Lakáspiac területi vetületben
Területfejlesztők Víkendje Lajosmizse, 2015.05.15.
Valkó Dávid
Ingatlanpiaci vezető elemző
[email protected]
Aktuális országos mutatók – 2014-ben elmozdulás a mélypontról
Mivel a NAV adatbázisából nem tudjuk kiszűrni a Nemzeti Eszközkezelő által nyomott áron megvásárolt ingatlanokat, az itt jelölt 1,6%-os áremelkedés valójában ennek kétszerese lehetett!
„Egyenetlen” értékvesztés 2008 és 2013 között 17,2%-os árcsökkenés öt év alatt 4,4 milliós lakóingatlan-állomány 9 millió Ft átlagos eladási ár Σ: 6,8 ezermilliárd forintos ingatlanvagyon-értékvesztés (690 ezer Ft/fő) Ugyanakkor jelentős különbségek: -Árkategória (kvintilisek szerint -18% vs. -8%) -Típus (ház forgalom ~50%-ról ~20%-ra csökkent) -Jogállás (községi forgalom ~25%-ról ~10%-ra csökkent; Bp. részaránya ~25%-ról ~40%-ra nőtt) Emellett jelentős területi különbségek…!
Árváltozások járási szinten a válság alatt -Míg 2008-ban még 67 járásban volt 150 ezer Ft/m2 felett az átlagár, 2013-ban már csak 48ban. Ráadásul a budapesti XXI. kerület ki is került ebből a körből. -2008-ban még 15 megyeszékhely központú járás átlagára esett a legdrágább kategóriába, 2013-ban már csak a győri, kecskeméti, debreceni és székesfehérvári járásoké.
-2008-ban a legolcsóbb, 75 ezer Ft/m2 alattinak kategorizált csoportba 14 – jellemzően az ország északkeleti és déli határ menti részén fekvő – járás tartozott. 2013ban ugyanakkor már Győr-Moson-Sopron, Vas, Tolna, Pest és Csongrád megyék kivételével mindenhol megtalálható volt a 37, legalacsonyabb átlagárú járásból.
Árváltozás megye és megyeszékhely szinten a válság alatt
Balaton (összetétel-hatás) Új beruházások Nyugati határszél
Nyílik az árolló: legolcsóbb-legdrágább megye közti különbség 2,2-szeresről 2,8-szorosra nőtt
Hagyományos ipar Lakótelepek (mszh-k nagyobb visszaesése)
Forgalomváltozás megye és megyeszékhely szinten a válság alatt
Nagyvárosi forgalom kevésbé esett vissza, mint a kisebb településeké
Ár- és forgalomváltozás megyei szinten a válság alatt
Ár- és forgalomváltozás között nincsen szoros korreláció
Ár- és forgalomváltozás megyeszékhely szinten a válság alatt
Új beruházások
Lakótelepek
Lakótelepi lakások ára jobban visszaesett, de forgalmi részarányuk nőtt a válságban.
Árváltozások Bp. IRSZ szinten a válság alatt - Míg 2008-ban a 160-ból még 76 körzet átlagára haladta meg a 280 ezer Ft/m2 limitet, addig 2013-ban már csak 36-ban érte ezt el. A pesti oldal részaránya a legdrágább kategórián belül pedig csökkent; Pest peremi részéről egyedül a 1164-es került ide.
- Míg 2008-ban a budai oldalon az I., II. és XII. kerület, a pesti oldalon pedig az V. és XIII. kerület teljes egészében a legdrágább kategóriába esett, 2013-ban már csak egyedül az V. kerület „tartotta magát”. -2008-ban még nem volt olyan irányítószám-körzet, ahol az átlagár 160 ezer Ft/m2 alatt maradt volna, 2013-ban viszont már 28 ilyen területi egység volt; a XX. és XXI. kerület szinte teljes egészében ide esett.
Ár- és forgalomváltozás kerületi szinten a válság alatt
Befektetési célú vásárlások (forgalom kevésbé csökken) Lakótelepek (ár jobban csökken – de forgalom nem feltétlenül!)
Országosan ~10-ről ~6 évre csökkent tíz év alatt az elméleti lakáshoz jutási idő
Somogy vs. Nógrád; Bp-n a leglátványosabb a javulás
2014 – Országosan ~35%, Bp-n ~40% forgalombővülés
A fellendülést egyelőre nagyrészt a befektetési célú vásárlások hajtják
2014 – Forgási sebesség*: Ny-K-i (Bp-n centrum-periféria) lejtő, illetve élénkebb forgalom a magasabb jogállási szinteken
*Lakásállomány arányában mért éves forgalom %-ban megadva.
Itt a jogszabályi előírásoknak megfelelően szűrt NAV adatbázis tranzakciószáma alapján kalkulált értékek!
2014 – Országosan 1,6%*, Bp-n 4,1% áremelkedés
Árnövekedés egyelőre Budapestet és a nagyvárosokat érte el, ill. átlag felett drágultak a lakótelepi lakások! *Mivel a NAV adatbázisából nem tudjuk kiszűrni a Nemzeti Eszközkezelő által nyomott áron megvásárolt ingatlanokat, az itt jelölt 1,6%-os áremelkedés valójában ennek kétszerese lehetett!
Összegzés – Kulcsszavak: Mi a válságállóság „titka”? - Aktív albérleti kereslet • Panel is versenyképes! • Turizmus – külföldiek • Egyetemi városok, belvárosok - Munkahelyek / új beruházások • Pl. Győr, Kecskemét • 4-es metró • Közterület megújulása - Turisztikai, „érzelmi” vonzerő • Pl. Balaton, Gellérthegy - Általános fejlettségi különbségek • Nyugat vs. kelet • Nagyváros közelsége (agglomeráció) - Ritka termék • Pl. új lakás bizonyos területeken
Köszönöm a figyelmet!
