Jelentősebb fejlesztések térképe

Map of major schemes / Jelentősebb fejlesztések térképe

Research methodology

Kutatási alapelvek

• The overview covers only modern logistics parks completed for letting purposes, excluding owner-occupied, finance lease projects and secondary properties. • The overview covers the schemes in Budapest and its agglomeration. • Logistics parks have less than 10% office content, whilst business parks have around 30% office content. • Recording of take-up is at the time a binding lease agreement is signed, whilst supply is recorded at the time the property is completed for occupation. • The total figures include office areas within the warehouse/ industrial area. • Built-to-suit – “BTS” definition refers to buildings developed to satisfy a specific requirement upon signature of a pre-lease agreement (lease agreement signed prior to the start of construction).

• A jelen áttekintés bérbeadásra épített modern logisztikai ingatlanokat vizsgál, így nem tárgya a felhasználó saját tulajdonában álló, lízing konstrukcióban épült, illetve - korábbi építésű - másodlagos ingatlan. • A tanulmányban budapesti és Budapest agglomerációjában fekvő ingatlanok szerepelnek. • A logisztikai parkokban 10% alatti az irodaterület aránya, míg üzleti parkok esetében 30% körüli. • A bérbeadás regisztrálása a kötő erejű megállapodások aláírásával egyidejűleg történik, míg a kínálat adatainak regisztrálása az épület elkészültével esik egybe. • A közölt alapterületek magukba foglalják a logisztikai ingatlanokon belüli iroda- és szociális területeket. • Jelen dokumentum az előbérleti megállapodás alapján felépített épületeket kezeli bérlői igény alapján létesített épületként.

2

The first six months of 2007 have brought a vibrancy which has not been experienced for a long time in the letting market.

A 2007-es év első hat hónapja rég nem látott dinamizmust hozott a bérbeadások terén.

Beside the well-tried locations – not only because of the intensified competition – developers are building in new areas with a more sophisticated concept taking their cue from the tenant’s demands and covering a wider market.

A jól bevált helyszínek mellett – nem utolsósorban az élesedő verseny hatására – a fejlesztők új területeken és kifinomultabb koncepció alapján építkeznek, igazodva a bérlői igényekhez és szélesebb piacot lefedve.

The purchase of Parkridge has increased ProLogis’ market share to 30 % countrywide. The dominance of one firm has not been seen before in Hungary.

A Parkridge ProLogis általi felvásárlása Magyarországon eddig nem tapasztalt koncentrációt eredményezett, mely országosan 30%-os területarányos piaci részesedésben nyilvánul meg.

Supply

Kínálat

• Up to 1 000 000 sq m modern space; • In the first half of 2007 more than 60 000 sq m modern industrial buildings were completed; • More than 100 000 sq m expansion is expected in the next six months.

• Közel 1 000 000 m² modern terület; • 2007 első félévében több, mint 60 000 m² modern raktárépület készült el; • 100 000 m² bővülés várható a következő hat hónapban.

Budapest - Annual supply of modern industrial space 1997-2007 Budapest - Modern raktáringatlan kínálat 1997-2007 m²

250 000 200 000 150 000

100 000 50 000 0 1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004 2005

2006

2007*

Speculative office / Spekulatív iroda BTS office / Előbérlet iroda

Speculative w/h / Spekulatív raktár Built-to-suit w/h / Előbérlet raktár Source / Forrás: DTZ Research

*2007 first half-year / első félév

A 2006 második felében tapasztalt keresletélénkülés ellenére a fejlesztők nem veszítették el óvatosságukat, a korábban tervezett ütemben folynak az építkezések. Ez várhatóan a következő hat hónapban sem változik.

Despite the acceleration in demand in the second half of 2006, developers remain bold and are building in the previously planned time. This is not expected to change in the coming six months. As a result of the saturation of the Budapest market some new market players half prefered cities in the countryside for their first hungarian project as opposed to the more traditional Budapest locations. In addition the ProLogis’ development at Hegyeshalom, there are more new projects in the preparation or planning phases.

