Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 189/007/2016 6
NEMOVITOST:
Rodinný dům - bez nebytových prostor, čp. 25
Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:
Rviště 25 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Orlické Podhůří, k.ú. Rviště, kód k.ú. 712141, LV 651 Garáž, Kolna, Skleník, Oplocení a zpevněné plochy st. 51, 39, 40/1, 40/2, 40/3, 40/8, 64/2, 65/2, 765/24, 765/25 Iveta Francková, Orlické Podhůří 25, 56201 Orlické Podhůří, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Iveta Francková, Orlické Podhůří 25, 56201 Orlické Podhůří, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL :
SYLVA 94 s.r.o., Iveta Francková; č. obj.:2 346 127, 11.2.2016
Adresa objednatele:
Rviště 54, 562 01 Orlické Podhůří telefon: +420 605 864 412 IČ: 27472833
e-mail:
[email protected] DIČ: CZ27472833
VYSTAVITEL KL: Iveta Vávrová, tel.: +420 956 716 559, e-mail:
[email protected] ZHOTOVITEL :
Ing. Miloslav Ženka
Adresa zhotovitele:
Moravská 2103 2103, 560 02 Česká Třebová telefon: 603 893 621 e-mail:
[email protected] IČ: 111 26 230 DIČ: CZ5712030918
ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu) ¨ koupě ¨ výstavba ¨ změna stavby ¨ rekonstrukce ¨ leasing ý jiné
Účel úvěru:
Současný stav 1 650 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
42 stran
16.02.2016 Počet příloh:
V České Třebové, dne 17.02.2016
30
Datum zpracování :
Budoucí stav 17.02.2016
Zpracováno programem NEMExpress verze: 2.1.20 Otisk razítka
Ing. Miloslav Ženka
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI ý stavba dokončena v r. 1939 Rekonstrukce:
¨ celková
ý dílčí
¨ změna stavby v r. ¨ zateplení ¨ okna, dveře
¨ střecha, fasáda
SOUČASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: ý zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ý bydlení ¨ pronájem ¨ podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí: ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ý zpevněná komunikace Přípojky: ý / ¨ voda ¨ / ý kanalizace ¨ / ¨ plyn ý / ¨ elektro ¨ telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:
ý rekonstrukce v r. 2002 ý ostatní
Konstrukce: ¨ zděné ¨ betonové ¨ montované ¨ kovové ¨ dřevěné ¨ jiné Využití: ¨ bydlení ¨ pronájem ¨ podnikání ¨ bydl., podn. ¨ část. obsazen ¨ volný objekt Okolí : ¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna Příjezd: ¨ zpevněná komunikace Přípojky: ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
¨ MHD ¨ železnice ¨ dálnice/silnice I. tř Širší centrum - zástavba RD 668 (setrvalý stav) dobře udržovaná ústřední / etážové - tuhá paliva Není prodejná od 6 do 12 měsíců
ý autobus ý silnice II.,III.tř
RODINNÝ D Ů M SOUČASNÝ STAV Typ
3+1, 3+kk
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 212 / 0
BUDOUCÍ STAV
Garáž
Pozemky výměra
OP
ZP
ks 0
m2 804
m3 1 065
m2 191
Rozesta- Typ věnost % 100,00
PP RD Obytná/ Nebyt. m2 /
Garáž
Pozemky výměra
OP
ks 0
m2 804
m3
ZP
m2
KUPNÍ CENA
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
Nemovitost nebyla v minulosti obchodována, Klient nabyl nemovitost darovací smlouvou z roku 1985 a dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z roku 2005.
