Kijken in de toekomst Vooraf Binnen de beleidsachtbaan die Domesta hanteert, wordt ieder jaar een omgevingsanalyse uitgevoerd, die input is om de actualiteit van het ondernemingsplan te beoordelen en het ondernemingsplan eventueel bij te stellen. Deze omgevingsanalyse vindt plaats met behulp van DESTEP. DESTEP is een analyse waarmee een beeld verkregen kan worden van de externe (macro) omgeving waarin een organisatie actief is. DESTEP is een anagram voor de verschillende factoren van de samenleving die invloed hebben op de omgeving waarin Domesta opereert: D: Demografische factoren zijn kenmerken van de bevolking E: Economische factoren zijn kenmerken die de economie beschrijven S: Sociaal-culturele factoren zijn kenmerken van de cultuur en leefgewoonten T: Technologische factoren zijn kenmerken van de ontwikkeling E: Ecologische factoren zijn kenmerken van de fysieke omgeving P: Politiek-juridische factoren zijn kenmerken van overheidsbeslissingen Om te bezien welke factoren op dit moment een doorslaggevende rol spelen, is gebruik gemaakt van 1 verschillende bronnen. Hierbij hebben de trends van het trendbureau Overijssel als kapstok gediend, aangevuld met informatie uit bronnen zoals Aedes, CPB, CBS, PBL, Rijksoverheid, ABF, etc. Het belangrijkste van al deze ontwikkelingen is uiteraard de impact die ze hebben op het beleid en het bezit van Domesta. Daarom wordt elke ontwikkeling afgesloten met: Wat betekent dit voor Domesta?
1. Demografie; krimp en vergrijzing 1.1 Krimp De trend binnen de demografie was de afgelopen jaren ‘krimp’. De grootste oorzaak van krimp ligt in de afname van de natuurlijke aanwas. De verhouding geboorte-sterfte wordt steeds minder positief en soms zelfs al negatief. Daarnaast is er nog steeds de trek van mensen naar plaatsen met studiemogelijkheden en werk. Al met al leidt dit tot groei in de Randstad en krimp in de perifere regio’s van Nederland. Ook verandert er iets in de verhouding stad – platteland. Voorheen was de trend dat men naar de stad ging om te werken en te leren, maar vaak in een dorp ging wonen nadat er kinderen kwamen. Deze terugkeer blijft nu uit. Met de bouw van buitenwijken, blijven óók gezinnen in de stad wonen. Ook het aantal gezinnen in binnenstedelijk gebied stijgt. Krimp zorgt voor een koopmarkt waarin de kans op prijsdalingen groter wordt, terwijl ook in de huurmarkt woningzoekenden meer keus krijgen, vaker leegstand zal optreden en de verhuurbaarheid van woningen onder druk komt te staan. Deze ontwikkelingen maken dat de kwaliteit van woning en woonomgeving steeds belangrijker wordt. Er kunnen zo aantrekkelijke en onaantrekkelijke dorpen en wijken ontstaan. Belangrijk om rekening mee te houden is het feit dat ondanks dat een gemeente de komende jaren nog lijkt te groeien, dit niet wil zeggen dat dit voor elke individuele kern binnen de gemeente ook zo is. Het gevolg van krimp is tevens een afnemende behoefte aan nieuwbouw in het woningmarktgebied van Domesta. Om de omvang van dit proces goed op waarde te kunnen schatten gebruikt Domesta demografische prognoses. De prognoses zijn eenduidig in hun richting, maar lopen uiteen qua aantallen. ABF baseert zich op landelijke cijfers, terwijl de provincie vooral kijkt naar de situatie in Drenthe. Duidelijk is in elk geval dat de bevolking in Drenthe haar piek van circa 500.000 gaat bereiken zo rond 2025, en dat de bevolking daarna in aantal zal teruglopen. Het aantal huishoudens blijft tot 2040 wél stijgen, tot circa 236.000 in 2040. Ook in 2014 is gekeken wat de demografische veranderingen betekenen voor de gemeenten waarin
1
Toekomstverkenning wonen in Overijssel (2014) www.trendbureauoverijssel.nl
Domesta werkzaam is. Medio 2014 is de nieuwe Primos prognose beschikbaar gekomen, waarmee we de prognoses in bevolking en huishoudens weer hebben geactualiseerd. Deze recentste cijfers zijn aan de eerdere prognoses toegevoegd, om ook de verschillen in de prognoses duidelijk in beeld te brengen. Coevorden 2 Opvallend is dat in de meest recente prognose van ABF , zij weer lijkt terug te keren naar haar prognose van 2009. Daarmee volgt zij niet de prognose van de provincie van 2012, die toch een aanzienlijk snellere bevolkingsdaling voorspelt. Nog steeds geldt echter dat welke prognose we ook als uitgangspunt nemen, duidelijk blijkt dat de bevolking in Coevorden al vanaf 2010 langzaam aan het teruglopen is. Ook in haar huishoudensprognose volgt ABF haar eerdere prognose van 2009. Hiermee ontstaat een duidelijk verschil met de meest recente prognose van de provincie.
Wat betekent dit voor Domesta? In zijn algemeenheid blijkt duidelijk dat de bevolking van Coevorden gaat dalen, en dat tevens de huishoudensgroei uiterst beperkt zal zijn. Met deze constatering is het logisch dat de focus voor Domesta de komende jaren vooral komt te liggen op haar bestaande voorraad, zowel in vervanging als transformatie. Aangezien Domesta in haar strategie de afgelopen jaren rekening heeft gehouden met de prognose van de provincie uit 2012, behoeft zij haar vastgoedstrategie voor Coevorden niet bij te stellen. Emmen Voor Emmen betekent de meest recente prognose een aanzienlijke snellere daling van inwoners dan tot nu toe werd voorspeld. ABF gaat hier zelfs nog onder de prognose van de provincie zitten. Daarmee heeft ABF haar prognose t.o.v. haar eerdere aannames fors negatief bijgesteld. Op huishoudensgebied is dezelfde trend te zien. Hier volgt men in grote lijnen de meest recente prognose van de provincie.
Wat betekent dit voor Domesta? Ook voor Emmen blijkt een duidelijke afname van de bevolking en hooguit een nog beperkte groei in
2
Primos prognose 2013
huishoudens. Deze constatering is in lijn met de werkzaamheden die Domesta de komende jaren gepland heeft staan in Emmen. Hierbij ligt de focus vooral op het verbeteren van de bestaande voorraad. Hoogeveen Hoogeveen leek tot op heden de uitzondering voor Domesta. Het woningmarktgebied dat nog bleef groeien in zowel huishoudens áls inwoners. Helaas zorgt de laatste prognose voor een trendbreuk. Ook in de gemeente Hoogeveen schetst ABF nu een scenario waarbij haar inwonerpiek in 2030 ligt, en waarbij men in 2040 onder het niveau van 2010 zit. Helaas geldt dit niet alleen voor de inwonersprognoses, ook de huishoudensprognose is aanzienlijk bijgesteld.
