Információs Memorandum 2012.06.21.
Tanácsadó: VÁLLALATÉRTÉK.EU Hofmann Kft Vállalatérték Divízió 2092. Budakeszi Budaörsi út 11. Tel: + 36 23/535-830, Fax: /535-849 E-mail:
[email protected] Web: www.vallalatertek.eu
A Tranzakció A Tranzakció
Befektetői megfontolások Tevékenység: Festői környezetben elhelyezkedő modern szabadidőpark változatos szórakozási lehetőségekkel. Stabilitás: Biztos látogatói kör jellemzi, biztos jövedelemforrás. Szervezet: Áttekinthető, jól strukturált, megbízható munkaerő. Jövedelmezőség: A Társaság árkalkulációja fedezet alapú, mely a jövedelmező működés alapfeltétele. Elve az árak minimális szinten tartása, annak érdekében, hogy a szolgáltatások elérhetőek legyenek a nagyközönség számára is.
A Társaság többségi vagy 100% tulajdonrészének értékesítése ingatlan vagyonnal együtt egy szakmai és/vagy pénzügyi befektető számára, aki kiaknázná egy válságálló speciális szabadidőpark jövőbeli lehetőségeit és támogatná növekedési törekvéseit. Opcionális lehetőség a szabadidőpark üzemeltetése (a „Tranzakció”).
A Tranzakció oka
Növekedési potenciál: A szezonalitás elkerülésének és a jobb kihasználtság érdekében egy 4 csillagos wellness szálloda megépítése megalapozott és célravezető. Marketing tevékenység fokozásával a kedvező elhelyezkedésnek köszönhetően szükséges és megvalósítható a kihasználtság növekedése. Több éves előkészítő munka, tervek, engedélyek, megtérülési számítások már készen állnak, a szálloda projektje kész a megvalósításra.
A Tranzakció oka a megalapozott és jól beindított tevékenységnek a további fejlesztése. A Tulajdonos szeretné az elmúlt évek befektetésének és munkáját a cégért kapott ellenértékként realizálni. A Társaság Tulajdonosa, a Tranzakciót követően, szükség esetén tanácsadóként maradna a Társaságnál, hogy segítse az üzleti kapcsolatok átadását és biztosítsa az üzletmenet folytonosságát, a lehetőségek kiaknázását.
EREDETI PÉLDÁNY
2
BIZALMAS
A Társaság Szolgáltatásai Szolgáltatások A modern szabadidőpark óriási 28 ha-os zöldövezetben, a természet szívében, színes szolgáltatásokat nyújt mindazoknak, akik pihenni, feltöltődni, szórakozni vágynak. Számos sportolási lehetőség és megannyi élmény várja az idelátogatókat. A festői horgásztó a halbetelepítésnek köszönhetően kedvelt horgászhely. Főbb szolgáltatások: modern, feszített víztükrű medencék, sportmedence, 1300 m2 vízfelület,
festői környezetű szabadidőpark
36 méteres óriás csúszda, 36 C°-os termálvizes élménymedence, betelepített horgásztó, horgászversenyek, sportpályák, számos sportolási lehetőséggel, sporttáborok, számos környékbeli látnivaló, kirándulási lehetőség, 150 főt befogadó étterem, 60 fős tóterasz, 40 főt befogadó konferencia terem, valamint tárgyalószoba, faházas szálláslehetőség, kemping és piknik lehetőség, rendezvényszervezés.
EREDETI PÉLDÁNY
3
BIZALMAS
A Társaság Történeti Áttekintése Történeti áttekintés A Szabadidőpark 1994-ben egy művelésből kivont kavicsbánya volt. Elsőként a horgásztó kiépítésére került sor, majd két gyermek medence kialakítására, melyek a mai napig kedveltek az idelátogatók körében. 1997-ben a családi medencét, a kiszolgáló blokkokat és a büfésort adták át. A terület 6 hektárnyi bővítésével folytatódott a fejlesztés és ennek keretében megtörtént a területen az infrastruktúra kiépítése, városi szennyvízhálózatra csatlakoztatása. A kemping fejlesztése az 1999-es évhez köthető, amikor elkészült három, minden igényt kielégítő, összkomfortos faház, a recepció és a kempingezők ellátását biztosító közösségi helyiségek. Nagy fejlesztés ugyanezen évben a 33*1/3*21 méteres sportmedence megépítése, a tó körüli közművesítés és egy újabb büfé megnyitása volt. Az ezredfordulóra készült el három újabb komfortos faház és a 36 méteres óriáscsúszda, amely nagyon kedvelt a gyermekek körében. 2002-ben nyílt meg a Park Étterem, ahol 150-200 fő kényelmes ellátása biztosítható. 2004-től a szabadidőpark külön vált az építőipari részlegtől és elkezdte önálló gazdálkodását. 2006-ban termálvízkút fúrására került sor, mely 2007-re fejeződött be. (Termálvizes kút hőfoka 41,5°C) A hozzá kapcsolódó termálmedence átadására 2008-ban került sor.
