FABIAN & PARTNERS ADVOKÁTNÍ KANCELÁŘ / INSOLVENČNÍ SPRÁVCE
Jak se NOZ dotkne práva nemovitostního?
Změny v právu nemovitostí od 1.1.2014 Nový občanský zákoník – č. 89/2012 Nový katastrální zákon – č. 256/2013 Sb. Novela zákona o dani z převodu nemovitostí
Znovuzavedení zásady superficies solo cedit Na našem území zásada platná do r. 1950 součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech - § 506 odst. 1 NOZ dále umožňuje výhradu odděleného vlastnictví ke strojům a jiným zařízením sice již s nemovitou věcí pevně spojeným, ale náležejícím jinému vlastníku než je vlastník nemovité věci - §508 má-li v den nabytí účinnosti NOZ pozemek i stavba, která je na něm zřízena a která dle dosavadních předpisů není jeho součástí, téhož vlastníka, pak nabytím účinnosti NOZ se taková stavba stává součástí pozemku a přestává být samostatnou věcí - § 3054
Znovuzavedení zásady superficies solo cedit je-li vlastník pozemku osobou odlišnou od vlastníka stavby, která je na pozemku zřízena, či případně je-li jen jeden ze spoluvlastníků takové stavby zároveň vlastníkem pozemku či jsou-li jen někteří ze spoluvlastníků stavby spoluvlastníky pozemku, pak se stavba součástí pozemku ke dni účinnosti NOZ nestává § 3055 odst. 1 Situace řešena následovně: stavba přestane být samostatnou věcí a stane se součástí pozemku v okamžiku, kdy se jak stavba, tak pozemek stanou vlastnictvím téhož vlastníka -§ 3058 odst. 1 vlastník pozemku a vlastník stavby, která je na pozemku zřízena, mají vzájemné zákonné předkupní právo, které je věcněprávní povahy - § 3056 odst. 1
Znovuzavedení zásady superficies solo cedit Stavba postavená po 1.1.2014 na cizím pozemku bude připadat vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku zřizovateli stavby nahradí pouze účelně vynaložené náklady (nikoliv hodnotu stavby), ledaže by prokázal, že zřizovatel stavby nebyl v dobré víře. Stavba, která bude dokončená až po 1.1.2014 není součástí pozemku pokud: - před 1.1.2014 vzniklo věcné právo umožňující zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka (např. bylo zřízeno věcné břemeno), - před 1.1.2014 byla uzavřena obligační smlouva, na základě které vzniká právo zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka (např. dlouhodobá nájemní smlouva k pozemku, na kterém hodlá nájemce postavit na dobu nájmu stavbu).
Znovuzavedení zásady superficies solo cedit Neoprávněná stavba Je-li na pozemku neoprávněně postavena stavba po 1.1.2014 může se vlastník pozemku domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady stavebníka. Vlastník pozemku se tak může vyhnout povinnosti uhradit stavebníkovi vynaložené náklady - §1085 NOZ Právo domáhat se odstranění stavby však vlastník pozemku ztrácí, pokud by se prokázalo, že o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal – §1086 NOZ Vlastník pozemku má tedy povinnost zakročit proti stavbě například podáním návrhu na předběžné opatření. Pokud by vlastník pozemku nezakročil včas, může na druhou stranu po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.
Právo stavby NOZ zavádí tzv. právo stavby (§ 1240 a násl. NOZ), které dočasně umožní, zřízení stavby na cizím pozemku. Právo stavby je považováno za nemovitost a bude se zapisovat do katastru nemovitostí. Založit právo stavby lze zejména úplatnou či bezplatnou smlouvou, max. na 99 let. Je předmětem vlastnictví, tzn. že jej lze např. převádět, dědit, zatěžovat. Při zřízení práva stavby je následně zřízená stavba součástí práva stavby, nikoliv pozemku. Teprve po zániku práva stavby, se stavba jako taková stane součástí pozemku a přiroste tak automaticky do vlastnictví jeho majitele. Aby v takovém případě však vlastník pozemku nemusel stavebníkovi poskytnout náhradu ve výši jedné poloviny obvyklé ceny stavby v době zániku práva, musí se výše náhrady smluvně upravit odlišným způsobem.
Právo stavby Vznik práva stavby – § 1243
a) smlouvou - vzniká zápisem do veřejného seznamu smlouva bude písemná
b) vydržením je třeba počítat s obdobnými pravidly, jak u vydržení vlastnického práva 1) řádné vydržení – 10 let
2) mimořádné vydržení - doba dvojnásobně dlouhá tzn. 20 let v případě vydržení, ať už řádného nebo mimořádného vzniká právo stavby jen na dobu 40 let c) rozhodnutím orgánu veřejné moci - stanoví-li tak zákon podléhá zápisu do veřejného seznamu např. při vypořádání spoluvlastnictví rozdělením společné věci
Právo stavby Předkupní právo - § 1254 vzájemná předkupní práva stavebník má předkupní právo k pozemku a vlastník pozemku má předkupní právo k právu stavby vyloučení předkupního práva – je možné ujednají-li si strany něco jiného takové ujednání musí být zapsáno do veřejného seznamu
Právo stavby Zánik práva stavby - § 1255 stavba přirůstá k pozemku náhrada při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno Výše náhrady: a) náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby b) dle dohody - náhrada může být vyšší i nižší
zástavní a jiná práva váznoucí na právu stavby postihují náhradu příslušné pohledávky zástavních věřitelů musí být uspokojeny z náhrady náhradu dává vlastník stavebního pozemku stavebníkovi
zánik samotné stavby nemá na existenci práva stavby vliv
Věcná břemena Služebnosti – ve prospěch oprávněné osoby něco strpět a zdržet se činnosti, je možné zřídit i ke své nemovitosti – tzv. „vlastníkova služebnost“; Druhy služebností: - částečně vymezeny v § 1267 a násl.: 1) pozemkové služebnosti – právo na svod dešťové vody, inženýrské sítě, na oporu cizí stavby, …
na
2) osobní služebnosti – služebnost bytu, užívací právo, požívací právo, …
Věcná břemena Reálná břemena – zavazují vlastníka služebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký užitek (část obilí, které vyrostlo na poli) Reálným břemenem může být zatížena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Lze zřídit na určitou dobu nebo má vlastník zatížené věci právo se z břemene vykoupit - § 1304. Nebude-li reálné břemeno splněno – oprávněný má nárok na peněžitou náhradu, tzn. může zahájit exekuci na nemovitost, která je zatížena reálným břemenem.