Wat betekent dit voor Domesta? In de uitwerking van haar strategie voor Hoogeveen is Domesta uitgegaan van de recentste prognose van de provincie. Weliswaar wordt deze prognose nu negatief bijgesteld, echter in de uitwerking van de strategie is telkens de aanname gedaan dat deze groei vooral zou landen in de koopsector. Dit maakt dat de impact van dit negatieve scenario niet zo groot is voor Domesta. Uiteraard is het wel zaak om kritisch te blijven kijken of Domesta haar verkopen in Hoogeveen wel realiseert, aangezien ook deze zijn gedaan in de veronderstelling van een groeiende koopsector. Gelet op de verkopen van Domesta de afgelopen twee jaar, lijkt dit scenario vooralsnog te kloppen. 1.2 Vergrijzing Ook deze trend is er één die al wat langer duidelijk is: Drenthe vergrijst. Dit houdt in dat het aandeel 65+ ‘ers stijgt. 0 Perc bevolking leeftijd 75+ jaar [%] Perc bevolking leeftijd 65-74 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 45-64 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 30-44 jaar [%] Perc bevolking leeftijd 15-29 jaar [%] Perc bevolking leeftijd -14 jaar [%]
10
20
30
40
2040 2030 2020 2010
Qua aandeel vergrijzing zijn er verschillen. Zo is er duidelijk onderscheid te zien tussen stedelijk en
landelijk gebied. (zie hieronder).
Op de langere termijn is er ook een duidelijke trend te zien in de stijging van de gemiddelde leeftijd. Mensen worden dus steeds ouder. De helft van de meisjes die nu worden geboren, wordt 100 jaar of ouder. In eerste instantie werd gedacht dat de vergrijzing ook gepaard zou gaan met een andere woningbehoefte. Uit onderzoek blijkt echter dat ouderen niet of nauwelijks verhuizen. Zo verhuisde in 2011 minder dan 5% van de 65-plussers. In de afgelopen jaren zijn de toch al honkvaste ouderen zelfs nog honkvaster geworden, mede door het toegenomen eigenwoningbezit. De honkvastheid van ouderen neemt in de (nabije) toekomst vermoedelijk verder toe, zowel door de doelstelling van het 3 Rijk ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen, als door het toegenomen eigenwoningbezit . Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? De trend dat vergrijzing nauwelijks gepaard gaat met een andere woningbehoefte, maakt dat Domesta geen nieuwbouw specifiek gericht op senioren hoeft te ontwikkelen. Denk hierbij aan grondgebonden seniorenwoningen. Bij nieuwbouw moet vooral ingezet worden op levensloopbestendig wonen. Ook wordt de behoefte aan verbouwingen en aanpassingen aan de woning groter. Gelet op het feit dat domotica in de woning steeds meer mogelijk wordt met reguliere consumentenelektronica zoals tablets en smartphones, is het de vraag hoeveel traditionele domotica de komende jaren nog hoeft te worden gebruikt.
2. Economie: crisis In 2007 ontstond er wereldwijd een kredietcrisis op de financiële markten door problemen op de huizenmarkt. In 2008 leidde dit tot een bankencrisis onder Europese banken. Deze bankencrisis deed op haar beurt het vertrouwen in de economie dalen, waardoor tevens een Eurocrisis en een schuldencrisis ontstond. Dit leidde in 2008 tot een recessie van de economie in meerdere Europese landen, waaronder ook Nederland. Het gevolg van deze recessie was een afname van de koopkracht van de gemiddelde Nederlander. Inmiddels is duidelijk dat de koopkracht in 2014 voor het vijfde jaar 4 op rij is gedaald . Voor de toekomst is de inschatting dat deze niet heel snel weer stijgt. Dit heeft mede te maken met het feit dat onze economie steeds meer een diensteneconomie wordt, waarin een minder sterke 5 stijging van de arbeidsproductiviteit mogelijk is. Ook de toenemende vergrijzing speelt hierbij een rol . De crisis heeft ook gezorgd voor minder vaste banen. Werkgevers zetten in op flexibiliteit, ontslaan hun personeel en vragen ze terug als ZZP’ers. Per saldo betekent dit voor veel ZZP’ers een verlaging van hun inkomen. 3 PBL, Vergrijzing en woningmarkt, 2013 4 CPB, Macro economische verkenning 2014 5 PBL, Welvaart en Leefomgeving, Horizonscan, 2013.