EREDETI PÉLDÁNY
4
BIZALMAS
Elhelyezkedés
Nyíregyháza
Debrecen
Távolságok
Ország
Km
Komárom - Tatabánya Komárom - Győr Komárom - Budapest Komárom - Székesfehérvár Komárom - Bratislava Komárom - Sopron Komárom - Vienna Komárom - Graz Komárom - Zagreb Komárom - Ljubljana Komárom - Prague
HU HU HU HU SK HU AT AT HR SLO CZ
35 46 95 98 123 133 166 321 409 427 451
Komárom - Komárno
SK
2
EREDETI PÉLDÁNY
5
BIZALMAS
Üzleti koncepció, Stratégia Üzleti koncepció, stratégia Fő célkitűzés: A Társaság fő célkitűzése, hogy versenyképes árat és jó minőségű szolgáltatást nyújtson vendégeinek. Marketing tevékenység fokozásával a nagyközönség számára kívánja szolgáltatásait elérhetővé tenni. Közép távú tervek között szerepel egy 4 csillagos wellness szálloda felépítése, mely a környéken egyedülálló lenne, biztosítaná a szabadidőpark késő őszi, illetve téli kihasználtságát is. Stabilitás, profitabilitás: A Társaság eredményességének és pénzügyi biztonságának megőrzését kiemelkedő súllyal kezeli, ezért mindig kalkulál az elérhető fedezetekkel. A piac és a vendégkereslet adott a szolgáltatásokra. Szlovákia közelsége egy plusz potenciált jelent.
Szervezet A tulajdonos üzletrészének aránya: 100%, Statisztikai létszám (2010-ben): 27 fő, Bevált, megbízható munkaerő.
Üzleti kapcsolatok Jól kiépített, tesztelt, megbízható beszállítói kapcsolatok, ezzel párhuzamosan biztos, elégedett, visszatérő vendégkör jellemzi a Társaságot. A Város, a Régió látnivalói, Szlovákia közelsége alapjában segíti a turisztikai célponttá válást. Célszerű a kapcsolatrendszert tovább bővíteni a belföldi-és külföldi utazási irodákkal, rendezvényszervező vállalatokkal. EREDETI PÉLDÁNY
6
BIZALMAS
Piaci Tendenciák Magyarországi turizmus 2011-2012: Minőségi szolgáltatás a kiút 2011 január-szeptember közötti adatokból látható, hogy az átlag növekedési ütem nagyobb, mint az Unió átlaga, de elmarad a régió átlagnövekedésétől. Az eltöltött vendégéjszakák száma viszont nem nőtt ugyanolyan mértékben: a kereskedelmi szálláshelyeken 1,3%-os a növekedés, a szállodákban pedig 5,5%-os. A következő nemzetközi tendencia figyelhető meg: a kereslet minél inkább a minőség felé tolódik el. A négy csillagos szállodákban az első kilenc hónapban 12%-kal több vendég fordult meg, a vendégéjszakák száma 10%-kal nőtt, mint előző év azonos időszakában, ami átlagon felüli növekedési ütemet mutat. A panziókban 76,8%-nyi vendég volt, tehát majdnem 25%-kal kevesebb a vizsgált azonos időszakban, közösségi szálláshelyeken 95,7, kempingekben 83,2%. Tehát az alacsonyabb minőségi szálláshelyeken folyamatosan csökkenő a tendencia. Következtetésként levonható, hogy a minőségi szolgáltatások felé érdemes a hazai turizmusnak elmozdulnia.
Forrás:European Turism 2011: Trends and Prospects, 2012-es Marketing stratégia
EREDETI PÉLDÁNY
7
BIZALMAS
Pénzügyek Forgalom és fedezet alakulása
Vagyoni, pénzügyi helyzet, jövedelmezőség 2010
2011
%
0,30
0,36
119,32%
Adósságállomány
0,12
0,11
98,50%
Pénzügyi helyzet Likviditási mutató
1,08
0,85
76,21%
Gyors likviditási mutató
0,55
0,59
107,01%
Tőke forgási sebessége
11,38
10,75
94,44%
Vagyoni helyzet Tőkeerősség mutató
Hatékonyság Forrás: Társaság beszámolói
Forrás: Társaság beszámolói
Vevő – Szállító
Stabil forgalom, biztos nyereség, kiemelkedő fedezet jellemzi a Társaságot. A válságálló adatok magukban hordozzák a növekedési potenciál lehetőségét.
A Társaságot visszatérő vendégek jellemzik. A vendégek nagy száma miatt a TOP10 vendég árbevételhez viszonyított aránya csupán 2%.
Faházak kihasználtságának(%) adatai, létjogosultságot adnak egy wellness szállodai beruházásnak. Jan. Febr. Márc. Ápr. Máj. Jún.
Júl.
Aug. Szept. Okt. Nov.