A budapesti piac telítettsége miatt egyes új belépők már az első magyarországi projektjük helyszínének is vidéki városokat választanak. Vidéken a ProLogis hegyeshalmi fejlesztése mellett több új projekt van előkészítési vagy tervezési szakaszban.

Nevertheless, Budapest’s current appeal has meant that there are further developments near to the new M0 motorway section and the Ferihegy Airport in addition to the areas close to the city centre.

Mindemellett továbbra is érvényesül Budapest vonzereje; az új M0 szakasz és a Ferihegyi repülőtér környékén található, illetve a belvároshoz közeli területeken további fejlesztésekre van kilátás.

The number of industrial parks built by right of the city-logistics concept are going to increase, mainly in the 22nd, 11th, 9th, 15th and 3rd Districts. These schemes offer units of smaller size and are suitable for storage or light industrial activity (such as inNove Business Park, City Point 9, DAN Business Park). These types of schemes have been very successful in Western-Europe and are expected to grow intensely in Hungary.

A city-logisztika koncepció alapján épülő, kisebb alapterületű egységeket kínáló, raktározás mellett könnyűipari tevékenységre is alkalmas parkok sora (inNove Business Park, City Point 9, DAN Üzleti Park) tovább fog bővülni, jellemzően a XXII., XI., IX., XV. és III. kerületekben. A nyugat-európai tapasztalatokat figyelembe véve ez az ingatlantípus komoly fejlődés előtt áll Magyarországon.

3

The new phenomenon in the market is the appearance of international developers building on a built-to-suit basis only. These developers are competing with the existing parks and are mainly seeking large and long-term tenant demand.

Új jelenség a kizárólag előbérleti szerződések alapján építkező nemzetközi fejlesztők megjelenése a piacon, akik elsősorban a nagyméretű és hosszabb távra szóló ingatlanigények kielégítésében kelnek versenyre a meglévő parkokkal.

Because of the 10% vacancy rate, more sophisticated operators and the decreaseing rents the careful financial and technical planning of these projects becomes more important.

A 10%-os üresedési mutató, a mind kifinomultabb bérlői igények és a csökkenő bérleti díjak generálta versenyben egyre fontosabb a projektek gondos megtervezése műszaki és üzleti szempontból is.

Major existing warehouse / industrial schemes - Jelenlegi legnagyobb raktár / ipari ingatlanfejlesztések Development / Fejlesztés

Completed to Date / Felépült terület (m²)¹

Under Construction / Építés alatt 2007 (m²)¹

Planned / Tervezett 2007 (m²)¹

Built in Potential / Lehetséges beépítés (m²)

Developer / Fejlesztő

Out-of town / A város határán kívül : Agrogate Airport City

16 300

16 300

16 300

240 000

-

8 500

10 000

52 000

Agrogate Ablon

Airport Business Park

65 500

-

-

65 500

AIG/Lincoln, Europolis

Akácliget Logisztikai Központ

18 000

-

-

18 000

Global State, GAG

110 000

-

15 000

210 000

5 300

-

-

5 300

Bleecker Park

17 000

-

-

17 000

Gecina

Dunaharaszti, IPD

45 000

-

12 000

70 000

IPD, Immoeast

East Gate Business Park

30 000

-

-

150 000

Euro-BusinessPark*

90 000

-

-

90 000

Immoeast, ProLogis

M1 Business Park

70 000

-

-

70 000

AIG/Lincoln, Europolis

102 000

28 000

9 000

150 000

ProLogis

-

-

15 000

93 000

ProLogis

60 000

15 000

15 000

173 000

ProLogis

BILK ** Biatorbágy, IPD

ProLogis Harbor Park** ProLogis Park Bp - Batta ProLogis Park Bp - Sziget ProLogis Park Budapest

