iiuiinhiuiiiiiiiuiuiiuiiiii

K:i*

dd

2 8 SEP: 3006

iiuiinHiuiiiiiiiuiuiiuiiiii RVB06-0092

Gemeente in Eergen

Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Programmanaam en nummer

: Voorstel tot het weigeren van een planschadevergoeding i.v.m. het bestemmingsplan "De Schans 2000" : SROB/06/058 Sector : Ruimtelijke Ontwikkeling en 2 8 SEP. 2006

Afdeling : Beleid, Ruimte en Volkshuisvesting : Ruimtelijke Ontwikkeling - 1 1

Voorstel: Het verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer H. Bergmans, Haagbeuk 8 te Halsteren, in verband met het bestemmingsplan "De Schans 2000" wegens voorzienbaarheid af te wijzen en planschade te weigeren.

Type voorstel: D D [Xl

Kaderstellend Controlerend Rest

Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja

Nee

Zijn doelen en/of effecten beschreven

£3

Q

Financiële consequenties

D

£3

Inspraak

g]

D

Samenvatting: De Planschadebeoordelingscommissie heeft een advies uitgebracht ta.v. het verzoek van de heer H. Bergmans om planschadevergoeding toe te kennen. De commissie adviseert het verzoek af te wijzen. Overwogen wordt, dat het reeds bestaande uitzicht op het plangebied en meergenoemde "Groene Ruimte" in overwegende mate reeds bepaald wordt door de bestaande bebouwing aan de Haagbeuk tegenover de woning van verzoeker. Deze bebouwing vormt een min of meer gesloten zicht in de richting van het plangebied. Het zicht op het plangebied is daardoor niet waardebepalend voor het object van verzoeker. Wij zijn met de commissie van mening, dat derhalve geen verslechtering heeft opgetreden. : ^(gevoegd en/of ter inzage gelegd; benoem en nummer deze bijlagen)

1 . het advies van de planschadebeoordelingscommissie (ter inzage).

Gemeente n Bergen op Zoom

Datum raadsvergadering

2 8 SEP. 2006

Nummer

SROB/06/058

Onderwerp

Voorstel tot het weigeren van een planschadevergoeding i.v.m. het bestemmingsplan "De Schans 2000"

Aan de gemeenteraad, Voorstel Het verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer H. Bergmans, Haagbeuk 8 te Halsteren, in verband met het bestemmingsplan "De Schans 2000" wegens voorzienbaarheid af te wijzen en planschade te weigeren. Inleiding Door de heer H. Bergmans, Haagbeuk 8 te Halsteren, is een verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening ingediend. Betrokkene is van mening dat het vaststellen van het bestemmingsplan "De Schans 2000" geleid heeft tot een aantasting van zijn woongenot, die redelijkerwijs voor vergoeding in aanmerking komt. Uitwerking voorstel Artikel 49 WRO, zoals dat luidde tot 1 september 2005, bepaalt onder meer dat indien blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van een wijziging van een bestemmingsplan schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient bij de beantwoording van de vraag of grond bestaat voor toepassing van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, te worden bezien of sprake is van een wijziging in het planologisch regime. Indien wordt geconstateerd dat de planologische situatie is gewijzigd, moet vervolgens worden bekeken of en in hoeverre deze gewijzigde situatie schade met zich meebrengt. Peildatum schade Omtrent een verzoek om vergoeding van planschade kan eerst worden beslist indien de in artikel 49 WRO genoemde planologische maatregelen onherroepelijk zijn geworden. In de uitspraak van 15 januari 2003 inzake 200200065/1, gepubliceerd in AB 2003,121, BR 2003, blz. 237 en NJB 2003, p. 681, nr. 14, heeft de Afdeling anders dan voorheen - geoordeeld dat niet de datum van onherroepelijk worden, maar de datum waarop een beweerdelijk schadeveroorzakend besluit in werking is getreden, heeft te gelden als peildatum voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 49 van de WRO, schade is geleden. Voor een bestemmingsplan brengt dit met zich mee dat de datum waarop het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten in werking treedt, als peildatum moet worden aangemerkt.

Eergen op Zoom

Deze datum is in het onderhavige geval 23 juli 1995 voor zover het betreft schade die voortvloeit uit het bestemmingsplan "De Schans, 3e en 4e fase" en 5 maart 2002 voor zover het betreft de schade van het bestemmingsplan "De Schans 2000". Causaal verband Het bestemmingsplan "De Schans, 3e en 4e fase" maakt net mogelijk op gronden die voorheen, onder het bestemmingsplan "De Schans 1983, partiële herziening 1989" de bestemmingen "Agrarische kemrandgebied van landschappelijke waarde" en "Groenvoorzieningen" hadden, onderde bestemming "Woonbuurtdoeleinden nader uit te werken" W(u) een woonwijk op te richten, met dien verstande dat de in dit bestemmingsplan ("De Schans, 3e en 4e fase") geprojecteerde Groene Ruimte ter hoogte van de woning van verzoekers onbebouwd diende te blijven. Hierdoor is een gewijzigde planologische situatie ontstaan. Vervolgens heeft het bestemmingsplan "De Schans 2000" het mogelijk gemaakt om deze woonwijk anders in te richten. Van belang is dat op de voorheen planologisch aanwezige Groene Ruimte bebouwing kan worden opgericht, hetgeen nu feitelijk in de vorm van een rij patiowoningen langs de Steenbergseweg is gerealiseerd. Aangezien hierdoor een gewijzigde planologische situatie is ontstaan, waaruit in beginsel schade kan voortvloeien, is het voor de toepassing van artikel 49 WRO vereiste causale verband tussen de door belanghebbenden gestelde schade en de planologische maatregelen aanwezig. Schadefactoren In het verzoek van de heer Bergmans wordt gesteld dat de bestemmingsplanwijzigingen na de aankoop van de grond een planologische verslechtering inhouden en tot waardedaling van de woning leiden. Het uitzicht aan de linkervoorzijde van de woning, gezien van binnenuit de woning, is door de gewraakte bebouwing niet vrij meer. De waardevermindering wordt in het onderhavige geval veroorzaakt door verminderd woongenot, nader tot uitdrukking komend in een vermindering van het uitzicht De commissie overweegt hierbij het volgende. De heer Bergmans heeft gesteld dat het uitzicht is verslechterd door de opgerichte gewraakte bebouwing. De commissie constateert dat op gronden die onder het bestemmingsplan "De Schans 3e en 4e fase" zijn bestemd voor "Groene Ruimte", onder het bestemmingsplan "De Schans 2000" zijn bestemd voor "Woondoeleinden 2", waarmee ter plaatse woningbouw mogelijk is. Ter plaatse wordt een complete woonwijk c.a. gerealiseerd, waarvan de patiowoningen en de vrijstaande woningen die worden gerealiseerd op de voormalige Groene Ruimte, deel uitmaken. De commissie neemt in aanmerking de reeds bestaande uitzicht op het plangebied en meergenoemde "Groene Ruimte" in overwegende mate reeds bepaald wordt door de bestaande bebouwing aan de Haagbeuk tegenover de woning van verzoeker. Deze bebouwing vormt een min of meer gesloten zicht in de richting van het plangebied. Het zicht op het plangebied is daardoor niet waardebepafend voor het object van verzoeker. De commissie ziet derhalve geen verslechtering optreden. Gelet hierop adviseert de commissie het verzoek om schadevergoeding af te wijzen. Wij kunnen met dit advies instemmen. Overwegingen door inspraak De heer Bergmans is van het door de planschadecommissie uitgebrachte advies in kennis gesteld. Dit heeft hem geen aanleiding gegeven om hierop te reageren.

Gemeente r Eergen op Zoom

Een ontwerpbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Het college van burgemeesteren wethouders van Bergen op Zoom, De burge

&

Gemeente eente n Bergen Beren op Zoom

De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 4 juli 2006, nr. SROB/06/058; gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening, het advies van de planschadebeoordelingscommissie; BESLUIT:

het verzoek om planschade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening van de heer H. Bergmans, Haagbeuk 8 te Halsteren, in verband met het bestemmingsplan "De Schans 2000" wegens voorzienbaarheid af te wijzen en planschade te weigeren. Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van De griffier,

F.P.deVos

2 8 SEP. 2006 De voorzitter,

Gemeente jj Bergen op Zoom

^

Commissie Datum

COMMISSIE-ADVIES

Ruimtelijke Ontwikkeling, Uitvoering en Beheer

20 september 2006 6p

Agendapunt Nummer raadsvoorstel Naam:

Lijst Linssen

X

PvdA

X

GBWP

X

CDA

X

WD

X

SP

X

D66

X

Pol. Partij Wij Groen Links Groepering Leefbaarheid

X

BSD

X

X

Advies aan de gemeenteraad (A/B-stuk)

A-stuk

Opmerkingen

Geen

: SROB/06/058 Voorstel tot het weigeren van planschadevergoeding i.v.m. het bestemmingsplan De Schans 2000

van der Poel

Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen

van Zijldreef 13 3981 GV Bunnik tel: 030 - 65 71 567, fax: 030 - 65 73 350 e-mail: [email protected] Onteigening Planschade Nadeelcompensatie Bezwaarschriften Beroepschriften

ADVIES

Inzake de schade als bedoeld in artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) ten gevolge van het bestemmingsplan "De Schans 2000" in de gemeente Bergen op Zoom

Verzoeker:

De heer H. A. Berg mans

Object:

Haagbeuk 8 te Halsteren

Bunnik, april 2006

van der Poel

Adviesbureau Bestuursrechtelijke Schadevergoedingen van Zijldreef 13 3981 GV Bunnik tel: 030 - 65 71 567 fax:030-6572350

e-mail: [email protected] Onteigening Planschade Nadeelcompensatie Bezwaarschriften Beroepschriften

1. Opdracht Burgemeester en Wethouders van de gemeente Bergen op Zoom hebben besloten aan adviesbureau Van der Poel opdracht te verstrekken, om een onderzoek uit te voeren naar eventuele schade als gevolg van het bestemmingsplan "De Schans". De in artikel 4 van de in de gemeente Bergen op Zoom vigerende "procedureverordening planschadevergoeding 1995" genoemde commissie bestaat uit mr. J.R.M, van der Poel, voorzitter en ing. P.E. Bakker, makelaar / beëdigd rentmeester te Almkerk.

2. Procedure De heer H.A. Bergmans heeft per brief van 5 augustus 2005 bij de gemeente Bergen op Zoom een verzoek om schadevergoeding ingediend voor de schade die beweerdelijk wordt veroorzaakt door het bestemmingsplan "De Schans 2000". -bijlage 1. verzoek Overeenkomstig het bepaalde in artikel 5 van de procedureverordening heeft de commissie verzoeker en een vertegenwoordiger van de gemeente in de gelegenheid gesteld het verzoek om vergoeding van planschade mondeling nader toe te lichten. De commissie heeft het object en de situatie ter plaatse op opgenomen. -bijlage 2, verslag toelichting -bijlage 3. opnamerapport

Gemeente Bergen op Zoom, advies Inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

De commissie is bij haar advisering uitgegaan van de volgende stukken: het aan het college van burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom gerichte verzoek om schadevergoeding van 9 augustus 2005 Kadastrale gegevens Voor de beoordeling van de schadeoorzaak en de eventuele schade heeft de commissie gebruikt gemaakt van de volgende stukken:

-

Bestemmingsplan Bestemmingsplan Bestemmingsplan Bestemmingsplan

"De "De "De "De

Schans 1983" Schans 1983, partiële herziening 1989" Schans 3e en 4e fase" Schans 2000"

3. De gewraakte bebouwing De door verzoeker gewraakte bebouwing betreft de ten noorden van de woning van verzoeker gerealiseerde woonwijk met de daarbij behorende verkeersbewegingen. Vanaf het perceel van verzoeker is in noordelijke richting zicht op Haagbeuk l en 3 en in noordoostelijke richting op Haagbeuk 5. In noordwestelijke richting is zicht op de meest zuidelijke punt van het plangebied. -bijlage 4. overzichtstekening

4. Overwegingen met betrekking tot het verzoek ex artikel 49 WRO 4.1 Algemene overwegingen Artikel 49 WRO bepaalt onder meer dat indien blijkt dat een belanghebbende ten gevolge van de bepalingen van een bestemmingsplan en/of een besluit omtrent vrijstelling, als bedoeld in artikel 19 WRO schade lijdt of zal lijden, welke redelijkerwijs niet of niet geheel te zijnen laste behoort te blijven, de gemeenteraad hem op zijn verzoek een naar billijkheid te bepalen schadevergoeding toekent. Geen vergoeding wordt toegekend als de schade door aankoop, onteigening of anderszins is verzekerd. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State dient bij de beantwoording van de vraag of grond bestaat voor toepassing van artikel 49 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, te worden bezien of in het onderhavige geval sprake is van een wijziging in het planologisch regime. Indien wordt geconstateerd dat de planologische situatie

Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

is gewijzigd, moet vervolgens worden bekeken of en in hoeverre deze gewijzigde situatie schade met zich meebrengt. Er dient derhalve een vergelijking te worden gemaakt tussen de achtereenvolgende planologische regimes. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, doch dient te worden uitgegaan van een maximale invulling van beide planologische regimes1.

