Metodika stanovení průměrných tržních cen starších bytů a rodinných domů a stanovení průměrného tržního nájemného starších bytů v krajích a krajských městech ČR Ing. arch. Michal Hadlač, Ing. Milada Kadlecová, RNDr. Milan Polednik, Mgr. Vladimíra Roglová Institut regionálních informací, s.r.o.
Metodika zjištění tržních cen starších bytů a rodinných domů byla vypracována v rámci řešení projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit, který je řešen v rámci výzkumného projektu WD – VÝZKUM PRO ŘEŠENÍ REGIONÁLNÍCH DISPARIT – BYDLENÍ. 1. Cíl Cílem řešení je zjistit tržní ceny a v případě starších bytů i tržní nájemné. Údaje byly zjišťovány pro tyto jednotky: a) Starší byt Definice: Velikostní kategorie (m2): Časové rozlišení údajů: Geografické rozlišení:
Byt odpovídající dřívější I. kategorii, opotřebení cca 40% v běžné, nikoliv okrajové poloze 38, 57, 68, 73, 88 2000–2006 • •
Krajská města Kraje
• •
Tržní cena Tržní nájemné
Zjišťované hodnoty:
b) Starší rodinný dům Definice: Časové rozlišení: Geografické rozlišení:
Rodinný dům, 136 m2 užitkové plochy, plocha parcely cca 900 m2, opotřebení cca 40%, v běžné poloze. 2006 • •
Krajská města Kraje
•
Tržní cena
Zjišťované hodnoty:
2. Postup Pro splnění výše uvedeného cíle byla Institutem regionálních informací, s.r.o., zpracována originální metodika. Ta kombinuje postupy již dříve používané při pořizování a zpracování informací o tržních cenách bytů a o nájemném se speciálně vyvinutými postupy, zaměřenými na zjištění závislostí mezi
velikostí bytu, cenou a nájemným, závislostí mezi cenami rodinných domů a bytů a na optimální stanovení hodnot krajských průměrů. 2.1. Stanovení tržní ceny a tržního nájemného staršího bytu Ke stanovení tržních cen bytů a tržního nájemného v krajích a krajských městech byl využit systém monitoringu cen bytů a nájemného (označovaný také jako KISEB – Komplexní Informační Systém Ekonomiky Bydlení), který byl založen Institutem regionálních informací, s.r.o. v roce 2000 a který od té doby prochází postupným vývojem. Rozsah vstupů, forma a přesnost výstupů odpovídaly v různých obdobích jak požadavkům uživatelů, tak i finančním možnostem Institutu. I přes věcná a ekonomická omezení lze konstatovat, že obdobný systém, pokrývající cca 90 % trhu s nájemními byty, v ČR dosud neexistuje. Výsledky jsou prezentovány v ročním intervalu vždy po uzávěrce k 15. 11. daného roku. Od 1. března 2004 jsou na stránkách nejčtenějšího internetového portálu iDNES pravidelně zveřejňovány vybrané informace o cenách bytů, především měsíční uzávěrky dat za Prahu. Od října roku 2005 zveřejňuje IRI na svých stránkách zrcadla tržního nájemného pro vybraných 335 měst. Aby mohly být výsledky monitoringu využity jako základ pro výpočet finanční dostupnosti bydlení v krajích a v krajských městech ČR, byly převzaty průměrné výsledky za jednotlivá města z monitoringu cen bytů a nájemného v letech 2000 – 2006 a byly provedeny tyto další analýzy a výpočetní operace: • • •
Stanovení způsobu výpočtu průměrných hodnot cen a nájemného za kraje a jejich výpočet Stanovení způsobu výpočtu cen a nájemného pro jednotlivé velikostní typy bytů Stanovení průměrných cen rodinných domů pro kraje a krajská města 2.1.1.
Sběr dat
Sběr dat je v rámci monitoringu prováděn z lokálních i celostátních inzertních novin a časopisů, z průzkumů v terénu a z inzertních nabídek na internetu. V jednotlivých letech se z uvedených zdrojů podařilo shromáždit databázi čítající: v roce 2001 v roce 2002 v roce 2003 v roce 2004 v roce 2005 v roce 2006
14 369 záznamů; 7 821 záznamů; 7 653 záznamů; 12 274 záznamů; 11 659 záznamů; 10 072 záznamů
o nabídkových cenách bytů a nájemném, které sloužily jako výchozí podklad pro zjištění všech cílových hodnot. Z celkově uváděných záznamů cca 1/3 tvoří údaje o nájemném, zbytek jsou údaje o cenách bytů. Při tvorbě databáze jsou vyloučeny chybné a nevěrohodné údaje, údaje duplicitní a rovněž údaje s extrémními hodnotami. Míra očištění (vyloučení) údajů s informací o nájemném je relativně vyšší než u údajů o cenách.