Naast deze ontwikkelingen zijn er ook ontwikkelingen in de huurprijzen te zien. Zo steeg in de periode 6 2010 t/m 2012 de huur 5% boven inflatie . De oorzaak hiervan ligt niet in de maximale huurstijging die de overheid jaarlijks vaststelt, maar in de toegenomen kwaliteit van de huurwoningen door renovatie en nieuwbouw, de introductie van het energielabel en in het toepassen van huurharmonisatie bij huurderswisselingen. 2.1 Stijging woonlasten Het gevolg van beide bovenstaande ontwikkelingen is dat de woonquote voor zowel huurders als 7 kopers is gestegen. Uit cijfers blijkt dat de woonquote van huurders in Nederland inmiddels op gemiddeld 36% zit. Als we kijken naar de gereguleerde huursector is dit gemiddeld 32%. Als we alleen kijken naar nieuwe huurders is dit echter al 35%. Voor Zuidoost- en Zuidwest-Drenthe is dit gemiddeld respectievelijk 29,9 en 30,5%. Op basis van de trend van de ontwikkeling van de huren en de ontwikkelingen van energielasten verwacht RIGO voor deze gebieden een woonquote van respectievelijk 33,5 en 33,8%. 8
Uit onderzoek van RIGO blijkt verder dat huurders in het Noordoosten van Nederland de hoogste woonquote hebben. Dit wordt deels veroorzaakt door hogere energierekeningen, men betaalt door lagere temperaturen per maand ca. € 30 meer dan in het westelijk deel van de Randstad. Daarnaast komt dit ook vooral door het lage besteedbare inkomen van huurders in Drenthe en Groningen. 9
In lijn met deze ontwikkelingen is de constatering van het PBL dat in de afgelopen jaren de directe betaalrisico's onder huurders met 8% zijn toegenomen. Had in 2002 nog circa 5% van de huurders een betaalrisico, in 2012 was dat aandeel meer dan verdubbeld tot circa 13%. Deze huishoudens hebben een inkomen dat feitelijk ontoereikend is voor de betaling van de netto huur. Ook is er een toename van de achterstand op hypotheekbetalingen te zien. Onlangs is door collega-corporatie Lefier een woonlastenonderzoek gehouden onder haar huurders, waar zelfs een gemiddelde woonquote van 37% uit kwam. Ook werd duidelijk dat 36% van de huurders ‘in armoede’ leeft. Dit is voor Domesta en overige Drentse corporaties reden geweest om ook een woonlastenonderzoek uit te laten voeren. De resultaten hiervan zijn nog niet bekend. Deze stijging van lasten zorgt ook voor een trend om de woonlasten te proberen te beperken. Dit doet men enerzijds door zelf meer onderhoud uit te voeren, anderzijds door energiegebruik te reduceren of zelf te produceren. Anderzijds zorgt deze trend van dalende koopkracht en flexibilisering van arbeid voor een afname van de vraag naar koopwoningen en een groeiende vraag naar huurwoningen. 2.2 Waardeverlies vastgoed Naast het feit dat de crisis heeft geleid tot meer armoede onder huurders, heeft het ook een effect op de waarde van het vastgoed en grondposities gehad. Gemeentelijke overheden hebben inmiddels al ca.€ 3.3 miljard moeten afboeken, en de inschatting van PWC is dat hier de komende jaren nog ca. € 0.7 – € 2.7 miljard bij komt. 10 De invloed van deze trend is stevig. Zo krijgen consumenten te maken met dalende huizenprijzen , waardoor een koopwoning voor starters en huurders met een middeninkomen binnen bereik lijkt te komen. Lijkt te komen, want tegengesteld aan dit effect zijn de zwaardere eisen die banken stellen bij het verstrekken van een hypotheek en de verplichting om eigen vermogen in te brengen. Wat het netto effect is van deze ontwikkelingen, valt nog niet te zeggen. Voor de mensen die al een woning hebben, betekent dit dat hun woning “onder water” komt te staan. Dit levert vooral problemen op bij verhuizing, door bijvoorbeeld ander werk of scheiding. De groep die hierdoor veelal in de problemen komt, zijn de mensen onder de 40 jaar en tweeverdieners. Groepen die woningen vaak aflossingsvrij op het hoogtepunt van de markt hebben gekocht. De crisis, samen met de krimp, heeft ook gezorgd voor meer leegstand in winkels, kantoren en maatschappelijk vastgoed. De vraag is of in regio’s met krimp (of waar krimpt verwacht wordt) dit vastgoed een andere bestemming kan krijgen. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? 6
WoON 2012 WoON 2012 RIGO, Woonlasten van huurders, huur- en energielasten in de gereguleerde huursector, 2013 9 CBS, PBL, Betaalrisico's in de huur- en koopsector, 2002-2012, 2014 10 CBS 7 8
Stijging van woonlasten laat een duidelijke trend zien in de richting van een hogere woonquote en meer huurders die risico lopen op betalingsproblemen. Domesta maakt zich zorgen om deze ontwikkelingen en wil kijken in hoeverre dit ook geldt voor háár huurders. Daarom laat Domesta een woonlastenonderzoek uitvoeren onder haar huurders. Op basis van de uitkomsten wordt gekeken of aanpassingen in het streefhuurbeleid of toewijzingsbeleid nodig zijn. Los hiervan wil Domesta haar huurders beter informeren over de woonlasten van een woning. Ook maakt Domesta werk van het beperken van de energielasten door isolatie van de woning. Uitgangspunt blijft dat met deze maatregel de woonlasten van de huurder constant dan wel beperkt moeten worden. Tenslotte wil Domesta steeds nadrukkelijker inzetten op de opwekking van duurzame energie, enerzijds met zonnepanelen en anderzijds met zonneboilers. Zie ook hoofdstuk Ecologie. Waardeverlies van vastgoed is een trend die vooral woningeigenaren raakt. Uiteraard heeft Domesta ook met de dalende huizenprijzen te maken in haar verkoopbeleid. Tot op heden worden de verkoopdoelstellingen echter behaald en is er geen reden om deze bij te stellen. Voor wat betreft strategisch aangekocht bezit, moet rekening worden gehouden met grotere afwaarderingen.
3. Sociaal cultureel: vraaggerichte woningmarkt Wonen lijkt de komende jaren gevarieerder en flexibeler te worden. De crisis heeft een omslag veroorzaakt van een aanbodgerichte- naar een vraaggerichte woningmarkt. In deze markt ontstaan er steeds meer mogelijkheden voor de individuele wensen van de consument. Ook wordt een woning weer multifunctioneler en wordt deze gebruikt voor zowel wonen, werken als 11 recreëren. In tien jaar tijd is het aantal thuiswerkers verdubbeld (nu ca. 14%) . Ook de overheid helpt mee in deze trend, door vooral initiatief van bewoners te stimuleren en faciliteren. Er komt zo meer ruimte voor de individuele wensen van de consument. De omvang van deze trend is nog beperkt, aangezien er weinig nieuwbouw wordt gepleegd. Ook de conservatieve inslag van de Drent draagt hieraan bij. Het ideaal van de Drentse jeugd is nog steeds een vrijstaand huis met veel ruimte. Ondersteunend aan de trend tot meer ruimte voor het individu, is het feit dat er steeds meer vastgoed leeg komt te staan, wat kansen biedt voor bijzonder woonmilieus. De multifunctionaliteit van de woning wordt mede gerealiseerd door ICT. Een woning kan worden uitgerust met domotica, smart-grids, mobiele devices, internet, waardoor het een centrum van datacommunicatie wordt. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? Domesta speelt vooral in op deze trend door te kijken naar leegstaand vastgoed dat eventueel een andere bestemming kan krijgen. In een krimpend werkgebied heeft het de voorkeur om vooral te kijken naar hergebruik van bestaand- in plaats van toevoegen van nieuw vastgoed. Een voorbeeld hiervan is het verbouwen van de Dennenschool in Emmen tot een woongebouw voor dementerende ouderen. Ook willen we - waar dit mogelijk is - bij projectontwikkeling van renovatie en nieuwbouw in een vroeg stadium de wensen van onze bewoners als uitgangspunt nemen.
