MAKÓ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL FROM THE MAYOR OF MAKÓ

MAKÓ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL FROM THE MAYOR OF MAKÓ

ELŐTERJESZTÉS Ikt.sz.: I. 2-106/2008. Üi.: dr. Ortutay M.

Tárgy: Pályázat kiírása önkormányzati ingatlanok hasznosítására Melléklet: 6 db

Makó Város Önkormányzati Képviselő-testülete MAKÓ Tisztelt Képviselő-testület! Makó Város Önkormányzatának kiemelt fejlesztési célkitűzése a Makói Termál és Gyógyfürdő bővítése, komoly turisztikai vonzerővé való alakítása. Ezzel párhuzamosan célszerű és indokolt több, önkormányzati tulajdonú ingatlan idegenforgalmi céllal való hasznosítási alternatíváinak feltérképezése tekintettel arra, hogy az önkormányzat által megvalósítani tervezett fürdőfejlesztés és a megvalósítandó szállodafejlesztések így egy egymást erősítő, egymással kölcsönhatásban, szimbiózisban lévő egységet alkotnának, melyek alkalmassá válnának arra, hogy a város és a térség más turisztikai értékeit is kiaknázva egy új, gazdaságilag is sikeres ágazatot alapozzanak meg. Az előbbiek alapján javaslom, hogy írjunk ki pályázatot az alábbi négy ingatlan idegenforgalmi hasznosítására: 1. Makó, Szent János tér 19/A., volt Galamb (Nagy) Kollégium 2. Makó, Csanád vezér tér 2., volt Takarékpénztár, illetve Kállai Éva (Kis) Kollégium 3. Makó, Teleki László u. 6., volt Rendőrség 4. Makó, Széchenyi tér 6., volt Városháza (Régi Városháza) Az Önkormányzat célja az ingatlanhasznosítással a bővíteni tervezett Makói Termál és Gyógyfürdő által jelentett idegenforgalmi vonzerő kihasználásával a gyógy- és wellness turizmus meghonosítása lenne. Tekintettel arra, hogy az önkormányzatnak nincs kifejezett elképzelése az ingatlanok jövőbeni hasznosításával kapcsolatban, így célszerű a pályázók mozgási lehetőségeit nem behatárolni, s valamennyi hasznosítási javaslatot érdemben megvizsgálni, majd az összességében legelőnyösebb, a megvalósításhoz legnagyobb valószínűséget fűző ajánlattevővel majdan szerződésre ill. partnerségre lépni. A pályázati kiírás részletes tartalmi elemeit a pályázati felhívás, valamint annak mellékletei tartalmazzák a következők szerint (a B, C, D, E mellékletek terjedelmi okok miatt az előterjesztés mellékleteként nem kerültek kiküldésre): - A melléklet: hasznosítani kívánt ingatlanok tulajdoni ill. műszaki állapotának bemutatása. - B melléklet: ingatlanforgalmi szakértői vélemények. - C melléklet: műszaki tervek - D melléklet: a makói fürdő jelenlegi helyzetéről felvilágosítás. - E melléklet: a város turisztikai értékeinek a megjelenítése. A fentieknek megfelelően olyan szakmai befektetők jelentkezésére számítanánk, akik képesek és HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: +36-62-511-800 FAX: +36-62-511-801 E-MAIL: [email protected] -1...

készek a projekt lebonyolításával kapcsolatos szakmai és pénzügyi kockázatok helyes megítélésére és viselésére. Tisztelt Képviselő-testület! A következő határozati javaslatot terjesztem a képviselő-testület elé: HATÁROZATI JAVASLAT Makó Város Önkormányzati Képviselő-testülete úgy határoz, hogy a Makó, Szent János tér 19/A., Makó, Csanád vezér tér 2., Makó, Teleki László u. 6. és a Makó, Széchenyi tér 6. ingatlanok idegenforgalmi hasznosítására pályázatot ír ki a jelen előterjesztés mellékletét képező pályázati kiírásban foglalt tartalommal és feltételek mellett. A Képviselő-testület felhatalmazza a polgármestert, hogy tegyen intézkedéseket arra vonatkozóan, hogy a pályázati felhívás jelenjen meg egy megyei napilapban, a Makói Hírek hetilapban, ill. kerüljön fel Makó város hivatalos honlapjára. Határidő: azonnal Felelős:polgármester Erről értesítést kap: - polgármester - jegyző - Polgármesteri Hivatal, Pénzügyi osztály és Vagyoncsoport - Polgármesteri Hivatal, Jegyzői iroda Makó, 2008. március 17.

Dr. Buzás Péter polgármester

HUNGARY 6900 MAKÓ, SZÉCHENYI TÉR 22. TEL.: +36-62-511-800 FAX: +36-62-511-801 E-MAIL: [email protected] -2...

Galamb (Nagy) Kollégium

1)

A projekt megnevezése

A projekt neve: Galamb Kollégium épületének felújítása, bővítése, 100 szobás, 4*-os wellness szállodává történő, átalakítása. A fürdőhely neve: Makó. 2) A jelen helyzet röviden A nagy kollégium1897-ben épült, majd 1924-ben emelettel bővítették, Pénzügyi Palotaként működött. Később diákotthonként üzemelt 1995-ig, előtte. Jelenleg használaton kívül van, az Önkormányzat elképzelései szerint az intézmény szállodaként működhetne tovább. 3) A projekt rövid tartalma A projekt az épület felújítására, szállodává történő átalakításra vonatkozik. Az épület a Teleki utca felé történő kibővítése esetén összesen 100 lakóegység alakítható ki. Egy alagút által közvetlen összeköttetésben lesz a Fürdővel. 4) Megvalósítási hely, megközelíthetőség Makó Magyarországon, az ország délkeleti részén, a Dél-alföldi régióban, Csongrád megyében, a román határ közelében, a Maros jobb partján helyezkedik el, Szegedtől 30 kmre,

keleti

irányba.

A

Budapesttől,

illetve

a

nemzetközi

repülőtértől

(Ferihegy)

személygépkocsival az M5-ös autópályán 200 km-re található, az átlagos menetidő 2,5 óra. A fővárosból vonattal megközelíthető. A Nyugati és a Keleti pályaudvarokról indulnak a szerelvények Makóra, a reggeli és kora esti időben átlagosan óránként kétszer, a többi időpontban óránként egyszer, az átlagos menetidő 5 óra. A Város jelenlegi területe 229,23 km², amelyből művelhető terület 196,8 km². Lakónépessége mintegy 26 000 fő. 5) A projekt (terület) tulajdonviszonyai Az épület 100%-ban önkormányzati tulajdon. A szállodaprojekt szempontjából fontos, hogy a volt Rendőrség és a Galamb (Nagy) Kollégium közti épülete terület kisajátítása szükséges.

1

6) Az önkormányzat részvétele a szállodaprojektben Az Önkormányzat rugalmasan együttműködik bármilyen konstrukcióban, ennek keretében lehetséges: − az épület eladása, − az Önkormányzat tulajdonostársként való részvétele, vagy − az épület bérbe adása. 7) A szállodafejlesztésre rendelkezésre álló terület nagysága és elhelyezkedése, parkolási lehetőségek Cím: Szent János tér 9. Elhelyezkedés: a város központjában, a Fürdő szomszédságában, a Teleki és Martinovics utca sarkán. Rendelkezésre álló terület nagysága: 3493 m2, a hasznos alapterület: 3065 m2, a pince 583 m2, a bővítendő rész 2400 m2. 8) A terület infrastrukturális ellátottsága Teljes mértékben közművesített. 9) A projekt költségei és a források struktúrája A beruházás összes (becsült) költsége: •

a régi rész hasznos alapterülete: 3065 m2, – 250 ezer Ft/m2,

•

új szárny 2400 m2, 300 e Ft/m2

•

összesen kb. 1,5 milliárd Ft.

A tervezett árbevétel (a megtérülés ideje alatt): 100 szobával, 60%-os szobakihasználtsággal, wellness szolgáltatásokat és vendéglátást is beleértve 14.000Ft-os, egy szobára jutó nettó átlag bevétellel kalkulálva a szálloda éves árbevétele: 100 * 365 * 60% * 14.000Ft = 306.600.000 Ft A tervezett nyereség (a futamidő alatt): árbevétel * 30% = 91.980.000 Ft A tervezett, előirányzott megtérülés: ─

a teljes projektre vonatkozóan: 16,3 év

─

a saját erőre vonatkozóan: 8,2 év

2

Külső források: ROP-támogatás mértéke várhatóan 50%. A fennmaradó részt kell befektetői forrásból, illetve banki hitelből biztosítani.