BILK Innovációs Park

Wallis

90 000

13 500

13 500

150 000

ProLogis

131 500

-

-

135 000

Grontmij

Tulipan Park

13 000

-

15 000

28 000

SEGRO

West Gate Business Park

17 600

-

12 500

35 000

Immoeast

881 200

81 300

133 300

1 751 800

Rozália Park Logistics Center

In Total / Összesen In Budapest / Budapesten: Aquincum Logisztikai Központ

7 700

-

-

7 700

OTP Ingatlan

City Point 9

4 200

6 300

9 000

20 000

Convergence

C-Moll Logisztikai Központ

6 000

-

-

6 000

C-Moll

-

5 500

4 000

20 000

W-GO

DAN Üzleti Park Dél-Pesti Üzleti Park Europa Center inNove Business Park

12 500

4 000

-

18 500

Wing

-

20 000

-

80 000

Terra Invest

-

8 000

12 000

20 000

ING. Kelet

Mester Park

15 000

-

15 000

380 000

Immoeast

Nagytétényi Ipari Park

12 300

-

-

12 300

Varpex Logisztikai Központ

In Total / Összesen:

6 200

-

-

6 200

63 900

43 800

40 000

570 700

Innovációs Park Varpex

* Including Pharmapark and Geodis facility / Pharmaparkot és Geodis épületet is beleértve ** Harbor Park and BILK are situated at Budapest boundary ¹ Total space let including warehouse and office space / Teljes bérbeadott terület (raktár és iroda)

4

Source / Forrás: DTZ Research

Demand

Kereslet

• 84 000 sq m let in first six months; • The vacancy rate remains at 10%; • The average size of transactions increased; • Leases of logistics, forwarding or commercial companies still dominate.

• 84 000 m² első féléves bérbeadás; • az üresedési mutató 10% maradt; • nőtt az átlagos ügyletméret; • meghatározóak a logisztikai, szállítmányozó vagy kereskedelmi cégek ügyletei.

The 84 000 sq m of space let in the first six months of this year equals 65% of last year’s total let space. It seems that the market has recovered from the lull in 2005 and if this positive tendency continues, it would be one the best performing years of the last 10 years.

Az első hat hónapban bérbeadott 84 000 m² terület a teljes tavalyi bérbeadás 65%-át jelenti, ami időarányosan rendkívül jó érték. A jelek szerint a piac kiheverte a 2005-ös megtorpanást és ha folytatódik a pozitív tendencia, az elmúlt 10 év egyik legjobb évét produkálhatja.

Logistics companies account for more than 50% of the take-up. The major reason for this is that the proportion of logistics outsourcing is still growing. Logistics providers intend to serve their clients from modern warehouses outside of Budapest. Due to the limited number of such properties and the tight timescale available, these lettings are often not realised. At present, the regional distributional centres prefer to set up in the Czech Republic or in Poland instead of Hungary.

A bérbeadások több, mint 50%-a továbbra is logisztikai cégekhez köthető. Ennek fő oka, hogy a logisztikai kiszervezések aránya továbbra is növekedést mutat. A logisztikai szolgáltatók vidéken is egyre inkább modern raktárakból kívánják kiszolgálni ügyfeleiket. Az ilyen ingatlanok korlátozott száma és a tervezett időkeret szűkössége miatt az ügyletek gyakran nem valósulnak meg. A regionális disztribúciós központok egyelőre elkerülik Magyarországot, a cégek ezeket inkább Cseh- vagy Lengyelországban állítják fel.

The number of new manufacturing and assembling companies establishing production in Hungary is currently low, due to Hungary’s decreasing investment attraction. In addition to the tax and wage levels, which are less favourable compared to other countries of the Central European area. Therefore the tenant demand of this sector is stagnating, whilst the Romanian, Slovakian and Polish economic environment and labour markets are considered more attractive by expanding or relocating companies.

Az újonnan betelepülő gyártó- és összeszerelő cégek száma alacsony, Magyarország beruházásvonzó képesség, adóterhek és munkabérköltségek terén hátrányba került a közép-kelet európai térség más államaival szemben. Emiatt az ipari-termelő tevékenységhez köthető bérlői érdeklődések száma is stagnál; a román, szlovák vagy lengyel gazdasági környezetet és munkaerőpiacot gyakran előnyben részesítik a kereső cégek.