4. Technologie: innovatieve vraagsturing 4.1 Vraagsturing in de bouw De vraagsturing in de bouw is versneld door de financiële crisis, de afnemende bevolkingsgroei en de vergrijzing. Tezamen hebben factoren gezorgd voor een halvering van de nieuwbouwproductie in 2013, ten opzichte van het gemiddelde van de afgelopen tien jaar. Ook zorgen deze factoren voor een groter wordende vervangingsvraag en een grotere vraag naar de verbouw van bestaande woningen. Met andere woorden: een verschuiving van nieuwbouw naar ingrepen in de bestaande voorraad. Deze verschuiving zorgt ook voor een verschuiving van een aanbod- naar een vraaggerichte markt. Dit inzakken van de nieuwbouwmarkt zorgt mede voor een focus op kostenreductie. Veel bouwpersoneel moet als ZZP’er verder.
11
CBS
Ook kijken bedrijven naar de mogelijkheid van ketensamenwerking en maakt men gebruik van Building Information Modelling (BIM). Dit is een systeem waarin alle partners samen mogen werken, en dat moet zorgen voor minder faalkosten en een betere afstemming. Vraaggericht bouwen wordt steeds meer gerealiseerd met behulp van ICT. Zo komt het modulair bouwen op, is 3D printing in ontwikkeling, en zien we een verdienstelijking in de bouw. Bij verdienstelijking koopt een klant bijvoorbeeld niet meer een cv-ketel, maar tien jaar duurzame warmte in. De ondernemer blijft eigenaar van de ketel en zorgt voor een correcte werking. 4.2 Innovatie De grootste innovatie van dit moment binnen de woningbouw is het innovatieprogramma ‘Energiesprong’. Hierin worden innovatieve concepten voor ambitieuze duurzame woningverbetering ontwikkeld. De stroomversnelling is één van de projecten binnen dit programma. Binnen dit project wil men 111.000 woningen energienota-nul maken. Om dit mogelijk te maken moet een industrialiseringsslag in de bouw worden gemaakt. Hiervoor is een noodzakelijke innovatie in techniek en proces nodig. Hiertoe bouwt men prototypes en kijkt men naar nieuwe invalshoeken met leveranciers en co-makers. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? Domesta gaat mee in de trend van vraagsturing in de bouw, door bij haar renovatieconcepten de gedachte van ‘soft selection’ te hanteren. Bij deze benadering worden er slechts randvoorwaarden aan een renovatie gesteld, en wordt aan ondernemers veel vrijheid gegeven in de wijze waarop ze hieraan willen voldoen. De ingestuurde concepten worden vervolgens beoordeeld in een jury waarin zowel mensen van Domesta als een afvaardiging van bewoners zitten. Dit leidt tot verrassend nieuwe concepten, waarin ondernemers leren steeds meer aandacht te hebben voor wat de bewoners belangrijk vinden. Ook maakt Domesta zelf steeds meer gebruik van de verdienstelijking in de bouw, door voor het totale beheer en onderhoud van haar schilderwerk en cv-ketels grote meerjarencontracten af te sluiten.
5. Ecologie: verduurzaming van het wonen Ook dit is geen nieuwe trend, maar wel een blijvende. De consument houdt de focus op reductie van het energieverbruik, mede ingegeven door de sterke stijging van de woonlasten als gevolg van de stijging van de prijzen van gas en elektra. Verder zien we nog steeds een transitie van fossiele naar duurzame energiebronnen (groene stroom). Dit gaat mede gepaard met steeds meer decentraal opwekken van elektriciteit (zonnepanelen) en warmte (warmtepomp). Opvallend is het feit dat niet meer het milieu, maar de economische besparing en de onafhankelijkheid van de grote energiebedrijven steeds meer de drijfveer is geworden om bovenstaande maatregelen te nemen. Daarnaast wordt het nemen van energie(besparende) maatregelen steeds meer gezien als een reguliere aanpassing aan de woning, net als een keuken- of doucherenovatie. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? Voor Domesta betekent dit verder inzetten op het al aangegane traject van zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen (bij nieuwbouw). Het afgelopen jaar hebben we pilots uitgevoerd met zonnepanelen en zonneboilers en zijn de gasbesparingen van de zonneboilers van vier huurders gemeten. Komend jaar gaan we gebruiken om deze vorm van energiebesparing, naast het verder uitrollen van de mogelijkheid om zonnepanelen af te nemen, stevig bij onze huurders onder de aandacht te brengen.
6. Politiek 6.1 De hervormingsagenda voor de woningmarkt Bij het aantreden van kabinet Rutte II heeft zij zich ten doel gesteld de woningmarkt te ‘hervormen’. In de kamerbrief van Blok d.d.17 september 2013 wordt dit in de vorm van een hervormingsagenda uiteengezet. Doel van het kabinet is te komen tot een integrale aanpak. Daarom komt men met maatregelen voor de huur- en koopmarkt, het corporatiestelsel en de bouw. De hervormingsagenda voor de woningmarkt: - een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en risicoreductie; - een concurrerende en transparante hypotheekmarkt; - een beter werkende huurmarkt: voldoende kansen voor huishoudens met een smalle beurs en meer ruimte voor het middensegment; - woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht; - de bouw: ruimte voor investeringen en een vraaggerichter aanbod; - impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving; - de consument centraal: meer ruimte voor particulier initiatief. Een beter werkende koopmarkt: beheersbare schulden en risicoreductie De overheid wil een beter functionerende koopmarkt, waarbij consumenten, banken en beleggers weer met vertrouwen naar de koopmarkt kijken. Daarom heeft men een aantal doelstellingen opgesteld. Ten eerste is het doel dat hypotheekschulden zo veel mogelijk worden afgelost. Door aflossing van de hypotheek kan