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Současný stav 1 656 480 K č 0 Kč 2 255 129 K č 1 650 000 Kč 120 600 K č
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění - z toho hlavní budova - ostatní objekty
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 4 988 045 Kč 4 768 045 K č 220 000 K č
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy
-2-
Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací metody ocenění. V OC je uvažováno se zhoršeným stavem krátkodobých konstrukcí oceňovaného RD, vybavením, situováním oceňované nemovitosti v menší obci s dobrou dostupností do průmyslových měst Ústí nad Orlicí a Chocně a uvedenými slabými stránkami. V obci je vyšší nabídka nad poptávkou na trhu s nemovitostmi, ceny v posledním období spíše stagnují, přesto, že v roce 2015 došlo k oživení realitního trhu. Okolní zástavbu tvoří RD, školka a prodejna. Prodejnost RD, který není delší dobu užíván odhaduji jako zhoršenou. Právní stav evidovaný v KN odpovídá stavu zjištěnému při místním šetření. RD čp. 25 je součástí st. 51. Objekt kolny na ppč. 65/2 a skleník na ppč. 40/1 mají zastavěnou plochu do 16 m 2 , nejsou a nemusí být evidovány v KN, tato skutečnost nemá vliv na OC. Pozemky tvoří se stavbou funkční celek. Na LV č. 651 je evidováno zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s., zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Zástavní právo a exekuční tituly nejsou v OC uvažovány. Přístup a příjezd je řešen po ostatní ploše na ppč. 765/7 a ppč. 765/26 ve vlastnictví Pardubického kraje - SÚS (LV č. 255) dále po ostatní ploše na ppč. 733/2 a 40/9 ve vlastnictví obce (LV č. 10001) a po ostatní ploše na ppč. 733/13 ve vlastnictví Francka Karla Ing. a Franckové Ivety (LV č. 83, pokud bude parcela č. 733/13 předmětem zástavní smlouvy, případně bude zřízeno VB příchodu a přístupu po ppč. 733/13 zaevidováno v KN ve prospěch všech vlastníků oceňované nemovité věci, je přístup bez závad. RD není od roku 2008 běžně udržován a není od roku 2011 trvale užíván a obýván, je nutné zprovoznění objektu a provedení větší údržby s rekonstrukcí klempířských výrobků a části krytiny střechy. Obvyklá cena je platná a nemovitost je vhodná pro zajištění hypotečního úvěru za předpokladu, že na oceňované nemovitosti nebudou v budoucnu váznout reálná břemena, služebnosti ani zástavní práva, kromě zástavního práva pro Českou spořitelnu, a.s., stav a vybavení oceňované nemovitosti musí být stejný jako při místním šetření a přístup po ppč. 733/13 (LV č. 83) bude právně vyřešen. Předmětem zástavní smlouvy musí být celá nemovitost evidovaná na LV č. 651 vše v obci Orlické Podhůří, k.ú. Rviště. V OC není uvažováno stávající zástavní právo, zástavní právo exekuční, zahájení exekuce ani exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí.
-3-
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Orlické Podhůří je rekreační podhorskou obcí se základní občanskou vybaveností, inž. sítě jsou částečné. V obci není vybudována obecní kanalizace. Dopravní dostupnost je řešena autobusovými spoji, nejbližší železniční stanice je v Brandýse nad Orlicí vzdáleném cca 3 km. Správní město Ústí nad Orlicí je vzdáleno cca 6 km. Oceňovaná nemovitost se nachází v centru místní části obce, v k.ú. Rviště, v zástavbě rodinných domů, po pravé straně místní komunikace ve směru Ústí nad Orlicí - Brandýs nad Orlicí. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy izolované, mateřská škola, nedaleko je situována prodejna potravin. Přístup a příjezd je řešen po ostatní ploše na ppč. 765/7 a ppč. 765/26 ve vlastnictví Pardubického kraje SÚS (LV č. 255) dále po ostatní ploše na ppč. 733/2 a 40/9 ve vlastnictví obce (LV č. 10001) a po ostatní ploše na ppč. 733/13 ve vlastnictví Francka Karla Ing. a Franckové Ivety (LV č. 83, pokud bude parcela č. 733/13 předmětem zástavní smlouvy, případně bude zřízeno VB příchodu a přístupu po ppč. 733/13 zaevidováno v KN ve prospěch všech vlastníků oceňované nemovité věci, je přístup bez závad.
