IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII RVB13-0020
Onderwerp Nummer voorstel Datum voorstel Contactpersoon Contactpersoon Email Contactpersoon Telefoon Programmanummer en naam
: Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 : RVB13-0020 Afdeling : Ruimtelijke Ontwikkeling, : 2 april 2013 Ruimtelijke Ordening & Vergunningen : Mevr. mr. H.J. van Blitterswijk : H.J
[email protected] : (0164) 277500 : 11. Ruimtelijke ontwikkeling
Voorstel: 1. 2.
3. 4.
De zienswijze, genoemd in de nota van commentaar gegrond te verklaren conform het bij de zienswijze gegeven commentaar, zoals weergegeven in de bijbehorende bijlage A; Met inachtneming van de wijzigingen, voortvloeiende uit de zienswijzen het bestemmingsplan "Verlengde Zandstraat T', als vervat in de wettelijke vereiste bestandenset met de planidentificatie NL.lMRO.07 48.BP.0190-0301, gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan vast te stellen; Gedeputeerde Staten te verzoeken geen bezwaar te hebben tegen eerdere bekendmaking.
Type voorstel: 0' ~ ~
KadersteIlend Controlerend Rest
Zijn in het voorstel één of meer van de volgende aspecten van toepassing? Ja
Nee
Zijn doelen en/of effecten beschreven
0'
~
Financiële consequenties
~
0'
Inspraakverordening
~
0'
van toepassing
Gemeente
t
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111
---:::>-
RVB13-0020
Communicatieparagraaf: Het bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom heeft vanaf 31 december 2012 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Het plan voorziet in de uitbreiding van het bestemmingsvlak naar 1 hectare ten behoeve van de ter plaatste gevestigde manege. Het initiatief is gericht op de bouw van een nieuwe rijhal met 16 paardenboxen en een overdekte stapmolen. Gedurende de termijn van de terinzage legging is een zienswijze van de provincie Noord Brabant ontvangen. Het college adviseert de raad het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, waarbij het bebouwingspercentage van 80% naar 50% wordt teruggebracht. Deze wijziging is afgestemd met de provincie en akkoord bevonden. Het gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan wordt gedurende een periode van zes weken ter inzage gelegd en op gebruikelijke wijze bekend gemaakt. Tijdens deze periode kan, uitsluitend ten aanzien van de wijzigingen of als burger kan aan tonen dat hij om verschoonbare redenen te laat is geweest met het indienen van een zienswijzen een beroep bij de Raad van State worden ingesteld. Afhankelijk van een eventuele voorlopige voorziening treedt het bestemmingsplan na publicatie in werking.
Samenvatting: Het bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom heeft vanaf 31 december 2012 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Het plan voorziet in de uitbreiding van het bestemmingsvlak naar 1 hectare ten behoeve van de ter plaatste gevestigde manege. Het initiatief is gericht op de bouw van een nieuwe rijhal met 16 paardenboxen en een overdekte stapmolen. Gedurende de termijn van de terinzage legging is een zienswijze van de provincie Noord Brabant ontvangen. De zienswijzen geeft aanleiding om het bebouwingspercentage van 80% naar 50% terug te brengen. Met bijgaand raadsvoorstel wordt geadviseerd het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen conform de wijzigingen als opgenomen in bijlage A.
Bijlagen: I
of ter inzage is gelegd; benoem en nummer deze bijlagen)
êijl~g~6.r.. IQ~~~~rijyi~g
IA IB. I
(geef aan of een bijlage is bijgevoegd
¢.
ID:
I Nota van commentaar Zienswijze
IQ6.t~~ip~~~t~rnrniQg~pI9~Y~rl~~gq~?él~q~tréléltT Concept vast te stellen bestemmin
.;.
splan Verlen de Zandstraat 7
6
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111
RVB13-0020
Datum raadsvergadering
: 29 mei 2013
Nummer
: RVB 13-0020
Onderwerp
: Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan
Verlengde Zandstraat 7
Aan de gemeenteraad,
Voorstel 1. 2.
3. 4.
De zienswijze, genoemd in de nota van commentaar gegrond te verklaren conform het bij de zienswijze gegeven commentaar, zoals weergegeven in de bijbehorende bijlage A; Met inachtneming van de wijzigingen, voortvloeiende uit de zienswijzen het bestemmingsplan "Verlengde Zandstraat T', als vervat in de wettelijke vereiste bestandenset met de planidentificatie NL.lMRO.07 48.BP.0190-0301, gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan vast te stellen; Gedeputeerde Staten te verzoeken geen bezwaar te hebben tegen eerdere bekendmaking.
Inleiding Door de Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie (hierna: ZL TO) is namens manege de Paardenhoeve een verzoek ingediend om aan de Verlengde Zandstraat 7 een nieuwe rijhal, nieuwe paardenboxen en een overdekte stapmolen te mogen realiseren die voldoen aan de huidige maten en wetgeving (Gezondheids- en dierenwelzijnswet). Dit alles past niet binnen het bouwblok dat is opgenomen in het bestemmingsplan Buitengebied Oost. Het perceel heeft nu de bestemming 'Recreatie' met de nadere aanduiding 'Manege'. Hierin is geen wijzigingsbevoegdheid opgenomen, waardoor het wijzigen en vergroten van het bouwblok alleen kan door daarvoor het bestemmingsplan te wijzigen. Het ontwerpbestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 heeft vanaf 31 december 2012 gedurende zes weken als ontwerp ter inzage gelegen. Gedurende deze periode is een zienswijze van de provincie Noord-Brabant ontvangen. Naar aanleiding van deze zienswijzen is, in overleg met de provincie en de ondernemer, het bebouwingspercentage van 80% naar 50% aangepast. De commissie Stad en Ruimte heeft op 23 januari 2013 over het ontwerpbestemmingsplan daarmee ingestemd.
gesproken en
~
(£J
Gemeente --:::>-- -
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111
RVB13-0020
Beoogd maatschappelijk effect/doelstelling Het plan voorziet in de uitbreiding van het bestemmingsvlak 0,5 naar 1 hectare ten behoeve van de ter plaatste gevestigde manege. Het initiatief is gericht op de bouw van een nieuwe rijhal met 16 paardenboxen en een overdekte stapmolen.
Uitwerking voorstel Planologisch Met het verruimen van het bouwvlak naar 1 hectare wordt het mogelijk om het initiatief te realiseren. Procedure Vanaf 31 december 2012 heeft het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken voor een ieder ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. Hiervoor verwijzen wij u naar bijlage A. Wij stellen u voor op de zienswijzen te beslissen zoals in de bijlage is aangegeven. De zienswijze is bij dit voorstel gevoegd. De zienswijze is inhoudelijk samengevat en van een reactie voorzien. De provincie dringt er op aan om het bebouwingspercentage van 80% aan te passen, zodat deze overeenkomt met de huidige bebouwing inclusief de gewenste noodzakelijke uitbreiding. In overleg met de provincie en ondernemer is het bebouwingspercentage aangepast naar 50%. Consequenties van het voorstel Exploitatieplan Het opstellen en vaststellen van een exploitatieplan, zoals bedoeld in artikel6.12 van de Wro is niet nodig omdat de kosten anderszins verzekerd zijn. De kosten worden betaald door de initiatiefnemer, waarmee een anterieure overeenkomst is gesloten. Verzoek eerdere bekendmaking Artikel 3.8, lid 4 Wro bepaalt dat een besluit tot vaststelling pas na 6 weken wordt bekendgemaakt wanneer er bij de vaststelling wijzigingen zijn aangebracht ten opzichte van het ontwerp. In situaties waarin geen belangen van rijk of provincie zijn betrokken leidt dit tot onnodig tijdsverlies. In verband hiermee wordt aan gedeputeerde staten een verzoek gedaan te verklaren geen bezwaar te hebben tegen eerdere publicatie. Wij adviseren u het bestemmingsplan op basis van de wijzigingen (zie bijlage A) gewijzigd vast te stellen wat leidt tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan op het volgende punt: het bebouwingspercentage op de verbeelding wordt gewijzigd van 80 naar 50%. Belanghebbenden kunnen tegen het bestemmingsplan beroep instellen bij de Raad van State en een voorlopige voorziening vragen. Afhankelijk van het al dan niet vragen van een voorlopige voorziening treedt het bestemmingsplan zes weken na publicatie in werking.
2
~
Gemeente
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111
---::>-
RVB13-0020
Een ontwerpbesluit
bieden wij u hierbij ter vaststelling aan.
Het college van burgemeester en wethouders van Berg n op Zoom, e burgemeester,
3
1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111II
RVB13-0020
De raad van de gemeente Bergen op Zoom; gezien het voorstel van het college van 2 apri12013, nr. RVB13-0020;
gelet op de Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening;
BESLUIT:
1. 2.
3. 4.
De zienswijze, genoemd in de nota van commentaar gegrond te verklaren conform het bij de zienswijze gegeven commentaar, zoals weergegeven in de bijbehorende bijlage A; Met inachtneming van de wijzigingen, voortvloeiende uit de zienswijzen het bestemmingsplan "Verlengde Zandstraat T', als vervat in de wettelijke vereiste bestandenset met de planidentificatie NLiMRO.07 48.BP.0190-0301, gewijzigd vast te stellen; Geen exploitatieplan vast te stellen; Gedeputeerde Staten te verzoeken geen bezwaar te hebben tegen eerdere bekendmaking.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van
De griffier,
De voorzitter,
C.J.M. Terstappen
4
111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111
RVB13-0020
Bijlage A Nota van commentaar
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7
Vanaf 31 december 2012 heeft het ontwerpbestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze periode konden schriftelijk dan wel mondeling zienswijzen ten aanzien van het ontwerpplan naar voren worden gebracht. Gedurende deze periode zijn een zienswijze van de provincie NoordBrabant. Onderstaand is een samenvatting van de zienswijze opgenomen, alsmede de beantwoording daarvan door burgemeester en wethouders van Bergen op Zoom. Voor zover hierna niet uitdrukkelijk wordt ingegaan op wat in de zienswijzen is vermeld, is de inhoud van de zienswijzen wel integraal betrokken bij de beoordeling in het kader van de besluitvorming inzake het onderhavige bestemmingsplan. Provincie Ncord-Brabant De provincie dringt er op aan om het bebouwingspercentage van 80% aan te passen, zodat deze overeenkomt met de huidige bebouwing inclusief de gewenste noodzakelijke uitbreiding. Beantwoording Naar aanleiding van de reactie van de provincie is het bebouwingspercentage 50%. Het voorgaande is afgestemd met de provincie en akkoord bevonden.
gewijzigd van 80 naar
7
~~
Provincle·'Noor~·Brabant Brabantlaan 1 Postbus 90151 Gemeente Bergan op loom
5200 MC 's-Hertoqenbosch 1111"" IIII "III "" 111111 111111111111111 11111 1111111111111 113-004138
~g. datum
13/02/2013
Telefoon (073) 6812812 Fax (073) 61411
15
[email protected] www.brabant.nl
De gemeenteraad van Bergen op Zoom Postbus 35 4600/v\ BERGEN OP ZOOM
I 111111 IIIII IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIŒI
Onderwerp
Datum
Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan
'Verlengde Zandstraat
Bank ING 67.45.60.043
7'
1111111111111
7 februari 201 3 Ons kenmerk
C2107788/3354762
Geachte gemeenteraad,
Uw kenmerk
Het ontwerp-bestemmingsplan 'Verlengde Zandstraat 7' ligt met ingang van 31 december 2012 gedurende zes weken ter inzage. Op grond van artikel 3.8, van de 'Vet ruimtelijke ordening, dienen "vij hierbij zienswijzen in tegen dit bestemmingsplan.
Contactpersoon
Planbeschrijving
Telefoon
Het ontwerp voorziet in de uitbreiding van het besternmingsvlak naar I hectare ten behoeve van de ter plaatse gevestigde manege. De huidige omvang van het besternmingsvlak bedraagt 0,5 hectare. Het initiatief is gericht op de bouw van een nieuwe rijhal met 16 paardenboxen en een overdekte stapmolen . In totaal gaat het om de toevoeging van ca. 1950 m2 aan gebouwen. Verder voorziet het plan in een kwaliteitsverbetering van het landschap die middels een anterieure overeenkomst is zekergesteld.
(073) 681 2783
GAM.
v.d. Broek
Directie
Ruimtelijke Ontwikkeling & Handhaving
Fax
(073) 6807645 Bijlage(n)
E-mail
[email protected]
Vooroverleg
Bij hriefvan 15 november 2012, kenmerk C2095625/3297678, heeft onze directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving (ROH) gereageerd op het voorontwerp. Deze brief ligt mede aan onze zienswijze ten grondslag. Daarnaast hebben wij in (le periede tussen 0112f' reactie op het voorontwerp en het vaststellen van het ontwerp ambtelijk contact gehad omtrent de provinciale belangen clic in het geding zijn. \V\j vinden het een gemis clat niet in een aparte bülage is ingegaan op onze vooroverlegreactie.
Het provinciehuis is vanaf het centraal station bereik· baar met stadsbus, lijn 61 en 64, halte Provinciehuis of met de treintoxi.
',~~
Provincie"Noorü·8robant
Provinciaal
beleidskader
De provincie heelt de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 vastgelegd in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening en de te beschermen provinciaal ruimtelijke belangen in de Verordening ruimte Noord-Brabant. De Structuurvisie Ruimtelijke Ordening (SVRO) is op loktober 20 I a door Provinciale Staten vastgesteld en is op 1januari 20 11 in werking getreden. Op 11 mei 20 12 hebbeu Provinciale Staten de Verordening ruimte 20 12 (Verordening) vastgesteld, welke op 1juni 2012 in werking is getreclen. De Verordening vormt het provinciaal toetsingskader voor ruimtelijke plannen. Provinciale
Datum
7 februori2013 Ons kenmerk
C2107788/3354762
belangen
In cie Verordening zijn voorschriften opgenomen voor de borging en bescherming van de provinciale belangen. Deze provinciale belangen zijn onderverdeeld in thema's. Ten aanzien van het volgende thema zijn wij van mening clat (op onderdelen) het ontwerp in strijd is met cie Verordening. In deze zienswijze gaan wij hier nader op in. Niet-agrarische Verordening)
ruimielijk» ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied (llOojilsluk 1 1
In bet kader van voorliggend plan is artikel I 1.6, lid 3 van cie Verordening van toepassing. Op grond van deze regeling kan uitbreiding in de groenblauwe mantel alleen aan de orde zijn indien er sprake is van een reclelijke uitbreiding. Dit is een kwestie van maatwerk, waarbij de algemene uitgangspunten van de Verordening, zoals zorgvuldig ruimtegebruik, een belangrijke rol spelen. De toelichting op het bestemmingsplan dient daarvoor een verantwoording te bevatten. \lVij zijn van mening clat in cie onderbouwing vooralsnog nict is aangetoond clat in onderhavige situatie, rekening houdende met alle van belang zijnde aspecten, sprake is van een redelijke uitbreiding van de manege. W~j moriveren dat als volgt: In de huidige situatie is er sprake van een bestemmingsvlak van ca. 0,5 hectare met een bebouwingspercentage van 80. In het thans voorliggende plan worden bebouwing met de bestaande voorzieningen, zoab verharding e.cI., binnen het nieuwe besternmingsvlak van 1 hectare geprojecteerd. Voor het totale besternmingsvlak is eveneens een bebouvvingspercentagc van 80 opgenomen. Daardoor is 8000 rn2 aan bebouwing mogelijk binnen bet hesternmingsvlak. In het huidige bestemmingsvlak is op basis van meting ca. 2300 1112aan bcdrijfsbebouwing aanwezig. De uitbreidingsbehoefte bedraagt ca. 1950 m2. Daarmee komt cie totale oppervlakte aan beclrijCsbebouwing na uitbreiding uit op ca 4300 rn2. Op basis van het geldend bestemmingsplan is 40001112 aan bcdrijfsbebouwing mogelijk. In de nieuwe situatie is echter sprake van een toegelaten hebouwingsoppervlak van 8000 1112, terwijl dit niet onderbouwd is vanuit de behoefte. Nagenoeg een verdubbeling van cie toegelaten bebouwing achten w\j geen redelijke uitbreiding in de zin van cie Verordening en is tevens nier ingegeven vanuit de behoefte.
2/2
Pr~-Brabant
Datum
Gelet op het voorgaande, dringen wU cr op aan om het toegelaten bebouwingspercentage van 80 zodanig terug te brengen, dat deze overeenkomt met de huidige bebouwing inclusief de gewenste noodzakelijke uitbreiding.
7 februori 2013 Ons kenmerk
C2107788/3354762
Conclusie
''''ij achten het bestemmingsplan, zoals dit nu in ontwerp voorligt, op bovengenoemd punt strijdig met de Verordening. 'l'VU dringen er op aan om het ontwerp op dit onderdeel gewijzigd vast te stellen. ''''ij gaan cr van uit dat onze zienswijzen voldoende duidelijk uiteengezet zijn. Indien er van uw zijde nog onduidelijkheden ofvragen zijn, dan willen wij deze graag riader toelichten.
Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, riamens deze,
~11 é~/
A
'2/----/ <->: \
.>
P.M.A. van Beek, bureauhoofd Toezicht
Ruimtelijke Ontwikkeling.
In verband met geautomatiseerd verwerken is dil document digitaalondertekend.
3/3
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 Bergen op Zoom
Gemeente Bergen op Zoom d.d. Vastgesteld in de Raad: Ontwerp:
NL.IMRO.0748.BP0190-0201
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7, Bergen op Zoom
Toelichting Regels Verbeelding
Aanvrager: De heer M. Hoeffgen Verlengde Zandstraat 7 4614 PL BERGEN OP ZOOM
T
T
Opgesteld door: ZLTO Advies Postbus 100 5201 AC ’s-HERTOGENBOSCH 073 – 217 35 81
INHOUD
I
PLANTOELICHTING ..................................................................................................... 1 Inleiding .................................................................................................................. 1 1.1 Aanleiding .......................................................................................................... 1 1.2 Ligging plangebied en plangrens .................................................................... 1 1.3 Bij het plan behorende stukken ...................................................................... 2 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................... 2 2 Omschrijving project ............................................................................................. 3 2.1 Het plangebied .................................................................................................. 3 2.2 Vigerend bestemmingsplan ............................................................................. 4 2.3 Het programma ................................................................................................. 6 2.4 Landschappelijke kwaliteitsverbetering ......................................................... 8 2.5 Ruimtelijke structuren en bebouwing ............................................................ 9 2.6 Planologische randvoorwaarden ................................................................... 10 3 Het planologische Beleidskader ......................................................................... 11 3.1 Rijksbeleid ........................................................................................................ 11 3.2 Regionaal en gemeentelijk beleid................................................................. 11 4 Ruimtelijke aspecten ........................................................................................... 16 4.1 Flora en fauna ................................................................................................. 16 4.2 Cultuurhistorie en archeologie ...................................................................... 19 4.3 Mobiliteit en parkeren .................................................................................... 21 4.4 Technische infrastructuur .............................................................................. 22 5 Milieuaspecten ..................................................................................................... 23 5.1 Bodem .............................................................................................................. 23 5.2 Geluid ............................................................................................................... 23 5.3 Luchtkwaliteit .................................................................................................. 23 5.4 Externe veiligheid ........................................................................................... 24 5.5 Bedrijven en milieuzonering .......................................................................... 25 5.6 Agrarische bedrijven....................................................................................... 25 5.7 Duurzaam bouwen ......................................................................................... 26 6 Watertoets ............................................................................................................ 27 6.1 Beleid ................................................................................................................ 27 6.2 Waterhuishoudkundige situatie .................................................................... 27 6.3 Beoogde ruimtelijke ontwikkeling................................................................. 29 6.4 Afweging met betrekking tot wateraspecten .............................................. 29 6.5 Overleg waterschap ........................................................................................ 30 7 Conclusie ............................................................................................................... 31 8 Uitvoerbaarheid ................................................................................................... 33 8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................ 33 8.2 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................... 33 8.3 Grondexploitatie .............................................................................................. 33 8.4 Conclusie .......................................................................................................... 33 9 Juridische planopzet ............................................................................................ 34 9.1 Uitgangspunten ............................................................................................... 34 9.2 De gekozen bestemmingen ........................................................................... 34 10 De procedure ....................................................................................................... 35 10.1 Te volgen procedure.................................................................................. 35 1
BIJLAGE 1
Gewenst bouwvlak
BIJLAGE 2
Erfbeplantingsplan
BIJLAGE 3
Landschappelijk ontwikkelingsplan
BIJLAGE 4
Vooroverleg reacties
I
PLANTOELICHTING 1
1.1
Inleiding
Aanleiding Initiatiefnemer is op het adres Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom eigenaar van manege de Paardenhoeve. De manege is gesitueerd in bosrijke omgeving, grenzend aan Rijksweg A4. De Paardenhoeve bestaat al ruim 45 jaar en heeft zich ontwikkeld tot een kwalitatief hoogstaand product. Op de manege zijn 70 paarden gehuisvest. De manege biedt plaats aan rijlessen, training en africhting van sportpaarden en pensionstalling. Met het oog op de toekomst en gezien de bouwkundige staat van de bestaande rijhal en dierwelzijnsaspecten, is het noodzakelijk om de bestaande voorzieningen te vernieuwen en de manege uit te breiden met een nieuwe rijhal inclusief paardenboxen en een overdekte stapmolen. Om dit mogelijk te maken is een bouwblokvergroting tot 1 hectare noodzakelijk. Binnen het huidige bestemmingsplan is het vergroten van een bouwblok met de bestemming ´Recreatieve doeleinden´ met subbestemming ´Manege’ niet mogelijk. Om het initiatief mogelijk te maken is planologische medewerking van de gemeente middels een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom heeft bij brief van 8 december 2011 (kenmerk U11- 025942) te kennen gegeven om, onder voorwaarden, in principe medewerking te willen verlenen aan het vergroten van het bouwblok en het toekennen van een passende bestemming. In deze toelichting wordt aangetoond dat de beoogde uitbreiding van het bouwblok alsmede het realiseren van de bijbehorende voorzieningen ruimtelijk haalbaar en inpasbaar is.
1.2
Ligging plangebied en plangrens De locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Bergen op Zoom, aan de Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom, in bosgebied De Heide (Fort de Roovere) ten oosten van de bebouwde kom van Bergen op Zoom en direct ten oosten van de Rijksweg A4. Kadastraal is de locatie bekend als kadastrale gemeente Bergen op Zoom, sectie 1A, nr. 1318, 1319, 1320, 1614, 1615. Het plangebied is ongeveer 1 hectare groot.
1
Figuur 1 : Situering plangebied (Topografische Dienst) inzoomen
1.3
Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De bijlagen maken deel uit van de toelichting. In de toelichting zijn onder andere de conclusies van de verschillende onderzoeksrapporten opgenomen. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van dit bestemmingsplan.
1.4
Leeswijzer Deze toelichting is als volgt opgebouwd: - Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Voor zover ruimtelijk relevant worden de belangrijkste plankenmerken beschreven; - Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante planologische beleidskaders en hoe het plan zich verhoudt tot deze ruimtelijke plannen; - Hoofdstuk 4 geeft een systematische beschrijving en analyse van alle ruimtelijk relevante aspecten; - Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de relatie met de diverse milieuaspecten; - Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. Hierin wordt beschreven wat de waterhuishoudkundige aspecten en effecten van het plan zijn; - Hoofdstuk 7 beschrijft de uitvoerbaarheid van het plan aan de hand van de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke haalbaarheid. Ook wordt hier de relatie met hoofdstuk 6 van de Wro beschreven (planschade en grondexploitatie); - Hoofdstuk 8 geeft een toelichting op de juridische planvorm: de regels en de verbeelding; - Hoofdstuk 9 beschrijft de procedurele aspecten van het bestemmingsplan en een verslag van de gevoerde inspraak.
2
2 2.1
Omschrijving project
Het plangebied Het plangebied ligt aan Verlengde Zandstraat in Bergen op Zoom. Deze straat maakt deel uit van het buitengebied van Bergen op Zoom. De locatie is gelegen op circa 1,5 km afstand van de kern Bergen op Zoom, direct ten oosten van de Rijksweg A4 en ten westen van de Schansweg. De omgeving heeft een zeer lage bebouwingsdichtheid. De bebouwing in de omgeving heeft een landelijk karakter. De planlocatie is omgeven door bosgebied met een cultuurhistorische en recreatieve functie met veel dagrecreatieve voorzieningen (Bungalowpark, restaurant, EVZ Kraggeloop, golfbaan, natuurgebied ’t Laag, Reconstructie West- Brabantse Waterlinie). De Verlengde Zandstraat is gelegen in Belvedèregebied de Brabantse Wal. Het gebied kenmerkt zich door een mozaïeklandschap van nederzettingen, agrarische gronden en natuur met een duidelijk contrast tussen open polder en besloten wal. Het plangebied bevindt zich nabij de grens tussen open polder en besloten bosstructuur. Op de planlocatie is van oudsher een manege gevestigd. Het huidige bouwblok is circa 0,5 hectare groot. Op het bedrijfsperceel bevindt zich naast de bedrijfswoning, een rijhal met paardenstallen, buitenstallen en quarantainestal, stapmolen, een buitenbak met verlichting, vijf paddocks en een loods voor de berging van materialen. Op enige afstand van de planlocatie zijn een aantal veehouderijen en glastuinbouwbedrijven gevestigd. Aangrenzend aan het plangebied ligt de Rijksweg A4. De locatie wordt ontsloten via de Verlengde Zandstraat en sluit via de lokale en regionale wegenstructuur aan op de A4 en de A58. Ter hoogte van het plangebied is groen aanwezig in de vorm van historische groenstructuren en op perceelsgrenzen in de vorm van hagen of houtwallen.
Figuur 2 : Bestaande situatie (google maps)
3
2.2
Vigerend bestemmingsplan Op de gronden is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ (vastgesteld door de Raad d.d. 30 januari 2003, ged. goedgekeurd door GS d.d. 19 januari 2005, heroverwegingsbesluit RvS op 20 december 2005). en ‘Buitengebied Oost 1e herziening’ (vastgesteld door de Raad d.d. 28 februari 2008, ged. Goedgekeurd door GS op 27 november 2008) van de gemeente Bergen op Zoom van kracht. In het bestemmingsplan is de locatie gelegen binnen de gebiedsbestemming ‘Recreatieve doeleinden’ met subbestemming ´Manege´. Het bedrijfsperceel is voorzien van een bouwblok waarop een bedrijfswoning is toegestaan. Tevens zijn aan het plangebied de aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’ en ‘Struweelvogelbiotoop’ toegekend. De Verlengde Zandstraat is bestemd als een verkeersdoeleind klasse IV, de Schansbaan is bestemd als een verkeersdoeleind klasse II. Het plangebied bevindt zich aan de Verlengde Zandstraat 7. Aan de aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’ en ‘Struweelvogelbiotoop’ is door GS goedkeuring onthouden. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor: - recreatieve doeleinden; - ter plaatse van de subbestemming MA: Manege; - bijbehorende bouwwerken en voorzieningen; - een bebouwingspercentage/ bebouwd oppervlak van 80%. Binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ zijn voor het plangebied de volgende aanduidingen opgenomen: - ‘Beschermingszone Natte Natuurparel’; - ‘Indicatieve archeologische gebieden’. Het huidige bouwvlak is circa 0,5 hectare groot. Het vergroten van het bouwblok is binnen het bestemmingsplan niet toegestaan. De nieuwe rijhal en stapmolen kunnen op basis van het vigerende bestemmingsplan niet gerealiseerd worden. Hierin dient voorzien te worden door een partiële herziening van het bestemmingsplan. Het bestaande bouwblok zal worden vergroot tot 1 hectare.
4
Struweelvogelbiotoop Recreatieve doeleinden Karakteristiek reliëf MA Manege Figuur 3 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’, bestemming ‘Recreatieve doeleinden’ en aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’, ‘Struweelvogelbiotoop’.
