második negyedév

Budapest City Report Budapesti Ingatlanpiaci Körkép on.point Q2 2014 / 2014. második negyedév

HU

Q2

Budapest City Report - Q2 2014

Economy/Investment Hungarian Economy Hungary came out of recession in 2013 and a GDP growth of 2.7% is forecast for 2014 (2.3% in 2015, Source: Consensus Economic Forecasts). The economic rebound is driven by a combination of government consumption and export growth, in particular at an industrial level with industrial production expected to increase by 6.8% in 2014. While private consumption has been a drag on economic performance for years, a recovery has also started on this front with a forecast of 1.7% growth of household consumption in 2014 and 2015. The very restrictive lending policies from banks are also starting to relax with increasing appetite for real estate financing for example. The credit easing conditions are creating liquidity on the real estate market and largely explain the increased activity of local investors since last year. The ruling Fidesz party of Viktor Orbán confirmed its leadership of the country in the April parliamentary election with a 2/3 majority. The next major election will take place in 2018.

Next to those large deals with an international appeal, the local market has also been active with a significant number of smaller deals. In the retail segment, we can mention the acquisition of Sziget Center in Tököl by Futureal, the purchase of a few SPAR solus units by Portico and the purchase of a 50% ownership of the Új Udvar shopping centre in Budapest by individuals initially involved in the development of the asset. Finally, two dilapidated and vacant landmarks of the city have been acquired by Middle Eastern investors: the Párizsi Udvar on Ferenciek Square and the Dreschler Palace (former Ballet Institute) on Andrássy Avenue. Both are expected to be turned into hotel projects. Looking ahead, a few office building transactions are due to close in the summer plus, we also expect some activity in the logistics segment of the market later in the year. While the traditional Austrian and German investors remain on the side line, still not convinced by the economic recovery, the interest from various international investors (Anglo-Saxon private equity firms, Middle East core buyers, new fund managers, CEE regional players) is gaining momentum and is

Investment Climate The total transaction volume in Hungary for H1 2014 amounted to some €280 million with €230 million of investment deals,

starting to translate into deals. We expect the investment volume to exceed €500 million by year end.

showing a significant progression over the previous periods.

We keep our views unchanged with prime office yields at 7.50 -

For the first time since 2010, we saw a closing resulting from a

7.75%, prime logistics at 9.25 - 9.50% and prime retail at 7.25 -

successful tender process with the disposal of the Stefánia

7.50%.

Park office building by IVG to a private foreign investor. The largest deals of the period have been the disposal of 50% of Allee Shopping Centre by ING Real Estate Development to an ING insurance fund and the acquisition of the Intercontinental

Real estate yields in Hungary since Q2 2009 (%) % 10.00

Hotel by the Al Habtoor Group. This is the second 5-star hotel

9.00

acquisition in Budapest for the Dubai based conglomerate,

8.00

active in real estate development and hospitality, who acquired

7.00

Le Meridien Hotel Budapest in 2012.

6.00

Annual investment volumes since 2009 (%) € million 800

5.00 Q2 2009 Q2 2010 Q2 2011 Q2 2012 Q2 2013 Q1 2014 Office

Shopping centre

Warehouse

Source: JLL Research, July 2014

600 400 200 0 2009 2010 2011 2012 2013 est. 2014 Office Retail Industrial / Logistics Hotel Source: JLL Research, July 2014

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All Rights Reserved

2


2


Gazdaság/Befektetési piac

értékesítését olyan magánbefektetők számára, akik már az ingatlan fejlesztésében is közreműködtek. Budapest városa két üresen álló ismert épületet értékesített közel-keleti befektetők részére: A Ferencziek terén álló Párizsi Udvart, illetve a

Gazdasági Környezet A magyar gazdaság növekedési pályára állt 2013-ban és az előrejelzések alapján 2014-ben a gazdasági növekedés elérheti a 2,7%-ot (2015-ben pedig a 2,3%-ot, forrás: Consensus Economic Forecast). A fellendülést többek között a kormányzati beruházások, illetve az export növekedése generálta (ezen belül elsősorban az ipari termelés növekedése, ami 2014-ben várhatóan eléri a 6,8%-ot). A lakossági fogyasztás az elmúlt években negatív volt, de 2014-re és 2015re már 1,7%-os növekedését prognosztizálják. A bankok igen

Dreschler Palotát (a Balett Intézet korábbi székháza) az Andrássy úton. A jelenlegi tervek alapján mindkét ingatlant szállodává fogják átalakítani. Az év második felében további jelentős irodaház értékesítésekre számítunk, illetve a logisztikai piacon is várhatóak eladások. Éves befektetési volumenek 2009-től (%) millió euró 800

szigorú hitelezési politikája is enyhülni látszik és az

600

ingatlanfinanszírozások iránti hajlandóság is növekszik. A

400

hitelezési feltételek enyhülése likviditást generál az

200

ingatlanpiacokon és megmagyarázza a helyi befektetők 2013 óta tartó növekvő aktivitását is.

0 2009

Az áprilisban tartott választásokon a FIDESZ ismét 2/3-os többséget szerzett, a következő választásokra pedig 2018-ban

Iroda

2010

2011

Kiskereskedelem

2012

2013

Ipari

Hotel

2014 becslés

Forrás: JLL Research, 2014. július

fog sor kerülni. A hagyományos osztrák és német befektetők továbbra is Befektetési Piac

elkerülik a magyar piacot, mivel a makrogazdasági környezetet

2014 első félévében az ingatlanpiaci befektetések volumene

még mindig nem tartják megfelelőnek, ugyanakkor egyéb

nagyjából 280 millió euró volt. Ezen belül a jövedelemtermelő

nemzetközi befektető (angol-szász, privát tőke társaságok,

ingatlanok értékesítéséből származó összeg 230 millió euró

közel-keleti prémium ingatlanok iránt érdeklődők, új

volt, ami jelentős javulást mutat az utóbbi évek eredményeihez

alapkelezők, közép-kelet-európai regionális befektetők)

viszonyítva. 2010 óta először tapasztaltunk sikeres nyílt piaci

aktivitása egyre növekszik. Becsléseink alapján 2014-ben az

tendert, melynek keretén belül a StefániaPark irodaházat

éves befektetési volumen meghaladhatja az 500 millió eurót is.