V roce 2007 byl monitoring cen bytů a nájemného díky řešení výzkumu regionálních disparit rozsáhlejší, celkem bylo získáno celkem 25 811 údajů, z toho 5 215 se týkalo pronájmů. Tyto údaje budou využity jako nezbytný podklad pro výpočet finanční dostupnosti bydlení v roce 2007, resp. regionálních disparit. Výsledky šetření regionálních rozdílů v cenách bytů a nájemného budou přesnější a budou přesněji odrážet realitu. Celkový počet monitorovaných údajů za roky 2001 až 2007 v databázi KISEB přesáhl 88 000 záznamů. 2.1.2. Standardizace Základním principem zpracování cenových údajů je jejich převod na standardní jednotku. Tou je: • • • •
byt I. kategorie v běžné, nikoliv okrajové poloze průměrné opotřebení bytu cca 40 % o podlahové ploše 68 m2
Pro výpočet cen a nájemného u bytů jiné velikosti se použil algoritmus, který odráží závislost ceny a nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu na celkové podlahové ploše bytu. Tento algoritmus byl v rámci řešení projektu Regionální disparity v dostupnosti bydlení, jejich socioekonomické důsledky a návrhy opatření na snížení regionálních disparit aktualizován a byly zjišťovány hodnoty pro 5 velikostních kategorií bytů v letech 2000–2007. 2.1.3. Územní pokrytí Základní monitoring je prováděn v rozsahu 335 vybraných obcí ČR, jejichž územní pokrytí a podíl v segmentu bydlení vytváří základní předpoklady pro monitorování trhu bydlení se staršími byty. V roce 2001 žilo ve vybraných 335 městech 6,7 mil. obyvatel, tj. cca 2/3 obyvatel ČR. V tomtéž roce se zde, podle definitivních výsledků sčítání lidu, domů a bytů, nacházelo 89 % bytů v bytových domech. Pokud vezmeme v úvahu, že velká, atraktivní města mají i větší pohyb na trhu bydlení, pak je možno říci, že se zde nacházelo více než 90 % reálného trhu se staršími byty. Do roku 2006 se výraznější změny z hlediska podílu vybraných 335 měst na počtu obyvatel, či podílu bytů v bytových domech ve sledovaných ukazatelích nepromítly. 2.1.4. Očištění dat K získání přiměřeně přesné informace o výši průměrné ceny bytů a průměrného nájemného, které pro dané město plně vychází z údajů monitoringu, je potřeba, aby soubor vstupních údajů za šetřené město obsahoval nejméně 30 věrohodných údajů po vyloučení náhodných či neporovnatelných cen (např. od cen nových bytů, bytů po rekonstrukci, luxusních bytů, bytů s nadstandardním vybavením, s nepřiměřeně odlišnými cenami nabídek apod.). Definování procesu očišťování dat v systému prošlo od r. 1999 určitými proměnami. Jeho nastavení pak do jisté míry ovlivňuje výsledné hodnoty. Především jsou vylučovány extrémní ceny. Mezní hodnoty, kdy už jsou ceny a nájemné považovány za extrémní, se postupně vyvíjejí, v letech 2001–2006 se dolní a horní hranice pohybovaly v rozmezí 50 – 150 % průměrné ceny v předchozím období. Vzhledem k značnému růstu cen starších bytů v roce 2007 byla horní hranice v některých obcích posunuta až na hodnotu 200 % průměrné hodnoty v roce 2006. 2.1.5. Zjištění závislosti cen bytů a tržních nájmů za m2 na velikosti bytů
Za účelem určení průměrné ceny a nájemného pro byty různých velikostí byla zkoumána závislost mezi výší ceny a nájemného a velikostí podlahové plochy bytu v jednotlivých územně definovaných celcích. Pro zjištění závislosti byl použit soubor z databáze KISEB obsahující údaje za celé území ČR. Z úplného, podle časového hlediska setříděného souboru byly vyloučeny údaje duplicitní a evidentně chybné. Za takové údaje byly považovány záznamy s hodnotami nacházejícími se nad horní nebo pod spodní hranicí průměrných hodnot, upravených o trojnásobek vypočtené směrodatné odchylky. Rovněž údaje za extrémně malé byty, za které byly považovány byty menší než ¼ velikosti standardního bytu, tedy byty s podlahovou plochou 17 m2 a menší, byly ze souboru vyloučeny. Dále byly vyloučeny byty s podlahovou plochou větší než dvojnásobek zvoleného standardu, tedy s podlahovou plochou 136 m2 a větší. Závislost byla zkoumána jak pro ceny bytů tak pro tržní nájemné pomocí lineární a mocninné regrese. Jako vhodnější model byla zvolena lineární závislost, pomocí níž byl proveden výsledný přepočet pro zvolené velikosti bytů. Výsledky přepočtu ukazuje následující tabulka. Relativní cenová úroveň starších bytů v ČR pro stanovené velikostní kategorie bytů, vztažená ke standardnímu bytu v letech 2000–2006 rok 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
relativní cenová úroveň pro velikost bytů – lineární funkce 38 m2 57m2 68m2 73m2 88m2 1,1901 1,0465 1,0000 0,9835 0,9453 1,2159 1,0528 1,0000 0,9813 0,9379 1,2306 1,0564 1,0000 0,9800 0,9336 1,2327 1,0568 1,0000 0,9798 0,9330 1,2390 1,0583 1,0000 0,9792 0,9313 1,2444 1,0596 1,0000 0,9788 0,9298 1,2490 1,0607 1,0000 0,9784 0,9285
Zdroj: KISEB, vlastní výpočty. Pozn: údaje za roky 2003–2006 vypočteny ze skutečných dat, údaje za roky 2000 – 2002 vycházejí z odvozených údajů.