Beschermingszone Natte Natuurparel Figuur 4 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost 1e herziening, ontwikkelingen’, aanduiding ‘Beschermingszone Natte Natuurparel’.
5
Historisch waardevolle groenstructuur Historisch geografisch vlak Historisch geografische lijn Indicatieve archeologische gebieden Figuur 5 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost 1e herziening, cultuurhistorische waarden’, aanduidingen ´Indicatieve archeologische gebieden´.
Binnen het bouwperceel gelden de volgende bouwregels: maximale bouwhoogte van 10 meter; maximale goothoogte van 6 meter; maximaal bebouwingspercentage van 80 % hoogte bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 4 meter; Het geldende bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid van een bouwblokvergroting. Een nieuw bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk om de bouwblokvergroting mogelijk te maken.
2.3
Het programma Het initiatief is er op gericht om een nieuwe rijhal te realiseren die voldoet aan de moderne gangbare afmetingen en vereisten met betrekking tot de constructie. Tevens zullen aangrenzend aan de rijhal een 16- tal paardenboxen en een overdekte stapmolen worden opgericht. De gewenste aanpassingen zijn gangbaar en noodzakelijk voor het functioneren van een hedendaagse manege. Het plan bestaat uit de volgende onderdelen: - oprichten overdekte rijhal inclusief 16 paardenboxen (30m x 55m en 10m bouwhoogte); - oprichten overdekte stapmolen (straal van 10 meter); - vergroten bouwblok tot 1 hectare; - ruimtelijke inpassing bebouwing; - natuur en landschapsontwikkeling.
6
Oprichten overdekte rijhal inclusief oprichten 16 paardenboxen De bestaande rijhal met paardenstalling is sterk verouderd en voldoet niet aan de gangbare eisen met betrekking tot maatvoering en constructie. Gezien de authenticiteit van dit gebouw zal dit gebouw wel behouden blijven. De nieuwe rijhal zal bestaan uit de gebruikelijke afmetingen behorende bij een moderne paardenhouderij (bak van 20m x 40m en totale bebouwing van 30 m x 55 m). Binnen de nieuw op te richten overdekte rijhal zullen een 16-tal nieuwe paardenboxen worden opgericht. Aan de lengtezijde van de rijhal zullen 10 paardenboxen worden gesitueerd en aan de breedtezijde zullen 6 paardenboxen worden geplaatst. De nieuwe paardenboxen krijgen een oppervlakte van 3x4. Uitbreiding van de paardenboxen is enkel gerelateerd aan het ‘wegvallen’ van een aantal bestaande boxen. De huidige paardenboxen, met omvang 3x3, worden namelijk eveneens vergroot naar de oppervlakte 3x4. Aangezien door uitbreiding van de huidige paardenboxen ruimte zal ontbreken voor de 70 paarden worden er nieuwe paardenboxen in de nieuwe rijhal gerealiseerd. De uitbreiding van de paardenboxen is dus enkel om het huidige aantal dieren te kunnen blijven huisvesten. De verdeling van de paardenboxen en de gehanteerde maatvoering komen voort uit de nieuwe eisen met betrekking tot dierwelzijn. Naar aanleiding van deze eisen dienen paardenboxen minimaal 10 m2 (paarden, of 2 x stokmaat 2 voor pony’s) te bedragen. Oprichten overdekte stapmolen Een overdekte stapmolen is een voorziening die onmisbaar is bij een moderne manege. De huidige stapmolen bevindt zich buiten het bouwblok en is niet overdekt. In de nieuwe situatie zal een nieuwe overdekte stapmolen worden opgericht welke zich binnen het aangepaste bouwblok bevindt. De nieuwe stapmolen zal een straal hebben van circa 10 meter. Vergroten bouwblok Het huidige bouwblok is circa 0,5 hectare groot. Deze afmeting is onvoldoende om de beoogde uitbreidingen te realiseren. Het nieuwe bouwblok zal worden vergroot tot een afmeting van circa 1 hectare. Met deze afmeting is er voldoende ruimte om de beoogde uitbreiding, erfbeplanting en landschappelijke inpassing binnen het bouwblok te kunnen realiseren. Erfbeplantingsplan Het plangebied is gelegen in gebied dat volgens de Verordening Ruimte is aangemerkt als Groenblauwe mantel’. Voor deze gebieden geldt het ‘nee- tenzij’ principe. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn alleen mogelijk indien zij resulteren in een verbetering van de aanwezige landschappelijke waarden. Tevens dient er bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake te zijn van een kwaliteitsverbetering van het landschap. De hiervoor geldende voorwaarden zijn opgenomen binnen artikel 2.2 van de Verordening Ruimte. Door de initiatiefnemer is in samenspraak met de gemeente een erfbeplantingsplan opgesteld. Hierbij zal de aan het perceel grenzende Rijksweg A4 aan het zicht worden ontnomen door het toevoegen van een haag met boombeplanting. De hiervoor opgenomen soorten zijn streekeigen (Rhodondendron, Inlandse Eik en Beuk). In de omgeving van het plangebied komt historisch groen voor in de vorm van bos, hakhout en laanbeplanting. De karakteristiek van de erfbeplanting sluit aan bij deze historische structuur. Met dit erfbeplantingsplan wordt voldaan aan een basisinspanningsverplichting met betrekking tot ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De uitvoering van dit plan is verzekerd middels een anterieure overeenkomst.
7
Natuurontwikkelingsplan Ter aanvulling van het eerder genoemde erfbeplantingsplan (geldend als de basisinspanning) is tevens een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap verricht. Door middel van het uitvoeren van het natuurontwikkelingsplan dat in samenwerking met Brabants Landschap is opgesteld, worden de natuur- landschappelijke en ecologische waarden in de omgeving verbeterd. De uitvoering van dit plan is verzekerd middels een anterieure overeenkomst. Een nadere uitwerking van het natuurontwikkelingsplan is opgenomen in de volgende paragraaf. Toekomstperspectief Na realisatie van de voorgenomen bedrijfsontwikkeling, kan het bedrijf weer voor een lange periode voorzien in een kwalitatief hoogwaardig product. Een manege met een toekomstbestendige bedrijfsvoering versterkt bovendien de aantrekkingskracht van de manege als dagrecreatieve activiteit en de gemeentelijke toeristische poort waarin zij is gelegen.
2.4
Landschappelijke kwaliteitsverbetering Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Bergen op Zoom in het cultuurhistorisch zeer waardevolle gebied de ‘Brabantse Wal’. Dit gebied kenmerkt zich door de zeer duidelijk in het landschap herkenbare verschillen in terreingesteldheid en historische ontwikkeling. De planlocatie bevindt zich dicht bij de steilrand met de voor het gebied kenmerkende scherpe overgang tussen besloten wal en open polder. De zeekleipolders hebben een open en vlakke structuur. De landgoederen en buitenplaatsen op de Wal hebben een besloten structuur met een mozaïeklandschap van steden en dorpen, landbouwgronden, landgoederen en een diversiteit aan bospercelen. Landschappelijk wordt het gebied gekenmerkt door: - Afwisselende besloten bosstructuren; - Scherpe overgang tussen open en besloten gebied; - Lijnvormige beplanting op perceelsgrenzen en langs wegen; - Zeer geringe bebouwingsdichtheid; - Ligging van planlocatie aangrenzend aan Rijksweg A4. Ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen dient tevens een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te worden gerealiseerd. Als onderdeel van de beoogde uitbreiding van de manege wordt hieraan invulling gegevens middels het uitvoeren van een erfbeplantingsplan. Dit plan geldt als basisinspanning. Tevens is er een natuurontwikkelingsplan opgesteld in samenwerking met Brabant Landschap. Uitvoering hiervan versterkt de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden van het gebied. Het groene karakter van de planlocatie wordt als gevolg van het erfbeplantingsplan versterkt door een groene omkadering van het perceel. Door het toevoegen van beplanting wordt de zichtrelatie ten opzichte van de aangrenzende Rijksweg sterk verbeterd. In samenwerking met Brabants Landschap is een natuurontwikkelingsplan opgesteld dat voldoet aan de vereiste landschappelijke en ecologische kwaliteitsverbetering zoals opgenomen in de Verordening Ruimte. Het plan is toegevoegd als bijlage 4.
8
2.5
Ruimtelijke structuren en bebouwing De locatie is gelegen in het buitengebied van Bergen op Zoom. Tussen de kernen Bergen op Zoom, Halsteren, Heerle en Wouw. De omgeving laat zich als volgt typeren:
Hoofdstructuur
Mozaïekstructuur met duidelijk herkenbare overgang tussen besloten bosstructuur en open polder. Het plangebied maakt onderdeel uit van een recreatief ingericht landschap met wandelroutes, bungalowpark, restaurants, hondenschool, golfbaan etc. De omgeving vormt het uitloopgebied van Bergen op Zoom, Wouw, Heerle en Halsteren.
Bebouwing
Agrarische bebouwing in de vorm van vrijstaande bebouwing, afwisselende nokrichting, 1 of 2 bouwlagen afgedekt met een kap en georiënteerd op de openbare weg. Tevens bevinden zich in de omgeving recreatieve voorzieningen (bosgebied) en glastuinbouwlocaties (polder).
Groenstructuur
De groenstructuur in de omgeving kenmerkt zich door afwisselende bosstructuren, wegbegeleidende beplanting (bomenrijen) en kleine elementen. Veelal betreft dit erfbeplanting van (voormalige) agrarische bedrijven.
Wegenstructuur/ verkaveling
De wegenstructuur in de bosgebieden volgt de oorspronkelijke verkaveling. Deze verloopt grillig. De wegenstructuur in de aangrenzende open polder verloopt eveneens grillig. Het boslandschap wordt van noord tot zuid doorsneden door de Rijksweg A4. Deze Rijksweg bevindt zich direct ten westen van de planlocatie.
Ruimtelijk- functioneel
Ruimtelijk- functioneel heeft het gebied een groen- recreatief karakter. De oorspronkelijke agrarische functie is op een aantal plaatsen verloren gegaan en overgenomen door de woonfunctie. In het polderlandschap bevind zich veel grootschalige glastuinbouw. De voorgenomen ontwikkeling betreft een kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Bergen op Zoom door landschappelijke inpassing middels het toevoegen van lijnvormige beplanting parallel aan de Rijksweg A4. De bedrijfsontwikkeling voorziet in de behoefte aan de ontwikkeling van de (dag)recreatieve functie in het daarvoor door de gemeente aangewezen gebied. De beoogde bedrijfsontwikkeling is een gangbare verandering gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen (maatvoering rijhal) en dierwelzijneisen en de ligging binnen een omgeving met dagrecreatieve voorzieningen.
Stedenbouwkundig plan
De stedenbouwkundige opdracht voor het plangebied is om een plan te ontwikkelen dat voorziet in de bouw van een nieuwe rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen. Deze dienen te passen binnen het landelijke karakter van de omgeving en aan te sluiten bij de bestaande bebouwingskarakteristiek ter plaatse. Uitgangspunt voor de inrichtingsschets is aansluiting zoeken bij de ruimtelijke en landschappelijke kenmerken van de omgeving (besloten bosgebied). Het steden-
9
bouwkundig plan vormt de basis voor de situering van de voorzieningen, de inrichting en ontsluiting van het perceel en de landschappelijke inpassing.
2.6
Planologische randvoorwaarden Voor de realisering van de nieuwe rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd. Deze zullen voor zover als planologisch mogelijk vertaald worden in de regels van het bestemmingsplan (bouwregels) en op de verbeelding (situering van bestemmingsvlak). Deze randvoorwaarden zijn ontleend aan het geldende bestemmingsplan Buitengebied Oost, alsmede de 1e herziening van dit bestemmingsplan en de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030.
Bebouwing:
Erf:
-
maximale bebouwingspercentage is 80%; goothoogte van maximaal 6 m; bouwhoogte van maximaal 10 m; hoogte bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 4 meter;
-
geen opslag van materialen, producten of mest die niet direct noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte grondgebruik; parkeren op eigen terrein.
-
Landschappelijke inpassing: -
het perceel wordt voorzien met erfbeplanting waarbij de zichtrelatie ten opzichte van de Rijksweg A4 wordt verbeterd door het toevoegen van inheemse beplanting parallel aan de weg (bijlage 3); er wordt in samenwerking met Brabants Landschap een landschapsontwikkelingsplan opgesteld waarbij de bestaande ecologische en landschappelijke kwaliteit wordt verbeterd. Hierbij wordt aangesloten op de landschappelijke kenmerken van de Ecologische verbindingszone ‘Kraggeloop’ (bijlage 4).
10
3 3.1 3.1.1
Het planologische Beleidskader
Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid in Nederland en vervangt onder andere de Nota Ruimte. In deze Structuurvisie stelt het Rijk heldere ambities voor Nederland in 2040. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds en ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Deze waarden zijn vastgelegd in de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). Deze RHS beslaat de gebieden in Nederland die een belangrijke functie vervullen op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking, water, natuur en landschap. Ten aanzien van deze gebieden is beleid geformuleerd om de kwaliteiten ervan te behouden. Het plangebied maakt geen deel uit van de Nationale Hoofdstructuur.
3.2 3.2.1
Regionaal en gemeentelijk beleid Provinciaal beleid
De provincie Noord-Brabant beschikt over een Structuurvisie Ruimtelijke Ordening die op 1 januari 2011 in werking is getreden. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid. In de Structuurvisie maakt de omgeving deel uit van de ´Groenblauwe mantel´ (structurenkaart) en van de ´Groene geledingszone´ (visiekaart) op de overgangsgrens van zand naar klei tussen Bergen op Zoom en Oss. In gebieden behorende bij de groenblauwe mantel geldt dat de ontwikkeling van met het buitengebied samenhangende recreatieve functies wenselijk is in samenhang met ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De gebieden in de groenblauwe structuur zijn belangrijk voor recreatie en toerisme. De provincie wil daarom de mogelijkheden voor gebruik en beleving van deze gebieden verbeteren. Dit biedt kansen om het toeristisch-recreatieve product in Noord-Brabant te versterken. De geledingszones hebben als doel de openheid tussen de stedelijke gebieden te garanderen. Dit wil de provincie bereiken door in te zetten op de verbetering van de groene en recreatieve kwaliteiten van deze gebieden. Dit draagt bij aan een gezond, schoon en aantrekkelijk vestigings- en leefklimaat van Noord-Brabant. De beoogde uitbreiding van de manege leidt tot een versterking van de recreatieve kwaliteit in het gebied en is in lijn met het beleid zoals beschreven in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.
11
Figuur 6 : Uitsnede ´Structurenkaart´ Structuurvisie RO Noord- Brabant
De Verordening Ruimte (VR) van de provincie Noord-Brabant is per 1 maart 2011 in werking getreden en geactualiseerd vastgesteld op 11 mei 2012. In de VR worden regels gegeven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Programmatisch zijn daarbij de volgende bepalingen uit de Verordening Ruimte van belang: - Regels voor niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel (artikel 11.6 lid 3); - Landschappelijke kwaliteitsverbetering (artikel 2); Een toets van het plan aan de Verordening Ruimte laat het volgende zien. In artikel 6.3 van de Verordening is bepaald dat ruimtelijke ontwikkelingen die zijn gelegen binnen de groenblauwe mantel dienen bij te dragen aan behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem, ecologische en landschappelijke gebiedskwaliteiten. Deze maatregelen dienen te worden verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Tevens dient uit de toelichting van het bestemmingplan te blijken hoe kennis omtrent deze waarden is verkregen. Door de oprichting van de nieuwe rijhal met paardenboxen voorziet de manege in een trainingsfaciliteit op wedstrijdformaat. Door de oprichting van een overdekte 12
stapmolen ter vervanging van de huidige onoverdekte stapmolen, kunnen de paarden ook bij slecht weer worden getraind. Door de uitbreiding van de manege kan deze weer voor lange periode voorzien in een rendabele bedrijfsvoering. Het beoogde bouwblok zal een omvang krijgen van 1 hectare. Door de ligging van de manege in de gemeentelijke toeristische poort en het opgestelde natuurontwikkelingsplan, levert de uitbreiding een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden. Er wordt tevens geconcentreerd gebouwd binnen het bouwblok. Voor het uitbreiden van een agrarisch aanverwant bedrijf gelegen in de groenblauwe mantel met een bedrijfsgebouw en permanente voorzieningen gelden de volgende aspecten. Artikel 11.6 lid 3: In afwijking van artikel 11.6 lid 1, onder a en onder c, kan een bestemmingsplan dat is gelegen in de groenblauwe mantel of agrarisch gebied, met inbegrip van een landbouwontwikkelingsgebied of een vestigingsgebied glastuinbouw, voorzien in een redelijke uitbreiding van een bestaand niet-agrarisch bedrijf in de milieucategorie 1 of 2, gelegen op een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5000 m2 of van een bestaand niet-agrarisch bedrijf in de milieucategorie 3 of hoger, mits de toelichting daaromtrent een verantwoording bevat waarbij blijkt dat: a. overeenkomstige toepassing is gegeven aan de aspecten van verantwoording bedoeld in artikel 3.8 vierde lid in samenhang met de verantwoording, bedoeld in het tweede lid; b. de beoogde uitbreiding in redelijke verhouding staat tot de op grond van artikel 2.1 vereiste zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit; c. de inrichting van het bestemmingsvlak een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag bevordert; d. er sprake is van een bebouwingspercentage en bouwhoogte welke passend zijn bij de aard van de omgeving en de beoogde ontwikkeling; e. ingeval de beoogde ontwikkeling plaatsvindt in de groenblauwe mantel, deze ontwikkeling onder toepassing van artikel 6.3, eerste lid, onder a en b, gepaard Verordening ruimte 2012 55/66 gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken; f. de beoogde activiteit niet leidt tot een grootschalige ontwikkeling. 4. Onder een grootschalige ontwikkeling als bedoeld in het tweede lid, onder e, en in derde lid, onder f, wordt begrepen een ontwikkeling waarbij blijkens een economisch effectenonderzoek het te verwachten aantal bezoekers en overnachtingen samen genomen meer dan 100.000 per jaar bedraagt. Er is geen sprake van een bezoekersaantal van meer dan 100.000 bezoekers per jaar. Tevens is in bijgevoegd stedenbouwkundig plan uitgegaan van de principes van zuinig ruimtegebruik, geconcentreerd bouwen en een bebouwingskarakteristiek die aansluit bij de omgeving. Gezien het huidige intensieve agrarische gebruik van het perceel is het niet waarschijnlijk dat er negatieve effecten voor bescherm13
de soorten zullen optreden. Door het opgestelde landschappelijk ontwikkelingsplan leidt dit initiatief in juist tot verbetering van natuurlijke en landschappelijke waarden. De manege zal gezien de ontwikkelingen in de sector moeten investeren in uitbreiding van het bedrijf. De gewenste faciliteiten zijn voor de huidige en toekomstige bedrijfsvoering noodzakelijk om een kwalitatief hoogwaardig product te blijven leveren. Deze kwalitatieve verbetering dient gerelateerd te zijn aan een redelijke uitbreiding van het bedrijf. Deze redelijke uitbreiding is vanuit provinciaal beleid belangrijk en biedt ruimte voor maatwerk. De uitbreiding van de manege past binnen de ontwikkelingen van de sector en leveren een kwalitatief hoog product. Verplaatsing van de activiteiten is met name vanuit bedrijfseconomische redenen niet gewenst. De manege is bovendien gelegen in een zeer groene omgeving welke bij uitstek geschikt is om de reeds bestaande activiteiten op deze locatie verder vorm te geven. De manege wil graag beschikken over certificaten en keurmerken die waarborgen dat een manege een kwalitatief goed product levert. Een rijhal van 20x40 is daarbij een standaard faciliteit. Een overdekte stapmolen is eveneens een gebruikelijke faciliteit. Deze faciliteiten hebben daarbij directe invloed op de economische ontwikkeling van het bedrijf. Maneges dienen te voldoen aan de eisen van deze tijd. Zonder de noodzakelijke faciliteiten zal de manege niet kunnen voldoen aan de vraag en zal zij economische schade ondervinden. Hierbij wordt nogmaals opgemerkt dat de paardenboxen die in de nieuwe rijhal worden gerealiseerd, niet worden gebouwd om uitbreiding van het aantal paarden te realiseren. De boxen worden gerealiseerd gericht op het aspect dierenwelzijn en dragen bij aan de levenskwaliteit van de paarden en verbetering van de service die de manege biedt aan zijn gasten. De manege biedt dus voor hetzelfde aantal dieren een groter leefoppervlak. In zijn algemeenheid geldt dat voor iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling aangegeven moet worden hoe daarmee bijgedragen wordt aan het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 2). Met dit plan wordt daarin voorzien door een erfbeplantingsplan van het perceel en een landschappelijk ontwikkelingsplan; Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan past binnen de beleidskaders en –regels van de provincie. 3.2.2
Gemeentelijk beleid
Op 26 september 2011 heeft de gemeente de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030 opgesteld. De basis voor de Structuurvisie 2030 is de ‘Toekomstvisie 2025’. De visie is een actualisatie van de Structuurvisie Plus uit 2001. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen het toekomstbeeld voor de ruimtelijke inrichting van de gemeente tot 2030 weer. Het plangebied is gelegen binnen gebied met de kenmerken ‘Natte natuur’. Volgens artikel 4.6 van de structuurvisie is het beleid in deze gebieden gericht op behoud en versterking van de natuurfunctie in combinatie met het benutten van de recreatieve waarden. Onderhavig plan betreft de uitbreiding van een recreatieve voorziening in combinatie met het versterken van natuurlijke en landschappelijke waarden ter plaatse en past hiermee binnen het beleidskader van de Structuurvisie 2030.
14
Figuur 7 : Structuurvisie Bergen op Zoom 2030: Natte Natuur
3.2.3
Overig beleid
In 2008 is de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 opgesteld. Deze dient als uitgangspunt voor de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030. De beleidsmatige keuzes richten zich onder meer op het versterken van de groene en blauwe structuur in samenwerking met natuur- en milieuorganisaties, het versterken van sportvoorzieningen en het ontwikkelen van toerisme en recreatieve voorzieningen binnen de gemeente en bij uitstek binnen het gebied de Brabantse Wal. Onderhavig plan voorziet hier in.
15
4 4.1
Ruimtelijke aspecten
Flora en fauna De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. In Nederland is de gebiedsbescherming van gebieden en van de beschermde natuurmonumenten geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet. Ruimtelijke ingrepen die binnen deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid ervan, moeten worden getoetst op mogelijke effecten op deze gebieden. Het meest nabij gelegen beschermde gebied is het Vogelrichtlijngebied de Brabantse Wal op een afstand van circa 2,7 kilometer ten zuiden van de locatie. Rondom het plangebied ligt de Ecologische Verbindingszone ‘Kraggeloop’. Het initiatief betreft geen toename van het aantal dieren en een daarmee samenhangende toename van de uitstoot van ammoniak. Het plan leidt niet in een verandering van de situatie omtrent verzuring of vermesting van omliggende natuurgebieden. Het initiatief leidt tot een lichte toename van het aantal bezoekers en de daarmee samenhangende verkeersbewegingen over bestaande wegen. Er is geen sprake van enige toename van betreding van het gebied buiten bestaande wegen en paden´Kraggeloop´. Het initiatief heeft naar verwachting geen onevenredige nadelige effecten op de natuurwaarden in omliggende Natura 2000 gebieden en de aangrenzende Ecologische Verbindingszone.
16
Figuur 8 : Uitsnede Verordening Ruimte Noord- Brabant (begrenzing EHS).
De soortenbescherming is geregeld in de Flora- en Faunawet en heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren. De soorten welke wettelijke bescherming genieten, zijn vastgelegd in een aantal besluiten en regelingen. Algemeen geldt er een zorgplicht voor in wild levende planten en dieren. Handelingen die niet direct verband houden met het oorspronkelijke ruimtelijk plan en die nadelig zijn voor flora en fauna moeten achterwege blijven. Op 22 februari 2005 is een nieuwe AmvB in werking getreden die voorziet in een wijziging van het Besluit beschermde dier- en plantensoorten. Hiermee geldt een algemene vrijstelling (al dan niet met gedragscode) voor algemeen in Nederland voorkomende soorten. Hiervoor is geen ontheffing nodig van de FF-wet. Verder zijn er de streng beschermde soorten waarvoor altijd een ontheffing dient te worden aangevraagd.
