ZNALECKÝ POSUDEK číslo 888-40-2013 o stanovení obvyklé (tržní) ceny budovy č.p. 974, pozemku parc. č. 178/4 a pozemku parc. č. 173/5, obec a k.ú. Velká nad Veličkou
NEMOVITOST: Katastrální údaje:
Budova a pozemky v k. ú. Velká nad Veličkou, Budova č. p. 974 Kraj Jihomoravský, okres Hodonín, obec Velká nad Veličkou, k.ú. Velká nad Veličkou Adresa nemovitosti: Velká nad Veličkou 974, 696 74 Velká nad Veličkou Vlastníci stavby: Pavel Pešek, id. 710320/425, Velká nad Veličkou 641, 696 74 Velká nad Veličkou vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Matylda Pešková, id. 745408/3230, Velká nad Veličkou 641, 696 74 Velká nad Veličkou, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemků: Pavel Pešek, id. 710320/425, Velká nad Veličkou 641, 696 74 Velká nad Veličkou vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 Matylda Pešková, id. 745408/3230, Velká nad Veličkou 641, 696 74 Velká nad Veličkou, vlastnictví: SJM, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL: Adresa objednatele:
Exekutorský úřad Třebíč, JUDr. Jiří Tomek Bráfova 471/58, 674 01 Třebíč
ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25, 674 01 Třebíč IČ: 47355999 telefon: 774800820 DIČ: fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
23
1 030 000,- Kč 28. 3. 2013
Stav ke dni:
Počet příloh: 4
V Třebíči, dne 5. 4. 2013 Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25 674 01 Třebíč
50 000,- Kč 28. 3. 2013 Počet vyhotovení: 3
NÁLEZ Znalecký úkol: Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti - budovy č. p. 974, postavené na pozemku parc. č. 178/4, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 173/4 a veškerého příslušenství na výše oceňovaných pozemcích, vše evidováno pro k. ú. Velká nad Veličkou, obec Velká nad Veličkou, okres Hodonín. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí LV č. 3412 pro katastrální území č. 778583 Velká nad Veličkou, vyhotovený dálkovým přístupem do databáze ČÚZK pro účely Provedení exekuce, č.j. 093 Ex 190/09 pro soudní exekutor JUDr. Jiří Tomek, jehož platnost ke dni ocenění byla ověřena rovněž certifikovaným dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - kopie katastrální mapy předmětného území pro katastrální území č. 778583 Velká nad Veličkou, mapový list KMD, vyhotovená ke dni ocenění dálkovým přístupem do databáze ČÚZK - snímek letecké mapy předmětného k. ú. a přímo zástavby v lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost - informace a údaje sdělené objednatelem znaleckého posudku - informace a údaje sdělené znalcem Ing. Františkem Dobiášem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 - vyhláška č. 3/2008 Sb. min. financí České republiky ze dne 3. 1. 2008, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy K zaměření nemovitosti a následnému zpracování znaleckého posudku byly užity běžné technické pomůcky (30m ocelové pásmo, měřicí tyč, 3m svinovací metr), platný oceňovací předpis a odborná literatura. Výsledný znalecký posudek byl zpracován na PC/AT pomocí softwarového vybavení fy Pluto Olt s.r.o. Místopis Obec Velká nad Veličkou, ke dni ocenění 2966 obyvatel, leží za jižní hranicí CHKO Bílé Karpaty. Je největší obcí a střediskem Horňácka, podhorského regionu v Bílých Karpatech. Leží asi 16 km východně od Strážnice. Nejstarší písemná zmínka z r. 1228 uvádí Velkou už jako městys s tržním právem. Hlavním zdrojem obživy místních obyvatel bylo zemědělství a chov dobytka. V současné době je podstatná část práceschopného obyvatelstva zaměstnána v Kordárně a. s., jednom z největších světových výrobců textilních tkanin pro pneumatiky a dopravní pásy. Obec je východiskem do turisticky atraktivní Chráněné krajinné oblasti Bílé Karpaty. Obec leží na trase od Veselí nad Moravou ve směru na státní hranice se SR, na silniční komunikaci č. 71. Je tu zvýšený sezonní turistický ruch, vzhledem k okolní přírodě. V obci jsou dobře upravené komunikace, nabídka služeb je relativně dobrá. V okolí i ve vlastní obci existuje nabídka pracovních míst v několika firmách, optimální je vzdálenost do Veselí případně Strážnice. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzrůst v této lokalitě. V oblasti vyšší hladina nezaměstnanosti. Bytová zástavba stagnuje, stavební činnost se omezuje především na opravy a údržbu starších nemovitostí. V obci je pošta, škola, zdravotnické zařízení a policie. Inženýrské sítě: elektrorozvodná síť, kanalizace (ČOV), obecní vodovod i plynofikace. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí: ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl. -2-
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): dálnice/silnice I. tř Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis: Předmětem ocenění je budova č. p. 974, postavená na pozemku parc. č. 178/4, včetně tohoto pozemku, pozemku parc. č. 173/4 a veškerého příslušenství na výše oceňovaných pozemcích. Nemovitosti jsou evidovány na LV č. 3412 pro k. ú. Velká nad Veličkou, obec Velká nad Veličkou, okres Hodonín. Budova se nachází na jihovýchodním okraji obce Velká nad Veličkou směrem na Javorník. Leží na severovýchod od místní zpevněné komunikace, která vede od hlavní silnice č. 71, která vede z Uherského Ostrohu směrem ke státní hranici ČR - SR. Nemovitosti jsou dostupné z vedlejší částečně zpevněné cesty s prašným povrchem. Jsou situovány v údolí svažitého na jihozápad orientovaného území, které není zasaženo žádnými negativními vlivy okolí. Dostupnost lokality je standardní. Parkovací možnosti v okolí jsou omezené. Je zde možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům je přízemní se sedlovou střechou, nepodsklepený, s vybaveným obytným podkrovím. Na hlavní část domu navazuje kolmo dvorní křídlo, které je přízemní se střechou s nízkým sklonem. Celé přízemí, včetně přístavby je využíváno k provozním účelům, je zde provozována stolařská výroba. V podkroví je bytová jednotka. Před budovou je malý zpevněný dvůr. Pozemek parc. č. 173/5 leží západním směrem od budovy č. p. 974, od které je vzdálen asi 50 m. Na pozemku se nachází pouze travní porost.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Přípojky na IS vedou přes pozemek jiného vlastníka (spoluvlastníka Pavla Peška). S právním stavem nemovitosti jsou tedy spojeny mírná rizika, která je nutno, v případě prodeje nemovitosti, řešit smluvně, popř. věcným břemenem. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Komentář: Bez věcných břemen. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Mírná nedokončenost stavby. Bez rizik.