értékesítette az IVG egy külföldi magánbefektetőnek. A félév

Felméréseinkre és relatív árazásra alapozva változatlannak

legnagyobb tranzakciója az Allee Beváráslóközpont 50%-os

tartjuk az elérhető legmagasabb hozamokat irodák (7,50-

részesedésének értékesítése volt az ING Real Estate

7,75%), a logisztikai ingatlanok (9,25-9,50%), továbbá

Development és egy ING-hez tartozó biztosítási alap között,

kiskereskedelmi ingatlanok esetében is (7,25-7,50%).

illetve az InterContinental Hotel értékesítése az Al Habtoor Group számára. Utóbbi a második olyan 5 csillagos szálloda, melyet a szállodaiparban és az ingatlanfejlesztésben jártas dubaji vállallat vásárolt meg (2012-ben a Le Meridien szállodát vették meg). Az utóbbi két nagy volumenű, nemzetközi figyelmet kiváltó tranzakció mellett számos kisebb értékű adás-vétel is történt. A kiskereskedelmi szektort tekintve megemlíthetjük a tököli Sziget Center eladását a Futureal számára, SPAR szupermarketek értékesítését a Portico részére, illetve az Új Udvar Bevásárlóközpont 50%-os részesedésének

Ingatlanpiaci hozamok alakulása 2009-től (%) %

10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 5.00 Q2 2008Q2 2009Q2 2010Q2 2011Q2 2012Q2 2013Q2 2014 Irodák Bevásárlóközpontok Ipari ingatlanok Forrás: JLL Research, 2014. július


3


3


Office Market Supply

8,500 m2 pre-lease was signed. As a result of the transaction, the

In Q2 2014, the modern office stock in Budapest increased to 3.2

Hungarian developer commenced construction of a new office

million

m2 after

the handover of Váci Corner office building in the

Váci Corridor. The 21,070 m2 property is located next to Árpád Bridge, just above a metro stop, and was developed as the first Hungarian project of the Slovak HB Reavis. The building was 33% let upon completion after two large occupiers leased approximately 4,700 m2 office space. During the first half of 2014, the volume of new supply reached 35,570 m2 in Budapest, which is already 18% higher than the amount of the annual new supply in 2013 (30,100 m2). Only two buildings were added to the modern Budapest office stock: Váci Corner (completed in Q2 2014) and Eiffel Palace (completed in Q1 2014 on 14,500 m2 in the CBD).

building of more than 12,000 m2 with an expected handover in mid2016. The half-year take-up totalled 248,900 m2, which set a new record high in the Budapest office market. 51% of it (128,470 m2) was driven by net take up, which is 40% higher than in the corresponding period of 2013, counting for another record high. In total, almost 350 transactions were signed in 2014, so far with an average deal size of 719 m2, which is larger than the typical transaction size of recent years (around 500 m2). Rents

The size of the speculatively built office stock comprises 2.57 million

Prime rent stands at €20.0 m2/month. This level is only achievable in

m2, while the size of the owner occupied stock increased to 636,450

a few, selected prime properties in the CBD for the best office units

m2 after an office building in Buda Central was purchased by an

within the building. Average asking rents did not change significantly

end-user and functions as its new headquarters. The total market

on the previous quarter; they remained in the range of €11.0-14.0

vacancy rate improved notably by 90 bps quarter-on-quarter and

m2/month for class “A” offices with generous incentive packages.

230 bps year-on-year, sinking to 17.6%. This is the lowest rate of the past 5 years. Out of the nine office submarkets, we recorded a

Forecast

declining vacancy rate almost everywhere with the exception of the

Despite the strong occupier activity in Q2, we do not expect gross

Váci Corridor. The highest availability (relative to the stock) is

take-up to exceed 400,000 m2 in 2014. Although occupier activity is

recorded in the Periphery submarket (31.9%), while the lowest is in

strong, the biggest challenge of the Hungarian office market remains

the Buda South submarket (10.5%). In terms of the amount of

unchanged: there is a lack of new market entries. Should the

vacant space, the largest pool of immediately available offices is

situation improve, the composition of demand would change in

located in the Váci Corridor submarket (in total 147,900

m2).

favour of new leases, reaching a much healthier proportion of net take-up and renewals (instead of the current 50-50%).

Demand After the subdued occupier activity of Q1, we recorded very strong demand during the second quarter resulting in the highest ever

New supply and vacancy/ Az új kínálat és üresedés New supply and vacancy in Budapest 400,000

25%

leases and renewals reached a record 191,720 m2, out of which

300,000

20%

20% was driven by new leases, 11% by expansions, 11% by pre-

200,000

leases, 52% by renewals and 6% by owner-occupation (one

100,000

quarterly demand. The volume of new leases, expansions, pre-

transaction). Therefore, net take-up (new leases, expansions, preleases and owner occupation) comprised 91,320 m2, indicating an almost 150% increase on Q1 2014 and 100% on Q1 2013. The largest transactions of the quarter were renewals of more than 40,000 m2 in Spirál office building and City Gate, while another

15% 10% 5%

0

0% 2005200620072008200920102011201220132014 2015 2016 F F F

Új kínálat/New supply (m2)

Üresedés/Vacancy rate (%)

