ou J
iiirilrnrrù orilmna
qg1g Su
l
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
Inhoud:
bladzijde
Inleiding:
3
De cijfers en hun betekenis:
4
Verontwoording
4
Het aonbod op de zoekmochine
4
Het aanbod nader bekeken
6
Níeuwbouw of nieuw te bouwen in het aonbod
6
De ligging van het danbod
7
Waor bevindt zich welk oonbod Te Koop of Te Huur
9
De marktveranderingen:
77
13
lnleiding
73
Verandert gebruik
13
Het welzijnsbegrip voor de medewerker
T4
Duurzaamheidseisen
74
Andere bijzondere ontwikkelingen
16
Slot
Clustering op economische gronden
-to
De correctie
to
De hogesnelheidslijn
t7
/ Samenvatting /
Conclusie:
18
mei 201-1
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1
mei 2011
Inleiding Voor u ligt het eerste marktrapport van Jou. januari jl., actief op de markt van commercieel onroerend goed. Een jonge organisatie, maar met 25 jaar ervaring in het commercieel onroerend goed. En nu, amper 5 maanden na de
Jou is vanaf
l
opstart van het bedrijf, presenteren wij ons eerste marklrapport. Een marktrapport over de kantorenmarkt in Breda. De reden hiervoor is dat er veel over wordt geschreven en uitspraken worden gedaan, die in ieder geval bij onze organisatie veel vragen oproepen Al deze opmerkingen zijn voor ons de aanleiding om het een en ander eens goed op een rijtje te zetten. Allereerst in duidelijke cìjfers om vervolgens de nodige nuances aan te brengen en conclusies te trekken. Nederland is een verzameling van regio's met veel onderlinge verschillen. Landelijke uitspfaken en problemen, rapporten over de gehele kantorenmarkt, dragen weinig bij aan de oplossingen van de getallen, geeft dle zich op de (regionale) kantorenmarkt voor doen. ook het alleen opsommen van een een onduidelijk en incompleet beeld van marktsituaties' om deze reden komt Jou met
rapporta8e over de kantorenmarkt in Breda.
van belang daarbij is een juiste definitie van wat in dit kader onder de kantorenmarkt wordî qebruîkt dls kontoor voor verstaan: t.w. Een solitoir gebouw, welke bedoetd is uitsluitend te worden '/ wordt bedoeld met'de bureouwerkzoomheden. Dit is zoals dit Sebruikelijk in bestemmingsplannen van (solitaire of uitsluitende) kantoorbestemming'. Het is ook de basis waarop de meeste tellingen uitgevers als PropertyNL en VGM haar marktgegevens baseren' deze vallen onder Een kantoor verbonden aan een bedrijfshal valt dus niet onder de kantorenmarkt, de bedrijvenmarkt.
markt aangeboden Voorts wijzen wij er op, dat we in dit rapport spreken over de op de gebouw ingeval van gedeeltelijk kontooftuimten. Dit kan betrekking hebben op een deel van een dan wel een geheel leeg of leegstand of gedeelteliik leegkomende ruimten van een kantoorgebouw geheel leegkomend kantoorgebouw' in deze markt' We gaan wat nader in op de verschillende veranderingen die spelen
Leeswijzer:Voordesne||etezerishet|ezenvandeconc|usieswe||ichteengoedeuitkomst.De
nog worden gevonden in de achterliggende gedachten en cijfers van de conclusies kunnen dan altijd benoemde onderdelen van het rapport.
WijVertrouwenerophiermeeeenmeerduidelijkbee|dtehebbengegevenVandereè|estandVan zaken op de Bredase kantorenmarkt.
Willem Jonkmans, RT Directeur Jou.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 2011
De cijfers en hun betekenis: Verantwoordino Deze rapportage is gebaseerd op het kantorenaanbod dat medio maart jl., via de zoekmachines van de StÌchting RealNext werd aangeboden op de markt. Deze zoekmachine is op de meeste sites van de
makelaars
in commercieel onroerend goed te vrnden, dat geldt ook voor de regio Breda. De
deelnemers aan de RealNext-zoekmachine vertegenwoordigen met hun aanbod ongeveer go yo van de markt. Voor zover bekend wordt ook het aanbod van niet deernemers, zij het met beperkte informatie, toegevoegd aan de zoekmachine. Daarmee omvat deze zoekmachine meer dan 90 zo van het marktaanbod. wij zijn daarom van mening dat het aanbod op deze zoekmachine vrijwer het complete aanbod op de Bredase markt bevat.
Dit rapport gaat zoals vermerd uit van het aanbod van medio maart Jr. Het is in die zin dus een
moment opname' De onroerend goed markt is echter geen markt waar de veranderingen elkaar heel snel opvolgen. Er zullen dus wel verschillen zijn met het momenr waarop dit rapport verschùnt, maar wÙ verwachten niet dat, dat tot een compleet andere interpretatie van de markt zal leiden.
Dit met de kanttekeninS dat verwacht wordt dat de definitieve goedkeuring voor het plan Digit parc op korte termijn zal worden afgegeven. De pranvoorraad neemt dan wer duideriik toe.
Het oonbod op de zoekmochine
op het moment dat wij naar ar het aanbod van pure kantoorpanden zochten in de stad Breda kwam net ongelooflijke aantar van 25g aangeboden kantoorruimten units als resurtaat. opgeterd was de / totale aangeboden oppervlakten, afgerond, 23O.O0O m2 . Dat was even schrikken
!
Vervolgens zijn wij al deze panden gaan screenen op de hierboven gegeven definitie van kantoren.
Dus nogmaars' de kantoren behorend bii /gekopperd aan bedrijfsruimten en/of specifieke winkelruimten haarden wù uit ate aangeboden ruimten. En wat brijkt: Er breven nog
aangeboden echte kantoorruimten m2.