17
Figuur 9 : Ggevens Natuurloket km-hok 80-393
Ten aanzien van de soortenbescherming is gebruik gemaakt van de globale verspreidingsgegevens van het Natuurloket. Deze geven alleen een indicatie omdat de gegevens verstrekt worden op basis van vierkante kilometerhokken. De locatie ligt in km-vak 80-393. Uit de inventarisatiegegevens blijkt het volgende: Binnen het kilometervak leven en foerageren waarschijnlijk 4 algemeen beschermde soorten (beschermingsniveau 1) en 1 streng beschermde soort (beschermingsniveau 2/ 3) van de Flora en faunawet. Voor algemeen beschermde soorten is geen ontheffing nodig op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet. Verder is er binnen het kilometerhok 1 soort welke wordt beschermd via de Europese Habitatrichtlijn (bijlage IV) en 3 vogelsoorten welke worden beschermd via de Rode Lijst. Gezien het intensieve bedrijfsmatige gebruik van het plangebied in de huidige situatie, is het niet waarschijnlijk dat er ter hoogte van het plangebied beschermde soorten voorkomen. De ruimtelijke ingreep heeft betrekking op het oprichten van een nieuwe rijhal, een nieuwe overdekte stapmolen en het aanleggen van natuur- en landschapselementen. Voor de bouw van de nieuwe voorzieningen worden geen overdekte voorzieningen gesloopt. Wel zullen er bouwactiviteiten plaatsvinden binnen een perceel dat in de huidige situatie wordt gebruikt voor agrarische activiteiten. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal verstoring optreden van mogelijke rust- en verblijfsplaatsen van algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren. Voor deze algemene soorten geldt een vrijstelling ex artikel 75 van de Flora en Faunawet. Wel geldt voor deze soorten de algemene zorgplicht. De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd op een zodanige wijze dat geen overtredingen van de Flora en Faunawet plaatsvinden m.b.t. broedvogels. Daartoe dienen ten minste de volgende maatregelen in acht te worden genomen: - alle werkzaamheden die broedende vogels binnen het plangebied op enigerlei wijze kunnen verstoren, dienen buiten het broedseizoen (april- half juli) uitgevoerd te worden; - mogelijke broedplaatsen dienen voor aanvang van het broedseizoen (april) ongeschikt gemaakt te worden, om te voorkomen dat vogels op de locatie gaan broeden tijdens de bouwwerkzaamheden. Bij in achtneming van deze maatregelen zal bij de werkzaamheden buiten het broedseizoen geen overtreding van de verbodsartikelen 8 t/m 12 van de Flora en Faunawet plaatsvinden. Het is door de aard van het huidige gebruik niet waarschijnlijk dat er binnen het plangebied negatieve effecten voor beschermde soorten zullen optreden ten gevolge van de planontwikkeling. Door de uitvoering van het erfbeplantingsplan en het natuurontwikkelingsplan, leidt de voorgenomen ontwikkeling plaatselijk tot een verbetering van de ecologische waarden. 18
4.2
Cultuurhistorie en archeologie Het plangebied is gelegen in het waardevolle historisch geografische landschap van Belvedèregebied de ´Brabantse Wal´ volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 van de Provincie Noord-Brabant. Ter hoogte van plangebied geldt de waardering ´redelijk hoge cultuurhistorische waarde´. In de directe omgeving, aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich, door de aanwezigheid van Fort Pinssen en Fort De Rovere, Halstersch Laag en de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen, een landschap met een hoge cultuurhistorische waarde. De Verlengde Zandstraat is aangemerkt als weg met een redelijk hoge historisch geografische waarde. De nabij gelegen Schansweg heeft een zeer hoge historisch geografische waarde. In de omgeving van het plangebied komt historisch groen voor in de vorm van bos, hakhout en laanbeplanting. Het landschap van de Brabantse Wal wordt gekenmerkt door grote verschillen in terreingesteldheid en historische ontwikkeling Het oude agrarische landschap met akkercomplexen, graslanden en heidevelden is duidelijk in het gebied aanwezig. Deze zeekleipolders hebben een open en vlakke structuur. Met name de scherpe overgang tussen Wal en polder is kenmerkend voor het gebied. Voor Nederlandse begrippen zijn de hoogteverschillen tussen de open zeekleipolders en de hoge zandgronden van de Wal groot. De landgoederen en buitenplaatsen binnen de Wal geven het gebied een grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde. De Wal heeft een besloten structuur met een mozaïeklandschap van steden en dorpen, landbouwgronden, landgoederen, heidevelden en een diversiteit aan bos. Op de meer geleidelijke overgang van de Brabantse Wal naar het open agrarische landschap bestaat het landschap uit agrarische percelen welke worden omzoomd door bospercelen. Het grootste deel van de bossen op de Brabantse Wal is aangeplant in de 18e eeuw, zoals op de landgoederen Zoomland, Mattemburgh, Le Pavillon en het Moretusbosch van kasteel Ravenhof. De bossen zijn voor een deel op voormalige heidevelden en stuifzanden aangelegd, deels gaat het om veel ouder bos. Vooral op de reliëfrijke landduinen aan de randen van de Brabantse Wal, maar ook wel daarbuiten, komt eeuwenoud hakhout van zomereik voor met omvangrijke stoven. Met betrekking tot Belvedèregebied de Brabantse Wal geldt volgende ontwikkelingsstrategie: - Behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio. - De cultuurhistorische waarden van de Brabantse Wal in hun samenhang verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch-recreatief ontsluiten. Dit geldt in het bijzonder voor de cultuurhistorische landschappen: ‘Brabantse Wal’ en ‘Zuiderwaterlinie bij Steenbergen’ (Fort Pinsen, Fort De Roovere). - Het vrije uitzicht vanaf de steilrand over de polders en het uizicht vanuit de polders op de steilrand. Waardevolle cultuurhistorische structuren van de Brabantse Wal zijn ook de verdedigingswerken tussen Steenbergen en Bergen op Zoom als onderdeel van de Zuiderwaterlinie. Bijzonder voor de Brabantse Wal zijn de vestingsteden Bergen op Zoom en Steenbergen, de tussengelegen forten en de voormalige inundatieterreinen die samen deel uitmaken van de Zuiderwaterlinie. De bijzondere aardkundige structuur werd daarbij handig gebruikt: forten op de duinbogen, water in de laagten ervoor en de meren als waterreservoirs. Rond Bergen op Zoom liggen belangrijke onderdelen van de Zuiderwaterlinie. Fort de Roovere en fort Pinssen zijn twee 19
oorspronkelijke en goed bewaarde zandforten die onderdeel uitmaakten van de vestigingslinie tussen Bergen op Zoom en Steenbergen. Voor de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen (Fort Pinsen, Fort De Roovere, Halstersch Laag) zijn de volgende strategische uitgangspunten geformuleerd: - Het Behoud van de openheid van de polders en het Halstersche Laag - Behouden van het landgoed en de landgoedrelicten - De cultuurhistorische waarden richtinggevend laten zijn op natuur- en ontwikkelingsplannen - De economische dragers afstemmen op de cultuurhistorische identiteit van de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen - Het vergroten van de cultuurhistorische waardering door het vergroten van de beleving De Schansbaan is exact gelegen op de grens van de twee verschillende historische landschapstypes: het natte, open, vlakke landschap met vergezichten van deveenontginning het Halstersch Laag in het noorden en het drogere, gesloten, reliëfrijke landschap van de Brabantse Wal in het zuiden, met steilranden nabij de Schansbaan. De Schansbaan is voorzien van laanbeplanting. Verstedelijking en infrastructuur hebben geleid tot versnippering van het landschap. De verschillende onderdelen van het landschap zijn minder duidelijk herkenbaar geworden. De schaalvergroting en verbetering van de productieomstandigheden in de landbouw heeft geleid tot veranderingen in de perceellering en het verdwijnen van perceelrandbegroeiing. Hierdoor is het onderscheid tussen de verschillende onderdelen van het landschap minder goed herkenbaar geworden. Grote delen van het gebied zijn ook beïnvloed door nieuwe infrastructuur en door de uitbreiding van Bergen op Zoom en van verschillende dorpen. De bedrijfsontwikkeling leidt niet tot aantasting van bestaande cultuurhistorische geografische waarden. De ontwikkeling betreft de uitbreiding van een bestaande manege op eigen perceel. Dit perceel heeft reeds een open structuur en is reeds bedrijfsmatig in gebruik. De oprichting van de rijhal tussen de bestaande bebouwing en de Rijksweg A4 leidt niet tot aantasting van bestaande zichtlijnen en heeft daarmee geen invloed op de beleving van de overgang tussen besloten Wal en open polder. Door uitvoering van een landschappelijk inrichtingsplan wordt de Rijksweg A4 visueel afgeschermd. Door de uitvoering van een landschappelijk ontwikkelingsplan wordt de landschappelijke kwaliteit verbeterd. Het ontwikkelingplan wordt uitgevoerd in samenhang met de omliggende EVZ, passend bij omliggende historische bosstructuren en op basis van inheemse beplanting. De oprichting van de rijhal en stapmolen heeft geen invloed op de cultuurhistorische waarden van aanliggende cultuurhistorisch waardevolle zone voor vestigingswerken behorende bij de Zuiderwaterlinie (Fort Pinsen, Fort De Roovere, Halstersch Laag). Het initiatief is niet gelegen aan de Schansbaan en leidt derhalve niet tot aantasting of aantasting van zichtrelaties van deze historisch zeer waardevolle weg. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen archeologische monumenten. Op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart is de omgeving aangeduid als een gebied met een middelhoge trefkans. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem veilig te stellen dient voor uitvoering van de grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
20
Figuur 10 : Fragment Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord- Brabant: IKAW
4.3
Mobiliteit en parkeren De Verlengde Zandstraat is een lokale weg (50 km). De locatie wordt ontsloten via deze weg. Het plan is kleinschalig en heeft een beperkte verkeersaantrekkende werking. Door de uitbreiding van de manege zal het personenvervoer van manegeklanten beperkt toenemen. Volgens een worstcase benadering bedraagt het weekdaggemiddelde ten gevolge van de uitbreiding 100 voertuigbewegingen voor personenvervoer (50 auto´s) en 10 bewegingen voor vrachtvervoer (5 vrachtwagens). Dit is een zeer ruime schatting. De bestaande weg heeft voldoende capaciteit voor de bezoekers van de locatie. Ontsluiting van het bedrijf vindt plaats via de bestaande in- en uitrit. Op eigen terrein zal voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen. Het perceel van initiatiefnemers wordt in de huidige situatie ook al benut als parkeerplaats voor bezoekers. In de nieuwe situatie zal het aantal worden uitgebreid met 6 extra parkeerplaatsen. Om de parkeernorm te bepalen is de gemeentelijke parkeernormering 1e herziening vastgesteld in 2009 geraadpleegd. De gemeente hanteert voor maneges gevestigd in landelijk woongebied een parkeernorm van 0,4 per paardenbox. Bij een uitbreiding met 16 paardenboxen dienen er derhalve 6,4 extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.
21
4.4
Technische infrastructuur De omgeving is aangesloten op gangbare technische infrastructuur zoals nutsvoorzieningen (drukriolering, water, gas en elektra). De rijhal wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur. Hiervoor hoeven geen structurele aanpassingen plaats te vinden. In de omgeving zijn geen zakelijke rechtstroken gesitueerd in verband met de aanwezigheid van (ondergrondse) kabels en/of leidingen die planologische bescherming behoeven. Gedurende de bouwaanvraag zal een KLIC- melding worden gedaan.
22
5 5.1
Milieuaspecten
Bodem Bij bouwblokvergrotingen is in de planologische procedure van belang dat de beoogde uitbreiding plaats kan vinden op een locatie waar de milieuhygiënische bodemgesteldheid dit toelaat. De Woningwet staat niet toe dat er gebouwd wordt op verontreinigde grond. Vooraf dient nagegaan te worden of er aanwijzingen zijn voor de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging op de bouwlocatie. In het Bodeminformatiesysteem (BIS) van de gemeente Bergen op Zoom en het Bodemloket is geen informatie aanwezig over een geval van ernstige bodemverontreiniging op de locatie waardoor er geen sarneringsnoodzaak bestaat. In het Historisch BodemBestand (HBB) is geen informatie aanwezig over bodembedreigende activiteiten en/ of installaties op de locatie die mogelijk hebben geleid tot ernstige bodemverontreiniging. Aangezien het plan ziet op de uitbreiding van het agrarische bouwblok voor een rijhal met paardenboxen en een overdekte stapmolen waar mensen gemiddeld minder dan 2 uur per dag verblijven is er geen verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.
5.2
Geluid Voor het aspect geluid is binnen het plangebied de Wet geluidhinder van toepassing. De Wet geluidhinder kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe bestemmingen. De Wet geluidhinder gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen die aandachtsgebieden voor mogelijke geluidhinder begrenzen. Volgens de Wet geluidhinder gelden voor woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen dan woningen en andere geluidsgevoelige objecten binnen de zone van een weg geluidswaarden die niet overschreden mogen worden. De planlocatie bevindt zich binnen de geluidzone behorende bij de Rijksweg A4 en buiten de geluidzones van een industrieterrein of spoorweg. Het plan leidt echter niet tot de oprichting van een nieuw geluidsgevoelig object. Ten aanzien van de toename aan geluidsbelasting door bedrijfsactiviteiten naar de omgeving zijn in de richtafstandentabel van de VNG algemene richtlijnen opgesteld. Voor maneges geldt een richtafstand van 30 meter tot omliggende geluidsgevoelige objecten. Aan deze afstand wordt voldaan. Een nader akoestisch onderzoek verkeerslawaai is niet noodzakelijk.
5.3
Luchtkwaliteit De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ goedgekeurd (Stb. 2007, 414). Vooral hoofdstuk 5 titel 2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat titel 2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe titel 2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’. De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). 23
De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. Een kleinschalige dagrecreatieve gelegenheid valt in deze categorie. Door de uitbreiding van de manege met een rijhal met een 16- tal paardenboxen en een stapmolen zal het aantal verkeerbewegingen beperkt toenemen. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door personenvervoer (manegeklanten) tevens zullen incidenteel personenvervoer (dierenarts, hoefsmit) en vrachttransport (mest en veevoer) toenemen. Indien er gemiddeld per dag een toename plaatsvindt van 50 personenauto´s (100 bewegingen) en 5 vrachtwagens per dag (10 bewegingen) die de inrichting bezoeken, kan met behulp van de zogenaamde NIBM tool aannemelijk gemaakt worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt.
Figuur 11 : Berekening luchtkwaliteit met behulp van NIBM tool
Aangezien bovenstaande benadering van het extra verkeer als gevolg van de uitbreiding zeer ruim is genomen, kan worden gesteld dat de uitbreiding van de manege niet tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit zal leiden. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk aangezien het project niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit is geen omgekeerde werking opgenomen.
5.4
Externe veiligheid In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient zorg gedragen te worden dat er een scheiding in acht genomen wordt tussen gevoelige objecten en risicoveroorzakende bedrijven en/of transportassen. In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij
24
onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Ten westen van het plangebied is Rijksweg A4 gelegen. Binnen het Basisnet weg worden de verhoudingen weergegeven tussen ruimtelijke ordening en de risico´s van het vervoer van gevaarlijke stoffen over Rijkswegen. In de bijbehorende tabel staat per Rijksweg opgenomen of er een veiligheidsafstand van toepassing is en of er sprake is van een plaatsgebonden (groeps)risico. Ter hoogte van het plangebied is voor de A4 geen plaatsgebonden risico (PR 10-6 contour) gedefinieerd zowel voor de huidige situatie als de verwachting voor 2020 (het GE scenario). Tevens is er ter hoogte van het plangebied geen groepsrisico vastgesteld (GR < 0,1). Er bevinden zich geen overige risicoveroorzakende bedrijven en/of transportassen in de omgeving van het plangebied. Op het gebied van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.
5.5
Bedrijven en milieuzonering Om tussen bedrijven en woningen een goede ruimtelijke afstemming te maken wordt in de ruimtelijke ordening veelal een milieuzonering gehanteerd. Deze dient er voor te zorgen dat door het in acht nemen van voldoende afstand tussen bedrijven en gevoelige objecten (zoals woningen), geen overlast, hinder of schade ontstaat. Deze ruimtelijke zonering is gebaseerd op het in acht nemen van voldoende fysieke afstand. Afhankelijk van bedrijfstype en sector gelden verschillende afstanden. Met betrekking tot de totale inrichting geldt op basis van de VNG- brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) een minimale afstand van 50 meter ten opzichte van gevoelige objecten zoals woningen. De dichtstbijzijnde woningen zijn de woning aan de Spechtenlaan aan de overzijde van de Rijksweg A4 op een afstand van ca 150 meter en de voormalige bedrijfswoning aan de Schansbaan 75 op een afstand van ca 125 meter. Het dichtstbijzijnde (agrarische) bedrijf is het bedrijf aan de Buitenlust 1 op een afstand van ca 400 meter. Aan deze afstandseis wordt voldaan.
5.6
Agrarische bedrijven In relatie tot agrarische bedrijven is van belang dat er voldoende afstand wordt gehouden met de omliggende woningen. Dit is enerzijds van belang om te voorkomen dat agrarische bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd en anderzijds om te garanderen dat bij de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt per 1 januari 2007 het toetsingskader voor geurhinder. De Wgv geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. Voor grondgebonden agrarische bedrijven wordt gewerkt met vaste afstanden (ten opzichte van geurgevoelige objecten) van 50 meter in het buitengebied en 100 meter tot de bebouwde kom. De bedrijfsuitbreiding betreft geen toename in het aantal dieren. Wel zal door de oprichting van de nieuwe rijhal, de afstand tussen de nieuwe paardenboxen en de omliggende geurgevoelige objecten veranderen. 25
Het meest nabijgelegen geurgevoelige object is de woning aan de Spechtenlaan aan de overzijde van de Rijksweg A4. Deze bevindt zich op een afstand van meer dan 150 meter ten westen van de planlocatie. Deze afstand is voldoende groot. Geuronderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.
5.7
Duurzaam bouwen Het begrip ‘duurzaam bouwen’ is door het ministerie van VROM in 1995 geïntroduceerd om de kwaliteit van het bouwen te verhogen en de duurzaamheid van de te gebruiken materialen, alsmede de te onderscheiden processen te waarborgen. Een belangrijk wettelijk instrument hiervoor is het Bouwbesluit waarin ondermeer de EPN (Energie Prestatie Norm), die voor de realisering van duurzame ontwikkeling belangrijk is, is opgenomen. Wanneer de omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor de bouw van een rijhal en permanente voorzieningen (zoals in onderhavig plan) moet deze voldoen aan het Bouwbesluit, waarmee het aspect duurzaam bouwen is gewaarborgd.
26
Watertoets
6 6.1
Beleid Met betrekking tot de waterhuishouding zijn diverse beleidsstukken relevant. Genoemd kunnen worden: Provinciaal Waterhuishoudingsplan Noord-Brabant, Waterbeheersplan Waterschap Brabantse Delta, Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid in de 21e eeuw WB21, Nationaal bestuursakkoord water, Beleidsbrief regenwater en riolering. Centraal in het waterbeleid is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. De waterhuishouding legt daarmee een ruimteclaim waaraan voldaan moet worden. Daarbij zijn de volgende strategieën leidend: vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit) voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit). Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor de waterhuishouding betekenen. Ook is het overleg met de waterbeheerder onderdeel van deze watertoets. Het waterkwaliteitsbeheer en het waterkwantiteitsbeheer in Bergen op Zoom is in handen van het Waterschap Brabantse Delta. Het beleid van het Waterschap is gericht op duurzaam omgaan met water. Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap de volgende acht beleidsuitgangspunten om te komen tot het duurzaam omgaan met water: -
scheiding van vuil water en schoon hemelwater; doorlopen van afwegingsstappen ‘hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer’; hydrologisch neutraal ontwikkelen (bij uitbreiding van meer dan 2000m² dient een retentievoorziening te worden aangelegd); gebruik van niet- uitloogbare bouwmaterialen.
De uitwerking van deze beleidsuitgangspunten komt hierna aan de orde. Tevens dienen voor alle waterhuishoudkundige werken die op grond van de Keur worden beschermd, ontheffing aangevraagd te worden bij het Waterschap. De bedrijfsontwikkeling dient te gebeuren binnen de kaders van het duurzaam omgaan met water en de beleiduitgangspunten van het Waterschap.
6.2
Waterhuishoudkundige situatie Het plangebied ligt binnen het stroomgebied van de Mark en Vliet. De locatie is gesitueerd in een infiltratiegebied. De locatie bevindt zich niet in een waterwingebied of (volledig of beperkt) grondwaterbeschermingsgebied (Verordening Ruimte en Keurkaart Waterschap Brabantse Delta). Het plangebied bevindt zich in een beschermingszone voor natte natuurparel Halstersche Laag. De Natte natuurparels betreft de waterafhankelijke delen van de Ecologische Hoofdstructuur. Beleid voor deze gebieden houdt in, dat ingrepen in de waterhuishouding die niet zijn gericht op behoud of versterking van de natuurwaarden niet zijn toegestaan binnen deze gebieden én in een zone daaromheen.
27
De ruimtelijke consequenties van dit beschermingsbeleid zijn opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant binnen de aanduiding ‘Attentiegebied EHS’.
Figuur 12 : Beschermde gebieden plangebied (Keurkaart Beschermde gebieden Waterschap Brabantse Delta)
In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen Categorie A waterlopen. Ten oosten van het plangebied bevindt zich een Categorie C waterloop. De ontwikkeling van het plangebied heeft geen invloed op deze waterloop. Binnen het plangebied spelen geen waterkeringsaspecten. Voor de werken is geen Keurontheffing noodzakelijk. De omgeving is aangesloten op het drukrioleringsstelsel. De bodem bestaat uit podzolgronden (type cHn21, laarpodzolgronden met leemarm en zwak lemig fijn zand) met een diepe grondwaterstand. Gezien de gemiddeld hoogste grondwaterstand (>200 cm –mv) kan geconcludeerd worden dat er voldoende drooglegging is.
28
Figuur 13 : Waterhuishoudkundige situatie plangebied
6.3
Beoogde ruimtelijke ontwikkeling Uit een vergelijking van de nieuwe situatie met de bestaande situatie, kan de toec.q. afname van de hoeveelheid verhard oppervlak berekend worden. Door de oprichting van een rijhal (van 1650 m2) en overdekte stapmolen (van 314 m2) neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe. De toevoeging van verhard oppervlak in de nieuwe situatie bedraagt circa 1950 m2.
6.4
Afweging met betrekking tot wateraspecten Scheiding van vuil water en schoon hemelwater:
De locatie is aangesloten op het drukrioleringstelsel. Hierop wordt het huishoudelijke afvalwater geloosd. Afkoppeling van het schone hemelwater geniet de voorkeur en mag bovendien niet geloosd worden op het drukrioleringstelsel. Daarmee wordt het vuile water en het schone hemelwater gescheiden.
Afweging hergebruik-infiltratie-berging-afvoer:
Hergebruik van schoon hemelwater bij gelegenheden voor dagrecreatieve activiteiten is beperkt mogelijk in de vorm van opvang van regenwater voor bijvoorbeeld beregening van de tuin. Gelet op het kleinschalige karakter van het plan, zal het schone hemelwater voor het merendeel op de grond vallen en ter plekke infiltreren of afvloeien naar de kavelsloten op de randen van het perceel. Dit is een waterhuishoudkundig aanvaardbare situatie.
Hydrologisch neutraal bouwen:
Hydrologisch neutraal bouwen houdt in dat de oppervlaktewaterstand en – stroming gelijk blijft, de grondwaterstand en –stroming gelijk blijft en er geen onaanvaardbare wateroverlast plaatsvindt. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen zich hydrologisch neutraal te voltrekken. Toename van verhard oppervlak dient daarom gecompenseerd te worden. Aangezien er sprake is van een relatief kleine toename aan verhard oppervlak (< 2000 29
m2) worden geen eisen gesteld aan retentie. Wel wordt het schone hemelwater afgekoppeld.
Gebruik niet- uitloogbare materialen:
Bij de uitvoering van de bouwplannen is aandacht besteed aan het materiaalgebruik. Dit ter bescherming van de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Daarom is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bouwmaterialen die niet uitlogen of uitspoelen.
Waterschapsbelangen:
Op de locatie zijn geen directe waterschapsbelangen in het geding.
6.5
Overleg waterschap Met het plan voor de bedrijfsontwikkeling kan voldaan worden aan de uitgangspunten van het waterschap voor duurzaam omgaan met water. Per saldo is sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling door de kleinschalige toevoeging van bebouwing. De waterparagraaf is voor advies en ter beoordeling voorgelegd aan het Waterschap Brabantse Delta. Het waterschap heeft bij brief van 27 november 2012 positief geadviseerd over het plan. Het advies is als losse bijlage bijgevoegd.
30
7
Conclusie
De mogelijkheid voor bouwblokvergroting is gekoppeld aan de volgende algemene voorwaarden: - De bouw van de rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen past binnen het ruimtelijke en planologisch beleid van zowel Provincie (Structuurvisie, Verordening Ruimte) als gemeente (bestemmingsplan Buitengebied Oost, Structuurvisie Bergen op Zoom 2030). Het perceel is gesitueerd in het buitengebied van Bergen op Zoom, binnen de groenblauwe mantel. Gebieden binnen de groenblauwe structuur dienen bij te dragen aan mogelijkheden voor gebruik en beleving van deze gebieden. De ontwikkeling van een dagrecreatieve activiteit is hier ruimtelijk aanvaardbaar; - De uitbreiding van de manege past binnen de ruimtelijke structuur ter plaatse. De ruimtelijk- functionele hoofdstructuur wordt door het plan versterkt en verbeterd; - De bedrijfsontwikkeling is gangbaar en noodzakelijk voor de bedrijfsvoering om te kunnen voldoen aan hedendaagse maatschappelijke eisen en eisen met betrekking tot dierwelzijn; - Door het huidige agrarische gebruik van het plangebied is het niet waarschijnlijk dat er significante effecten op specifieke of algemeen beschermde soorten in het kader van de Flora- en faunawet zullen optreden; - De bedrijfsontwikkeling draagt bij aan een versterking van de ecologische en landschappelijke gebiedskwaliteiten middels de uitvoering van een landschappelijk ontwikkelingsplan en een erfbeplantingsplan. Uitvoering is gewaarborgd middels een anterieure overeenkomst; - Er is geen sprake van een grootschalige voorziening met een bezoekersaantal van meer dan 100.000 mensen per jaar (provinciaal beleid); - Er is sprake van een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag door zuinig ruimtegebruik en concentratie van bebouwing. Tevens zijn bebouwingspercentage en bouwhoogte passend bij de aard van de ontwikkeling en de omgeving. In het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van een bebouwingskarakteristiek die aansluit bij de omgeving; - Het initiatief past binnen het verkeersbeeld ter plaatse, ontsluiting vindt plaats via de bestaande inrit op de Verlengde Zandstraat. Op eigen terrein kan voorzien worden in het realiseren van 6 extra parkeerplaatsen conform de gemeentelijke Parkeernota; - Het initiatief kan eenvoudig aangesloten worden op de bestaande (technische) infrastructuur; - Gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen voor een niet- grondgebonden agrarisch bedrijf worden binnen het nieuwe bouwblok gerealiseerd; - Door de uitvoering van een erfbeplantingsplan en een natuurontwikkelingsplan worden de aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de Brabantse Wal versterkt. Hiermee wordt voldaan aan de vereiste verbetering van ruimtelijke kwaliteit volgens zowel de basisinspanning als de kwaliteitsverbetering conform artikel 2.2 van de Verordening Ruimte; - De locatie is gelegen in gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem veilig te stellen dient voor uitvoering van de grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd;
31
-
Agrarische bedrijven worden als gevolg van het plan niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd. Dit omdat aan een minimaal benodigde afstand van 50 meter wordt voldaan; Aan de milieuzonering (VNG richtlijnen) van 50 meter van de manege ten opzichte van gevoelige objecten wordt voldaan; Waterhuishoudkundig treden er geen relevante effecten op doordat de toename aan verhard oppervlak kleiner is dan 2000m 2. De bedrijfsontwikkeling kan plaatsvinden binnen de kaders van het duurzaam omgaan met water, onder meer door afkoppeling van het schone hemelwater. Hierdoor is het plan hydrologisch neutraal te noemen.
32
8 8.1
Uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid In het kader van de openbare voorbereidingsprocedure wordt het plan in procedure gebracht en is er voor eenieder de gelegenheid om kennis te nemen van het plan. In het kader van deze procedure bestaat er de mogelijkheid om op de plannen te reageren via de gangbare bezwaar- en beroepsprocedures. Aangenomen mag worden dat de beoogde bouwvlakvergroting en bedrijfsontwikkeling van een dagrecreatieve voorziening maatschappelijk draagvlak heeft. Het college is bij de voorbereiding van het bestemmingsplan niets gebleken van planologische of maatschappelijke belemmeringen.
8.2
Economische uitvoerbaarheid Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden.
8.3
Grondexploitatie Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen bij bouwplannen, zoals vastgelegd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan de gemeente besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Tussen gemeente en de initiatiefnemer wordt daartoe een zogenaamde anterieure overeenkomst inzake de grondexploitatie gesloten. In deze overeenkomst zijn bepalingen over onder meer de plankosten, grondexploitatie, landschappelijke inpassing, civieltechnische kosten en planschade tussen gemeente en initiatiefnemer opgenomen. Met deze overeenkomst is het verhaal van de kosten van grondexploitatie voldoende verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden.
8.4
Conclusie Er is sprake van een uitvoerbaar plan omwille van de volgende redenen: - tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschade overeenkomst afgesloten, waarin door initiatiefnemer eventuele planschade voor zijn rekening zal worden genomen; - de kosten voor uitvoering van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer; - de gronden waarop de bestemmingswijziging ziet zijn in eigendom van initiatiefnemer; - er is niets gebleken van reële financiële, planlogische of maatschappelijke belemmeringen; - overleg met het Waterschap Brabantse Delta heeft tot een positief préadvies geleid.
33
9 9.1
Juridische planopzet
Uitgangspunten Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor de ten behoeve van bedrijfsontwikkeling van een dagrecreatieve voorziening (manege) te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is voor de bouw van een rijhal met paardenboxen en een overdekte stapmolen een bestemming ‘recreatieve doeleinden’ opgenomen waarbij aansluiting gezocht is bij de vigerende bebouwingsvoorschriften in het buitengebied. De planregels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008.
9.2
De gekozen bestemmingen Ter plaatse van het plangebied wordt in totaal één bestemming toegekend: - ‘Recreatie’ Met de dubbelbestemming: - ‘Archeologie’ Recreatie- Manege In de bestemming ‘Recreatie´ zijn de manege met dienstwoning, bij een manege behorende bebouwing en permanente voorzieningen opgenomen. Op basis van het inrichtingsplan voor deze locatie is ten behoeve van de bouw van de nieuwe rijhal met paardenboxen en overdekte stapmolen het bestaande bestemmingsvlak uitgebreid. Aanvullend zijn door middel van aanduidingen de goot- en bouwhoogten en dergelijke opgenomen. Aanduidingen Ter plaatse van het plangebied is de aanduiding toegekend: - ´Manege´
34
10
De procedure
10.1 Te volgen procedure Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geen inspraak vereist. De gemeente Bergen op Zoom heeft wel een inspraakverordening vastgesteld waarin is geregeld in welke gevallen inspraak verleend kan worden. Vanwege de beperkte omvang en relatief geringe impact van dit bestemmingsplan, wordt het bestemmingsplan niet als voorontwerp in de inspraak gebracht. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gepleegd te worden met de besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en met die diensten van Rijk en Provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerp is toegezonden aan de volgende overlegpartners: Provincie Noord-Brabant Waterschap Brabantse Delta Regionale Brandweer Midden- en West-Brabant De vooroverlegreacties zijn opgenomen in bijlage 5. Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd met bijbehorende stukken. Gedurende de termijn van de terinzagelegging kan een ieder een zienswijze indienen. De eventuele zienswijzen zullen beoordeeld worden en aanvullend in dit bestemmingsplan worden opgenomen.