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Okolí: ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ nákupní zóna ¨ ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, který je částečně podsklepený a s využitým podkrovím. V domě jsou situovány dvě bytové jednotky ( 3+1, 3+kk), užívané klientem banky. K rodinnému domu je přistavěna přízemní garáž. Objekt byl postaven v roce 1939, v roce 1990 byla dokončena celková přestavba RD včetně střechy a krytiny a v roce 2002 byla provedena dílčí rekonstrukce a osazení zařizovacích předmětů v podkroví. Od roku 2008 nebyla prakticky nemovitost udržována a nebyla běžně užívána od roku 2011. Klempířské konstrukce jsou napadeny korozí, střešní svod u garáže propouští srážkovou vodu na fasádu, na hřebenu garáže jsou odpadlé hřebenáče. Rodinný dům - bydlení Vnitřní situace: 1.PP: klenbový sklep 1.NP: chodba, pokoj, kuchyň, ložnice, spíž, pokoj, koupelna s WC, sklad s udírnou a kotelna Podkroví: chodba, pokoj, pokoj, pokoj s kuch. koutem, koupelna, Pozemek je rovinný až mírně svažitý k západu, oplocený dřevěným, rámovým a drátěným plotem. Na pozemku se dále nalézá sedlový skleník s vestavěným bazénem a dále trvalé porosty okrasné a ovocné. Objekt je napojen na inž. sítě obce, kanalizace je svedena do jímky na vybírání. Přízemní zděná garáž s plochou střechou, podlaha betonová, garáž je bez vytápění. Sedlový skleník.
Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1939 Dílčí rekonstrukce v r. 2002 Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: ¨ celková ý dílčí ¨ střecha ¨ fasáda, zateplení ¨ okna, dveře ý interiér
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): ý / ¨ voda Přístupová komu.: ý zpevněná Využití: ý bydlení
¨ / ý kanalizace ¨ nezpevněná ¨ pronájem
¨ / ¨ plyn ý / ¨ elektro ¨ telefon přes pozemky parc. číslo 765/7, 765/26, 733/2, 40/9, 733/13 ¨ podnikání ¨ bydl. a ¨ část. obsazen ¨ volný objekt podnik.
Přístup a příjezd k pozemku ý z veřejné komunikace
¨ přes vlastní pozemky -4-
¨ zajištěn věcným břemenem
¨ jiné zajištění přístupu k pozemkům
¨ právně nezajištěn
Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo
Druh pozemku
Vlastník pozemku/komunikace - komentář
765/7
ostatní plocha
765/26
ostatní plocha
733/2 40/9 733/13
ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha
Pardubický kraj - SÚS Pardubického kraje/jiná plocha Pardubický kraj - SÚS Pardubického kraje/jiná plocha Obec Orlické Podhůří / jiná plocha Obec Orlické Podhůří / jiná plocha Ing. Karel Francek, Iveta Francková / jiná plocha
Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) ý Nemovitost není pronajímána / propachtována ¨ Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek ¨ Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek ¨ Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu Objekt není k datu prohlídky užíván.
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rating rizika:
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE
Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací
Popis rizik spojených s právním stavem nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nebyla zjištěna.
Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE
Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1
Nemovitost: ¨ byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: ¨ doporučuji
ý nebyla v minulosti zaplavena ý není nutné
Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Nemovitost se nalézá v záplavové oblasti s klasifikací rizika č. 1 - nízké riziko možného zaplavení povodní či záplavou. Nemovitost nebyla v minulosti zaplavena vodou, není nutné pojištění proti povodni a záplavě.
Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO
Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod.
Popis věcných břemen a obdobných zatížení Na LV č. 651 je evidováno zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s., zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Zástavní právo a exekuční tituly nejsou v OC uvažovány.
Rizika ostatní
-5-
RIZIKO NE ANO
Popis rizika Nemovitost není pronajímána Stavby dlouhou dobu neužívané
Popis ostatních rizik RD není od roku 2008 běžně udržován a není od roku 2011 trvale užíván a obýván, je nutné zprovoznění objektu a provedení větší údržby s rekonstrukcí klempířských výrobků a části krytiny střechy.
Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 651 Kraj: Obec: Ulice:
CZ053 Pardubický 580716 Orlické Podhůří
Okres: Katastrální území: č.o.:
CZ0534 Ústí nad Orlicí 712141 Rviště
Vlastníci FO
Podíl
RČ: 625821/0145
Iveta Francková
Orlické Podhůří 25, 56201 Orlické Podhůří
Stavby část obce Rviště
bydlení
č.p. 25
1/1
stavba je součástí pozemku NE
na pozemku p.č. st. 51
Pozemky st. 51 39 40/1 40/2 40/3 40/8 64/2 65/2 765/24 765/25
Stavební parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela Pozemková parcela
228 m 2 36 m 2 240 m 2 73 m 2 42 m 2 11 m 2 66 m 2 55 m 2 45 m 2 8 m2
Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN Parcela KN
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy
Výpočet věcné hodnoty staveb Oceňován je izolovaný zděný rodinný dům, částečně podsklepený, s využitým podkrovím, se sedlovou střechou s krytinou keramické tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozink. plechu, bleskosvod není osazen. Cihelné zdivo je vyzděno v tl. 450 mm na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti. Vnější omítka je břizolitová s kamennou podezdívkou, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, doplněné v soc. prostorách a v kuchyních keramickými obklady. Podlahy obytných místností jsou převážně vlysové a parkety, v ostatních prostorách je keramická dlažba. V garáži je podlaha z betonové mazaniny. Schodiště do podkroví je s dřevěnými stupni na kovových schodnicích a galerie v podstřeší je přístupná po dřevěném schodišti. Stropy jsou provedeny s rovným podhledem, sklep je klenbový. V objektu jsou osazena okna dřevěná zdvojená a jednoduchá s dvojsklem, střešní okna, francouzská okna a dveře dřevěné hladké a prosklené. V garáži jsou osazena vrata otevíravá. Vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva v kombinaci s elektrokotlem, el. přímotopy a krbem. Radiátory jsou deskové a topný žebřík. Teplá voda je získávána z el. boilerů. V kuchyních jsou osazeny kuchyňské linky, sklokeramické varné desky, el. trouby, odsavače par, myčky, nerez dřezy. Soc. zázemí je vybaveno zapuštěnou vanou, umyvadly v keramické desce, vývody pro automatickou pračku, WC je splach. kombi. Objekt byl postaven v roce 1939, v roce 1990 byla dokončena celková přestavba RD včetně střechy a krytiny a v roce 2002 byla provedena dílčí rekonstrukce a osazení zařizovacích předmětů v podkroví. Vzhledem ke stáří stavby 77 roků, stavebním úpravám a neprováděné běžné údržbě od roku 2008, odhaduji opotřebení na 58 procent.
