace ROCKWOOL tl. 100 mm s parotěsnou zábranou z Pe folie. Cihelná klenba do ocelových nosníků – sklad 1.00 a dílna 1.01 Betonová podlaha je opatřena nátěrem ETERMAL. Střecha je sedlová s 40° spádem, výšky +4,90 m (po žlab) a ±10,90 m (po hřeben). Dřevěný krov je opatřen difúzní folií a kontralatěmi, střešní latě pálenou taškovou krytinou. Plastová okna jsou otevíravá a vyklápěcí. Vjezdová vrata ocelová, s prosklenou horní výplní. Stávající přístavba sociálního zařízení s podkrovní bytovou jednotkou Jedná se o přízemní zděný objekt, nepodsklepený, o půdorysných rozměrech 7,10 x 17,30 m. Obvodové zdivo tl. 700 a nosné tl. 600 mm je smíšené (cihly, kámen), příčky z cihel dutých. Nosnou část stropu tvoří – dřevěné trámy se záklopem z fošen, betonovou mazaninou s podlahovou krytinou, tepelná a hluková izolace ROCKWOOL (mezi trámy), parotěsná zábrana z Pe folie, dřevěný rošt a zavěšený podhled ze sádrokartonu (protipožární desky GKF). Betonová podlaha je v celém přízemí opatřena keramickou dlažbou, včetně soklu. Střecha je sedlová s 42° spádem, výšky po hřeben +9,00 m. Dřevěný krov je opatřen pálenou taškovou krytinou, na střešních latích. Plastová okna jsou otevíravá a vyklápěcí. Jednokřídlové dveře dřevěné plné. Obklad stěn na sociálním zařízení je z bělninových obkladaček do výšky 1500 a 2000 mm. Omítky jsou vápenné štukové, opatřené nátěrem PRIMALEX POLAR.

63

Dispoziční řešení 1.00 – sklad materiálu a expedice

155,70m2

V tomto prostoru jsou skladovány ocelové profily a pozinkovaný plech, zároveň sklad hotových výrobků před expedicí. Odvětrání je přirozené – otevíravými a vyklápěcími okny. 1.01 – Dílna

133,10m2

1.02 – Dílna

249,80m2

V těchto prostorech jsou rozmístěny stroje na úpravu plechu a ocelových profilů. Dílny jsou odvětrány – přirozeně (otevíravými a vyklápěcími okny), nuceně (ventilátorem VENA 300). 1.03 – Dílna

32,30m2

V tomto prostoru jsou umístěny dva lisy a pracovní stůl. Prostor je odvětrán přirozeně. 1.04 – Kotelna

22,30m2

Vytápění objektů je etážové, teplovodní dvoutrubkový rozvod a desková tělesa RADIK. Plynový kotel je zaústěný do vyvložkovaného komína. Prostor je odvětrán protilehlými větracími otvory 300 x 300 mm, s větrací mřížkou. Přirozené osvětlení je zajištěno horní prosklenou výplní vrat. Šatna

17,20m2

WC muži

4,70m2

Sprchy

4,40m2

Kuchyň

17,10m2

Chodba

4,80m2

Úklidová komora

2,70m2

WC

1,30m2

Kancelář

33,60m2

Zádveří-vstup do podkroví

8,00m2

Odvětrání místností je přirozené. Sprchy, úklidová komora a WC (pro kancelář) jsou odvětrány větracími otvory s axiálním ventilátorem. V navrženém provozu pracuje 8 zaměstnanců – mužů. Kanceláře nad provozní částí Obvodové zdivo je navrženo z cihelných tvarovek na MVC 2,5. Zdivo je tloušťky 450 mm. Vnitřní příčky tl. 100 a 150 mm a jsou vyzděny z příčkových cihel. Stávající konstrukce podlahy je zesílena vybudováním železobetonové desky tl. 150 mm vyztužené svařovanou KARI sítí ukládanou na předem dorovnanou podlahu pomocí lehkých zásypových materiálů. Podlaha je zateplena tepelnou izolací tl. 50 mm.

64

Konstrukce přecházejí v železobetonové ztužující věnce (věnce s venkovní tepelnou úpravou proti vzniku tepelného mostu – vložení pásku Lignopor tl. 75 mm). Věnce jsou vyztuženy 4 – mi profily V 10, beton C16/20, krytí 15 mm. Nad okny a dveřmi ve zděných příčkách, vnitřním nosném zdivu a v obvodovém zdivu jsou nadpraží, které tvoří prefabrikované překlady. Stropní konstrukce je tvořena sádrokartonovými podhledy včetně nosné konstrukce.

ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajištující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou: dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Rozhodující část majetku je v relativně dobrém stavu, základní údržba je prováděna. Není tedy nutné vynaložení rozsáhlých investic na rekonstrukci majetku nebo na jeho uvedení do provozu. Majetek je také přímo přístupný z veřejného prostranství. Nemovitost je využívána jejím majitelem k podnikatelským účelům. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. 65

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní hodnoty jsem předpokládala, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním víceúčelové budovy jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Všechny tři porovnatelné pozemky jsou pro komerční využití. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenosti inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s výrobním areálem indikovaná porovnávací metodou je: 728 057 Kč A je kalkulováno následně: 273,5 * 2 662 = 765 591 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce č. 5 Tabulka 5 - Výpočet tržní hodnoty pozemku Oceňovaný pozemek




1

2

3

Areál Starý Kolín

pozemek

pozemek

pozemek

7

X

X

X

Adresa pozemku

Starý Kolín Kostelní

Starý Kolín Hlízovská

Kolín

Kolín


Starý Kolín

Starý Kolín

Kolín

Kolín

Obec

Starý Kolín

Starý Kolín

Kolín

Kolín

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

1 470 609

1 300 000

3 990 000

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo

2

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m Prodejní cena celkem

X

66

Rozloha pozemku v m2

2 662

7 781

5 502

10 464

X

189

236

381

20. 3. 2015

2. 2. 2015

25. 3. 2015

1

1

1

189

236

381

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

170

212,4

342,9




Korekce

0,95

0,95

0,95

Upravená hodnota

161,5

202

326




1

1

1

161,5

202

326

Komerční účely

Komerční účely

Komerční účely

1

1

1

161,5

202

326

Ano

Ano

Ano

1

1

1

161,5

202

326

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

161,5

202

326

Dobrá

Lepší

Lepší

1

0,9

0,9

161,5

181,8

293,4

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Ano

Ano

Ano

1

1

1

Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

SJM


Korekce Upravená hodnota Využití

Komerční účely

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano


Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Tvar a orientace pozemku

Obdélník

Korekce Upravená hodnota Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí

Ano

Korekce

67

Upravená hodnota

161,5

181,8

293,4

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

161,5

181,8

293,4

MHD, ČD

MHD, ČD

MHD, ČD

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Výborné

Výborné

Výborné

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Upravená hodnota

161,5

181,8

293,4


Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

161,5

181,8

293,4

Větší

Větší

Větší

1,3

1,1

1,4

Upravená hodnota

209,95

199,98

410,76

Možná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

209,95

199,98

410,76

209,95

199,98

410,76

Kontaminace půdy

Nezjištěna


MHD, ČD


Výborná


Výborné

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

X

Korekce

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

273,5 2 662 728 057

68

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme nalezli vhodné srovnatelné výrobní dílny. Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly vzaty v úvahu takové faktory jako jsou vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 8 683 207 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v další tabulce. Tabulka 6 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku Oceňovaná nemovitost




1

2

3

Areál Starý Kolín

Hořátev

Kolín V

Kolín V

7

X

X

X

Adresa nemovitosti

Starý Kolín Kostelní

Hořátev

Kolín

Kolín


Starý Kolín

Hořátev

Kolín

Kolín

Obec

Starý Kolín

Hořátev

Kolín

Kolín

Okres

Kolín

Kolín

Kolín

Kolín

Plocha pozemku

2662

1 500

508

2272

2

Hodnota za 1 m pozemku

273,5

273,5

273,5

273,5

Hodnota pozemku celkem

728 057

410 250

138 938

621 392

460

270

1084

3 450 000

2 499 000

5 000 000

3 039 750

2 360 062

4 378 608

6608

8740

4039

20. 10. 2014

3. 9. 2011

28. 4. 2014

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

B. Údaje o pozemku

C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce

69

Korekce

1

1

1

6608

8740

4039

Nabídka

Prodej

Nabídka

0,9

1

0,9

5947,2

8740

3635




Korekce

0,95

1

1

Upravená hodnota

5200

8740

3635

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5200

8740

3635

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5200

8740

3635

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5200

8740

3635

Ne

Ne

Ne

1

1

1

5200

8740

3635

Dobrá

Výborná

Výborná

1

0,8

0,9

5200

6992

3271,5

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

5200

6992

3271,5

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

5200

6992

3271,5

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

5200

6992

3271,5

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1

1

1

5200

6992

3271,5

ČD

MHD, ČD

MHD, ČD

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Existence věcných břemen

SJM

Ne


Ano

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano


Ne

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý


MHD, ČD

70

Korekce

1,1

1

1

5720

6992

3271,5

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

5720

6992

3271,5

Ano

Ano

Ano

1

1

1

5720

6992

3271,5

Průměrná

Lepší

Lepší

1

0,9

0,9

Upravená hodnota

5720

6292,8

2944


Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

5720

6292,8

2944

Menší

Menší

Obdobná

0,9

0,7

1

5148

4404,96

2944

Jiná korekce

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

5148

4404,96

2944

5148

4404,96

2944

Upravená hodnota Dopravní dostupnost

Výborná


Ano

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Průměrná

Korekce

Korekce Upravená hodnota F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

4165 7 955 150 728 057 8 683 207

PŘÍJMOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

71

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

4 242 800 Kč Tabulka 7 - Příjmová metoda PŘÍJMOVÁ METODA – PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – tržní nájemné Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 10%