35
36
BIJLAGE 1
GEWENST BOUWVLAK
BIJLAGE 2
Erfbeplantingsplan
BIJLAGE 3
Landschappelijk inrichtingsplan
BIJLAGE 4
Vooroverleg reacties
Regels
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingen Artikel 3 Sport Artikel 4 Waarde - Archeologie Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Artikel 5 Algemene bouwregels Artikel 6 Algemene afwijkingsregels Artikel 7 Algemene wijzigingsregels Artikel 8 Wettelijke regelingen Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht Artikel 10 Slotregel
1 1 10 11 11 12 15 15 15 17 18 19 21 21 21
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1
Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan P.M. van de gemeente Bergen op Zoom; 1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0748.BP0190-0201 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen); 1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 agrarisch bedrijf
een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in: a. een grondgebonden agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf waarbij de productie geheel of overwegend afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij het bedrijf behorende grond; b. een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf waarbij het voorbrengen van de producten of het houden van dieren geheel of overwegend in gebouwen plaatsvindt van de productie van gewassen; 1.6 ambachtelijk - verzorgend bedrijf
a. een bedrijf voor de uitoefening van producerende en/of verzorgende ambachten, met uitzondering van detailhandelsambachten, garagebedrijven en andere autoverzorgende bedrijven, waar - voor een belangrijk deel in handwerk - goederen worden vervaardigd, verwerkt, bewerkt, geïnstalleerd of hersteld, voornamelijk direct ten behoeve van de uiteindelijke gebruiker en/of verbruiker en welke wordt gekenmerkt door hetgeen is vermeld onder b; b. een bedrijf waarvan de uitoefening plaats heeft onder (één van) de volgende omstandigheden: 1. het productieproces wordt grotendeels 'met de hand', of althans niet in hoofdzaak gemechaniseerd of met behulp van werktuigen die door energiebronnen buiten de menselijke arbeidskracht worden aangedreven, uitgevoerd; 2. voor zover van laatst bedoelde werktuigen gebruik wordt gemaakt, zijn deze als ondergeschikt te beschouwen aan de menselijke handvaardigheid; 1.7 ambachtelijke bedrijvigheid
het bedrijfsmatig vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen, geheel of overwegend door middel van handwerk, als ook - in verband hiermee en als nevenactiviteit van ondergeschikt belang - het verkopen van en/of leveren van goederen; 1.8 ander bouwwerk
een bouwwerk, geen gebouw zijnde; 1.9 ander werk
een werk, geen bouwwerk zijnde; 1
1.10 archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebeid voorkomende overblijfselen uit oude tijden; 1.11 bebouwing
één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken; 1.12 bebouwingspercentage
een aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd; 1.13 bedrijf
een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voorbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, beroepsmatige activiteiten in of bij een woning daaronder niet begrepen; 1.14 bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning
het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen dienstverlenend bedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot beroepsmatige activiteiten als bedoeld onder het begrip 'beroepsmatige activiteiten in of bij een woning', geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; 1.15 bedrijfs - of dienstwoning
een woning in of bij een gebouw of op dan wel bij een terrein, bestemd voor een huishouden waarvan is aangetoond dat huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering, in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is; 1.16 bedrijfsverandering of - beëindiging
verandering van de bedrijfsactiviteiten, een eigenaarwisseling daarop niet begrepen, dan wel het staken van bedrijfsactiviteiten gedurende ten minste 1 jaar; 1.17 bedrijfsvloeroppervlakte
de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten; 1.18 beeldbepalende boom
boom zoals opgenomen in de houtopstandverordening; 1.19 beeldbepalend pand
pand en/of object dat niet onder de Monumentenwet c.q. de gemeentelijke monumentenverordening valt, maar gekoppeld is aan de Nota Welstand en aan het bestemmingsplan; 1.20 begeleid wonen
vorm van wonen waarbij de bewoners, al dan niet met hun samenwonende partner, in een zelfstandige woning of met andere cliënten in een gebouw wonen en de cliënten ter plaatse een aantal uren per dag of per week zorg krijgen; 1.21 beperkt kwetsbaar object
een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;
2
1.22 beroepsmatige activiteiten in of bij een woning
een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 1.23 beroepsmatige of bedrijfsmatige werkruimten
werkruimten waarbinnen beroeps- of bedrijfsmatige diensten worden verricht; 1.24 bestaande bebouwing
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening; 1.25 beschermd monument
onroerende goederen welke zijn ingeschreven in de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers; 1.26 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak; 1.27 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.28 bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 1.29 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.30 bouwgrens
de grens van een bouwvlak; 1.31 bouwlaag
een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw, zolder of vliering; 1.32 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.33 bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel; 1.34 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten; 1.35 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.36 brutovloeroppervlakte (b.v.o.)
de totale horizontale vloeroppervlakte van bedrijfsruimten, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;
3
1.37 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van het hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.38 bijzondere woonvormen
met het wonen vergelijkbare huisvesting, zoals al dan niet zelfstandige woonruimten, gezinsvervangende woningen, aanleunwoningen en woonverblijven die mede afhankelijk zijn van binnen het complex aangeboden voorzieningen, alsmede bejaardentehuizen, verzorgingstehuizen, logeerhuizen en een hospice; 1.39 dagrecreatie
activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij overnachting niet is toegestaan; 1.40 (detail)handel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde een horecabedrijf. Afhaalzaken en broodjeszaken hier niet onder begrepen; 1.41 detailhandel in dagelijkse goederen
detailhandel in voedings- en genotmiddelen (foodsector) alsmede detailhandel in dagelijkse (huishoudelijke) gebruiksartikelen; 1.42 detailhandel in niet-dagelijkse goederen (non-food sector)
detailhandel in duurzame goederen en/of gebruiksgoederen, zoals kleding en schoeisel, elektrische artikelen, huishoudelijke artikelen en overige goederen, voor zover geen detailhandel in dagelijkse goederen; 1.43 detailhandel in volumineuze goederen
een detailhandelsbedrijf in goederen dat vanwege de omvang van die goederen, dan wel de aard van die goederen, een grotere bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging rechtvaardigt, te weten auto’s en motoren, autoonderdelen en -banden, volumineuze kampeer- en recreatieartikelen (zoals caravans, tenten, campers en boten), inbouwkeukens, sanitair, wand- en vloertegels, grove bouwmaterialen zoals bestratingmateriaal, zand en dergelijke, zonweringen, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden en kachels, grafzerken, (paarden)trailers, aanhangwagens, goederen met brand- en explosiegevaar, alsmede goederen die een eerstegraads verwantschap hebben c.q. in rechtstreeks verband staan met deze goederen, detailhandelsbedrijven als bedoeld onder detailhandel en detailhandel in dagelijkse goederen hier niet onder begrepen; 1.44 dienstruimtes
niet voor het publiek toegankelijke ruimtes, zoals een kantine, een opslagruimte bij een bedrijf of een ondergeschikt kantoor; 1.45 dienstverlening
met detailhandelsvestigingen vergelijkbare vestigingen voor de verrichting van diensten aan het publiek, zoals een apotheek, atelier, bank (met baliefunctie), kapsalon, makelaarskantoor, postkantoor, reisbureau, schoenmaker, schoonheidssalon, sleutelspecialisten, uitzendbureau en verzorgende beroepen, met uitzondering van prostitutie;
4
1.46 dove gevel
een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB(A) (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder; 1.47 erf
een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een andere gebouw, waarop ingevolge de regels van het plan geen hoofdbebouwing is toegestaan en wat in beginsel behoort tot de kavel(s) waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat blijkt uit de kadastrale gegevens; 1.48 eerste bouwlaag
de eerste bouwlaag of een verdieping van een gebouw, met dien verstande, dat boven de 100% van het vloeroppervlak van de bouwlagen een plafondhoogte van ten minste 2,1 meter aanwezig c.q. mogelijk is, waar een onderhuis niet in is begrepen; 1.49 evenement
al dan niet periodiek terugkerende en/of incidentele gebeurtenissen op het gebied van sport, cultuur, kunst, folklore, handel, recreatie, liefdadigheid, religie, gezondheid, wetenschap, amusement en vergelijkbare gebeurtenissen; 1.50 gebouw
een bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.51 geluidsgevoelige gebouwen
gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder; 1.52 geluidzoneringsplichtige inrichting
een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.53 gevoelige objecten
woningen van derden, bedrijven uit de voedings- en genotmiddelen industrie, detailhandel in voedings- en genotmiddelen en hotels, restaurants, en kantoorgebouwen met meer dan 50 werknemers; 1.54 (groot)handel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan personen of instellingen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit; 1.55 groothandel in smart- en growproducten
het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen de uitstalling ter verkoop, ter huur, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen die in het maatschappelijk verkeer worden aangeduid als smart- en growproducten aan tussenhandelaren of verwerkende bedrijven die deze goederen kopen respectievelijk huren voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat het niet is toegestaan om in groothandel detailhandel te bedrijven;
5
1.56 grootschalige detailhandel
een vestiging van detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen, of vanwege de gevoerde formule, een groot oppervlak nodig heeft, met een minimum verkoopvloeroppervlakte van 500 m², uitgezonderd detailhandel in dagelijkse goederen; 1.57 growshop
een ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan growshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'growshop'; 1.58 handel in softdrugs
het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toestaan dat bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden; 1.59 hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 1.60 horeca
een bedrijf dat in zijn algemeenheid gericht is op het verstrekken van nachtverblijf, op het ter plaatse nuttigen van voedsel en/of dranken en/of het exploiteren van zaalaccomodatie, broodjeszaak, afhaalzaak, een en ander met inachtneming van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten; 1.61 huishouden
de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning; 1.62 kampeermiddelen
een tent, een tentwagen, een kampeerauto of caravan, dan wel enig ander onderkomen en enig ander voertuig of gewezen voertuig of een gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning is vereist, een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend of tijdelijk bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.63 kamerverhuur
bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurders ter plaatse het hoofdverblijf hebben; 1.64 kantoor
een ruimte welke door haar indeling en inrichting kennelijk is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve, juridische, medische, therapeutische, ontwerptechnische en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, of hiermee gelijk te stellen gebieden; 1.65 kap
een geheel of gedeeltelijk niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende of gebogen dakschilden met een dakhelling van ten minste 15º en ten hoogste 75º, waarbij de schuin hellende of gebogen dakschilden ten minste 50% van het dak dienen te bedekken;
6
1.66 kleinschalig kamperen
kamperen op een terrein waarbij ten hoogste 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst; 1.67 landschappelijke waarde
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur; 1.68 logies
het bedrijfsmatig verblijf en/of nachtverblijf (altijd voor meerdere nachten) aanbieden, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft; 1.69 maatschappelijke voorzieningen
bibliotheken, cultuur, gezondheidszorg, jeugd-/kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening, openbare orde en veiligheid, religie, verenigingsleven, volksgezondheid, zorg en welzijn en daarmee gelijk te stellen sectoren; 1.70 manege
een bedrijf dat gericht is ophet lesgeven in paardrijden aan derden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, zulks in combinatie met een of meer van de navolgende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en pony's, horeca-activiteiten, en of verenigingsaccomodatie en het houden van wedstrijden of andere evenenmenten. 1.71 milieudeskundige
een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake milieu; 1.72 monumentale boom
een boom die in verband met ouderdom, gaafheid en/of omvang beeldbepalende waarde heeft voor de omgeving en als zodanig is opgenomen in de gemeentelijke houtopstandverordening; 1.73 natuurlijke waarde
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.74 onderbouw
een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven peil is gelegen; 1.75 ondergeschikte detailhandel
detailhandel die als activiteit in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft; 1.76 ondersteunende horeca
gelegenheid waarbij het doel van de onderneming niet primair gericht is op horeca-activiteiten, maar ter ondersteuning en ondergeschikt aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie; 1.77 opslag
opslaan van goederen al dan niet in een gebouw met daarbij behorende kantoorruimte van ondergeschikte afmeting;
7
1.78 peil
a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in alle andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; 1.79 seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of daarmee naar de aard en omvang vergelijkbare activiteiten, in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon; b. een seksbioscoop of sekstheater; c.
een seksautomatenhal;
d. een seksclub of parenclub; al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel; 1.80 sekswinkel
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarbinnen detailhandel in goederen van erotischpornografische aard plaatsvindt; 1.81 smartshop
een ruimte bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die deze stoffen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Deze stoffen kunnen wijzigingen voortbrengen in de lichamelijke en geestelijke functies. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan smartshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'smartshop'; 1.82 speelvoorzieningen
al dan niet zijnde bouwwerken ten behoeve van het spelen door kinderen, zoals huisjes, klimrekken, schommels, speelhutten en ballenvangers; 1.83 standplaats ten behoeve van ambulante handel
een in de open lucht en op of direct aan de openbare weg grenzende ruimte of plaats, door het college aangewezen, waar in de uitoefening van handel goederen te koop worden aangeboden dan wel diensten worden aangeboden met een maximum oppervlakte van 24 m²; 1.84 standplaats
een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of gemeenten kunnen worden aangesloten; 1.85 straatmeubilair
al dan niet zijnde bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen, zoals: a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken, bloembakken; b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame;
8
c.
kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van ten hoogste 50 m3 en een hoogte van ten hoogste 2,7 meter, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
d. afvalinzamelsystemen;
1.86 welstandsmonumentencommissie
de door de gemeenteraad ingestelde commissie voor advies (ex artikel 92, lid 1, Gemeentewet), met als taak de werkzaamheden die beschreven zijn in de verordening inzake welstand, regelende de taak, samenstelling en werkwijze van bedoelde commissie;
1.87 winterterras
een lichte transparante aanbouw aan de straatzijde op de begane grond van horecabedrijven;
1.88 woning
een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van een huishouden, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm;
1.89 woonwagen
een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden geplaatst;
9
Artikel 2
Wijze van meten
2.1 Algemeen
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. de lengte, breedte en diepte van een gebouw: tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidsmuren); b. de oppervlakte van een gebouw: tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren); c.
de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijkte stellen bouwonderdelen;
d. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructieonderdeel; e. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen; f.
de afstand tot zijdelingse perceelsgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is;
g. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; h. de bedrijfsvloeroppervlakte: binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten; i.
de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
j.
de afstand tussen hoofdgebouwen: tussen de hoofdgebouwen, waar die afstand het kortst is.
2.2 Specifieke regels
De regels als bedoeld in lid 2.1 worden als volgt toegepast: a. bij toepassing van een dakkapel of dakopbouw met een (al dan niet gezamenlijke) breedte van meer dan 70% van de breedte van het dakvlak waarin de dakkapel of dakopbouw is gelegen, wordt de snijlijn van het dakvlak of dakopbouw met het gevelvlak van de betreffende dakkapel of dakopbouw als goothoogte aangemerkt; b. de goot- en bouwhoogte van gebouwen mogen worden overschreden door antennes, schoorstenen, hekwerken, zonnencollectoren, schotelantennes en daarmee gelijk te stellen constructies en ondergeschikte dakopbouwen, zoals ruimten ten behoeve van centrale verwarmings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties, tot een oppervlakte van ten hoogste 25% van het grondoppervlak van de bouwlaag, waarop de dakopbouwen zich bevinden. 10
Hoofdstuk 2 Bestemmingen Artikel 3
Sport
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. manege met de daartoe benodigde gebouwen zoals stallen, rijbak en andere bouwwerken en voorzieningen; b. één bedrijfswoning; c.
bij de bestemming behorende voorzieningen zoals paden, tuinen, waterhuishoudkundige voorzieningen en erven met de daarbij behorende bouwwerken.
3.2 Bouwregels
Op de in lid 3.1bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken / andere bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat: a. de gebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het aangegeven bouwvlak; b. het bebouwingspercentage per bouwvlak niet meer mag bedragen dan is aangegeven; c.
de goothoogte en/of bouwhoogte van de hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)';
d. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat: 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen en overige andere bouwwerken voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1 meter; 2. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders niet meer mag bedragen dan 2 meter; 3. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken elders niet meer mag bedragen dan 4 meter;
11
Artikel 4
Waarde - Archeologie
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de aan deze gronden eigen zijnde archeologische waarden. 4.2 Bouwregels
Op de in lid 4.1 bedoelde gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende regels toegestaan. 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Verbod
Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden op de in lid 4.1 bedoelde gronden de volgende andere werken en/of werkzaamheden uit te voeren dieper dan 0,5 meter en over een oppervlakte groter dan 100 m²: a. het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden; b. het bodemverlagen of afgraven van gronden; c.
het aanleggen of verharden van wegen, (rijwiel)paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
d. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur (voorzover geen bouwwerken zijnde); e. het graven of dempen van sloten, watergangen en vijvers. 4.3.2 Uitzonderingen
Het in lid 4..3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke uit het oogpunt van het te beschermen archeologische waarden van ondergeschikte betekenis zijn. Hieronder worden in ieder geval werken of werkzaamheden bedoeld die niet dieper worden uitgevoerd dan 0,5 meter en een oppervlakte kleiner dan 100 m² betreffen. 4.3.3 Toelaatbaarheid
Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1 is slechts toelaatbaar indien door de werken of werkzaamheden de archeologische waarde van de gronden niet in onevenredige mate wordt aangetast, dan wel de mogelijkheden voor behoud van die waarde niet onevenredig wordt verkleind. 4.3.4 Advies
Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1 wordt door het bevoegd gezag schriftelijk advies ingewonnen bij de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom.
12
4.4 Wijzigingsbevoegdheid 4.4.1 Algemeen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, na overleg met de sectie Welstandsmonumentencommissie van Bergen op Zoom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, de in lid 4.1 bedoelde bestemming te laten vervallen indien uit onderzoek is gebleken dat, hetzij door archivering van de aanwezige waarden, hetzij anderszins, geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn die handhaving van de bestemming rechtvaardigen.
4.4.2 Advies
Alvorens te beslissen omtrent een wijziging als bedoeld in lid 4.4.1 wordt door burgemeester en wethouders schriftelijk advies ingewonnen bij de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom.
13
14
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5
Algemene bouwregels
5.1 Bescherming van het plan
Geen bouwwerk mag worden opgericht, indien daardoor op enig terrein of bouwperceel een toestand zou ontstaan waardoor aan deze regels niet langer meer zou worden voldaan, dan wel een reeds bestaande afwijking van deze regels zou worden vergroot.
5.2 Bestaande afstanden en andere maten 5.2.1 Afstanden
Indien afstanden tot, en hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
5.2.2 Hoogten, inhoud, aantallen en of oppervlakten
In die gevallen dat afstanden tot, en hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden. 5.2.3 (Her)oprichting
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in lid 5.2.1 en lid 5.2.2 uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.
5.3 Overschrijding van de bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de aanduidingsgrenzen, maatvoeringsaanduidingen en bestemmingregels worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt; c.
andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt;
d. antennes, kunstwerken, lichtmasten, reclamepalen, vlaggenmasten en bouwwerken met een geringe oppervlakte tot een bouwhoogte van 10 meter.
15
5.4 Percentages
Een in een maatvoeringsaanduiding aangegeven percentage geeft aan hoeveel van het bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is geregeld.
16
Artikel 6
Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van: a. de bouw van: 1. niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut waarbij de inhoud ten hoogste 75 m³ en de goothoogte ten hoogste 3 meter mag bedragen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd; 2. andere bouwwerken, zoals standbeelden, uitingen van kunst en dergelijke tot een maximale bouwhoogte van 10 meter; met dien verstande dat bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de omgevingsvergunning in de belangenafweging eveneens dient te worden gelet op de effecten met betrekking tot de verkeersveiligheid (voldoende ruimte voor voetgangers en/of bedienend verkeer); b. het in geringe mate aanpassen van het plan, zoals een bouwgrens, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst of noodzakelijk is, met dien verstande dat de grenzen ten hoogste 2 meter mogen worden verschoven; c. het afwijken van de voorgeschreven maatvoering voor bouwwerken, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze wijzigingen nodig zijn, waarbij van de maatvoeringen met ten hoogste 10% mag worden afgeweken; met betrekking tot deze omgevingsvergunning voor het gebruik geldt, dat: 1. geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet; 2. slechts mag worden afgeweken op primaire bouwnormen (normen welke 'bij recht' zijn toegestaan); 3. cumulatieve toepassing van deze bepaling op een eerder verleende omgevingsvergunning ten aanzien van de bouwnorm niet is toegestaan; d. het oprichten van andere bouwwerken voor telecommunicatiedoeleinden: 1. met een bouwhoogte van maximaal 40 meter; 2. met een hoogte van ten hoogste 10 meter meer dan de toegestane hoogte van bouwwerken indien het bouwwerk op een gebouw wordt geplaatst; met dien verstande dat door de omgevingsvergunning voor het bepaalde onder 1 en 2 geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet ter plaatse en bij het verlenen van de omgevingsvergunning door het bevoegd gezag voorwaarden en/of (nadere) eisen kunnen worden gesteld aan de stedenbouwkundige inpassing en/of de combinatie van aanbieders van telecomdiensten op masten; e. het oprichten van andere bouwwerken van geringe oppervlakte, zoals antenne-installaties, vlaggenmasten, windmolens en verlichtingsarmaturen, met een bouwhoogte van maximaal 15 meter.
17
Artikel 7
Algemene wijzigingsregels
7.1 Algemene wijzigingsregels
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op: a. het oprichten van transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere nutsgebouwtjes met een inhoud van ten hoogste 150 m³ en een goothoogte van ten hoogste 3 meter welke in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn, zulks voor zover deze op grond van artikel 6 sub a onder 1 niet kunnen worden gebouwd; b. een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bestemmingsgrenzen, bestemmingsvlakken, bouwpercelen, dan wel bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bouwvlak, niet meer dan 10% zal worden gewijzigd; c. het wijzigen van het plan in die zin dat bouwwerken welke op grond van nader onderzoek, cultuurhistorische waarden bezitten waarbij handhaving, versterking of herstel van die waarden gerechtvaardigd wordt geacht, op de verbeelding, of anderszins worden voorzien van een monumentale aanduiding; voor de hier bedoelde bebouwing geldt alsdan dat de op het tijdstip van het wijzigingsbesluit bestaande grondoppervlakte, goothoogte, dakhelling en/of hoogte niet mag worden gewijzigd, behoudens bij omgevingsvergunning; d. het afwijken van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze wijzigingen nodig zijn, waarbij van de maatvoeringen met ten hoogste 30% mag worden afgeweken, op voorwaarde, dat geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet; de wijzigingsbevoegdheid mag slechts worden toegepast op primaire bouwnormen (normen welke 'bij recht' zijn toegestaan); cumulatieve toepassing van deze bepaling op een eerder verleende omgevingsvergunning voor het gebruik en/of wijzigingsregel ten aanzien van de bouwnorm is niet toegestaan.
18
Artikel 8
Wettelijke regelingen
8.1 Algemeen
Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van vaststelling van het plan, tenzij anders bepaald. 8.2 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten aanzien van het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het moment van vaststelling van het plan, worden gewijzigd.
19
20
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9
Overgangsrecht
9.1 Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van het plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.
Artikel 10
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 van de gemeente Bergen op Zoom'
21
Natuurontwikkelingsplan voor bedrijf M. Hoeffgen, Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom
Locatie nieuw te bouwen rijhal
1
2
Zijaanzicht bomenrij Aanplant bomenrij met 5 laanbomen maat 10-12
Bestaand bos
Legenda Aan te planten bomenrij met inheemse bomen (plantafstand 8 meter) 3
Aan te planten houtsingel met inheemse bomen en struiken (lengte 30 meter, breedte 5 meter)
8 meter Aanplant bomenrij met 12 laanbomen maat 10-12
3
Get:
Nummers beplantingsvakken C. Braat
Jéf
Waterschap
% 'Brabantse Delta
Water
het leven
*
3emGente Be-gen op .
iiiiiiiiiiHiiiiiiniiiiiiiuiiiiiiiiiiii -q. datum:
112-036684 28/11/2012
Gemeente Bergen op Zoom Mevrouw M.E.C. Mutsaers Postbus 35 4600 AA BERGEN OP ZOOM
rVVD
v
4
Uw e-mail van Uw kenmerk Ons kenmerk Barcode
7 november 2012
Behandeld door Doorkiesnummer Datum Verzenddatum
de heer J. Klaassen 076 564 14 54 27 november 2012
*12UT013894*
2 7 NOV. 2012
Onderwerp: wateradvies voorontwerp bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom Geachte mevrouw Mutsaers, Op 7 november 2012 heeft u voorontwerp bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom toegestuurd met het verzoek om conform de watertoets een advies uit te brengen zoals bedoeld in artikel 3.1.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Naar aanleiding van het voorontwerp bestemmingsplan hebben wij de volgende op- en aanmerkingen. Toelichting In paragraaf 6.1 geeft u aan dat voor alle waterhuishoudkundige werken die op grond van de Keur worden beschermd, ontheffing aangevraagd dient te worden bij het waterschap. Dit dient echter een Watervergunning te zijn. Het gehele plangebied is gelegen in beschermd gebied zoals aangegeven op de Keurkaart, zoals ook in de toelichting in de afbeelding in paragraaf 6.2 te zien is. De tekst in deze paragraaf is echter niet juist. Het waterschap zou graag zien dat deze tekst wordt aangepast, aangezien de locatie zich wel binnen volledig beschermd gebied bevindt. Voor het afvoeren naar of aanvoeren uit, het brengen in of het onttrekken van water aan oppervlaktewaterlichamen in de beschermde gebieden dient een Watervergunning aan te worden gevraagd bij het waterschap. U kunt hierover contact opnemen met onze afdeling plantoetsing & vergunningen, tel. 076 564 10 00. In paragraaf 6.2 is verder aangegeven dat ten oosten van het plangebied zich een categorie B waterloop bevindt. Het oppervlak dat het dichtst bij het plangebied ligt is echter een categorie C waterloop ten zuiden van het plangebied. In paragraaf 6.3 geeft u aan dat de beoogde uitbreiding van het verharde oppervlak iets kleiner zal zijn dan 2000 m 2 . De uitbreidingsmogelijkheden die in het bestemmingsplan worden geboden zijn echter ruimer. Wij wijzen u er op dat er rekening mee moet worden gehouden dat bij het lozen op het oppervlaktewater bij een totaal aan uitbreidingen van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000 m 2 een Watervergunning verplicht is. Planregels Er zijn geen opmerkingen over de planregels en de verbeelding.