Relativní úroveň nájmů starších bytů v ČR pro stanovené velikostní kategorie bytů, vztažená ke standardnímu bytu v letech 2000–2006 rok 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000
relativní cenová úroveň pro velikost bytů – lineární funkce 38 m2 57m2 68m2 73m2 88m2 1,2621 1,0641 1,0000 0,9773 0,9245 1,2606 1,0637 1,0000 0,9774 0,9250 1,1677 1,0410 1,0000 0,9854 0,9517 1,1735 1,0421 1,0000 0,9850 0,9507 1,1563 1,0377 1,0000 0,9866 0,9562 1,1419 1,0339 1,0000 0,9880 0,9609 1,1295 1,0307 1,0000 0,9891 0,9650
Zdroj: KISEB, vlastní výpočty. Pozn: údaje za roky 2003–2006 vypočteny ze skutečných dat, údaje za roky 2000 – 2002 vycházejí z odvozených údajů.
V letech 2000 – 2002 byla databáze rozdílně strukturována, závislost není možné vypočíst přímo. Proto byla závislost za tyto roky odvozena pomocí spojnice trendu (mocninná funkce) na základě údajů z dat pro léta 2003–2006. Z údajů za celou ČR je možno odvodit tyto závěry. Rozdíly v ceně m2 staršího bytu se mezi jednotlivými velikostními kategoriemi bytu mezi roky 2000 – 2006 zvyšovaly, zatímco u nájemného tomu bylo právě naopak.
2.1.6. Výpočet tržní ceny staršího bytu Výpočet tržní ceny starších bytů je prováděn primárně pro všech vybraných 335 měst v těchto krocích: •
Zpracování souboru údajů o cenách • Zjištění ceny pro standardní byt • Očištění od chybných, nevěrohodných údajů a duplicit • Postupný výpočet podle geografického modelu • Výpočet průměrné ceny u hodnotových pólů (velká města do úrovně okresních měst) • Výpočet průměrné ceny u obcí v dosahu těchto pólů (ostatní města do počtu 335)
V případě, že je pro vybrané město zapsán dostatečný počet údajů, za který je považováno 30 údajů o ceně nebo nájmu pro standardní byt po očištění, je cena bytu zjištěna statistickým výpočtem průměru ze zapsaných údajů. V případě, že je pro určitou obec nedostatek údajů o cenách či nájmech, pak je cena odvozována pomocí mezisídelního modelu atraktivity bydlení. Takto jsou odvozovány ceny a nájmy i u obcí (měst) kde zcela chybí porovnatelné údaje. S rostoucím počtem vstupních údajů v jednotlivých letech jsou výsledky postupně zpřesňovány. V roce 2003 zcela chyběly údaje o cenách bytů u 72 měst, a o nájemném pro 276 měst. V roce 2006 se počet měst, ve kterých nebyl zapsán žádný záznam o nabídkové ceně, snížil na pouhých 26 měst a pro nájemné se nepodařilo zaznamenat žádný údaj pro 151 měst. Přehled o počtu údajů využitých v jednotlivých letech ke zjištění tržních cen bytů a nájemného ve vybraných 335 městech je uveden v následující tabulce. Použité počty údajů o nabídkových cenách bytů a nájemném pro 335 měst v letech 2003 – 2006 ceny starších bytů počet obcí (měst) počet obcí (měst) počet obcí (měst) počet obcí (měst) nájmy starších bytů počet obcí (měst) počet obcí (měst) počet obcí (měst) počet obcí (měst)
Rok 2003 2004 2005 2006 2003 2004 2005 2006
Počet zjištěných údajů za poslední tři roky Více než 30 15 až 29 5 až 14 1 až 4 26 28 73 136 47 43 82 97 36 37 118 98 51 59 107 92 3 8 10 17
3 7 10 18
5 20 45 48
48 85 78 101
0 72 66 46 26 276 215 192 151
Zdroj: KISEB, vlastní výpočty.