2009 0
0
0
13
30
42
74
73
31
35
0
0
2010 0
0
0
5
36
39
69
55
18
4
0
0
2011 0
0
0
12
19
60
81
65
11
5
1
2
EREDETI PÉLDÁNY
Szállítók átlagos fizetési határideje 60 nap.
Dec
8
BIZALMAS
Wellness Szálloda 4 csillagos 60 szobás wellness szálloda
Megvalósítandó szálló főbb szolgáltatásai Vendéglátás 130 fős étteremmel, 40 fős lobby bárral, külön vitamin bárral a wellness részleghez, valamint 35 fős borozóval. Wellness részleg kültéri medencével, fitness terem számtalan szolgáltatással, játszó szoba gyermekfelügyelettel, kültéri játszótérrel, valamint konferencia termek.
Beruházás megtérülési számításainak eredménye Számítások alapján a befektetés megtérülésének ideje 7 év. Nettó jelenértéke pozitív, vagyis a beruházás a kifizetett költségeken felül képes a jövedelem termelésre. Belső megtérülési rátája az elvárt jövedelem rátánál lényegesen nagyobb, mely szintén a beruházás életképességét támasztja alá.
Alaprajzok
4 csillagos 6 szintes 60 szobás wellness szálloda felépítésére tervek, engedélyek állnak rendelkezésre, mely a kihasználtság növelését, illetve a távolról érkező vendégek bevonzását serkentené. A meglévő panzió jelentős bővítése által kerülhetne kialakításra a 120 férőhelyes szálloda, melynek tervezett beruházási költsége 760 millió Ft. EREDETI PÉLDÁNY
9
BIZALMAS
Vezetői Összefoglaló A Társaság üzletrészeinek értékeléséhez a Hofmann Kft Vállalatérték Divíziója meghatározta a Társaság cég- és tőkeértékét i) a jövőbeli pénztermelő képesség, ii) összehasonlító tranzakciók szorzószámai és iii) eszközértékelés alapján. A Társaság menedzsmentje által közölt információk és a makrogazdasági előrejelzések szerint összeállított üzleti terv, valamint a 16,8%-os elvárt súlyozott átlagos tőkeköltség (elvárt hozam) alapján a Társaság értéke a hitelek és pénzeszközök figyelembe vétele nélkül (cégérték) 64 mió Ft körül mozog a 2011. december 31-ei állapot szerint. A Társaság tőkeértéke körülbelül 71 mió Ft. Az összehasonlítható iparági tranzakciók vizsgálata alapján a Társaság cégértéke 23 – 91 mió Ft közötti, tőkeértéke 30 – 98 mió Ft közötti tartományban van. Hofmann Kft. Vállalatérték Divízió Az eszközök értékelése alapján a Társaság nettó eszközértéke minimum 9 millió Ft. Független Tőkeérték Becslés
Cégérték ( EV, millió Ft )
0
25 min. 9 mió Ft
50
100
~ 64 mió Ft
~71 mió Ft
A Társaság ingatlan vagyonának értékbecslő által becsült piaci értéke (2009): 680 mió Ft. A Társaság becsült értéke ingatlan vagyonnal és eszközökkel 744 – 751 mió Ft.
Vállalat tőkeértéke 64-71
680
Ingatlan vagyon becsült piaci értéke
744-751
Vállalat becsült értéke ingatlannal EREDETI PÉLDÁNY
10
BIZALMAS
Swot Analízis Erősségek
Gyengeségek
Festői táj, zöldövezet, természet szívében, Kedvező elhelyezkedés: turisztikai látványosságok mellett kedvező az ipari parkok, mint Győr, Komárom, Esztergom, valamint Szlovákia közelsége, Színes szolgáltatások, bevált programok, Helyi ismertség, elismertség, Visszatérő, elégedett vendégek, Termálvizes hőforrás, hatékony, gazdaságos működést tesz lehetővé, Képzett, vendégorientált munkavállalói állomány, Stabil pénzügyi pozíció, Termálvizes kút hőfoka 41,5°C.
Marketing eszközök kiaknázásának hiánya, Késő őszi, téli hónapok kihasználtságának hiánya,
Lehetőségek
Veszélyek
4 csillagos 6 szintes 60 szobás wellness szálloda felépítésére tervek, engedélyek állnak rendelkezésre, mely a téli kihasználtság növelését, illetve a távolról érkező vendégek bevonzását serkenti, Marketing tevékenység fejlesztésének eredményeként aktív jelenlét a köztudatban, mely a forgalom növekedésével párosul.
EREDETI PÉLDÁNY
Erősödő árharc a versenytársak között. A gazdasági válság következményei, illetve annak vége, a mai napig nem ismert.
11
BIZALMAS
Elérhetőségek Dkfm. Filep Géza M&A Project Manager
E-mail:
[email protected]
Tel:
0036 (30) 9824205
Cím:
H-2092 Budakeszi Budaörsi út 11.
Ballun Katalin Szilvia M&A Elemző
EREDETI PÉLDÁNY
12
E-mail:
[email protected]
Tel:
0036 (30) 2976236
BIZALMAS