Waterschap Brabantse Delta Postbus 5520, 4801 DZ Breda T 076 564 10 00 F 076 564 10 11 E
[email protected] I www.brabantsedelta.nl Bankrekening 63.67.59.202
Overige o p m e r k i n g e n Wij wijzen u erop dat voor werkzaamheden op en of in de nabijheid van oppervlaktewater en voor het onttrekken en of retourneren van grondwater op basis van de Keur een melding of vergunning/ontheffing benodigd kan zijn. Hierover kunt u contact opnemen met onze afdeling plantoetsing & vergunningen, tel. 076 564 10 00. Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan geven wij met inachtneming van bovenstaande een positief wateradvies. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de heer J. Klaassen van het waterschap. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 076 564 14 54. Hoogachtend, Namens het dagelijks bestuur, Hoofd afdelinp/pTlantoetsing & vergunningen
...\afdruk_NL.IMRO.0748.BP0190-0201.dgn 27-9-2012 14:55:01
GEMEENTE BERGEN OP ZOOM
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7
Bureau Ruimtelijke Ordening
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 Bergen op Zoom
Gemeente Bergen op Zoom d.d. Vastgesteld in de Raad: Ontwerp:
NL.IMRO.0748.BP0190-001
Bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7, Bergen op Zoom
Toelichting Regels Verbeelding
Aanvrager: De heer M. Hoeffgen Verlengde Zandstraat 7 4614 PL BERGEN OP ZOOM
T
T
Opgesteld door: ZLTO Advies Postbus 100 5201 AC ’s-HERTOGENBOSCH 073 – 217 35 81
INHOUD
I
PLANTOELICHTING ..................................................................................................... 1 Inleiding .................................................................................................................. 1 1.1 Aanleiding .......................................................................................................... 1 1.2 Ligging plangebied en plangrens .................................................................... 1 1.3 Bij het plan behorende stukken ...................................................................... 2 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................... 2 2 Omschrijving project ............................................................................................. 3 2.1 Het plangebied .................................................................................................. 3 2.2 Vigerend bestemmingsplan ............................................................................. 4 2.3 Het programma ................................................................................................. 6 2.4 Landschappelijke kwaliteitsverbetering ......................................................... 8 2.5 Ruimtelijke structuren en bebouwing ............................................................ 9 2.6 Planologische randvoorwaarden ................................................................... 10 3 Het planologische Beleidskader ......................................................................... 11 3.1 Rijksbeleid ........................................................................................................ 11 3.2 Regionaal en gemeentelijk beleid................................................................. 11 4 Ruimtelijke aspecten ........................................................................................... 16 4.1 Flora en fauna ................................................................................................. 16 4.2 Cultuurhistorie en archeologie ...................................................................... 19 4.3 Mobiliteit en parkeren .................................................................................... 21 4.4 Technische infrastructuur .............................................................................. 22 5 Milieuaspecten ..................................................................................................... 23 5.1 Bodem .............................................................................................................. 23 5.2 Geluid ............................................................................................................... 23 5.3 Luchtkwaliteit .................................................................................................. 23 5.4 Externe veiligheid ........................................................................................... 24 5.5 Bedrijven en milieuzonering .......................................................................... 25 5.6 Agrarische bedrijven....................................................................................... 25 5.7 Duurzaam bouwen ......................................................................................... 26 6 Watertoets ............................................................................................................ 27 6.1 Beleid ................................................................................................................ 27 6.2 Waterhuishoudkundige situatie .................................................................... 27 6.3 Beoogde ruimtelijke ontwikkeling................................................................. 29 6.4 Afweging met betrekking tot wateraspecten .............................................. 29 6.5 Overleg waterschap ........................................................................................ 30 7 Conclusie ............................................................................................................... 31 8 Uitvoerbaarheid ................................................................................................... 33 8.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid ................................................................ 33 8.2 Economische uitvoerbaarheid ....................................................................... 33 8.3 Grondexploitatie .............................................................................................. 33 8.4 Conclusie .......................................................................................................... 33 9 Juridische planopzet ............................................................................................ 34 9.1 Uitgangspunten ............................................................................................... 34 9.2 De gekozen bestemmingen ........................................................................... 34 10 De procedure ....................................................................................................... 35 10.1 Te volgen procedure.................................................................................. 35 1
BIJLAGE 1
Gewenst bouwvlak
BIJLAGE 2
Erfbeplantingsplan
BIJLAGE 3
Landschappelijk ontwikkelingsplan
BIJLAGE 4
Vooroverleg reacties
I
PLANTOELICHTING 1
1.1
Inleiding
Aanleiding Initiatiefnemer is op het adres Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom eigenaar van manege de Paardenhoeve. De manege is gesitueerd in bosrijke omgeving, grenzend aan Rijksweg A4. De Paardenhoeve bestaat al ruim 45 jaar en heeft zich ontwikkeld tot een kwalitatief hoogstaand product. Op de manege zijn 70 paarden gehuisvest. De manege biedt plaats aan rijlessen, training en africhting van sportpaarden en pensionstalling. Met het oog op de toekomst en gezien de bouwkundige staat van de bestaande rijhal en dierwelzijnsaspecten, is het noodzakelijk om de bestaande voorzieningen te vernieuwen en de manege uit te breiden met een nieuwe rijhal inclusief paardenboxen en een overdekte stapmolen. Om dit mogelijk te maken is een bouwblokvergroting tot 1 hectare noodzakelijk. Binnen het huidige bestemmingsplan is het vergroten van een bouwblok met de bestemming ´Recreatieve doeleinden´ met subbestemming ´Manege’ niet mogelijk. Om het initiatief mogelijk te maken is planologische medewerking van de gemeente middels een herziening van het geldende bestemmingsplan nodig. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bergen op Zoom heeft bij brief van 8 december 2011 (kenmerk U11- 025942) te kennen gegeven om, onder voorwaarden, in principe medewerking te willen verlenen aan het vergroten van het bouwblok en het toekennen van een passende bestemming. In deze toelichting wordt aangetoond dat de beoogde uitbreiding van het bouwblok alsmede het realiseren van de bijbehorende voorzieningen ruimtelijk haalbaar en inpasbaar is.
1.2
Ligging plangebied en plangrens De locatie is gelegen in het buitengebied van de gemeente Bergen op Zoom, aan de Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom, in bosgebied De Heide (Fort de Roovere) ten oosten van de bebouwde kom van Bergen op Zoom en direct ten oosten van de Rijksweg A4. Kadastraal is de locatie bekend als kadastrale gemeente Bergen op Zoom, sectie 1A, nr. 1318, 1319, 1320, 1614, 1615. Het plangebied is ongeveer 1 hectare groot.
1
Figuur 1 : Situering plangebied (Topografische Dienst) inzoomen
1.3
Bij het plan behorende stukken Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, regels en deze toelichting. De bijlagen maken deel uit van de toelichting. In de toelichting zijn onder andere de conclusies van de verschillende onderzoeksrapporten opgenomen. De regels en de verbeelding vormen de juridisch bindende elementen van dit bestemmingsplan.
1.4
Leeswijzer Deze toelichting is als volgt opgebouwd: - Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de bestaande situatie in het plangebied en de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. Voor zover ruimtelijk relevant worden de belangrijkste plankenmerken beschreven; - Hoofdstuk 3 beschrijft de relevante planologische beleidskaders en hoe het plan zich verhoudt tot deze ruimtelijke plannen; - Hoofdstuk 4 geeft een systematische beschrijving en analyse van alle ruimtelijk relevante aspecten; - Hoofdstuk 5 geeft een beschrijving van de relatie met de diverse milieuaspecten; - Hoofdstuk 6 bevat de waterparagraaf. Hierin wordt beschreven wat de waterhuishoudkundige aspecten en effecten van het plan zijn; - Hoofdstuk 7 beschrijft de uitvoerbaarheid van het plan aan de hand van de economische uitvoerbaarheid en de maatschappelijke haalbaarheid. Ook wordt hier de relatie met hoofdstuk 6 van de Wro beschreven (planschade en grondexploitatie); - Hoofdstuk 8 geeft een toelichting op de juridische planvorm: de regels en de verbeelding; - Hoofdstuk 9 beschrijft de procedurele aspecten van het bestemmingsplan en een verslag van de gevoerde inspraak.
2
2 2.1
Omschrijving project
Het plangebied Het plangebied ligt aan Verlengde Zandstraat in Bergen op Zoom. Deze straat maakt deel uit van het buitengebied van Bergen op Zoom. De locatie is gelegen op circa 1,5 km afstand van de kern Bergen op Zoom, direct ten oosten van de Rijksweg A4 en ten westen van de Schansweg. De omgeving heeft een zeer lage bebouwingsdichtheid. De bebouwing in de omgeving heeft een landelijk karakter. De planlocatie is omgeven door bosgebied met een cultuurhistorische en recreatieve functie met veel dagrecreatieve voorzieningen (Bungalowpark, restaurant, EVZ Kraggeloop, golfbaan, natuurgebied ’t Laag, Reconstructie West- Brabantse Waterlinie). De Verlengde Zandstraat is gelegen in Belvedèregebied de Brabantse Wal. Het gebied kenmerkt zich door een mozaïeklandschap van nederzettingen, agrarische gronden en natuur met een duidelijk contrast tussen open polder en besloten wal. Het plangebied bevindt zich nabij de grens tussen open polder en besloten bosstructuur. Op de planlocatie is van oudsher een manege gevestigd. Het huidige bouwblok is circa 0,5 hectare groot. Op het bedrijfsperceel bevindt zich naast de bedrijfswoning, een rijhal met paardenstallen, buitenstallen en quarantainestal, stapmolen, een buitenbak met verlichting, vijf paddocks en een loods voor de berging van materialen. Op enige afstand van de planlocatie zijn een aantal veehouderijen en glastuinbouwbedrijven gevestigd. Aangrenzend aan het plangebied ligt de Rijksweg A4. De locatie wordt ontsloten via de Verlengde Zandstraat en sluit via de lokale en regionale wegenstructuur aan op de A4 en de A58. Ter hoogte van het plangebied is groen aanwezig in de vorm van historische groenstructuren en op perceelsgrenzen in de vorm van hagen of houtwallen.
Figuur 2 : Bestaande situatie (google maps)
3
2.2
Vigerend bestemmingsplan Op de gronden is het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ (vastgesteld door de Raad d.d. 30 januari 2003, ged. goedgekeurd door GS d.d. 19 januari 2005, heroverwegingsbesluit RvS op 20 december 2005). en ‘Buitengebied Oost 1e herziening’ (vastgesteld door de Raad d.d. 28 februari 2008, ged. Goedgekeurd door GS op 27 november 2008) van de gemeente Bergen op Zoom van kracht. In het bestemmingsplan is de locatie gelegen binnen de gebiedsbestemming ‘Recreatieve doeleinden’ met subbestemming ´Manege´. Het bedrijfsperceel is voorzien van een bouwblok waarop een bedrijfswoning is toegestaan. Tevens zijn aan het plangebied de aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’ en ‘Struweelvogelbiotoop’ toegekend. De Verlengde Zandstraat is bestemd als een verkeersdoeleind klasse IV, de Schansbaan is bestemd als een verkeersdoeleind klasse II. Het plangebied bevindt zich aan de Verlengde Zandstraat 7. Aan de aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’ en ‘Struweelvogelbiotoop’ is door GS goedkeuring onthouden. Deze gronden zijn onder meer bestemd voor: - recreatieve doeleinden; - ter plaatse van de subbestemming MA: Manege; - bijbehorende bouwwerken en voorzieningen; - een bebouwingspercentage/ bebouwd oppervlak van 80%. Binnen het bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’ zijn voor het plangebied de volgende aanduidingen opgenomen: - ‘Beschermingszone Natte Natuurparel’; - ‘Indicatieve archeologische gebieden’. Het huidige bouwvlak is circa 0,5 hectare groot. Het vergroten van het bouwblok is binnen het bestemmingsplan niet toegestaan. De nieuwe rijhal en stapmolen kunnen op basis van het vigerende bestemmingsplan niet gerealiseerd worden. Hierin dient voorzien te worden door een partiële herziening van het bestemmingsplan. Het bestaande bouwblok zal worden vergroot tot 1 hectare.
4
Struweelvogelbiotoop Recreatieve doeleinden Karakteristiek reliëf MA Manege Figuur 3 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost’, bestemming ‘Recreatieve doeleinden’ en aanduidingen ‘Karakteristiek reliëf’, ‘Struweelvogelbiotoop’.
Beschermingszone Natte Natuurparel Figuur 4 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost 1e herziening, ontwikkelingen’, aanduiding ‘Beschermingszone Natte Natuurparel’.
5
Historisch waardevolle groenstructuur Historisch geografisch vlak Historisch geografische lijn Indicatieve archeologische gebieden Figuur 5 : Uitsnede bestemmingsplan ‘Buitengebied Oost 1e herziening, cultuurhistorische waarden’, aanduidingen ´Indicatieve archeologische gebieden´.
Binnen het bouwperceel gelden de volgende bouwregels: maximale bouwhoogte van 10 meter; maximale goothoogte van 6 meter; maximaal bebouwingspercentage van 80 % hoogte bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 4 meter; Het geldende bestemmingsplan voorziet niet in de mogelijkheid van een bouwblokvergroting. Een nieuw bestemmingsplan is dan ook noodzakelijk om de bouwblokvergroting mogelijk te maken.
2.3
Het programma Het initiatief is er op gericht om een nieuwe rijhal te realiseren die voldoet aan de moderne gangbare afmetingen en vereisten met betrekking tot de constructie. Tevens zullen aangrenzend aan de rijhal een 16- tal paardenboxen en een overdekte stapmolen worden opgericht. De gewenste aanpassingen zijn gangbaar en noodzakelijk voor het functioneren van een hedendaagse manege. Het plan bestaat uit de volgende onderdelen: - oprichten overdekte rijhal inclusief 16 paardenboxen (30m x 55m en 10m bouwhoogte); - oprichten overdekte stapmolen (straal van 10 meter); - vergroten bouwblok tot 1 hectare; - ruimtelijke inpassing bebouwing; - natuur en landschapsontwikkeling.
6
Oprichten overdekte rijhal inclusief oprichten 16 paardenboxen De bestaande rijhal met paardenstalling is sterk verouderd en voldoet niet aan de gangbare eisen met betrekking tot maatvoering en constructie. Gezien de authenticiteit van dit gebouw zal dit gebouw wel behouden blijven. De nieuwe rijhal zal bestaan uit de gebruikelijke afmetingen behorende bij een moderne paardenhouderij (bak van 20m x 40m en totale bebouwing van 30 m x 55 m). Binnen de nieuw op te richten overdekte rijhal zullen een 16-tal nieuwe paardenboxen worden opgericht. Aan de lengtezijde van de rijhal zullen 10 paardenboxen worden gesitueerd en aan de breedtezijde zullen 6 paardenboxen worden geplaatst. De nieuwe paardenboxen krijgen een oppervlakte van 3x4. Uitbreiding van de paardenboxen is enkel gerelateerd aan het ‘wegvallen’ van een aantal bestaande boxen. De huidige paardenboxen, met omvang 3x3, worden namelijk eveneens vergroot naar de oppervlakte 3x4. Aangezien door uitbreiding van de huidige paardenboxen ruimte zal ontbreken voor de 70 paarden worden er nieuwe paardenboxen in de nieuwe rijhal gerealiseerd. De uitbreiding van de paardenboxen is dus enkel om het huidige aantal dieren te kunnen blijven huisvesten. De verdeling van de paardenboxen en de gehanteerde maatvoering komen voort uit de nieuwe eisen met betrekking tot dierwelzijn. Naar aanleiding van deze eisen dienen paardenboxen minimaal 10 m2 (paarden, of 2 x stokmaat 2 voor pony’s) te bedragen. Oprichten overdekte stapmolen Een overdekte stapmolen is een voorziening die onmisbaar is bij een moderne manege. De huidige stapmolen bevindt zich buiten het bouwblok en is niet overdekt. In de nieuwe situatie zal een nieuwe overdekte stapmolen worden opgericht welke zich binnen het aangepaste bouwblok bevindt. De nieuwe stapmolen zal een straal hebben van circa 10 meter. Vergroten bouwblok Het huidige bouwblok is circa 0,5 hectare groot. Deze afmeting is onvoldoende om de beoogde uitbreidingen te realiseren. Het nieuwe bouwblok zal worden vergroot tot een afmeting van circa 1 hectare. Met deze afmeting is er voldoende ruimte om de beoogde uitbreiding, erfbeplanting en landschappelijke inpassing binnen het bouwblok te kunnen realiseren. Erfbeplantingsplan Het plangebied is gelegen in gebied dat volgens de Verordening Ruimte is aangemerkt als Groenblauwe mantel’. Voor deze gebieden geldt het ‘nee- tenzij’ principe. Ruimtelijke ontwikkelingen zijn alleen mogelijk indien zij resulteren in een verbetering van de aanwezige landschappelijke waarden. Tevens dient er bij ruimtelijke ontwikkelingen sprake te zijn van een kwaliteitsverbetering van het landschap. De hiervoor geldende voorwaarden zijn opgenomen binnen artikel 2.2 van de Verordening Ruimte. Door de initiatiefnemer is in samenspraak met de gemeente een erfbeplantingsplan opgesteld. Hierbij zal de aan het perceel grenzende Rijksweg A4 aan het zicht worden ontnomen door het toevoegen van een haag met boombeplanting. De hiervoor opgenomen soorten zijn streekeigen (Rhodondendron, Inlandse Eik en Beuk). In de omgeving van het plangebied komt historisch groen voor in de vorm van bos, hakhout en laanbeplanting. De karakteristiek van de erfbeplanting sluit aan bij deze historische structuur. Met dit erfbeplantingsplan wordt voldaan aan een basisinspanningsverplichting met betrekking tot ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De uitvoering van dit plan is verzekerd middels een anterieure overeenkomst.
7
Natuurontwikkelingsplan Ter aanvulling van het eerder genoemde erfbeplantingsplan (geldend als de basisinspanning) is tevens een bijdrage aan de kwaliteitsverbetering van het landschap verricht. Door middel van het uitvoeren van het natuurontwikkelingsplan dat in samenwerking met Brabants Landschap is opgesteld, worden de natuur- landschappelijke en ecologische waarden in de omgeving verbeterd. De uitvoering van dit plan is verzekerd middels een anterieure overeenkomst. Een nadere uitwerking van het natuurontwikkelingsplan is opgenomen in de volgende paragraaf. Toekomstperspectief Na realisatie van de voorgenomen bedrijfsontwikkeling, kan het bedrijf weer voor een lange periode voorzien in een kwalitatief hoogwaardig product. Een manege met een toekomstbestendige bedrijfsvoering versterkt bovendien de aantrekkingskracht van de manege als dagrecreatieve activiteit en de gemeentelijke toeristische poort waarin zij is gelegen.
2.4
Landschappelijke kwaliteitsverbetering Het plangebied is gelegen in het buitengebied van Bergen op Zoom in het cultuurhistorisch zeer waardevolle gebied de ‘Brabantse Wal’. Dit gebied kenmerkt zich door de zeer duidelijk in het landschap herkenbare verschillen in terreingesteldheid en historische ontwikkeling. De planlocatie bevindt zich dicht bij de steilrand met de voor het gebied kenmerkende scherpe overgang tussen besloten wal en open polder. De zeekleipolders hebben een open en vlakke structuur. De landgoederen en buitenplaatsen op de Wal hebben een besloten structuur met een mozaïeklandschap van steden en dorpen, landbouwgronden, landgoederen en een diversiteit aan bospercelen. Landschappelijk wordt het gebied gekenmerkt door: - Afwisselende besloten bosstructuren; - Scherpe overgang tussen open en besloten gebied; - Lijnvormige beplanting op perceelsgrenzen en langs wegen; - Zeer geringe bebouwingsdichtheid; - Ligging van planlocatie aangrenzend aan Rijksweg A4. Ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen dient tevens een ruimtelijke kwaliteitsverbetering te worden gerealiseerd. Als onderdeel van de beoogde uitbreiding van de manege wordt hieraan invulling gegevens middels het uitvoeren van een erfbeplantingsplan. Dit plan geldt als basisinspanning. Tevens is er een natuurontwikkelingsplan opgesteld in samenwerking met Brabant Landschap. Uitvoering hiervan versterkt de aanwezige landschappelijke en ecologische waarden van het gebied. Het groene karakter van de planlocatie wordt als gevolg van het erfbeplantingsplan versterkt door een groene omkadering van het perceel. Door het toevoegen van beplanting wordt de zichtrelatie ten opzichte van de aangrenzende Rijksweg sterk verbeterd. In samenwerking met Brabants Landschap is een natuurontwikkelingsplan opgesteld dat voldoet aan de vereiste landschappelijke en ecologische kwaliteitsverbetering zoals opgenomen in de Verordening Ruimte. Het plan is toegevoegd als bijlage 4.
8
2.5
Ruimtelijke structuren en bebouwing De locatie is gelegen in het buitengebied van Bergen op Zoom. Tussen de kernen Bergen op Zoom, Halsteren, Heerle en Wouw. De omgeving laat zich als volgt typeren:
Hoofdstructuur
Mozaïekstructuur met duidelijk herkenbare overgang tussen besloten bosstructuur en open polder. Het plangebied maakt onderdeel uit van een recreatief ingericht landschap met wandelroutes, bungalowpark, restaurants, hondenschool, golfbaan etc. De omgeving vormt het uitloopgebied van Bergen op Zoom, Wouw, Heerle en Halsteren.
Bebouwing
Agrarische bebouwing in de vorm van vrijstaande bebouwing, afwisselende nokrichting, 1 of 2 bouwlagen afgedekt met een kap en georiënteerd op de openbare weg. Tevens bevinden zich in de omgeving recreatieve voorzieningen (bosgebied) en glastuinbouwlocaties (polder).
Groenstructuur
De groenstructuur in de omgeving kenmerkt zich door afwisselende bosstructuren, wegbegeleidende beplanting (bomenrijen) en kleine elementen. Veelal betreft dit erfbeplanting van (voormalige) agrarische bedrijven.
Wegenstructuur/ verkaveling
De wegenstructuur in de bosgebieden volgt de oorspronkelijke verkaveling. Deze verloopt grillig. De wegenstructuur in de aangrenzende open polder verloopt eveneens grillig. Het boslandschap wordt van noord tot zuid doorsneden door de Rijksweg A4. Deze Rijksweg bevindt zich direct ten westen van de planlocatie.
Ruimtelijk- functioneel
Ruimtelijk- functioneel heeft het gebied een groen- recreatief karakter. De oorspronkelijke agrarische functie is op een aantal plaatsen verloren gegaan en overgenomen door de woonfunctie. In het polderlandschap bevind zich veel grootschalige glastuinbouw. De voorgenomen ontwikkeling betreft een kwaliteitsverbetering in het buitengebied van Bergen op Zoom door landschappelijke inpassing middels het toevoegen van lijnvormige beplanting parallel aan de Rijksweg A4. De bedrijfsontwikkeling voorziet in de behoefte aan de ontwikkeling van de (dag)recreatieve functie in het daarvoor door de gemeente aangewezen gebied. De beoogde bedrijfsontwikkeling is een gangbare verandering gezien de huidige maatschappelijke ontwikkelingen (maatvoering rijhal) en dierwelzijneisen en de ligging binnen een omgeving met dagrecreatieve voorzieningen.
Stedenbouwkundig plan
De stedenbouwkundige opdracht voor het plangebied is om een plan te ontwikkelen dat voorziet in de bouw van een nieuwe rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen. Deze dienen te passen binnen het landelijke karakter van de omgeving en aan te sluiten bij de bestaande bebouwingskarakteristiek ter plaatse. Uitgangspunt voor de inrichtingsschets is aansluiting zoeken bij de ruimtelijke en landschappelijke kenmerken van de omgeving (besloten bosgebied). Het steden-
9
bouwkundig plan vormt de basis voor de situering van de voorzieningen, de inrichting en ontsluiting van het perceel en de landschappelijke inpassing.
2.6
Planologische randvoorwaarden Voor de realisering van de nieuwe rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen zijn stedenbouwkundige randvoorwaarden geformuleerd. Deze zullen voor zover als planologisch mogelijk vertaald worden in de regels van het bestemmingsplan (bouwregels) en op de verbeelding (situering van bestemmingsvlak). Deze randvoorwaarden zijn ontleend aan het geldende bestemmingsplan Buitengebied Oost, alsmede de 1e herziening van dit bestemmingsplan en de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030.
Bebouwing:
Erf:
-
maximale bebouwingspercentage is 80%; goothoogte van maximaal 6 m; bouwhoogte van maximaal 10 m; hoogte bouwwerken geen gebouwen zijnde maximaal 4 meter;
-
geen opslag van materialen, producten of mest die niet direct noodzakelijk zijn voor het op de bestemming gerichte grondgebruik; parkeren op eigen terrein.
-
Landschappelijke inpassing: -
het perceel wordt voorzien met erfbeplanting waarbij de zichtrelatie ten opzichte van de Rijksweg A4 wordt verbeterd door het toevoegen van inheemse beplanting parallel aan de weg (bijlage 3); er wordt in samenwerking met Brabants Landschap een landschapsontwikkelingsplan opgesteld waarbij de bestaande ecologische en landschappelijke kwaliteit wordt verbeterd. Hierbij wordt aangesloten op de landschappelijke kenmerken van de Ecologische verbindingszone ‘Kraggeloop’ (bijlage 4).
10
3 3.1 3.1.1
Het planologische Beleidskader
Rijksbeleid Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijke- en mobiliteitsbeleid in Nederland en vervangt onder andere de Nota Ruimte. In deze Structuurvisie stelt het Rijk heldere ambities voor Nederland in 2040. Dit doet het Rijk op basis van de (inter)nationale ontwikkelingen die de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven zowel bovengronds en ondergronds richting 2040 bepalen. Zo werkt het Rijk aan een concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig Nederland. Deze waarden zijn vastgelegd in de nationale Ruimtelijke Hoofdstructuur (RHS). Deze RHS beslaat de gebieden in Nederland die een belangrijke functie vervullen op het gebied van economie, infrastructuur en verstedelijking, water, natuur en landschap. Ten aanzien van deze gebieden is beleid geformuleerd om de kwaliteiten ervan te behouden. Het plangebied maakt geen deel uit van de Nationale Hoofdstructuur.
3.2 3.2.1
Regionaal en gemeentelijk beleid Provinciaal beleid
De provincie Noord-Brabant beschikt over een Structuurvisie Ruimtelijke Ordening die op 1 januari 2011 in werking is getreden. De Structuurvisie geeft de hoofdlijnen van het provinciale ruimtelijke beleid. In de Structuurvisie maakt de omgeving deel uit van de ´Groenblauwe mantel´ (structurenkaart) en van de ´Groene geledingszone´ (visiekaart) op de overgangsgrens van zand naar klei tussen Bergen op Zoom en Oss. In gebieden behorende bij de groenblauwe mantel geldt dat de ontwikkeling van met het buitengebied samenhangende recreatieve functies wenselijk is in samenhang met ruimtelijke kwaliteitsverbetering. De gebieden in de groenblauwe structuur zijn belangrijk voor recreatie en toerisme. De provincie wil daarom de mogelijkheden voor gebruik en beleving van deze gebieden verbeteren. Dit biedt kansen om het toeristisch-recreatieve product in Noord-Brabant te versterken. De geledingszones hebben als doel de openheid tussen de stedelijke gebieden te garanderen. Dit wil de provincie bereiken door in te zetten op de verbetering van de groene en recreatieve kwaliteiten van deze gebieden. Dit draagt bij aan een gezond, schoon en aantrekkelijk vestigings- en leefklimaat van Noord-Brabant. De beoogde uitbreiding van de manege leidt tot een versterking van de recreatieve kwaliteit in het gebied en is in lijn met het beleid zoals beschreven in de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening.