878 200 87 820

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

790 380 170 000 10 000 4 000 0 0 6 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

600 380 176 100 424 280

Míra kapitalizace

10%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

4 242 800

NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady 72

na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížené hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 10 824 300 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce. Tabulka 8 - Nákladová metoda Název Číslo pozemku

NÁKLADOVÁ METODA Víceúčelová budova ve Starém Kolíně, Kostelní 61, Starý Kolín st. p. 7 73

Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří (po rekonstrukci) Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení -65% Funkční opotřebení -5% Ekonomické nedostatky 0%

Klasická, zděná 115 let 30 let 60 let 932 m2 2 1910 m2 0,85 2226 m2 5 655, 66 m3 5 138 m3 29 058 781 10 170 573 9 662 044 9 662 044

Vedlejší stavba Venkovní úpravy

0 434 160

Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

728 057 10 824 261 10 824 300

ZÁVĚR Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 20. březnu 2015. Aplikace výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka 9 - Závěr ocenění Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno

Indikace (Kč) 8 683 207 4 242 800 10 824 300

Váha (%) 60 20 20

Vážený průměr (Kč) 5 209 924 848 560 2 164 860 8 223 344 8 223 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Přesto se často jedná o relativně obtížně porovnatelné prodeje oproti jiným druhům nemovitostí. Z tohoto důvodu se domníváme, že i když porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku, je třeba jí korigovat 74

i jinými oceňovacími metodami. Z těchto důvodů považujeme indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudili jsme ji váhu 60 %. Oceňovaný majetek není vzhledem k typu majetku a zejména vzhledem k lokaci mimo velká města typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. Indikace tržní hodnoty pouze na základě výsledku metody příjmové není tedy pro stanovení výsledné tržní hodnoty rozhodující a položili jsme na ni váhu 20 %. Na trhu s obdobným majetkem v České republice přesahuje v současnosti nabídka poptávku a investoři nejsou ochotni, zejména při koupi starších majetků, akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace tržní hodnoty pouze pomocí metody nákladové spolehlivým ukazatelem tržní hodnoty majetku a byla jí přisouzena váha 20 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 20. března 2015 reprezentována částkou 8 223 000 Kč Neprováděli jsme žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebíráme žádnou odpovědnost. Nezkoumali jsme žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná zodpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé

75

a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na niž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemku, budov a staveb byli získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměli by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potencionálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádní zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vytisknou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

76

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.

2.

Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny ve zvláštním listě.

4.

Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Kolíně, dne 10. března 2015

................................................. Tereza Svobodová

77

Příloha č. 6 Kopie katastrální mapy + ortofoto

Zdroj: internetový portál cuzk.cz

78

Příloha č. 7 - Výpis z katastru nemovitostí

Zdroj: internetový portál cuzk.cz Obrázek 8 - Víceúčelová budova ve Starém Kolíně


79

Obrázek 9 - Vchod do dílny


Obrázek 10 - Zámečnická a klempířská dílna


80

Obrázek 11 - Dílna a vestavba kanceláří

Zdroj: vlastní průzkum Obrázek 12 - Pozemek

Zdroj: vlastní průzkum V nejbližší době začne výstavba haly na pozemku

81

Příloha č. 9 Půdorys přízemí

82

Příloha č. 10 Půdorys 2. NP- kanceláře

83

3

ANALÝZA REALITNÍHO TRHU OKRES KOLÍN (STŘEDOČESKÝ KRAJ)

Poznámka: Analytická část je zpracována a formulována podle skript Ing. Petra Orta, Ph.D. – ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-807-2651-283

84

3.1 Obecná charakteristika Popis okresu21 Okres Kolín leží ve východní části Středočeského kraje. Má protáhlý tvar od západu k východu. Východní hranici tvoří okresy Hradec Králové a Pardubice. Na severu hraničí s okresem Nymburk, na západě s okresem Praha-východ a na jihu s Kutnou Horou. Svojí rozlohou 744 km2 zaujímá okres 8. místo ve Středočeském kraji a představuje 6,8 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda tvoří 74,4 % rozlohy okresu. Plochou lesů 12,7 % je Kolínsko nejméně zalesněným okresem v kraji. Počtem obyvatel necelých 98 tisíc (7,5 % obyvatel kraje) i hustotou zalidnění 131 obyvatel na km2 patří k průměrným okresům kraje. Od reformy veřejné správy z 1. ledna 2003 se okres člení na 2 správní obvody obcí s rozšířenou působností (Kolín, Český Brod) a 5 správních obvodů obcí s pověřeným obecním úřadem (Kolín, Český Brod, Pečky, Týnec nad Labem, Kouřim). V současné době náleží do okresu Kolín 89 obcí. Z celkového počtu obcí má 6 přiznán statut města (Kolín, Český Brod, Pečky, Týnec nad Labem, Kouřim, Zásmuky). Reliéf okresu je rovinný až mírně zvlněný, pozvolna stoupající od severu k jihu a od východu k západu. Severní část zabírá Středolabská tabule, a to Českobrodská a zčásti i Nymburská kotlina, přecházející směrem k východu do tabule Chlumecké. Od jihu sem zasahuje Dobříšská pahorkatina a zčásti Kutnohorská plošina. Nejvyšším vrcholem je Kamenný vrch (456 m n.m.) v jihozápadní části okresu. Nejníže položeným místem okresu je v severní části hladina řeky Labe (187 m n.m.), v jejímž okolí se rozkládá úrodná polabská nížina. Okres lze charakterizovat jako průmyslově-zemědělský. Je zde řada větších i menších podniků, reprezentujících různá odvětví. Převažuje zaměření elektrotechnické, strojírenské, chemické a polygrafické. Zásadní změnou ekonomického potenciálu okresu je však vybudování průmyslové zóny Kolín – Ovčáry s dominující továrnou TPCA s.r.o., na výrobu osobních automobilů. Intenzivní zemědělská rostlinná výroba těží z výborných výrobních podmínek v Polabí. Město Kolín má přes 31 000 obyvatel.