Source/Forrás: JLL Research, July 2014

notable transaction was concluded in WING’s V17 project, where an


4


4


Irodapiac

illetve a City Gate irodaházakban. További jelentős tranzakciónak számít egy előbérlet, melyet a V17 irodaházban kötöttek 8.500 m2. A szerződés eredményeképp a magyar WING fejlesztői

Kínálat

csoport megkezdte a több mint 12.000 m2-es Váci úti folyosón

2014 második negyedévében a modern irodapiaci állomány

található ingatlan fejlesztését, melynek várható átadása 2016

3.205.560 m2-re emelkedett, miután átadták a Váci Corner

közepén lesz.

irodaházat a Váci úti folyosón. A 21.070

m2-es

épület a szlovák

2014 első felében a bruttó bérbeadás 248.900 m2 volt, ami a

HB Reavis első magyarországi fejlesztése közvetlenül az Árpád

legmagasabb féléves bérbeadási volumen az irodapiac

híd mellett egy metró megálló fölött. Az épület bérbeadottsága

történetében. Ennek 51%-a (128.470 m2) nettó bérbeadás volt,

már átadásakor 33%-os volt, miután két nagyobb bérlő nagyjából

ami 40%-kal haladta meg a 2013 hasonló időszakában rögzített

4.700

m2

irodaterületre kötött bérleti szerződést. 2014 első

felében az új kínálat 35.570

m2

volt, ami már önmagában is 18%-

kal meghaladta a 2013 során átadott ingatlanok volumenét (30.100

m2).

A modern irodapiaci állomány két ingatlannal bővült:

a második negyedévben átadott Váci Corner irodaházzal, illetve

keresletet és szintén rekord magas volumennek számít. 2014 első félévében közel 350 bérleti tranzakciót kötöttek, melyek átlagos mérete csupán 719 m2 volt, ami meghaladja az eddigi években tapasztalt 500 m2 körüli átlagos tranzakciós méretet.

az első negyedévben elkészült Eiffel Palace-szal, mely 14.500 Bérleti díjak

m2 bérbeadó területtel rendelkezik a belvárosban. A spekulatív irodapiaci kínálat 2.569.110

m2 ,

míg a tulajdonosok

A legmagasabb bérleti díj 20 euró/m2/hó körül áll. Fontos

által használt irodák területe 636.450 m2 – re emelkedett, miután

megjegyezni, hogy ez a bérleti díj csupán néhány, belvárosi

egy irodaházat értékesítettek egy végfelhasználó számára.

épületben érhető el. Az átlagos ajánlati árak az „A” kategóriás

Az üresedési ráta javulása felülmúlta a várakozásokat:

épületekben nem változtak, nagyjából 11-14 euró/m2/hó között

negyedéves szinten 0,9 százalékponttal, éves szinten pedig 2,3

állnak, melyeken felül jelentős bérleti ösztönzők is elérhetőek.

százalékponttal csökkent 17,6%-ra. Ez a szint az elmúlt 5 év legalacsonyabb rátája. A budapesti irodapiac 9 részpiacának szinte mindegyikén csökkent az üresedési ráta a Váci úti folyosó kivételével. Az állományra vetített legmagasabb üresedési rátát az Agglomerációban mértük (31,9%), míg a legalacsonyabbat a DélBuda részpiacon (10,5%). Az üres irodaterületek legnagyobb kínálata a Váci úti irodafolyosón található, ahol összesen 147.900 m2 irodaterületre lehet azonnal költözni.

Előrejelzés A második negyedévben tapasztalt igen erős bérlői aktivitás ellenére nem valószínű, hogy az éves bruttó bérbeadás meghaladja majd a 400.000 m2-t. Habár aktív a bérlői mozgás, a magyar irodapiac legnagyobb kihívása továbbra is az, hogy kevés az új belépők száma a piacon. Amennyiben ez javulni tudna, úgy a kereslet összetétele egészségesebb lehetne: a szerződéshosszabbítások aránya csökkenhetne, míg a nettó bérbeadás aránya növekedhetne a teljes keresleten belül

Kereslet Az első negyedévben tapasztalt gyenge bérlői aktivitás után a második negyedévben igen erős keresletet regisztráltunk és a teljes bérbeadási volumen negyedéves rekordot döntött. A bruttó

(jelenleg 50-50%-os ez az arány). Selected transactions H1 2014 / Szerződéskötések I.fé. 2014 Bldg./Épület

Tenant/Bérlő

Size/Mé ret (m2)

Type/ Típus

át szerződéshosszabbítások és 6%-át egy székház-vásárlás tette

Spirál

confidential tenant

29.000

renewal/ hosszabbítás

ki. Ebből következően a nettó bérbeadás 91.320 m2 volt, mely

V17

confidential tenant

8.400

prelease/előbérlet

Váci Greens

GE Healthcare

6.300

prelease/előbérlet

bérbeadás 191.720 m2 volt, melynek 20%-át új szerződéskötések, 11%-át bővülések, 11%-át előbérletek, 52%-

közel 150%-os növekedés negyedéves szinten és 100%-os erősödés éves alapon. A negyedév két legnagyobb bérleti tranzakciója szerződéshosszabbítás volt több mint 40.000

m2-en

Source/Forrás: BRF, JLL Research, 2014. július

a Spirál,


5


5


Retail Market

Shopping centre stock and future supply in CEE (m2) m2

Market environment

Belgrade Zagreb

With the exception of a 0.3% increase in 2011, retail sales

Bratislava

volumes in Hungary dropped continuously between 2007 and

Budapest

2012. Finally, retail sales started to improve during the second half of 2013 and reached an annual growth of 1.7%. The positive trend remained stable during the first five months of 2014 and an outstanding year-on-year growth was reported in March 2014 at 8.5%. Based on the latest statistics, calendar adjusted retail sales peaked reached 7.1% in Q1 2014. The positive performance is mainly due to the combination of an historic low inflation rate (1.7% in 2013 and close to 0% in H1 2014), increasing employment rate (53.4% in Q1 2014) and growing net real wages (3.1% in 2013).

