Directie Financiële Markten
Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag
Datum
Uw brief (Kenmerk)
24 mei 2007
Ons kenmerk
FM 2007-00924 U
Onderwerp
Vragen van Depla en Tang over hypotheekverstrekking aan starters
Geachte voorzitter,
In antwoord op de vragen van de leden Depla en Tang (beiden PvdA) aan de ministers van Wonen, Wijken en Integratie en Financiën over de verstrekking van hypotheken aan starters en het voldoen aan de zorgplicht, die mij zijn toegezonden per brief van 12 april 2007 onder nummer 2060712210, deel ik u mede dat de vragen worden beantwoord als aangegeven in de bijlage.
Hoogachtend,
Mede namens de minister van Wonen, Wijken en Integratie De minister van Financiën,
Wouter Bos
2060712210 Vragen van de leden Depla en Tang (beiden PvdA) aan de ministers van Financiën en voor Wonen, Wijken en Integratie over afsluiten van tophypotheken aan starters en voldoen aan de zorgplicht (ingezonden 12 april 2007). Vraag 1: Bent u op de hoogte van het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) naar starters op de koopwoningmarkt? 1 Antwoord 1: Ja. Vraag 2: Is het waar dat hypotheekverstrekkers hebben afgesproken dat ze starters zonder eigen geld niet meer dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen lenen? Antwoord 2: Per 1 januari 2007 is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen van het Contactorgaan Hypothecair Financiers (CHF) en de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) in werking getreden. Een belangrijke aanpassing van de gedragscode betreft een nieuw artikel om overkreditering te voorkomen. Onder de nieuwe gedragscode mogen de lasten van een hypothecaire lening niet meer bedragen dan de woonlastpercentages van het NIBUD. Deze NIBUDpercentages, die al jaren worden gebruikt bij de bepaling van de leencapiteit in het kader van de Nationale Hypotheekgarantie, zijn een ijkpunt voor een verantwoorde verhouding tussen hypotheeklasten en het inkomen. De woonlastpercentages worden jaarlijks aangepast en geactualiseerd. De indruk is ontstaan dat deze maximale hypotheeknorm 4,5 keer het bruto jaarinkomen bedraagt. Hoewel de uitkomst veelal in de buurt van die factor ligt, is het niet juist dat de norm altijd 4,5 keer het bruto jaarinkomen bedraagt. Deze factor varieert namelijk met inkomen en rentestand. Hoe hoger het inkomen, hoe groter de leencapaciteit. Bij de rente ligt het verband andersom: hoe lager de rente, hoe meer er geleend mag worden. In bijzondere gevallen mag de hypothecair financier afwijken van de regels over de bepaling van de leencapaciteit uit de gedragscode, mits gemotiveerd aangetoond kan worden dat de starter de woonlasten kan opbrengen. Overigens heeft de gedragscode niet alleen betrekking op koopstarters, maar op iedereen die een hypothecaire lening wenst af te sluiten. Vraag 3: Is de conclusie van de Vereniging Eigen Huis waar dat de banken zich niet aan deze afspraken houden? 1
De Telegraaf, 10 april 2007.
2/5
Antwoord 3: Het onderzoek van de Vereniging Eigen Huis (VEH) richt zich in brede zin op de wijze waarop starters op de woningmarkt het koopproces aanpakken en ervaren. Een van de indrukken die de onderzoekers hebben opgedaan is dat koopstarters proberen zoveel mogelijk te lenen om hun eerste huis te kunnen financieren. Koopstarters zijn volgens het onderzoek optimistisch over hun toekomstige verdiencapaciteit. Het onderzoek doet echter geen uitspraken over de mate waarin de banken zich aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen houden. Vraag 4: Wat zijn de risico’s voor de starters zonder startkapitaal als ze meer lenen dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen? Wat zijn de risico’s als starters wel eigen geld hebben? Is het dan geen probleem als een starter meer dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen leent? Antwoord 4: Het voornaamste risico van een te hoge lening is dat huishoudens niet (meer) kunnen voldoen aan de financiële verplichtingen die men is aangegaan voor de aanschaf van het eigen huis hetgeen uiteindelijk kan leiden tot gedwongen verkoop waarbij het huishouden een restschuld kan overhouden. Dit risico kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van het niet juist inschatten van het eigen uitgavenpatroon of een woonlastenstijging, bijvoorbeeld door een rentestijging, dan wel een inkomensdaling. Niet elke verandering van de woonlasten of het inkomen leidt echter tot een betalingsprobleem. Huishoudens kunnen immers een buffer opbouwen wanneer het inkomen ten opzichte van de hypotheeklasten is gestegen. Bovendien kunnen betalingsrisico’s die samenhangen met gestegen hypotheeklasten door huishoudens worden beperkt door de keuze voor bepaalde hypotheekvormen en door de keuze voor een relatief lange rentevastperiode. Wat betreft de tweede vraag kan worden opgemerkt dat het inbrengen van eigen geld kan betekenen dat de starter of minder hoeft te lenen, of in staat is om een hogere hypothecaire lening af te sluiten. Dit betekent dat er geen eenduidig antwoord gegeven kan worden op de vraag wat de risico’s zijn voor starters die eigen geld inbrengen. Wel is het risico van een restschuld na een gedwongen verkoop dan kleiner. Of het verantwoord is om een starter meer dan de maximale hypotheeknorm van het NIBUD te lenen is afhankelijk van de persoonlijke situatie van de starter. Zo kan de inbreng van extra zekerheden (zoals eigen vermogen) de financiële positie versterken, waardoor het verantwoord kan zijn om een hogere hypothecaire lening aan te gaan. Ook kunnen concrete perspectieven op een inkomensstijging meewegen. Niettemin, het moge duidelijk zijn dat de norm van 4,5 maal het bruto jaarinkomen niet zonder reden is voorgesteld.