-3-
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek parc. č. 178/4 2.2 Pozemek parc. č. 173/5
Obsah tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky parc. č. 79/1 a parc. č. 79/2 2.2 Pozemek parc. č. 79/3 3. Výnosové ocenění 3.1 Budova č. p. 974 na parc. č. 178/4 4. Porovnávací ocenění 4.1 Budova č. p. 974
OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu: Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 Popis: předmětem ocenění je budova č. p. 974 včetně příslušenství, která je postavena na pozemku parc. č. 178/4, vše evidováno pro obec a k. ú. Velká nad Veličkou, okres Hodonín. Přípojky na IS vedou přes pozemek jiného vlastníka, což snižuje hodnotu nemovitosti z hlediska zhoršených právních vztahů. Dům se nachází v okrajové, jihovýchodní části obce, na okraji zastavěného území. Od centrální části obce, resp. průjezdové komunikace je vzdálena asi 500 m. Je situován na jižní straně částečně zpevněné cesty, která vede od účelové zpevněné komunikace napojené na průjezdní komunikaci č. 71. Dopravní dostupnost je tedy standardní. Budova je zděná, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím nad celou částí zastavěné plochy objektu se sedlovou střechou. Na hlavní část domu navazuje kolmo dvorní křídlo, které je přízemní se střechou s nízkým sklonem. Celé přízemí včetně přístavby je využíváno k provozním účelům, je zde provozována stolařská výroba. V podkroví je bytová jednotka. Před budovou je malý, zpevněný dvůr.
-4-
Obsahuje následující prostory: 1. NP: vstup z hlavního, severovýchodního průčelí do zádveří a chodby, ze které je přístupné schodiště. Přes uzavřené schodiště je přístup do obytného podkroví. Ostatní část 1. NP je výlučně k provozním účelům, prostory v podkroví k bytovým účelům. Výrobní část zabírá celé přízemí i přístavbu, která je s domem komunikačně i konstrukčně propojená. Podkroví: obytná část obsahuje celkem čtyři obytné místnosti, kuchyňský kout s jídelnou, chodbu, koupelnu a WC. Obývací pokoj, jídelna a kuchyně jsou v jednom společném, obytném prostoru. Příslušenství stavby je tvořeno venkovními úpravami zanedbatelného rozsahu, a přípojkami na IS. Dle zjištěných informací, dostupných dokladů a dle stavu konstrukcí se jedná o stavbu budovy k provozním a bytovým účelům, která byla postavena v roce 2003. Přístavba byla postavena v roce 2005 a kolaudace objektu proběhla v roce 2007. Dům je napojený na veřejný vodovod, kanalizaci a zemní vedení elektro. Sítě probíhají souběžně se zástavbou v ulici, asi 100 m od místa stavby a přípojky jsou vedeny přes soukromé pozemky (parc. č. 178/3 a parc. č. 177). Ocenění domu je provedeno na základě všech dostupných informací bez možnosti přístupu do všech částí domu. Nepřístupné konstrukce domu byly uvažovány v rozsahu a provedení, které bylo sděleno znalcem Ing. Františkem Dobiášem, který prováděl ocenění nemovitosti v dřívějším období. Základy jsou tvořeny betonovými pasy s kamenivem a kompletní izolací proti zemní vlhkosti. Předpokládám zvýšenou vlhkost, neboť stavba je položena ve spádovém území povrchových vod. Zdivo objektu je z cihelných bloků Porotherm, tloušťky 40 cm. Stropy z keramických vložek Miako, které jsou zmonolitněny betonovou mazaninou. Střecha je sedlová, dřevěný vázaný krov. Střecha přístavby je pultová. Střešní krytinou je betonová taška na hlavním objektu, na přístavbě je vlnitý pozinkovaný plech. Klempířské konstrukce jsou kompletní, z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvojvrstvé vápenné štukové, venkovní úprava povrchu není provedena. Venkovní obklad není proveden. Podlahy jsou z betonové mazaniny kryté cementovým potěrem, povlaky z keramické dlažby, v obytných místnostech jako plovoucí laminátový lamelový povlak. Dveře jsou dřevěné, plné hladké. Okna jsou plastová s termoizolačním zasklením. Vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva, provozní prostory jsou vytápěny rovněž lokálně na tuhá paliva. Elektroinstalace je provedena světelná a motorová, bleskosvod není instalován. Dům je napojen na elektrorozvodnou síť, veřejný vodovod i obecní kanalizaci. Ostatní vybavení je standardní. Dům je podstandardně udržován. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Snížení koeficientu prodejnosti na rizika spojená s prodejem nemovitosti a dále z důvodu stagnace realitního trhu a snížený zájem o investice do objektů pro podnikání. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3100 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,2480
-5-
Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha 1. NP 15,00*10,00+5,30*12,70
=
[m2] 217,31
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 217,31 m2 217,31
Název 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,10 m
Součin 673,66 673,66
PVP = 673,66 / 217,31 = 3,10 m PZP = 217,31 / 1 = 217,31 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor 1. NP (15,00*10,00)*(5,80+4,60)/2+5,30*12,70*3,10 zastřešení (podkroví) 15,00*10,00*4,65/2+5,30*12,70*0,85/2
= =
[m3] 988,66 m3 377,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení (podkroví) Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata
Obestavěný prostor 988,66 m3 377,36 m3 1 366,02 m3
Hodnocení standardu betonové pasy S zděné z cihel POROTHERM tl. 40 cm S keramické MIAKO s betonovou S mazaninou dřevěný vázaný S dřevěný sbíjený P betonová taška novodobá S pozinkovaný vlnitý plech P pozinkovaný plech S dvouvrstvé vápenné omítky S nástřiky na bázi umělých hmot S běžné obklady S železobetonové montované s běžným S povrchem hladké plné dveře S kovová S -6-
Část [%] 100 100 100 70 30 70 30 100 100 100 100 100 100 100
13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