/
srechts 153
units over met een totare oppervrakte van afgerond, 106.000
Slechts?
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1
258
Totaal aantal als kantoor aangeboden ruimten in Breda, afgerond Totale oppervlakte als kantoorruimte aangeboden in Breda, afgerond
230.000
Gecorrigeerd naar aantal ?uivere kantoorruimten aangeboden in Breda
Gecorrigeerd totale oppervlakte aangeboden kantoorruimte
in
Breda,
afgerond Het aantal geheel leeg staande, leeg komende of nog te bouwen zuivere kantoorgebouwen is Kantoorgebouwen welke geheel leeg staan, leeg komen of nog te bouwen ziin, hebben samen een totale oppervlakte afgerond van Het aantal aangeboden nieuwbouw panden is
Deze nieuwbouw objecten zijn samen goed voor en oppervlakte van afgerond Het aantal aangeboden kantoorruimten van gedeeltelijk leegstaande geoouwen Totale aangeboden oppervlakte in gedeeltelijk leegstaande gebouwen is, afgerond Tabel 1 De Bredase kantorenmarkt nam in goede tijden tussen de 35.000
mei 2011
m'
-L)5
106.ooo mz 58 54.000 mr
10.000
m'Z
95 51.000 mz
tot 40.000 m2 pure kantoorruimte
per jaar op. Laten we aannemen dat die goede tijden voorlopig even niet komen en dat de jaarlijkse
opname gemiddeld op maximaal 35.0(F m2 komt te liggen. (2010 was ca. 36.000 m2-bron DTzResearch) In 2010 betekende dat, dat de voorraad met bijna 8.000 m2 afnam. Bij een aantrekkende economie mag worden aangenomen dat de verhuizende partijen meer oppervlakte zullen aanhuren of kopen dan dat zij op dat moment gebruikten. op Erond van de cÚfers uit het verleden en uitgaande van bovengenoemde opname van kantoren door de markt mag aangenomen worden dat de voorraad perjaar terug loopt met ongeveer 10.000 tot 12.500 m2. om de onroerend goed markt goed te kunnen laten functioneren is er een structurele vOorraad leegstaande ruimte nodig, die te doen gebruikelijk rond de 5 % van het totale kantorenareaal ligt. De totale kantorenvoorraad van Breda is ca. 1.000.000 m'. Kortom de structurele leegstand zou om en nabij de 50.000 m'mogen liggen. Laten we het, nu de markt terughoudender is, houden op l jaar opname, van ca. 35'000 m2. Hiermee rekening houdend zou de huidige leegstand in ca. 5 ó 6 jaar teruBgebracht zijn tot een gezond marktniveau. Dan gaen we er vanuit dat alle aangeboden kantoorruimten nog in redelijke mate voldoen aan de eisen van deze tijd. Daar komen we later in dit rapport nog op terug.
van de 153 kantoorruimten gaat het bii 58 kantoorruimten om complete leegstaande panden of leegkomende panden of nieuw te realiseren panden. Samen zijn deze goed voor 54.000 m'. Van deze 58 aangeboden kantoren gaat het in 7 gevallen om nog te bouwen kantoren. Deze 7 zijn samen Soed voor 10.329 m2. In de overige 95 gevallen van de aangeboden ruimten betreft het slechts
gedeeltelijke leegstaande delen van een kantoorgebouw, samen in totaal 51'oO0 m2 Kortom de voorraad aan bestaande zuivere direct beschikbare kantoorruimten is dus ca.96.000 m2.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1
mei 2011
Het aonbod nader bekeken:
Breda is een stad, welke zich van oorsprong kenmerkt door de vele kleÌnschalige kantoorhuurders. Gelukkig zijn er de laatste jaren steeds meer grotere kantoorgebruikers bij gekomen. Wat biedt de markt op dit moment aan kantooroppervlakte? Oppen lakte categorie Tot en met 250 mz 251 tot en met 500
m'
met 1.000 m2 1,001 tot en met 2.500 mz 2.501 tot en met 5.OOO mz 501 tot en
5.001 en groter
Totaal aantal .uimten
Aantal
Totaal
Gemiddelde
u
oppervlakte 9,553 mz
opperulakte
37
14.269 mz
407 m2
31
22.435 m2
747
22
36.859 mz
1.755 mz
4
156 mz
fiz
12.481 mz
3.120 mz
2
11.089 mz
5.544 mz
160 +
106.695 mz
Tabel 2 'Het gaat hier om 150 verschillende kantoorruimten, via de zoekmachine aangebìden binnen 153 projecten.
Uit de bovenstaande tabel ma8 duidelijk bltken dat de meeste leegstaande ruimten klernere oppervlakten betreffen. Als we daarbij ook nog bedenken, dat veel verhuurders van grorere oppervlakten bereid zullen zijn hun grotere ruimten op te delen in kleinere eenheden, dan kan gesteld worden dat dit segment van de markt een ruime keuze heeft aan kantoorruimte. Kìjken we echter naar gebruikers van grotere oppervlakten, dan is de keuze meer dan beperkt. Boven
de 5.000 m2 heeft men slechts de keuze uit 2 panden, terwijl de gebruiker tussen de 2.501 tot 5.000 m2 uit het beperkte aantal van 6 panden kan kiezen. De kantoorzoeker tussen de 501 m2 en 2.500 m2 lijkt voldoende keuze te hebben
wij
herhalen daarbij nog een keer het eerder gestelde: 'Dan gaan we er vanuit dat alle panden nog voldoen aan de eisen van deze tijd.' Verderop in dit rapport komen we daar op terug. Nieuwbouw of nieuw te bouwen in het adnbod. Gezien de huidige vertraging in de markt hebben wij de definitie "nieuwbouw,, (oplevering korter dan één jaar geleden) uitgebreid met panden die langer dan één jaar geleden zijn opgeleverd maar
hun eerste bewoner nog moeten krijgen. onder nieuw te bouwen onroerend goed verstaan wij alleen die plannen waarvoor de bouwvergunníng is verkregen. In het aanbod van de 153 zuivere kantoorruimten zijn de navolgende aantallen nieuw te bouwen en nieuwbouw kantoorruimte conform de bovenstaande definitie, terug te vinden.