Prague Bucharest Warsaw 0

200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,0001,200,000 Existing stock (m2) Under construction (m2)

Source: JLL Research, July 2014

Demand During the first half of 2014, new openings included Massimo Dutti’s second Hungarian store in Westend Shopping Centre of 600 m2 and a new Nike Only store in Mammut, which is the third

Over the past few quarters, we have witnessed many shopping

in Budapest. Looking ahead, we expect Massimo Dutti to open its

centres improving their designs and tenant mixes (eg. Árkád,

third Hungarian store in Aréna Plaza later this year. In general,

Westend, MOM Park). Numerous units were refurbished,

after a long time, we see increasing interest for Hungary as a

relocated or, expanded to create an even more customer-friendly

target location for network expansion, not only among mass

environment. Due to the stiff competition among shopping

market brands, but premium and luxury retailers as well. By the

centres and the increasing importance of e-commerce,

end of the year we expect a foreign mixed retailer to enter the

redesigning and refurbishments will gain in importance in the

Hungarian market and pursue a rapid expansion strategy, not

future. The refurbishment of Váci Street and its surroundings was

only in Budapest, but also in larger regional cities. As for high

finished at the beginning of April, giving an organic look to the

streets: a new luxury outlet opened at Andrássy Avenue on the

main shopping street, with direct accessibility from the surface

ground floor of Il Bacio di Stile and the Hungarian premium

from all directions, hence connecting the Southern and Northern

retailer, Silka, is about to relocate to a larger unit right next to its

sections of the street and increasing the retail attractiveness of

current location. Silka’s new location was previously occupied by

the Southern section.

the multi-brand Capsula store. Moreover, Desigual opened its

Supply During the first half of 2014, the Budapest shopping centre stock remained unchanged as no new completions were delivered. Therefore, the total shopping centre stock in Budapest stands at 771,500 m2 in 25 assets (phased shopping centres account for one property), while the shopping centre density is equal to 443 m2 / per 1,000 inhabitants. On top of this, based on the latest information received from landlords, strip malls and outlet centres comprises of an additional 196,000 m2, including the capital’s agglomeration. The current national shopping centre stock (Excl. Budapest) equals 541,000 m2 in 33 centres, while the total

first high street unit on Váci Street. Rents Typical shopping centre rents range between €20 and 65 m2/month, but we are aware of significantly higher rents in some leading shopping centres, depending on the location and surroundings of the unit. Prime downtown high street rents for a 50-150 m2 unit on Váci Street, are around €80 to 100 m2/month and €40 to 80 m2/month on Andrássy Avenue. Retail park rents range from €6 to 8 m2/month, while factory outlets have rents of €22 to 25 m2/month in Budaörs and €16 m2/month in the regions.

volume of strip malls and outlets totals 479,910 m2.


6


6


Üzlethelyiségek Piaci környezet A kiskereskedelmi forgalom 2007 és 2012 között folyamatos csökkenést mutatott, 2011 kivételével, amikor is 0,3%-os növekedés volt megfigyelhető. A forgalom 2013 második felétől kezdett emelkedni és éves szinten 1,7%-ot ért el 2013-ban. A pozitív trend folytatódott 2014 első öt hónapjában és márciusban kiemelkedő erősségű, 8,5%-os növekedést mértek. A legfrissebb statisztikák alapján az első negyedévben 7,1% volt a forgalom emelkedése.

Bevásárlóközpont állomány és fejlesztések a régióban(m2) m2 Belgrád Zágráb Pozsony Budapest Prága Bukarest Varsó 0

A pozitív teljesítmény hátterében számos indok áll: az alacsony inflációs környezet (1,7% 2013-ban és 0% körüli szint 2014 első félévében), az emelkedő foglalkoztatottsági ráta (53,4% az első negyedévben) és a növekvő nettó reálkeresetek (3,1% 2013ban). Az elmúlt hónapokban számos bevásárlóközpont bérlői összetételét átalakították (pl. Árkád, WestEnd, MOM Park), amely előnyére vált a házaknak. Megfigyelhettük a bérlők áthelyezését, a bérlemények bővítését és a közös terek felújítását annak érdekében, hogy a vásárlók és látogatók számára kellemes környezetet teremtsenek. A Váci utca és környékének felújítása befejeződött, így a népszerű bevásárló utca egységesebb arculatot kapott. Megközelíthető lett a felszínről, így a Váci utca „régi” és „új” része átjárhatóbb lett, ami elősegítheti a déli szakasz további kereskedelmi fejlődését és felzárkózását az északi részhez. Kínálat 2014 első félévében nem adtak át új kiskereskedelmi egységet Budapesten, így a bevásárlóközpont állomány változatlan maradt. A fővárosban jelenleg 25 modern bevásárlóközpont található összesen 771.500 m2-en, míg az ezer lakosra vetített bevásárlóközpont állomány 443 m2. Ezen felül a tulajdonosoktól kapott legfrissebb adataink alapján a strip mall-ok és outlet-ek állománya további 196.000 m2-t tesz ki a főváros agglomerációjában. Jelenleg a vidéki bevásárlóközpont állomány 541.000 m2 33 kiskereskedelmi egységgel, illetve további 479.910 m2-en találhatóak strip mall-ok és outlet-ek.