4,2 Bespreking planologische regimes L

Bestemmingsplan "De Schans 1983"

De raad van de gemeente Halsteren heeft op 19 september 1985 het bestemmingsplan "De Schans 1983" vastgesteld. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant hebben dit bestemmingsplan op 18 november 1986 gedeeltelijk goedgekeurd. Met het Kroonbesluit van 14 oktober 1988 is dit plan onherroepelijk geworden. De gronden waarop de gewraakte bebouwing is opgericht hebben in dit bestemmingsplan de bestemmingen "Agrarisch kernrandgebied van landschappelijke waarde" en "Groenvoorzieningen". De op de kaart voor "Agrarisch kernrandgebied van landschappelijke waarde" aangewezen grond is bestemd voor overgangsgebied tussen kern en agrarisch gebied voor het behoud en het herstel van de ter plaatse voorkomende landschappelijke- en cultuurhistorische waarden en voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf met uitzondering van het agrarisch- industriële bedrijf (mamoetbedrijf) en de glastuinbouw. De gronden mogen slechts worden bebouwd met de voor de exploitatie van het agrarische bedrijf ter plaatse noodzakelijke bouwwerken. De gronden met de bestemming "Groenvoorzieningen" zijn bestemd voor gemeenschappelijke groenvoorzieningen en bermen. De gronden mogen slechts, voor maximaal 5% worden bebouwd met niet voor bewoning bestemde bebouwing, waartoe onder andere wordt gerekend bergingen, abri's en telefooncellen en met andere bouwwerken, waartoe worden gerekend erfafscheidingen en straatmeubilair. Het grondoppervlak mag niet meer bedragen dan 15 m2, de goothoogte van enig gebouw mag niet meer bedragen dan 3 meter en de nokhoogte niet meer dan 5 meter. De afstand van enig gebouw tot enige perceelsgrens mag nergens minder bedragen dan 2 meter. De hoogte van andere bouwwerken mag niet meer bedragen dan 3 meter met uitzondering van verlichtingsinstallaties, waarvoor een hoogte van 9 meter is

1

Zie de uitspraak ABRS 26 februari 2003, Nieuwsbrief StAB, 2/2003 3-39 en ABRS 19 maart 2003, Nieuwsbrief StAB 2/2003 3-40 Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

toegestaan. Voor afrasteringen is een hoogte van maximaal 0,75 meter toegestaan. In een nadere uitwerking van de bestemming door burgemeester en wethouders moest op de voor groenvoorzieningen bestemde gronden tenminste 1500m2 worden bestemd voor speelterrein voor de jeugd. De bestemmingsgrenzen mochten ten opzichte van de op de kaart aangegeven grenzen met niet meer dan 20 meter worden verschoven, met dien verstande dat met die verschuiving het oppervlakte van de bestemming "groenvoorzieningen" niet verkleind werd. Voorts mocht niet meer dan 10% van enig terrein bestemd voor "groenvoorzieningen" worden verhard ten behoeve van de aanleg van parkeervoorzieningen of inritten tot een oppervlak van ten hoogste 500 m2 per parkeervoorziening of 50 m2 per inrit. De gronden waarop de woning van verzoeker is opgericht hebben onder dit bestemmingsplan de bestemming Uw. De als zodanig bestemde gronden waren bestemd voor het wonen en de daarmede direct samenhangende activiteiten. Deze gronden mochten uitsluitend worden bebouwd met de voor woongebied noodzakelijke gebouwen en de daarbij behorende andere bouwwerken, overeenkomstig het op de kaart en in de legenda bepaalde en met inachtneming van een aantal bebouwingsgrenzen.

IL Bestemmingsplan "De Schans 1983, partiële herziening 1989" De raad van de gemeente Halsteren heeft op 21 februari 1991 het bestemmingsplan "De Schans 1983, partiële herziening 1989" vastgesteld. Dit bestemmingsplan is op 5 juni 1991 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant en op 19 juni 1991 onherroepelijk geworden. In het bestemmingsplan "De Schans 1983, partiële herziening 1989" wordt met name op de gronden die onder het bestemmingsplan "De Schans 1983" de bestemming "Uw" hadden, de woonwijk nader ingevuld.

III. Bestemmingsplan "De Schans 3e en 4e fase" De raad van de gemeente Halsteren heeft op 27 oktober 1994 het bestemmingsplan ^De Schans 3e en 4e fase" vastgesteld. Dit bestemmingsplan op 10 juni 1995 goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant. In dit bestemmingsplan hebben de gronden waarop de gewraakte bebouwing is opgericht de bestemming "Woonbuurtdoeieinden nader uit te werken" W(u). -bijlage 5. bestemmingsplan "De Schans 3e en 4e fase"

Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

Voor deze gronden gold dat burgemeester en wethouders de bestemming nader zouden uitwerken op grond van artikel 11 W.R.O., met dien verstande dat uitwerking mocht plaatsvinden na l januari 1999. Op de gronden is de bestemmingsregeiing zoals die voor de bestemming "Wonen" gold van toepassing, met dien verstande dat alleen gebouwd mocht worden overeenkomstig een vastgestelde uitwerking van Burgemeester en Wethouders. Zolang geen uitwerking was vastgesteld mochten burgemeester en wethouders hiervan, anticiperend op een concept uitwerking waarvoor van te voren van Gedeputeerde Staten een verklaring van geen bezwaar was ontvangen, vrijstelling verlenen. De gronden met de bestemming "Wonen" waren blijkens artikel 6 bestemd voor de navolgende doeleinden: 1. wonen; enkel toegestaan in een hoofdgebouw (met aangebouwde bijgebouwen) en het hoofdgebouw mocht worden gebouwd in de vorm van al dan niet gestapelde woningen 2. bijzondere doeleinden; toegestaan in de vorm van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, cultuur en verenigingsleven, mits het geen geluidsgevoelige objecten zijn en enkel ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element 1. -bijlage 6. Kaart Ruimtelijke karakteristiek 3. horeca; toegestaan indien deze activiteiten geen afbreuk doen aan het woon,- en leefmilieu en enkel ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element l en 3. 4. kantoren zijn enkel toegestaan ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element l en 3. 5. verkeersvoorzieningen; enkel toegestaan in de vorm van een buurtontsluitingsweg, een woonstraat en route voor langzaam verkeer. Voor de functie en inrichting van deze bestemming wordt verwezen naar artikel 5 van de voorschriften. Een buurtontsluitingsweg wordt in dit artikel omschreven als een weg welke primair de functie voor het afwikkelen van verkeer naar c.q. vanuit de onderhavige woonbuurt, met dezelfde, of nagenoeg dezelfde ligging als op de kaart Verkeerskundige karakteristiek en met een op die functie afgestemde inrichting, overigens met inachtneming van het aangegeven principeprofiel. -bijlage 7. kaart Verkeerskundige karakteristiek 6. groenvoorzieningen; naast de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven voorzieningen zijn groenvoorzieningen toegestaan in de vorm van groenaankleding van met name verkeersvoorzieningen 7. geluidwerende voorzieningen Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

8. houtopstanden; de aanwezige houtopstanden dienden ais waardevol ruimtelijk groenelement behouden te blijven. Het vellen of rooien hiervan was daarom gebonden aan een aanlegvergunning 9. openbare nutsvoorzieningen Op de gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de in het bovenstaande genoemde doeleinden worden opgericht. Voor zover ter hoogte van de woning van verzoeker relevant is, golden nog de volgende bebouwingsvoorschriften: Gebouwen dienen achter de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven gesloten en open straatwandlijn te worden gebouwd; Ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijk karakteristiek aangegeven "Groene Ruimte" mogen geen gebouwen worden opgericht. Deze "Groene Ruimte loopt over een lengte van circa 130 meter aansluitend op de Haagbeuk en parallel aan de Steenbergseweg over een lengte van circa 200 meter. Indien op de kaart Ruimtelijke karakteristiek een bouwvlak is aangegeven mogen gebouwen enkel binnen dat bouwvlak worden gebouwd. De goothoogte van de hoofdgebouwen mag maximaal 6 meter bedragen en de maximale hoogte was 9 meter.

IV. Bestemmingsplan "De Schans 2000" De Raad van de gemeente Bergen op Zoom heeft op 28 juni 2001 het bestemmingsplan "De Schans 2000" vastgesteld. Op 29 januari 2002 hebben Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant dit besluit goedgekeurd. Met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 13 november 2002 is dit plan onherroepelijk geworden. -bijlage 8. bestemmingsplan "De Schans 2000" De gronden waarop de gewraakte bebouwing is opgericht, hebben de bestemming "Woondoeleinden 2". De bestemmingsplangrens loopt ter hoogte van de woning van verzoeker gelijk aan die van het voorgaande bestemmingsplan, "De Schans 3e en 4e fase". De met de bestemming "Woondoeleinden 2" bestemde gronden zijn bestemd voor : woondoeleinden aan huis gebonden beroepen verkeers - en parkeervoorzieningen doeleinden van openbaar nut groenvoorzieningen mede ten behoeve van opvang, berging en infiltratie van water speelvoorzieningen Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

standplaatsen ten behoeve van woonwagens - (potentiële) archeologische waarden bijzondere doeleinden In de beschrijving in hoofdlijnen wordt een aantal zaken genoemd volgens welke deze doeleinden worden nagestreefd. Deze zijn, voor zover van belang: De woning kan gebruikt worden vooreen aan huis gebonden beroep. De verkeersdoeleinden dienen ter ontsluiting van de woongebieden en de aansluiting daarvan op het hoofdontsluitingnet. De ontsluitingspunten zijn indicatief op de plankaart aangegeven. Voor het langzaam verkeer wordt gestreefd naar de inpassing in het fiets- en voetpadensysteem De groenvoorzieningen geven de onderscheiden aaneengesloten woonzones mede hun karakteristiek. De bestemming is, voor zover van belang, gebonden aan de volgende voorschriften. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor de bouw van maximaal 1000 grondgebonden en gestapelde woningen, met dien verstande dat 17% hiervan gestapeld mag zijn. Het gebied ter hoogte van de woning van verzoeker is niet gearceerd weergegeven op de piankaart, hetgeen betekent dat ter plaatse geen voorzieningen in de vorm van bijzondere doeleinden worden gerealiseerd. Grondgebonden woningen mogen in maximaal 2 bouwlagen worden gebouwd, met uitzondering van hoeksituaties waar 3 bouwlagen mogelijk zijn. Gebouwen ten behoeve van gestapelde woningen mogen in maximaal 5 bouwlagen worden opgericht. De dakhelling van hoofdgebouwen mag maximaal 60 graden bedragen. Een grondgebonden woning mag maximaal 20 meter diep zijn waarbij niet meer dan 50 % van een bouwperceel mag worden bebouwd. Bij de woningen kunnen bijgebouwen worden opgericht met een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte van 5 meter. Andere bouwwerken hebben een maximale hoogte van 3 meter, met uitzondering van erf afscheidingen die afhankelijk van hun plaats tussen de 1,5 en 2 meter mogen zijn, voorzieningen voor openbare verlichting en vlaggenmasten die maximaal 8 meter mogen zijn en antennes en antennemasten die maximaal 12 meter hoog mogen zijn.

4.3 Overwegingen met betrekking tot de schade Peildatum schade Omtrent een verzoek om vergoeding van planschade kan eerst worden beslist indien de in artikel 49 WRO genoemde planologische maatregelen onherroepelijk zijn geworden. In de uitspraak van 15 januari 2003 inzake 200200065/1, gepubliceerd in AB 2003, 121, BR 2003, blz. 237 en NJB 2003, p. 681, nr. 14, heeft de Afdeling - anders dan voorheen - geoordeeld dat niet de datum van onherroepelijk worden, maar de datum waarop een beweerdelijk schadeveroorzakend besluit in werking is getreden, heeft te gelden als peildatum Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

voor het antwoord op de vraag of ten gevolge van een onherroepelijk geworden besluit als bedoeld in artikel 49 van de WRO, schade is geleden. Voor een bestemmingsplan brengt dit met zich mee dat de datum waarop het goedkeuringsbesluit van Gedeputeerde Staten in werking treedt, als peildatum moet worden aangemerkt. Deze datum is in het onderhavige geval 23 juli 1995 voor zover het betreft schade die voortvloeit uit het bestemmingsplan "De Schans, 3e en 4e fase" en 5 maart 2002 voor zover het betreft de schade van het bestemmingsplan "De Schans 2000". Causaal verband Het bestemmingsplan "De Schans, 3e en 4e fase" maakt het mogelijk op gronden die voorheen, onder het bestemmingsplan "De Schans 1983, partiële herziening 1989" de bestemmingen "Agrarische kernrandgebied van landschappelijke waarde" en "Groenvoorzieningen" hadden, onder de bestemming "Woonbuurtdoeleinden nader uit te werken" W(u) een woonwijk op te richten, met dien verstande dat de in dit bestemmingsplan ("De Schans, 3e en 4e fase") geprojecteerde Groene Ruimte ter hoogte van de woning van verzoekers onbebouwd diende te blijven. Hierdoor is een gewijzigde planologische situatie ontstaan. Vervolgens heeft het bestemmingsplan "De Schans 2000" het mogelijk gemaakt om deze woonwijk anders in te richten. Van belang is dat op de voorheen planologisch aanwezige Groene Ruimte bebouwing kan worden opgericht, hetgeen nu feitelijk in de vorm van een rij patiowoningen langs de Steenbergseweg is gerealiseerd. Aangezien hierdoor een gewijzigde planologische situatie is ontstaan, waaruit in beginsel schade kan voortvloeien, is het voor de toepassing van artikel 49 WRO vereiste causale verband tussen de door belanghebbenden gestelde schade en de planologische maatregelen aanwezig. Schadefactoren In het verzoek is gesteld dat de bestemmingsplanwijzigingen na de aankoop van de grond een planologische verslechtering inhouden en tot waardedaling van de woning leiden. Het uitzicht aan de linkervoorzijde van de woning, gezien van binnenuit de woning, is door de gewraakte bebouwing niet vrij meer. De waardevermindering wordt in het onderhavige geval veroorzaakt door verminderd woongenot, nader tot uitdrukking komend in: - vermindering uitzicht De commissie gaat hieronder puntsgewijs in op de door verzoeker gestelde schade.

Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

Vermindering uitzicht Verzoeker heeft gesteld dat het uitzicht is verslechterd door de opgerichte gewraakte bebouwing. De commissie constateert dat op gronden die onder het bestemmingsplan "De Schans 3e en 4e fase" zijn bestemd voor "Groene Ruimte", onder het bestemmingsplan "De Schans 2000" zijn bestemd voor "Woondoeleinden 2", waarmee ter plaatse woningbouw mogelijk is. Ter plaatse wordt een complete woonwijk c.a. gerealiseerd, waarvan de patiowoningen en de vrijstaande woningen die worden gerealiseerd op de voormalige Groene Ruimte, deel uitmaken. De commissie neemt in aanmerking de reeds bestaande uitzicht op het plangebied en meergenoemde "Groene Ruimte" in overwegende mate reeds bepaald wordt door de bestaande bebouwing aan de Haagbeuk tegenover de woning van verzoeker. Deze bebouwing vormt een min of meer gesloten zicht in de richting van het plangebied. Het zicht op het plangebied is daardoor niet waardebepalend voor het object van verzoeker. De commissie ziet derhalve geen verslechtering optreden.

4.4, Conclusie met betrekking tot de schade Gelet op wat de commissie in dit hoofdstuk heeft overwogen, adviseert de commissie het verzoek om schadevergoeding af te wijzen.

5. Advies Gelet op het vorenstaande geeft de schadecommissie de raad van de gemeente Bergen op Zoom in overweging aan de heer H.A. Bergmans, wonende aan de Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom, af te wijzen. Aldus gedaan en getekend, Namens de schadebeoordelingscommissie, Bunnik, 13 april 2006

J.R.M, van der Poel

Gemeente Bergen op Zoom, advies inzake het verzoek de heer H.A. Bergmans, Haagbeuk 8 te Bergen op Zoom

bijlage 1. verzoek

H.A. Bergmans Haagbeuk 8 4661 WD Halsteren tel 0164685699 Gemeente Bergen op Zoom. ta.v. Burgemeester en Wethouders Postbus 35 4600 AA Bergen op Zoom

. B.0.2.