1 mei 2011,
Hoe zo te veel kantoren in Breda? oppervlakte categorie
Aantal
tot en met 250 mz 251 tot en met 500 m2 501 tot en met 1.0(X) mz 1.ool tot en met 2.500 mz 2.501 tot en met 5.000 mz 5.001 mz en groter
3
Totaal mz
18
oppervlakte
6emiddelde oppewlakte
475 m2
158 mz
Totaal
t
2.033
m'
406 mz
2
!.4F;2m2
72l- mz
7
11.429 mz
1.632 mz
1
3.605 mz 0
3.605 mz 0
0
18.985 mz
Tabel 3
Kloppen deze aantallen? Ja en neen. Ja, wij hebben de maximale aangeboden oppervlakte opgenomen. Neen, want vooral de grotere objecten zullen in veel gevallen in kleinere eenheden worden verhuurd. De verdeling over "de oppervlakte categorie" kan uiteìndelijk compleet anders zijn. !g daarmee het beeld van het aanbod vertroebeld. Ook hier geldt: 'Ja' en 'Neen', want de ontwikkelaars van de nog te bouwen objecten zullen vrijwel allemaal alleen dan starten met de bouw van een nieuw kantoorpand als er voldoende is voor verhuurd. Het is dus wel aanbod (eerder genoemde 10.000 m2) maar is niet op korte termijn beschikbaar. Een bouwtijd van een jaar en tot 18 maanden is normaal. De liooina von het oonbod:
Ligging van een object is bij de keuze voor de huisvesting het meest belangrijke gewogen beoordelingscriterium. Op internationaal, landelijk en regionaal niveau gaat het daarbÚ onder meer om:
. o . o . . . o o
Het juridìsche en fiscale regime De ligging in het marktgebied De bereikbaarheid (vliegveld, trein, havens, rijkswegen etc.
de bekendheid (naam)van de stad.
het beschikbare arbeidspotentieel en het opleidingniveau ervan, situering van het object in haar omgeving (kwaliteit - winkels - openbaarvervoer
)
aard en kwaliteit van het gebouw. (Uitstraling- kosten- duurzaamheid/SEM)
woningaanbod opleidingsmogelijkheden
De weging van die criteria kunnen per bedrijf verschillen.
Het ene bedriif wil kwatiteit en soliditeit uitstralen en kiest voor een hoogwaardige omgeving- Het andere bedrijf ontvangt veel bezoekers of ziet haar eigen medewerkers veelvuldig op pad gaan. Zij kiezen primair voor een goede locatie bij snel en eenvoudig te bereiken uitvalswegen. Weer andere hebben een backofficefunctie waarbÙ het openbaar vervoer en winkels in de omgeving een rol spelen. Andere bedrijven kiezen voor een omgeving nabij industriéle activìteiten.
Iloe zo te veeÌ kantoren in Breda?
1 mei 2011
Het meest opvallend criterium is die van kwaliteit.'Kwaliteit'staat vrijwel synoniem aan de SEMuitgangspunten en wordt door ieder respectabel bedrijf meegewogen in haar keuze. (SEM= Sociaal -, Economisch - en Milieuverantwoord). Wij hebben de stad in een aantalgebìeden onderverdeeld: t.w.
Het gebied binnen de singels en panden gelegen aan
Centrum (1):
de
buitensingels.
Het stationsgebied (2): .Het gebied wat wordt gezien in de plannen van de Gemeente Breda 'Spoorzone' Breda-Noord (3):
Gebied ten noorden van het station en ten oosten van de rivier'de Mark' en tot de Oosterhoutseweg.
Breda-Oost (4): .Gebied oostelijk van het singeltracée, oostelijk van de Oosterhoutseweg en Zuidelijke rondweg. Claudius Prinsenlaan
ars
(5):
tot
de
Uit het oostelijk deel gehouden de Claudius Prinsenlaan en de Bijsrer, vanwege het hoogwaardige karakter, dat als A1 kantorengebied wordt gezien.
Breda Zuid (6): .Ten zuiden van het singeltracé, langs de Ginnekenweg naar het zuiden,
tot aan de
A
16.
Breda West (7):
Ten westen van het singeltracé, ten noorden van de zuidelijke rondweg, tot voorbij de Haagse Beemden.
Voor de gebieden zie de nummering op de kaart op de volgende bladzijde. De gebieden waarin de zuivere kantoren staan hebben allen een ander karakter. wi.j spreken geen
oordeel
uit over de kwaliteit van de
kwaliteitsverschillen ziin.
verschillende gebieden, hoewel
er
uiteraard wel
L mei 20LL
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
'{
t d
É-
\ È
f.€rìtrum
4
stationa$H.d/spoorzone BreÒ.lloord
16
Breda-Oost Claudius Prinsenlaan Breda-Zuid Breda-West Totaal
2L
4 8 L7
43 153
Tabel 4
Het kantorenareaal in het noorden en het zuiden van de stad is lager dan in de andere delen van de stad. Gezien dit verschil is het logisch dat het aanbod daar dan ook het laagst is.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 2011
Kijken wij naar de categorie oppervlakten dat in de verschillende gebieden wordt aangeboden dan
valt het navolgende op:
gebied
0-250 m2
Centrum Stationsgebied Breda-Noord Breda-Oost Claudius Prinsenlaan
24 6
Breda-Zuid
Breda-West
25L-
5011.000
1.0012.500
5.(x)o
m2
m2 4
m2 2
groter
5
m2 8
3
4
3
500 m2
2
I
7
6
4
2
2
3
3
11
5
1
11
10
10
2.501-
5.001
en
1
9
2
I
2
Tabel 5
Het aanbod van veel kleinere ruimten bevindt zich voor biina 4O % in het centrum. Verder zien we dat het aanbod van oppervlakten groter dan 5.001 m2 zich aan de westzijde van de stad bevinoen. De ligging nabij de A-16 heeft naast de beschikbaarheid van grond ongetwijfeld daar een belangrijke rol in gespeeld.
