Jeseník

or E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut Znalecký posudek č. 15/03/68

O ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 12 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 238 - rod. dům, pozemků p.č. st. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. st. 18 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 270/1 - ostatní plocha, p.č. 270/2 - ostatní plocha, p.č. 276 - zahrada a p.č. 277 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 164, pro k.ú. Petrovice u Skorošic, obec Skorošice, okres Jeseník. Mgr. Alan Havlice soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229/5 790 01 Jeseník IČ: 03372537 DIČ: CZ6608111400

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání.

Vypracoval:

Ivo Trsťan Sadová 882/2 790 01 Jeseník

M

Objednatel posudku:

Posudek obsahuje 18 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce.

V Jeseníku, dne 31. 3. 2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/03/68

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol

E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut

or

Dle usnesení, ze dne 3. 3. 2015 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, Mgr. Alan Havlice, č.j. 197 EX 89296/12-39, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., IČ: 29452783, se sídlem Sadová 882/2, 790 01 Jeseník, odpovědná osoba: soudní znalec Ivo Trsťan, jmenovaný Krajským soudem v Ostravě dne 29. 3. 1988, č.j. Spr. 2134/88, k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 12 o výměře 913 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 238, rod. dům., stojící na pozemku parc. č. st. 12 - pozemek parcelní číslo st. 16/1 o výměře 142 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo st. 18 o výměře 83 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - pozemek parcelní číslo 270/1 o výměře 391 m2, druh: ostatní plocha - pozemek parcelní číslo 270/2 o výměře 195 m2, druh: ostatní plocha - pozemek parcelní číslo 276 o výměře 37 m2, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 277 o výměře 101 m2, druh: zahrada

vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Skorošice, katastrální území Petrovice u Skorošic, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 164. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství.

2. Informace o nemovitosti

Jedná se o pozemek p.č. st. 12 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. 238 rod. dům, pozemky p.č. st. 16/1 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. st. 18 - zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 270/1 - ostatní plocha, p.č. 270/2 - ostatní plocha, p.č. 276 - zahrada a p.č. 277 zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 164, pro k.ú. Petrovice u Skorošic, obec Skorošice, okres Jeseník. Předmět ocenění je situovaný na adrese Petrovice č.p. 238, 790 65 Skorošice. Rodinný dům se nachází v severo-východní, částečně zastavěné části obce Petrovice, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Skorošice 750 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Skorošice nachází pošta a škola.

M

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 22. 3. 2015 za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho asistenta. Povinná, paní Silvia Záhorská se místního šetření nezúčastnila. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Bližší informace týkající se oceňovaných nemovitých věcí byly částečně sděleny uživatelem oceňovaných nemovitých věcí, panem Slavíkem pouze ústně. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části „Objekty - vybavení“.

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

stránka č. 2


4. Podklady pro vypracování posudku -

Usnesení č.j. 197 EX 89296/12-39, ze dne 3. 3. 2015. Výpis z katastru nemovitostí č. 164, vyhotovený objednavatelem dne 3. 3. 2015. Náhled katastrální mapy, vyhotovený znalcem, dne 22. 3. 2015. Mapy širších vztahů I a II. Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne 22. 3. 2015.

or

5. Vlastnické a evidenční údaje


Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Olomoucký Jeseník Skorošice Petrovice u Skorošic (748421)

List vlastnictví číslo: Vlastník:

164

Záhorská Silvia Petrovice 238, 79065 Skorošice

6. Dokumentace a skutečnost

- Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: www.cuzk.cz, www.maps.google.com, www.mapy.cz). - Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou.

7. Celkový popis nemovitosti

M

Jedná se o přízemní, nepodsklepený, rodinný dům ze smíšeného zdiva, s využitým podkrovím, se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami a plechovou krytinou. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle sdělení účastníka místního šetření přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti byla částečně položena střešní plechová krytina. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné další prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě dále procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech zanedbána. Oceňované nemovité věci se nachází v zóně 2 - „zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy“. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem opotřebení ve výši odhadnutého opotřebení 75 %. Celkový stavebně-technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako mírně zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako podprůměrnou. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění.

stránka č. 3


Dispoziční řešení rodinného domu: I. nadzemní podlaží - vstupní část, společná chodba, schodiště, bytový prostor 3+1 (2x) (kompletně neumožněna vnitřní prohlídka) Podkroví - schodiště, chodba, bytový prostor 4+1 (kompletně neumožněna vnitřní prohlídka)

or

Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, netvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 2722/1 ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Olomoucký kraj, Jeremenkova 1191/40a, Hodolany, 779 00 Olomouc.


Součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou přípojky inženýrských sítí, stavebně-technické vybavení stavby a trvalé porosty. Všechny tyto součástí oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Rodinný dům je napojen na elektro, obecní vodovod a septik. Dle sdělení účastníka místního šetření a informací ČSÚ je v obci Skorošice možné napojení na plynové vedení.

Příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou vedlejší stavby a venkovní úpravy. Všechny tyto příslušenství oceňovaných nemovitých věcí jsou zohledněny ve výsledné obvyklé hodnotě. Na obytnou část rodinného domu, při její pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní, hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č. st. 12 zastavěná plocha a nádvoří (pohled z přístupové komunikace) je situována „stodola I“ ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Na tuto stavbu „stodoly I“, při její pravé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje „stodola II“ ze smíšeného zdiva se dvěma nadzemními podlažími, se sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - ocelové pletivo v ocelových sloupcích, kamenná zídka, venkovní betonové schody, betonové a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu.

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

8. Obsah posudku

M

a) Objekty 1) Stavba č.p. 238 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 164 c) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 4


B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

or

Popisy objektů


a) Objekty 1) Stavba č.p. 238 - rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 164 Ocenění

a) Objekty

a.1) Vyhláška 199/2014 Sb.

a.1.1) Stavba č.p. 238 - rod. dům – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115

M

Podlaží: Název I. NP Podkroví Součet:

Zastavěná plocha 14,65×14,00+7,30×11,55 14,65×14,00+7,30×11,55

= = =

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 14,65×14,00×4,50+7,30×11,55×4,50 = Zastřešení 14,65×14,00×5,50×0,5+7,30×11,55×5,50×0,5+8,90×4,8 0×2,30×0,5+8,90×4,80×1,50×0,5 = Obestavěný prostor – celkem: =

289,41 m2 289,41 m2 578,83 m2

1 302,37 m3 877,06 m3 2 179,43 m3

stránka č. 5


or

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní


Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové bez izolací 8,20 % 2. Zdivo – smíšené 21,20 % 3. Stropy 7,90 % 4. Střecha – vaznicová sedlová 7,30 % 5. Krytina – eternitové šablony, plechová (pozinkovaný plech) 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody, parapety) 0,90 % 7. Vnitřní omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – vápenné štukové 2,80 % 9. Vnější obklady 0,50 % 10. Vnitřní obklady 2,30 % 11. Schody 1,00 % 12. Dveře 3,20 % 13. Okna – dřevěná kastlová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – PVC, prkenné (původní) 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % 16. Vytápění 5,20 % 17. Elektroinstalace – 240V/400V 4,30 % 18. Bleskosvod – je proveden 0,60 % 19. Rozvod vody 3,20 % 20. Zdroj teplé vody 1,90 % 21. Instalace plynu 0,50 % 22. Kanalizace 3,10 % 23. Vybavení kuchyně 0,50 % 24. Vnitřní vybavení 4,10 % 25. Záchod 0,30 % 26. Ostatní 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 2. Zdivo –0,54 × 21,20 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 13. Okna –0,54 × 5,20 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:

1,0000

– – – – – =

0,0443 0,1145 0,0050 0,0281 0,0050 0,8031

Ocenění:

M

Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,1200 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8031 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 3 485,17 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 2 179,43 m × 3 485,17 Kč/m3

=

7 595 684,05 Kč

Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 75,000 % stránka č. 6


Odpočet opotřebení: 7 595 684,05 Kč × 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:

– =

5 696 763,04 Kč 1 898 921,01 Kč

Výpočet ceny stavby dle § 10: Pi –0,06

or

0,00


Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

0,00 0,00 0,00

0,95

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,893 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku „11.“ (Vlivy ostatní neuvedené**) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Vlivy snižující cenu“ konkrétně pak o hodnotu „-0,30“, neboť předmět ocenění je situován v části obce Petrovice, která není stavebně srostlá s obcí Skorošice. Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby

2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava

9 10 11

Pi 1,01 0,03

IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci

–0,02 –0,10

III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

–0,05

M 8

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

0,00 –0,06 0,00 0,00 –0,02 –0,30 stránka č. 7

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/03/68 11

 Pi) = 0,485

i=2

Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Stavba č.p. 238 - rod. dům – určená cena:

= × =

1 898 921,01 Kč 0,433 822 232,80 Kč 822 232,80 Kč


b) Pozemky

or

Index polohy: IP = P1 × (1 +

b.1) Vyhláška 199/2014 Sb.

