In het openbare register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Venlo. Dit vond laatstelijk plaats op 15 juli 2003 onder nummer

1 Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2012

Profiel Naam

Destion

Gevestigd

Gennep

Postadres Bezoekadres Telefoonnummer Faxnummer E-mailadres Website

Postbus 199, 6590 AD Gennep Houtstraat 5, 6591 CA Gennep

Oprichting

Opgericht op 31 december 2006 onder de naam Stichting Destion. Destion is ontstaan uit de fusie tussen de op 30 mei 1918 onder de naam Woningvereniging “SS. Cosmas en Damianus” opgerichte, later op 31 december 2001 gewijzigd in Woningstichting “Wonen Maasduinen” en de op 14 juni 1968 onder de naam opgerichte Woningstichting “De Vuurkuul”.

Toelating

Bij koninklijk besluit nr. 36 d.d. 5 oktober 1918. Door het ministerie van VROM werd op 20 december 2006 goedkeuring verleend voor de fusie en de huidige statuten onder briefkenmerk: DGW/SR2006337922.

Inschrijving

In het openbare register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Venlo. Dit vond laatstelijk plaats op 15 juli 2003 onder nummer 12012267.

VROM-nummer

L.0641

NRV-nummer

3059

Bedrijfsvereniging

025.110.197.68.01.01

Toegelaten in

De gemeenten Bergen, Beuningen, Gennep, Groesbeek, Heumen, Horst aan de Maas, Millingen a/d Rijn, Mook en Middelaar, Nijmegen, Ubbergen, Venlo, Venray, en Wijchen en de plaatsen Helden, Kessel, Maasbree, Meijel deel uitmakend van de gemeente Peel en Maas.

Goedkeuring

Goedkeuring Raad van Commissarissen, 27 mei 2013

Vaststelling

Vastgesteld directeurbestuurder, 27 mei 2013

088 199 00 00 088 199 00 99 [email protected] www.destion.nl

Volkshuisvesting- en jaarverslag Destion 2012 2

1. Algemene beschouwing Eerste lustrum Destion bestond in 2012 vijf jaar, het eerste lustrum was daarmee een feit! In deze vijf jaar is de omgeving waarmee Destion van doen heeft enorm veranderd. We hebben de technische en ICT-ontwikkelingen een snelle vlucht zien nemen en de crisis heeft de hele woningmarkt op zijn kop gezet. Al deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat de volgende vijf jaren van Destion er heel anders uit gaan zien. De missie van Destion is niet veranderd, maar wel de visie welke is verwoord in het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017. Ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder!?” In 2012 hebben we gewerkt aan de totstandkoming van een volgend ondernemingsplan 2013-2017 dat de titel “Meer… minder!?” heeft gekregen. Met de titel wordt een duidelijke operationele verschuiving van Destion bedoeld. Deze is meer dan voorheen gericht op een moderne dienstverlening die past bij de huidige tijd, en een dienstenpakket dat past bij een sociale verhuurder die huurders en woningzoekenden meer faciliteert en zelf verantwoordelijk maakt. Het plan is de opvolger van het ondernemingsplan 2008-2012 “Grenzen verleggen”. Opvallend is dat wel de operationele invulling van de strategie verandert, maar dat de strategie inhoudelijk hetzelfde blijft. Uit de visitatie en de belanghouderbijeenkomsten blijkt dat de belanghouders van Destion erg tevreden zijn met Destion en de door haar gevoerde strategie en de uitvoering ervan. De missie van

het nieuwe plan is dan ook bijna dezelfde als die in het vorige ondernemingsplan en luidt: Destion is dé woningcorporatie van noordelijk Noord-Limburg. Destion draagt op grensverleggende wijze bij aan het oplossen van sociale én maatschappelijke huisvestings- en leefbaarheidsvraagstukken. Op basis van deze missie hebben we de visie en doelstellingen voor de eerstvolgende jaren vastgesteld. Kort gezegd komt deze neer op een verdere transformatie van de vastgoedvoorraad: het verminderen van gezinswoningen en het toevoegen van multiwoningen. Verder verschuift de organisatiefocus van extern naar intern en moet Destion zich ontwikkelen als een sterke professionele, effectieve en efficiënte organisatie. Bouwen voor alle doelgroepen Destion heeft een grenzeloze ambitie als het over het bouwen voor de doelgroepen gaat. Ook in 2012 zijn weer diverse bouwprojecten gerealiseerd die binnen de kaders van het Besluit Beheer Sociale Huursector vallen en een meerwaarde betekenen voor de huurders en de maatschappij. Zo zijn er behalve een brede school met gymzaal in Molenhoek ook vier seniorenwoningen en dertien appartementen opgeleverd. Samen met vier woningen en een appartement is in Ven-Zelderheide ook een huiskamer voor ouderen opgeleverd en in gebruik genomen. De “Huuskamer” zoals deze in het dorp wordt genoemd, is door een enthousiaste stichting volledig ingericht en direct na de ingebruikname hebben de ouderen van ’t Ven hun intrede gedaan. Hopelijk wordt


de “Huuskamer” een succes, zodat we deze formule ook in andere kernen kunnen gebruiken. Een ander bijzonder gebouw dat we hebben opgeleverd is de Coconwoning in Afferden. In dit gebouw dat is gebaseerd op het ‘Thomashuisconcept’, woont een ouderechtpaar samen met vijf jongeren met een verstandelijke beperking. Behalve uit zes woonappartementen bestaat het gebouw uit een gezamenlijke keuken en woonkamer. Het gebouw is snel na de oplevering door de stichting in gebruik genomen en op een geweldige wijze officieel geopend, waarbij alle inwoners van het dorp waren uitgenodigd.

belangrijkste oorzaken van deze ontwikkeling. Financiële positie Destion De plannen van het kabinet trekken ook hun wissel op de financiële situatie van Destion. Bij het opstellen van het ondernemingsplan 20132017 zijn we uitgegaan van de toen bekende en te verwachten heffingen. Na vaststelling ervan zijn deze alweer enkele keren gewijzigd. Iedere wijziging is verwerkt in de financiële meerjarenprognose en het blijkt dat we de ambities die we eerder hadden geformuleerd tot nu toe kunnen blijven realiseren.

Koopwoningmarkt versus huurwoningmarkt De koopwoningmarkt bevindt zich nog steeds in zwaar weer en het is onduidelijk wanneer deze zich weer herstelt. Tot die tijd is het moeilijk om koopwoningprojecten te ontwikkelen. Vooral bij de nieuwbouwkoopwoningen blijken we te stuiten op verkoopproblemen. Dat geldt ook voor de projecten die Destion in ontwikkeling heeft. Wanneer de enkele projecten die we in ontwikkeling hebben niet verkoopbaar blijken, onderzoeken we of we deze naar de huur kunnen omzetten.

Wel zien we dat de verkoop van bestaande huurwoningen daarbij van belang is. Niet alleen is de verkoop nodig om de gewenste transformatie naar minder gezinswoningen en meer multiwoningen te realiseren, maar ook voor de financiering van onrendabele toppen bij nieuwbouwinvesteringen. Dit jaar hebben we met de verkoop van twintig woningen de beoogde verkoop van dertig niet gehaald. Het is ook maar de vraag of dat de eerstvolgende jaren wel gaat lukken. In de financiële meerjarenprognose hebben we daarom rekening gehouden met een lagere verkoopomvang van vijftien woningen per jaar.

Daarentegen gaat de verhuur van woningen goed. Er is veel vraag naar deze woningen en het aantal woningzoekenden stijgt gestaag. Zo is het aantal in 2012 met ruim 22% gestegen: van 1.800 naar 2.200. De inschrijvingen zijn over alle leeftijdscategorieën verdeeld. Wel zien we de laatste jaren dat meer jongeren zich inschrijven dan eerst het geval was. Het gebrek aan vertrouwen om een woning te kopen en het rondkrijgen van een financiering zijn de

Duurzame woningvoorraad In 2012 hebben we de laatste isolatiemaatregelen aan vloeren, gevels en beglazing uitgevoerd. Voor 2013 is het alleen aan een klein deel van de woningen nog nodig om de hellende daken te isoleren. Wanneer deze werkzaamheden gereed zijn, beschikt Destion over een volledig geïsoleerde woningvoorraad met een gemiddeld label tussen B en C. Daarmee heeft Destion in 2013 de sectorale


ambitie voor 2020 al gerealiseerd. De exacte doorrekening van de isolatie-investeringen vindt in 2013 plaats. Een ‘nieuwe’ toekomst? In 2012 is de politieke discussie rondom de toekomst van woningcorporaties volop losgebarsten. Zo heeft het kabinet de eerder voorgestelde Verhuurdersheffing fors verhoogd en ook een beperking van het werkdomein van woningcorporaties aangekondigd. Wat er uiteindelijk allemaal van wordt gerealiseerd, is maar weer de vraag. Maar het geeft wel duidelijk aan dat het vizier op onze sector is gericht. Deels is dat een verklaarbare en misschien ook wel terechte reactie. Er zijn corporaties die op de een of andere wijze de sector in diskrediet hebben gebracht. Daarbij ging het onder andere om zelfverrijking en graaigedrag of onzorgvuldig bestuur bij het nemen van risico’s zoals aankoop van onbestemde bouwgronden en derivaten. Een van de maatregelen die de regering wil nemen is om de zeggenschap van de woningcorporaties weer onder te brengen bij de gemeenten. Het is maar de vraag of met het terugbrengen van de corporaties naar de (lokale) overheden het gewenste resultaat wordt bereikt. Tenslotte waren corporaties voor 1994 ook taakorganisaties van de overheid en destijds liet de kwaliteit van woningen en de dienstverlening te wensen over. Hopelijk kijkt de politiek terug naar die periode en komt ze tot de conclusie dat het huidige woningcorporatiestelsel zo slecht niet is en meer voordelen dan nadelen met zich heeft meegebracht.

Op naar een ‘nieuwe’ toekomst!? 1.1 Voorgenomen activiteiten 2012 De activiteiten die in 2012 zijn uitgevoerd, waren de laatste die op ondernemingsplan 2008 -2012 “Grenzen verleggen!?” waren gebaseerd. De meeste opgaven die in het Activiteitenplan en begroting 2012 zijn opgenomen zijn daadwerkelijk gerealiseerd. Vooruitlopend op de heffingen die de sector gaan raken en de bezuinigingen die daarvoor nodig zijn, is - voor zover verantwoord - een deel van de voorgenomen onderhoudsactiviteiten doorgeschoven naar opvolgende jaren. Ook voor sommige nieuwbouwprojecten blijkt de planologische procedure soms weerbarstiger dan aanvankelijk werd verondersteld, zodat projecten in tijd uitlopen. Uiteindelijk realiseren we over het algemeen wel alle voorgenomen activiteiten. De voortgang bewaken we door middel van kwartaalrapportages die het bestuur en de Raad van Commissarissen ontvangt. In dit volkshuisvestingsverslag lichten we de activiteiten die we in 2012 hebben uitgevoerd verder toe.


2. Organisatie en personeel Destion is ingericht volgens het zogenaamde tweelagen model. Het bestuur wordt gevormd door één statutair directeur, welke onder toezicht staat van een Raad van Commissarissen (RvC). 2.1 De Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen (RvC) houdt toezicht op de bestuurder en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie. Daarnaast staat ze de directeurbestuurder met raad ter zijde. In het verslag van de RvC in dit jaarverslag, staat welke besluiten de raad genomen heeft en wat is goedgekeurd. Ook beschrijft het verslag uitgebreid de taak en werkwijze van de RvC, evenals de wijze waarop de raad hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. 2.2 Het bestuur In 2012 was de heer W.H.A. Pothoff MRE statutair directeur van Destion. De directeurbestuurder bestuurt het bedrijf en geeft leiding aan de werkorganisatie van de woningcorporatie. Dit betekent dat hij verantwoordelijk is voor het bepalen van de strategie, financiering, beleid en doelstellingen van Destion en voor de realisatie ervan. Hij heeft zich bij de vervulling van zijn taak volledig naar de belangen van Destion gericht. De directeurbestuurder verschafte in 2012 de Raad van Commissarissen tijdig de informatie die nodig is om een onafhankelijk en gezaghebbend intern toezicht mogelijk te maken. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdhe-

den van de bestuurder zijn in artikel 8 van de statuten van Stichting Destion vastgelegd. Deze zijn verder uitgewerkt in het Directiestatuut dat op 31 januari 2008 door de Raad van Commissarissen is vastgesteld. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2012 waren:  vaststellen Volkshuisvesting- en Jaarverslag en jaarrekening 2011;  vaststellen Ondernemingsplan 2013-2017 met de titel “Meer… minder!?”;  vaststellen van de Financiële Meerjaren Prognose 2013-2022 en het Activiteitenplan en begroting 2013;  verkoop van 20 bestaande huurwoningen met een gemiddelde verkoopprijs van € 113.457 per woning;  verkoop van zes nieuwbouwwoningen in het project Eldershof en het inruilen daarbij van zes woningen en de doorverkoop van twee ingeruilde woningen;  periodieke salarisvaststelling medewerkers per 1 januari en 1 juli 2012;  vaststellen huurverhoging per 1 juli 2012 met 2,3%;  vaststellen sociaal statuut groot onderhoudsprojecten en planmatig onderhoud;  vaststellen sociaal statuut voor de sloop van zestien hoogbouwwoningen in Nieuw Bergen;  opdrachtverstrekking voor de bouw van tien seniorenwoningen aan de Bessembiender in Siebengewald;  aankoop van wooncomplex met vijf appartementen aan de Groenekruissingel in Bergen;  toepassen van de historische kostprijssystematiek volgens de richtlijn 645 toegelaten instellingen;  vaststellen geactualiseerd Treasurystatuut Destion;

Organogram Destion


  

vaststellen geactualiseerd Delegatie- en procuratieschema Destion; besluit tot aantrekken van nieuwe leningen ter grootte van € 5.000.000; verstrekken collegiale lening van € 4.000.000 aan collega woningcorporatie in Amsterdam.

2.3 De Huurdersraad Huurdersraad Destion behartigt de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion. Het gaat om de belangen van de ruim 2.500 huurders en even zoveel woningzoekenden en is daardoor van groot belang bij de totstandkoming en vaststelling van beleid. Vanuit iedere kern waar Destion woningen verhuurt, heeft een vertegenwoordiger zitting in de Huurdersraad, behalve vanuit Ven-Zelderheide. De raad werkt volgens een door henzelf vastgesteld reglement. Daarin is ook de verkiezing van de leden geregeld. Destion werkt met de Huurdersraad samen op basis van een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst is in overeenstemming met de Overlegwet. De Huurdersraad Destion heeft in 2012 vijf keer een openbare vergadering gehouden. De vergaderingen worden op basis van de besluitdocumenten van Destion gepland. De vergaderingsstructuur is zodanig dat Destion in het eerste deel van de vergadering een informerende en raadplegende bijdrage levert en dat het tweede deel zonder afvaardiging van Destion plaatsvindt. De Huurdersraad wordt secretarieel ondersteund door de medewerkster PR & Communicatie van Destion. Zij zorgt voor de administratieve werkzaamheden, de uitnodigingen en verslagleggingen van de Huurdersraad. Alle kosten die door, of ten behoeve van de Huur-

dersraad worden gemaakt worden door Destion betaald. In de begroting is hiervoor een budget van € 15.600 opgenomen. In 2012 is hiervan de helft aangewend, wat uitkomt op € 3,30 per woning aan ondersteuning voor de Huurdersraad. De Huurdersraad stelt ieder jaar haar eigen jaarverslag op en legt daarin verantwoording af over de adviezen en instemmingen die ze aan Destion hebben verstrekt. Dit jaarverslag is openbaar en wordt op de website van Destion geplaatst. In 2012 zijn onder andere voor onderstaande onderwerpen adviezen verstrekt: huurverhoging per 1 juli 2012;  sociaal statuut groot onderhoudsprojecten en planmatig onderhoud;  sociaal statuut voor de sloop van 16 hoogbouwwoningen in Nieuw Bergen;  jaarverslag en jaarrekening Destion 2011;  begroting en activiteitenplan Destion 2013;  ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder!?”. 2.4 Personeel In 2012 is de omvang van de werkorganisatie van Destion niet gewijzigd. Er zijn geen nieuwe medewerkers in dienst getreden. Wel is eind 2012 aan een medewerker ontslag aangezegd vanwege economische omstandigheden. Rekening houdende met de opzegtermijn is dit begin 2013 geëffectueerd. Op 31 december 2012 waren er 28 werknemers, waarvan 14 mannen en 14 vrouwen, werkzaam bij Destion. Hiervan werkten 14 medewerkers fulltime en 14 op parttime basis (1 x 89%, 1 x 78%, 7 x 67%, 1 x 64%, 1 x 56%, 2 x 44% en


Werkorganisatie Destion Afdeling

Aantal

Uren

Fte

Vastgoedbeheer en Ontwikkeling (VBO)

6

212

5,89

Klantenbeheer Bergen (KBB)

9

268

7,45

Klantenbeheer Mook (KBM)

6

123

3,42

Bedrijfsbeheer (BB)

6

184

5,11

PR & Communicatie (PR&C)

1

24

0,67

Totaal met onderhoudsmedewerkers (KBB)*

28

811

22,53

Totaal zonder onderhoudsmedewerkers (KBB)*

25

703

19,53

* exclusief 1 fte directeurbestuurder

1 x 11%). Dit zijn 22,53 formatieplaatsen inclusief drie medewerkers voor de eigen onderhoudsdienst en exclusief de directeurbestuurder. Zonder eigen vaklieden komt het aantal fte’s uit op 19,53.

ook de volledige loonkosten voor de eigen onderhoudsdienst en de projectleiding van alle renovatie en nieuwbouwprojecten opgenomen. Deze worden achteraf via de diverse onderhouden bouwprojecten verrekend.

Daarnaast is er een buurtbeheerder op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening via Intos gedetacheerd. De kwaliteit van de woonwijken en de openbare ruimten rondom de woningen en appartementen van Destion is hierdoor verbeterd. Daarom hebben we besloten om de detachering van de buurtbeheerder voort te zetten.

2.5 Ondernemingsraad Destion De CAO-Woondiensten biedt de werknemers de mogelijkheid om bij meer dan tien medewerkers een Ondernemingsraad (OR) in te stellen. De medewerkers van Destion hebben samen besloten hier gebruik van te maken en hebben na de daarvoor bestemde verkiezingen de Ondernemingsraad Destion ingesteld. De Ondernemingsraad functioneerde in 2012 overeenkomstig de Wet op de Ondernemingsraden en het Reglement Ondernemingsraad met werkafspraken. Alle drie de vestigingen hebben een lid in de OR afgevaardigd. Daarmee is binding, de betrokkenheid en informatiestroom per vestiging goed gewaarborgd.