10) A projekt realizálása során megvalósuló célok Közvetlen célok: ─

A helyi védettség alatt álló épület visszanyerje egykori szépségét, és 3*-os wellness szállodaként jövedelmező hasznosítása valósuljon meg.

─

Munkahelyeket teremt: várhatóan 60 főnek közvetlenül a szállodában, ezen felül 60 * 2,14, azaz 128 fő számára a környéken.

Közvetett célok: ─

A Városba érkező hazai és külföldi vendégek száma és a vendégéjszakák száma növekszik, 40 %-os kihasználtság elérése az első időszakban a cél, amely utána 60%-ig emelkedhet.

─

A Városba érkező vendégek tartózkodási idejét megnöveli.

─

Nő az idegenforgalmi adó a Városban (35.040 vendégéjszaka * 300 Ft/vendégéj) =10.512.000Ft, amelyhez még 2 Ft-ot ad az állam, így a szálloda idegenforgalmi adóbevételeiből évente 31,5 millió Ft-ja lesz az Önkormányzatnak turisztikai célú beruházásokra.

─

A vállalkozók és befektetők számára a térség vonzereje megnő.

11) Előnyök ¾ A tervezett szálloda is a Fürdő közvetlen közelében helyezkedik el, alagúttal biztosítható az átjárás a vendégek számára, így külön wellnessközpont kialakítása nem szükséges. ¾ A parkolás az épület udvarán belül megoldható, így a 4 csillaghoz szükséges feltételek adottak. ¾ A legfrissebb statisztikai adatok alapján: A wellness szállodákban a belföldi vendégforgalom a meghatározó. A vendégek nyolctizede, a vendégéjszakák héttizede a belföldi vendégektől származik. 2006. január-júliusban a magyarországi wellness szállodákban 256 ezer vendéget és 635 ezer vendégéjszakát regisztráltak. Ennek alapján elmondhatjuk, hogy a vendégek száma háromnegyedével, a 3

vendégéjszakák száma 77,2%-kal emelkedett a 2005. év azonos időszakához képest. Mind a belföldi, mind a beutazó vendégforgalom dinamikus növekedést mutatott: a belföldi vendégéjszakák száma 75,3%-kal, a külföldi vendégéjszakák száma 81,8%-kal bővült. Ezek alapján elmondhatjuk, hogy az aktuális trendeknek megfelelően a wellness szállodák vendégkörének döntő hányada belföldi, számuk és a vendégéjszakák száma dinamikusan nő. A wellness szállodák üzemeltetése nyereséges.

12) Kockázatok ¾ Az épület régi építésű, műszaki állapotában hibák valószínűsíthetőek. ¾ A városban a talajvízszint igen magas, így a szállodát a Fürdővel összekötő alagút megépítése jelentősen megdrágulhat, vagy – rosszabb esetben – akár el sem készülhet. 13) A Fürdő leírása A Makói Termál és Gyógyfürdő, Makó belvárosában 13.000 négyzetméteren fekszik.. Az 1956-os kútfúrás eredményeképpen 993méter mélyből 41 fokos alkáli-hidrogénkarbonátos ásványvíz tört fel. A vizet és a Marosi iszapot a városvezetés bevizsgáltatta, és kiderült, hogy a termálvíz a mozgásszervi, reumás betegségek gyógyítására, törések utáni kezelésre, nőgyógyászati, idegrendszeri betegségek és a szklerózis multiplex, valamint degeneratív mozgásszervi megbetegedések, lágyrész reumatizmusok, krónikus gyulladásos mozgásszervi betegségek esetén, valamint bőrgyógyászati, gyomor és bélrendszer megbetegedések esetén ivókúra gyanánt alkalmazható. A fürdő jelenlegi látogatókapacitása (fő/nap): –

Télen: 2.332 fő

–

Nyáron: 3.320 fő

–

Medencék száma: 5 db (ebből 1 db fedett)

Szolgáltatásai: •

Termálmedence

•

Termál kádfürdő

•

Iszappakolás, iszapfürdő

•

Szénsavas fürdő

4

•

Orvosi gyógymasszázs

•

Víz alatti vízsugármasszázs

•

Száraz, víz alatti gyógytorna

•

Örvényfürdő

•

Elektromos kádfürdő

•

Galvánfürdő

•

Bioptron lámpás kezelés

•

Szauna, Bioszauna, Szolárium

Szolgáltatása a májustól szeptemberig üzemelő élménymedence, élményelemei a vadvíz áram, a fekvő és ülő hidromasszások, a nyakzuhanyok, dögönyözők, a buzgár, az állóhidromasszások, újszerű a hullámgömbbel gerjesztett hullámfürdő. Újdonság 10 éven felülieknek a 75 méter hosszú óriás csúszda, amely 80 m2 vízfelületű, feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű medencébe érkezik. A feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű télen légtakarásos sátorral fedett 50 m-es úszómedence sportolásra alkalmas. A Fürdő jelenlegi vendégforgalma éves szinten meghaladja a 250.000 főt. Makó Város vezetése a Fürdő felújítását és bővítését tervezi. Az új fürdőkomplexum négy fő egysége: •

Gyógyászat,

•

Élményfürdő,

•

Wellness és

•

Fedett uszoda.

A tervezett új Fürdő szolgáltatásai: Az utca felől nézve az új főbejárattól balra épülne a gyógyászat, ahol a meglévő fürdőszolgáltatások mellett új kínálat kerül majd bevezetésre, valamint az eszköztár is megújul. A gyógyvizes kezelések mellett a Fürdő különlegessége már ma is a makói (marosi) gyógyiszapkezelés, melynek kapacitását tovább bővítjük. A gyógyászati szárny emeleti szinten csatlakozna a megépítendő szállodához, így a hotel vendégei fürdőköpenyben tudnák a gyógyászatot, onnan pedig az egyéb épületeket elérni. Ez a terület egy csendesebb, nyugalmasabb rész volna, ami a szálloda vendégkörét nyáron sem zavarná. Wellnessközpont a jelenlegi főbejárattól jobbra kerül kialakításra. Modern, esztétikus kialakítású épület jön létre, mely a mai kor igényeinek megfelelően kínálja majd a relaxációs-

5

rekreációs programok széles választékát. Azon túlmenően, hogy szolgáltatásokat nyújt, lehetővé tenné azt is, hogy a kapcsolatot megteremtse az élményfürdő és a fedett uszoda között. Az uszodarészleg: a mostani külső termálmedence helyére, a központi épület (wellness részleg) és az élményfürdő közé kerül. Az uszoda össze lesz kötve a wellness részleggel és az élményfürdővel, így a teljes létesítmény minden eleme télen is zárt kapcsolatba kerülhet egymással, és komplex, jól eladható szolgáltatás jön létre. Az élményfürdő fedett 1.400m2 vízfelülettel és esztétikusan kialakított pihenőterekkel fog rendelkezni, továbbá össze lesz kapcsolva a nyitott élménymedencével is. Megfelelő építészeti kialakítással elérhető, hogy a vendég a fürdő területén elérjen valamennyi szolgáltatást úgy, hogy a különböző létesítmények és szórakoztató egységek vendégei ne zavarják egymást. A Galamb Kollégium épületében létrehozandó szálloda az alagút megépülése esetén közvetlenül fog kapcsolódni a Fürdőhöz (élményfürdő-részleghez). Így a vendégek az utcára lépés nélkül közlekedhetnek a fürdő szolgáltatásai és a szobáik között. A Kollégium épülete esztétikus megjelenése miatt tökéletesen beleillik a szállodák körébe, jellegzetes motívumait meg kell őrizni. A vendégforgalom a Fürdő szolgáltatásaira fog épülni. A wellness kínálat különlegessége a hagyma, míg a gyógyászaté a marosi gyógyiszap lesz, ez utóbbi a Hévízi iszap gyógyhatásaival vetekszik. A szálloda éttermében egyaránt megtalálhatóak lesznek a tájjellegű ételkülönlegességek („hagymát hagymával”) valamint a preventív egészségmegőrző, diétás menük.

