iiitii{iiiiiiiiiiiiiitiiüii!iHiinininiiiiiii!iini|nnüiiiiiuii!iii!nniifi!uniiiiii|
I
WAT IEDEREEN MOET WETEW
|
:
van de
=
I HUUROPZEGBINfiS I E
DOOR J . @. P R I N S
=
Secretaris der Huurcommissie te Amersfoort
=
AMERSFOORT - VALKHOFF & Co. - 1920
iiiniiiuiiuiniuiiiiniiiniiiiinnniniynniHinnunynnisyfftiiiiinnHsyffüi
:
aDaaaaaaaaaaaDDDaDaaaaaDaDDDaDaDDaaaaaaaaaaaDaDa D D aoa •O a a a D D • a a a a D a D a a a o a a a
LUCULLUS
8
D a o a D
• a a o
INMAAKGLAZEN EN TOESTELLEN
ga
a a a a a a a a a a
D D D D a a a cD a a a a a D a D a a a a a a a D o a a D a a a a D a a a a a a a a a a D a a a a a a a a a a a D O D a o De beste en goedkoopste; worden mef garantie tegen a D springen verkocht — Overal verkrijgbaar O O Adres voor den handel: JOH. H. VAN DER MEIDEN, D D AMERSFOORT D •D D D •aaaaaaaaaaaaaDDaDaaaaaDDDaaaaaaaaDaaaaaDDDaDaao a D
i s
3 8
VOORBERICHT. Bij de toepassing der Huuropzeggingswet komt het herhaaldelijk voor dat belanghebbenden, zoowel verhuurders als huurders van woningen, niet precies weten, welke rechten en verplichtingen hun bij bovengenoemde Wet zijn toegekend en opgelegd, evenmin welke formaliteiten door hen behooren te worden in acht genomen, om het door betrokkenen gewenschte resultaat te bereiken. Het lijkt schrijver dezes dan ook niet ondienstig, in het kort, zakelijk en op eenvoudige wijze eenige nuttige en noodige wenken te geven, die zullen kunnen leiden tot het door partijen beoogde doel, een en ander getoetst aan door hem in de praktijk opgedane ervaringen. Ter vergemakkelijking zullen eenige meest gebruikelijke modellen achter in dit boekje als bijlagen worden afgedrukt AMERSFOORT
1920.
J. G. PRINS.
»
INHOUDSOPGAVE.
Biz.
Beëindiging huurovereenkomsten door opzegging (Artikel 1 H. O. Wet) Volgende verlengingen van huur Verkorting van den reeds verleenden huurverlengingstermijn
7
Beroep bij den Kantonrechter
8
'
3 6
Beëindiging huurovereenkomsten van rechtswege (afloop /
overeenkomst) Artikel 2 H. O. Wet Nog eenige der voornaamste bepalingen Bijlagen en modellen
9 10 12
- ^ -f'V^T'
,
-
- ••
T-nr""'"'****^'?^^ " '
"• Z**"^**)' ')W^y!—-
3
Art. 1 H. O. Wet. Beëindiging huurovereenkomst door opzegging. De Huuropzeggingswet kortheidshalve genoemd H. O. Wet, speciaal in het leven geroepen teneinde zooveel mogelijk te voorkomen, dat huurders in de tegenwoordige buitengewone omstandigheden uit hunne woningen worden gezet, zoo daarvoor geen geldige redenen bestaan, bepaald in Artikel 1 onder meer dat wanneer voor het eindigen van de huur eener woning eene opzegging wordt vereischt, en de huur door of namens den verhuurder is opgezegd, de huurder zich wenden kan tot de Huurcommissie (voortaan aangeduid met H. C), binnen wier gebied de woning gelegen is, met een verzoekschrift strekkende tot nietig verklaring dier opzegging. Is echter de woning gelegen in eene gemeente waar geen H. C. gevestigd is, kan hij zich met hetzelfde verzoek wenden tot de H. C. van eene nabijgelegen gemeente ter keuze des verzoekers. De huuropzegging kan op verschillende wijzen geschieden, door middel van een deurwaardersexploit, per brief of ook wel mondeling. Om evenwel zekerheid te hebben, dat de huuropzegging op wettige wijze heeft plaats gehad, zoo mede ter voorkoming o.a. van eventueele ontkenning der opzegging, komt de opzegging per exploit als de meest gewenschte voor. In ieder geval mag nimmer uit het oog worden verloren, dat eene huuropzegging, aan welke wijze van opzegging men dan ook den voorkeur mocht geven, steeds moet behelzen den datum tegen welken men de huur opzegt, dus
4