b.1.1) Pozemky na LV číslo 164 – § 4, 9

Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Skorošice Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 900,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 193,33 Kč/m2

M

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody)

Oi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,90 0,90

Pi –0,06 0,00

0,00 0,00 0,00

0,95

stránka č. 8

ZNALECKÝ POSUDEK č. 15/03/68 5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,893 i=1

Pi –0,03 0,00

or

0,00 0,00


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a I. Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující velikost pozemku jeho využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

0,00 0,00

 Pi = 0,970

i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: U znaku „11.“ (Vlivy ostatní neuvedené**) je uvažováno ponížením v pásmu znaku „I. Vlivy snižující cenu“ konkrétně pak o hodnotu „-0,30“, neboť předmět ocenění je situován v části obce Petrovice, která není stavebně srostlá s obcí Skorošice. Popis znaku 1 Druh a účel užití stavby

2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci 4 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku 7 Osobní hromadná doprava 8

Pi 1,01 0,03

IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci

–0,02 –0,10

III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

–0,05

M

9 10 11

Hodnocení znaku I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba

11

0,00

–0,06 0,00

0,00 –0,02 0,00

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,788 i=2

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,683 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 132,0444 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2]

Cena [Kč]

stránka č. 9


Název zastavěná plocha a nádvoří

Výměra [m2] 913

§ 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 105,6355 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 16/1 zastavěná plocha a nádvoří 142 zbořeniště st. 18 zastavěná plocha a nádvoří 83 zbořeniště Součet: 225

Cena [Kč] 15 000,24 8 767,75 23 767,99


§ 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 39,6133 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 270/1 ostatní plocha - ostatní komunikace 391 270/2 ostatní plocha - ostatní komunikace 195 276 zahrada 37 277 zahrada 101 Součet: 724

Cena [Kč] 120 556,54

or

Parc. č. st. 12

Součet cen všech typů pozemků:

Pozemky na LV číslo 164 – určená cena:

=

Cena [Kč] 15 488,80 7 724,59 1 465,69 4 000,94 28 680,02

173 004,55 Kč

173 004,55 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou

Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávaná nemovitá věc oceňována. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci „Teorie oceňování nemovitostí“ vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí.

M

-

Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je

stránka č. 10


to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav.

or

Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně.


Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Vápenná, okres Jeseník Jedná se o samostatně stojící dům o dispozici 4+1. V I. nadzemním podlaží jsou již vyměněná plastová okna a nachází se zde kuchyně, obývací pokoj, koupelna a WC, kotelna a garáž. Do II. nadzemního podlaží (podkroví) vedou dřevěné schody, zde se nacházejí tři obytné pokoje. Vytápění je kotlem na tuhá paliva, ohřev teplé vody - elektrickým bojlerem. Dům je částečně podsklepen. K domu náleží vedlejší stavba, samostatně stojící hospodářská budova. Na pozemku je vybudována vlastní studna, ale přesto je dům napojen na veřejný vodovod. Odpady jsou svedeny do jímky. Dům se nachází v blízkosti hlavní komunikace a je z ní přímo přístupný. Dostatečná občanská vybavenost. Nabídková CENA: 639 000,- Kč

2) RD Vlčice, okres Jeseník Jedná se o podsklepený rodinný dům o vnitřní velikosti 4+1. Rodinný dům je částečně rekonstruován - nové rozvody topení, vody, odpadu. Zahrada o výměře 215 m2. Dispozice rodinného domu: I. nadzemní podlaží - zádveří, chodba, WC, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, vstup do sklepa a schodiště do II. nadzemního podlaží. II. nadzemní podlaží - dva pokoje a vstup do podkroví - obytný pokoj (2x), půdní prostor, který je vhodný k vestavbě. Na pozemku vedlejší stavby (hospodářská budova a skleník). Dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva. Základní občanská vybavenost v obci. Nabídková CENA: 699 000,- Kč

M

3) RD Skorošice, okres Jeseník Jedná se o rodinný dům, který lze využít k trvalému bydlení, ale také k rekreačním účelům. Rodinný dům o vnitřní velikosti 5+1. Rodinný dům byl postaven v roce 1930, pitná voda je zajištěna z obecního vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do žumpy, elektřina je napojena z místní veřejné sítě. Rodinný dům je podsklepen s plně využitelným podkrovím. V přízemí je zádveří, chodba, obývací pokoj, ložnice, kuchyň a WC. V podkroví jsou dva obytné pokoje. Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová kryta eternitem. Podlahy v obytných místnostech jsou z dřevěných desek, okna jsou dřevěná špaletová. Rodinný dům je vytápěn krbem na pevná paliva. Jedná se o klidnou lokalitu. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 780 000,- Kč