The average let speculative space is 4 000 sq m according to this year’s transactions. The built-to-suit transaction average shows a decline to 8 800 sq m, but this is partly due to relatively few deals of this kind rather than the start of a future trend.

Az átlag bérbe adott spekulatív területnagyság az idei ügyletek alapján 4 000 m². Előbérlet esetén viszont csökkenés tapasztalható (8 800 m²), mely érték azonban a viszonylag kevés ilyen jellegű első féléves bérbeadás miatt nem vetíthető ki jövőbeli folyamatokra.

Take-up and supply per year 1997 – 2007 Bérbe vett terület és kínálat 1997 – 2007

Take-up per year 1997 – 2007 Bérbe vett terület éves bontásban 1997 – 2007 m²

m²

250 000

180 000

200 000

140 000

160 000

120 000 150 000

100 000 80 000

100 000 60 000 40 000

50 000

20 000 0

0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

Supply / Kínálat Total take-up / Összes bérbevett terület

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007*

*2007 first half-year / első félév

Built to suit take-up / Előbérletben bérbevett Speculative take-up / Spekulatív bérlet


5

*2007 first half-year / első félév Source / Forrás: DTZ Research

The first logistics parks what entered the market have either reached or are reaching their total built-in potential and achieving complete occupancy. Accordingly, companies seeking to expand or establish in a location are considering their future expansion when decision making. Developers are recognizing this and are enlarging their parks with additional land, e.g. ProLogis in Szigetszentmiklós or SEGRO in Biatorbágy.

Az elsőként piacra lépett logisztikai parkok elérték vagy lassan elérik a teljes kiépítettségüket magas bérbeadottság mellett, így az itt bővülni vagy betelepülni kívánó cégek a további bővülési igényeiket is figyelembe véve hozzák meg döntésüket a helyszínválasztásról. Ezt felismerve a fejlesztők is további területekkel bővítik parkjaikat, például a ProLogis Szigetszentmiklóson vagy a SEGRO Biatorbágyon.

Take-up by sector / Bérleti ügyletek ágazat szerinti megoszlása Pharmaceutical / Gyógyszeripar 3%

Retail / Kereskedelem 16%

Wholesale, Trade / Nagykereskedelem 8% Business Services / Szolgáltatás 3% Food & Drink / Élelmiszer 1% Forwarding / Szállítmányozás 5%

Logistics / Logisztika 53 %

Light Industry, Assembly / Könnyűipar, Összeszerelés 11%


This year’s biggest letting during the first half of 2007-08-14, is TESCO’s 15 000 sq m built-to suit contract at Agrogate.

Az év eddigi legnagyobb ügylete a TESCO 15 000 m²-es előbérleti szerződése az Agrogate-ben.

The completion of new schemes, vacated units and lettings are sustaining the vacancy rate what is still around 10%. The distribution of available space is not even, as some parks are fully let and other schemes of notable size remain vacant.

A piacra került új ingatlanok, a felszabadult területek és a bérbeadások fenntartották a korábbi üresedési mutatót, mely továbbra is 10% körül alakul. Az üres területek eloszlása nem egyenletes, egyes parkok teljes bérbeadottsággal működnek, míg másokban jelentős méretű területek állnak üresen.

Major industrial lettings – 2007 first half / Jelentős piaci ügyletek - 2007 első félév Project / Fejlesztés

Aera / Terület (m²)

Tenant / Bérlő

Type* / Tranzakció típusa

15 000

TESCO

BTS

8 950

Bertrans

Agrogate ProLogis Park Budapest - Sziget

Activity / Tevékenység Retail / Kereskedelem Forwarding / Szállítmányozás

BILK

7 500

n.a.