14) Különleges körülmények Az épület helyi védelem alatt áll, (belső átalakítások lehetséges, a homlokzatot kell eredeti állapotában, érintetlenül megtartani.) Belvárosi környezetben, a Fürdő szomszédságában helyezkedik el. 15) A projekt kidolgozottsága: befektetői kiajánlás szinten. A szálloda, kialakítása függ az aktuális trendektől, az épületek adta lehetőségektől (műemlékvédelem, az épület általános állapota) a tervező és a befektető elképzeléseitől melyeket egy későbbi megvalósíthatósági tanulmányban kell rögzíteni.

6

Takarékpénztár vagy Kállai Éva (Kis) Kollégium épülete

1)

A projekt (fürdőhely) megnevezése

A projekt neve: a volt Takarékpénztár, illetve Kállai Éva (Kis) Kollégium felújítása, átalakítása 3*-os városi garniszállodává. A fürdőhely neve, ahol a projekt megvalósul: Makó. 2)

Jelenlegi helyzet röviden

A régi Arad-Csanád Takarékpénztár épülete 1927-ben épült, pénzintézetként működött, később kollégiumként is hasznosították. Az épület jelenleg jó állapotban van, neogótikus stílusú L alakú, homlokzatát a vertikális elemek uralják: a meredek oromfalak, a karcsú tetősüveg, a tetőgerinc kovácsolt rácsozata, a hófogó tornyocskákkal esztétikus látványt nyújtanak, szállodaként történő üzemeltetése javasolt. 3)

A projekt rövid tartalma

Bővíteni nem lehet, így a projekt csak általános felújításra, és átalakításra korlátozódik. Az átalakítások és az épület műszaki állapotának felmérése és az esetleges javítások után 30 szobás „kis” szállóként (garniszállóként) fog üzemelni. 4)

Megvalósítási hely, megközelíthetőség

Makó Magyarországon, az ország délkeleti részén, a Dél-alföldi régióban, Csongrád megyében, a román határ közelében, a Maros jobb partján helyezkedik el, Szegedtől 30 kmre, keleti irányba. Budapesttől, illetve a nemzetközi repülőtértől (Ferihegy) az M5-ös autópályán 200 km-re található, az átlagos menetidő 2,5 óra. A fővárosból vonattal megközelíthető. A Nyugati és a Keleti pályaudvarokról indulnak a szerelvények Makóra, a reggeli és kora esti időben átlagosan óránként kétszer, a többi időpontban óránként egyszer, az átlagos menetidő 5 óra. A Város jelenlegi területe 229,23 km², amelyből művelhető terület 196,8 km². Lakónépessége mintegy 26 000 fő.

5)

A projekt tulajdonviszonyai

Önkormányzati tulajdon (100%) 6) Az önkormányzat részvétele a szállodaprojektben Az Önkormányzat rugalmasan együttműködik bármilyen konstrukcióban, ennek keretében lehetséges: − az épület eladása, − az Önkormányzat tulajdonostársként való részvétele, vagy − az épület bérbe adása. 7) A szállodafejlesztésre rendelkezésre álló terület nagysága és elhelyezkedése, parkolási lehetőségek Az épület alapterülete 1150 m², földszint plusz két emelet, nem bővíthető, átalakítás után 30 szobás szállodaként üzemelhet, 60 férőhellyel. A Város központjában, a Marczibányi téren, a Fürdő közvetlen közelében, a régi Városháza és a Korona Szálló szomszédságában helyezkedik el, főhomlokzata a Csanád vezér térre néz. Saját zárt parkoló kialakítására nincs lehetőség, a szálloda vendégei számára a parkolási lehetőséget a Marczibányi téren kell kialakítani. 8)

A terület infrastrukturális ellátottsága

Az épület teljesen közművesített. 9)

A projekt költségei és a források struktúrája, a becsült megtérülés

A beruházás összes (becsült) költsége: •

Az épület felújítása: 1150 m² 220 ezer Ft/m2, azaz kb. 253 millió Ft

A tervezett árbevétel (a megtérülés ideje alatt): 30 szobával, 50%-os szobakihasználtsággal, 10.000Ft-os, egy szobára jutó nettó átlag bevétellel kalkulálva a szálloda éves árbevétele: 30 * 365 * 50% * 10.000Ft = 54.750.000 Ft A tervezett nyereség (a futamidő alatt): árbevétel * 35% = 19.162.500 Ft A tervezett, előirányzott megtérülés ─

a teljes projektre vonatkozóan: 13,2 év,

─

a saját erőre vonatkozóan: 6,6 év.

Külső források: ROP-támogatás mértéke várhatóan 50%. A fennmaradó részt kell befektetői forrásból, illetve banki hitelből biztosítani. 10)

A projekt realizálása során megvalósuló célok

Közvetlen célok: − A volt Kállai Éva Kollégium épületének rendbehozatala, 3*-os városi szállodává fejlesztése, mely hozzájárul az esztétikus városkép kialakításához. ─

Munkahelyeket teremt: várhatóan 16 főnek közvetlenül a szállodában, ezen felül 16 * 2,14, azaz 34 fő részére a környéken.

─

A kihasználatlanul álló épület gazdaságos vállalkozássá válik.

Közvetett célok: ─

A Városba érkező hazai és külföldi vendégek száma és a vendégéjszakák száma növekszik.

─


─

Nő az idegenforgalmi adó a városban: 6.570 vendégéj*300 Ft = 1.971.000Ft, amelyhez még 2 Ft-ot ad az állam, így az Önkormányzatnak éves szinten 5.913.000 Ft-ot biztosít turisztikai célú beruházásokra.

─


Az épület az átalakítás után 3 csillagos városi garniszálloda lesz. 11)

Előnyök ¾ A létesítmény rendezett park mellett található, közelében üzletek, éttermek üzemelnek, vagy a jövőben kerülnek kialakításra. ¾ A Korona Szállóra néző homlokzat felőli útszakasz a Makó Város Rendezési Terv értelmében a forgalomból kivont terület lesz mely a zajszint csökkenésével fog járni. ¾ Alacsony működési költségek – különösen garniszálló esetén.

12)

Kockázatok

Az épület szerkezetében, korából adódóan, rejtet hibák valószínűsíthetőek, melyek megdrágíthatják, vagy időben megnyújthatják a felújítást és így az üzembe helyezést.

13)

A fürdő leírása

A tervezett szálloda közelében, de vele nem közvetlen összeköttetésben található a Makói Termál és Gyógyfürdő, mely Makó belvárosában 13.000 négyzetméteren fekszik.. Az 1956os kútfúrás eredményeképpen 993 méter mélyből 41 fokos alkáli-hidrogénkarbonátos ásványvíz tört fel. A vizet és a Marosi iszapot a városvezetés bevizsgáltatta, és kiderült, hogy a termálvíz a mozgásszervi, reumás betegségek gyógyítására, törések utáni kezelésre, nőgyógyászati, idegrendszeri betegségek és a szklerózis multiplex, valamint degeneratív mozgásszervi megbetegedések, lágyrész reumatizmusok, krónikus gyulladásos mozgásszervi betegségek esetén, valamint bőrgyógyászati, gyomor és bélrendszer megbetegedések esetén ivókúra gyanánt alkalmazható. A fürdő jelenlegi látogatókapacitása (fő/nap): –

Télen: 2.332 fő

–

Nyáron: 3.320 fő

–



Termálmedence

•

Termál kádfürdő

•


•

Szénsavas fürdő

•


•


•


•

Örvényfürdő

•


•

Galvánfürdő

•


•


Szolgáltatása a májustól szeptemberig üzemelő élménymedence, élményelemei a vadvíz áram, a fekvő és ülő hidromasszázsok, a nyakzuhanyok, dögönyözők, a buzgár, az állóhidromasszások, újszerű a hullámgömbbel gerjesztett hullámfürdő. Újdonság 10 éven

felülieknek a 75 méter hosszú óriás csúszda, amely 80 m2 vízfelületű, feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű medencébe érkezik. A feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű télen légtakarásos sátorral fedett 50 m-es úszómedence sportolásra alkalmas. A Fürdő jelenlegi vendégforgalma éves szinten meghaladja a 250.000 főt. Makó Város vezetése a Fürdő felújítását és bővítését tervezi. Az új fürdőkomplexum négy fő egysége: •

Gyógyászat,

•

Élményfürdő,

•

Wellness és

•

Fedett uszoda.