De gemiddelde leeftijd van de medewerkers bij Destion loopt verder op en lag eind 2012 op 47 jaar. De toekomstige ontwikkelingen van de corporatie bepalen mede het aannamebeleid van jongere medewerkers. De totale personeelskosten inclusief het salaris van de directeurbestuurder en het honorarium voor de Raad van Commissarissen, kwam in 2012 uit op € 1.652.593 in 2011 was dit € 1.581.404. Dit bedrag bestaat uit de salarissen inclusief: vakantiegeld, sociale lasten, pensioenlasten en gratificaties. In deze salariskosten zijn

In   

2012 bestond de OR uit de volgende leden: W.H.M. Derksen, 3e periode t/m 2013 M.H. Berger, 2e periode t/m 2013 T.A.G.M. Van der Linden, 2e periode t/m 2013

Ondernemingsraad


In 2012 zijn onder andere de volgende onderwerpen bij de OR aan de orde geweest:  secundaire arbeidsvoorwaarden Destion 2013  ondernemingsplan 2013-2017  financiële meerjarenprognose 2013-2022  activiteitenplan en begroting 2013  jaarverslag en jaarrekening 2011 Verder is er een overleg met de medewerkers geweest. Daarbij is de in het ondernemingsplan benoemde reorganisatie van Destion uitgelegd en is verteld op welke wijze de medewerkers daarbij worden betrokken. 2.6 Arbeidsomstandigheden Goede en prettige arbeidsomstandigheden zijn voor een goed functionerende werkorganisatie erg belangrijk. Destion stelt dan ook alles in het werk om de kwaliteit van de werkomstandigheden te onderzoeken en zo nodig te verbeteren. Risico-inventarisatie en evaluatie Een risico-inventarisatie en evaluatie (RI&E) onderzoek is in alle vestigingen van Destion uitgevoerd. Op basis daarvan zijn de actieplannen opgesteld en gerealiseerd. Een vaak gehanteerde graadmeter voor het welbehagen van de medewerkers is het ziekteverzuim. Bij Destion lag dit ziekteverzuimpercentage in 2012 met 3,30% fors hoger dan in voorafgaande jaren. Enkele langdurige zieken beïnvloeden dit percentage aanzienlijk. Er was geen sprake van werk gerelateerd ziekteverzuim. In 2012 is een medewerkster met zwangerschapsverlof geweest. Als we dit meetellen komt het ziekteverzuimpercentage uit op 3,65%.

Governance Destion heeft voor de werkorganisatie ook diverse governance instrumenten vastgesteld waarin het gewenst gedrag en de integriteit van de medewerkers is beschreven. Destion maakt gebruik van:  integriteits- en gedragscode  klokkenluiderregeling  externe vertrouwenspersoon Deze documenten staan op de website van Destion en zijn voor iedereen beschikbaar. Verder zijn alle relaties waarmee Destion werkt schriftelijk op de hoogte gebracht van de codes en hebben we nadrukkelijk gevraagd daar rekening mee te houden. Daarbij hebben we ook aangegeven dat we relatiegeschenken en kerstattenties niet op prijs stellen. 2.7 Opleidingen In de functioneringsgesprekken wordt ook het persoonlijk ontwikkelingsplan met de medewerkers besproken. Samen met de teamleider wordt beoordeeld of de medewerkers zich verder zouden moeten of willen ontplooien. In de praktijk blijkt dat hiervan weinig gebruik wordt gemaakt. In het kader van het persoonlijk ontwikkelingsbudget dat op basis van de CAOWoondiensten voor de medewerkers beschikbaar is, zijn afspraken gemaakt waarvoor dit kan worden aangewend. Afgesproken is dat dit ook voor erkende beroepsopleidingen buiten de eigen organisatie of team kan worden ingezet. Verder is het mogelijk om het budget aan te wenden voor de verkrijging van een ervaringscertificaat voor


Eerder Verworven Competenties (EVC’s). Daarmee kan men het werkelijke kennisniveau vaststellen dat door vaak vele jaren praktijkervaring is bereikt. Destion stelt alle medewerkers, maar ook Commissarissen en Huurdersraadleden, in de gelegenheid om op eigen verzoek een cursus of opleiding te volgen.

2.8 Kosten bedrijfsvoering Woningcorporaties liggen onder het maatschappelijke vergrootglas. Alles wat zij ondernemen wordt kritisch gevolgd en beoordeeld. Zo ook de kosten van de bedrijfsvoering. Er wordt gewezen op de lagere bedrijfskosten die een commerciële verhuurder maakt. Dit is echter geen gelijkwaardige vergelijking, ten slotte bedienen zij andere doelgroepen en hanteren zij een minder sociaal huurbeleid.

Onderstaande cursussen zijn in 2012 gevolgd:  KB Cauberg; Cursus Vochthinder in woningen  VBO Cauberg; Cursus Vochthinder in woningen BDA; Cursus Onderhoud en beheer platte daken BDA; Cursus Onderhoud en beheer groene daken TU/d; OTB cursus Nieuwe wegen in technisch beheer woningen  BB Jaarlijkse huurverhoging

Maar desalniettemin is de doelmatigheid van de bedrijfsvoering bij Destion een belangrijk punt van aandacht. We streven naar een optimale organisatie-inrichting en het zo min mogelijk inhuren van consultants en adviseurs, om de kosten van de bedrijfsvoering maatschappelijk verantwoord te houden. Uit de onderstaande tabel blijkt duidelijk dat Destion met de interne bedrijfskosten ruim onder het landelijke en referentiegemiddelde van de corporatiesector uitkomt. Kosten in € per woning

2012

2011

Benchmark 2010 Ref-groep Nederland

Personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten

675 34 18 174

646 30 21 215

715 50 77 312

813 59 46 333

Totaal

901

912

1.155

1.251


2.9 Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) Destion streeft naar een kwalitatieve dienstverlening. Natuurlijk kan het altijd beter en daarom werken we dagelijks aan de verbetering ervan. Zo worden steeds bestaande diensten en producten beoordeeld en zo nodig aangepast of herontwikkeld. Om te bewaken of de dienstverlening aan de huurders voldoende is, zijn beide woonwinkelvestigingen van Destion deelnemer van het KWH-Huurlabel van het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Om de behaalde keurmerken te behouden worden beide vestigingen afzonderlijk gemeten. In 2012 zijn onze vestigingen beoordeeld. De uitkomsten ervan hebben geleid tot continuering van het Huurlabel. Op de KWH prestatie-index van 185 deelnemende woningcorporaties, is Destion Bergen met een gemiddelde cijfer van 7,93 geëindigd op de 27e plek. Vorig jaar was dit nog een 29e plaats. Destion Mook staat met een 7,79 op een 61e plaats, een plaats lager dan vorig jaar. Uitkomsten KWH-metingen 2012 Onderdeel

Bergen

Mook

Landelijk

Corporatie contact

8,5

7,6

7,7

Corporatie bereikbaarheid

8,0

8,0

7,7

Communicatie en informatie

9,3

8,6

7,8

Woning zoeken

8,5

8,2

8,0

Nieuwe woning

8,7

8,4

8,0

Reparatie uitvoeren

8,3

8,4

8,1

Woning onderhouden

7,9

7,9

7,9

Klachten afhandelen

7,9

6,8

6,7

Huur opzeggen

8,5

8,6

8,2

Rond de woning*

-

-

6,7

Kopen woning*

-

-

7,3

8,4

8,1

7,7

Gemiddeld

*deze labelonderdelen zijn in 2012 bij Destion niet gemeten

2.10 Klachtencoördinatie Klachten die binnenkomen over het organisatiebeleid of over medewerkers van Destion, beantwoordt en registreert de klachtencoördinator. Destion behandelt de klachten binnen twee weken. De coördinator informeert de klager over wanneer onze reactie komt en wie de klacht in behandeling heeft genomen. Hij bewaakt ook de afwikkeling ervan en onderneemt zo nodig actie als de betreffende medewerker niet binnen de afgesproken tijd op de klacht heeft gereageerd. Het kan zijn dat de klager niet tevreden is met de uiteindelijke afhandeling ervan. Dan kan men terecht bij de directeurbestuurder. Ook heeft de klager eventueel de mogelijkheid om de klacht aan de Regionale Geschillencommissie of Huurcommissie voor te leggen. Als deze niet daartoe bevoegd zijn, dan blijft de mogelijkheid over om naar de kantonrechter te gaan.


2.11 Structurele netwerken Voor de doorontwikkeling van Destion en het creëren van nieuwe initiatieven is het belangrijk dat de directeurbestuurder en de medewerkers deelnemen in diverse netwerken. Structurele netwerken in 2012 Directeurenoverleg POS-beraad Domaas, samenwerkingsverband 18 woningcorporaties Limburg MKW platform middelgrote en kleine woningcorporaties Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties Vastgoed Sociëteit Noord-Limburg Vastgoed Sociëteit Land van Cuijk en Maasduinen Klankbord en Stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar Kring Financieel Managers Brabant Oost / Limburg Domaas, overleg Financiële medewerkers Treasurers Platform Finance Ideas Sociaal netwerkoverleg gemeente Bergen Domaas, overleg Woondiensten Domaas, overleg Woondiensten Projectgroep Woninginbraken Noord-Limburg Platformoverleg gemeente Gennep Netwerk Vereniging Managers Woonzaken Zuid-Nederland Buurtoverleg gemeente Mook, Politie en Synthese Domaas, overleg Technisch beheer Cover, Vereniging voor communicatiemedewerkers bij corporaties

W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff W.H.A. Pothoff F.H.T.M. Jeuken F.H.T.M. Jeuken F.H.T.M. Jeuken A.B.M. Peters A.B.M. Peters Th.H.J. Vullings Th.H.J. Vullings Th.H.J. Vullings Th.H.J. Vullings Th.H.J. Vulings D. de Kok L.L.C Salden


3. Leefbaarheid 3.1 Kwaliteit woonomgeving De afgelopen jaren heeft Destion fors geïnvesteerd in de leefbaarheid van de wijken en de kwaliteit van de woonomgeving. Dit is van groot belang voor onze huurders, en vanwege de bedrijfscontinuïteit ook voor Destion. Onze huurders dienen zich prettig te voelen in hun woning, maar ook in de wijk en de woonomgeving waar ze wonen. Destion investeert daarom intensief in de dorpen en haar wijken om deze naar een prettig en veilig niveau te krijgen. Deze fysieke investeringen worden veelal op eigen terrein gedaan, maar soms ook in overleg met de gemeenten op het openbaar terrein. In 2012 zijn onderstaande leefbaarheidsprojecten gerealiseerd. Nieuw Bergen, Pastoor Erphagenstraat Samen met de gemeente Bergen is deze straat gerenoveerd in dezelfde stijl zoals de straten in de nabijgelegen Kasteelherenbuurt. Nadat de woningen in 2011 vernieuwd waren, bleken de parkeerproblemen en de verouderde straten met trottoirs de opwaardering van de wijk teniet te doen. Op verzoek van Destion, heeft de gemeente Bergen het initiatief genomen de straat te renoveren. Zo zijn de voortuinen verkleind ten behoeve van extra parkeerruimte en zijn de straten en trottoirs met straatklinkers uitgevoerd. Destion heeft een bedrag van € 70.000 hieraan bijgedragen. Mook, Lindeboom De woningen in deze wijk zijn in 2012 helemaal opnieuw geschilderd met moderne elegante kleuren. Daarmee zijn ze van sociale woningen

veranderd in woningen met een villa-achtige uitstraling. Om woningen en wijk tot een verbeterd geheel te brengen, zijn daar waar de bewoners hebben ingestemd, ook de hekwerken rondom de woningen vervangen door meer uniforme houten hekwerken. Hiermee is een aantrekkelijke en beter leefbare wijk ontstaan. De kosten voor de wijkverbetering bedroegen € 192.554. 3.2 Leefbaarheidsbouwprojecten Brede school, Molenhoek Architect DMV, Kerkrade Start bouw, 2011 Oplevering, 2012 Na vele jaren voorbereidingen, is in 2012 de nieuwbouw van de brede school met gymzaal in Molenhoek opgeleverd. De ontwikkeling en exploitatie ervan is in samenwerking met gemeente en gebruikers tot stand gekomen. Destion is eigenaar van het gebouw en de gemeente van de ondergrond. De gemeente financiert de school en gymzaal, en Destion de kinderopvang. Over de eigendomsverhoudingen en verrekening bij expiratie van de overeenkomsten, zijn afspraken gemaakt op basis van investeringsomvang. De brede school met gymzaal bestaat uit een achttien groepen tellende basisschool voor Stichting Katholiek Onderwijs Maas en Niers (SKOMeN) en kinderopvangorganisatie KION. Verder is in het gebouw een schoolbibliotheek ingericht. De gymzaal wordt behalve door de onderwijsinstellingen ook gebruikt door verenigingen uit het dorp. Het gebouw is een duurzaam ontwerp van architectenbureau DMV uit Kerkrade. De Materiaalkeuzes zijn bepaald


op basis van duurzaamheidsaspecten. Deze bouwfilosofie is zowel in– als extern toegepast. Centrumplan Nieuw Bergen Architect Olieslagers, Nieuw Bergen Start bouw 2013, oplevering 2014 Na vele jaren van voorbereiden en onderzoeken is in 2012 eindelijk het bouwproject in het Centrumplan ‘Mosaïque’ in Nieuw Bergen aanbesteed. De uitkomsten ervan vallen binnen de vastgestelde begroting. Destion neemt in dit bouwplan de woningen in het gebouw voor haar rekening en Concept.nl het commerciële vastgoed. Het bouwplan voorziet in ongeveer 2.400 m² commerciële ruimte en zeventien appartementen. Het complex maakt deel uit van een groter integraal bouwplan waarbij de gemeente Bergen en de provincie Limburg de ontsluitingen van Nieuw Bergen vanuit de N271 verbeteren met een rotonde en ovonde. Ook wordt de weg bij Nieuw Bergen afgewaardeerd naar 50 km/h. In het plangebied worden parkeervoorzieningen voor het winkelend publiek gerealiseerd en er worden een nieuwe supermarkt en een landmark in de vorm van een hoge toren gebouwd. Centrumplan Mook Architect GWA architecten, Arnhem Al jaren is de gemeente Mook en Middelaar in samenwerking met woningcorporatie Mooiland Maasland tevergeefs bezig geweest om een centrumplan te ontwikkelen voor het hart van Mook. Ondanks alle welwillende inspanningen van partijen is het plan niet haalbaar gebleken. Met

name de omvang van het plan en de verslechterde woningmarkt zijn hier de oorzaak van geweest. Omdat Destion enkele grondposities in het hart van Mook heeft en daarvoor ook bouwplannen heeft, is gezocht naar een samenwerking met de gemeente Mook en Middelaar. Dit overleg heeft niet geleid tot verdere samenwerking met de gemeente in het centrumplan van Mook. Destion onderzoekt momenteel of zelfstandig met gezondheidsorganisaties en de huidige exploitant van De Poort deze locatie kan worden getransformeerd naar een (multifunctioneel) cultureel centrum met gezondheidsdiensten en appartementen. 3.3 Aanpak overlast Als verhuurder is Destion verplicht om ervoor te zorgen dat het woongenot van de huurders wordt gegarandeerd. Het bestrijden van burenoverlast is daar een belangrijk onderdeel van. Burenoverlast in welke vorm dan ook is vaak een aanzienlijke aantasting van het woongenot en vaak ook van de leefbaarheid van de wijk. De teams Klantenbeheer reageren dan ook adequaat op voorkomende klachten. Eenvoudige overlastzaken behandelen we volgens vaste interne procedures. De woonconsulenten bemiddelen daarin en geven mogelijke adviezen met oplossingsrichtingen. Omvangrijkere overlastsituaties pakken we veelal in samenwerking met andere maatschappelijke organisaties op. In 2012 hebben we samen met onder andere gemeenten, welzijnspartijen en politie overlegd over verschillende situaties.


Buurt- en wijkbeheer Om de algemene onderhoudskwaliteit van de woonomgeving te verbeteren voeren we een actief buurtbeheer. Dat wil zeggen dat we alle openbare ruimtes van Destion zorgvuldig onderhouden en opgeruimd houden. Hiervoor is op basis van de Wet Sociale Werkvoorziening via Intos een buurtbeheerder gedetacheerd. De buurtbeheerder heeft als taak om onder andere alle achterpaden, plantsoenen en omgevingen bij de huurappartementen en het maatschappelijk vastgoed, in een opgeruimde en kwalitatieve conditie te houden. Daarmee houden we de woonomgeving aantrekkelijk en veilig, en voorkomen we verpaupering van wijken. De buurtbeheerder houdt ook toezicht op het tuinonderhoud en tuingebruik van de individuele huurders.

Drugsoverlast Destion heeft in 2012 het Hennepconvenant Limburg mede ondertekend en draagt actief bij aan de uitvoering ervan. In deze overeenkomst die door bijna alle maatschappelijke organisaties in Limburg is ondertekend, zijn de handhavingsafspraken bij drugshandel vastgelegd. Wanneer een melding wordt gedaan van een hennepvondst in een huurwoning, vordert Destion onmiddellijk de ontbinding van de huurovereenkomst. n 2012 is aan het eind van het jaar in één pand hennepteelt geconstateerd. Dit heeft geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst in 2013. De huur werd door de huurder zelf opgezegd. Hierdoor was het niet noodzakelijk een gerechtelijke procedure te starten.


4. Kwaliteit van de woongelegenheden 4.1 Uitgangspunten prijs/kwaliteitsbeleid De prijs/kwaliteitsverhouding van de bestaande woningvoorraad komt steeds meer onder druk te staan. Door de toenemende kwaliteitseisen die het Bouwbesluit bij nieuwbouw van woningen stelt, neemt ook de kwaliteit enorm toe. Dit terwijl aan de andere kant de huurprijs van deze woningen in de sociale betaalbaarheidscategorie moet blijven. De huurprijzen van de bestaande huurwoningen lopen echter jaarlijks op en hebben inmiddels een hoogte gekregen die al aardig in de buurt komt bij de huurprijs van de nieuwe woningen. In het onderhouds- en voorraadbeleid investeren we dan ook volop in de verbetering van de kwaliteit van de bestaande woningen. Zo hebben we in de afgelopen jaren veel woningen gerenoveerd en alle woningen voorzien van isolatie. Daarmee verbetert de prijs/kwaliteitverhouding van de bestaande woningvoorraad en nemen de exploitatierisico’s van de vastgoedportefeuille verder af. 4.2 Sloopbeleid In 2012 hebben we geen woningen gesloopt. Wel hebben we gesprekken gevoerd met de bewoners van vijf woningen in de Keulerstraat in Nieuw Bergen die in 2013 worden gesloopt. Tijdens een huisbezoek vertelden we wanneer de woningen worden gesloopt en hoe de bewoners in aanmerking komen voor een nieuwe woning. In overleg met de Huurdersraad is een sociaal statuut opgesteld waarin het beleid hiervoor staat. Huurders ontvangen een

verhuiskostenvergoeding en krijgen voorrang bij de woningtoewijzing. Deze vijf woningen zijn de eerste uit een sloopplan van zestien woningen. De volgende vijf worden in 2015 gesloopt en de laatste zes in 2017. Ook deze bewoners zijn al op de hoogte gebracht van de plannen. Uit de bereidheid tot medewerking van de huurders blijkt wel dat de woningen niet meer aan de huidige normen voldoen. Verder houdt Destion rekening met een bevolkingskrimp en een toekomstige ontspannende woningmarkt in alle drie de gemeenten. Naast verkoop van woningen, wordt een deel van de bestaande woningen, als dat nodig blijkt te zijn, gesloopt om de krimp op te vangen. 4.3 Kwaliteit voorraad Destion investeert jaarlijks aanzienlijk in onderhoud en duurzaamheid van de woningvoorraad en de technische installaties. De kwaliteit van de woningvoorraad is prima. Sinds vele jaren richt Destion zich bij haar beheerstrategie op vernieuwing, renovatie, groot onderhoud en planmatig beheer van de bestaande woningvoorraad. Ook zijn zoals we bij 4.2 aangaven, al woningen geoormerkt voor sloop bij het ontstaan van eventuele krimp. De laatste jaren is het beheer van de woningen verbreed met de aspecten veiligheid en isolatie. Het zogenaamde planmatig onderhoud aan de woningen richt zich uitsluitend op de installaties en de buitenschil van de woningen en de woonomgeving. Het noodzakelijke binnenonderhoud voeren we vraaggestuurd uit. De bewoners kunnen het initiatief daartoe zelf nemen.


4.4 Planmatig en groot onderhoud In 2012 had al het gepland instandhoudingonderhoud betrekking op het casco van de woningen. Deze activiteiten zijn begroot in de meerjaren onderhoudsplanning. De uitgangspunten daarbij zijn gebaseerd op bekende ervaringscijfers en onderhoudscyclussen en de theoretische levensduur van de bouwdelen. De voor 2012 geplande onderhoudsactiviteiten zijn waar nodig ook uitgevoerd. Wel is er met het oog op de toekomstige bezuinigingen en vooruitlopend hierop, rekening gehouden met het doorschuiven van minder noodzakelijke werkzaamheden. Diverse onderhoudsactiviteiten zijn op basis daarvan al doorgeschoven naar volgende jaren.