plastová beton, standardní povlaky (PVC, lamelové plovoucí, keramická dlažba) ústřední, teplovodní s kotlem na TP světelná třífázová chybí plastové trubky plastové potrubí bojler WC, umyvadla, vana chybí chybí
S S
100 100
S S C S S X P X S C C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz [%] [%] [%] [%] [%] S 8,30 100 1,00 8,30 9,09 100,00 1. Základy včetně zemních prací S 21,40 100 1,00 21,40 23,45 100,00 2. Svislé konstrukce S 11,30 100 1,00 11,30 12,38 100,00 3. Stropy S 6,20 70 1,00 4,34 4,76 100,00 4. Krov, střecha P 6,20 30 0,46 0,86 0,94 100,00 4. Krov, střecha S 2,20 70 1,00 1,54 1,69 100,00 5. Krytiny střech P 2,20 30 0,46 0,30 0,33 100,00 5. Krytiny střech S 0,60 100 1,00 0,60 0,66 100,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 6,36 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 3,51 70,00 8. Úprava vnějších povrchů S 0,80 100 1,00 0,80 0,88 100,00 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 100 1,00 3,10 3,40 100,00 10. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,51 100,00 11. Dveře S 0,30 100 1,00 0,30 0,33 100,00 12. Vrata S 5,20 100 1,00 5,20 5,70 100,00 13. Okna S 2,90 100 1,00 2,90 3,18 100,00 14. Povrchy podlah S 3,80 100 1,00 3,80 4,17 100,00 15. Vytápění S 6,40 100 1,00 6,40 7,02 100,00 16. Elektroinstalace C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 17. Bleskosvod S 2,20 100 1,00 2,20 2,41 100,00 18. Vnitřní vodovod S 2,00 100 1,00 2,00 2,19 100,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 20. Vnitřní plynovod P 1,70 100 0,46 0,78 0,86 100,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 22. Vybavení kuchyní S 2,90 100 1,00 2,90 3,18 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení C 1,00 100 0,00 0,00 0,00 100,00 24. Výtahy C 5,20 100 0,00 0,00 0,00 100,00 25. Ostatní X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů: 91,22 Rozestavěnost: -7-
Dok [%] 9,09 23,45 12,38 4,76 0,94 1,69 0,33 0,66 6,36 2,46 0,88 3,40 3,51 0,33 5,70 3,18 4,17 7,02 0,00 2,41 2,19 0,00 0,86 0,00 3,18 0,00 0,00 0,00
98,95
Koeficient vybavení K4:
0,9122
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití)
= * * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 1 366,02 m3 * 987,38 Kč/m3
= =
987,38 1 348 780,83 Kč
Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba
* =
0,9895 1 334 578,17 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 80 = 12,500 %
-
166 822,27 Kč
Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 - zjištěná cena
=
1 167 755,90 Kč
2 786,0,9390 0,9504 0,9774 0,9122 0,8500 2,1130 0,2480
2. Ocenění pozemků 2.1 Stavební pozemek parc. č. 178/4 Popis: předmětem ocenění je pozemek přináležící budově č. p. 974, která je využívána pro výrobu a k bydlení. Jedná se o stavební pozemek parc. č. 178/4 o výměře 300 m2, který je evidován v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Výše uvedený pozemek se nachází mimo centrální část zástavby obce, nedaleko jihozápadního okraje obce, východním směrem od přístupových komunikací. Správní centrum obce je odtud vzdáleno asi 200 m. Pozemek je situován v údolí jihozápadně orientovaného území bez negativních vlivů okolí. Pozemek je zastavěn stavbou budovy a plocha mimo zástavbu je využívána jako dvůr. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, včetně plynovodu. Na pozemku se dále nacházejí venkovní úpravy nevelkého rozsahu a přípojky na IS. Na pozemku nejsou vedlejší stavby ani porosty trvalého charakteru. Přístup na pozemek je z místní zpevněné komunikace a dále po částečně nezpevněné cestě s prašným povrchem. Dostupnost lokality je standardní, parkovací možnosti jsou omezené. Vzhledem ke skutečnosti, že pro lokalitu nejsou zpracovány cenové mapy, budou pozemky oceněny podle § 28, odst. 2, a § 29 vyhl. MF ČR č. 3/2008, ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb. a dále podle cenové databáze, která je sestavována ze skutečně realizovaných cen stavebních pozemků v lokalitě a bude sloužit pro případnou tvorbu cenových map. Přehled ocenění pozemků je patrný z níže uvedeného. -8-
Ocenění: Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění: Použitý Kp budovy pro výrobu je podstatně nižší, než Kp pro rodinné domy. Z tohoto důvodu je provedena mírná korekce výše uvedeného koeficientu, neboť budova je využívána rovněž k bydlení. Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,3100 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4030 Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 60 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: 1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční využitelností 80 % nebo takovou stavbou již zastavěný, např. hotely, administrativní budovy, obchodní domy, parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.: Úprava cen: 140 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 140% + 10% * (100 % + 140%) 164,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Kmenové katastrální území nevyjmenované obce, přirážka pouze na umístění a dosažení obvyklých cen v lokalitě Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4030 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp 2 [Kč/m ] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 49,58 1,00 2,1130 0,4030 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 178/4
Výměra [m2] 300,00
Úprava [%]
Upr. cena [Kč/m2]
164,00
111,46
Jedn. cena [Kč/m2] 111,46
Cena [Kč] 33 438,33 438,-
Stavební pozemek parc. č. 178/4 - zjištěná cena
-9-
=
33 438,- Kč