11
Figuur 6 : Uitsnede ´Structurenkaart´ Structuurvisie RO Noord- Brabant
De Verordening Ruimte (VR) van de provincie Noord-Brabant is per 1 maart 2011 in werking getreden en geactualiseerd vastgesteld op 11 mei 2012. In de VR worden regels gegeven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Programmatisch zijn daarbij de volgende bepalingen uit de Verordening Ruimte van belang: - Regels voor niet-agrarische ruimtelijke ontwikkelingen binnen de groenblauwe mantel (artikel 11.6 lid 3); - Landschappelijke kwaliteitsverbetering (artikel 2); Een toets van het plan aan de Verordening Ruimte laat het volgende zien. In artikel 6.3 van de Verordening is bepaald dat ruimtelijke ontwikkelingen die zijn gelegen binnen de groenblauwe mantel dienen bij te dragen aan behoud, herstel of duurzame ontwikkeling van het watersysteem, ecologische en landschappelijke gebiedskwaliteiten. Deze maatregelen dienen te worden verankerd in de regels van het bestemmingsplan. Tevens dient uit de toelichting van het bestemmingplan te blijken hoe kennis omtrent deze waarden is verkregen. Door de oprichting van de nieuwe rijhal met paardenboxen voorziet de manege in een trainingsfaciliteit op wedstrijdformaat. Door de oprichting van een overdekte 12
stapmolen ter vervanging van de huidige onoverdekte stapmolen, kunnen de paarden ook bij slecht weer worden getraind. Door de uitbreiding van de manege kan deze weer voor lange periode voorzien in een rendabele bedrijfsvoering. Het beoogde bouwblok zal een omvang krijgen van 1 hectare. Door de ligging van de manege in de gemeentelijke toeristische poort en het opgestelde natuurontwikkelingsplan, levert de uitbreiding een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van ecologische en landschappelijke waarden. Er wordt tevens geconcentreerd gebouwd binnen het bouwblok. Voor het uitbreiden van een agrarisch aanverwant bedrijf gelegen in de groenblauwe mantel met een bedrijfsgebouw en permanente voorzieningen gelden de volgende aspecten. Artikel 11.6 lid 3: In afwijking van artikel 11.6 lid 1, onder a en onder c, kan een bestemmingsplan dat is gelegen in de groenblauwe mantel of agrarisch gebied, met inbegrip van een landbouwontwikkelingsgebied of een vestigingsgebied glastuinbouw, voorzien in een redelijke uitbreiding van een bestaand niet-agrarisch bedrijf in de milieucategorie 1 of 2, gelegen op een bestemmingsvlak met een omvang van meer dan 5000 m2 of van een bestaand niet-agrarisch bedrijf in de milieucategorie 3 of hoger, mits de toelichting daaromtrent een verantwoording bevat waarbij blijkt dat: a. overeenkomstige toepassing is gegeven aan de aspecten van verantwoording bedoeld in artikel 3.8 vierde lid in samenhang met de verantwoording, bedoeld in het tweede lid; b. de beoogde uitbreiding in redelijke verhouding staat tot de op grond van artikel 2.1 vereiste zorgplicht voor ruimtelijke kwaliteit; c. de inrichting van het bestemmingsvlak een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag bevordert; d. er sprake is van een bebouwingspercentage en bouwhoogte welke passend zijn bij de aard van de omgeving en de beoogde ontwikkeling; e. ingeval de beoogde ontwikkeling plaatsvindt in de groenblauwe mantel, deze ontwikkeling onder toepassing van artikel 6.3, eerste lid, onder a en b, gepaard Verordening ruimte 2012 55/66 gaat met een positieve bijdrage aan de bescherming en ontwikkeling van de onderkende ecologische en landschappelijke waarden en kenmerken; f. de beoogde activiteit niet leidt tot een grootschalige ontwikkeling. 4. Onder een grootschalige ontwikkeling als bedoeld in het tweede lid, onder e, en in derde lid, onder f, wordt begrepen een ontwikkeling waarbij blijkens een economisch effectenonderzoek het te verwachten aantal bezoekers en overnachtingen samen genomen meer dan 100.000 per jaar bedraagt. Er is geen sprake van een bezoekersaantal van meer dan 100.000 bezoekers per jaar. Tevens is in bijgevoegd stedenbouwkundig plan uitgegaan van de principes van zuinig ruimtegebruik, geconcentreerd bouwen en een bebouwingskarakteristiek die aansluit bij de omgeving. Gezien het huidige intensieve agrarische gebruik van het perceel is het niet waarschijnlijk dat er negatieve effecten voor bescherm13
de soorten zullen optreden. Door het opgestelde landschappelijk ontwikkelingsplan leidt dit initiatief in juist tot verbetering van natuurlijke en landschappelijke waarden. De manege zal gezien de ontwikkelingen in de sector moeten investeren in uitbreiding van het bedrijf. De gewenste faciliteiten zijn voor de huidige en toekomstige bedrijfsvoering noodzakelijk om een kwalitatief hoogwaardig product te blijven leveren. Deze kwalitatieve verbetering dient gerelateerd te zijn aan een redelijke uitbreiding van het bedrijf. Deze redelijke uitbreiding is vanuit provinciaal beleid belangrijk en biedt ruimte voor maatwerk. De uitbreiding van de manege past binnen de ontwikkelingen van de sector en leveren een kwalitatief hoog product. Verplaatsing van de activiteiten is met name vanuit bedrijfseconomische redenen niet gewenst. De manege is bovendien gelegen in een zeer groene omgeving welke bij uitstek geschikt is om de reeds bestaande activiteiten op deze locatie verder vorm te geven. De manege wil graag beschikken over certificaten en keurmerken die waarborgen dat een manege een kwalitatief goed product levert. Een rijhal van 20x40 is daarbij een standaard faciliteit. Een overdekte stapmolen is eveneens een gebruikelijke faciliteit. Deze faciliteiten hebben daarbij directe invloed op de economische ontwikkeling van het bedrijf. Maneges dienen te voldoen aan de eisen van deze tijd. Zonder de noodzakelijke faciliteiten zal de manege niet kunnen voldoen aan de vraag en zal zij economische schade ondervinden. Hierbij wordt nogmaals opgemerkt dat de paardenboxen die in de nieuwe rijhal worden gerealiseerd, niet worden gebouwd om uitbreiding van het aantal paarden te realiseren. De boxen worden gerealiseerd gericht op het aspect dierenwelzijn en dragen bij aan de levenskwaliteit van de paarden en verbetering van de service die de manege biedt aan zijn gasten. De manege biedt dus voor hetzelfde aantal dieren een groter leefoppervlak. In zijn algemeenheid geldt dat voor iedere nieuwe ruimtelijke ontwikkeling aangegeven moet worden hoe daarmee bijgedragen wordt aan het bevorderen van de ruimtelijke kwaliteit en de kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 2). Met dit plan wordt daarin voorzien door een erfbeplantingsplan van het perceel en een landschappelijk ontwikkelingsplan; Uit deze ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan past binnen de beleidskaders en –regels van de provincie. 3.2.2
Gemeentelijk beleid
Op 26 september 2011 heeft de gemeente de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030 opgesteld. De basis voor de Structuurvisie 2030 is de ‘Toekomstvisie 2025’. De visie is een actualisatie van de Structuurvisie Plus uit 2001. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen het toekomstbeeld voor de ruimtelijke inrichting van de gemeente tot 2030 weer. Het plangebied is gelegen binnen gebied met de kenmerken ‘Natte natuur’. Volgens artikel 4.6 van de structuurvisie is het beleid in deze gebieden gericht op behoud en versterking van de natuurfunctie in combinatie met het benutten van de recreatieve waarden. Onderhavig plan betreft de uitbreiding van een recreatieve voorziening in combinatie met het versterken van natuurlijke en landschappelijke waarden ter plaatse en past hiermee binnen het beleidskader van de Structuurvisie 2030.
14
Figuur 7 : Structuurvisie Bergen op Zoom 2030: Natte Natuur
3.2.3
Overig beleid
In 2008 is de Toekomstvisie Bergen op Zoom 2025 opgesteld. Deze dient als uitgangspunt voor de Structuurvisie Bergen op Zoom 2030. De beleidsmatige keuzes richten zich onder meer op het versterken van de groene en blauwe structuur in samenwerking met natuur- en milieuorganisaties, het versterken van sportvoorzieningen en het ontwikkelen van toerisme en recreatieve voorzieningen binnen de gemeente en bij uitstek binnen het gebied de Brabantse Wal. Onderhavig plan voorziet hier in.
15
4 4.1
Ruimtelijke aspecten
Flora en fauna De bescherming van de natuur is in Europees verband vastgelegd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn. Beide richtlijnen dragen zorg voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming. In Nederland is de gebiedsbescherming van gebieden en van de beschermde natuurmonumenten geïmplementeerd in de Natuurbeschermingswet. Ruimtelijke ingrepen die binnen deze gebieden plaatsvinden dan wel in de nabijheid ervan, moeten worden getoetst op mogelijke effecten op deze gebieden. Het meest nabij gelegen beschermde gebied is het Vogelrichtlijngebied de Brabantse Wal op een afstand van circa 2,7 kilometer ten zuiden van de locatie. Rondom het plangebied ligt de Ecologische Verbindingszone ‘Kraggeloop’. Het initiatief betreft geen toename van het aantal dieren en een daarmee samenhangende toename van de uitstoot van ammoniak. Het plan leidt niet in een verandering van de situatie omtrent verzuring of vermesting van omliggende natuurgebieden. Het initiatief leidt tot een lichte toename van het aantal bezoekers en de daarmee samenhangende verkeersbewegingen over bestaande wegen. Er is geen sprake van enige toename van betreding van het gebied buiten bestaande wegen en paden´Kraggeloop´. Het initiatief heeft naar verwachting geen onevenredige nadelige effecten op de natuurwaarden in omliggende Natura 2000 gebieden en de aangrenzende Ecologische Verbindingszone.
16
Figuur 8 : Uitsnede Verordening Ruimte Noord- Brabant (begrenzing EHS).
De soortenbescherming is geregeld in de Flora- en Faunawet en heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende planten en dieren. De soorten welke wettelijke bescherming genieten, zijn vastgelegd in een aantal besluiten en regelingen. Algemeen geldt er een zorgplicht voor in wild levende planten en dieren. Handelingen die niet direct verband houden met het oorspronkelijke ruimtelijk plan en die nadelig zijn voor flora en fauna moeten achterwege blijven. Op 22 februari 2005 is een nieuwe AmvB in werking getreden die voorziet in een wijziging van het Besluit beschermde dier- en plantensoorten. Hiermee geldt een algemene vrijstelling (al dan niet met gedragscode) voor algemeen in Nederland voorkomende soorten. Hiervoor is geen ontheffing nodig van de FF-wet. Verder zijn er de streng beschermde soorten waarvoor altijd een ontheffing dient te worden aangevraagd.
17
Figuur 9 : Ggevens Natuurloket km-hok 80-393
Ten aanzien van de soortenbescherming is gebruik gemaakt van de globale verspreidingsgegevens van het Natuurloket. Deze geven alleen een indicatie omdat de gegevens verstrekt worden op basis van vierkante kilometerhokken. De locatie ligt in km-vak 80-393. Uit de inventarisatiegegevens blijkt het volgende: Binnen het kilometervak leven en foerageren waarschijnlijk 4 algemeen beschermde soorten (beschermingsniveau 1) en 1 streng beschermde soort (beschermingsniveau 2/ 3) van de Flora en faunawet. Voor algemeen beschermde soorten is geen ontheffing nodig op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet. Verder is er binnen het kilometerhok 1 soort welke wordt beschermd via de Europese Habitatrichtlijn (bijlage IV) en 3 vogelsoorten welke worden beschermd via de Rode Lijst. Gezien het intensieve bedrijfsmatige gebruik van het plangebied in de huidige situatie, is het niet waarschijnlijk dat er ter hoogte van het plangebied beschermde soorten voorkomen. De ruimtelijke ingreep heeft betrekking op het oprichten van een nieuwe rijhal, een nieuwe overdekte stapmolen en het aanleggen van natuur- en landschapselementen. Voor de bouw van de nieuwe voorzieningen worden geen overdekte voorzieningen gesloopt. Wel zullen er bouwactiviteiten plaatsvinden binnen een perceel dat in de huidige situatie wordt gebruikt voor agrarische activiteiten. Bij de uitvoering van de werkzaamheden zal verstoring optreden van mogelijke rust- en verblijfsplaatsen van algemeen voorkomende grondgebonden zoogdieren. Voor deze algemene soorten geldt een vrijstelling ex artikel 75 van de Flora en Faunawet. Wel geldt voor deze soorten de algemene zorgplicht. De werkzaamheden zullen worden uitgevoerd op een zodanige wijze dat geen overtredingen van de Flora en Faunawet plaatsvinden m.b.t. broedvogels. Daartoe dienen ten minste de volgende maatregelen in acht te worden genomen: - alle werkzaamheden die broedende vogels binnen het plangebied op enigerlei wijze kunnen verstoren, dienen buiten het broedseizoen (april- half juli) uitgevoerd te worden; - mogelijke broedplaatsen dienen voor aanvang van het broedseizoen (april) ongeschikt gemaakt te worden, om te voorkomen dat vogels op de locatie gaan broeden tijdens de bouwwerkzaamheden. Bij in achtneming van deze maatregelen zal bij de werkzaamheden buiten het broedseizoen geen overtreding van de verbodsartikelen 8 t/m 12 van de Flora en Faunawet plaatsvinden. Het is door de aard van het huidige gebruik niet waarschijnlijk dat er binnen het plangebied negatieve effecten voor beschermde soorten zullen optreden ten gevolge van de planontwikkeling. Door de uitvoering van het erfbeplantingsplan en het natuurontwikkelingsplan, leidt de voorgenomen ontwikkeling plaatselijk tot een verbetering van de ecologische waarden. 18
4.2
Cultuurhistorie en archeologie Het plangebied is gelegen in het waardevolle historisch geografische landschap van Belvedèregebied de ´Brabantse Wal´ volgens de Cultuurhistorische Waardenkaart 2010 van de Provincie Noord-Brabant. Ter hoogte van plangebied geldt de waardering ´redelijk hoge cultuurhistorische waarde´. In de directe omgeving, aan de noordzijde van het plangebied bevindt zich, door de aanwezigheid van Fort Pinssen en Fort De Rovere, Halstersch Laag en de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen, een landschap met een hoge cultuurhistorische waarde. De Verlengde Zandstraat is aangemerkt als weg met een redelijk hoge historisch geografische waarde. De nabij gelegen Schansweg heeft een zeer hoge historisch geografische waarde. In de omgeving van het plangebied komt historisch groen voor in de vorm van bos, hakhout en laanbeplanting. Het landschap van de Brabantse Wal wordt gekenmerkt door grote verschillen in terreingesteldheid en historische ontwikkeling Het oude agrarische landschap met akkercomplexen, graslanden en heidevelden is duidelijk in het gebied aanwezig. Deze zeekleipolders hebben een open en vlakke structuur. Met name de scherpe overgang tussen Wal en polder is kenmerkend voor het gebied. Voor Nederlandse begrippen zijn de hoogteverschillen tussen de open zeekleipolders en de hoge zandgronden van de Wal groot. De landgoederen en buitenplaatsen binnen de Wal geven het gebied een grote cultuurhistorische en landschappelijke waarde. De Wal heeft een besloten structuur met een mozaïeklandschap van steden en dorpen, landbouwgronden, landgoederen, heidevelden en een diversiteit aan bos. Op de meer geleidelijke overgang van de Brabantse Wal naar het open agrarische landschap bestaat het landschap uit agrarische percelen welke worden omzoomd door bospercelen. Het grootste deel van de bossen op de Brabantse Wal is aangeplant in de 18e eeuw, zoals op de landgoederen Zoomland, Mattemburgh, Le Pavillon en het Moretusbosch van kasteel Ravenhof. De bossen zijn voor een deel op voormalige heidevelden en stuifzanden aangelegd, deels gaat het om veel ouder bos. Vooral op de reliëfrijke landduinen aan de randen van de Brabantse Wal, maar ook wel daarbuiten, komt eeuwenoud hakhout van zomereik voor met omvangrijke stoven. Met betrekking tot Belvedèregebied de Brabantse Wal geldt volgende ontwikkelingsstrategie: - Behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio. - De cultuurhistorische waarden van de Brabantse Wal in hun samenhang verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch-recreatief ontsluiten. Dit geldt in het bijzonder voor de cultuurhistorische landschappen: ‘Brabantse Wal’ en ‘Zuiderwaterlinie bij Steenbergen’ (Fort Pinsen, Fort De Roovere). - Het vrije uitzicht vanaf de steilrand over de polders en het uizicht vanuit de polders op de steilrand. Waardevolle cultuurhistorische structuren van de Brabantse Wal zijn ook de verdedigingswerken tussen Steenbergen en Bergen op Zoom als onderdeel van de Zuiderwaterlinie. Bijzonder voor de Brabantse Wal zijn de vestingsteden Bergen op Zoom en Steenbergen, de tussengelegen forten en de voormalige inundatieterreinen die samen deel uitmaken van de Zuiderwaterlinie. De bijzondere aardkundige structuur werd daarbij handig gebruikt: forten op de duinbogen, water in de laagten ervoor en de meren als waterreservoirs. Rond Bergen op Zoom liggen belangrijke onderdelen van de Zuiderwaterlinie. Fort de Roovere en fort Pinssen zijn twee 19
oorspronkelijke en goed bewaarde zandforten die onderdeel uitmaakten van de vestigingslinie tussen Bergen op Zoom en Steenbergen. Voor de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen (Fort Pinsen, Fort De Roovere, Halstersch Laag) zijn de volgende strategische uitgangspunten geformuleerd: - Het Behoud van de openheid van de polders en het Halstersche Laag - Behouden van het landgoed en de landgoedrelicten - De cultuurhistorische waarden richtinggevend laten zijn op natuur- en ontwikkelingsplannen - De economische dragers afstemmen op de cultuurhistorische identiteit van de Zuiderwaterlinie bij Steenbergen - Het vergroten van de cultuurhistorische waardering door het vergroten van de beleving De Schansbaan is exact gelegen op de grens van de twee verschillende historische landschapstypes: het natte, open, vlakke landschap met vergezichten van deveenontginning het Halstersch Laag in het noorden en het drogere, gesloten, reliëfrijke landschap van de Brabantse Wal in het zuiden, met steilranden nabij de Schansbaan. De Schansbaan is voorzien van laanbeplanting. Verstedelijking en infrastructuur hebben geleid tot versnippering van het landschap. De verschillende onderdelen van het landschap zijn minder duidelijk herkenbaar geworden. De schaalvergroting en verbetering van de productieomstandigheden in de landbouw heeft geleid tot veranderingen in de perceellering en het verdwijnen van perceelrandbegroeiing. Hierdoor is het onderscheid tussen de verschillende onderdelen van het landschap minder goed herkenbaar geworden. Grote delen van het gebied zijn ook beïnvloed door nieuwe infrastructuur en door de uitbreiding van Bergen op Zoom en van verschillende dorpen. De bedrijfsontwikkeling leidt niet tot aantasting van bestaande cultuurhistorische geografische waarden. De ontwikkeling betreft de uitbreiding van een bestaande manege op eigen perceel. Dit perceel heeft reeds een open structuur en is reeds bedrijfsmatig in gebruik. De oprichting van de rijhal tussen de bestaande bebouwing en de Rijksweg A4 leidt niet tot aantasting van bestaande zichtlijnen en heeft daarmee geen invloed op de beleving van de overgang tussen besloten Wal en open polder. Door uitvoering van een landschappelijk inrichtingsplan wordt de Rijksweg A4 visueel afgeschermd. Door de uitvoering van een landschappelijk ontwikkelingsplan wordt de landschappelijke kwaliteit verbeterd. Het ontwikkelingplan wordt uitgevoerd in samenhang met de omliggende EVZ, passend bij omliggende historische bosstructuren en op basis van inheemse beplanting. De oprichting van de rijhal en stapmolen heeft geen invloed op de cultuurhistorische waarden van aanliggende cultuurhistorisch waardevolle zone voor vestigingswerken behorende bij de Zuiderwaterlinie (Fort Pinsen, Fort De Roovere, Halstersch Laag). Het initiatief is niet gelegen aan de Schansbaan en leidt derhalve niet tot aantasting of aantasting van zichtrelaties van deze historisch zeer waardevolle weg. In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen archeologische monumenten. Op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart is de omgeving aangeduid als een gebied met een middelhoge trefkans. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem veilig te stellen dient voor uitvoering van de grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd.
20
Figuur 10 : Fragment Cultuurhistorische Waardenkaart provincie Noord- Brabant: IKAW
4.3
Mobiliteit en parkeren De Verlengde Zandstraat is een lokale weg (50 km). De locatie wordt ontsloten via deze weg. Het plan is kleinschalig en heeft een beperkte verkeersaantrekkende werking. Door de uitbreiding van de manege zal het personenvervoer van manegeklanten beperkt toenemen. Volgens een worstcase benadering bedraagt het weekdaggemiddelde ten gevolge van de uitbreiding 100 voertuigbewegingen voor personenvervoer (50 auto´s) en 10 bewegingen voor vrachtvervoer (5 vrachtwagens). Dit is een zeer ruime schatting. De bestaande weg heeft voldoende capaciteit voor de bezoekers van de locatie. Ontsluiting van het bedrijf vindt plaats via de bestaande in- en uitrit. Op eigen terrein zal voorzien worden in voldoende parkeerplaatsen. Het perceel van initiatiefnemers wordt in de huidige situatie ook al benut als parkeerplaats voor bezoekers. In de nieuwe situatie zal het aantal worden uitgebreid met 6 extra parkeerplaatsen. Om de parkeernorm te bepalen is de gemeentelijke parkeernormering 1e herziening vastgesteld in 2009 geraadpleegd. De gemeente hanteert voor maneges gevestigd in landelijk woongebied een parkeernorm van 0,4 per paardenbox. Bij een uitbreiding met 16 paardenboxen dienen er derhalve 6,4 extra parkeerplaatsen te worden gerealiseerd.
21
4.4
Technische infrastructuur De omgeving is aangesloten op gangbare technische infrastructuur zoals nutsvoorzieningen (drukriolering, water, gas en elektra). De rijhal wordt aangesloten op de bestaande infrastructuur. Hiervoor hoeven geen structurele aanpassingen plaats te vinden. In de omgeving zijn geen zakelijke rechtstroken gesitueerd in verband met de aanwezigheid van (ondergrondse) kabels en/of leidingen die planologische bescherming behoeven. Gedurende de bouwaanvraag zal een KLIC- melding worden gedaan.
22
5 5.1
Milieuaspecten
Bodem Bij bouwblokvergrotingen is in de planologische procedure van belang dat de beoogde uitbreiding plaats kan vinden op een locatie waar de milieuhygiënische bodemgesteldheid dit toelaat. De Woningwet staat niet toe dat er gebouwd wordt op verontreinigde grond. Vooraf dient nagegaan te worden of er aanwijzingen zijn voor de mogelijke aanwezigheid van bodemverontreiniging op de bouwlocatie. In het Bodeminformatiesysteem (BIS) van de gemeente Bergen op Zoom en het Bodemloket is geen informatie aanwezig over een geval van ernstige bodemverontreiniging op de locatie waardoor er geen sarneringsnoodzaak bestaat. In het Historisch BodemBestand (HBB) is geen informatie aanwezig over bodembedreigende activiteiten en/ of installaties op de locatie die mogelijk hebben geleid tot ernstige bodemverontreiniging. Aangezien het plan ziet op de uitbreiding van het agrarische bouwblok voor een rijhal met paardenboxen en een overdekte stapmolen waar mensen gemiddeld minder dan 2 uur per dag verblijven is er geen verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.
5.2
Geluid Voor het aspect geluid is binnen het plangebied de Wet geluidhinder van toepassing. De Wet geluidhinder kent voor weg- en railverkeer alsmede voor gezoneerde industrieterreinen voorkeursgrenswaarden op nieuwe bestemmingen. De Wet geluidhinder gaat uit van zones langs (spoor)wegen en zones bij industrieterreinen die aandachtsgebieden voor mogelijke geluidhinder begrenzen. Volgens de Wet geluidhinder gelden voor woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen dan woningen en andere geluidsgevoelige objecten binnen de zone van een weg geluidswaarden die niet overschreden mogen worden. De planlocatie bevindt zich binnen de geluidzone behorende bij de Rijksweg A4 en buiten de geluidzones van een industrieterrein of spoorweg. Het plan leidt echter niet tot de oprichting van een nieuw geluidsgevoelig object. Ten aanzien van de toename aan geluidsbelasting door bedrijfsactiviteiten naar de omgeving zijn in de richtafstandentabel van de VNG algemene richtlijnen opgesteld. Voor maneges geldt een richtafstand van 30 meter tot omliggende geluidsgevoelige objecten. Aan deze afstand wordt voldaan. Een nader akoestisch onderzoek verkeerslawaai is niet noodzakelijk.
5.3
Luchtkwaliteit De Eerste Kamer heeft op 9 oktober 2007 het wetsvoorstel voor de wijziging van de ‘Wet milieubeheer’ goedgekeurd (Stb. 2007, 414). Vooral hoofdstuk 5 titel 2 uit genoemde wet is veranderd. Omdat titel 2 handelt over luchtkwaliteit staat de nieuwe titel 2 bekend als de 'Wet luchtkwaliteit'. Deze wet is op 15 november 2007 (Stb. 2007, 434) in werking getreden en vervangt het ‘Besluit luchtkwaliteit 2005’. De ‘Wet luchtkwaliteit’ voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). 23
De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Van bepaalde projecten met getalsmatige grenzen is vastgesteld dat deze ‘niet in betekenende mate’ (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt ‘niet in betekende mate’ bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. Een kleinschalige dagrecreatieve gelegenheid valt in deze categorie. Door de uitbreiding van de manege met een rijhal met een 16- tal paardenboxen en een stapmolen zal het aantal verkeerbewegingen beperkt toenemen. Deze toename wordt grotendeels veroorzaakt door personenvervoer (manegeklanten) tevens zullen incidenteel personenvervoer (dierenarts, hoefsmit) en vrachttransport (mest en veevoer) toenemen. Indien er gemiddeld per dag een toename plaatsvindt van 50 personenauto´s (100 bewegingen) en 5 vrachtwagens per dag (10 bewegingen) die de inrichting bezoeken, kan met behulp van de zogenaamde NIBM tool aannemelijk gemaakt worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt.
Figuur 11 : Berekening luchtkwaliteit met behulp van NIBM tool
Aangezien bovenstaande benadering van het extra verkeer als gevolg van de uitbreiding zeer ruim is genomen, kan worden gesteld dat de uitbreiding van de manege niet tot een significante verslechtering van de luchtkwaliteit zal leiden. Een nader onderzoek naar luchtkwaliteit is niet noodzakelijk aangezien het project niet in betekenende mate van invloed is op de luchtkwaliteit. In de Wet luchtkwaliteit is geen omgekeerde werking opgenomen.
5.4
Externe veiligheid In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient zorg gedragen te worden dat er een scheiding in acht genomen wordt tussen gevoelige objecten en risicoveroorzakende bedrijven en/of transportassen. In het externe veiligheidsbeleid wordt onderscheid gemaakt tussen het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon op een bepaalde plaats overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen, indien hij
24
onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op die plaats zou verblijven. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting of langs een vervoersas. Ten westen van het plangebied is Rijksweg A4 gelegen. Binnen het Basisnet weg worden de verhoudingen weergegeven tussen ruimtelijke ordening en de risico´s van het vervoer van gevaarlijke stoffen over Rijkswegen. In de bijbehorende tabel staat per Rijksweg opgenomen of er een veiligheidsafstand van toepassing is en of er sprake is van een plaatsgebonden (groeps)risico. Ter hoogte van het plangebied is voor de A4 geen plaatsgebonden risico (PR 10-6 contour) gedefinieerd zowel voor de huidige situatie als de verwachting voor 2020 (het GE scenario). Tevens is er ter hoogte van het plangebied geen groepsrisico vastgesteld (GR < 0,1). Er bevinden zich geen overige risicoveroorzakende bedrijven en/of transportassen in de omgeving van het plangebied. Op het gebied van externe veiligheid zijn er geen belemmeringen zijn voor de ontwikkeling van het plangebied.