21

http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_kolin

85

Nezaměstnanost Nezaměstnanost na Kolínsku patří bohužel dlouhodobě k nejvyšším. Podle aktuálních statistik činí počet zaměstnanců bydlících do 50 kilometrů od automobilky TPCA, plných 60 procent. Takových lidí, kteří se do Kolína přestěhovali za zaměstnáním, ale nepřehlásili si trvalé bydliště, pracuje v automobilce dalších několik set. I s těmito zaměstnanci se dostáváme až na 80 procent pracovníků s bydlištěm do 50 kilometrů od Kolína. 22 V listopadu 2015 nezaměstnanost stoupla na 8,8 procenta23. Doprava Hodně lidí dojíždí z Kolína za prací. Ať už automobilem nebo vlakem. Silniční doprava24 Kolínem procházejí následující komunikace: -

silnice I/12 Praha – Kolín

-

silnice I/38 Havlíčkův Brod - Chrudim - Čáslav - Kolín - Nymburk - Mladá Boleslav

-

silnice II/125 Libice nad Cidlinou - Kolín - Uhlířské Janovice – Vlašim

-

silnice II/322 Přelouč - Týnec nad Labem – Kolín

-

silnice II/328 Jičíněves - Městec Králové - Kolín

Železniční doprava25 Město Kolín je důležitým železničním uzlem nejen Středočeského kraje, prochází jím první i třetí železniční koridor. Kolín leží na těchto tratích: -

Trať 010 Kolín - Pardubice - Česká Třebová

-

Trať 011 Praha - Český Brod - Pečky – Kolín

-

Trať 014 Kolín - Uhlířské Janovice – Ledečko

-

Trať 230 Kolín - Kutná Hora - Havlíčkův Brod

-

Trať 231 Praha - Čelákovice - Lysá nad Labem - Nymburk - Poděbrady - Kolín,

V Kolíně zastavují nebo z něj vyjíždějí mnohé dálkové železniční linky: -

linka D1 Praha - Kolín - Olomouc - Ostrava

-

linka D2 Praha - Kolín - Pardubice - Brno –

-

linka D8 Praha - Kolín - Olomouc - Luhačovice / Zlín / Vsetín

-

linka D9 Praha - Kolín - Havlíčkův Brod - Brno

22

http://m.denik.cz/kolinsky_denik/c/automobilka-a-zamestnanost-v-regionu-20131109.html http://kolin.pres.cz/clanek-nezamestnanost-strme-rostla-behem-dvou-mesicu-prislo-na-urad-prace-v-koline-o237-lidi-vice 24 http://cs.wikipedia.org/wiki/Kol%C3%ADn#Doprava 25 http://cs.wikipedia.org/wiki/Kol%C3%ADn#Doprava 23

86

-

linka D21 Kolín - Nymburk - Mělník - Ústí nad Labem

-

linka D23 Kolín - Nymburk - Mladá Boleslav - Česká Lípa - Rumburk

Z Kolína vyjíždějí i další, již nečíslované, železniční linky: -

Spěšný vlak Kolín - Pardubice - Ústí nad Orlicí - Letohrad - Lichkov

-

Spěšný vlak Kolín - Stará Paka - Trutnov

-

Osobní vlak Kolín - Pardubice - Ústí nad Orlicí - Česká Třebová

-

Osobní vlak Kolín - Kutná Hora - Havlíčkův Brod

-

Osobní vlak Kolín - Uhlířské Janovice – Ledečko

Městská autobusová doprava V Kolíně je 14 autobusových linek. Školství V Kolíně se nachází celkem 7 základních škol. Dále pak střední školy: Gymnázium Kolín, Obchodní akademie, Střední odborná škola a Střední odborné učiliště stavební, Střední odborná škola informatiky a spojů a Střední odborné učiliště, Střední odborná škola strojírenská, Střední škola obchodní, Střední zdravotnická škola a Dívčí katolická střední škola a Mateřská škola. Soukromými školami jsou Střední odborná škola podnikatelská Kolín a Střední odborná škola managementu a práva. Kolín má také dvě vysoké školy, a to Vyšší odborná škola misijní a teologická a Vyšší odborná škola zdravotnická. Kolín nepatří turisticky k přitažlivému městu, ale jsou zde některé historické památky přírodních krás, které stojí o to navštívit.

