„Cash flow” modell (tıkeköltségvetés):
Ingatlanbefektetések elemzése Elıadás IngatlanvagyonIngatlanvagyon-értékelı és közvetítı Szakképzés, Ingatlankezelı Szakképzés A-V. modul
Lehetséges teljes bevétel - Kihasználatlanságból eredı veszteség + Egyéb bevétel = Effektív bevétel (EGI) - Mőködési költségek = No mőködési bevétel (NOI)
-
No mőködési bevétel (NOI) Adósságszolgálat (ADS) (Tıkeráfordítás)
SajáttıkeSajáttıke-arányos megtérülés: ROE =
= (Adózás elıtti) cash flow (CF) - Jövedelemadó = (Adózott) cash flow
CF ×100 INVBS
ahol INVBS: sajáttıke befektetés
Az ingatlanbefektetés kockázatai
Ágazati kockázat:
OrszágOrszág- és politikai kockázat: Az országos és helyi politikával és szabályozással összefüggı kockázatok, Sok tekintetben fedi egymást a két fogalom, A legnagyobb politikai kockázat a kisajátítás (államosítás) veszélye, A nemzetközi hitelminısítık kockázati besorolása mérvadó.
Az ingatlanpiacon belül az adott szegmens sajátos kockázatait jelenti: Lakáspiac, Irodapiac, Kereskedelmi ingatlanok piaca, Idegenforgalmi, vendéglátóipari létesítlétesítmények, mények, Ipari, logisztikai célú ingatlanok, Mezıgazdasági ingatlanok, stb.
1
Régió kockázata: Régió: Régió: Az ingatlan legtágabb körkörnyezete, mely gazdaságilag még nyezete, hatással van annak keresletére, Nem feltétlenül esik egybe valamely tervezésitervezési-statisztikai régióval, A kockázat megítélésénél elsısorban a régió rövidrövid-, középközép- és hosszútávú fejlesztési stratégiájából kell kiindulni.
Árfolyamkockázat: Attól függ, milyen devizanemben tervezzük a bevételeket és ráfordításokat, Az ingatlanbefektetések esetében a befektetık mindig banki eladási árfolyamon számolnak.
Kamatláb kockázat: A külsı finanszírozás kockázatát jelenti. Mindig számításba kell venni az esetleges késıbbi refinanszírozás lehetıségét is.
Vállalkozás specifikus kockázatok: Meghatározza: Meghatározza: A vállalkozás mérete, Tulajdonosi összetétele, Tıkeellátottsága, „Goodwill”, A menedzsment (pl.: ingatlankezelı), A vállalkozás jelenlegi piaci pozíciója, A vállalkozás stratégiája.
Inflációs kockázat: Kezelése történhet: történhet: A kamatlábak megválasztásával, A bérleti díjak, ill. mőködési költségek indexálásával.
Jogi kockázatok: A tevékenység (helyi) szabályozása, Szerzıdések, Bérleti díjak behajtásával kapcsolatos kockázatok, stb.
2
Vis major kockázata: Azon kockázatok, melyek bekövetbekövetkezésének oka kívül esik a befektetı hatáskörén, Némiképpen mérsékelhetı az ingatlan biztosításával.
Példa: (Külsı (Külsı eladósodottság vizsgálata) Az ingatlan vételára: NOI (az 1. évben): évben):
58 mFt 7,3 mFt
1. eset: Az ingatlant saját tıkébıl vásároljuk meg. (0% külsı eladósodottság)
3. eset:
Külsı eladósodottság Pozitív: A hitel felvételével nı a saját tıkére jutó megtérülés (ROE). Negatív: A hitel felvételével csökken a saját tıkére jutó megtérülés.
2. eset: A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%(33,79%-os külsı eladósodottság) Futamidı (n): 15 év Kamatláb (r): 8% A hitelt évente törlesztjük.
Megoldás:
A megvásárláshoz hitelt veszünk fel. 1. eset: Hitelösszeg (P): 19,6 mFt (33,79%(33,79%-os külsı eladósodottság) Futamidı (n): 15 év Kamatláb (r): 26% A hitelt évente törlesztjük.
ROE = =
CF NOI × 100 = × 100 = INVBS INVBS
7 ,3 × 100 = 12 ,59 % 58
3
2. eset:
3. eset:
ADS = P (1 + r ) n ×
r = (1 + r ) n − 1 0 , 08 = 19 , 6 × 1, 08 15 × = 2 , 29 mFt 1, 08 15 − 1 CF = NOI − ADS = 7 ,3 − 2 , 29 = 5 , 01 mFt
r = (1 + r ) n − 1 0,26 = 19,6 × 1,2615 × = 5,26 mFt 1,2615 − 1 CF = NOI − ADS = 7,3 − 5,26 = 2,04 mFt
INVBS = vételár − P = 58 − 19 , 6 = 38 , 4 mFt
INVBS = vételár − P = 58 − 19,6 = 38,4 mFt
CF 5 , 01 ROE = × 100 = × 100 = 13 , 05 % INVBS 38 , 4
ROE =
Az eredményeket táblázatba foglaljuk: Vételár: INVBS: P: NOI: ADS: CF: ROE:
1. eset: 58 mFt 58 mFt 0 mFt 7,3 mFt 0 mFt 7,3 mFt 12,59% ⇓ Nulla külsı eladósodottság
2. eset: 58 mFt 38,4 mFt 19,6 mFt 7,3 mFt 2,29 mFt 5,01 mFt 13,05% ⇓ Pozitív külsı eladósodottság
CF 2,04 × 100 = × 100 = 5,31 % INVBS 38,4
Fedezeti pont: 3. eset: 58 mFt 38,4 mFt 19,6 mFt 7,3 mFt 5,26 mFt 2,04 mFt 5,31% ⇓
Az a kihasználtság (%(%-ban), mely éppen elegendı a költségek fedezéséhez: Kiszámítása: Mőködési ktg. ktg. + ADS ×100 Lehetséges Bo bevétel
Negatív külsı eladósodottság
Nettó jelenérték: NPV = PV – I PV – a befektetés jövıbeni hozamainak jelenértéke I – befektetett összeg (beruházás) I = CF0
ADS = P (1 + r ) n ×
Példa: 161 mFtmFt-ért vásárolunk meg egy ingatlant, amely a következı 2 évben várhatóan évi 14 mFt CFCF-t fog termelni, majd várhatóan 180 mFtmFt-ért lehet eladni. A hasonló befektetések megtérülési rátája 10,5%. Mennyi a befektetés nettó jelenértéke? ÉrdemesÉrdemes-e ennyiért megvásárolni az ingatlant?
4
I = 161 n=2 r = 0,105
Belsı megtérülési ráta: Jele: IRR
NPV = PV − I n
CF t (1 + r ) t 14 14 + 180 PV = + = 171,55 mFt 1,105 1,105 2 NPV = 171,55 − 161 = 10 ,55 mFt PV = ∑
Kiszámítása:
t =1
n
I =∑ t =1
CFt (1 + IRR) t
egyenlet megoldásával lenne lehetséges.
NPV
NPV
IRR
A befektetés akkor fogadható el, ha r
r
< IRR
r
Ilyen esetben IRR mindig a kisebbik (az origóhoz legközelebbi) zérushellyel egyenlı!
5