200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,0001,200,000 Állomány (m2)

Fejlesztések (m2)

Forrás: JLL Research, 2014. július

Kereslet 2014 első félévében a Massimo Dutti 600 m2-en megnyitotta második budapesti üzletét a Westend-ben, míg a Mammutban megnyitott a főváros harmadik Nike Only üzlete. A Massimo Dutti újabb üzlet nyitását is tervezi a második félév során az Aréna Plaza-ban. Általánosságban erősödő érdeklődést tapasztalunk Magyarország iránt és hosszú idő után ismét több márka gondolkodik azon, hogy belépjen a piacra. Az év végéig új kereskedő megjelenésére is számítunk, mely valószínűleg gyors expanziós stratégiát fog folytatni nemcsak Budapesten, hanem vidéki városokban is. A bevásárló utcák bérlői mixe is tovább fejlődött. Az Andrássy úti Il Bacio di Stile alsó szintjén egy luxus termékeket forgalmazó outlet nyílt, míg a magyar Silka ruházati márka a korábbi Capsula multi-brand üzlet helyére fog átköltözni nagyobb területre. A Váci utcában a Desigual nyitott új üzletet. Bérleti díjak A budapesti bevásárlóközpontok bérleti díja átlagban és a teljes állományra vetítve 20-65 euró/m2/hó körül mozog. A top bevásárlóközpontokban találhatunk ennél jóval magasabb bérleti díjakat is lokációtól, környezettől függően. A belvárosi üzlethelyiségek bérleti díjai 50-150 m2-es egységek esetében a Váci utcában 80-100 euró/m2/hó között vannak, míg az Andrássy úton, 40-80 euró/m2/hó között mozognak. A bérleti díjak a retail parkok esetében 6-8 euró/m2/hó, míg a factory outlet-ekben Biatorbágyon 22-25 euró/m2/hó és vidéken 16 euró/m2/hó között állnak.


7


7


Industrial Market There are seven parks with a total available industrial space of

Supply

above 20,000 m2 and seven others with available space above

Industrial stock (m2) and vacancy (%) m2 1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000

% 27 24 21 18 15 12 9 6 3 2008

2009 2010 Stock (m2)

2011

2012 2013 Vacancy rate (%)

Q2 2014

10,000 m2. In 2014, Prologis started a new built-to-suit development of 7,500 m2 in Prologis Park Budapest-Sziget, which is expected to be delivered by the end of the year. The new warehouse is completely pre-leased to DB Schenker. Demand During the second quarter, occupier activity improved significantly and a record high gross take-up of 121,920 m2 was recorded. This volume was more than twice than the volume of take-up in Q1 and

Source: BRF/ JLL Research, July 2014

five times bigger than in the corresponding period of 2013. Out of

The modern industrial stock remained unchanged with 1.84 million m2, as there were no new handovers in Budapest. Therefore, the half-yearly completion volume totalled only 11,100 m2 with the delivery of a new warehouse for GE Oil & Gas in East Gate Business Park by WING at the beginning of the year. Of the total stock, logistics parks in the vicinity of the highways represent ca. 91% (1.67 million m2) and inner-city logistics schemes for the

this volume, new leases represented 36,920 m2 (30%), expansions 29,955 m2 (19%), one pre-lease agreement of 7,540 m2 (6%) and the remaining 54,500 m2 (45%) accounted for renewals. This means that net take-up equalled 67,420 m2, which is the highest quarterly volume of the past 6 years. The largest transaction of the quarter was signed by DB Schenker for 26,570 m2 (new lease agreement and pre-lease) in Prologis Park Budapest Sziget.

remaining 9% (180,140 m2).

Due to the outstanding demand of Q2, the half-yearly gross occupier

After a slight increase of the vacancy rate at the beginning of the

take-up comprised 86,290 m2. The later volume represents a more

year, we recorded rapidly declining availability in Q2. The rate sunk by a massive 260 bps q-o-q and by nearly 380 bps y-o-y and stood at 19.1%. The last time we recorded a similar low level of availability was in Q3 2012 (19%). Net absorption reached the highest quarterly volume of the past 2 years with almost 48,000

m2 ,

since large

vacant industrial units were absorbed in Prologis Park-Budapest Sziget, WestLog DC, Tengelmann’s warehouse and Tulipán Park. On a submarket level, we witnessed improving rates almost everywhere with the exception of Budapest North, where the rate grew by 210 bps q-o-q. The sharpest decline was recorded in innercity logistics schemes (774 bps q-o-q) and Budapest West (490 bps q-o-q). As a result, the highest vacancy rate is recorded in Budapest North (33.6%) while the lowest is registered in Budapest South (10.3%).

activity reached a record high with 181,260 m2, out of which net than 100% growth on the corresponding period of 2013 and the highest amount since 2008. The largest transactions of the first half were signed in Prologis Park Budapest Sziget by DB Schenker and Uti’s for 20,590 m2 in Q1 (renewal). The Budapest South submarket attracted the most demand by far with 58% of the total leasing activity (101,310 m2), while the smallest occupier activity was seen at the Airport (2,500 m2). In total, 52 leases were signed during H1 2014 with an average deal size of 3,490 m2. Rents Asking rents in logistics parks are at around €2.8 to 3.8 m2/month, while, in the more centrally located, city centre logistics, rents are around €4.5 to 5.0 m2/month. Although landlords remain flexible in terms of pricing and lease lengths, most of them tend to keep their asking rents flat.


8


8


Ipari ingatlanok A budapesti ipari ingatlan piacon hét olyan logisztikai park van,

Kínálat

amelyekben az összes rendelkezésre álló ipari terület 20.000 m2

Ipari ingatlan állomány (m2) és üresedés (%) m2 1,900,000 1,850,000 1,800,000 1,750,000 1,700,000 1,650,000 1,600,000 1,550,000 1,500,000 1,450,000

% 27 24 21 18 15 12 9 6 3 2008

2009

2010

Állomány (m2)

2011

2012

2013

2014.