4) RD Vlčice, okres Jeseník Jedná se o rodinný dům o vnitřní velikosti 5+1. K rodinnému domu dále náleží stodola. Bydlení je po kompletní vnitřní rekonstrukci - dlažby, omítky, dřevěné podlahy, koupelna, elektřina, rozvody

stránka č. 11


vody. Okna dřevěná - původní. Rodinný dům je částečně podsklepen. Topení je řešeno jako ústřední na pevná paliva. V domě jsou dále situována krbová kamna. Voda zajištěna z vlastní studny. V podzemí se nachází 2x sklep a chodba o výměře 49 m2. V přízemí se nachází dva obytné pokoje, kuchyň s jídelnou, koupelna s WC, chodby a schodiště. V podkroví se nachází chodba, dva obytné pokoje a komora. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: 960 000,- Kč


or

5) RD Vápenná, okres Jeseník Jedná se o přízemní rodinný dům se sedlovou střechou. Rodinný dům je určen k rekonstrukci. Stavebně-technický stav rodinného domu je dobré úrovni. Topení je řešeno ústředně na tuhá paliva, voda je zajištěna z řádu. Střecha pokrytá eternitem. V obci je dostatečná občanská vybavenost. Nabídková CENA: 990 000,- Kč Seznam porovnávaných objektů:

M

1) RD Vápenná, okres Jeseník Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstrukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 2) RD Vlčice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstrukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 3) RD Skorošice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): Množství (M): Kstavební konstrukce: Kúdržby a stavebně-technického stavu: Kvybavení: Kvýměry pozemku: Kpolohový: Kobjektivizační: Jednotková cena (JC): Váha (V): 4) RD Vlčice, okres Jeseník

639 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,00 1,00 0,95 1,05 1,10 582 365,– Kč 1,0

699 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,10 706 060,61 Kč 1,0 780 000,– Kč 1,00 celek 1,00 1,05 0,95 1,00 1,00 1,10 710 868,08 Kč 1,0

stránka č. 12



or

Výchozí cena (VC): 960 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,15 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,05 Kpolohový: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 722 755,51 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Vápenná, okres Jeseník Výchozí cena (VC): 990 000,– Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstrukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): 857 142,86 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kstavební konstrukce × Kúdržby a stavebně-technického stavu × Kvybavení × Kvýměry pozemku × Kpolohový × Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za celek:

582 365,– Kč 715 838,41 Kč 857 142,86 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

715 000,– Kč 1,00 celek 715 000,– Kč 715 000,– Kč

M

Výsledná porovnávací hodnota:

× =

stránka č. 13


C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

or

Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí:


- pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy

Cena zjištěná - (též „administrativní“, „úřední“) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim).

Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim.

M

Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí.

stránka č. 14


Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - nebyly zjištěny


or

Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - oceňované nemovité věci jsou situovány v části obce Petrovice, která není stavebně srostlá s obcí Skorošice - v místě není možné napojení na hloubkovou kanalizaci a plynové vedení - pozemky netvoří jednotný celek - vícegenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních klientů - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na horší úrovni - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech nižší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na nízké úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za průměrně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavním právem exekutorským a se Zástavním právem smluvním, se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady)

0,- Kč

0,- Kč

M

Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci

822 230,– Kč 173 000,– Kč 995 230,– Kč 715 000,– Kč 0,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: 715 000,– Kč Cena slovy: sedmsetpatnácttisíc Kč

stránka č. 15


Znalecký posudek vyhotovil:

Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis

Odpovědná osoba:

Ivo Trsťan, soudní znalec


or

V Jeseníku, dne 31. 3. 2015

M

........................................................................ Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 16


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

or

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.3.1988, č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.


Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 15/03/68 znaleckého deníku.

M

............................................ Ivo Trsťan, soudní znalec

stránka č. 17


E. SEZNAM PŘÍLOH fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II

M


or

-

stránka č. 18

or


M

Fotodokumentace

stránka č. 1

stránka č. 2

or


M

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.03.2015 12:15:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 197EX 89296/12 pro Soudní exekutor Havlice Alan, Mgr.