de schuldvorming van de Nederlandse samenleving worden beperkt. Dit is belangrijk aangezien hoge hypotheekschulden kunnen leiden tot stagnatie op de woningmarkt. Daarnaast kan aflossing van de hypotheek ervoor zorgen dat dalende huizenprijzen niet direct leiden tot een bedreiging van de financiële stabiliteit van huishoudens. Om de prikkel tot schuldvorming te beperken, heeft het kabinet een geleidelijke beperking van de hypotheekrenteaftrek ingevoerd. Daarnaast is er de verplichting om nieuwe hypotheken volledig af te lossen, en bij het aangaan van een hypotheek 20% eigen vermogen in te leggen. Ook is besloten om tijdelijk belastingvrije schenkingen tot € 100.000 ten behoeve van aflossing van de hypotheek, mogelijk te maken. Een concurrerende en transparante hypotheekmarkt Het kabinet wil een goed functionerende hypotheekmarkt, met voldoende concurrentie en financieringsmogelijkheden. Een gebrek aan concurrentie kan leiden tot hoge rentetarieven voor consumenten en heeft negatieve effecten op het herstel van de woningvraag en de bouwproductie. De beperking van de hypotheekrenteaftrek, de aflossingsverplichting en de inbreng van eigen vermogen, zijn elementen die het gemakkelijker moeten maken voor andere partijen om toe te treden tot de Nederlandse hypotheekmarkt. Ook wordt onderzocht op welke wijze institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars een grotere rol kunnen krijgen op de hypotheekmarkt. Tenslotte zijn verdere verplichtingen opgelegd t.a.v. transparantie over hypotheken en rentetarieven. Een beter werkende huurmarkt: voldoende kansen voor huishoudens met een smalle beurs en meer ruimte voor het middensegment Om te zorgen voor voldoende keuze voor lage en middeninkomens op de huurmarkt, wil het kabinet een beter werkende huurmarkt met ook voldoende investeringsperspectief voor particuliere investeerders. Eerste voorwaarde voor voldoende keuze van betaalbare huurwoningen, is in de eerste plaats beschikbaarheid voor de mensen voor wie ze zijn bedoeld. Het kabinet stelt dat er momenteel al voldoende gereguleerde huurwoningen zijn in verhouding tot de doelgroep, maar dat niet al deze woningen ook daadwerkelijk beschikbaar zijn voor de doelgroep. Het kabinet wil daarom dat de huur een sterkere relatie krijgt met de gewildheid van de woning en dat ‘scheef wonen’ wordt bestreden. Hierdoor wordt de doorstroming in de sociale huursector, en daarmee de beschikbaarheid voor de doelgroep, bevorderd. Om dit te bereiken zijn (worden) een aantal maatregelen doorgevoerd:
Zo is aan corporaties met meer dan tien woningen een verhuurderheffing opgelegd. Deze heffing moet deels worden bekostigd uit een inkomensafhankelijke huurverhoging die corporaties aan hun huurders mogen vragen. Uiteindelijk moet dit leiden tot meer verkopen van corporatiewoningen en minder ‘scheef wonen’ in een gereguleerde huurwoning. Om prijs en kwaliteit beter met elkaar in evenwicht te brengen, werkt de overheid aan een huursombenadering. De verwachting is dat deze medio 2015 van kracht wordt. Met het afnemen van de gereguleerde sector, is het de bedoeling de particuliere huursector te vergroten. Vooral van institutionele beleggers wordt een rol op deze markt verwacht. Woningcorporaties: heldere taken en scherp toezicht In het regeerakkoord is afgesproken dat “woningcorporaties weer dienstbaar moeten worden aan het publieke belang in hun werkgebied. Hun taken worden teruggebracht tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed.” In de novelle op de Herzieningswet toegelaten instellingen is hier invulling aan gegeven. De novelle richt zich in hoofdlijnen op de volgende zaken: - scheiding DAEB niet-DAEB; - beperking van DAEB taken; - beperking van niet-DAEB taken; - versterken van de rol van de gemeente; - de schaal van de corporatie. Scheiding DAEB / niet-DAEB Van corporaties wordt verwacht dat zij hun bezit gaan scheiden in een deel DAEB, en een deel nietDAEB. Hierbij kan de corporatie kiezen of zij administratief of juridisch gaat scheiden. Daarnaast moet het vastgoed van de corporatie worden gewaardeerd op basis van “marktwaarde in verhuurde staat”. Beperking van DAEB-taken De beperking in DAEB-taken valt uiteen in een deel leefbaarheid en een deel vastgoed. Voor wat betreft leefbaarheid stelt het kabinet dat corporaties alleen nog werkzaamheden mogen uitvoeren op het gebied van leefbaarheid als: - dat plaatsvindt in buurten en dorpen waar de corporatie meer dan noemenswaardig bezit heeft; - dat een omvang heeft die maatschappelijk en bedrijfseconomisch verantwoord is te noemen t.o.v. de sociale verhuuractiviteiten ter plaatse; - de primaire verantwoordelijkheid bij de corporatie ligt en - als het niet tot doel heeft religieuze stromingen in hun geloof te faciliteren. Voor het vastgoed is de lijst met maatschappelijk vastgoed verder ingeperkt, en is er tevens een lijst met uitsluitingen opgesteld. Dit komt deels doordat een deel van het maatschappelijk vastgoed voortaan onder het woondomein gerekend moet worden. Ook functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen, worden tot het woondomein gerekend. Beperking van niet-DAEB-taken Corporaties die gekozen hebben voor een administratieve scheiding van hun bezit, kunnen enkel nog niet-DAEB werkzaamheden verrichten: - als de gemeente in een verklaring laat weten dat zij dit noodzakelijk acht; - geen commerciële partijen bereid zijn dit werk op zich te nemen; - de niet-DAEB werkzaamheden behoren tot het domein van de corporatie; - het WSW goedkeuring heeft gegeven op rendement project, kasstromen corporatie, risico op kunnen uitvoeren DAEB taken.