Kopïa

Rappe Betreft: Aanmelding planschade

Af(joehïrigspar.

Halsteren., 05 Augustus 2005 Geachte Heer,, Mevrouw, Na aaöleidiljg van de woningbouw in de Schans 4 in Halsteren betreffende de Je blok woniogen aan de Steenbergseweg; gezien vanuit de Haagbêufcj dien ifc een eis tot plauséhade in. De hoogte van de planschade ïs geschat op een bedrag ongeveer € 25.000, ->, Dit bedrag is gebaseerd op de waarde vermindering van de woning, op grond van de volgende argument; - Bebouwing van het uitzicht aan de Jinkêrvoörzijde van de woning geziefi van binnenuit de woning, perceel sectie C nr. 244 CB 2565, is er reeds geen vrij uitzicht meer. Ten tijde van de aanschaf vandit perceel was hiervoor geen indicatie in het tesfemmingsplan. Vertrouwende U hiermee voldoende te hebben gelnibmèerd, Teken ik, Hoogachtend,'

HA' Bijlage: Identiteitsbewijs Koopakte Taxatiejapport

Op hecle-n., de eiföe juni --- • — <— — -— - —^-~_-~ — * van hefc jaar negentienhonderd twee en negentig,. verschenen voor mij, -Mr Jacques Alb@rt,..IVQ: „Marie Schul, lïofcaris ter standplaats Halsteren: —:-~- -• 1. de Heer .'Phlli-ppus van Rijswij k ,. -•—•—— — gemeente - ambtenaar, —--------- —— —-~----~ wóne'ride té, 462S CP Bergen óp. Zoom.aan de . ---. Mandaf seweg . 9 , -^— — - —-^--^ —r — •-—'-.—!_--,_-.-.*.r-^: gebQ-ren .te Sërgöü op. ZOOHI op vijf en twintig januari negen-tlenlioöagTtï "zes en veertig en — ten ó^^fis icgfvölge artikel 78 lid 2. van 4©- gameeiïfcewet dcsór <3é Bürgeïgeestêr van de gèméeötët Halsteren, wöiïende te .'Halsceréö, aaHgewe.-zèn om 'te vertègenwoordi-geB: de publiekrechtelijk ---rechtspersoon ._ houdende. -te" 4661 HP Hsls:tere:n, Öö.rpsstraats 30.. {corres.pojï'ae.ïïtiiëadres: Postöus^ 8r 46:60 AA -- vaïi. het. bestaan van welke aanwijzing mij f --notaris, genoegzaam is gebleken ~; en —— -' dus als ' z.ööanig de gemèeiiile Halsteren hie.rbl j reclits.geldig vert-egensv'aor-ciige-rid, -^- --- • --- —— vplgene- zijn "verklaring hierbij hmidelend ter uitvoering yan het besluit van het College, van. Burgemeester - en. Wethouders vaa de gejuesnté. — Hals t-êirês. van elf februari ïiegentientionderd -~ twee en .nsgeatie, nüsaiier 90/3051/PvR; — --- • --welk. besi-Uit..-van Burgemeester- en sfethduöers - -~ werd genoiaea,. .— • ---- '• — • ----------- ™~.„^--— . — , gelet "op -het fóèe-lüit van de Raad van ce — —-,-. geïnëeïjte; Halsïëiren, vari. negentien siei ----- _»— nègëfitienlioiïderd acht en tae.lit.ig, ---- —--->---go.e4g-ekeu.rd 3öor Gedeputeerde Staten van — Moord^Brabani/oij ijeslüit vgn drie- en twintig september- aegeatienhonderd adat en tachtig , '

t*órdenöe..-,ide geméeaCe Halsterea. hierna ook ge--^ noésïd: verkoper, e.n ---- ^-^-^ ---- „__^---. — -___.. de ecïiteliedën, Hernianxis ftntoir|ettê S.srgm@,a.s? portier* volgens ±ijri verklaring geboren té H.alste.reii .'op "eeö en twintig januari negentieniiondérd aqï.t éa vijftig ëfe • —- --- — -- — — — C&le'teg _Chri.s£iii.a Assaxégti, schooii*- —— -. Volgens' haar verklaring, gebaren te op negen, en twintig j..uii nsgenzeven, en vijftig,' '•- —; — ^>--— - — .— ^

2.

filet elkaadeir geïmwd Ia. algehele gemeensebap van goederen en'Miï vooy beiden, eerste echt en beiden wonende Ce' 4êSl £A Halststëft ssa de -~_——. 1 Biïüirtvfew- 'S;. * .-—-.—-—; - hierna zowel tezamen als iecfer buarier J a£~ . ~— aonderli-jJc, te noèiaenj dé Koper -. ^ ----------^ Leytef lag, régiBtergoed^' gebrülR. —-—•—' —^-,-.1—— Vsr.k.óperlieefii' blijkene eea ffiet köpeïr in, da maand feJbr'öari negèiïtiènhön.Gerd; twee en ïtéffën-tig aangegane ö^eïr-è'eKJcomst aan. Jcopef verJcöchfi en levere op gronö daarvan san jcopar, d'lè bii'jkeüs voormelde oveteeöfcpmst van veyfcop'er .heeft gekocht en. bij "deze asnvaaard-t, ieder voor de onverdeelde helft * -.-—.-^* dê^ èigejidom -vaii- ^-.-^—--s—^_i„~_,—^.;—i_^^_H,^„_^^._ ; , een ËJarcééi. £>cna.ttgrönd,t —•— *—'gelegen tö. Halsteirêii aatt da Saagbeuk - -——-—<•-— ia liet- Sest-^aaftiücfëplan Be schans,. ^ kadastraal bakend sis ter plaatse auïtfelij'k -— afgepaalde -. aajieeögesloeen - gëdeel teü Cer gezamenlijke-, grootte van ofegeveer vier are —--twee én dertig csntiare van de percelen — --1•••—•— ; gemeente Hals-tèr-öïi sfec.-tló € aurfimer-s ——- —•-—--• •^ AJ> ^e**^

üy.- ">5fi£t «

l^if

^ï Jï^*> J

-

^«

„_„„^««...^^ ,„.

^, __»_^,_,„,

^-•'^

,_

*„„

:

-

Welk perceel bouwgrond zo aa-uwkeuirig isoge-lijk j— is aaagegeven ïtist eea. arcering op een aan öeze aKte geliècJïve -en .door partijen voor echt eirk.oia.de getekende situatie ~- schots; --.-*• r—-.—__-— hierïia Qp'k5te, 'noeftien.;. het verkochte., --^—~- —-— dóór Koper ta: gebr-uikeïi als bötïwerrond voor de -^ bouw vaft- eën- bungalow; met verdere ' aanhoirdghedeii > JS.OO:^?ÖZTX [l &

*

"

•

"*"'

"

-"

W—ï-r-?"--~-

.W^—•

— --,

—.-i— -~,-^.—*-,^--~— — ^-—.«.«ï —w^-li.--»

Ds' koopprijs .bédraagc: ->—?—•••—•-.—-—.«————•*.--» ac&'t eïi vij-ftig. dulzena scfa.thöiiderö gulden ---1 ff \ J : JCI-R O * Osofs . V V / —--j» /r .

-~*

, -—l,

w^ -* . - * « . —

„

~-

. -..

-=->-

»-^~_.-—^_„».»«

exclusief -de. verschuldigde omzetbelasfeisg ad ^-,~tiea d«izeii4 achtïlönderd acht ea z-0ven.tig güldea — {ƒ 10,87$,--'l; .

— •

—

^„„^_^_„^^^^„^

derhalve 'totaal'eeïi bedrag van: •———:-~—••^—-•-*--•——• negen en zestig- duizend zeshonderd adhfe en zeventig gulden--(ƒ' 6S.,6?„8,"--3'; —— .-— wslk Ibeürsg .door koper ie. ypidaai! door stor-ting óp. sen reJöSïïing; van -aij , notaris,; *~r-»-^-~.—«•*-,->— '—

fede vè.rssheën'VÖOÏT mij / notaris«. bij deze akte: de Heer Béajaaiin. Gerardüs Kegga> kassier van de •gemeente Saléteren, -—• -„-—_,—,.—-. wöïienée.te: 4-|91 CP'Thólen, Ho f straat 3.1, te 2'hoXea: bg' zes juni negentienhonderd- vijf en, zes-tig- .en ongehuwd; ——-—^—-^

.—

3,

die verklaarde in zij a gemelde hoedanigheid - van bet .bestaan v$a welke hoedanigheid. siij , notaris, — genoegzaam is gebleken -*•', — -- — — -----—.——.—--.«gemelde koopsom ad aciit én. vijftig axiizend — -— - — — achthonderd ' gulden (ƒ 5.8.800,-- j; ------— ---------met de daarover verschuldigde omisetfaélasÈiag ad --tien duizen-ö'- achthonderd acïit en zeventig gulden ff

vj

* t~i Ö * 7 Q -^*-\ J.y,.o/ö, //

'

; __ , __ ^

___

~~

_____

•

.

__

,__,__«.^.^-i __ «_^-^_^--^.. ___ :v_,~

•

, __ _

•

van koper' te ïiebben ontvangen eö k-oper daarvoor* bij •deze algehele kwijting en décharge te. verlenen ---zonder enig vscjï-belïoud, -------- . ------- -- - — ^- —>~

¥0oyHiélée avere-ënkomstëö van: koop <SR . levering- zijn: öïider raéer gesloten oadsr de yolgén^é J&ediJggén • -— Kos-t:ejl_eE feela.stiij.gen . -:—-— — ——^-—;———:— — ~~ ^ftikelT

j..'

^'-•^-^--^-^-:*-^^^-^--^-~-.r-*--*--.^--^^-^r--

Alle kosten van de overdracfa.t:, waaronder .begrepen ~ het -kadastrale rec&t, 2 ij n voor r-ëkéoizig. van; - -----

koper. "--• — -—---,—«— ^ — ^^_^-.^-,_^^. ---- .— ------ , — :—

Lever ipggyerpliehtifig , 3 ujrid-iscfte eg gs±t ell^ke --- • .

^

Varköper is verplicht; aan koper recht- van eigendom "

a. b. of c.

onvoorwaardelijk, is, ---- >~ — - — -• ----- - --- - --- ' --- -—• niet bezwaard is met beslagen en/of hypotheken met inschrii vinger* daarvaa, --- — ---- ~ ----- ------niet bezwaard is met kwalitatieve verplicht- ---

d. rii-e't. bexwaa.^ is met fcsperkte réchten * be*iöüèï>erk.iïig.eA uit ovèreenkosist. ----- — —' — --- —•— —>~~— ---- — -~,^, --- . 2, Het verkochte wordt aanvaard in de feitelijke — staat, waarin- het zich teil tijde van cfe köopover- eenkomst ijévoad, geheel ontruimd &n vrij vah huur. Tijdstip -£èi£êMJ^e.,leverj.fcgA:J>a1;en. en ..Igsten., -—— Artikel .l-. ------ --- ^-.^,^_ r -„- r _^-„___„^^__---------_ Be" feitelijke aflevering van het verkochte vindt — Plaats terstond: na de ondertekening v&a deze akte, Vanaf dat tijdstip komen de baten koper 'ten goeder zijii <3e lasten 'voor zijïj refcenirtg ea draagt' hij het risico van; het verkoc-h-te. ---- ----- — —,^~.^,-,_™^ Alle zakelijke 'las teiï en belastingen, welke van het vêrkoc-ötë wordèfi. gehéveti ó,£ nog xüllen wordea - — '-:^ geheven, zijn voor rekening van koper vanaf een. —— j-arra'ari negentienhonderd drie en negentig,

4.

Overmaat of onderstaat. Artikel 4.

Indien de opgegeven maat of grootte van het vër~. — kochte of verdere omschrijving daarvan .niet juist of volledig is, ontleent geen van partijen daaraan Dit lijdt ten opzichte van koper uitzondering —-•-—indien en voorzover de betreffende opgave door --— verkoper blijkens deze overeenkomst is gegarandeerd dan wel niet te goeder trouw- is geschied. ~ •—'—-• Partijen gastn'er mee akkoord dat de uitkomsten van dé kadastraië Opmeting in de plaats treden van de •*• nadere omschrijving en bepalend zijn voor datgene ~ wat geleverd en verkregen is. —•—-----—-~——=-—Titeibewijzen en bescheiden. —'——-----— — Artikel 5» ——-—-———-— --• — —-. 1. Partijen zijn overeengekomen dat koper geen —™ rècht heeft op öè vroegere titelbewijzên als —--•-*—bedoeld in artikel 9 Boek 7 van het Burgerlijk

"2, Koper kan gêea ander eigendomsbewijs verlangen dan een afschrift van deze akte, -~—-——.___.----...— Garanties van verkoper. •— • '——'-—~—----Artikel 6 * -7-^——————___—. ^™— .. — — — VerJaoper garandeert het navolgende: -~—*~ —-* a. verkoper ,is bevoegd tot verkoop en levering van het verkochte? ~ ~ '—"—,—--——-—r-— b. het verkochte is thans niet zonder reent of ——^ • titel ia gebruik bij derden; ——^—^—'-'-'-^' 'c. het yerkoclite is niet betrokken in een ruilVej-kavelingspiaa-of herinrichtingsplan en is niet ter onteigening aèngewezea; -—--— -" d. voor verkoper bestaan ten opzichte van derden — geen verplichtingen uit hoofde van een voorfceurs- recht of een öptierechtr •--• e. op het verkochte rusten de gebruikelijke zake-— lijke lasten,! waarvan de termijnen zijn voldaan. — Verkoper heef t'bij hét aangaan van de koopövereenJcomst onder »£er nog gegarandeerd dat:.s " f* aan h^ per dat tijdstip van overheidswege ot — door nutsbedrijven geen veranderingen betreffende het verkochte-waren voorgeschreven óf aangekondigd, welke toen neig;-niet waren uitgevoerd; -. •———r-— g. aan heiffi op dat tijdstip betreffende het ver . kochte geen 4lopendê adviesaanvraag, voor) .aanwijzing of/aanwijzingsbesluit of registerin- i—schrijving bèïÊend wass --——"-— ——• —--"---*— i. als bescherad ïaonument in de zin van de —*—

artifcelen 3, 4 éa 6 van de Monumentenwet; — ~-'— 2, tot beac'tiêtiad, sta-ds- of <3qrpsjgê2ieïït of voorstel, daartoe als bemoeid in artikel 35 van. de Monu-* ----mentenwet; -—-r-r—----, „^^-,«,„_^._.i,_—-,,^_—.^^.-„^^^ 3. door de geiaee'ate of de provincie sis ïjescherrnd stads- of dörpsgeaicïït. — • — •—— • verKoper verklaart dat lient niet bekend is dat zich ten aanzien van. Het onder f aft • s gest^ïèe -—--~-—;sedertdien ê'ea ..verandering heeft plaats gêvbaderu BQj3effl3n4fg2Qé-fc/9RdergrosQise_..tari|:s * ---~~-^--~>----~—~ZrLlL ^». i-

JV^S JL

»'. T

*"~

' '

3t

-~~-~"--

;

-=

—'—-"

—"-^--T-«»--.-*—^- —'**'-

J;

--T— ;•—.—-•*- —:~»«-.«iii-^.>~—n«~ •*—--r; •«.=*—.—*••«

1, v^rkoger "is,-nJQst bejiend. met föiten die e:r op -— éat „hét werfcooü-të eiiigë venöntrëioiging —-~ die ten njciaele strekt vsïi hefc vooriEeld — -— gemuite door koper of 'dis hfeëft gëïeid ö.f aóüfcxiajQênleiaeri to-t eeft verplichting tot —--schoning van het registergoed dan we?l. tot het neiuea van andere iaaatregeieH. —--—-^———^—--—-—=——2. voor zover- ètaii:'verkópeK iiekênd zijn in het -"-—•verJc-óclite. §êen./.ondê.rgröiïdse tariKs voor l:et opslaan vah vl0eis.tóïÈeïi aan-weaig. —--*—•—*•—- —— «~-,-*^—-— g%gne-. — • ——,-~.--.-*^—•—^-~_„ .—. i^,,,

.^j,

—u^^i

,~- ~i^_

^«. .