Op de volgende bladzijde ziet u een tabel met de totalen per bppervlakte categorie, per gebied. De meerderheid van aangeboden kantoorruimten staan in het Centrum en Breda-West. Het aanbod
van grotere kantoorruimten is alleen te vinden aan de westzijde van de stad. Reken je Breda-Oost en het gebied Claudius Prinsenlaan / de Bijster bij elkaar dan bestaat het aanbod aan de totale oostelijke kant van de stad uit 29 ruimten. Dit is relatief gezien gering. In Breda-Zuid gaat het in veel gevallen om tot kantoor omgedoopte herenhuizen. Het Stationsgebied biedt op dit moment niet extreem veel mogelijkheden, maar daar ligt een belangrijk potentieel gebied ter ontwikkeling.
Hoe zo te veel kantoren in Breda? Gebied
Centrum
L
0-250
251-
501-
1.001-
2501-
5.001
m2
500 m2
1.m0
2500
5.0q)
m2
m2 7.387
m2 5.rr43
mt an groter
m2
2.994
2.taz
6.480
m'
m2
m2
(12s)
(3e71
{8101
m2 (1846)
2.735
4.195
m2
m2
(6831
(1.3981
891 m (148)
Stationgebied
Breda-Noord
Breda-Oost
2
944
m'
l27zLO
2.074
352 mz (175)
340
1.060
1.954
3.024
{2.078) 3.311
5.584
mt
m'
m2
m'
m2
{32s) 826 m2 (413)
(7s5)
(1.65s1
12.t92l
2.236
4.78['
m'
m1
17451
(1.s93)
Claudius Prinsenlaan
Breda-West
m'
(314)
{1s1)
Breda-zuid
mei 2011
m'
(340)
L,724
1.085
640 mz
mt
m'
(540)
(1s7)
(351)
1.591
3.690
7.249
15.888
m2
m'
m'
(14s)
(36e)
17241
3.606
11.089
m2
m2
mz
(1.75s1
{3.606}
ls.s4s)
Tabel 6 Te Koop of Te
Huul Te Huut
139
Te Koop
)
Te Koop en Te Huur
9
Tabel 7
gezet. van de 153 Tot slot hebben we nog'te koop'en'te huur' staande panden naast elkaar gevallen is zowel 'te koop'als aangeboden ruimten worden er 5 panden'te koop' aangeboden. ln 9 'te huur' mogelijk. 139 Ruimten worden alleen 'te huur' aangeboden' pand Hoewel het.te koop' zijn van een pand betrekkelijk is. In principe is ieder
te koop'en
zal het
voor99%vandegeva||enafhangenvanhetboddatmenbereidisuittebrengen.opgrondvande de Bredase welnige 'te koop' aangeboden panden kan gesteld worden dat de beleggers op goed Omdat het kantorenmarkt redeliik terughoudend zijn in het verkopen van hun onroerend zou
huurdersorofiel in Breda historisch gezien bestaat uit veel huurders van kleinere oppervlakten, geconc|udeerdkunnenwordendatdoorhetgespreiderisicodeeigenarenVankantoorpandenin te zijn, maar toch heeft Breda weinig echte hinder ondervlnden van de leegstand. Dat lijkt deels waar
bijna30%(5lkantoorruimten)vandeaangebodenruimtenbetrekkingopcomp|eet|eegstaandeof beleggers, dan zal komende kantoorgebouwen . zljn deze betrokken objecten in handen van Srotere men het hoofd het in veel gevallen afhankelijk zijn van de totale cashflow binnen de portefeuille of
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
L mei 2011
kan bìeden aan deze marktsituatie. Het is moeilijk conclusies te trekken of dat het wel goed zit met die beleggingen of juist te concluderen dat de men niet kan verkopen om geen boekverlies te incasseren. Er zitten namelijk nog een andere kanten aan het verkopen van je belegging. Zoals:
. . '
ls er voor het vrukomende geld een goede vervangende belegging te vinden.
Goede
beleggingen zijn namelijk schaars.
Wat zijn de effecten voor een beurs genoteerde belegger, ingeval van verkoop. Wat zijn de gevolgen voor de particuliere belegger. Behoudt hij voldoende dekkingswaarde voor zijn gehele portefeuille, of moet hij bij een kleine portefeuille uit privé bijbetalen van een eventueel tekort.
Dit terwijl over de jaren bezien, onroerend goed wel een waarde dip kan hebben. op de langere termÙn is namelijk altijd wel gebleken dat onroerend goed een waardevaste belegging is. Dit ondanks toe - en afnemende werkgelegenhe:d, of de terugloop van het aantal bureauwerkzaamheden zoals
wordt verwacht. Maar wel met een mits. Mits het object in goede staat is blijven verkeren en voldoet of weer voldoet aan de eisen van de markt. En daarmee zijn we op een ander belangrijk punt belandt van dit marktrapport.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 201
1
De marktveranderingen.
lnleidina: De eisen van de gebruiker van een kantoorpand is in een behoorlijk tempo aan het veranderen. Dat is
op de allereerste plaats een gevolg van de manier waarop een kantoor wordt benut door een bedrijf. Ten tweede is dit een gevolg van het grotere begrip voor de belangen van die medewerkers in verband met het welzijn van de medewerkers en als derde komen daar de eisen met betrekking tot de duurzaamheid bij. Vergeet u de hiervoor geschetste volgorde. Deze drie zaken gaan vrijwel altijd hand in hand met elkaar. Daarom spreken wij liever over de SEM-uitgangspunten. SEM staat voor Sociaal-, Economisch
-
en Milieuverantwoord.