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby
-6-
Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP Podkroví
Zastavěná plocha 17,50 m2 190,98 m2 122,40 m2
Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.PP - celkem 1.NP chodba pokoj kuchyň ložnice pokoj komora koupelna + WC kotelna + sklad 1.NP - celkem Podkroví chodba pokoj + KK - plocha nad 1,3 m výšky pokoj + KK - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky pokoj - plocha nad 1,3 m výšky pokoj - plocha pod 1,3 m výšky koupelna - plocha nad 1,3 m výšky koupelna - plocha pod 1,3 m výšky Podkroví - celkem
Podlahová plocha
Započitatelná plocha podlaží 6,00 m2 108,70 m2 82,50 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
12,00 m2 12,00 m2
0,50
6,00m2 6,00 m2
9,00 m2 24,00 m2 8,70 m2 13,50 m2 12,00 m2 3,00 m2 13,50 m2 25,00 m2 108,70 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
9,00m2 24,00m 2 8,70m2 13,50m 2 12,00m 2 3,00m2 13,50m 2 25,00m 2 108,70 m2
2,50 m2 30,00 m2 2,00 m2 39,00 m2 3,00 m2 6,00 m2 3,00 m2 5,00 m2 1,00 m2 91,50 m2
1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00
2,50m2 30,00 m2 0,00 m2 39,00 m2 0,00 m2 6,00 m2 0,00 m2 5,00 m2 0,00 m2 82,50 m2
Výpočet obestavěného prostoru Název 1.PP 1.NP Podkroví Obestavěný prostor - celkem:
Obestavěný prostor
(3,5*5,0)*(2,00) (15,30*8,0)*(0,40+3,80)+(6,20*9,90+1,8*4,0)*2,50 (15,30*8,0)*(4,00/2)+(6,20*9,90+1,80*4,0)*2,90/2
-7-
= = = =
35,00 m3 685,53 m3 344,24 m3 1 064,77 m3
Konstrukce
Popis
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm zavěšené, pochozí, nespalné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky kamenná podezdívka běžné keramické obklady kovová konstrukce s povrchem z měkkého dřeva hladké plné dveře dřevěná, zdvojená parkety keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová
Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí sklokeram. varná deska, linka, trouba, dřez umyvadlo, vana, WC splachovací krbová kamna
[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč
191 1 064,77 4 478 100,00 4 768 045 77 73 58,00 2 002 579
Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Garáž Kolna Skleník
Popis Zděná garáž, střecha sedlová Zděná kolna, pultová střecha Sedlový skleník
Parc. číslo st. 51
Množství 1,00 kus
65/2
1,00 kus
40/1
1,00 kus
Oplocení a Zpevněné plochy, st. 51, 39, zpevněné rámový , drátěný a 40/1, 40/2 plochy dřevěný plot. Věcná hodnota ostatních staveb celkem
1,00 kus
JC 120 000 Kč/kus 40 000 Kč/kus 15 000 Kč/kus 45 000 Kč/kus
RC Opotřebení 120 000 Kč 33 %
VH 80 400 Kč
40 000 Kč
33 %
26 800 Kč
15 000 Kč
55 %
6 750 Kč
45 000 Kč
60 %
18 000 Kč
131 950 Kč
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinné až mírně svažité k západu, inž. sítě obce jsou v okolí - elektro, voda, zemní plyn, splaškové vody jsou svedeny do jímky. Zahrady a ostatní plochy tvoří funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem a součásti zastavěné plochy a nádvoří st. 51 je RD čp. 25. Přístup a příjezd je řešen po ostatní ploše na ppč. 765/7 a ppč. 765/26 ve vlastnictví Pardubického kraje - SÚS (LV č. 255) dále po ostatní ploše na ppč. 733/2 a 40/9 ve vlastnictví obce (LV č. 10001) a po ostatní ploše na ppč. 733/13 ve vlastnictví Francka Karla Ing. a Franckové Ivety (LV č. 83, pokud bude -8-
parcela č. 733/13 předmětem zástavní smlouvy, případně bude zřízeno VB příchodu a přístupu po ppč. 733/13 zaevidováno v KN ve prospěch všech vlastníků oceňované nemovité věci, je přístup bez závad.
Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků V obci a okolí se volné pozemky nabízejí za částku kolem 150,-Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o zastavěné pozemky v sousedství průtahové komunikace, odhaduji cenu za 1 m2 oceňovaných pozemků na částku 150,-Kč/m 2. Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy ostatní plochy zahrada zahrada ostatní plochy ostatní plochy Celková výměra pozemků:
st. 51 39 40/1 40/2 40/3 40/8 64/2 65/2 765/24 765/25
Výměra m2 228 36 240 73 42 11 66 55 45 8 804
Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 150 1/1 Hodnota pozemků celkem:
Celková cena pozemku Kč 34 200 5 400 36 000 10 950 6 300 1 650 9 900 8 250 6 750 1 200 120 600
Výpočet porovnávací hodnoty Nabídkové ceny za 1 m2 užitné plochy obdobných nemovitostí se pohybují v dané obci a okolí u RD od 8000,-Kč do 14000,-Kč a to v závislosti na stavu konstrukcí, stáří, vybavení RD a situování nemovitosti. Nemovitosti s větší podlahovou plochou jsou na trhu realizovány s nižší cenou za 1 m 2 podlahové plochy. Nabídkové ceny nemovitosti bývají zpravidla při skutečném prodeji nižší až o 10 %. Nabídka RD je v obci a okolí vyšší než poptávka na trhu s nemovitostmi, ceny nemovitostí, v posledním období spíše stagnují, přesto, že je v roce 2015 došlo oživení realitního trhu, nemělo toto oživení doposud vliv na zvýšení cen nemovitostí. Pouze ceny bytů v průmyslovém městě Ústí nad Orlicí a Chocni zaznamenaly nárůst a po bytech se zvýšila poptávka. Dále je v ceně uvažováno situování v menší obci s dobrou dostupností do Ústí nad Orlicí a Chocně. Z níže uvedených nemovitostí, odhaduji porovnávací cenu za 1 m2 započitatelné plochy RD na částku 8400,-Kč. Budoucí porovnávací cena nemovitosti vychází propočtem ceny za 1 m2 započitatelné plochy a výměry započitatelné plochy oceňovaného RD (197 m 2 ) na částku 1,65 mil. Kč včetně garáže. V ceně je uvažována i neprováděná údržba RD od roku 2008.
Lokalita
Započitatel Pozemek ná plocha
Dispozice
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc 2
m Orlické Podhůří -rozsocha
175,00
Foto
2
Kč
Kč/m
Kc
3 914
1 950 000
11 143
0,69
m
Upravená cena
2
RD 4+1, Dům s pozemkem na polosamotě, CP 3914 m2. K dispozici: kuchyň s linkou a kachlovými kamny, 3 pokoje, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC, chodba, pokoj v patře, krytá veranda, komora, klenutý sklep. Garáž a chlév v kůlně. Vytápění krbovými a kachlovými kamny s výměníkem.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - M&M reality - koeficient 0,90; Velikosti objektu - Menší stavba koeficient 0,95; Poloha - Lepší poloha - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - Moderní zařizovací předměty - koeficient 1,00; Celkový stav - Dobře udržovaná nemovitost - koeficient 0,95; Vliv pozemku - Větší pozemek - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc:
Redukce pramene ceny - M&M reality; Velikosti objektu - Menší stavba; Poloha - Lepší poloha; Provedení a vybavení - Moderní zařizovací předměty; Celkový stav - Dobře udržovaná nemovitost; Vliv pozemku - Větší pozemek;
-9-
Kč/m2 7 689
Orlické Podhůří Říčky
115,00
256
4+kk
1 595 000
13 870
0,65
9 016
RD 4+kk, Zrekonstruovaný RD 4+kk se zahradou a vlastní stodolou v Říčkách u Ústí nad Orlicí. Tento objekt prošel velkou vnitřní rekonstrukcí(nová dřevěná eurookna,nová elektroinstalace,nové podlahy, nová kuchyňská linka atd.). Elektřina je 220/380V,voda-vodovodní řád, ohřev vody za pomoci bojleru, topení na tuhá paliva( krbová kamna s vodovodním výměníkem).
Hodnocení: Redukce pramene ceny - Prime Reality s.r.o. - koeficient 0,90; Velikosti objektu - Menší podlahová plocha - koeficient 0,80; Poloha - Lepší poloha - koeficient 0,90; Provedení a vybavení Objekt byl rekonstruován - koeficient 1,00; Celkový stav - Obdobné zařizovací předměty, nižší stáří koeficient 0,95; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - Prime Reality s.r.o.; Velikosti objektu -
Menší podlahová plocha; Poloha - Lepší poloha; Provedení a vybavení - Objekt byl rekonstruován; Celkový stav - Obdobné zařizovací předměty, nižší stáří; Vliv pozemku Menší pozemek;
Orlické Podhůří Říčky
220,00
406
2*3+1
1 800 000
8 182
1,03
8 427
RD 2*3+1, Rodinný dům 2*3+1 v Říčkách u Orlického Podhůří. Dům je podsklepen, prošel kompletní rekonstrukcí a je nabízen k prodeji včetně částečného vybavení. Součástí domu je garáž, malá dílna.