Počet zaznamenaných údajů pro výběr 335 měst v jednotlivých letech narůstal. I přesto zůstal i v roce 2006 poměrně značná skupina obcí, pro kterou nebyly zjištěny žádné nabídkové ceny bytů a především nájmy. Zatímco získání srovnatelných cen ve velkých městech (bývalých okresních a větších městech) je poměrně snadné (často je prezentováno v běžném tisku), v menších obcích (městech) je jejich získání mnohem obtížnější. Expertní mezisídelní model atraktivity bydlení vyvinul IRI pro překlenutí nedostatku údajů v jednotlivých městech. Model pomocí základních kritérií umožňuje hodnotit vliv polohy a dalších charakteristik obce na cenu bytu či zvolené standardní nemovitosti pro libovolnou obec (sídlo) ČR. V rámci regionů jsou vyhodnoceny hlavní hodnotové póly z hlediska atraktivity bydlení a síla vazeb okolních měst (obcí) k těmto pólům (na základě dopravní vzdálenosti, kvality dopravního spojení, poměru velikostí obcí, rekreační atraktivity a zvyšujících či omezujících faktorů). Pomocí tohoto modelu byly zjištěny ceny bytů při druhé variantě výpočtu průměrných hodnot za kraje.
Výsledné tržní ceny bytů byly zjišťovány ve dvou kategoriích: a) Průměrné ceny bytů pro jednotlivé kraje b) Průměrné ceny bytů pro krajská města ad a) Průměrné ceny bytů pro krajská města byly přímo převzaty z výsledků monitoringu dle výše uvedeného postupu. ad b) Postup výpočtu průměrných cen za kraje byl ověřován na datech platných pro rok 2006 a to dvěma variantami postupy • •
1. varianta – výpočet váženého průměru z cen bytů za města v kraji ze souboru šetřených 335 měst; 2. varianta – výpočet váženého průměru z cen bytů za všechny obce v kraji, kdy průměrné ceny bytů za jednotlivé obce byly dopočteny pomocí expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení.
Hodnoty rozdílu cen bytů mezi oběma postupy výpočtu při použití váhy počet obyvatel se nacházely v rozmezí 3,6 % a 19 %. Hodnoty rozdílu cen bytů mezi oběma postupy, kdy jako váha byl použit počet bytů v bytových domech v jednotlivých městech, se pohybovaly mezi 0,5 % a 6,8 %. Pro výsledný výpočet váženého průměru byl proto jako váha použit počet bytů v bytových domech, a to i z toho důvodu, že při použití váhy počet obyvatel by se do výpočtu více promítaly nízké ceny bytů u obcí, kde je počet bytů v bytových domech zastoupen zanedbatelně nebo zcela chybí, tudíž by se výsledky více odchýlily od reality. Na základě zjištěných rozdílů v jednotlivých krajích byl vypočten korekční koeficient, tj. rozdíl mezi oběma variantami výpočtu tržní ceny bytu (tabulka). Průměrná tržní cena standardního bytu za kraje v roce 2006 – výpočet korekčního koeficientu Kraj Jihočeský Jihomoravský Karlovarský Královéhradecký Liberecký Moravskoslezský Olomoucký Pardubický Plzeňský Středočeský Ústecký Vysočina Zlínský ČR bez Prahy ČR
Tržní cena standardního bytu v Kč 1. varianta výpočtu 2. varianta výpočtu 786 000 732 000 1 134 000 1 093 000 740 000 691 000 848 000 794 000 740 000 743 000 529 000 520 000 865 000 821 000 848 000 805 000 1 027 000 961 000 1 019 000 995 000 384 000 376 000 788 000 756 000 893 000 868 000 776 000 751 000 1 068 000 1018 000
Korekční koeficient 0,932 0,964 0,934 0,936 1,005 0,983 0,949 0,949 0,935 0,976 0,981 0,959 0,971 0,968 0,953
Zdroj: KISEB, vlastní výpočty.
