jewoningzelfverkopen.nl

Inhoudsopgave Inleiding .................................................................................. 4 Deel 1: Het voorwerk............................................................... 6 Documenten verzamelen ................................................... 6 De kadastrale kaart ...................................................... 7 Het kadastraal uittreksel ............................................ 10 Het eigendomsbewijs (Akte van levering) ................... 14 Het taxatierapport ..................................................... 14 Plattegronden / bouwtekeningen ............................... 15 De WOZ-beschikking .................................................. 16 Het WOZ-taxatieverslag ............................................. 18 Het bestemmingsplan ................................................ 20 EPA ............................................................................ 22 Overige informatie en mededelingsplicht:.................. 23 Deel 2: De vraagprijs ............................................................. 26 Wat wordt de vraagprijs? ................................................ 26 Het doel van de verkoop .................................................. 27 Prijsinformatie verzamelen: ............................................. 28 Het plussen en minnen .................................................... 31 Waarde ........................................................................... 31 Rekenen .......................................................................... 33 Deel 3: De presentatie van je woning / De woning verkoop klaar maken! .................................................................................. 35 De basisprincipes: Licht, rust, schoon, heel en ruimte! .... 36 Licht: van zwart naar wit, een heel verschil. ............... 36 Rust: van zenuwpees naar ZEN-Boeddha .................... 37 jewoningzelfverkopen.nl

1

Schoon ....................................................................... 38 Heel ........................................................................... 38 Ruimte: meters zijn € -tjes ......................................... 38 Algemeen ........................................................................ 40 Tuin algemeen ........................................................... 40 Kinderen / dieren ....................................................... 41 Tour de Casa (oftewel “kassa”!) ....................................... 41 De voorkant van de woning ........................................ 42 Entree ........................................................................ 42 Beneden .................................................................... 42 De keuken .................................................................. 43 Boven ........................................................................ 44 Slaapkamer ................................................................ 44 Sanitair ...................................................................... 44 De kers op de appelmoes ........................................... 45 Buiten ........................................................................ 45 Grijs vs. Groen ........................................................... 45 Wauw, is dit mijn woning? ......................................... 46 Goede tips allemaal, maar ik zie het niet zitten .......... 46 Deel 4: De marketing van uw woning ..................................... 48 De verkoopbrochure ........................................................ 48 Kenmerken en afbakening .......................................... 49 De verkooptekst; omschrijving, indeling, ligging en locatie ........................................................................ 49 Bijzonderheden .......................................................... 50 Foto’s ......................................................................... 50 Tekeningen / plattegronden ....................................... 51 Lijst van roerende zaken............................................. 51 Someone out there? ........................................................ 52 jewoningzelfverkopen.nl

2

Woningsites ............................................................... 52 Social media .............................................................. 52 Tip: www.bekijkmehier.nl ................................................ 53 Brochure .................................................................... 53 Video ......................................................................... 53 Te koop poster of bord ............................................... 53 Flyer .......................................................................... 54 Deel 5: Bezichtiging ............................................................... 55 Het eerste contact: .......................................................... 55 De eerste date: ................................................................ 55 Deel 6: Biedingen enonderhandeling ..................................... 59 Onderhandelingen algemeen .......................................... 59 Deel 7: Het huis wordt verkocht / eigendomsoverdracht ...... 61 Bedenktijd voor de particuliere koper! ............................ 61 De eigendomsoverdracht ................................................ 62 Deel 8: Verdiepingslag “appartementen” ............................... 64 Wat is een appartement? ................................................ 64 Kadastraal uittreksel appartementsrecht ......................... 65 Kadastrale kaart en appartementen ................................ 67 Coöperatieve Vereniging van Eigenaren en Coöperatieve flatverenigingen .............................................................. 68 Vereniging van Eigenaren en beheer ............................... 68 Deel 9: De auteur .................................................................. 69 Deel 10: Over de auteur: ....................................................... 70 Deel 12: Disclaimer................................................................ 71 jewoningzelfverkopen.nl

3

Inleiding Ik geloof! Ik geloof dat de mens veel meer in zich heeft dan hij denkt. Ik had nooit verwacht dat ik ooit boeken zou schrijven. Toch doe ik het. Ik geloof dat de geïnspireerde mens met simpele informatie alles kan bereiken wat hij wil. Zo ook met de werkzaamheden waarvoor ik ben opgeleid, werkzaamheden in het vastgoed. Ik geloof dat je in deze tijd geen makelaar meer nodig hebt om je woning te verkopen. Mensen hebben verschillende redenen waarom ze een makelaar inschakelen, maar echt noodzakelijk is het niet. Door het schrijven van dit boek met bijbehorende website vol met nuttige tips en waardevolle adviezen draag ik bij aan mijn geloof. De informatie die gegeven wordt zal je ondersteunen bij het verkopen van je huis, of je het nu zelf wilt doen of toch liever een makelaar inhuurt. Het boek Het boek bevat vele pagina's bomvol waardevolle informatie gebaseerd op mijn kennis en ervaringen. Jij hebt gekozen om dit boek aan te schaffen. Dat maakt je al anders dan een grote meerderheid van mensen die lijdzaam langs de kant blijft zitten. Jij bent actiever dan de grote grijze massa, je wilt leren en ervaren. Je stijgt boven de massa uit. Dit zal zich ook uiten op andere vlakken van je leven als je deze koers blijft varen. Dit boek laat je op duidelijke en eenvoudige wijze zien hoe je zelf je woning kunt verkopen. Duidelijke stappen en geen poespas. Alles zelf in de hand, als je de adviezen ter harte neemt, zul je zeker goed resultaat bereiken. Je komt beter beslagen ten ijs dan menig verkoper die de traditionele makelaar in de arm heeft genomen. Je leert erg veel en bespaart bovendien al snel duizenden euro’s. Niet slecht voor een paar uurtjes werk, wetende dat je het meeste van de werkzaamheden die ik je in dit boek aanreik toch ook moet doen als je een makelaar inhuurt.

jewoningzelfverkopen.nl

4

Het uitgangspunt van dit boek is een grondgebonden woning, m.a.w. een eigen woning op een perceel grond. Indien je een appartement bewoont vind je achterin een verdiepingsslag met de bijzonderheden die voor een appartement gelden. Het boek is eenvoudig opgebouwd volgens de stappen die je moet zetten om tot een succesvolle verkoop van je woning te komen. Eerst bespreken we welke stukken je nodig hebt, waar je ze kunt vinden en wat ze betekenen. Vervolgens komen we tot de waardebepaling en de vraagprijsvaststelling. We bespreken wat je moet doen om je woning te prepareren voor een succesvolle verkoop. Een goed ogende woning is van belang voor de presentatie van je woning, in de verkoopbrochure en op het internet. In het marketinggedeelte bespreken we wat er in je brochure moet komen, hoe je de woning het beste kunt presenteren en waar. Tenslotte krijg je waardevolle informatie en tips over het verkoopproces en de onderhandeling. Als alles is gelukt ga je naar de notaris en in dit boek krijg je te horen wat je daar moet en hoe dat in z’n werk gaat. Succes met de verkoop van je woning! Maak je geen zorgen en geniet van het proces!


5

Deel 1: Het voorwerk Documenten verzamelen Om je woning goed te kunnen verkopen is het belangrijk dat je alle informatie over de woning paraat hebt. We gaan straks alle documenten verzamelen die relevant zijn voor de verkoop van je woning. Hieronder gaan we alle relevante stukken na, wat is het, wat kun je er mee, en waar kun je het vinden? Deze informatie kun je later verwerken in je verkoopbrochure. Documenten verzamelen; Wat “moet” en wat kan? Als je van plan bent om zelf je woning te verkopen is het verstandig om zo veel mogelijk documenten te verzamelen die betrekking hebben op de te verkopen woning. We behandelen hieronder bijna alle facetten die in de makelaardij belangrijk zijn. Hoewel het verstandig is om alle vermelde informatie hieronder boven water te krijgen is het voor de verkoop van je woning niet noodzakelijk. Ook zonder deze informatie kun je je woning verkopen, echter je bent dan net een slechte makelaar. Als je wel onze werkwijze volgt, ben je zeer volledig in de informatievoorziening, waarmee je ook bij problemen sterker staat. Welke informatie en documenten kan ik het beste boven water halen? Documenten: • • • • • • • • •

Kadastrale kaart Kadastraal Uittreksel Taxatierapport Plattegronden / bouwtekeningen Eigendomsbewijs (akte van levering) WOZ-beschikking WOZ-taxatieverslag Bestemmingsplan compleet EPA


6

De kadastrale kaart Het belangrijkste van het verkopen van een woning is te weten wat je verkoopt. Een echte vastgoeddeskundige begint elke verkoop bij de objectafbakening. Bij de objectafbakening gebruiken we een kadastrale kaart. Deze vind je in een taxatierapport of kun je voor een paar euro online kopen bij het kadaster, www.kadaster.nl . Hieronder vind je voorbeelden van een kadastrale kaart zoals je deze kunt kopen bij het kadaster. Het voordeel van dit product is dat deze up-to-date is en je hem in pdf formaat aangeleverd krijgt. Hierdoor is het product makkelijk te gebruiken in het verdere verkoopproces zoals elders in dit boek wordt uitgelegd. Wat geeft de kaart aan? Heel Nederland is opgeknipt in kadastrale percelen. Elke vierkante meter grond in Nederland behoort dus bij een perceel. Dit perceel is op een kadastrale kaart weergegeven als een vlak. Elk vlak heeft een: • • •

Kadastrale Gemeente Kadastrale Sectie Kadastraal Nummer

Ons perceel in het voorbeeld heet dan ook: “kadastraal bekend als: Veldhoven sectie F, nummer 769. Ter verduidelijking kun op de tekening met stift aangeven welke percelen behoren tot jouw (te verkopen) eigendom.


7

Tips: Zowel een kadastrale kaart als een topografische kaart zijn “noordgericht”. • •

Je kunt dus zien hoe de tuin is gelegen ten opzichte van de zon. Het zuiden is de onderkant van de kaart. Eventuele hoge bebouwing in het zuiden en westen blokkeren de zon. Door het aanbieden van de topografische omgevingskaart is de koper van je woning geïnformeerd over de nabijheid van bijvoorbeeld een snelweg, spoorweg of zoals in ons voorbeeld een vliegveld. Dit kan de verkoop zowel positief als negatief beïnvloeden, maar voorkomt ten allen tijde discussie achteraf.


8

Let op: Op de kadastrale kaart kun je zien hoe je eigendom loopt. In het voorbeeld wordt bebouwing aangegeven in rood. Het kan echter zijn dat niet alle bebouwing op de kaart staat. Het doel van een kadastrale kaart is namelijk het aangeven hoe het eigendom loopt en niet wat er op staat. Wat ook uit de kaart kan blijken is dat er bebouwing over de kadastrale grens (de zwarte lijn) heen gaat. Dit ZOU KUNNEN inhouden dat er gebouwd is op grond van de buren als dat perceel niet van jou is, of dat er een opstal van de buurman op jouw grond staat. Geen paniek, vaak zijn dingen zoals ze zijn en wordt die aardige buurman niet opeens minder aardig als blijkt dat zijn schuur op jouw grond staat. Eigendomsen verjaringsvraagstukken zijn zeer ingewikkeld en leveren een hoop strijd, frustratie en kosten op. De vraag is of je dat wilt. Indien het antwoord hierop “ja, ik wil” is, neem dan contact op met een juridisch specialist. LEUK! Een klein stukje geschiedenis: Op de kadastrale kaart kom je vaak “geschiedenis” tegen; • •

•

Zo zie je in de vorm van de percelen vaak oude structuren terug. Bijvoorbeeld een oude grens, weg of kavelstructuur. Ook komen oude plaatsnamen terug, een kadastrale gemeente is namelijk niet het zelfde als een burgerlijke. Zo komen in Utrecht bijvoorbeeld de oude namen: “Abstede”, “Catharijne” en “Jutphaas” nog voor als aanduiding bij de kadastrale gemeente. De secties zijn opgebouwd met letters uit het alfabet, men is begonnen in de kern van het belangrijkste gebied. Daarom kun je er vaak van uitgaan dat een kadastraal aanduiding met een sectienummer A, B of C in of nabij het oude centrum liggen.

Verdieping: Indien je woning een appartement is, staat het gebouw nog steeds op een kadastraal perceel, echter de benaming van je eigendom is dan iets anders. Meer uitleg hierover vind je in de verdiepingsslag appartementen.


9

Het kadastraal uittreksel Op de uitgeprinte kadastrale kaart hebben we aangegeven wat volgens ons jouw eigendom is. De tweede check is het controleren van deze gegevens. Niets is zo vervelend als er bij de notaris achterkomen dat ergens iets mis is gegaan en de verkoop niet door kan gaan. Een voorbeeld van een kadastraal uittreksel:

Bovenstaand voorbeeld uit het kadaster is de meest simpele vorm. Wat zegt dit document? Het geeft de eigendomsen rechtensituatie weer van het afgebakende stuk grond (perceel, zoals hiervoor besproken).


10

Kadastraal object: Kadastrale aanduiding: Dit document gaat over het perceel, gelegen in: kadastrale gemeente Maassluis, in sectie “Dirk” met nummer 8524. Grootte: Vervolgens wordt de grootte van het perceel weergegeven. Uitleg: Kadastraal worden de groottes weergegeven in de vorm (ha., are., ca) met puntjes om de 2 cijfers van de are en ca, dus xxx.xx.xx. waarbij de een ca. (centi-are) gelijk is met 1 m2. 1 ha (hectare) = 10.000 vierkante meter groot, 1.00.00 ca 1 a (are) = 100 vierkante meter groot, 10.00 ca 1 ca (centiare) = 1 vierkante meter groot, 1 ca Voorbeeld: 121 ha 52 ca 14 a is dus: 121.52.14 = 1.215.214 m2 In ons voorbeeld staat dat dit perceel groot is: 1 are 1ca, dit is dus 1.01 = 101 m2. Coördinaten: De coördinaten geven de ligging weer van het object op de aardbol. Op een kaart is het …… naar rechts en ……… omhoog. In bijvoorbeeld een topografische atlas zie je de rasters met aan de randen de eerste cijfers van deze coördinaten. Op GoogleEarth zie je links onderaan op de kaart de coördinaten verspringen als je met de cursor over het scherm gaat.