2.2 Pozemek parc. č. 173/5 Popis: pozemek se nachází asi 50 m západním směrem od oceňované budovy č. p. 974 a pozemku parc. č. 178/4. Jedná se o zemědělský pozemek (parc. č. 173/5 - orná půda), který je využíván k zemědělským účelům. Přístup je po nezpevněné cestě, která navazuje na zpevněnou místní účelovou komunikaci. Pozemek bude oceněn podle § 32, odst. 1, vyhl. MF ČR č. 3/2008, ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb., jako pozemek určený územním plánem obce k budoucí zástavbě, popřípadě využitelný, jako příslušenství takových pozemků a staveb na nich postavených. Přehled ocenění pozemků je patrný z níže uvedeného. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 40 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 40 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: kmenové katastrální území nevyjmenované obce, přirážka pouze na umístění a dosažení obvyklých cen v lokalitě Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,2480 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1130 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava Upr. cena 2 [Kč/m ] [%] [Kč/m2] § 32 odst. 1 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění (§ 28 odst. 2) § 32 odst. 1 (§28 odst. 2) 49,58 0,30 2,1130 0,2480 40,00 10,91 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m2. 20,00 Typ
Název
§ 32 odst. 1 (§28 orná půda odst. 2) Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 173/5
Výměra [m2] 1 434,00
Jedn. cena [Kč/m2] 20,00
Cena [Kč] 28 680,28 680,-
Pozemek parc. č. 173/5 - zjištěná cena
=
28 680,- Kč
Rekapitulace výsledných zjištěných cen podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb celkem
1 167 755,90 Kč
2. Ocenění stavebního pozemku parc. č. 178/4 celkem Celkem
33438,- Kč 1 201 194,- Kč
3. Ocenění pozemku parc. č. 173/5 celkem
28 680,- Kč - 10 -
Ocenění majetku obecnou metodikou: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova § 3 Svislá nosná konstrukce Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
L. budovy pro průmysl a skladování zděná 1251
Výpočet jednotlivých ploch: Plocha Název 15,00*10,00+5,30*12,70 1. NP
=
[m2] 217,31
Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. plocha 217,31 m2 217,31
Název 1. NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
Konstr. výška 3,10 m
Součin 673,66 673,66
PVP = 673,66 / 217,31 = 3,10 m PZP = 217,31 / 1 = 217,31 m2
Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Obestavěný prostor Název (15,00*10,00)*(5,80+4,60)/2+5,30*12,70*3,10 1. NP zastřešení (podkroví) 15,00*10,00*4,65/2+5,30*12,70*0,85/2
= =
[m3] 988,66 m3 377,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení (podkroví) Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy
Obestavěný prostor 988,66 m3 377,36 m3 1 366,02 m3
Hodnocení standardu betonové pasy S zděné z cihel POROTHERM tl. 40 cm S keramické MIAKO s betonovou S - 11 -
Část [%] 100 100 100
4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod
mazaninou dřevěný vázaný dřevěný sbíjený betonová taška novodobá pozinkovaný vlnitý plech pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky nástřiky na bázi umělých hmot běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře kovová plastová beton, standardní povlaky (PVC, lamelové plovoucí, keramická dlažba) ústřední, teplovodní s kotlem na TP světelná třífázová chybí plastové trubky plastové potrubí bojler WC, umyvadla, vana chybí chybí
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S S N S S S C
Obj. podíl [%] 8,30 21,40 11,30 6,20 6,20 2,20 2,20 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 5,20 2,90 3,80 6,40 0,30
- 12 -
Část [%] 100 100 100 70 30 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
S S S S S S S S S
70 30 70 30 100 100 100 100 100
S S N S
100 100 100 100
S S C S S X P X S C C X
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 8,30 21,40 11,30 4,34 1,86 1,54 0,66 0,60 5,80 3,20 0,80 3,10 3,20 0,30 8,01 2,90 3,80 6,40 0,00
18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S X P X S C C X
2,20 2,00 0,00 1,70 0,00 2,90 1,00 5,20 0,00
100 100 100 100 100 100 100 100 100
1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00
2,20 2,00 0,00 0,78 0,00 2,90 0,00 0,00 0,00 95,39 0,9539
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m3] Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP)
= * * * * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] 3 Plná cena: 1 366,02 m * 4 163,39 Kč/m3
= =
4 163,39 5 687 274,01 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 80 = 12,500 %
-
710 909,25 Kč
Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 - zjištěná cena
=
4 976 364,76 Kč
2 786,0,9390 0,9504 0,9774 0,9539 0,8500 2,1130
2. Výnosové ocenění 2.1 Budova č. p. 974 na parc. č. 178/4 Výnosová metoda ocenění vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, který je potom hlavním znakem užitkovosti oceňovaného objektu. Výnosovou hodnotu nemovitosti pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti stanovíme kapitalizací stabilního, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace. Výnos se zjistí u nemovitosti z dosaženého ročního nájemného, případně z reálně dosažitelného ročního nájemného. Pokud není nemovitost zcela přístupná, tak se v oceňovací praxi běžně používá zjednodušené stanovení provozních ploch, které se uvažují ve výši 80 % ze zastavěné plochy. Pro výpočet výnosové hodnoty bude tedy použito obvyklé nájemné v lokalitě. Obvyklé nájemné bylo konzultováno s realitními kancelářemi, s nájemci obdobných nemovitostí a bylo taktéž určeno porovnáním s databází obvyklého nájemného z RPN. Jeho hodnota se za obytné prostory pohybuje v rozmezí 500 - 550 Kč/m2/rok a pro výrobní, popř. skladovací prostory se pohybuje v rozmezí 400 - 450 Kč/m2/rok, pro přístavbu byla použita hodnota 300 Kč/m2/rok.