Monitoringem zjištěné průměrné ceny bytů za kraje byly upraveny i pro roky 2000 – 2005 pomocí zjištěného korekčního koeficientu na ceny odpovídající 2. variantě výpočtu. O snížení průměrných cen pomocí korekčního koeficientu bylo rozhodnuto vzhledem k tomu, že mezi monitorovanými 335 městy jsou zahrnuty především větší obce a města, chybí v něm malé obce, kde se rovněž nachází
bytový fond. Tímto přepočtem se průměrná cena bytu pro jednotlivé kraje více přibližuje reálné tržní ceně. V posledním kroku byly z tržních cen standardních bytů za krajská města a kraje dopočteny ceny za zvolené velikostní typy bytů podle zjištěné lineární závislosti (viz výše). Pro jednotlivé kraje byla vypočítána směrodatná odchylka, která ukazuje na rozptyl cen v rámci každého kraje. Největší směrodatná odchylka byla zjištěna ve Středočeském kraji, kde je vysoká územní diferenciace cen bytů, naopak nejmenší směrodatná odchylka a tedy nejmenší cenové rozdíly v jednotlivých obcích byly zjištěny v kraji Jihočeském. 2.1.7. Zjištění tržního nájemného staršího bytu Obvyklým nájemným (také označované jako tržní) je chápáno nájemné ve smyslu zákona o cenách (č.151/1997 Sb.), nikoliv nájemné „obvyklé = nejčastější“ – např. odvozované z regulovaných nebo věcně usměrňovaných cen, které nejsou uzavřeny za běžných tržních podmínek. Obvyklé ceny je možno považovat za ceny tržní. Nabídkové nájmy z běžné inzerce jsou specifickou skupinou cen v běžných tržních podmínkách, jednostranně vychýlenou směrem nahoru ve srovnání s cenami realizovanými (skutečně sjednávanými). V roce 2003 zpracovával Institut regionálních informací ve spolupráci s Občanským sdružením majitelů domů dotazníkové šetření o skutečně sjednávané výši nájemného v hlavním městě Praze. Porovnáním výsledků z dotazníkového šetření a zjištěného nájemného z nabídkové inzerce byla zjištěna skutečná výše rozdílu mezi tržním a nabídkovým nájemným pro hl. město Prahu, který v roce 2003 činil 15 % pod průměrem nabídkových cen. Tato skutečnost byla ověřena opakovanými šetřeními provedenými i v letech 2004 – 2006, kdy bylo na souborech cca 200 údajů o skutečně dosaženém tržním nájemném a jejím porovnáním s databází KISEB z nabídkové inzerce ve shodném území a čase prokázáno 15% nadhodnocení nabídkových cen z realitní inzerce. Proto byly pro účely tohoto výzkumu výsledky KISEB pro všechny roky upraveny – redukovány o 15 %. Tržní nájemné bylo zjišťováno stejně jako tržní ceny bytů v prvé řadě pro standardní byt a to pro dvě kategorie: a) Průměrné tržní nájemné bytů za krajská města b) Průměrné tržní nájemné bytů za jednotlivé kraje ad a) Průměrné tržní nájemné bytů za krajská města Zjištěné průměrné tržní nájemné standardních bytů za krajská města bylo přímo zjištěno ze souboru tržních nájmů, získaných v rámci monitoringu analogicky jako u cen bytů tam, kde bylo alespoň 30 potřebných údajů o nájemném pro dané město a časové období. Ke zjištění tržního nájemného z bytu pro krajská a další monitorovaná města, za která nebyl k dispozici dostatečně velký soubor údajů pro statistický výpočet průměru za sledované období, byla použita nepřímá metoda pomocí ukazatelů obvyklé výnosnosti (kapitalizace) cen bytů. S využitím zjištěných tržních cen bytů dle výše uvedeného postupu, bylo odvozeno tržní nájemné pro standardní byt ve všech monitorovaných městech. Byla využita ověřená skutečnost, že obvyklá cena bytu a obvyklá cena nájemného jsou vzájemně silně spjaty. Tato skutečnost má odraz v občanském zákoníku (§ 671 občanského zákoníku, podle něhož výše nájemného mj. odvisí od ceny pronajaté věci). Pro roky 2003, 2004, 2005 a 2006 byly z monitoringu publikovány údaje o nabídkovém nájemném jako kombinace modelového výpočtu (zjištění cen bytů v jednotlivých městech s využitím expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení) a přímého odvození tržních nájmů za města, kde bylo k dispozici více než 30 údajů o nabídkovém nájemném. Porovnáním zjištěných průměrných cen bytů se zjištěnou průměrnou výší nájemného byly vypočteny aktuální hrubé míry výnosnosti (míry kapitalizace) pro dané období; v našem případě byly porovnávány průměrné hodnoty z celého
souboru údajů o tržních cenách bytů se souborem údajů o nabídkovém nájemného za všechna města, kde byl dostatečný počet údajů. V letech 2003 – 2005 takto zjištěná míra hrubých ročních výnosů (míra kapitalizace) představovala 7 %, v roce 2006 se zjištěná míra kapitalizace snížila na 6 %. Pro roky 2000–2001 byla za míru kapitalizaci zvolena hodnota 9 %, která dle názoru IRI vyjadřovala v té době hrubou míru kapitalizace. Takto zjištěné míry kapitalizace byly použity pro výpočet tržního nájemného v obcích, ve kterých byl po očištění dat počet záznamů nižší než 30, a to dle následujícího vzorce: nN = nCb*kap/12 +Fn/68 (v Kč/m2/měsíc) kde kap = zjištěná průměrná míra kapitalizace; Fn = fixní složka nákladů na pronájem bytu (1000,- Kč), pro roky 2003 – 2006 upravena na 1550,Kč; nN = nabídkové nájemné staršího bytu v Kč/m2/měsíc (standard IRI); nCb= místně obvyklá nabídková cena v Kč/m2 bytu (standard IRI). ad b) Postup výpočtu průměrných cen za kraje byl ověřován na datech platných pro rok 2006 a to dvěma variantními postupy: • •
1. varianta – výpočet váženého průměru z údajů o tržním nájemném bytů za města v kraji ze souboru šetřených 335 měst; 2. varianta – výpočet váženého průměru z údajů o tržním nájemném bytů za všechny obce v kraji, kdy průměrné ceny bytů za jednotlivé obce byly dopočteny pomocí expertního mezisídelního modelu atraktivity bydlení.