Voorbeeld: Topografische kaart met coördinaten-rasters


11

Voorbeelden: Google Earth met coördinaten

Omschrijving kadastraal object: Het zou hier moeten gaan om een huis met erf en garage. Deze omschrijving is echter niet altijd correct of compleet. Hieraan worden ook geen rechten ontleend, laat dit gegeven voor wat het is. Locatie: Hier staat een adres, ook dit gegeven kan indicatief zijn. Overig: Vaak staat er onder deze gegevens nog informatie over de koopsom met jaartal en de datum waarop het kadastrale perceel is ontstaan. Grappig: Zoals bij “kadastrale kaart” verteld komen de “vroege” alfabetletters in de sectie vaak voor in het oude gebied. Als je het adres van ons voorbeeld intypt in Google Maps, zul je zien dat ook dit adres (liggende in sectie D) inderdaad ligt in het oude centrum van Maassluis.


12

Eigendom: In dit gedeelte van een kadastraal uittreksel wordt de eigendomssituatie weergegeven en de verhouding. In dit voorbeeld is 1 persoon voor 1/1 deel (=dus volledig) eigenaar van het kadastrale perceel met alles wat er op staat. Het kan ook zijn dat je samen met je partner elk voor de (onverdeelde) helft eigenaar bent. Of je vader is eigenaar voor 99/100 deel en jij voor 1/100 deel. Alle varianten zijn mogelijk. Bedenk wel dat alle eigenaren mee moeten tekenen en dus moeten willen verkopen. Verdieping: Zoals aangegeven is dit voorbeeld het meest eenvoudige in zijn soort. Op het kadastrale uittreksel kunnen veel meer eigendomssoorten genoemd worden. Denk hierbij aan opstalrechten, vruchtgebruik, erfpacht enz. Een ander voorkomende notatie op het kadastrale uittreksel is de notatie WVG, dit staat voor de Wet Voorkeursrecht Gemeenten. Als dit gevestigd is op je perceel moet je de woning eerst te koop aanbieden aan de gemeente. Het zou vreemd zijn als je de vestiging van dit recht op jouw perceel niet zou weten, maar ik noem het toch maar even. Indien je eigenaar bent van meerdere percelen is het verstandig om voor elk perceel het kadastrale uittreksel na te kijken. In het kadaster kun je deze voor enkele euro’s per adres opvragen. Indien jouw perceel echter geen adres heeft, neem dan contact op met het kadaster door te mailen naar: [email protected] Zij kunnen je helpen, het opvragen van een perceel via de mail kost circa € 15,-per kadastraal nummer.


13

Het eigendomsbewijs (Akte van levering) Elke huiseigenaar heeft van de notaris een (kopie van de) akte van levering gekregen. In de volksmond heet dit ook wel het eigendomsbewijs. Het is handig om dit document er bij te pakken. De akte van levering is het officiële document dat door de notaris is opgemaakt en dat door de kopers en verkopers (of door de gevolmachtigden) is ondertekend. Door dit document ben je officieel (juridisch) eigenaar geworden van je woning en door inschrijving van een afschrift van dit document in het kadaster is dat aan de buitenwereld kenbaar gemaakt. Het origineel van deze akte blijft bij de notaris waar de handeling plaatsvond. In deze akte staat hetgeen je destijds gekocht hebt vermeld (let op, in de tussentijd kan je wat hebben bijgekocht of er kan een gedeelte zijn verkocht). Naast een omschrijving van het gekochte inclusief een opsomming van alle kadastrale percelen staat er de toenmalige koopprijs in. Verder staat er in welke rechten en plichten op het gekochte rusten. Bijvoorbeeld het recht van de buren om over een gedeelte van jouw kadastrale perceel te gaan naar hun woning of schuur (bijvoorbeeld bij een poort met achterom). Of er staat in dat je het eigendom bij verkoop eerst moet aanbieden aan de voormalige verkoper. Wel zo handig als je dat van te voren weet. Meestal staat er niet meer in dan dat je praktisch al weet. Het is echter wel verstandig om dit document ook aan toekomstige kopers te overhandigen. Ook dit document kun je indien je het niet meer hebt opvragen bij het kadaster. Het document is bekend onder een nummer in “de legger” en begint vaak met de tekst “Hyp4”.

Het taxatierapport De meeste woningeigenaren hebben ooit hun woning laten taxeren. In het taxatierapport staat veel informatie die je als verkoper ook moet geven aan je toekomstige koper. Zo kom je informatie tegen als: Kadastrale omschrijving van het object; handig om te checken of je al je kadastrale percelen hebt gehad bij het vorige punt. Omschrijving object en omgeving; Handig om als startpunt of als voorbeeld te gebruiken bij de beschrijving van je woning.


14

Verontreiniging; Is er al wat bekend? De taxateur heeft vaak via internet of per telefoon bij de gemeente of informatie ingewonnen. Publiekrechtelijke aspecten; Heeft de taxateur al belangrijke vermeldenswaardigheden voor je uitgezocht? Interessante bijlagen. Het taxatierapport geeft in het kort relevante informatie die aan de verkopende partij gegeven kan worden. In ons proces is het dus een makkelijk middel ter ondersteuning. Echter, als je geen taxatierapport voor handen hebt is dit geen reden tot paniek. We vertellen je in dit boek ook welke informatie je nodig hebt, waar je het kunt vinden en wat deze informatie betekent.

Plattegronden / bouwtekeningen Verzamel alle plattegronden of bouwtekeningen voor zover je deze beschikbaar hebt. Een tekening is een handig middel voor de kopers om te zien hoe de woning is opgebouwd, hoe groot de ruimten zijn en waar welke voorzieningen en de deuren en ramen zitten. Vaak worden op basis van tekeningen eventuele verbouwplannen of indeling van de woning al gemaakt voordat de woning gekocht is. Je woning gaat dus echt leven bij de mogelijke kopers als je plattegronden toevoegt. Tip:zorg dat je bij de tekeningen altijd schrijft dat het gaat om een indicatie en dat de tekeningen op punten kunnen afwijken met de werkelijkheid. Ik heb geen tekeningen, en nu? Indien je geen tekeningen hebt is het aan te raden om er toch voor te zorgen. Eventueel kun je bij de afdeling bouwzaken van de gemeente (bouw)tekeningen achterhalen. Bij oudere woningen wellicht bij het streekarchief. Bouwtekeningen zijn handig voor de koper, omdat deze ook een indicatie geven over de constructie van de woning. Plattegronden maken. Er bestaan mogelijkheden om zelf eenvoudig de indeling van je woning grafisch weer te geven. Zelfs een met de handgeschetste tekening heeft meer waarde dan geen tekening. Ben je een beetje handig dan gebruik je een programma om het er wat mooier uit te laten zien. Op Funda gebruikt men het programma Floorplanner. Op www.floorplanner.com kun je een voorbeeld vinden van een programma waarmee je gratis en eenvoudig een plattegrond maakt van jouw woning. jewoningzelfverkopen.nl

15

De WOZ-beschikking Elke vastgoedeigenaar krijgt jaarlijks van zijn gemeente een WOZ- beschikking. De letters W.O.Z. staat voor Waardering Onroerende Zaken, geregeld in de Wet WOZ. De beschikking is de vaststelling van de waarde van jouw vastgoed ten behoeve van de belastingheffing voor het komende belastingjaar. Deze WOZ-waarde moet de marktwaarde van jouw woning vertegenwoordigen op 1 januari van het voorgaande jaar. De WOZ-waarde kan een handige indicatie zijn voor de huidige waarde van jouw woning. Verder geeft de (gecombineerde) aanslag van de woning de gemeentelijke lasten van jouw woning aan. Iets waar een koper in geïnteresseerd is. Op het voorbeeld staan o.a.: de beschikte waarde de daarbij behorende OZB (Onroerende Zaak Belasting) de afvalstoffenheffing en de kosten van het rioolrecht. Al met al een handig document om bij de hand te hebben.


16

Een voorbeeld van een WOZ beschikking van de gemeente Ommen


17

Het WOZ-taxatieverslag Zoals hiervoor is aangegeven is de WOZ-waarde van je woning een aardige indicatie ter bepaling van de vraagprijs van de woning. Om inzicht te krijgen hoe de gemeente is gekomen tot deze waarde kun je het taxatieverslag behorende bij de woning bij de gemeente opvragen. In vele gevallen kun je dat eenvoudig via de gemeentelijke website en anders is één belletje naar de afdeling Belastingen vaak genoeg. Ook een “kopie”-aanslag kan aan je worden toegestuurd indien je die niet meer hebt. Hieronder vind je twee voorbeelden van zo’n taxatieverslag, de eerste is de oude versie zoals die door verschillende gemeenten nog gehanteerd wordt en de tweede is een online versie van de gemeente Apeldoorn:

Voorbeeld van een “oud model” taxatieverslag

Op het taxatieverslag staan enkele zaken. Hieronder vind je een korte uitleg van enkele begrippen die je op het taxatieverslag kunt vinden en wellicht niet voor zich spreken. jewoningzelfverkopen.nl

18

Waardepeildatum: Dit is de datum die bij de afgegeven (getaxeerde en beschikte) waarde hoort. Deze waarde ligt in het verleden. De gemeente verzamelt marktgegevens rond deze datum en taxeert hiermee jouw woning naar deze waardepeildatum. Deze waardepeildatum ligt een jaar voor het begin van het belastingjaar. Let op, de gemeente neemt wel alle aanpassingen mee die je in dat voorgaande jaar heeft gedaan. Heb je bijvoorbeeld in augustus 2011 een dakkapel geplaatst, dan wordt deze mee getaxeerd naar waardepeildatum 1-1-2011 en toestanddatum 1-1-2012, zodat deze dakkapel in de Onroerende Zaak Belasting (OZB) van 2012 is meegenomen.

Modern taxatieverslag via internet

Marktgegevens Dit zijn de gegevens die de gemeente uit “de markt” vist. Zo voert de gemeente vraagprijzen van te koop staande woningen in, in haar systeem en verzamelt ze verkoopbrochures met teksten met foto’s vanaf Funda. De gerealiseerde transacties (koopprijzen) worden rechtstreeks vanuit het kadaster gekoppeld aan de belastingobjecten in het belastingsysteem. Dit doordat deze objecten gekoppeld zijn aan de kadastrale percelen, de zogenaamde “AKR” Automatische Kadastrale Registratie. jewoningzelfverkopen.nl

19

Op het taxatieverslag worden de datum van verkoop “Transportdatum” genoemd. De datum van Notarieel Transport. Omdat de waardering van uw gemeente grotendeels geautomatiseerd gebeurt willen er nog wel eens foutjes in de waarde sluipen. De gemeente wordt echter steeds beter in dit systeem van waarderen, de zogenaamde Modelmatige waardebepaling. Bovenstaande gaat allemaal erg ver om te weten, maar neemt u van mij aan dat de afdeling belastingen van je gemeente goed op de hoogte is van de markt. In de bijlage vind je de versie van de nieuwe opzet van taxatieverslagen zoals die door de waarderingskamer wordt voorgesteld.

Het bestemmingsplan Als je wilt weten wat je met een bepaald stuk grond mag doen kijk je in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan bestaat uit een kaart en een document met de bestemmingsplanregels. Op de kaart worden gebieden aangegeven met kleuren en codes. Deze codes en kleuren worden in de legenda op de kaart verduidelijkt. De benaming van deze codes en kleuren komen terug in de regels. Zo kun je dus eenvoudig zien welke regels er horen bij jouw perceel. De meeste bestemmingsplannen zijn digitaal in te zien en met een beetje Googleen heb je ze zo te pakken.


20

Voorbeelden van een uitsnede uit een bestemmingsplankaart

Voorbeeld van bijbehorende regels

Tip: Vaak zijn er ook algemene regels die gelden voor jouw perceel, dus download het gehele document. Let op: Het bestemmingsplan geeft de gebruiksvoorschriften voor je perceel. Dit hoeft bij een doorsnee woning niet spannend te zijn, de bestemming is wonen en dat is het. Uit het bestemmingsplan kan echter ook blijken dat je nog een extra verdieping op je woning mag bouwen of dat je nog een schuur mag bouwen op je perceel. Dit kan een flink waardeverschil geven met vergelijkbare woningen waar dat niet mag.


21

Het omgekeerde kan natuurlijk ook. Die garage op je perceel staat helemaal niet in het bestemmingsplan. Met andere woorden deze is destijds dus illegaal gebouwd. Wel handig om aan te geven aan je kopers, zodra ze het weten krijg je achteraf geen gedoe.

Nog een voorbeeld

EPA E.P.A. ofwel het Energie Prestatie Advies is een door de overheid leuk bedacht systeem dat vanaf 2008 eigenlijk verplicht was om te hebben bij elke te verkopen woning. Men was echter vergeten om aan deze verplichting ook een boetebeding op te nemen. Gevolg hiervan is dat dit systeem tot nu toe geen hoge vlucht heeft genomen. Het EPA- certificaat geeft aan of een woning energiezuinig is. Indien je zo’n certificaat hebt is het leuk om dit te vermelden. Indien je geen certificaat hebt kunt je dit, indien je een goed geïsoleerd huis hebt alsnog laten doen. Indien je woning minder hoog zal scoren laat je het gewoon lekker zitten.