ProLogis Park Budapest - Sziget

7 050

Filtrona

M1 Business Park

6 800

DHL

Logistics / Logisztika

ProLogis Park Budapest

6 780

Geodis


ProLogis Harbor Park

4 995

Herlitz

Retail / Kereskedelem

Agrogate

4 970

Kühne & Nagel


3 900

New Optic

BTS


ProLogis Park Budapest - Sziget

3 555

NCR

EXP


Agrogate

2 500

Raksped


2 160

Iron Mountain

EXP

Business Services / Szolgáltatás

Tulipan Park

1 900

Gefco


ProLogis Harbor Park

1 550

Trilak

Chemicals / Vegyipar

West Gate Business Park

1 308

Müller Drogerie


*EXP: Expansion / Terület bővítés BTS: Built-to-suit / Előbérleti megállapodás alapján

BTS

Retail / Kereskedelem Forwarding / Szállítmányozás




6

Rental levels

Bérleti díjak

Following the trend of the previous period, we have witnessed a decline in rents.

A bérleti díjak az előző év trendjét követve további csökkenést mutatnak.

In the big logistics parks around Budapest the quoting rents decreased by a few eurocents and are typically between 3.5 - 4 €/sq m/month.

A Budapesten kívül elhelyezkedő nagy logisztikai parkokban az ajánlati bérleti díjak néhány eurocenttel csökkentek, jellemzően a 3,5 – 4 €/m²/hó sávban mozognak.

However, the rents of business parks located in the city are higher at around 4.5 - 6.5 €/sq m/month. In this segment there is still a market demand, but as more competing projects appear, a decline is feasible on a medium-term basis.

A városon belüli üzleti parkok árazása ennél magasabb, 4,5 – 6,5 €/m²/hó körüli árakkal. Ebben a szegmensben még keresleti piac érvényesül, de több versenytárs projekt megjelenésével középtávon itt is csökkenés valószínűsíthető.

Besides lower rents, the increase in rent free periods and shorter lease terms are indicated in the market.

A bérleti díj csökkenése mellett a fejlesztők által nyújtott bérletidíj mentes időszakok, illetve az egyre rövidebb bérleti időtartamok is a kínálati piaci helyzetet jelzik.

Rent level 1998 – 2007 / Bérleti díjak alakulása 1998 - 2007 €/m²/month

8 7 6 5 4 3 2 1 0 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 * *Forecast / Előrejelzés Speculative / Spekulatív Source / Forrás: DTZ Research Built-to-suit / Előbérlet

Investment market

Befektetési piac

Due to the large amount of capital available in the investment market and the lack of opportunities has resulted in industrial properties prime yield decreasing to 7% or below. Investors also pay close attention to properties in the countryside or attracted to properties of smaller lot sizes. Due to the lack of products, forward deals or “package” deals (cash flow plus forward sale) have become more popular.

A befektetési piacon jelenlévő hatalmas mennyiségű tőke továbbra is nehezen talál megfelelő célpontot. Ez már ipari ingatlanok esetén is csökkenő, kiemelkedő ingatlan esetén 7% vagy az alatti hozamokhoz vezet. A befektetők figyelme a vidéki vagy kisebb méretű ingatlanokra is kiterjed. A befektetési termékek alacsony száma miatt a határidős vagy vegyes típusú (hozam és határidős) tranzakciók is kedveltek.

This year’s biggest transaction is the sale of a portfolio developed by Newland Estates to Standard Life Investments, consisting of 3 properties (Győr – Renault-Nissan, Jászberény – Hilite, Budapest – DHL).

Az év eddigi legnagyobb ügylete a Newland Estates által fejlesztett, három ingatlanból (Győr – Renualt-Nissan, Jászberény Hilite, Budapest - DHL) álló portfólió értékesítése a Standard Life Investmentsnek.

Summary statistics / Összefoglaló adatok m²

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

Completions / Új építés

9 250

50 000

90 000

125 000

145 000

202 000

130 500

163 000

60 000

Take-up / Bérbevett terület

19 000

80 000

100 000

120 000

85 000

158 000

119 000

131 000

84 000

Stock / Összterület

25 000

75 000

165 000

290 000

435 000

640 000

770 000

934 000

988 000

n/a

22

22

11

10

7.2

8.1

10.1

10.4

Vacancy rate / Üresedési mutató (%)

*2007 first half-year / első félév Source / Forrás: DTZ Research

7

Jelentősebb fejlesztések térképe

Recommend Documents