Pro porovnání výpočtů průměrného tržního nájemného v jednotlivých krajích bylo postupováno analogicky jako při zjišťování tržních cen bytů. Stejně jako v případě výpočtu cen bytů byl pro rok 2006 ověřován i postup zjištění tržního nájemného za jednotlivé kraje pomocí dvou rozdílných postupů. V první variantě výpočtu bylo vypočteno průměrné tržní nájemné za jednotlivé kraje jako vážený průměr tržních nájmů standardních bytů ve sledovaných městech z celkových 335 měst v příslušném kraji, kdy jako váha byl použit počet bytů v bytových domech v jednotlivých městech. Ve druhé variantě výpočtu byl použit vážený průměr tržních nájmů bytů ve všech obcích v kraji, kdy jako váha byl použit počet bytů v bytových domech ve všech obcích. Rozdíly v průměrných nájmech bytů pomocí váženého průměru, kde jako váha byl použit počet bytů v bytových domech, se nacházely mezi 2,5 % a 9 %. Rozdíly mezi hodnotami průměrných tržních nájmů zjištěných pomocí váženého průměru, kdy jako váha byl použit počet obyvatel, se nacházely mezi 9,4 % a 23,8 %.
Průměrné tržní nájemné standardního bytu v jednotlivých krajích Kraj Jihočeský Jihomoravský Karlovarský Královéhradecký Liberecký Moravskoslezský Olomoucký Pardubický Plzeňský Středočeský Ústecký Vysočina Zlínský ČR bez Prahy ČR
Tržní nájemné [Kč/m2/měs.] 1. varianta výpočtu 2. varianta výpočtu 73 67 101 95 71 64 72 67 69 64 55 53 78 72 73 69 77 71 90 83 45 44 73 69 78 75 71 67 86 81
2.1.8.
Korekční koeficient 0,911 0,943 0,910 0,930 0,928 0,975 0,929 0,937 0,926 0,926 0,958 0,940 0,954 0,944 0,942
Výpočet hodnot dle velikostních typů bytů
Průměrné hodnoty tržních cen bytů a tržního nájemného v krajských městech a v krajích byly vypočteny primárně pro standardní byt o podlahové ploše 68 m2. Pro stanovení finanční dostupnosti bydlení bylo nutné stanovit hodnoty i pro různé velikosti bytů, byly vybrány velikosti bytů: 38, 57, 68, 73 a 88 m2. Při standardizaci cen v rámci monitoringu je používán algoritmus pro přepočet ceny a nájemného dle velikosti bytu. Tento algoritmus byl v rámci řešení úkolu nově prověřen. Odlišnost cen a nájemného v závislosti na velikosti bytu má svoji základní dlouhodobou příčinu v rozdílných nákladech na pořízení m2 bytu. U menších bytů připadá na přepočtený m2 větší podíl dražší užitkové plochy zejména koupelen a kuchyní, jednotlivé přípojky s podobnými náklady u malých i velkých bytů se přepočítávají na rozdílnou plochu, atd. V minulosti našly tyto nákladové rozdíly odraz v různých technicko hospodářských ukazatelích bytové výstavby. Tyto objektivní nákladové rozdíly se navíc prohlubují v případě pronájmu bytů (náklady nájemní správy a rizik dvojnásobně většího bytu nejsou dvojnásobně vyšší). V běžné tržní praxi se k těmto faktorům přičítají další vlivy, tj. např. zvýšená poptávka po malých bytech od poloviny devadesátých let minulého století apod. 2.2. Stanovení tržní ceny staršího rodinného domu Ceny rodinných domů, neboli zjištění úrovně jejich obvyklých cen, je potřebnou součástí podkladů pro analýzu územní diferenciace ekonomických podmínek bydlení v ČR. Zjišťování obvyklých cen rodinných domů v ČR je obtížné z mnoha důvodů. Přímé šetření obvyklých cen rodinných domů dosud nebylo předmětem KISEB. Zejména s ohledem na omezené prostředky byl použit alternativní postup odvození obvyklých cen rodinných domů. 2.3. Zvolený metodický postup Z hlediska cen rodinných domů se vychází z předpokladu, že hodnoty prodejnosti všech forem bydlení jsou na místních trzích dlouhodobě velmi podobné, popř. stejné. Tj. pokud jsou v obci drahé