22

Overige informatie en mededelingsplicht: Welke documenten en andere informatie zijn handig voor de toekomstige kopers? Er bestaat zo iets als informatieplicht. Je bent als verkoper verplicht om je koper zo volledig mogelijk te informeren over je woning. Je mag geen (waarde beïnvloedende) informatie achterhouden. Indien je dit wel doet zit je fout en kun je achteraf problemen krijgen. Je hoeft niet elk negatief aspect van de woning te benoemen. Dat de tuin bijvoorbeeld op het noorden ligt en daardoor geen zon heeft is iets dat ze ook kunnen zien op de kadastrale kaart. Dat er een lekkage is geweest die vakkundig is gerepareerd, zou ik echter wel noemen. Dat de balken van de bijkeuken verrot zijn zou ik ook maar noemen. Wijs ze er wel op dat je met al deze dingen rekening hebt gehouden bij de bepaling van de vraagprijs. Wat je wel moet noemen, maar dit kun je het beste doen in je verkoopbrochure, zijn de plichten en beperkingen die er rusten op je woning. Hieronder zullen we er een aantal behandelen. Zaken die jij niet weet kun je ook niet melden. Dus wees gewoon eerlijk dan is er niets aan de hand. Aan de andere kant van de informatieplicht staat de onderzoeksplicht die de koper heeft. Je kunt de koper wijzen op het feit dat hij een aankoopmakelaar kan meenemen en dat hij de mogelijkheid heeft tot het maken van een bouwtechnische keuring. Alles voor rekening van de koper natuurlijk. Overige informatie: Hierboven hebben we een heel aantal documenten verzameld. Er is echter nog meer informatie die handig is om te verzamelen. Informatie die je kunt overhandigen aan de koper of die je kunt noemen in je verkoopbrochure. Te denken valt aan informatie over: Omgeving: Geef de koper de juiste achtergrondinformatie over de buurt of wijk waarin je woont. Veel ontwikkelingen hebben een gunstige invloed op de huizenmarkt. De stad en de buurt (welke voorzieningen; scholen, winkelcentra) Welke planologische zaken komen er in de buurt? Bijvoorbeeld dat industrieterrein wordt een winkelcentrum of er komt een oprit naar de snelweg, er wordt een natuurgebied aangelegd enz. enz. Milieu en bouw: Hoe is het met de bodemgesteldheid? Meestal zit dat bij woningen wel goed, toch is het beter om dit dan ook aan te tonen. De meeste gemeenten of provincies hebben iets van een bodemloket waar je informatie over de bodem onder jouw woning kunt vinden. jewoningzelfverkopen.nl

23

Asbest: Is er asbest verwerkt in je woning? Als je dit weet vertel je dit gewoon, niets aan de hand. Asbest is geen eng product zolang je er maar niet in gaat lopen zagen. Als je het niet weet maar je woning is van voor de jaren ‘80, vertel dan dat je het niet weet maar dat je het niet kunt uitsluiten gezien de leeftijd van de woning. Kun je wat vertellen over de bouw van de woning? Gebruikte materialen, de constructie van een woning, elektrische installaties als cv en stoppenkast, enzovoort. Misschien weet je er wat van, misschien niet. Wijs de kopers op de mogelijkheid van het doen van een bouwtechnische keuring (op hun kosten natuurlijk). Een bouwkundige kan dan meteen veel uitleggen over de bouwtechnische kant van je woning. Handige papiertjes: Heb jij nog papierwerk dat van toegevoegde waarde voor de koper kan zijn? Te denken valt hier aan bijvoorbeeld een garantiebewijs van aanwezige apparatuur of misschien wel van de woning zelf (GIW) zie www.giw.nl, eventuele onderhoudscontracten of gebruiksaanwijzingen van de inbouwapparatuur, de elektrische garagedeur of de combi cv ketel. Uitwerking mededelingsplicht: Als verkoper moet je (en wil je) belangrijke zaken aan de toekomstige koper vertellen. Hieronder gaan we kort in op de belangrijkste en meest voorkomende zaken die een toekomstige koper moet weten: Gebreken aan de woning: Een koper mag (als hem niets verteld wordt) verwachten dat de woning die hij koopt voor normaal gebruik geschikt is. Als er zaken niet deugen aan de woning, dan dien je dat als verkoper te vertellen. Zijn de balken van de vloer bijvoorbeeld rot, dan vertel je dat. De koper kan dan namelijk zelf beslissen of hij de woning nog wil kopen. Dit feit van de rotte vloerbalken zit dan in jouw vraagprijs meegerekend. Niets aan de hand dus zolang je het maar vertelt. Weet je het wel maar vertel je het niet, dan kan je later aansprakelijk worden gesteld. En waar we niet op zitten te wachten is gedoe na een geslaagde verkoop! Erfdienstbaarheden: Het bekendste voorbeeld van een erfdienstbaarheid is het recht van overpad. De buurman kan dan gebruik maken van jouw grond om te komen en te gaan naar zijn perceel. De erfdienstbaarheden vind je in de notariële akte, ofwel de akte van levering. Er bestaan ook erfdienstbaarheden die niet in de akte staan, deze kunnen zijn ontstaan door bijvoorbeeld verjaring. Als de situatie al vele jaren zo bestaat, dan heeft de buurman daarmee een recht verworven. Op verjaring ga ik niet te diep jewoningzelfverkopen.nl

24

in, het maakt de boel te ingewikkeld. Vertel de koper de situatie die bij jou van toepassing is. Daar gaat het om. Kwalitatieve verplichting: Een kwalitatieve verplichting schrijft jou iets voor. Je moet iets doen of juist laten. Een veel voorkomende kwalitatieve verplichting is bijvoorbeeld een verplichte kleur van de buitenmuren van je woning of het verbod op het plaatsen van een bepaalde schuttingen. Tegenwoordig zijn kwalitatieve verplichtingen weer vaker opgenomen, bijvoorbeeld in de Vinexwijken om het straatbeeld niet te laten verrommelen. Een kwalitatieve verplichting staat ook genoemd in de koopakte en gaat over op de koper. Kettingbeding: Een kettingbeding is een beding dat als het ware een verplichting met een dikke ketting vastklinkt aan de woning. Je kunt er niet om heen. De verplichting gaat te allen tijde over op de nieuwe koper. Het niet opnemen van deze verplichting in de nieuwe koopakte kan leiden tot een in de oude koopakte genoemde boete!. Publiekrechtelijke lasten en beperkingen: Heeft de gemeente of het Rijk je iets opgedrongen? Heb je bijvoorbeeld een aanschrijving gehad dat je je schuur moet opkappen? Dan moet je dat melden aan de koper. Publiekrechtelijk betekent vaak “overheid”. Zodra deze m.b.t. je woning iets heeft opgelegd, dan zou ik dit maar melden. Huisvestingswet: De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om te sturen in hun woonruimteverdeling. Hiermee kan een rechtvaardige verdeling van woonruimte (voor kwetsbare groepen) worden bereikt. Het kan zijn dat er onder een bepaalde verkoopprijs gemeentelijke voorwaarden zijn bij de verkoop van je woning. Hieraan ben je gehouden. In de praktijk zie ik hier echter weinig van. Wat nu verder? Alle documenten zijn boven water, Gefeliciteerd! Je hebt al meer werk verzet dan de gemiddelde makelaar voor jou zou doen. Keurig, hiermee kunnen we de verkoopbrochure straks goed voorzien van belangrijke informatie. Het is tijd voor de volgende stap in het proces van “Je eigen woning verkopen”.We gaan nu de vraagprijs bepalen. Dit is minder moeilijk dan je denkt. Lees je mee?


25

Deel 2: De vraagprijs Wat wordt de vraagprijs? Waar andere adviezen op dit punt afhaken en je naar een taxateur doorverwijzen, vindt www.jewoningzelfverkopen.nl dat je de vraagprijs prima zelf kunt bepalen. Het verschil tussen een makelaar / taxateur en jou is dat jij het juiste trucje nog niet kent. Jij hebt nog niet de kennis die een makelaar wel heeft en daarom heb je er goed aan gedaan om in dit boek te investeren. Op dit moment weet je nog niet waar je moet beginnen of wat er bij de vraagprijs vaststelling komt kijken. Waar moet je beginnen met zoeken? Wij vertellen je hoe je tot een goed doordachte vraagprijs kunt komen. In dit hoofdstuk lopen we diverse mogelijkheden langs om tot de juiste vraagprijs te komen. Hierbij behandelen we onder andere de volgende zaken: Afweging: •

Wat is het doel van de verkoop?

•

Vraagprijs is geen verkoopprijs.

Prijsinformatie verzamelen: •

Welke info is er allemaal?

•

Wat staat er te koop?

•

Wat is er verkocht?

•

Waar kan ik het vinden?

Verborgen euro’s: bekijk je woning eens anders.


26

Het doel van de verkoop Ga bij jezelf na wat het doel van de verkoop is. Wat is jouw situatie? Verkoop je de woning en ga je daarna elders huren? Verkoop je de woning van je overleden tante? Heb je een nieuwe woning gekocht en moet je de oude nog kwijt? Allemaal heel normale en veel voorkomende situaties. Echter bij de een is de noodzaak tot verkopen groter dan de ander. Je moet goed bedenken waar je de prioriteiten aan geeft. Enerzijds tijd (snel verkopen) en anderzijds de (kans op een maximale) opbrengst. Snel verkopen: Indien bij jou de nadruk ligt op snel verkopen, dan is het van groot belang een zo scherp mogelijke vraagprijs neer te zetten met een zo goed mogelijke presentatie en marketing van je woning. Hoe je de vraagprijs bepaalt krijg je zo te horen. Over presentatie en marketing praten we verderop in dit boek. Dit scenario raden wij aan indien de woning voor jou een “last” is. M.a.w. de maandelijkse lasten van hypotheek, energie, lokale lasten en onderhoud drukken te zwaar op je schouders. Opbrengst: De opbrengst is het uiteindelijke product van de toepassing van alle kennis en trucs uit dit boek. Pas bij de bepaling van de vraagprijs goed op dat je het doel van de verkoop niet uit het oog verliest! Indien de hoogste opbrengst je prioriteit heeft, neemt de kans dat je verkooptijd oploopt toe. Kijk wat de markt doet. Worden de huizen de laatste tijd alleen maar duurder bij jou in de buurt? Dan kruipt de verkoopprijs vanzelf richting je vraagprijs. Een hogere vraagprijs is dan geen probleem. Worden de woningen bij jou in de buurt alleen maar goedkoper dan lopen de vraagprijs en de verkoopprijs van elkaar af en neemt de kans op een geslaagde verkoop af. Indien je gaat voor een maximale opbrengst is het ook noodzakelijk om een scherpe vraagprijs neer te zetten waarbij je dan niet te veel zakt. Houdt bij een hogere vraagprijs wel rekening met een meer dan gemiddeld lange verkooptijd. Het voordeel van een hogere vraagprijs is dat je snel over enkele duizenden euro’s meeropbrengst kunt praten en dat is snel verdiend. Dit scenario raden wij alleen aan indien je gezinssituatie en de woonlasten het toelaten. Bij een maximaal scenario is de presentatie en marketing misschien nog wel veel belangrijker vanwege het vraagprijsverschil met vergelijkbare woningen. Jouw woning lijkt dan (financieel) minder aantrekkelijk. Vraag: Een opbrengst of lening van € 266.000,- tegen 4,5% rente heeft bijna € 12.000,euro aan rente. Dit is € 1.000 per maand! Hoeveel maanden heb jij de tijd om de vraagprijs te laten zakken met € 12.000,- ? Denk dus goed na of je een hoge vraagprijs wilt of een hele scherpe!


27

Vraagprijs is geen verkoopprijs. Het lijkt zo logisch maar dat is het niet altijd. Het komt voor dat woningen boven de vraagprijs worden verkocht. Het is wat de gek er voor geeft! Die ene woning op die prachtige plek komt maar één keer te koop. Het is nu of nooit. Indien je er nog steeds van uitgaat dat de verkoopprijs altijd 10% lager ligt dan de vraagprijs heb je het dus mis. Die ene woning wordt verkocht boven de vraagprijs. Ook kan het zijn dat mensen bereid zijn de vraagprijs te betalen. Dit komt regelmatig voor bij gewilde woningen, met name in goede wijken met charmante (jaren ‘30) woningen in de middenklasse prijs (3-4 ton). De woningen hebben dan vaak een hoog afwerkingsniveau, zodat de nieuwe bewoners er zo in kunnen zonder veel te klussen. Heb je meer een gemiddelde woning waar er veel van zijn in de wijk, dan is de kans dat er boven de vraagprijs wordt geboden kleiner. Vaak komt dit alleen voor in een overspannen markt. Hou bij het bepalen van de vraagprijs rekening met dit gegeven en stel voor je zelf een strategie vast. Hoe scherp zet je je vraagprijs neer en hoever wil je zakken tot je uiteindelijke verkoopprijs?

Prijsinformatie verzamelen: Als eigenaar van een woning heb je zelf vaak al een aardig beeld in welke richting je moet denken bij de waarde van je woning. Iedereen vindt het namelijk interessant te weten waar het pand van de buren voor te koop staat. Daarnaast krijg je elk jaar een WOZ beschikking van de gemeente met daarop een getaxeerde waarde. De WOZ waarde: Elk jaar krijg je als woningeigenaar een WOZ beschikking van de gemeente. Deze beschikking bevat een vastgestelde taxatiewaarde. Er vanuit gaande dat de gemeente niet helemaal dom is, veel informatie heeft en de modelmatige waardebepaling redelijk goed is gegaan, kunnen we stellen dat deze beschikte waarde redelijk in de buurt zal liggen van de marktwaarde van 1 tot maximaal 2 jaar geleden. De WOZ waarde moet volgens de Wet WOZ namelijk de marktwaarde weergeven van de woning 1 jaar voor het belastingjaar waarvoor de waarde geldt. De WOZ- beschikking en het taxatieverslag dat we in het eerste hoofdstuk hebben behandeld en hebben opgevraagd zijn samen een handig eerste houvast bij de vraagprijsbepaling. jewoningzelfverkopen.nl

28

Wat staat er te koop? Om te weten wat je kunt vragen voor je woning is het handig om te weten wat een ander voor een vergelijkbare woning vraagt. Op Funda (www.funda.nl) staat het grootste gedeelte van de in Nederland te koop staande woningen. Uitgangspunt is dat de koper van jouw woning op zoek is naar een woning met de zelfde kenmerken zoals die van jouw woning bij jouw in de buurt. Dit laatste is van belang omdat de waarde van onroerend goed voor een groot deel is gerelateerd aan de locatie. Woon je in de stad denk dan na welke wijken vergelijkbaar (concurrerend) zijn met die van jou. Woon je op het platteland kijk dan welke regio vergelijkbaar is met die van jou. Begin dicht bij huis. Ga naar het beginscherm van Funda. Woon je in een stad of een groter dorp, typ dan de postcode zonder letters in. Woon je in een kleiner dorp, typ dan de plaatsnaam in en vergroot eventueel de locatie met +1 km. Zoek de vergelijkbare woningen en print deze. Indien je geen of niet genoeg vergelijkbare woningen hebt, vergroot dan je zoekgebied zodat je toch enigszins vergelijkbare woningen hebt gevonden. Als je deze woningen naast elkaar legt heb je een goed beeld van het actuele aanbod van vergelijkbare woningen in jouw buurt. Let op, dit zijn je concurrenten! De koper van je woning kan maar één keer kiezen, voor jouw woning of voor die van de concurrent. Wat is er verkocht? Hier had de makelaar vroeger een groot voordeel, hij had toegang tot de database van de brancheorganisatie of hield op papier de markt bij. Tegenwoordig is dat voordeel verdwenen. Op dat zelfde Funda staat bij het zoekresultaat immers ook een tabblad “verkocht”. Ook hier kun je zoeken naar vergelijkbare woningen. Belangrijke gegevens hier zijn o.a. de (indicatieve) verkoopdatum, de laatste vraagprijs en met name de verkoop tekstgegevens en de foto’s. Ook deze vergelijkbare woningen print je uit. Weet je zelf nog vergelijkbare verkochte woningen die hier niet bijstaan, noteer die dan ook en zoek de postcode van deze woningen op. Noteer de postcodes van de verkochte woningen en vis de dubbeltellingen er uit. Een postcode bestaat uit de 4 cijfers + de 2 letters, deze heb je straks nodig. Vervolgens ga je voor deze woningen naar www.kadaster.nl en vraag je de verkoopprijs op. Dit gaat via de tab “koopsommenoverzicht”. Het opvragen gebeurt op postcode.