Dominanty v okrese Kolín Město Kolín Dominantou města Kolína je chrám sv. Bartoloměje. Z 2. poloviny 13. století. Jedná se o gotickou katedrálu. Koncem 14. století došlo k přestavbě, na které se podílel Petr Parléř. Chrám sv. Bartoloměje je kulturní národní památkou.

87

Obrázek 13 - Chrám sv. Bartoloměje

Zdroj: internetový portál images.google.com Další kostely v Kolíně jsou: -

barokní kostel sv. Víta

-

chrám sv. Jana Křtitele

-

kostel Všech svatých

Práchovna Další dominantou města Kolína je kamenná věž zvaná Práchovna. Byla postavena v první polovině 15. století. V 16. a 17. stoletím sloužila také jako strážní věž, z nichž bylo možno kontrolovat plavbu po Labi. Později zde bylo umístěno skladiště střelného prachu. V 19. stoletím věž ztratila střechu a postupně chátrala. Roku 2006 došlo k rekonstrukci a teď slouží jako rozhledna, která je zpřístupněna veřejnosti.

Obrázek 14 - Práchovna


pomník Tomáše Garrigua Masaryka Pomník stojí před budovou Gymnázia od roku 1990. Byl nalezen v roce 1989 pod uhlím a starými pneumatikami. 88

Obrázek 15 - Pomník Tomáše Garriqua Masaryka

Zdroj: internetový portál images.google.com Židovský hřbitov26 Tento starší židovský hřbitov patří k nejstarším v České republice. Byl založen v první polovině 15. století a užíván do roku 1885. Nejstarší dochované náhrobky pocházejí ze závěru 15. století. Na ploše o rozloze větší než jeden hektar se nachází asi 2 600 náhrobků. Je zde pohřbena řada významných židovských osobností včetně několika rabínů. Obrázek 16 - Židovský hřbitov

Zdroj: internetový portál images.google.com Na Karlově náměstí v Kolíně se nachází kašna, radnice a morový sloup.

26

http://www.mukolin.cz/cz/obcan/kultura/kulturni-pamatky/08168-stary-zidovsky-hrbitov.html

89

Okres Kolín Kostel Nanebevzetí Panny Marie 27 Se nachází v Zásmukách v okrese Kolín. Děkanský kostel Nanebevzetí Panny Marie byl postaven v letech 1900 - 1903 na místě barokního kostela, vzniklého přestavěním románské kaple z roku 1352. Vnitřní výzdoba kostela pochází z dílny pana Buška ze Sychrova. Za pozornost stojí i křtitelnice v tomto kostele. V blízkém okolí kostela se nachází zámek a asi kilometr jihovýchodním směrem je Františkánský klášter a kostelem Svatého Františka z Assisi. Mariánské sousoší stojící u jižního průčelí kostela, vytesané z pískovce, je z roku 1700. Obrázek 17 - Kostel na Nanebevzetí Panny Marie

Zdroj: internetový portál images.google.com Kostel sv. Ondřeje Kostel se nachází ve Starém Kolíně. Starý Kolín je 9 km od Kolína. Původně raně gotický kostel, který byl vysvěcený na den sv. Ondřeje roku 1267. Podací právo ke kostelu měli tehdy čeští králové. Zcela nově byl kostel vystavěn kolem roku 1740 podle projektu Tomáše Haffeneckera (ve starší literatuře byl za autora projektu

mylně

označován Kilián Ignác Diezenhofer). Kostel je ojedinělý příklad nesantiniovské barokní gotiky. V roce 1761 kostel vyhořel, v roce 1871 byla věž zvýšena o druhé patro a nově zastřešena. V roce 1905 proběhla oprava stavby, během níž byl kostel doplněn o nevýrazné pseudogotické prvky. 28

27

http://www.turistik.cz/cz/kraje/stredocesky-kraj/okres-kolin/zasmuky/kostel-nanebevzeti-panny-mariezasmuky/ 28 http://cestyapamatky.cz/kolinsko/stary-kolin/kostel-sv-ondreje

90

Obrázek 18 - Kostel sv. Ondřeje


Regionální segmentace Okres Kolín lze z hlediska trhu rozdělit na tři části – na vlastní okresní město Kolín na město Český Brod a na zbytek okresu včetně širšího okolí Kolína.