De betrouwbaarheid van de meerjarenonderhoudsplanning is van groot belang bij het zo nauwkeurig mogelijk bepalen van de toekomstige onderhoudsuitgaven. Alle projecten van Destion zijn verwerkt in een standalone software pakket van A-home. Dit maakt aansluiting van het geplande onderhoud op het primaire systeem onmogelijk. Doordat in 2012 is besloten voor een nieuw primair softwarepakket waarin een meerjaren onderhoudsmodule is geïntegreerd, moeten de huidige gegevens deels worden omgezet. Daarbij wijzigt dan de inrichting van complex naar wijkbeheer. In de onderhoudsbegroting zijn behalve de geplande instandhoudingonderhoudskosten ook die voor ongepland, service-, klachten-, mutatie-, en cv-onderhoud opgenomen. De eerste zijn naar eenheden en eenheidskosten begroot en de laatste op basis van een budget per woning. Het lastige bij budgetteren van deze kosten is dat we moeilijk kunnen voorzien hoeveel huurders hiervan gebruik gaan maken.

Kostenoverzicht geplande onderhoudsprojecten in 2012 Werkzaamheden Planmatige onderhoudskosten groot onderhoud Buitenschilderwerk Vervangen cv ketels en waterleiding Maasduine Staete Onderhoud cv installaties en mechanische ventilatie Bestratingen onderhouden en plantsoenenonderhoud Voegwerk vervangen / herstellen Kozijnen rehabilitatie, houtrot vervangen, balkonplaten vervangen Onderhoud / vervangen dakbedekkingen, goten en sedumdaken Legionellapreventie Elektrische deuren onderhoud / controle noodverlichting Liftonderhoud en veiligheidskeuringen Controle brandmeldinstallaties, brandblusmiddelen, doormeldingen Rookmelders aanbrengen

Kosten in € 729.249 482.179 489.923 115.413 101.136 165.466 292.361 27.308 57.584 10.134 26.021 15.283 28.097


Gepland instandhoudingonderhoud bij groot onderhoud In 2012 hebben we aan 31 woningen groot onderhoud uitgevoerd. Het leeuwendeel van deze kosten is als gepland instandhoudingonderhoud opgenomen in de onderhoudsbegroting 2012. Het betreft vooral onderdelen zoals daken, goten en kozijnen.

Dit zogenaamde huurderonderhoud dat wetteiljk is vastgelegd in het Besluit kleine herstellingen, voert Destion op basis van het vastgestelde serviceonderhoud uit. Deze keuze is gemaakt bij het implementeren van het KWH-Huurlabel en de daaraan verbonden kwaliteit van de dienstverlening. Kosten in € per vhe/jaar

Niet gepland instandhoudingsonderhoud Tijdens de opname of uitvoering van het klachten- en mutatieonderhoud blijkt vaak dat een groot deel daarvan vanwege de aard en omvang onder het ongepland instandhoudingonderhoud valt. Dit soort onderhoud wordt uitsluitend op basis van vraagsturing door de huurder uitgevoerd of bij een woningmutatie. In 2012 hebben we hiervoor € 720.331 uitgegeven. De volgende tabel laat de financiële realisatie van het geplande en ongeplande instandhoudingonderhoud in 2011 en 2012 zien. Kosten in €/jaar Begroot Gerealiseerd Verschil

2012

2011

1.904.132 1.796.212 107.920

2.524.557 2.875.913 351.356

4.5 Klachten en mutatieonderhoud Onder het klachten– en mutatieonderhoud vallen de werkzaamheden die het gevolg zijn van gebruiksslijtage, calamiteiten of gedrag van de huurders. Het zijn veelal kleinere gebreken aan woningen of installaties welke de huurders melden of bij woningmutaties aan het licht komen. Vaak betreft het onderhoud dat voor rekening van Destion is, maar soms ook voor rekening van de huurder.

241.396

Per VHE 105

Klachtenonderhoud CV

95.368

42

Basispakket serviceonderhoud

69.925

30

Mutatieonderhoud

87.044

38

Kosten verzekeringen

23.888

10

517.621

225

Klachtenonderhoud

Totaal

werkelijk

4.6 Opgeleverd in 2012 In 2012 hebben we enkele nieuwbouwprojecten opgeleverd. Behalve reguliere woningen hebben we ook een huiskamer voor ouderen in VenZelderheide opgeleverd. De meeste bouwprojecten hebben een langlopend karakter. In bijna alle gevallen is dat het gevolg van de veelal ingewikkelde, tijdrovende en steeds vaker ook forse kostenverhogende planologische procedures. De woningbouwprojecten worden wel steeds vaker gecombineerd met de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. De volgende woningbouwprojecten zijn, soms in combinatie met andere projecten, opgeleverd.


Afferden, Afferdse Heide Bouwplan

1 gezinswoning met vijf studio’s

Zorgorganisatie

Stichting Cocon (PGB)

Doelgroep

Gezin en 5 jongeren met een verstandelijke beperking

Architect

Olieslagers, Nieuw Bergen

Na het vastlopen van het bestemmingsplanproces in Heijen is het bouwplan voor deze Coconwoning in overleg met de betrokken partijen verplaatst naar de Afferdse Heide in Afferden. Met de gemeente Bergen is het bestemmingsplan voor de bouw van dit type gebouw voortvarend gewijzigd. In dit gebouw woont nu een gezin in een gezinswoning met daarnaast vijf studio’s met jongeren met een verstandelijke beperking. De stichting Cocon bestaat uit de ouders van deze jongeren. De exploitatie is op basis van persoonsgebonden budgettering. Siebengewald, Bessembiender Bouwplan

10 huurwoningen

Doelgroep

Senioren

Architecten

Mulleners & Mulleners, Amsterdam Olieslagers, Nieuw Bergen

De gemeente Bergen heeft in overleg met ons de inrichting van het ‘Destiondeel’ in dit bestemmingsplan tot stand gebracht. In eerste instantie zijn de bouwplannen door Mulleners en Mulleners ontworpen, maar doordat de definitieve uitwerking maar niet van de grond kwam, hebben we het plan verder laten uitwerken door Architectenbureau Olieslagers uit Nieuw Bergen. Deze eerste tien woningen maken deel uit van

een breder plan, waarin later nog voorzien wordt in enkele multiwoningen en een huiskamer voor ouderen. Met de ontwerpen is voort geborduurd op de ontwerpen die door Mulleners en Mulleners zijn gemaakt. De woningen zijn levensloopbestendig en hebben een landelijke architectuur. Ven-Zelderheide, Antoniusstraat Bouwplan

Doelgroep Architect

4 huurwoningen 1 huiskamer voor senioren 1 HAT-appartement Senioren en starters Factor, Arnhem

Het complex bestaat uit vier seniorenwoningen en een huiskamer voor ouderen met een appartement boven deze ruimte. De ‘huiskamer’ stellen we om niet beschikbaar aan de stichting Leefbaarheid Ouderen Ven-Zelderheide. Zij zorgen voor de organisatie van vrijwilligers en de exploitatie van de ruimte. In het openingsjaar bleek de formule al een succes. Mede door de geweldige inzet door de stichting en hun vrijwilligers is het huiskamerconcept een groot succes gebleken. Dagelijks vinden er activiteiten voor ouderen plaats die een bijdrage leveren aan het welzijn van deze mensen. Het gebouw is uitgevoerd in een bouwstijl die aansluit bij de naastgelegen starterswoningen. Om deze reden is ook voor dezelfde architect als voor dit project gekozen. De woningen zijn levensloopbestendig. Molenhoek, Rijksweg Bouwplan

12 huurappartementen

Doelgroep

Senioren (primair)

Architect

Factor, Arnhem


De bouw van deze twaalf appartementen is in 2011 voortvarend gestart. Op het moment dat in juli de afbouw van het gebouw kon beginnen, ging aannemer De Bruijn uit Groesbeek failliet. Dit zorgde voor de nodige vertraging en kostenverhoging. Uiteindelijk hebben we het gebouw in eigen beheer afgebouwd. Omdat hier sprake was van een integrale turnkey opdracht waarin ook de planologische procedures en inrichting van de woonomgeving was opgenomen, was de afbouw omvangrijker dan gebruikelijk. Destion heeft behalve de afbouw van de woningen, ook de omgeving rondom het gebouw aan moeten leggen. De onrendabele top per woning is met € 15.000 verhoogd naar € 55.000. Dit komt doordat de bouwkosten hoger zijn uitgevallen en de huurprijzen al waren vastgesteld en bekend gemaakt aan de toekomstige huurders. Het appartementencomplex bestaat uit twaalf ruime woningen. Het gebouw heeft een moderne en elegante architectuur en is voorzien van een lift. Daardoor is deze ook geschikt voor ouderen en minder valide mensen. Eind 2012 hebben we het gebouw aan de bewoners opgeleverd. 4.7 In uitvoering genomen in 2012 In het activiteitenplan en begroting 2012 hadden we de start van diverse nieuwe bouwprojecten opgenomen. Alleen de bouw van de tien woningen aan de Bessembiender in Siebengewald is gestart in 2012. De bouw van drie woningen Kopseweg Middelaar, zestien woningen van plan Molenhoek en vier woningen aan de Afferdse Heide Afferden is vertraagd en zijn begin 2013 gestart. De bouwvergunningen en aanbestedingswerkzaamheden zijn wel uitgevoerd, maar hebben in 2012 niet tot uitvoering geleid.

Het project Gennep Centraal is geannuleerd, nadat de gemeente Gennep in 2012 voor een andere ontwikkelcombinatie heeft gekozen. Ook de bouwplannen aan de Heikant in Gennep zijn geparkeerd in afwachting van de gewijzigde planinvulling en uitvoeringsperiode van het uitbreidingsplan. Verder heeft het bouwplan Mosaïque in Nieuw Bergen vertraging opgelopen door bezwaren die vanuit de omgeving tot aan de Raad van State zijn ingediend. 4.8 Projecten in voorbereiding Veel projecten welke in voorbereiding waren, starten in 2013. De voorbereidingen en de planologische procedures zijn nu zover gevorderd dat de uitvoering ervan realistisch is. Destion ligt kwantitatief nog goed op schema ten opzichte van haar meerjaren bouwprognose. Ondanks de gevolgen van de economische crisis en de aangekondigde overheidsmaatregelen, blijkt de strategische koers die Destion hanteert nog steeds realistisch. In 2012 is aan de voorbereiding van de volgende projecten gewerkt. Afferden, Afferdseheide Bouwplan

7 huurwoningen 2 HAT-appartementen 1 ontmoetingsruimte

Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering

Senioren en alleenstaanden Novares, Arcen Bouwbedrijf van Oijen, Boxmeer Onderhandse aanbesteding (3) April 2013 Begin 2014


De ontwikkeling van dit bouwplan loopt al vele jaren. Destion had tot 2012 een grondpositie in dit bestemmingsplan, maar heeft dat aan de gemeente Bergen verkocht. De woningen worden nu gerealiseerd op bouwkavels die we van de gemeente hebben gekocht. Het hele plan bestaat uit vijftien seniorenwoningen waarvan we nu de eerste zeven bouwen, met daarbij een huiskamer en twee appartementen. Het bouwen exploitatieconcept is hetzelfde als dat in VenZelderheide.

appartementen voor senioren en de zeven gezinshuurwoningen starten we direct na de winter. De bouw van de patiokoopwoningen start pas als 80% is verkocht.

In 2012 is het plan voor een deel aanbesteed. In de aanbesteding is het ontwerp met programma van eisen verstrekt. De aannemer dient zorg te dragen voor de benodigde bouwvergunningen en overige noodzakelijke onderzoeken. De woningen worden in de sfeer van weleer gebouwd. Er is gekozen voor aantrekkelijke bouwmaterialen en constructies.

We hebben met de gemeente Mook en Middelaar is afgesproken dat we met de aannemer zorg dragen voor de realisatie van de infrastructuur en de omgeving rondom de brede school en woningen.

Molenhoek, Eikenlaan e.o. Bouwplan

Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering

7 huurwoningen 9 (zorg)appartementen 4 patio koopwoningen Senioren en starters DMV, Kerkrade HKM Escharen Onderhandse aanbesteding (3) Maart 2013 Eind 2013/begin 2014

De ontwikkeling van de brede school in Molenhoek ging gepaard met de ontwikkeling van enkele woningen en appartementen in de nabije omgeving. Na de oplevering en ingebruikname van de brede school eind 2012, begonnen we met de bouwvoorbereidingen van de woningen. Met de bouw van de negen

De woningen worden in een bouwstijl gerealiseerd die goed aansluit bij de architectuur van de brede school. Om die reden is ook voor dezelfde architect gekozen. Materialen en kleurcombinaties zijn op de brede school afgestemd.

Middelaar, Kopseweg Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering

3 gezinshuurwoningen Starters en gezinnen Factor, Arnhem Roelofs, Siebengewald Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie Maart 2013 Eind 2013

De ontwikkeling van deze woningen vindt plaats op een slooplocatie van Destion. Hier stonden voorheen vier verouderde seniorenwoningen. Na de sloop is het bestemmingsplan gewijzigd voor de bouw van drie gezinswoningen onder een kap. Deze procedure heeft wederom de nodige vertraging en kosten veroorzaakt. Een deel van de hele kavel is bestemd voor de verkoop als bouwkavel voor de bouw van een woning. Het ontwerp is afgeleid van een project dat we elders met dezelfde aannemer hebben gebouwd.


Op basis daarvan zijn ontwerpen prijsafspraken gemaakt. De architectuur en kwaliteit van de woningen is duurzaam en fraai. Als uitzondering op de regel hebben we hier voor gezinswoningen gekozen omdat Destion in Middelaar weinig gezinswoningen heeft en daaraan in het dorp een groot tekort is.

met een lift en daardoor ook geschikt voor senioren en minder valide mensen. De bouwstijl van het gebouw is een mix in de sfeer van weleer. Er is voor oudere bouwstijlen gekozen om het winkelhart van Nieuw Bergen bezieling te geven en een vriendelijk en aantrekkelijk verblijfsgebied te creëren.

Nieuw Bergen, Raadhuisplein (Centrumplan Mosaïque)

Mook, De Mortel

Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm Start bouw Oplevering

17 huurappartementen Senioren en starters Olieslagers, Nieuw Bergen Burgtbouw, Deurne Bouwteam na onderhandse aanbesteding (4) Oktober 2013 Eind 2014

Destion is in het verleden aanjager geweest van een centrumplanontwikkeling in Nieuw Bergen. Ondertussen zijn de ideeën van destijds vervangen door plannen welke meer in lijn liggen met de verwachtingen van de lokale ondernemers. Om het commerciële plan te kunnen realiseren, is een bouwontwikkelcombinatie met zeventien appartementen noodzakelijk. Gezien het belang van deze voorziening heeft Destion in 2010 met de gemeente en projectontwikkelaar een Ontwikkelings- en realisatieovereenkomst ondertekend. Op basis daarvan is in 2012 het plan verder doorontwikkeld en aanbesteed. De realisatie ervan moet passen in het volledige herontwikkelingsprogramma van centrumplan Mosaïque. Bovenop de winkelruimtes worden 17 appartementen gebouwd voor diverse doelgroepen. De appartementen zijn bereikbaar

Bouwplan Doelgroep Architect starters Architect 2/1-kap Aannemer Aanbestedingsvorm

6 2/1 kapwoningen 4 starterskoopwoningen Gezinnen en starters Olieslagers, Nieuw Bergen Factor, Arnhem Olieslagers, Nieuw Bergen Roelofs, Siebengewald Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie

Ook hier is sprake van een langdurige planologische procedure. Uiteindelijk is eind 2012 de bouwvergunning voor dit project verleend. De gemeente Mook en Middelaar heeft ingestemd met het bouwplan dat Destion in 2009 voorstelde. Nu de bouwvergunning is verleend kunnen we met de bouw starten zodra 80% van de woningen is verkocht. De woningen zijn eind 2012 in de verkoop gegaan. Het project bestaat uit vier starterswoningen in een blok van vier en zes gezinswoningen in blokjes van twee. De woningen worden in een landelijk stijl gebouwd en met mooie materialen afgewerkt. De woningen worden opgeleverd zonder keuken, badkamer en toiletafwerking. De kopers kunnen dit zelf verzorgen of tegen meerprijs laten uitvoeren door de aannemer.


Afferden, Melingstraat Bouwplan Doelgroep Architect Aannemer Aanbestedingsvorm

4 starterskoopwoningen Gezinnen en starters Olieslagers, Nieuw Bergen Bots bouwbedrijf, Liessel Bouwteam op basis van eerdere projectrealisatie

In het verleden heeft Destion met de gemeente Bergen afspraken gemaakt over de bouw van starterswoningen op deze locatie aan de Melingstraat in Afferden. De bestemmingsplanprocedure wordt binnenkort afgewikkeld. Ook bij dit project geldt dat we pas starten wanneer 80% van de woningen verkocht is. Eind 2012 is de verkoop van de woningen gestart. Het zijn twee-onder-een-kapwoningen in landelijke bouwstijl. De woningen worden eveneens gebouwd zonder binnenafwerking van de badkamer, keuken en toilet. De aannemer heeft dezelfde starterswoningen na een onderhandse aanbesteding enkele jaren geleden gebouwd. Op basis daarvan is het project in bouwteam verder uitgewerkt. Nieuw Bergen, Van Straelenstraat Bouwplan Doelgroep Aannemer Aanbestedingsvorm

8 gezinshuurwoningen Gezinnen en starters Bots bouwbedrijf, Liessel Bouwteam op basis van onderhandse projectaanbesteding (3)

Op deze locatie stonden voorheen vijftien hoogbouwwoningen van Destion. Deze zijn twee jaar geleden gesloopt met de bedoeling om op deze locatie koopwoningen te realiseren. Aangezien de koopwoningmarkt slecht is en de vraag naar gezinshuurwoningen groot, hebben

we besloten hier acht huurwoningen te realiseren. De aanbesteding is een andere dan gebruikelijk. Aan drie kwalitatieve bouwbedrijven hebben we gevraagd om op basis van een programma van eisen en het maximale bouwbudget een projectvoorstel te doen. Aan de hand van vooraf benoemde selectiecriteria is de keuze voor bouwbedrijf Bots gemaakt. In 2013 wordt het plan verder uitgewerkt en start de bouw van de woningen. Milsbeek, Draaischijf Bouwplan

Doelgroep Architect

4 seniorenwoningen 2 appartementen huiskamer Senioren en starters Bulkens, Malden

Nadat in 2008 de projectontwikkeling van (zorg) appartementen met een ontmoetingsruimte aan de Kerkstraat vastliepen, hebben we met de gemeente Gennep overlegd over de ontwikkeling van enkele seniorenwoningen met een ontmoetingsruimte aan de Draaischijf. Deze locatie ligt dicht bij de centrumvoorzieningen in het dorp en centraal ten opzichte van de overige seniorenwoningen van Destion. De gemeente heeft op basis van afspraken met een lokale projectontwikkelaar deze bouwlocatie aangewezen. In 2012 is samen met deze ontwikkelaar het plan uitgewerkt. Uiteindelijk hebben we ervoor gekozen om de samenwerking met de ontwikkelaar te beëindigen en het bouwplan zelf te realiseren. In 2013 werken we verder aan de ontwikkeling van dit bouwplan.