29

Print de koopsommenoverzichten en noteer de verkoopprijs duidelijk bij de laatste vraagprijs op de prints. Je hebt zo meteen een aardig beeld hoever de vraagprijs en de verkoopprijs bij deze woningen uit elkaar lag. Hieronder vind je een voorbeeld van zo’n koopsommenoverzicht:

Belangrijk is de “datum”; die moet redelijk recent zijn. Let ook hier niet te veel op de “omschrijving”, deze klopt namelijk niet altijd en zegt niet veel. “Met meer onroerend goed” geeft alleen aan dat er meer dan één kadastraal perceel is verkocht, dit kan een rare afwijking verklaren maar dat hoeft niet. Hoe staan we er voor? Voor je ligt een schat aan informatie: een door de gemeente getaxeerde waarde, diverse vraagprijzen van te koop staande woningen en het meest belangrijke, de verkochte woning met beschrijving, foto’s en verkoopprijs.


30

Het plussen en minnen Hier begint het “makelaars”werk. Het fine-tunen van de waarde van de woning. Je hebt een bandbreedte waarbinnen we de juiste waarde gaan zoeken voor jouw woning. Vul voordat je begint de lijst met kenmerken in voor je eigen woning zodat je goed een vergelijking kunt maken. Hiervoor kun je de gegevens uit je taxatierapport gebruiken: •

Gebruiksoppervlak

•

Bouwjaar

•

Soort dak

•

Grootte van de tuin of buitenruimte

•

Kadastrale grote (van al je percelen samen)

•

Bijgebouwen met grootte

•

Type en jaartal verwarming

•

Eigendomssituatie

•

Enz.

Wees bereid om vanaf een afstand naar je eigen woning te kijken. Dus met “vreemde” ogen. Pak een kladblok en noteer wat VOOR DE GEMIDDELDE KOPER, jouw woning beter of mooier, slechter of minder mooi heeft t.o.v. de referentie panden.

Waarde Waarde is een ruim begrip. Hou bij het bepalen van de vraagprijs enkele zaken goed voor ogen: Jouw luxe is niet de luxe van een ander; Die mooie keuken of badkamer die je heel veel geld gekost heeft vindt een ander, hoe raar het ook kan lijken, helemaal niet mooi. Ze kunnen het niet “op waarde schatten”. Let er bij het plussen en minnen dus op dat je daar realistisch naar kijkt. Die dure keuken kan wel eens waarde drukkend zijn indien jij een zeer excentrieke smaak hebt. “More is less”: Stelregel: hoe meer er van is hoe minder het waard wordt. Dus hoe groter de kenmerken van de woning hoe minder hard de totaalwaarde stijgt. jewoningzelfverkopen.nl

31

Hieronder geven we ter verduidelijking enkele voorbeelden. Een kavel van 1.000 m2 in het buitengebied heeft niet veel meer gebruiksmogelijkheden dan een kavel van 3.000 m2. De m2-prijs van een woning van 85 m2 ligt vaak hoger dan de m2-prijs van een woning van 150m2. Verborgen euro’s: bekijk je woning eens anders. Zoals in het vorige hoofdstuk bij bestemmingsplan al is aangegeven is het best mogelijk dat jouw woning ten opzichte van de vergelijkbare woningen meer mag. Jij mag nog op- of aanbouwen, er is bij jouw woning tevens een ander gebruik toegestaan etc. Het komt allemaal voor! Vaak hebben vergelijkbare woningen vergelijkbare mogelijkheden maar afwijkingen in het bestemmingsplan die in jouw voordeel zijn, moet je bij verkoop zeker onder de aandacht brengen. Dit is een verdiepingsslag waar de meeste verkopers en ook makelaars aan voorbij gaan! Ook nog niet gerealiseerde mogelijkheden die ook de vergelijkbare woningen hebben zijn geld waard. Dit komt vaak voor met dakopbouwen, een extra verdieping. De meeste mensen weten niet eens dat het mag. Pas als één iemand in de straat een uit-, op- of aanbouw doet volgen er al snel meer. Verkoop dus die slapende vierkante meters. Verborgen meters zijn ook verborgen euro’s! Zoek de verborgen meters! Dit zijn meters die er al zijn maar die je niet ziet. Kijk eens creatief naar je woning. Heb je een dakkap die doorloopt? Misschien past er nog een extra ruimte die er nu niet is? Kelder graven? Ik ken ze die hierdoor extra meters hebben gekregen. Deze meters hoeven er nu nog niet te zijn, maar als je weet waar ze zitten kun je de koper van je woning er op wijzen. Als hij ze kan zien kent hij er bewust of onderbewust toch een waarde aan toe. Locatie, locatie, locatie! Dit is normaal gesproken de grootste waarde bepalende factor. Een woning in Amsterdam is duurder dan diezelfde woning in het noorden van ons land. Een appartement van 100 m2 in de historische binnenstad is duurder dan diezelfde woning in een buitenwijk. Een tussenwoning in de “goede” buitenwijk A is duurder dan diezelfde woning in de “slechte” buitenwijk B. Ik praat hier over vergelijkingsobjecten in dezelfde buurt. Maar hoe zit het dan? jewoningzelfverkopen.nl

32

Ook binnen dezelfde buurt zijn er verschillen. Over het algemeen wordt vrij uitzicht hoger gewaardeerd dan geblokkeerd uitzicht. Dus hoe verder je kunt kijken, des te beter. Een uitzondering hierop kan zijn dat je vrije uitzicht haaks ligt op een drukke straat waardoor de auto’s altijd met de koplampen jouw woning in schijnen. En nu? In het gunstigste geval kom je er achter dat je woning goed vergelijkbaar is en dat de waarde overeenkomt met die van de verkochte woningen in de buurt. Is de vergelijkbaarheid minder, dan gaan we “plussen en minnen voor gevorderden”, rekenen of taxeren dus.

Rekenen Taxeren is geen vaste wetenschap. Ga dus ontspannen om met het rekenen en gebruik het als afronding of onderbouwing voor het waardegevoel dat je voor jouw woning hebt gekregen. Waarde van de grond. Over wat voor grond praten we? Praten we over snippergroen, natuur, landbouwgrond, industriegrond of een woonkavel? Heb je een woonkavel van 150 m2 en daarbij dus 10 m2 grond meer dan je buurman, dan kun je daar een prijs aan plakken. Stel de gemeente verkoopt kavels voor € 400,- per m2 dan is jouw woning in theorie dus 10 x € 400,- = € 4.000,- meer waard. Is jouw schilderwerk slechter dan de buurman, of de buurman heeft een prachtige siertuin en jij alleen maar gras, dan kun je begrijpen dat deze € 4.000,- dus weer tegen elkaar wegvalt. Vergeet echter de kopers van je woning niet te wijzen op de extra grote tuin ten opzichte van de rest van de woningen in de straat! Heb je een woonkavel van 3150 m2 en daarbij dus 10 m2 grond meer dan je buurman, dan is de meerwaarde van deze m2 verwaarloosbaar! Heb je diezelfde woonkavel van 150 m2 en daarnaast een weiland voor een pony, dan maakt dat je woning een stuk aantrekkelijker ondanks dat de meerwaarde van de (agrarische) grond niet echt doortikt. Jouw woning heeft echter wel meer mogelijkheden en zal dus gewilder worden, naast de rekenkundige meerwaarde van de grond krijgt je woningwaarde een kleine “plus”. Waarde van de m2. Als je woning meer m2 gebruiksoppervlak heeft dan een vergelijkbare woning in de zelfde buurt, dan mag je daar ook meerwaarde aan toe kennen. Hoe kom je tot de waarde van die vierkante meters? Als je goed vergelijkbare woningen hebt met ongeveer dezelfde kavel grootte dan deel je de prijs door de m2 gebruiksoppervlak en vermenigvuldig je dat met die van jou. Wijkt de kavelgrootte meer af, dan proberen we het op een andere manier. jewoningzelfverkopen.nl

33

Vermenigvuldig de kavelgrote met de gemeentelijke uitgifteprijs en trek deze van de verkoopprijs af. Deel de restwaarde door het aantal m2 gebruiksoppervlak. Voila, de prijs van een m2 woning in jouw straat. Voor de waardebepaling van je eigen woning doe je het omgekeerde, dus de gevonden prijs maal de meterprijs en daar tel je de kavelmeters maal de uitgifteprijs weer bij op. Hou bij deze methode ook rekening met eventuele verschillen in bijgebouwen zoals schuren en garages. Trek hiervoor ook eerst een bedrag af, of als jij er wel één hebt t.o.v. de referentie, tel er dan na de berekening wat extra’s bij. Hierboven heb je alle stappen doorlopen die een makelaar of taxateur ook doorloopt. Je kunt nu een vraagprijs vaststellen. Bedenk wel dat ook de kopers en een eventuele aankopend makelaar deze bovenstaande stappen kunnen doorlopen, en daarmee jouw vraagprijs goed kunnen beoordelen. Wat je hebt uitgerekend is de verkoopprijs van de woning, dus de prijs die je er uiteindelijk voor wilt hebben. Om te komen tot de vraagprijs zul je deze moeten opplussen zodat er onderhandelingsruimte voor de tegenpartij ontstaat. Je wilt echter de woning zo aantrekkelijk mogelijk in de markt zetten. Bepaal dus weloverwogen de vraagprijs. Het vaststellen: Bij het bepalen van de vraagprijs en de verkoopprijs stel je jezelf de vraag: “zou ik zelf op basis van al deze kennis mijn eigen woning voor deze prijs als verantwoorde aankoop durven kopen”? Indien je antwoord hierop “ja” is, bedenk dan dat er naast jou velen zijn die net zo denken. Dit geeft je de moed om het waardegevoel (het weten op basis van feitelijke kennis) om te zetten in de feitelijk vraagprijs van de woning. k.k.! Achter de vastgestelde vraagprijs zet je te allen tijde de letters: “k.k.” Dit betekent “kosten koper”. Kosten koper betekent dat alle kosten m.b.t. de aankoop van de woning voor de koper is. Jij krijgt dus gewoon de vraagprijs voor de stenen en de grond. Onder kosten koper vallen vaak kosten zoals o.a.: •

De overdrachtsbelasting

•

Financieringskosten

•

Notariskosten

•

Taxatiekosten

•

Kadasterkosten

•

Enz enz.


34

Deel 3: De presentatie van je woning / De woning verkoop klaar maken! Alle informatie is boven water, we hebben bewust en verstandig naar de waarde gekeken en een vraagprijs is bepaald. We gaan nu kijken naar de woning, wat zie jij en wat ziet de toekomstige bewoner van je woning. We zorgen er voor dat een zo’n groot mogelijke doelgroep de woning leuk gaat vinden. Let op! Het volgende hoofdstuk gaat je veel werk kosten. Het is als een grote lente schoonmaak. Veel rotzooi gaat naar de stort en alles wordt schoongemaakt. Je wordt als de tweedehands autohandelaar die zijn meeste geld verdient met…. jawel, poetsen! We lopen de presentatie van de woning door op de manier waarop straks de koper van je woning deze woning ook gaat zien en beleven. 1.

De voorkant van de woning

2.

De (voor)tuin

3.

Entree

4.

Beneden

5.

Boven

6.

Weer beneden

7.

Het toetje, de kers op de appelmoes

Je hebt maar één keer een kans op de eerste indruk. En meestal is die doorslaggevend. Dus zodra de kopers van je woning aankomen en de woning zien, moet het ze meteen een goed gevoel opleveren. We kennen allemaal de programma’s op tv, wat daar verteld wordt is geen onzin, het basisidee klopt! Het is van groot belang dat je woning een bepaald gevoel gaat weergeven. Niet iedereen is een woningstylist of heeft verstand van kleurzettingen. In dit boek geven wij je het basisidee dat je huis een goed gevoel geeft. LET OP! Dit goede gevoel hoeft niet jouw gevoel te zijn, wat we proberen te doen is de basisprincipes toe te passen zodat jouw woning het snelst verkocht is. Het gaat niet om jou maar wel om jouw centen! jewoningzelfverkopen.nl

35

De basisprincipes: Licht, rust, schoon, heel en ruimte! Als je deze basisprincipes weet toe te passen op jouw situatie, dan heb je de meeste kans dat je woning vlot verkoopt. Deze universele principes spreken ons namelijk allemaal aan.