=

— - «o__.

. — «.

-,^^-__ ^ -

Vbo.r- zover daarvan x>ij deze akte niet is4 afgeweken, blijft tus'sëö partijen geïdéa becgsên X öor het'-—VaB, dege ak:te overigens tussen hen is ^—"-— —-<—*--—~-—*»-.-:*,~.—,«—• i_.

^'

"^

'

.^ ^-^

s^^

-«-l

'

w —<

~-—

^^«.„.«^

-J—.^

Omtreat '&& aanwezigheid van voor het niilieVf- of de volksgezondheid gevaarlijke o-f niet aanvaardbare — stqgfen i:Q dé" 'verkochte grond is ee.n feodefiipndërEèek T fC^t V¥~

*ï' #~" T^ •?" ' VtiX JL J-v-il-W.

•

'-"••—i—"-«——p«. — — ^tj

'

.

_-™=-i>^_^i—»^~j ——-^^- —»

-

•

-

^

j^

__^ti^

.

... ,... .,

D.ë resultafceii- yaii dit onderzóeK izijn vastgelegd ±11 'een. rajpïsort van 'de milieudienst van de -gesïêente —Bergen op Zoca mamaer S 88/3.0 de dato zeventien' ~~ januari neöe'ntiéïihonderd negen eii tachtig> ^— v.afe welk rapport' eefi exemplaar "aan de koüer ter ~-~ hatid is g:a.s.teld,-, —^„-^-^^_^_^»._^^^___^.l.—._^.—.^,_™ Daaruit biijlct, 'sdat ar gsen reden is om aan te némert. daï- zich ia- de boaem stoffen beyinden, in —— concentrèc-ies-', 'die naar de litïidige: ïrtaatstaveK ——— schadelilk. zij5a'te achteri voor- het milieu o-f dis- — anderszins dp.s.-a,ïiyaardbaar z-ijrv, — ——,— Evenmin Keert-: ^ie 'vêrkppér, 0.eEieü bét vóórafgaaïids gebruik van de ;grortd voor zover .dat bekend is, -*-reden om. aan; te nemen dat der-seiijke ccnceatratiea zich in G.Q. &ód«a,.-zouden kunnen, bevinden, zodat de verkochte'gróM.'geacht Kan worden geschikt te si j n

voor het realiseren: van de daaraan, gegeven Partijen verklaarden iaet de inftoud van het rapport bekend te" -zijn, — --.,.....-,—.,-.._,— --- :— ---------Over en weer wordt afstand gedaan van elk rechti CSE ontbinding vait de overeenkomsten van koop en ~- — ~ levering 'te vorderen^ . van Halsteyea. gan:-;',4s toepassing de Algréjneae —————— T&ü. deze or Bouwgrond ia dé gêiiiëèntë Halsteren. nggéötleïihQndérd negentig" , ---- - —.—,__vastfi-ëstelö 'Mj' üêsiüit van de. Raad Van ds gsiaeente Halsteren .VÖËS eeü ©&. .twintigriegentieaïioiiöë'rd .negen en goedgefce«rd door Gedermteerdö staten. -van ifcord-Bï-abant Bij 'besluit van acht- januari riegèhtlëïïiioriaerd "negentig, numraèr 106590 en gewi j zigd . bil besluit van 'de Raad van de Halsteren'- van achttien januari negentienhonderd —— negentig, .gaedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Woord-Brabaat bij besluit Vaiï vier eu, twintig — ^--~ januari negentienhonderd negentig, <— • --------- *~~~~ nüismer 1.10247,

—-•— -- --- ---—'*———---,-, —i— *,.*-_..— ~— .-,.

vóór zover" daarvëöi hiervoor niet is afgeweken en — welke voorwaarden" moeCen worden geacht woordelij te in deze aXt^é. te- ei j n opgenoaien en daarvan deel uit te Bi£keö.. -: ——^~.^~~ ----------- .— - ------ —,1~.~__.~ — . — De ..eomï>arasé" sift) .1, gèfioëStdi liandélejid - als gemeld, verklaarde vooar zoveel nodig vorenbedoelde --— --— -bepalingeri aan Hofeer -op té leggen en voor en naménë dé gémee-ïifiè-.Haifetèrên aan te nemen, ^--— — -*--- .«-<-~— *.. De coiiipa.r^fitën sub 2 genoemd v.ör.Jclaarden. volledig1 ~ beleend te'èijn »et vorenbedoelde bepalingen en zichte verplichten om deze jécfens de gejuêente Halsteren We t _ Semee-nt en.» Met betrekking.'. -tot de per een januari. --- ---- — .negentienhonderd , vi j f eatacïi-tig in werking -getreden' Wet Voórkeüra:rsc
ï>e . comparanten verklaarden tenslotte tar zake van -

7.

dé heffing vaó overd-rac-htsbelasti&g op bovenstaande levering eea beroep te doen óp de vrij stelling als bedoeld ia artikel 15 li<3 l smb a .van de Wet —— op. Belastingen- van Ter zake 'van; ds uitvoering: vaa deze ook voor de gevolgen, wordt woonplaats ge-kozen ten kantore, vaa de -'bewaarder -vaii èë.ze miii-auta-kfce , ---- •De öcaaparaHteïi ziijxi mi j ,.. notaris , bekend. '•——--— --Waarvan- akte., ia 'minuut opgemaakt, is verleden te Halsteren/ op de datum la fee t hoofd vaii aêz& aïct.e BTa de de op

3ake;li3;K.e '-opgave vaa de iijhöHd van deze akte aan eoHipa,rgntëö. ftebben dsse eeïiparig verfelaarg van iïjJioutS: wa ög-ze akt-é te helïlseiï kennisgenomen en, volledigö voorlezing daa'Jrvaiï geen pri-j:-s te -•—j— *

"

Vervolgens is., de zé akte na bööeffetó Voorlezing dóór dé cotóparaütëö,- ondertekend, en' heb ik, notaris, — — daarna cEe-ze'akte onder fcejtenü oia -veertien uur -— —•P. '/s-r: Ri,js-»-l-j.k - H. A cans-AssiKarm - H . C . S

Bergra-ans ~ J, C, C gft - j« Sohul Voor

Ondergetekende,

_ _ Notaris ter standplaats Halsteren, Wöftende te Halsteren, verklaart, ^ ^ register-goed,, b i j yorenst.öande akte vervreemd in 0e zin van de. .Wét -vGörJceursrecht geisêéïiteri , niet is opgenomen ia een aanwijzing ex; artikelen 2 o£ S nöGft.in eea voorst-el ex artikel 6 van die Wet,

ïiSS^

2A3

SCHAAÜ,

JÈIËEL,,.. 'a«v«i'zi«o tiWJfZKiD

.

' ;

•a^TSK- •

'GECOMW.

CVd.2

8.-.2-91 '.2%1>9?,

a.tï.h'.

«.«ïZIÊN

™^LJ

B,I?"ÖE .SCHANS;"

W

'«(ÏONtrtllHWtN

VERKAVELING 'LQB 6. ' öED, SEKTIE C n'Qj Aw/j>

KAVEL NO. 1 $

^

oppifi./!'^ m^

makelaardij en taxatieburo ó/z De heer H.A. Bergmans en Mevrouw J.C.C, Bêrgmans-Assman Haagbeuk 8 4661 WD HALSTEREN

dorpsstraat 97-99 4661 hn halsteren tel, 01M-68592S fax 0164-087090. e-maft [email protected] markt 15-wouw kade 11- steenbergen www.helrhigmakelaardij.hl

OPDRACHT ZICHTTAXATIE/WAARDEBEPALING : 05.2408 Téxatienurnmer : 30 juni 2005 Datum opdracht Naafn opdrachtgever : De heer H.A. Bergmans en Mevrouw J.C.C, Bergmans-Assmann : Haagbèuk 8 Adres' opdrachtgever Postcode en plaats: : 4661. WD Halsteren De taxatie is uitgevoerd door : A,Ë, Helrnig .Rëgisterfnakelaar CRMT : RMT 01,18.109,5.0334 : 05 juli 2005; Datum opname OBJECT Type object

: Het vrijstaand woonhuis met ondergrond erf, tuin, garage en verdere aanhorighecJen, : Haagbèuk 8 te Halsterend' "**•-, : Kadastraal bekend gemeente Halsteren, sectieC nr. 7523, groot 4 are 30 centiare.

Adres Kadastrale omschrijving object

WAARDERING Het object is per opnamedatum getaxeerd op: • o n derhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik zegge: vier honderd negen en twintig duizend euro. » executie waarde, bij eigen gebruik zegge: drie honderd zeven en zeventig duizend euro. ONDERHOUDSTÖESTAND a) Globaal oordeel over de algemene onderhöudstoestanj

voldoende / matig/

b) Verwacht wordt dat de: kosten van het achterstallig onderhoud; dat noodzakelijk direct moet worden uitgevoerd, meer bedragen^ dan 10% van de onderhandse verkoopwaarde vrij van hü.ur < gebruik. Onder dergèlqke onderhoudskosten wordt verstaan de kosten die direct gemaakt moeien worden om verdere schade of vervolgschade aan het object ie voorkomen. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud is uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen).

AB'N/AMRO 52.55.99.452 - RABOBANK 30.61.40.004 - K.V.K. BREDA NUMMER 20102358 LMV

MAKELAARDIJ

O.Z.

-

TAXATIES

-

EXPERTISE

ONTEIGENING

makelaardij en taxatieburo o/z

CÓURANTHEID Normaal courant object gelet op type, liggfng en prijsklasse.

. '

.\

Bü aanbieding aan de markt tegeri de getaxeerde zal deze waarde naar verwachting vari de taxateur kurinéri worden gerealiseerd binnen een termijn van circa: . ; O tot 3 maanden/3 tot .6 maanden/&49t-9 maanden/9 tot 12 rriaanden/ anders < Overige factoren, die buitengewone ïnvlpeÖ/Hebben op de waarde van het object Aldus óp

.

: Niet van toepassing. -

op 06 juli 2005

Bijlagen: - uittreksel kadastrale registratie, -fotoblad.

L/WV

MAKELAARDIJ O.Z.

TAXATIES

EXPERTISE

ONTEIGENING .

Kadastraal bericht object

pagina. L van 2

Kadastraal bericht object Dtenst voor het kadaster en de openbare registers te BREDA

.

Gegevens uit de kadastrale registratie, met uitzondering van de gegevens inzake hypotheken en beslagen Betreft: Toesta ndsda turn :

HALSTEREN C 7523 Haagbeük 8 4661 WD HALSTEREN 30-6-2005

ster 1-7-2005 11:35:10

Kadastraal object Kadastrale aanduiding: HALSTEREN C 7523

Grootte: 4 a 30 ca 78252-394201 Coördinaten; Omschrijving kadastraal object: WONEN LocatieOntstaan op:

Haagbeük 8 4661 WD HALSTEREN 9-9-1994

Ontstaan uit:

HALSTEREN G 7425 gedeeltelijk

Gerechtigde

1/2

EIGENDOM De heer HERMANÜS ANTQINETTÉ BÊRGMANS Haagbeük 8 4661 WO HALSTEREN Geboren op.21-1-1958 Geboren te: HALSTEREN (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Recht ontleend aan: 48695/14 Eerst genoemde object in brondocument: «ALSTEREN C 244 gedeeltelijk

d.d, 12-6-1992

Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT GEHUWD Betrokken persoon; Mevrouw JOHANNA CQLETA CHRISTINA ASSMANN

Haagbeük 8 4661 WD HALSTEREN Geboren op: 29-7-1957 Geboren te: ZEVENBERGEN (Persoonsgegevens zijn conform GBA) . Ontleend aan: BSA 504/ 26003 BOA

d,d, 20-4-2005

Gerechtigde

1/2

EiGENDOM

Mevrouvy JQHANNA CQLETA CHRISTINA ASSMANN Haagbeük 8 4661 WD HALSTEREN Geboren op: 29-7-1957 Geboren té: ZEVENBERGEN (Persoonsgegevens zijn conform GBA)_ Recht ontleend aan: 4 8695/14 Eerst genoemde object in brondocument; HALSTEREN C 244 gedeeltelijk ittps://kadastef-.on-Iine.kadaster,n}/objprod.asp

d.d. 12-6-1992

1-7-05

SadastraaJ. bericht object

pagina 2 van 2

Aantekening recht BURGERLIJKE STAAT GEHUWD Betrokken persoon: De heer HERMANUS ANTOINETTE BERGMANS Haagbeuk 8 4661 WD HALSTEREN Geboren op: 21-1-1958 Geboren te: HALSTEREN (Persoonsgegevens zijn conform GBA) Ontleend aan: BSA 504/ 26003 BDA

d.d. 20-4-2005

Einde overzicht De Dienst voor het kadaster én de openbare registers behoudt zich het reent voor als bedoeld in artikel 2 lid l juncto artikel 6 iid 3 van de Databankenwet.

ittps;//kadaster-on^line.:kadasterviil/objprod.asp

1^7-05

Uittreksel Kadastrale Kaart

Deze kaart is noordgericht 12345 Perceelnummer zs Huisnummer kadastrale grens —'•—— Bebouwing -•—*•*-- Overige topografie Vóór een eensluidend uIBreksei, BREDA, 1 juli 2005 De bewaarder van het kadaster en de openbare registeqs

Schaa! 1:930

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

HALSTEREN C 7523

A& tifi uittrekselfcünneiigeen belrcftiwrtiare maten vfonlen ontieend. I>é" pienst'vobr hst (odasfer en de openbare regisïers behoudt ztóh de JnteÜectuete eigendomsrechten voor, waaronder hét auteursrecht en hetdgtabankenrêcflt^ . /

makelaardij en taxatïeburo o/z

Taxatiêrapport

Haagbeuk8 4661 WD Halsteren

Heimig Makelaardij &. Taxat!êfeüFó=o/z Dofpasf raat 97-99 4661 HN HALSTEREN tel.: 0164-685925

ÜVW

' -MAKElAARD!J;:- 'O.Z.