Mook, Rijksweg De Poort Bouwplan

Architect

15 appartementen medisch centrum cultureel centrum GWA, Arnhem

De herontwikkeling van deze locatie is destijds niet in behandeling genomen omdat gemeente Mook en Middelaar bouwproductieafspraken had met Woningstichting Mooiland. Nadat deze bouwclaim is verlopen, zijn we gestart met de planontwikkeling van deze locatie. Met de gemeente, huisartsen en fysiotherapie is overlegd over een gezamenlijke ontwikkeling van appartementen met medisch en multifunctioneel centrum. In 2012 waren we in afwachting van het besluit van de gemeente of men aansluit bij de samenwerking. Dit besluit is nog niet genomen zodat dit doorschuift naar 2013. Heijen, Hoofdstraat/Nieuwwijkstraat Na vele jaren aan het bestemmingsplan aan de Hoofdstraat te hebben gewerkt, is de gemeente van gedachte veranderd en heeft ervoor gekozen het plangebied rondom het kermisplein aan de Nieuwwijkstraat voor woningbouw te ontwikkelen. Destion is groot voorstander van deze planwisseling en wil op deze locatie een aantal seniorenwoningen met een huiskamer bouwen. In 2012 hebben we samen met de gemeente Gennep gewerkt aan de stedenbouwkundige onderzoeken en zijn de bewoners uit het dorp geïnformeerd. Daarbij zijn de nodige bezwaren ingediend. Aan de hand ervan moet de gemeente bezien of en zo ja hoe ze dit plan verder willen ontwikkelen. Deze plannen laten nog enkele jaren op zich wachten.

Middelaar, Kerkplein Deze planontwikkeling is ingezet om de realisatie van het multifunctioneel centrum in Middelaar financieel mogelijk te maken. Samen met het MFC is een ontwerp gemaakt voor de beoogde bebouwing van zes appartementen en twee woningen op dit terrein. In 2012 hebben we met gemeente en dorpsbewoners overlegd over de plannen. De inwoners van Middelaar hebben daartegen massaal bezwaar gemaakt. In 2012 is de gemeente verder in overleg getreden met de inwoners. Op dit moment is onvoldoende duidelijk of de plannen daadwerkelijk worden gerealiseerd. Het plan bestaat uit een appartementencomplex met zes woningen voor ouderen en een tweeonder-een-kapper voor gezinnen en starters. De architectuur en materiaalkeuze is afgestemd op het MFC en de naastgelegen patiowoningen. Met het fraaie uitzicht over de uiterwaarden hopen we dat het exploitatierisico van het project beheersbaar is. Mook, Kerkstraat De herontwikkeling van deze locatie verloopt moeizaam. Behalve de planologische beslommeringen die steeds weer ontstaan, is er ook geen koopinteresse voor de erlangs gelegen boerderij en woonhuis. Op dit moment worden allerhande scenario’s onderzocht, maar is nog geen definitief plan op- of vastgesteld. Gennep, Kraaiheide In het bestemmingsplan Heikant in Gennep, moet ontwikkelaar Parkvisie van de gemeente Gennep minimaal 25 huurwoningen realiseren. Daarvoor hebben ze Destion gevraagd. Met de ontwikkelaar hebben we in 2010 onderhandeld


over de bouw van de eerste negen woningen. Deze hebben tot overeenstemming geleid maar de bouw is uitgesteld omdat het bestemmingsplan nog niet is vastgesteld. Onduidelijk is of, en zo ja, wanneer en hoe dat gaat gebeuren. 4.9 Aankoop bestaande woongelegenheden Destion heeft geen actief aankoopbeleid voor bestaande woningen. In 2012 heeft Destion geen bestaande woongelegenheden aangekocht. Wel zijn er zes woningen ingeruild op de aankoop van een appartement in het complex Eldershof in Well. Deze woningen worden zo snel mogelijk met een korting op de taxatiewaarde doorverkocht. In 2012 zijn twee van de zes ingeruilde woningen doorverkocht en voor drie wordt over de verkoop onderhandeld. Per 1 januari 2013 wordt het groenkruisgebouw in Bergen met vijf huurappartementen overgenomen van de Stichting Preventieve Gezondheidszorg. Omdat 1 januari geen werkdag is, is de notariële akte bij de notaris reeds op 27 december 2012 gepasseerd. Het aankoopbedrag van dit gebouwen complex is € 247.862. 4.10 Isolatie en milieu We zijn in 2012 verder gegaan met het isoleren van bestaande woningen. Inmiddels zijn alle woningen van Destion voorzien van kruipruimteisolatie, spouwmuurisolatie en dubbele beglazing. Ook het isoleren van de daken is bijna afgerond. In 2012 zijn 217 hellende daken geïsoleerd. Bij 174 woningen is de dakconstructie vanuit de binnenzijde geïsoleerd. Bij 43 woningen was dit technisch niet mogelijk. Hier is aan de buitenzijde tussen de dakpannen

en het dakbeschot isolatiemateriaal aangebracht. In 2012 is in 155 woningen in de kruipruimte vloerisolatie aangebracht. In 2013 worden de laatste 86 daken geïsoleerd. En bij 70 woningen met oude, vergane spouwmuurisolatie brengen we nog een volwaardige isolatie aan. Het omvangrijke isolatieprogramma van de woningen wordt in 2013 beëindigd. In 2012 gaven we € 1.314.159 uit voor het aanbrengen van deze voorzieningen. Er is ook volop verder gewerkt om van alle woningen de EPA-berekeningen op te stellen. Het bijwerken van de EPA-berekeningen is nog niet gereed. De gemiddelde EPA-waarde van de woningvoorraad is daarom nog niet exact te bepalen. Zoals het er nu uitziet verwachten we een gemiddeld B/C label voor de hele woningvoorraad. 4.11 Veiligheid in en om het huis De veiligheid van de huurders staat bij Destion hoog in het vaandel. Om die reden hebben we in het ondernemingsplan “Grenzen verleggen” de doelstelling opgenomen om deze veiligheid rondom en in de woningen te verbeteren. In navolging van voorgaande jaren hebben we in 2012 in 260 woningen brand/rookmelders geïnstalleerd en aangesloten op het lichtnet. Hiermee zijn eind 2012 op een enkele woning na, alle woningen voorzien van een melder. De bewoners die geen melder wilden zijn hierover schriftelijk geïnformeerd waarbij we hebben aangegeven dat Destion niet verantwoordelijk is voor gevolgen die kunnen ontstaan door het ontbreken ervan.


4.12 Geriefverbeteringen De huidige consument wordt kritischer en stelt hogere eisen aan de uitrusting en kwaliteit van de woningen. Sommige modificaties worden kosteloos door Destion aan bestaande woningen aangebracht, maar het kan zijn dat huurders extra voorzieningen wensen. Zit deze voorziening in het pakket van Destion, dan is het mogelijk de voorziening tegen betaling van een huurverhoging aan te laten brengen. Geriefverbeteringen verrekenen we altijd in lijn met de WWS-punten. De volgende tabel toont de totale investeringen die ten behoeve van geriefverbeteringen in 2012 zijn gedaan. Geriefverbeteringen Destion 2012 Soort investering Cv-installaties aanbrengen Cv-ketels door HR-toestellen vervangen Warmwatervoorzieningen Schuttingen aanbrengen Renovatie investering bij mutaties

Aantal 2012 8 2 3 17 1

Totaal investering in € 47.724 3.571 871 26.095 13.433


5. Verhuur van woningen 5.1 Huurprijsbeleid De overheid bepaalt op hoofdlijnen het huurprijsbeleid. Wij houden hier rekening mee bij ons huurprijsbeleid. De laatste jaren was er sprake van behouden huurprijsstijgingen omdat deze inflatievolgend werden vastgesteld. Daarmee beïnvloedt de overheid ook de nationale inflatiecijfers en worden de woningcorporaties hier extra door getroffen. Tenslotte zijn de werkelijke kostenstijgingen over het algemeen veel hoger geweest. Door het hanteren van lage huurprijsstijgingen is het ook bijna niet meer mogelijk om de huren van bestaande contracten te harmoniseren en beter af te stemmen op een optimale prijs/ kwaliteitverhouding. Het moment waarop dat kan is alleen bij een woningmutatie. Destion past echter (nog) geen huurharmonisatie bij woningmutaties toe. Wel onderzoeken we of een algehele harmonisatie mogelijk is. Voordat we hiermee kunnen beginnen, moeten eerst alle woningen volledig zijn geïsoleerd en moet er vanuit de overheid duidelijkheid zijn over de wijze waarop de toekomstige woningwaarderingen moeten worden opgesteld. De laatste kabinetten hebben ideeën over WOZ-waarde en combinaties daarvan met delen van het huidige woningwaarderingsstelsel. Pas als deze duidelijkheid er is, kunnen we de prijs/ kwaliteitverhoudingen van dezelfde woningen met elkaar in evenwicht gaan brengen. Het blijkt ook dat veel oudere woningen door later aangebrachte geriefverbeteringen, vaak een erg hoge huurprijs hebben. De oorzaak

daarvan is dat deze voorzieningen in het verleden veelal op basis van werkelijke investeringskosten en de actuele rente werden berekend. Vooral verbeteringen die begin jaren tachtig zijn aangebracht, hebben inmiddels een hoog aandeel in de huurprijs. 5.2 Huurverhoging 2012 In 2012 heeft Destion het maximale huurverhogingspercentage doorgevoerd dat door het ministerie van Wonen, Wijken en Integratie (WWI) was vastgesteld voor de jaarlijkse huurverhoging. Destion heeft dit percentage van 2,3% bij al haar huurwoningen toegepast. Dit percentage was het inflatiecijfer van 2011. Van de mogelijkheid die de overheid in eerste instantie bood om de inkomens boven € 43.000 per jaar een extra verhoging op te leggen van 5%, hebben we op voorhand geen gebruik gemaakt. Uiteindelijk is dit deel van het huurbeleid door de Hoge raad ongedaan gemaakt omdat het verschaffen van inkomensgegevens op basis van de Wet Bescherming Persoonsgegevens niet is toegestaan. 5.3 Huurprijs 2012 Met de bovenvermelde huurverhogingen en de verwerking van de geriefverbeteringen kwam de gemiddelde huurprijs van Destion in 2012 uit op € 460 per woning. Dit komt neer op een percentage van 67,5% van de maximaal redelijke huurprijs.


5.4 Woningvoorraad en woningverkoop Eind 2009 is in het verkoopbeleid van Destion de verkoop van ruim 550 bestaande huurwoningen vastgesteld. Dit heeft in 2012 geleid tot de verkoop van twintig woningen. Tegelijkertijd zijn 27 nieuwe huurwoningen opgeleverd. De volgende tabellen laten per gemeente een overzicht zien van de woningvoorraad op 31 december 2012, verdeeld naar huurprijsklassen, volgens aanhangsel D van het BBSH, en kernen. De overheid stelt jaarlijks de normen vast voor goedkope, betaalbare en dure woningen (dit zijn de huurgrenzen per 1 januari 2012). Goedkoop zijn de woningen met een kale huurprijs van minder dan € 366,37. Betaalbare woningen zijn de woningen met een huurprijs tussen € 366,37 en € 561,98. Woningen met een huurprijs van € 561,98 tot en met € 664,66 behoren tot het duurdere segment. Woningen met een huur boven de € 664,66 vallen buiten de sociale huurwoningen en daarmee ook buiten de DAEB (Diensten van Algemeen Economisch Belang). Destion verhuurde in 2012 geen woningen boven de DAEB-grens. Door de demografische ontwikkelingen is de vraag naar gezinshuurwoningen afgenomen en die naar seniorenwoningen toegenomen. Deze ontwikkeling wordt momenteel beïnvloed door de economische situatie waarin we verkeren; de vraag naar gezinswoningen door starters neemt weer aanzienlijk toe. De woningvoorraad van Destion bestaat grotendeels nog uit gezinswoningen. Om aan de toekomstige vraagontwikkeling naar seniorenwoningen te voldoen, bouwt Destion bijna uitsluitend nog seniorenwoningen, ofwel zogenaamde ‘multiwoningen’.

Woningvoorraad per gemeente naar prijsklasse per 31 december 2012* Gem / huurprijsklasse in € Bergen Gennep Mook en Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

< 366 102 24 84 210 9,1%

366-524 960 404 410 1.774 77,2%

524-562 156 35 33 224 9,8%

> 562 46 35 9 90 3,9%

Totaal 1.264 498 536 2.298 100%

> 562 0 39 0 7 0 46 3,6%

Totaal 184 628 180 199 73 1.264 100%

> 562 0 0 0 27 8 35 7,0%

Totaal 123 148 34 171 22 498 100%

> 562 1 3 5 9 1,7%

Totaal 228 276 32 536 100 %

*exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad gemeente Bergen naar prijsklasse per 31 december 2012* Kern / huurprijsklasse in € Afferden Nieuw Bergen en Bergen Siebengewald Well Wellerlooi Totaal absoluut Totaal relatief

< 366 21 30 19 25 7 102 8,1%

366-524 157 456 156 133 58 960 76,0%

524-562 6 103 5 34 8 156 12,3%

*exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad gemeente Gennep naar prijsklasse per 31 december 2012* Kern / huurprijsklasse in € < 366 Heijen 13 Milsbeek 1 Ven-Zelderheide 2 Ottersum 8 Gennep 0 Totaal absoluut 24 Totaal relatief 4,9% *exclusief groepswoningen Dichterbij

366-524 84 147 29 130 14 404 81,1%

524-562 26 0 3 6 0 35 7,0%

Woningvoorraad gemeente Mook en Middelaar naar prijsklasse per 31 december 2012* Kern / huurprijsklasse in € < 366 Molenhoek 40 Mook 44 Middelaar 0 Totaal absoluut 84 Totaal relatief 15,6% *exclusief groepswoningen Dichterbij

366-524 158 225 27 410 76,5%

524-562 29 4 0 33 6,2%


Woningvoorraad per gemeente en type per 31 december 2012* Gem/woningtype

Bergen Gennep Mook en Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

Gezinswoning

Gezinsapp.

781 323 354 1.458 63,5%

Seniorenwoning

Seniorenapp.

HAT-app.

HATwoning

Woonwagen

Totaal

22 311 49 63 34 4 1.264 0 128 0 42 5 0 498 12 90 0 76 0 4 536 34 529 49 181 39 8 2.298 1,5% 23,0% 2,1% 7,9% 1,7% 0,3% 100% *exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningvoorraad gemeente Bergen per kern en type per 31 december 2012*

Kern/woningtype

Afferden Nieuw Bergen/ Bergen Siebengewald Well Wellerlooi Totaal absoluut Totaal relatief

Gezinswoning

Gezinsapp.

Seniorenwoning

Seniorenapp.

HAT-app.

HATwoning

Woonwagen

106 389

3 19

61 117

7 18

5 53

2 28

0 4

184 628

122 107 57 781 61,8%

0 0 0 22 1,7%

51 66 16 311 24,6%

0 24 0 49 3,9%

5 0 0 63 5,0%

2 2 0 34 2,7%

0 0 0 4 0,3%

180 199 73 1.264 100%

Woningvoorraad gemeente Gennep per kern en type per 31 december 2012*

Heijen Gennep Milsbeek Ven-Zelderheide Ottersum Totaal absoluut Totaal relatief

Gezinswoning

Gezinsapp.

86 0 107 18 112 323 64,8%

0 0 0 0 0 0 0%

Senioren -woning

32 8 27 15 46 128 25,7%

Seniorenapp.

0 0 0 0 0 0 0%

HATapp.

HATwoning

0 14 14 1 13 42 8,5%

Woonwagen

5 0 0 0 0 5 1,0%

Totaal

0 0 0 0 0 0 0%

123 22 148 34 171 498 100%

*exclusief groepswoningen Dichterbij Woningvoorraad gemeente Mook en Middelaar per kern en type per 31 december 2012* Kern/woningtype

Molenhoek Mook Mook en Middelaar Totaal absoluut Totaal relatief

Gezinswoning

147 195 12 354 66,0%

Gezinsapp.

12 0 0 12 2,2%

Seniorenwoning

36 34 20 90 16,8%

Seniorenapp.

0 0 0 0 0%

HAT-app.

29 47 0 76 14,2%

HATwoning

0 0 0 0 0%

Door een fors deel van de gezinswoningen te verkopen en nieuwe multiwoningen te bouwen, stemmen we de vastgoedportefeuille van Destion beter af op de toekomstige bevolkingssamenstelling en de grootste doelgroep.

Totaal

*exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Kern/woningtype

Deze woningen zijn primair voor senioren bedoeld, maar kunnen we ook aan andere doelgroepen toewijzen.

Woonwagen

4 0 0 4 0,8%

Totaal

1.264 498 536 2.298 100%

*exclusief groepswoningen Dichterbij

In de onderstaande tabellen staan per gemeente en de diverse kernen het aantal type woningen aangegeven. Hierin zijn de vijftig inleun- en veertig zorgwoningen in Maasduinen Staete en de 26 groepswoningen voor de Zorggroep en Dichterbij buiten beschouwing gelaten.


5.5 Woningmutaties en leegstand Destion heeft geen structurele leegstand in haar huurwoningbezit. De huurderving als gevolg van woningmutaties is over het algemeen erg laag. In 2012 bedroeg de leegstand 0,49%. In 2012 werd van 129 woningen de huur opgezegd. Van 109 woningen werd er een nieuwe huurovereenkomst afgesloten. De overige woningen werden verkocht. Daarmee kwam de mutatiegraad uit op 5,6%. Voor het huisvesten van asielzoekers werden zeven woningen gereserveerd, één in de gemeente Bergen, twee in de gemeente Gennep en vier woningen in de gemeente Mook en Middelaar. Ook zijn er 33 woningen aan de huurwoningvoorraad toegevoegd; tien seniorenwoningen in Siebengewald, zes appartementen (Coconwoning) in Afferden, vier seniorenwoningen en een appartement met huiskamer voor ouderen in Ven-Zelderheide en twaalf appartementen in Molenhoek. Twintig bestaande huurwoningen werden verkocht na beëindiging van de huurovereenkomst. Deze zijn overeenkomstig het vastgestelde verkoopbeleid verkocht. De volgende tabellen tonen per gemeente aan van welk type woningen in 2012 de huurovereenkomsten werden opgezegd en een nieuwe huurovereenkomst werd aangegaan. Hieruit blijkt dat het hoogste aantal mutaties in Bergen heeft plaatsgevonden en het laagste in Mook en Middelaar.

Woningmutaties per gemeente in 2012* Gem/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

Bergen

40

1

10

0

25

76

Gennep

17

3

2

0

6

28

Mook en Middelaar

13

6

0

0

6

25

Totaal

70

10

12

0

37

129

*exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningmutaties gemeente Bergen in 2012* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

9

0

4

0

7

20

19

1

6

0

7

33

Siebengewald

5

0

0

0

1

6

Well

3

0

0

0

9

12

4

0

0

0

1

5

40

1

10

0

25

76

Afferden Nieuw Bergen/Bergen

Wellerlooi Totaal

*exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij Woningmutaties gemeente Gennep in 2012* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

Gennep

0

0

0

0

0

0

Heijen

6

0

0

0

1

7

Milsbeek

3

0

0

0

3

6

Ottersum

6

3

2

0

2

13

2

0

0

0

0

2

17

3

2

0

6

28

Ven-Zelderheide Totaal *exclusief groepswoningen Dichterbij

Woningmutaties gemeente Mook en Middelaar in 2012* Kern/woningtype

Gezinswoning

HAT-woning

Appartement

Woonwagen

Sen.woning

Totaal

Molenhoek

4

3

0

0

2

9

Mook

9

3

0

0

4

16

Middelaar

0

0

0

0

0

0

13

6

0

0

6

25

Totaal *exclusief groepswoningen Dichterbij


5.6 Toewijzing van woningen Sinds enkele jaren hanteert Destion bij het toewijzen van woningen een combinatie van een distributie- en aanbodmodel. Daarbij is het moment van inschrijving als woningzoekende het toewijzingscriterium: de inschrijfduur bepaalt de toewijzingsvolgorde. Na vijf jaren houdt de opbouw van deze inschrijfduur op. Wanneer dan bij een woningtoewijzing meerdere kandidaten met een inschrijfduur van vijf jaar of langer reageren, bepaalt de woonduur op het huidige adres de toewijzingsvolgorde. Destion hanteert alleen bindingseisen bij de toewijzing van seniorenwoningen in de kleine kernen. Verder kan iedereen aanspraak maken op een huurwoning van Destion. In 2012 zijn we gestart met onderzoek naar de woningtoewijzing van gezinswoningen in de kleine kernen. Het blijkt dat veel nieuwkomers, die waarschijnlijk elders moeilijk aan een huurwoning komen, een deel van deze woningen krijgt toegewezen. Hierdoor is de kans groot dat jongeren uit die kernen minder kans maken op een huurwoning en in het ergste geval naar elders vertrekken. We zien dat de leefbaarheid onder druk komt te staan door de afname van sociale structuren en betrokkenheid met verenigingsleven. Alle vrijkomende huurwoningen publiceerden we in 2012 op drie manieren. Zo is geadverteerd in de regionale weekbladen in het hele werkgebied van Destion. Daarnaast kan men via de website het woningaanbod raadplegen en bestaat voor woningzoekenden de mogelijkheid om het aanbod kosteloos per e-mail of per post, tegen betaling, te ontvangen.

