Litoměřice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2309/139/2016 st.p.č. 250 s nedokončenou stavbou RD a p.p.č. 1050/2 na LV 397 k.ú. Bukovno

Objednavatel znaleckého posudku:

Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33 41201 Litoměřice

Účel znaleckého posudku: pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 17.10.2016 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: [email protected]

Počet stran: 17 včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních.

V Jičíně 18.10.2016

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny níže uvedených nemovitostí dle stavu ke dni obhlídky a zaměření pro účely exekučního řízení.

2. Základní informace Název předmětu ocenění:

st.p.č. 250 s nedokončenou stavbou RD a p.p.č. 1050/2 na LV 397 k.ú. Bukovno Adresa předmětu ocenění: Bukovno 293 01 Bukovno Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Bukovno Katastrální území: Bukovno 716 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 015,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. IV IV II

Pi 0,65 0,60 1,03

II

0,85

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 526,00 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.10.2016.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - informace KN o nemovitých věcech na listu vlastnictví 397 k.ú. Bukovno - snímek katastrální mapy dotčeného území - nahlédnutí do částečné projektové dokumentace stavby RD na st.p.č. 250 z r. 2010 - informace sdělené objednatelem - skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis LV 397, k.ú. Bukovno Vlastník: SJM Zdeněk Vítek a Andrea Vítková Sadová 716/51 Mladá Boleslav II 293 01 Mladá Boleslav

6. Dokumentace a skutečnost Objednatelem byla předložena částečná projektová dokumentace stavby z r. 2010.. Porovnáním se skutečně zjištěnými výměrami byl zjištěn soulad mezi PD a skutečností.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o novostavbu RD, který byl postaven v r. 2010 a 2011 v západní okrajové části obce Bukovno. Obec má minimální občanskou vybavenost. Výhosou jse existence inženýrských sítí ( el., vodovod, kanalizace s obecné centrální ČOV) a dobrá dostupnost Mladé Boleslavi. Dům je uvnitř dostavěn a zřejmě bez kolaudace užíván k bydlení. Vlastníci domu již na adrese vedené v KN nebydlí!! Dům je přízemní s obytným podkrovím. Základy jsou betonové, zdivo z cihelných bloků, stropy z keram. vložek a trámečků, krov dřevěný vázaný valbový s mírným sklonem, krytina z bet. tašek. Podlahy jsou betonové s dlažbou nebo plovoucí podlahy s krytinami. Schodiště je betonové, okna plastová, dveře dřevěné s obložkami. omítky štukové, obklady a dlažby standardní. Dům je napojen na všechny obecní inž. sítě, topení je tepelným čerpadlem vzduch vzduch teplovodní podlahové i s radiátory.Ohřev vody je v el. bojleru. V 1.NP se nachází vstupní zádveří, chodba, velká obytná místnost s kuch. koutem, pracovna, 2 dětské pokoje, ložnice, koupelna, WC. V podkroví jsou 2 obytné místnosti a chodba. U domu je pozemek s minimem venkovních úprav. Pro stanovení obvyklé ceny je nejdříve spočítána cena nemovitosti dle cenového předpisu ( nákladově), poté je v závěru provedeno porovnání s nabídkou podobných nemovitostí k prodeji a stanovena cena obvyklá.

-3-

8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu - je zde použita Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) - je stanovena v závěru Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty - je zde použito nákladové ocenění dle cenového předpisu Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací)- není použita Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku.

-4-

9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody 1.2.2. Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2.3. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Obvyklá cena

-5-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - stavba není zkolaudována a zapsána v KN 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II

0,00

I

-0,01

II IV

0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,990 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 -6-

komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,970

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 12,0*12,20+3,20*3,20 1.NP podkroví 8,0*8,0

= =

[m2] 156,64 64,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 2 156,64 m 3,20 m 64,00 m2 2,50 m

Název 1.NP podkroví

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (12,0*12,20+3,20*3,20)*(3,20) podkroví a zastřešení (1/6)*12,00*3,70*(2*12,20+1,00) -7-

= =

[m3] 501,25 m3 187,96 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

betonové pasy bloky Porotherm keramické MIAKO s betonovou mazaninou krov dřevěný, vázaný betonové tašky pozinkovaný plech chybí vápenné, štukové podkladní lepidlo bez barevné fasády chybí běžné keramické obklady betonové hladké plné dýhované plastová plovoucí podlaha keramická dlažba tepelné čerpadlo třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí do ČOV el.deska, trouba, lednice, myčka umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout splachovací krb, digestoř...