wenscht dat de huur eindigen zal, zoomede den datum op welken de huuropzegging plaats heeft. Voorts dient men daarbij rekening te houden met den termijn van opzegging, die bij huurovereenkomsten zonder geschrift aangegaan, geregeld wordt naar het plaatselijk gebruik en b.v. bij weekhuren in den regel minstens eene week, bij maandhuren eene maand te voren zal dienen te geschieden. Wanneer eene huuropzeggmg heeft plaats gehad en de H. C. nog geene beshssing heeft genomen op het verzoekschrift des huurders om huurverlenging, of wel daarop eene afwijzende beschikking heeft gegeven, alsook indien de huur geëindigd is zonder dat verlenging daarvan is tot stand gekomen, kan de verhuurder, zonder eene zoodanige opzegging of beëindiging van huur, buiten werking te stellen, geene huurpenningen in ontvangst nemen, na den datum waarop de huur, hetzij dan tengevolge van opzegging of beëindiging op andere wijze is geëindigdr hoewel hij daarop te zijner tijd zijne rechten wel zal kunnen doen gelden. Doet de verhuurder zulks wel, dan is er van rechtswege eene nieuwe huurovereenkomst ontstaan, die ten gevolge heeft, dat de reeds gedane opzegging buiten effect wordt gesteld, of de geëindigde huur voortduurt. Zoodra een huurder op bovenaangegeven wijze kennis heeft gekregen, dat hij op een bij de opzegging bepaalden datum zijne woning moet verlaten, en hij nog geene andere te zijner beschikking heeft, kan hij zich binnen eene week na die opzegging wenden tot de H. C. met een in tweevoud opgemaakt en door hem onderteekend verzoekschrift, waarbij aan die Commissie verzocht wordt de opzegging nietig te verklaren. Den huurder zal desverlangd door den Secretaris der H. C. een ontvangbewijs daarvan worden uitgereikt. Indien het verzoek tijdig is ingediend, maakt het de op-
-Wif""^
•-
i * " " Tiiï'K"»^ -f
n-.^
—t-****-»** »iiM",^-^.«—'
- - • « * « - .
«
r --^11
*•--
zegging krachteloos totdat omtrent het verzoek bij einduitspraak is beshst; zoolang dus de H.C. over het verzoek nog niet heeft beslist, blijft de bestaande overeenkomst van kracht. Het is dus voor een huurder van het grootste belang zorg te dragen, dat het verzoek tijdig wordt ingediend bij de H. C, aangezien in het tegenovergestelde geval zijne pogingen zeker vruchteloos zullen blijken te zijn aangewend. De Secretaris der H. C, bij wien de verzoekschriften moeten worden ingediend, zendt na ontvangst een afschrift daarvan bij te adviseeren, dat wil zeggen aangeteekende brief, aan den verhuurder, die daardoor dus kennis krijgt dat de huurder de tusschenkomst der H. C. heeft ingeroepen. In den regel zijn aan het Secretariaat der H. C. formulieren verkrijgbaar, waarop de verzoeken gesteld kunnen worden, zoo niet, kan hij desverlangd gebruik maken van de in dit geschriftje voorkomende modellen (zie bijlage I). Als op deze wijze eene zaak bij de H. C. is aanhangig gemaakt, volgt te zijner tijd van zelf eene schriftelijke oproeping van huurder en verhuurder en van al zoodanige personen als de H. C. te harer voorlichting noodig acht om voor haar te verschijnen op tijd en plaats, nader in die oproeping aangegeven. Huurder en verhuurder kunnen zich voor de H. C. door een gemachtigde doen bijstaan, of door een schriftelijke gemachtigde doen vertegenwoordigen. Ook kan de H. C. getuigen of deskundigen hooren, die door een der partijen medegebracht, vrijwillig voor haar verschijnen. De H. C. beschikt op de verzoekschriften zoo spoedig mogelijk bij eene met redenen omkleedde beschikking. Zij willigt geen verzoek in dan na verhoor of behoorlijke oproeping van partijen en is bevoegd personen als getuigen of deskundigen al of niet onder eede te hooren. Intusschen dient de huurder te doen wat in zijn ver-
mogen is, om te trachten zich een ander onderdak te verschaïfen. De H. C. kan weliswaar huurverlenging toestaan, doch begrijpelijkerwijs kan de omstandigheid zich voordoen dat zulks om de een of andere reden niet meer mogelijk is, wat tengevolge zou kunnen hebben, dat op een verzoek daartoe niet zoude kunnen worden ingegaan. De H. C. willigt een verzoek als in deze bedoeld in, • indien haar blijkt dat de huurder gedurende den huurtijd zijne verplichtingen op behoorlijke wijze is nagekomen en dat overigens voor het verzoek eene geldige reden bestaat. Zij kan dan tevens een termijn van ten hoogste zes maanden bepalen, gedurende welken de huur na het eindigen van den huurtijd zal voortduren. Als geldige redenen