Omezení vlastnického práva Tzv. sousedská práva - § 1013 a násl. použitelné nejen na vztah přímých sousedů, ale obecně na případy, kdy vlastník jednoho pozemku ruší tzv. imisemi vlastníka druhého pozemku NOZ rozlišuje mezi imisemi přímými (např. svádění vody na cizí pozemek), které jsou zakázány vždy, a imisemi nepřímými, které jsou zakázány jen tehdy, pokud přesahují míru přiměřenou místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku. Nepřímou imisí je jakákoli ne/činnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).
Omezení vlastnického práva Tzv. sousedská práva - § 1013 a násl. Ten, kdo je rušen, se může u soudu domáhat zákazu činnosti, která jej obtěžuje. Jsou-li však imise důsledkem provozu závodu nebo podobného zařízení, které bylo úředně schváleno, má soused právo jen na náhradu újmy v penězích. Pokud provoz závodu nepřekračuje rozsah, v jakém byl povolen (a není tedy důvod pro veřejnoprávní sankci), je finanční kompenzace vzniklé újmy hospodárnějším řešením, než jaké by znamenalo uložení povinnosti odstranit příčinu vzniklé újmy (tj. např. odstranění stavby, zákaz provozu).
Omezení vlastnického práva Tzv. sousedská práva - § 1013 a násl. – příklady Pokud kořeny či větve stromů rostoucích na jednom pozemku přesahují na pozemek souseda, může se soused postarat o jejich šetrné odstranění (§ 1016). Plody spadlé ze stromů a keřů na sousední pozemek náleží vlastníkovi sousedního pozemku (§ 1016). Vlastník musí sousedovi umožnit vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku a hospodaření na něm. Na rozdíl od stávajícího § 127 OZ tato povinnost stíhá vlastníka pozemku pouze, pokud účelu nelze dosáhnout jinak.
Omezení vlastnického práva Nezbytná cesta - § 1029-1036 Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či ji jinak řádně užívat proto, že není spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu zřizuje soud, který také vymezí její rozsah. Za nezbytnou cestu vlastníkovi pozemku náleží úplata a odčinění újmy, jež mu vznikla (pokud již není kryta úplatou). NOZ stanoví také důvody, pro které soud nezbytnou cestu nepovolí, např. má-li cesta umožnit pouze pohodlnější spojení. Pokud pominul důvod pro zřízení nezbytné cesty, může se vlastník pozemku domáhat u soudu jejího zrušení.
Zápisy nemovitostí podle nového katastrálního zákona KN se bude řídit principem materiální publicity – Co je psáno, to je dáno. Zapisovat se budou do KN práva a skutečnosti a projeví se návrat k zásadě, že stavba je součástí pozemku a nikoliv samostatnou nemovitostí. Neznalost údaje o právu k určité věci zapsané v KN nikoho neomlouvá a stav zapsaný v KN se považuje za správný. V případě nesouladu skutečného stavu a stavu zapsaného, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla věcné právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.
Zápisy nemovitostí podle nového katastrálního zákona Obranou skutečného vlastníka nemovitosti proti případné změně vlastnictví bude vyznačení tzv. poznámky spornosti zápisu a podání žaloby na určení vlastnictví k nemovitosti. Zrušení zákona o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem Lepší orientace v KN Zvýšení a zavedení správních poplatků podle typu úkonů (např. za zánik zástavního práva) Přikládat pouze jedno vyhotovení smlouvy. Katastr nebude zasílat zpět smlouvy s vyznačenou doložkou.
Návrh zápisu do KN Do KN se od 01.01.2014 zapisuje: vlastnické právo zástavní právo věcné břemeno právo stavby nájemní právo budoucí zástavní právo předkupní právo, které bylo zřízené jako právo věcné nové stavby jako součást pozemku – pro současné stavby, které jsou ve vlastnictví jiných osob než pozemek, toto neplatí!! právo nezbytné cesty, budoucí výměnek, apod. Možnost podávat elektronicky a ve stejné formě přikládat přílohy – musí být autorizovaná konverze z listinné podoby s kvalifikovaným časovým razítkem.
Daň z převodu nemovitostí zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. "směrné hodnoty" nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku). Směrná hodnota - vychází z cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, tj. se zohledněním druhu, polohy, účelu, stavu, stáří, vybavení a stavebně technických parametrů nemovité věci.
Výše daně zůstává.
Děkuji za pozornost
KONTAKT FABIAN & PARTNERS advokátní kancelář Marešova 304/12, 602 00 Brno Telefon: (+420)530331766 Revoluční 8, budova B1,110 00 Praha 1 Telefon: (+420)246063127
[email protected] www.fabianpartners.cz www.pohledavkyonline.cz www.spravaspolecnosti.cz