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo

Obj. podíl [%] 8,20 21,20

S S -8-

Část [%] 100 100

Obest. prostor 501,25 m3 187,96 m3 689,21 m3

Hodnocení standardu S S S

Část [%] 100 100 100

S S S C S P C S S S S N S S S C S S C S S N

100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S

100 100

Koef. 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20

3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S C S P C S S S S N S S S C S S C S S N S S

7,90 7,30 3,40 0,90 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

7,90 7,30 3,40 0,45 0,00 5,80 1,29 0,00 2,30 1,00 3,20 5,20 3,39 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 3,10 0,50 6,31 0,30 3,40 99,84 0,9984

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,21 5 175 2,86 0,2348 1. Základy S 21,20 100,00 1,00 21,20 21,23 5 140 3,57 0,7579 2. Zdivo S 7,90 100,00 1,00 7,90 7,91 5 140 3,57 0,2824 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,31 5 110 4,55 0,3326 4. Střecha S 3,40 100,00 1,00 3,40 3,41 5 60 8,33 0,2841 5. Krytina S 0,90 50,00 1,00 0,45 0,45 5 55 9,09 0,0409 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,81 5 65 7,69 0,4468 7. Vnitřní omítky P 2,80 100,00 0,46 1,29 1,29 5 45 11,11 0,1433 8. Fasádní omítky S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,30 5 40 12,50 0,2875 10. Vnitřní obklady S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,00 5 140 3,57 0,0357 11. Schody S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,21 5 65 7,69 0,2468 12. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,21 5 65 7,69 0,4006 13. Okna 2,20 100,00 1,54 3,39 3,40 5 47 10,64 0,3618 14. Podlahy obytných místností N 1,00 100,00 1,00 1,00 1,00 5 47 10,64 0,1064 15. Podlahy ostatních místností S S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,21 5 35 14,29 0,7445 16. Vytápění -9-

17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:

S S S S S N S S

4,30 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00

4,30 3,20 1,90 3,10 0,50 6,31 0,30 3,40

4,31 3,21 1,90 3,10 0,50 6,32 0,30 3,41

5 5 5 5 5 5 5 5

37 35 30 45 22 45 45 55

13,51 14,29 16,67 11,11 22,73 11,11 11,11 9,09

0,5823 0,4587 0,3167 0,3444 0,1137 0,7022 0,0333 0,3100

7,6 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * =

Plná cena: 689,21 m3 * 4 260,50 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 7,6 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

2 936 379,21 Kč 0,924 2 713 214,39 Kč 0,970 2 631 817,96 Kč

RD - zjištěná cena

=

2 631 817,96 Kč

2 290,1,0900 0,9984 0,8000 2,1370 4 260,50

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm 2222

Délka:

10,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

340,0,8000 2,3180 630,50

Plná cena:

=

6 305,- Kč

10,00 m * 630,50 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků - 10 -

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1- 12,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,880 5 548,40 Kč 0,970 5 381,95 Kč

Přípojka vody - zjištěná cena

=

5 381,95 Kč

1.2.2. Přípojka kanalizace DN 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.4.1 Přípojka kanalizace DN 150 mm 2223

Délka:

10,00 m

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

1 240,0,8000 2,3110 2 292,51

Plná cena:

=

22 925,10 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 74 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 80 = 7,5 % Koeficient opotřebení: (1- 7,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,925 21 205,72 Kč 0,970 20 569,55 Kč

Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena

=

20 569,55 Kč

10,00 m * 2 292,51 Kč/m

1.2.3. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

3.1.1. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 2224

Délka:

10,00 m

- 11 -

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m]

= * * =

140,0,8000 2,2140 247,97

Plná cena:

10,00 m * 247,97 Kč/m

=

2 479,70 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 50 = 12,0 % Koeficient opotřebení: (1- 12,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,880 2 182,14 Kč 0,970 2 116,68 Kč

Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena

=

2 116,68 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 0,980 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000 i=1

- 12 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,980 = 0,970 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 526,Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 orná půda Stavební pozemky celkem

Index

Koef.