bovenbedoeld worden beschouwd omstandigheden die tengevolge hebben, dat de huurder door het eindigen der huur in ernstigere mate in zijne belangen zoude worden geschaad dan de verhuurder en degenen die de woning te goeder trouw hebben gehuurd, door de nietig-verklaring der opzegging. Volgende verlengingen van huur. Bovendien kan, nadat reeds aan een huurder huurverlenging is toegestaan, de H. C. telkens voor een tijdvak van ten hoogste zes maanden eene dergelijke verlenging geven, indien de omstandigheden niet aanmerkelijk verschillen van die, onder welke het verzoek tot nietig-verklaring werd ingewilligd. De huurder dient zich dan andermaal schriftelijk tot de H. C. te wenden met verzoek nogmaals huurverlenging te bekomen, welk verzoekschrift op gelijke wijze als het vorige wederom in tweevoud behoort te worden ingediend, en wel voor het verstrijken van 5/6 gedeelten van den
vf
.-1
'v^.^iifi4'^ii/f
-i-r. -,.-.i'*Jtjw*M«
wrf«,™,^-
^
* •j'
,,
^
o- 1^^ —jt»
rfiT,
..
j ^ " v * %-ii^
^^
•ü^tr-^^v
7
laatstelijk door de H. C. toegestanen huurverlengingstermijn. Ook deze termijn blijft loopen totdat de H. C. op het verzoek heeft beschikt. Indien dus een huurder bijvoorbeeld zes maanden huurverlenging heeft bekomen en nog niet geslaagd is in het zoeken van eene andere woning of onderdak, behoort hij zijn verzoek om hernieuwde huurverlenging uoor het verstrijken van de vijfde maand der laatstelijk toegekende huurverlenging aan den Secretaris der H, C. in te zenden (zie bijlage I). De H. C. kan bij hare uitspraken zoodanige voorwaarden stellen en bepalingen maken, als zij in het belang van partijen noodig oordeelt, en is bevoegd, indien omtrent den huurprijs der woning nog niet ingevolge de Huurcommissiewet bij einduitspraak is beshst, den huurprijs vast te stellen met inachtneming van de bepalingen der laatstgenoemde Wet. Is evenwel ingevolge bedoelde Wet omtrent den huurprijs reeds bij einduitspraak beslist, dan blijft die huurprijs ongewijzigd van kracht. Partijen worden geacht voor den bepaalden termijn een huur te hebben aangegaan onder de bepalingen en voorwaarden door de H. C. gesteld, dit geldt eveneens ingeval van eene hernieuwde verlenging van huur. Gedurende den bepaalden termijn kan een Vonnis tot ontruiming van de woning ook ingeval van onderhuur niet worden tenuitvoergelegd. Hetzelfde geldt ingeval van verlenging van den termijn. Verkorting van den reeds verleenden huurverlengingstermijn. Voorts bestaat de mogelijkheid dat de H. C. op schriftelijk verzoek des verhuuurders ten allen tijde den termijn kan
-^
8
verkorten, indien de huurder zijne verplichtingen niet behoorlijk nakomt of de Commissie oordeelt dat daarvoor overigens tengevolge van de aanmerkelijk gewijzigde omstandigheden een geldige reden bestaat (bijlage III). De beslissing omtrent de ingediende verzoekschriften wordt aan huurder en verhuurder schriftelijk medegedeeld bij eene met redenen omkleede uitspraak. Beroep bij den Kantonrechter. Van de uitspraak staat zoowel aan huurder als aan verhuurder gedurende veertien dagen na de dagteekening der mededeeling, die meestentijds bij afzonderlijke missive bij de uitspraak is gevoegd, of anders op de uitspraak vermeld staat, beroep open bij den Kantonrechter van het Kanton, waar de woning gelegen is. Het beroep wordt bij hem insgelijks bij verzoekschrift in tweevoud in te dienen, aangebracht en behoort de reden te bevatten waarom verzoeker in beroep komt (bijlage IV). Tevens worden daarbij overgelegd het afschrift van de uitspraak der Huurcommissie en de begeleidende missive, zoo die afzonderlijk werd toegezonden, terwijl het raadzaam geacht wordt eveneens over te leggen het inleidend verzoekschrift waarbij huur verlenging of verkorting werd verzocht aan de H. C. Mocht dit laatste om een of andere reden niet in het bezit zijn van huurder of verhuurder, is daarvan steeds een afschrift bij den Secretaris der H. C. verkrijgbaar. Indien de Kantonrechter zulks noodig oordeelt, bepaalt hij dag, plaats en uur van behandeling der zaak, en doet hij huurder, verhuurder of andere personen, die hij wenscht te hooren, door den Griffier bij te adviseeren brief oproepen, om bij de behandeling tegenwoordig te zijn. Zoo de Kantonrechter beëediging van een getuige of