TAXATIES

•EXPERTISE-

ONTEIGENING -

bijlage 2. verslag toelichting

VERSLAG HOORZITTING § april 2005

Inzake het verzoek van de heer H.A. Bergmans met betrekking tot het object Haagbeuk 8 te Halsteren Locatie: Haagbeuk 8 Aanwezig: Adviescommissie: Verzoeker:

de heer mr. J.R.M, van der Poel, voorzitter de heer ing. P.E. Bakker, taxateur de heer H.A. Bergmans

De voorzitter opent de vergadering omstreeks 12.00 uur en stelt alle aanwezigen voor. Daarna geeft de voorzitter een uiteenzetting van de procedure. De voorzitter geeft aan de hand van het reeds ingediende verzoek een uiteenzetting van het verzoek (zie verzoek van de heer Bergmans). Verzoeker geeft aan dat de belangrijkste bezwaren zich richten op: • de omstandigheid dat de beoogde groenzone is ingekrompen c.q. bebossing is verminderd waardoor het uitzicht is verslechterd. ® De omstandigheid dat de woonomgeving is veranderd en de nieuw gerealiseerde woningen op korte afstand zijn gesitueerd waardoor het uitzicht is verslechterd « overlast als gevolg van de nieuw aangelegde verbindingsweg (sluipverkeer) De voorzitter merkt op dat de verbindingsweg niet in de besluitvorming is meegenomen en dan ook niet in de beoordeling van het voorliggende verzoek kan worden betrokken. Voorts wordt door de voorzitter opgemerkt dat de woonwijk waarop het verzoek is gericht voorzien was op het moment dat verzoeker zijn woning c.a. kocht, maar dat het realiseren van een aantal woningen in een groenstrook niet voorzienbaar was. Aan de hand van de bestemmingsplankaart wordt de planologische situatie bestudeerd. Verzoeker stelt dat het uitzicht met name wordt beperkt door de woningen die vlak langs de Steenbergseweg liggen. Verzoeker merkt op dat in juni 2005 door een plaatselijke makelaar een waardeverklaring is opgesteld. Een indicatie van de hoogte van eventuele planschade is toen niet aan de orde geweest. De voorzitter informeert verzoeker over het verdere verloop van de procedure. Aansluitend aan de hoorzitting wordt de woning opgenomen en de situatie ter plaatse bezichtigd.

bijlage 3. opnamerapport

Haagbeuk 8 te Halsteren

Het object waarop de taxatie n.a.v. het planschadeverzoek betrekking heeft betreft: Type woning

: vrijstaande woning

Plaatselijk bekend

: Haagbeuk 8, Halsteren

Kadastraal bekend

: Gemeente Halsteren, sectie C, nummer 7523

Rechthebbende De heer H.A. Bergmans Datum opname 5 april 2006 Geraadpleegde informatie Eigendomsbewijs, kadastraal plan en uittreksel, bestemmingsplaninformatie Bijzonderheden

taxatie - 5 april 2006 Haagbeuk 8, Halsteren

Omschrijving object en omgeving Type object

Vrijstaande woning met vrijstaande garage Bouwaard

Traditionele bouw, opgetrokken in metselwerk met spouw, betonnen vloeren; rondom hardhouten kozijnen met dubbelglas en roedeverdeling; zadeldak met pannen gedekt en voorzien van wolfseinden; het getaxeerde is aangesloten op alle nutsvoorzieningen; centrale verwarming en warmwatervoorziening middels combi-ketel; vloer-, spouwmuur- en dakisolatie. Bouwjaar van de woning Omstreeks 1992 Gerealiseerde aanzienlijk renovaties, verbouwing

indeling Algemeen Begane grond

Entree/ruime hal inclusief vide; trapopgang; toilet met fonteintje; meterkast; woonkeuken (ca. 18 m2) met unit in hoekopstelling voorzien van natuurstenen werkblad en diverse inbouwapparatuur; bijkeuken (ca. 6 m2) met tegelvloer, loopdeur naar achtertuin, wasmachine-aansluiting en kast met opstelling Nefit combi-ketel; woonkamer (ca. 55 m2) met houtkachel en openslaande tuindeuren

Verdieping

Zolder Garage

Ruime overloop met vide, vaste kast en luik (inclusief vlizotrap) met toegang tot bergzolder; 3 slaapkamers respectievelijk ca. 24,16 en 16 m2 groot, waarvan 1 vertrek met bergruimte; volledig betegelde badkamer met ligbad, dakkapel, douche-gelegenheid, 2e toilet en wastafel 1 ruimte (maximum stahoogte ca. 2 meter) met houten vloer Afmetingen ca. 9 x 4,5 meter; opgetrokken in metselwerk en voorzien van betonvloer, pannendak, kozijnen, roldeur aan voorzijde en loopdeur aan zijkant

Tuin

taxatie - S april 2006 Haagbeuk 8, Halsteren

Rondom de woning gesitueerd; voortuin met oprit en parkeergelegenheid op eigen grond; achtertuin (vanaf 2 zijden bereikbaar) gelegen op het zuiden en voorzien van sierbestrating, borders, gazon en hagen

Woonopp. / inhoud

Ca. 170 m2, 500 m3

Perceelopp.

430 m2

Onderhoudstoestand Binnen- en buitenonderhoud

: goed

Bouwkundige constructie

: goed

Courantheid Goed Omgeving Het object is gelegen in een ruim opgezette woonwijk met voornamelijk vrijstaande woningen in de nabije omgeving. Verontreiniging Taxateur heeft geen rekening gehouden met of onderzoek gedaan naar eventueel aanwezige bodem- en/of grondwaterverontreiniging.

taxatie - 5 april 2006 Haagbeuk 8, Halsteren

FOTOBIJLAGE

Zicht vanuit de woning op de planlocatie

taxatie - 5 april 2008 Haagbeu k 8, Halsteren

bijlage 4. overzichtstekening

bijlage 5. bestemmingsplan "De Schans 3e en 4e fase

Gemeente ê Eergen op

DE

SCHANS FASE

'Archïtekten-Stedebouwkundigen

tSoschstraat 35-37 4811 GS Breda ftelefoon 076-225262 .telefax 076-213372

GEMEENTE

BESTEMMINGSPLAN DE SCHANS 3e+. 4 e bestemmingenkaart

I Schaal

1'2OOO

HALSTEREN FASE

n

o

£! Gemeente jj Eergen op Zoom

VERKLARING

BESTEMMINGEN WOONBUURTDOELEiNDEN(gedeelteljjk

PP

nader uit te werken)

PAARDENPENSION LEIDINGEN

AANDUIDINGEN

.

-

•:

<••-*

KADASTRALE EN TOPOGRAFISCHE

GEGEVENS

BESTE MMINGSGRENS BESTE MMINGSVL AK BOUWVLAK

GELUIDHINDERZONE . in meters gemeten vanuit wegas GELUIDWERENDE

\

VOORZIENING

ONDERGRONDSE LEIDING met belemmeringszone in meters gemeten vanuit leidingas WATERWINBESCHERMINGSGEBIED

i l l

1107.8

-1-

Inhoud. PARAGRAAF l.

INLEIDENDE VOORSCHRIFTEN.

Artikel

1.

Begripsomschrijvingen,

2

Artikel

2.

Wijze van meten.

5

PARAGRAAF II.

ALGEMENE VOORSCHRIFTEN IN VERBAND MET DE BESTEMMINGEN. . . •

Artikel

Algemene voorschriften omtrent bebouwing.

6

Artikel 4.

Algemene gebruiksbepaling.

7

Artikel

Beschrijving in hoofdlijnen.

8

3.

5.

PARAGRAAF Ili.

VOORSCHRIFTEN IN VERBAND MET DE AFZONDERLIJKE BESTEMMINGEN.

Artikel

6.

Woonbuurtdoeleinden.

Artikel

7.

Paardenpension.

18

Artikel

8.

Leidingen.

20

9

PARAGRAAF IV.

OVERIGE VOORSCHRIFTEN.

Artikel 9.

Algemene vrijstellïngsbevoegdheid.

22

Overgangsbepaling.

23

Artikel 11.

Strafbaarheidsbepalïng.

2.4

Artikel 12.

Titel.

25

Artikel 10.

..

1107.8

-B-

ARTIKEL 5. BESCHRIJVING IN HOOFDLIJNEN. A. Planontwikkeling.

Het onderhavige plan richt zich primair op ontwikkeling van het woongebied De Schans 3* en 4" fase ter voorziening in de woningbehoefte van de kern Halsteren in de komende jaren. Voorwat betreft het karakter van de bebouwing betreft geldt ais uitgangspunt dat een zodanig gedifferentieerd bouwprogramma wordt uitgevoerd, waarbij zoveel als mogelijk rekening wordt gehouden met de vraag vanuit de aktuele woningmarktsituatie. B. Beeldkwaliteit'.

Bij de ontwikkeling van het woongebied De Schans 3e en 4a fase staat - naast de realisering van de nodige woningen - mede het bereiken van een hoge kwaliteit van dat gebied als toekomstig woon- en leefmilieu ten doel. Deze kwaliteit uit zich vooral .in de vorm van een aantal .afzonderlijke karakteristieken, zoals deze nader zijn aangegeven op de bij deze voorschriften behorende kaarten Ruimtelijke karakteristiek en Verkeerskundige karakteristiek. Met betrekking tot de afzonderlijke karakteristieken gelden de navolgende uitgangspunten. Ruimtelijke karakteristiek: A. gesloten straatwand: het kreëren van een ruimtelijk beeld, waarbij middels de bouw van zoveel mogelijk aaneengesloten bebouwing (hoofd- en bijgebouwen) een overwegend gesloten straatwand ontstaat. De wand die zo ontstaat dient ter begeleiding van de buurtontsiuitingsweg, ofwel als afscherming van een ruimte die het omgeeft; B. open straatwand: het kreëren van een ruimtelijk beeld, waarbij middels de bouw van enkel vrijstaande woningen een open straatwand ontstaat. Dit beeld kan worden versterkt door: ( afwisseling van hogere en lagere bebouwing; - de bouw van aangebouwde bijgebouwen voor het hoofdgebouw c.q. naast of achter de woning;

aangeduid met A: het kreëren van een pleinvormige ruimte, welke door vorm en afmeting een herkenbaar punt zal zijn in het nieuwe woongebied, waarbij: de bebouwing de ruimtebegrenzing en het stenen karakter dient IQ benadrukken middels aaneengesloten bebouwing, welke in de aan het plein gelegen perceelgrens gebouwd dient te wórden; bij de vormgeving en het materiaalgebruik dient een symmetrie te worden nagestreefd; de beslotenheid en beschutting gewaarborgd dient te worden, dit kan tot

-9-

1107.8

uitdrukking worden gebracht middels de bouw van een overkapping met een lichte konstruktie met een minimale hoogte van 4 m.; aangeduid met B: het kreëren van een ruimtelijk beeld waarbij, middels aaneengesloten bebouwing en/of beplanting, een besloten ruimte ontstaat met een verblijfsfunktie voor de omliggende woningen. Dit beeld kan worden versterkt door het bouwen in de aan het plein gelegen perceelgrens; D. bijzonder bouwkundig element: het ter plaatse realiseren van bebouwing, waarvan de vormgeving en architektuur vanwege de markante ligging in het plangebied specifieke aandacht vraagt. Daarnaast geldt voor het bouwkundig element aangeduid met 1: uit de vormgeving dient de herkenbaarheid van de funktie, een bijzondere voorziening, geen geluidgevoelig objekt zijnde, duidelijk te worden; er dient een zodanige vormgeving te worden nagestreefd zodat deze gebouwen de hoofdroute begeleiden; en voor het bouwkundig element aangeduid met 2 geldt: - de bebouwing dient de hogere ligging in het plangebied te aksentueren. Om dit te bereiken zal de bebouwing uit minimaal twee bouwlagen met kap.dienen te bestaan; er dient een zodanige vormgeving te worden nagestreefd zodat deze gebouwen de hoofdroute begeleiden; . en voor de bouwkundige elementen aangeduid met 3 geldt: ligging in de lengterichting van het plein en in de as van de op het plein aansluitende woonstraten, met een samenhangende vormgeving tussen de bebouwing aan weerszijden van het stenen plein; . _ E. karakteristiek gebouw: het behoud van het ruimtelijk beeld zoals dat wordt bepaald door de bestaande specifieke karakteristiek van de betreffende bebouwing. Met het behoud van de betreffende karakteristiek wordt niet verenigbaar geacht het verbouwen danwei uitbreiden van deze bebouwing, alsook het oprichten van bijgebouwen, indien hierdoor aan de betreffende karakteristiek wezenlijk afbreuk wordt gedaan; F. zichtlijn:

•

"het kreëren van een visuele relatie vanuit het woongebied met de reeds bestaande karakteristieke gebouwen. Hierbij geldt dat de aangegeven richting van de zichtlijn zoals aangegeven op de kaart in acht moet worden genomen; G. groene ruimte: het realiseren van de nodige groenvoorzieningen, deels ten behoeve van het zoge-naamde "kijkgroen" en deels ten behoeve van het zogenaamde "speelgroen". Hierbij geldt dat indien deze ruimte omlijnd is, de woningen aan deze ruimte op de groene ruimte georiënteerd dienen te zijn. . Bij de inrichting dient aandacht besteed te worden aan de sociale veiligheid en aan

-10-

1.107.8

de aansluiting op de omgeving;

'

H. groene achterzijde:

-.

.

.