Woningen voor speciale doelgroepen zoals statushouders en urgenten, publiceren we niet maar wijzen we rechtstreeks toe aan de betreffende woningzoekende of de gemeente. Europese beschikking In 2010 hebben het kabinet en de Tweede Kamer besloten om de Europese beschikking bij het toewijzen van sociale huurwoningen vast te stellen. Hierdoor is een aanpassing in het toewijzingssysteem aangebracht. 90% van de woningen met een huurprijs lager dan € 664,66 zijn uitsluitend nog aan huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 34.085 per jaar toegewezen. De 10% vrije toewijzingsruimte wordt primair ingezet voor urgenten en senioren boven 70 jaar. In 2012 is besloten dat bij het opnieuw verhuren van seniorenwoningen geen inkomensgrenzen van toepassing zijn. Dit betekent dat ook woningzoekenden ouder dan 55 jaar met een hoger inkomen die reageren op een seniorenwoning, wel in aanmerking komen. Het resultaat is dat we ook in 2012 ruimschoots onder de 10 % grens blijven en dat 2,5% van de woningen toegewezen aan mensen met een inkomen boven de inkomensnorm van € 34.085. Woningruil Voor huurders van Destion is het ook mogelijk om de huurwoning te ruilen. Hiermee willen we de woonvrijheid en mobiliteit van onze huurders bevorderen zonder dat men zich daarvoor dient in te schrijven. De website van Destion is hiervoor voorzien van een ‘prikbord’ waarop iemand de gewenste ruiling kenbaar kan maken. Aan het ruilen van woningen zijn voorwaarden verbonden. In 2012 heeft er geen woningruil plaatsgevonden.


Woningaanbod 2012 De volgende tabellen tonen per gemeente het aantal geadverteerde woningen en reacties per dorp en woningtype in 2012. De woningen die zijn aangeboden aan urgenten, statushouders of die worden verkocht, zijn hierin niet opgenomen. Met een gemiddeld aantal reacties van 27 per aangeboden woning (excl. nieuwbouw), is er in 2012 sprake van hogere respons op het woningaanbod dan in het voorafgaande jaar. Toen lag het gemiddelde nog op 25. De toename wordt grotendeels veroorzaakt door de economische crisis en de (tijdelijk) grotere vraag naar huurwoningen die hiervan het gevolg is. De gemiddelde wachttijd voor een woning is opgelopen. In 2012 bedroeg de gemiddelde wachttijd per woning 32 maanden. In 2011 en 2010 was dit respectievelijk 27 en 26 maanden per woning. Voor woningzoekenden die om medische reden snel een woning nodig hebben, bestaat de mogelijkheid om via een urgentietraject met voorrang een woning toegewezen te krijgen. De urgentieaanvragen beoordeelt het Centrum Indicatie Zorg (CIZ). In 2012 heeft het CIZ zes urgenties toegekend en zijn vier woningen toegewezen aan mensen met een urgentieverklaring. Één urgentie is vervallen. Op 31 december 2012 stond nog één woningzoekende met een urgentie geregistreerd. De woningtoewijzing bij Destion wordt op een transparante wijze verantwoord. Iedereen die kennis wil nemen van de toewijzing kan op de website van Destion de toewijzingsverantwoording van de woningen inzien. Per toegewezen woning vermelden we vanaf wanneer de kandidaat stond ingeschreven

Aantal reacties gemeente Bergen op woningaanbod 2012 Kern Woningtype Aantal woningen Afferden Gezinswoning 5 Appartement 5 HAT-woning 1 Seniorenwoning 8 Nieuw Bergen/Bergen Gezinswoning 14

Reacties totaal 206 93 48 77 460

Reacties gemiddeld 41 19 48 10 33

1 6 4 3 8 8 3 1 60

38 80 158 72 68 48 53 9 1.346

38 13 40 24 9 6 18 9 23

Aantal reacties gemeente Gennep op woningaanbod 2012 Kern Woningtype Aantal woningen Heijen Gezinswoning 3 Seniorenwoning 1 Milsbeek Seniorenwoning 2 Ottersum Seniorenwoning 4 HAT-woning 3 Gezinswoning 2 Ven-Zelderheide Seniorenwoning (nieuwbouw) 5 Appartement (nieuwbouw) 1 Totaal 21

Reacties totaal 113 17 44 45 37 78 5 12 351

Reacties gemiddeld 38 17 22 11 13 39 5 12 17

Aantal reacties gemeente Mook en Middelaar op woningaanbod 2012 Kern Woningtype Aantal woningen Reacties totaal Molenhoek Gezinswoning 1 70 Seniorenwoning 2 31 HAT-woning 1 36 Mook Gezinswoning 9 531 Seniorenwoning 1 8 HAT-woning 3 114 Molenhoek Appartement (nieuwbouw) 12 72 Totaal 29 862

Reacties gemiddeld 70 15 36 59 8 38 72 30

Siebengewald Well Wellerlooi Totaal

HAT-woning Seniorenwoning Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Seniorenwoning Gezinswoning Seniorenwoning


waaraan de woning is toegewezen. Het aantal woningzoekenden bij Destion is aanzienlijk gestegen. De oorzaak ervan is zoals eerder genoemd de economische crisis die ook een weerslag heeft op de koopwoningmarkt in Nederland. Op 31 december 2012 stonden 2.202 woningzoekenden geregistreerd. Een stijging van ruim 21% ten opzichte van 2011. In 2011 en 2010 stonden er respectievelijk nog 1.816 en 1.704 woningzoekenden ingeschreven. In de volgende tabellen staan per gemeente het aantal woningzoekenden en hun eerste voorkeuren aangegeven. Opvallend is dat het relatieve aandeel woningzoekenden jonger dan 55 jaar, fors is gestegen in 2012. In 2011 Woningzoekenden per kern en woningtype gemeente Bergen per 31 december 2012 Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen Afferden 18 50 83 0 Siebengewald 9 23 40 0 Bergen 76 159 183 0 Well 26 24 45 0 Wellerlooi 13 0 9 0 Geen voorkeur 27 50 8 1 Totaal 169 306 368 1

HAT-woning 28 7 76 19 8 34 172

Totaal 179 79 494 114 30 120 1.016

Woningzoekenden per kern en woningtype gemeente Gennep per 31 december 2012 Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen Heijen 7 44 26 0 Milsbeek 15 42 54 0 Ven-Zelderheide 1 4 10 0 Ottersum 14 25 20 0 Gennep 70 82 55 0 Totaal 107 197 165 0

HAT-woning 12 18 4 16 74 124

Totaal 89 129 19 75 281 593

Woningzoekenden per kern en woningtype gemeente Mook en Middelaar per 31 december 2012 Kern/woningtype Appartement Gezinswoning Seniorenwoning Woonwagen HAT-woning Molenhoek 100 92 39 1 74 Mook 50 89 37 0 64 Middelaar 5 16 16 0 9 Totaal 155 197 92 1 147

Totaal 306 240 46 592

bedroeg deze groep woningzoekenden nog 50,5%, terwijl het aandeel eind 2012 uitkwam op 53,4%. Dit is een keerpunt in de jarenlange woningzoekendenregistratie. Hiermee staat ook de strategie van Destion onder druk: transformatie van de vastgoedportefeuille naar minder gezins- en meer multiwoningen. De verwachting is echter dat dit een tijdelijke ontwikkeling is. Zodra de economie weer aantrekt en het consumentenvertrouwen voor het kopen van een woning weer toeneemt, herstelt dit patroon zich waarschijnlijk weer. Desondanks zijn nog veel ouderen op zoek naar een zogenaamde nultredenwoning. Een groot deel van deze groep woningzoekenden bezit een eigen woning. Maar mede door de economische crisis en de moeilijke verkoopbaarheid van de eigen woning, zien we dat er in 2012 minder oudere woningzoekenden actief hebben gereageerd op het vrijkomende woningaanbod. Daarentegen bleek dat oudere huurders vaker hebben gereageerd op de vrijkomende nultredenwoningen. 5.7 Woonfraude Destion is actief in kleine gemeenschappen. Mede hierdoor is de kans op woonfraude erg klein. De sociale controle binnen de kleine woonkernen heeft een positief effect op het voorkomen van woonfraude. Woonfraude komt in het werkgebied van Destion dan ook bijna niet voor. De relatief ‘ontspannen’ woningmarkt in de regio is hierin ook een belangrijke factor. Desalniettemin zijn de medewerkers van Destion alert op woonfraude en letten op signalen die op fraude kunnen wijzen.


5.8 Bijzondere aandachtsgroepen Van woningcorporaties wordt verwacht dat zij de bijzondere aandachtsgroepen zoals daklozen, verslaafden en ex-gedetineerden aan passende huisvesting helpt. Over het algemeen is deze groep op het platteland erg klein. Wanneer deze mensen in een woning van Destion willen gaan wonen krijgen ze geen voorkeursbehandeling. Ze kunnen zich inschrijven als woningzoekende en maken net zoveel kans op een woning als alle andere reguliere woningzoekenden. Op aanwijzing van het betreffende ministerie, dienen de gemeenten zorg te dragen voor het huisvesten van asielzoekers en de zogenaamde ‘pardonners’. Met de gemeenten Bergen, Gennep en Mook en Middelaar, overlegt Destion regelmatig of de taakstelling wordt gerealiseerd die de gemeenten hebben. Daarover zijn ook duidelijke prestatieafspraken gemaakt. Al vele jaren zien we dat deze doelgroepen zich wat minder snel op het platteland willen vestigen. Vaak wil men liever in de stad dicht bij meerdere landgenoten wonen. Wanneer we woningen toewijzen, hebben de gemeenten om die reden regelmatig langere tijd nodig om hiervoor kandidaten te vinden. De gemeenten dragen de kosten voor de huurderving die hierdoor ontstaat. In 2012 hebben we zeven woningen gereserveerd voor of toegewezen aan asielzoekers. Destion heeft één woning in Nieuw Bergen beschikbaar gesteld en zes in Mook, Molenhoek, Milsbeek en Heijen. 5.9 Huurtoeslag Op 31 december 2012 ontvingen 514 van de 2298 huurders huurtoeslag, dit is 22,36%. Het

Huurtoeslagontvangers Destion per 31 december 2012* Kern/toeslagbijdrage in € < 50 50 – 100 100 – 150 150 – 200 Aantal huurders 12 32 82 171 Totaal relatief 2,3% 6,2% 16,0% 33,3% *exclusief Maasduinen Staete en groepswoningen Zorggroep en Dichterbij

gemiddeld verstrekte huurtoeslagbedrag kwam in dit jaar uit op € 186,12 per huishouden per maand. De volgende tabel is een overzicht van het aantal subsidieontvangers in een bepaalde toeslagrange. 5.10 Huurbetaling en huurincasso Met een percentage van 0,43% op 31 december 2012, was de huurachterstand ondanks de crisis niet hoog en zelfs iets lager dan in 2011. Toen bedroeg het percentage nog 0,47%. Het lage percentage is waarschijnlijk mede te danken aan de aard van de huurders en de zorgvuldige bescherming van bewoners die in betalingsproblemen terecht dreigen te komen. De gemiddelde leeftijd van de huurders van Destion loopt gestaag op. In 2000 was 50% van de huurders ouder dan 55 jaar en in 2012 lag dit percentage al op 63,5%. Over het algemeen komen oudere huurders niet meer zo snel voor financiële tegenvallers te staan als huishoudens met kinderen en kunnen ze hun betalingsverplichtingen beter nakomen. Wanneer een huurder in betalingsproblemen dreigt te komen, hebben de teams klantenbeheer de taak om vroegtijdig met de huurders in overleg te gaan. Het is voor de huurders onder bepaalde voorwaarden mogelijk een kosteloze betalingsregeling te treffen en zo een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst te voorkomen.

> 200 217 42,2%

Totaal 514 100%


Desondanks komt het helaas toch voor dat we de rechter moeten vragen een overeenkomst vanwege een te hoge huurachterstand of in het geval van overlast te ontbinden. In 2012 zijn er tien overeenkomsten door de rechter ontbonden en zijn er uiteindelijk drie woningen ontruimd. Hiervan twee vanwege huurschuld en één na het niet betalen van een opgelegde dwangsom door het niet meewerken aan onderhoudswerkzaamheden. Bij het ontruimen van de woningen mogen de verwijderde roerende zaken niet op het perceel blijven staan, maar het mag ook niet op de openbare ruimte worden neergezet. Om te zorgen dat de goederen op een fatsoenlijke wijze worden afgevoerd en opgeslagen, hebben we met de drie gemeenten afspraken gemaakt over de taak- en kostenverdeling bij ontruimingen. 5.11 Huurprijzen nieuwbouwwoningen Op basis van de prestatieafspraken die Destion met twee van de drie gemeentes heeft gemaakt, realiseren we sociale huurwoningen die binnen de betaalbaarheidscategorie vallen. Alle in 2012 vastgestelde aanvangshuurprijzen zijn mede bepaald op basis van het woningwaarderingssysteem. Het aantal woningwaarderingspunten vermenigvuldigd met de gemiddelde huurprijs voor hetzelfde type woning in de woningportefeuille van Destion bepaalt de basis van de vraaghuurprijs. Afhankelijk van de terugverdiencapaciteit van de woning in relatie tot de aanvangshuurprijs stellen we de hoogte van de onrendabele top vast. We streven naar lage onrendabele toppen in relatie tot sociale investeringsrendementen.

5.12 Verkoopbeleid bestaande woningen Destion heeft een verkoopbeleid. Dit beleid is om twee redenen ontwikkeld. Als eerste om de vastgoedportefeuille te transformeren naar een duurzame en toekomstbestendige samenstelling. En ten tweede om de koop van woningen voor een grotere groep mogelijk te maken door erfpacht en kortingsconstructies aan te bieden. De verkoop van de woningen begeleiden we vanuit onze eigen organisatie. Een makelaar/taxateur wordt ingezet voor de waardebepaling. Alle huurders van te verkopen woningen, zijn in de gelegenheid om deze woning te kopen. Bij verkoop van een bestaande woning aan huurders, verkopen we de woning met een huurderskorting. Daarbij geldt; hoe langer men huurt, hoe hoger de korting. Regulier en verkoop met erfpacht. Alle met ‘koop’ gelabelde woningen zijn regulier te koop, of met de grond in erfpacht. Bij deze variant koopt men de woning (opstal) en neemt men de grondkavel in erfpacht. De koper kan daarbij kiezen voor het betalen van de erfpacht per maandelijkse canon, of de erfpachtbetaling af te kopen voor een periode van tien of twintig jaar. De erfpacht heeft een duur van vijftig jaar en de koper heeft te allen tijde het recht de grond te kopen voor de bij aankoop notarieel vastgelegde prijs. Slimmer Kopen® Voor de verkoop van de rijtjeswoningen is het koopproduct Slimmer Kopen® geïntroduceerd. Met deze tussenvorm kan men de woning onder bepaalde voorwaarden met hoge korting kopen.


De extra korting kan tot maximaal 30% oplopen. De koper bepaalt zelf de hoogte van de korting. Op basis van deze korting zijn er afspraken over verdeling van de winst of verlies bij verkoop. Verkoopresultaat 2012 De verkoop van bestaande woningen is in 2012 lager uitgevallen dan was begroot. Met de notariële verkoop van twintig woningen waren het er tien minder. De totale verkoopopbrengst kwam in 2012 uit op € 2.288.873. De gemiddelde verkoopprijs was € 114.500. Deze verkoopopbrengst is lager dan het daarvoor begrootte gemiddelde bedrag van € 125.000 per woning. Dit kwam vooral omdat er meer woningen met Slimmer Kopen® verkocht zijn dan regulier: twaalf van de twintig met Slimmer Kopen®, drie woningen met erfpacht en vijf regulier. In 2012 zijn vier woningen verkocht aan zittende huurders en één aan een huurder van een andere woning van Destion. De totale huurderskorting die dit jaar werd verstrekt, bedroeg € 27.800. Vijftien woningen waarvan de huurovereenkomst werd beëindigd, zijn verkocht. Vijf woningen werden dus verkocht aan een huurder van Destion en vijftien woningen aan derden. Op 31 december 2012 waren en nog zes koopcontracten onder de notaris en stonden er nog vijf bestaande huurwoningen te koop. De tabel hiernaast laat zien welke woningen in 2012 aan wie en voor welke prijs zijn verkocht. In 2012 stonden ook twee woningen in Mook te koop die we hadden aangekocht om de herontwikkeling van de locatie Kerkstraat

Verkoop van woningen gemeente Bergen in 2012 Verkochte huurwoningen George Breitnerstraat 9, Bergen Kruisstraat 21, Wellerlooi Vincent van Goghstraat 23, Bergen Jasmijnstraat 9, Siebengewald St. Vitusstraat 27, Well St. Vitusstraat 63, Well Nieuweweg 40, Siebengewald Vincent van Goghstraat 13, Bergen Sterrenbos 21, Well Molenkampweg 17, Afferden Totaal

Verkocht aan Derden Slimmer Kopen® Derden Erfpacht Derden Slimmer Kopen® Derden Slimmer Kopen® Derden Erfpacht Derden Slimmer Kopen® Derden Derden Slimmer Kopen® Derden Slimmer Kopen® Huurder Slimmer Kopen®

Verkoopopbrengst € 101.500 € 108.250 € 110.250 € 95.750 € 109.202 € 99.400 € 113.500 € 104.300 € 96.600 € 107.450 € 1.046.202

Verkoop van woningen gemeente Gennep in 2012 Verkochte huurwoningen Tiltenhof 37, Ottersum Kamilleweg 24, Milsbeek Tiltenhof 6, Ottersum Esdoornstraat 30, Heijen Kamilleweg 8, Milsbeek Roepaanstraat 20, Ottersum Totaal

Verkocht aan Derden Slimmer Kopen® Zittende huurder Derden Slimmer Kopen® Derden Slimmer Kopen® Zittende huurder Derden Erfpacht

Verkoopopbrengst € 111.300 € 143.000 € 119.000 € 107.450 € 138.900 € 130.721 € 750.371

Verkoop van woningen gemeente Mook en Middelaar in 2012 Verkochte huurwoningen Verkocht aan De Toverdans 100, Molenhoek Zittende huurder De Toverdans 54, Molenhoek Zittende huurder De Toverdans 8, Molenhoek Derden Slimmer Kopen® De Toverdans 62, Molenhoek Derden Slimmer Kopen® Totaal

mogelijk te maken. Mede als gevolg van de ingestorte koopwoningmarkt is er weinig animo voor deze vrijstaande woningen. Omdat de verkoop uitblijft, onderzoeken we of een andere planontwikkeling misschien een oplossing kan bieden. 5.13 Verkoop nieuwbouwwoningen Destion heeft eind 2012 in het project Eldershome in Well nog zes appartementen te

Verkoopopbrengst € 146.400 € 143.650 € 101.500 € 101.500 € 493.050

koop staan. In 2012 zijn er zes verkocht met behulp van een inruilregeling. Voordat we deze appartementen als huurappartement gaan aanbieden, zetten we alles in het werk om de woningen alsnog te verkopen. Van de zes ingeruilde woningen is er eind 2012 één woning notarieel verkocht. Van de andere vijf woningen waren er vier onder voorwaarden verkocht.