5.5
Bedrijven en milieuzonering Om tussen bedrijven en woningen een goede ruimtelijke afstemming te maken wordt in de ruimtelijke ordening veelal een milieuzonering gehanteerd. Deze dient er voor te zorgen dat door het in acht nemen van voldoende afstand tussen bedrijven en gevoelige objecten (zoals woningen), geen overlast, hinder of schade ontstaat. Deze ruimtelijke zonering is gebaseerd op het in acht nemen van voldoende fysieke afstand. Afhankelijk van bedrijfstype en sector gelden verschillende afstanden. Met betrekking tot de totale inrichting geldt op basis van de VNG- brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ (2009) een minimale afstand van 50 meter ten opzichte van gevoelige objecten zoals woningen. De dichtstbijzijnde woningen zijn de woning aan de Spechtenlaan aan de overzijde van de Rijksweg A4 op een afstand van ca 150 meter en de voormalige bedrijfswoning aan de Schansbaan 75 op een afstand van ca 125 meter. Het dichtstbijzijnde (agrarische) bedrijf is het bedrijf aan de Buitenlust 1 op een afstand van ca 400 meter. Aan deze afstandseis wordt voldaan.
5.6
Agrarische bedrijven In relatie tot agrarische bedrijven is van belang dat er voldoende afstand wordt gehouden met de omliggende woningen. Dit is enerzijds van belang om te voorkomen dat agrarische bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd en anderzijds om te garanderen dat bij de woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt per 1 januari 2007 het toetsingskader voor geurhinder. De Wgv geeft normen voor de geurbelasting die een veehouderij mag veroorzaken op een geurgevoelig object. Voor grondgebonden agrarische bedrijven wordt gewerkt met vaste afstanden (ten opzichte van geurgevoelige objecten) van 50 meter in het buitengebied en 100 meter tot de bebouwde kom. De bedrijfsuitbreiding betreft geen toename in het aantal dieren. Wel zal door de oprichting van de nieuwe rijhal, de afstand tussen de nieuwe paardenboxen en de omliggende geurgevoelige objecten veranderen. 25
Het meest nabijgelegen geurgevoelige object is de woning aan de Spechtenlaan aan de overzijde van de Rijksweg A4. Deze bevindt zich op een afstand van meer dan 150 meter ten westen van de planlocatie. Deze afstand is voldoende groot. Geuronderzoek wordt dan ook niet noodzakelijk geacht.
5.7
Duurzaam bouwen Het begrip ‘duurzaam bouwen’ is door het ministerie van VROM in 1995 geïntroduceerd om de kwaliteit van het bouwen te verhogen en de duurzaamheid van de te gebruiken materialen, alsmede de te onderscheiden processen te waarborgen. Een belangrijk wettelijk instrument hiervoor is het Bouwbesluit waarin ondermeer de EPN (Energie Prestatie Norm), die voor de realisering van duurzame ontwikkeling belangrijk is, is opgenomen. Wanneer de omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor de bouw van een rijhal en permanente voorzieningen (zoals in onderhavig plan) moet deze voldoen aan het Bouwbesluit, waarmee het aspect duurzaam bouwen is gewaarborgd.
26
Watertoets
6 6.1
Beleid Met betrekking tot de waterhuishouding zijn diverse beleidsstukken relevant. Genoemd kunnen worden: Provinciaal Waterhuishoudingsplan Noord-Brabant, Waterbeheersplan Waterschap Brabantse Delta, Vierde Nota Waterhuishouding, Waterbeleid in de 21e eeuw WB21, Nationaal bestuursakkoord water, Beleidsbrief regenwater en riolering. Centraal in het waterbeleid is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke ordening. De waterhuishouding legt daarmee een ruimteclaim waaraan voldaan moet worden. Daarbij zijn de volgende strategieën leidend: vasthouden-bergen-afvoeren (waterkwantiteit) voorkomen-scheiden-zuiveren (waterkwaliteit). Sinds 1 november 2003 is de zogenaamde Watertoets verplicht. Dat wil zeggen dat in elk ruimtelijk plan gemotiveerd moet worden aangegeven hoe met het water in het gebied wordt omgegaan en wat de ruimtelijke veranderingen voor de waterhuishouding betekenen. Ook is het overleg met de waterbeheerder onderdeel van deze watertoets. Het waterkwaliteitsbeheer en het waterkwantiteitsbeheer in Bergen op Zoom is in handen van het Waterschap Brabantse Delta. Het beleid van het Waterschap is gericht op duurzaam omgaan met water. Voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen hanteert het waterschap de volgende acht beleidsuitgangspunten om te komen tot het duurzaam omgaan met water: -
scheiding van vuil water en schoon hemelwater; doorlopen van afwegingsstappen ‘hergebruik-infiltratie-buffering-afvoer’; hydrologisch neutraal ontwikkelen (bij uitbreiding van meer dan 2000m² dient een retentievoorziening te worden aangelegd); gebruik van niet- uitloogbare bouwmaterialen.
De uitwerking van deze beleidsuitgangspunten komt hierna aan de orde. Tevens dienen voor alle waterhuishoudkundige werken die op grond van de Keur worden beschermd, ontheffing aangevraagd te worden bij het Waterschap. De bedrijfsontwikkeling dient te gebeuren binnen de kaders van het duurzaam omgaan met water en de beleiduitgangspunten van het Waterschap.
6.2
Waterhuishoudkundige situatie Het plangebied ligt binnen het stroomgebied van de Mark en Vliet. De locatie is gesitueerd in een infiltratiegebied. De locatie bevindt zich niet in een waterwingebied of (volledig of beperkt) grondwaterbeschermingsgebied (Verordening Ruimte en Keurkaart Waterschap Brabantse Delta). Het plangebied bevindt zich in een beschermingszone voor natte natuurparel Halstersche Laag. De Natte natuurparels betreft de waterafhankelijke delen van de Ecologische Hoofdstructuur. Beleid voor deze gebieden houdt in, dat ingrepen in de waterhuishouding die niet zijn gericht op behoud of versterking van de natuurwaarden niet zijn toegestaan binnen deze gebieden én in een zone daaromheen.
27
De ruimtelijke consequenties van dit beschermingsbeleid zijn opgenomen in de Verordening ruimte Noord-Brabant binnen de aanduiding ‘Attentiegebied EHS’.
Figuur 12 : Beschermde gebieden plangebied (Keurkaart Beschermde gebieden Waterschap Brabantse Delta)
In de directe omgeving van het plangebied bevinden zich geen Categorie A waterlopen. Ten oosten van het plangebied bevindt zich een Categorie C waterloop. De ontwikkeling van het plangebied heeft geen invloed op deze waterloop. Binnen het plangebied spelen geen waterkeringsaspecten. Voor de werken is geen Keurontheffing noodzakelijk. De omgeving is aangesloten op het drukrioleringsstelsel. De bodem bestaat uit podzolgronden (type cHn21, laarpodzolgronden met leemarm en zwak lemig fijn zand) met een diepe grondwaterstand. Gezien de gemiddeld hoogste grondwaterstand (>200 cm –mv) kan geconcludeerd worden dat er voldoende drooglegging is.
28
Figuur 13 : Waterhuishoudkundige situatie plangebied
6.3
Beoogde ruimtelijke ontwikkeling Uit een vergelijking van de nieuwe situatie met de bestaande situatie, kan de toec.q. afname van de hoeveelheid verhard oppervlak berekend worden. Door de oprichting van een rijhal (van 1650 m2) en overdekte stapmolen (van 314 m2) neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe. De toevoeging van verhard oppervlak in de nieuwe situatie bedraagt circa 1950 m2.
6.4
Afweging met betrekking tot wateraspecten Scheiding van vuil water en schoon hemelwater:
De locatie is aangesloten op het drukrioleringstelsel. Hierop wordt het huishoudelijke afvalwater geloosd. Afkoppeling van het schone hemelwater geniet de voorkeur en mag bovendien niet geloosd worden op het drukrioleringstelsel. Daarmee wordt het vuile water en het schone hemelwater gescheiden.
Afweging hergebruik-infiltratie-berging-afvoer:
Hergebruik van schoon hemelwater bij gelegenheden voor dagrecreatieve activiteiten is beperkt mogelijk in de vorm van opvang van regenwater voor bijvoorbeeld beregening van de tuin. Gelet op het kleinschalige karakter van het plan, zal het schone hemelwater voor het merendeel op de grond vallen en ter plekke infiltreren of afvloeien naar de kavelsloten op de randen van het perceel. Dit is een waterhuishoudkundig aanvaardbare situatie.
Hydrologisch neutraal bouwen:
Hydrologisch neutraal bouwen houdt in dat de oppervlaktewaterstand en – stroming gelijk blijft, de grondwaterstand en –stroming gelijk blijft en er geen onaanvaardbare wateroverlast plaatsvindt. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen dienen zich hydrologisch neutraal te voltrekken. Toename van verhard oppervlak dient daarom gecompenseerd te worden. Aangezien er sprake is van een relatief kleine toename aan verhard oppervlak (< 2000 29
m2) worden geen eisen gesteld aan retentie. Wel wordt het schone hemelwater afgekoppeld.
Gebruik niet- uitloogbare materialen:
Bij de uitvoering van de bouwplannen is aandacht besteed aan het materiaalgebruik. Dit ter bescherming van de bodem en het grond- en oppervlaktewatersysteem. Daarom is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van bouwmaterialen die niet uitlogen of uitspoelen.
Waterschapsbelangen:
Op de locatie zijn geen directe waterschapsbelangen in het geding.
6.5
Overleg waterschap Met het plan voor de bedrijfsontwikkeling kan voldaan worden aan de uitgangspunten van het waterschap voor duurzaam omgaan met water. Per saldo is sprake van een hydrologisch neutrale ontwikkeling door de kleinschalige toevoeging van bebouwing. De waterparagraaf is voor advies en ter beoordeling voorgelegd aan het Waterschap Brabantse Delta. Het waterschap heeft bij brief van 27 november 2012 positief geadviseerd over het plan. Het advies is als losse bijlage bijgevoegd.
30
7
Conclusie
De mogelijkheid voor bouwblokvergroting is gekoppeld aan de volgende algemene voorwaarden: - De bouw van de rijhal met bijbehorende paardenboxen en overdekte stapmolen past binnen het ruimtelijke en planologisch beleid van zowel Provincie (Structuurvisie, Verordening Ruimte) als gemeente (bestemmingsplan Buitengebied Oost, Structuurvisie Bergen op Zoom 2030). Het perceel is gesitueerd in het buitengebied van Bergen op Zoom, binnen de groenblauwe mantel. Gebieden binnen de groenblauwe structuur dienen bij te dragen aan mogelijkheden voor gebruik en beleving van deze gebieden. De ontwikkeling van een dagrecreatieve activiteit is hier ruimtelijk aanvaardbaar; - De uitbreiding van de manege past binnen de ruimtelijke structuur ter plaatse. De ruimtelijk- functionele hoofdstructuur wordt door het plan versterkt en verbeterd; - De bedrijfsontwikkeling is gangbaar en noodzakelijk voor de bedrijfsvoering om te kunnen voldoen aan hedendaagse maatschappelijke eisen en eisen met betrekking tot dierwelzijn; - Door het huidige agrarische gebruik van het plangebied is het niet waarschijnlijk dat er significante effecten op specifieke of algemeen beschermde soorten in het kader van de Flora- en faunawet zullen optreden; - De bedrijfsontwikkeling draagt bij aan een versterking van de ecologische en landschappelijke gebiedskwaliteiten middels de uitvoering van een landschappelijk ontwikkelingsplan en een erfbeplantingsplan. Uitvoering is gewaarborgd middels een anterieure overeenkomst; - Er is geen sprake van een grootschalige voorziening met een bezoekersaantal van meer dan 100.000 mensen per jaar (provinciaal beleid); - Er is sprake van een gunstige verhouding tussen bruto en netto ruimtebeslag door zuinig ruimtegebruik en concentratie van bebouwing. Tevens zijn bebouwingspercentage en bouwhoogte passend bij de aard van de ontwikkeling en de omgeving. In het stedenbouwkundig plan is uitgegaan van een bebouwingskarakteristiek die aansluit bij de omgeving; - Het initiatief past binnen het verkeersbeeld ter plaatse, ontsluiting vindt plaats via de bestaande inrit op de Verlengde Zandstraat. Op eigen terrein kan voorzien worden in het realiseren van 6 extra parkeerplaatsen conform de gemeentelijke Parkeernota; - Het initiatief kan eenvoudig aangesloten worden op de bestaande (technische) infrastructuur; - Gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen voor een niet- grondgebonden agrarisch bedrijf worden binnen het nieuwe bouwblok gerealiseerd; - Door de uitvoering van een erfbeplantingsplan en een natuurontwikkelingsplan worden de aanwezige landschappelijke en cultuurhistorische waarden van de Brabantse Wal versterkt. Hiermee wordt voldaan aan de vereiste verbetering van ruimtelijke kwaliteit volgens zowel de basisinspanning als de kwaliteitsverbetering conform artikel 2.2 van de Verordening Ruimte; - De locatie is gelegen in gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden in de bodem veilig te stellen dient voor uitvoering van de grondwerkzaamheden archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd;
31
-
Agrarische bedrijven worden als gevolg van het plan niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd. Dit omdat aan een minimaal benodigde afstand van 50 meter wordt voldaan; Aan de milieuzonering (VNG richtlijnen) van 50 meter van de manege ten opzichte van gevoelige objecten wordt voldaan; Waterhuishoudkundig treden er geen relevante effecten op doordat de toename aan verhard oppervlak kleiner is dan 2000m 2. De bedrijfsontwikkeling kan plaatsvinden binnen de kaders van het duurzaam omgaan met water, onder meer door afkoppeling van het schone hemelwater. Hierdoor is het plan hydrologisch neutraal te noemen.
32
8 8.1
Uitvoerbaarheid
Maatschappelijke uitvoerbaarheid In het kader van de openbare voorbereidingsprocedure wordt het plan in procedure gebracht en is er voor eenieder de gelegenheid om kennis te nemen van het plan. In het kader van deze procedure bestaat er de mogelijkheid om op de plannen te reageren via de gangbare bezwaar- en beroepsprocedures. Aangenomen mag worden dat de beoogde bouwvlakvergroting en bedrijfsontwikkeling van een dagrecreatieve voorziening maatschappelijk draagvlak heeft. Het college is bij de voorbereiding van het bestemmingsplan niets gebleken van planologische of maatschappelijke belemmeringen.
8.2
Economische uitvoerbaarheid Het plan zal geheel in particuliere handen uitgevoerd worden. Voor de gemeente zijn er geen financiële consequenties aan verbonden.
8.3
Grondexploitatie Op grond van artikel 6.12 Wro is de gemeente verplicht een exploitatieplan vast te stellen bij bouwplannen, zoals vastgelegd in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op grond van artikel 6.12, lid 2 Wro kan de gemeente besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd is. Tussen gemeente en de initiatiefnemer wordt daartoe een zogenaamde anterieure overeenkomst inzake de grondexploitatie gesloten. In deze overeenkomst zijn bepalingen over onder meer de plankosten, grondexploitatie, landschappelijke inpassing, civieltechnische kosten en planschade tussen gemeente en initiatiefnemer opgenomen. Met deze overeenkomst is het verhaal van de kosten van grondexploitatie voldoende verzekerd en hoeft er geen exploitatieplan vastgesteld te worden.
8.4
Conclusie Er is sprake van een uitvoerbaar plan omwille van de volgende redenen: - tussen gemeente en initiatiefnemer is een planschade overeenkomst afgesloten, waarin door initiatiefnemer eventuele planschade voor zijn rekening zal worden genomen; - de kosten voor uitvoering van het plan komen voor rekening van de initiatiefnemer; - de gronden waarop de bestemmingswijziging ziet zijn in eigendom van initiatiefnemer; - er is niets gebleken van reële financiële, planlogische of maatschappelijke belemmeringen; - overleg met het Waterschap Brabantse Delta heeft tot een positief préadvies geleid.
33
9 9.1
Juridische planopzet
Uitgangspunten Het bestemmingsplan kan, afhankelijk van het gevoerde beleid van de gemeente een meer of minder globaal karakter dragen. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een planologisch-juridische regeling gegeven voor de ten behoeve van bedrijfsontwikkeling van een dagrecreatieve voorziening (manege) te ontwikkelen gronden binnen het plangebied. Voor de gronden van de planlocatie is voor de bouw van een rijhal met paardenboxen en een overdekte stapmolen een bestemming ‘recreatieve doeleinden’ opgenomen waarbij aansluiting gezocht is bij de vigerende bebouwingsvoorschriften in het buitengebied. De planregels sluiten verder aan bij de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP) 2008.
9.2
De gekozen bestemmingen Ter plaatse van het plangebied wordt in totaal één bestemming toegekend: - ‘Recreatie’ Met de dubbelbestemming: - ‘Archeologie’ Recreatie- Manege In de bestemming ‘Recreatie´ zijn de manege met dienstwoning, bij een manege behorende bebouwing en permanente voorzieningen opgenomen. Op basis van het inrichtingsplan voor deze locatie is ten behoeve van de bouw van de nieuwe rijhal met paardenboxen en overdekte stapmolen het bestaande bestemmingsvlak uitgebreid. Aanvullend zijn door middel van aanduidingen de goot- en bouwhoogten en dergelijke opgenomen. Aanduidingen Ter plaatse van het plangebied is de aanduiding toegekend: - ´Manege´
34
10
De procedure
10.1 Te volgen procedure Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geen inspraak vereist. De gemeente Bergen op Zoom heeft wel een inspraakverordening vastgesteld waarin is geregeld in welke gevallen inspraak verleend kan worden. Vanwege de beperkte omvang en relatief geringe impact van dit bestemmingsplan, wordt het bestemmingsplan niet als voorontwerp in de inspraak gebracht. Op grond van artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening dient bij de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg gepleegd te worden met de besturen van betrokken gemeenten, waterschappen en met die diensten van Rijk en Provincie die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Het voorontwerp is toegezonden aan de volgende overlegpartners: Provincie Noord-Brabant Waterschap Brabantse Delta Regionale Brandweer Midden- en West-Brabant De vooroverlegreacties zijn opgenomen in bijlage 5. Het ontwerpbestemmingsplan zal gedurende 6 weken ter inzage worden gelegd met bijbehorende stukken. Gedurende de termijn van de terinzagelegging kan een ieder een zienswijze indienen. De eventuele zienswijzen zullen beoordeeld worden en aanvullend in dit bestemmingsplan worden opgenomen.
35
36
BIJLAGE 1
GEWENST BOUWVLAK
BIJLAGE 2
Erfbeplantingsplan
BIJLAGE 3
Landschappelijk inrichtingsplan
BIJLAGE 4
Vooroverleg reacties
Regels
Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1 Begrippen Artikel 2 Wijze van meten Hoofdstuk 2 Bestemmingen Artikel 3 Sport Artikel 4 Waarde - Archeologie Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4 Anti-dubbeltelregel Artikel 5 Algemene bouwregels Artikel 6 Algemene afwijkingsregels Artikel 7 Algemene wijzigingsregels Artikel 8 Wettelijke regelingen Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9 Overgangsrecht Artikel 10 Slotregel
1 1 10 11 11 12 15 15 15 16 17 17 19 19 19
Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1
Begrippen
1.1 plan
het bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 van de gemeente Bergen op Zoom; 1.2 bestemmingsplan
de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0748.BP0190-0301 met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen); 1.3 aanduiding
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee de gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens
de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 agrarisch bedrijf
een bedrijf dat gericht is op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren, nader te onderscheiden in: a. een grondgebonden agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf waarbij de productie geheel of overwegend afhankelijk is van het voortbrengend vermogen van de bij het bedrijf behorende grond; b. een niet-grondgebonden agrarisch bedrijf: een agrarisch bedrijf waarbij het voorbrengen van de producten of het houden van dieren geheel of overwegend in gebouwen plaatsvindt van de productie van gewassen; 1.6 ambachtelijk - verzorgend bedrijf
a. een bedrijf voor de uitoefening van producerende en/of verzorgende ambachten, met uitzondering van detailhandelsambachten, garagebedrijven en andere autoverzorgende bedrijven, waar - voor een belangrijk deel in handwerk - goederen worden vervaardigd, verwerkt, bewerkt, geïnstalleerd of hersteld, voornamelijk direct ten behoeve van de uiteindelijke gebruiker en/of verbruiker en welke wordt gekenmerkt door hetgeen is vermeld onder b; b. een bedrijf waarvan de uitoefening plaats heeft onder (één van) de volgende omstandigheden: 1. het productieproces wordt grotendeels 'met de hand', of althans niet in hoofdzaak gemechaniseerd of met behulp van werktuigen die door energiebronnen buiten de menselijke arbeidskracht worden aangedreven, uitgevoerd; 2. voor zover van laatst bedoelde werktuigen gebruik wordt gemaakt, zijn deze als ondergeschikt te beschouwen aan de menselijke handvaardigheid; 1.7 ambachtelijke bedrijvigheid
het bedrijfsmatig vervaardigen, bewerken of herstellen van goederen, geheel of overwegend door middel van handwerk, als ook - in verband hiermee en als nevenactiviteit van ondergeschikt belang - het verkopen van en/of leveren van goederen; 1.8 ander bouwwerk
een bouwwerk, geen gebouw zijnde; 1.9 ander werk
een werk, geen bouwwerk zijnde; 1
1.10 archeologische waarde
de aan een gebied toegekende waarde in verband met de in dat gebeid voorkomende overblijfselen uit oude tijden; 1.11 bebouwing
één of meer gebouwen en/of andere bouwwerken; 1.12 bebouwingspercentage
een aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwperceel, dat ten hoogste mag worden bebouwd; 1.13 bedrijf
een inrichting of instelling gericht op het bedrijfsmatig voorbrengen, vervaardigen, bewerken, opslaan, installeren en/of herstellen van goederen, dan wel het bedrijfsmatig verlenen van diensten, beroepsmatige activiteiten in of bij een woning daaronder niet begrepen; 1.14 bedrijfsmatige activiteiten in of bij een woning
het bedrijfsmatig verlenen van diensten - geen dienstverlenend bedrijf zijnde - en ambachtelijke bedrijvigheid, in tegenstelling tot beroepsmatige activiteiten als bedoeld onder het begrip 'beroepsmatige activiteiten in of bij een woning', geheel of overwegend door middel van handwerk en waarvan de omvang in de activiteiten in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend; 1.15 bedrijfs - of dienstwoning
een woning in of bij een gebouw of op dan wel bij een terrein, bestemd voor een huishouden waarvan is aangetoond dat huisvesting daar, gelet op de bedrijfsvoering, in overeenstemming met de bestemming, noodzakelijk is; 1.16 bedrijfsverandering of - beëindiging
verandering van de bedrijfsactiviteiten, een eigenaarwisseling daarop niet begrepen, dan wel het staken van bedrijfsactiviteiten gedurende ten minste 1 jaar; 1.17 bedrijfsvloeroppervlakte
de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten; 1.18 beeldbepalende boom
boom zoals opgenomen in de houtopstandverordening; 1.19 beeldbepalend pand
pand en/of object dat niet onder de Monumentenwet c.q. de gemeentelijke monumentenverordening valt, maar gekoppeld is aan de Nota Welstand en aan het bestemmingsplan; 1.20 begeleid wonen
vorm van wonen waarbij de bewoners, al dan niet met hun samenwonende partner, in een zelfstandige woning of met andere cliënten in een gebouw wonen en de cliënten ter plaatse een aantal uren per dag of per week zorg krijgen; 1.21 beperkt kwetsbaar object
een object waarvoor ingevolge het Besluit externe veiligheid inrichtingen een richtwaarde voor het risico c.q. een risicoafstand is bepaald, waarmee rekening moet worden gehouden;
2
1.22 beroepsmatige activiteiten in of bij een woning
een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in een woning en/of de daarbij behorende gebouwen, met behoud van de woonfunctie, kan worden uitgeoefend; 1.23 beroepsmatige of bedrijfsmatige werkruimten
werkruimten waarbinnen beroeps- of bedrijfsmatige diensten worden verricht; 1.24 bestaande bebouwing
bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening; 1.25 beschermd monument
onroerende goederen welke zijn ingeschreven in de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers; 1.26 bestemmingsgrens
de grens van een bestemmingsvlak; 1.27 bestemmingsvlak
een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.28 bevoegd gezag
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo); 1.29 bouwen
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.30 bouwgrens
de grens van een bouwvlak; 1.31 bouwlaag
een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met uitsluiting van onderbouw, zolder of vliering; 1.32 bouwperceel
een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.33 bouwperceelgrens
de grens van een bouwperceel; 1.34 bouwvlak
een geometrisch bepaald vlak waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en andere bouwwerken zijn toegelaten; 1.35 bouwwerk
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.36 brutovloeroppervlakte (b.v.o.)