•

het kreëreh van een ruimtelijk beeld waarbij er, middels het aanbrengen van hoogopgaande beplanting, met een minimale maat van 4 m., een overgang wordt gerealiseerd tussen het bebouwde en het onbebouwde gebied; 1. houtopstanden:

.

het behoud van het ruimtelijk beeld zoals dat wordt bepaald door de aldaar bestaande houtgewassen, welke in belangrijke mate bepalend zijn voor de sfeer en ruimtelijke karakteristiek ter plaatse; J, geluid werende voorziening: het ter plaatse realiseren van een geluidwerende voorziening welke qua vorm aansluiting dient te vinden op het te realiseren woongebied. Gedacht wordt aan een aarden wa! met beplanting. Verkeerskundige karakterstiek: A. buurtontsluitinqsweq: het realiseren van een weg welke primair een funktie heeft voor de afwikkeling van verkeer naar c.q. vanuit de onderhavige woonbuurt, met dezelfde of nagenoeg dezelfde ligging als op de kaart Verkeerskundige karakteristiek is aangeduid en met een op. die funktie afgestemde inrichting, overigens met inachtneming van het aangegeven principeprofiel. Hierbij geldt dat de weg, in verband met de herkenbaarheid, grotendeels begeleid dient te worden door aan één of twee zijden een bomenrij. Parkeren is toegestaan in de vorm van langs- en dwarsparkeren; B. woonstraat: het realiseren van straten welke primair een funktie hebben voor verblijf en ontsluiting van aanliggende woningen. De inrichting dient op deze funktïe te zijn afgestemd, overigens met inachtneming van één van de aangegeven principeprofielen. Met betrekking tot de als a aangegeven woonstraten geldt dat deze gerealiseerd dienen te worden met een gelijke ligging als op de kaart Verkeerskundige karakteristiek aangegeven en met betrekking tot de als b aangegeven woonstraten geldt dat deze gerealiseerd dienen te worden, waarbij de ligging maximaal 10 m. mag afwijken van de op de kaart Verkeerskundige karakteristiek aangegeven ligging; C. route langzaam verkeer: .het realiseren van een route, welke vooral door een toepassing van daarvoor geschikt bestratingsmateriaal voldoende verlichting en - waar gewenst en mogelijk begeleid door beplanting, ook herkenbaar is als - rekreatief aantrekkelijke - route voor het langzaam verkeer.

-11-

1107, i

PARAGRAAF 111. VOORSCHRIFTEN IN VERBAND MET DE AFZONDERLIJKE BESTEM-

ARTIKEL G.

WOONBUURTDOELEINDEN. AANDUIDING: W.

-

A. Doeleindenomschrijving. De op de plankaart als "Woonbuurtdoeleinden" aangewezen gronden zijn bestemd voor de navolgende doeleinden: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

wonen; bijzondere doeleinden; horeca; kantoren; verkeersvoorzieningen; groenvoorzieningen; geluidwerende voorzieningen; houtopstanden; ^ openbare nutsvoorzieningen.

.

B. Ontwikkeüngs- en beheersregeling. Naast de in artikel 5. beschreven hoofdlijnen geldt met betrekking tot de onder A. genoemde doeleinden tevens de navolgende regeling: 1. wonen: wonen is enkel toegestaan in een hoofdgebouw (met aangebouwde-bijgebouwen) en het hoofdgebouw mag worden gebouwd in de vorm van al dan niet gestapelde woningen. Bij vrijstaande en haifvrijstaande woningen dient In verband met de parkeerbehoefte in tenminste 1 parkeerplaats per woning op eigen terrein te worden voorzien en voor het bepalen van deze parkeerplaats (p.p.) geldt het navolgende: . een garage met oprit: 1 p.p.; een garage zonder oprit: 0,70 p.p.; een carport: 1 p.p.; een tuinparkeerplaats: 1 p.p. De uitoefening van een aan huis gebonden beroep of een-aan huis gebonden bedrijf is enkel toegestaan met toepassing van de hierna in D. opgenomen vrijstellingen; • 2. bijzondere doeleinden: bijzondere doeleinden zijn toegestaan in de vorm van openbaar bestuur, openbare dienstverlening, kuituur en verenigingsleven, mits het geen geluidgevoelige objekten zijn en enkel ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element 1. Parkeren dient geheel op eigen terrein plaats te vinden;

1107.8

-12-

3. horeca: horecabedrijven zijn enkel toegestaan indien deze aktiviteiten geen afbreuk doen aan het woon- en leefmilieu in de betreffende buurt en enkel ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element 1 en 3; 4. kantoren:

~

kantoren zijn enkel toegestaan ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangeduide bijzonder bouwkundig element 1 en 3; 5. verkeersvoorzieninqen: verkeersvoorzieningen zijn enkel toegestaan in de vorm van een buurtontsluitihgsweg, een woonstraat en route voor langzaam verkeer, voor de funktie en inrichting waarvan wordt verwezen naar de omschrijving zoals in artikel 5. voor soortgelijke verkeersvoorzieningen is gegeven; 6. groenvoorzieningen: naast de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven voorzieningen zijn groenvoorzieningen toegestaan in de vorm van groenaankleding van met name verkeersvoorzieningen;

7. geluidwerende voorzieningen: geluid werende voorzieningen zijn toegestaan ter voldoening aan de Wet geluidhinder, voor de vorm en inrichting wordt verwezen naar de omschrijving zoals in artikel 5. is gegeven; 8. houtopstanden: de aanwezige hoütopstanden dienen als waardevol ruimtelijk groenelément behouden te blijven. Het vellen of rooien hiervan is daarom gebonden aan een aanlegvergunning; 9. openbare nutsvoorzieningen: openbare nutsvoorzieningen zijn enkel toegestaan in de vorm van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, indien deze ten dienste staan van het onderhavige gebied en geen onevenredige afbreuk doen aan één of meer funkties van de onderhavige gronden. C. Bebouwingsregeling. 1. Op de onderhavige gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de onder A. genoemde doeleinden worden gebouwd, welke in overeenstemming zijn met de onder B. gegeven regeling en tevens voldoen aan de navolgende bepalingen:

i

n'9

Grafiek bouwmogeiijkheden per bouwperceel, als bedoeld in lid C.1.a. sub 5.

üijiiöüjsipjiül^ '££zfëïïi -H.EÜ4

:vT>.ÖCt

^TTJ

:

.^T-r-iV; m?"

•

i j j, - .

;;i_4;-^-

^

j i--T|- .- Ü

iy.*4rl^ilir-V..hi rj±j- j-f ttrr

i

i

1107.8

-13-

a. algemeen: 1. gebouwen dienen achter de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven gesloten en open straatwandlijn te worden gebouwd; 2. ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven "groene ruimte" mogen geen gebouwen worden opgericht; 3. indien op de kaart Ruimtelijke karakteristiek een bouwvlak is aangegeven' mogen gebouwen enkel binnen dat bouwvlak worden gebouwd; 4. binnen het op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven bouwvlak mag slechts één woning met de daarbij behorende bijgebouwen worden gebouwd; 5. het bebouwd oppervlak van een bouwperceel behorende bij een eengezinshuis mag niet meer bedragen dan in nevenstaande grafiek is weergegeven; ' 6. een bouwperceel ten behoeve van gestapelde woningen mag voor maximaal 60% worden gebouwd; 7. ter plaatse waar op de kaart Ruimtelijke karakteristiek "open straatwand" is aangeduid, mogen woningen enkel vrijstaand worden gebouwd; 8. een hoofdgebouw zal met zijn voorgevel gericht zijn op enige weg; 9. indien op de kaart Ruimtelijke karakteristiek een maximale bouwhoogte is aangegeven mag de hoogte van de bouwwerken maximaal de op de kaart aangegeven waarde bedragen; b. met betrekking tot de hoofdgebouwen: 1. a. indien op de kaart Ruimtelijke karakteristiek een gesloten straatwand is aangegeven mogen hoofdgebouwen enkel in de op de kaart aangege.ven straatwandlijn worden gebouwd; ' • b. ter plaatse van de op de. kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven ;ppen5sfr%a|wandfmogen hoofdgebouwenJppWfïïaaTj? m. uit de tot de aan de wegzijde gelegen perceelgrens worden geb*dü'wd;" c. elders mag de afstand van enige voorgevel tot de aan de wegzijde gelegen perceelgrensWaxtniaaT 6 m. Bedragen; 2. de diepte van een hoofdgebouw in de vorm van een eengezinshuis en gestapelde woningen mag maximaal 15 m. bedragen; 3. het oppervlak van een eëngezinshuis mag maximaal 85% bedragen van het toegestane oppervlak aan bebouwing op dat bouwperceel; 4., a. de goothoogte van de hoofdgebouwen mag maximaal 6 m. bedragen en de hoogte maximaal 9 m,; b. in afwijking van het onder a. bepaalde mag de goothoogte van gebouwen ten behoeve van gestapelde woningen en ten behoeve van de als 2, 3 en 4 aangegeven bijzondere bouwkundige elementen maximaal 8,50 m. en de hoogte maximaal 12 m. bedragen, uitgezonderd dakopbouwen voor liften; 5. de afstand van.een vrijstaande woning of een blok van 2 hoofdgebouwen^ aaneen tot dé zijdelingse perceelgrens zal,i^^^^^^^^e^^^iragen; c. met betrekking tot de bijgebouwen: 1. de bijgebouwen mogen aangebouwd en/of vrijstaand worden gebouwd; 2. op een bij een eengezinshuis behorend bouwperceel mag het gezamenlijk

1107.8

-14-

oppervlak aan bijgebouwen maximaal 50 m 2 bedragen, met uitzondering van het op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven bouwvlak; 3. dé oppervlakte van de bijgebouwen per woning in gestapelde vorm mag maximaal 20 m z bedragen; 4. de goothoogte van de bijgebouwen mag ten hoogste 3 m. bedragen en de hoogte ten hoogste 5 m.; . 5. a. ter plaatse van de op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven "open straatwand" zal de afstand van een bijgebouw tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 m. bedragen; b. elders zal de afstand tot de zijdelingse perceelgrens minimaal 3 m. bedragen, tenzij het bijgebouw tenminste 5 m. achter de voorgevel van het hoofdgebouw wordt gebouwd; d. met betrekking tot de bouwwerken, geen gebouwen zijnde: 1. de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag ten hoogste '(. 3 m . bedragen; . , . - ' • 2- de hoogte van erfafscheidingen mag vóór de voorgevel maximaal 1 m. en overigens maximaal 2 m. bedragen. 2. Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in dit lid onder: a. 1. aanhef: voor de bouw van bouwwerken welke strekken tot een gebruik ten behoeve waarvan onder D.2. vrijstelling is verleend;
•'.

t>.. 1 .b.5.i voor het verminderen van de daar voorgeschreven afstand ten behoeve van het bouwen van een vrijstaand hoofdgebouw, eventueel tot in de zijdelingse perceelgrens, mits dit gebeurt aan slechts één zijde van het bouwperceel en, indien die tevens de zijdelingse grens is van het naastgelegen bouwperceel, de afstand van het hoofdgebouw tot het hoofdgebouw op het naastgelegen bouwperceel tenminste 3 m. bedraagt. Deze vrijstelling mag niet worden toegepast voor een hoofdgebouw gelegen achter de pp de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven "open straat-^ wand"; ' c

- l-c.2.j voor een vergroting van het oppervlak van een vrijstaand bijgebouw tot maximaal 100 m 2 , mits dit strekt tot een gebruik ten behoeve waarvan onder D.2. vrijstelling is verleend;

d- 1 .d.1.: voor de bouw van een overkapping met een maximale hoogte van 6 m. en enkel ter plaatse van op de kaart Ruimtelijke karakteristiek aangegeven "plein" aangeduid met A. , " 3. Burgemeester en Wethouders-zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van: a. de afmetingen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, erfafscheidingen daaronder begrepen, met dien verstande dat de toegelaten maximale hopgte kan worden beperkt tot 1 m., in verband met de situering ten opzichte van

-15-

1107.8

aangrenzende bouwpercelen, danwei in verband met de voor de verkeersveiligheid noodzakelijke uitzichtshoek; b. de situering en verschijningsvorm van erfafscheidingen in geval van afscherming van een tuin aan de straatzijde enkel ten behoeve van een verantwoorde inpassing van deze bouwwerken in het straatbeeld en de woonomgeving, D. Gebruiksregeling. 1. Onder strijdig gebruik van de grond en bouwwerken, als bedoeld in artikel 4., wordt in elk geval verstaan een gebruik van de grond en bouwwerken in strijd met de onder B. gegeven regeling en voorts: a. met betrekking tot de grond: 1. ais staanplaats voor onderkomens, behoudens voor ten hoogste één onderkomen per woning, mits dit achter de woning wordt geplaatst en niet voor bewoning wordt gebruikt; 2. als staanplaats voor wagens en kramen, geschikt en bestemd voor de uitoefening van detailhandel; 3. als terrein voor het al dan niet voor verhuur of verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, danwei geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen, c,q. onderdelen daarvan, welke bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voorzover het betreft parkeren in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; 4. als opslag-, stort-, lozing- of bergplaats van bruikbare en/of onbruikbare, of althans aan hun oorspronkelijk gebruik, onttrokken voorwerpen, stoffen of produkten, behoudens voorzover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. met betrekking tot de bouwwerken: 1. voor bewoning, voorzover het een vrijstaand bijgebouw betreft; 2. voor de uitoefening van enige vorm van handel en/of bedrijf met uitzondering van het in dit artikel onder B. omschreven kantoor- en horecabedrijf; 2. Burgemeester en Wethouders verlenen vrijstelling van het bepaalde in dit lid onder 1.b.2. voor de uitoefening van een aan huis gebonden beroep en kunnen vrijstelling verlenen voor de'uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf, met inachtneming van het navolgende: a. per bouwperceel mag het oppervlak van de bebouwing dat hiervoor wordt gebruikt niet groter zijn dan 100 m 2 ; b. het gebruik mag geen ernstige c.q. onevenredige hinder opleveren voor het woonmilieu en mag geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de buurt; c. de woonfunktie van het betreffende perceel dient in overwegende mate gehandhaafd te blijven; d. detailhandel is alleen toegestaan als ondergeschikte nevenaktiviteit bij de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf;

1107.8

.

-16-

e. de aktiviteit mag niet betreffen een inrichting als genoemd in artikel 2.1. van het inrichtingen- en Vergunningenbesluit Milieubeheer d.d. 5 januari 1993; f. het gebruik mag geen nadelige invloed hebben op de afwikkeling van het verkeer; g. er dient in beginsel op eigen terrein te worden voorzien in de parkeerbehoefte; h. ingeval van de uitoefening van een aan huis gebonden bedrijf mogen de bedrijfsaktiviteiten geen publieksgericht karakter hebben. E. Aanlegvergunningen. 1. Het is verboden op of in de gronden met daarop houtopstanden, zoals aangegeven op de kaart Ruimtelijke karakteristiek, zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de navolgende werken of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanbrengen van boven- en ondergrondse transport-, energie- of telekommunikatieleidingen en de daarmee verband houdende konstrukties, installaties en apparatuur; b. het aanleggen of verharden van wegen, paden, lanen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; c. het ontginnen, verlagen, afgraven, ophogen of egaliseren van de bodem; d. het vellen of rooien van houtopstanden. 2. Het onder 1. vervatte verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden: a. welke het normale onderhoud en beheer betreffen; b. welke reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan. . 3. Werken of werkzaamheden als bedoeld.onder 1. van dit lid zijn slechts toelaatbaar Indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de onder B. gegeven regeling, rrret betrekking tot houtopstanden. F. Woonbuurtdoeleinden, nader uit te werken; Aanduiding: W(u). 1. Uitwerkingsregeünq. Voor de gronden die op de plankaart als zodanig zijn aangewezen geldt dat Burgemeester en Wethouders de bestemming nader uitwerken op grond van artikel 11. W.R.O., met dien verstande dat de uitwerking pas mag plaatsvinden na 1 januari 1 999. • " 2. Voorschriften.