3.2

Analýza v jednotlivých segmentech trhu

3.2.1 MĚSTO KOLÍN Trh s nemovitostmi Český trh s nemovitostmi a jeho vývoj v kolínském okresu je v dnešní době stabilizovaný. Za posledních 5 let se trh s nemovitostmi v Kolíně výrazně rozrostl. Na okraji města začala výstavba rodinných domů, řadových domů a bytových domů. V blízkosti centra města poměrně v klidné části byla také zahájena výstavba moderních bytových domů. Naopak poptávka po starších domech klesla. Starší domy se pohybují o kolo 2 milionů korun. Většinou takové domy potřebují celkovou rekonstrukci. Kdež to nové řadové domy stojí o kolo 3 milionů korun. Velká poptávka je i po pronájmech. Nejvíce po pronájmu bytů všech velikostí. Pronájmy rodinných domů se v Kolíně téměř nevyskytují, jen minimálně. Bytové domy na prodej se v Kolíně už moc nevyskytují. Město je všechny prodalo a nechalo si jen pár na pronájem. Všechny už jsou téměř v osobním vlastnictví. Vzrostla i poptávka po chatkách v zahrádkářské kolonii na okraji města.

POZEMKY Proluky V Kolíně se proluky moc nevyskytují. Proluka je například v ulici Kmochova dále pak v ulici Rorejcova. 91

Že by vznikly nové proluky se nejeví jako reálná možnost. Jedinou možností je demolice nevyužívaných průmyslových objektů a areálů. Stavební pozemky V Kolíně už moc stavebních pozemků na prodej není. Všechny místa se postupně zastavěli řadovými nebo rodinnými domy. I na klidné části jako bylo sídliště. Poptávka po stavebních pozemcích je spíše v okolí Kolína. Cenově jsou totiž o dost levnější než v Kolíně. V Kolíně se stavební pozemek prodává s vybudovanými inženýrskými sítěmi a obslužnými komunikacemi za cenu v rozmezí 1.100 Kč – 2 000 Kč za metr čtvereční. Poptávka po pozemcích pro průmyslovou výstavbu není tak velká. Realizované prodeje se pohybují o kolo 930 Kč za metr čtvereční.

BUDOVY Byty V Kolíně je spíše větší poptávka po nájmech než po prodeji bytů. Převážně se nabízejí starší byty vybudované panelovou technologií. Na výběr jsou všechny velikosti a stáří bytů. Starší byty se pohybují v těchto cenových intervalech: Tabulka č. 10 – Byty Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

450 000 – 890 000 Kč 900 000 – 1 495 000 Kč 1 500 000 – 1 800 000 Kč 1 800 000 Kč (malá nabídka)

U starších panelových domů záleží také na tom, jestli byla provedena rekonstrukce například zateplení domu, plastová okna, výtah a další. V budoucnu lze předpokládat nárůst cen bytů.

Rodinné domy Asi největší poptávka je po novostavbách řadových domů, které jsou nově postaveny na klidné části na okraji Kolína. Řadové domy se pohybují okolo 3 000 000 Kč. U volně stojících starších domů se cena pohybuje okolo 2 000 000 Kč. Jde většinou o domy, které potřebují celkovou rekonstrukci. Proto se v Kolíně staré domy moc neprodávají. Je to více nákladné a je lepší si koupit novostavbu.

92

Objekty pro individuální rekreaci V Kolíně je poptávka po chatkách v zahrádkářské kolonii, které se nacházejí na okraji města v klidné části. Chatky se cenově pohybují v rozmezí 250 000 – 800 000 Kč. Bytové domy Bytové domy na prodej se v Kolíně už moc nevyskytují. Město je všechny prodalo a nechalo si jen pár na pronájem. Všechny už jsou téměř v osobním vlastnictví. Administrativní budovy Poptávka po administrativních budovách se v Kolíně vyskytuje, ale málo. Prodej administrativních budov v Kolíně se pohybuje v rozmezí 2 950 000 – 6 000 000 Kč. Větší poptávka je spíše po pronájmu administrativních prostor, než po prodeji. Průmyslové objekty Poptávka je jak po průmyslových objektech, tak po výrobních a skladových hal. V Kolíně je průmysl velice rozmanitý.

NÁJMY Byty V Kolíně je velká poptávka jak po pronájmech bytů, tak i po pronájmech ubytoven. Byty se pronajímají přibližně v těchto intervalech: Tabulka č. 11 - Byty Byt 1 + 1 Byt 2 + 1 Byt 3 + 1 Byt 4 + 1

4 500 – 8 000 Kč 7 000 – 11 000 Kč 10 000 – 12 000 Kč Nepronajímají se

Částky za nájmy jsou uvedené měsíčně. Také záleží na místě v Kolíně. Byty v centru města jsou o dost dražší než například byty na sídlišti v klidné části. Záleží také na stáří a vybavenosti bytu. Byt 4+1 se v Kolíně nepronajímá. V nabídce nejsou. Prodejní prostory Poptávka po nájmu všech typů prodejních prostor je vysoká. Jak v centru města tak například v prodejních buticích u supermarketů. Největší část nájemců tvoří asijští prodejci, kteří obsadili větší část města Kolín. A mnohem více se stěhují ze stánků do kamenných obchodů. 93

Tabulka č. 12 – Prodejní prostory Centrum města Širší okolí

2 000 – 4 500 Kč 1 000 – 1 500 Kč

Kanceláře Po pronájmu kanceláří je stále velká poptávka. Ať už jde o firmu nebo o živnostníky. Tabulka č. 13 - Kanceláře Centrum města Širší okolí

4 000 – 10 000 Kč 2 000 – 4 000 Kč

Průmyslové objekty Nabídka pronájmu průmyslových prostor není tak vysoká. Pronajímají se sklady o kolo 10 000 – 15 000 Kč měsíčně.