byty, jsou zde i drahé rodinné domy. Z krátkodobého hlediska může dojít k odchylkám – např. vlivem privatizace bytového fondu pod obvyklými cenami, rychle je však obnovována dynamická rovnováha v celém propojeném systému bydlení. Základem pro zjištění vývoje obvyklých cen rodinných domů byla databáze obvyklých cen starších bytů a odvozených koeficientů prodejnosti těchto bytů ve vybraných 335 městech v ČR. Koeficienty prodejnosti bytů jsou definovány jako poměr obvyklé ceny a reprodukční ceny nemovitosti (tj. obvyklé ceny staršího bytu a jeho reprodukční ceny). Reprodukční ceny vycházejí z nákladových položek oceňovací vyhlášky MF ČR, tj. vyhlášky č. 617/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Diferenciace stavebních prací za okresy ČR je stanovena odborným odhadem. Hodnoty prodejnosti jsou nejvyšší v Praze (v posledních letech větší než 2), v mnoha městech jsou však stále menší než 1. Z reprodukčních cen rodinných domů vypočtených dle vyhlášky byly tedy při znalosti koeficientů prodejnosti odvozeny obvyklé ceny rodinných domů. Výše uvedená metodika byla ověřena u čtyř velkých měst ČR (Praha, Brno, Ostrava, Plzeň) podle údajů zjištěných v polovině roku 2007. Pro uvedená města byly vyhodnoceny nabídkové ceny rodinných domů a nájmů v rodinných domech. Jako určité omezení při získávání dat se především u Plzně a Ostravy projevil reálný nedostatek údajů, mnohem častěji než u nabídek bytů se nabídky rodinných domů opakují, jsou mnohem méně porovnatelné, evidentně jsou zaměňovány užitkové, zastavěné a celkové plochy pozemku včetně dalších obdobných problémů. Počet použitelných údajů je nízký a ani u Prahy neumožňuje dostatečně přesné vyhodnocení za jednotlivé části Prahy, pokud chceme zachovat adekvátní počet výchozích údajů. Nabídky rodinných domů byly zjišťovány v realitním tisku a na internetu. Při šetření z nabídkové inzerce rodinných domů bylo nutno vzít v úvahu skutečnost, že nabízené RD se v jednotlivých městech výrazně liší z hlediska velikosti i kvality, výrazněji než je tomu v případě starších bytů. Kvalita RD byla u jednotlivých nabídek odborně odhadnuta, hodnocena bodově 1–5. Následně byla provedena oprava zjištěných průměrných nabídkových cen bytů podle kvality pro jednotlivá města, přičemž průměrná kvalitativní úroveň rodinných domů v Praze je považována za 100 %. Současně byla zaznamenána skutečnost, že užitkové plochy rodinných domů v nabídkové inzerci jsou výrazně vyšší, než je obecně v ČR deklarováno (např. ze sčítání lidu domů a bytů – 96,67 m2 celkové plochy/byt v trvale obydleném RD, při 1,16 trvale obydlených bytech/RD je pak průměrná celková plocha 112m2/RD, možné je ještě dále uvažovat opravu za tzv. neobydlené byty v rodinných domech), ale i nové výstavby v posledních letech – kolem 150 m2/RD, proto byl proveden přepočet počtů pokojů RD na užitkovou plochu (počty pokojů jsou v nabídkách také častěji deklarovány na rozdíl od užitkové plochy RD). Výsledky byly následně znovu opraveny s ohledem na takto zjištěné užitkové plochy (použití průměrných ploch ze sčítání by generovalo extrémně vysoké ceny za m2 užitkové plochy RD). Problém při měření průměrných užitkových ploch rodinných domů je tak jedním ze základních poznatků; v novém sčítání lidu a domů by měl být u rodinných domů zařazen dotaz zpřesňující plochu RD). Odvozené ceny rodinných domů jsou uváděny pro zvolený standard 136 m2 užitkové plochy, plochu parcely cca 900 m2, opotřebení cca 40 %, v běžné poloze. Běžnou polohou se rozumí poloha na okraji městské zástavby a navazujících nejbližších „satelitních“ sídel, bez urbanistických závad
(blízkost zatížené komunikace, omezující sousedství atd.). Z tohoto standardu je pak možno dále odvozovat expertním způsobem ceny pro jednotlivé polohy v sídelní struktuře, pro různou kvalitu rodinných domů apod. Nabídkové ceny RD přímo zjištěné šetřením jsou po úpravách obecně vyšší než ceny RD vypočtené z reprodukčních cen a koeficientů prodejnosti, a to přibližně mezi 7 % a 11 %. Zjištěný koeficient korelace v jednotlivých krocích (viz následující tabulka) dokumentuje především zpřesnění výsledků v závislosti na úpravách šetřených cen. Pokud považujeme obecně za průměrnou úroveň opotřebení RD v Praze cca 30-35 %, pak převod na srovnatelný standard IRI (opotřebení 40 %) by posunul poměr cen o několik procentních bodů výše nad ceny KISEB, tj. celkem cca o 15 %. Z vyhodnocení dat bylo potvrzeno, že rozdíl mezi skutečnými tržními a nabídkovými cenami se i u této skupiny nemovitostí nachází na úrovni 15 %. Jde o rozdíl, který je uznáván