Versterking van de rol van de gemeente Uitgangspunt vormt de verplichting voor woningcorporaties om met hun werkzaamheden naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid, wat in principe uitmondt in (prestatie)afspraken tussen de gemeente en de corporatie. Bij deze afspraken gaat het o.a. om elementen zoals de omvang van de kernvoorraad, de gewenste kwaliteit van de voorraad, de beschikbaarheid voor bepaalde (inkomens)groepen en de gewenste verdeling tussen de DAEB en niet-DAEB tak. Deze afspraken moeten zo veel mogelijk in afstemming met de huurdersvertegenwoordiging tot stand komen. Ook stelt de regering dat het wenselijk is dat huurdersorganisaties betrokken worden bij de totstandkoming van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid en de beleidsvoornemens van de toegelaten instelling, aangezien de corporatie hier haar legitimiteit aan zou moeten ontlenen. Daarnaast moet de gemeente inzicht krijgen in de investeringscapaciteit van de toegelaten instelling, zodat zij beter in staat is om in concrete situaties te beoordelen of de toegelaten instelling eventueel extra investeringsmogelijkheden heeft. De schaal van de corporatie De regering wil de gezamenlijke gemeenten de mogelijkheid bieden een voorstel te doen voor de bepaling van het regionale werkgebied van de aldaar werkzame toegelaten instellingen. Wanneer gemeenten niet met een voorstel komen is er geen begrenzing. Mocht onvoldoende invulling aan deze mogelijkheid zijn gegeven dan is in de wet de mogelijkheid opgenomen om alsnog bij AMvB een begrenzing van het werkgebied door te voeren. Deze wijziging betekent concreet dat toegelaten instellingen, waarvoor een besluit tot begrenzing van het werkgebied is genomen, geen uitbreiding van hun statutaire werkgebied meer kunnen aanvragen naar andere gemeenten dan waar ze, na het besluit tot begrenzing van het werkgebied werkzaam mogen zijn. Een toegelaten instelling die nu in meerdere gemeenten actief is, mag nog slechts nieuwbouw van onroerende zaken plegen of onroerende zaken verwerven in gemeenten die in het besluit zijn genoemd. De toegelaten instelling mag in die overige gemeenten waar zij actief is wel haar onroerende zaken blijven exploiteren, onderhouden, verbeteren of verkopen. Ook mag zij servicediensten aan de betrokken bewoners van de onroerende zaken leveren en mag zij in de directe nabijheid van haar onroerende zaken bijdragen aan de leefbaarheid. Niet-categorale toegelaten instellingen kunnen overigens op vrijwillige basis hun organisatie, indien zij in meerdere gemeenten actief zijn, zodanig inrichten, dat zij nog uitsluitend werkzaamheden verrichten in één bij besluit aangewezen gebied door het splitsen van de toegelaten instelling in toegelaten instellingen per aangewezen gebied. De bouw: ruimte voor investeringen en een vraaggerichter aanbod Ook heeft het kabinet maatregelen genomen ten behoeve van de doorstroming en de toegankelijkheid van de koopmarkt. Zo is het tarief van de overdrachtsbelasting bij woningverkoop permanent verlaagd, en wordt er meer ruimte geboden aan zittende huiseigenaren die willen verhuizen en met restschulden kampen. De rente over restschulden kan gedurende een periode van tien jaar, onder voorwaarden, worden afgetrokken. Ook wordt € 50 miljoen vrijgemaakt voor startersleningen. Tenslotte zijn maatregelen genomen direct gericht op de investeringen in de bouw. De BTW op verbouwingen en renovatiewerken is verlaagd van 21% naar 6%. Impuls voor energiebesparing in de gebouwde omgeving Het kabinet ziet energiebesparing als één van de belangrijkste pijlers voor duurzame economische groei, en tevens noodzakelijk om de Europese doelstellingen op het gebied van klimaat en energie te realiseren. Om hieraan een impuls te geven heeft de overheid een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving ingesteld. Het is de bedoeling dat marktpartijen hier ook een bijdrage aan leveren. Verder is een uitvoeringsprogramma vastgesteld om de doelstellingen van gemiddeld energielabel B in de sociale huursector te behalen. Hierbij stelt het Rijk € 400 miljoen subsidie beschikbaar ten behoeve van investeringen in energiebesparing in de periode 2014-2017. De consument centraal: meer ruimte voor particulier initiatief Het kabinet wil de positie van de woonconsument versterken. De maatregelen uit het Regeerakkoord hebben tot doel meer keuzevrijheid voor de consument op de huur- en koopmarkt te genereren.
Daarnaast wil het kabinet een grotere mate van vraagsturing in het woonaanbod. Voor marktpartijen, bouwers, verhuurders en overheden ligt er de uitdaging om de burger zoveel mogelijk ruimte te geven om de eigen woonwensen te realiseren. Particulier opdrachtgeverschap kan bijdragen aan de vraagsturing in het woonaanbod. Wat betekent dit voor Domesta? Leiden de maatregelen op de koopmarkt nu tot meer of minder kopers? Dit is een lastige vraag om te beantwoorden aangezien de maatregelen elkaar min of meer uitvlakken. Zo is duidelijk dat het beperken van de hypotheekrenteaftrek, het verplicht aflossen van de hypotheek, het inleggen van eigen vermogen en het “slechts” tot 80% van de waarde kunnen lenen, een negatief effect op de koopmarkt hebben. Aan de andere kant neemt de overheid maatregelen om de toegankelijkheid van de koopmarkt te vergroten door de overdrachtsbelasting te verlagen, een starterslening in te stellen, en belastingvrij schenken tot € 100.000 mogelijk te maken. Wat nu het netto effect is? Naast de ontwikkelingen op de koopmarkt zijn er ook ontwikkelingen op de huurmarkt. De verhuurderheffing in combinatie met de inkomensafhankelijke huurverhoging is er mede op gericht om het ‘scheef wonen’ tegen te gaan en de corporaties te stimuleren om meer woningen te verkopen. Hierdoor kan de gereguleerde sector afnemen en is het de bedoeling de particuliere huursector te vergroten. Vooral van institutionele beleggers wordt een rol op deze markt verwacht. Domesta wil de verhuurderheffing niet enkel financieren door de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Daarom kijken we ook intern of er een efficiencyslag kan worden gemaakt, worden investeringen in nieuwbouw beperkt en worden extra woningen en het bedrijfsonroerend goed verkocht. Voorgenomen investeringen in maatschappelijk vastgoed worden geschrapt. Verder moet Domesta bepalen of zij administratief of juridisch gaat scheiden, en hoeveel woningen zij in de startsituatie gaat overhevelen naar niet-DAEB. Ook zal Domesta moeten overgaan op een waardebepaling van haar vastgoed naar “marktwaarde in verhuurde staat”. Ook moet Domesta in overleg met het WSW voor het vrijgeven van bestaand niet-DAEB