A tervezett új Fürdő szolgáltatásai: Az utca felől nézve az új főbejárattól balra épülne a gyógyászat, ahol a meglévő fürdőszolgáltatások mellett új kínálat kerül majd bevezetésre, valamint az eszköztár is megújul. A gyógyvizes kezelések mellett a Fürdő különlegessége már ma is a makói (marosi) gyógyiszapkezelés, melynek kapacitását tovább bővül. Ez a terület egy csendesebb, nyugalmasabb rész lesz. Wellnessközpont a jelenlegi főbejárattól jobbra kerül kialakításra. Modern, esztétikus kialakítású épület jön létre, mely a mai kor igényeinek megfelelően kínálja majd a relaxációsrekreációs programok széles választékát. Azon túlmenően, hogy szolgáltatásokat nyújt, lehetővé tenné azt is, hogy a kapcsolatot megteremtse az élményfürdő és a fedett uszoda között. Az uszodarészleg: a mostani külső termálmedence helyére, a központi épület (wellness részleg) és az élményfürdő közé kerül. Az uszoda össze lesz kötve a wellness részleggel és az élményfürdővel, így a teljes létesítmény minden eleme télen is zárt kapcsolatba kerülhet egymással, és komplex, jól eladható szolgáltatás jön létre. Az élményfürdő fedett 1.400m2 vízfelülettel és esztétikusan kialakított pihenőterekkel fog rendelkezni, továbbá össze lesz kapcsolva a nyitott élménymedencével is. Megfelelő építészeti kialakítással elérhető, hogy a vendég a fürdő területén elérjen valamennyi szolgáltatást úgy, hogy a különböző létesítmények és szórakoztató egységek vendégei ne zavarják egymást.

A Kállai Éva (Kis) Kollégium épülete a Fürdő közelében helyezkedik el, ám nem lesz közvetlen összeköttetés kiépítve, a szálloda inkább az üzleti utazók igényeit szolgálja majd. Az épület ízléses, régimódi hangulatú megjelenése önmagában is szép látványt nyújt, melyet a szálloda-komplexumba való „beépítésnél” is meg kell őrizni. A szálloda feladata, hogy kényelmes szobákkal itt tartózkodó vendégei részére megteremtse – főként hivatalos utazások során – a pihenés és feltöltődés lehetőségét. 14)

Különleges körülmények

A beruházás Makó belvárosában valósul meg. Az épület helyi védettség alatt áll, szerkezetében történő változtatások nincsenek korlátozva, viszont városrészbe illő arculatát meg kell őrizni. 15) A projekt kidolgozottsága: befektetői kiajánlás szintjén. A szálloda kialakítása függ az aktuális trendektől, az épületek adta lehetőségektől (műemlékvédelem, az épület általános állapota) a tervező és a befektető elképzeléseitől melyeket egy későbbi megvalósíthatósági tanulmányban kell rögzíteni.

Volt Rendőrség épülete

1)


A projekt neve: a volt Rendőrség épületének felújítása, bővítése, minőségi javítása, a Fürdőhöz vezető alagút kialakításával 3*-os, a Fürdőt kiszolgáló, esetleg családi (gyermekbarát) szálloda kiépítése A fürdőhely neve, ahol a projekt megvalósul: Makó. 2)


A rendőrkapitányság épülete 1905-ben épült, földszint plusz két emeletes épület. Jelenleg üresen áll a kapitányság 1996-ban új helyre költözött. 3)


A projekt keretében a szomszédos telek felé lehet bővíteni, melynek tulajdonjogát meg kell szerezni (jelenleg magánkézben van, és italboltként üzemel). A bővítés és felújítás után 60 szoba helyezhető el, 120 férőhellyel. Tervezett funkciók: ─

60 szoba, 120 férőhely,

─

parkolás az épület mögött,

─

gyermekbarát szolgáltatások – a befektető igénye szerint,

─

kapcsolat a Fürdővel alagúton keresztül, így a szálloda vendégei számára a Fürdőbe közvetlen átjárás biztosítva lesz.

4)


Makó Magyarországon, az ország délkeleti részén, a Dél-alföldi régióban, Csongrád megyében, a román határ közelében, a Maros jobb partján helyezkedik el, Szegedtől 30 kmre, keleti irányba. Budapesttől, illetve a nemzetközi repülőtértől (Ferihegy) az M5-ös autópályán 200 km-re található, az átlagos menetidő 2,5 óra. A fővárosból vonattal megközelíthető. A Nyugati és a Keleti pályaudvarokról indulnak a szerelvények Makóra, a reggeli és kora esti időben átlagosan óránként kétszer, a többi időpontban óránként egyszer, az átlagos menetidő 5 óra. A Város jelenlegi területe 229,23 km², amelyből művelhető terület 196,8 km². Lakónépessége mintegy 26 000 fő.

5)

A projekt tulajdonviszonyai

Önkormányzati tulajdon (100%-ban). A szállodaprojekt szempontjából fontos, hogy a volt Rendőrség és a (nagy) Kollégium közti épülete terület kisajátítása szükséges. 6) Az önkormányzat részvétele a szállodaprojektben Az Önkormányzat rugalmasan együttműködik bármilyen konstrukcióban, ennek keretében lehetséges: − az épület eladása, − az Önkormányzat tulajdonostársként való részvétele, vagy − az épület bérbe adása.

7) A Szállodafejlesztésre, rendelkezésre álló terület nagysága és elhelyezkedése, parkolási lehetőségek, Az épület a Fürdő közelében helyezkedik el, a terület (a meglévő épület) 1938 m², az újonnan felépítendő rész területén lévő épület (cefrefőzde) jelenleg magántulajdonban van. Ennek megvásárolása után kezdhető meg a beruházás. Az új rész tervezett nagysága 1200 m². Parkolási lehetőség az épület mögötti telken kialakítható. 8) A terület infrastrukturális ellátottsága Az épület közművesített, átalakítható, szerkezetekig jó állapotban van. 9) A projekt költségei és a források struktúrája A beruházás összes (becsült) költsége: •

új rész 1200 m², 250 ezer Ft/m2,

•

a meglévő rész: 1938 m², 200 ezer Ft/m2, azaz kb.687,6 millió Ft

A tervezett árbevétel (a megtérülés ideje alatt): 60 szobával, 60%-os szobakihasználtsággal, vendéglátást is beleértve 12.000Ft-os, egy szobára jutó nettó átlag bevétellel kalkulálva a szálloda éves árbevétele: 60 * 365 * 60% * 12.000Ft = 157.680.000 Ft A tervezett nyereség (a futamidő alatt): árbevétel * 30% = 47.304.000 Ft A tervezett, előirányzott megtérülés

─


─


Külső források: ROP-támogatás mértéke várhatóan 50%. A fennmaradó részt kell befektetői forrásból, illetve banki hitelből biztosítani. 10) A projekt realizálása során megvalósuló célok Közvetlen cél: − A volt Rendőrkapitányság épületének turisztikai célú hasznosítása valósul meg. − Az épület általános felújítása, 3*-os, 60 szobás, Fürdőhöz kapcsolódó szálloda kialakítása, − Alagút megépítése (összeköttetés a fürdővel). Közvetett célok: ─

A Városba érkező hazai és külföldi vendégek száma és a vendégéjszakák száma növekszik, 40 %-os kihasználtság elérése az első időszakban a cél, amely utána 60%-ig emelkedhet.

─


─

Nő az idegenforgalmi adó a városban: 21.024 vendégéj*300 Ft = 6.307.200 Ft), amelyhez még 2 Ft-ot ad az állam, így az Önkormányzatnak éves szinten 18.921.600 Ftot biztosít turisztikai célú beruházásokra.

─


─

A projekt besorolása háromcsillagos szálloda.