Üresedési ráta (%) II.né.

Forrás: BRF/JLL Research, 2014. július

2014 második negyedévében a budapesti modern raktárpiaci állomány változatlanul 1,84 millió m2 volt, új ipari ingatlannal nem bővült az állomány. Az első félév során egy új csarnokot adtak át, mely a GE Oil&Gas számára készült 11.100 m2-en. Az East Gate Business Park-ban található új raktárat a WING fejlesztette az első negyedév során. A teljes állományon belül a logisztikai parkok mintegy 91%-ot (1,67 millió m2), a városi logisztikai területek pedig 9%-ot (180.140 m2) képviselnek. Az üresedési ráta az év eleji enyhe növekedés után határozottan csökkenni kezdett a második negyedév során. Negyedéves szinten 2,6 százalékponttal, éves összehasonlításban pedig 3,8 százalékponttal javult és 19,1%-ra csökkent. Utoljára 2012 második negyedévében rögzítettünk hasonlóan alacsony rátát az ipari ingatlanpiacon (19%). A nettó abszorpció 48.000 m2 volt, ami az elmúlt 2 év legmagasabb volumene. Nagyobb csarnokok kerültek bérbeadásra a ProLogis Park Budapest-Sziget-ben, a WestLog DC-ben, a Tengelmann raktárban illetve a Tulipán Park-ban is. A részpiacokat tekintve negyedéves szinten szinte mindenhol javulást tapasztaltunk a Budapest Észak részpiac kivételével, ahol a ráta 2,1 százalékponttal emelkedett. A legnagyobb

fölött van, és további hét olyan, ahol 10.000 m2 felett. A ProLogis egy új 7.500 m2-es fejlesztésbe kezdett Szigetszentmiklóson, mely átadása év végére tehető. Az új raktár teljes egészére előbérleti szerződést kötött a DB Schenker 2014 második negyedévében. Kereslet 2014 második negyedévében a bérlői piac rendkívül aktív volt. A bruttó bérbeadás 121.920 m2 volt, ami az első negyedéves kereslet több mint duplája, és a 2013 hasonló időszakában rögzített kereslet ötszöröse volt. Ez a volumen negyedéves rekordot jelent a budapesti piacon. A bérbeadáson belül az új szerződések 36.920 m2-t (30%), a bővülések 29.955 m2-t (19%) egyetlen előbérlet 7.540 m2-t (6%), míg a szerződéshosszabbítások 67.420 m2-t (45%) tett ki. Ebből következően a nettó bérbeadás mennyisége 67.420 m2 volt, ami az elmúlt 6 év legmagasabb negyedéves volumene. A negyedév legnagyobb tranzakcióját a DB Schenker kötötte 26.570 m2-en (előbérlet és új szerződés) a ProLogis Park Budapest Sziget-ben. A kiemelkedő második negyedéves kereslet következtében a féléves bérbeadás is rekord magas volument ért el: 181.260 m2-t, melyből a nettó bérbeadás 86.290 m2 volt. Ez utóbbi volumen 100%-os növekedést mutat 2013 első félévének eredményéhez viszonyítva és a 2008 óta mért legerősebb féléves keresletnek számít. A legnagyobb tranzakciók között említhető a DB Schenker szerződése illetve a ÚTI hosszabbítása 20.590 m2-en a ProLogis Park Budapest-Sziget-ben. A szerződések 58%-át a Déli részpiacon kötötték (101.310 m2), míg a legalacsonyabb aktivitást a reptér környékén mértük (2.500 m2). Összesen 52 bérleti szerződést kötöttek a félév során, melyek átlagos mérete 3.490 m2 volt.

csökkenést a városi logisztikai csarnokok esetében (7,74

Bérleti díjak Az átlagos bérleti díjak 2,8-3,8 euró/m2/hó között mozognak, míg

százalékpont) és a Budapest Nyugat (4,9 százalékpont) részpiac

a központi elhelyezkedésű városi logisztikai területek bérleti díjai

esetében tapasztaltuk. Északon a legmagasabb az üresedési

4,5-5,0 euró/m2/hó között ingadoznak. Habár a bérbeadók

ráta (33,6%), és Délen a legalacsonyabb (10,3%).

továbbra is flexibilisek, többségük már nem csökkenti ajánlati árait.


9


9

Hotels


Hotel Market Performance Budapest is by far the most popular tourist destination in Hungary

and RevPAR fall slowed to 0.8%. 2013 saw occupancy levels reach

and has a very strong appeal to foreign travellers, keen to explore

despite average rates decreasing a marginal 0.3% to €64.80, 21.0%

the historic buildings, museums, concert halls and numerous spas. It

below 2008 levels. Overall, RevPAR growth for 2013 was a steady

has a rich and diverse cultural history and an extensive range of

2.5%. After a period of poor performance in Budapest since the

World Heritage Sites, such as the Buda Castle Quarter and the

global financial crisis, 2013 is the third consecutive year of RevPAR

banks of the Danube, that continue to draw in large numbers of

growth. This positive trend has continued into 2014 with RevPAR up

international leisure tourists. Inbound tourism therefore plays a

7.6% at May 2014 YTD buoyed by robust increases in both

critical role in the city’s tourism industry and 89% of total bed nights

occupancy (+2.5%) and average rate (+3.2%).

in 2013 were of international origin.