onderpand ten behoeve van de geleidelijke herfinanciering van de niet-DAEB tak. Gezien de beperking van DAEB taken moet Domesta haar lijst met maatschappelijk vastgoed opnieuw beoordelen. Staan hier zaken op die in de toekomst niet meer mogen? Dit moet kritisch bekeken worden. Gelet op de betrekkelijk geringe activiteiten in niet-DAEB zijn de consequenties van deze maatregel beperkt. Bij nieuwe investeringen zal de nadruk liggen op DAEB activiteiten. Belangrijk attentiepunt blijft of vooral in de dure huur geïnvesteerd moet worden. Op zich zal zich dit niet vaak voordoen gezien de markt in het werkgebied. Domesta heeft haar bezit in twee woningmarktgebieden (Zuidoost-Drenthe en Zuidwest-Drenthe). Het zou dus zo kunnen zijn dat gemeenten in deze twee gebieden gaan vragen om een beperking van de werkzaamheden van Domesta tot één van deze twee werkgebieden. In dat geval wordt één van de twee woningmarktgebieden het kind van de rekening. Oplossing zou dan kunnen zijn de corporatie te ontvlechten tot twee toegelaten instellingen, één voor elk woningmarktgebied. Vooralsnog krijgt Domesta geen signalen dat deze gebieden conflicterend zouden zijn. Het is daarmee aannemelijk te veronderstellen dat het huidige werkgebied door de gemeente geaccepteerd wordt als werkgebied van Domesta. De relatie met de gemeenten is de belangrijkste factor voor Domesta om de komende tijd op te acteren. Domesta moet duidelijk aangeven wat haar bijdrage is aan de woonvisie van de gemeente, en hier akkoord op krijgen. Met de gemeenten zal discussie kunnen ontstaan over de investeringscapaciteit en het huurbeleid van Domesta. Hoewel de wethouders aangeven dat zij in het algemeen tevreden zijn over Domesta is er bij alle drie veel zorg over het toekomstige huurbeleid en de zwakke financiële positie van de huurders. Ook heeft Domesta ermee te maken dat collega-corporaties terugtrekkende bewegingen maken qua investeringen en een actief verkoopbeleid voeren. Ook dit zal een druk kunnen leggen op de wensen van gemeenten richting Domesta. Alle drie de wethouders geven aan dat zij zien dat corporaties zich meer binnenwaarts richten en de verhuurdersheffing als argument zien om minder te doen. Verder wordt Domesta straks verplicht om vóór 1 juli haar voorgenomen werkzaamheden aan de
gemeenten te overleggen. Dit betekent dat het aanleveren van deze informatie ingepast dient te worden in de planning- en controlcyclus van Domesta. 6.2. Financiële scheiding van wonen en zorg (SWZ) Per januari 2013 is scheiden van wonen en zorg een feit voor mensen met een lichte ‘zorgzwaarte’. Scheiden van wonen en zorg beschrijft het nieuwe overheidsbeleid waarin mensen met een lichte ‘zorgzwaarte’ zelf moeten betalen voor ‘wonen’. Sinds 1 januari 2014 is dit ook gaan gelden voor ZZP 3. In de toekomst geldt dit waarschijnlijk ook voor een deel van ZZP 4. Dit overheidsingrijpen zorgt voor een verplaatsing van intramurale zorg, naar zorg bij de mensen thuis. Deze zorg bij de mensen thuis leidt tot een grotere vraag naar ‘verzorgd’ wonen. Door het scheiden van wonen en zorg (SWZ) daalt het aantal personen in intramurale huisvesting tot 2016. Ná 2016 wordt alweer een absolute toename in de vraag naar zware intramurale zorg verwacht. Hierdoor gaat het aantal mensen dat intramuraal in een instelling woont de komende jaren niet sterk dalen. Er mag echter dan wel een groei in het aanbod van ‘zware zorg’ plaatsvinden. Dit is tot op heden nog niet het geval. SWZ kan bij instellingen tot financiële problemen in de vastgoedportefeuille leiden. Organisaties ontvangen geen compensatie voor het wegvallen van de dekking van algemene ruimtes. Hiervoor lijken verschillende oplossingen te worden gekozen. Men kan de kamers regulier gaan verhuren, en zo proberen het gebouw een meerwaarde voor de wijk te laten zijn of men kan actief mensen verhuizen en zich zo voorbereiden op sluiting van het gebouw. Er bestaat hierdoor echter wel een reële kans dat gebouwen die nu worden gesloten over een paar jaar weer nodig zijn. De gevolgen voor de intramurale locaties in de gehandicaptenzorg zijn beperkt omdat de doelgroep die niet langer voor ‘verblijf’ in aanmerking komt, veelal zelfstandig woont met begeleiding. De populatie in de intramurale settingen betreffen de hogere ZZP’s waarbij vaak een combinatie van verschillende problematieken aanwezig is. Voor het deel van de cliënten dat zelf zorg met een PGB inkoopt beperken zich de risico’s tot de houdbaarheid van het PGB. De woonlasten vallen binnen de sociale huur en de ruimte die de huurtoeslag biedt. Wat betekent dit voor Domesta? Het feit dat ouderen langer thuis blijven wonen, betekent dat er - indien mogelijk - vaker aanpassingen aan de woning gedaan moeten worden. Domesta gaat daarom in kaart brengen waar we welke woningen geschikt kunnen maken voor senioren en of hier voorzieningen in de nabijheid zijn. In 2013 hebben we ónze visie op zorgvastgoed en het portefeuilleplan geschreven. In 2014 zijn we in gesprek gegaan met de zorgaanbieders over de keuzes die zij maken in het licht van de hervormingen in de langdurige zorg. Tot op z’n vroegst 2020 zijn onze zorgcomplexen nog verhuurd. Er is geen acute aanleiding om huurovereenkomsten open te breken maar wel moeten we een vinger aan de pols houden over de gevolgen van de strategische keuzes van de zorgaanbieders en de ontwikkeling van hun financiële positie. Dit geldt zowel voor de ouderenzorg als voor de gehandicaptenzorg. Ook hebben we de waardering van de complexen tegen het licht gehouden en onderzoeken we of een afwaardering wenselijk is. Zowel Zorggroep Leveste Middenveld als Zorggroep Tangenborgh lopen het risico dat ca. 30% van de intramurale appartementen voor de ouderenzorg leeg komen te staan. Daarom blijven we met zorgaanbieders in gesprek om alternatieven te ontwikkelen voor de leegkomende appartementen in zorgcomplexen. Er zijn in het land aansprekende voorbeelden te vinden van geslaagde transformaties waarbij de wijkfunctie van een zorgcomplex wordt versterkt en appartementen worden verhuurd. 6.3. Drie decentralisaties De gemeenten zijn met ingang van 2015 verantwoordelijk voor alle ondersteuning op het gebied van werk en inkomen, zorg en welzijn en opvoeding. Deze overheveling van taken van Rijksoverheid naar gemeenten gaat gepaard met aanzienlijke kortingen op de gemeentelijke budgetten. Gemeenten hebben de taak met minder middelen de hulp beter te organiseren. Dit wordt onder andere bereikt door slim in te kopen en goede afspraken te maken met uitvoeringsorganisaties en zorgaanbieders. Wijzigingen in het Sociaal Domein De gemeenten bereiden zich voor op drie transities in het Sociaal Domein:
1. Domein 'werk': De invoering van de Participatiewet. In deze wet worden de Wet werk en bijstand, de Wet op de sociale werkvoorziening en de Wajong samengevoegd. Uitgangspunt van de wet is 'iedereen doet mee'. 2. Domein 'zorg': De overheveling van de AWBZ-begeleiding naar de WMO. 3. Domein 'jeugd'. De transitie van het hele gebied van de jeugdzorg. Gemeenten willen maatwerk bieden, afgestemd op de lokale situatie en uitgaande van de mogelijkheden en de behoeften van individuele inwoners. Daardoor kunnen er makkelijker verbindingen gelegd worden. Het doel daarvan is een nieuw, eenvoudiger, efficiënter en goedkoper stelsel van zorg. Eigen kracht Bij dit nieuwe stelsel van zorg is een beweging zichtbaar naar meer eigen verantwoordelijkheid en 'eigen kracht'. Het sociale netwerk (familie, vrienden, buren) zal een grotere rol spelen en de rol van gemeente en professionele organisaties wordt kleiner. Zorg wordt in de nieuwe situatie gezien als een vangnet. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? Voldoende geschikte woningen Door de sterke toename van het aantal senioren de komende decennia ontstaat er een grotere behoefte aan het geschikt maken van woningen. Bij geschikt kan gedacht worden aan toegankelijkheid en nabijheid van voorzieningen. Als gevolg van het scheiden van wonen en zorg zijn mensen gedwongen om langer thuis te wonen. De doorstroming naar intramurale zorgcentra wordt geremd waardoor de druk op het aantal geschikte woningen toeneemt. Voor Domesta betekent dit dat we de afgesproken acties uit ons portefeuilleplan moeten uitvoeren. Toewijzingsbeleid Het toewijzingsbeleid vraagt om aanpassingen om zoveel mogelijk mensen met een zorgvraag of mobiliteitsproblemen in een geschikte woning te laten wonen, zodat zorg en diensten op een efficiënte wijze kunnen worden geboden. Zorgvastgoed Naar schatting 30% van de huidige populatie verzorgingshuisbewoners stroomt de komende vijf jaar uit. Deze groep wordt niet opgevolgd door mensen met een zwaardere zorgvraag vanwege budgettaire beperkingen. Dit betekent dat de zorgaanbieder de exploitatie anders moet inrichten om de zorg en dienstverlening overeind te houden. De vrijgekomen appartementen kunnen, mits marktconform, aan woningzoekenden worden verhuurd op basis van scheiden van wonen en zorg. Voor de exploitatie van het restaurant en de welzijnsruimten in het gebouw zal hij een beroep moeten doen op de WMO t.b.v. dagbestedingsactiviteiten. Het voormalig zorgcentrum moet veel meer een wijkfunctie krijgen, doordat zorg en diensten aan de omgeving worden aangeboden. Het woon-wijkcentrum speelt op deze wijze een belangrijke rol als voorziening om mensen langer zelfstandig te laten wonen door het aanbieden van 7x24uur zorg op afroep en het aanbieden van diensten zoals eten, wassen en behandeling. Begeleiding bij het wonen De huidige afgekondigde kortingen op het gemeentelijk sociaal domein staan haaks op het beleid om mensen langer zelfstandig te laten wonen. In het WMO beleid zal aandacht moeten zijn voor het signaleren van situaties waarbij mensen in de knel komen. Uiteraard heeft ook de corporatie (Domesta) een signaleringsfunctie, maar de potentiële omvang van het probleem gaat de reikwijdte (en het domein) van de corporaties waarschijnlijk te boven. We moeten de ontwikkelingen in de gaten houden om te voorkomen dat mensen in de problemen komen. Dit betekent dat we scherp moeten kijken naar de ontwikkeling van huurachterstanden, een toename van overlastmeldingen en waarnemingen in de wijk door medewerkers van Domesta. De resultaten brengen we in in de samenwerkingsverbanden met gemeente en partners (via Sociale
Wijkteams). Voorzieningen Langer thuis wonen, sluit goed aan bij de woonbehoefte van mensen. Oud worden in de vertrouwde omgeving met ondersteuning van vrienden, familie en bekenden voorkomt dat mensen geïsoleerd raken. Naast geschikte woningen spelen voorzieningen in de nabijheid een belangrijke rol om zelfredzaam te blijven. Een ontmoetingsfunctie in de buurt, al of niet met zorgpost of restaurant, is een belangrijke functie voor de sociaal actieve senior. In het WMO beleid zal dekking geboden moeten worden om deze voorzieningen te realiseren en in stand te houden of te huren. De corporatie kan eigenaar zijn van een dergelijke kleinschalige buurtvoorziening. Daar waar, in de wijken waar we bezit hebben, de vraag ontstaat, kunnen we een rol vervullen om het voorzieningenniveau op peil te brengen. Hierbij wordt nadrukkelijk gekeken of het herbestemmen van bestaand vastgoed voor dit soort doeleinden een oplossing is. 6.4. Internationale migratie Binnen de Europese Unie zijn personen vrij om te reizen en te werken. Lidstaten, bedrijven en werknemers hebben hier veel profijt van. Toch kleven er nadelen aan deze vrije markt. Oost-Europese arbeidsmigranten trekken vanwege het welvaartsverschil vaak naar West-Europa, waar ze goedkope krachten zijn en onder het daar geldende minimumloon kunnen werken. Om dit tegen te gaan, hebben lidstaten de afgelopen jaren beperkingen opgelegd in de vorm van werkvergunningen. Inmiddels 12 wonen er per 1 juli 2014 meer dan 100 duizend Poolse migranten in ons land . Daarmee zijn Polen een reguliere migrantengroep in ons land geworden. De komende jaren wordt er nog een nieuwe migrantenstroom verwacht van Roemenen en Bulgaren. De verwachte toestroom is ingegeven vanuit het feit dat zij sinds 2014 ook in Nederland mogen werken zonder werkvergunning. Inmiddels is het aantal Roemenen dat in Nederland kwam wonen 13 verdubbeld ten opzichte van de eerste helft van 2013 tot ruim 2,3 duizend . Tot op heden richten de Polen en Roemenen zich vooral op de Bollenstreek, Brabant en het Westland. Dit is in overeenstemming met de verwachting dat zij zich vooral richten op de tuinbouwgebieden. Aangezien Zuidoost-Drenthe ook een aardige tuinbouwsector heeft, kan Drenthe hier wellicht de komende jaren ook iets van merken. Tot op heden gebeurt huisvesting van de Oost-Europeanen vaak in recreatieparken of campings. Dit heeft in het verleden wel geleid tot misstanden. Ook kan huisvesting van deze groep bij omwonenden leiden tot angst voor overlast en onveiligheid. Gelet op de doelgroep, kan een corporatie wellicht uitkomst bieden door tijdelijke huurcontracten aan te gaan met de groep. Wat betekent dit voor Domesta en onze huurders? Ondanks het feit dat het werkgebied van Domesta ook tuinbouwgebied bevat, zien wij nog geen toename van Oost-Europese arbeidsmigranten die zich inschrijven voor een huurwoning. Tot op heden is dit dus vooral een ontwikkeling die in en rond de Randstad plaatsvindt.
12 13
CBS, 2014 CBS, 2014