11) Előnyök ¾ Az épület a belvárosban, mégis csendes parkosított környezetben fekszik. A Fürdőhöz alagút vezet majd a szállodából. ¾ A legfrissebb statisztikai adatok alapján: A statisztikai adatokból jól látszik, hogy fürdőket kiszolgáló szállodák iránti kereslet tartósan magasabb, mint a többi kereskedelmi szálláshely iránt. 12) Kockázatok ¾ Az épület melletti telek megszerzése nem sikerül, vagy elhúzódik. ¾ A magas talajvízszint miatt az alagút megépítése akadályokba ütközhet, vagy el sem készülhet.

¾ Az épület kora miatt műszaki problémák adódhatnak, mely megemelheti az építkezés költségeit. 13) A Fürdő leírása A Makói Termál és Gyógyfürdő, Makó belvárosában 13.000 négyzetméteren fekszik.. Az 1956-os kútfúrás eredményeképpen 993 méter mélyből 41 fokos alkáli-hidrogénkarbonátos ásványvíz tört fel. A vizet és a Marosi iszapot a városvezetés bevizsgáltatta, és kiderült, hogy a termálvíz a mozgásszervi, reumás betegségek gyógyítására, törések utáni kezelésre, nőgyógyászati, idegrendszeri betegségek és a szklerózis multiplex, valamint degeneratív mozgásszervi megbetegedések, lágyrész reumatizmusok, krónikus gyulladásos mozgásszervi betegségek esetén, valamint bőrgyógyászati, gyomor és bélrendszer megbetegedések esetén ivókúra gyanánt alkalmazható. A fürdő jelenlegi látogatókapacitása (fő/nap): –

Télen: 2.332 fő

–

Nyáron: 3.320 fő

–


Szolgáltatásai: • Termálmedence •

Termál kádfürdő

•


•

Szénsavas fürdő

•


•


•


•

Örvényfürdő

•


•

Galvánfürdő

•


•


Szolgáltatása a májustól szeptemberig üzemelő élménymedence, élményelemei a vadvíz áram, a fekvő és ülő hidromasszások, a nyakzuhanyok, dögönyözők, a buzgár, az állóhidromasszások, újszerű a hullámgömbbel gerjesztett hullámfürdő. Újdonság 10 éven felülieknek a 75 méter hosszú óriás csúszda, amely 80 m2 vízfelületű, feszített víztükrű,

vízforgatós rendszerű medencébe érkezik. A feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű télen légtakarásos sátorral fedett 50 m-es úszómedence sportolásra alkalmas. A Fürdő jelenlegi vendégforgalma éves szinten meghaladja a 250.000 főt. Makó Város vezetése a Fürdő felújítását és bővítését tervezi. Az új fürdőkomplexum négy fő egysége: •

Gyógyászat,

•

Élményfürdő,

•

Wellness és

•

Fedett uszoda.

A tervezett új Fürdő szolgáltatásai: Az utca felől nézve az új főbejárattól balra épülne a gyógyászat, ahol a meglévő fürdőszolgáltatások mellett új kínálat kerül majd bevezetésre, valamint az eszköztár is megújul. A gyógyvizes kezelések mellett a Fürdő különlegessége már ma is a makói (marosi) gyógyiszapkezelés, melynek kapacitása tovább bővül. Ez a terület egy csendesebb, nyugalmasabb rész lesz. Wellnessközpont a jelenlegi főbejárattól jobbra kerül kialakításra. Modern, esztétikus kialakítású épület jön létre, mely a mai kor igényeinek megfelelően kínálja majd a relaxációsrekreációs programok széles választékát. Azon túlmenően, hogy szolgáltatásokat nyújt, lehetővé tenné azt is, hogy a kapcsolatot megteremtse az élményfürdő és a fedett uszoda között. Az uszodarészleg: a mostani külső termálmedence helyére, a központi épület (wellness részleg) és az élményfürdő közé kerül. Az uszoda össze lesz kötve a wellness részleggel és az élményfürdővel, így a teljes létesítmény minden eleme télen is zárt kapcsolatba kerülhet egymással, és komplex, jól eladható szolgáltatás jön létre. Az élményfürdő fedett 1.400m2 vízfelülettel és esztétikusan kialakított pihenőterekkel fog rendelkezni, továbbá össze lesz kapcsolva a nyitott élménymedencével is. Megfelelő építészeti kialakítással elérhető, hogy a vendég a fürdő területén elérjen valamennyi szolgáltatást úgy, hogy a különböző létesítmények és szórakoztató egységek vendégei ne zavarják egymást. A volt Rendőrség épülete alagúttal lesz összeköttetésben a Fürdővel melynek előnye, hogy a vendégek az utcára lépés nélkül közlekedhetnek a két intézmény között, valamint így a

szállodán belül külön gyógyászati vagy wellness részleg kiépítése nem szükséges. Az idelátogató a Fürdő megújult, sokszínű szolgáltatásaival találkozhat melynek egyik különlegessége a marosi gyógyiszappal történő kezelés, melynek hatékonyságát orvosi vizsgálatok támasztják alá. A gasztronómiai kínálat kiterjed a helyi ételkülönlegességekre, valamint az egészségmegőrző konyha kínálataira. A szálloda kényelmes, esztétikusan berendezett szobákkal, programkínálatokkal teszi teljessé a vendégek kikapcsolódását. 14) Különleges körülmények, belvárosi környezet, stb. Belvárosi környezetben helyezkedik el, közvetlen összeköttetésben a Fürdővel. 15) A projekt kidolgozottsága: befektetői kiajánlás szintjén. A szálloda kialakítása függ az aktuális trendektől, az épületek adta lehetőségektől (műemlékvédelem, az épület általános állapota) a tervező és a befektető elképzeléseitől melyeket egy későbbi megvalósíthatósági tanulmányban kell rögzíteni.

A volt Városháza épülete

1)


A projekt neve: A volt Városháza épületének felújítása, 4*-os gyógyszállóvá történő átalakítása és összeköttetés kiépítése a Fürdővel. A fürdőhely neve, ahol a projekt megvalósul: Makó (Dél-alföld, Csongrád megye.) 2)


1859-ben épült romantikus stílusú műemlék épület, az elmúlt évszázadokban többször átalakították. Miután a Városháza elköltözött, az épület üresen maradt (földszint emelet), jelenleg a Földhivatal és más irodák működnek az épületben, melyek igény szerint akár egy hónap alatt is el tudnak költözni az épületből. 3)


A meglévő épület önmagában nem alkalmas gyógyszállóvá való átépítésre. Belmagassága, ablakosztása, történeti belső térsor megtartása komoly kötöttséget jelent. Indokolt az épület bővítése a Marczibányi tér felé. A kialakítandó hotelszárny ideális helye a Bérpalota mögötti terület lenne. Az új épületrészek, átjáró „lábakon állnának”. Így zárt parkoló az épületszárny alatt lesz kialakítható. 4)


Makó Magyarországon, az ország délkeleti részén, a Dél-alföldi régióban, Csongrád megyében, a román határ közelében, a Maros jobb partján helyezkedik el, Szegedtől 30 kmre,

keleti

irányba.

Budapesttől,

illetve

a

nemzetközi

repülőtértől

(Ferihegy)

személygépkocsival az M5-ös autópályán 200 km-re található, az átlagos menetidő 2,5 óra. A fővárosból vonattal megközelíthető. A Nyugati és a Keleti pályaudvarokról indulnak a szerelvények Makóra, a reggeli és kora esti időben átlagosan óránként kétszer, a többi időpontban óránként egyszer, az átlagos menetidő 5 óra. A Város jelenlegi területe 229,23 km², amelyből művelhető terület 196,8 km². Lakónépessége mintegy 26 000 fő.