:

a. Op deze gronden is van toepassing hetgeen hiervoor in dit artikel is bepaald, met dien verstande dat alleen mag worden gebouwd overeenkomstig een vastgestelde uitwerking van Burgemeester en Wethouders.

1107.8

-17-

b. Zolang geen uitwerking is vastgesteld zijn Burgemeester en Wethouders bevoegd vrijstelling te verlenen van het hiervoor onder a. bepaalde, indien het bouwwerk past in een konsept-uitwerking en vooraf van Gedeputeerde Staten een verklaring is ontvangen dat zij tegen het verlenen van de vrijstelling geen bezwaar hebben. 3. Procedureregels. a. Een aanvraag tot uitwerking dient te geschieden in de vorm van een situatieschets met ingetekend de gevraagde nieuwe bestemming. b. Burgemeester en Wethouders beslissen omtrent een aanvraag tot uitwerking binnen 8 weken na ontvangst ervan. c. Het ontwerpbesluit, waarbij toepassing is gegeven aan het bepaalde in deze voorschriften met betrekking tot de uitwerkingsbevoegdheid, ligt gedurende 2 weken ter gemeentesekretarie ter inzage, waarbij belanghebbenden gedurende dezelfde tijd gelegenheid krijgen om schriftelijk van hun bedenkingen te doen blijken bij Burgemeester en Wethouders. d. De Burgemeester maakt de nederlegging tevoren op de gebruikelijke wijze bekend (zo mogelijk ook door aanplakking ter plaatse van de aanvrage). e. Indien tegen het ontwerpbesluit' bedenkingen zijn ingebracht, wordt het besluit met redenen omkleed. f.

Burgemeester en Wethouders delen aan hen, die bedenkingen hebben ingebracht, de beslissing daaromtrent mede.

g. Burgemeester en Wethouders zuilen de uitwerking niet weigeren dan nadat de Raadscommissie is gehoord. h. Burgemeester en Wethouders zenden onverwijld een afschrift van het besluit van Gedeputeerde Staten aan hen die bedenkingen hebben ingebracht. 4. Verkorte procedure. Indien geen bedenkingen, zoals bedoeld onder 3. sub c., zijn ingebracht, behoeft het besluit van Burgemeester en Wethouders geen goedkeuring van Gedeputeerde Staten. " '

1107.8

-22-

PARAGRAAF IV. OVERIGE VOORSCHRIFTEN.

ARTIKEL 9. ALGEMENE VRUSTELUNGSBEVOEGDHE!D. A. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen van de voorschriften van dit plan ten aanzien van: 1. het afwijken van de voorgeschreven minimum en maximum maten, voorzover daarvoor geen bijzondere vrijstellingsbevoegdheid in deze voorschriften is opgenomen, mits deze met niet meer dan 10% worden veranderd; op het in deze voorschriften vermelde bebouwingspercentage is deze vrijstellingsmogelijkheid niet van toepassing; 2. het bouwen van kleine, niet voor bewoning bestemde gebouwtjes en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van doeleinden van openbaar nut, zoals transformatorhuisjes, schakelhuisjes, reduceerstations en telefooncellen en naar de aard daarmee gelijk te stellen gebouwtjes, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, voorzover deze bouwwerken geen grotere goothoogte dan 3,50 m. en geen groter oppervlak dan 10 m2 hebben; 3. het bouwen van voorzieningen ten dienste van het ontvangen en zenden van radio- en televisiesignalen, voorzover deze voorzieningen van geringe horizontale afmetingen zijn en mits de hoogte niet meer bedraagt dan maximaal 15 m. B. 1. Burgemeester en wethouders kunnen bij het verlenen van de vrijstelling voorwaarden stellen ten aanzien van de situering van de onder A. sub 3, bedoelde antennes, teneinde een ruimtelijk verantwoorde plaatsing van antennes ten opzichte van de omgeving te waarborgen. 2. De onder A, genoemde vrijstellingen mogen slechts worden verleend indien hierdoor geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de "gebruiksmogelijkheden of aan één of meer funkties van de aangrenzende gronden en bouwwerken. 3. Bij het verlenen van de vrijstelling is de in afdeling 3.4. van de Algemene Wet Bestuursrecht geregelde voorbereidingsprocedure van toepassing.

bïjiage 6. Kaart Ruimtelijke karakteristiek

Architekten-Stedebouwkundigen

Hoschstraat 3S-37 •4311 GB Breda telefoon Ó76-22S262 telefax 076-213812

Schaal

1:2OOO Werk

8 HA

GEMEENTE

HALSTEREN

BESTEMMINGSPLAN DE SCHANS 3e. + 4e ruimtelijke karakteristiek

Gewijzigd

Getekend

pss Blad

93131

FASE

sept 93

okt 93/mei 94

V ERKLARING

GESLOTEN

STRAATWAND

OPEN STRAATWAND BIJZONDER

BOUWKUNDIG

ELEMENT

KARAKTERISTIEK GEBOUW met bijbehorend bouwvlak PLESN

GROENE

RUIMTE

GROENE

ACHTERZIJDE

HOUTOPSTANDEN GELUIDWAL MAXIMALE ZICHTLIJN

PLANGRENS

BOUWHOOGTE

bijlage 7. kaart Verkeerskundige karakteristiek

a) ^

-Q

_* "o .. rn

!X> Tl O x3 00

31 m r* m

woonstraten

1Ü111

•

Architekten-Stedebouwkundigen

Boschstraat 35-17

GEMEENTE

HALSTEREN

4811 CB Breda

BESTEMMINGSPLAN

telefoon 076-225262

DE SCHANS 3^ 4- 4^ FASE verkeerskundige karakteristiek

telefax 076-213812

Schaal

1:2OOO Werk

8 HA

Getekend

pss Blad

9313

Gewijzigd

sept 93

okt 93/mei 94

f

\SJö

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

plankaart

Behoort bij besluit van Gedeputeerde Staten van Noord.-8rabant van

(nw. Th.B.C.M. Berenschot)

o concept-voorontwerp O voorontwerp O ontwerp •

vastgesteld d.d.: 28.06.2001

o goedgekeurd d.d.:

samenwerkende adviseurs maastricht ruimtelijke ordening, onderzoek en vormgeving

Tekening nr. 700003010

schaal

1:2000

datum 24.10.2000

27.11.2000

28.06.2001

02.03.2001 ts eon ondorde«l van Dr. Nev«nstroa* 5E,

Moastricht,

telafoon 043-3523300,

ialefax 043—3639981,

E—mail samOarcadis.nl

verklaring bestemmingen woondoeleinden 1 woondoeleinden 2 woondoeleinden uit te werken (W.U.W) paardenpension groenvoorziening verkeersdoeleinden

dubbele bestemmingen . beschermingszone a (hogedruk hoofdgastransportieiding GASUNIE) beschermingszone b (hoofdwatertransportleiding, rioolwaterpersleiding)

aanduidingen kadastrale indeling bestaande bebouwing piangrens bestemmingsgrens bebouwingsgrens hogedruk hoofdgastransportieiding {GASUNIE) rioolwaterpersieiding hoofdwatertransportleiding grondwaterbeschermingsgebied 34cr + N.A.P.

straalverbinding met beschermingszone en hoogte in meters to.v, N.A.P. bebouwingsgrens verkeersdoeleinden geprojecteerde ontsluitingsrichting

^

_" _° " ~T l 34rr|+N.A.P.{

grondwaterbeschermingsgeDiea straalverbinding met beschermingszone en hoogte in meters t.o.v. N.A.P. bebouwingsgrens verkeersdoeleinden geprojecteerde ontsluitingsrichting zonering paardenpension waarnaar in artikel 3 van de voorschriften wordt verwezen teken waarnaar in artikel 5 van de voorschriften wordt verwezen (afwijkende bouwhoogte) zone waarnaar in artikel 6 van de voorschriften wordt verwezen (bijzondere doeleinden) letter resp. begrenzing'waarnaar in artikel 6 van de voorschriften wordt verwezen (woonwagencentrum)

W

2

A

wegprofiel, cijfer is aantal rijstroken

"i

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

Behoort bij besluit van Gedeputeerde 3bani v Staten van Noofï-arabai^van _ ü lx) \ Ii


. 7. O°

^J

/j

(mr. TÏ-i.B.C.M. Berenschot)

samenwerkende adviseurs maastricht ruimtelijke ordening, onderzoek en vormgeving

110501.700003 V

.HOOFDSTUK H

Paragraaf A

BEPALINGEN JN VERBAND MET DE BESTEMMINGEN Beschrijving in hoofdlijnen gemeenschappelijk aan a//e

bestemmingen Artikei 4

Algemene beschrijving in hoofdlijnen Algemeen

1. Het bestemmingsplan De Schans richt zich primair op de realisatie van ca. 1000 woningen gelegen tussen de A4, de Wouwseweg, de Jakob Badtweg en de Steenbergsewég. Daarnaast worden specifieke voorzieningen in de vorm van bijzondere doeleinden op geëigende locatie toegestaan. De ruimtelijk stedenbouwkundige opzet wordt ingegeven door de ligging van het plangebied en de voor het te realiseren woongebied aan te houden basisprincipes, zoals die ten grondslag liggen aan het duurzaam bouwen en wonen, in dat verband wordt getracht negatieve effecten voor het milieu te voorkomen c.q. te beperken en daarnaast gestreefd naar een zo optimaal mogelijke benutting van de kansen en mogelijkheden van duurzaam bouwen en stedelijk waterbeheer. . Uitdaging voor De Schans is het ontwikkelen van een woonwijk voor ca. 1000 woningen die de kwaliteit van het wonen in Bergen op Zoom versterkt. De landschappelijke kenmerken van de locatie gelegen in het Halsters Laag en grenzende aan de Brabantse wal en aan de cultuurhistorisch bijzondere elementen van de oude verdedigingswerken moeten daarbij hun gaafheid behouden. Voorzien is in de realisering van ± 550 woningen tot 2005 westelijk van de Schansbaan en de realisering van ± 400 woningen oostelijk van de Schansbaan na 4ajfia&^i 2005. De laatste zone is opgenomen ais een uit te wenden "bestemming woondoeieinden ex artikel 11 WRO. *" 2. Hoofdbebouwingsstructuur

feïr .

UT'

- De hoofdbebouwingsstructuur wordt gekenmerkt door verschillende verkaveiingsvorrnen afhankelijk van de typologie van het gebied. ' - Oostelijk van de Schansbaan is de bebouwingsstructuur te omschrijven als open waarbij stroken woongebied als pieren in het landschap grijpen in de richting van het Laag. - Langs de A4 zijn gesloten woningtypen geprojecteerd met hoge gesloten gevels naar het geluid gekeerd. Onder de woningen -wordt geparkeerd waarbij het parkeerdak ais terras gebruikt kan worden. . • - Aan de zuidzijde zijn groene kamers gesitueerd aansluitend aan de bestaande bebouwing gekenmerkt door losse bebouwingsstructuren met brede voortuin en te omschrijven als wonen in het groen. De structuur sluit aan op het aangrenzende landschap en de groene zones.

geprojecteerde hoofdbebouwingssfructuur bebouwingsrichting

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

Bebouwingsstruetuur

110501.700003 V

Langs de Zoutendamseweg is gekozen voor een blokstaictuur geënt op de grote akkerbouwpercelen aangevuld met losstaande woningen en een bijzonder gebied in het midden dat dienst doet als infiitratiegebied. ' Zuidelijk daarvan langs de Wouwseweg zijn groene kamers geprojecteerd als voortzetting van de zuidelijke gorde! waarmee aangesloten wordt op het bestaande groene hart in de bestaande wijk De Schans. Ter afronding van de bestaande wijk De Schans wordt de blokstructuur tot aan de Steenbergseweg voortgezet. Het woonprogramma is zodanig geclusterd, dat een aanzienlijk deei van de woningen (direct of indirect) aan de bosrand grenst. Hierdoor speelt het landschap een cruciale rol en komt een goed woonmiiieu tot stand. De buurten spelen een rol in de fasering, de schaal en de oriëntatie van De Schans. In de zone direct grenzend aan de A-4 is de inrichting nog niet geheel duidelijk. Nader onderzoek zal moeten aangeven welke geiuidwerende voorzieningen waar en in welke omvang noodzakelijk zijn.