6. Betrekken van belanghouders bij beleid 6.1 Belanghouders Destion vindt een goed contact en goede relatie met haar belanghouders erg belangrijk. Hier besteden we graag veel aandacht aan. Belanghouders betrekken we bij het beleid van Destion en de realisatie van onderhoudswerkzaamheden en diverse bouwprojecten. De laatste jaren zien we dat Destion steeds meer een netwerkorganisatie is geworden die verschillende partijen bij elkaar brengt om samen te werken aan de gezamenlijke doelstellingen; het bevorderen van leefbaarheid in de kernen waar we actief zijn. 6.2 Huurders en Huurdersraad De huurders zijn voor Destion de belangrijkste belanghouders. Bij het uitvoeren van de taken houden we daarom zoveel als mogelijk rekening met deze doelgroep. De laatste jaren zien we dat het aandeel oudere huurders sterk groeit. Dit heeft als gevolg dat we ons richten op transformatie van de woningvoorraad naar meer multiwoningen. Daarnaast houden we bij het uitvoeren van beleid rekening met deze doelgroep. Veel van deze ouderen zien af van de woningaanpassingen die we bij woningrenovatie of groot onderhoud in de woningen aan zouden brengen. Deze raad Destion behartigt de algemene belangen van alle huurders en woningzoekenden. De Huurdersraad bestaat uit

huurdervertegenwoordigers uit iedere kern waar Destion woningen verhuurt. Met de Huurdersraad is regelmatig overleg over het huurderbeleid van Destion en krijgt gelegenheid adviezen op diverse beleidsterreinen te geven. 6.3 Gemeenten Met alle drie de gemeenten hebben we regelmatig en vaak overleg gevoerd. Het overleg gaat veelal over de vele bouwprojecten waarmee we bezig zijn, maar ook de sociale kwesties waarmee we als partijen te maken hebben. In het reguliere netwerkoverleg bespreken we met hen de kritische en schrijnende gevallen. De laatste jaren zien we dat Destion ook steeds meer als maatschappelijke vastgoedorganisatie voor semi openbare gebouwen wordt gezien. In de drie gemeenten wordt steeds vaker gebruik gemaakt van het investeringsvermogen en de gebouwenbeheer kennis die Destion in huis heeft. De bestuurder van Destion was in 2012 ook lid van de klankbord- en stuurgroep Strategische Regiovisie Bergen, Gennep en Mook en Middelaar. Onder begeleiding van professor Riek Bakker is in 2010 de regiovisie vastgesteld. In deze visie is de gebiedsontwikkeling voor de regio Maasduinen vastgelegd. Onder het motto ‘Keuren, kiezen en excelleren’ moet deze gerealiseerd worden. Destion heeft op deze wijze mee kunnen denken over de toekomstige ontwikkeling van de regio. In 2012 is verder gewerkt aan deze uitvoering en is aan de hand ervan een Regionale agenda opgesteld. Daarin zijn twee projecten verder uitgewerkt die de eerstvolgende jaren moeten worden opgepakt.


Het is de reconstructie van de N271 als etalage van de regio en het masterplan Maasdal, waarin de veiligheid en (recreatieve) aantrekkelijkheid van de regio moet worden vergroot. Bergen Met de gemeente Bergen was er in 2012 driemaal een bestuurlijk/ambtelijk overleg. Daarin is gesproken over de op handen zijnde projecten en de sociale volkshuisvestingsafspraken die zijn gemaakt. In prestatieafspraken die in 2012 aflopen, zijn deze vastgelegd. Gennep Ook is er bestuurlijk/ambtelijk overleg geweest met de gemeente Gennep. Zoals met de gemeente Bergen, hebben we ook met de gemeente Gennep prestatieafspraken gemaakt. In het overleg is eveneens gesproken over de op handen zijnde projecten en de sociale huisvestingsopgaven waarvoor beide partijen verantwoordelijk zijn. Ook hebben we de prestatieafspraken geëvalueerd. Mook en Middelaar Afgelopen jaar hebben we veel tijd besteed aan overleg met de gemeente Mook en Middelaar. Helaas is er met het college geen overeenstemming bereikt over de conceptprestatieafspraken. De reden hiervoor is dat het uniforme toewijzingsbeleid van Destion niet aansluit bij de voorwaarden van de Stadsregio Arnhem Nijmegen. We zijn echter niet bereid het toewijzingssysteem dat voor de drie gemeenten geldt, aan te passen voor alleen Mook en Middelaar. Verder hebben we met de gemeente intensief

overleg gevoerd over diverse woningbouwprojecten in alle kernen. Het betreft zowel huur- als koopwoningontwikkelingen. Ook hebben we volop samengewerkt bij de ontwikkeling en realisatie van maatschappelijk vastgoed zoals de brede school in Molenhoek. Een ander opvallend ontwikkelingsproject is de herontwikkeling van het centrumplan in Mook. Dit plan is eerder ooit door collega Mooiland Maasland opgepakt, maar bleek niet haalbaar. Samen met de gemeente en Mooiland Maasland onderzoeken we of we dit project gezamenlijk kunnen ontwikkelen. Hennepconvenant Limburg Destion heeft in 2012 het Hennepconvenant Limburg mee ondertekend. In dit drugsaanpakproject werken we samen met andere organisaties aan de bestrijding en voorkoming van hennepteelt in Limburg. Het handhavingsbeleid gaat ervan uit dat bij meer dan vijf hennepplanten de huurovereenkomst wordt ontbonden. In 2012 heeft dit geleid tot één constatering van hennepteelt in een woning. Het verlaten van de woning vond begin 2013 plaats, zonder tussenkomst van de rechter. 6.4 Overige (bewoners)organisaties Stichting Voorlichting en adviescommissie Wonen Gennep Destion maakt bij het ontwerpen van woningen dankbaar gebruik van de expertise en kennis van Stichting VAC Wonen Gennep (VAC). Deze stichting beoordeelt alle definitieve ontwerpen en bouwplannen van Destion. VAC beoordeelt niet alleen de woningbouwplannen maar ook de maatschappelijke bouwprojecten. In 2012 heeft het VAC geen adviezen aan ons uitgebracht.


Seniorenraad Bergen Destion overlegt zo nodig met de Seniorenraad Bergen. Deze stichting is de belangenbehartiger van de seniorenbonden in de gemeente Bergen. In het overleg bespreken we de ontwikkelingen op de woningmarkt voor senioren in de gemeente Bergen. Ook bespreken we de bouwplannen van Destion voor senioren in de gemeente. Voor het toetsen van de bouwplannen heeft de Seniorenraad afspraken gemaakt met de Gehandicapten Organisatie Bergen. Deze toetsen namens de Seniorenraad ook de bouwplannen van de seniorenwoningen. Gehandicapten Organisatie Bergen (GOB) Met de Gehandicapten Organisatie Bergen heeft Destion regelmatig overleg over op handen zijnde bouwplannen. Niet alleen woningprojecten leggen we ter beoordeling voor, maar ook alle andere bouwprojecten waar mensen met een beperking gebruik van gaan maken. Voor deze adviezen geldt hetzelfde als die van VAC; als het technisch en financieel mogelijk is, verwerken we deze in de definitieve plannen. Ook aan het GOB zijn geen plannen voorgelegd in 2012. 6.5 Projectoverleg met huurders Wanneer er sprake is van ingrijpende onderhoudsprojecten aan de huurwoningen, betrekken we de huurders bij het opstellen en uitwerken van de plannen. Daarbij proberen we zoveel als mogelijk inspraak te geven in een deel van de afwerking van hun woningen. Het betreft de keuze van onder andere voordeuren, kleuren buitenschilderwerk en dergelijke. Deze groot onderhoudswerkzaamheden hebben een intensief karakter en daarom wordt veel

overleg gevoerd met de bewoners. De huurders zijn tenslotte intensief betrokken en hebben ook te maken met een forse overlast. Groot onderhoud 18 woningen, Wellerlooi en Afferden De bewoners zijn vooraf goed geïnformeerd over de betreffende werkzaamheden middels een brochure. Daarna heeft de projectleider en de opzichter huis-aan-huis bezoeken afgelegd om afspraken te maken over de eigen werkzaamheden van de bewoners. In de meeste gevallen betreft dit het verwijderen van zelf aangebrachte voorzieningen om onze werkzaamheden mogelijk te maken. Tevens biedt het bezoek de bewoners de gelegenheid om eventueel nog vragen te stellen. De bewoner weet hierdoor goed wat hem te wachten staat. Groot onderhoud 13 woningen, Heijen Ook de bewoners aan de Acaciastraat in Heijen hebben we op deze manier geïnformeerd en betrokken bij dit project. Voor deze bewoners hebben we tijdens de werkzaamheden nog een extra informatie middag georganiseerd om de voorgestelde planning te bespreken. In overleg met de bewoners en de aannemers hebben we vervolgens de planning aangepast. 6.6 Regionale geschillencommissie Noorden Midden-Limburg Samen met de overige woningcorporaties in Noord- en Midden-Limburg maakt Destion gebruik van de Regionale Geschillencommissie. Deze commissie voldoet aan de vormvereisten die het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) stelt. Huurders kunnen als zij twijfelen aan de adequate uitvoering van het beleid door de corporatie, deze kwestie laagdrempelig en


zonder kosten aan de commissie voorleggen. De Regionale geschillencommissie Noord- en Midden-Limburg bestaat uit drie leden:  een voorzitter, afkomstig uit de rechterlijke macht;  een lid, afkomstig uit kringen van woningcorporaties;  een lid afkomstig uit kringen van de huurders. De werkwijze en bevoegdheden van de geschillencommissie zijn vastgelegd in een reglement. Alle huurders van Destion zijn en worden over deze regeling geïnformeerd door middel van informatiefolders en via de website. In 2012 zijn er geen klachten over Destion bij de regionale geschillencommissie binnengekomen. 6.7 Huurcommissie In 2012 is over Destion bij de Huurcommissie geen klacht ingediend. 6.8 Algemene informatieverstrekking Destion is in alle drie de gemeenten erg actief. Zo zijn er veel bouwprojecten waaraan we gewerkt hebben of die in gebruik zijn genomen en heeft het aanbieden van huur- en koopwoningen veel aandacht gevraagd. De communicatie van Destion loopt voornamelijk via de regionale weekbladen, het Destion magazine en de website. Twee keer per maand plaatsen we in de regionale weekbladen het woningaanbod en een enkele keer besteden we aandacht aan de recente ontwikkelingen binnen Destion of de woningcorporatiesector. Bij de aanzegging van de huurverhoging hebben we alle huurders het themablad Huurwijzer van

de Woonbond toegezonden. Daarmee willen we op een onafhankelijke manier iedereen inzicht geven in de huurverhogingssystematiek en de mogelijkheden om hier bezwaar tegen te maken.


7. Wonen en zorg (en welzijn) Langzaamaan begint de maatschappij zich steeds beter te realiseren dat de vergrijzing in combinatie met de op handen zijnde krimp onontkoombaar is geworden. Beleidsmakers en overheden dienen hier rekening mee te houden. Dit heeft niet alleen gevolgen voor de vastgoedportefeuille van Destion, maar ook voor de leefbaarheid van de kernen waar we actief zijn. Deze leefbaarheid kan deels alleen worden geborgd als er voor de oudere inwoners ook zorgoplossingen zijn. Daarom overlegt Destion met lokale zorgaanbieders over de ontwikkeling van woonzorgcombinaties in de woonkernen. Als woningcorporatie richt Destion zich op het realiseren van de gebouwen. Maar om het leven lang wonen in de eigen vertrouwde omgeving voor veel zorgbehoevende ouderen mogelijk te maken, dienen zorgaanbieders de levering van zorg en een deel welzijn voor hun rekening te nemen. We hebben daarom in 2012 met zorgen welzijnsorganisaties gesproken over de functie die zij hierbij kunnen of willen vervullen. 7.1 Senioren Om de groeiende groep senioren in de toekomst gepaste huisvesting te kunnen bieden, moet het aantal multiwoningen uitbreiden. Deze nultredenwoningen zijn meestal grondgebonden en af en toe wordt in combinatie met een zorgcomponent een appartementencomplex gebouwd. Destion streeft ernaar om in iedere kern waar ze actief is, een combinatie van deze

seniorenwoningen met zogenaamde huiskamer voor ouderen te maken. Het doel van deze huiskamers is om voor alle ouderen uit het dorp een plek in te richten waar men elkaar ontmoet voor kleinschalige activiteiten of voor de gezelligheid. Om van deze kuiskamers een succes te maken, richten we in overleg met de ouderen uit het dorp zogenaamde beheerstichtingen op. Zo hebben we in Well en Ven-Zelderheide deze stichtingen mee opgericht. Deze hebben primair de taak om de inrichting van de huiskamer en exploitatie van de huiskamer te organiseren. Deze betrokkenheid vanuit het dorp is belangrijk voor de werving van vrijwilligers die de activiteiten ondersteunen. De stichtingen kunnen in deze ruimtes ook de dagopvang en besteding van ouderen organiseren. Om al deze ambities waar te maken, is een goede samenwerking noodzakelijk tussen inwoners van het dorp ,Destion en zorgen welzijnspartijen. 7.2 Verpleging en verzorging ouderen en mensen met een lichamelijk of verstandelijke beperking Dichterbij Dichterbij is de regionale zorgverlener van zorg aan mensen met een verstandelijke beperking. Destion is voor de stichting Dichterbij een belangrijke leverancier van huisvesting. Destion huisvest inmiddels meer dan honderd cliënten van Dichterbij in verschillende groepswoningen. In 2012 hebben we geen nieuwe bouwprojecten voor Dichterbij opgeleverd of in ontwikkeling genomen.


De Zorggroep Op het gebied van ouderenzorg heeft Destion een samenwerking met De Zorggroep. Deze huurt het servicecomplex Maasduinen Staete waarin naast vijftig aanleunwoningen ook 36 zorgappartementen en vier groepswoningen voor 28 dementerende ouderen zijn ondergebracht. De Zorggroep huurt ook de twee groepswoningen voor veertien dementerende ouderen in Eldershof. In 2012 zijn geen bouwprojecten voor de Zorggroep opgeleverd of in ontwikkeling genomen. Stichting Gehandicaptenzorg Limburg (SGL) In Nieuw Bergen huurt de SGL een activiteitenruimte van Destion. In deze accommodatie worden activiteiten voor mensen met een lichamelijke of zintuiglijke beperking georganiseerd. In 2012 zijn geen bouwprojecten voor SGL opgeleverd of in ontwikkeling genomen. 7.3 Woonvoorzieningen Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) Maar weinig mensen verhuizen tijdig naar een woning die levensloopbestendig is en geschikt is om met beperkingen te blijven wonen. Een deel van de huurders van Destion wil in de huidige woning blijven wonen, ook als men meer hulpbehoevend wordt. Voor deze bewoners werkt Destion nauw samen met de drie gemeenten om de noodzakelijke woonvoorzieningen aan te brengen. Om deze aanpassingen snel te kunnen uitvoeren met een minimum aan administratieve rompslomp, zijn met de gemeenten vaste prijsafspraken gemaakt

voor de meest voorkomende voorzieningen. Hiermee is een langlopend aanbiedingstraject niet meer nodig. Grote woningaanpassingen worden volgens een afgesproken offertetraject uitgevoerd. Hiervoor is wel meer tijd en overleg noodzakelijk. In 2012 hebben we in 22 woningen woonvoorzieningen getroffen. Overzicht aangebrachte woonvoorzieningen WMO in 2012 Gemeente Aantal Totaal in € Mook en Middelaar 6 3.543 Gennep 3 1.392 Bergen 13 5.165

7.4 Zorgbehoevende ouderen Zoals we hiervoor al schreven, neemt het aandeel ouderen met een zorgvraag toe. Niet al deze ouderen komen in aanmerking voor een opname in een verpleeghuis, maar hebben toch behoefte aan een vorm van beschermd en verzorgd wonen. Daarom ontwikkelen we in de kernen combinaties van seniorenwoningen met zogenaamde huiskamers voor ouderen. Met deze voorzieningen hopen we in de toekomst een deel van de ouderen die zijn aangewezen op welzijn- en zorgdiensten – eventueel samen met zorgpartijen - te ondersteunen.


8. Financiële resultaten 8.1 Vermogens- en financieringspositie De vermogenspositie van Destion is in het afgelopen jaar toegenomen. Het eigen vermogen van Destion is met het positief jaarresultaat van € 833.833 in 2012, toe-genomen van € 42.339.391 naar € 43.173.224. Het jaarresultaat wordt geheel gerealiseerd door de verkoop van woningen. De netto verkoopopbrengst van twintig woningen bedroeg € 1.723.860. Vanaf 2012 moeten de woningcorporaties voortaan lineair afschrijven op hun woningbezit. Voorheen was dit annuïtair. Voor Destion betekent dat een meer afschrijving van ca. 2 miljoen per jaar. Dit beïnvloedt in zeer hoge mate het jaarresultaat. Met een solvabiliteitspercentage van 30,96% in 2012, is deze exact gelijk aan 2011. Toen was deze ook 30,96%. 8.2 Rentabiliteitspositie De verdiencapaciteit van Destion drukken we uit in rentabiliteitscijfers. Hiermee wordt het jaarresultaat, het zogenaamde exploitatieoverschot, uitgedrukt in procenten van het gebruikte kapitaal, dit leidt tot onderstaande ratio’s. Deze vallen aanzienlijk lager uit dan in voorgaande jaren, omdat afschrijvingen nu lineair plaats vinden. 

rentabiliteit eigen vermogen 1,93% (2011: 10,72%)



rentabiliteit vreemd vermogen 5,05% (2011: 9,74%)



rentabiliteit totale vermogen 3,20% (2011: 6,03%)

8.3 Liquiditeitspositie Eind 2012 bedroeg de current ratio bij Destion 1,1. We streven naar een factor 1,5 waarmee we op basis van het vermogen op korte termijn aan de verplichtingen kunnen voldoen. 8.4 Investeringen De ABR-positie De algemene bedrijfsreserve (ABR) is door het positief bedrijfsresultaat van € 833.833 in 2012 gestegen naar € 43.173.224. Dit bedrag is een optelsom van negatief € 184.156 als resultaat uit de gewone bedrijfsvoering, een netto woningverkoopopbrengst van € 1.723.860, de onrendabele toppen van € 457.462 en de belastinglatentie voor 2012 van € 248.409. Onrendabele investeringen In 2012 is een aantal onrendabele toppen afgeboekt van nieuwbouwprojecten die in productie zijn genomen. Dit waren:  Molenhoek, Rijksweg 12 appartementen extra ORT € 192.279 in verband met hogere stichtingskosten. De ORT per woning komt nu uit op € 56.000.  Siebengewald, Bessembiender 10 woningen, € 265.183. Dit is € 26.518 per woning. Het totaal aan onrendabele investeringen in 2012 kwam uit op € 457.462. 8.5 Meerjarenbegroting Door diverse excessen in de corporatiesector en de komst van een nieuwe regering, is er veel onrust ontstaan over de heffingen waarmee corporaties te maken krijgen. Behalve voor het redden van Vestia die door speculatieve derivatenaankopen bijna failliet is gegaan, wordt van de woningcorporaties ook een bijdrage verwacht in het oplossen van het begrotingstekort van de


overheid. Dit alles heeft ertoe geleid dat in 2012 de financiële meerjarenprognose na het vaststellen ervan in het Ondernemingsplan 2013 - 2017 “Meer… minder?!”, aanzienlijk is aangepast en diverse scenario’s zijn doorgerekend. Uiteindelijk wordt begin 2013 duidelijk welke uitgangspunten we definitief dienen te hanteren. Rekening houdende met al deze ontwikkelingen blijkt dat de financiële meerjarenprognose van Destion nog voldoet aan de vereiste van het Centraal fonds voor de Volkshuisvesting en het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW). Hiermee is de fictieve aflossingscapaciteit van 2% in de operationele kasstroom haalbaar gebleken. 8.6 Treasurystatuut en beleggingen Destion hanteert een treasurystatuut dat in 2012 na verbeteringsadviezen van adviesbureau Thésor is aangepast en vastgesteld. Het statuut past bij het leningen- en beleggingsbeleid van Destion. Dat wil zeggen dat we geen onbeheersbare risico’s nemen bij het beleggen van overtollige middelen en het aantrekken van nieuwe leningen. In 2012 is overeenkomstig dit statuut gehandeld. Destion maakt geen gebruik van derivaten. Omvang beleggingen Door het verloop van de bouwproductie en de aantrekking van het noodzakelijke financieringskapitaal is er tijdelijk liquiditeitsoverschot ontstaan. Op 31 december 2012 was € 3,1 miljoen gestort op spaarrekeningen. Beleggingen per 31 december 2012 Bank Beleggingsvorm Rabobank bedrijfsspaarrekening ING-bank LMA Spaarrekening Totaal beleggingen