Hodnocení: Redukce pramene ceny - TANA realitní kanceláře - koeficient 0,90; Velikosti objektu Větší podlahová plocha - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - Horší vybavení - koeficient 1,10; Vliv pozemku - Menší pozemek - koeficient 1,10; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - TANA realitní kanceláře; Velikosti
objektu - Větší podlahová plocha; Provedení a vybavení - Horší vybavení; Vliv pozemku Menší pozemek;
Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:
20,99 %
Variační koeficient po úpravách: 197,20 m2 7 689Kč/m2 Minimální cena: 8 377 Kč/m2 Průměrná cena: 9 016 Kč/m2 Maximální cena: 8 400 Kč/m2 Porovnávací hodnota:
6,48 % 1 516 271 Kč 1 651 944 Kč 1 777 955 Kč 1 656 480 Kč
Rekapitulace ocenění Vyhodnocení nabývacího titulu a kupní ceny Kupní cena: 0 Kč Nemovitost nebyla v minulosti obchodována, Klient nabyl nemovitost darovací smlouvou z roku 1985 a dohodou o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví z roku 2005.
Komentář ke stanovení ceny obvyklé a vhodnosti zástavy Obvyklá cena je stanovena na základě porovnávací metody ocenění. V OC je uvažováno se zhoršeným stavem krátkodobých konstrukcí oceňovaného RD, vybavením, situováním oceňované nemovitosti v menší obci s dobrou dostupností do průmyslových měst Ústí nad Orlicí a Chocně a uvedenými slabými stránkami. V obci je vyšší nabídka nad poptávkou na trhu s nemovitostmi, ceny v posledním období spíše stagnují, přesto, že v roce 2015 došlo k oživení realitního trhu. Okolní zástavbu tvoří RD, školka a prodejna. Prodejnost RD, který není delší dobu užíván odhaduji jako zhoršenou. Právní stav evidovaný v KN odpovídá stavu zjištěnému při místním šetření. RD čp. 25 je součástí st. 51. Objekt kolny na ppč. 65/2 a skleník na ppč. 40/1 mají zastavěnou plochu do 16 m 2 , nejsou a nemusí být evidovány v KN, tato skutečnost nemá vliv na OC. Pozemky tvoří se stavbou funkční celek. Na LV č. 651 je evidováno zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu a.s., zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Zástavní právo a exekuční tituly nejsou v OC uvažovány. - 10 -
Přístup a příjezd je řešen po ostatní ploše na ppč. 765/7 a ppč. 765/26 ve vlastnictví Pardubického kraje - SÚS (LV č. 255) dále po ostatní ploše na ppč. 733/2 a 40/9 ve vlastnictví obce (LV č. 10001) a po ostatní ploše na ppč. 733/13 ve vlastnictví Francka Karla Ing. a Franckové Ivety (LV č. 83, pokud bude parcela č. 733/13 předmětem zástavní smlouvy, případně bude zřízeno VB příchodu a přístupu po ppč. 733/13 zaevidováno v KN ve prospěch všech vlastníků oceňované nemovité věci, je přístup bez závad. RD není od roku 2008 běžně udržován a není od roku 2011 trvale užíván a obýván, je nutné zprovoznění objektu a provedení větší údržby s rekonstrukcí klempířských výrobků a části krytiny střechy. Obvyklá cena je platná a nemovitost je vhodná pro zajištění hypotečního úvěru za předpokladu, že na oceňované nemovitosti nebudou v budoucnu váznout reálná břemena, služebnosti ani zástavní práva, kromě zástavního práva pro Českou spořitelnu, a.s., stav a vybavení oceňované nemovitosti musí být stejný jako při místním šetření a přístup po ppč. 733/13 (LV č. 83) bude právně vyřešen. Předmětem zástavní smlouvy musí být celá nemovitost evidovaná na LV č. 651 vše v obci Orlické Podhůří, k.ú. Rviště. V OC není uvažováno stávající zástavní právo, zástavní právo exekuční, zahájení exekuce ani exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí.
Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - z toho hodnota pozemku
Budoucí stav
1 656 480 Kč 0 Kč 2 255 129 Kč 1 650 000 Kč 120 600 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční hodnota - z toho hlavní budova - ostatní objekty
0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 4 988 045 Kč 4 768 045 Kč 220 000 Kč
x 0 Kč 0 Kč 0 Kč
Silné stránky nemovitosti Výhody: RD s BJ 3+1 a 3+kk je vhodný pro dvougenerační rodinné bydlení, situování v menší obci Orlické Podhůří v k.ú. Rviště s dobrým dosahem do průmyslového města Ústí nad Orlicí a Chocně, v místě je zastávka autobusu, mírně svažitý pozemek k západu, v okolí inženýrské sítě obce - elektro, zemní plyn a voda. Přístupy jsou řešeny po ostatní ploše č. 40/4, která je ve vlastnictví obce (LV 10001) a dále po ostatních plochách č. 40/3 a 765/7, které nejsou zapsány na LV, ale jedná se o veřejné komunikace, jsou v seznamu komunikací obce, přístup je dle mého názoru bez závad. Objekt byl rekonstruován v roce 1986 až 1990, od roku 2009 není nemovitost běžně udržována a od roku 2011 není prakticky užívána.
Slabé stránky nemovitosti Nevýhody: V obci není rozvod splaškové kanalizace, v objektu není proveden vnitřní rozvod zemního plynu, objekt není opatřen zateplovací fasádou a jsou osazena dřevěná okna s vyšším prostupem tepla. Část krytiny střechy vykazuje degradaci a jsou odpadnuté hřebenáče na střeše garáže, na výplních otvorů a klempířských výrobcích nebyl obnoven nátěr a klempířské konstrukce jsou napadeny korozí, svody jsou děravé. Dále jsou poškozeny podlahy obytných místností v 1.NP a v kuchyni v 1.NP není osazen sporák. Oprava, doplnění zařizovacích předmětů. Větší udržba a nutné stavební úpravy jsou v OC uvažovány (náklady odhaduji na 150.000,-Kč včetně DPH).
- 11 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m2 započitatelné plochy Obvyklá cena:
1 650 000 Kč
Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání:
80 000 Kč
Z toho podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně:
5,00 %
Z toho obvyklá cena pozemků:
82 500 Kč 120 600 Kč
Upravená obvyklá cena:
1 366 900 Kč 197,20 m 2
Započitatelná plocha:
6 932 Kč/m2
Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha
počet stran A4 v příloze
Fotodokumentace nemovitosti.
3
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 651 ze dne 11.11.2015.
9
Snímek katastrální mapy předmětného území
1
Mapa oblasti a informace o přístupové parcele
6
Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 22.6.2005
4
Darovací smlouva ze dne 29.5.1985
2
Souhlasné prohlášení - odstoupení od smlouvy ze dne 22.8.2000
5
Koncesní listina Vydal: Okresní Živnostenský úřad Okresního úřadu v Ústí nad Orlicí Číslo jednací:ŽÚ/2062/2000/262,2-0. Dne: 23.1.2001. Předmět podnikání: Oceňování pro věci nemovité IČO: 111 26 230
- 12 -
Fotodokumentace ze dne 16.2.2016
Zadní strana RD
Pohled z komunikace
Kuchyně 1.NP
Pohled na vstup
Garáž
garáž
- 13 -
kotel na pevná paliva
elektrokotel
koupelna 1.NP
kuchyně 1.NP
pokoj v 1.NP
pokoj v podkroví
- 14 -
Kuchyně v podkroví
Koupelna v podkroví
Pokoj v podkroví
Krbová kamna v podkroví
- 15 -