5)

A projekt (terület) tulajdonviszonyai

Önkormányzati tulajdon (80,4%-ban), a fennmaradó rész állami tulajdon. 6) Az önkormányzat részvétele a szállodaprojektben Az Önkormányzat rugalmasan együttműködik bármilyen konstrukcióban, ennek keretében lehetséges: − az épület eladása, − az Önkormányzat tulajdonostársként való részvétele, vagy − az épület bérbe adása. 7) A szállodafejlesztésre rendelkezésre álló terület nagysága és elhelyezkedése, parkolási lehetőségek A volt Városháza 1859-ben épült, földszint + egy emeletes, romantikus stílusú műemlék épület, mely az elmúlt évszázadban többször került átalakításra. A Szegedi utca, Széchenyi tér, körforgalom vonalán helyezkedik el, a város központjában, közvetlen összeköttetésben lesz a fürdővel. A régi Városháza mellett található kisebb épületek bontása után kezdhető meg az építkezés/beruházás. A meglévő épület önmagában nem alkalmas gyógyszállóvá történő átépítésre, továbbá a belmagassága, ablakosztása és a történeti belső térsor megtartása jelentős kötöttséget jelent, tehát indokolt az épület a Marcibányi tér felé történő bővítése. Az új hotelszárny számára a Bérpalota mögötti terület igénybevétele javasolt (ez földszint + három emeletet jelent). Az új épületrészek „átjáró lábakon” állnának, a zárt parkoló így az új épület alatt lenne kialakítható. Elképzeléseknek megfelelően egy „Sóhajok hídja” fantázianevű felüljáróval az épületösszeköttetésben kerül az új szárnnyal. A volt Városháza épülete a belső udvar beépítésével (lefedésével) 350 m²-rel bővíthető. Ott a gyógyszálló közösségi helyiség csoportja helyezhető el. A régi épületben a lakosztályok, igényesebb kétágyas szobák mintegy 28 egységgel, 60 férőhellyel biztosítható. Az új szárnyban 70 db kétágyas szoba alakítható ki 140 férőhellyel, tehát összesen 98 szoba alakítható ki. Az új szárny (a Bérpalota mögötti rész) 3500 m2, földszint plusz három emelet, a meglévő rész 2800 m2, a gyógyszállóhoz az átjárás közvetlenül biztosítva lesz.

8)

A terület infrastrukturális ellátottsága

Teljes mértékben közművesített.

9)

A projekt költségei, a források struktúrája és a becsült megtérülés

A beruházás összes (becsült nettó) költsége: •

új szárny 3500 m² 250 ezer Ft/m2,

•

a régi rész: 2800 m², 250 ezer Ft/m2 (nettó m2, bruttó ár- műszaki átadásra kész állapot bruttó ára), azaz kb. 1,6 Mrd Ft.

A tervezett árbevétel (a megtérülés ideje alatt): 98 szobával, 60%-os szobakihasználtsággal, vendéglátást is beleértve 16.000Ft-os, egy szobára jutó nettó átlag bevétellel kalkulálva a szálloda éves árbevétele: 98 * 365 * 60% * 16.000Ft = 343.392.000 Ft A tervezett nyereség (a futamidő alatt): árbevétel * 30% = 103.017.600 Ft A tervezett, előirányzott megtérülés ─


─


Külső források: ROP-támogatás mértéke várhatóan 50%. A fennmaradó részt kell befektetői forrásból, illetve banki hitelből biztosítani.

10)

A projekt realizálása során megvalósuló célok

Közvetlen célok: − A meglévő épületszárny felújítása, − Az új szárny kiépítés a Bérpalota melletti területen, − Az új szárny alatt parkoló kialakítása, − A szálloda jövedelmező működtetése, − Munkahelyteremtés: várhatóan 50 fő közvetlenül a szállodában, ezen felül 50 X 2,14 azaz további 107 fő a környéken. Közvetett célok:

─

A Városba érkező hazai és külföldi vendégek száma és a vendégéjszakák száma növekszik, az első évben minimum 40%-os kihasználtság elérése a cél, amely utána 60%-ig emelkedhet.

─


─

Nő az idegenforgalmi adó a városban (vendégéjszakánként 300 Ft. (30.000*300 Ft = 9.000.000 Ft, amelyhez még 2 Ft-ot ad az állam, így az Önkormányzatnak éves szinten 27 millió Ft-ja származik a szálloda idegenforgalmi adójából turisztikai célú beruházásokra.

─


A projekt besorolása, kategóriája: 4 csillagos besorolású gyógyszálló. A 4 csillagos besorolás feltétele, hogy a szobák 80%-a 24 m2-es alapterülettel rendelkezzen. 11)

Előnyök ¾ A Város központjában helyezkedik el, könnyen megközelíthető. A Széchenyi tér meghatározó épülete. ¾ A melléképületek lebontásával a Fürdővel egybeépíthető, így nem lesz szükség saját (nagy beruházási és fenntartási költséggel járó) gyógyászatra. ¾ A 4 csillagos gyógyszálló megépülése egyfajta hiánypótlásként szerepel, mely kiszolgálja a Fürdő felújításával létrejött új szolgáltatáshalmaz miatt érkezők kényelmi igényeit. ¾ Négycsillagos szálloda létesítése megvalósítható, hiszen az épület új szárnnyal való bővítésével zárt parkoló is kialakítható. Parkolás: a Teleki utca és a Szent János tér vegyes forgalmú utcákon, őrzött utcai parkolók kialakítására kerülhet sor. ¾ A legfrissebb statisztikai adatok alapján: A Fürdő szolgáltatásaira építve a szállodák nagymértékben hozzájárulnak a kedvező és jövedelmező

befektetői

légkör

kialakításához.

A

pontos

paraméterek

meghatározásához (megtérülési idő, költségek) megvalósíthatósági tanulmány készítése szükséges a szóban forgó szálloda esetében. A szálloda a magasabb jövedelemmel rendelkező, fizetőképes vendégek fogadására lesz berendezkedve. A statisztikai adatokból jól látszik, hogy a gyógyszállók és a gyógyfürdőket kiszolgáló szállodák iránti kereslet tartósan magasabb, mint a többi kereskedelmi szálláshely iránt.

Az átlagos tartózkodási idő a gyógyszállodákban a kereskedelmi szálláshelyi átlagot (2,8 éjszaka) jelentősen meghaladta (3,7 éjszaka), a külföldi vendégek 4,4 éjszakát, a belföldi vendégek 3,2 éjszakát töltöttek a hazai gyógyszállodákban. 2006. január-augusztusban a gyógyszállodák

átlagosan

62,7%-os

szobakapacitás-kihasználtsággal

működtek,

ami

jelentősen meghaladja a szállodák átlagos kihasználtságát (48,3%). A gyógyszállodákban realizált szállásdíj-bevételek 12,1 milliárd forintot tettek ki, ami 11,7%-kal haladta meg az előző év azonos időszakában mért adatokat. A szállásdíj-bevételek közel kétharmada a külföldi vendégektől származott. 12)

Kockázatok ¾ Műemlék épület, ebből kifolyólag csak erős korlátozásokkal alakítható át. ¾ Az új szárnyra vonatkozó „merész” építészeti elgondolások megvalósítása műszaki/építészeti akadályokba ütközhet.

13)

A Fürdő leírása

A jelenlegi Makói Termál- és Gyógyfürdő, Makó belvárosában 13.000 négyzetméteren fekszik.. Az 1956-os kútfúrás eredményeképpen 993 méter mélyből 41 Celsius fokos alkálihidrogénkarbonátos ásványvíz tört fel. A vizet és a Marosi iszapot a városvezetés bevizsgáltatta, és kiderült, hogy a termálvíz a mozgásszervi, reumás betegségek gyógyítására, törések utáni kezelésre, nőgyógyászati, idegrendszeri betegségek és a szklerózis multiplex, valamint degeneratív mozgásszervi megbetegedések, lágyrész reumatizmusok, krónikus gyulladásos mozgásszervi betegségek esetén, valamint bőrgyógyászati, gyomor és bélrendszer megbetegedések esetén ivókúra gyanánt alkalmazható. A fürdő látogatókapacitása (fő/nap): –

Télen: 2.332 fő

–

Nyáron: 3.320 fő

–



Termálmedence

•

Termál kádfürdő

•


•

Szénsavas fürdő

•


•


•


•

Örvényfürdő

•


•

Galvánfürdő

•


•


Szolgáltatása a májustól szeptemberig üzemelő élménymedence, élményelemei a vadvíz áram, a fekvő és ülő hidromasszázsok, a nyakzuhanyok, dögönyözők, a buzgár, az állóhidromasszások, újszerű a hullámgömbbel gerjesztett hullámfürdő. Újdonság 10 éven felülieknek a 75 méter hosszú óriás csúszda, amely 80 m2 vízfelületű, feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű medencébe érkezik. A feszített víztükrű, vízforgatós rendszerű télen légtakarásos sátorral fedett 50 m-es úszómedence sportolásra alkalmas. A Makói Termál és Gyógyfürdő célcsoportja: A Makói Fürdőt főként diákok és nyugdíjasok látogatják, több mint 50%-ban. A felnőttek 26%-ot, a családosok 15%-ot, az egyéb látogatók pedig 8%-ot tesznek ki. A Fürdő jelenlegi vendégforgalma éves szinten meghaladja a 250.000 főt. Makó Város vezetése a Fürdő felújítását és bővítését tervezi. Az új fürdőkomplexum négy fő egysége: •

Gyógyászat,

•

Élményfürdő,

•

Wellness és

•

Fedett uszoda.