veronderend aebruik: Het veranderde of veranderende gebruik heeft alles te maken met een andere manier van werken. De technologie van nu maakt het ons mogelijk om overal te werken, waar en wanneer men dat
wenst. Ook het toenemende besef bij managers dat het resultaat van de werkzaamheden die een professionele medewerker behaalt belangrijker is, dan de wetenschap waar hij is, draagt hieraan bij. De
titel van het boek van Prof. Dr. lr. Mathieu Weggeman over deze denkwijze: "Leiding geven aan
professionals? Niet doen.", zegt al veel. Bestaande kantoorinrichtingen worden compleet aangepast
aan de nieuwe uitgangspunten van gebruik. In veel gevallen zal het kantoor meer een ontmoetingsplaats worden van medewerkers, die met elkaar kennis uitwisselen. In een aantal gevallen zal dit leiden tot kleinere benodigde kantooroppervlakte. Dat dezè mogelijkheid niet voor ieder organisatie of deel van or8anisatie geldt, mag uiteraard ook duidelijk zijn. Afhankelijk van de aard van de werkzaamheden en de opzet van de organisatie zullen zij gebruik maken van de verschillende inrichtingsconcepten.
We kennen al de z.g. 'open kantoren' ook wel 'kantoortuinen' genoemd. Weinig wanden
en
gegroepeerde bureaus waaraan mensen werken. Of de variant hierop; de z.g. flexwerkplek. Daarbij
kan een medewerker elke dag een bureau kiezen die vrij is. Voorts is er nog het cellenkantoor. Kamers waar één of meerdere mensen werken en dan kennen we nog de combinatie dan deze indelingen. Het valt buiten deze rapportage om de voor - en de nadelen te bespreken, maar men kan zich voorstellen dat aan al deze verschillende inrichtingsmogelijkheden consequenties zijn verbonden. Bijvoorbeeld met betrekking tot de klimaatbeheersing, de geluidsisolatie, de
I
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
met
zurl
daglichttoetreding van de kantoren etc. En met dit laatste voorbeeld komen we tot het tweede belangrijke onderwerp. Het welziinsbearip voor de medewerkers.
Het leef- en werkklimaat binnen een gebouw wordt steeds belangrijker. Zo wordt er bijvoorbeeld veel meer om een ruime daglichttoetreding gevraagd en als aanvulling daarop naar het dynamische licht, een ontdekking van Philips. Licht beinvloed ons bioritme. Het dynamische licht bevat vrijwel alle eigenschappen van natuurlijk daglicht. De mensen zijn meer alert en maken daardoor minder fouten. Ze voelen zich beter en hebben daardoor minder ziektever2uim. De productiviteit van de medewerker ligt aanzienlijk hoger hierdoor.
je echter meer daglicht in een gebouw brengt wordt ook het aanzien van de omgeving steeds belangrijker. Er ontstaat immers een meer directe verbinding tussen binnen en buiten. Ook de
Als
verbinding met een goede omgeving draagt bij aan het welzijn van de medewerker. Ook de manier waarop het klimaat in een ruimte wordt beheerd vraagt om aanpassing tot een steeds verder gaand bijna persoonlijk niveau. Bovendien: Een kwalitatieve werkomgeving, zo is gebleken, is in veel gevallen een doorslaggevende factor, bij het aantrekken van professionele medewerkers. Duurzoomheideisen
Tot slot komen de eisen van duurzaamheid om de hoek kijken, of zoals wij dat liever aanduiden met de'5EM-uitgangspunten'.
In de eerste plaats heeft dat alles te maken met energiezuinigheid, Daarbij gaat het om het verminderen van het energieverbruik door bouwkundige maatregelen. Een iweede stap is het terugdringen van de vraag door energiezuinige installaties en beter gebruiksbeheer met behulp van
bijvoorbeeld demotica-systemen. Ook het toepassen van innovatieve op de natuur gebaseerde technieken, lijken hierin een rol te gaan spelen. En de laatste stap is het eventueel zelf geheel of deels zelf produceren van energie. Vervolgens zal het in de naaste toekomst ook gaan om het terugdringen van het gebruik van producten die belastend zijn voor het milieu. Vloerbedekking, scheidingswanden en plafonds, maar ook technische apparatuur moeten steeds vaker van recyclebaar materiaal zijn. Of zonder belastend
te zijn voor het milieu, terug te gegeven zijn aan de natuur. Hoe serìeus is dit al? We geven een voorbeeld van een reeds afgesloten contract: Een huurder koopt
of huurt geen kantoorruimte met verlichtingsarmoturen. Neen, hij huurt von een leverancier, in de ploots daorvon,750 lux op zijn werkplekken. De ormaturen blijven eigendom von de leverancier en deze koopt ook de stroom in. Koopt hij stroom goedkoper in dan de olgemene mdrktprijs, dan heeft hij een voordeel. Heeft hij energieorme armoturen geleverd woordoor er minder
energie wordt gebruikt, don heefi
hij
wederom een voordeel. Verbruikt zijn ormotuur meer, waardoor hij boven het gemiddelde energieverbruik komt, don heeft hij een nadeel. En oan het einde
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 201 1
von de levensduur von de verlichtingsormotuur dan krijgt tliil"r" ,"rrg' Kon hii de onder*ftn wooruit het is gemaakt weer goed gebruiken heeft hij, uitgoonde von schodtste en oplopende orbeidskosten, goedkope grondstoffen. Moet hij ze belostend voor het milieu loten afvoeren don toopt hij de grcte kdns daorvoor extro premie te betolen. Loot de huurder de verlichting onnodig lang branden, loopt hij het risico bij te moeten betolen. En de eigenaor / verhuurder hoeft er niet în te investeren en biedt toch logere exploitotiekosten don nu gebruikelíik is. Een duideliike 'win' winsituotie' voor alle pdrtijen. Deze systematiek is toe te possen op de vele (technische)onderdelen binnen een gebouw, en vermoedeliik snel opvolging kriigen.