65.8%, the highest level since the global financial crisis of 2008/9,

Hotel performance/Szállodák teljesítménye 25,000

soared between 2003 and 2013 with arrivals and bed nights growing

20,000

by compound annual average growth (CAAG) rates of 4.7% and 2.6% respectively. In 2012, bed nights grew by 12.4% year-on-year to a new peak of 7.4 million. Tourism demand was encouraged by a weak Forint which resulted in higher levels of foreign visitation from neighbouring countries. 2013 saw a sharp fall in domestic visitation and bed nights (-7.0% an -10.6%, respectively). Supply As at June 2014, Budapest had approximately 174 hotels with about 18,300 hotel rooms. The majority of hotels are concentrated in the 3- and 4-star segment, accounting for approximately 80% of all graded hotel bed stock in the city. During 2011 and 2012 hotel supply has been growing strongly in the upscale segment with an additional eight 4-star hotels and two 5-star hotels entering the market during this period. Notable openings included the 5-star, 102-bedroom Buddha-Bar Hotel Budapest Klotild Palace which opened in June 2012. Other openings included the 138 room 4-star Park Inn by Radisson in the northern part of Budapest and the 80 room 4-star Hotel Nemzeti Budapest, part of the MGallery Collection situated in the city centre. Both hotels opened in December 2012. Pricing Since 2000, hoteliers in Budapest have struggled with declining room rates and RevPAR due to the effects of oversupply and weak

ADR/RevPAR (HUF)

privatisation of the airline industry, international tourist demand has

15,000 10,000 5,000 0

2008

ADR (HUF)

2009

2010

2011

RevPAR (HUF)

2012

2013

May 2013 Occupancy YTD

May 2014 YTD

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Occupancy (%)

Following Hungary’s accession to the EU in May 2004 and the

Source/Forrás: STR Global

Investment The hotel investment market in Hungary remains relatively illiquid, with only a small number of transactions taking place in recent years. The market continues to be less appealing to risk-averse buyers, who have increasingly sought more reliable returns in other areas of Western Europe. The additional tier of risk has been reflected in our June 2014 Hotel Investor Sentiment Survey where Budapest posted internal rate of return (IRR) and yield expectations of 15.3% and 7.7% respectively, significantly above the European average. Nonetheless, some hotel transactions have taken place such as the sale of the Four Seasons Hotel Gresham Palace in 2011 for a rumoured €60 million and the sale of Le Méridien Budapest in May 2012 for approximately €55 million by Dubai’s Al Habtoor Group. Al Habtoor have recently announced the purchase of a second property in Budapest; the 402-room InterContinental Budapest hotel for an undisclosed sum.

demand following the financial crisis in 2008. Strong supply growth in conjunction with weak demand led to 6.6% and 28.6% falls in RevPAR in 2008 and 2009. Economic conditions improved in 2010


10


10


Hotel piac Piaci teljesítmény Számos nemzetközi kapcsolatának köszönhetően turisztikai szempontból Budapest az ország legnépszerűbb városa. A város turizmusában nagy szerep jut a szabadidejüket töltő turistáknak és az üzletei célból érkező vendégeknek is. A turistákat leginkább Budapest gazdag kulturális hagyatéka és a termálfürdők széles kínálata vonzza. A külföldi turisták száma meghatározó a város turizmusa szempontjából, amit jól tükröz az is, hogy a 2013-as vendégéjszakák 89%-a a külföldről érkező vendégekhez köthető. A turizmus forgalma jelentősen javult 2004 és 2013 között, miután Magyarország 2004 májusában csatlakozott az Európai Unióhoz, illetve privatizálták a légiközlekedést. A vendégszám évi átlagos növekedése 4,7% volt, míg a vendégéjszakák száma 2,6%-kal nőtt. 2012-ben a vendégéjszakák száma 12,4%-kal emelkedett éves szinten és 7,4 millióra nőtt. A turizmus növekedését elsősorban a gyenge forint segítette elő, aminek hatására a szomszédos országokból számos napi látogató érkezett az országba. A 2013-ban a belföldi vendégszám 7 százalékkal, a vendégéjszakák száma pedig 10,6 százalékkal csökkent.

3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0

8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0

Vendégéjszakák száma (000)

Látogatók száma (000)

Árak A szállodák telítettsége és átlagos szobaárai a túlkínálat és a gyenge kereslet következtében a 2008-as pénzügyi válság óta csökkentek. A szobaszám gyors növekedése és a csökkenő vendégszám az átlagos szobaárakat 2008-ban 6,6%-kal, 2009ben pedig 28,6%-kal rontotta. A javuló gazdasági környezet hatására a csökkenés 2010-ra 0,3%-ra enyhült. A szállodai szobák telítettsége 2013-ban 65,8% volt, ami 2008/2009 óta a legmagasabb szint. Ennek ellenére az átlagos szobaárak marginálisan, 0,3%-kal 64,8 euróra csökkentek, ami 21%-kal alacsonyabb, mint 2008-ban. Összességében az egy szobára eső bevétel az elmúlt három évben folyamatosan emelkedett és 2013-ban 2,5%-kal erősödött. Ez a pozitív trend tovább folytatódott 2014-ben, hiszen az év első 5 hónapjában az átlagos szobaárak 7,6%-kal emelkedtek a telítettség 2,5%-os, illetve a vendégéjszakák 3,2%-os növekedése következtében.

Budapesti turizmus

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Látogatók száma (‘000)

Bar Hotel Budapest Klotild Palace 2012. júniusi megnyitója; a 4 csillagos 138 szobás Park Inn by Radisson Budapest megnyitása a XIII. kerületben és a 80 szobás 4 csillagos Hotel Nemzeti Budapest megnyitója a MGallery Collection láncon belül a belvárosban 2012 év végén.