Licht: van zwart naar wit, een heel verschil. Donker, mensen hebben een hekel aan donker, ze zien niet goed, associëren het met angsten of negativiteit. Denk aan de uitdrukkingen: “een donker hol” of “duistere zaken”. Donker is dus niet goed, dit is dus vanaf nu taboe. Fel licht, hieraan hebben mensen ook een hekel. Waar zie jij normaal fel licht? Bij de tandarts of in een operatiekamer? Dit zijn niet de plaatsen waar je wilt zijn. Beide uitersten moeten we dus voorkomen. Wat we willen is “zacht” licht Uit onderzoek blijkt dat mensen bij zacht licht positiever, aardiger en geduldiger zijn. Zacht licht is in technische vorm circa 150 lux. Maar wij spreken gewoon over warm licht dat niet te fel brandt, bijvoorbeeld een gloeilamp van 40 wat met een gelige of roodachtige gloed. De andere vorm van zacht licht die de mens het meest waardeert is het doodeenvoudige daglicht. Daar kun je niet genoeg van hebben. De oplossing: •

• • •

•

Zorg dat alle ramen vrij zijn van zaken die daglicht blokkeren. Doe de gordijnen open, en de luxaflex omhoog! Zet planten opzij en verplaats indien mogelijk eventuele grote meubelen. Vergeet de ramen ook niet te lappen, dat scheelt heel veel. Laat het daglicht je huis vullen! Loop al je lampen na op “zacht licht” Heb je nog ergens een lamp die te veel of koud licht geeft, draai er een andere lamp in die warmte uitstraalt. Donkere plekken? Zet ook hier lampjes neer, deze zijn bij Blokker of Ikea al voor een paar euro te krijgen. Ook kaarsen geven licht, warmte en gezelligheid. Er is niets mis met het tactisch neerzetten van kaarsen, let natuurlijk wel op de brandveiligheid. Heel donkere muren? Overweeg deze wit te schilderen, dat maakt een wereld van verschil.


36

Rust: van zenuwpees naar ZEN-Boeddha Rust is een van de meest gezochte zaken in onze tijd. Mensen lopen zichzelf voorbij, worden gek in het winkelcentrum of in de file. Waarom denk je dat de massagecentra, sauna’s en Spa’s het zo goed doen? Rust, aaaaahhh wat lekker! Rust is een gevoel, gebaseerd op leegte. Een mediterende boeddhistische monnik is volledig in zijn rust en denkt aan…… niets! Er zijn nog steeds veel mensen die denken dat het hebben van veel materiële zaken gelukkig maakt. Het omgekeerde is echter waar. Veel spullen brengen veel zorgen met zich mee. Denk aan die vier afstandsbedieningen waarvan er altijd wel een is waarvan de batterijen leeg zijn. Die keukenmachine die altijd in de weg staat en die je eigenlijk nooit gebruikt. Die vensterbank vol met prullen waardoor je er met stoffen niet bij kunt, die kapotte extra fiets die je al 2 jaar moet maken…. Zorg voor rust, dit betekent dat je zoveel mogelijk spullen die niet relevant zijn weggooit of tijdelijk elders opslaat. Je zult er versteld van staan hoeveel spullen je eigenlijk al heel lang niet meer hebt gebruikt, of allang stuk zijn, en toch bewaar je ze. Waanzin! Weg er mee! Een bijkomend voordeel is dat je al deze spullen straks ook niet meer hoeft te verhuizen. In de spirituele wereld zegt men dat het loslaten (lees wegdoen) van zaken ruimte geeft voor nieuwe stromingen, het opruimen in je leven geeft mogelijkheden voor nieuwe zaken waarvan je wel plezier zult hebben. Even terug naar de euro’s! Rust verkoopt! Mensen worden zenuwachtig van veel spullen, rommel, schreeuwende kleuren. Eenheid in je woning, zaken heel en geordend in een harmonieuze samenhang geeft rust en mensen zijn bereid daar voor te betalen! De oplossing: • •

•

Zorg dat je huis is opgeruimd, beter een volle kast dan een vloer vol kinderspeelgoed, vieze sokken of een aanrecht vol met vieze vaat. Orden je meubels, schuif de stoelen aan tafel, zet je boeken netjes in de open boekenkast, stop een nieuw waxinelichtje in de houder en gooi de oude weg. Allemaal eenvoudige zaken die vanzelfsprekend zijn maar die je wel kunt doen. Oranje – groene muur? Vraag jezelf goed af of je zo de verkoop in wilt. Het kan erg mooi staan, maar ook schreeuwerig en onrustig. Afhankelijk van jouw situatie moet je hier iets mee. Ben je niet zeker, vraag je familie en vrienden wat zij er van vinden. Nog niet zeker, pak de kwast en schilder het wit, dan zit je altijd goed.


37

Schoon Zodra jouw woning een “eh jakkie of getver” oproept bij potentiële kopers, dan zijn het geen kopers meer en is al je inspanning voor niets geweest. Zorg dat je woning schoon is, dus geen vetresten op het fornuis, geen remsporen in de wcpot en geen schimmel in de badkamer! Maak je huis schoon!

Heel Dit basisprincipe is simpel. Spullen moeten heel zijn. Laat kapotte en voor de koper belangrijke zaken repareren! Vaak zijn dit kleine zaken zoals: een lamme deurkruk, een hangend keukenkastje, een lekkende kraan, een kapotte plafonnière enz. Overige zaken die al heel lang kapot zijn en je eigenlijk niet gebruikt doe je weg. Werk je verf bij. Verf eventuele vlekken op de muur bij met latex. Stip hinderlijke beschadigingen bij.

Ruimte: meters zijn € -tjes Bij de waardering hebben we het er al over gehad, “meters zijn eurootjes”. Dat geldt hier ook. Mensen kopen niet zo zeer m2, maar het gevoel van ruimte. Ook hier speelt de psychologie een grote rol. De meeste woningen in Nederland lopen niet over van m2 oppervlak. Het is dan ook van groot belang dat we alles op alles zetten om in ieder geval wel dat gevoel te geven.


38

Door het opruimen van je woning, het toelaten van daglicht en het wit schilderen van delen van de woning lijkt je woning al veel ruimer. Maar dit kan nog beter. Heb jij grote meubels? Overweeg eens of je die elders kunt opslaan. Misschien heb je wel twee grote ligstoelen en een bank. Kan daar niet een van de drie weg??? Volgepropte woningen komen klein over. De doorsnee woningkoper kan hier niet doorheen kijken. Ook deze potentiële koper zal dus afhaken, waar hij wel interesse heeft als de woning groter lijkt.

Kijk of er zaken weg kunnen, een oude kinderkruk die nog in de hoek staat terwijl de jongens al op de brommer weg zijn? Hup op marktplaats, naar de kringloop of aan het grofvuil! Drie reiskoffers op je logeerkamer? Misschien passen ze wel in elkaar, en dan in de schuur. Weg, uit het zicht, hier worden eurootjes verdiend! Ruimte is waardevol, zorg dat je je woning zo ruim mogelijk laat over komen.


39

Algemeen Tuin algemeen Al het hierboven genoemde geldt ook voor de tuin en de eventuele bijgebouwen zoals tuinhuisjes en garages. Het zou zonde zijn als de potentiële kopers aan het einde van de rondleiding geconfronteerd worden met een vies, donker, rommelig hok of achtertuin. Een deuk in de tot dusver succesvolle verkooppoging. Maai minimaal het gras, veeg je bestrating, gooi rommel weg en stapel de overige zaken netjes op.


40

Kinderen / dieren Al hoewel je kinderen of je katten schatjes zijn heeft een toekomstige koper er misschien wel een hekel aan. Dit is niets persoonlijks maar indien je hoofddoel is om je woning te verkopen om jou en je gezin inclusief de hond of de kanariepiet een nieuwe plek te geven, dan is het van groot belang dat je dit onderkent. Ga er van uit dat als je een hond hebt, het naar “hond” ruikt. Ook als je het zelf niet meer door hebt.

Ga er vanuit dat als je huis vol met tekeningen hangt en vol met speelgoed ligt dit verkeerd kan overkomen bij de kopers. Wederom, dit is niets persoonlijks, een ieder kijkt vanuit zijn of haar perceptie en die is per definitie anders dan die van jou. Hou hier dus rekening mee en maak het huis “kind en dier schoon”.


41

Tour de Casa (ofwel “kassa”!) We lopen nu je woning rond, wat komen we waar tegen? Hoe eenvoudig is het om jouw “Casa” om te toveren in Kassa!

De voorkant van de woning Dit is het eerste wat de toekomstige bewoners van je huis zien. Zorg dat het er goed uitziet. Let op de basisprincipes: Licht, rust, schoon en ruimte! Doe een check! 1.

Zit de voorkant netjes in de verf?

2.

Zijn de ramen gelapt en kijk je “vriendelijk” naar binnen?

3.

Is de tuin netjes en “rustig” en is de stoep geveegd?

Allemaal check? Grote kans dat de potentiële kopers al binnenkomen met een positief gevoel! Slag één is gewonnen!

Entree Hoe wil je de mensen je woning binnen laten komen? Via de voordeur? Via de garage? Via de keuken? Denk hier over na:welke route heeft de hoogste wow-factor? De mensen komen van buiten naar binnen, dus van koud naar lekker warm of van zomerse hitte naar heerlijke koelte. Hoe is de entree? Ruim? Knus? Opgeruimd? Schoon? De mensen moeten het gevoel krijgen dat ze “thuis” komen.

Beneden Ga meteen door naar de mooiste plek, de keuken of de kamer en zet de kopers van je woning neer op je favoriete plek. “Ga daar maar eens rustig zitten” Aan de keukentafel of op de bank met uitzicht op…… Het park, de openhaard, de tuin, de straat in, de vogelkooi…. U gaat de koper vertellen hoe rustgevend en heerlijk het is om op dat plekje te zitten. Ahhhh rust!!! (lees Kassa!!!) Dus zorg dat het uitzicht vanaf deze plek optimaal is.


42

De keuken Zorg dat de keuken leeg is en ook de kastjes opgeruimd. Een koper heeft nog al eens de neiging om te kijken of er voldoende ruimte in de keuken is voor alle potten en pannen. Wees ze voor en zorg dat al je spullen er inpassen. Het fornuis en de oven zijn natuurlijk schoon en blinken als nooit te voren. Het hoeft niet nieuw te zijn maar wel schoon, heel en bruikbaar.


43

Boven Het naar boven gaan of in het slaapgedeelte van het huis komen geeft vaak een beladen gevoel. Het is alsof je hier pas echt de privéruimten van iemand betreedt. Doe wat je kunt om dit gevoel zoveel mogelijk weg te nemen bij de toekomstige kopers van je woning. Hieronder enkele voorbeelden waarmee je dat ongemakkelijke gevoel kunt wegnemen. De manier is door het creëren van een sfeer van openheid en onpersoonlijkheid. Doe ook hier alle gordijnen enz. open. Er is niets geheims aan jouw badkamer of slaapvertrekken. Zorg dat alles is opgeruimd en dat met name persoonlijke items verborgen zijn. Je wilt de toekomstige kopers van de woning niet afschrikken met jouw vieze sokken, onderbroeken, scheermesjes, hygiënisch verband, bh-s en pyjama’s. Hoe minder persoonlijk de beleving van jouw huis is, hoe eerder de toekomstige bewoners het gevoel hebben dat het hun huis is.

Slaapkamer Heb jij al een eenvoudige warme neutraal en licht gekleurde sprei over je (drukke ogende) dekbed? Dit is het moment om er een aan te schaffen. Rust en ruimte, dat is wat we zoeken. Een eenvoudige witte sprei en een paar leuke kussentjes maken een wereld van verschil.

Sanitair Deze is zo leeg mogelijk, ruikt fris of neutraal. Een aanwezige wc-deksel is ten allen tijde naar beneden!!! Fleur het sanitair op met (geur)kaarsen, potjes badzout en hang schone handdoeken op. Heb je dure zeep, aftershave of make-up? Stal het uit alsof je het wilt verkopen. Het omgekeerde is ook waar. Die 1,5 literfles voordeelshampoo kan beter even in de kast. Hier geldt het psychologische effect. Hoe basaal ook maar de dure uitstraling van het flesje van jouw lekkere geurtje geeft onderbewust een gevoel van luxe aan het te verkopen product, te weten jouw woning die in no-time hun woning moet worden!


44

De kers op de appelmoes Welke leuke extra heb jij? Die bonus voor de koper? Een verstopt wijnrek vol met flessen? Opbergruimte achter de aftimmering? Een kelderkast of een ruimte onder de vloer? Een groentekasje in de tuin? Een konijnenhok in de schuur? Een foto van een in de zomer fantastisch bloeiende vaste plant? Verras de kopers van je woning met iets. Het maakt niet zoveel uit met wat zolang het maar iets is wat ze van te voren nog niet wisten.

Buiten De Dutch Dream!; een huis met een puntdak en een tuin, dat is waar de meeste starters op de woningmarkt van dromen. Waarom toch altijd die tuin? Ben je wel eens in het buitenland geweest? Het valt mij altijd op als ik van Duitsland of België de grens weer overrijd dat opeens weer alle tuintjes er netjes en verzorgd uitzien. Nederlanders hebben wat met de tuin. Mijn filosofie is het dat de tuin in Nederland gelijk staat aan “vrijheid”. Een plek, hoe klein ook om even rustig te kunnen zitten en uit te puffen. Een plek om te genieten van jouw creatie, of dat nou een volledig volgeplante siertuin van € 35.000,- is of jouw bestrate achtertuin met die ene leuke tuinkabouter; dat maakt niet uit. De tuin in Nederland is iets heiligs. Dit maakt het hebben van een tuin bij een woning meestal tot een pluspunt. Hier gelden ook een aantal algemene inrichtingscriteria.