Collegiale financiering Op 31 december 2012 was er € 4 miljoen belegd bij woningcorporatie De Key in Amsterdam onder de noemer Collegiale financiering. Dit brengt een rente van 2,8% op. 8.7 Leningenportefeuille Twee leningen met een totale omvang van € 2.603.590 zijn in 2012 geëxpireerd en moesten opnieuw worden gefinancierd. De herfinanciering is meegenomen in de totale financieringsbehoefte van Destion welke samenhangt met de nieuw te bouwen projecten van Destion. Voor de totale financieringsbehoefte is één nieuwe lening van € 5 miljoen aangetrokken. De looptijd van de lening is afgestemd op de leningen-vervalkalender en aangetrokken op basis van een lineaire lening met een rentepercentage van 3,42% en een looptijd van 25 jaar. Verder is op de flexibele roll-over lening een extra storting van € 3 miljoen opgenomen. Van twee gemeenteleningen is de rente in 2012 aangepast. Van een lening van de Gemeente Mook en Middelaar € 1.006.866 is de rente gewijzigd van 4,61% naar 3,20%. Tevens is deze lening in overleg met de NWB en goedkeuring van de Gemeente Mook en Middelaar door Destion onder dezelfde voorwaarden overgenomen. Van de andere gemeentelening, van de Gemeente Gennep, van € 1.977.532 is de rente gewijzigd van 4,52% naar 3,07%. Op advies van Thésor zijn, uit hun uitgevoerde treasuryscan, voor de twee renteconversies in

Beleggingstermijn direct opvraagbaar direct opvraagbaar

Beleggingsomvang in € 53.500 3.010.000 3.063.000


2013 van € 1,8 miljoen al afspraken gemaakt voor een renteaanpassing per 1 juni 2013 voor € 600.000 van 4,99% naar 3,31% en voor € 1,2 miljoen van 5,92% naar 3,31%. Voor de renteconversie van 2014 is voor € 5 miljoen al een afspraak gemaakt voor een renteaanpassing per 1 januari 2014 van 5,99% naar 3,77%. Parameters bedrijfswaardeberekening 2012 Parameters Parameters Jaarlijkse huurverhoging 2013 t/m 2015 4,00% Jaarlijkse huurverhogingen > 2016 2,00% Inflatie 2,50% Onderhoudskosten stijging 3,00% Rekenrente 5,25% Kosten onderhoud per verhuureenheid Onderhoud per complex volgens meerjaren onderhoudsbegroting Kosten voor beheer per verhuureenheid 1.328,00 Levensduur woongelegenheden 50 jaar Levensduur woonwagens Nvt Levensduur maatschappelijk vastgoed Nvt

8.8 Bedrijfswaarde vastgoedvoorraad De bedrijfswaarde van de woningen van Destion komt eind 2012 uit op een bedrag van € 140.232.000. In 2011 was dat € 133.056.000. Er is dus een toename van € 7.176.000 ofwel 5,39%.De WOZ-waarde van de vastgoedportefeuille was op dat moment € 429.671.000. Bij de bedrijfswaardeberekeningen rekenen we met de parameters uit de tabel hier links. De ontwikkeling van de bedrijfswaarde voor het volledige woningbestand is gewijzigd met € 7.176.000. Het verschil is ontstaan als gevolg van:  vrijval kasstromen  effect jaar opschuiven  huurprijsaanpassingen 2013 t/m 2015  aanpassing norm ABA kosten  in exploitatie genomen nieuwbouwwoningen  levensduurverlenging bij vernieuwing en renovatie  verkoop van woningen. 8.9 Belastingresultaten Vennootschapsbelasting (VpB) Sinds 2008 zijn woningcorporaties onderhevig aan een integrale vennootschapsbelastingplicht. Het commerciële jaarresultaat van 2012 van € 833.833 wordt fiscaal herrekend en komt uit op een fiscaal jaarresultaat van € 3.178.546.

Hierop wordt nog de verliescompensatie van voorgaande jaren van € 2.144.910 in mindering gebracht en komt dan uit op € 1.033.636. Tot en met 2011 mocht dit jaarresultaat toegevoegd worden aan de herbestedingsreserve waardoor de fiscale winst tot nihil teruggebracht kon worden. Door een wetswijziging is dit vanaf 2012 niet meer toegestaan. Voor de te betalen VpB voor 2012 is nu een belastinglatentie opgenomen van € 248.409. Pro Rata regeling btw Niet winst beogende organisaties zoals woningcorporaties leveren voor het grootste deel van hun omzet onbelaste prestaties voor de btw. Maar er worden vaak ook (voor een deel) belaste prestaties geleverd. De btw van deze directe kosten wordt in de periodieke belastingaangifte teruggevraagd. De btw van de indirecte kosten echter niet, terwijl daar toch recht op bestaat. In 2012 is wederom bekeken of een gedeelte van de btw op de indirecte kosten met terugwerkende kracht van vijf jaren kan worden teruggevorderd. Dit heeft geleid tot een btw-prorata vordering voor de jaren 2007 t/m 2011 van €131.987. De inspecteur heeft aangegeven hiermee akkoord te kunnen gaan. De definitieve belastingaanslag is nog niet verstrekt. 8.10 Niveau huursomstijging De laatste jaren waren de huurverhogingen inflatievolgend. Daarmee is er sprake van een tekort ten opzichte van werkelijke prijsontwikkelingen van materiaal en loonstijgingen. Destion heeft daarom voor een maximaal mogelijke huursomstijging van 2,3% gekozen en alle huren op 1 juli 2012 met dit percentage verhoogd.


8.11 Kengetallen De onderstaande tabel geeft de diverse interne kengetallen van Destion weer. Kengetallen Destion per 31 december 2012 Kengetallen Aantal woningen in verhuur Destion Verhuureenheden De Zorggroep Verhuureenheden Dichterbij Verhuureenheden De Samensprong Verhuureenheden De Grote Lier Verhuureenheden woonwagencentra Activiteitencentrum/Dorpsservicecentrum/ Spitsbrug 4/Groene Kruisgebouw/Poort van Limburg/Kerkstraat/Rijksweg/3 MFC’s / coconwoning Garages Totaal aantal verhuureenheden Aantal woningen naar huurklasse: - goedkoop < € 366 (norm 2012) - betaalbaar € 366 - € 562 (norm 2012) - duur > € 562 (norm 2012) Gemiddelde huurprijs per maand Aantal huurtoeslagontvangers Mutatiegraad Huurachterstand Huurderving Huuropbrengsten per jaar (x € 1.000) Personeelslasten per jaar (x € 1.000) Factor personeelslasten t.o.v. huuropbrengsten Factor personeelslasten excl. eigen onderhoudsdienst Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit totale vermogen Eigen vermogen per verhuureenheid Totale opbrengst per verhuureenheid Overige bedrijfslasten per verhuureenheid Jaarresultaat per verhuureenheid

2012 2.298 118 118 5 3 8 11

2011 2.295 118 118 5 0 8 10

2010 2.329 118 100 5 0 4 8

2009 2.342 118 74 5 0 4 7

10 2.571

10 2.564

10 2.564

2 2.550

210 1998 90 460 514 4,9 0,43 0,49

239 1970 86 450 541 4,9 0,56 0,80

295 1966 68 440 570 6,8 0,47 0,64

304 1982 56 433 589 6,7 0,78 0,67

14.330 1.735 12,10 10,71

13.932 1.697 12,18 10,48

13.712 1.603 11,70 10,05

13.458 1.480 11,00 9,20

31,1 1,1 3,2

30,9 1,0 6,0

28,7 1,5 6,7

26,4 1,0 2,3

17.000 5.800 4.500 420

16.500 7.200 4.200 1.712

15.300 7.200 3.900 1.924

13.200 6.300 4.800 395


8.12 Activa Vaste activa

Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Overige vorderingen

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Overige vorderingen Overlopende activa Liquide middelen

Totaal activa

2012

2011

121.448.196 2.736.407 2.817.046 127.001.649

119.239.998 4.931.764 2.859.117 127.030.879

41.341 2.889 44.230

93.958 3.962 97.920

127.045.879

127.128.799

3.080.107 530.425 80.664 3.691.196

2.821.746 0 80.483 3.002.229

72.906 372.260 4.276.965 187.146 4.909.277

181.386 714.131 116.303 214.995 1.226.815

3.804.283

5.385.280

4.713.560

9.614.324

139.450.635

136.743.123


8.13 Passiva Eigen vermogen Overige reserves Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekering Overige schulden Overlopende passiva

Totaal passiva

2012

2011

43.173.224

42.339.391

5.870.430 82.439.366 9.100 88.318.896

6.255.841 78.429.038 9.100 84.693.979

3.989.673 1.075.389 384.301 550.427 1.958.725 7.958.515

4.653.082 1.887.693 547.474 633.675 1.987.829 9.709..753

139.450.635

136.743.123


8.14 Winst– en verliesrekening 2012

2011

14.330.626 222.783 111.531 178.048 14.842.988

13.931.780 208.674 98.781 87.708 14.326.943

Bedrijfsresultaat

4.149.042 1.220.486 189.690 229.129 3.577.390 225.000 222.783 1.816.623 11.630.143 3.212.845

2.215.668 1.168.284 178.613 224.322 4.008.859 449.570 208.674 1.875.251 10.329.241 3.997.702

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

3.303 223.022 -3.623.326 -3.397.001

4.730 215.978 -3.713.354 -3.492.646

-184.156

505.056

1.723.860 -248.409 -457.462

4.284.565 140.323 -389.452

833.833

4.540.492

Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Afschrijvingen (im) materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsvoering Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Overige waardeverminderingen van (im) materiele vaste activa Jaarresultaat


8.15 Financiële instrumenten Destion maakt geen gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Algemeen De belangrijkste financiële risico’s waaraan Destion onderhevig is zijn het marktrisico, valutarisico, het renterisico, het kredietrisico en het liquiditeitsrisico. Het financiële beleid van Destion is erop gericht om op de korte termijn de effecten van koers- en renteschommelingen op het resultaat te beperken en om op lange termijn de marktwisselkoersen en marktrentes te volgen. Destion maakt geen gebruik van financiële derivaten om de financiële risico’s die verbonden zijn aan bedrijfsactiviteiten te beheersen. Marktrisico Destion beheerst het marktrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Valutarisico Destion voert alleen transacties in euro’s (€) uit en loopt geen valutarisico. Renterisico Destion loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt de woningcorporatie risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Destion risico's over de marktwaarde.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Destion en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Destion heeft op verschillende manieren gewaarborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.


9. Werkterrein en verbindingen ander organisaties 9.1 Werkterrein en overig bezit Destion richt zich bij haar activiteiten uitsluitend op de kerntaken zoals die in de statuten en het BBSH zijn benoemd. De vastgoedportefeuille bestaat dan ook uitsluitend uit sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. Met het vaststellen van het ondernemingsplan 2013-2017 “Meer… minder?!” heeft Destion wederom gekozen voor een verdere transformatie van haar vastgoedportefeuille. Dit komt neer op het afbouwen van gezinswoningen en bouwen van zogenaamde multiwoningen, maar ook het verder uitbreiden met maatschappelijk en zo nodig zorgvastgoed. Om deze ontwikkelingen mogelijk te maken is het onderhouden van de contacten en overleggen met de vele belanghouders onontbeerlijk. Behalve met dorpsraden, ouderenbonden en dergelijke, hebben we ook overlegd én samengewerkt met derden en professionele organisaties. 9.2 Branchevereniging Aedes Destion is lid van de branchevereniging Aedes Vereniging voor Woningcorporaties. Concreet biedt het lidmaatschap van Aedes:  belangenbehartiging  ondersteuning werkgeverschap  actuele informatievoorziening  toegang tot netwerken  ledenraadplegingen  account- en netwerkmanagement  verenigingscommissies en werkgroepen  ledengroepen zoals pilot- en klankbordgroepen

Aedes heeft ook de werkgeversorganisatierol van de corporaties en overlegt met de sociale partners over de werknemerszaken. Leden van Aedes kunnen invloed uitoefenen op de invulling van de CAO Woondiensten. Daarnaast krijgen zij actuele informatie voor het uitoefenen van hun rol als werkgever en kunnen zij bij Aedes terecht met vragen over de CAO Woondiensten. MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties Destion is deelnemer van het MKW, platform voor Middelgrote en Kleine Woningcorporaties. Het MKW bewaakt binnen Aedes de aandacht en belangen voor middelgrote en kleine woningcorporaties. 9.3 Volkshuisvestelijke samenwerkingsverbanden In 2012 heeft Destion deel uitgemaakt van enkele regionale samenwerkingsverbanden in de woningcorporatiesector, dit zijn:  SWVNML: Samenwerkingsverband Woningcorporaties Noord en Midden-Limburg;  Domaas: samenwerkingsverband van 18 kleine Limburgse woningcorporaties; 9.4 Verbindingen Destion heeft er bewust voor gekozen om in de organisatiestructuur geen nevenverbindingen aan te brengen. Wij zijn ervan overtuigd dat het interne en externe toezicht hiermee op transparante wijze kan worden uitgevoerd. Destion is hiermee dan ook een pure toegelaten instelling. 9.5 Verbindingen andere rechtspersonen Destion heeft geen verbindingen met andere rechtspersonen.


10. Verklaring directeurbestuurder De directeurbestuurder van Destion verklaart dat: alle middelen van Destion in 2012 uitsluitend zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting, en dat er in 2012 geen andere werkzaamheden zijn verricht dan die, welke voortvloeien uit de primaire activiteiten van een woningcorporatie zoals die zijn vastgelegd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). De middelen zijn ingezet overeenkomstig de statutaire bepalingen, zoals: het bouwen, verwerven, beheren en slopen van woningen, het in stand houden en treffen van voorzieningen aan woningen, en het in stand houden en verbeteren van de direct aan de woongelegenheden grenzende omgeving en leefbaarheid. Destion heeft aan de eisen die ter plaatse in het belang van de huisvesting van de bevolking redelijkerwijs aan de kwaliteit van de woongelegenheden kon worden gesteld, voldaan. Gennep, 27 mei 2013

W.H.A. Pothoff MRE directeurbestuurder


11. Verslag en verklaring Raad van Commissarissen 11.1 Algemeen De Raad van Commissarissen van Destion heeft in 2012 binnen het kader van de wet en regelgeving (Besluit Beheer Sociale Huursector, het Burgerlijk Wetboek, de statuten etc.) toezicht gehouden op de strategie, de financiële risicobeheersing en de invulling van volkshuisvestelijke en maatschappelijke taken door de directeurbestuurder. Verder heeft de raad toegezien op de algemene gang van zaken in de stichting en is de directeurbestuurder gevraagd en ongevraagd van advies voorzien. Om haar taken goed te kunnen uitvoeren maakt de Raad van Commissarissen voor de verschillende onderstaande doeleinden gebruik van de vermelde toezichtinstrumenten:  het besluitvormingsproces: procuratie- en delegatiebesluiten, RVBschema, directiestatuut, integriteits- en gedragscode en treasurystatuut;  het wettelijke kader: BBSH-voorschriften, rapportages van externe toezichthouders zoals het ministerie van BZK, het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw, Centraal Fonds Volkshuisvesting en accountantscontrole;  beheersings-en toetsingsinstrumenten: ondernemingsplan 2008-2012, jaarbegroting en meerjarenbegroting, kwartaalrapportages met risicoanalyses, managementletter, jaarverslag, jaarrekening en benchmarkinformatie van Aedes en het CFV, AO/IC processen;  het overleg met Huurdersrad, gemeenten, OR en andere belanghouders.

11.2 Governancecode Woningcorporaties Destion is lid van Aedes en onderschrijft daarmee de Aedescode en Governancecode Woningcorporaties. Deze governancecode kent het principe: pas toe of leg uit waarom op onderdelen wordt afgeweken van de code. Destion wijkt op onderstaande onderdelen van de code af: II.2.1 De directeurbestuurder is voor onbepaalde tijd benoemd en niet voor een periode van vier jaren. De reden hiervoor is dat de directeurbestuurder bij de fusie al voor onbepaalde tijd was benoemd bij de rechtsvoorganger. De raad houdt positief kritisch toezicht en beoordeelt jaarlijks in functionerings-, plannings- en beoordelingsgesprekken of de gestelde doelen gerealiseerd zijn en of er sprake is van een verantwoord kwalitatief maatschappelijk volkshuisvestingsbeleid, financiële continuïteit en visie voor de komende jaren. II.2.3, 4 en 5 Er is geen renumeratiecommissie ingesteld en er is ook geen renumeratierapport opgesteld en dus ook niet op de website geplaatst. III.5 De raad heeft wel een auditcommissie, maar geen remuneratiecommissie benoemd. De jaarlijkse functioneringsgesprekken en het vaststellen van de bezoldiging van de directeurbestuurder, geschiedt door de voorzitter van de RvC, na de evaluatie over het functioneren van de directeur door de voltallige RvC.


11.3 Personalia bestuur en RvC Destion werd in 2012 bestuurd door een statutair directeur. Naam bestuurder Geboortedatum Nevenfuncties

Bestuurder sinds Werkzaam sinds

W.H.A. Pothoff MRE (m) 28-08-1959  Bestuurslid Stichting Het Limburgs Landschap, onbezoldigd  Bestuurslid Stichting Vrienden Verborgen Verlangens Maasduinen Staete, onbezoldigd 1 januari 2001 1 januari 1984

De Raad van Commissarissen bestond 31 december 2012 uit vijf personen. Zie de tabel rechts. 11.4 Rooster van aftreden en invulling vacature In 2012 waren volgens het vastgestelde rooster van aftreden geen leden aftredend. Destion past voor de werving van commissarissen een open sollicitatieprocedure toe. Door de Raad van Commissarissen wordt een commissie ingesteld die de wervingsselectie verricht. De werving gebeurt via een wervingsadvertentie in regionale dag- en weekbladen met verwijzing naar het functieprofiel op de website van Destion. 11.5 RvC taak en werkwijze In 2012 heeft de Raad van Commissarissen zes keer vergaderd. Vijf vergaderingen hadden een regulier karakter en één bijeenkomst thematisch. Daarnaast heeft de raad ter voorbereiding van het nieuwe ondernemingsplan, deelgenomen aan een Group Decision Room-sessie met directeur, MT en afgevaardigden van OR en Huurdersraad.