Okres: CZ0711 Jeseník

Obec: 553484 Skorošice

Kat.území: 748421 Petrovice u Skorošic

List vlastnictví: 164

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Identifikátor

Vlastnické právo Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice B Nemovitosti Pozemky Parcela

270/2 276 277

885920/6587

Způsob využití

Způsob ochrany


Výměra[m2] Druh pozemku St. 12 913 zastavěná plocha nádvoří Součástí je stavba: Petrovice, č.p. 238, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 12 St. 16/1 142 zastavěná plocha nádvoří St. 18 83 zastavěná plocha nádvoří 270/1 391 ostatní plocha

Podíl

or

A Vlastník, jiný oprávněný

(St. = stavební parcela)

a

rod.dům a

zbořeniště

a

zbořeniště

195 ostatní plocha

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

37 zahrada

101 zahrada

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

ostatní komunikace ostatní komunikace

Povinnost k

o Zástavní právo exekutorské

částce 1.949,- Kč a jejího příslušenství. V-91/2015-811 Parcela: St. 12 V-91/2015-811 Parcela: St. 16/1 V-91/2015-811 Parcela: St. 18 Parcela: 270/1 V-91/2015-811 Parcela: 270/2 V-91/2015-811 Parcela: 276 V-91/2015-811 Parcela: 277 V-91/2015-811 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Jeseník 197-EX 89296/2012 -31 ze dne 12.01.2015. Právní účinky zápisu ke dni 13.01.2015. Zápis proveden dne 06.02.2015. V-91/2015-811 Pořadí k 13.01.2015 08:44

M

k uspokojení pohledávky v základní Allianz pojišťovna, a.s., Ke Štvanici 656/3, Karlín, 18600 Praha 8, RČ/IČO: 47115971

o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávky včetně příslušenství, a to ve výši 820.000,- Kč. Sberbank CZ, a.s., Na Pankráci V-1382/2008-811 Parcela: St. 12 1724/129, Nusle, 14000 Praha 4, RČ/IČO: 25083325 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 23.05.2008. Právní účinky Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.03.2015 12:15:02 Okres: CZ0711 Jeseník

Obec: 553484 Skorošice

Kat.území: 748421 Petrovice u Skorošic

List vlastnictví: 164

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Typ vztahu Oprávnění pro


Povinnost k

vkladu práva ke dni 05.06.2008. V-1382/2008-811

or

Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva


o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice, RČ/IČO: 885920/6587 Parcela: St. 12 Z-202/2015-811 Parcela: St. 16/1 Z-202/2015-811 Parcela: St. 18 Z-202/2015-811 Parcela: 270/1 Z-202/2015-811 Parcela: 270/2 Z-202/2015-811 Parcela: 276 Z-202/2015-811 Parcela: 277 Z-202/2015-811 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Jeseník 197-EX 89296/2012 -30 ze dne 12.01.2015. Právní účinky zápisu ke dni 13.01.2015. Zápis proveden dne 20.01.2015. Z-202/2015-811 o Nařízení exekuce

pověřený soudní exekutor: Mgr. Alan Havlice, Otakara Březiny 229/5, 790 01 Jeseník Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice, RČ/IČO: 885920/6587 Z-201/2015-811 Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Jeseníku 1EXE-1446/2012 -14 ze dne 19.11.2012. Právní účinky zápisu ke dni 13.01.2015. Zápis proveden dne 15.01.2015; uloženo na prac. Jeseník Z-201/2015-811 D

Jiné zápisy - Bez zápisu

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina

ze dne 09.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 07.08.2008.

M

o Smlouva kupní

Pro: Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice o Smlouva kupní


Pro: Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice o Smlouva kupní

V-1907/2008-811 RČ/IČO: 885920/6587 V-2023/2008-811 RČ/IČO: 885920/6587


Pro: Záhorská Silvia, Petrovice 238, 79065 Skorošice

V-645/2009-811 RČ/IČO: 885920/6587

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 03.03.2015 12:15:02 Okres: CZ0711 Jeseník Kat.území: 748421 Petrovice u Skorošic

Obec: 553484 Skorošice List vlastnictví: 164

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách F


Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela 276 277

BPEJ 73211 73211

Výměra[m2] 37 101


or

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. Vyhotoveno:

03.03.2015

12:23:20

M

Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, kód: 811. strana 3


M

or

or E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut Petrovice 238, Skorošice Skorošice 238 790 65 Skorošice – Petrovice okres Jeseník, Olomoucký kraj

g

GPS

M

50.3130686N, 17.0560383E

or E gr xe . A ku la to n rs H ký av ú lic řa e, d so Je ud se ní ník ex ek ut Petrovice 238, Skorošice Skorošice 238 790 65 Skorošice – Petrovice okres Jeseník, Olomoucký kraj

g

GPS

M

50.3130686N, 17.0560383E

Jeseník

Recommend Documents