systémem KISEB jako rozdíl mezi nabídkovými a obvyklými cenami starších bytů a nájemného v ČR. V následující tabulce jsou uvedeny průměrné ceny za m2 užitkové plochy zjištěné z provedených šetření ve vybraných čtyřech městech včetně zjištěného koeficientu korelace po jednotlivých úpravách. Zároveň jsou uvedeny ceny odvozené z koeficientů prodejnosti starších bytů a jejich porovnání s cenami rodinných domů zjištěnými provedeným šetřením. Porovnání výsledků šetření cen rodinných domů a odvozených cen RD s využitím KISEB rok 2007 Cena RD v Kč/m2 užitkové plochy údaje z provedeného šetření cen RD Vybrané město Ostrava Plzeň Brno Praha koeficient korelace
z výchozích údajů 18679 24710 21392 45143 0,9415
po opravě plochy RD 16410 24044 24302 45494 0,9851
po opravě kvality RD 21826 27402 31253 45494 0,9996
Údaje z KISEB IRI 2007 19611 25412 28993 42066
Porovnání průměrné ceny z šetření a ceny standardního bytu dle KISEB 1,1129 1,0783 1,0780 1,0815
Zdroj: KISEB, vlastní výpočty.
Výsledky šetření cen starších rodinných domů ve čtyřech městech potvrzují možnost použití odvozených cen rodinných domů pro přiměřeně přesné zjištění obvyklých cen rodinných domů v ČR. Výpočet tržní ceny rodinného domu byl pro každé ze 335 měst proveden na základě tohoto vztahu: cRD=rRD*kpB kde: rRD = reprodukční cena rodinného domu; kpB = koeficient prodejnosti bytu. Výsledné ceny byly stanoveny za krajská města a zpracovány jako krajské průměry s ohledem na procentní míru zastoupení bytů v rodinných domech v obcích kraje a jejich průměrnou diferenciaci ceny.
3. Závěry Uvedený metodický postup nyní umožňuje s dostatečnou přesností zjistit požadované hodnoty tržních cen bytů a RD a nájemného za zvolené územní členění a za velikostní typy bytů i v dalších letech, čímž je možné i nadále pružně reagovat na vývoj trhu s nemovitostmi. V následujícím roce bude mnohem přesněji moci být zjištěna finanční dostupnost bydlení aktuální v roce 2007 v potřebném územním členění, neboť pro uvedený rok byl již průzkum cen bytů a nájemného KISEB uzavřen, stejně tak bude postupováno i v dalších letech trvání projektu. 4. Použitá literatura 1. Anděl, J. 1985. Matematická statistika. Praha: SNTL. 2. Vyhláška MF č. 617/2006 Sb., kterou se mění vyhláška č.540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů 3. Meloun, Militký: Statistické zpracování experimentálních dat 1994. PLUS. 4. Bradáč, A., J. Fiala: Nemovitosti (Oceňování a právní vztahy) 1996. Praha: Linde Praha. 5. Tlapáková, E., P. Karfík, 2000. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2000. Praha: MMR. 6. Tlapáková, E., P. Karfík, 2001. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2001. Praha: MMR. 7. Kadlecová, M., M. Hadlač, M. Polednik 2003. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2003. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 8. Kadlecová, M., M. Hadlač, M. Polednik 2003. Přehled aktuálního nabídkového nájemného v roce 2003 ve vybraných 335 městech ČR. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 9. Tlapáková, E., M. Kadlecová, M. Polednik 2004. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2003. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 10. Kadlecová, M., M. Hadlač, M. Polednik 2004. Přehled aktuálního nabídkového nájemného v roce 2004 ve vybraných 335 městech ČR. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 11. Tlapáková, E., M. Kadlecová, M. Polednik 2005. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2005. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 12. Kadlecová, M., M. Hadlač, M. Polednik 2005. Přehled aktuálního nabídkového nájemného v roce 2005 ve vybraných 335 městech ČR. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 13. Tlapáková, E., M. Kadlecová, M. Polednik 2006. Monitoring tržního nájemného v Praze v roce 2006. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o. 14. Kadlecová, M., M. Hadlač, M. Polednik 2006. Přehled aktuálního nabídkového nájemného v roce 2006 ve vybraných 335 městech ČR. Brno: Institut regionálních informací, s.r.o.