Personalia RvC Naam

M.C.W. Janssen (m)

Functie Functieprofiel Geboortedatum Relevante nevenfuncties Termijn

Voorzitter Marketing en Communicatie 19-01-1962 Domeindirecteur onderwijs, bezoldigd Laatste zittingstermijn tot 01-07-2016

Naam Functie Functieprofiel Geboortedatum Relevante nevenfuncties Termijn

Mr. G.A.C.M. Thijssen (m) Vicevoorzitter Financieel/juridisch 21-05-1949 Zelfstandig ondernemer, bezoldigd Laatste zittingstermijn tot 01-07-2014


Drs. E.J.J. Jennissen (m) Lid, huurderszetel Financieel/economisch 24-03-1968 Vice-President Business Development, bezoldigd Laatste zittingstermijn tot 01-07-2015


Ir. A.J.Th.M. Görts Lid, huurderszetel Volkshuisvesting/Ruimtelijke ordening/bouwkundig 30-09-1961 Commercieel manager, bezoldigd Eerste zittingstermijn 01-07-2013


Drs. A.L. Moors MHA Lid Personeel en organisatie 01-12-1963 Manager Klantzaken corporatie, bezoldigd Eerste, herkiesbaar per 01-07-2014


Reguliere vergaderingen In de reguliere vergaderingen zijn de vele algemene toezichtonderwerpen en goedkeuringbesluiten aan de orde geweest. Een belangrijk instrument voor het houden van goed intern toezicht zijn de kwartaalrapportages waarin behalve de stand van zaken van de operationele bedrijfsdoelstellingen aan het einde van het betreffende kwartaal, ook inzicht wordt verschaft in de risico’s waarmee Destion te maken heeft. Destion heeft alle interne en externe risico’s beschreven en aangegeven hoe deze worden beheerst en hoe hoog het betreffende risico ervan is. Verder zijn enkele bestuursbesluiten voor de uitvoering van nieuwbouwprojecten behandeld. In het besluit wordt toegelicht welke investeringen nodig zijn en wat het risicoprofiel van het project is. Deze wordt beschreven en gepresenteerd in een roosgrafiek. In het afgelopen boekjaar heeft de RvC in de reguliere vergaderingen de onderstaande onderwerpen besproken en de noodzakelijke (goedkeurings-)besluiten genomen:  Volkshuisvestings- en jaarverslag en Jaarrekening 2011;  Activiteitenplan en begroting 2013;  Financiële meerjarenprognose 2013 – 2022;  Historische kostprijssystematiek als waarderingssystematiek in de jaarrekening vanaf 2012;  Opdrachtverstrekking aan accountantsbureau Deloitte voor de controle van de jaarrekening 2013 en de daarbij behorende follow-up;  Ondernemingsplan 2013 – 2017 “Meer… minder!?”.  Treasurystatuut 2012;

 

Procuratie- en delegatieschema 2012; Aankoop wooncomplex met vijf appartementen buiten de begroting 2012.

Daarnaast zijn in 2012 onder andere de navolgende onderwerpen aan de orde geweest:  Bespreking controleresultaten en rapport van bevindingen 2012 met accountant Deloitte;  Beoordeling functioneren van accountant Deloitte;  Investeringsstatuut Destion  Huurverhoging per 1 juli 2012;  CFV, Corporatie in Perspectief 2012;  Het solvabiliteits- en prestatieoordeel 2012, van het ministerie van BZK. Financiële meerjarenprognose 2013-2022 De financiële ontwikkelingen van Destion worden uiteraard zeer kritisch en nauwkeurig door de raad gevolgd. Met de toegepaste MJPsoftware is niet alleen de directeurbestuurder, maar ook de raad in staat om het financiële toezicht zorgvuldig en nauwlettend uit te voeren. Op basis van de prognose blijkt dat Destion optimaal presteert en het maximale maatschappelijke rendement uit haar beschikbare vermogen haalt. De raad is hier erg tevreden over, maar constateert tegelijkertijd dat bij het nemen van toekomstige sociale en maatschappelijke investeringsbeslissingen een zorgvuldige afweging steeds noodzakelijk is. Zij maakt zich dan ook nog meer dan in voorgaande jaren, ernstig zorgen over de ontwikkelingen die in en rondom de corporatiesector plaatsvinden. Vooral de Verhuurdersheffing die de regering heeft aangekondigd, brengt veel onzekerheden voor de financiële


continuïteit met zich mee. Desondanks ziet de raad dat Destion haar ambities zoals die in het nieuwe ondernemingsplan zijn geformuleerd, nog steeds kan realiseren. Als de focus van de overheid op het vermogen van de sector echter toeneemt, heeft dat ongetwijfeld gevolgen voor het toekomstige beleid en de investeringscapaciteit van Destion. De RvC blijft deze ontwikkelingen met enige zorg volgen. Functioneren accountant Deloitte De accountant vormt een belangrijke spilfunctie in het toezicht op de woningcorporatie. De raad heeft daarom het functioneren van accountant Deloitte besproken. De raad is van mening dat deze zijn werkzaamheden, met oog voor de individuele belangen van Destion en de sector, zorgvuldig en volgens de destijds gemaakte condities heeft uitgevoerd. De raad heeft in 2010 de accountant een vervolgopdracht voor drie jaren verstrekt, welke afloopt in 2012. De raad overweegt om voor een volgende periode een andere accountant te benoemen. Governancecode Woningcorporaties De raad heeft veel aandacht voor de Governancecode Woningcorporaties. Op enkele onderdelen na (zie hoofdstuk 11.2) is de code volledig geïmplementeerd. Verder heeft de raad in 2012 besloten om de drie zittingstermijnen van vier jaar in de statuten, pas aan te passen als de Herzieningswet wordt vastgesteld en dit wijzigingen met zich mee brengt. Naar het oordeel van de raad is de bestuurlijke organisatie van Destion op orde en voldoet deze in ruime mate aan de vereiste transparantie die je van een maatschappelijke organisatie mag verwachten.

De RvC van Destion hanteert de noodzakelijke beleidsdocumenten die voor de noodzakelijke transparantie nodig zijn. Zo zijn onder andere de volgende documenten vastgesteld en op de website van Destion te raadplegen:  Statuten Destion  Directiestatuut  Reglement Raad van Commissarissen  Functieprofielen Raad van Commissarissen  Organisatieschema  Delegatie- en procuratieschema  Treasurystatuut  Investeringsstatuut  Gedrags- en integriteitscode  Klokkenluiderregeling  Rooster van aftreden Zelfevaluatie raad en beoordeling directeurbestuurder In 2012 heeft de RvC in een besloten vergadering en buiten de aanwezigheid van de directeurbestuurder, haar eigen functioneren, evenals dat van de individuele leden geëvalueerd. De zelfevaluatie is uitgevoerd met behulp van een zelfevaluatiemodel dat in het verleden door het NCIV is uitgegeven en een door Governance Support uitgegeven evaluatiemodel. De belangrijkste aandachts-/ verbeterpunten die uit de zelfevaluatie naar voren zijn gekomen, zijn: 

Toezicht houden De raad heeft mede dankzij de beschikbare toezichtinstrumenten een goed beeld van de financiële en maatschappelijke positie van Destion. Ze kan door deze instrumenten op een adequate wijze haar toezichtfunctie uitvoeren. De raad neemt haar besluiten op basis van nauwkeurige en betrouwbare


onderbouwingen en na zorgvuldig beraad. De raad heeft in 2012 laten zien dat ze ook goedkeuring durft uit te stellen of te weigeren. In de ogen van de Raad van Commissarissen is er een goed evenwicht tussen de maatschappelijke taak van Destion en de bedrijfseconomische afwegingen die steeds weer gemaakt worden. Aandachtspunten in het kader van toezicht blijven voor de raad het meer discussiëren aan de voorkant van projecten en het risicomanagement van projecten. 



Adviseren De raad is van mening, dat de directeurbestuurder in voldoende mate gebruik maakt van de individuele commissarissen in de rol als adviseur, klankbord en sparringpartner. Niet alleen op verzoek van de directeurbestuurder, maar ook op eigen initiatief. De raad heeft mede door de toegepaste profielindeling veel kennis en ervaring. Hierdoor was er in 2012 naar oordeel van de raad sprake van objectief en kritisch toezicht. Werkgeversrol De Raad van Commissarissen heeft een goed beeld van de functie-eisen en competenties waarover de directeurbestuurder moet beschikken. Mede op basis daarvan wordt een helder beloningsbeleid toegepast. Deze is in overeenstemming met het op 3 juni 2010 door zowel de leden van de VTW als de leden van het Directeurencontact ingestemde advies van de Commissie Beloningscode voor een sectorbrede beloningscode. Deze nieuwe sectorbrede beloningscode volgt de sinds 2004 geldende adviesregeling Izeboud.

Jaarlijks vindt de evaluatie over het functioneren van de directeurbestuurder plaats. Daarop houdt de voorzitter een functionerings- en beoordelingsgesprek waarvan een verslag wordt gemaakt. 

Leden De Raad van Commissarissen heeft een profielschets voor de raad en haar individuele leden vastgesteld. Deze omvat een overzicht van de diverse vakgebieden en competenties die relevant zijn voor de adequate uitoefening van de functie. Ieder jaar evalueert de raad haar eigen gezamenlijk functioneren, maar ook dat van de individuele leden.



Vergadering De raad heeft een goede constructieve, maar ook zeer kritische relatie met het bestuur. Het kenbaar maken van andere inzichten en eventuele meningsverschillen ontlopen zij niet. Hierdoor ontstaat een scherpe relatie waarbij goed wordt geluisterd naar wederzijdse argumenten. Ieder lid van de raad heeft vanuit de eigen expertise en achtergrond inbreng in de vergadering. De uiteindelijke oordeel- en besluitvorming is voor alle deelnemers helder. Er is nauwelijks verzuim bij de vergaderingen.

Het functioneren van de directeurbestuurder is eveneens uitvoerig in de raad besproken. De raad is van mening dat de directeurbestuurder in 2012 goed heeft gefunctioneerd en voor zover mogelijk alle voorgenomen activiteiten en doelstellingen heeft gerealiseerd. Uitzondering daarop blijven de bouwprojecten die door regelgeving en planologische procedures steeds


weer vertragen en niet worden opgestart. Verder is er gewerkt aan verbetering van bestaande beleids- en werkdocumenten en is er in voldoende mate inzicht gegeven in de interne en externe risico’s waarmee Destion in 2012 te maken had. Algemeen toezicht De raad heeft in 2012 de ontwikkelingen in de woningcorporatiesector aandachtig gevolgd. De ontwikkelingen die als gevolg van het nieuwe regeerakkoord op de sector af dreigen te komen baart de raad zorgen. De betaalbaarheid van de woningen voor een deel van de doelgroep en de bedrijfsvoering van Destion kunnen hiermee onder druk komen te staan. De raad is zich ervan bewust dat deze verdergaande omstandigheden waarin de organisatie zich bevindt, ook een verdere professionalisering van de raad vereist. De algemene en individuele functiebeschrijvingen en invulling van de vacatures, worden daarom steeds belangrijker. Het algemene toezicht wordt verdiept door behalve het volgen van de mediaberichten en vakliteratuur, ook in gesprek te zijn met de directeurbestuurder, accountant Deloitte, Huurdersraad en Ondernemingsraad. Ook de bijeenkomsten van de Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties bieden de noodzakelijke informatie. Themabijeenkomst: Projectrisico’s Jaarlijks organiseert de RvC een themabijeenkomst, zo ook in 2012. In deze bijeenkomst is met de directeur uitvoerig over de diverse bouwprojecten gesproken en de risico’s die hier aan verbonden zijn. In aansluiting daarop heeft de raad met de directeurbestuurder enkele bouwprojecten bezocht die in uitvoering zijn.

Na afloop heeft de raad geconcludeerd dat de projectrisico’s die Destion loopt aanvaardbaar zijn. Met name omdat er veelal sprake is van sociale- en maatschappelijke bouwprojecten. De eerste hebben vanwege hun ‘lage’ investeringsniveau een relatief laag risico. De laatste hebben vanwege de cofinanciering met gemeenten of zorgpartijen eveneens een laag risico. Belanghoudersbijeenkomst De raad organiseert in principe jaarlijks een belanghouderbijeenkomst zoals bepaald is in de governancecode. Deze bijeenkomst wordt dan georganiseerd om belanghouders te informeren en te betrekken bij het beleid van Destion. In 2012 is het niet meer gelukt deze te organiseren. Deze wordt nu begin 2013 georganiseerd. Bij deze bijeenkomst is behalve de directeurbestuurder ook een afvaardiging van de RvC aanwezig. 11.6 Risicobeheersing en controlesysteem Om de risico’s van het bedrijf te overzien wordt een aantal risicobeheersystemen toegepast. Zo wordt in de kwartaalrapportages inzicht gegeven in eventuele externe en interne risico’s. Voor bouwprojecten wordt per project een risicoanalyse met zogenaamde risicokaart opgesteld waarbij de mate van risico’s wordt beschreven en in kaart wordt gebracht. Op basis daarvan kunnen zorgvuldige keuzes gemaakt worden voor de realisatie van de diverse sociale en maatschappelijke bouwprojecten. Periodiek wordt een scan gemaakt van de externe en interne risico’s van Destion. Daarbij worden op de onderdelen: Markt, Maatschappij, Omgeving, Operationele kerntaken, Middelen,


Personeel, ICT, Financieel, Structuur en cultuur, Beleid & strategie en Planning & control de risico’s benoemd en aangegeven welke maatregelen zijn gehanteerd en hoe hoog het risico is. Daarbij hebben we geconstateerd dat in 2012 geen dusdanige risico’s zijn genomen welke de toekomstige bedrijfscontinuïteit van Destion in gevaar brengen. Voor een veelvoud aan bedrijfsprocessen zijn administratieve organisatie met interne controles (AO/IC) uitgewerkt. In 2012 zijn de processen waar nodig verder uitgebreid. De AO/IC beschrijvingen en schema’s waren via intranet voor alle medewerkers digitaal beschikbaar en te raadplegen. 11.7 Visitatie De RvC onderschrijft het belang van visitatie en ziet ook de toegevoegde waarde hiervan is. Destion heeft zich in 2011 voor de tweede keer laten visiteren door Raeflex, een door de Stichting Visitatie Woningcorporaties geaccrediteerde en onafhankelijke visitatiecommissie. Overeenkomstig de Aedescode is het visitatierapport ook op de website van Destion geplaatst. 11.8 Onafhankelijkheid Tijdens de jaarlijkse evaluatie heeft de RvC vastgesteld dat in de zin van de in de governancecode aangeduide criteria in 2012 alle leden onafhankelijk waren. 11.9 Tegenstrijdige belangen Bij de bovenvermelde evaluatie is ook gebleken dat er in 2012 geen sprake is geweest van

tegenstrijdige belangen met betrekking tot de directeurbestuurder of de RvC zoals bedoeld in de Governancecode Woningcorporaties. De raad hanteert ter bewaking en beheersing van de integriteit de vastgestelde Gedrags- en Integriteitscode van Destion. Er is ook een openbaar gemaakte Klokkenluidersregeling waarmee het mogelijk is wantoestanden aanhangig te maken. 11.10 Deskundigheid en samenstelling De samenstelling van de RvC is gebaseerd op de algemene en individuele profielschetsen. Er is geen Remuneratiecommissie ingesteld. Auditcommissie In 2012 was een auditcommissie actief. Na een uitvoerige discussie over de taakomvang van de commissie heeft de raad besloten om geen reglement voor deze commissie vast te stellen. Van de commissie wordt verwacht dat zij zich ook zonder reglement bezighoudt met relevante zaken op het gebied van financiering en bedrijfsvoering. In 2012 heeft de commissie driemaal vergaderd. Daarbij zijn behalve dagelijkse financiële vraagstukken de volgende majeure onderwerpen behandeld en al dan niet ter bekrachtiging voorgelegd aan de raad. 

In opdracht van de commissie is door Thésor een traesuryscan uitgevoerd naar de leningenportefeuille van Destion. De adviezen die zijn verstrekt, zijn door de commissie positief ontvangen en door de organisatie doorgevoerd. Dit waren:






  





- Bestuursvoorstel tot handhaving spaarrekening bij de ING. Rating ING-bank aanpassen. - € 5 miljoen lening aantrekken ter aflossing op de 3-maands Euribor flexibele volvoer. - Mogelijkheden voor verbetering beleggingscondities huisbank bespreken. - Renteafspraken voor te herfinancieren leningen in het jaar 2014 onderzoeken. - Treasurystatuut aanpassen. Voor de aanpassing volgens de geactualiseerde RJ 645 wordt besloten om vanaf 2012 volgens de nieuwe richtlijnen van de RJ 645 het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel te waarderen en de waardering te handhaven op historische kostprijs. Hierbij horen de componenten benadering en lineaire afschrijving op restant levensduur. Deloitte heeft de managementletter 2011 uitgebracht door een periodieke controle bij Destion uit te voeren op processen en activiteiten. De managementletter is door de commissie beoordeeld en verder met de raad besproken. De fiscale balans 2010 is beoordeeld en vervolgens ingediend bij de Belastingdienst. De concept jaarrekening 2011 is beoordeeld en ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Op aanbevelingen van Thésor uit de treasuryscan is het Treasurystatuut op enkele onderdelen aangepast en vervolgens ter goedkeuring voorgelegd aan de raad. Het aangepaste concept Procuratie en delegatieschema is door de commissie getoetst en akkoord bevonden, waarna het ter goedkeuring is voorgelegd aan de raad. De commissie heeft de financiële meerjarenprognose 2013 – 2017 getoetst en heeft deze samen met de begroting 2013 ter





goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Commissarissen. Er is besloten om een collegiale lening van vier miljoen euro voor de duur van 3 maanden aan collega woningcorporatie De Key in Amsterdam te verstrekken. Er is gesproken over de fiscale regelgeving rondom het btw-beleid bij commissarisbeloningen.

11.11 Verantwoording van de beloning Directeurbestuurder De directeurbestuurder heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. In deze overeenkomst is geen vertrekregeling opgenomen. Aan de hand van een extern deskundig adviseur van KPMG is de bestuurder destijds overeenkomstig de adviesregeling ‘Izeboud’ ingedeeld in functiegroep D. In overleg met de directeur is afgesproken dat er geen variabele beloning (bonusregeling) wordt toegepast. Op basis daarvan is in 2012 een bruto jaarsalaris (inclusief 8% vakantietoeslag) uitbetaald van € 113.871. Alle overige arbeids- en pensioenvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. Verder heeft de directeurbestuurder een onbelaste vergoeding van € 70 en een belaste vergoeding van € 430 per maand. Er worden verder geen onkosten gedeclareerd. Raad van Commissarissen Het honorarium voor de raad is overeenkomstig de VTW adviesregeling Honorering Toezichthouders in Woningcorporaties vastgesteld. Het gezamenlijk vast jaarhonorarium van de raad is in 2012 € 30.500.


De individuele bruto honorering van de commissarissen bedroeg in 2012 voor de voorzitter € 8.500 en voor de overige leden € 5.500. 11.12 Verklaring van de Raad van Commissarissen De RvC Destion heeft kennis genomen van het Volkshuisvestings- en jaarverslag met jaarrekeningen 2012 en heeft deze laten onderzoeken door Deloitte uit Arnhem en vervolgens goedgekeurd. De bijbehorende controleverklaring is opgenomen in deze jaarverslaglegging. De raad realiseert zich ook dat de huidige moderne tijd en de economische crisis veel invloed hebben op de toekomstige strategie van Destion. Behalve de bezuinigingen die men van de corporatiesector verwacht, zal een meer technologische dienstverlening zijn sporen gaan trekken op de samenstelling en omvang van de werkorganisatie van Destion. In 2012 zijn de directeurbestuurder en de medewerkers er in geslaagd om een evenwichtig ondernemingsplan op te stellen waarmee het zelfstandig voortbestaan van Destion wordt versterkt. De raad spreekt dan ook haar waardering uit voor hen én voor de goede resultaten die in 2012 zijn bereikt. De raad bedankt ook de Huurdersraad voor de wijze waarop zij zoals al vele jaren het geval is, de belangen van de huurders en woningzoekenden van Destion in 2012 heeft behartigd. Gennep, 27 mei 2013

De Raad van Commissarissen,

In het openbare register van de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Venlo. Dit vond laatstelijk plaats op 15 juli 2003 onder nummer

Recommend Documents