- 13 -
Výměry pronajímaných prostor: V rámci provozní budovy s bytovou jednotkou postavené na pozemku parc. č. 178/4 lze považovat za pronajímatelné tyto prostory: Provozní plocha (hrubá plocha * 0,90): 150,00 * 0,90 = 135,00 m2 Obytná plocha (hrubá plocha * 0,90): 100,00 * 0,90 = 90,00 m2 Nákladové položky byly stanoveny v běžně používaných hodnotách, a sice náklady na údržbu, opravy a amortizaci ve výši 1,50 % z věcné hodnoty budovy, náklady na pojištění ve výši 0,15 % z věcné hodnoty budovy a ostatní nákladové položky v běžných hodnotách za rok (daň z nemovitosti 1200 Kč, náklady na správu nemovitosti 1000 Kč a ostatní náklady nulové). Kapitalizace 3%. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel
podlaží
1.Provozní prostory 1. NP hlavní budova 2.Provozní prostory 1. NP přístavba 3.Obytné prostory podkroví Celkový výnos za rok:
podlah. nájem nájem nájem plocha [m2] [Kč/m2/rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] 135 425 4 781 57 375 60 90
300 525
1 500 3 938
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem PP RC
Podlahová plocha Reprodukční cena Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m2
Nj
Dosažitelné hrubé roční nájemné Dosažitelné procento pronajímatelnosti Upravené výnosy celkem Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Pojištění Opravy a údržba Správa nemovitosti Ostatní náklady Náklady celkem Čisté roční nájemné Míra kapitalizace Výnosová hodnota
Nj * PP Nh
V N=Nh-V Cv
Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 – výnosová hodnota
- 14 -
18 000 47 250 122 625
m2 Kč
míra kapit. [%] 3,00 0,00 0,00
285 5 687 274
Kč/(m2*ro k) Kč/rok % Kč/rok
122 625 80 % 98 100
Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok Kč/rok % Kč
1 200 7 465 74 646 1 000 0 84 311 13 789 1,40 984 929
=
430
985 000,- Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Budova č. p. 974 Oceňovaná nemovitost Obestavěný prostor: Zastavěná plocha:
1 366,00 m3 217,00 m2
Popis oceňované nemovitosti: Předmětem ocenění je budova č. p. 974 postavená na pozemku parc. č. 178/4. Budova je oceněna včetně veškerého příslušenství, vše evidováno pro obec a k. ú. Velká nad Veličkou. Budova je zděná, nepodsklepená, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím. Popis konstrukčních prvků stavby je proveden v oddíle ocenění administrativní cenou. Druh nemovitosti: budova, výroba, bydlení. Konstrukce: zděné. Počet nadzemních podlaží: 1. Poloha: samostatně stojící. Zastavěná plocha hlavního objektu: 217 m2. Přípojky: E, V, K. Technický stav objektu: dobrý. Příslušenství nemovitosti: venkovní úpravy.
Popisy porovnatelných nemovitostí: 1. Budova, RD (dispozice 4+1) Velká nad Veličkou Popis porovnávací nemovitosti: RD 4+1 s technickým podlažím v obci Velká nad Veličkou. Jedná se o budovu s technickým podlažím, využitelným, jako dílna, popřípadě prostory k podnikání, skladovací objekt. Samostatně stojící budova v řadové zástavbě s dobrou dosažitelností centra. Dostupnost po zpevněné místní komunikaci, expozice - rovinaté území, bez negativních vlivů okolí. Stavba je nepodsklepená, dvoupodlažní, bez podkroví, má sedlovou střechu. Příslušenství je tvořeno vedlejší stavbou v horším stavu (stodola, skladovací objekt), venkovními úpravami základního rozsahu, zastavěným stavebním pozemkem o velikosti 583 m2 a pozemkem zahrady. Stavba je v horším stavu než oceňovaná nemovitost, předpoklad výhledové rekonstrukce střechy a střešní krytiny, oken a fasády. Popis konstrukčních prvků stavby: základy částečně izolované proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné, cihelné zdivo, stropy z cihelných desek Hurdis s rovným omítaným podhledem. Podlaha betonová, cementový potěr, dřevěné vlýsky, dřevotříska, keramická dlažba. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné, ocelové zárubně. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina z pálené tašky na laťování, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní vápenné omítky, venkovní břízolit. Vytápění: ústřední, kotlem na TP + elektrické lokální vytápění. Stáří původní stavby asi 80 let. Celková rekonstrukce v roce 1978. Dispoziční řešení stavby: 1. NP (technické): garáž, dílna, kotelna, sklad, 1 x místnost 2. NP: bytová jednotka 4+1, včetně sociálního zázemí (koupelna, WC), komora. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - lokalita shodná, nepatrně blíže k centru, dobrá dopravní dostupnost, bez úpravy - vnitřní vybavení je slabší, vyšší morální opotřebení, zařizovací předměty v základním provedení, úprava koeficientem ve výši 1,15 ve prospěch oceňované nemovitosti - 15 -
- celkové opotřebení stavby je vyšší (vyšší stáří, standardní údržba), úprava koeficientem 1,10 ve prospěch oceňované nemovitosti - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy - příslušenství mírně lepší (pozemek zahrady, venkovní úpravy většího rozsahu, vedlejší stavba), úprava koeficientem 0,95 Z výše uvedeného vyplývá, že se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání.
Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 583 m2. Pozemek zahrady 820 m2. Obestavěný prostor stavby: 1189 m2. Příslušenství: pozemek v JFC, vedlejší stavba, venkovní úpravy. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano-obecní vodovod, kanalizace: ano, vlastní žumpa na vyvážení. Zemní plyn na hranici pozemku, plynofikace domu není. Parkování: samostatná garáž, parkování na venkovním traktu (omezené). 2. Rodinný dům 6+1, Velká nad Veličkou Popis porovnávací nemovitosti: rodinný dům 6+1 s větším dvorním traktem v obci Velká nad Veličkou. Jedná se o rodinný dům, využitelným převážně k bydlení, po úpravách lze využít rovněž k podnikání. Samostatně stojící budova v řadové zástavbě, nedaleko centrální části obce, leží blízko silniční komunikace, dobrá dopravní dostupnost, expozice - rovinaté území, bez okolních negativních vlivů. Stavba je částečně podsklepená, dvoupodlažní, má sedlovou střechu. Příslušenství je tvořeno dvorním traktem, vedlejší stavbou dílny a venkovními úpravami menšího rozsahu. Zastavěný stavební pozemek o velikosti 580 m2 je ve stejném vlastnictví jako stavba. Stav nemovitosti je dobrý, bez nutnosti rekonstrukce. Popis konstrukčních prvků a stáří stavby: základy z betonových pasů a izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné, cihelné zdivo, stropy PZD desky nad spodní stavbou a cihelné nad vrchní stavbou. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné, nebo prosklené, ocelové zárubně. Střecha sedlová, dřevěný krov, střešní krytina z cementové tašky, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Vnitřní vápenné omítky, venkovní břízolit, kabřincový obklad. Vytápění: ústřední, kotlem na zemní plyn, topná soustava po rekonstrukci. Stáří stavby je 52 let, kompletní rekonstrukce + půdní vestavba podlaží a podkroví před 28 lety. Napojení na IS je kompletní. Dispoziční řešení stavby: 1. PP: sklep, sklad, dílna. 1. NP: bytová jednotka 3+1 2. NP (částečné podkroví): bytová jednotka 3+0 Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - srovnatelná lokalita, shodná obec a tím i dopravní dostupnost, blízkost silniční komunikace, bez úpravy - vnitřní vybavení je srovnatelné, sociální zázemí i kuchyň po rekonstrukci, zařizovací předměty standardní, plně funkční, mírně vyšší morální opotřebení, celkově bez úpravy - celkové opotřebení stavby je mírně vyšší (stáří), avšak při velmi dobré údržbě a průběžně prováděných rekonstrukcích, mírná úprava koeficientem 1,06 ve prospěch oceňované stavby - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy - příslušenství mírně hodnotnější, (pozemek v JFC, větší výměra stavebního pozemku, venkovní úpravy mírně většího rozsahu), úprava ve výši 0,95 (ve prospěch porovnávané nemovitosti) Z výše uvedeného vyplývá, že po úpravě koeficienty se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání.
Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 580 m2. pozemek zahrady v JFC 620 m2. Obestavěný prostor stavby: 1276 m2. Příslušenství: stavební pozemek, pozemek zahrady, venkovní úpravy, menší vedlejší stavba. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano-obecní, kanalizace: ano-obecní, zemní plyn. Parkování: venkovním trakt. - 16 -
3. Budova, Rodinný dům, Louka Popis porovnávací nemovitosti: Budova rodinného domu s možností podnikatelského prostoru v 1. NP, která je před dokončením (chybí vnitřní úprava povrchů a část podlahy v podkroví a dále venkovní finální úprava povrchu). Objekt se nachází v okrajovém území obce Louka, která je vzdálena asi 3 km severním směrem od Velké nad Veličkou. Obec leží na stejné silniční komunikaci č. 71 ve směru na Veselí nad Moravou. Stavba je nepodsklepená, dvoupodlažní s kompletním podkrovím. Příslušenství je tvořeno pozemkem zahrady o výměře 400 m2, dvorním traktem a venkovními úpravami menšího rozsahu. Dům je bez terénních úprav okolí, neboť se jedná o novostavbu a práce spojené s venkovními a terénními úpravami ještě nejsou dokončeny. Zastavěný stavební pozemek o velikosti 220 m2 je ve stejném vlastnictví jako stavba. Stav nemovitosti je velmi dobrý, novostavba. Popis konstrukčních prvků a stáří stavby: základy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné z cihelného blokového zdiva, stropy keramické Miako s rovným podhledem, podlaha betonová, plovoucí laminované lamelové povlaky, keramická dlažba. Okna jsou plastová s termoizolačním zasklením, dveře dřevěné, plné nebo prosklené, obložkové dýhované zárubně. Střecha sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytina z betonové tašky Bramac. Vnitřní vápenný štuk, venkovní omítka není provedena. Vytápění: ústřední kotlem na zemní plyn, radiátory deskové + termostatické hlavice. Připojení na veškeré IS. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: technické podlaží, kde je garáž a podnikatelský prostor, asi z 80 % nad okolním terénem. 2. NP: bytová jednotka 3+1 včetně chodby, příručního skladu a sociálního zázemí. Podkroví: bytová jednotka 3+0 včetně sociálního zázemí. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - srovnatelná lokalita, menší obec, ale obdobná infrastruktura, IS, služby, dosažitelnost i dopravní dostupnost je srovnatelná, hlavní silniční komunikace přes obec, pouze velmi mírná úprava polohovým koeficientem ve výši 0,98 ve prospěch oceňované nemovitosti - vnitřní vybavení srovnatelné, morální opotřebení nulové, moderní vybavení, celkově bez úpravy - celkové opotřebení stavby je mírně nižší z důvodu novostavby, úprava koeficientem 0,96 - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy - příslušenství je slabší z důvodu nedokončenosti podkroví a venkovních omítek, celkově ve výši asi 8 %, mírné navýšení naopak přináší pozemek zahrady, který patří k domu, úprava v celkové výši 1,06 ve prospěch oceňované nemovitosti Z výše uvedeného vyplývá, že po úpravě koeficienty se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání.
Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 220 m2. pozemek zahrady o výměře 400 m2. Obestavěný prostor stavby: 1062 m2. Příslušenství: pouze pozemek zahrady, venkovní úpravy v základu. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní, kanalizace: ano, zemní plyn: ano. Přilehlé objekty: nejsou. Parkování: vlastní garážovací prostor v technickém podlaží, venkovním trakt. 4. Rodinný dům, Louka Rodinný dům s možností vytvoření podnikatelského prostoru v 1. NP, popřípadě v samostatné části domu. Objekt se nachází nedaleko západního okraje obce Louka, která je vzdálena asi 3 km severním směrem od Velké nad Veličkou. Obec leží na stejné silniční komunikaci č. 71 ve směru na Veselí nad Moravou. Stavba je nepodsklepená, jednopodlažní s částečným podkrovím. Příslušenství je tvořeno pozemkem zahrady o výměře 780 m2, dvorním traktem a venkovními úpravami standardního rozsahu. Dům byl postaven v roce 1986 a v roce 2006 prošel rekonstrukcí vnitřního prostoru, byla provedena částečná vestavba podkroví, nově bylo provedeno sociální zázemí včetně zařizovacích předmětů a na domě byla vyměněna okna. Zastavěný stavební pozemek o velikosti - 17 -
310 m2 je ve stejném vlastnictví jako stavba. Stav nemovitosti je dobrý, po částečné rekonstrukci. Popis konstrukčních prvků a stáří stavby: základy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce – zděné z cihelného blokového zdiva, stropy z betonových stropních desek PZD, rovný podhled, podlahy betonové, dřevotříska a textilní povlaky, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Okna jsou plastová s termoizolačním zasklením, dveře dřevěné, plné nebo prosklené, ocelové zárubně. Střecha sedlová, dřevěný vázaný krov, střešní krytina z pálené dvoudrážkové tašky na laťování. Vnitřní vápenný štuk, venkovní omítka jako silikátová probarvená omítka. Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva, přípojka na zemní plyn. Dispoziční řešení stavby: 1. NP: dvě bytové jednotky 3+1 a 2+0, kde je možné zřídit podnikatelský prostor, vrata, průjezd do dvora, rovněž lze využít Částečné podkroví: je provedeno nad bytovou jednotkou 3+1 a obsahuje 2 místnosti a schodišťovou galerii, bez sociálního zázemí. Koeficienty úpravy realizované ceny vzhledem k oceňované nemovitosti: - srovnatelná lokalita, menší obec, ale obdobná infrastruktura, IS, služby, dosažitelnost i dopravní dostupnost je srovnatelná, hlavní silniční komunikace přes obec, pouze velmi mírná úprava polohovým koeficientem ve výši 0,98 ve prospěch oceňované nemovitosti - vnitřní vybavení na mírně slabší úrovni, částečné morální opotřebení, vlastní kanalizace, není plynofikace domu, celková úprava ve výši 1,08 - celkové opotřebení stavby je mírně vyšší z důvodu stáří nemovitosti, která je však pod velmi dobrou údržbou s nedávno částečnou rekonstrukcí, úprava koeficientem 1,04 - situace na realitním trhu je shodná, bez úpravy - příslušenství je silnější, hlavně díky většímu stavebnímu pozemku (možnost rozšíření stavby) a pozemku zahrady s velice kvalitní výměrou a dobrým přístupem, dokončenost venkovních úprav, celková úprava ve výši 0,94 ve prospěch porovnávané nemovitosti Z výše uvedeného vyplývá, že po úpravě koeficienty se jedná o nemovitost velmi vhodnou k porovnání.
Rekapitulace: zastavěná plocha a nádvoří (stavební pozemek): 220 m2. pozemek zahrady o výměře 400 m2. Obestavěný prostor stavby: 1062 m2. Příslušenství: pouze pozemek zahrady, venkovní úpravy v základu. Telefon: ne, elektřina: 220/380 V, voda: ano, obecní, kanalizace: ano, zemní plyn: ano. Přilehlé objekty: nejsou. Parkování: vlastní garážovací prostor v technickém podlaží, venkovním trakt. Srovnatelné nemovitosti Název: Budova, RD (dispozice 4+1) Lokalita: Velká nad Veličkou Použité koeficienty: K1 místa 1,00 K2 vybavení 1,15 K3 opotřebení 1,10 K4 trhu 1,00 K5 příslušenství 0,95 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - bez úpravy; vybavení - slabší; opotřebení - vyšší; 1,20 901 trhu - bez úpravy; příslušenství - mírně vyšší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 1 146,00 m 0m 860 000 Kč 750 Kč/m3 - 18 -
Název: Rodinný dům 6+1 Lokalita: Velká nad Veličkou Použité koeficienty: K1 místa 1,00 K2 vybavení 1,00 K3 opotřebení 1,06 K4 trhu 1,00 K5 příslušenství 0,92 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - bez úprav; vybavení - srovnatelné; opotřebení 0,98 1 070 mírně vyšší; trhu - bez úprav; příslušenství - mírně vyšší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 1 276,00 m 0m 1 400 000 Kč 1 097 Kč/m3 Název: Budova, RD Louka Lokalita: Louka Použité koeficienty: K1 místa 1,02 K2 vybavení 1,00 K3 opotřebení 0,96 K4 trhu 1,00 K5 příslušenství 1,06 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - infrastruktura; vybavení - bez úpravy; opotřebení 1,04 1 093 novostavba; trhu - bez úpravy; příslušenství - pozemek, nedokončenost podkroví; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 1 092,00 m 0m 1 150 000 Kč 1 053 Kč/m3 Název: Rodinný dům Louka Lokalita: Louka Použité koeficienty: K1 místa 0,98 K2 vybavení 1,08 K3 opotřebení 1,04 K4 trhu 1,00 K5 příslušenství 0,92 Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/m3 místa - infrastruktura; vybavení - slabší; opotřebení 1,01 1 046 mírně vyšší; trhu - bez úpravy; příslušenství - lepší; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena - 19 -
1 026,00 m3
0 m2
1 033 Kč/m3
1 060 000 Kč
Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě obestavěného prostoru Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 901 Kč/m3 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 028 Kč/m3 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 093 Kč/m3 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 1 028 Kč/m3 Celkový obestavěný prostor oceňované nemovitosti 1 366,00m3 Porovnávací hodnota před korekcí ceny přípojky na IS na pozemku jiného vlastníka * 0,85 = 1 193 610,80 provozní prostory v 1. NP, nedokončenost * 0,90 = 1 074 249,72 fasády nedokončenost * 0,96 = 1 031 279,73 Výsledná porovnávací hodnota 1 031 280 Kč Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 – porovnávací hodnota =
1 031 300,- Kč
4. Ocenění pozemků 4.1 Pozemek parc. č. 178/4 a pozemek parc. č. 173/5 Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Popis: předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 178/4 a parc. č. 173/5, které jsou zde oceněny podle databáze cen stavebních pozemků a pozemků v JFC, která je vytvářena pro tvorbu cenové mapy. Jedná se tedy o porovnávací ocenění stavebního pozemku na základě již realizovaných cen v lokalitě. Výše uvedené pozemky, jejich stav a využití je popsáno v oddíle zjištěné ceny. Přehled ocenění pozemků je patrný z níže uvedeného. Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