deskundige gewenscht oordeelt, geschiedt dat voor het afleggen der verklaring. De Kantonrechter kan ook getuigen of deskundigen hooren, die door een der partijen medegebracht, vrijwillig voor hem verschijnen.
m.
«r^ l|| il 1! t
Art. 2 H. O. W. Beëindiging huurovereenkomst van rechtswege (afloop overeenkomst). Wanneer voor het eindigen van de huur eener woning pene opzegging niet wordt vereischt, en partijen niet tot overeenstemming zijn gekomen omtrent eene nieuwe huur, kan de huurder zich bij verzoekschrift wenden tot de H. C, binnen wier gebied de woning gelegen is, met het verzoek te bepalen dat eene nieuwe huur tot stand zal komen. Is de woning gelegen in eene gemeente waarvoor geen H. C. is ingesteld, dan is de H. C. van eene nabij gelegen gemeente ter keuze van verzoeker bevoegd. Het in twee-voud in te dienen verzoek (Bijlage II) door huurder onderteekend, geschiedt binnen eene week na het verstrijken van den tijd bij de overeenkomst voor het aangaan van eene nieuwe huur bepaald, en indien die tijd niet bepaald is, uiterlijk drie maanden voor het einde van de huur, wanneer deze voor een jaar of langer is aangegaan, of uiterlijk twee weken voor het einde van de huur, wanneer deze voor korteren tijd is aangegaan. Indien het verzoek tijdig is ingediend, blijft de bestaande overeenkomst ongewijzigd van kracht totdat omtrent het verzoek bij einduitspraak is beslist. Wat betreft deze huurovereenkomsten, die meestal bij huurcontracten geregeld worden, zal het dus voor een huurder van het meeste belang zijn het contract te raad-
10 plegen, speciaal omtrent eventueel daarin voorkomende bepalingen betreffende den tijd voor het aangaan van eene nieuwe huur bepaald. Mochten zich daarbij moeilijkheden voordoen, zal 'men om teleurstellingen te voorkomen goed doen tijdig inlichtingen in te winnen b.v. bij de H. C. of een ter zake kundige. Overigens geschiedt de behandeling voor de H. C. zoowel als in beroep voor den Kantonrechter van deze zaken ongeveer op gelijke wijze als die hiervoor breedvoerig omschreven, en vinden de bepalingen daarbij vermeld ook in deze toepassing. Nog eenige der voornaamste bepalingen. Voorts komen in deze Wet nog eenige niet van belang ontbloote bepalingen voor, welke in het kort hierna nog even vermeld worden, t.w.: Artikel 4 bepaalt dat de verhuurder eener woning zich niet kan beroepen op een beding, waardoor de huurder onder bepaalde omstandigheden geacht zou worden de huur te hebben opgezegd of verpUcht zou zijn dit te doen. Indien echter zulk beding betreft de wijze van gebruik of bewoning der woning, blijft de huurder verplicht dat beding dienaangaande na te leven. Voorts dat partijen zich niet kunnen beroepen op een beding, waarbij eenige bevoegdheid bij deze Wet aan huurder of verhuurder toegekend zou worden uitgesloten of beperkt. Een huurder die zelf zonder eenige op hem uitgeoefenden dwang, dus geheel vrijwillig, zijn huur heeft opgezegd, kan zich echter niet met eenigen kans op succes tot de H. C. wenden. Terwijl artikel 5 nog inhoudt, dat onder huur en verhuur
11 verstaan wordt iedere overeenkomst onder welken naam of in welken vorm ook aangegaan, die ten doel heeft het ten gebruike verkrijgen of verstrekken van eene woning. Onder woning verstaat de Wet ieder perceel met een of meer woonvertrekken, zoomede ieder als woning ingericht gedeelte van een perceel dat afzonderlijk wordt verhuurd. De Wet is echter niet van toepassing ten aanzien van woningen verhuurd met bouw- of weilanden, kweekerijen teellanden en dergelijke landerijen, noch ten aanzien van dienstwoningen welke door een publiek rechterlijk lichaam of krachtens een door den Minister van Waterstaat goedgekeurd arbeidsreglement ter beschikking worden gesteld.