3.2.2 ČESKÝ BROD Druhým segmentem trhu s nemovitostmi na okrese Kolín je Český Brod.

POZEMKY Velký zájem je o nestavební pozemky. Například o ornou půdu, ovocný sad, zahradu. Vyhledávány jsou i pozemky pro komerční stavby, ale i pro rodinné domy.

BUDOVY Byty Byty v této lokaci lze rozdělit na dvě cenové skupiny. Jednou z nich jsou starší byty v bytových domech, druhou jsou nově zrekonstruované byty. Starší byty se obchodují v cenách: Tabulka č. 14 - Byty Byt 1+1 Byt 2+1 Byt 3+1 Byt 4+1

899 000 Kč (jen jedna nabídka) 900 000 – 1 300 000 Kč 1 390 000 Kč (jen jedna nabídka) 2 490 000 Kč (jen jedna nabídka)

94

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Chaty se v Českém Brodě nevyskytují, ale velká poptávka je po zahradách. Zahrady se pohybují o kolo 500 – 900 000 Kč. Klasické rodinné domy jsou na prodej za 1 500 000 – 4 000 000 Kč v závislosti na lokaci a stavu, nabídka je nižší než poptávka.

NÁJMY Byty Pronájem bytů v Českém Brodě je nižší než prodej bytů. Tabulka č. 15 - Byty Byt 2+1 Byt 3+1

6 500 Kč / byt / p.m. 8 500 Kč / byt / p.m.

Prodejní prostory Nabídka obchodních prostor v Českém Brodě je veliká. Prodejní prostory se pronajímají za 5 000 – 20 000 Kč měsíčně. Záleží na velikosti prodejního prostoru.

3.2.3 OKRES KOLÍN MIMO MĚST A ČESKÉHO BRODU Trh je nejvíce aktivní v obcích v okolí Kolína. Je zde velká poptávka po prodeji rodinných domů nebo po pronájmu bytů, protože jsou cenově levnější než v Kolíně.

POZEMKY Stavební pozemky se cenově pohybují v širším okolí Kolína v rozmezí 300 – 1 000 Kč/m2. Zemědělské pozemky jsou obchodovatelné za ceny od 30 do 45 Kč/m2.

BUDOVY Byty Nabídky tvoří jak starší byty, tak byty po rekonstrukci. Ceny volných bytů přijatelného standardu a s dobrými širšími vztahy se pohybují od 400 000 – 1 500 000 Kč. Nabízejí se byty všech velikostí. Rodinné domy Starší rodinné domy se v širším okolí Kolína obchodují v cenách nad 700 000 Kč. Moderní domy se slušným standardem jsou v cenovém rozpětí 1 000 000 – 3 000 000 Kč. Ostatní objekty V nabídce se objevují různé typy objektů od venkovských prodejen, přes drobné živnostenské provozovny až po historické zámečky. 95

Větší zájem trhu se projevuje pouze o rekonstruované areály.

NÁJMY Pronájem bytů v okrese Kolín se vyskytuje. Záleží na velikosti bytu. Pronájem bytu 1+1 se pohybuje do 6 000 Kč. Byty 2+1 se pohybují do 7 000 Kč. Byty 3+1 do 8 000 Kč. Vyskytuje se i pronájem rodinných domů, které se pohybují od 9 000 Kč za měsíc.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED Celkově lze v krátkodobém i střednědobém horizontu očekávat růst cen prakticky všech typů nemovitostí mimo výrobních a zemědělských objektů. Největší míru zhodnocení investice lze předpokládat ve městě Kolín. V Kolíně se plánuje další rozsáhlá výstavba rodinných domů. Prodeje bytů nadále stoupají, protože v současné době jsou levnější hypotéky. Velká poptávka je i po pronájmech bytů, a to v celém okresu.