Grijs versus Groen Overal vinden de meeste mensen het belangrijk dat ze een lekker plekje hebben waar ze buiten kunnen zitten. Een tafel en twee stoelen of een bankje is het minimum. Daarnaast voelt een mens zich van nature het lekkerst in een groene omgeving. Dit kan doormiddel van planten en/of gras. Met andere woorden: is jouw tuin voorzien van groen en grijs? Als je alleen gras hebt, hoef je niet meteen een grote investering te gaan doen om een terras aan te leggen. Maar als je alleen terras hebt is het wel verstandig om wat planten of (bloem)potten neer te zetten. Zorg dat de buitenruimte is aangekleed en opgeruimd. Het moet een positieve uitstraling krijgen. Is je tuin redelijk kaal kun je daarbij enthousiast aangeven aan de toekomstige kopers welk een fantastisch potentieel jouw tuin heeft om een oase van rust te worden. jewoningzelfverkopen.nl

45

Wauw, is dit mijn woning? Na het doorlopen van het bovenstaande is het resultaat bij mensen vaak: Wauw is dit mijn woning? Het uitvoeren van het bovenstaande leidt vaak tot een bewustwording van wat je hebt. Je haalt er tien keer meer uit dan wat je in de waan van de dag beleeft. Zelf vond ik het bij de verkoop van mijn woning bijna jammer dat ik wilde verhuizen. Tegenwoordig pak ik tips van hierboven er op gezette tijden bij en bezorg ik mezelf opnieuw dat “Wauw-gevoel” maar zonder dat ik ga verhuizen. Dit boek kan jou dus ook in de toekomst gelukkig maken, over and over again! Je woning is om door een ringetje te halen. Vol van licht, rust, en ruimte. Alles is heel en schoon. WAUW! Nu is het tijd om foto’s te maken en het geheel vast te leggen om aan anderen te kunnen laten zien!

Goede tips allemaal, maar ik zie het niet zitten Misschien heb je moeite om de adviezen van hierboven om te zetten in daadwerkelijke acties, of ben je minder creatief. Zelf ben ik erg praktisch ingestoken en heb moeite om de juiste “sfeer” neer te zetten. Mijn afdelingen zijn dan ook de basisprincipes “licht, heel en schoon” Gelukkig vindt mijn vriendin het erg leuk om sfeer te geven in het huis door middel van het afstemmen van kleurgebruik, kussentje hier, kaarsje daar. Bijpassende fruitmand op de tafel. Prima! Als je moeite hebt met dit creatieve proces, of je wilt er eens over praten met een professionele woningstylist, dan zijn er diverse partijen in de markt die zich hiermee bezig houden. Zie hier onder de voorbeelden van huismakeover.nl


46

Pas op dat je je woning niet te leuk maakt, anders wil je misschien helemaal niet meer verkopen! ;-)


47

Deel 4: De marketing van uw woning We hebben nu allen belangrijke informatie over het huis klaar liggen. We hebben de juiste verkoopprijs vastgesteld. De woning is schoon en heel en straalt ruimte en rust uit. We zijn klaar voor de verkoop. Hoe gaat dit in z’n werk? Simpel gezegd bestaat het verkoop proces uit drie stappen; Eerst vertel je aan de buitenwereld dat je woning te koop staat. Dan haal je de geïnteresseerde over om je koopcontract te tekenen en als laatste gaat de woning volgens het officiële kanaal in eigendom over op de koper. In de hierna volgende hoofdstukken nemen we je mee in deze stappen. Hieronder bevindt zich de volgende stap, het kenbaar maken aan de buitenwereld dat je woning te koop is. WONING TE KÓÓÓÓÓP!!!!!! Wat heb je nodig om je woning te promoten? Ik vind dat je minimaal een goede verkoopbrochure moet maken. Een verkoopbrochure is een document waarin alle relevante informatie van de woning is verzameld.

De verkoopbrochure De verkoopbrochure- opbouw: Een verkoopbrochure bestaat uit diverse delen. O.a.: • • • • • • •

Voorblad: Het voorblad bestaat uit het adres van de woning, een foto en de vraagprijs Kenmerken en afbakening De verkooptekst; omschrijving, indeling, ligging en locatie Bijzonderheden Foto’s Tekeningen / plattegronden Lijst van roerende zaken

Op de website www.jewoningzelfverkopen.nl vind je een voorbeeldsjabloon dat is opgebouwd volgens dit principe. Dit sjabloon is gratis te downloaden en eenvoudig in te vullen. Zet hem eenvoudig om naar pdf en je brochure ziet er direct professioneel uit!


48

Kenmerken en afbakening Kort geef je de kenmerken van de woning weer zodat mensen bij het begin van je brochure al een indruk hebben van wat er verkocht wordt. Daarna volgt de afbakening, ook in het kort. Dit is een zeer essentieel punt waar de meeste makelaars te snel aan voorbij gaan. Wat wordt er nou eigenlijk verkocht? Ja, zou je zeggen, gewoon de woning natuurlijk! Echter gewoon de woning kan bestaan uit diverse stukjes grond (kadastrale percelen) en misschien wel (opstal) rechten. Kort en bondig noemen we hier wat er juridisch wordt verkocht.

De verkooptekst; omschrijving, indeling, ligging en locatie Hier mag je helemaal los gaan. In mooie bewoordingen beschrijf je de woning. Let wel op dat het niet ongeloofwaardig wordt. Bij de beschrijving van de indeling begin je gewoon bij de voordeur en je loopt als het ware in je beschrijving de hele woning door. Een beschrijving is leuk maar de foto’s achter in je brochure zeggen meer! Een foto zegt meer dan duizend woorden! Zorg dat je de beschrijving “matcht” met je foto’s. Met de foto’s en je beschrijving kunnen de mensen als het ware je woning doorlopen zonder dat ze er geweest zijn. Bij ligging en locatie benadruk je de omgeving waar de woning ligt. Is de wijk iets minder, dan benadruk je de straat of de stad wat meer. Voeg hier leuke fotootjes toe die je van internet plukt. Speel je eigen VVVkantoor. Tip: bij de nieuwere versie van Windows® heb je een “knipfunctie” een eenvoudige functie waarmee je willekeurig van je beeldscherm plaatjes kunt knippen en plakken in je word-document. Heb je een wat oudere versie, dan google je op het mini-programma “snippy”. Even gratis downloaden en daar is het schaartje om plaatjes te knippen en te plakken. Handig! Informatie over de wijk en buurt vind je vaak bij de gemeente of het wijkbureau. Met het zelfde knipprogramma knip en plak je een luchtfoto van jouw buurt of straat in je brochure. Dus als je het leuk vindt leef je je helemaal uit in de brochure. Vind je het minder leuk, dan doe je gewoon het meest noodzakelijke.


49

Bijzonderheden Unique Selling Points: Vermeld altijd de extraatjes van jouw woning. Hoe klein ook. Mooi klompenhok? Vertel het! Mooie oude boom in de tuin? Vertel het! Een vierde slaapkamer? Dat hebben ze niet allemaal, vertel het! Verplichte mededelingen: Zijn er zaken die noodzakelijk zijn voor de koper om te weten? Vertel ze hier. Breng het duidelijk en eenvoudig, het zijn gewoon feiten. Als de koper het weet, zal die er later geen probleem van maken. Historie, oude foto’s: Ook is het leuk om oude historische foto’s of historische informatie te vermelden. Dan verkoop je namelijk meer dan alleen de stenen. Je verkoopt een stuk historie. Sommige mensen zijn daar gevoelig voor.

Foto’s Tip: Er zijn tijden waarop het maken van een foto beter is. Op het middaguur (12.00 uur) is het licht eigenlijk te scherp om te fotograferen. ‘s Ochtends is het licht het mooist. Als jouw tuin of woning pas in de middag in de zon staat is dat natuurlijk een mooier plaatje. Speel hier wat mee en laat de elementen voor je werken en niet tegen je. Sombere foto’s verkopen niet! Persoonlijk vind ik het aan te bevelen om in je brochure foto’s van meerdere jaargetijden te hebben. De koper kan dan zien hoe mooi je woning is in de zomer als hij zelf tot aan de knieën in de sneeuw staat. Andersom geldt natuurlijk ook. Een prachtige nostalgische sneeuwfoto doet je hartje-zomer verlangen naar boerenkool en warme chocomel. Mmmm, lekker! Tevens heeft het hebben van foto’s uit diverse jaargetijden een ander voordeel. Je kunt daardoor namelijk niet aan de brochure zien wanneer hij gemaakt is en hoe lang de woning dus al te koop staat. Het helpt de verkoop niet als de verkoopbrochure sneeuwfoto’s heeft en we zitten al weer in een warme lente. De mensen zijn dan blij dat die natte winter achter de rug is en laten jouw woning links liggen.


50

Tekeningen / plattegronden Een tekening of plattegrond geeft eenvoudig weer hoe je woning is ingedeeld. Mensen gaan voor dat ze je woning gekocht hebben al in hun hoofd de woning inrichten. Dat is wat je wilt, de woning is als het past dan al half verkocht! Niet iedereen heeft bouwtekeningen liggen van z’n huis. Als je die wel hebt is het waardevol om deze in je brochure te zetten. Maak ze daarom digitaal en knip en plak ze in het Word-document. Als je geen tekeningen of plattegronden hebt, maar je wilt ze wel bijvoegen, kun je gebruik maken van tekenprogrammatjes op het internet. Bij Funda maken ze gebruik van het programma “Floorplanner” maar er zijn er op internet veel meer te vinden.

Lijst van roerende zaken In de lijst roerende zaken geef je aan welke zaken bij de woning horen, welke je meeneemt naar je nieuwe woning en welke zaken de kopers eventueel kunnen overnemen. Persoonlijk heb ik moeite met de categorie “ter overname”, hierbij gaat m.i. de focus van de verkoop van de woning te veel over naar de verkoop van iets onbeduidends. Beter is het om in de onderhandeling dat mooie houtkacheltje “weg te geven” maar niet in verkoopprijs te dalen. Die houtkachel staat anders in je nieuwe woning toch maar in de schuur.


51

Someone out there? Wat we willen, is dat zoveel mogelijk mensen weten dat de woning te koop is. Dus niet alleen de mensen in jouw straat, maar het liefst 100% van de mensen die een nieuwe woning zoeken. De woningverkoop van vandaag gebeurt bijna geheel op het internet. Daar moet je dan ook zijn. Etaleer je woning op internet en zorg dat je zichtbaar bent op de plekken die moeten. Een mooie presentatie van je woning op internet is een must! Wij delen de markt op in 2 delen, de grote landelijke woningsites en de social media. Ik zal beide behandelen.

Woningsites Er zijn zeer veel woningsites, 80% van de woningzoekers begint op Funda. Daar wil je het liefst op staan. Daarnaast beweren sites als Jaap.nl, Moviq, Huislijn enz. dat zoekers daar beginnen. Persoonlijk geloof ik dat niet, maar het blijft een optie als je wilt. Funda heeft het grootste aanbod van Nederland. Ze krijgt aanbod van alle NVM makelaars, de VBO en Vastgoedpro. Daarnaast krijgt ze van onafhankelijke makelaars het aanbod middels een techniek die “spideren” heet. Het voordeel van woningsites is dat de toekomstige klanten er zelf naar toegaan.

Social media Social media is een heel sterk medium. De term op zich is een bulk begrip en zegt niet zo veel. Wat jij wilt doen is je te koop staande woning de wereld in schieten en aan zoveel mogelijk mensen laten weten dat het te koop staat. Social media is als een olievlek. Het is niet alleen jouw netwerk maar veel belangrijker is dat het het netwerk van je netwerk is. Laat iedereen via facebook, twitter en linkedin weten dat je woning te koop staat, en nog belangrijker: Waar! Dus vergeet niet de link met de url mee te sturen. Op twitter is zelfs een twitter-makelaar waar je je woning gratis kunt aanmelden. Heb je geen social media? Stuur een linkje via je neefje, je broer of je oma die al wel een van de media gebruikt. Vergeet daarna niet om aan je familie, vrienden en bekenden te vragen om je bericht te “liken” of door te sturen! Dit creëert de olievlekwerking. jewoningzelfverkopen.nl

52

Tip: www.bekijkmehier.nl Op de makelaarssite www.bekijkmehier.nl kun je tegen een gering bedrag je woning etaleren op internet. Volg de eenvoudige stappen en je woning staat op internet! Wat handig is aan deze site is dat je na het plaatsen al je kennissen via de social media knoppen kunt inlichten en ze direct naar jouw woning kunt leiden!

Bij www.bekijkmehier.nl heb je veel in eigen hand, dus geen frustraties meer als de makelaar de verkeerde foto’s plaatst of per ongeluk een schrijffout heeft gemaakt. Even inloggen, je foto’s wijzigen of een fout herstellen is in een zucht gebeurt. Het grootste voordeel van www.bekijkmehier.nl is dat ze een link naar Funda onderhouden. Funda neemt informatie van jouw woning over op de officiële Fundasite. Daar verschijnt een link naar jouw uitgebreide en professioneel gepresenteerde woninginformatie.

Brochure Een brochure van je woning is zeer bruikbaar. Het is handig als je de brochure online kunt zetten. Mensen kunnen dan de brochure downloaden en printen. Alle belangrijke informatie over de woning hebben ze dan al.

Video Indien je een camera hebt kun je een filmpje toevoegen op je site of social media. Dit geeft een heel goede impressie van de woning. Vraag je wel af of dit filmpje iets toevoegt of dat het van bedenkelijke kwaliteit is en dus beter achterwege kan blijven.

Te koop poster of bord Veel partijen maken zich druk over de zichtbaarheid van een verkoopboord of verkoopposter. Persoonlijk vind ik een poster of bord minder interessant. De meeste woningzoekers komen via internet. Het bord of de poster is in mijn filosofie enkel een herkenningspunt in de straat. Ah daar is die woning die er op internet zo leuk uit zag.


53

Op de website van www.jewoningzelfverkopen.nl zijn universele verkoopposters te downloaden. Op deze posters kun je zelf gegevens zoals je website en je telefoonnummer invullen. Handig!

De poster kun je zelf uitprinten of bijvoorbeeld bij een copyshop in het groot laten afdrukken, zo vaak je wilt.

Flyer Wat je via de social media kunt doen, kun je ook middels de oude marketing doen. Middels flyeren kan je de mensen in je buurt er op wijzen dat je woning te koop staat. Vaak kent er wel iemand een geïnteresseerde die in dezelfde wijk wil wonen. Op je flyer (klein briefje) zet je de foto, het adres en de vraagprijs. Daarnaast zet je de url waar ze de woning online kunnen bekijken. Print, knip uit en verspreid de flyers in jouw buurt. Je krijgt zeker bezoek op je webpagina!


54

Deel 5: Bezichtiging Je hebt je goed voorbereid, de vraagprijs is goed, je hebt een professionele brochure, je woning staat goed op internet en de social media is ingeschakeld. Potentiële kopers melden zich bij je. Ze bellen je direct, ze mailen je of laten een nummer achter waarop je ze terug kunt bellen. Spannend, maar hoe hier mee om te gaan?