A volt Városháza épülete közvetlenül fog kapcsolódni az új gyógyászati részleghez. A tervezés során különös figyelmet kap a fürdőépület-komplexum különleges megjelenése, karakteres kialakítása. Egy érdekes, jellegzetes épület már önmagában is vonzó az ide látogatók számára, ezt még erősíteni fogja a szolgáltatások színvonala és sokszínűsége, melyeknek szintén különlegessége lesz pl. a helyi, marosi iszappal végzett kezelés, melynek

hatását orvosi kutatások támasztják alá. A gasztronómiai kínálatban érdemes hangsúlyosan megjeleníteni a helyi mezőgazdaság specialitását, a hagymát. 14)

Különleges körülmények

Műemlékvédelem alatt áll. A belváros közepén álló, impozáns, városképet meghatározó épületről van szó. 15) A projekt kidolgozottsága: befektetői kiajánlás szintjén. A szálloda, kialakítása függ az aktuális trendektől, az épületek adta lehetőségektől (műemlékvédelem, az épület általános állapota) a tervező és a befektető elképzeléseitől melyeket egy későbbi megvalósíthatósági tanulmányban kell rögzíteni.

MAKÓ VÁROS ÖNKORMÁNYZATÁNAK INGATLANHASZNOSÍTÁSI PÁLYÁZATA Makó Város Önkormányzata a tulajdonát képező alábbi négy ingatlan idegenforgalmi célú hasznosítása céljából nyílt pályázatot hirdet. Az idegenforgalmi céllal hasznosítani kívánt ingatlanok: 1. Makó, Szent János tér 19/A., volt Galamb (Nagy) Kollégium 2. Makó, Csanád vezér tér 2., volt Takarékpénztár, illetve Kállai Éva (Kis) Kollégium 3. Makó, Teleki László u. 6., volt Rendőrség 4. Makó, Széchenyi tér 6., volt Városháza (Régi Városháza) Pályázati határidő: 2008. április 15-éig 16,00 Pályázati anyag és további információ: Dévényi Zsuzsanna, Polgármesteri Hivatal, 6900 Makó, Széchenyi tér 22., tel.: +36 62 511 837, fax: +36 62 511 802, e-mail: [email protected]

MAKÓ VÁROS ÖNKORMÁNYZATÁNAK INGATLANHASZNOSÍTÁSI PÁLYÁZATA Makó Város Önkormányzata a tulajdonát képező alábbi négy ingatlan idegenforgalmi célú hasznosítása céljából nyílt pályázatot hirdet. Az idegenforgalmi céllal hasznosítani kívánt ingatlanok: 1. Makó, Szent János tér 19/A., volt Galamb (Nagy) Kollégium 2. Makó, Csanád vezér tér 2., volt Takarékpénztár, illetve Kállai Éva (Kis) Kollégium 3. Makó, Teleki László u. 6., volt Rendőrség 4. Makó, Széchenyi tér 6., volt Városháza (Régi Városháza) A hasznosítani kívánt ingatlanok tulajdoni ill. műszaki állapotának bemutatását a jelen pályázati felhívás A. jelű mellékletét képező kiajánlások, B. jelű mellékletét képező ingatlanforgalmi szakértői vélemények és C. jelű mellékletét képező műszaki tervek tartalmazzák. Az Önkormányzat célja az ingatlanhasznosítással a bővíteni tervezett Makói Termál és Gyógyfürdő által jelentett idegenforgalmi vonzerő kihasználásával a gyógy- és wellness turizmus meghonosítása. A makói fürdő jelenlegi helyzetéről és a tervezett fejlesztésekről a jelen pályázati felhívás D. jelű mellékletében csatolt iratok adnak felvilágosítást. Az önkormányzat által megvalósítani tervezett fürdőfejlesztés és a jelen pályázat keretei között megvalósítandó szállodafejlesztések így egy egymást erősítő, egymással kölcsönhatásban, szimbiózisban lévő egységet alkotnak, melyek alkalmasak arra, hogy a város és a térség más turisztikai értékeit (E. jelű melléklet) is kiaknázva egy új, gazdaságilag is sikeres ágazatot alapozzanak meg hosszú távra. Az Önkormányzat elsődleges célja az ingatlanok mielőbbi idegenforgalmi célú hasznosítása, ezért jelen pályázati felhívás nem határoz meg konkrét és kifejezett hasznosítási konstrukciót, stratégiát, mivel az önkormányzat valamennyi hasznosítási javaslatot érdemben kíván megvizsgálni, majd az összességében legelőnyösebb, a megvalósításhoz legnagyobb valószínűséget fűző ajánlattevővel kíván szerződésre ill. partnerségre lépni. A fentieknek megfelelően tehát elsősorban olyan szakmai befektetők jelentkezését várja jelen pályázati felhívásra az önkormányzat, akik képesek és készek a projekt lebonyolításával kapcsolatos szakmai és pénzügyi kockázatok helyes megítélésére és viselésére. Ajánlat tehető valamennyi (azaz mind a négy), de egy ill. több (2-3) ingatlan hasznosítására. A pályázati eljárás menete: 1. Pályázó a jelen pályázati felhívás és mellékletei, valamint az ezúton felajánlott konzultációs lehetőséggel történő élés alapján 2008. április 15-éig 16,00 kell, hogy indikatív ajánlatát megtegye. 2. Az indikatív ajánlatnak az alábbiakat kell tartalmazni: a) pályázó megnevezése, bemutatása (különös tekintettel a szakmai jellegű referenciákra, projektekre), b) a hasznosítani kívánt ingatlan megnevezése, a tervezett projekt részletes (műszaki, pénzügyi) bemutatása (az önkormányzat előzetes projektjavaslatait az A. jelű mellékletek tartalmazzák),

c) az Önkormányzat részére javasolt hasznosítási konstrukció részletes bemutatása (az Önkormányzat előzetes hasznosítási konstrukciós javaslatokat az F. jelű melléklet tartalmazza), d) a projekt pénzügyi hátterének részletes bemutatása (források, pályázatok, pénzügyi garanciák) 3. A pályázat nyílt szakasza az indikatív ajánlat benyújtásával lezárul, ezt követően az Önkormányzat közvetlen és kétoldalú tárgyalások útján kíván meggyőződni arról, hogy melyik ajánlat minősíthető az összességében legelőnyösebb, a megvalósításhoz legnagyobb valószínűséget fűző ajánlatnak. 4. Ezt követően az önkormányzat kiválasztja a számára legelőnyösebb ajánlatot, majd ezen ajánlattevővel folytat további tárgyalásokat a hasznosításhoz szükséges szerződések, megállapodások megkötése tárgyában. 5. A pályázati eljárás a szerződés(ek) megkötésével zárul le azon ingatlan vonatkozásában, ahol ilyen létrejön – azaz az Önkormányzat fenntartja magának a jogot, hogy jelen pályázati eljárást keretében csak egy ill. több ingatlan vonatkozásában minősítse eredményesnek. A pályázati eljárásban való részvétel minden ajánlattevő saját kockázatára történik, az Önkormányzat fenntartja magának a jogot (minden külön indokolás nélkül) a pályázati felhívás visszavonására, a pályázati eljárás felfüggesztésére ill. eredménytelenné nyilvánítására. Az Önkormányzatot jelen pályázati felhívása alapján kifejezetten nem terheli ajánlati kötöttség! Technikai információk: Kontaktszemély: Dévényi Zsuzsanna, Polgármesteri Hivatal, 6900 Makó, Széchenyi tér 22., tel.: +36 62 511 837, fax: +36 62 511 802, e-mail: [email protected] A pályázat benyújtásának címe: Makó Város Önkormányzata, 6900 Makó, Széchenyi tér 22., címzett: dr. Buzás Péter polgármester. A pályázat benyújtásával kapcsolatos egyéb információk: - Az ajánlatot 2 példányban kell benyújtani, melyből 1 példány eredeti és 1 példány másolat. - Az ajánlatot magyar nyelven kell elkészíteni. - Az ajánlatot tartalmazó csomagon fel kell tüntetni az alábbi adatokat és feliratokat: - az ajánlatkérő nevét, - az ajánlatkérő címét, - a következő feliratot: „INGATLANHASZNOSÍTÁSI AJÁNLAT” - a következő feliratot: „Nem bontható fel az ajánlatbontási ülés kezdete előtt!” A csomagolásra a fentiektől eltérő tartalmú feliratot elhelyezni nem szabad. - Az ajánlatbenyújtási időpont az ajánlat kiíróhoz történő beérkezésére vonatkozik, azaz a postán feladott ajánlatokat az ajánlatkérő csak akkor tekinti határidőn belül benyújtottnak, ha annak kézhezvételére az ajánlattételi határidőig sor kerül. Személyesen az ajánlat munkanapokon 8 és 12 óra között adható le. Az ajánlat beadási módjának megválasztásának kockázatait az ajánlattevő köteles viselni.