14 HUUROPZEGGINQSWET. Artikel 1 lid 7 en Artikel 2 lid 7.
BIJLAGE III.
Verzoek eens v e r h u u r d e r s om v e r k o r t i n g van eene reeds aan een huurder toegestane huurverlenging.
De ondergeteekende (i) van beroep wonende (2) te verhuurder van de woning gelegen aan de (2) te geeft bij deze aan de Huurcommissie te te kennen, dat hij bedoelde woning heeft verhuurd aan (S): aan welken huurder op diens verzoek door Uwe Commissie blijkens het hierbij overgelegde afschrift harer uitspraak d.d 19 , tot den 19 verlenging van huur werd verleend; dat hij vermeent op grond van het bepaalde bij Artikel 1 en 2 lid 7 der Huuropzeggingswet aanspraak te kunnen maken op verkorting van den aan huurder verleenden uitsteltermijn en zulks op de navolgende gronden: (Omschrijving reden van verkorting) Weshalve hij Uwe Commissie verzoekt, den aan huurder verleenden huurverlengingstermijn, op de gronden, bovenuiteengezet, te willen verkorten. , den (Handteekening)
(1) Naam en voornamen des verhuurders. (2) Straatnaam en no. (3) Naam en voornamen huurder.
19
N.B. In duplo in te zenden.
15
BIJLAGE IV,
Verzoek eens verhuurders of huurders, waarbij deze in beroep komt bij den Kantonrechter. De ondergeteekende (i) van beroep
;
wonende (2) te VGrhuurdcr
huurder" ' " ^^^^' ^^^^^ "^^J ^^^^ ^^^ den Heer Kantonrechter te mede, dat de Huurcommissie te blijkens het hierbij gevoegde afschrift van de uitspraak dier Commissie d.d
heeft beslist, zooals daarbij nader is
omschreven. dat hem echter die uitspraak onjuist voorkomt, op grond dat: (Omschrijuing reden waarom verzoeker in beroep komt). Weshalve hij den Heer Kantonrechter onder overlegging van het afschrift der uitspraak van de Huurcommissie en den brief van den Secretaris, waarbij dat afschrift werd toegezonden, benevens van het inleidend verzoekschrift aan de Huurcommissie (in afschrift) verzoekt die uitspraak te vernietigen en in plaats daarvan te bepalen: (Strekking van het verzoek). , den (Handteekening)
19
.
(1) Naam en voornamen van verhuurder of huurder. (2) Straatnaam en nummer.
N.B. In duplo in te zenden.
Deze verzoekschriften kunnen op ongezegeld papier worden ingediend.
WOLTER & DROS INGENIEURS
AMERSFOORT TELEF. 194
CENTRALE VERWARMING WARMWATERVOORZIENING VENTILATIE BADINRICHTINGEN DROOGINRICHTINGEN
VRAAGT GRATIS TOEZENDING AAN
VAN DER HOOP'S MEUBELBEWARING- EN TRANSPORT AMSTERDAM VAN HAAR LAATST VERSCHENEN PROSPECTUS
Uitsluitend gevestigd: A M S T E L D I J K hoeii Trompstraat - Telefoon 2195 Zuid
GOEDKOOPE BOUWGROND VOOR.
FABRIEKS-en VILLABOUW INLICHTINGEN VERSTREKT DE RECLAME-COMMISSIE STADHUIS • KAMEa N?10 RUK GDLLUSTÏiEZRJDE: BROCHUttE GBATIS e n FttANCO