Het eerste contact: Haal rustig adem, want er is niets vreemds aan. Gewoon twee mensen die informatie van elkaar willen. Jij hebt wat in de aanbieding tegen een bepaalde prijs en zij willen dat graag komen bekijken. Zorg voor een rustig moment als je de toekomstige kopers van je woning tegemoet treed en zorg dat je op dat moment alle aandacht voor ze hebt. De gunfactor wordt hier al gecreëerd. Als mensen je “aardig vinden” zullen ze eerder geneigd zijn om zich richting jouw kant te bewegen. Wees correct en beleefd aan de telefoon, ga niet in op details maar haal ze binnen als kijker. Maak een afspraak die beide partijen goed uitkomt. Maar wel op een zo kort mogelijke termijn. Je wilt ze namelijk niet de kans geven om toch ergens anders te kijken of om van gedachten te veranderen en de bezichtiging maar af te zeggen.

De eerste date: Het is zo ver, de mensen komen kijken, het kan van alles zijn, echt geïnteresseerden, gelukzoekers of nieuwsgierige dagjes mensen. Het maakt niet zo veel uit, het gaat er om dat je succesvol de eindstreep haalt.


55

Voor de bezichtiging: Zorg dat het huis er weer tiptop uitziet. De woning is opgeruimd, de hond en de kinderen zijn bij de buren of bij opa en oma. De lampen branden gezellig (ook overdag!), er is her en der een kaarsje aan. De gordijnen zijn allemaal open, de televisie staat uit, er is voldoende frisse lucht en de wc-brillen zijn naar beneden…… Kom maar op!!!

Daar zijn ze: Laat de mensen rustig aanbellen, haal een paar keer diep adem, kom tot rust en verwelkom de mensen in hun nieuwe woning. Loop direct door naar de grote ruimte waar je de rondleiding wilt beginnen. Blijf dus niet met z’n allen staan in de kleine entree. In de grote kamer kun je met z’n allen wat tot rust komen en vanaf hier op je gemak de “Tour de Kassa” gaan maken. jewoningzelfverkopen.nl

56

Algemeen: Wees positief, overdrijf niet en beantwoord alle vragen. Zorg wel dat je een positief eerlijk antwoord hebt verzonnen op situaties die minder gunstig zijn voor je, bijvoorbeeld: • • •

Die drukke weg voor je deur is bijvoorbeeld een handige en snelle ontsluiting naar de snelweg. Die hoge boom bij de buren geeft heerlijke schaduw in de zomer. Die aso-wijk verderop is een gezellige en veilige volkswijk.

De echte gebreken aan je woning heb je in de brochure gezet, dus daar hoef je niet meer over te beginnen. De kopers zijn dus te allen tijde goed geïnformeerd. Vertel wat een heerlijk plekje er is en dat je het op zich jammer vindt dat je verhuist, maar: • • •

Je vriend wilde dichter bij z’n werk woning; Jullie willen groter of kleiner gaan wonen, omdat …… je graag elders wilt wonen.

Pas een beetje op met informatie die je positie kan verzwakken. “We gaan scheiden” of “we hebben al een nieuwe woning” zijn signalen dat je van de woning af moet. Dat is niet wat je wilt uitstralen. Je hebt een mooi huis voor de kopers en tegen een mooie vraagprijs. Ik hoef niet weg maar onder de juiste omstandigheden ben ik bereid te gaan. Zorg dat de toekomstige koper zich thuis voelt en heb aandacht voor hem, zonder dat je zelf teveel op de voorgrond bent. Begin tijdens de rondgang niet zelf over de verkoop van meubels of ander zaken. Wat je eventueel wilt verkopen of ter overname wilt aanbieden staat in de lijst van roerende zaken. Het gaat hier om de hoofdprijs, te weten de verkoop van je woning. De meubels die je niet mee wilt nemen en de koper niet nodig heeft zet je maar op marktplaats. Focus op het belangrijkste, en dat is de verkoop van je woning. Voorbereiden op vragen van kopers: Hieronder vindt je een lijstje met veel voorkomende vragen die een koper zou kunnen stellen. Neem ze eens door en kijk of je ze beantwoorden kunt. Je hoeft de antwoorden op deze vragen niet uit je hoofd te kennen, maar het kan voorkomen dat de toekomstige koper van je woning hier naar vraagt.


57

Lasten: Wat zijn de vaste lasten/ belastingen: onroerend goed, waterschap e.d.? Wat zijn de energiekosten per maand? Voorzieningen: Hoe wordt er verwarmd? Hoe oud is de verwarmingsketel? Is de verwarmingsketel jaarlijks onderhouden? Hoe werkt de warmwatervoorziening? Hoe zit het met de elektriciteitsvoorziening, heeft deze een aardlekschakelaar? Hoeveel groepen zijn er? Isolatie en onderhoud: Is de woning voorzien van dubbel glas? Hoe is de conditie van de kozijnen en de ramen? Hoe is de woning geïsoleerd? (dak, vloer, spouwmuren, ramen) Zijn er voldoende ventilatiemogelijkheden, o.a. in de keuken, het toilet en in de badkamer? Heeft de woning last van tocht of optrekkende kou? Is de woning gehorig? Heeft u last van lekkages of vocht (gehad)? Sluiten de ramen en deuren goed? Is de woning voorzien van veiligheidsmaatregelen? Is er een kruipruimte aanwezig onder de vloer? Waar zit de wasmachine aansluiting? In welke staat verkeert het schilderwerk? Zijn er garanties die overgenomen kunnen worden? Zijn er spullen (gordijnen, vloerbedekkingen, kasten en dergelijke) die bij een eventuele koopovereenkomst overgedragen worden? Locatie: Wat voor buurt is het? Is er openbaar vervoer? Zijn er winkels in de buurt? jewoningzelfverkopen.nl

58

Deel 6: Biedingen en onderhandeling Je hebt geïnteresseerden je woning laten zien. Niet iedereen die is komen kijken is ook de koper van je woning. Sommige zullen nooit meer wat van zich laten horen, aan jou de taak om ze bij de les te houden, misschien zijn ze toch geïnteresseerd. Trek ze over de streep! Houdt ook rekening met gelukszoekers die ver onder de vraagprijs bieden, bedank deze voor hun interesse en ga er verder niet op in. Zorg dat je bij een bieding niet meteen toehapt, zeg dat je het er thuis eens over zult hebben. De enige keer dat je wel meteen antwoordt is als het bod beneden het van te voren door jouw vastgestelde minimum is. Het antwoord is: sorry dat bod is niet reëel, daar gaan we niet op in, we hebben de vraagprijs reëel gesteld en u zult dus met een bod moeten komen dat daar geen mijlen onder ligt.

Onderhandelingen algemeen Hieronder geef ik enkele algemene onderhandelingstips die je hier, maar ook in andere situaties kunt gebruiken. • • • •

•

•

Allereerst, de vraagprijs die je hebt gesteld is een uitnodiging tot onderhandelen, pas als beide partijen het eens zijn over de koopprijs wordt de koop gesloten en zit je er aan vast. Stel van te voren je verkoopdoel vast. Dit kan bijvoorbeeld het minimum bedrag zijn wat je wilt hebben voor de woning. Zet een redelijke vraagprijs neer, bedenk wel dat er kopers zijn die zullen proberen om goed te onderhandelen en onredelijk laag gaan zitten. Blijf vriendelijk, met stroop vang je meer vliegen dan met azijn. Zorg dan je de gunfactor krijgt. Ga er eens rustig bij zitten en praat met de mensen op een persoonlijk niveau. Een bakje koffie doet wonderen, tevens wennen ze dan aan die heerlijke plek in hun toekomstige keuken. Weet wat je wel en niet wilt “weggeven”. Soms is een verkoop zonder voorbehouden veel interessanter dan een hogere opbrengst. Ook die plant in de tuin is makkelijker weg te geven dan € 1.000,- euro van de vraagprijs. Zorg er voor dat je overkomt alsof je echt niet verder wilt zakken. Je kunt namelijk altijd nog verder zakken. Zoek zoveel mogelijk de win-win situatie op. Hiermee bereik je het meest. Om er achter te komen wat die win-positie voor de koper is, is het bakje koffie weer onbetaalbaar!

In het volgende hoofdstuk gaan we verder met de koopovereenkomst maar onderstaande zaken maken deel uit van de onderhandelingen. jewoningzelfverkopen.nl

59

De onderstaande zaken, kunnen invloed hebben op de opbrengsten, ga er slim mee om. Voorbehouden, ik wil je woning kopen onder voorbehoud van: Je kunt het eens worden over de verkoopprijs. Vaak moeten de kopers nog wel eerst langs de bank of de financieel adviseur om de financiële zaken in orde te maken. Een andere mogelijkheid is dat ze eerst meer informatie over de woning willen. Voorbehoud van bouwtechnische keuring: Soms zijn de kopers “bang”. Ze willen eerst weten of de woning die je verkoopt bouwtechnisch wel goed is. Valt de woning niet meteen uit elkaar zodra we er de eerste avond slapen? Als het goed is heb je de kopers al gewezen op de mogelijkheid tot een bouwkundig onderzoek. De uitkomst van een bouwtechnokeuring kan een ontbindende voorwaarde zijn. Echter alleen als het om grote onvoorziene zaken gaat die relevant zijn. Is de optelsom van alle kleine zaken van “achterstallig onderhoud” meer dan bijvoorbeeld € 10.000, dan kan dat geen recht geven op ontbinding. Dit zit namelijk al in je verkoopprijs meegewogen. Blijkt de fundering niet goed te zijn, en wist je dat niet? Dikke pech, jij hebt nu een probleem en de kopers kunnen onder de koop uit. Voorbehoud van financiering: Dit is een veel voorkomend voorbehoud, mensen willen je woning kopen voor drie ton, maar ze weten niet zeker of ze die drie ton kunnen lenen bij de bank. Zorg dat je een duidelijke termijn afspreekt bij dit voorbehoud. Als ze niet voor … dan en dan… de koop hebben ontbonden met een onderbouwing dat ze niet aan het geld kunnen komen, zitten ze aan de koop vast. Willen ze er toch van af, dan kun je een afgesproken “boete” verlangen. Overige voorbehouden: Dit is eigenlijk alles wat je afspreekt waardoor de kopers van de koop kunnen afzien. Een voorbeeld dat tegenwoordig nog wel eens voorkomt is het voorbehoud dat de verkoper zijn eigen woning eerst verkoopt. Of je dit wilt doen is aan jou, het is niet het meest fijne voorbehoud omdat de tijdspanne hier onzeker is. Als je het wel doet, zorg dan dat je een soort optie-vergoeding afspreekt. Als de woning dan niet verkocht wordt heb je in ieder geval een kleine pleister op de wond. Of kom een duidelijke termijn overeen. Er zijn immers meerdere gegadigden voor jouw woning die je niet wilt uitsluiten!


60

Deel 7: Het huis wordt verkocht / eigendomsoverdracht Het heeft gewerkt! Je hebt de stappen gevolgd en het heeft gewerkt! Je woning is bekeken en de kopers zien het helemaal zitten. Je hebt onderhandeld en er is een goed bod uitgekomen. Hoe nu verder? Mondelinge verkoop is niet goed genoeg, we moeten één en ander schriftelijk vastleggen. Hiervoor kun je een standaard verkoopcontract gebruiken zoals in de markt gebruikt wordt. Beet is beet! Nu niet meer laten gaan. Zorg dat je zo snel mogelijk over gaat tot ondertekening van de koopovereenkomst. Je kunt een blanco kopie van de overeenkomst al meegeven bij de bezichtiging. Zodra de kopers hebben besloten dat ze het huis willen kunnen ze meteen een krabbel zetten op de overeenkomst. Jij zorgt dat je zo snel mogelijk ook een handtekening zet en een exemplaar of kopie van de door beide partijen ondertekende overeenkomst overhandigt en het ontvangstbewijs laat ondertekenen.

Bedenktijd voor de particuliere koper! Er is een wettelijke bedenktijd voor de particulier koper. Hieronder vindt je de uitleg over de bedenktijd en de rol van de notaris bij de overdracht zoals die door de notariële broederschap in haar folder wordt uitgelegd; De ondertekende koopovereenkomst of een afschrift daarvan moet aan de koper overhandigd worden. Deze heeft vervolgens drie volle dagen bedenktijd. Binnen deze periode kan hij zonder opgave van redenen de verkoper berichten dat de koopovereenkomst wordt ontbonden en de koop dus niet doorgaat. Koper en verkoper kunnen afspreken dat de bedenktijd langer is dan drie dagen. Korter mag niet!


61

De bedenktijd gaat in op de dag nadat de koper (een afschrift van) de getekende koopovereenkomst heeft ontvangen en eindigt in beginsel op de derde dag om 24.00 uur. Als de koper wil ontbinden, moet hij zorgen dat de verkoper dat bericht heeft ontvangen voor het einde van de bedenktijd. In verband met het bewijs kan zo’n mededeling het beste schriftelijk geschieden. De Algemene Termijnenwet is van toepassing op de bedenktijd. Dit betekent dat feitelijk de bedenktijd langer kan zijn dan drie dagen. Twee van de drie dagen mogen geen zaterdag, zon- of feestdag zijn. Bovendien als de bedenktijd afloopt op een dergelijke dag, wordt zij verlengd tot de eerstvolgende dag die geen zaterdag, zondag of feestdag is. Voorbeeld: • • • • • •

Koopakte ontvangen op maandag: bedenktijd eindigt op donderdag Koopakte ontvangen op dinsdag: bedenktijd eindigt op vrijdag Koopakte ontvangen op woensdag: bedenktijd eindigt op maandag Koopakte ontvangen op donderdag: bedenktijd eindigt op maandag Koopakte ontvangen op vrijdag: bedenktijd eindigt op dinsdag Koopakte ontvangen op zaterdag: bedenktijd eindigt op dinsdag

Is bijvoorbeeld de maandag waarop de bedenktijd eindigt tweede paasdag, dan eindigt de bedenktijd op dinsdag.