Parc. č. 178/4
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 300 100,00
Výsledná cena pozemku parc. č. 178/4
Oceňované pozemky Název zastavěná plocha a nádvoří Celkem
Parc. č. 173/5
=
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 1 434 35
Výsledná cena pozemku parc. č. 173/5
=
- 20 -
Cena [Kč] 30 000,00 30 000,30 000,- Kč
Cena [Kč] 50 190,00 50 190,50 190,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena (tržní hodnota) je cena aktuálního trhu s nemovitostmi, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a daném čase prodat, nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny, které je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu oceňovaného majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem do budoucnosti, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. na technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskou vybavenost, demografické podmínky, stabilitu území ve vztahu k územnímu plánu, životnímu prostředí atd. Dále je třeba postihnout veškeré dluhy a závazky, které jsou na nemovitosti vázány. V neposlední řadě je nutno rovněž posoudit rizikovost případného prodeje předmětné nemovitosti. Odhad obvyklé ceny je proveden na základě analýzy jednotlivých přístupů k ocenění majetku. Na základě výsledků lze konstatovat: - věcná hodnota nemovitosti vyjadřuje substituční hodnotu majetku a pro vlastní ocenění není zásadní. Věcná hodnota odvozená z administrativní ceny je v nesouladu s tržní cenou, neboť v sobě nezahrnuje koeficient prodejnosti, který je pro tržní ocenění nepostradatelný. Jedná se tak pouze o jakési nákladové hledisko, které ukazuje náklady na pořízení stavby a jako pomocná cena pro určení nákladových položek pro výnosovou metodu ocenění - zjištěná (administrativní) cena v sobě již zahrnuje koeficient prodejnosti a přináší tak u obdobných nemovitostí velmi cennou informaci pro stanovení obvyklé ceny. Je to z toho důvodu, že do koeficientu prodejnosti jsou promítnuty údaje ze skutečně realizovaných prodejů, které jsou shromažďovány na příslušných Finančních úřadech v podobě skutečných smluv o převodu nemovitostí - porovnávací hodnota vyjadřuje skutečnou prodejnost majetku, která je dána stavem poptávky a nabídky na trhu, objemem dispozičních zdrojů potenciálních investorů a využitelností nemovitosti, jakožto i zpeněžitelností oceňovaného majetku. V segmentu obdobných nemovitostí je porovnávací ocenění, v souladu s oceňovacími standardy pro stanovení obvyklé ceny RD považováno za zásadní. V tomto případě bylo použito cenové porovnání (srovnávací etalon) 1 m3 obestavěného prostoru nemovitosti s cenami za 1 m3 obestavěného prostoru srovnatelných nemovitostí z databáze znalce a spolupracujících realitních kanceláří. Tento srovnávací etalon je dostatečně reprezentativní, neboť jako porovnávací objekty byly použity budovy a domy se stejně využitým obestavěným prostorem (nepodsklepené, nebo technickým podlažím částečně nad úrovní terénu podsklepené stavby s jedním kompletním nadzemním podlažím, a podkrovím, nebo podlažím). Tímto porovnáním bylo zjištěno, že 1 m3 obestavěného prostoru nemovitostí ve srovnatelném provedení, se v lokalitě a blízkém okolí (popřípadě v obcích obdobné velikosti a ekonomicky srovnatelného regionu) pohybuje mezi hodnotami 900 - 1100 Kč/m3. - výnosová hodnota majetku již vyjadřuje přímé indikátory trhu z hlediska dosahovaných budoucích příjmů s ohledem na širší možnosti využití. V segmentu obdobných nemovitostí je tato hodnota ukazatelem jakési ekonomické výhodnosti nemovitosti z hlediska možného podnikání. Lze konstatovat, že výnosové hodnoty nemovitostí v obdobných lokalitách (obecně na vesnici) jsou nižší, než ceny nákladové i porovnávací, neboť podnikání v těchto lokalitách je velmi rizikové z hlediska výnosů.
- 21 -
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb a příslušenství 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 2.1 Stavební pozemek parc. č. 178/4 CELKEM 2. Ocenění zemědělského pozemku (v územním plánu) 2.2 Pozemek parc. č. 173/5
1 167 760,00 Kč 33 440,00 Kč 1 201 200,00 Kč 28 680,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku: 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Budova č. p. 974 na pozemku parc. č. 178/4 2. Výnosové ocenění (včetně příslušenství) 3.1 Budova č. p. 974 na parc. č. 178/4 3. Porovnávací ocenění (včetně příslušenství) 4.1 Budova č. p. 974 na parc. č. 178/4 4. Ocenění zemědělského pozemku (v územním plánu) 2.1 Pozemek parc. č. 173/5
4 976 360,00 Kč 985 000,00 Kč 1 031 300,00 Kč 50 190,00 Kč
Na základě provedené analýzy s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) budovy č. p. 425 včetně pozemku parc. č. 178/4 a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 3412 pro obec a k. ú. Velká nad Veličkou, okres Hodonín, ve výši:
1 030 000,- Kč slovy: jedenmiliontřicettisíc Kč Na základě provedené analýzy s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) pozemku parc. č. 173/5 a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 3412 pro obec a k. ú. Velká nad Veličkou, okres Hodonín, ve výši:
50 000,- Kč slovy: padesáttisíc Kč Na základě provedené analýzy s použitím výše uvedených metod ocenění stanovuji obvyklou cenu (tržní hodnotu) budovy č.p. 425 včetně pozemků p. č. 178/4, p. č. 173/5 a příslušenství, vše zapsáno na LV č. 3412 pro obec a k. ú. Velká nad Veličkou, okres Hodonín, ve výši:
Obvyklá cena: 1 080 000,- Kč slovy: jedenmilionosmdesáttisíc Kč V Třebíči 5. 4. 2013 Ing. Tomáš Dostál Zahradní 479/25 674 01 Třebíč telefon: 774800820 e-mail:
[email protected] Web: http://www.znalci.net/ - 22 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.3.2000 č.j. Spr. 1533/2000 pro obor Ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 888-40-2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 40-2013.
Koncesní listina:
Koncesní listina č. 371002-30977 vydaná dne 17. 5. 2006 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité, nehmotný majetek a podnik.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 1. 2. 3. 4.
Lokalizace předmětného území Fotodokumentace. Kopie výpisu z Katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy předmětného území.
- 23 -