Al deze zaken en nog meer zorgen er voor dat eigenaren van panden mee moeten in de nieuwe ontwikkelingen. Het energieverbruik opgenomen in de huurprijs is al geen uitzondering meer. Nièt alleen de huur is meer belangri.ik voor paftijen, maar de totale exploitatiekosten voor de gebruiker van een gebouw. Wie te duur is doet niet mee' Mede gestimuleerd door de bevoorrechting in overheidsaanbestedingen van 'duurzaam' actieve bedrijven, worden er steeds meer eisen van dien aard aan gebouwen Sesteld. De overheid zelf mag alleen nog maar gebouwen betrekken die in de bestaande sfeer ten minste voldoen aan het energielabel c en in de nieuwbouwsfeer aan energielabel A. Het was al verplicht om bij verkoop een energielabel te leveren, tenzij met de koper werd overeengekomen dat dit niet nodig was. Sinds kort is het verplicht om bii verkoop en bij verhuur de energielabel te overhandigen aan koper of huurder. Werd dit in het verleden niet gesanctioneerd bij non-levering, thans kan men in een dergelijk geval tegen een boete oplopen. Huurder en eigenaren hebben er dus baat bij dat panden aan deze eisen voldoen. Kortom hiertoe zullen er stappen ondernomen moeten worden'
onze inschatting is dat meer danTo% van de kantorenvoorraad van Breda op dit moment niet voldoet aan de eisen van deze veranderde markt. Een groot deel zal zeker geschikt gemaakt kunnen worden om ook in de toekomst serieus mee te blijven doen in de markt. Een aantal eigenaren van panden zullen goed moeten nadenken wat ze willen. Locatie en/of de staat waarin hun kantoorgebouw verkeert, zet ze aan het einde van de rij van keuzes van huisvestingsmogelijkheden.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 201L
Andere bijzondere ontwikkelingen: Cl u ster i na o p
econom isch e o ro nde n :
Een bljzondere marktverandering, die zich verder lijkt te ontwikkelen is de clustering van bedrijven op economisch gronden. Productie, logistiek en diensten zoeken elkaar op. Dit betekent dat er geen scheiding in de huisvestingslocaties meer bestaat op basis van de gangbare bestemmingen, zoals we
die nu kennen. De bestemmingen: kantoren, bedrijven en detail. Wij gaan er vanuit dat wanneer zich deze trend doorzet, dit betekent dat de huidige industrie- en bedrijfsterreinen over het algemeen
kwalitatief aanzienlijk moeten worden verbeterd (lees opgewaardeerd). Het risico voor de beleggers in kantoorpanden is in de huidige bedrijfsmatige omgeving aanzienlijk hoger dan in de huidige bestaande situatie. wil een oorspronkelùke kantoorbelegger zijn aandacht verleggen naar (zelfstandige) kantoren op bedrijventerreinen dan zal de kwaliteit van de omgeving aanzienlijk moeten worden verbeterd. In de huidige situatie ligt de grootste kans voor deze verandering in campusachtige opgezette nieuwe gebieden. vooral de koppeling tussen detailhandel, logistiek, en showroomactiviteiten en aansluitende dienswerlening lijken in dat kader het meest kansrùk. Deze ontwikkeling wordt, zo lijkt het, in de eerste plaats aangewakkerd door het toenemende aanbod van kantoorruimte op bedrijfsterreinen. In de tweede plaats draagt ook de verkoop van producten via internet hiertoe bij. Fysieke verkoop en internewerkoop samen gebracht op de locatie waar ook de logistieke afhandeling en wellicht de presentatie van nieuwe producten plaatsvinoen. Het klinkt heel logisch. In Nederland moet deze verandering nog echt op gang komen. Belemmingen
zullen mogelijk moeten worden aangepast en dat vraag tijd. De kantorenmarkt zal daar in de toekomst absoluut mee te maken krijgen. Dat geldt ook voor Breda. De correctie:
En daarmee komen we terug op de correctie die wij aan het begin van dÌt rapport op de kantorenmarkt maakten. Productie en loBistieke bedrijven hebben hun personeelsbestand ingekrompen, of hebben delen afgestoten of verplaatst naar de lagelonenlanden. Met veelvuldig het gevolg dat zij kantoorruimte op de markt te huur aanbieden. Door de over het algemeen veel lagere entourage van deze ruimten en hun omgeving worden deze tegen, voor de zuivere kantorenmarKt, relatief lage prijzen te huur aangeboden. ls daarmee een'niet gewenste' concurrentiepositie op de kantorenmarkt ontstaan? Het antwoord hierop is ons inziens dubbel. Ja, want op dit moment redden veel bedrijven het, door hun huisvestingslast aanzienlijk te verlagen en dus te kiezen voor deze niet traditionele kantoorpanden. Hoewel in mindere mate, vonden dit soort kantoorverhuren ook in het verleden plaats. wil je deze markt echter beoordelen, dan zal je om dit goed te doen, vergelijkbare