De eigendomsoverdracht De juridische eigendomsoverdracht gebeurt bij de notaris. De kopers betalen de notaris en mogen dus de notaris uitkiezen. In de koopovereenkomst heb je aangegeven voor welke datum de woning in eigendom overgedragen moet worden. Wijs de koper op de website www.degoedkoopstenotaris.nl en vertel de koper dat het handig is om een notaris bij jou in de buurt te nemen, omdat je vóór de overdracht gezamenlijk de woning zult inspecteren. Een woning verkopen is voor een notaris “gesneden koek”, bijna bulk werk. Je stuurt een origineel van de koopakte naar de notaris en de rest gaat vanzelf. Mijn ervaring is wel dat de notarissen pas enkele weken voor de overdracht van zich laten horen. Af en toe nabellen hoe het er mee staat is geen overboden luxe. De notaris stelt een leveringsakte op. Hiervan krijg je een concept toegestuurd, controleer in ieder geval jouw gegevens en eventueel die van je partner. Tevens zul je een afrekening krijgen waarop precies te zien is hoeveel je op de dag van levering op je bank gestort krijgt.


62

Hypotheekschuld? Van jou zal hij willen weten wat er met het geld moet gebeuren. Indien je nog een hypotheekschuld hebt kan hij die voor je aflossen. No worries, ook hier gesneden koek voor de notaris. Naar de notaris: Hoera het is zo ver, maar eerst… ….. eerst nog even kijken of alles nog zo is zoals bij de bezichtiging. De notaris zal namelijk aan de kopers vragen of ze nog even door de woning zijn geweest. Staat de woning er nog? Is hij leeg en zijn de meterstanden opgenomen? Zit alles er nog in wat er in hoort te zitten en staan de overgenomen spullen er nog? Spreek dus ruim van te voren met de kopers af om nog even bij de woning te gaan kijken. Loop alles even door en noteer de meterstanden. Daarna ga je richting het notariskantoor. Daar aangekomen wordt je samen met de kopers even in de wachtkamer gezet en krijg je een heerlijk kopje koffie. Vanaf hier kan er bijna niets meer fout gaan, je hebt het hele traject doorlopen en bent nu bij de notaris die je over de eindstreep zal meenemen. Heden verschenen voor mij…… Tijd voor mijn favoriete stuk! Na te zijn opgehaald uit de wachtkamer en in vaak ruime luxe stoelen te zijn neergezet, stelt de notaris zich voor. Daarna zal hij vragen of de kopers de woning nog hebben gezien, of ze de woning hebben verzekerd en of de sleutels van de woning zijn overgedragen (zoniet dan kan dat daar). Hij of zij zal vragen of u de conceptakten heeft gehad en of er vragen over zijn. Zo niet dan zal hij willen overgaan tot een verkorte voorlezing van de akte. Deze voorlezing begint met de prachtige woorden: “Heden d.d.…. verschenen voor mij…. …. , en eindigt met het noemen van een tijdstip, daarna zet hij of zij een handtekening en mogen tenslotte jij en de koper de handtekening zetten. Juiste rekeningnummer? Als laatste zal de notaris vragen of het rekeningnummer dat hij heeft overeenkomt met het nummer dat hij voor zich heeft. Hij kan hierop de koopsom of het overgebleven gedeelte na aflossing van je hypotheek storten.


63

Deel 8: Verdiepingslag “appartementen” Een appartement(srecht) is net wat anders dan een gewone of grondgebonden woning. Hieronder vertel ik je de informatie die je moet weten over appartementsrechten. Deze informatie is onder andere verzameld uit de folder “voordat u een appartement koopt” van het Ministerie. Deze verdiepingslag vertelt je op duidelijke wijze wat een appartement is, waar je op moet letten en welke aspecten er spelen.

Wat is een appartement? Eenvoudig gezegd: elke koopwoning met boven- of benedenburen. Bij deze koopwoningen hoort een Vereniging van Eigenaars (VvE), die ondermeer verantwoordelijk is voor het gezamenlijk onderhoud aan de gemeenschappelijke delen.

De Wet verstaat onder een appartement (of zoals het officieel heet) “een appartementsrecht”) een aandeel in een gebouw met toebehoren, dat de bevoegdheid geeft tot het alleengebruik van een bepaald gedeelte van het gebouw. Dat betekent dat er een onderscheid wordt gemaakt tussen het eigendom aan de ene kant en de gebruiksrechten aan de andere kant. Het eigendom van het gehele gebouw/pand behoort toe aan de appartementseigenaren gezamenlijk; daarnaast heeft iedere eigenaar het gebruiksrecht van een privégedeelte (zijn woning /appartement) en het medegebruiksrecht van die gedeelten van het gebouw die voor gemeenschappelijk gebruik zijn bestemd. Bij dit laatste kun je ondermeer denken aan een trappenhuis, hal of lift, maar ook het dak en een deel van de riolering, gevel en dragende muren. jewoningzelfverkopen.nl

64

Een weetje! Tegenwoordig kan ook een stuk ongebouwde grond in appartementsrechten worden gesplitst. Op die manier kan een groep eigenaren bijvoorbeeld gezamenlijk een parkeerterrein bezitten, of een steiger met ligplaatsen voor boten. Met behulp van dezelfde regels van het appartementsrecht, kunnen heldere en wettelijk afspraken worden gemaakt over ieders rechten en plichten. Lees dus waar woning of gebouw staat ook eens grond. De splitsing: Wat eens één geheel was, is opgesplitst in appartementsrechten. Wat heb je hier voor nodig? Wel, dit zijn een splitsingsakte en splitsingstekeningen. In plaats van het hele gebouw zijn dan alle losse woningen (appartementsrechten) bij het kadaster apart geregistreerd. Daarmee kunnen de losse appartementsrechten verschillende eigenaars hebben. De rechten en plichten van een eigenaar zijn vastgelegd in een “reglement van splitsing” dat onderdeel is van de splitsingsakte. Wat staat er in de splitsingsakte? Een nauwkeurige omschrijving van het gebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen, hoe groot ieders aandeel is in het geheel. De regeling m.b.t. stemrecht en hoe groot de meerderheid moet zijn bij besluiten over wijzingen van de akte. Bij de splitsingsakte hoort de splitsingstekening, met daarop vermeld de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten. Op de diverse ruimten staan de appartementsnummers weergegeven.

Kadastraal uittreksel appartementsrecht Indien je een kadastraal uittreksel van een appartementsrecht opvraagt bij het kadaster ziet deze er ongeveer het zelfde uit als die van een “normale” grondgebonden woning. Wat afwijkt is dat na de kadastrale gemeente, sectie en nummer de aanduiding “A” van Appartementsrecht, en een appartementsnummer vermeld staat (op de afbeelding nummer 44). Je kunt dus zien wie de eigenaar is van welk nummer, en op de kaart waar dat nummer gelegen is in het gebouw.


65

Algemene ruimten hebben vaak geen nummer, of ze hebben het nummer “0” Als je er technisch in zou duiken zou je zien dat het eigendom van het appartementsnummer “0” staat op naam van de vereniging van eigenaren. Dit appartementnummer kom je echter normaal nooit tegen. Waar je het wel tegenkomt is in de WOZ- administratie van je gemeente, bij de koppeling van de kadastrale “nummers” met grondpercelen.


66

Kadastrale kaart en appartementen Een grondgebonden woning staat op een perceel grond met een eigen aanduiding, deze kadastrale aanduiding hoort ook bij de woning. Bij een appartement is dat anders. De woning van de eigenaar van het appartement in ons voorbeeld, met de kadastrale aanduiding Tolsteeg B 2669 A44 staat op een perceel grond met een andere kadastrale aanduiding. Dit heeft te maken met de oppervlaktedekking van de kadastrale kaart. Zoals verteld is heel Nederland opgedeeld in kadastrale perceeltjes, de optelling van al deze perceeltjes komt uit bij het totale Nederlandse grondgebied. Een opsplitsing in appartementsrechten is “de hoogte in”, te weten jij en je bovenbuurman. Als bij deze appartementsrechten los van elkaar de grond wordt toegekend aan het appartementsnummer komen er dubbeltellingen in de totale grondoppervlakte van Nederland. Tevens is het zo dat jij geen eigenaar van de grond bent, dat is namelijk de vereniging van eigenaren, ofwel alle eigenaren tezamen. Enfin, het kadastrale perceel op de kadastrale kaart is dus niet de aanduiding van een appartementsrecht. Het is de naam van het grondperceel waarop de appartementen staan.


67

Coöperatieve Vereniging van Eigenaren en Coöperatieve flatverenigingen Oei moeilijk! Een Coöperatieve Vereniging van Eigenaren is een “vereniging van verenigingen” die samenwerken onder één bestuur en/of beheerder. Deze samenwerking is niet te verwarren met de coöperatieve flatverengingen. Dit is een bijzonderheid die veel voorkwam in de jaren ‘50 en ‘60 tot 1972. Bij een coöperatieve flatvereniging is er geen splitsingsakte en geen splitsingstekening. De rechten en plichten van de eigenaren vind je niet in een splitsingsreglement maar in de statuten en het huishoudelijk reglement van de flatvereniging. Je koop hier geen kadastraal recht maar een lidmaatschap in de vereniging!

Vereniging van Eigenaren en beheer Als je een appartement koopt, wordt je automatisch lid van de Vereniging van Eigenaars. De VvE is de vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren. Die VvE is verantwoordelijk voor het gebouw als geheel. Denk daarbij aan het onderhoud aan de gemeenschappelijke delen en de gezamenlijke opstalverzekering. Het woord “vereniging” lijkt soms nogal groot. Misschien zijn jij en jouw benedenburen wel de enige leden. De vereniging komt normaal gesproken enkele keren per jaar bij elkaar. Dit kunnen de leden zelf organiseren of er wordt een professionele beheerder ingehuurd voor enkele of alle beheeraspecten. Indien de vereniging nooit bij elkaar komt is er sprake van een “slapende Vereniging van Eigenaren”. Belangrijke informatie voor de koper Indien je een appartement verkoopt, zorg dan dat je in ieder geval de juiste servicekosten vermeldt. Verder is het handig om de notulen van de VVE- vergadering te geven en eventueel de begroting of financiële afrekening van de vereniging. Heb je die niet, neem dan eens contact op met het bestuur van de vereniging of haar beheerder.


68

Deel 9: De auteur “Wie ben jij eigenlijk om mij te vertellen hoe ik mijn woning moet verkopen?” Waarom zou je mij geloven? Wat geeft mij de deskundigheid om jou te vertellen hoe het zit. We kennen allemaal het verhaal van de man die boeken schreef over het opvoeden van kinderen maar die zelf nooit kinderen heeft gehad. Of over die professor economie die zelf nooit ondernemer is geweest of en die vind ik de allerergste, de hypotheekadviseur die zelf in een huurwoning woont of beleggingsadviseur die zelf geen aandelen heeft. Hmmm, mooie professionals zijn dat…… Persoonlijk ga ik er vanuit dat er geen gelijk bestaat maar alleen visies. Het hele leven is een perceptie, dus hoe jij er naar kijkt. Vanuit een andere hoek gekeken zie je misschien iets heel anders dan de ander die naar het zelfde item kijkt. En zo is het ook met mijn visie op vastgoed. Dit boek is mijn visie en ik geloof er heilig in dat jij zonder problemen je woning kunt verkopen met de waardevolle informatie die ik lever. Zelf heb ik een eigen woning en enkele verhuurde woningen als belegging. Meerdere malen heb ik zelf te maken gehad met de koop en verkoop van eigen woningen. Daarnaast heb ik vanuit m’n arbeidsverleden zeer veel ander vastgoed verkocht. Bij de verkoop van m’n eigen woning heb ik destijds gebruik gemaakt van de “wij helpen u een beetje- makelaars”. Dit was een besparing ten opzichte van een “traditionele” makelaar. Echter nog steeds had ik het gevoel dat ik het huis verkocht en ik vond dat de toegevoegde waarde van deze “hulp”-makelaar weinig tot nihil was. Nog steeds vind ik deze dienst een grote hoop weggegooid geld. Dat kon veel beter en goedkoper was mijn mening en dat bleek ook wel. Niet iedereen zal deze benadering en werkwijze volledig waarderen, maar dat hoeft ook niet. Er is volgens mij een grote groep mensen die zichzelf wel wil ontwikkelen en wil uitdagen. Kritische mensen die hun zuurverdiende centjes liever besteden aan de leuke dingen in het leven i.p.v. aan een minder gecommitteerde tussenpersoon.


69

Deel 10: Over de auteur: Bart is een hoogopgeleide vastgoedprofessional. Na zijn studie aan de Hanzehogeschool Groningen, afstudeerrichting Makelaardij & Onroerend goed heeft hij zowel gewerkt bij commerciële instellingen als in de publieke sector. Na het behalen van het WOZ-diploma werd hij in 2001 geregistreerd als WOZ taxateur. In 2005 behaalde hij de Vaktest Makelaardij en volgde registratie als taxateur Wonen/MKB. In 2010 behaalde hij zijn mastertitel Master of Real Estate, (MRE) aan het Instituut voor Bedrijfskunde van de Hanzehogeschool te Groningen. Bart is een succesvol ondernemer, bezit meerdere beleggingspanden en helpt mensen bij het verkopen van hun eigen woning. Bart inspireert en motiveert mensen en geeft zijn kennis door aan anderen die het nodig hebben. Je bent van harte welkom om te linken of vrienden te worden. Zie zijn profiel op http://nl.linkedin.com/in/bartbouman of http://www.facebook.com/bart.bouman

Vergeet ook niet om de facebookpagina van ‘JewoningZELFverkopen’ te ‘liken’! http://www.facebook.com/jewoningZELFverkopen


70

Deel 11: Disclaimer Dit boek is geschreven om je richting te geven bij het verkopen van je eigen woning. Denk bij alles wat je doet goed na! Dan kan er niet al te veel mis gaan. Ondanks dat wij denken dat iedereen z’n eigen woning kan verkopen, met, dan wel zonder deze informatie, nemen wij geen enkele verantwoording voor de door jouw gedane acties op basis van deze informatie. Indien je jezelf niet zeker voelt laat je dan adviseren door een deskundige.

Succes met de verkoop van je woning!


71

www.jewoningZELFverkopen.nl


72

jewoningzelfverkopen.nl

Recommend Documents