3/5
Vraag 5: Is het waar dat banken weinig risico’s lopen bij tophypotheken omdat ze het huis als onderpand hebben? Antwoord 5: Mocht een kredietnemer financieel dusdanig in de problemen komen dat de hypotheekrente definitief onbetaalbaar wordt, dan is het risico voor de bank beperkt. De woning dient immers als onderpand en kan door de bank worden verkocht. Het risico voor de bank vloeit voort uit de mogelijkheid dat de verkoopwaarde van het onderpand (na aftrek van de kosten) lager is dan de op dat moment uitstaande schuld (met inbegrip van de achterstallige rente). Het risico van de bank is het grootst bij een lening die (ver) uitstijgt boven de executiewaarde van het onderpand. Het risico zal toenemen bij een daling van de waarde van het onderpand (bijvoorbeeld door marktontwikkelingen). Overigens schrijft de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen ook voor dat de hypothecair financier de consument tijdig dient te wijzen op de risico’s van een financiering die hoger is dan de marktwaarde bij onderhandse verkoop. Vraag 6: Is het meer lenen dan 4,5 maal het bruto jaarinkomen aan starters zonder eigen vermogen in strijd met de wettelijke zorgplicht van financiële instellingen? Vraag 7: Welke sancties heeft de toezichthouder om banken die zich niet aan de zorgplicht houden te corrigeren? Antwoord 6 en 7: De wettelijke zorgplicht bestaat in de Wet op het financieel toezicht (Wft) uit verschillende elementen, waaronder de in dit kader relevante verplichting om vóór het verstrekken van een hypothecair krediet een kredietwaardigheidstoets uit te voeren en het krediet niet te verstrekken indien dit, met het oog op overkreditering van de consument, onverantwoord is. Zoals al is aangeven, kan de starter zeer goede inkomensperspectieven hebben of extra zekerheden inbrengen, waardoor het verantwoord kan zijn om een hoger krediet dan de maximale hypotheeknorm van het NIBUD te verstrekken; de gedragscode voorziet in het leveren van maatwerk in dergelijke gevallen. Het verstrekken van een hypotheek die hoger is dan die norm hoeft dus niet strijdig te zijn met de wettelijke zorgplicht van financiële instellingen. Omgekeerd zijn er overigens situaties denkbaar waarin een financier binnen de hypotheeknorm blijft, maar toch de zorgplicht schendt. Indien een financiële instelling de zorgplicht niet naleeft, kan de AFM aan deze instelling een aanwijzing geven, een bestuurlijke boete opleggen of in het uiterste geval de vergunning intrekken. Vraag 8: Gaat de toezichthouder naar aanleiding van dit onderzoek van de Vereniging
4/5
Eigen Huis nader onderzoek doen en actie ondernemen? Antwoord 8: De AFM is begin dit jaar gestart met een onderzoek naar de kwaliteit van hypotheekadvisering. Het voorkomen van overkreditering is onderdeel van het onderzoek. De AFM toetst in het kader van dit onderzoek echter nadrukkelijk breder, namelijk ook op de kwaliteit van het advies en de transparantie. Het onderzoek “Kwaliteit adviesproces en transparantie hypotheken” is in een drietal doelstellingen op te splitsen: (i) de AFM wil een beeld krijgen van de mate waarin de consument een passend advies krijgt en vaststellen of de consument daarbij in voldoende mate geïnformeerd is; (ii) de AFM wil een beeld krijgen van de mate waarin de gegeven adviezen reconstrueerbaar zijn, en (iii) indien de resultaten van het onderzoek daartoe aanleiding geven, wil de AFM de marktpartijen ertoe aanzetten om een standaard van ‘good practice’ vast te stellen. De resultaten van dit onderzoek worden na de zomer verwacht. Daar waar nodig, zal de AFM in individuele gevallen handhavend optreden.
5/5