P

IS

hoofdgroenstructuur water hoofdgroenstructuur middels bomen

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

Groenstructuur

110501.700003 V

10

3. Groen Het ontwerp gaat uit van de bestaande landschappelijke structuur van het gebied. - bestaande gebiedskenmerkende groenstructuren zijn geïnventariseerd en zoveel mogelijk meegenomen in het ontwerp; groenstructuren worden waar mogelijk versterkt en ais thema in het ontwerp gebruikt groene kamers, groene snoer (Zoutendamseweg) en groene verbinding (Schansbaan); - ook kleinere groenetementen zijn meegenomen en worden als straatbeplanting gebruikt en versterkt; langs de A4 is een groene zone te ontwikkelen ten behoeve van .de landschappelijke inpassing en voor het realiseren van geluidwerende voorzieningen; de groene kamers in het zuiden sluiten aan op het bosgebied van het Fort de Roovere; - de volgende topografisch kenmerkende situaties worden meegenomen: • het lager gelegen gebied ten oosten van de Schansbaan wordt doorgetrokken. Het zicht naar het open landschap blijft hierdoor gehandhaafd. • hoger gelegen deelgebieden met een zandige bodem worden als infiltratiegebied gebruikt • centraal gelegen is het gebied (westelijk van de Schansbaan) wordt een groen gebied ingericht, dat zich naar het zuiden (richting landschap) opent Een deelgebied waar archeologische vondsten te verwachten zijn is hierin opgenomen. • . .

afwatering dras / plasgebiedsn

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

Waterstructuur

i 11050T.7Q0003V

11

8

4. Water « het water loopt vanuit de hoger gelegen gebieden in het westen naar het oosten in de richting van het Halsters Laag. De over-, loop wordt naar het Fort de Roovere geleid; * gebieden met zandgrond en beplanting worden als infütratiezone gebruikt; • twee hoofdwaterrioleringen liggen naast de buurtontsiuüingswegen westelijk van de Schansbaan. Dit water wordt naar het groengebied geleld en hier geïnfiltreerd; ' ' 9 het hemelwater uit de blokverkaveling wordt in de groene driehoek geïnfiltreerd; « het gebied oostelqk van de Schansbaan loopt vol vanuit het westen en krijgt het karakter van een moerasachtig gebied. De lang gerekte ruimten eindigen in het gebied langs de A-4 waar opvang en infiltratie plaats vindt

i

= *

autosnelweg hcofdontslulüng buurtontsluiöng n ovariga ontsluiüngen

Gemeente Bergen op Zoom bestemmingsplan De Schans 2000

l langzaamverkeersveïtoïnding

Verkeersstructuur

110501.700003 V

1-2

5. Ontsluiting -

-

-

De Schansbaan, ais bestaande groene route, wordt gebruikt als de belangrijkste ontsluSingsweg van het gebied. Door een ventweg aan de oostelijke kant wordt deze weg geschikt gemaakt voor,bebouwing aan deze zijde; De buurtontsiu'röngswegen sluiten aan op de Schansbaan; Ter voorkoming van sluipverkeer op de Schansbaan zullen nadere maatregeien worden uitgewerkt; Er zijn twee verbindingen met het bestaande woongebied De Schans 3a en 4S fase waarvan de zuidelijke verbinding voor autoverkeer is afgesloten (ter hoogte van de Zoutendamseweg); De pierachtige stroken kennen een hoofdontsluiting in de midden. De woningen aan het groen worden vanuit zijstraatjes, waar de auto geparkeerd wordt, ontsloten. Langs het groen zijn smalle straatjes voorzien waar parkeren niet is toegestaan; De Zoutendamseweg blijft in zijn huidige toestand gehandhaafd, dient als langzaam verkeersverbinding en wordt in het noorden aangesloten op een nieuwe ontsiuitingsweg aansluitend op het Koestraatje.

110501.700003 V

Paragraaf B

14

-Voorschriften in verband mei de afzonderlijke bestemmingen Artikel 5 Woondoeleinden 1

,

\.

Doeleindenomschrijving

De op de plankaart als woondoeleinden 1 aangegeven gronden bestemd voor woondoeleinden in de vorm van instandhouding, herbouw en eventueel uitbreiding van de aanwezige woningen voor aan huis gebonden beroepen, waarbij de woonfunctie in overwegende mate moét blijven gehandhaafd, (potentiële) archeologische waarden en voor het realiseren van geluidwerende voorzieningen.

l.

Beschrijving in hoofdlijnen

De in lid l omschreven doeleinden worden als volgt nagestreefd: -

de woning kan worden gebruikt voor aan huis gebonden beroep met .dien verstande dat: - de woonfunctie in de woning in overwegende mate gehandhaafd blijft; - geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan; - bij het realiseren van de bestemming dienen de principes van het duurzaam bouwen en het stedelijk waterbeheer te worden toegepast; - (potentiële) archeologische waarden dienen te worden gerespecteerd;

lü.

Bouwvoorschriften

(ta.v. hoofdgebouwen)

a. Op de voor woondoeleïnden 1 bestemde gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die in overeenstemming zijn met in dit artike! bepaalde; b. nieuwbouw van een woning is allee.11 toegestaan als vervanging van een bestaande woning; c. binnen elk op de plankaart afzonderlijk aangeduid bestemmingsvlak mag slechts één woning aanwezig zijn en met dien verstande dat het aantal woningen niet mag toenemen; d. het hoofdgebouw mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens; e. de goothoogte van wpningen mag maximaal 4,00 m. en de nokhoogte maximaal 7,00 m. bedragen met uitzondering van gronden met het teken M waar de goothoogte 6,00 m. en de nokhoogte 9,00 m. mag bedragen ;

110501.700003 V

(t.a.v. bijgebouwen)

(ta.v. andere bouwwerken)

IV. Nadere eisen

15

f. het gezamenlijk oppervlak van de bij een woning behorende bijgebouwen mag maximaal 75 m2 en de goot- en nokhoogte maximaal 3,00 m. respectievelijk 5,50 m. bedragen; g. bijgebouwen moeten achter de voorgevel van de bijbehorende woning of de in het verlengde daarvan te trekken lijn worden gebouwd; h. de hoogte van terrein- en erfafscheidingen mag voor de voorgevel van de woning maximaal 1,50 m., daarachter maximaal 2,00 m. en mag van de overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, maximaal 3,00 m. bedragen, met uitzondering van geluidwerende voorzieningen die maximaal 10,00 m. hoog mogen zijn. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met in-1 achtneming van het bepaalde in de leden II. en III., nadere eisen te stellen: -

ten aanzien van de situering en afmetingen van j gebouwen en andere bouwwerken," indien dit noodzakelijk is ter voorkoming van een on even-j redige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en/of het" stedebouwkundige beeld ter plaatse.

Artikel 6 Woondoeleinden 2 Doeleindenomschrijving

II.

Beschrijving in hoofdlijnen

De op de plankaart als woondoeieinden. 2 aangegeven gronden zijn bestemd voor - woondoeleinden; - aan huis gebonden beroepen; - verkeers- en parkeervoorzieningen; - doeleinden van openbaar nut; - groenvoorzieningen mede ten behoeve van Of vang, berging en infiltratie van water; - speeivoorzieningen; - standplaatsen ten behoeve van woonwagens; - (potentiële) archeologische waarden; - bijzondere doeleinden. . De in lid l omschreven doeleinden worden met in ac neming van het bepaalde in artikel 4 als volgt nag? streefd: a. de woning kan worden gebruikt voor aan huis bonden beroep met dien verstande dat: -. de woonfunctie in de woning in overwegen| mate gehandhaafd blijft; geen onevenredig nadelige gevolgen voor woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;

110501.700003 V

16

b. de verkeersdoeleinden dienen ter ontsluiting van de woongebieden en de aansluiting daarvan op het hoofdontsluitingsnet. De ontsluitingspunten zijn indicatief op de piankaart aangegeven; c. voor het langzaam verkeer wordt gestreefd naar • de inpassing in het fiets- en voetpadensysteem; d. de groenvoorzieningen geven de onderscheiden aaneengesloten woonzones mede hun eigen karakteristiek; e. er mogen maximaal 1000 grondgebonden en gestapelde woningen worden gerealiseerd met dien verstande dat het percentage gestapelde woningen niet meer mag bedragen dan 17; f. ter completering van het voorzieningenniveau mede ten behoeve van het bestaande woongebied De Schans is het gewenst voorzieningen te realiseren in de vorm van bijzondere doeleinden. De zone waarin de bijzondere doeleinden moeten worden gerealiseerd Is op de piankaart aangegeven met de raster ///// g. op gronden op de piankaart aangegeven met de letter W mogen maximaal 7 standplaatsen voor woonwagens worden gerealiseerd; h. bij het realiseren van de bestemming worden de principes van het duurzaam bouwen en het stedelijk waterbeheer toegepast; i. • (potentiële) archeologische, waarden dienen te worden gerespecteerd. Hl. Bouwvoorschriften

(t a. v. hoofdgebouwen)

a., Op de tot woondoeleinden 2 bestemde gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die in overeenstemming zijn met het in dit artikel bepaalde; b. de afstand van de voorgevel "tot de naar de weg gekeerde bouwperceelgrens moet tenminste 4,00 m. bedragen waarbij de voorgevel gekeerd moét zijn naar de weg met uitzondering van de woningen langs de Wouwseweg waar de afstand tenminste 14.00 m moet bedragen; c. grondgebonden woningen mogen in maximaal 2 bouwlagen worden gebouwd met uitzondering van hoeksituaties waar 3 bouwlagen mogelijk zijn; d. gebouwen tb.v. gestapelde woningen mogen in maximaal 5 bouwlagen en gebouwen tb.v. bijzondere doeleinden mogen in maximaal 4 bouwlagen worden gebouwd;

110501.700003 V

(t. a. v. bijgebouwen)

(t.a.v. andere bouwwerken)

(ta.v. woonwagens)

IV. Vrijstellingen

17

e. de dakhelling van hoofdgebouwen mag maximaal 60° bedragen; f. de afstand van de hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelsgrens, bij vrijstaande en bij de niet aanèengebouwde zijgevels van halfvrijstaande woningen, moet minimaal 3,00 m. bedragen; g. de afstand tussen voorgevel en achtergevel van de grondgebonden woning mag maximaal'20,00 m bedragen. h. ongeacht het overige bepaalde in dit iid mag nooit meer dan 50% van het bouwperceel worden bebouwd; i. bijgebouwen mogen worden opgericht met een maximale oppervlakte van 50 m2; j. de goothoogte van bijgebouwen mag maximaal 3,00 m. en de nokhoogte maximaal 5.00 m. bedragen; k. bijgebouwen moeten worden geplaatst op een afstand van minimaal 3,00 m. gemeten vanaf de voorgevel van de woning of de in het verlengde daarvan te trekken üjn waarbij de afstand tot de zijdelingse perceelgrens, waar sprake is van een vrijstaande gevel van het hoofdgebouw, minimaal 3,00 m moet bedragen; 1. voor het oprichten van andere bouwwerken geiden de volgende voorwaarden: de hoogte mag maximaal 3,00 m. bedragen met uitzondering van erfafscheidingen die voor de voorgevel of de in het verlengde daarvan te trekken lijn maximaal 1,50 m. en achter de voorgevel of de. in het verlengde daarvan te trekken üjn maximaal 2,00 m. hoog mogen zijn, voorzieningen voor de openbare verlichting en vlaggenmasten die maximaal 8,00 m. hoog mogen zijn en antennes en antennemasten die maximaal 12,00 m. hoog mogen zijn; m. De oppervlakte per woonwagenstandplaats mag maximaal 200 m2 bedragen waarvan maximaal 60% mag worden bebouwd; de goothoogte van de gebouwen mag maximaal 3,50 m. en de nokhoogte maximaal 4,50 m', bedragen. A. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd vrijstelling te verlenen: a. van het bepaalde in lid lll sub i. tot 75 m2 voor aan huis gebonden beroep mits niet meer dan 50% van het bouwperceel wordt bebouwd. b. van het bepaalde in lid lll sub f. resp. k. voor het bouwen tot in de zijdelingse perceelgrens mrts de afstand tot de meest nabij gelegen gevel op het aangrenzende bouwperceel ten minste 3.00 m bedraagt; c. van het bepaalde in lid lll sub k. voor het bouwen tot maximaal 3,00 m. voor de voorgevel

110501.700003 V

18

van het hoofdgebouw of de in het verlengde daarvan te trekken lijn. B. Bij het verlenen van een vrijstelling als bedoeld in sub A. dient het onderstaande in acht te worden genomen: a. de belangen van derden mogen niet onevenredig worden geschaad; b. er mogen geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmiüeu ter plaatse ontstaan of kunnen ontstaan; c. de parkeerfaalans in de directe woonomgeving mag niet onevenredig' nadelig worden of kunnen worden beïnvloed; d. aan het stedebouwkundig beeld en aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse mag geen afbreuk worden gedaan. V. Nadere eisen

Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, met inachtneming van hei bepaalde in de leden II. , 11!., en IV nadere eisen te stellen: - ten aanzien van de situering en afmetingen van gebouwen en andere bouwwerken, indien dit noodzakelijk is. ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken; - ten behoeve van de ruimtelijke kwaliteit en/of het stedebouwkundige beeld ter plaatse.

Woondoeieindengifit te werken (W.U.W.) Doeleindenomschrijving

li. Uitwerkingsregels

*

De op de plapKaart als woondoeleinden uit te werken (W.U.W.) aangegeven gronden zijn bestemd voor: - grondgebonden woningen'! - grondgebonden en/of/gestapelde woningen als gëluidwerende voorziening en/of geluidwerende •^voorzieningen in omvorm van geluidwailen en/of geiuidschermen^/ - aan huis gebonden beroepen; - parkeervoorzieningen; - . landschapffelijke waarden; - groenvoorzieningen; - (potentiële) archeologische waafden; - opvang, berging en infiltratieban oppervlakte water/ - . ƒ x - het inrichten van ecotut*fne!s. r-" / .<** / S bestemBurgemeester en Wethouders werken^jdeze ming uit met in achtfieming van de volgende regels:

110501.700003 V

19

a. maximaal 450 wo/iingen mogen worden gerealiseerd; /'' b. de inrichtingsprincipes zoals opgenomen"'in artikel 4 worden jrfacht genomen';' ƒ c. gestapelde woningen/zijn uitsluitend toegestaan indien/dat noodzaKëlijk is ter realisering ;yln de benodigde geiuidwering; '^ d. hél bepaalde_jff artikel 13,yan deze voorschriften rnoet in achHvorden genernen; e. woningerymogen eerst-'worden Gerealiseerd na>1 januari£Q06. / ƒ ƒ f. bij het uitwerkenden de bestemming worden de pripfeipes van hét duurzaa/n bouw en ddurzaam waterbeheer toegepast.&nmoeten (ppfentiëie) archeologische waarden worden gerespecteerd. Artikel 8 Paardenpension l.

Doeleindenomschrijving

De op de plankaart als paardenpension aangegeven gronden zijn bestemd voor de stalling, verhuur, het verzorgen en africhten van en handel in paarden en de daarbij behorende bedrijfswoning. De stallen zijn op de plankaart aangegeven met de letter S.

11.

Bouwvoorschriften

a. op de tot paardenpension bestemde gronden zijn uitsluitend gebouwen en andere bouwwerken toegestaan die in overeenstemming zijn met het in dit artikel bepaalde; b. gebouwen mogen worden opgericht binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsgrens; c. de goothoogte van de bedrijfswoning mag maximaal 4,00 m en de nokhoogte maximaal 8,00 m bedragen waarbij de inhoud maximaal 600 fri3 mag bedragen; d. de hoogte van andere gebouwen mag maximaal 7,00 m bedragen; e. de hoogte van andere bouwwerken mag maximaal 3,00 m bedragen met uitzondering van erfafscheidingen die maximaal 2,00 m hoog mogen zijn. Artikel 9 Groenvoorziening

l.

Doeleindenomschrijving

De op de plankaart als groenvoorziening aangegeven gronden zijn bestemd voor: -

groenvoorziening; landschappelijke en natuurlijke waarden; schermgroen; berging en infiltratie van oppervlaktewater; geluidwerende voorzieningen;

bijlage 8. bestemmingsplan "De Schans 2000'