Vendégéjszakák száma (‘000)

Source/Forrás: Budapest Tourism Office

Kínálat 2014 júniusában Budapesten körülbelül 174 hotel volt összesen 18.300 szállodai szobával. A szállodák többsége a 3 és 4 csillagos kategóriába sorolható, ez a teljes budapesti hotelkínálat 80%-át teszi ki. 2011 és 2012 során jelentősen megnövekedett a felső kategóriás szállodák kínálata, mivel ezalatt az időszak alatt nyolc 4 csillagos és két 5 csillagos szállodát is átadtak. Kiemelkedő szállodanyitásnak számított a 102 szobás Buddha-

Befektetési piac A magyarországi hotel befektetési piac viszonylag illikvid, kevés tranzakció történt az elmúlt évek során. A piac kevésbé vonzó a kockázatkerülő befektetők számára, akik elsősorban a megbízható forgalommal bíró, fejlett, nyugat-európai piacokra koncentrálnak. A Magyarországgal kapcsolatos magas kockázatokat a legújabb Hotel Investor Sentiment Survey elemzésünk (2014. június) is mutatta, mely alapján a belső megtérülési ráta 15,3%-on, míg a hozam elvárások 7,7%-on állnak Budapesten, ami jelentősen magasabb az európai átlagnál. Ennek ellenére történtek szálloda értékesítések: 2011-ben a Four Seasons Hotel Gresham Palace Budapest-et értékesítették 60 millió euró értékben, míg a Le Méridien Budapest-et 2012 májusában 55 millió euró értékben a dubaji Al Habtoor Group vásárolta meg. A csoport 2014-ben bejelentette a 402 szobás InterContinental szálloda megvásárlását is, így már két budapesti luxusszálloda tulajdonosai.


11


11


Office submarkets

Iroda részpiacok

X


12


12


Shopping centres in Budapest

Budapesti bevásárlóközpontok

Pólus Center ECE Aquincum Duna Plaza

Mundo Mammut I -II

Westend City Center Sugár

Hegyvidék

Aréna Plaza ECE Árkád I-II

MOM Park

ALLEE

Lurdy H áz Europark

KÖKI Terminal

Etele City Center Új Buda Center

Campona

Csepel Plaza

Existing Shopping Centre Üzemelő bevásárlóközpontok Planned schemes Tervezett bevásárlóközpontok


13


13


Logistics developments in Greater Budapest

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16.

M1 Business Park Agrogate WestLog DC Rozália Park Tulipan Park West Gate Business Park Euro Business Park ProLogis Park Budapest-Batta C-Moll Logistics ProLogis Harbor Park ProLogis Park Budapest- Sziget Delta Park M0 BILK Logistics Centre ProLogis Park Budapest- Gyál Goodman Gyál Logistics Akácliget Logistics Park

Logisztikai központok Budapesten és környékén

17. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31.

M5 Gyál Business Park Viktória Industrial Park Goodman Üllő Airport Aerozone Business Park Airport City East Gate Business Park Európa Center Acquincum Logistics Park Innove Business Park Citypoint 9 Dél-Pesti Business Park Bravos Business Park Nagytétényi Industrial Park South Base Business Park


14


14


Market Practise/Piaci Gyakorlat Leasing market practice

Bérbeadási piaci gyakorlat

Lease length The average lease length is 5 years in class ‘A’ office buildings

Bérleti időtartam

with a break option after 3 years. In class ‘B’ buildings 1-3 years are common and in some cases 5 years agreements are signed too.

Payment terms Rents are quoted in Euro and paid in HUF or Euro monthly or quarterly in advance. Rental adjustment annually, based on the MUICP or HICP Initial standard fit-out is done and paid by the landlords VAT 27 %. Common area based on RICS, GIF or BOMA codes of measurement, mainly depending on the origin of the developer. Rental deposit 3 months gross rent as deposit or bank guarantee (office, storage and car parking rent, service charge + VAT). Other charges Service charges generally does not include the cleaning of the

Az átlagos bérleti időtartam 5 év ’A’ kategóriás irodaházakban, a harmadik évben lehetséges szerződés felmondással. "B" kategória esetében 1 -3 év bérleti időtartam az általános elfogadott, ritkábban 5 éves szerződéseket is aláírnak. Fizetési feltételek A bérleti díj havonta vagy negyedévente előre kerül kiszámlázásra; a bérleti díj ban meghatározott és ban vagy Forintban fizetendő. Bérleti korrekció évente, a MUICP vagy HICP alapján. Kezdeti standard kialakítás a tulajdonos által kivitelezett és fizetett ÁFA 27 %. Közös terület RICS, GIF vagy BOMA alapján, a fejlesztőtől függően. Biztosíték 3 havi bérleti díjnak megfelelő kaució vagy bank garancia (iroda, tároló, parkolóhelyi díj, üzemeltetési költség + ÁFA).

premises, the telecommunication costs and the electric

Egyéb költségek A közös költség nem tartalmazza a saját mérőóra alapján

consumption.

fizetendő energia és telekommunikációs költségeket és az iroda

Other costs are included in service charges.

takarítását. Minden egyéb költség benne van az üzemeltetési díjban.

Insurance The landlord covers costs of building insurance (recovered by service charge). The Tenant covers insurance of own premises,

Biztosítás Az épület biztosítása a bérbeadó költségén történik és az

contents and civil liabilities.

üzemeltetési költségben jelenik meg. A bérlő köteles saját felelősségbiztosítást kötni.

Incentives Incentives are generally offered by landlords. This can typically be in the form of rent free periods or fit-out and moving

Bérleti ösztönzők A bérbeadó felajánlhat ösztönzést, mely jellemzően bérleti díj-

contributions.

mentes időszakként, vagy kialakítási költség hozzájárulásként valósul meg.


15


15

JLL Office Szabadság tér 14. 1054 Budapest Hungary Phone number +36 1 489 0202 Contacts Ferenc Furulyás

Rita Tuza

Managing Director

Head of Research

Budapest

Budapest

+36 1 489 0202

+36 1 489 0202

[email protected]

[email protected]

Budapest City Report – Q2 2014

www.jll.hu

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.

második negyedév

Recommend Documents