cijfers hierover moeten hebben, doch deze zijn ons niet bekend. Hoogwaardige kantorenruimte in bedrijfsgebouwen zijn concurrerend voor de zuivere kantorenmarkt. In veel mindere mate is dit het geval bij aangeboden kantoorruimte in kwalitatief mindere bedrijfsgebouwen. De bedrijven die nun
toevlucht hebben moeten zoeken in die goedkopere kantoorruimten kunnen zich wellicht in de toekomst weer herstellen, waardoor deze mindere kantoorruimten ook als kraamkamer van nieuwe zuivere kantoorgebruikers kunnen worden gezien. Daarbù moet in ogenschouw worden genomen
dat het hier niet om een nieuw fenomeen gaat. Gaat de hiervoor omschreven ontwikkeling van
I Irtr
lloe zo te veel kantorcrl in fJreda/
2t)
l1
'economische clusterìng' door, dan zullen ook de kantoren aan een bedrijfshal, wil men de hoogwaardige en solide gebruìker blijvend kunnen huisvesten, aan de eisen van deze tijd irìoeten gaan voldoen, Daarbij zi.in eisen waaraan zij door de bestaande situatie vaak maar moeilijk kunnen Voldoen. Dit is ook de reden dat wij de economische clustering, vooralsnog de meeste kansen toedichten in nieuwe te ontwikkelen gebieden. Zoals altijd is de werkelijke situatie van de markt meer gecompliceerd en laat het zich niet vangen in algemene uitgangspunten. De hoqe s ne he I
i
d stre t n :
Verder is er een ontwikkelìng gaande die wellicht nog wel de meeste invloed kan hebben op de ontwikkeling van Breda als economisch centrum. En, dat is de verbinding via de hogesnelheidstrein. Over de gehele linie gezien is de laatste jaren duÌdeli.lk naar voren gebracht dat met de komst van de HsL-shuttle de aantrekkelijkheid van Breda als vestigingsplaats voor bedrijven zou toenemen. Een voorwaarde die daar onmiddellijk aan verbonden moet worden, is goede mogelijkheden om je ook in Breda te vestigen. Als aan deze voorwaarden nìet of niet in voldoende mate kan worden voldaan dan gaat de HsL-shuttle eerder andersom werken. Dan kan men vanuit Breda, makkelijk ook naar eldefs verhuìzen. En wat zien we als bedri.iven over enige afstand verhuizen? Medewerkers, die aanvankelijk nog in hun bestaande woonomgeving bleven, omdat heen en weer reizen geen problemen gaven, gaan Op den duur toch verhuizen of op zoek naar een andere baan. Het is bekend dat 3 jaar na de bedrijfsverplaatsing over enige afstand van betekenis, gemiddeld nog maar 5 tot 10 % van de oorspronkelijk medewerkers bij het betrokken bedrijf zijn blijven werken Het e.e.a. afhankelijk van de economische situatie en afstand van verplaatsing. De gevolgen voor Breda laten zich dan raden.
1--t It't
--777'
Hoe zo te veel kantoren in Breda? Slot
/
1
mei 2 011
Samenvatting en Conclusies
1
De voorraad van zuivere aangeboden kantoorruimten in Breda ligt op ca. 106.000 m2, verdeelo over
153 objecten. Daarvan moet ruim 10.000 m2 nog worden gebouwd. Direct beschikbaar is derhalve 95.000 m'. Rekening houdend met een benodigde structurele leegstand van 35.000 m2 om de markt
te kunnen lalen functioneren en een jaarlijkse opname per saldo van 10.000 tot 12.500 m2 per jaar is deze voorraad in 5 é 6 jaar teruggebracht tot een normaal niveau. Ten minste als je er van uit gaat dat al het aanbod voldoet aan de eisen van deze tijd. Dat is echter zeker niet het geval. We schatten in dat ten minste 70 % van alle kantoren in Breda van geringe tot zeer verregaande aanpassrngen moet ondergaan om aan de eisen van deze tùd te voldoen. Daarnaast zullen een aantal eigenaren voor de keuze staan om hun object te slopen e/o een geheel andere bestemming te geven. In gevofge van dit faatste en het gegeven dat niet iedere eigenaar van de bedoelde 70 (% over zal Eaan tot het nemen van de bedoelde stappen, zal bij een redelijk herstellende markt het aanbod van kwalitatief goede kantoorruimten binnen 3 ó 4 jaar in Breda te gering zijn. Daarmee onderscheid deze leegstand zich nauwelijks van eerdere crisissen als het gaat om kantoorpanden in Breda en is ingrijpen vanuit de overheid niet nodig. 2
omdat bestemmingsplanwijzigingen in Nederland een gemiddelde looptijd van zo'n7 jaar hebben, kan er een situatie ontstaan van een nijpend tekort. Ontwikkelaars in Breda moeten klaar staan om te starten met nieuwbouw als het moment daar is. Bovendien, nieuwbouw klaar op de plank hebben liggen, stimuleert de eigenaren van bestaand onroerend goed voor zover dit nodig mocht zijn tot het nemen van gepaste maatregelen.
Kantoorzoekers
tot 1.000 m2
lúken vooralsnog voldoende keuze
te hebben. Boven de 1.000 m2 tot 2.500 m2' zeker als we rekening houden met de duurzaamheidse;sen sEM uitgangspunten, wordt / het aanbod al beperkter. Zoekers boven de 2.500 m'hebben zeer beperkte mogelijkheden. Zi.j zullen mogelijk genoegen moeten nemen met panden die niet of beperkt voldoen aan de huidige eisen, dan wel moeten kiezen voor een vestiging buiten Breda.