96

Obrázek 19 - Mapa okresu Kolína


Obrázek 20 - Mapa okresu, erb a vlajka města Kolína


97

Seznam použité literatury Knižní publikace 1) ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. vyd., Praha: Bankovní institut vysoká škola, a. s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. 2) ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí 1.vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-807-2651-283. 3) DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. 4. vydání. Praha: Oeconomica, 2011. ISBN 978-80-245-1818-3. 4) SVOBODA, Luboš. Stavební hmoty. 3. vydání 2013. vyd. Praha. ISBN 978-80-2604972-2. 5) BÍLÝ, Aleš. Kapitoly z obnovy budov. 1999. vyd. Náchod: VOŠ stavební a SPŠ stavební v Náchodě, ISBN. 3 díly Internetové zdroje 6) http://www.ceskapojistovna.cz/skody-a-pojistne-udalosti#likvidace 7) http://www.sanacepo.cz/sluzby/sanace_po_povodnich 8) http://www.reprof.eu/karbonatace-a-sanace-zelezobetonu-a126 9) http://stavba.tzb-info.cz/drevostavby/7568-drevostavby-a-voda 10) http://www.propamatky.info/dokumenty/zprav_1542_stavebni-obnova-objektuposkozenych-povodni.pdf 11) http://www.propamatky.info/dokumenty/zprav_1542_stavebni-obnova-objektuposkozenych-povodni.pdf 12) http://www.pozary.cz/clanek/205-hasicska-abeceda-2/ 13) http://www.tzb-info.cz/3457-provedeni-stavebnich-konstrukci-prostupy-pozarnedelicimi-konstrukcemi 14) http://fast10.vsb.cz/studijni-materialy/ps2/stropni-konstrukce.html 15) http://www.fce.vutbr.cz/kdk/pilgr.m/BO01/BO01_cvi_04.pdf 16) http://www.skoleni-kurzy.eu/ke_stazeni/1/prednasky_ke_stazeni/19_PSTVady_uvod.pdf 17) http://www.eko-system.cz/protipovodnova-ochrana-uzemi/ 18) file:///C:/Users/Tereza/Downloads/ADRA_Obnova%20po%20zaplavach%20(1).pdf 19) http://www.czso.cz/xs/redakce.nsf/i/charakteristika_okresu_kolin

98

20) http://m.denik.cz/kolinsky_denik/c/automobilka-a-zamestnanost-v-regionu20131109.html 21) http://kolin.pres.cz/clanek-nezamestnanost-strme-rostla-behem-dvou-mesicu-prislona-urad-prace-v-koline-o-237-lidi-vice 22) http://cs.wikipedia.org/wiki/Kol%C3%ADn#Doprava 23) http://www.mukolin.cz/cz/obcan/kultura/kulturni-pamatky/08168-stary-zidovskyhrbitov.html 24) http://www.turistik.cz/cz/kraje/stredocesky-kraj/okres-kolin/zasmuky/kostelnanebevzeti-panny-marie-zasmuky/ 25) http://cestyapamatky.cz/kolinsko/stary-kolin/kostel-sv-ondreje 26) http://www.tzb-info.cz/pozarni-ochrana

Legislativa 27) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), hlava I, § 2 28) Vyhláška související s oceňováním č. 199/2014 Sb. oceňovací vyhláška

Seznam obrázků Obrázek 1 - náraz vozidla do domu ...................................................................................... 27 Obrázek 2 - Fotodokumentace povodně – popraskaná omítka .............................................. 30 Obrázek 3 - Fotodokumentace povodně - sklep ................................................................... 30 Obrázek 4 - Fotodokumentace povodně - sklep .................................................................... 31 Obrázek 5 - Rodinný řadový dům č. 3 .................................................................................. 53 Obrázek 6 - Rodinný řadový dům č. 3 .................................................................................. 54 Obrázek 7 - Rodinný řadový dům č. 3, pohledy .................................................................... 55 Obrázek 8 - Víceúčelová budova ve Starém Kolíně .............................................................. 79 Obrázek 9 - Vchod do dílny ................................................................................................. 80 Obrázek 10 - Zámečnická a klempířská dílna ....................................................................... 80 Obrázek 11 - Dílna a vestavba kanceláří............................................................................... 81 Obrázek 12 - Pozemek ......................................................................................................... 81 Obrázek 13 - Chrám sv. Bartoloměje ................................................................................... 88 Obrázek 14 - Práchovna ....................................................................................................... 88 Obrázek 15 - Pomník Tomáše Garriqua Masaryka ............................................................... 89 Obrázek 16 - Židovský hřbitov ............................................................................................. 89 Obrázek 17 - Kostel na Nanebevzetí Panny Marie ................................................................ 90 Obrázek 18 - Kostel sv. Ondřeje........................................................................................... 91 99

Obrázek 19 - Mapa okresu Kolína ........................................................................................ 97 Obrázek 20 - Mapa okresu, erb a vlajka města Kolína .......................................................... 97

Seznam tabulek Tabulka 1 - Výpočet tržní hodnoty pozemku u rodinného domu ........................................... 41 Tabulka 2 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku ......................................................... 44 Tabulka 3 - Ocenění RD, nákladová metoda ........................................................................ 48 Tabulka 4 - Ocenění RD, Aplikace metod ocenění ............................................................... 49 Tabulka 5 - Výpočet tržní hodnoty pozemku ........................................................................ 66 Tabulka 6 - Výpočet tržní hodnoty majetku jako celku ......................................................... 69 Tabulka 7 - Příjmová metoda ............................................................................................... 72 Tabulka 8 - Nákladová metoda............................................................................................. 73 Tabulka 9 - Závěr ocenění .................................................................................................... 74

100

mimořádným zatížením

Recommend Documents