Konstrukciós javaslatok önkormányzati ingatlanok szállodai célú hasznosítására 1. Adásvétel A tulajdonos Önkormányzat az ingatlanokat olyan vállalkozások részére elidegeníti, amelyek polgári jogi kötelezettségként vállalják a projekt megvalósítását, a használatbavételi engedély megszerzését. Ezen esetben jelentős tőkével rendelkező vevőre van szükség, aki biztosítani tudja mind a – feltehetően – forgalmi értéken történő vétel, mint pedig a beruházás szükséges forrásait. Az ilyen típusú beruházásokat leggyakrabban állami, vagy uniós pályázati pénzek igénybevételével szokásos megvalósítani, amely források elnyerése és a lebonyolítás jelentős kockázatot rejt magában. Erre tekintettel az ingatlan értékesítésével szerződésbe célszerű olyan polgári jogi eszközöket építeni (pl. bontófeltétel, elállási jog stb.), amely a tulajdonos számára meghagyja a lehetőségét annak, hogy sikertelen projekt esetén döntsön akár az eredeti állapot visszaállítása tárgyában is. Ezen eset természetesen további megoldandó kérdéseket még tartogat, így például esetleges beruházások kezelése, kárfelelősség stb. Ennek kidolgozása konkrét körülmények ismeretében lehetséges. Az adásvételt alapul vevő hasznosítási konstrukciók esetén előszerződés kötése, illetve a vételi (opciós) jog kikötése is lehetséges megoldás. Valamennyi adásvételt alapul vevő konstrukció esetén megoldandó kérdés az ingatlan jelenlegi és fürdőfejlesztés megvalósulását követően fennálló – jóval magasabb – értéke közötti különbözet sorsa. A tulajdonos Önkormányzat, tekintettel a befektető kockázatvállalására is, arányos részét érvényesíteni kívánja az értéknövekedésből (ti. a fürdőfejlesztést az Önkormányzat valósítja meg, az ahhoz szükséges forrásokat szintén az Önkormányzat allokálja). 2. Külső befektető bevonásával történő beruházás Lényege, hogy az Önkormányzat külső befektetővel történő megállapodás keretei között a projektet közös cég létrehozásával valósítaná meg. Tekintettel arra, hogy az Önkormányzatnak nem kifejezett célja – illetőleg ehhez szükséges szakembergárdával ugyancsak nem rendelkezik – a szálloda felépítését követően történő üzemeltetésben való részvétel, így nyilvánvalónak látszik, hogy az ingatlan vételárához a tulajdonos a közös cégben lévő üzletrész elidegenítése során juthatna hozzá. E cél megvalósítása érdekében megfelelő ajánlat esetén – megfelelőnek a reális feltételeket tartalmazó megvalósíthatósági tanulmányt, a szükséges tőke hiteles formában történő valószínűsítését értjük – az Önkormányzat közös gazdasági társaságot (kft, vagy zrt.) hozhatna létre a befektetővel, kezdetben akár minimális (500.000,-Ft) egyenlő arányú jegyzett tőkével. A társasági szerződés megkötésével egyidejűleg szindikátusi szerződés létrehozására is sor kerülhetne, amely szindikátusi szerződés az alábbi főbb elemeket tartalmazná. a) Felek kölcsönös kötelezettséget vállalnának a – most már – részletesen körülírt projekt megvalósítása érdekében szükséges intézkedések megtételére. b) Felek kötelezettséget vállalnának az általuk meghatározott szolgáltatások teljesítésére (Önkormányzat: az ingatlan apportálása, befektető: pénzbeli hozzájárulás teljesítése akár saját forrás, akár pénzintézeti kapcsolat, akár pályázat útján azzal, hogy a megállapodásnak tartalmaznia kell azon mérföldköveket, amely mérföldkövek megvalósulása esetén kerülhet sor a következő lépés megtételére. Így különös gondossággal kell előkészíteni az Önkormányzat tulajdonát képező ingatlanok apportálásának feltételeit, ugyanis az apportálás tulajdonban bekövetkezett változást is eredményez, melyet követően az Önkormányzat az ingatlan felett a továbbiakban nem rendelkezik, az új tulajdonos (projektcég) pedig kötelmi jogi eszközökkel

nem, csak társasági jogi szankciókkal szorítható rá, az ingatlannal kapcsolatos megállapodások megtartására, azaz az apportálás bejegyezését követően a projektcég képviseletre jogosult tisztségviselője csak a taggyűlés, vagy közgyűlés határozataival korlátozható az ingatlannal való rendelkezés (megterhelés, elidegenítés) közös cél szerinti megtartására. Természetesen a szindikátusi szerződés bárminemű szerződésellenes magatartás esetében is tartalmazhat szankciókat, amelyek lehetnek mind kötelmi jogi jellegűek (pl.: kötbér) akár társaság jogi jellegűek (pl.: kft. esetén kizárási ok). c) A közös társaság irányításával való megállapodás is rendezhető a szindikátusi szerződésben, mind az indulás idején, mind a projekt megvalósulásának egyes időszakaira vonatkozóan. d) A szindikátusi szerződés tárgyalhatja továbbá az Önkormányzat tulajdonát képező üzletrész, vagy részvény befektető által történő kivásárlására vonatkozó megállapodást is, amelynek eszköze lehet előszerződés, feltételtől függő adásvételi szerződés, részvénytársaság esetén vételi kötelezettséggel járó részvény kibocsátása (ez utóbbi természetesen csak a zrt. részéről). A konstrukcióból eredően ezen esetben a vételár előzetes megállapítása is szükséges, amely lehet vagy konkrét vételár, vagy valamilyen összetevők által determinált, de utóbb vita nélkül összeállítható, pontos kritériumokat tartalmazó matematikai megoldás. (Megítélésünk szerint a kiindulás az apportáláskor számítható, szakértő által meghatározott forgalmi érték lehet, amely egyes külső tényezők (autópálya, életszínvonal alakulása, a fürdőfejlesztés eredményeként jelentkező idegenforgalmi növekedés stb.) hatására növelhető, vagy csökkenthető, illetőleg számításba veendőnek tartjuk a várható inflációt is.) e) Az ingatlan „beragadásának megakadályozása érdekében célszerűnek tartjuk továbbá a létrehozandó társaság időtartamának korlátozását arra tekintettel, hogy megvalósulás hiányában – határozott idő elteltét követően a társaság szűnjön meg – a tagok eredeti szolgáltatásaikhoz végelszámolás keretében jussanak hozzá. E megoldással biztosítható az ingatlan visszaszállása az Önkormányzatra, amely esetben természetesen számolni kell a működés során felmerülő költségek megosztásával. A felvázolt megoldási javaslatok természetesen a tárgyalás kereteit biztosítják, bármely feltétel változása esetén a keretek is módosulhatnak, illetve további tárgyalás esetén azok további részletezésére is szükség van. Szeged, 2008. február 6. Tisztelettel: Kis Pál László bejegyzett könyvvizsgáló Dr. Ollé György ügyvéd

MAKÓ VÁROS POLGÁRMESTERÉTŐL FROM THE MAYOR OF MAKÓ

Recommend Documents