De beoordelingscriteria bij locatiekeuzes door kantoorzoekers is zeer uiteenlopend. Het aanbod in een stad moet derhalve divers zijn. Met betrekking tot locaties en oppervlakte kan gesteld worden
dat Breda een goed gespreid aanbod heeft, beharve ars het gaat om oppervrakte boven de 2.500 m2. De grote ontbrekend factor in Breda is voldoende duurzame gebouwen, die voldoen aan de sEMultgangspunten' Gezien de gemiddelde grootte van de huurders op de Bredase markt zal het nrer eenvoudig zijn om sEM-gebouwen van 2.500 m22 0f groter op voorraad te reariseren. Het zou 80ed zijn voor Breda, als kantorenstad goed, en alle eigenaren van kantoorobjecten in Breda. Het vraagt
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
l- mei 2011
namelijk aandacht van de grote gerenommeerde bedrijven voor de stad en daarmee ook de mogelijkheden om er kantoor te houden. Het verhoogt daarmee de aantrekkingskracht van de regio 5
van de 153 zuivere kantoorruimten hebben er 51 ruimten betrekking op complete gebouwen. Toch worden er maar 9 panden in Breda actief te koop' aangeboden. De vragen die opkomen zijn:
. .
heeft men voldoende vertrouwen in de toekomst om niet te willen verkopen? Of, heeft men voldoende cashflow uit de beleggingsportefeuille om die leegstand een periode op te vangen? Of,
r
kan men niet verkopen omdat men de (boek) verliezen niet kan afdekken?
wij weten het niet, Duidelijk is wel dat onroerend goed, over een langere termijn bezien, waardevast daaraan is. Het kan een tijdelijke dip hebben, op termijn herstelt zich dat weer. voorwaarde wel zal dus Er verbonden is, dat het object voldoet aan de eisen die de markt daaraan stelt moet doen, ls geinvesteerd moeten worden. Dat men dat in deze tijd goed gecontroleerd en in fases begrijpe|ijk,Maarwiete|aatisofnìetmeedoet,zietdecourantheidVanzijnpandendaarmeede waardeontwikkeling achterblijven. 6
Debe|angrijksteveranderingenindeeisenvandegebruikerzijngebaseerdop,dee|sverandert gebruikvandekantoorruimte','duurzaamheid'en'welzijnvandemedewerkers''Veranderinginde al jaren bestaat Veelal als gevolg van wiize van gebruik van kantoorruimte is een fenomeen dat Biizonder bij de huidiSe veranderlng nieuwe inzichten en vooral gestimuleerd door kantoorinrichters.
isdatdestimu|eringuitdeautomatiseringswere|dkomt.Hetinstaatste||envaneenmedewerkerom voor een verandering die een blijvende op ieder moment en vanaf iedere plaats te werken zorgt (mobiele) onderdelen van organisaties' karakter lijkt te krijgen. Met name voor de commerciéle
nog voornamelijk op het betrekking tot het duurzaamheidsaspect li$ het accent energieverbruik.ZowordenerhuurovereenkomstenSeslotenwaarinhetenergieverbruikinde om verhuurders die hun maatregelen al hebben huursom is opgenomen. Het gaat daarbij meestal panden niet meer het belangrijkste genomen. Kortom de huursom alleen is in het vergelijk tussen
Met
voordehuurder.Maarhetgaatomdealgehe|eexploitatiekostenvangebruikVanhelpand.Lage af tegen de redelijke of hoge huur met huur en een hoge energlerekening legt het absoluut daarnaast een lage energierekening'
meer aandacht' Gebleken is dat een goede Ook het welzijn van de medewerker krijgt steeds Het houdt hem gezonder' maakt hem daglichttoetreding het bioritme van de mens optimaliseert' tot meer verbondenheid met de alerter en daarmee proouctiever' Meer daglicht leidt groter belang worden Daarnaast is c q' zal oe buitenomgeving. Ook deze zal daarom van zijn bij het aantrekken van gekwalificeerde werkomgeving een belangriike factor blijken te oplopende vergrìjzing zal die tìjd ongetwiifeld medewerkers in een Krappe arbeidsmarkt. Met een weer komen.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
1 mei 201" 1
7
Verandering in de clustering van bedrijven op economische gronden is een nieuwe ontwikkeling, die in Nederland zijn voorganger kent in de vorm van de Philips Campus / Science park. Om niet achter re raken op de {internationale) markt, zullen deze ontwìkkelingen goed gevolgd moeten worden en waar mogelijk en nodig moet er goed op worden ingespeeld. Dit geldt zeker voor een stad met BeNeLux-ambitites. 8
Het op de markt aanbieden van kantoorruimte gelegen op een bedrijfsterrein moet gedeeltelijk worden gezien ars concurrerend aanbod van de reguriere kantorenmarkt. Gerijktijdig is het de kraamkamer van nieuwe dienstverleners en daarmee van de huurders van kantoorpanden. Wat dit per saldo betekent voor de kantorenmarkt laat zich niet becijferen omdat cijfers van kantoorverhuren in bedrijfsgebouwen ons niet bekend zijn. Eenzijdig het aanbod van kantoren op bedrijfsterreinen meenemen in de cijfers zar een vorkomen verkeert beerd geven van de markt. Daarbij is het geen nieuw fenomeen en zar het beerd van de kantorenmarkt niet drastisch veranderen. De verhuur van deze bedrijfsmatige kantoren krijgt wel, wellicht onbedoeld, de marktontwikkeling
mee van de'clustering van bedrijven op economische gronden,, hoewel wij eerder kansen van een
dergelúk opzet zien in nieuwe ontwikkelingen. 9
De Bredase kantorenmarkt heeft a'|es in zich om op korte termiln weer te vordoen aan de gewenste gezonde verhoudingen. speert men echter niet in op marktontwikkeringen dan kan dat ook op korte termijn omsraan en zou Breda niet of onvoldoende kunnen concurreren met het aanbod van de grote
steden ars Rotterdam, Eindhoven en Antwerpen. Dan kan de aansruiting van de stad oi de hogesnerheidsrijn economisch wereens gaan tegenwerken tenzú de ambities zijn teruggebracht naar een sraapstad. Maar dat kunnen wij ons moeilijk voorstellen.
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
l- mei 2011
l
Hoe zo te veel kantoren in Breda?
Contrabas 28 t1876 VH Etten-Leur
+315 51/n 2185 Emall:
lglqQlgg4g
Webeh: www.lou.nu
'Omdat samenwerken meer is dan samen werken."
mei 2011