de totale horizontale vloeroppervlakte van bedrijfsruimten, met inbegrip van de daartoe behorende magazijnen en overige dienstruimten;
3
1.37 bijbehorend bouwwerk
uitbreiding van het hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak; 1.38 bijzondere woonvormen
met het wonen vergelijkbare huisvesting, zoals al dan niet zelfstandige woonruimten, gezinsvervangende woningen, aanleunwoningen en woonverblijven die mede afhankelijk zijn van binnen het complex aangeboden voorzieningen, alsmede bejaardentehuizen, verzorgingstehuizen, logeerhuizen en een hospice; 1.39 dagrecreatie
activiteiten ter ontspanning in de vorm van sport, spel, toerisme en educatie, waarbij overnachting niet is toegestaan; 1.40 (detail)handel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde een horecabedrijf. Afhaalzaken en broodjeszaken hier niet onder begrepen; 1.41 detailhandel in dagelijkse goederen
detailhandel in voedings- en genotmiddelen (foodsector) alsmede detailhandel in dagelijkse (huishoudelijke) gebruiksartikelen; 1.42 detailhandel in niet-dagelijkse goederen (non-food sector)
detailhandel in duurzame goederen en/of gebruiksgoederen, zoals kleding en schoeisel, elektrische artikelen, huishoudelijke artikelen en overige goederen, voor zover geen detailhandel in dagelijkse goederen; 1.43 detailhandel in volumineuze goederen
een detailhandelsbedrijf in goederen dat vanwege de omvang van die goederen, dan wel de aard van die goederen, een grotere bedrijfsvloeroppervlakte per vestiging rechtvaardigt, te weten auto’s en motoren, autoonderdelen en -banden, volumineuze kampeer- en recreatieartikelen (zoals caravans, tenten, campers en boten), inbouwkeukens, sanitair, wand- en vloertegels, grove bouwmaterialen zoals bestratingmateriaal, zand en dergelijke, zonweringen, tuinhuisjes, buitenspeeltoestellen, zwembaden, tuinbeelden, haarden en kachels, grafzerken, (paarden)trailers, aanhangwagens, goederen met brand- en explosiegevaar, alsmede goederen die een eerstegraads verwantschap hebben c.q. in rechtstreeks verband staan met deze goederen, detailhandelsbedrijven als bedoeld onder detailhandel en detailhandel in dagelijkse goederen hier niet onder begrepen; 1.44 dienstruimtes
niet voor het publiek toegankelijke ruimtes, zoals een kantine, een opslagruimte bij een bedrijf of een ondergeschikt kantoor; 1.45 dienstverlening
met detailhandelsvestigingen vergelijkbare vestigingen voor de verrichting van diensten aan het publiek, zoals een apotheek, atelier, bank (met baliefunctie), kapsalon, makelaarskantoor, postkantoor, reisbureau, schoenmaker, schoonheidssalon, sleutelspecialisten, uitzendbureau en verzorgende beroepen, met uitzondering van prostitutie;
4
1.46 dove gevel
een bouwkundige constructie die een ruimte in een gebouw scheidt van de buitenlucht, waarin geen te openen delen aanwezig zijn en met een karakteristieke geluidswering - conform NEN 5077 - die ten minste gelijk is aan het verschil tussen de geluidsbelasting van die constructie en 33 dB(A) (ingeval van wegverkeerslawaai) en 35 dB(A) (ingeval industrielawaai), alsmede een bouwkundige constructie waarin alleen bij wijze van uitzondering te openen delen aanwezig zijn, mits die delen niet direct grenzen aan een geluidgevoelige ruimte, zoals omschreven in artikel 1 van de Wet geluidhinder; 1.47 erf
een al dan niet omheind stuk grond, in ruimtelijk opzicht direct behorende bij, in functioneel opzicht ten dienste van en in feitelijk opzicht direct aansluitend aan een woning of een andere gebouw, waarop ingevolge de regels van het plan geen hoofdbebouwing is toegestaan en wat in beginsel behoort tot de kavel(s) waarop de woning of het andere gebouw is geplaatst, zoals dat blijkt uit de kadastrale gegevens; 1.48 eerste bouwlaag
de eerste bouwlaag of een verdieping van een gebouw, met dien verstande, dat boven de 100% van het vloeroppervlak van de bouwlagen een plafondhoogte van ten minste 2,1 meter aanwezig c.q. mogelijk is, waar een onderhuis niet in is begrepen; 1.49 evenement
al dan niet periodiek terugkerende en/of incidentele gebeurtenissen op het gebied van sport, cultuur, kunst, folklore, handel, recreatie, liefdadigheid, religie, gezondheid, wetenschap, amusement en vergelijkbare gebeurtenissen; 1.50 gebouw
een bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.51 geluidsgevoelige gebouwen
gebouwen welke dienen ter bewoning of ten behoeve van een andere geluidgevoelige functie als bedoeld in de Wet geluidhinder en/of het Besluit geluidhinder; 1.52 geluidzoneringsplichtige inrichting
een inrichting, bij welke ingevolge de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.53 gevoelige objecten
woningen van derden, bedrijven uit de voedings- en genotmiddelen industrie, detailhandel in voedings- en genotmiddelen en hotels, restaurants, en kantoorgebouwen met meer dan 50 werknemers; 1.54 (groot)handel
het bedrijfsmatig te koop aanbieden, verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan personen of instellingen ter aanwending in een andere bedrijfsactiviteit; 1.55 groothandel in smart- en growproducten
het bedrijfsmatig te koop of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen de uitstalling ter verkoop, ter huur, het verkopen, het verhuren en/of leveren van goederen die in het maatschappelijk verkeer worden aangeduid als smart- en growproducten aan tussenhandelaren of verwerkende bedrijven die deze goederen kopen respectievelijk huren voor gebruik, verbruik of aanwending in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, met dien verstande dat het niet is toegestaan om in groothandel detailhandel te bedrijven;
5
1.56 grootschalige detailhandel
een vestiging van detailhandel die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen, of vanwege de gevoerde formule, een groot oppervlak nodig heeft, met een minimum verkoopvloeroppervlakte van 500 m², uitgezonderd detailhandel in dagelijkse goederen; 1.57 growshop
een ruimte voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen en/of leveren van kweekbenodigdheden (zoals potgrond, meststoffen, bestrijdingsmiddelen, lampen, ventilatiesystemen, waterpompen) voor psychotrope stoffen, aan personen die die goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan growshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'growshop'; 1.58 handel in softdrugs
het verkopen van softdrugs vanuit een horeca-inrichting of een andere voor het publiek toegankelijke lokaliteit en de daarbij behorende erven, dan wel het aldaar aanwezig zijn van middelen als bedoeld in artikel 3 (lijst II) van de Opiumwet, dan wel toestaan dat bedoelde middelen in de horeca-inrichting gebruikt, bereid, bewerkt, verkocht, geleverd, verstrekt en vervaardigd worden; 1.59 hoofdgebouw
een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn aard, functie, constructie en/of afmetingen, dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk valt aan te merken; 1.60 horeca
een bedrijf dat in zijn algemeenheid gericht is op het verstrekken van nachtverblijf, op het ter plaatse nuttigen van voedsel en/of dranken en/of het exploiteren van zaalaccomodatie, broodjeszaak, afhaalzaak, een en ander met inachtneming van de bij deze regels behorende Staat van Horeca-activiteiten; 1.61 huishouden
de bewoning door een persoon of meerdere personen in de vorm van een vast samenlevingsverband, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm, van een woning; 1.62 kampeermiddelen
een tent, een tentwagen, een kampeerauto of caravan, dan wel enig ander onderkomen en enig ander voertuig of gewezen voertuig of een gedeelte daarvan, voorzover geen bouwwerk zijnde, waarvoor ingevolge artikel 2.1 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (Wabo) een omgevingsvergunning is vereist, een en ander voorzover deze onderkomens of voertuigen geheel of ten dele blijvend of tijdelijk bestemd of opgericht dan wel worden of kunnen worden gebruikt voor recreatief nachtverblijf; 1.63 kamerverhuur
bedrijfsmatig (nacht)verblijf aanbieden, waarbij het kenmerk is dat de kamerhuurders ter plaatse het hoofdverblijf hebben; 1.64 kantoor
een ruimte welke door haar indeling en inrichting kennelijk is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve, juridische, medische, therapeutische, ontwerptechnische en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden, of hiermee gelijk te stellen gebieden; 1.65 kap
een geheel of gedeeltelijk niet horizontale dakconstructie gevormd door ten minste twee schuin hellende of gebogen dakschilden met een dakhelling van ten minste 15º en ten hoogste 75º, waarbij de schuin hellende of gebogen dakschilden ten minste 50% van het dak dienen te bedekken;
6
1.66 kleinschalig kamperen
kamperen op een terrein waarbij ten hoogste 25 kampeermiddelen mogen worden geplaatst; 1.67 landschappelijke waarde
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak, die wordt bepaald door de onderlinge samenhang en beïnvloeding van de levende en niet-levende natuur; 1.68 logies
het bedrijfsmatig verblijf en/of nachtverblijf (altijd voor meerdere nachten) aanbieden, waarbij de betreffende persoon het hoofdverblijf elders heeft; 1.69 maatschappelijke voorzieningen
bibliotheken, cultuur, gezondheidszorg, jeugd-/kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening, openbare orde en veiligheid, religie, verenigingsleven, volksgezondheid, zorg en welzijn en daarmee gelijk te stellen sectoren; 1.70 manege
een bedrijf dat gericht is ophet lesgeven in paardrijden aan derden en daarvoor paarden en/of pony's houdt, zulks in combinatie met een of meer van de navolgende activiteiten of voorzieningen: het in pension houden van paarden en pony's, horeca-activiteiten, en of verenigingsaccomodatie en het houden van wedstrijden of andere evenenmenten. 1.71 milieudeskundige
een door burgemeester en wethouders aan te wijzen onafhankelijke deskundige of commissie van deskundigen inzake milieu; 1.72 monumentale boom
een boom die in verband met ouderdom, gaafheid en/of omvang beeldbepalende waarde heeft voor de omgeving en als zodanig is opgenomen in de gemeentelijke houtopstandverordening; 1.73 natuurlijke waarde
de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.74 onderbouw
een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1,5 meter boven peil is gelegen; 1.75 ondergeschikte detailhandel
detailhandel die als activiteit in ruimtelijk, functioneel en inkomenswervend opzicht duidelijk ondergeschikt is aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie. De detailhandelsactiviteit is van zulke beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang dat de functie waaraan zij wordt toegevoegd qua aard, omvang en verschijningsvorm overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie duidelijk herkenbaar blijft; 1.76 ondersteunende horeca
gelegenheid waarbij het doel van de onderneming niet primair gericht is op horeca-activiteiten, maar ter ondersteuning en ondergeschikt aan de volgens het bestemmingsplan toegestane hoofdfunctie; 1.77 opslag
opslaan van goederen al dan niet in een gebouw met daarbij behorende kantoorruimte van ondergeschikte afmeting;
7
1.78 peil
a. voor een gebouw, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in alle andere gevallen de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld; 1.79 seksinrichting
een voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig of daarmee naar de aard en omvang vergelijkbare activiteiten, in de vorm van seksuele handelingen worden verricht of vertoningen van erotischpornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in ieder geval begrepen: a. een prostitutiebedrijf, waaronder begrepen een erotische massagesalon; b. een seksbioscoop of sekstheater; c.
een seksautomatenhal;
d. een seksclub of parenclub; al dan niet in combinatie met elkaar of in combinatie met een sekswinkel; 1.80 sekswinkel
een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarbinnen detailhandel in goederen van erotischpornografische aard plaatsvindt; 1.81 smartshop
een ruimte bestemd voor het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder uitstalling ten verkoop, het verkopen en/of leveren van psychotrope stoffen aan personen die deze stoffen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Deze stoffen kunnen wijzigingen voortbrengen in de lichamelijke en geestelijke functies. Ook ruimten die een andere benaming hebben dan smartshop, maar waarin voornoemde activiteiten plaatsvinden, vallen onder het begrip 'smartshop'; 1.82 speelvoorzieningen
al dan niet zijnde bouwwerken ten behoeve van het spelen door kinderen, zoals huisjes, klimrekken, schommels, speelhutten en ballenvangers; 1.83 standplaats ten behoeve van ambulante handel
een in de open lucht en op of direct aan de openbare weg grenzende ruimte of plaats, door het college aangewezen, waar in de uitoefening van handel goederen te koop worden aangeboden dan wel diensten worden aangeboden met een maximum oppervlakte van 24 m²; 1.84 standplaats
een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of gemeenten kunnen worden aangesloten;
8
1.85 straatmeubilair
al dan niet zijnde bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen, zoals: a. verkeersgeleiders, verkeersborden, lichtmasten, zitbanken, bloembakken; b. telefooncellen, abri's, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame; c.
kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen met een inhoud van ten hoogste 50 m3 en een hoogte van ten hoogste 2,7 meter, waaronder begrepen voorzieningen ten behoeve van telecommunicatie, energievoorziening en brandkranen;
d. afvalinzamelsystemen;
1.86 welstandsmonumentencommissie
de door de gemeenteraad ingestelde commissie voor advies (ex artikel 92, lid 1, Gemeentewet), met als taak de werkzaamheden die beschreven zijn in de verordening inzake welstand, regelende de taak, samenstelling en werkwijze van bedoelde commissie;
1.87 winterterras
een lichte transparante aanbouw aan de straatzijde op de begane grond van horecabedrijven;
1.88 woning
een gebouw of een zelfstandig gedeelte van een gebouw, dat dient voor de huisvesting van een huishouden, niet zijnde kamerverhuur of een bijzondere woonvorm;
1.89 woonwagen
een voor bewoning bestemd gebouw, dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden geplaatst;
9
Artikel 2
Wijze van meten
2.1 Algemeen
Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: a. de lengte, breedte en diepte van een gebouw: tussen (de lijnen, getrokken door) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van gemeenschappelijke scheidsmuren); b. de oppervlakte van een gebouw: tussen (de buitenste verticale projecties van) de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de gemeenschappelijke scheidingsmuren); c.
de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijkte stellen bouwonderdelen;
d. de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot- c.q. de druiplijn, het boeibord of een daarmee gelijk te stellen constructieonderdeel; e. de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van de daken en dakkapellen; f.
de afstand tot zijdelingse perceelsgrens: tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het op dat perceel voorkomend (hoofd-)gebouw, waar die afstand het kortst is;
g. de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; h. de bedrijfsvloeroppervlakte: binnenwerks, op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten; i.
de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;
j.
de afstand tussen hoofdgebouwen: tussen de hoofdgebouwen, waar die afstand het kortst is.
2.2 Specifieke regels
De regels als bedoeld in lid 2.1 worden als volgt toegepast: a. bij toepassing van een dakkapel of dakopbouw met een (al dan niet gezamenlijke) breedte van meer dan 70% van de breedte van het dakvlak waarin de dakkapel of dakopbouw is gelegen, wordt de snijlijn van het dakvlak of dakopbouw met het gevelvlak van de betreffende dakkapel of dakopbouw als goothoogte aangemerkt; b. de goot- en bouwhoogte van gebouwen mogen worden overschreden door antennes, schoorstenen, hekwerken, zonnencollectoren, schotelantennes en daarmee gelijk te stellen constructies en ondergeschikte dakopbouwen, zoals ruimten ten behoeve van centrale verwarmings-, luchtbehandelings- en liftinstallaties, tot een oppervlakte van ten hoogste 25% van het grondoppervlak van de bouwlaag, waarop de dakopbouwen zich bevinden. 10
Hoofdstuk 2 Bestemmingen Artikel 3
Sport
3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Sport' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. manege met de daartoe benodigde gebouwen zoals stallen, rijbak en andere bouwwerken en voorzieningen; b. één bedrijfswoning; c.
bij de bestemming behorende voorzieningen zoals paden, tuinen, waterhuishoudkundige voorzieningen en erven met de daarbij behorende bouwwerken.
3.2 Bouwregels
Op de in lid 3.1bedoelde gronden mogen uitsluitend bouwwerken / andere bouwwerken ten dienste van de in dat lid bedoelde bestemmingen worden gebouwd, met dien verstande dat: a. de gebouwen uitsluitend mogen worden opgericht binnen het aangegeven bouwvlak; b. het bebouwingspercentage per bouwvlak niet meer mag bedragen dan is aangegeven; c.
de goothoogte en/of bouwhoogte van de hoofdgebouwen niet meer mag bedragen dan is aangegeven met de aanduiding 'maximale goot- en bouwhoogte (m)';
d. voor het bouwen van andere bouwwerken geldt dat: 1. de bouwhoogte van erfafscheidingen en overige andere bouwwerken voor de voorgevel van het hoofdgebouw niet meer mag bedragen dan 1 meter; 2. de bouwhoogte van erfafscheidingen elders niet meer mag bedragen dan 2 meter; 3. de bouwhoogte van overige andere bouwwerken elders niet meer mag bedragen dan 4 meter;
11
Artikel 4
Waarde - Archeologie
4.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Waarde - Archeologie' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud van de aan deze gronden eigen zijnde archeologische waarden. 4.2 Bouwregels
Op de in lid 4.1 bedoelde gronden zijn bouwwerken ten behoeve van de overige voor deze gronden geldende regels toegestaan. 4.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 4.3.1 Verbod
Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden op de in lid 4.1 bedoelde gronden de volgende andere werken en/of werkzaamheden uit te voeren dieper dan 0,5 meter en over een oppervlakte groter dan 100 m²: a. het ophogen, egaliseren en ontginnen van gronden; b. het bodemverlagen of afgraven van gronden; c.
het aanleggen of verharden van wegen, (rijwiel)paden, banen of parkeergelegenheden en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen;
d. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie, of telecommunicatieleidingen en daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur (voorzover geen bouwwerken zijnde); e. het graven of dempen van sloten, watergangen en vijvers. 4.3.2 Uitzonderingen
Het in lid 4..3.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken of werkzaamheden welke uit het oogpunt van het te beschermen archeologische waarden van ondergeschikte betekenis zijn. Hieronder worden in ieder geval werken of werkzaamheden bedoeld die niet dieper worden uitgevoerd dan 0,5 meter en een oppervlakte kleiner dan 100 m² betreffen. 4.3.3 Toelaatbaarheid
Een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1 is slechts toelaatbaar indien door de werken of werkzaamheden de archeologische waarde van de gronden niet in onevenredige mate wordt aangetast, dan wel de mogelijkheden voor behoud van die waarde niet onevenredig wordt verkleind. 4.3.4 Advies
Alvorens te beslissen omtrent een omgevingsvergunning als bedoeld in lid 4.3.1 wordt door het bevoegd gezag schriftelijk advies ingewonnen bij de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom.
12
4.4 Wijzigingsbevoegdheid 4.4.1 Algemeen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, na overleg met de sectie Welstandsmonumentencommissie van Bergen op Zoom, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, de in lid 4.1 bedoelde bestemming te laten vervallen indien uit onderzoek is gebleken dat, hetzij door archivering van de aanwezige waarden, hetzij anderszins, geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn die handhaving van de bestemming rechtvaardigen. 4.4.2 Advies
Alvorens te beslissen omtrent een wijziging als bedoeld in lid 4.4.1 wordt door burgemeester en wethouders schriftelijk advies ingewonnen bij de stadsarcheoloog van de gemeente Bergen op Zoom.
13
14
Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 4
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Artikel 5
Algemene bouwregels
5.1 Bescherming van het plan
Geen bouwwerk mag worden opgericht, indien daardoor op enig terrein of bouwperceel een toestand zou ontstaan waardoor aan deze regels niet langer meer zou worden voldaan, dan wel een reeds bestaande afwijking van deze regels zou worden vergroot.
5.2 Bestaande afstanden en andere maten 5.2.1 Afstanden
Indien afstanden tot, en hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan meer bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als maximaal toelaatbaar worden aangehouden.
5.2.2 Hoogten, inhoud, aantallen en of oppervlakten
In die gevallen dat afstanden tot, en hoogten, inhoud, aantallen en/of oppervlakten van bestaande bouwwerken, die gebouwd zijn met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp van het plan minder bedragen dan ingevolge hoofdstuk 2 is voorgeschreven, mogen deze maten en hoeveelheden als minimaal toelaatbaar worden aangehouden. 5.2.3 (Her)oprichting
In het geval van (her)oprichting van gebouwen is het bepaalde in lid 5.2.1 en lid 5.2.2 uitsluitend van toepassing indien het geschiedt op dezelfde plaats.
5.3 Overschrijding van de bouwgrenzen
De bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen in afwijking van de aanduidingsgrenzen, maatvoeringsaanduidingen en bestemmingregels worden overschreden door: a. tot gebouwen behorende stoepen, stoeptreden, trappen(huizen), galerijen, hellingbanen, funderingen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt; b. tot gebouwen behorende erkers en serres, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt; c.
andere ondergeschikte onderdelen van gebouwen, mits de overschrijding niet meer dan 70 cm bedraagt;
d. antennes, kunstwerken, lichtmasten, reclamepalen, vlaggenmasten en bouwwerken met een geringe oppervlakte tot een bouwhoogte van 10 meter. 5.4 Percentages
Een in een maatvoeringsaanduiding aangegeven percentage geeft aan hoeveel van het bouwvlak ten hoogste mag worden bebouwd met gebouwen en overkappingen. Bij het ontbreken van een percentage mag het bouwvlak volledig worden bebouwd, tenzij in hoofdstuk 2 anders is geregeld. 15
Artikel 6
Algemene afwijkingsregels
Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning afwijken van de regels van het plan ten behoeve van: a. de bouw van: 1. niet voor bewoning bestemde gebouwen ten dienste van het openbaar nut waarbij de inhoud ten hoogste 75 m³ en de goothoogte ten hoogste 3 meter mag bedragen, gasdrukregel- en gasdrukmeetstations uitgezonderd; 2. andere bouwwerken, zoals standbeelden, uitingen van kunst en dergelijke tot een maximale bouwhoogte van 10 meter; met dien verstande dat bij de beoordeling van de toelaatbaarheid van de omgevingsvergunning in de belangenafweging eveneens dient te worden gelet op de effecten met betrekking tot de verkeersveiligheid (voldoende ruimte voor voetgangers en/of bedienend verkeer); b. het in geringe mate aanpassen van het plan, zoals een bouwgrens, indien bij definitieve uitmeting of verkaveling blijkt, dat deze aanpassing in het belang van een juiste verwerkelijking van het plan redelijk, gewenst of noodzakelijk is, met dien verstande dat de grenzen ten hoogste 2 meter mogen worden verschoven; c. het afwijken van de voorgeschreven maatvoering voor bouwwerken, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze wijzigingen nodig zijn, waarbij van de maatvoeringen met ten hoogste 10% mag worden afgeweken; met betrekking tot deze omgevingsvergunning voor het gebruik geldt, dat: 1. geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet; 2. slechts mag worden afgeweken op primaire bouwnormen (normen welke 'bij recht' zijn toegestaan); 3. cumulatieve toepassing van deze bepaling op een eerder verleende omgevingsvergunning ten aanzien van de bouwnorm niet is toegestaan; d. het oprichten van andere bouwwerken voor telecommunicatiedoeleinden: 1. met een bouwhoogte van maximaal 40 meter; 2. met een hoogte van ten hoogste 10 meter meer dan de toegestane hoogte van bouwwerken indien het bouwwerk op een gebouw wordt geplaatst; met dien verstande dat door de omgevingsvergunning voor het bepaalde onder 1 en 2 geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet ter plaatse en bij het verlenen van de omgevingsvergunning door het bevoegd gezag voorwaarden en/of (nadere) eisen kunnen worden gesteld aan de stedenbouwkundige inpassing en/of de combinatie van aanbieders van telecomdiensten op masten; e. het oprichten van andere bouwwerken van geringe oppervlakte, zoals antenne-installaties, vlaggenmasten, windmolens en verlichtingsarmaturen, met een bouwhoogte van maximaal 15 meter.
16
Artikel 7
Algemene wijzigingsregels
7.1 Algemene wijzigingsregels
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd, overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.6 Wro, het plan te wijzigen, indien de wijziging betrekking heeft op: a. het oprichten van transformatorhuisjes, gemaalgebouwtjes en andere nutsgebouwtjes met een inhoud van ten hoogste 150 m³ en een goothoogte van ten hoogste 3 meter welke in het kader van de nutsvoorzieningen nodig zijn, zulks voor zover deze op grond van artikel 6 sub a onder 1 niet kunnen worden gebouwd; b. een enigszins andere situering en/of begrenzing van de bestemmingsgrenzen, bestemmingsvlakken, bouwpercelen, dan wel bouwvlakken, indien bij de uitvoering van het plan mocht blijken, dat verschuivingen in verband met ingekomen bouwaanvragen nodig zijn ter uitvoering van een bouwplan, mits de oppervlakte van het betreffende bouwperceel, dan wel bouwvlak, niet meer dan 10% zal worden gewijzigd; c. het wijzigen van het plan in die zin dat bouwwerken welke op grond van nader onderzoek, cultuurhistorische waarden bezitten waarbij handhaving, versterking of herstel van die waarden gerechtvaardigd wordt geacht, op de verbeelding, of anderszins worden voorzien van een monumentale aanduiding; voor de hier bedoelde bebouwing geldt alsdan dat de op het tijdstip van het wijzigingsbesluit bestaande grondoppervlakte, goothoogte, dakhelling en/of hoogte niet mag worden gewijzigd, behoudens bij omgevingsvergunning; d. het afwijken van de voorgeschreven maatvoeringen voor bouwwerken, indien in verband met ingekomen bouwplannen deze wijzigingen nodig zijn, waarbij van de maatvoeringen met ten hoogste 30% mag worden afgeweken, op voorwaarde, dat geen onevenredige afbreuk mag worden gedaan aan de stedenbouwkundige hoofdopzet; de wijzigingsbevoegdheid mag slechts worden toegepast op primaire bouwnormen (normen welke 'bij recht' zijn toegestaan); cumulatieve toepassing van deze bepaling op een eerder verleende omgevingsvergunning voor het gebruik en/of wijzigingsregel ten aanzien van de bouwnorm is niet toegestaan.
Artikel 8
Wettelijke regelingen
8.1 Algemeen
Indien en voor zover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van vaststelling van het plan, tenzij anders bepaald. 8.2 Wijzigingsbevoegdheid
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen ten aanzien van het aanpassen van opgenomen regels in de voorafgaande artikelen, waarbij verwezen wordt naar regels in wettelijke regelingen, indien deze wettelijke regelingen na het moment van vaststelling van het plan, worden gewijzigd.
17
18
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 9
Overgangsrecht
9.1 Overgangsrecht bouwwerken
a. Een bouwwerk dat op het tijdstip van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits de afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot: 1. gedeeltelijk worden vernieuwd en veranderd; 2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan. b. Het bevoegd gezag kan eenmalig in afwijking van het bepaalde in het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%. c. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsregeling van het plan. 9.2 Overgangsrecht gebruik
a. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet. b. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdig gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind. c. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten. d. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsregeling van dat plan.
Artikel 10
Slotregel
Deze regels worden aangehaald als: 'Regels van het bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 van de gemeente Bergen op Zoom'
19
Natuurontwikkelingsplan voor bedrijf M. Hoeffgen, Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom
Locatie nieuw te bouwen rijhal
1
2
Zijaanzicht bomenrij Aanplant bomenrij met 5 laanbomen maat 10-12
Bestaand bos
Legenda Aan te planten bomenrij met inheemse bomen (plantafstand 8 meter) 3
Aan te planten houtsingel met inheemse bomen en struiken (lengte 30 meter, breedte 5 meter)
8 meter Aanplant bomenrij met 12 laanbomen maat 10-12
3
Get:
Nummers beplantingsvakken C. Braat
Jéf
Waterschap
% 'Brabantse Delta
Water
het leven
*
3emGente Be-gen op .
iiiiiiiiiiHiiiiiiniiiiiiiuiiiiiiiiiiii -q. datum:
112-036684 28/11/2012
Gemeente Bergen op Zoom Mevrouw M.E.C. Mutsaers Postbus 35 4600 AA BERGEN OP ZOOM
rVVD
v
4
Uw e-mail van Uw kenmerk Ons kenmerk Barcode
7 november 2012
Behandeld door Doorkiesnummer Datum Verzenddatum
de heer J. Klaassen 076 564 14 54 27 november 2012
*12UT013894*
2 7 NOV. 2012
Onderwerp: wateradvies voorontwerp bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom Geachte mevrouw Mutsaers, Op 7 november 2012 heeft u voorontwerp bestemmingsplan Verlengde Zandstraat 7 te Bergen op Zoom toegestuurd met het verzoek om conform de watertoets een advies uit te brengen zoals bedoeld in artikel 3.1.1 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Naar aanleiding van het voorontwerp bestemmingsplan hebben wij de volgende op- en aanmerkingen. Toelichting In paragraaf 6.1 geeft u aan dat voor alle waterhuishoudkundige werken die op grond van de Keur worden beschermd, ontheffing aangevraagd dient te worden bij het waterschap. Dit dient echter een Watervergunning te zijn. Het gehele plangebied is gelegen in beschermd gebied zoals aangegeven op de Keurkaart, zoals ook in de toelichting in de afbeelding in paragraaf 6.2 te zien is. De tekst in deze paragraaf is echter niet juist. Het waterschap zou graag zien dat deze tekst wordt aangepast, aangezien de locatie zich wel binnen volledig beschermd gebied bevindt. Voor het afvoeren naar of aanvoeren uit, het brengen in of het onttrekken van water aan oppervlaktewaterlichamen in de beschermde gebieden dient een Watervergunning aan te worden gevraagd bij het waterschap. U kunt hierover contact opnemen met onze afdeling plantoetsing & vergunningen, tel. 076 564 10 00. In paragraaf 6.2 is verder aangegeven dat ten oosten van het plangebied zich een categorie B waterloop bevindt. Het oppervlak dat het dichtst bij het plangebied ligt is echter een categorie C waterloop ten zuiden van het plangebied. In paragraaf 6.3 geeft u aan dat de beoogde uitbreiding van het verharde oppervlak iets kleiner zal zijn dan 2000 m 2 . De uitbreidingsmogelijkheden die in het bestemmingsplan worden geboden zijn echter ruimer. Wij wijzen u er op dat er rekening mee moet worden gehouden dat bij het lozen op het oppervlaktewater bij een totaal aan uitbreidingen van het verhard oppervlak groter of gelijk aan 2000 m 2 een Watervergunning verplicht is. Planregels Er zijn geen opmerkingen over de planregels en de verbeelding.
Waterschap Brabantse Delta Postbus 5520, 4801 DZ Breda T 076 564 10 00 F 076 564 10 11 E
[email protected] I www.brabantsedelta.nl Bankrekening 63.67.59.202
Overige o p m e r k i n g e n Wij wijzen u erop dat voor werkzaamheden op en of in de nabijheid van oppervlaktewater en voor het onttrekken en of retourneren van grondwater op basis van de Keur een melding of vergunning/ontheffing benodigd kan zijn. Hierover kunt u contact opnemen met onze afdeling plantoetsing & vergunningen, tel. 076 564 10 00. Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het voorontwerp bestemmingsplan geven wij met inachtneming van bovenstaande een positief wateradvies. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Voor nadere informatie kunt u contact opnemen met de heer J. Klaassen van het waterschap. Hij is bereikbaar op telefoonnummer 076 564 14 54. Hoogachtend, Namens het dagelijks bestuur, Hoofd afdelinp/pTlantoetsing & vergunningen