0,970

Upr. cena [Kč/m2] 510,22

Parcelní číslo st.250

Výměra [m2] 161,00

Jedn. cena [Kč/m2] 510,22

Cena [Kč] 82 145,42

1050/3

826,00 987,00

510,22

421 441,72 503 587,14

Pozemky - zjištěná cena

=

- 13 -

503 587,14 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přípojka vody 1.2.2. Přípojka kanalizace DN 150 mm 1.2.3. Přípojky elektro 3fázové, kabel Al 16 mm2 v zemi 1. Ocenění staveb celkem

2 631 818,- Kč 5 381,90 Kč 20 569,50 Kč 2 116,70 Kč 2 659 886,10 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

503 587,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

503 587,10 Kč

Celkem

3 163 473,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 163 473,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třimilionyjednostošedesáttřitisícčtyřistasedmdesát

- 14 -

3 163 470,- Kč

Cena obvyklá, Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první , Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství).

Celkový popis Jedná se o novostavbu RD, který byl postaven v r. 2010 a 2011 v západní okrajové části obce Bukovno. Obec má minimální občanskou vybavenost. Výhosou jse existence inženýrských sítí ( el., vodovod, kanalizace s obecné centrální ČOV) a dobrá dostupnost Mladé Boleslavi. Dům je uvnitř dostavěn a zřejmě bez kolaudace užíván k bydlení. Vlastníci domu již na adrese vedené v KN nebydlí!! Dům je přízemní s obytným podkrovím. Základy jsou betonové, zdivo z cihelných bloků, stropy z keram. vložek a trámečků, krov dřevěný vázaný valbový s mírným sklonem, krytina z bet. tašek. Podlahy jsou betonové s dlažbou nebo plovoucí podlahy s krytinami. Schodiště je betonové, okna plastová, dveře dřevěné s obložkami. omítky štukové, obklady a dlažby standardní. Dům je napojen na všechny obecní inž. sítě, topení je tepelným čerpadlem vzduch vzduch teplovodní podlahové i s radiátory.Ohřev vody je v el. bojleru. V 1.NP se nachází vstupní zádveří, chodba, velká obytná místnost s kuch. koutem, pracovna, 2 dětské pokoje, ložnice, koupelna, WC. V podkroví jsou 2 obytné místnosti a chodba. U domu je pozemek s minimem venkovních úprav. Tržní zhodnocení Výhodou posuzovaných nemovitých věcí je klidná lokalita, dobrá dostupnost Mladé Boleslavi, dobrý technický stav domu ( novostavba). Nevýhodou je nutnost dokončení fasády, klempířských prvků, venkovních úprav (oplocení, zpevněné plochy, zahradní úpravy..), neexistence širší občanské vybavenosti v obci.

- 15 -

Podobné domy ( dokončené) se v dané lokalitě prodávají za cenu 2,5 – 3,5 mil.Kč.

b) ocenění porovnávací metodou dle tržní metodiky Dům s pozemky na LV 397 v k.ú. Bukovno Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být prodána. Porovnávané nemovitosti z nabídky RK - RD v Dobrovicích 3 100 000,-Kč - RD ve Veselé u Mnich.Hrad. 3 999 001,-Kč - RD v Dolní Krupé 2 989 000,-Kč Prodané domy z vlastní databáze odhadce: - RD v Jičíně v Alanových sadech - RD v Březině

3 600 000,-Kč 3 300 000,-Kč

Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu domu s pozemky ve stavu ke dni ocenění na 2 900 000,-Kč.

C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu.:

3 163 470,- Kč

Srovnávací hodnota :

2 900 000,- Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovuji obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:

2 900 000,-- Kč Slovy: dvamilionydevětsettisíc Kč

V Jičíně 18.10.2016

Ing. Zdeněk Mazáček Holín 126 50601 Jičín telefon: 731108350 e-mail: [email protected]

- 16 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.4.2001, č.j. Spr. 616/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. V souladu s §127a) zákona č.99/1963 Sb. o.s.ř. si jsem vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2309/139/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 139/2016.

E. Přílohy - informace KN o st.p.č. 250 a p.p.č. 1050/3 na LV 397 k.ú. Bukovno - snímek kat. mapy - porovnávané nemovitosti - fotodokumentace

- 17 -